<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>    Exploitatieplan




                      Vastgesteld 16 september 2014


Zaaknummer 1073487
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>I.     Het exploitatieplan

Hoofdstuk1
De status van het exploitatieplan                                           3
1.1    Koppeling met ruimtelijk besluit                                     3
1.2    Begrenzing van het exploitatiegebied                                 3
1.3    Voorgenomen grondgebruik                                             3
1.4    Te verwerven gronden                                                 3
1.5    Citeertitel                                                          3

Hoofdstuk 2
De omschrijving van de werken en werkzaamheden                              4
2.1    Bouwrijp maken van het exploitatiegebied                             4
2.2    Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied                4
2.3    Gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied   5

Hoofdstuk 3
De eisen en regels                                                          6
Artikel 1 Begripsbepaling                                                   6
Artikel 2 Fasering                                                          6
Artikel 3 Koppelingen                                                       7
Artikel 4 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en
de uitvoering ervan                                                         7
Artikel 5 Aanbesteding                                                      9
Artikel 6 Verbodsbepaling                                                   10
Artikel 7 Regels met inachtneming kan worden afgeweken                      10
Artikel 87 Slotbepaling
         110

Hoofdstuk 4
De exploitatieopzet                                                         112
4.1    Ruimtegebruik exploitatiegebied                                      121
4.2    Eigendomssituatie exploitatiegebied                                  121
4.3    Programma                                                            132
4.4    Raming kosten exploitatie                                            132
4.5    Raming opbrengsten exploitatie                                       132
4.6    Grondgebruik                                                         143
4.7    Tijdvak, parameters en resultaat                                     154
4.8    Maximaal te verhalen kosten                                          154
4.9    Berekening exploitatiebijdrage                                       164

Hoofdstuk 5
Kaarten bij het exploitatieplan                                             176
Kaart 1. Exploitatiegebeid
Kaart 2. Voorgenomen grondgebruik
Kaart 3. Te ververwerven gronden
Kaart 4. Fasering en koppelingen
Kaart 5. Luchtfoto 2012huidige grondgebruik
Kaart 6. Grondeigenaren


                                                                                  1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Kaart 7. Uitgifte

Hoofdstuk 6
Bijlagen bij het exploitatieplan                        187
Bijlage 1. Uitgangspunten exploitatieopzet
Bijlage 2. Programma van eisen en regels
Bijlage 3. Beeldkwaliteitplan Hoorn ‘t Zevenhuis
Bijlage 4. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR)
Bijlage 5. Waterstructuurplan




                                                              2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1
De status van het exploitatieplan

1.1    Koppeling met ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan ’t Zevenhuis te Hoorn, hierna te noemen het
bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is 26 juni 2012 vastgesteld en 25 september 2013
onherroepelijk geworden. Gelijk met het bestemmingsplan is ook Exploitatieplan ’t Zevenhuis
vastgesteld op 26 juni 2012 en onherroepelijk geworden op 25 september 2013.



1.2    Begrenzing van het exploitatiegebied

De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied die als kaart
1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Het exploitatiegebied wordt aan de zuidzijde
begrensd door de Westfrisiaweg en aan de oostzijde door de Rijweg. Aan de noordzijde bevindt
zich het lintdorp Zwaagdijk-West.



1.3    Voorgenomen grondgebruik

Het voorgenomen grondgebruik van de diverse percelen binnen het exploitatiegebied is
weergegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit
exploitatieplan. Op deze kaart zijn aangegeven de verkeerstructuur, de groen en waterstructuur en
de gronden bestemd voor uitgifte voor bedrijfsfuncties.



1.4    Te verwerven gronden

De gemeente beoogt de gronden waarop de openbare ruimte is geprojecteerd te verwerven zoals
is aangegeven op de kaart Te verwerven gronden die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van dit
exploitatieplan.



1.5    Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “het exploitatieplan”.




                                                                                                3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2
De omschrijving van werken en werkzaamheden

2.1     Bouwrijp maken van het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken
voorzien:
    - Tijdelijk beheer (verhuren of verpachten van gronden).
    - Sloop en sanering.
    - Voorbelasting wegen.
    - Grondwerken, waaronder meer valt:
           o algemene grondwerken, opruim en uitzetwerk,
           o afgraven en respectievelijk ophogen waar nodig en aanleg grondwal in groenzone,
           o dempen van sloten,
           o voor zover nodig afvoeren van grondwater,
           o storten van slip,
           o aanleg watergangen en beschoeiingen.
    - Riolering, waaronder meer valt:
           o aanleg gescheiden rioolstelsel voor hemelwater van daken, hemelwater van wegen
                en vuilwater,
           o aanleg cunetdrainage,
           o inspectie en reiniging riolering,
           o aanleg rioolgemaal en persleiding (naar hoofdgemaal fase 2 Bangert en
                Oosterpolder).
    - Verharding, waaronder meer valt aanleg bouwstraten, asfaltverharding en onderhoud
        daarvan.
    - Tijdelijke noodzakelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een dam.
    - Aanleg duikers (3 stuks, waarvan 2 doorvaarbaar)
    - Aanleg doorvaarbare bruggen voor langzaamverkeer ( 2 stuks) en zwaarverkeer ( 1 stuk).
    - Aanleg stuwen (13 stuks).
    - Aanleg openbare verlichting bestaande uit:
           o lichtmasten voor de hoofdinfrastructuur,
           o lichtmasten voor voet en fietspaden,
           o openbare verlichtingskabel incl. toebehoren waaronder verdeelkasten.
    - Aanleg brandkranen en indien noodzakelijk brandkasten.

Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten
exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3.



2.2     Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van
nutvoorzieningen voorzien:
Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van, onder andere leidingen voor
gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse
voorzieningen, waaronder transformatorhuisjes, verdeelkasten en noodzakelijke tijdelijke
voorzieningen.

Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten
exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3.


                                                                                                4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2.3     Gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het inrichten
(gebruiksrijp maken) van de openbare ruimte voorzien:
    - Grondwerken, algemene grondwerken, uitzetwerken en opruimwerkzaamheden.
    - Riolering, waaronder meer valt:
             o putdeksels opnemen en op hoogte stellen,
             o aanleg kolken incl. leidingen,
             o inspectie en reiniging leidingen,
             o bedrijfsaansluitingen.
    - Verharding, waaronder meer valt:
             o aanleg definitieve wegen met asfalt,
             o aanleg trottoir,
             o aanleg fietspaden.
    - Inrichting, waaronder meer valt:
             o bushaltes,
             o informatiebord / stadsplattegrond.
    - Aanleg groen, waaronder meer valt:
             o bermgroen,
             o wijk en parkgroen (het uilengebied fase 1B en de groenzones),
             o oeverbeplanting.
    - Aanplant bomen.
    - Aanleg steiger.
    - Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning.
    - Aanleg noodzakelijke tijdelijke (groen)voorzieningen, die extra nodig zijn voor een tijdelijke
        afronding van een deelfase.

Één en ander conform de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2, Uitgangspunten
exploitatieopzet, bijlage 1 en de eisen en regels zoals geformuleerd in hoofdstuk 3.




                                                                                                   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3
De eisen en regels

Artikel 1.   Begripsbepalingen

In deze eisen en regels wordt verstaan onder:
a.      aanbestedingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht
        voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund;
b.      bestek: nauwkeurige omschrijving van de uit te voeren (bouw)werken, inclusief de van
        toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en
        uitvoeringsvoorwaarden, conform de RAW-systematiek;
c.      bestemmingsplan: het bestemmingsplan “’t Zevenhuis te Hoorn” van de gemeente Hoorn;
d.      bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en
        het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten,
        vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats;
e.      bouwweg: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten
        van het bouwterrein;
f.      eigenaar: degene die in de openbare register van het kadaster staat vermeld als eigenaar
        van een binnen het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak;
g.      exploitatiegrens of exploitatiegebied: het gebied waarop het exploitatieplan betrekking
        heeft zoals weergegeven op kaart 1 Exploitatiegebied;
h.      functie: doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of
        aangewezen delen daarvan is toegestaan;
i.      gesloten grondbalans: een dusdanig balans tussen enerzijds gronden welke binnen het
        exploitatiegebied worden afgegraven en afgevoerd en anderzijds gronden welke voor
        ophoging van gronden worden aangevoerd, dat de hoeveelheid af te graven en af te
        voeren gronden evenveel is als de hoeveelheid grond voor ophoging;
j.      voorgenomen gunningbesluit: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de
        opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking
        hebbende diensten wordt gegund.
k.      uitvoeringsplan: een document waarin staat aangegeven op welke wijze en van welke
        kwaliteit de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd.
l.      voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze en met welke
        kwaliteit de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd;
m.      werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het
        exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare
        ruimte in het exploitatiegebied.



Artikel 2.   Fasering

Het exploitatiegebied is opgedeeld 3 deelgebieden, fase 1A, fase 1B en fase 1C, één en ander
zoals weergegeven op de kaart Fasering en koppelingen die als kaart 4 onderdeel uitmaakt van het
exploitatieplan. In tabel 3.1 is de realisatie van de verschillende fases weergegeven in de tijd.




                                                                                                6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Tabel 3.1 Fasering                    Bouwrijp maken     Uitgifte en bebouwing Gebruiksrijp maken

Fase 1A
- aanleg ontsluiting op de Rijweg     2012
- openbare ruimte                     2012 - 2013                             2013 – 2018
- uitgeefbare gronden                 2012 - 2013        2013 – 2018

Fase 1B
- aanleg uilengebied                                                          2014

Fase 1C
- openbare ruimte                     2016 - 2017                             2017 - 2020
- uitgeefbare gronden                 2016 - 2017        2017 - 2020




Artikel 3.   Koppelingen

3.1 Voor het noordelijke gedeelte van fase 1A, zoals met een kruisarcering is weergegeven op de
    kaart Fasering en koppelingen, mag niet eerder een omgevingsvergunning worden verleend
    voor de activiteit bouwen dan dat de groenzone ten noorden daarvan, zoals met een
    streeparcering is weergegeven, is aangelegd.

3.2 In fase 1B mag niet eerder worden begonnen met gebruiksrijp maken en andere
    voorbereidende werkzaamheden dan wanneer in fase 1A is begonnen met bouwrijp maken.

3.3 In fase 1C mag niet eerder worden begonnen met bouwrijp werkzaamheden dan:
  a. in fase 1B de inrichting(swerkzaamheden) conform bijlage 2 minimaal twee jaar zijn voltooid,
  b. voor 80 % van de uitgeefbare gronden in fase 1A een omgevingsvergunning is verleend voor
      de activiteit bouwen.

3.4 Bij deze koppelingen is van toepassing de kaart Fasering en koppelingen, die als kaart 4
   onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.



Artikel 4.   Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan

Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden
4.1 Op werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan is van toepassing het uitvoeringsplan.

Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden
4.2 Uiterlijk 12 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en
     werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan
     burgemeester en wethouders.
4.3 Bij die melding wordt een uitvoeringsplan gevoegd dat in ieder geval inhoudt:
  a.     Een omschrijving en begrenzing van de werken en werkzaamheden waarop de melding
       betrekking heeft;
  b. Beschrijving van het proces en de planning, bij het gebruiksrijp maken van de openbare
       ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente, bij de uitgeefbare
       gronden tot het moment van verkoop aan bedrijven;



                                                                                                    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre> c. Een bestek en tekeningen van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking
    heeft, volgens de RAW-systematiek.
 d. Een bestekkeuringsplan
 e. Bij wegen een uitgewerkte wegdimensionering (onderbouwing van opbouw van de
    wegconstructie)
 f. Een bouwveiligheidsplan
 g. Een kwaliteitsplan
 h. Een toezichtplan
 i. Een communicatieplan
 j. Een coördinatieplan nutsbedrijven
 k. Een beheerplan
 l. Een advies van Hoogheemraadschap over voorgenomen wijze van uitvoering van
    waterhuishoudkundige werken en werkzaamheden.

Goedkeuring aan voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden
4.4 Een uitvoeringsplan behoeft de schriftelijk instemming van burgemeester en wethouders.
    Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een uitvoeringsplan wordt omtrent de instemming
    besloten.
4.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met het uitvoeringsplan, indien
    daarin niet aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de voorwaarde voortvloeiende uit:
  a. Uitgangspunten exploitatieopzet (bijlage 1);
  b. Programma van eisen en regels (bijlage 2);
  c. Het beeldkwaliteitplan ’t Zevenhuis (bijlage 3);
  c. De leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Hoorn (bijlage 4);
  d. Waterstructuurplan, variant 3, model 3 (bijlage 5);
  f. De redelijkerwijs te stellen eisen ter zaken van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en
      communicatie;
  g. De kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2);
  h. Het bepaalde in het exploitatieplan.
4.6 Burgemeester en wethouders kunnen aan het instemmingbesluit, voor zover deze niet reeds
    voortvloeien uit de in 4.5 genoemde voorwaarden, voorwaarden verbinden met betrekking tot
    het proces en de technische uitvoering van de in het uitvoeringsplan genoemde werken en
    werkzaamheden.

Tussentijdse inspectie en eindinspectie
4.7 Met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen aan de gemeente vinden er
    tussentijdse (steekproefsgewijs) inspecties plaats en direct voorafgaande aan de overdracht
    een eindinspectie plaats. De inspecties vinden plaats aan de hand van het uitvoeringsplan
    waarmee door burgemeester en wethouders ingestemd is en conform de LIOR (bijlage 4). Het
    is verboden te handelen in strijd met voorgenoemd uitvoeringsplan.

Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden
4.8 Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding als bedoeld in artikel 4.2 betrekking
    heeft, zijn voltooid, wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan
    burgemeester en wethouders.
4.9 Bij een melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt:
  a. Aanduiding en begrenzing van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking
      heeft;



                                                                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>  b. Beschrijving van het proces tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de
     gemeente;
  c. Revisiegegevens en inspectie riolering;
  d. Algehele revisie van de aangelegde werken;
  e. Kwaliteitsmap met uitgevoerde keuringen en resultaten;
  f. Materialenstaat weg en groen;
  g. Goedkeuringen Hoogheemraadschap over uitgevoerde werkzaamheden.

Instemming met voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden
4.10 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders.
      Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een voltooiingsverslag wordt omtrent de instemming
      ermee bestloten.
4.11 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin
      niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn
      uitgevoerd in overeenstemming met artikel 4.1 en het instemmingbesluit als bedoeld in
      artikel 4.6.

Onderhoud openbare voorzieningen
4.12 Het onderhoud van de openbare ruimte is voor rekening en risico van de realisator tot het
     moment dat het exploitatiegebied twee jaar gebruiksrijp is en in eigendom is overgedragen
     aan de gemeente.
4.13 Voor de verantwoordelijkheid van verborgen gebreken gelden de wettelijke termijnen.

Uitzonderingsbepaling
4.14 De artikelen 4.2 tot en met 4.4 en 4.6 tot en met 4.13 zijn niet van toepassing, indien de
      gemeente ter zake als exploitant optreedt.



