<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling
            Kersenboogerd


Stec Groep aan gemeente Hoorn

Erik de Leve, Lukas Meuleman & Anneloes Bouma
6 september 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                           2
              20.327




Inhoudsopgave
1    Inleiding                                                                                                               3
     Aanleiding: diverse aspecten zetten leefbaarheid onder druk .......................... 3
     Hoe zien wij Kersenboogerd? .............................................................................. 3
     Leeswijzer .............................................................................................................. 4


2    Adviezen                                                                                                                5

3    Marktbeeld wonen                                                                                                        6
                 De uitstraling van de woningvoorraad is minder courant.................... 6
                 Bijna twee derde van de woningvoorraad in Kersenboogerd is
                 een koopwoning....................................................................................... 6
                 Woningvraag op basis van drie verschillende scenario’s .................... 8
                 Met name vraag naar appartementen en nultredenwoningen tot
                 2031 in de uitgangssituatie ‘0-Scenario’ ................................................ 9
                 Bijna 20% meer vraag naar grondgebonden koopwoningen bij
                 ‘Meer jongeren behouden’ .................................................................... 12
                 Meer vraag naar appartementen & nultredenwoningen in ‘Meer
                 stedelijk woonmilieu’ ............................................................................. 14
                 Resterende woningbehoefte in de gemeente Hoorn van 1.770 tot
                 2.150 woningen tot 2031 ....................................................................... 17
                 De Hoornse ambitie ............................................................................... 18
                 Advies: Zet in op het toevoegen van (koop)appartementen en
                 nultredenwoningen in het centrumgebied van Kersenboogerd ........ 18


4    Marktbeeld detailhandel                                                                                               19
                 Het detailhandelsaanbod in Kersenboogerd past bij het aanbod
                 in een dagelijks boodschappencentrum .............................................. 19
                 Trends en ontwikkelingen in de detailhandelsmarkt met invloed
                 op Kersenboogerd ................................................................................. 21
                 Marktruimte voor Kersenboogerd van circa 2.400 m² wvo in
                 2021, neemt de komende 10 jaar licht toe ........................................... 24
                 Advies: Concentreer eventuele uitbreiding van het aanbod in het
                 centrumgebied van Kersenboogerd ..................................................... 26


5    Voorzieningen                                                                                                         27
                 Voorzieningen in Kersenboogerd liggen ruimtelijk verspreid ........... 27
                 Advies: Concentreer publiekstrekkende voorzieningen in het
                 centrumgebied maar bescherm bereikbaarheid van
                 maatschappelijke voorzieningen .......................................................... 28


Bijlage A: Figuren                                                                                                         30

Bijlage B: Stec doelgroepen                                                                                                33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                        3
            20.327




1 Inleiding
Aanleiding: diverse aspecten zetten leefbaarheid onder druk
Het centrumgebied van Kersenboogerd in Hoorn wordt sleetser en de leefbaarheid gaat achteruit. Er is
weinig onderlinge cohesie, er wonen relatief veel kwetsbare bewoners, het beheer is onvoldoende en er is
sprake van onveiligheid en overlast. Al met al is in de loop der jaren een negatieve beeldvorming rondom
het gebied en de wijk ontstaan. Wel heeft het winkelcentrum een belangrijke functie binnen de stedelijke
structuur van Hoorn.

Om de leefbaarheid van de wijk te versterken heeft de
gemeente in 2019 een toekomstvisie opgeleverd. Daarin
zijn verschillende opgaven geformuleerd, grofweg
uiteen te zetten in een sociale en fysieke aanpak. De
fysieke aanpak moet handen en voeten krijgen door
scherp te krijgen welke marktkansen er liggen voor de
wijk op (middel)lange termijn. Hoe kan woningbouw
bijdragen aan versterking van de leefbaarheid? Welke
doelgroepen en aantallen zijn markttechnisch kansrijk?
En welk woningbouwprogramma past daarbij? Daarbij
wordt in bijzonder aandacht besteed aan het treinstation
in de wijk en provinciale ambities om woningbouw
binnenstedelijk te realiseren rondom OV-knooppunten.

Het winkelcentrum is een belangrijke te versterken locatie. Het
winkelcentrum functioneert goed, kent een goede bezetting en
er is nauwelijks leegstand. Het wijkwinkelcentrum van
Kersenboogerd met sterke speciaalzaken trekt bovendien
bezoekers van buiten de eigen wijk. Echter is het winkelgebied
stenig en ingemetseld en daarmee beperkt aantrekkelijk. Ook is
het winkelgebied opgedeeld, er zijn twee winkelpleinen met een
weinig aansprekende onderlinge verbinding. Met name het
noordelijk deel van het winkelcentrum is een aandachtsgebied.
Welke voorzieningen kunnen in het winkelcentrum worden
toegevoegd en hoe kan deze belangrijke locatie voor de wijk
meer floreren als ‘kloppend hart van de wijk’? Denk daarbij
onder andere aan het stimuleren van de ontmoetings- en sociale       Afbakening centrumgebied Kersenboogerd
functie van het gebied en aan bijvoorbeeld festivals en
evenementen.

Door de potentie van de wijk scherp in beeld te brengen kunnen we deze vertalen naar uitvoering. Een
goed beeld van de potentie helpt om de toekomstvisie te kunnen vertalen naar uitvoering en daarin de
gemeenteraad goed mee kunnen nemen.

Hoe zien wij Kersenboogerd?
Kersenboogerd is in veel opzichten een typische jaren ‘70/’80-wijk, de wijk is ruim opgezet en redelijk groen
en de woningvoorraad is relatief jong en divers. Kersenboogerd is in tegenstelling tot veel andere
woonwijken uit de jaren ‘70 en ‘80 goed ontsloten via het openbaar vervoer. Het Intercitystation verbindt
Kersenboogerd in circa 40 minuten met Amsterdam Centraal.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                   4
              20.327




Wel staat de leefbaarheid van de wijk onder druk; de veiligheidsperceptie is laag, hoewel de feitelijke
criminaliteitscijfers meevallen. De bevolkingssamenstelling is divers maar is ook een resultaat van sturing
vanuit de gemeente en andere partijen. Hierdoor zijn er in Kersenboogerd veel bevolkingsgroepen die
weinig onderlinge cohesie voelen. De fysieke uitstraling van de wijk draagt hier aan bij, er zijn veel zones
met een anonieme uitstraling. Blinde muren en de hoeveelheid stegen en gangen lenen zich voor criminele
activiteiten of een gevoel van verrommeling en/of onveiligheid. Zie onderstaande overzicht van foto’s
genomen tijdens het locatiebezoek in maart 2021.

Figuur 1: Foto’s locatieschouw maart 2021




Bron: Stec Groep (2021)

Er zijn al veel bestaande onderzoeken en beleidskaders voor Kersenboogerd
De eerdergenoemde toekomstvisie voor het centrumgebied van Kersenboogerd vormt een belangrijk
beleidskader voor dit onderzoek. De toekomstvisie voor gemeente Hoorn en de hoogbouwvisie vormen
belangrijke bouwstenen voor de scenario’s op de woningmarkt in Hoorn, hierover meer in het volgende
hoofdstuk. Op het gebied van wonen vormen de gemeentelijke en regionale (West-Friese) woonvisies en
prestatieafspraken belangrijke kaders. Ook op het gebied van detailhandel vormen de gemeentelijke en
regionale detailhandelsvisie belangrijke kaders voor beleid.

Kersenboogerd is in de Hoogbouwvisie van de gemeente Hoorn aangewezen als potentiële
intensiveringslocatie. Er moeten woningen nabij OV-knooppunten worden toegevoegd. Hier stuurt de
provincie Noord-Holland ook op met het provinciale woonbeleid. Aangezien de huidige woningdichtheid
van het centrumgebied van Kersenboogerd circa 65 woningen per hectare bedraagt, is intensivering van
de ruimte nodig.

Op basis van voorgaande, ons onderzoek en het locatiebezoek verwachten we dat de druk op de
woningmarkt vanuit de Metropool Regio Amsterdam (MRA) deels opgevangen kan worden in
Kersenboogerd.

Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk vatten we onze belangrijkste aanbevelingen samen. De totstandkoming en
onderliggende analyses onderbouwen we in het derde, vierde en vijfde hoofdstuk. In hoofdstuk 3
beschouwen we het huidige marktbeeld op de woningmarkt en rekenen we met gebruik van een drietal
scenario’s de toekomstige woningbehoefte uit. In hoofdstuk 4 geven we zowel een kwalitatieve als een
kwantitatieve analyse van het detailhandelsaanbod in Kersenboogerd. In hoofdstuk 5 scannen we de
overige voorzieningen in Kersenboogerd en de geografische ligging van deze voorzieningen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                5
           20.327




2 Adviezen
We vatten de belangrijkste aanbevelingen samen per functie.

Wonen: stuur op koopwoningen en appartementen in het centrumgebied van Kersenboogerd
• Voeg in de hele gemeente Hoorn de komende tien jaar plannen voor 1.770 (bij het 0-scenario), 1.990
  (bij scenario Meer jongeren behouden) tot 2.150 (bij scenario Meer stedelijk woonmilieu) woningen
  toe.
• Stuur in het centrumgebied van Kersenboogerd in de eerste plaats op toevoeging van koopwoningen
  en daarnaast op extra vrije sectorhuurwoningen.
• Stuur in het centrumgebied op appartementen en nultredenwoningen. Voeg grondgebonden
  woningen toe bij voorkeur buiten het centrumgebied.
• Wanneer er wel wordt gekozen voor toevoeging van sociale huur in Kersenboogerd, stuur dan op de
  JUMI/Yuppies doelgroepen (en dus op duurdere categorieën sociale huur). Op (middel)langere termijn
  kan deze doelgroep positieve effecten hebben op de sociale cohesie in de wijk.
• Zorg bij vervangingsbouw en transformatie voor ‘eyes on the street’; een afname van de hoeveelheid
  anonieme hoekjes en blinde muren zorgt voor een verhoogde sociale controle en uiteindelijk voor een
  betere sociale cohesie.

(Commerciële) voorzieningen: concentreer commerciële voorzieningen in het centrumgebied
• Voeg eventueel een beperkte hoeveelheid vierkante meters detailhandel uitsluitend toe in het
   centrumgebied van Kersenboogerd. Door detailhandel in combinatie met andere voorzieningen te
   concentreren in het centrumgebied, kunnen de voorzieningen profiteren van elkaars bezoekers.
• De grootste opgave voor het winkelcentrum van Kersenboogerd bestaat uit het verbeteren van de
   aantrekkelijkheid van de openbare ruimte. Er zijn in het winkelcentrum veel winkels die gedurende de
   jaren zijn uitgebreid en naastgelegen winkelpanden gebruiken als magazijnruimte.
• Stedenbouwkundig kan de aantrekkelijkheid van het gebied ook verhoogd worden door meer
   (hoogwaardig) groen toe te voegen in het centrumgebied. Door zo’n investering te combineren met het
   opknappen of toevoegen van een speeltuintje kan de verblijfskwaliteit snel verbeteren.
• Benut koppelkansen met lokale horeca, leisure voorzieningen en andere commerciële dienstverlening.
   Deze functies versterken elkaar doorgaans en het centrumgebied is het gebied met de meeste traffic.
   Denk hierbij een periodiek terugkerende braderie of een andere culturele activiteit.
• Maatschappelijke voorzieningen moeten voor iedereen bereikbaar zijn, concentreren van deze
   voorzieningen is dus vaak juist niet wenselijk.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                        6
            20.327




3 Marktbeeld wonen
In dit hoofdstuk schetsen we het marktbeeld van de woningmarkt in Hoorn. Allereerst schetsen we de
huidige situatie op de woningmarkt in Kersenboogerd, vervolgens werken we meerdere scenario’s uit. Het
eerste scenario gaat uit van de uitgangspositie, dit noemen we het 0-scenario. Vervolgens werken we nog
twee scenario’s uit, één waarin we ons inzetten om meer jongeren in de wijk te behouden en één waarin
Hoorn ‘Meer stedelijk woonmilieu’ toevoegt. In dit laatste genoemde scenario gaan we uit van
intensivering van de bestaande stad.

     De uitstraling van de woningvoorraad is minder courant
Het versteende karakter van de woongebieden van Kersenboogerd doet de aantrekkelijkheid geen goed.
Denk aan het gebrek aan hoogwaardig groen en de grauwe bestrating. De winkels zitten ingesloten binnen
de muren van de eentonige appartementencomplexen. Zo is het Betje Wolffplein omringd door
appartementen van minstens vijf lagen hoog, waarvan de uitstraling beperkt in kwaliteit is. Bij het plein
tussen de twee parkeerpleinen Betje Wolffplein en Aagje Dekenplein is dit minder het geval en heeft de
bebouwing een meer gangbare en vriendelijke hoogte van drie lagen. De omringende appartementen
werpen een groot deel van de dag hun schaduw over de centrumlocatie. Daarnaast is de bebouwing veelal
verouderd en niet goed onderhouden waardoor het een incourant karakter/uitstraling heeft. Ook heeft het
hele centrumgebied een tekort aan groene buitenruimte. Het groen dat wel aanwezig is, is eentonig en van
laagwaardige kwaliteit. De bestrating zou, voornamelijk in het noordelijk deel van het centrum, diverser en
warmer van kleur kunnen. Dit kan dan het staatbeeld verbeteren en speelser laten ogen.

