<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                           VOORSTEL
zaaknummer:                       355099
afdelingsnaam:                    BU-Project
steller:                          Maud Naaijkens

onderwerp:                        Visie en projectplan stationsgebied


Voorstel
1. De visie ‘stationsgebied Hilversum’ van Okra d.d. november 2015 vast te stellen, indien het UWV
   pand wordt aangekocht zal na vaststelling van de visie direct een afwaardering op de aankoop gedaan
   moeten worden.
2. Het projectplan d.d. september 2016 vast te stellen
3. Gelet op artikel 25 lid 3 en lid 4 van de Gemeentewet de door het college op grond van de artikelen 25
   lid 2, 55 lid 1 en 86 lid 2 van de Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de financiële bijlage en
   risicoanalyse te bekrachtigen.

Samenvatting
In december 2015 is de visie ‘stationsgebied Hilversum’ van Okra aan u gepresenteerd. Diverse
onderdelen van deze visie maakten nader onderzoek noodzakelijk om hierover een goed besluit te kunnen
nemen. Inmiddels hebben we een verdiepingsslag gemaakt waarover we u in de BVS van 21 september
2016 hebben geïnformeerd. In het projectplan staat aangegeven hoe we het project willen realiseren. De
financiële raming en de risicoanalyse geven een goed en reëel beeld van de financiële impact en de
risico’s die met de realisatie van het project samenhangen. Met dit voorstel vragen we u de visie en het
projectplan vast te stellen. Vervolgens zullen we op diverse momenten op onderdelen en voor het gehele
project nog met voorstellen bij u terugkomen zoals aangegeven in het projectplan.

Inleiding
In de structuurvisie 2030 en de centrumvisie (vastgesteld raad 18 november 2015) heeft de gemeente
doelen geformuleerd voor het stationsgebied en de ambitie vastgelegd om de centrumring te verleggen en
tweerichtingsverkeer op de Schapenkamp terug te brengen.

Doel

In de vastgestelde centrumvisie is het stationsgebied benoemd als een gebied waar vernieuwing
noodzakelijk is. Doel is:
    -      creëren van een goede ruimtelijke en functionele verbinding tussen het stationsgebied en het
           centrum met een onbelemmerde doorgang voor voetgangers, fietsers en auto’s
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>    -   het gebied te transformeren tot een aangename plek voor ontmoeting en verblijf, sociaal veilig en
        met een beter vestigingsklimaat voor bedrijven
    -   de bereikbaarheid van het centrum te verbeteren
    -   duurzaamheid een integraal onderdeel te laten zijn van het stationsgebied
    -   de identiteit van Hilversum (media, stedenbouw/ architectuur, groen) zichtbaar te maken.
    -   Een aangenaam welkom in de mediastad realiseren

