<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Zaaknummer: 1913094                                  Team: PM
Steller: Roos Langendijk                             Teammanager: Henk de Bruijn
Datum commissie: 13 en 15 september 2022             Portefeuillehouder: Karin Hakhoff
Datum raadsvergadering 27 september 2022             Ambtelijk opdrachtgever: Peter Entius
                                                     E-mail: r.langendijk@hoorn.nl



Onderwerp
Woningdifferentiatie in centrumgebied Kersenboogerd

Agendering
Ter besluitvorming

Bijlagen
 1    Kaart plangebied en CBS-buurten centrumgebied Kersenboogerd
 2    Rapport Stee Groep - Dóórontwikkeling Kersenboogerd
 3    Rapport Inbo - Studie inbreidingslocaties Hoorn Kersenboogerd
 4 Sociale cijfers en woningbezit in plangebied




De raad besluit:
1. Geen sociale huur toe te voegen aan centrumgebied Kersenboogerd, om zo de kwetsbaarheid van
    dit gebied niet verder te vergroten;
2. Woningbouw in centrumgebied Kersenboogerd toe te spitsen op huur en koop in het
    middensegment;
3. Overige maatregelen vast te leggen in de prestatieafspraken met Intermaris en deze tegemoet te
    zien.

Samenvatting
Het grote aandeel sociale huurwoningen is de kern van de kwetsbaarheid van centrumgebied
Kersenboogerd. Een meer diverse woningvoorraad zorgt voor een betere sociale stabiliteit. Dit kan met
een mix aan maatregelen bereikt worden. Met Intermaris wordt hiervoor een programma opgesteld.
Belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn geen sociale huur toe te voegen en qua woningbouw te
concentreren op huur en koop in het middensegment.

1.      Inleiding: reden van het voorstel

Aanleiding
Woningdifferentiatie in het centrumgebied is onderdeel van de vijf sporenaanpak van het programma
Kansen voor de Kersenboogerd, vastgesteld door de raad op 8 december 2020. Centrumgebied
Kersenboogerd kent een hoge concentratie sociale huurwoningen in de laagste huurklassen en dat is de
kern van de kwetsbaarheid van dit gebied. Om te zorgen voor sociale stabiliteit in het gebied, en ook om
bewoners meer keuzemogelijkheid te bieden, is een diverse woningvoorraad nodig. Een
kapitaalkrachtigere bevolkingssamenstelling maakt het centrumgebied minder kwetsbaar. Vanwege de
aanleg van het HVC-warmtenet in ditzelfde gebied gaat Intermaris nog dit jaar starten met de
verduurzaming van de sociale huurwoningen. Het tijdspad van deze verduurzaming en de aanleg van
het warmtenet zijn medebepalend voor de aanpak van de woningdifferentiatie. Intermaris heeft
aangegeven plannen te hebben voor het toevoegen van woningen in centrumgebied Kersenboogerd.
Met een richting voor de aanpak van de woningdifferentiatie kunnen deze plannen daar de gewenste
bijdrage aan leveren.




Zaaknummer: 1913094                                                                                1/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>       ^2» GEMEENTE
           HOORN

Belang
Toewerken naar een evenwichtige woningverdeling vraagt tijd, inzet en een plan van aanpak. Er zijn
uitgangspunten nodig voor het beoogde woningvoorraad in centrumgebied Kersenboogerd en de
onderverdeling daarbinnen, alsook voor de rol die de gemeente aanneemt in de dóórontwikkeling van de
woningvoorraad op deze plek.

Centrale vraag
Op welke manier wil de raad komen tot een meer diverse woningvoorraad in centrumgebied
Kersenboogerd?

2.      Beoogd maatschappelijk resultaat
Door te zorgen voor een diverse woningvoorraad ontstaat een meer gebalanceerde
bevolkingssamenstelling en wordt centrumgebied Kersenboogerd een sociaal leefbaarder gebied.

3.       Bijdrage aan de duurzaamheidsambitie
Dit voorstel heeft geen concrete bijdrage aan de duurzaamheidsambitie. Wanneer er keuzes gemaakt
zijn voor woningdifferentiatie in centrumgebied Kersenboogerd, draagt de uitvoering daarvan bij aan de
global goals gezondheid en welzijn, en veilige en duurzame steden.