De onveilige sfeer van het gebied wordt versterkt door de aanwezigheid van ‘anonieme hoekjes’ of blinde
muren, zoals geïllustreerd in onderstaande foto’s. Het betreft veelal parkeerplaatsen afgeschermd van de
alledaagse drukte en het zicht. Een grotere hoeveelheid aan bankjes, groen en horecagelegenheden (met
terras) kan bijdragen aan het verbeteren van de sociale cohesie en (het gevoel van) veiligheid. Een
toename van het aantal bovengenoemde faciliteiten zou meer ontmoetingsplekken creëren en tevens de
bezoeker uitnodigen om langer in het gebied te blijven. Het tekort aan deze faciliteiten wordt bevestigd in
het koopstromenonderzoek: bezoekers geven lage cijfers voor de aanwezige (of afwezige) faciliteiten
(bankjes, wifi, wc, afhaal, etc.)

Figuur 2: ‘Anonieme hoekjes’ centrumgebied Kersenboogerd




     Bijna twee derde van de woningvoorraad in Kersenboogerd is een koopwoning
Er staan circa 8.990 woningen in Kersenboogerd, circa 27% van de woningvoorraad van de gemeente
Hoorn. Bijna twee derde van de woningen in Kersenboogerd is een koopwoning, zie onderstaande tabel.
Een kleine dertig procent van de woningen is een sociale huurwoning. De meerderheid van deze woningen
behoort tot de portefeuille van woningcorporatie Intermaris. Op het kaartje is te zien dat het aanbod van
sociale huurwoningen zich concentreert rondom het winkelcentrum van Kersenboogerd. Een grote
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                 7
               20.327




afbeelding van onderstaande kaartje is opgenomen in de bijlage. In het gebied ten oosten van het Willem
Wiesepark bevinden zich met name koopwoningen.

Tabel 1: Woningvoorraad in Kersenboogerd
                                  Aantal woningen
 Vrije sector huurwoningen                              610
 Sociale huurwoningen                                 2.940
 Zorgwoningen                                           140
 Koopwoningen                                         5.600
 Totaal                                               8.990
Bron: Gemeente Hoorn, 2021. *Afgerond op tientallen

Sociale huurwoningen in Kersenboogerd staan geconcentreerd rond het station
De bijna drieduizend sociale huurwoningen in Kersenboogerd bevinden zich met name in het
centrumgebied van Kersenboogerd, rondom het station. Kwetsbare doelgroepen concentreren zich
hierdoor in het centrumgebied. Een deel van deze doelgroepen (zoals tijdelijke arbeidsmigranten,
spoedzoekers, laagste inkomensgroepen) voelen vaak beperkt onderlinge sociale cohesie wat ten koste
gaat van de leefbaarheid van het gebied.

Figuur 3: Overzicht eigendomsvormen woningvoorraad in Kersenboogerd




Bron: Gemeente Hoorn, 2021

Aangeboden woningen in Kersenboogerd hebben een gemiddelde vraagprijs van € 389.200 k.k.
In mei 2021 worden 31 van de circa 5.600 koopwoningen in Kersenboogerd aangeboden voor verkoop. De
meeste woningen worden aangeboden in de prijsklasse € 215.000 tot € 300.000 k.k. en de gemiddelde
vraagprijs is circa € 389.200 k.k. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter bedraagt € 3.050 in
Kersenboogerd, zie onderstaande tabel.

Tabel 2: Aangeboden woningen in Kersenboogerd
 Prijsklasse               Aantal woningen    Gemiddeld m²          Gemiddelde prijs per m²
 Tot € 170.000                            0                     0                          0
 € 170.000 tot € 215.000                  0                     0                          0
 € 215.000 tot € 300.000                 11                    95                    € 2.715
 € 300.000 tot € 450.000                 10                   118                    € 2.954
 € 450.000 +                             10                   170                    € 3.513
 Totaal                                  31                   126                    € 3.050
Bron: funda.nl (peildatum mei 2021)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                   8
               20.327




De afgelopen 12 maanden werden woningen in Kersenboogerd verkocht voor gemiddeld € 324.800
Er werden in de afgelopen 12 maanden 177 woningen in Kersenboogerd verkocht. Ruim negentig van deze
woningen vielen binnen de prijsklasse € 215.000 tot € 300.000. De verkochte woningen waren gemiddeld
108 m² groot en er werd gemiddeld € 2.396 per vierkante meter betaald. De gemiddelde transactieprijs in
heel Nederland per vierkante meter ligt in dezelfde periode bijna 30% hoger, namelijk op circa € 3.100
(bron: NVM, 2021).

Tabel 3: Verkochte woningen in Kersenboogerd in de periode juni 2020 t/m mei 2021
 Prijsklasse               Aantal woningen    Gemiddeld m²         Gemiddelde prijs per m²
 Tot € 170.000                            0                    0                          0
 € 170.000 tot € 215.000                  3                   83                    € 2.379
 € 215.000 tot € 300.000                 92                  108                    € 2.396
 € 300.000 tot € 450.000                 61                  132                    € 2.757
 € 450.000 +                             21                  172                    € 3.289
 Totaal                                 177                  125                    € 2.620
Bron: funda.nl (peildatum mei 2021)

      Woningvraag op basis van drie verschillende scenario’s
In de drie hierop volgende paragrafen berekenen we de woningbouwopgave op basis van drie scenario’s
door middel van het Stec-doorstroommodel. Zie onderstaande kader voor een toelichting op dit model.

 UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL

 Het Stec-doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een
 dynamisch en vraag gestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar
 afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd en omvang huishouden) en
 demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en
 uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 & WoON 2018). Zo ontstaat
 een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Door de simulatie in het
 model kan de jaar op jaar opgave sterk fluctueren. We adviseren bij grote fluctuaties uit te gaan van de
 gemiddelde jaarlijkse opgave over een langere periode om zo de pieken af te vlakken.
 Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden
 beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid.
 De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen
 vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van
 demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken.


Primos 2020 als uitgangspunt om de woningopgave tot 2030 te berekenen
Na de huidige situatie, kijken we naar de toekomst om de mogelijkheden voor Kersenboogerd in beeld te
krijgen. We maken voor dit onderzoek daarom gebruik van een huishoudensprognose en wel de
Primosprognose 2020. We gebruiken nu niet de prognose (2019) van de provincie Noord-Holland, omdat
de Primosprognose het meest recent/actueel is. De Primosprognose houdt rekening met de daadwerkelijke
historische ontwikkeling van de afgelopen jaren en de actuele trends qua nationale en internationale
verhuisbewegingen. In onderstaande figuur is de totale toename van het aantal huishoudens in de
gemeente Hoorn weergegeven, Primos 2020 maakt ook onderscheid in verschillende op basis van
leeftijdscategorie en samenstelling. Hieruit maken we op dat de landelijk gesignaleerde vergrijzing van de
bevolking zich ook voordoet in Hoorn. We merken op dat de wijk Kersenboogerd waarschijnlijk te maken
heeft met een relatief sterkere vergijzing dan de gehele gemeente. Doordat de wijk gerealiseerd is in de
jaren ’70 en ’80 bereiken de eerste bewoners de komende jaren een hogere leeftijd. Ouderen willen vaak bij
voorkeur in de eigen leefomgeving blijven wonen, al dan niet in een nultredenwoning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                9
              20.327




Figuur 4: Prognose huishoudensontwikkeling gemeente Hoorn
 38.500
 37.500
 36.500                                                                           Huishoudensprognose
                                                                                  Noord-Holland 2019
 35.500
 34.500                                                                           Primosprognose 2020

 33.500
 32.500                                                                           Historisch (CBS)
          2018
          2019
          2020
          2021
          2022
          2023
          2024
          2025
          2026
          2027
          2028
          2029
          2030
          2031
          2032
          2033
          2034
          2035
          2036
          2037
          2038
          2039
          2040
Bron: Bevolkingsprognose Provincie Noord-Holland (2019), ABF (2020), CBS (2021)


      Met name vraag naar appartementen en nultredenwoningen tot 2031 in de
      uitgangssituatie ‘0-Scenario’
Aannames en uitgangssituatie ‘O-Scenario’
De omvang en ontwikkeling van de doelgroepen in de gemeente Hoorn volgens de Primos prognose 2020
vertalen we in deze paragraaf naar een indicatieve kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. We
maken gebruik van het Stec-Doorstroommodel. Op de pagina hierna lichten we de werking en interpretatie
van dit model nader toe. Onderstaande figuur laat de indicatieve opgave per jaar zien voor de gemeente
Hoorn. We zien een verschuiving in de behoefte van grondgebonden (koop)woningen naar
nultredenwoningen. Het volgende valt op:
• De eerste jaren zien we nog een verwachte additionele behoefte in het reguliere grondgebonden
    (koop)segment. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen komt deels vanuit 65-
    plushuishoudens, die vaak nog minder georiënteerd zijn op een nultredenwoning.
• De vraag naar grondgebonden vrije sectorhuurwoningen loopt de komende jaren terug. Er ontstaat
    zelfs een klein overschot aan grondgebonden vrije sectorhuurwoningen. Dit is mede het gevolg van de
    relatieve toename van het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder en door afvlakking van de groei in
    het aantal gezinnen.
• We zien dat de vraag naar sociale huur appartementen / nultredenwoningen de komende jaren zal
    toenemen.
• In de eerste jaren is de opgave voor appartementen in de sociale huur negatief of relatief beperkt. Dit
    wordt veroorzaakt door krimp van de groep jonge huishoudens tot 35 jaar in combinatie met de wens
    van een deel van deze jonge groep om door te stromen vanuit een sociaal huurappartement naar een
    grondgebonden koopwoning. Indien deze doorstroming op gang komt, komen overwegend niet-
    levensloopgeschikte appartementen vrij (portiekflats en maisonnettes). Op de korte termijn is er een
    theoretisch overschot van sociale huur appartementen en nultredenwoningen. Op termijn overtreft de
    jaarlijkse behoefte aan nultredenwoningen vanuit de groeiende groep 65-plussers het aantal
    vrijkomende appartementen vanuit de jonge huishoudens, waardoor de jaarlijkse opgave jaarlijks
    steeds groter wordt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>             Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                             10
             20.327




Figuur 5: Doorstroommodel gemeente Hoorn in de periode 2021-2030 in het ‘0-Scenario’
  100
   80
   60
                                                                                                                         SH GGB
   40
                                                                                                                         VSH GGB
   20
                                                                                                                         KOOP GGB
   -
  -20
          2021      2022      2023        2024     2025      2026      2027          2028          2029      2030

  150

  100
                                                                                                                    SH APP/NULT.
   50
                                                                                                                    VSH APP/NULT.

   -                                                                                                                KOOP APP/NULT.


