<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Notitie
Project      2400286 – Zwembad & Theater
Betreft      Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo

Van          ir. H.F. (Henno) Hanselaar
             h.hanselaar@bbn.nl
             06 22 57 51 16

Houten, 4 maart 2024


Inleiding
De exploitant van Zwembad Het Baafje en Theater De Beun in Heiloo is onlangs failliet gegaan. De
gemeente Heiloo is als eigenaar van het vastgoed belanghebbende bij de exploitatie. Het college wil weten
wat v r ( a c ë e) r s c ’s gem e d gaa      j de exploitatie van het zwembad en het theater. Verder wil
het college graag weten of de exploitatie van zwembad Het Baafje op basis van de huidige (maar
opgezegde) huur- en exploitatieovereenkomsten mogelijk is. bbn adviseurs is gevraagd een analyse uit te
voere aar de etre e de exp tat es e de eve tue e r s c ’s te s g a ere

Ten behoeve van de analyse hebben wij diverse bestanden ontvangen van de gemeente. De lijst van
ontvangen informatie is opgenomen in bijlage 1.

Zwembad Het Baafje
Het zwembadcomplex bestaat uit twee buitenbassins, het hoofdgebouw, de machinekamer en de
uitkijktoren. De oppervlakte is globaal nagemeten op de tekeningen en komen ongeveer overeen met de
opgegeven afmetingen.

omvang

diep buitenbassin                                       1.075 m² bvo
ondiep buitenbassin                                       538 m² bvo

totaal bassins                                          1.613 m² bvo

hoofdgebouw                                              980 m² bvo
machinekamer                                             130 m² bvo
uitkijktoren                                              25 m² bvo

totaal gebouwen                                         1.135 m² bvo


Boekwaarde
• De ekwaarde edraagt p d t m me t a ger d € 1 13                 De a schr jv g edraagt v r
   € 5 5 De ereke de re te s ,5% ver de restere de ekwaarde e edraagt                      € 35 De
   totale kapitaallasten voor Zwembad Het Baafje komen daarmee uit p j a € 1
• I het ekwaarde verz cht s te z e dat de re vat e va het e d gwerk ter waarde va € 9
   voor het eerst in 2024 geactiveerd is. De werkzaamheden zijn bijna afgerond.
• De afschrijvingstermijnen van de verschillende activa variëren van 15 tot 35 jaar.



2400286 – Zwembad & Theater                                                                         Pagina 1 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>•   In het boekwaardeoverzicht staat dat in 2026 de vervanging van tegelwerk buitenzwembad verwacht
    w rdt v r ee edrag va €
•   De verduurzam gs vester g va u t de ‘R utekaart verduurzam g gemee te jk vastg ed’ s
      geschat p €          000 incl. btw. Dat kan nieuwe hoge kapitaallasten met zich meebrengen als de
    raad de routekaart vast te stellen.
•   De inventaris die bij aanvang van de exploitatie aanwezig was en mee verhuurd werd, is in de loop van
    de tijd volledig vervangen door de huurder. De taxateur heeft de inventaris getaxeerd op een waarde
    van circa € 43.300. Bij beëindiging van de huur- en exploitatieovereenkomst moet de inventaris
    overgenomen worden door de gemeente voor zover het de basisinventaris betreft tegen de
    boekwaarde. Dit brengt kapitaallasten met zich mee die nog niet opgenomen waren in de begroting.

Exploitatiekosten eigenaar (gemeente)
In het exploitatieoverzicht vanuit de gemeentelijke administratie zijn de werkelijk geboekte kosten per
kostensoort weergegeven van de jaren 2018 t/m 2023.
• De p st ‘A schr jv ge ’ s gestege va c rca € 9                   1 , 19 e          t t € 55      in 2023.
• De geboekte omslagrente is eveneens gestegen van €                    1 t t€1                3
• De belastingen bedroegen in 2018, 2019, 2020 en 2021 ongeveer € 3.000 per jaar. In 2022 en 2023 is
    een opvallende stijging zichtbaar (meer dan 80%) naar ongeveer € 5 5 per jaar. Dat komt neer op
       geveer € 5 per m² bvo. Dit is aan de bovenkant van de bandbreedte van de door ons gehanteerde
    kengetallen.
• De verzekeringen vertonen k ee sterke st jg g va € 1                     1 aar € 4.500 in 2023. Dat komt
     eer p geveer € per m² bvo. Dit is aan de bovenkant van de bandbreedte van de door ons
    gehanteerde kengetallen.
• De geboekte onderhoudskosten in 2018 t/m 2023 variëren va € 11                 t t€         per jaar.
    Gemiddeld bedroegen de onderhoudskosten c rca € 5 per jaar Dat k mt eer p c rca € 5 per m²
    bvo.
• Tussen de ontvangen documenten zit een MOP (meerjaren onderhouds plan) 2019-2028. De bedragen
    die daarin genoemd worden zijn aanzienlijk hoger. Gemiddeld komt het bedrag in het MOP op
    € 139.000 per jaar. Dat komt neer op € 122 per m² bvo. Voor een zwembad hanteren wij normaliter
    ee ke geta va c rca € 40 - 50 per m² bvo.
• De p st ‘Schades e Va da sme’ s zeer eperkt en niet structureel.
• De p st ‘Adv esk ste derde ’ s et structuree
• Op de post ‘Over ge g edere e d e ste ’ s              1 en 2021 ee su sta t ee edrag va €
    respect eve jk € 31.000 geboekt.
• De post Inkomensoverdracht (overige overheden en instellingen) omvat vermoedelijk de
    exploitatiebijdrage. De exploitatiebijdrage is slechts licht gestegen in de jaren 2018-2023.
• Er worden geen administratieve beheerskosten geboekt op het betreffende grootboeknummer.