4.      Kaders

Notitie Ruimtelijke kaders voor centrumgebied Kersenboogerd, 26 oktober 2021
Hierin staan de volgende ruimtelijke kaders:
■ buurtjes maken en anonimiteit opheffen, binnenterreinen vooral toegankelijk te maken voor
    bestemmingsverkeer;
■ inbreiding voor een grotere woningdifferentiatie, bouwen van woningen in het middensegment voor
    huur en koop en opwaarderen van de sociale woningvoorraad voor een vitale woonwijk;
■ concentreren en mogelijk optimaliseren van parkeervoorzieningen, zodat de auto niet het beeld van
    de openbare ruimte overheerst en het aandeel lege parkeervakken afneemt waar mogelijk;
■ verbeteren van fiets- en voetgangersroutes door deze te accentueren;
■ eenrichtingsverkeer langs de grachten, onderzoeken, zodat deze kwaliteit van het centrumgebied
    beter beleefd wordt en het langzaam verkeer meer de ruimte krijgt;
■ voorkomen van hittestress: groen voor steen;
■ opvangen van piekbuien in de openbare ruimte, in de groenzones of onder de bestrating;
• betere overgang van privé naar openbaar, door aanpassing van portieken, de verblijfskwaliteit van
    straten te vergroten, meer groen en andere vormen van herinrichting van de openbare ruimte.

Integraal Beeldkwaliteitsplan buitenruimte en architectuur centrumgebied Kersenboogerd, 26 oktober
2021
Hierin staan spelregels voor de architectuur, inrichtingsprincipes voor de buitenruimte, en een vertaling
hiervan naar voorgestelde maatregelen per buurt en kansen voor het hele gebied.

Kadernotitie Intensiverings- en Hoogbouwvisie, 20 april 2021
Hierin staan drie definities van basishoogten, met accenten en uitschieters, en de gebieden waar deze
definities gelden. Centrumgebied Kersenboogerd is één van deze gebieden.

Samenwerkingsovereenkomst Centrumgebied Kersenboogerd Gemeente Hoorn - Intermaris,
20 april 2021
Hierin staan afspraken over ambitie, doel en inzet van beide partijen voor de gezamenlijke uitvoering van
de zes kernopgaven van de toekomstvisie centrumgebied Kersenboogerd.




Zaaknummer: 1913094
                                                                                                            2/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>ft

nTS GEMEENTE
    HOORN


   Raadsbesluit vijf sporenaanpak, 8 december 2020
   Vaststelling van het uitvoeringsprogramma van de toekomstvisie van centrumgebied Kersenboogerd, dat
   bestaat uit de volgende 5 sporen:
   1. warmtenet, riolering en openbare ruimte;
   2. woondifferentiatie, inbreiding en herinrichting binnenterreinen:
   3. OV-knooppunt, winkelcentrum en voorzieningen
   4. sociale aanpak;
   5. veiligheid.

   Woonvisie 2020-2025, 20 oktober 2020
   Hierin staan kaders, ambities en opgaven geformuleerd rondom wonen. De gewenste verdeling per wijk
   is 30-30-40, volgens de woonvisie.

   Toekomstvisie centrumgebied Kersenboogerd, 10 december 2019
   Vaststelling van de Toekomstvisie centrumgebied Kersenboogerd op 10 december 2019, dat erop is
   gericht om dit gebied leefbaar te houden en aantrekkelijker te maken.

   Verordening doelgroepen sociale woningen en midden huur, 21 juni 2019
   Deze verordening definieert onder andere de doelgroepen voor sociale huur en middenhuur.

   Programmaplan Kansen voorde Kersenboogerd, 18 december 2018
   Vaststelling Programmaplan Kansen voor de Kersenboogerd op 18 december 2018, waarvan het doel is
   de wijk toekomstbestendig te maken. Een van de strategische doelen is de kwaliteiten van het
   centrumgebied zichtbaar te maken en kansen beter te benutten. Er is noodzaak te investeren in het
   verbeteren van de (sociale) veiligheid, sociale samenhang en leefbaarheid in het centrumgebied.

   5.      Argumenten
   In de Toekomstvisie voor centrumgebied Kersenboogerd is een plangebied vastgesteld (zie bijlage
   kaart). Uit een analyse blijkt dat de wijk Kersenboogerd-Noord en ook de buurten daarbinnen sociaal
   gezien niet goed scoren ten opzichte van Hoorn. Het percentage sociale huur komt neer op 84% van het
   totaal aantal woningen in het plangebied. Bij deze sociale woningen gaat het grotendeels om huren in de
   laagste klassen (zie bijlage sociale cijfers en woningbezit). Woningdifferentiatie moet het gebied meer in
   balans brengen. Dit kan met een mix aan maatregelen waarbij een aantal uitgangspunten richting
   kunnen geven. Eén daarvan is geen sociale huur toe te voegen aan centrumgebied Kersenboogerd.

   Voor Hoorn is 30-30-40 als gewenste verdeling per wijk opgenomen in de woonvisie, dat wil zeggen 30%
   goedkoop, 30% midden en 40% duur. Te komen tot deze verdeling is een puzzel op de schaal van onze
   stad. Voor het plangebied Kersenboogerd is de gewenste verdeling niet reëel als we kijken naar de
   huidige woningverdeling. Bij een gelijkblijvend aantal sociale huurwoningen, betekent dit een toename
   van bijna 3850 woningen. Een aanzienlijke afname van het aantal sociale huurwoningen is geen voor de
   hand liggende optie, vanwege de vraag naar sociale huur in Hoorn die dan elders een plek moet krijgen.