  -50
          2021     2022     2023      2024       2025     2026      2027      2028          2029      2030

Bron: ABF (2020), WoON2015, WoON2018. Bewerking: Stec Groep (2021)

Sterke behoefte aan appartementen/nultredenwoningen
De opgave per jaar is in onderstaande tabel samengevat tot een indicatieve totaalopgave voor de komende
tien jaar. We zien een netto behoefte aan toevoeging van circa 3.335 woningen, in lijn met de ontwikkeling
van huishoudens de komende tien jaar. Het gaat met name om appartementen / nultredenwoningen in het
koopsegment. Er is ook een relatief grote vraag naar appartementen / nultredenwoningen in de sociale- en
vrijesectorhuur. Ook is er in de komende tien jaar een tekort aan grondgebonden woningen, met name in
het sociale huur segment. Per doelgroep hebben we de behoefteontwikkeling weergegeven. Meer
informatie over de diverse doelgroepen vindt u in bijlage B.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                    11
               20.327




Tabel 4: Behoefte gemeente Hoorn in de periode 2021 - 2030 in ‘0-Scenario’ naar Stec doelgroepen*
                          Woon-                             Inkomen   SH      VSH      KOOP    SH       VSH     KOOP     Totaal
 Doelgroep                              Samenstelling
                          milieu                                      GGB     GGB      GGB     APP      APP     APP
 JULB                                                                    70       55      55     -325     110       50        15
                                                            Laag
 JUMI                                     Alleenst. &                     5        5      25      -25       0       -5            0
                                                            Midden
                                        stel tot 35 jaar
 Yuppies                                                                  0       -5      35      -15     -15        0            0
                                                            Hoog
                                                            Laag en     140       35       5      -95      15      -15        75
 Stadse drukte
                                                            midden
                                           Gezinnen
                            Stedelijk




 Stads-elite                                                              5      -20      30       30      55      110       210
                                                            Hoog
 KISS                                                                    95       10     -45       35      55        5       150
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
                                        stel 35 - 64 jaar   Midden        0      -15     -35       20      50      140       165
 Midlife, Mid-City
                                                            en hoog
 Oudere eenvoud                                                          50        5      10      285      55       25       425
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
                                           stel 65 +        Midden       15       10      55      100     155      175       500
 Stedelijk genieten
                                                            en hoog
 Vroeg Volwassen                                                         85       45      20     -255     115        5        10
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
                                        stel tot 35 jaar    Midden      -65      -45     250     -100       0      -20        15
 Veel voor weinig
                                                            en hoog
                                                            Laag en      20       20     -20       15       5        5        45
 Familie doorzon
                                                            midden
                                           Gezinnen
 Ruimtezoekers voor                                                     -20      -25      60       55      15      130       210
                            Suburbaan




 de kinderen / Ruimte                                       Hoog
 en Gemak
 Jong geleerd, oud                                                       10        5     -45       60       5       10        50
                                                            Laag
 gedaan                                   Alleenst. &
 Woonerf                                stel 35 - 64 jaar   Midden      -20      -20     -85       55      40      130       100
 Welgestelden                                               en hoog
 Suburbane Senioren                                                      55       25      -5      700     135       85       995
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
 Ruim(t)egenieters /                       stel 65 +        Midden       15       10      90       45      70      130       360
 zilveren rand                                              en hoog
 Totaal                                                                 450      80      395     590      860     955      3.335
Bron: Stec Groep (2021), ABF (2020), WoON2015, WoON2018. *Afgerond op vijftallen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                                    12
               20.327




      Bijna 20% meer vraag naar grondgebonden koopwoningen bij ‘Meer jongeren
      behouden’
Aannames en uitgangssituatie scenario ‘Meer jongeren behouden’
• In de periode 2011-2020 zijn er circa 430 personen meer vertrokken in de categorie jonger dan 30 jaar
   uit de gemeente Hoorn dan er zijn gebleven (bron: CBS, 2020), zie figuur 7. Deze zogenaamde
   ontgroening in combinatie met de vergrijzing van de bevolking kan negatieve effecten hebben op het
   toekomstige draagvlak onder voorzieningen in Hoorn en Kersenboogerd.
• In dit scenario simuleren we (op hoofdlijnen) wat de woningvraag wordt wanneer het migratiesaldo
   nul zou zijn; er vertrekken dan evenveel jongeren als er zich vestigen. We gaan uit van een gemiddelde
   huishoudensgrootte van twee personen omdat jongere leeftijdsgroepen vaak (nog) geen kinderen
   hebben. Voor de komende tien jaar betekent dit dus dat er circa 215 extra huishoudens bijkomen. Deze
   huishoudens verdelen we op basis van de huidige verdeling naar doelgroepen in deze
   leeftijdscategorie. Zie onderstaande tabel voor de verdeling naar de doelgroepen in de
   leeftijdscategorie tot 35 jaar en hoe de aantallen verschillen met het 0-scenario. Zie de bijlage voor een
   verdere toelichting van de verschillende Stec-doelgroepen.

Figuur 6: Migratiesaldo per leeftijdsgroep in de gemeente Hoorn in de periode 2011-2020*

  5.000
  4.000
  3.000
  2.000                                                                                                                     Gevestigd in de
                                                                                                                            gemeente
  1.000
      0
                                                                                                                            Vertrokken uit
 -1.000                                                                                                                     de gemeente
 -2.000
 -3.000                                                                                                                     Migratiesaldo

 -4.000
 -5.000
           0 tot 5 5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar
            jaar     jaar     jaar      jaar      jaar      jaar      jaar      jaar      jaar      jaar of ouder



Bron: CBS (2021) Bewerking: Stec Groep (2021) *Cijfers van 2020 zijn voorlopig

Tabel 5: Ontwikkeling Stec doelgroepen: Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
 Doelgroep                                   Woonmilieu      Inkomen*        Stand 2021        Ontwikkeling           Ontwikkeling 2021 –
                                                                                               2021 – 2030 ‘0-        2030 scenario ‘Meer
                                                                                               scenario’              jongeren behouden’
 JULB (jong urbaan, laag budget)                             Laag                     1.392                  17                           95
 JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen)            Stedelijk     Midden                     140                   2                           10
 Yuppies                                                     Hoog                       128                   2                            9
 Vroeg Volwassen                                             Laag                       975                  12                           66
 Veel voor weinig                            Suburbaan       Midden en                1.202                  14                           82
                                                             hoog
 Lokaal gebonden / JOLO (JOng                                Laag                         0                    0                              0
 LOkaalgebonden)
                                               Landelijk
 Blijvers en Terugkeerders / Relaxed                         Midden en                    0                    0                              0
 Ruraal                                                      hoog
 Totaal                                                                                                    + 46                        + 261
Bron: ABF (2020), Stec Groep (2021) *Inkomensgrenzen: tot € 39.055 (laag), € 39.055 tot € 49.959 (midden) en € 49.959+ (hoog).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                          13
               20.327




Kersenboogerd als betaalbaar alternatief voor de binnenstad en de Poort van Hoorn
We merken hierbij op dat deze getallen gelden voor de gehele gemeente Hoorn. Er zijn in Hoorn andere
gebieden die ook aantrekkelijk zijn voor jongeren, zoals de binnenstad en de Poort van Hoorn. Veel
jongeren vinden deze gebieden aantrekkelijker om te gaan wonen. Daarbij komt wel dat de prijzen in deze
gebieden hoger liggen. Kersenboogerd kan dus de overloop uit deze gebieden opvangen.

Tabel 6: Woningbehoefte ‘Meer jongeren behouden’ scenario (t.o.v. het 0-Scenario)*
                          Woon-                             Inkomen   SH       VSH        KOOP     SH        VSH      KOOP     Totaal
 Doelgroep                              Samenstelling
                          milieu                                      GGB      GGB        GGB      APP       APP      APP
                                                                          80       60         60      -285      120       55        95
 JULB                                                       Laag
                                                                       (+10)     (+5)       (+5)    (+40)     (+10)    (+10)     (+80)
                                          Alleenst. &                      5        5         30       -25        0       -5        10
 JUMI                                                       Midden
                                        stel tot 35 jaar                                    (+5)                                 (+10)
                                                                          0          -5       40       -15      -15       0         10
 Yuppies                                                    Hoog
                                                                                            (+5)                                 (+10)
                                                            Laag en     140          35        5       -95      15       -15        75
 Stadse drukte
                                                            midden
                            Stedelijk




                                           Gezinnen
 Stads-elite                                                              5       -20         30       30       55      110        210
                                                            Hoog

 KISS                                                       Laag         95          10      -45       35       55        5        150
                                          Alleenst. &
                                        stel 35 - 64 jaar   Midden        0       -15        -35       20       50      140        165
 Midlife, Mid-City
                                                            en hoog
 Oudere eenvoud                                                          50           5       10      285       55       25        425
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
                                           stel 65 +        Midden       15          10       55      100      155      175        500
 Stedelijk genieten
                                                            en hoog
                                                                          95       50         25     -235       120       10        65
 Vroeg Volwassen                                            Laag
                                          Alleenst. &                  (+10)     (+5)       (+5)    (+25)      (+5)     (+5)     (+55)
                                        stel tot 35 jaar    Midden       -65      -45        305     -100         0      -15        80
 Veel voor weinig
                                                            en hoog     (+5)     (+5)      (+55)                        (+5)     (+65)
                                                            Laag en       20       20        -20       15        5         5        45
 Familie doorzon
                                                            midden
                                           Gezinnen
 Ruimtezoekers voor                                                      -20      -25         60       55       15      130        210
                            Suburbaan




 de kinderen / Ruimte                                       Hoog
 en Gemak
 Jong geleerd, oud                                                       10           5      -45       60        5       10         50
                                                            Laag
 gedaan                                   Alleenst. &
 Woonerf                                stel 35 - 64 jaar   Midden       -20      -20        -85       55       40      130        100
 Welgestelden                                               en hoog
 Suburbane Senioren                                                      55          25       -5      700      135       85        995
                                                            Laag
                                          Alleenst. &
 Ruim(t)egenieters /                       stel 65 +        Midden       15          10       90       45       70      130        360
 zilveren rand                                              en hoog
                                                                        475        90        470      655      880      975       3.550
        Totaal (toename per segment t.o.v. het 0-Scenario)
                                                                      (+5%)    (+15%)     (+19%)   (+11%)    (+2%)    (+2%)      (+7%)
Bron: Stec Groep (2021), ABF 2020, WoON2015, WoON2018. *Afgerond op vijftallen

Vraag naar grondgebonden koopwoningen neemt het sterkste toe in ‘Meer jongeren behouden’
Bovenstaande tabel geeft de verschillen in woningbehoefte weer in de periode 2021 t/m 2030 tussen het 0-
scenario en het ‘Meer jongeren behouden’ scenario. De gehele woningbehoefte is toegenomen met 215
woningen, de sterkste toename vindt plaats in het koopsegment voor grondgebonden woningen. In totaal
is er in dit scenario vraag naar zo’n 2.510 appartementen en nultredenwoningen en vraag naar zo’n 1.035
grondgebondenwoningen. Qua eigendomsvorm is de vraag in dit scenario met zo’n 1.440 woningen het
grootst naar koopwoningen. Verder is er vraag naar circa 1.130 sociale huurwoningen en circa 970 vrije
sector huurwoningen.
Figuur 15 in de bijlage geeft de woningbehoefte per jaar weer, verdeeld naar segment. Wat opvalt wanneer
we deze figuren vergelijken met die van het 0-scenario is dat de vraag naar grondgebonden vrijesector
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                  14
              20.327




huurwoningen langer positief blijft. Waar de vraag in het 0-scenario vanaf 2028 licht negatief wordt, blijft
de vraag in het ‘Meer jongeren behouden’ scenario tot na 2030 licht positief. De vraag naar
grondgebonden koopwoningen wordt in het 0-scenario vanaf 2028 eveneens negatief, in het ‘Meer
jongeren behouden’ scenario blijft de vraag nog tot na 2031 (licht) positief. Onderstaande foto’s geven een
impressie van stedelijke grondgebondenwoningen die goed bij Kersenboogerd passen. De vraag naar
appartementen en nultredenwoningen verschilt weliswaar in aantallen maar laat in dit scenario in de loop
der jaren geen ander beeld zien dan in het 0-scenario.

Figuur 7: Grondgebondenwoningen in een stedelijk woonmilieu




Bron: Handreiking woonmilieus Provincie Noord-Holland (2021)

‘JULB en ‘Vroeg volwassen’ meest kansrijk voor Kersenboogerd in ‘Meer jongeren behouden’
De ‘JULB’ doelgroep (Jong Urbaan, Laag Budget) is vaak geboren en getogen in de stad waar zij wonen.
Het zijn alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een laag inkomen. Deze doelgroep heeft een voorkeur
voor een appartement omdat ze vaak starter zijn op de woningmarkt. De doelgroep blijft bij voorkeur in
Kersenboogerd als men daar is opgegroeid, al is hun keuzevrijheid beperkt.
De ‘vroeg volwassen’ doelgroep zijn jonge alleenstaanden en stellen met een laag inkomen die uit huis
gaan of voor het eerst gaan samenwonen. De voorkeur van deze doelgroep gaat doorgaans uit naar een
eengezinswoning, maar door de beperkte bestedingsruimte zijn ze beperkt in hun woonkeuze. Voor
alleenstaanden behoort een appartement ook tot de mogelijkheid. Door de grote voorraad appartementen
in met name het centrumgebied van Kersenboogerd is dit een kansrijke doelgroep.