Artikel 5.   Aanbesteding

Toepasselijkheid van regels voor de gunning van werken en werkzaamheden
5.1.a Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voor
      zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en daarmee samenhangende
      diensten, zijn de Europese en nationale regels omtrent aanbesteding van
      overheidsopdrachten van toepassing.
5.1.b De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden en de daarop
      betrekking hebbende diensten vindt plaats in overeenstemming met het door de gemeente
      ingestemde voorgenomen gunningbesluit.

Melding van de voorgenomen gunning van werken en werkzaamheden
5.2 Uiterlijk 8 weken voor de voorgenomen gunning van een of meerdere opdrachten voor de
     uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk
     melding gedaan bij de burgemeester en wethouders.
5.3 Bij die melding wordt een voorgenomen gunningbesluit gevoegd, dat in ieder geval inhoudt:
  a. Een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking op heeft.
  b. Proces-verbaal van de inschrijvingen, aan wie wordt de opdracht gegund en wie worden
     afgewezen en waarom.
  c. De biedingen en bijhorende beoordelingsdocumenten: prijsopgaven, plan van aanpak e.d.
  d. Gunning- en afwijzingsbrieven.


                                                                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Instemming met de voorgenomen gunning van werken en werkzaamheden
5.4 Een voorgenomen gunningbesluit behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en
      wethouders alvorens kan worden gegund. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een
      voorgenomen gunningbesluit beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming
      daarmee.
5.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voorgenomen
      gunningbesluit, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen
      voorgenomen wijze van gunning van de uitvoering van werken en werkzaamheden in
      overeenstemming is met de geldende Europese en nationale aanbestedingsregels.

Melding van de definitieve gunning van werken en werkzaamheden
5.6 Uiterlijk 8 weken voor de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en
     werkzaamheden wordt daarvan door exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester
     en wethouders.
5.7 Bij de in artikel 5.6 genoemde melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd, dat in ieder
     geval inhoudt:
  a. Een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking op heeft.
  b. Eventuele ingediende bezwaar of beroep die binnen de bezwarentermijn van 15 dagen
     aangetekend zijn.
  c. Concept brief waarmee eventuele ingediende bezwaar of beroep wordt afgehandeld.
  d. Definitieve opdrachtbrief, overeenkomst of contract.

Instemming met de definitieve gunning van werken en werkzaamheden.
5.8 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeesters en
      wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een aanbestedingsverslag beslissen
      burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee.
5.9 Burgemeester       en   wethouders     onthouden     zich   van     instemming   met    een
      aanbestedingsverslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen
      opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden niet is gegund in
      overeenstemming met artikel 5.1.
5.10 De artikelen 5.1 b tot en met 5.9 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als
      exploitant optreedt.



Artikel 6.   Verbodsbepalingen

6.1   Het is verboden te starten met werken of werkzaamheden als de procedure zoals
      omschreven in artikel 5 niet is doorlopen.
6.2   Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, als omschreven in het
      exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de in artikel 2 tot en met 5 gestelde eisen en
      regels.
6.3   Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 6.1 en 6.2 wordt aangemerkt als een
      strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten.


Artikel 7 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitantplan
aangegeven regels

7.1   Een omgevingsvergunning voor een activiteit in strijd met artikel 3.3 lid b kan slechts
      worden verleend, indien in de categorie zichtlocatie 2 of regulierlocatie in fase 1A

                                                                                                10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      onvoldoende uitgeefbare gronden meer beschikbaar zijn ten behoeve van de aangevraagde
      omgevingsvergunning, aantoonbaar ten behoeve van deze categorie marktvraag is, de
      omgevingsvergunning een gebied betreft van maximaal 2,5 ha. uitgeefbaar, het gebied
      aaneensluitend ligt aan fase 1A en voor meer dan 60% van de uitgeefbare gronden in fase
      1A een bouwomgevingsvergunning is verleend.
7.2   De gemeente kan bij een uitvoeringsplan toestemming verlenen om af te wijken van de
      locatie van voorzieningen in de openbare ruimte zoals opgenomen in het exploitatieplan
      indien kan worden aangetoond dat de voorgestelde andere situering tot een betere
      optimalisatie van de ontwikkeling leidt.
7.3   Indien een verzoek tot afwijking zoals bepaald in artikel 7.1 of 7.2 leidt tot een verandering
      in de geraamde exploitatiebijdrage dient vooraf aan de verlening van de afwijking een
      ontwerp van de herziening van dit exploitatieplan ter inzage te zijn gelegd. De afwijking dient
      te passen in het ontwerp van deze herziening.



Artikel 8.   Slotbepaling

Deze eisen en regels kunnen worden aangehaald als “regels exploitatieplan ’t Zevenhuis”.




                                                                                                   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4
De exploitatieopzet

4.1      Ruimtegebruik exploitatiegebied

Het huidige ruimtegebruik van het exploitatiegebied is voornamelijk agrarisch, daarnaast is er een
baggerdepot. Op de kaart Luchtfoto huidige gebruik2012, die als kaart 5 onderdeel uitmaakt van
dit exploitatieplan, is het huidige ruimtegebruik per 2012 te zien. Het beoogde ruimtegebruik is
weergegeven in tabel 4.1 en in de kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2).

 Tabel 4.1 Toekomstig ruimtegebruik
 element                                                                             aantal m²*   procentueel
 Bestemmingsplangebied                                                                505.576
 Te handhaven elementen                                                                 86.231
 Exploitatiegebied                                                                    419.345       100%
 Water                                                                                  30.437      7,3%
 Groen                                                                                  36.362      8,7%
 Verharding                                                                             62.197      14,8%
 Uilengebied                                                                            44.299      10,6%
 Uitgeefbaar                                                                          246.050       58,7%
* Afgerond op hele m²



4.2      Eigendomsituatie exploitatiegebied

De eigendomssituatie van de verschillende eigenaren in het gebied is weergegeven in onderstaand
tabel 4.2 en de kaart Grondeigenaren, die als kaart 6 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

 Tabel 4.2 Eigendomspositie (standopname nov. 2011)
 eigenaar**                                                                          aantal m²*   procentueel
 Eigenaar 1                                                                           154.972       37.0%
 Eigenaar 2                                                                           133.363       31.8%
 Eigenaar 3 (gemeente Hoorn)                                                            81.340      19.4%
 Eigenaar 4                                                                              2.059      0.5%
 Eigenaar 5                                                                                934      0.2%
 Eigenaar 6                                                                              1.723      0.4%
 Eigenaar 7                                                                              4.293      1.0%
 Eigenaar 8                                                                                217      0.1%
 Eigenaar 9                                                                              5.019      1.2%
 Eigenaar 10                                                                            24.299      5.8%
 Eigenaar 11                                                                            11.125      2.7%
* Afgerond op hele m²
**Eigenaren 1 t/m 11 betreffen particulieren, instellingen, overheden en bedrijven




                                                                                                                12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4.3       Programma

Zoals is weergegeven in tabel 4.3 zijn alle uitgeefbare gronden bestemd om uit te geven als
bedrijventerrein.

 Tabel 4.3 Programma
 bestemming                                                       aantal m²               procentueel
 Bedrijventerrein (uitgeefbaar)                                       246.050               100%



4.4       Raming kosten exploitatie

De inbrengwaarde van de gronden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur. Voor de
ontwikkeling van het exploitatieplangebied dienen navolgende kosten gemaakt te worden:

 Tabel 4.4 Kosten exploitatieplan
 element                                    Bro                                                raming*
 Verwerving                                 6.2.3.a, b en c                     €          8.978.994,-
                                                                                           8.470.749,-
 Administratieve lasten                     6.2.4.k t/m m                       €           144.160,-
                                                                                            136.000,-
 Uitvoeringskosten                          6.2.3.d en 6.2.4.b en c             €        14.932.924,-
                                                                                         14.087.665,-
 Kosten buiten het exploitatiegebied        6.2.4 e                             €          6.573.453,-
                                                                                           6.201.371,-
 Plankosten/ onderzoeken                    6.2.4.a en g t/m h                  €          5.179.051,-
                                                                                           4.885.897,-
 Totaal                                                                         €        35.808.583,-
                                                                                         33.781.682,-
* De geraamde bedragen zijn nominaal



4.5       Raming opbrengsten exploitatie

Op basis van de laatste uitgifte door de gemeente Hoorn op het nabij gelegen bedrijventerrein de
Marowijnen en de grondprijzen van bedrijventerreinen in de regio zijn de volgende uitgifteprijzen
bepaald.

 Tabel 4.6 Uitgifteprijzen
 Bestemming                                 categorie                                  prijs (excl.BTW)
 Bedrijven                                  zichtlocatie 1                           € 1894,67- per m²
                                                                                            uitgeefbaar
                                            zichtlocatie 2                           € 1883,49- per m²
                                                                                            uitgeefbaar
                                            rRegulier locatie                       € 15046,38- per m²
                                                                                           uitgeefbaar
                                            voorterrein                              € 1174,42- per m²
                                                                                           uitgeefbaar



                                                                                                        13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Op de kaart Uitgifte, kaart 7 van het exploitatieplan, is aangegeven op welke gronden de
onderscheiden categorieën uitgifteprijzen van toepassing zijn. In onderstaande tabel 4.7 is het
totale programma van de verschillende uitgiftecategorieën en de bijhorende grondopbrengsten
weergegeven.




 Tabel 4.7 Programma in grondopbrengsten
 bestemming        categorie       oppervlakte                prijs (excl.BTW)*        grondopbrengsten*
 Bedrijven              zichtlocatie 1       52.735           € 1895,- per m²          €    10.265.922,-
                                                                                             9.966.915,-
                                                                uitgeefbaar
                        zichtlocatie 2       44.701           € 1883,- per m²          €     8.425.691,-
                                                                                             8.180.283,-
                                                                uitgeefbaar
                        rRegulier            131.465          € 15046,- per m²         €    19.769.707,-
                                                                                            19.193.890,-
                        locatie                                 uitgeefbaar
                        voorterrein          17.149           € 1174,- per m²          €     2.013.636,-
                                                                                             1.954.986,-
                                                                uitgeefbaar
 Totaal                                                                                €    40.474.956,-
                                                                                            39.296.074,-
* Afgerond op hele euro’s



4.6       Grondgebruikanalyse

Tabel 4.8 geeft per eigenaar het ruimtegebruik. In tabel 4.9 is het uitgeefbaar per eigenaar verder
uitgesplitst naar de verschillende uitgiftecategorieënOnderstaande tabellen 4.8 en 4.9 geven per
eigenaar aan het ruimtegebruik en de verwachte grondopbrengsten.

 Tabel 4.8 Grondgebruikanalyse (in m²)
 eigenaar           water        groen            wegen       uilengebied     uitgeefbaar          Totaal
 Eigenaar 1                  7.944        2.834   27.161          22.553           94.479        154.972
 Eigenaar 2                 14.840        7.702   19.453          18.276           73.093        133.363
 Eigenaar 3                  2.900       10.827   11.446              319          55.847         81.340
 Eigenaar 4                   393          993            0           674              0           2.059
 Eigenaar 5                   185          448          17            284              0             934
 Eigenaar 6                   324          808            0           591              0           1.723
 Eigenaar 7                   769         1.923           0        1.601               0           4.293
 Eigenaar 8                   207           10            0             0              0             217
 Eigenaar 9                   218          639        1.248             0           2.913          5.019
 Eigenaar 10                  441         1.613       2.527             0          19.718         24.299
 Eigenaar 11                 2.216        8.566        343              0              0          11.125
 Totaal                     30.437       36.363   62.197          44.299          246.050        419.345


 Tabel 4.9 Grondgebruikanalyse: uitgeefbaar gebied uitgesplitst naar uitgiftecategorie (in m²)
 eigenaar           zichtlocatie 1   zichtlocatie 2   regulier overige     voorterrein            Totaal
                                                                    locatie


                                                                                                        14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Eigenaar 1     2.521   16.138    73.630    2190     94.479
Eigenaar 2    22.610   28.563    15.776    6144     73.093
Eigenaar 3    23.544       0     23.488    8.815    55.847
Eigenaar 4        0        0         0        0         0
Eigenaar 4        0        0         0        0         0
Eigenaar 6        0        0         0        0         0
Eigenaar 7        0        0         0        0         0
Eigenaar 8        0        0         0        0         0
Eigenaar 9        0        0      2.913       0      2.913
Eigenaar 10    4.060       0     15.658       0     19.718
Eigenaar 11       0        0         0        0         0
Totaal        52.735   44.701   131.465   17.149   246.050




                                                         15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4.7       Tijdvak, parameters en resultaat

Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt bedraagt per 1-1-2014 nog 79
jaar.
Ten behoeve van het berekenen van het resultaat zijn de volgende parameters gebruikt.

 Tabel 4.10 Projectparameters
 Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)                                                  jaar
 Prijspeildatum                                                                     1-1-20142
 Startdatum exploitatie                                                               1-1-2012
 Contante waarde datum                                                              1-1-20142
 Laatste moment kosten of opbrengsten                                              31-12-2020
 Einddatum exploitatie                                                                1-1-2021
 Aantal jaar exploitatieduur                                                            79 jaar
 Aantal jaar contant maken                                                              79 jaar
 Rente                                                                                  3,5%*
 Opbrengstenstijging                                                                    1,5%*
 Kostenstijging                                                                         3,0%*
* op jaarbasis

Het verwachte resultaat is:

 Tabel 4.11 Resultaat
 Element                                                                                bedrag
 Opbrengsten nominaal                                                        €    41.694.476,-
                                                                                  40.480.074,-
 Kosten nominaal                                                             €    35.808.583,-
                                                                                  33.781.682,-
 Saldo nominaal                                                              €     5.885.893,-
                                                                                   6.698.392,-
 Saldo eindwaarde d.d. 31-12-2020                                            €     4.966.538,-
                                                                                   4.918.673,-
 Saldo contante waarde d.d. 1-1-20142                                        €     3.903.286,-
                                                                                   3.608.303,-



4.8       Maximaal te verhalen kosten (totale kosten versus totale opbrengsten)

De te verhalen kosten zijn gemaximaliseerd aan de opbrengstpotentie. In tabel 4.12 wordt een
overzicht gegeven van de kosten, opbrengsten en daarmee de maximale te verhalen kosten.

 Tabel 4.12 Maximaal te verhalen kosten
 Element                                         bedrag nominaal    netto contante waarde 1-1-20142
 Kosten                                      €       35.808.583,-              €    35.417.534,-
                                                                                    33.241.275,-
                                                     33.781.682,-
 Opbrengsten uit gronduitgifte               €       40.474.956,-             €   38.113.108,-
                                                                                  35.677.042,-
                                                     39.296.074,-
 Subsidies en bijdrage derden                €        1.219.520,-             €     1.207.712,-
                                                                                    1.172.536,-
                                                      1.184.000,-


                                                                                                  16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Bijdrage andere grondexploitaties   €            0,-
Te verhalen kosten                  €   34.209.822,-
                                        32.068.739,-




                                                       17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>4.9    Berekening exploitatiebijdrage

De te verhalen kosten worden op basis van de opbrengstpotentie toegerekend aan de uit te geven
gronden.