Huurinkomsten
• De huur is van ongeveer € 500 in 2020 in één keer gestege aar € 121.500 in 2021 (bijna 60%). In
   2023 is de huur nog verder doorgestegen naar € 13 .500. Dit is conform het addendum op de huur- en
   exploitatieovereenkomst (2021) het gevolg van de kosten van de renovatie.
• Het gemiddelde resultaat van de exploitatie in de jaren 2018 t/m 2023 s ee tek rt va € 11 5




2400286 – Zwembad & Theater                                                                          Pagina 2 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Kostprijsdekkende huur
• Als we de kostprijsdekkende huur berekenen met het bbn-rekenmodel komen wij uit op een kpdh van
   € 112.000 in 2024 (c rca € 99 per m² v ). Zie bijlage 2. Dit is iets lager dan de werkelijke huur die
   momenteel in rekening wordt gebracht.
• We hebben een beschouwingsperiode van 20 jaar aangehouden en de incidentele posten uit de
   exploitatieadministratie buiten beschouwing gelaten.
• Voor de onderhoudskosten is het aan te raden om een actueel MJOP te gebruiken in de berekening van
   de kpdh want dit heeft een significante invloed op de kpdh. Voor nu is het gemiddelde van de werkelijk
   geboekte onderhoudskosten aangehouden, € 25 per m² bvo.

Huurovereenkomst
• Huurperiode is aangegaan voor 5 jaar en wordt maximaal drie keer verlengd met telkens 2 jaar. Dit
   biedt de huurder in principe voldoende flexibiliteit want er komen ook veel huurovereenkomsten voor
   waarin huurders voor langere periodes worden gebonden aan een object.
• Voor de jaarlijkse huurverhoging wordt het CPI-indexcijfer specifiek voor sportaccommodaties gebruikt.
• De basisinventaris is eigendom van de gemeente en wordt mee verhuurd. Het is onduidelijk of de door
   de taxateur getaxeerde inventaris de basisinventaris betreft of dat dit door de huurder aangeschafte
   inventaris betreft.

Exploitatieovereenkomst
• In de exploitatieovereenkomst is afgesproken dat de huurder een eigen vermogen inbrengt van
    € 50.000 om eventuele tekorten mee af te dekken. Gezien de tekorten die inmiddels ontstaan, is deze
    buffer onvoldoende gebleken.
• De exploitatiebijdrage is ruim hoger dan de huur die betaald wordt. In feite betaalde de gemeente de
    exploitant om het zwembad draaiende te houden.
• De indexatie vindt volgens de exploitatieovereenkomst plaats op basis van hetzelfde CPI-indexcijfer als
    de huurverhoging (namelijk die voor sportaccommodaties).
• Uit de administratie blijkt dat de exploitatiebijdrage niet is meegestegen toen de huur in 2021 in één
    keer sterk is gestegen.
• Om de sterke verhoging van de huur te dekken heeft de exploitant alleen de verhoging van de
    e treepr jze (met s echts € 1,-) ter beschikking gekregen.