      Meer vraag naar appartementen & nultredenwoningen in ‘Meer stedelijk
      woonmilieu’
Aannames en uitgangssituatie scenario ‘Meer stedelijk woonmilieu’
• De woningdichtheid in het centrumgebied van Kersenboogerd is aan de lage kant in vergelijking met
   vergelijkbare gebieden. Er is met name een ondervertegenwoordiging van stedelijke woonmilieus in de
   wijk. Belangrijke strategieën voor jaren ’70 en ’80 wijken zoals Kersenboogerd is het verhogen van de
   woningdichtheid en het realiseren van levensloopbestendige wijken. We gaan in dit scenario dan ook
   uit van toevoegingen van woningen in stedelijke woonmilieus.
• Er is in het centrumgebied van Kersenboogerd een oververtegenwoordiging van sociale huur
   woningen, zie figuur 4. We gaan daarom in dit scenario uit van een toevoeging van het aantal koop- en
   vrije sector huur woningen. Hierdoor zal de verhouding tussen de verschillende eigendomsvormen
   minder disproportioneel worden.
• De hoogbouwvisie van de gemeente Hoorn geeft aan dat hoogbouw ook buiten het stadscentrum een
   belangrijke uitgangspunt moet worden. Zie onderstaande foto’s voor referentiebeelden die passen bij
   bebouwing in het centrumgebied binnen het ‘Meer stedelijk woonmilieu’ scenario.
• De woningdichtheid in het centrumgebied van Kersenboogerd loopt uiteen van circa 30 woningen tot
   circa 70 woningen per netto hectare. De woningdichtheid is het hoogst in het winkelcentrum. Binnen
   het ‘Meer stedelijk woonmilieu’ scenario gaan we uit van een woningdichtheid voor het gehele
   centrumgebied van Kersenboogerd zoals gemiddeld in het winkelcentrum. In dit gebied is de
   gemiddelde woningdichtheid 65 woningen per hectare. Het centrumgebied is een kleine 40 hectare
   groot, het opplussen van de woningdichtheid resulteert in een toevoeging van circa 380 woningen in
   Kersenboogerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                     15
              20.327




Figuur 8: Referentiebeelden ‘Meer stedelijk woonmilieu’ in het centrumgebied van Kersenboogerd




Bron: Handreiking woonmilieus Provincie Noord-Holland (2021)

Tabel 7: Ontwikkeling Stec doelgroepen: Stedelijke woonmilieus
 Doelgroep                         Leeftijdscategorie       Inkomen*    Stand       Ontwikkeling     Ontwikkeling 2021 –
                                                                        2021        2021 – 2030      2030 scenario ‘Meer
                                                                                    ‘0-scenario’     stedelijk woonmilieu’
 JULB (jong urbaan, laag budget)                            Laag            1.392               17                      47
 JUMI (Jong, Urbaan,                 alleenstaanden &                         140                2                       5
                                                            Midden
 MiddenInkomen)                      stellen tot 35 jaar
 Yuppies                                                    Hoog              128               2                       4
 Stadse drukte / geboren en                                 Laag en         1.690              77                     114
 getogen / Stadjers                        gezinnen         midden
 Stads-elite                                                Hoog            4.632             212                     312
 KISS (klein inkomen, stedelijke                                            2.693             150                     209
                                     alleenstaanden en      Laag
 setting)
                                     stellen 35 - 64 jaar
 Midlife, Mid-City                                          Midden en       2.948             164                     229
                                                            hoog
 Oudere eenvoud stedelijk                                   Laag            1.766             427                     465
                                     alleenstaanden en
 Stedelijk genieten                                         Midden en       2.072             500                     545
                                       stellen 65+ jaar
                                                            hoog
 Totaal                                                                    17.462           1.435                    1.930
Bron: Stec Groep (2021)

Ruim een kwart van de vraag naar koopappartementen en nultredenwoningen
Er is vraag naar bijna duizend nultredenwoningen en appartementen in de koopsector en vraag naar bijna
900 appartementen en nultredenwoningen in de vrijesectorhuur. Het segment waarnaar de groei binnen dit
scenario het meeste is toegenomen is het grondgebonden koopsegment. De belangrijkste reden hiervoor
is dat het verwachte punt waarop de vraag van positief naar negatief omslaat naar verder in de toekomst is
verschoven. In het 0-scenario wordt dit punt bereikt na 2029, in het ‘Meer stedelijk woonmilieu’ scenario
rond 2031 (zie figuur 15 in de bijlage). De reden dat het model dit omslagpunt verder in de toekomst heeft
verschoven heeft te maken met de verdeling van de huishoudens binnen de Stec-doelgroepen. Ruim een
kwart van de huishoudens met een voorkeur voor een stedelijk woonmilieu vallen bijvoorbeeld binnen de
Stec-doelgroep ‘Stads-elite’. 70% van deze doelgroep, gezinnen met een hoog inkomen wonend in de
gemeente Hoorn, hebben een voorkeur voor een grondgebonden koopwoning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                       16
               20.327




Tabel 8: Woningbehoefte in het ‘Meer stedelijk woonmilieu’ scenario (t.o.v. woningbehoefte in het 0-
Scenario)*
                          Woon-                             Inkomen   SH       VSH      KOOP     SH       VSH      KOOP     Totaal
 Doelgroep                              Samenstelling
                          milieu                                      GGB      GGB      GGB      APP      APP      APP
                                                                          75       55      60      -305      115       50        45
 JULB                                                       Laag
                                                                        (+5)                      (+15)     (+5)     (+5)     (+30)
                                          Alleenst. &                      5        5       25      -25        0       -5         5
 JUMI                                                       Midden
                                        stel tot 35 jaar                                                                       (+0)
                                                                           0       -5       40      -15      -15        0         5
 Yuppies                                                    Hoog
                                                                                                                               (+0)
                                                            Laag en      150       35       10      -85       15      -15       115
 Stadse drukte
                                                            midden     (+10)     (+5)     (+5)    (+15)                       (+35)
                                           Gezinnen
                            Stedelijk




                                                                          10      -15      110       35       60      115       310
 Stads-elite                                                Hoog
                                                                        (+5)     (+5)    (+75)     (+5)              (+5)    (+100)
                                                                         110       10      -40       70       55       10       210
 KISS                                                       Laag
                                          Alleenst. &                  (+10)              (+5)    (+35)              (+5)     (+60)
                                        stel 35 - 64 jaar   Midden         0      -10        0       30       50      155       230
 Midlife, Mid-City
                                                            en hoog     (+5)     (+5)    (+35)     (+5)     (+5)    (+15)     (+65)
                                                                          55        5       15      305       60       25       465
 Oudere eenvoud                                             Laag
                                          Alleenst. &                  (+10)              (+5)    (+20)                       (+40)
                                           stel 65 +        Midden        15       10       75      105      155      180       545
 Stedelijk genieten
                                                            en hoog              (+5)    (+25)     (+5)     (+5)     (+5)     (+45)
 Vroeg                                                                    85       45       20     -255      115        5        10
                                                            Laag
 Volwassen                                Alleenst. &
                                        stel tot 35 jaar    Midden       -65      -45      250     -100        0      -20        15
 Veel voor weinig
                                                            en hoog
                                                            Laag en       20       20      -20       15        5        5        45
 Familie doorzon
                                                            midden
                                           Gezinnen
 Ruimtezoekers voor                                                      -20      -25       60       55       15      130       210
                            Suburbaan




 de kinderen / Ruimte                                       Hoog
 en Gemak
 Jong geleerd, oud                                                        10        5      -45       60        5       10        50
                                                            Laag
 gedaan                                   Alleenst. &
 Woonerf                                stel 35 - 64 jaar   Midden       -20      -20      -85       55       40      130       100
 Welgestelden                                               en hoog
 Suburbane                                                                55       25       -5      700      135       85       995
                                                            Laag
 Senioren                                 Alleenst. &
 Ruim(t)egenieters /                       stel 65 +        Midden        15       10       90       45       70      130       360
 zilveren rand                                              en hoog
                                                                         495      100      550      690     880     1.000      3.715
        Totaal (toename per segment t.o.v. het 0-Scenario)
                                                                      (+10%)   (+25%)   (+39%)   (+17%)   (+2%)    (+4%)     (+11%)
Bron: Stec Groep (2021), ABF 2020, WoON2015, WoON2018.

Vraag naar appartementen en nultredenwoningen in het sociale huursegment neemt toe
Naast de toegenomen vraag naar grondgebonden koopwoningen is de vraag naar sociale huur-
appartementen en nultredenwoningen met circa 100 woningen toegenomen. De eerste jaren is de vraag
naar dit segment negatief in het 0-scenario, in het ‘Meer stedelijk woonmilieu’ is dit overschot (negatieve
vraag) nog steeds aanwezig maar kleiner.

Doelgroepen ‘Stads-elite’ en ‘Midlife, Mid-city’ meest kansrijk voor Kersenboogerd in scenario ‘Meer
stedelijk woonmilieu’
De ‘Stads-elite’ betreft gezinnen met een hoog inkomen. Ze hebben genoeg middelen om stedelijk te
kunnen wonen en toch privacy voor het gezin te kunnen waarborgen. Het gaat vooral om stadswoningen in
het koopsegment met een groot woonoppervlak. Verder stelt deze doelgroep hoge eisen aan
voorzieningen, waaronder onderwijs. De Stads-Elite hecht veel waarde aan duurzame bereikbaarheid, een
goede fietsbereikbaarheid en voldoende OV-verbindingen. Kersenboogerd is uitstekend verbonden met het
openbaar vervoer en goed bereikbaar met de fiets.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                      Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                         17
                      20.327




De groep ‘Midlife, Mid-City’ bestaat uit alleenstaanden en stellen tussen de 35 tot 65 jaar met een midden
tot hoger inkomen. Deze groep is carrièregericht en kiest voor de levendigheid van een stadse omgeving,
in combinatie met een ruime, comfortabele woning. Het scenario ‘Meer stedelijk woonmilieu’ en het
intensiveren van het ruimtegebruik in Kersenboogerd zal zorgen voor het levendige woonmilieu dat deze
doelgroep zoekt. Daarnaast hecht ook deze groep veel waarde aan duurzame bereikbaarheid van de
woonomgeving.

               Resterende woningbehoefte in de gemeente Hoorn van 1.770 tot 2.150 woningen
               tot 2031
Onderstaande tabel geeft de harde en zachte plancapaciteit van de gemeente Hoorn weer voor de
komende 10 jaar. In harde plannen is de verdeling tussen grondgebondenwoningen en appartementen en
nultredenwoningen redelijk evenredig verdeeld. In zachte plannen is een overgrote meerderheid van de
plannen voor een appartement of nultredenwoning. De verdeling naar eigendomsvorm verschilt minder
sterk tussen de harde en zachte plannen. Bijna twee derde van de harde en bijna de helft van de zachte
plannen is een koopwoning.

Tabel 9: Plancapaciteit in de gemeente Hoorn in de periode 2021-2030*
                                                         Bouwplannen          Sloopplannen         Netto toevoeging
                                                                       750                     0                       750
                   Grondgebonden
 woning
  Type




                                                                       900                   270                       630
                   Appartement / nultreden

                   Sociale huur                                        520                     0                       520
   Eigendomsvorm




                   Vrije sectorhuur                                    110                     0                       110

                   Koop                                                990                     0                       990

                   Onbekend                                             30                   270                       -240

                              Waarvan in Kersenboogerd                   0                     0                         0
 Harde plannen                                                     1.650                     270                      1.380
                                                                     280                       0                        280
                   Grondgebonden
 woning
  Type




                   Appartement / nultreden                         3.680                     450                      3.230
                   (Waarvan in Kersenboogerd)                      (210)                                              (210)
                   Sociale huur                                    1.240                     450                       790
                   (Waarvan in Kersenboogerd)                      (100)                                              (100)
   Eigendomsvorm




                   Vrije sectorhuur                                    350                     0                       350
                   (Waarvan in Kersenboogerd)                      (100)                                              (100)
                   Koop                                            1.930                       0                      1.930
                   (Waarvan in Kersenboogerd)                          (10)                                            (10)
                   Onbekend                                            450                     0                       450
 Zachte plannen                                                    3.970                     450                      3.510
 Totaal plannen                                                    5.620                     720                      4.890
Bron: planlijst gemeente Hoorn (peildatum: februari 2021). *Afgerond op tientallen

Bijna 90% van de resterende vraag is een appartement of nultredenwoning tot 2031
Wanneer we de harde plancapaciteit confronteren met de woningvraag in de drie verschillende scenario’s
komen we tot de volgende woningbehoefte. Ondanks de ruim 900 appartementen en nultredenwoningen
in harde plannen resteert er een behoefte aan dit type woning van 1.505 tot 1.670 afhankelijk van het
gekozen scenario.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>               Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                          18
               20.327




Tabel 10: Resterende behoefteraming gemeente Hoorn 2021 t/m 2030*
                                                           0-Scenario                ‘Meer jongeren           ‘Meer stedelijk
                                                                                       behouden’               woonmilieu’
                                             Harde                 Resterende                Resterende             Resterende
                                                        Vraag                      Vraag                   Vraag
                                            plannen                 behoefte                  behoefte               behoefte
               Grondgebonden                     750      925              175      1.035            285     395              395
   woning
    Type




               Appartement / nultreden          900      2.405             1.505     2.515         1.615      1.670           1.670

               Sociale huur                     520      1.040              520      1.130          610        665                665
   Eigendoms




               Vrije sectorhuur                 110       940               830        975          865        870                870
      vorm




               Koop                             990      1.350              360      1.445          455        560                560

               Onbekend                          30          -               -30         -           -30          -               -30
 Totaal                                       1.565     3.335             1.765      3.350         1.985      3.715           2.150
Bron: ABF (2020), WoON2015, WoON2018, planlijst gemeente Hoorn (peildatum: februari 2021). Bewerking Stec Groep (2021)
*Afgerond op vijftallen

      De Hoornse ambitie
In voorgaande paragrafen hebben we drie scenario’s uitgewerkt. De Hoornse ambitie gaat echter verder.
Hoorn wil ook bijdragen aan de woningbouwopgave binnen de MRA-regio. Ook is de gemeente Hoorn als
Ontwikkelgemeente getypeerd door de provincie.
In het woonakkoord met de provincie is afgesproken dat Hoorn fors meer dan de autonome
(geprognostiseerde) huishoudensontwikkeling en woningbouwbehoefte mag ontwikkelen. De in de
scenario’s opgenomen aantallen zijn kleiner dan deze extra behoefte waarvoor plannen in Hoorn
ontwikkeld mogen worden. Deze extra woningbehoefte hoeft niet een-op-een effecten te hebben op de
woningbehoefte en het bouwprogramma in Kersenboogerd.