                                                                                            18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre> Tabel 4.13 Definiëring basiseenheden
 categorie            basiseenheid    uitgifteprijs               gewicht factor         programma             gewogen
                                      per eenheid                                                              eenheden
 Zichtlocatie 1                1 m²                €                    1,29                 52.735             68.028
                                              194,67189,-
 Zichtlocatie 2                1 m²                €                    1,25                 44.701             55.876
                                              188,49183,-
 Regulierlocatie               1 m²                €                      1                131.465             131.465
                                              150,38146,-
 Voorterrein                   1 m²                   €                 0,78                 17.149             13.375
                                              117,42114,-
 Totaal                                                                                                        268.744


 Tabel 4.14 Exploitatiebijdrage per exploitant
 eigenaar                                 opbrengst                    aantal gewogen                           bijdrage
                                                  percentage*          basiseenheden                          exploitant
 Eigenaar 1                                       36,75%                                        €        12.572.110,-
                                                                           98.763                        11.785.211,-
 Eigenaar 2                                       31,79%                                        €        10.875.302,-
                                                                           85.438                        10.195.163,-
 Eigenaar 3                                       22,60%                                        €          7.731.420,-
                                                                           60.735                          7.247.399,-
 Eigenaar 4                                       -                           -                 €                      -
 Eigenaar 5                                       -                           -                 €                      -
 Eigenaar 6                                       -                           -                 €                      -
 Eigenaar 7                                       -                           -                 €                      -
 Eigenaar 8                                       -                           -                 €                      -
 Eigenaar 9                                       1,08%                                         €            369.466,-
                                                                              2.913                          347.603,-
 Eigenaar 10                                      7,78%                                         €          2.661.524,-
                                                                           20.895                          2.493.363,-
 Eigenaar 11                                      -                           -                 €                      -
 Totaal                                           100%                     268.744              €         34.209.822,-
                                                                                                          32.068.739,-
* Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat de eigenaar op zijn gronden realiseert.




                                                                                                                       19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5
Kaarten bij het exploitatieplan

De volgende kaarten maken onderdeel uit van dit exploitatieplan

Kaart 1. Exploitatiegebied
Overzicht exploitatiegebied behorend bij het exploitatieplan ’t Zevenhuis Herziening 2014.

Kaart 2. Voorgenomen grondgebruik
Voorgenomen grondgebruik bij exploitatieplan ’t Zevenhuis Herziening 2014.

Kaart 3. Te verwerven gronden
Overzicht voorgenomen verwervingen van de gemeente in het exploitatiegebied ’’t Zevenhuis.

Kaart 4. Fasering en koppelingen
Fasering en koppelingen behorend bij het exploitatieplan ’t Zevenhuis Herziening 2014.

Kaart 5. Luchtfoto huidige gebruik2012
Luchtfoto van het exploitatiegebied ‘t Zevenhuis waarop het huidige gebruik is te zien de dato
2012.

Kaart 6. Grondeigenaren
Overzicht van de grondeigenaren en hun eigendommen in het exploitatiegebied ’t Zevenhuis.

Kaart 7. Uitgifte
Weergave van de verschillende type uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied ’t Zevenhuis.




                                                                                                20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6
Bijlagen bij het exploitatieplan

De volgende bijlagen maken onderdeel uit van dit exploitatieplan

Bijlage 1. Uitgangspunten exploitatieopzet
De uitgangspunten die aan de civiele raming ten grondslag liggen en de begrote hoeveelheden per
uit te voeren werken.

Bijlage 2. Programma van eisen en regels
In het programma van eisen en regels worden aanvullende randvoorwaarden gegeven voor de
realisatie van bepaalde werken en werkzaamheden. Mede aan de hand van deze bijlage zal een
ingediend uitvoeringsplan worden beoordeeld.

Bijlage 3. Beeldkwaliteitsplan Hoorn ‘t Zevenhuis
De beeldkwaliteiteisen die de gemeente stelt aan de uiterlijke kwaliteit van de openbare ruimte en
bebouwing.

Bijlage 4. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte ‘t Zevenhuis (LIOR), d.d. 14-03-2012
De algemene eisen die de gemeente stelt aan de realisatie van de openbare ruimte.

Bijlage 5. Waterstructuurplan d.d. 28 september 2010
In het waterstructuurplan worden verschillende varianten besproken hoe om te gaan met het
oppervlakte water en grondwater met de realisatie van ’t Zevenhuis. De gemeente heeft gekozen
voor variant 3, model 3. Op variant 3, model 3 worden uitvoeringsplannen beoordeeld.




                                                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Toelichting bij het
Exploitatieplan
’t Zevenhuis




                      Vastgesteld 26 juni16 september 20124
                                              22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>II.    Toelichting bij het exploitatieplan

Toelichting bij hoofdstuk1 De status van het exploitatieplan                                 212
1.1     Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit                                     221
1.1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit                                       221
1.1.2 Toelichting op de functie van het exploitatieplan                                      221
1.2     Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied                                 232
1.3     Toelichting bij voorgenomen grondgebruik                                             243
1.4     Toelichting bij te verwerven gronden                                                 243
1.5     Toelichting bij citeertitel en status                                                253
1.5.1 Toelichting citeertitel                                                                253
1.5.2 Toelichting status exploitatieplan                                                     253
1.6     Leeswijzer bij het exploitatieplan                                                   254

Toelichting bij hoofdstuk 2 De omschrijving van de werken en werkzaamheden                   256
2.1     Toelichting bij bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden                            265
2.2     Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied                276
2.3     Toelichting bij gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied   276

Toelichting bij hoofdstuk 3 De eisen en regels                                               287
3.1     Toelichting bij artikel 1 Begripsbepaling                                            287
3.2     Toelichting bij artikel 2 Fasering                                                   287
3.3     Toelichting bij artikel 3 Koppelingen                                                298
3.4     Toelichting bij artikel 4 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden
        en de uitvoering ervan
        3029
3.5     Toelichting bij artikel 5 Aanbesteding                                               321
3.6     Toelichting bij artikel 6 Verbodsbepaling                                            321
3.7     Toelichting bij artikel 7 Slotbepaling                                               321

Toelichting bij hoofdstuk 4 De exploitatieopzet                                              332
4.1     Toelichting bij ruimtegebruik exploitatiegebied                                      332
4.2     Toelichting bij eigendomssituatie exploitatiegebied                                  343
4.3     Toelichting bij programma                                                            354
4.4     Toelichting bij raming kosten exploitatie                                            354
4.4.1 Inbrengwaarden gronden en opstallen                                                    354
4.4.2 Administratieve lasten                                                                 365
4.4.3 Uitvoeringskosten                                                                      365
4.4.4 Kosten buiten het exploitatiegebied                                                    376
4.4.5 Plankosten                                                                             387
4.5     Toelichting bij raming opbrengsten exploitatie                                       398
4.5.1 Grondopbrengsten                                                                       398
4.5.2 Overige opbrengsten                                                                    398
4.5.3 Overzicht opbrengsten
4039
4.6     Toelichting bij grondgebruik
4039
4.7     Toelichting bij tijdvak, parameters en resultaat                                     410
4.7.1 Parameters                                                                             421


                                                                                               23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>4.7.2   Fasering                                                               421
4.7.3   Resultaat                                                              421
4.8     Toelichting bij maximaal te verhalen kosten                            432
4.9     Toelichting bij berekening exploitatiebijdrage                         432
4.9.1   Definiëring basiseenheden                                              432
4.9.2   Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid                           443
4.9.3   Exploitatiebijdrage per exploitant                                     443

Toelichting bij Hoofdstuk 5 en 6 Kaarten en bijlagen bij het exploitatieplan   454

Bijlagen bij de toelichting exploitatieplan                                    476
Bijlage A. Taxatierapport
Bijlage B. Invulling plankostenscan




                                                                                 24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Toelichting bij hoofdstuk 1
De status van het exploitatieplan

1.1 Toelicht bij koppeling met ruimtelijk besluit en functie van het Exploitatieplan

1.1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit
De gemeente heeft al enige jaren geen uitgeefbare bedrijfsgrond meer beschikbaar. Uit in 2005
uitgevoerde onderzoek blijkt dat de economische groeimogelijkheden van Hoorn worden beperkt
door ruimtegebrek. De gemeente Hoorn en de regio West-Friesland kennen bovendien een scheve
woon-werkbalans. Hierdoor is er sprake van veel uitgaand forensisme. Vanwege deze
problematiek heeft de Tweede Kamer op 7 juni 2006 besloten dat het grondgebied van Hoorn in
noordelijke richting moet worden uitgebreid met als doel hier een nieuw bedrijventerrein te kunnen
vestigen. Deze extra ruimte voor bedrijvigheid wordt nu met het bestemmingsplan ’t Zevenhuis
deels bestemd als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein ’t Zevenhuis is bedoeld om zowel de lokale
als een deel van de regionale ruimtevraag op te vangen. De gemeente Hoorn wil met het
bestemmingsplan ’t Zevenhuis invulling geven aan het stimuleren van de economische groei in de
regio. Met ’t Zevenhuis geeft de gemeente Hoorn bedrijven in de regio ruimte om te ondernemen.
De gemeente heeft voor ’t Zevenhuis het volgende als missie geformuleerd:

 ’t Zevenhuis is een bedrijvenpark dat functioneert als een flexibel en samenhangend systeem
 waar goederen en diensten worden geproduceerd op een winstgevende en duurzame manier en
 dat tevens een positieve bijdrage levert aan haar sociale en natuurlijke omgeving. De gemeente
 Hoorn behoort hiermee tot de koplopers op het gebied van de duurzame ontwikkeling van
 bedrijventerreinen.


De Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van
openbare werken en werkzaamheden en van de mogelijkheden om aan deze werken en
werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan, alsmede het
bepalen van de fasering. Wanneer een exploitatieplan is vastgesteld moet deze jaarlijks worden
herzien. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4, en in het bijzonder artikel 6.15
Wro, stelt de gemeente ten aanzien van het bestemmingsplan ’t Zevenhuis te Hoorn dit herziend
exploitatieplan vast.
Het exploitatieplan ’t Zevenhuis Herziening 2014 is dan ook verbonden met het bestemmingsplan
’t Zevenhuis te Hoorn. Omdat alleen aan het oostelijk deel van het bestemmingsplan nieuwe
bestemmingen en bebouwingsmogelijkheden worden gegeven heeft het exploitatieplan alleen
betrekking op het oostelijk deel van het bestemmingsplan. Zolang voor het westelijk deel de
bestemming agrarisch van toepassing is zal voor dit deel van het bestemmingsplan geen
exploitatieplan worden vastgesteld.

1.1.2 Toelichting op de functie van het exploitatieplan
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
    1.      de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de
            berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen
            omgevingsvergunningen dan wel waarvan de berekening wordt opgenomen in een
            overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.
    2.      Vast te leggen in welke fasering (in deelgebieden) en met welke onderlinge
            koppelingen de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, het bouwrijp
            maken en het gebruikrijp maken plaatsvinden. Deze worden opgenomen om een kader
            te creëren voor de realisatie (artikel 6.13 lid 1 onder c ten vijfde en 6.13 lid 3 Wro). De

                                                                                                     25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>              fasering en onderlinge koppelingen zijn opgenomen in de artikelen 2 en 3 van de eisen
              en regels.
      3.      Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de werken en
              werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de
              inrichting van de openbare ruimte. Deze worden opgenomen om te waarborgen dat bij
              realisatie specifieke eisen ten aanzien van deze werken en werkzaamheden en
              voorschriften voor de uitvoering in acht worden genomen.

Het eExploitatieplan ’t Zevenhuis is gelijktijdig met het bestemmingsplan op 26 juni 2012
vastgesteld en op 25 september 2013 onherroepelijk geworden. Op grond van artikel 6.15 lid 1
Wro moet een exploitatieplan jaarlijks worden herzien vanaf het moment dat het onherroepelijk is.
Wijzigingen in het exploitatieplan ten opzichte van het oorspronkelijk Exploitatieplan ’t Zevenhuis
voorzien in eerste plaats op het indexeren van de kosten en opbrengsten naar prijspeil 1-1-2014
met inachtneming van de in het (initiele) exploitatieplan aangegeven methoden van indexering. Ten
tweede zijn er een aantal redactionele aanvullingen gedaan naar aanleiding van deze herziening. De
wijzigingen betreffen alleen niet-structurele onderdelen zoals bedoeld in artikel 6.15 lid 3 Wro.
Hierdoor is de voorbereidingsprocedure, zoals opgenomen in afdeling 3.4 Algemene wet
bestuursrecht, niet van toepassing en is beroep uitgesloten.

Het exploitatieplan ligt ter inzage voor een periode van 6 weken van 29 september tot 10
november 2014.
liggen beide ter inzage voor een periode van 6 weken van 7 september tot en met 18 oktober
2012.



1.2        Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied

Het bestemmingsplangebied ’t Zevenhuis ligt in het noorden van de gemeente Hoorn, waar ten
behoeve van op 1 januari 2007 een grenscorrectie heeft plaatsgevonden na een besluit van de
Tweede Kamer op 7 juni 2006. Het bestemmingsplangebied wordt aan de noord- en oostzijde
begrensd door de nieuwe gemeentegrens tussen de gemeente Hoorn en de gemeente Medemblik.
Aan de noordzijde is het lint gelegen van Zwaagdijk-West. De Rijweg vormt de grens aan de
oostzijde. Aan de zuidzijde bevindt zich de Westfrisiaweg.
Het exploitatiegebied betreft alleen het oostelijk deel van het bestemmingsplan, voorheen fase 1.
De bestemmingsgrens tussen de bestemmingen “Agrarisch - onbebouwd” en “Bedrijventerrein”
vormt de westelijke grens van het exploitatiegebied. Op de kaart Exploitatiegebied, kaart 1 van het
exploitatieplan, is de begrenzing van het (bestemmingsplan en) exploitatiegebied weergegeven.