Theater De Beun
Het gebouw van het theater bestaat uit de begane grond en een gedeeltelijke 1e verdieping. De
oppervlakte is globaal nagemeten op de tekeningen en komen ongeveer overeen met de opgegeven
afmetingen.

omvang

begane grond                                            690 m² bvo
1e verdieping                                           210 m² bvo

totaal                                                  900 m² bvo




2400286 – Zwembad & Theater                                                                         Pagina 3 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Boekwaarde
• De boekwaarde van theater De Beun bedraagt op dit moment afgerond €                e estaat u t de
   trekkenwand en de herstelkosten van een brand in 2011. De a schr jv g edraagt v r            €1
   De berekende rente is 2,5% over de resterende boekwaarde e edraagt v r              € 5.000. De totale
   kap taa aste v r          k me daarmee u t p geveer € 19
• In het boekwaardeoverzicht staat dat in 2025 de zaalstoelen en de klimaatbeheersing worden
   vervangen en dat het toilet en de douche worden gerenoveerd. De totale investering daarvan wordt
   ingeschat op ee edrag va € 3            Dit brengt in 2025 ruim een verdubbeling van de boekwaarde
   en kapitaallasten met zich mee.
• De afschrijvingstermijnen van de verschillende activa variëren van 10 tot 26 jaar.
• De verduurzam gs vester g va u t de ‘R utekaart verduurzam g gemee te jk vastg ed’ s
     geschat p € 19.000 incl. btw. Dat kan nieuwe hoge kapitaallasten met zich meebrengen als de raad
   besluit de routekaart vast te stellen.
• De inventaris die bij aanvang van de exploitatie aanwezig was en mee verhuurd werd, is in de loop van
   de tijd volledig vervangen door de huurder. De taxateur heeft de inventaris getaxeerd op een waarde
   va c rca € 67.000. Bij beëindiging van de huur- en exploitatieovereenkomst moet de inventaris
   overgenomen worden door de gemeente voor zover dit de basisinventaris betreft tegen de
   boekwaarde. Dit brengt kapitaallasten met zich mee die nog niet opgenomen waren in de begroting.

Exploitatiekosten eigenaar (gemeente)
In het exploitatieoverzicht vanuit de gemeentelijke administratie zijn de werkelijk geboekte kosten per
kostensoort weergegeven van de jaren 2018 t/m 2023.
• In 2018 zijn geen afschrijvingen geboekt,          19 e         edr ege de a schr jve € 1         e
    2021, 2022 en        3€1
• In 2018 bedroeg de geboekte ms agre te € 3.600 in 2018. In 2021 steeg de geboekte rente naar
    € 6.100 m daar a weer te da e aar € 5                   3
• De belastingen varieerden van circa € 1 5               1t t€3            3 Dat k mt eer p geveer € 4
    per m² bvo. Dit is in lijn met de door ons gehanteerde kengetallen.
• De verzekeringen zijn gestegen va € 1.9               1 aar € 400 in 2023. Dat komt neer op ongeveer
    bijna € 5 per m² bvo. Dit is iets hoger dan de door ons gehanteerde kengetallen.
• De geboekte onderhoudskosten in 2018 t/m 2023 daalden va € 8.200 in 2018 t t € 2.500 in 2023.
    Gem dde d edr ege de derh udsk ste c rca € 5.4 per jaar Dat k mt eer p c rca € 6 per m²
    bvo. Dat is aanzienlijk lager dan de door ons gehanteerde kengetallen.
• In het ontvangen MJOP 2021-2030 zijn de daarin genoemde bedragen aanzienlijk hoger. Gemiddeld
    komt het bedrag in het MJOP p € 59.600 per jaar. Dat komt neer op € per m² v Voor een theater
    ha tere w j rma ter ee ke geta va c rca € 30 - 40 per m² bvo.
• De p st ‘Schades e Va da sme’ s et structuree ege ver ee k ste p st va € 1                            1
    staat ook een p re gst/verg ed g va €
• De p st ‘Adv esk ste derde ’ s et structuree
• Op de p st ‘Over ge g edere e d e ste ’ s               19 met 7.400 een significant lager bedrag geboekt
    dan gem dde d €             in de jaren 2018, 2020, 2021, 2022 en 2023. Vermoedelijk betreft dit de
    exploitatiebijdrage.
• I      19 e       1 z j er c r ak ste ge ekt va respect eve jk € 1 3 e € 35.000.
• Vanaf 2020 is er jaarlijks ee mutat e de v rz e g ge ekt va € 31
• Er worden geen administratieve beheerskosten geboekt op het betreffende grootboeknummer.




2400286 – Zwembad & Theater                                                                           Pagina 4 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Huurinkomsten
• De huur k mste z j gestege va €                     1 t t € 51           3 Dat is een lichte stijging van
   circa 3% per jaar.
• Het resultaat op de exploitatie is     1 , 19 e            g eperkt egat e met gem dde d € 3.400
   per jaar. In de jaren 2021, 2022 en 2023 bedraagt het tek rt gem dde d €

Kostprijsdekkende huur
• Als we de kostprijsdekkende huur berekenen met het bbn-rekenmodel komen wij uit op een kpdh van
   € 105             (c rca € 117 per m² bvo). Zie bijlage 3. Dit is bijna twee keer zoveel als de werkelijke
   huur die momenteel in rekening wordt gebracht. Dit duidt conform de Wet Markt en Overheid op een
   verkapte subsidie en ongeoorloofde staatssteun.
• We hebben een beschouwingsperiode van 20 jaar aangehouden en de incidentele posten buiten
   beschouwing gelaten.
• Voor de onderhoudskosten is het aan te raden om een actueel MJOP te gebruiken in de berekening van
   de kpdh want dit heeft een significante impact op de kpdh. Voor nu is gem dde d € ,- per m² bvo in
   de berekening toegepast.