      Advies: Zet in op het toevoegen van (koop)appartementen en nultredenwoningen
      in het centrumgebied van Kersenboogerd
Maak plannen voor circa 1.765 tot 2.150 woningen in de gemeente Hoorn in de komende tien jaar. De
vraag overstijgt het aantal harde plannen voor de komende tienjaarsperiode. In de huidige
woningbouwprogrammering zijn de komende tien jaar geen harde plannen en zachte plannen voor
toevoeging van woningen in Kersenboogerd. Om de kansrijke doelgroepen die passen bij de scenario’s
aan te trekken is toevoeging van circa 215 tot 380 woningen nodig.

Zet in op het toevoegen van het type woning en de eigendomsvorm waar de doelgroepen die u wilt
aantrekken willen wonen. In onderstaande tabel zijn de primaire woonvoorkeuren van de vier kansrijke
doelgroepen in Kersenboogerd weergegeven. Zet om het stedelijke woonmilieu te versterken met name in
het centrumgebied in op appartementen en nultredenwoningen. De gebieden buiten het centrumgebied
zijn beter geschikt voor de toevoeging van grondgebondenwoningen. Zet wat eigendomsvorm betreft in
op de toevoeging van koopwoningen. In het centrumgebied in Kersenboogerd zijn momenteel relatief veel
sociale huurwoningen aanwezig. Een toevoeging van koopwoningen en vrije sector huurwoningen kan het
evenwicht tussen de eigendomsvormen in het centrumgebied van Kersenboogerd verbeteren.

Tabel 11: Primaire woonvoorkeuren kansrijke doelgroepen: ‘JULB’, ‘Stads-elite’, ‘Midlife, Mid-City’ en
‘Vroeg Volwassen’
                          GGB SH             GGB VSH             GGB Koop          APP SH         APP VSH             APP Koop
 Kansrijke doelgroepen    Circa 10%          Circa 5%            Circa 40 - 45%    Circa 15%      Circa 10%           Circa 15%
Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH =
sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                 19
              20.327




4 Marktbeeld
  detailhandel
      Het detailhandelsaanbod in Kersenboogerd past bij het aanbod in een dagelijks
      boodschappencentrum
Kersenboogerd wordt in de regionale detailhandelsvisie van West-Friesland aangeduid als een
ondersteunend boodschappencentrum. Dit houdt in dat het gebied met name gebruikt wordt voor
dagelijkse boodschappen en minder voor recreatief winkelen. In Kersenboogerd bestaat bijna twee derde
van het wvo uit dagelijkse detailhandel (denk aan een supermarkt, drogisterij, slager, bakker etc.). De
andere typen detailhandel zijn in mindere mate aanwezig in Kersenboogerd. Zie de ruimtelijk spreiding van
de typen detailhandel in onderstaand kaartbeeld. In de bijlage is een grote afbeelding van de kaart
opgenomen.


 De versteende sfeer wordt voor een deel bepaald door de grote hoeveelheid parkeerplaatsen. De
 aanwezigheid van de parkeerplaatsen, in combinatie met de goede autobereikbaarheid, resulteert in een
 percentage van circa 40% van de bezoekers die met de auto de locatie bereikt (Randstad
 Koopstromenonderzoek, 2018). Deze bereikbaarheid per auto gaat echter wel ten koste van de
 doorstroming voor de fiets en de voetganger. De fietser en voetganger hebben een beperkte rol binnen
 de openbare ruimte van het centrum: er is weinig ruimte om veilig te fietsen en de fietsenstallingen staan
 veelal in het looppad van de voetganger. De voetganger heeft daarnaast slechts drie officiële
 oversteekplekken om de drukke Rijnweg over te steken, de hoofdweg naar het centrum waar men 50
 km/uur rijdt.


Figuur 9: Detailhandel in Kersenboogerd




Bron: Locatus (2020) Bewerking Stec Groep (2021)

Circa 450 m² wvo detailhandel staat leeg, leegstand van 5% is rond gewenst frictieniveau
De meerderheid van het detailhandelsaanbod bevindt zich in het centrumgebied van Kersenboogerd, zie
figuur 17 in de bijlage. In het zuiden en oosten van de wijk zijn solitaire winkels te vinden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                20
              20.327




De leegstand van winkels in Kersenboogerd bedraagt circa 450m². dit houdt in dat circa 5% van het totale
aanbod leegstaat. Op de detailhandelsmarkt gaan we ervan uit dat een leegstand tot 7% frictieleegstand is.
Frictieleegstand is de hoeveelheid leegstand die benodigd is om bewegingen zoals uitbreidingen en
verplaatsingen op de markt mogelijk te maken. We merken hierbij op dat het pand aan het Aagje
Dekenplein waar voorheen de Intertoys in gevestigd was al gedurende een langere periode leeg staat.

Hoewel de uitstraling van het gebied volgens bezoekers verbeterd kan worden functioneert het gebied
economisch goed. Er is nauwelijks sprake van leegstand en er is een compleet aanbod aan dagelijkse
detailhandel aanwezig. De beperkte winkelleegstand (5,1% t.o.v. circa 10,2% in de gemeente Hoorn en 7,3%
in Nederland, bron: Locatus, 2020) in Kersenboogerd bevindt zich vooral aan de Spaarneweg. Hier is een
strook van detailhandel en horeca aanwezig die minder courant oogt. In de gemeentelijke
detailhandelsnota staat bovendien dat dit deelgebied buiten het gewenste detailhandelscluster valt.

Figuur 10: Winkelcentrum Kersenboogerd




Bron: Stec Groep 2021

Regionaal beleid: Kersenboogerd is een ondersteunend boodschappencentrum
Hoewel het gebied een hoge doorstroom van personen heeft door het NS-station Hoorn-Kersenboogerd en
een deel van het aanbod van detailhandel een regionale aantrekkingskracht heeft wordt Kersenboogerd
getypeerd als een ondersteunend boodschappencentrum. Dit laten de gegevens in onderstaande tabel
zien, bijna tweederde van de vierkante meters wvo is dagelijkse detailhandel. De cijfers uit het meest
recente koopstromenonderzoek uit 2018 bevestigen dit. Het merendeel van de bezoekers (circa 80%)
verlaat de locatie binnen 30 minuten (Randstad Koopstromenonderzoek, 2018). Uit hetzelfde
koopstromenonderzoek blijkt dat bezoekers de sfeer, uitstraling en netheid relatief laag scoren voor het
type winkelgebied. Door de huidige versteende, verouderde en onveilige sfeer van het centrumgebied van
Kersenboogerd aan te pakken zal de leefbaarheid verbeteren en de verblijfsduur wellicht toenemen. Voor
recreatief winkelen is er een minder groot aanbod van winkelgebieden in West-Friesland, zie onderstaand
kaartje. Het centrum van Hoorn is het belangrijkste gebied voor recreatief winkelen in de gemeente. Het
centrum heeft het grootste en meest diverse winkelaanbod. Centrum Hoorn heeft de grootste
aantrekkingskracht als winkelgebied van heel West-Friesland (bron: regionale detailhandelsvisie West-
Friesland, 2020).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                21
              20.327




Figuur 11: Overzicht winkelgebieden West-Friesland




Bron: Regionale detailhandelsvisie West-Friesland (2021).

Gemeentelijk beleid: ondersteunende boodschappen mogen niet concurreren met centrum Hoorn
Ondanks dat het centrum van Hoorn een grote aantrekkingskracht heeft functioneert het gebied ruimtelijk-
economisch minder. Ruim 11% van het vastgoed staat leeg en het centrum wordt aangemerkt als ‘zeer
kwetsbaar’ voor de gevolgen van de corona pandemie (bron: regionale detailhandelsvisie West-Friesland,
2020). Er zijn in het stadscentrum veel winkels in de categorie ‘Mode & Luxe’ gevestigd. Veel bedrijven in
deze sector heroverwegen hun portefeuille en vestigingsstrategie. Om de leegstand in het centrum niet
verder op te laten lopen is het belangrijk dat Kersenboogerd als winkelgebied niet concurreert met de
binnenstad. Kersenboogerd is beter geschikt voor de dagelijkse boodschappen, voor recreatief winkelen is
de binnenstad van Hoorn geschikt.

Tabel 12: Aantal verkooppunten en vierkante meters in de gemeente Hoorn en Kersenboogerd
                                            Gemeente Hoorn                                    Kersenboogerd
                        Aantal                  Wvo in     Aandeel van        Aantal               Wvo in   Aandeel van
                        verkooppunten           m²*        totaal m² wvo      verkooppunten        m²*      totaal m² wvo
 Dagelijks                                 121      30.300              18%                    18     5.100            65%
 Mode & Luxe                               135      25.200              15%                     4       700             9%
 Vrije Tijd                                 39      13.500               8%                     1       200             3%
 In/Om Huis                                117      70.800              43%                     7     1.400            18%
 Detailhandel Overig                        28       7.500               5%                     1       100             1%
 Leegstand                                  73      16.700              10%                     3       400             5%
 Totaal                                    513    164.100              100%                    34     7.900           100%
Bron: Locatus (2020) Bewerking Stec Groep *Afgerond op honderdtallen

      Trends en ontwikkelingen in de detailhandelsmarkt met invloed op Kersenboogerd
Het consumentengedrag verandert en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels.
Consumenten hebben steeds meer mogelijkheden om zelf te bepalen waar, wanneer en of zij wel gaan
winkelen (o.a. door toename online). Dit heeft gevolgen voor de detailhandelsstructuur van gemeenten.
Winkels verkleuren steeds meer van puur een kooplocatie naar een sterker accent op gemak, service,
beleving en afhaal- of bezorgmogelijkheden. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste
ontwikkelingen die van invloed zijn op de voorzieningenstructuur in de gemeente Hoorn en specifiek voor
Kersenboogerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                   Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                    22
                   20.327




De behoefte van de consument verandert en daarmee de rol van de winkel(gebieden)
De voorheen groeiende winkelmarkt is een verdringingsmarkt geworden. Hierdoor is de concurrentie
tussen centra toegenomen. Met name kleine (dorps en stads)centra met supermarkten en grote
binnensteden doen het goed in de markt. Kleine centra zijn relevant voor de inwoner door het
boodschappenprofiel en nabijheid van voorzieningen, grote binnensteden door het vaak complete aanbod
en sterke functiemix (cultuur, horeca, bioscoop, economie, et cetera). Dit gaat ten koste van middelgrote
centra met weinig onderscheidend vermogen (‘vlees-noch-vis’ centra).

Figuur 12: Ontwikkeling winkelvoorraad naar type centrum (index 2010 = 100)

 120
                                                                                                Kleine centra
 110
                                                                                                Middelgrote centra
 100
                                                                                                Grote centra
     90
                                                                                                Wijk- en buurtcentra
     80
            2010       2011     2012      2013   2014   2015   2016   2017   2018   2019
Bron: Locatus (2020) bewerking: Stec Groep (2021)

Succesvolle winkelgebieden spelen in op de behoefte van de consument. Dit betekent dat het recreatief
winkelen steeds vaker op die plekken zal plaatsvinden waar een volwaardig aanbod voor het dan gewenste
motief te vinden is. Daarnaast worden consumenten steeds kritischer: ze stellen hogere eisen aan aanbod,
kwaliteit, service, gemak, prijs, bereikbaarheid en vermaak. De recreatieve shopper is door toegenomen
mobiliteit en het feit dat men veelal zeer goed geïnformeerd is over de kwaliteiten (en prijzen) van winkels
en winkelgebieden steeds meer bereid om elders (verder weg of online) inkopen te doen. Het binden van
koopkracht aan de eigen gemeente is daarom extra uitdagend. Voor de dagelijkse boodschappen is
nabijheid nog steeds de belangrijkste factor, de consument kiest bij vergelijkbare winkelgebieden meestal
voor de dichtstbijzijnde.