Het exploitatieplan heeft alleen betrekking op het oostelijk deel van het bestemmingsplangebied
omdat hier een functiewijziging plaatsvindt van een agrarische functie naar commerciële functie. In
dit deel van het bestemmingsplangebied zijn bouwplannen voorgenomen, zoals bedoeld in artikel
6.12 Wro en 6.2.1 Bro, en de daarvoor nodige openbare ruimte. Daarnaast is in het noord-
oostelijk deel van het bestemmingsplangebied een uilengebied (bestemming Groen – Uilengebied)
gesitueerd. Binnen het uilengebied zijn geen bouwplannen, zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro en
6.2.1 Bro, toegestaan. Het uilengebied is wel opgenomen in het exploitatieplan omdat de realisatie
van het uilengebied een voorwaarde is om de voorgenomen bouwplannen te kunnen realiseren.
Het is daarmee een voorziening van openbaar nut. Daarnaast zal de gemeente deze bestemming
wijzigen, middels de opgenomen wijzigingsbevoegdheid, in de bestemming bedrijventerrein zodra



                                                                                                 26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>blijkt dat er geen leefgebied meer is van de steenuil, dan wel een ontheffing is verkregen op basis
van een plan van aanpak.
Binnen het oostelijk deel van het bestemmingsplangebied zijn er geen delen waarbij de huidige
functie wordt gehandhaafd en die daarom buiten het exploitatieplan zouden moeten vallen.
In tegenstelling tot het oostelijk deel wordt in het westelijk deel van het bestemmingsplangebied
de huidige agrarische functie gehandhaafd. Het exploitatieplan heeft daarom geen betrekking op
het westelijke deel van het bestemmingsplangebied.



1.3    Toelichting bij voorgenomen grondgebruik

Het exploitatiegebied ’t Zevenhuis is bedoeld voor het realiseren van een nieuw bedrijventerrein en
de daarvoor benodigde voorzieningen. Kaart 2 van het exploitatieplan, Voorgenomen
grondgebruik, geeft het voorgenomen grondgebruik aan van het exploitatiegebied, mede op basis
van deze kaart is de exploitatieopzet gemaakt. In paragraaf 4.1 Toelichting bij ruimtegebruik
exploitatiegebied, wordt het ruimtegebruik nader behandeld. De kaart Voorgenomen grondgebruik,
(kaart 2 exploitatieplan) is bindend in die zin dat deze de ligging aangeeft van de functies in de
openbare ruimte en van de uitgeefbare gronden.



1.4    Toelichting bij te verwerven gronden

De gemeente heeft in het verleden binnen het exploitatiegebied een beperkt aantal eigendommen
verworven. Het merendeel van de gronden in het exploitatiegebied zijn eigendom van particuliere,
agrarische bedrijven en/of van andere ondernemingen.

Op 26 juni 2012 heeft de gemeente met de twee grootste grondeigenaren een anterieure
overeenkomst gesloten. Beoogde doelstelling van partijen hierbij is dat een gezamenlijk op te
richten BV de gronden tot ontwikkeling zal brengen. De gemeente acht daarom verwerving van de
gronden voor de realisatie vooralsnog niet noodzakelijk.

Indien de gemeente constateert dat de uitvoering van de werken en werkzaamheden (zoals
opgenomen in hoofdstuk 2 van het exploitatieplan) niet plaatsvindt in overeenstemming met de
fasering en overige eisen en regels (zoals voorgeschreven in hoofdstuk 3), zal de gemeente
overwegen zelf actief tot minnelijke verwerving van de betreffende gronden te komen. Dit indien
nodig gevolgd met een onteigeningsverzoek bij de Kroon.

De gemeente heeft als beleid dat de openbare ruimte eigendom is van de gemeente. De gemeente
wenst daarom na realisatie de gronden waarop de openbare ruimte is geprojecteerd te verwerven,
één en ander zoals is aangegeven op de kaart 3 van het exploitatieplan (kaart Te verwerven
gronden). De verwerving vindt plaats nadat de openbare ruimte is aangelegd conform hoofdstuk 3
van het exploitatieplan. De gemeente biedt hiervoor een overeenkomst tot levering van de grond
aan. Als uitgangspunt bij de aanbieding van deze overeenkomst zal gelden dat de gemeente ervan
verzekerd wenst te zijn dat de openbare ruimte in goede kwaliteit aan haar wordt opgeleverd. De
gemeente zal daarom pas twee jaar nadat de openbare ruimte in het gehele exploitatiegebied
gebruikrijp is willen overnemen. Indien zich in de tussentijd gebreken voordoen zal de
grondeigenaar deze zelf moeten herstellen.




                                                                                                 27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre> 1.5     Toelichting bij citeertitel en status

 1.5.1 Toelichting citeertitel
 Wanneer in dit exploitatieplan gesproken wordt over het “exploitatieplan” wordt hiermee bedoeld
 dit onderliggende exploitatieplan.

 1.5.2 Toelichting status exploitatieplan, 1 eerste herziening
 De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te
 herzien. Het exploitatieplan is de 1 eerste herziening. Herziening van het exploitatieplan kan leiden
 tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage door hogere of lagere verwachte of gemaakte kosten
 of verwachte grondopbrengsten. Dit geldt niet voor die percelen waarvoor dan al een
 rechtsgeldige omgevingsvergunning is verstrekt of waarvoor op het moment van de herziening een
 exploitatiebijdrage bij overeenkomst is vastgelegd.

 Aan het einde van de exploitatie vindt er een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na
 uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, die voorzien zijn in het exploitatieplan,
 stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1
 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen bij omgevingsvergunningen herberekend
 volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer
 dan 5% lager is dan de betaalde exploitatie bijdrage zal de gemeente, binnen één maand, het
 verschil, voor zover het groter is dan de 5%, naar evenredigheid met rente terug betalen aan
 degene die houder was van de omgevingsvergunning (artikel 6.20 lid 3).



 1.6     Leeswijzer bij het exploitatieplan

 Het exploitatieplan is opgebouwd uit de volgende 6 hoofdstukken:
 Hoofdstuk 1. In dit hoofdstuk wordt de status van het exploitatieplan behandeld. Hierin wordt
                 behandeld de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.1), de begrenzing van het
                 exploitatiegebied (1.2), de aanduiding van het voorgenomen gebruik (1.3), de
                 aanduiding van de beoogde te verwerven gronden (1.4) en de citeertitel (1.5).
 Hoofdstuk 2. In dit hoofdstuk wordt de omschrijving gegeven van de werken en werkzaamheden
                 voor het bouwrijp maken (2.1), de aanleg van nutvoorzieningen (2.2) en het
                 inrichten van de openbare ruimte (2.3).
 Hoofdstuk 3. In hoofdstuk 3 zijn in de diverse artikelen de eisen en regels opgenomen voor de
                 werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan.
 Hoofdstuk 4 De exploitatieopzet is vervolgens in hoofdstuk 4 opgenomen. In de exploitatieopzet
                 worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de
                 opbrengsten. De volgende onderdelen komen in de exploitatieopzet aan bod: het
                 ruimtegebruik (4.1), de eigendomssituatie (4.2), het programma (4.3), de kosten
                 (4.4) en opbrengsten (4.5), de grondgebruikanalyse (4.6), het resultaat met de
                 gehanteerde parameters, fasering en tijdvak (4.7), de maximaal te verhalen kosten
                 (4.8) en tot slot de berekening van de exploitatiebijdrage (4.9).
Hoofdstuk 5 & 6 In deze hoofdstukken zijn de kaarten en bijlagen opgenomen die onderdeel
                 uitmakende van het exploitatieplan.

 De toelichting op het exploitatieplan bevat een motivering van de in, of inzake, het exploitatieplan
 gemaakte keuzes en een nadere toelichting om het exploitatieplan beter te begrijpen. De opzet van



                                                                                                    28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>de   toelichting   sluit   aan   op   de   structuur   en   inhoud   van   het   exploitatieplan.




                                                                                               29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Toelichting bij hoofdstuk 2
De omschrijving van werken en werkzaamheden

In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan is aangegeven welke werken en werkzaamheden binnen het
plangebied zijn voorzien. De omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp
maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte moeten worden
gelezen in samenhang met de overige onderdelen van en bijhorend bij het exploitatieplan. De eisen
en regels aan en voor de uitvoering van deze werken en werkzaamheden zijn opgenomen in
hoofdstuk 3 van het exploitatieplan.



2.1    Toelichting bij bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied

Onder bouwrijp maken worden al die werken en werkzaamheden verstaan die gebruikelijk zijn bij
de civieltechnische aanleg van de bouwkavel en bouwstraten en de omliggende werkzaamheden.

De werken en werkzaamheden zijn gebaseerd op bijlage 1 van het exploitatieplan, Uitgangspunten
exploitatieopzet. In de Uitgangspunten exploitatieopzet zijn alle werken en werkzaamheden
onverdeeld in verschillende hoofdposten. Onder bouwrijp maken vallen de volgende hoofdposten:
bouwrijpmaken, kunstwerken, openbare verlichting en brandkranen.
In de Uitgangspunten exploitatieopzet is per hoofdpost uitgelegd wat onder deze hoofdposten
wordt verstaan en waarmee rekening is gehouden met het opstellen van de exploitatieopzet (en
exploitatieplan). Hieronder wordt in het kort een toelichting gegeven op de hoofdposten van het
bouwrijp maken.

Bouwrijpmaken: de post bouwrijpmaken bestaat uit werken werkzaamheden om de gronden
geschikt te maken voor de toekomstige functie. Werkzaamheden bestaan uit het vrijmaken, slopen
en saneren, het voorbelasten van de wegen, indien nodig afvoeren van grondwater, uitvoeren van
grondwerken (zoals; het dempen van sloten, het storten van de slip, het afgraven en ophogen van
het terrein waar nodig, de aanleg van watergangen, beschoeiingen en grondwal (in de
groenzone)), de aanleg van riolering (verbeterd gescheiden stelsel met cunetdrainage,
rioolinspectie, rioolgemaal en persleiding), de aanleg van bouwwegen en de aanleg van
noodzakelijke tijdelijke bouwrijp voorzieningen (extra werken voor tijdelijke afronding van een
(deel)fase).

Kunstwerken: de post kunstwerken bestaat uit de aanleg van duikers (3 stuks, waarvan 2
doorvaarbaar), de aanleg van doorvaarbare bruggen (onderverdeeld in langzaamverkeer (2 stuks)
en zwaarverkeer (1 stuk)) en aanleg van stuwen.

Openbare verlichting: de post openbare verlichting bestaat uit de aanleg van lichtmasten voor de
fietspaden en de rijweg en het aanbrengen van de openbare verlichtingskabel met toebehoren als
verdeelkasten.

Brandkranen: de post brandkranen bestaat uit de aanleg van brandkranen en indien noodzakelijk
brandkasten




                                                                                               30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>2.2    Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied

In het exploitatiegebied dienen nieuwe nutsvoorzieningen te worden aangelegd, zodat de te
realiseren bebouwing tegen betaling van de verschuldigde aansluitkosten kan worden aangesloten
op de nodige nutsvoorzieningen. In de Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 van het
exploitatieplan, zijn deze werkzaamheden ondergebracht in de hoofdpost Nutsbedrijven. In de
Uitgangspunten exploitatieopzet is o.a. deze hoofdpost nader toegelicht en vermeld waarmee
rekening is gehouden met het opstellen van de exploitatieopzet (en exploitatieplan). Hieronder een
korte toelichting op de hoofdpost Nutsbedrijven.

Nutsbedrijven: de post nutsbedrijven bestaat uit de aanleg van nutsvoorzieningen (waaronder gas,
water, elektra, telefoon en centraal antenne systeem) en andere gebruikelijke werkzaamheden ten
behoeve hiervan, waaronder aanleg transformators en verdeelkasten. Qua kostenpost voor het
exploitatieopzet is alleen meegenomen het onrendabele deel dat niet gedekt kan worden uit de
verbruikstarieven.



2.3    Toelichting bij het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatiegebied

De openbare ruimte is die ruimte die voor een ieder toegankelijk is of waarvan het gebruik of het
nut niet kan worden toegeëigend aan een bepaalde groep of individu. De openbare ruimte, zoals
weergegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2, exploitatieplan), bestaat uit: het
uilengebied, water, groen(zone) en wegen waaronder ook bermgroen valt.
In de Uitgangspunten exploitatieopzet, bijlage 1 van het exploitatieplan, zijn de werken en
werkzaamheden ten behoeven van het gebruiksrijp maken onderverdeeld in een aantal
hoofdposten. De hoofdposten zijn: woonrijpmaken, groen en verkeer. In deze bijlage worden de
hoofdposten nader toegelicht en met welke hoeveelheden rekening is gehouden met de
exploitatieopzet (en exploitatieplan). Hieronder wordt in het kort een toelichting gegeven op de
hoofdposten van het gebruiksrijp maken.

Woonrijpmaken: de post woonrijpmaken bestaat uit werken en werkzaamheden om de gronden
van bouwrijp af te werken naar de definitieve staat. Werkzaamheden bestaan uit grondwerken,
rioleringswerken, aanbrengen van verharding, de aanleg van tijdelijke woonrijp voorzieningen
(extra werken voor tijdelijke afronding van een fase) en de aanleg van bushaltes.

Verkeer: de post verkeer bestaat uit de aanleg van straatmeubilair, belijning en bebording.

Groen: de post groen bestaat uit het aanbrengen van groen (bermgroen, wijk- en parkgroen en
oeverbeplanting), planten van bomen en de aanleg van tijdelijke groen voorzieningen (extra werken
voor tijdelijke afronding van een fase) en de aanleg van steigers.

De aanleg van een inrit (van de openbare weg naar een bouwkavel) is vergunningsplichtig, en
dient bij de gemeente te worden aangevraagd. De kosten voor de vergunning en de aanleg zijn
voor rekening van de aanvrager en zitten niet in het exploitatieplan.




                                                                                                31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Toelichting bij hoofdstuk 3
De eisen en regels

De eisen en regels als vastgelegd in hoofdstuk 3 van het exploitatieplan hebben betrekking op de
uitvoering van de werken en werkzaamheden zoals die zijn opgenomen in hoofdstuk 2.
Deze eisen en regels worden opgelegd om ten eerste te komen tot een uniforme wijze van
uitvoering van werken en werkzaamheden en ten tweede om te waarborgen dat de openbare
ruimte van een deugdelijke kwaliteit wordt.



3.1 Toelichting bij artikel 1. Begripsbepalingen

In artikel 1 zijn omschrijvingen gegeven van relevante begrippen. Het betreft hierbij de begrippen
die in de daarop volgende artikelen worden gehanteerd.



3.2 Toelichting bij artikel 2. Fasering
Het exploitatiegebied betreft het oostelijk deel van het bestemmingsplan, zoals dit in de
Toelichting hoofdstuk 1.2 is toegelicht. Het exploitatiegebied is opgedeeld in drie fases. Omdat
het exploitatiegebied in het voorontwerpbestemmingsplan fase 1 werd genoemd zijn de
deelgebieden van het exploitatiegebied fase 1A, 1B en 1C genoemd.
Fase 1A is ca. 23,6 ha groot met ca. 15 ha uitgeefbare grond, fase 1B is het aan te leggen
uilengebied (in het bestemmingsplan bestemd als Groen – Uilengebied), groot ca. 5,9 ha, fase 1C
is ca. 12,9 ha groot met ca. 10 ha uitgeefbare grond. Wanneer in de toekomst blijkt dat binnen
het exploitatiegebied zich geen leefgebied meer bevindt van de steenuil, dan wel dat ontheffing is
verkregen, zal middels het in bestemmingplan opgenomen wijzigingbevoegdheid fase 1B worden
bestemd als bedrijventerrein en worden fase 1B en 1C samengevoegd. Fase 1B en 1C zullen dan
gezamenlijk ca. 15 ha uitgeefbare grond hebben.