Argumenten
Met het vaststellen van de visie wordt het ambitieniveau vastgelegd (hoog) en de rolneming (strategie) van
de gemeente (actief). De nadere uitwerking van het ruimtelijke plan (in een programma van eisen,
stedenbouwkundig plan en tot slot bestemmingsplan) gaat samen met de nadere uitwerking van de
strategie omdat deze met elkaar samenhangen. In het projectplan en ook onder het kopje uitvoering in dit
voorstel staat nader omschreven hoe dat vervolgproces in fasen eruit ziet. Onderstaand per beslispunt een
nadere argumentatie:
    1. Visie ‘stationsgebied Hilversum’ (ruimtelijk plan, hoog ambitieniveau)
In de centrumvisie heeft de gemeente doelen geformuleerd voor het stationsgebied. Met de
stedenbouwkundige visie ‘Stationsgebied Hilversum’ van Okra wordt een eerste invulling gegeven aan
deze doelen. Diverse knelpunten in het gebied worden hiermee opgelost. Met de realisatie van de visie
wordt het gebied in een keer goed aangepakt.
    2. Projectplan
Het projectplan (zie bijlage voor het gehele plan) gaat uit van een actieve houding van de gemeente en van
een gefaseerde, integrale aanpak.
De visie kan alleen gerealiseerd worden door als gemeente een actieve rol aan te nemen. In ruimtelijke
projecten kan de gemeente een actieve houding innemen of een faciliterende. Bij een actieve houding
neemt de gemeente het voortouw. Naast het publiekrechtelijke traject zal daarvoor samenwerking met
marktpartijen nodig zijn in een nader te bepalen vorm (PPS of traditioneel), op een nader te bepalen
moment (vanaf begin of meer naar eind van het proces). Bij een faciliterende houding neemt de gemeente
een passieve houding in waarbij de gemeente de kaders stelt (publiekrechtelijk) en de ontwikkeling door
marktpartijen laat trekken. Uitgaande van de visie is een faciliterende rol niet mogelijk aangezien de te
ontwikkelen gronden gevormd worden na herstructurering van de infrastructuur in het gebied (verleggen
centrumring, stationsplein en busstation). De realisatie van de infrastructuur zijn overheidsopdrachten,
gemeente is opdrachtgever hiervoor en de werken moeten aanbesteed worden. Indien de gemeente deze
visie wil realiseren is een actieve houding de enige mogelijke houding. Op onderdelen kan wel weer
gekozen worden voor een andere rol (zoals bijvoorbeeld op het onderdeel grondeigendom). Indien een
faciliterende houding op projectniveau gewenst is moet een ander ruimtelijk plan gemaakt worden.
Met een integrale aanpak wordt bedoeld dat het ruimtelijke plan in samenhang met strategische keuzes
wordt uitgewerkt waarbij er aandacht is voor de financiële uitgangspunten en de risico’s. Strategie en
ruimtelijk plan hangen met elkaar samen. Deze moeten dan ook in samenhang met elkaar uitgewerkt en
vastgesteld worden. Dat gebeurt op hoofdlijnen in twee stappen:
    -   Visie en projectplan (dit voorstel)
    -   Uitgifte- en aanbestedingsstrategie en stedenbouwkundig plan: voor de uitgifte van gronden en de
        opdrachtverstrekking voor infrastructurele werken moet op een later moment in het project een
        keus door u gemaakt worden, zodra een en ander verder is uitgewerkt. De visie moet worden
        uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan is mede bepalend voor het
        kiezen van de juiste uitgifte- en aanbestedingsstrategie. Daarom moeten deze twee producten ook
        in samenhang ontwikkelt worden. De opties qua strategie zijn:
            o Publiek private samenwerking (PPS) voor het project in zijn geheel. Realisatie van infra
                en de ontwikkeling opstallen wordt door de PPS gedaan (PPS moet aanbesteed worden)
            o Meerdere PPS-en voor project (PPS waar overheidsopdrachten onderdeel van uitmaken
                moeten aanbesteed worden)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                o   Gemeente realiseert de infra zelf (opdrachten aanbesteden), geeft daarna bouwplots uit
                    (gemeente moet op transparante wijze partijen daarvoor selecteren, indien de gemeente
                    aanvullende eisen stelt (naast publiekrechtelijke eisen) moet de grondverkoop worden
                    aanbesteed). Voor de drie bouwplots kan vervolgens gekozen worden of 1 partij
                    geselecteerd wordt voor de ontwikkeling of 3 afzonderlijke. Ook voor de infra
                    werkzaamheden moet bepaald worden of 1 partij voor het geheel of meerdere partijen
                    voor de realisatie geselecteerd worden.
Naast bovenstaande projectbrede en integrale besluitvorming zal het gedurende het project nodig zijn
afzonderlijk besluitvorming over planonderdelen (zoals bijvoorbeeld bestemmingsplan, een definitief
ontwerp schapenkamp of stationsplein e.d.) aan u voor te leggen.
Met het vaststellen van de visie en het projectplan wordt een ambitieniveau vastgelegd, de doelen die we
met herstructurering willen bereiken, de actieve aanpak en de bereidheid om fors te investeren om het
stationsgebied goed aan te pakken. De visie is nog geen eindplaatje. Het ruimtelijk plan moet verder
gebracht worden en heel veel inhoudelijke keuzes moeten nog gemaakt worden. Dat gebeurt in het
vervolgtraject.

Kanttekeningen

Risico’s

Zie bijgevoegde geheime risicoanalyse en voor de financiële impact de paragraaf financiën van dit
voorstel. De belangrijkste 3 risico’s zijn:
     1. Wijziging van scope en wensen gedurende het project
     2. Weerstand vanuit maatschappelijke stakeholders en direct belanghebbenden
     3. Stroef lopende samenwerking/ geen overeenstemming bereiken met professionele stakeholders
        (NS, Prorail, Connexxion e.d.)
Voor alle risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd. Bij het vervolg van het project is
risicomanagement een belangrijk onderdeel.

Alternatieven

Voorgesteld wordt als ambitieniveau de visie vast te stellen. Uitvoering van deze visie vergt een actieve
rol van de gemeente in het project. Ruimtelijk plan en strategie hangen met elkaar samen. De visie
realiseren met een faciliterende rol van de gemeente is niet mogelijk. Er kan ook gekozen worden voor een
andere strategie of een lager ambitieniveau. Onderstaand een toelichting op de opties en een overzicht
waarin de verschillende opties op de aspecten kwaliteit, prijs, risicoprofiel en regie vergeleken worden.
Opties:
           1.   Visie: hoog ambitieniveau, actieve houding (het voorstel)
           2.   Faciliterende houding, dus ander plan
           3.   Lagere ambities, dus ander plan
           4.   Vigerend bestemmingsplan