 WAT BETEKENT DEZE TREND VOOR KERSENBOOGERD?

 •        Hoewel de fysieke aantrekkelijkheid van het gebied onder druk staat en niet altijd voldoet aan de eisen
          van bezoekers, heeft Kersenboogerd een hoge koopkrachtbinding.
 •        Het winkelgebied dient te beschikken over een sterk en modern supermarktaanbod dat nabij andere
          voorzieningen gepositioneerd is zodat deze van de bezoekers kunnen profiteren. Inzet dient gericht te
          zijn op behoud en waar mogelijk versterking (geen uitbreiding) van het winkelaanbod.
 •        Bij voorkeur beschikken de twee supermarkten over voldoende omvang. De supermarkten in
          wijkcentrum Kersenboogerd zijn beide aan de kleine kant (< 1.000 m2 wvo). Uitbreiding van de
          supermarkten is wenselijk om de wijkverzorgende functie te vervullen en voldoende trekkracht voor
          de overige winkels te genereren.
 •        Bovendien dient de basis op orde te zijn op het vlak van (duurzame) bereikbaarheid, parkeren en een
          openbare ruimte die schoon, heel en veilig is.


Internet steeds prominentere aankoopplaats, zeker post-corona
Internetaankopen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2019 gaf de Nederlandse consument zo’n
€ 25,8 miljard uit bij webwinkels. Dit is 7% meer dan een jaar eerder (Thuiswinkel Markt Monitor 2019). De
groei wordt vooral veroorzaakt door de stijgende bestedingen in food/nearfood (+24%), schoenen en
personal lifestyle (+19%) en huishoudelijke elektronica (+16%). In Nederland wordt circa 10% van de totale
bestedingen in de detailhandelssector online gedaan (CBS, 2019). Door de coronacrisis zijn online
bestedingen sterk gestegen. We verwachten dat de online sector haar positie in de markt structureel zal
versterken. Doelgroepen die voorheen nauwelijks online aankopen deden, zoals ouderen, raken meer
gewend aan online shoppen. Uit onderzoek (Colliers, 2020) blijkt dat 40% van de Nederlanders verwacht na
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                      23
            20.327




de coronacrisis meer online te gaan winkelen. Multichannel-strategieën worden voor winkeliers daarom
nog belangrijker. Meer online shoppen zorgt onder de streep voor een afnemende en veranderde behoefte
aan fysieke winkels.



 WAT BETEKENT DEZE TREND VOOR KERSENBOOGERD?

 •   Hoewel de hoeveelheid dagelijkse boodschappen die via het internet werden besteld snel steeg
     tijdens de coronacrisis, verwachten we dat de bestedingen voor dagelijkse boodschappen post-
     corona weer grotendeels fysiek worden gedaan.
 •   Ondernemingen die de fysieke winkel weten te combineren met een webshop presteren over de
     brede linie beter dan zij die dat niet doen. Het veranderend winkelgedrag vraagt om
     aanpassingsvermogen, digitale skills en innovatie van ondernemers in Kersenboogerd. Denk hierbij
     aan concepten zoals Click/Call & Collect en winkelen op afspraak.
 •   Het is van belang om goed te monitoren of de behoefte aan fysieke winkels vermindert. Wanneer dit
     in combinatie met een toenemende leegstand het geval zou zijn kan dit negatieve effecten hebben op
     het detailhandelsaanbod in Kersenboogerd.


Coronacrisis grote impact op functioneren voorzieningen in centra
De coronacrisis heeft grote impact op de economie. Juist voorzieningen in centra, zoals detailhandel,
horeca en leisure, worden hard geraakt. Voor de winkelmarkt geldt dat structurele veranderingen van voor
de coronacrisis versterkt doorzetten. De detailhandel en specifiek mode, schoenen- en luxewinkels hebben
last van een sterke vraaguitval. Alleen supermarkten, drogisterijen, bouw-, huis- en tuinproducten en
webshops doen het goed. Wanneer de coronacrisis voortduurt, kan dit de druppel zijn voor ketens of
ondernemers die al in zwaar weer verkeerden voor de crisis. Dit kan leiden tot nieuwe gaten in de
winkelstraat. We verwachten bovendien dat (inter)nationale filiaalbedrijven hun winkelportefeuille gaan
verkleinen, ten koste van kleinere centra. Een positief effect van de coronacrisis voor kleinere centra is dat
consumenten in toenemende mate lokaal aankopen doen. Dit is zichtbaar in passantentellingen (Bron:
Locatus, RMC) en uit recent consumentenonderzoek (Bron: Retailagenda, juli 2020). Consumenten geven
aan in coronatijd voor winkelaankopen de eigen woonplaats te verkiezen boven andere plaatsen. Dit biedt
kansen voor winkelgebieden op korte termijn. Of sprake zal zijn van een structureel effect is nog onbekend.
Naast detailhandel is de impact van de coronacrisis op horecazaken groot. De horeca is enige tijd gesloten
geweest en in de 1,5-meter samenleving zijn voor een groot aantal horecazaken veel beperkingen om
gezonde omzetten te kunnen behalen. Door een mogelijk toekomstige sluiting van horecazaken komt een
completere centrumbeleving onder druk te staan.



 WAT BETEKENT DEZE TREND VOOR KERSENBOOGERD?

 •   Samenwerking in het centrumgebied (tussen horeca, detailhandel, andere commerciële
     dienstverleners, vastgoedeigenaren en andere ondernemers) is belangrijker dan ooit.
 •   Het is van groot belang dat winkels en binnenstad relevant en zichtbaar blijven voor de consument.
     Een lokaal online platform is een uitkomst om lokale klanten te kunnen blijven bedienen. Er liggen
     kansen in het stimuleren van klanten om lokaal te (blijven) kopen. Bijvoorbeeld via lokale campagnes,
     arrangementen en samenwerking zoals Warenhuishoorn.nl.


Fysiek funshoppen: van kopen naar beleven
Ondanks de opkomst van online winkelen blijven winkels en winkelgebieden aantrekkelijk om producten te
kunnen zien, aan te kunnen raken, te passen en producten direct mee te kunnen nemen. Winkelen wordt
steeds meer een vrijetijdsbesteding of een dagje uit. Dit betekent dat de consument voor recreatief
winkelen (steeds) hogere eisen stelt aan het productaanbod en de omgeving (onderscheidend karakter,
sfeer en service). Dit is ook terug te zien in de uitstraling van centrumgebieden. Daarnaast krijgen
horecagelegenheden, maar ook andere functies als cultuur, ontspanning en dienstverlening een steeds
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                   24
           20.327




belangrijkere functie in winkelgebieden. Zij zorgen voor sfeer en worden gebruikt als ontmoetings- en
werkplek. Daarnaast is er een steeds verdergaande behoefte en tendens naar menging van activiteiten, ook
binnen panden; het zogenaamde ‘blurring’. Denk aan restaurants die streekproducten verkopen, een winkel
met daarin ook horeca, etc.

 WAT BETEKENT DEZE TREND VOOR KERSENBOOGERD?

 Kersenboogerd moet door haar bezoekers worden gezien als een plek om boodschappen te doen.
 Aangezien het centrum van Hoorn wordt aangewezen als plaats voor recreatief winkelen is het
 ontwikkelen van beleving minder relevant voor Kersenboogerd.


     Marktruimte voor Kersenboogerd van circa 2.400 m² wvo in 2021, neemt de
     komende 10 jaar licht toe
Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch
onderzoek (DPO) uit. We onderzoeken de branche ‘dagelijks’. Kersenboogerd is op de eerste plaats een
winkelgebied om boodschappen te doen. Voor niet-dagelijkse aankopen biedt de binnenstad van Hoorn
een completer aanbod. We beschouwen hierbij hoofdzakelijk de marktsituatie in Hoorn. De verwachting is
namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. We kijken tien jaar
vooruit, overeenkomend met de scenario’s uit hoofdstuk 3. Om de marktruimte te bepalen voor
detailhandel in Hoorn is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren
van de markt. We hanteren in het DPO de meest recente cijfers. Deze cijfers zijn pre-corona; recentere
omzetkengetallen zijn niet beschikbaar. Uitkomsten van het DPO dienen dan ook als richtinggevend te
worden beschouwd, niet als harde waarheid.

We hanteren in het DPO de volgende uitgangspunten:
• Bevolkingsomvang: We rekenen de scenario’s uit het voorgaande hoofdstuk ook door in het DPO. De
   verschillende bevolkingsaantallen in het jaar 2030 die ten grondslag liggen aan de scenario’s nemen
   we op in het DPO per scenario. Zie paragrafen 3.1 t/m 3.3 voor de aannames binnen de scenario’s.
• Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de dagelijkse sector te bepalen, baseren we ons op
   meest recente cijfers van Panteia (Juli 2020, ‘Omzetkengetallen 2019’). Volgens de meest recente cijfers
   is de winkelomzet per inwoner voor de dagelijkse sector € 2.602.
• Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet die door inwoners van Hoorn in Hoorn zelf gegenereerd
   wordt. Voor het bepalen van de koopkrachtbinding baseren we ons op de meest recente koopstromen-
   onderzoeken Randstad (2018). Uit de koopstromenonderzoeken blijkt dat inwoners van vergelijkbare
   gemeenten (met zo’n 50.000 tot 100.000 inwoners) circa 88% van hun dagelijkse aankopen lokaal, in de
   eigen gemeente, doen. In Hoorn ligt de koopkrachtbinding zelfs nog iets hoger, circa 93% van de
   bestedingen van inwoners van Hoorn bevinden zich in de eigen gemeente. In Kersenboogerd ligt de
   koopkrachtbinding lager, circa 22% van de uitgaven van inwoners van Hoorn worden uitgegeven in
   Kersenboogerd.
• Koopkrachttoevloeiing: Dit betreft het aandeel van de bestedingen in Hoorn dat gedaan wordt door
   inwoners van buiten de gemeente Hoorn. Om dit aandeel voor de detailhandel in Hoorn te bepalen
   baseren we ons wederom op de twee meest recente koopstroomonderzoeken van de Randstad (2018).
   Circa 16% van de bestedingen in de gemeente Hoorn komen van personen die geen inwoner zijn van
   de gemeente Hoorn. In Kersenboogerd ligt de koopkrachttoevloeiing net iets hoger, 25% van de
   bestedingen komen van buiten de gemeente. Dit is opvallend hoog voor een wijkwinkelcentrum en
   geeft weer dat Kersenboogerd een regionale aantrekkingskracht heeft.
• Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde winkel omzet per m2 wvo
   vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (2019) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit
   van de afgelopen vijf jaar. Voor de dagelijkse sector ligt dit op € 7.564 (Panteia, 2019).

In onderstaande tabellen verwerken we de uitgangspunten in distributieplanologisch onderzoek. We gaan
allereerst in op de gehele gemeente Hoorn en vervolgens op Kersenboogerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                          25
              20.327




Licht overschot aan dagelijkse detailhandel halveert de komende 10 jaar in het uiterste scenario
Op basis van onderstaande gegevens zien we een negatieve marktruimte van circa 2.300 m² wvo in het
dagelijkse segment voor de gehele gemeente Hoorn.

Tabel 13: DPO Dagelijkse detailhandel Gemeente Hoorn
                                                               2021                                   2030
                                                                                                 ‘Meer jongeren     ‘Meer stedelijk
                                                                              ‘0-Scenario’
                                                                                                   behouden’         woonmilieu’
 Inwoners gemeente Hoorn                                             73.602             76.200             76.415             76.580
 Bestedingen                                                        € 2.602            € 2.602            € 2.602            € 2.602
 Fysieke bestedingen                                         € 191.512.404      € 198.272.400      € 198.831.830      € 199.261.160
 Koopkrachtbinding Hoorn                                               93%                93%                93%                93%
 Gebonden omzet                                              € 178.106.536      € 184.393.332      € 184.913.602      € 185.312.879
 Toevloeiing                                                           16%                16%                16%                16%
 Totale omzet                                                € 212.031.590      € 219.515.871      € 220.135.240      € 220.610.570
 Gemiddelde omzet per m²                                            € 7.564            € 7.564            € 7.564            € 7.564
 Haalbaar aanbod in m2 wvo                                           28.032             29.021             29.103             29.166
 Gevestigd aanbod in de gemeente Hoorn in m2 wvo                     30.327             30.327             30.327             30.327
 Marktruimte in m2 wvo (afgerond)                                    -2.300             -1.300             -1.200             -1.200
Bron: CBS (2021) Locatus (2020), Panteia (2019), ABF (2020), KSO Randstad (2018) Bewerking: Stec Groep (2021)

In het centrum van Hoorn is sprake van een hoge winkelleegstand, er stonden in 2020 circa 40 panden leeg
(bron: detailhandelsnota gemeente Hoorn, 2020). De negatieve marktruimte loopt de komende tien jaar
terug naar circa 1.300 m² wvo. Bij de bevolkingsgroei horende bij de scenario’s ‘Meer jongeren behouden’
en ‘Meer stedelijk woonmilieu’ neemt de negatieve marktruimte af tot circa 1.200 m² wvo.