De verschillende fases zijn weergegeven in de kaart Fasering en koppelingen, opgenomen als kaart
4 van het exploitatieplan.

Met de opsplitsing van het exploitatiegebied in fases wordt er aangesloten bij het advies van
Ecorys van 23 mei 2011. Dit onderzoekrapport ligt ter inzage bij het bestemmingsplan. In het
rapport wordt geadviseerd het toen gehele beoogde bedrijventerrein ’t Zevenhuis op te splitsen in
relatief kleine fases van ca. 15 ha.
Fase 1A heeft daarom ca. 15 ha uitgeefbare gronden. Daarnaast is deze fase zo gesitueerd dat de
twee hoofdverkeerontsluitingen erin zitten zodat deze zo spoedig mogelijk kunnen worden
gerealiseerd. Zonder een ontsluiting is de realisatie namelijk niet mogelijk. Tevens is met de
situering van fase 1A en 1C rekening gehouden dat in beide fasen een verscheidenheid aan typen
uitgeefbare gronden dient te zijn. Op deze wijze is in beiden fase een zo breed mogelijk
marktaanbod aanwezig. Fase 1B is het uilengebied. Deze dient in zijn geheel gerealiseerd te zijn
voordat zijn bestaande leefgebied wordt aangetast, wat zich deels in fase 1C bevindt. Het
bestaande leefgebied van de steenuil is met een cirkel aangegeven in de kaart Fasering en
koppelingen, kaart 4. Fase 1C heeft ca. 10 ha uitgeefbare grond. Wanneer fase 1B en 1C worden
samengevoegd, in verband met het mogelijk uitplaatsen (met ontheffing) of overlijden van de
steenuil, wordt ook deze fase ca. 15 ha.




                                                                                                32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Met fase 1A zal direct kunnen worden begonnen na de inwerkingtreding van het
bestemmingsplan. Naar verwachting is dat najaar 2012. Allereerst zal de ontsluiting op de Rijweg
moeten worden gerealiseerd. Wanneer de ontsluiting is gerealiseerd kan de rest van fase 1A
bouwrijp gemaakt worden conform het exploitatieplan, wat naar verwachting in 2012 en 2013 zal
plaatsvinden. Na het bouwrijp maken kunnen de uitgeefbare gronden worden uitgegeven en
bebouwd en de openbare ruimte daaropvolgend gebruiksrijp worden gemaakt. Naar verwachting
zullen deze werkzaamheden plaatsvinden vanaf 2013 tot en met 2018. Omdat het uilengebied 2
jaar gereed moet zijn voordat wordt begonnen in fase 1C zal het uilengebied, fase 1B, in 2014
moeten worden aangelegd. In fase 1C wordt begonnen met werkzaamheden als voor 80% van de
uit te geven percelen in fase 1A een omgevingsvergunning is verleend. Naar verwachting zal dit in
2016 zijn en zal in 2016 worden begonnen met bouwrijp maken van fase 1C. De uitgifte en
bebouwing van de uitgeefbare gronden en daaropvolgend gebruiksrijp maken van de openbare
ruimte zal plaats vinden vanaf 2017 tot en met 2020.

Bovengenoemde fasering is weergegeven in tabel 3.1. De tabel is niet bindend voor de uit te
voeren werkzaamheden. Het geeft een indicatie aan van wanneer bepaalde werkzaamheden
moeten worden uitgevoerd rekening houdende met de koppelingen en de verwacht gronduitgifte,
vaanuitgaande dat de exploitatie in 9 jaar geschied. In paragraaf 4.7.2 wordt hier nader op
ingegaan.

Tabel 3.1 Fasering                     Bouwrijp maken    Uitgifte en bebouwing Gebruiksrijp maken

Fase 1A
- aanleg ontsluiting op de Rijweg      2012
- aanleg openbare ruimte               2012 - 2013                            2013 – 2018
- bedrijven                            2012 - 2013       2013 – 2018

Fase 1B
- aanleg uilengebied                                                          2014

Fase 1C
- aanleg openbare ruimte               2016 - 2017                            2017 - 2020
- bedrijven                            2016 - 2017       2017 - 2020




3.3 Toelichting bij artikel 3. Koppelingen

Toelichting bij artikel 3.1
Tussen de bebouwing van ’t Zevenhuis en de bestaande omgeving is een groenzone bedacht om
de overgang tussen Zwaagdijk/Zwaagdijk-West en ’t Zevenhuis te verzachten. Door de koppeling
te leggen tussen het noordelijk gedeelte van fase 1A en de noordelijk gelegen groenzone wordt er
geborgd dat deze groenzone tijdig wordt aangelegd.

Toelichting bij artikel 3.2
De aanleg van het uilengebied, fase 1B, is een kostenpost. Omdat de realisatie van het uilengebied
niet nodig is voor fase 1A is als koppeling opgenomen dat met fase 1B pas mag worden begonnen
met werken en werkzaamheden als in fase 1A wordt begonnen met de bouwrijp werkzaamheden.




                                                                                                    33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Toelichting bij artikel 3.3 lid a
Door middel van onderzoek is komen vast te staan dat net buiten het exploitatiegebied een nest
van een steenuil aanwezig is. Een deel van het jachtgebied (functionele leefomgeving) ligt binnen
het exploitatiegebied. Mogelijkheden om het leefgebied van de steenuil, met ontheffing, te
verplaatsen naar een naastgelegen gebied worden onderzocht. Vooralsnog wordt echter het
leefgebied van de steenuil ingepast in het bedrijventerrein, waarbij dit een speciale inrichting voor
de steenuil krijgt. Vanwege de ontwikkelingsduur van geschikte vegetatie en het prooiaanbod zal
het speciaal in te richten gebied voor de steenuil, fase 1B, twee jaar moeten zijn ingericht, voordat
zijn huidige leefgebied (zoals met cirkel aangeduid op kaart 2) wordt aangetast, wat zich deels in
fase 1C bevindt. Daarom is in het exploitatieplan de koppeling opgenomen dat er niet eerder mag
worden begonnen met bouwrijp werkzaamheden in fase 1C dan dat fase 1B twee jaar is
gerealiseerd.

Toelichting bij artikel 3.3 lid b
Met de koppeling dat voor 80% van de uitgeefbare percelen een omgevingsvergunning moet zijn
verleend voordat aan fase 1C mag worden begonnen met bouwrijp werkzaamheden is er voor 12
hectare (ha) een omgevingsvergunning verleend. Dit betekent dat op het moment dat er mag
worden begonnen met bouwrijp maken nog ca. 3 ha uitgeefbare grond op voorraad is. Dit is ruim
voldoende om aan eventuele vraag te voorzien in die tussen tijd voordat fase 1C bouwrijp is
gemaakt. Op deze manier worden niet alle gronden in één keer bouwrijp gemaakt en alle
uitgeefbare gronden gelijk op de markt aangeboden. De markt zou namelijk niet in een keer een
aanbod van 25 ha opnemen. Wanneer alles tegelijk zou mogen worden ontwikkeld kunnen alle
openbare voorzieningen tegelijk, dus ook reeds in het begin worden aangelegd. Dat zou onnodig
hoge rentelasten opleveren. Indien alles tegelijk op de markt zou mogen worden gebracht, zouden
bovendien de grondprijzen onder druk komen te staan.



3.4 Toelichting bij artikel 4. Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de
uitvoering ervan

In artikel 4 zijn de regels en eisen opgenomen met betrekking tot de werken en werkzaamheden
en de uitvoering ervan. De eisen en regels zijn gericht op het leveren van kwaliteit, zodat er geen
verschil ontstaat in de kwaliteit en uitvoering van de verschillende aan elkaar grenzende openbare
ruimten. Dit is van belang omdat:
             1. De aan te leggen water en groenstructuur van belang zijn voor de kwaliteit van het
                 bedrijventerrein.
             2. De aan te leggen waterstructuur onderdeel zal uitmaken van een toekomstige
                 vaarroute.
             3. ’t Zevenhuis een duurzaam bedrijventerrein moet worden.

De te realiseren kwaliteit heeft betrekking op de openbare ruimte en de daarbij horende boven- en
ondergrondse infrastructuur en op het bouwrijp maken van de uitgeefbare gronden en aanleg van
de nutsvoorzieningen. Er moeten daarnaast voldoende controlemomenten zijn en er moet
communicatie plaatsvinden met andere betrokkenen (omwonenden, nutbedrijven en
Hoogheemraadschap). Uiteraard mag ook de veiligheid van de omgeving niet in gevaar komen. Om
dit alles te waarborgen voorzien de regels er in dat de exploitant een uitvoeringsplan moet maken
met daarin de onderdelen:
    a. Een omschrijving en begrenzing van de werken en werkzaamheden waarop de melding
         betrekking heeft;


                                                                                                   34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>    b. Beschrijving van het proces en de planning, bij het gebruiksrijp maken van de openbare
       ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente, de uitgeefbare
       gronden tot het moment van verkoop aan bedrijven;
    c. Een bestek en tekeningen van de werken en werkzaamheden waarop de melding
       betrekking heeft, volgens de RAW-systematiek;
    d. Een bestekkeuringsplan;
    e. Bij wegen een uitgewerkte wegdimensionering (onderbouwing van opbouw van de
       wegconstructie);
    f. Een bouwveiligheidsplan;
    g. Een kwaliteitsplan;
    h. Een toezichtsplan;
    i. Een communicatieplan;
    j. Een coördinatieplan nutsbedrijven;
    k. Een beheerplan;
    l. Een advies van Hoogheemraadschap over voorgenomen wijze van uitvoering van
       waterhuishoudkundige werken en werkzaamheden. .

Uit praktische overwegingen is het de exploitant aan te raden van grof naar fijn te werken en
tussentijds met de gemeente de gemaakte documenten af te stemmen. Zo is het aan te bevelen
om eerst te berekenen hoe de wegconstructie eruit komt te zien en wat voor nutsbedrijven er
allemaal onder of langs de weg komen voordat het bestek wordt gemaakt. Daarnaast is het nodig
om eerst het bestek met de gemeente af te stemmen voordat er keuringsplan wordt gemaakt.

Het uitvoeringsplan heeft de instemming nodig van de gemeente. De toetsing van het
uitvoeringsplan geschiedt aan de hand van de volgende documenten en uitgangspunten:
    a.    Uitgangspunten exploitatieopzet (bijlage 1, exploitatieplan);
    b.    Programma van eisen en regels (bijlage 2, exploitatieplan);
    c.    Het beeldkwaliteitplan ’t Zevenhuis (bijlage 3, exploitatieplan);
    c.    De leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente Hoorn (bijlage 4,
          exploitatieplan);
    d.    Waterstructuurplan, variant 3, model 3 (bijlage 5, exploitatieplan);
    f.    De redelijkerwijs te stellen eisen ter zaken van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en
          communicatie;
    g.    De kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2, exploitatieplan);
    h.    Het bepaalde in het exploitatieplan.

In het waterstructuurplan, variant 3, model 3, is opgenomen dat het waterpeil wordt verlaagd naar
-2,20 m NAP. De uit te voeren werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd met
inachtneming van deze peilverlaging. De daadwerkelijke verlaging vindt pas plaats wanneer alle
hiervoor noodzakelijke werkzaamheden zijn uitgevoerd en in overleg met het Hoogheemraadschap.
Indien nodig worden de bovengenoemde toetsingsdocumenten en criteria geactualiseerd met de
jaarlijkse herziening van het exploitatieplan.

De gemeente heeft als beleid dat het eigendom van de openbare ruimte door de gemeente wordt
overgenomen. Ter waarborging dat de openbare ruimte van goede kwaliteit wordt aangelegd en er
geen verborgen gebreken zijn neemt de gemeente de openbare ruimte in eigendom pas over twee
jaar nadat het exploitatiegebied is gerealiseerd in definitieve vorm (gebruiksrijp). Tot die tijd blijft
het onderhoud voor rekening en risico van de realisator. Direct voorafgaand aan de overdracht aan



                                                                                                      35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>de gemeente zal er nog een eindinspectie plaats vinden aan hand van het goedgekeurde
uitvoeringsplan en de LIOR.

De te volgen procedure ten behoeve van het uitvoeringsplan mag, voor eigen risico, gelijk gevoerd
worden met de procedure voor het aanbesteden van werken en werkzaamheden zoals omschreven
in artikel 5.

Met wettelijke termijnen, genoemd artikel 4.13, wordt bedoeld de wettelijke termijnen zoals
opgenomen in artikel 7.761 Burgerlijk Wetboek.



3.5 Toelichting bij artikel 5. Aanbesteding

De gemeente is verplicht vanuit het Europese aanbestedingsrecht opdrachten ten behoeve van
diensten, werken en leveringen aan te besteden. Omdat de gemeente eisen en regels aan de
uitvoering van werken en werkzaamheden stelt en middels de berekening van de
exploitatiebijdrage eraan meebetaalt wordt de uitvoering hiervan gezien als iets wat wordt gedaan
namens de gemeente. De exploitant die werken en werkzaamheden, zoals genoemd in hoofdstuk
2, uitvoert moet dit daarom aanbesteden conform de Europese en nationale aanbestedingsregels.
De eerste melding die de exploitant moet doen betreft de melding van voorgenomen gunning van
werken en werkzaamheden (artikel 5.2). Bij deze melding dient een gunningbesluit te worden
overlegd, waarin aannemelijk wordt gemaakt dat de voorgenomen gunning van de uitvoering in
overeenstemming is met het geldende Europese en nationale aanbestedingsrecht. De gemeente zal
binnen 8 weken besluiten of met het gunningbesluit kan worden ingestemd. De tweede melding
(artikel 5.6) vindt uiterlijk 8 weken voor de aanvang van de uitvoering plaats en waarbij wordt
toegevoegd het aanbestedingsverslag (artikel 5.7). Ook met het aanbestedingsverslag dient te
worden ingestemd door de gemeente. Het is daarom aan te bevelen om in de overeenkomst met
de geselecteerde uitvoerder het voorbehoud te maken van instemming van het college van
burgemeester en wethouders met het aanbestedingsverslag.
De te volgen procedure ten behoeve van de aan te besteden werken en werkzaamheden mag,
voor eigen risico, gelijk gevoerd worden met de procedure voor het uitvoeringsplan zoals
omschreven in artikel 4.



3.6 Toelichting bij artikel 6. Verbodsbepalingen

In artikel 6 is vastgelegd dat het verboden is om te handelen in strijd met de eisen en regels zoals
die zijn vastgelegd in de voorgaande artikelen 2 tot en met 5. Conform artikel 7.2 Wro wordt een
overtreding van het verbod aangemerkt als een strafbaar feit, in de zin van de Wet op de
economische delicten.
Daarnaast gelden de bestuursrechtelijk handhavingmogelijkheden van de gemeente bij overtreding
van de verbodsbepaling conform artikel 7.1 Wro.