                                                 Kwaliteit      Prijs         Risicoprofiel    Regie
                                                                              gemeente         gemeente

 1.visie                                         +++            ---           ---              +++

 2.faciliterende houding, ander plan             +              -             -                +

 3.lagere ambitie, ander plan                    +              -             --               ++

 4.vigerend bestemmingsplan                      ---            +++           +++              ---
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Financiën
Financiële raming kosten en opbrengsten

Zie bijgevoegde geheime financiële bijlage voor de raming van kosten en opbrengsten van de
visie. Het realiseren van de visie kost de gemeente per saldo € 45 miljoen. Zoals eerder genoemd
is de visie geen eindplaatje. Het ruimtelijk plan moet verder worden uitgewerkt. In het
vervolgtraject moeten dan ook nog vele inhoudelijke keuzes gemaakt worden met u. Wordt het
ambitieniveau van de visie vastgesteld dan zijn er binnen dat ambitieniveau nog keuzes te maken
die financiële consequenties hebben (zoals bijvoorbeeld percentage sociale woningbouw, kortere
tunnel, andere parkeernorm). In de bijlage ‘toevoeging financiële bijlage visie stationsgebied’ is
opgenomen wat het effect van de visie is op de gemeentelijke begroting en schuldenpositie. Het
kan zijn dat in de loop van het project het noodzakelijk is een grondexploitatie te openen (voor
het gehele project of een gedeelte).

Risicoanalyse

Zie bijgevoegde geheime rapportage van Metafoor ‘risicoanalyse stationsgebied’. Voor diverse
variabelen uit de kosten- en opbrengstenraming zijn, op basis van de financiële consequenties van
de gedefinieerde risico’s, bandbreedtes vastgesteld. Vervolgens is daarmee middels een Monte
Carlo simulatie (10.000 trekkingen) een bandbreedte voor het gehele project bepaald. De
conclusie daarvan is dat 90% van de uitkomsten € 3 miljoen negatiever uitkomt dan het geraamde
saldo van kosten en opbrengsten. Het weerstandsvermogen moet van voldoende omvang zijn om
dit risico te kunnen opvangen.

Voorbereidingsbudget
In de definitiefase worden alleen voorbereidende kosten gemaakt waarvoor reeds een krediet verstrekt is.
Raming voor de definitiefase zie bijgevoegd projectplan.

Afwaardering eventuele aankoop UWV pand
Indien het pand dit jaar wordt aangekocht en de visie wordt vastgesteld, moet dit jaar nog een
afwaardering gedaan worden. De opbrengstpotentie bij sloop van het UWV pand en nieuwbouw conform
vigerende bestemmingsplan is hoger dan de opbrengstpotentie op basis van de visie. De verwachting is
dan ook dat het aankoopbedrag hoger zal zijn dan de opbrengstpotentie op basis van de visie. Het verschil
tussen het aankoopbedrag en de opbrengstpotentie op basis van de visie, is het bedrag dat moet worden
afgewaardeerd indien het UWV pand wordt aangekocht en de visie wordt vastgesteld. In de geheime
besluitvormingsstukken over de kredietaanvraag voor aankoop UWV pand zijn de bijbehorende getallen
en een nadere toelichting hierop opgenomen.

Uitvoering
Planning/ fasering/ uitvoering
Uitgangspunt voor de politieke besluitvorming is dat de raad bij belangrijke mijlpalen (fase-overgangen)
integraal over het gehele project (planinhoudelijk, strategie- aanpak, financieel, risico’s) een besluit wordt
gevraagd. De voorbereiding wordt dusdanig gefaseerd dat zowel raad als belanghebbenden uitgebreid en
op de juiste momenten kunnen worden betrokken bij de planuitwerking. Het project wordt in fasen verder
uitgewerkt. De volgende mijlpalen (tot eind 2017) zijn hierin opgenomen, in rood de fase- overgangen:
- vaststellen krediet aankoop UWV pand (raad november 2016)
- vaststellen projectplan, visie (raad november 2016)
- vaststellen programma van eisen (raad december 2016)
- vaststellen masterplan, krediet voor realisatie project, uitgiftestrategie (raad tweede kwartaal 2017)
- ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan (college juni 2017)
- vaststellen bestemmingsplan (raad najaar 2017)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Communicatie/ burgerparticipatie/ stakeholders

Zie bijgevoegd projectplan.




de gemeentesecretaris a.i.,                    de burgemeester,




P.G. Schulten                                  P.I. Broertjes




Bijlage(n)

    -   Projectplan
    -   Risicoanalyse (GEHEIM)
    -   Financiële bijlage (GEHEIM)
    -   Toevoeging financiële bijlage (effect gemeentelijke begroting, schuldenpositie)
    -   Visie stationsgebied van Okra
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>