   In centrumgebied Kersenboogerd gaat het vooral om het toevoegen van andere categorieën dan sociale
   huur, zodat kapitaalkrachtigeren zich er vestigen. Het is belangrijk om te beseffen dat sturen op menging
   in buurten met name zorgt voor een gelijkere verdeling van de ongelijkheid. Het houdt niet in dat de
   huidige bewoners minder kansarm of minder kwetsbaar worden, daarvoor is sociaal ingrijpen nodig. Het
   Planbureau voor de Leefomgeving (onderdeel van ministerie van l&W)1 adviseert in te grijpen in de
   compositie van de bevolking wanneer er sprake is van structurele ruimtelijke clustering van armoede en
   werkeloosheid. Dit helpt de mensen indirect door het verbeteren van het gebied. Menging helpt ook in de
   tolerantie en erkenning van verschillen met ‘anderen’ en draagt langs deze weg bij aan de sociale



   1 Planbureau voor de Leefomgeving: De verdeelde triomf (2016).

                                                                                                           3/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>        HTJ» GEMEENTE
             HOORN

veiligheid in een buurt. Het is wel zaak om kritisch te blijven op de manier van menging, want mensen
hebben het liefst gelijkgestemden om zich heen wonen.

In 2021 is door Stee Adviesgroep onderzoek gedaan naar het marktpotentieel voor extra woningen in
centrumgebied Kersenboogerd (zie bijlage 2). Het advies van Stee komt in het kort hierop neer:
■ Stuur op koopwoningen en appartementen in het centrumgebied van de Kersenboogerd.
■ Stuur in het centrumgebied van de Kersenboogerd in de eerste plaats op toevoeging van
    koopwoningen en daarnaast op extra vrije sectorhuurwoningen.
■ Stuur in het centrumgebied op appartementen en nultredenwoningen. Voeg grondgebonden
    woningen toe bij voorkeur buiten het centrumgebied.
■ Wanneer er wel wordt gekozen voor toevoeging van sociale huur in de Kersenboogerd, stuur dan op
    de duurdere categorieën sociale huur. Op (middel)langere termijn kan deze doelgroep positieve
    effecten hebben op de sociale cohesie in de wijk.

Voor de menging van de buurten is geen gulden snede te benoemen. Hoe dan ook moet een mix van
maatregelen worden ingezet om te komen tot betere verdeling tussen sociale huur en de overige
categorieën. Hierbij zijn zowel Intermaris als marktpartijen belangrijke partners. Het college ziet in ieder
geval onderstaande maatregelen als mogelijkheden.

Woningtoewijzing:
• Screening van potentiële bewoners om de zorgvraag voortijdig in beeld te hebben en/of om te
   beoordelen of iemand ‘geschikt’ is voor deze buurt. Screening kan alleen informeel plaatsvinden,
   bijvoorbeeld door middel van een intakegesprek.
■ Toewijzingsregels qua doorstroming inzetten voor de spreiding van kwetsbaren.
■ Creëren van woongemeenschappen en de woningen daarbinnen alleen toewijzen aan potentiële
   bewoners die zich conformeren aan de voorwaarden van de woongemeenschap.
■ Vrije toewijzingsruimte benutten. Een woningcorporatie heeft 7,5% vrije toewijzingsruimte en dat is in
   overleg uit te breiden naar 15%. Opgemerkt moet worden dat het Intermaris vrij staat om dit naar
   eigen inzicht te doen.

Opwaarderen en verkoop:
• Vergroten van het aandeel sociaal bereikbaar of het omzetten van sociale huur naar middeldure
   huur. Dit kan bijvoorbeeld door het samenvoegen appartementen of door deze op een andere
   manier op te waarderen.
■ Verkopen van sociale huurwoningen onder de sociale koopconstructie, waarbij Intermaris de
   woningen eerst verduurzaamt. In de jaarschijf 2022 van de prestatieafspraken met Intermaris is
   vastgelegd hierover in het eerste halfjaar van 2022 nadere afspraken te maken.
■ Verkopen van sociale huurwoningen zonder sociale koopconstructie.

Inbreiden:
In de ruimtelijke kaders, vastgesteld door de raad in oktober 2021, is opgenomen dat woningdifferentiatie
bereikt wordt door inbreiding en door opwaarderen van de bestaande sociale woningvoorraad. Inbreiden
kan kleinschalig plaatsvinden door het sluiten of meer besloten maken van bouwblokken. Neveneffect is
dat dit bijdraagt aan de sociale veiligheid en aan duidelijkheid in ruimtelijke structuren. Enkele grotere
locaties lenen zich voor inbreiden, onder de voorwaarde van een goede balans tussen de openbare
ruimte en de gebouwde omgeving. Inbreiden kan in het plangebied op 2 manieren:
■ Inbreiden door gebruik te maken van de openbare ruimte.
■ Inbreiden door huidige sociale huurwoningen te slopen en hier meer woningen voor terug te bouwen,
    met toevoeging van andere woningcategorieën.