3.7 Toelichting bij artikel 7. Slotbepaling

Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “regels exploitatieplan ’t Zevenhuis”.




                                                                                                  36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Toelichting bij hoofdstuk 4
De exploitatieopzet

Het doel van de exploitatieopzet is om inzicht te krijgen in de kosten en opbrengst op basis
waarvan naar aanleiding van de mogelijke exploitatiebijdrage kan wordent berekend.

Volgens art 6.13.1.c Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
1. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden (inclusief peildatum);
2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
3. een raming van de opbrengsten van de exploitatie (inclusief peildatum);
4. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
5. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en
   bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Al deze elementen zijn in de exploitatieopzet opgenomen. Hieronder worden de verschillende
onderdelen van de exploitatieopzet nader toegelicht.



4.1 Toelichting bij ruimtegebruik exploitatiegebied

Het exploitatiegebied ligt in het noorden van de gemeente Hoorn aan de Westfrisiaweg. Het
exploitatiegebied wordt omgrensd door aan de noordzijde het lintdorp Zwaagdijk-West, aan de
oostzijde door de Rijweg, aan de zuidzijde de Westfrisiaweg en aan de westzijde door de
bestemmingsgrens tussen de bestemmingen “Agrarisch – onbebouwd” en “Bedrijventerrein”. Het
huidige ruimtegebruik met de exploitatiegrens is te zien op de kaart Luchtfoto huidige gebruik2012
(kaart 5, exploitatieplan). Het exploitatiegebied kent een agrarisch gebruik met voornamelijk
boomgaarden en akkerbouw. In het gebied staatn een aantal bouwwerken die worden gebruikt
voor de agrarische functie. Daarnaast is er een baggerdepot van het Hoogheemraadschap.

In de nieuwe situatie zal het agrarisch gebied worden omgezet in een bedrijventerrein. De locatie
grenst aan de zuidkant direct aan de Westfrisiaweg en grenst daarmee aan een belangrijke
verkeersroute. Deze kant wordt gezien als de voorkant van ’t Zevenhuis met zichtlocaties voor de
bedrijven. De hoofdontsluiting van het exploitatiegebied komt daarom dan ook aan de zuidkant op
de Westfrisiaweg. Om tot een goede inpassing in de omgeving te komen, is in de planvorming
rekening gehouden met de bestaande verkavelingsstructuur. Deze wordt tevens versterkt door de
nieuwe watergang in het exploitatiegebied. Wanneer in de toekomst het westelijk deel van het
bestemmingsplan wordt omgezet tot bedrijventerrein zal deze watergang worden doorgetrokken,
conform het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan. Beoogd is om de nieuwe watergang middels
een doorvaarbare duiker onder de Zwaagdijk aan te sluiten op het bestaande water de Kromme
Leek. Zo ontstaat er een sterke verankering van het plan in de omgeving en wordt tegelijkertijd
ecologische kwaliteit toegevoegd. Aan de noordelijke rand van het exploitatiegebied wordt de
nodige aandacht aan de landschappelijke inpassing besteed. Tevens is er aan de noordkant van
het exploitatiegebied een uilengebied bestemd. Op dit gebied ligt een wijzigingsbevoegdheid om
het te wijzigen in bedrijventerrein als er zich geen leefgebied van de steenuil meer bevindt in het
gebied, dan wel dat er een ontheffing is verleend. Het exploitatiegebied wordt omgeven door een
waterpartij met daarachter een groenzone. Het voorterrein dat aan de zuidzijde van het
exploitatiegebied ligt en uitgeefbaar is moet een groenkarakter behouden. Dit is een strook gelegen



                                                                                                 37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>tussen het nieuwe tracé van de Westfrisiaweg en de voorkant van de bedrijfsgebouwen en is in
het bestemmingsplan ’t Zevenhuis bestemd als Tuin.

In tabel 4.1 staat het toekomstige ruimtegebruik aangegeven. Het bestemmingsplangebied is circa
50.,5 hectare. Zoals aangegeven in de toelichting op hoofdstuk 1 behoudt een deel daarvan de
huidige bestemming en betreft het exploitatiegebied alleen het oostelijk deel van het
bestemmingsplan. Het exploitatiegebied waarover het exploitatieplan gaat is daarom kleiner, circa
41,9 hectare. De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, kaart 1 van het
exploitatieplan.

 Tabel 4.1 Toekomstig ruimtegebruik
 element                                                                              aantal m²    procentueel
 Bestemmingsplangebied                                                                505.576
 Te handhaven elementen                                                                86.231
 Exploitatiegebied                                                                    419.345        100%
 Water                                                                                 30.437        7,3%
 Groen                                                                                 36.362        8,7%
 Verharding                                                                            62.197        14,8%
 Uilengebied                                                                           44.299        10,6%
 Uitgeefbaar                                                                          246.050        58,7%



4.2 Toelichting bij eigendomsituatie exploitatiegebied

In het exploitatiegebied hebben verschillende eigenaren een grondpositie. In onderstaande tabel
staan de eigenaren met een cijfercode benoemd en staat het grondoppervlak per eigenaar
aangegeven. De cijfercode correspondeert met de cijfercode aangehouden op de kaart
Grondeigenaren, kaart 6 van het exploitatieplan.

 Tabel 4.2 Eigendomspositie (standopname nov. 2011)
 eigenaar**                                                                           aantal m²*   procentueel
 Eigenaar 1                                                                            154.972       37.0%
 Eigenaar 2                                                                            133.363       31.8%
 Eigenaar 3 (gemeente Hoorn)                                                             81.340      19.4%
 Eigenaar 4                                                                               2.059      0.5%
 Eigenaar 5                                                                                 934      0.2%
 Eigenaar 6                                                                               1.723      0.4%
 Eigenaar 7                                                                               4.293      1.0%
 Eigenaar 8                                                                                 217      0.1%
 Eigenaar 9                                                                               5.019      1.2%
 Eigenaar 10                                                                             24.299      5.8%
 Eigenaar 11                                                                             11.125      2.7%
* Afgerond op hele m²
** Eigenaren 1 t/m 11 betreffen particulieren, instellingen, overheden en bedrijven

De eigendomsituatie betreft een momentopname. De gronden in het gebied kunnen uiteraard nog
van eigenaar wisselen. Aangezien echter op de gronden de Wvg rust, voorkeursrecht gemeente,
zullen wijzigingen hierin beperkt zijn. Uiteindelijk is dan ook de exploitatiebijdrage per basiseenheid,
die later in paragraaf 4.9 wordt bepaald, doorslaggevend voor wat de betreffende eigenaar

                                                                                                                 38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>uiteindelijk op grond van het betalingsvoorschrift bij de omgevingsvergunning betaalt. Dit is
afhankelijk van het aantal gewogen basiseenheden dat de eigenaar op dat moment op zijn grond
mag realiseren (minus de inbrengwaarde en de kosten die eigenaar maakt voor zelf te verrichten
werkzaamheden).

In een aantal gevallen hebben eigenaren in bovengenoemde lijst geen gronden in eigendom waarop
uitgeefbaar terrein is geprojecteerd. De betreffende eigenaar hoeft in dat geval, mocht zijn of haar
grondpositie niet veranderen, ook geen exploitatiebijdrage te betalen.



4.3 Toelichting bij programma

Het te realiseren programma is in tabel 4.3 opgenomen. Als basis bij de bepaling van het
programma van het exploitatiegebied zijn het stedenbouwkundige plan en het bestemmingsplan
gehanteerd. In de kaart Voorgenomen grondgebruik, kaart 2 van het exploitatieplan, is
weergegeven een gedetailleerde verkaveling en ligging van de hoofdstructuren van het
exploitatiegebied. Voor het gehele exploitatieplan geldt het oostelijk deel van het bestemmingsplan
als uitgangspunt.

 Tabel 4.3 Programma
 bestemming                                                          aantal m²          procentueel
 Bedrijventerrein (uitgeefbaar)                                      246.050                100%


Binnen de bestemming Bedrijventerrein, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, is het grootste
deel van de gronden uitgeefbaar bedrijventerrein. Deze is in de kaart Voorgenomen grondgebruik
verder gedetailleerd. Van het exploitatiegebied is in totaal 58,7% uitgeefbaar. Binnen de
bouwvlakken zijn bedrijven tot een bepaalde bedrijfscategorie wat betreft geur, stof en gevaar
toegestaan. (Bedrijf)woningen zijn niet toegestaan.



4.4 Toelichting bij raming kosten exploitatie

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten
mogen worden meegenomen in het exploitatieplan (artikel 6.13.1.c.2 Wro) is vastgelegd in artikel
6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. In tabel 45.4 staan alle kosten behorend bij het
exploitatieplan. Het prijspeil dat voor de kosten raming wordt gehanteerd is 1-1-20142.

 Tabel 4.4 Kosten exploitatieplan
 element                                        Bro                               raming*
 Verwerving                                     6.2.3.a, b en c           €       8.978.994,-
                                                                                  8.470.749,-
 Administratieve lasten                         6.2.4.k t/m m             €        144.160,-
                                                                                   136.000,-
 Uitvoeringskosten                              6.2.3.d en 6.2.4.b en c   €      14.932.924,-
                                                                                 14.087.665,-
 Kosten buiten het exploitatiegebied            6.2.4 e                   €       6.573.453,-
                                                                                  6.201.371,-
 Plankosten/ onderzoeken                        6.2.4.a en g t/m h        €       5.179.051,-
                                                                                  4.885.897,-


                                                                                                      39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre> Totaal                                                                 €   35.808.583,-
                                                                            33.781.682,-
* De geraamde bedragen zijn nominaal

4.4.1 Inbrengwaarden gronden en opstallen (art. 6.2.3.a t/m c Bro)
Onder verwerving vallen de netto inbrengwaarde van de gronden en opstallen (art. 6.2.3.a en
6.2.3.b Bro). De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een
onafhankelijke taxatie van een extern bureau. De raming van de inbrengwaarde is onder meer
afhankelijk van de vraag of er sprake zal zijn van onteigening. Artikel 6.13.5 Wro geeft aan hoe de
inbrengwaarde van grond moet worden bepaald. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor
een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven is de
inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Indien geen sprake
is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond vastgesteld met overeenkomstige
toepassing van artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet (de zogenoemde
verkeerswaarde) door een onafhankelijke taxateur. In dit geval is er voor het gehele gebied
gerekend met een complexwaarde. Deze complexwaarde is vastgesteld met behulp van de
basisberekening bestaande uit kosten, opbrengsten en een enkelvoudige renteberekening.

Er hebben vooralsnog geen onteigeningen binnen het exploitatiegebied plaatsgevonden. De
gemeente hoopt de te verwerven grond in het exploitatiegebied minnelijk te verwerven en niet
hoeft te hoeven onteigenen. Uitgangspunt voor de taxatie van de inbrengwaarde is daarom
vooralsnog dat er geen sprake is van onteigening. Voor het gehele gebied is gerekend met de
complexwaarde. De totale netto inbrengwaarde van de gronden en opstallen in ‘t Zevenhuis
bedraagt € 210,20- per m². Dit is exclusief de sloopkosten, deze zijn opgenomen bij de
uitvoeringskosten. Indien in de toekomst blijkt dat onteigening noodzakelijk is zal de
inbrengwaarde bij een herziening hierop worden aangepast.

De bruto inbrengwaarde, zoals bepaald in artikel 6.2.3 Bro, wordt gevormd door: de
inbrengwaarde van de grond, de waarde van de opstallen, het vrijmaken van persoonlijke rechten
en de kosten van de sloop van de opstallen. De gemeente heeft er echter voor gekozen om bij de
exploitatieopzet de sloopkosten onder te brengen bij de uitvoeringskosten. Het is namelijk
gebruikelijk dat deze kosten worden gemaakt bij het bouwrijp maken, wat valt onder
uitvoeringskosten. De opgenomen waarde ten behoeve van verwervingen bevat daarom niet de
sloopkosten. De volledige bruto inbrengwaarde (incl. sloopkosten) is per grondeigenaar terug te
vinden in het taxatierapport, welke als bijlage A is toegevoegd aan de toelichting. Daarmee is de
afrek inbrengwaarden (inclusief sloopkosten) als bedoeld in artikel 6.19 sub a Wro zichtbaar voor
de eigenaren (per 1-1-2012). Voor de niet-structurele herziening is deze geïndexeerd met de
kostenstijgingsparameter tot 1-1-2014.

4.4.2 Administratieve lasten (art. 6.2.4. k en l Bro)
Onder administratieve lasten vallen de kosten voor de planschade en tijdelijk beheer.
    • Tijdelijk beheer (art. 6.2.4. k Bro): Het gaat hier om kosten die gedurende de
       grondexploitatie nodig zijn, om het terrein of voorzieningen te beschermen en bruikbaar te
       houden. De kosten van het tijdelijk beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden
       formeel zijn opgeleverd. Het opgenomen bedrag zijn de netto beheerkosten. Dit betekent
       dat de kosten zijn verminderd met de geraamde opbrengsten. De gemeente verondersteld
       dat de opbrengsten uit tijdelijk verhuur de beheerskosten dekken.




                                                                                                 40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>      •    Planschade (6.2.4.l Bro): De planschade is gebaseerd op de planschaderisicoanalyse
           opgesteld door een onafhankelijk extern bureau. Het bedrag dat hiervoor is geraamd is
           opgenomen in de exploitatieopzet.

4.4.3 Uitvoeringskosten (art. 6.2.3. d en art. 6.2.4.b en c Bro)
De uitvoeringskosten voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, aanleg van
nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte (gebruiksrijp maken) (zoals die zijn
genoemd in hoofdstuk 2) zijn gebaseerd op civiele ramingen van de gemeente Hoorn en
gecontroleerd door een extern bureau. Deze ramingen zijn gebaseerd op de eisen en regels zoals
die zijn opgenomen in het exploitatieplan. Omdat de besteksvoorbereiding en aanbesteding nog
moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen.
De uitvoeringskosten zijn opgedeeld in een aantal hoofdposten zoals deze gebruikelijk zijn bij de
gemeente Hoorn. Deze hoofdposten zijn verder verdeeld in subposten. In bijlage 1 van het
exploitatieplan zijn de subposten met de uitgangspunten die aan de civiele raming ten grondslag
liggen opgenomen en zijn per werk de hoeveelheden aangegeven. Een toelichting op de uit te
voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en
inrichten van de openbare ruimte is omschreven in de toelichting op hoofdstuk 2, De omschrijving
van de werken en werkzaamheden.

4.4.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (art. 6.2.4 e Bro)
Ten behoeve van een exploitatiegebied kunnen er voorzieningen of maatregelen nodig zijn die
buiten het exploitatiegebied liggen. De kosten hiervan kunnen worden opgenomen in het
exploitatieplan (art. 6.2.4 e Bro) op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Ten
behoeve van ‘t Zevenhuis zijn er een aantal buitenwijkse voorzieningen nodig die buiten het
exploitatiegebied liggen. Hieronder worden deze buitenwijkse voorzieningen behandeld en
toegelicht op welke wijze spraken is van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit ten behoeve
van ’t Zevenhuis.

