<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Memo Oude Keern
Aan:            Erik Heinrich en Ilhan Bora (gemeente Landsmeer)
Van:            Eric Nagengast, Tomas Postema (Rochdale)
                Danny Wijnbelt, Erik Havermans (Eigen Haard)
Datum:          16 juni 2020
Betreft:        Haalbaarheidsanalyse Oude Keern


Inleiding
Middels deze notitie wordt inzicht gegeven in haalbaarheid van sloop-nieuwbouw op de locatie Oude
Keern in Landsmeer. De notitie is opgesteld ter informatie en is tevens bedoeld als ‘praatprent’ voor
overleg tussen de gemeente Landsmeer, Rochdale en Eigen Haard inzake de eventuele
herontwikkeling van de locatie Oude Keern.

Bestaande situatie
Eigen Haard bezit 11 woningen aan de Calkoenstraat gebouwd in 1950 en gerenoveerd in 1980.
Rochdale bezit het voormalig verzorgingshuis uit 1951 bestaande uit 24 sociale huurwoningen
gelegen aan de Dorpsstraat. In totaal bezitten beide samen 35 woningen.

Juridisch eigendom
In onderstaande kaart is het juridisch eigendom weergegeven. Het rood gearceerde deel is in private
handen en maakt geen onderdeel uit van de plannen. Het onderzoeksgebied omvat de percelen van
Eigen Haard (1685), Rochdale (2988) en de gemeente Landsmeer (3034 en 1756). De percelen
hebben de volgende oppervlaktes (bron: kadaster):
Perceel 2988, eigendom Rochdale: 1.535 m2 (functie wonen)
Perceel 1685, eigendom Eigen Haard: 1.507 m2 (functie wonen)
Perceel 3034, eigendom gemeente, 1.249 m2 (functie parkeren)
Perceel 1756, eigendom gemeente, 367 m2 (functie terrein)
Perceel 3033 met daarop een herenhuis is in eigendom van Eigen Haard. Dit pand is recentelijk
gerenoveerd en opgedeeld in 7 jongerenwoningen en vormt geen onderdeel van het project. Het
totale kaveloppervlak (exclusief het herenhuis) bedraagt 4.658 m².




                                             Pagina 1 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Ruimtelijke kaders gemeente Landsmeer
Vanuit de gemeente zijn de volgende stedenbouwkundige c.q. ruimtelijke kaders meegegeven voor
het onderzoeken van haalbaarheid:
    • Parkeernorm volgens CROW-cijfers (zie onderstaand)
    • Een maximaal vierlaags bouw centraal gepositioneerd met lift in L-vorm (lange vleugel) en
        drielaagse korte vleugel.
    • Aan de randen (Calkoenstraat & Dorpstraat) drielaagse woningen met dorpsuitstraling. Qua
        hoogte en uitstraling aansluitend bij de omgeving.
    • Bereidheid van de gemeente om groot deel van haar grond (te weten perceel 1756 en 3034)
        over te dragen aan Eigen Haard en Rochdale ten behoeve van de ontwikkelopgave.
    • Ruimtelijk scheiden van de gewenste doelgroepen (senioren en starters).

Parkeren:
Voor wat betreft de toekomstige parkeerbehoefte is in afstemming met de gemeente een
parkeeronderzoek uitgevoerd (d.d. 13 februari 2019). Het uitgevoerde onderzoek laat zien dat de op
basis van CROW er een normatieve parkeerbehoefte is van 42 plekken. Voor die parkeerstudie was
een oude verkavelingsopzet gebruikt die uitging van 66 woningen.