Marktruimte in Kersenboogerd groeit naar maximaal circa 2.700 m² wvo
In Kersenboogerd is nog marktruimte in het dagelijks segment over. Er zou nog circa 2.400 m² wvo bij
kunnen. De koopkrachtbinding van 22% van de bestedingen in de gemeente is hoog voor een wijkcentrum.

Tabel 14: DPO Dagelijkse detailhandel Kersenboogerd
                                                               2021                                   2030
                                                                                                 ‘Meer jongeren     ‘Meer stedelijk
                                                                              ‘0-Scenario’
                                                                                                   behouden’         woonmilieu’
 Inwoners gemeente Hoorn                                             73.602             76.200             76.415             76.580
 Bestedingen                                                        € 2.602            € 2.602           € 2.602             € 2.602
 Fysieke bestedingen                                         € 191.512.404      € 198.272.400      € 198.831.830      € 199.261.160
 Koopkrachtbinding Kersenboogerd                                       22%                22%                22%                22%
 Gebonden omzet                                               € 42.132.729       € 43.619.928       € 43.743.003       € 43.837.455
 Toevloeiing                                                           25%                25%                25%                25%
 Totale omzet                                                 € 56.176.972       € 58.159.904       € 58.324.003       € 58.449.940
 Gemiddelde omzet per m²                                            € 7.564            € 7.564            € 7.564           € 7.564
 Haalbaar aanbod in m2 wvo                                            7.427              7.689              7.711              7.727
 Gevestigd aanbod in Kersenboogerd in m2 wvo                          5.050              5.050              5.050              5.050
 Marktruimte in m2 wvo (afgerond)                                     2.400              2.600              2.700              2.700
Bron: Gemeente Hoorn (2021) Locatus (2020), Panteia (2019), ABF (2020), KSO Randstad (2018) Bewerking: Stec Groep (2021)

Er is in Kersenboogerd nauwelijks sprake van leegstand. De komende tien jaar neemt de marktruimte toe
tot circa 2.600 m² wvo. Bij de bevolkingsgroei horende bij de scenario’s ‘Meer jongeren behouden’ en
‘Meer stedelijk woonmilieu’ neemt de marktruimte toe tot circa 2.700 m² wvo. Laat de afweging afhangen
of deze vierkante meters ook toegevoegd moeten worden van het uiteindelijke woningbouwprogramma.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                   26
            20.327




     Advies: Concentreer eventuele uitbreiding van het aanbod in het centrumgebied
     van Kersenboogerd
Eventuele uitbreiding van het aantal vierkante meters dagelijkse detailhandel is op de eerste plaats nodig
om het supermarkt aanbod uit te breiden. Het aanbod is op dit moment aan de kleine kant en dit tekort
wordt alleen maar groter met blik op de verwachte bevolkingstoename in Kersenboogerd. Stuur dus
uitsluitend op de toevoeging van dagelijkse detailhandel in Kersenboogerd, breidt bij voorkeur de
vierkante meters supermarkt wvo uit. Concentreer daarnaast de eventuele toevoeging van detailhandel in
het centrumgebied van Kersenboogerd. Hierdoor verliest het winkelgebied geen aantrekkelijkheid en blijft
de kans dat winkelbezoekers buurwinkels bezoeken aanwezig.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                 27
              20.327




5 Voorzieningen
Niet alleen de detailhandel en woningen in (het centrumgebied van) Kersenboogerd zijn van invloed op de
(ruimtelijke) kwaliteit van het gebied. Ook de aanwezigheid en het type voorzieningen hebben invloed op
de leefbaarheid van een wijk.

     Voorzieningen in Kersenboogerd liggen ruimtelijk verspreid
Het centrumgebied van Kersenboogerd telt veel verschillende functies, zie onderstaand locatieprofiel. Zo
zijn er zorgfuncties, onderwijs, sport- en recreatievoorzieningen en winkels gevestigd in het centrumgebied
zelf en de directe omgeving.




Bron: Stec Groep 2021

Wanneer we inzoomen op het aanbod van horeca voorzieningen, leisure voorzieningen en de verschillende
maatschappelijke voorzieningen zien we dat deze voorzieningen verspreid over Kersenboogerd terug zijn
te vinden. In onderstaande kaart hebben we de ligging van aanwezige voorzieningen in Kersenboogerd
weergegeven. We constateren dat met name de horeca en maatschappelijke voorzieningen (zorg,
kinderopvang, bibliotheken en sportaccommodaties) verspreid over Kersenboogerd gevestigd zijn. Met
uitzondering van de bibliotheek en het gezondheidscentrum bevinden de meeste maatschappelijke
voorzieningen zich buiten het centrumgebied van Kersenboogerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                  28
              20.327




Figuur 13: Voorzieningen in Kersenboogerd




Bron: Vastgoeddata.nl (2021), Zorgkaart Nederland (2021), Landelijk Register Kinderopvang (2021), Gemeente Hoorn (2021)

      Advies: Concentreer publiekstrekkende voorzieningen in het centrumgebied maar
      bescherm bereikbaarheid van maatschappelijke voorzieningen
Concentreer voorzieningen in het centrumgebied van Kersenboogerd om een toekomstbestendig
straatbeeld te creëren
Het centrumgebied is de meest geschikte plek voor clustering van voorzieningen, door de combinatie van
bewoners, werknemers, winkelaars en reizigers. Dit deelgebied genereert het meeste traffic en is daardoor
voor deze functies ook economisch het meest aantrekkelijk. Het clusteren van functies heeft een
versterkend en aantrekkende werking en is voor Kersenboogerd het meest kansrijk. Wanneer u niet kiest
voor clustering van voorzieningen op uw beste plek, is de kans op toekomstige leegstand groter. Door
voorzieningen in de plinten van gebouwen op en rondom het stationsplein te vestigen, wordt een
aantrekkelijk straatbeeld gecreëerd met levendigheid. Hierdoor wordt de openbare ruimte van het gebied
versterkt. Dit sluit goed aan bij uw ambitie om van de stationsomgeving een herkenbare, intensief
gebruikte en aantrekkelijke ruimte te maken. De omgeving van het station en dus het centrumgebied van
Kersenboogerd moet de publieke verblijfsplek en daarmee het visitekaartje voor Kersenboogerd worden
met een hoge kwaliteit.

Kleinschalige horeca in de wijk en een enkel horecapunt aan de rand van de wijk past bij
Kersenboogerd
Bij een wijk als Kersenboogerd past een bepaald voorzieningenniveau, zo ook op het gebied van horeca.
Bij horeca denken we hier bijvoorbeeld vooral aan een fastservicepunt (snackbar, pizzeria, terrasje,
koffiebar etc.) of een kleinschalig café of lunchroom. Deze functies passen goed binnen het centrumgebied
van Kersenboogerd en zorgen, samen met detailhandel en dienstverlening, voor reuring op deze centrale
locatie. Het aantal fastservice horeca vestigingen per inwoner in Kersenboogerd ligt beneden het
benchmark aanbod in de provincie Noord-Holland en het nationaal gemiddelde. Wanneer er nieuw aanbod
wordt toegevoegd adviseren we de nieuwe vestigingen bij voorkeur te concentreren in het centrumgebied,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                     29
            20.327




zie het kaartje in de inleiding voor de afbakening van dit gebied. Momenteel is ongeveer de helft van de
horeca in Kersenboogerd hier al gevestigd.

Faciliteer maatschappelijke voorzieningen bij voorkeur verspreid over de wijk
Anders dan bij commerciële dienstverlening en bijvoorbeeld horeca is het bij maatschappelijke
voorzieningen van belang dat ze goed bereikbaar en daardoor beschikbaar zijn voor alle inwoners van de
wijk. In Kersenboogerd verlenen allerlei hulpverleners eerstelijnszorg. Veel hulpverleners doen dat in een
vast samenwerkingsverband in de wijk. Huisartsen, thuiszorg, algemeen maatschappelijk werk, apotheken,
fysio- en oefentherapeuten, medewerkers van jeugdgezondheidszorg, verloskundigen, diëtisten,
eerstelijnspsychologen en medewerkers uit de verzorgingshuizen maken deel uit van deze
samenwerkingsverbanden. Daarmee sluit het aanbod beter aan op de vraag van de inwoners en kan de
zorg dichter bij de inwoners worden georganiseerd. Ook is het belangrijk dat er in de wijk de mogelijkheid
bestaat elkaar te ontmoeten.

Maak wijkgerichte kunst, cultuur en recreatiefuncties binnen Kersenboogerd mogelijk
Kunst, cultuur en recreatie kan een breed palet aan functies behelzen. Het aantal aanbieders van
recreatiefuncties in Kersenboogerd is beperkt en niet erg uitgebreid. De verwachte vraag naar culturele
voorzieningen is relatief ruim. Niet iedere culturele voorziening is een wijkgerichte functie. Er zal met een
inwonersgroei van circa 3.340 tot 3.720 woningen bijvoorbeeld naar verwachting een behoefte zijn aan
extra vierkante meters bibliotheekruimte, maar deze functie zal vooral een gemeenteverzorgende functie
hebben en past dus niet in Kersenboogerd. We adviseren daarom enkel in te zetten op het toevoegen van
vierkante meters kunst, cultuur en recreatiefuncties met een wijkverzorgende functie. Hierbij moet vooral
gedacht worden aan een ontmoetingsplek in de wijk. Deze locatie heeft bijvoorbeeld een
ontmoetingsfunctie overdag voor senioren en in de avonduren voor jongeren of voor het verenigingsleven.
Een ander voorbeeld is het ontwikkelen van een escape room, bij (langdurige) leegstand en daardoor
dalende huurprijzen kan dit een lucratieve ontwikkeling zijn voor Kersenboogerd.

Periodiek terugkerende evenementen zoals een braderie of themamarkt kunnen kansrijk zijn om een breed
publiek te bereiken. Een breed scala van recreatie-, sport- of andere typen verenigingen krijgen de kans om
te exposeren in Kersenboogerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>             Ontwikkeling Kersenboogerd              30
             20.327




Bijlage A: Figuren
Figuur 14: Overzicht huurwoningen in Kersenboogerd




Bron: Gemeente Hoorn, 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>             Ontwikkeling Kersenboogerd                                                                                             31
             20.327




Figuur 15: Doorstroommodel gemeente Hoorn in de periode 2021-2030 in het ‘Meer jongeren
behouden’ scenario
  100

   80

   60                                                                                                                    SH GGB

   40                                                                                                                    VSH GGB
                                                                                                                         KOOP GGB
   20

   -
          2021      2022      2023        2024     2025      2026      2027          2028          2029      2030


  150

  100
                                                                                                                    SH APP/NULT.
   50
                                                                                                                    VSH APP/NULT.

   -                                                                                                                KOOP APP/NULT.


  -50
          2021     2022     2023      2024       2025     2026      2027      2028          2029      2030

Bron: ABF (2020), WoON2015, WoON2018. Bewerking: Stec Groep (2021)

Figuur 16: Doorstroommodel gemeente Hoorn in de periode 2021-2030 in het ‘Meer stedelijk
woonmilieu’ scenario

  100

   80

   60                                                                                                                    SH GGB

   40                                                                                                                    VSH GGB
                                                                                                                         KOOP GGB
   20

   -
          2021      2022      2023        2024     2025      2026      2027          2028          2029      2030

  150

  100
                                                                                                                    SH APP/NULT.
   50
                                                                                                                    VSH APP/NULT.

   -                                                                                                                KOOP APP/NULT.

  -50
          2021     2022     2023      2024       2025     2026      2027      2028          2029      2030

Bron: ABF (2020), WoON2015, WoON2018. Bewerking: Stec Groep (2021)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>              Ontwikkeling Kersenboogerd                                                    32
              20.327




Figuur 17: Aanbod detailhandel in Kersenboogerd




Bron: Locatus (2020), fundainbusiness.nl (peildatum mei 2021) Bewerking Stec Groep (2021)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                     33
           20.327




Bijlage B:
Stec doelgroepen
Profielschets stedelijk georiënteerde doelgroepen
De ‘JULB’ doelgroep (Jong Urbaan, Laag
Budget) is vaak geboren en getogen in de
stad waar zij wonen. Het zijn
alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met
een laag inkomen. Relatief laat gaat men
zelfstandig wonen, vaak een portiek- of
galerijflat als starterswoning. Bij voorkeur
blijft men in de wijk waar men is
opgegroeid, al is hun keuzevrijheid
beperkt. Vanwege hun inkomen zijn zij
sterk aangewezen op sociale huur.