Huurovereenkomst
• In de huurovereenkomst wordt een bruto vloeroppervlak genoemd van 1.331 m². Dit wijkt af van de
   circa 900 m² die wij hebben ontvangen en globaal hebben nagemeten.
• Huurperiode is aangegaan voor 6 jaar met maximaal twee keer een verlenging van 2 jaar.
• De jaarlijkse huurverhoging vindt plaats op basis van het CPI-indexcijfer (alle huishoudens).
• Er vindt geen aanpassing van de huurprijs plaats bij een negatief CPI-indexcijfer.
• De basisinventaris is eigendom van de gemeente en wordt mee verhuurd. Het is onduidelijk of de door
   de taxateur getaxeerde inventaris de basisinventaris betreft of dat dit door de huurder aangeschafte
   inventaris betreft.

Exploitatieovereenkomst
• De exploitatiebijdrage is iets minder dan de helft van de te betalen huur.
• Indexatie van de exploitatiebijdrage vindt plaats op basis van CPI-indexcijfer (alle huishoudens) net als
    de huurverhoging.
• In de exploitatieovereenkomst is in tegenstelling tot in de huurovereenkomst geen bepaling
    opgenomen over dat er geen aanpassing plaatsvindt als het CPI-indexcijfer negatief is.

Gecombineerde gebruiksexploitatie
De ontvangen jaarrekeningen betreffen een gecombineerde jaarrekening van de exploitatie van zwembad
Het Baafje en theater De Beun (en nog buurthuis De Zwaan).
• Uit de jaarcijfers van de exploitant blijkt dat er tot en met 2019 winst werd gemaakt met de exploitatie
    en dat vanaf 2020 de ver eze p epe t t c rca € 224.000 in 2023.
• De opbrengsten zijn gestegen maar de kosten zijn nog harder gestegen.
• De loonkosten en huisvestingskosten zijn de grootste kostenposten.
• De loonkosten zijn in 2022 bijna verdrievoudigd ten opzichte van 2021 terwijl de omzet zelfs niet is
    verdubbeld.
• Energielasten zijn in twee jaar tijd verviervoudigd (2021-2023).
•   In 2022 is de onroerend zaakbelasting ongeveer verviervoudigd ten opzichte van 2021.




2400286 – Zwembad & Theater                                                                            Pagina 5 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Conclusies
•   De geboekte onderhoudskosten zijn lager da de MJOP’s aa geve Vermoedelijk is niet al het begrote
    onderhoud uitgevoerd (of het is goedkoper ingekocht dan begroot). Toekomstige onderhoudskosten
    kunnen hoger uitvallen dan begroot als dit niet tijdig wordt uitgevoerd.
•   In het geval dat de verduurzamingsmaatregelen uit de Routekaart verduurzaming uitgevoerd worden
    na een besluit van de gemeenteraad, kan dit leiden tot hogere toekomstige kapitaallasten. Het risico
    bestaat dat de besparingen die de maatregelen moeten opleveren niet voldoende dekkend zijn.
•   De exploitatiebijdrage van Het Baafje heeft in 2021 niet dezelfde stijging doorgemaakt als de huur. De
    exploitant had alleen de (beperkte) verhoging van de entreeprijzen tot zijn beschikking om de hogere
    huur te dekken.
•   Zonder exploitatiebijdrage lijkt het niet mogelijk om de objecten rendabel te exploiteren, met name het
    zwembad.
•   In de jaarrekeningen lijken met name de loon- en personeelskosten een risico te zijn.
•   De huur- en exploitatieovereenkomsten bevatten geen bijzonderheden die een haalbare exploitatie
    onmogelijk zouden maken.
•   In het geval dat er om wat voor reden dan ook geen exploitant is, bijvoorbeeld bij een faillissement van
    een nieuwe exploitant, loopt de gemeente huurinkomsten mis.


Bijlagen
Bijlage 1: lijst ontvangen bestanden
Bijlage 2: Kpdh Zwembad Het Baafje
Bijlage 3: Kpdh Theater De Beun




2400286 – Zwembad & Theater                                                                           Pagina 6 van 6
Notitie Analyse exploitatie Zwembad en Theater Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>