Westfrisiaweg: ’t Zevenhuis wordt ontsloten op de Westfrisiaweg. Deze weg kan in de huidige
hoedanigheid het verkeer niet goed verwerken. Een verbreding van deze weg is noodzakelijk.
Zonder verbreding van de weg is de (volledige) gebiedsontwikkeling van het plan niet mogelijk. De
verbreding is in die zin toerekenbaar aan ’t Zevenhuis. De verbreding van de Westfrisiaweg is een
cruciale voorwaarde om het volledige plan te kunnen laten doorgaan. Het is duidelijk dat ’t
Zevenhuis om die reden ook profijt heeft van de verbreding van de Westfrisiaweg. Voor de
verbreding van de Westfrisiaweg draagt de gemeente een bedrag van €15,.7 miljoen bij aan de
provincie. De provincie realiseert de verbreding. De verdeelsleutel die bepalend is voor de
financiële bijdrage die de gemeente Hoorn aan de provincie moet leveren is gebaseerd op vijf
wegingsfactoren1. Deze wegen ieder voor 1/5 deel mee. Van deze wegingsfactoren is uitbreiding
van het nieuwe bedrijventerrein volledig toerekenbaar tot aan ’t Zevenhuis. Er wordt elders binnen
de gemeente geen nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Dit betekent dat de gemeentelijke bijdrage
voor een vijfde deel toerekenbaar is aan ’t Zevenhuis. De proportionaliteit is daarmee bepaald op
20%.

Fietstunnel: om ’t Zevenhuis te verbinden met de woonwijk Bangert en Oosterpolder en de rest
van Hoorn met de fiets is er een fietstunnel nodig die onder de ‘nieuwe’ Westfrisiaweg doorgaat.
Aangezien het plan voor een deel profiteert van een fietstunnel –het wordt namelijk goed
bereikbaar vanaf naastgelegen woonwijk- zijn de kosten voor een deel toe te rekenen aan ‘t


1
    huidige inwonersaantal, uitbreiding inwonersaantal, verkeersbewegingen, huidige bedrijventerrein, nieuw bedrijventerrein

                                                                                                                           41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Zevenhuis. De verwachting is dat 50% van het fietsverkeer dat van de tunnel gebruik maakt ’t
Zevenhuis als eindbestemming of vertrekpunt heeft. Er is sprake van nut voor de locatie (profijt),
de uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden
(toerekenbaarheid) en de kosten drukken om voornoemde reden voor 50% op het
exploitatiegebied (proportionaliteit).

Fietsdoorsteek Medemblik: voor ’t Zevenhuis is een fietsdoorsteek door de lintbebouwing aan de
Zwaagdijk nodig naar gemeente Medemblik. Deze wordt ten noorden van het exploitatiegebied
gerealiseerd. Deze fietsdoorsteek is nodig om ’t Zevenhuis te ontsluiten naar de naastliggende
gemeente en goed bereikbaar te maken voor woon- werkverkeer. De percelen in het
exploitatiegebied, waarop het kostenverhaal van toepassing is, hebben door deze fietsdoorsteken
een toegankelijk bedrijventerrein voor de fiets en profiteert zo direct van deze nieuwe
fietsverbinding (profijt), de uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet
had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten drukken voor 50% op het exploitatiegebied
(proportionaliteit). De verwachting is namelijk dat 50% van het fietsverkeer dat van de doorsteek
gebruik maakt ’t Zevenhuis als eindbestemming of vertrekpunt heeft. Het overige fietsverkeer zal
’t Zevenhuis uitsluitend als doorgangsgebied benutten.

Waterstructuurplan: in de Structuurvisie van gemeente Hoorn zijn er voor dit gebied ambities
geformuleerd voor water en ecologie, waarbij de wens bestaat om een ecologische vaarverbinding
te realiseren vanaf de Kromme Leek naar de Bangert en Oosterpolder. Deze waterverbinding zal
dwars door ’t Zevenhuis lopen. Om dit plan uitvoering te geven zal een aantal werken buiten het
exploitatiegebied moeten worden uitgevoerd. Er is sprake van nut voor de locatie (profijt), de
uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden
(toerekenbaarheid) en de kosten drukken voor 50% op het exploitatiegebied (proportionaliteit).

Noodafvoer naar het Grootslag2: een onderdeel van het waterstructuurplan is het aanpassen van
het waterpeil in het exploitatiegebied. Omdat de extra waterafvoer vanuit ’t Zevenhuis naar de
Kromme Leek moet worden voorkomen zal er een noodafvoer moeten worden gemaakt naar het
Grootslag. Er is sprake van nut voor de locatie (profijt), de uitgaven zouden niet zijn gedaan
wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten
drukken voor 100% op het exploitatiegebied (proportionaliteit).

4.4.5 Plankosten (art. 6.2.4. a en g t/m j Bro)
De plankosten zijn geraamd via de plankostenscan. De uitkomsten van de scan geven een
forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Kortom, de plankosten zijn gemaximeerd
bepaald en voldoen daarmee aan de Bro. De invulling van de plankostenscan is toegevoegd als
bijlage B van de toelichting. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen
van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en
toezicht. Naar verluidt zal door middel van een ministeriele regeling als bedoeld in artikel 6.2.6
Bro, de plankostenscan worden voorgeschreven bij exploitatieplannen. Voor dit exploitatieplan is
daarom met de laatste beschikbare versie van de plankostenscan gewerkt. Het betreft de versie
die het toenmalige ministerie van VROM in ontwerp op de website heeft gepubliceerd.
Waarschijnlijk zullen in de definitieve versie geen wijzigingen meer plaatsvinden ten opzichte van
deze versie. Mocht dit wel het geval zijn dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het
exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast. De Invoer van gegevens van het
vastgestelde exploitatieplan 2012 zijn ingevoerd in de plankostenscan. Het resultaat daarvan is


2
    Poldergebied ten oosten van de Rijweg.

                                                                                                42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>voor de niet structurele herziening geïndexeerd met de kostenstijgingsparameter tot 1-1-2014. Dit
leidt tot de volgende resultaten.

 Tabel 4.5 Plankostenscan
 nr
                                                                                            rRaming
                                                                                            2014*
 1. Verwerving                                                                          €          49.608,-
                                                                                                   46.800,-
 2. Stedenbouw                                                                          €        455.576,-
                                                                                                 429.789,-
 3. Ruimtelijke Ordening                                                                €        109.471,-
                                                                                                 103.275,-
 4. Civiele en cultuurtechniek                                                          €      2.148.724,-
                                                                                               2.027.098,-
 5. Landmeten/vastgoedinformatie                                                        €          66.180,-
                                                                                                   62.434,-
 6. Communicatie                                                                        €        178.094,-
                                                                                                 168.013,-
 7. Gronduitgifte                                                                       €        372.441,-
                                                                                                 351.360,-
 8. Management                                                                          €      1.205.787,-
                                                                                               1.137.535,-
 9. Planeconomie                                                                        €        354.900,-
                                                                                                 334.811,-
 Totaal                                                                                 €      4.940.781,-
                                                                                                  4.661.114,-
* De invulling van deze plankosten is weergegeven in de plankostenscan (2012) die is toegevoegd als bijlage B

De onderzoekskosten (art. 6.2.4.a Bro) zijn totaal geraamd op € 238.270,-224.783,- en zijn
opgenomen onder de plankosten. Voor ‘t Zevenhuis is een scala aan onderzoeken uitgevoerd. Het
Bro schaart de kosten en de ambtelijke bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de
verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek,
akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitonderzoek, onderzoek naar flora en fauna, watertoets,
archeologisch onderzoek, onderzoek externe veiligheid en een planschaderisicoanalyse.
De grootste kostenpost betreft het bodemonderzoek. Een groot deel is reeds onderzocht maar de
onderzoeken voldoen niet meer. Voor archeologisch onderzoek heeft al een onderzoek
plaatsgevonden in delen van het exploitatiegebied. Een deel van de gronden was niet bereikbaar
en moet nog worden onderzocht. Op de bestemmingsplankaart, bijhorend bij het bestemmingsplan
’t Zevenhuis te Hoorn, zijn de gebieden aangegeven die nog onderzocht moeten worden.



4.5 Toelichting bij opbrengsten exploitatie

In deze paragraaf worden de belangrijkste opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke
opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in art. 6.2.7 van het
Bro.

4.5.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7.a Bro)

                                                                                                                43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Om de uitgifteprijzen op het bedrijvenpark ’t Zevenhuis te bepalen is de comparatieven methode
gehanteerd. Voor een markconforme prijs is gekeken naar de laatste uitgifte door de gemeente
Hoorn op het bedrijventerrein de Marowijne. Door dat dit bedrijventerrein gelegen is tegenover ’t
Zevenhuis, aan de andere zijde van de Westfrisiaweg betreft dit een vergelijkbare locatie.
Daarnaast zijn de grondprijzen vergeleken met grondprijzen van bedrijventerreinen in de regio.

 Tabel 4.6 Uitgifteprijzen
 Bestemming                                   categorie                            prijs (excl.BTW)
 Bedrijven                                    zichtlocatie 1                  € 194,6789,- per m²
                                                                                        uitgeefbaar
                                              zichtlocatie 2                    € 1883,49- per m²
                                                                                      uitgeefbaar
                                              rRegulier locatie               € 150,3846,- per m²
                                                                                      uitgeefbaar
                                              voorterrein                       € 117,424,- per m²
                                                                                       uitgeefbaar

De gewogen gemiddelde grondopbrengst per m² uitgeefbaar bedraagt € 164,500,-. Zoals uit de
tabel blijkt is binnen de bestemming bedrijven een differentiatie aangebracht in de uitgifteprijzen.
Dit is afhankelijk van de locatie en gebruik. Voor de zichtlocaties aan de Westfrisiaweg is voor ‘t
Zevenhuis uitgegaan van een hogere uitgifteprijs. Op de kaart Uitgifte (kaart 7 van het
exploitatieplan) is aangegeven op welke gebieden de onderscheiden categorieën uitgifteprijzen van
toepassing zijn. De functie ervan is om de differentiatie in de kostenomslag te bepalen zoals
aangegeven in paragraaf 4.9.

4.5.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden art. 6.2.7.c Bro)
Hieronder staan de subsidies en bijdragen aangegeven die in de exploitatie zijn meegenomen:
    • Subsidie provincie: voor de aanleg van een fietstunnel onder de Westfrisiaweg is een
       subsidie beschikbaar van totaal € 1.530.000,- (1-1-2012). Omdat 50% van de
       aanlegkosten voor rekening komen van het exploitatieplan, komt ook 50% van de subsidie
       ten gunste van het exploitatieplan, zijnde: € 751.500,- (1-1-2012). Voor de niet
       structurele herziening is dit bedrag geïndexeerd met de kostenstijgingsparameter tot 1-1-
       2014.
    • Bijdrage provincie: voor de aanleg van een verbindingsweg tussen de Westfrisiaweg en de
       Rijweg. Bij de eerdere ontwerpen van het upgraden van de Westfrisiaweg was er een
       verbindingsweg opgenomen die langs het exploitatiegebied was gepland. Voor
       optimalisatie van het exploitatiegebied ’t Zevenhuis zal deze verbindingsweg nu door het
       exploitatiegebied heen gaan lopen. De provincie zou de kosten dragen van de
       verbindingsweg tussen Westfrisiaweg en de Rijweg. Omdat deze verbindingsweg nu door
       het exploitatiegebied zal lopen, zal de provincie een bijdrage leveren in de uitvoering of in
       een financiële bijdrage. Hierbij moet wel bedacht worden dat de provincie alleen aanlegt of
       kosten vergoed op basis van een “eenvoudige” uitvoering van de weg. Dus zonder
       naastliggend fietspad, riolering etc. Het afbakenen van de exacte werkzaamheden met de
       Provincie is nog niet afgerond. Vooralsnog wordt gerekend met een bijdrage van
       € 431.570419.000,-. In deze kosten zijn opgenomen verwerving, uitvoering en
       plankosten.

4.5.3 Overzicht opbrengsten
In onderstaande tabel zijn de grondprijzen uit tabel 4.6 met het programma geconfronteerd.


                                                                                                  44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre> Tabel 4.7 Programma in grondopbrengsten
 bestemming        categorie       oppervlakte          prijs (excl.BTW)*       grondopbrengsten*
 Bedrijven              zichtlocatie 1   52.735         € 19589,- per m²        €    10.265.922,-
                                                                                      9.966.915,-
                                                           uitgeefbaar
                        zichtlocatie 2   44.701         € 1883,- per m²         €      8.425.691,-
                                                                                       8.180.283,-
                                                           uitgeefbaar
                        rRegulier        131.465        € 15046,- per m²        €     19.769.707,-
                                                                                      19.193.890,-
                        locatie                            uitgeefbaar
                        voorterrein      17.149         € 1174,- per m²         €      2.013.636,-
                                                                                       1.954.986,-
                                                          uitgeefbaar
 Totaal                                                                         €     40.474.956,-
                                                                                      39.296.074,-
* Afgerond op hele euro’s



4.6 Toelichting bij grondgebruikanalysegrondgebruik analyse

Via de kaart Voorgenomen grondgebruik (kaart 2, exploitatieplan) en Uitgifte (kaart 7,
exploitatieplan) kan voor de in het exploitatiegebied gelegen percelen worden bekeken wat het
voorgenomen grondgebruik is. Hieruit kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten
opbrengstpotentieel per eigenaar is. De kaart leidt namelijk tot een bepaalde verdeling van de
percelen over de diverse uitgiftecategorieën. De verdeling van de diverse percelen (bij elkaar
genomen per eigenaar) over de verschillende type gebruik is weergegeven in tabel 4.8, over de
verschillende uitgiftecategorieën is weergegeven in tabel 4.9. HOok hiervoor bij geldt uiteraard dat
als de eigendomssituatie verandert dit gevolgen heeft voor de grondgebruikanalyse per eigenaar en
daarmee ook voor de exploitatiebijdrage per eigenaar.




                                                                                                  45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre> Tabel 4.8 Grondgebruikanalyse (in m²)
 eigenaar             water         groen         wegen         uilengebied      uitgeefbaar      Totaal
 Eigenaar 1                7.944        2.834      27.161           22.553          94.479      154.972
 Eigenaar 2              14.840         7.702      19.453           18.276          73.093      133.363
 Eigenaar 3                2.900       10.827      11.446                319        55.847       81.340
 Eigenaar 4                  393          993             0              674                0     2.059
 Eigenaar 5                  185          448           17               284                0       934
 Eigenaar 6                  324          808             0              591                0     1.723
 Eigenaar 7                  769        1.923             0             1.601               0     4.293
 Eigenaar 8                  207           10             0                  0              0       217
 Eigenaar 9                  218          639       1.248                    0       2.913        5.019
 Eigenaar 10                 441        1.613       2.527                    0      19.718       24.299
 Eigenaar 11               2.216        8.566          343                   0              0    11.125
 Totaal                  30.437        36.363      62.197           44.299         246.050      419.345


In onderstaande tabel staat het type gebruik “uitgeefbaar” verder uitgesplitst naar de verschillende
uitgiftecategorieën (als genoemd in tabel 4.6).