Het grootste effect is te verwachten met het instrument inbreiden. Door bureau Inbo is een studie naar
inbreidingslocaties in centrumgebied Kersenboogerd uitgevoerd. Hierbij is vooral gekeken naar kansrijke
gemeentelijke locaties; de locaties met uitsluitend Intermaris eigendom zijn buiten beschouwing
Zaaknummer: 1913094
                                                                                                           4/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>TTS GEMEENTE
    HOORN


   gebleven. De studie toont aan dat er binnen en deels net buiten het centrumgebied ruimte is voor zo’n
   550 appartementen op gemeentelijke locaties. Met Intermaris worden de mogelijkheden verder verkend.

   De woningdifferentiatie is onderdeel van de vijf sporenaanpak, een integrale aanpak om te komen tot
   een leefbaar en toekomstbestendig centrumgebied Kersenboogerd. Het heeft met alle andere sporen
   een verbinding, waarbij het sociale spoor hier al benoemd is. De zogenaamde ‘OV-
   knooppuntontwikkeling’ kan worden benut om zowel de kwaliteit van de woningvoorraad als die van de
   openbare ruimte te verbeteren. Door passend op bepaalde plekken te intensiveren kan meer en betere
   openbare ruimte worden gecreëerd en het stenige karakter van met name het gebied binnen de grachten
   worden omgevormd tot een aantrekkelijk straatbeeld. De aanleg van het warmtenet speelt hier ook een
   rol, deze moet geen belemmering vormen voor de woningdifferentiatie. Kleinschalige toevoeging van
   woningen kan zorgen voor grotendeels afgesloten bouwblokken. Hierdoor ontstaat een groter gevoel van
   veiligheid, doordat de huidige anonimiteit van de openbare ruimte ermee wordt opgeheven.

   6.      Maatschappelijk draagvlak
   Bewoners en winkeliers hebben positief gereageerd op de toekomstvisie. Als vervolg op de gezamenlijk
   opgestelde Toekomstvisie centrumgebied Kersenboogerd is de vijf sporenaanpak is ontwikkeld met
   Intermaris. Met Intermaris wordt hier uitvoering aan gegeven. De gezamenlijke verkenning van de
   mogelijkheden voor woningdifferentiatie in de centrumgebied Kersenboogerd is inmiddels gestart.

   Intermaris heeft ruim 200 huisbezoeken afgelegd in de buurt Patio-Pergola-Prieel om de bewoners mee
   te nemen in de verduurzaming van de huurwoningen en de aansluiting op het warmtenet. Voor volgende
   buurten wordt gekozen voor een gezamenlijke aanpak. Deze buurtaanpak komt in de uitvoering neer op
   acties/activiteiten gericht op verduurzaming woningvoorraad en buitenruimte, revitalisering woningen en
   buitenruimte, sociaal vlak en op participatie (bij mogelijke onderwerpen).

   7.       Financiële consequenties
   Dit voorstel heeft geen financiële consequenties. In het voorstel voor de kwaliteitsimpuls van de
   openbare ruimte van centrumgebied Kersenboogerd wordt voorgesteld om bij de begroting 2023 een
   structureel (4 jaar) exploitatiebudget van € 350.000 voor capaciteit en uitvoeringskosten beschikbaar te
   stellen. Dit stelt het programma in staat om zo nodige externe expertise in te huren maar ook
   medewerkers aan te trekken in vaste dienst, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de werkzaamheden van
   deze medewerkers niet te kapitaliseren zijn. De uitvoeringskosten voorde ontwikkeling van het
   woonprogramma voor centrumgebied Kersenboogerd zijn bij een positief besluit hiermee gedekt.

   8.      Communicatie
   Het besluit wordt gedeeld met Intermaris, als onderlegger voor de gezamenlijke gesprekken over
   woningdifferentiatie in centrumgebied Kersenboogerd. Indien de inbreng ook relevant is voor HVC of
   andere belanghebbenden, wordt deze ook met hen gedeeld.

   9.      Realisatie
   Na dit besluit wordt een plan van aanpak opgesteld, waarbij de woningdifferentiatie tot stand komt via
   concrete projecten voor centrumgebied Kersenboogerd en via (prestatie)afspraken met Intermaris.

     12 JUL 2022




                                                                                                            5/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>       'l!öï GEMEENTE
             HOORN




Zaaknummer: 1913094
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>