                                                    ‘JUMI’s’ (Jong, Urbaan, Middeninkomen)
                                                    zijn jonge huishoudens (alleenstaanden en
                                                    stellen tot 35 jaar) met een
                                                    middeninkomen. Vaak hoogopgeleid, met
                                                    enkele jaren werkervaring. Zij wonen bij
                                                    voorkeur op loop- of fietsafstand van
                                                    stedelijke voorzieningen zoals winkels en
                                                    horeca. Zij verdienen te veel voor een
                                                    sociale huurwoningen. Daarom landen ze
                                                    vaak in een vrijesectorhuurwoning of een
                                                    koopwoning. Goede OV-bereikbaarheid is
                                                    voor hen een must, autobereikbaarheid is
                                                    minder doorslaggevend. Een deel van de
                                                    JUMI-doelgroep woont nu in een sociale
                                                    huurwoning maar wil naar een koop- of
                                                    vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend
                                                    bij hun groeiende inkomen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                    34
           20.327




‘Yuppies’ zijn alleenstaanden en stellen tot
35 jaar met een hoog inkomen en een
voorkeur voor een stedelijk woonmilieu. Ze
zijn carrièregericht en hebben een sterke
binding met hun woonplaats vanwege hun
carrière of sociale leven. De eisen die zij
stellen aan de omgeving lijken sterk op die
van de JUMI’s. Yuppies hebben echter meer
bestedingskracht, zijn minder OV-
georiënteerd en maken meer gebruik van
een eigen auto. De Yuppies hechten waarde
aan luxe, comfort en een goede
parkeerruimte voor hun auto. Ze verkiezen
nieuwbouwwoning vanwege het comfort
van nieuwbouw boven een minder
comfortabele, oudere woning elders in de
stad. Een goede buitenruimte is daarbij
essentieel.
                                               De doelgroep ‘Stadse drukte’ zijn gezinnen
                                               met een lager tot middeninkomen. Ze
                                               wonen een groot deel, zo niet hun hele
                                               leven al in de stad en verkiezen de levendige
                                               woonomgeving boven de rustigere
                                               buitenwijken. De gezinnen met een lager
                                               inkomen landen vaker in de sociale huur,
                                               waarbij ook een gezinsappartement (met
                                               voldoende buitenruimte) mogelijk is. Indien
                                               het inkomen hoog genoeg is maken ze de
                                               stap naar een betaalbare tussenwoning in
                                               het koopsegment. Belangrijk voor hen is de
                                               binding met de buurt en de nabijheid van
                                               scholen, sport- en speelvoorzieningen voor
                                               de kinderen. Daarnaast maken ze vaker
                                               gebruik van het openbaarvervoer en de fiets
                                               dan de gezinnen met een hoger inkomen.



De ‘Stads-Elite’ betreft welgestelde
gezinnen met een hoog inkomen. Ze
hebben genoeg middelen om stedelijk te
kunnen wonen en toch privacy voor het
gezin te kunnen waarborgen. Het gaat
vooral om stadswoningen in het
koopsegment met een groot
woonoppervlak. Verder stelt deze doelgroep
hoge eisen aan voorzieningen, waaronder
onderwijs. De Stads-Elite gebruikt
bovengemiddeld vaak een elektrische auto,
waardoor een laadpaal voor de deur
essentieel is. Kinderen worden de (bak)fiets
naar school gebracht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                   35
            20.327




                                               De ‘KISS’ (klein inkomen, stedelijke setting)
                                               doelgroep bestaat uit stedelijk georiënteerde
                                               alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65
                                               jaar, met een laag inkomen. Door dit lage
                                               inkomen zijn zij veelal aangewezen op
                                               sociale huurwoningen. Het is een doelgroep
                                               die door het lage inkomen minder mobiel is
                                               dan de doelgroepen met hogere inkomens.
                                               Door de toegenomen woningprijzen is het
                                               daarnaast voor hen steeds lastiger om een
                                               woning te vinden in de stad. De doelgroep
                                               zal dan ook in de kleinere en goedkopere
                                               (sociale huur) woningen landen. Een groot
                                               deel van hen, vooral de alleenstaanden,
                                               heeft de voorkeur voor een appartement.




De groep ‘Midlife, Mid-City’ bestaat uit
alleenstaanden en stellen tussen de 35 tot
65 jaar met een midden tot hoger inkomen.
Deze groep is carrièregericht en kiest voor
de levendigheid van een stadse omgeving,
in combinatie met een ruime, comfortabele
woning. Een goede ligging van de woning
is voor deze groep minstens zo belangrijk
als de kenmerken van de woning zelf. De
‘Midlife, Mid-City’ huishoudens reizen vaak
per fiets of OV, een deel verkiest een eigen
auto. Meer dan de jongere doelgroepen
hecht deze groep bovendien waarde aan de
nabijheid van culturele voorzieningen zoals
theater en musea. Het betreft voornamelijk
doorstromers uit het koopsegment.

                                               De ‘oudere eenvoud stedelijk’ is een
                                               doelgroep bestaande uit alleenstaanden en
                                               stellen vanaf 65 jaar met een laag inkomen,
                                               bijvoorbeeld een klein pensioen. Ze wonen
                                               bij voorkeur op loopafstand van
                                               voorzieningen. Door de afnemende eigen
                                               mobiliteit maken zij in toenemende mate
                                               gebruik van de bus. De doelgroep hecht
                                               daarbij ook waarde aan ontmoetingsruimte
                                               in de buurt voor de sociale contact. Een
                                               groot deel van hen woont op dit moment in
                                               een appartement of zal daar op termijn
                                               naartoe willen verhuizen. Hiervoor zijn zij
                                               sterk afhankelijk van beschikbaarheid in het
                                               sociale huursegment.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                               36
           20.327




De doelgroep ‘Stedelijk Genieten’
betreft stedelijk georiënteerde, vitale
65-plushuishoudens met een midden-
tot hoog inkomen. De groep hecht
waarde aan een aantrekkelijke, niet te
drukke ligging in combinatie met een
hoogwaardige afwerking van de
woning, voorzien van alle gemakken.
Dagelijkse voorzieningen hebben zij het
liefst op loopafstand van hun woning,
culturele voorzieningen op fietsafstand.
Dankzij hun eigen auto en (elektrische)
fiets is hun mobiliteit nog groot,
ondanks hun toenemende leeftijd.
Naast een veilige omgeving en een
hoogwaardig afgewerkt en ruime
woning (bij voorkeur een appartement)
hechten ‘stedelijke genieters’ ook aan een goede autobereikbaarheid.


Profielschets suburbaan georiënteerde doelgroepen
                                                            De ‘vroeg volwassen’ doelgroep zijn jonge
                                                            alleenstaanden en stellen met een laag
                                                            inkomen die uit huis gaan of voor het eerst
                                                            gaan samenwonen. De voorkeur van deze
                                                            doelgroep gaat doorgaans uit naar een
                                                            eengezinswoning, maar door hun beperkte
                                                            bestedingsruimte zijn ze beperkt in hun
                                                            woonkeuze. Voor alleenstaanden behoort een
                                                            appartement ook tot de mogelijkheid. De
                                                            vroeg volwassen doelgroep landt daardoor in
                                                            het goedkope koopsegment of de sociale
                                                            huur. Ze hechten waarde aan het hebben van
                                                            een eigen auto, zodat werk in de regio goed
                                                            bereikbaar is.




De ‘veel voor weinig’ doelgroep kiest
vooral vanwege de relatieve
betaalbaarheid ten opzichte van grotere
steden voor een grondgebonden
nieuwbouwwoning in een kleinere stad.
Zij maken een rationele afweging: daar
krijgen ze meer vierkante meters voor
hetzelfde bedrag; ‘value for money’. De
‘veel voor weinig’ doelgroep heeft een
grote voorkeur voor een ruime
grondgebonden woning. Ze landen
daardoor in ruimere (koop) woningen in
een ruim opgezette wijk, die ze dankzij
hun goede financiële positie kunnen
veroorloven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>           Ontwikkeling Kersenboogerd                                                         37
           20.327




                                                      De ‘familie doorzon’ (gezinnen met een
                                                      laag en middeninkomen) kiezen vaker
                                                      voor een grondgebonden koopwoning. Dit
                                                      omdat ze een volgende stap willen maken
                                                      in hun woon carrière. Een deel van de
                                                      ‘familie doorzon’ doelgroep woont nu in
                                                      een sociale huurwoning maar wil naar een
                                                      koop- of vrijesectorhuurwoning verhuizen,
                                                      passend bij hun groeiende inkomen. Hun
                                                      voorkeur gaat uit naar een
                                                      grondgebonden koopwoning met een
                                                      tuin. Daardoor landen ze in betaalbare rij
                                                      en tussenwoningen. Het zijn auto
                                                      georiënteerde gezinnen. De doelgroep
                                                      hecht waarde aan de aanwezigheid van
                                                      scholen en andere voorzieningen.



De ‘ruimtezoekers voor de kinderen’
(gezinnen met een hoog inkomen) die
voor een grondgebonden woning in het
groen kiezen zijn gericht op luxe en
comfort. Ze kiezen voor een
grondgebonden (nieuwbouw-)woning
met tuin en voldoende ruimte voor de
kinderen. Het is een doelgroep die kiest
voor karakter en eigenheid en heeft een
grote voorkeur voor een koopwoning.
Onderscheidende architectuur en een
hoog afwerkingsniveau sluiten aan bij de
eisen en levensstijl waaraan deze
doelgroep haar identiteit ontleent. De
buurt waar je woont, en de uitstraling van
het huis, en de straat doen ertoe.
Belangrijk ook is er te wonen met andere
gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben.


                                                      De groep ‘Jong geleerd, oud gedaan’
                                                      zijn alleenstaanden en stellen van
                                                      middelbare leeftijd met een laag inkomen.
                                                      Ze zijn door het beperkte budget beperkt
                                                      in de woonkeuze en landen vaker in een
                                                      sociale huurwoning. Daarmee toont de
                                                      doelgroep gelijkenis met de groep ‘vroeg
                                                      volwassen’. De ‘Jong geleerd, oud
                                                      gedaan’ groep is auto georiënteerd en
                                                      veelal woonachtig in een sociale
                                                      huurwoning. Ze hechten veel waarde aan
                                                      de wijk waarin ze wonen en de nabijheid
                                                      van vrienden en familie en vrienden die
                                                      ook in dezelfde wijk wonen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>            Ontwikkeling Kersenboogerd                                                           38
            20.327




‘Woonerf welgestelden’ zijn
alleenstaanden en stellen tussen de 35 en
65 jaar met een midden tot hoog inkomen.
Het gaat om relatief vermogende
huishoudens (vaak tweeverdieners) met
een of twee auto’s. Zij zijn carrièregericht,
suburbaan georiënteerd, en onderscheiden
zich daarmee van de meer stedelijk
georiënteerde alleenstaanden en stellen in
dezelfde leeftijdscategorie. Een ruime
woning met het oog op kinderen hebben zij
niet nodig. Wel kiezen ze bewust voor de
ruimte van een eengezinswoning met tuin,
gelegen in een rustige en groene
omgeving. In de buurt is het belangrijk dat
je kunt sporten, en dat voorzieningen nabij
zijn.

                                                        ‘Suburbane Senioren’ zijn oudere
                                                        huishoudens met een laag inkomen. Het
                                                        zijn huishoudens die een grondgebonden
                                                        woningen inruilen voor een gelijkvloerse
                                                        woning. Door hun lage inkomen zijn zij vaak
                                                        aangewezen op het sociale huursegment.
                                                        Ze landen daardoor vaak in gelijkvloerse
                                                        appartementen in kleinschalige complexen.
                                                        Laagdrempelige voorzieningen zoals een
                                                        buurthuis zijn voor hen belangrijke
                                                        ontmoetingsplekken. Ze wonen graag in de
                                                        nabijheid van zorgvoorzieningen, zoals de
                                                        huisarts, een apotheek. Omdat de eigen
                                                        vervoersmogelijkheden afnemen zijn zij
                                                        vaker aangewezen op het openbaar
                                                        vervoer.

De ‘ruim(t)e genieters / zilveren rand’ zijn
alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met
een midden tot hoog inkomen. Ze wonen
nu nog in een grote vrijstaande woning die
niet geschikt is als levensloopbestendige
woning. Deze oudere huishoudens hebben
in toenemende mate de voorkeur voor een
appartement of gelijkvloerse woning (in
het huursegment). Dit als resultaat van een
afnemende vitaliteit en het feit dat men
zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud
aan de woning of een tuin. Zij vinden een
veilige omgeving en een hoogwaardig
afgewerkte woning van belang, evenals
een goede autobereikbaarheid. De oudere
huishoudens zijn doorgaans gesteld op een
beschutte omgeving, maar wonen bij
voorkeur op loopafstand van dagelijkse voorzieningen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>