 Tabel 4.9 Grondgebruikanalyse: uitgeefbaar gebied uitgesplitst naar uitgiftecategorie (in m²)
 eigenaar           zichtlocatie 1   zichtlocatie 2   regulieroverige      voorterrein             Totaal
                                                              locatie
 Eigenaar 1                  2.521           16.138              73.630            2.190          94.479
 Eigenaar 2                 22.610           28.563              15.776            6.144          73.093
 Eigenaar 3                 23.544                 0             23.488            8.815          55.847
 Eigenaar 4                        0               0                     0              0              0
 Eigenaar 4                        0               0                     0              0              0
 Eigenaar 6                        0               0                     0              0              0
 Eigenaar 7                        0               0                     0              0              0
 Eigenaar 8                        0               0                     0              0              0
 Eigenaar 9                        0               0               2.913                0          2.913
 Eigenaar 10                 4.060                 0             15.658                 0         19.718
 Eigenaar 11                       0               0                     0              0              0
 Totaal                     52.735           44.701             131.465           17.149         246.050



4.7 Toelichting bij tijdvak, parameters en resultaat

Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en
opbrengsten in de tijd gefaseerd. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal
plaatsvinden bedraagt per 1-1-2014 nog 79 jaar. In deze paragraaf wordt ingegaan op de
gebruikte parameters en de fasering. Dit leidt uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1-1-
20142.




                                                                                                           47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>4.7.1 Parameters
In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet
mee is gerekend.

 Tabel 4.10 Projectparameters
 Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)                                                jaar
 Prijspeildatum                                                                   1-1-20142
 Startdatum exploitatie                                                             1-1-2012
 Contante waarde datum                                                            1-1-20142
 Laatste moment kosten of opbrengsten                                            31-12-2020
 Einddatum exploitatie                                                              1-1-2021
 Aantal jaar exploitatieduur                                                          79 jaar
 Aantal jaar contant maken                                                            79 jaar
 Rente                                                                                3,5%*
 Opbrengstenstijging                                                                  1,5%*
 Kostenstijging                                                                       3,0%*
* op jaarbasis

4.7.2 Fasering
Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -
opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten
en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de
exploitatie. De fasering van het exploitatiegebied is opgenomen in tabel 3.1 (opgenomen in
hoofdstuk 3 van het exploitatieplan en de toelichting daarop). Zoals daarin is weergegeven is het
exploitatiegebied opgedeeld in drie deelgebieden. Omdat het exploitatiegebied in het
bestemmingsplan fase 1 werd genoemd is zijn de deelgebieden van het exploitatiegebied fase 1A,
1B en 1C genoemd. Op de kaart Fasering en koppelingen (kaart 4, exploitatieplan), is de grens
tussen de verschillende tijdvakken aangegeven.

Voor de toelichting op fasering en bijhorende koppelingen wordt verwezen naar paragraaf 3.2
Toelichting op artikel 2.

4.7.3 Resultaat
In de onderstaande tabel is het resultaat van het exploitatieplan ’t Zevenhuis weergegeven. Hieruit
blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een positief resultaat laat zien van
€ 3.903.286,-3.608.303,- op prijspeil 1-1-20142.

 Tabel 4.11 Resultaat
 Element                                                                              bedrag
 Opbrengsten nominaal                                                      €    41.694.476,-
                                                                                40.480.074,-
 Kosten nominaal                                                           €    35.808.583,-
                                                                                33.781.682,-
 Saldo nominaal                                                            €     5.885.893,-
                                                                                 6.698.392,-
 Saldo eindwaarde d.d. 31-12-2020                                          €     4.966.538,-
                                                                                 4.918.673,-
 Saldo contante waarde d.d. 1-1-20142                                      €     3.903.286,-
                                                                                 3.608.303,-

                                                                                                 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>4.8 Toelichting bij maximaal te verhalen kosten

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale netto
contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties3,
hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts
kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit
gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor voorliggend plan ziet dit er als volgt
uit.

    Tabel 4.12 Maximaal te verhalen kosten
    Element                                            bedrag nominaal     netto contante waarde 1-1-20142
    Kosten                                         €       35.808.583,-               €    35.417.534,-
                                                                                           33.241.275,-
                                                           33.781.682,-
    Opbrengsten uit gronduitgifte                  €       40.474.956,-               €   38.113.108,-
                                                                                          35.677.042,-
                                                           39.296.074,-
    Subsidies en bijdrage derden                   €        1.219.520,-               €    1.207.712,-
                                                                                           1.172.536,-
                                                            1.184.000,-
    Bijdrage andere grondexploitaties                                                 €            0,-
    Te verhalen kosten                                                                €   34.209.822,-
                                                                                          32.068.739,-

Hieruit blijkt dat de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan de netto contante
kosten na aftrek van subsidies en bijdragen derden. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd
dat de kosten volledig kunnen worden verhaald op de exploitanten. In totaal kan €
34.209.82232.068.739,- worden verhaald na aftrek van subsidies.



4.9 Toelichting bij berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten, zoals in de
voorgaande paragraaf vastgesteld op € 34.209.82232.068.739,- wordt berekend. Dit dient plaats
te vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden. Omdat
eigendomsverhoudingen ten tijde van de exploitatieperiode nog kunnen wijzigen is er voor gekozen
de exploitatiebijdrage in deze paragraaf per gewogen basiseenheid te berekenen. Uiteindelijk kan
dan op het moment van omgevingsvergunningverlening inzichtelijk worden gemaakt welke kosten
elke exploitant moet betalen. Dit is afhankelijk van de op dat moment in eigendom zijnde gronden
van de exploitant en het mogelijk te realiseren programma op deze gronden. Het te realiseren
programma wordt omgerekend naar het aantal gewogen basiseenheden en het aantal
basiseenheden wordt omgerekend naar de door exploitant te betalen exploitatiebijdrage. Van de
uiteindelijke exploitatiebijdrage die exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de
uitgeefbare gronden van exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die
exploitant heeft uitgevoerd afgetrokken.

4.9.1 Definiëring basiseenheden
De eerste stap in het proces om tot de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te komen is
het definiëren van de basiseenheden in het plan. In dit plan worden alle basiseenheden per m²
bepaald. De basiseenheden in het plan zijn in onderstaande tabel weergegeven.



3
    Bijdragen uit andere grondexploitaties is voor ‘t ‘t Zevenhuis niet aan de orde

                                                                                                         50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>De uiteindelijke exploitatiebijdrage is gekoppeld aan de netto contante opbrengsten van de
exploitanten. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten,
gebaseerd op marktconforme uitgifteprijzen. Naarmate het opbrengstpotentieel van een bepaald
eigendom hoger is betaalt de eigenaar ook een hogere exploitatiebijdrage. Om dit te
bewerkstelligen worden aan de gedefinieerde basiseenheden gewichten toegekend. Het gewicht
dat wordt toegekend is afhankelijk van de uitgifteprijs van de uitgiftecategorie. In onderstaande
tabel staan de gehanteerde gewichten per basiseenheid aangegeven. Deze gewichten zijn volledig
gekoppeld aan de uitgifteprijs zodat bovengenoemd grondbeginsel voor de bepaling van de
exploitatiebijdrage tot zijn recht komt.



 Tabel 4.13 Definiëring basiseenheden
 categorie            basiseenheid    uitgifteprijs     gewicht factor   Programma*       gewogen
                                        per eenheid                                      eenheden
 Zichtlocatie 1           1 m²               €              1,29             52.735         68.028
                                       194,67189,-
 Zichtlocatie 2           1 m²              €               1,25             44.701         55.876
                                       188,49183,-
 Regulierlocatie          1 m²              €                 1             131.465       131.465
                                       150,38146,-
 Voorterrein              1 m²              €               0,78             17.149         13.375
                                       117,42114,-
 Totaal                                                                                   268.744
* conform tabel 4.7

Op basis van bovengenoemde definiëring en gewichtentoekenning is berekend dat er op basis van
het programma, zoals in paragraaf 4.3 weergegeven en in paragraaf 4.5.3 uiteengezet, in totaal
268.744 gewogen basiseenheden in het plan voorkomen.

4.9.2 Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid
De uiteindelijke exploitatiebijdrage per basiseenheid die een exploitant moet betalen is bepaald
door de te verhalen kosten van € 34.209.82232.068.739,- te delen door het aantal gewogen
basiseenheden van 268.744. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage van € 127,3019,33 per gewogen
basiseenheid.

4.9.3 Exploitatiebijdrage per exploitant
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke
exploitant (prijspeil 1 januari 20142). Van de hieronder genoemde exploitatiebijdrage moet de
inbrengwaarde en de eventuele kosten van zelf te verrichten werkzaamheden nog worden
afgehaald. Omdat de gronden nog van eigenaar kunnen wisselen zijn de genoemde bedragen niet
hard.

 Tabel 4.14 Exploitatiebijdrage per exploitant
 eigenaar                                 opbrengst        aantal gewogen                   bijdrage
                                          percentage*       basiseenheden              exploitant**
 Eigenaar 1                               36,75%                              €       12.572.110,-
                                                               98.763                 11.785.211,-
 Eigenaar 2                               31,79%                              €       10.875.302,-
                                                               85.438                 10.195.163,-


                                                                                                   51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre> Eigenaar 3                                       22,60%                                        €         7.731.420,-
                                                                           60.735                         7.247.399,-
 Eigenaar 4                                       -                           -                 €                   -
 Eigenaar 5                                       -                           -                 €                   -
 Eigenaar 6                                       -                           -                 €                   -
 Eigenaar 7                                       -                           -                 €                   -
 Eigenaar 8                                       -                           -                 €                   -
 Eigenaar 9                                       1,08%                                         €           369.466,-
                                                                            2.913                           347.603,-
 Eigenaar 10                                      7,78%                                         €         2.661.524,-
                                                                           20.895                         2.493.363,-
 Eigenaar 11                                      -                           -                 €                   -
 Totaal                                           100%                     268.744              €        34.209.822,-
                                                                                                         32.068.739,-
* Dit is het percentage van de totale netto contante opbrengsten dat de eigenaar op zijn gronden realiseert.
** Door afrondingen kunnen er verschillen ontstaan.




                                                                                                                    52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Toelichting bij hoofdstuk 5 en 6
Kaarten en bijlagen bij het exploitatieplan

Kaarten:
De kaarten 1 tot en met 4 en kaart 7 van het exploitatieplan zijn bindend voor de realisatie van het
exploitatiegebied. Kaart 5 en 6 zijn toelichtende kaarten op het exploitatieplan. Hieronder wordt
per kaart aangegeven wat in deze kaarten zijns weergegeven.

Kaart 1, Exploitatiegebied, geeft aan welke gronden behoren tot het exploitatiegebied. Het
exploitatieplan heeft betrekking op de ontwikkeling van deze gronden.

Kaart 2, Voorgenomen grondgebruik, geeft aan wat de beoogde functies zijn voor de verschillende
gronden en de beoogde inrichting van het exploitatiegebied.

Kaart 3, Te verwerven gronden, geeft aan welke gronden die de gemeente uiteindelijk in eigendom
wenst te verwerven. Dit zijn de openbare gronden in het exploitatiegebied.

Kaart 4, Fasering en koppelingen, geeft de fasering aan van het exploitatiegebied die in acht moet
worden genomen. Daarnaast zijn in de kaart de koppelingen opgenomen die verbeelding behoefde.

Kaart 5, Luchtfoto huidige gebruik2012, laat middels de luchtfoto zien wat het huidige gebruik is
van de gronden gelegen in het exploitatiegebied en de nabije omgeving. Deze kaart is een
momentopname van 2012. Door wijzigingen in het gebruik en door werkzaamheden kan de
werkelijkheid gaan afwijken.

Kaart 6, Grondeigenaren, geeft met diverse kleuren de gronden van de verschillende eigenaren
weer binnen het exploitatiegebied. Deze kaart betreft een momentopname van november 2011.
De werkelijkheid kan middels grondtransacties wijzigen.

Kaart 7, Uitgifte, geeft voor de verschillende gronden in het exploitatiegebied de verschillende
type grondgebruiken weer met als belangrijkst element de verschillende type uitgeefbare gronden.

Bijlagen:
De bijlagen bijhorend bij het exploitatieplan zijn allemaal bindend. Hieronder wordt per bijlage
aangegeven wat in deze bijlage voor informatie staat.

In bijlage 1, Uitgangspunten exploitatieopzet, zijn de uitgangspunten genoemd op basis waarvan
de civiele raming is gemaakt en de begrote hoeveelheden voor de diverse uit te voeren werken.
Het uitvoeringsplan dient te voldoen aan deze uitgangspunten.

In bijlage 2, Programma van eisen en regels, zijn aanvullende randvoorwaarden gegeven voor de
realisatie van bepaalde werken en werkzaamheden. Het uitvoeringsplan dient te voldoen aan deze
uitgangspunten.

Als bijlage 3. is het Beeldkwaliteitsplan Hoorn ’t Zevenhuis opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan
geeft de beoogde uiterlijke kwaliteit weer voor het exploitatiegebied. Uitvoeringsplannen zullen
mede op basis van dit document worden getoetst.




                                                                                                  53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Bijlage 4, Leidraad Inrichting Openbare Ruimte ’t Zevenhuis (LIOR), d.d. 14 maart 2012, zijn de
algemene eisen die de gemeente stelt aan de realisatie van de openbare ruimte. O.a. het
uitvoeringsplan zal aan de hand van de LIOR worden getoetst.

Bijlage 5 is het Waterstructuurplan. In het waterstructuurplan worden verschillende varianten
besproken over hoe om te gaan met het oppervlakte water en grondwater met de realisatie van ’t
Zevenhuis. De gemeente heeft gekozen voor variant 3, model 3. Met de realisatie van het
exploitatiegebied dient variant 3, model 3 in acht te worden genomen. Het uitvoeringsplan zal
hierop ook worden getoetst.




                                                                                             54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Bijlagen bij de toelichting exploitatieplan

De volgende bijlage maakt onderdeel uit van de toelichting

Bijlage A. Taxatierapport
Door een onafhankelijk taxateur opgestelde taxatierapport met betrekking tot de inbrengwaarde
van de gronden gelegen in het exploitatiegebied ’t Zevenhuis.

Bijlage B. Invulling plankostenscan
De door de voormalige ministerie van VROM laatst beschikbare plankostenscan toegepast op het
exploitatiegebied.




                                                                                           55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>