Stedenbouwkundige verkaveling
In opdracht van Rochdale en Eigen Haard heeft architectenbureau Mulleners + Mulleners een
stedenbouwkundige verkavelingsopzet (november 2019) gemaakt. Deze verkavelingsopzet laat zien
dat het mogelijk is om te verdichten en circa 63 appartementen te realiseren op deze locatie. In de
studie is uitgegaan van 2- en 3-kamerwoningen van circa 50 m² en 70 m² GBO:

    •   Drielaags appartementsgebouw:
        18x woningen van circa 55 m² GBO (jongeren/starters)

    •   Drie/vierlaags appartementsgebouw:
        27x appartement van 70 m² GBO (senioren)
        18x appartement van 50 m² GBO (senioren)

    •   Parkeren:
        34 parkeerplaatsen op eigen terrein (parkeernorm van circa 0,5 per woning excl. bezoekers).
        Bezoekersparkeren wordt opgelost op straat (buiten de onderzoekskavel) om in totaal aan de
        normatieve behoefte te voldoen van 42 parkeerplaatsen uit het parkeeronderzoek.

Impressie stedenbouwkundige massa (Mulleners + Mulleners)




                                            Pagina 2 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Verkavelingsopzet (Mulleners + Mulleners) / November 2019




Grondexploitatie
Op basis van de stedenbouwkundige verkaveling is een grondexploitatie (hierna: Grex) opgesteld. Wij
hanteren hierbij de volgende uitgangspunten:
    - We slopen de gebouwen van Eigen Haard en Rochdale
    - Nieuwbouwprogramma bestaat volledig uit sociale huurwoningen.
    - Er is in de Grex geen rekening gehouden met ingrijpende verleggingen van kabels en
       leidingen.
    - De gemeente draagt de kosten voor het woonrijp maken.
    - In de Grex is geen indexering meegenomen over de kosten.

Kosten:
   - Verwervingskosten: Inbrengwaarde/waardevernietiging complex van Rochdale €2.280.000
        (prijspeil 2019) + complex van Eigen Haard €1.385.038 (prijspeil 2019) = €3.665.038.
   - Bouwrijp maken: Sloopkosten, asbestsanering en bouwrijp maken zijn geschat op €250.000,-.
   - Bijkomende kosten: Plankosten anterieure overeenkomst (grondverkoop) zijn geschat op
        €50.000,-, verhuiskostenvergoedingen €210.000,- en overige + onvoorziene kosten €30.600,-.
        Totale kosten zijn geschat op €290.600,-.

Opbrengsten (fictief):
   - De grondopbrengsten van de sociale huurwoningen (hierna: SH) zijn gebaseerd op de
       afkoopsom die geldt in de gemeente Amsterdam voor sociale huurwoningen. Er is voor dit
       onderzoek gerekend met €250,- excl. btw per m² GBO.
   - Het totale bouwprogramma bestaat uit 3.780 m² GBO.

Variant 1: 63 woningen; volledig SH-programma
Investering en opbrengst
Verwerving                                     €             3.665.038
Bouwrijp maken                                 €               250.000
Woonrijp maken                                 €                    -
Bijkomende kosten                              €               290.600
Financieringskosten                            €                11.472
Ontwikkelkosten (AK)                           €                10.812
Oude plankosten                                €                    -
Niet terug te vorderen BTW                     €                52.070
Investeringskosten                             €             4.279.992

Opbrengsten                                    €               945.000

Projectresultaat GREX                          €            - 3.334.992


                                           Pagina 3 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Het Grex-projectresultaat is negatief en komt uit op minus €3.334.992,-. Om het Grex-projectresultaat
te verbeteren kan gekozen worden om deels middensegmenthuur (hierna: MSH) toe te voegen aan
het programma. MSH-woningen verhuren wij tussen de circa €750,- en €1000,- per maand. Uitgaande
van een verdeling van 50% SH-woningen en 50% MSH-woningen is een tweede Grex-variant
gemaakt. In deze variant is voor de MSH-woningen een grondprijs van €450,- excl. btw als
uitgangspunt genomen. De investeringskosten zijn ongewijzigd:

Variant 2: 50% SH- en 50% MSH-woningen
Opbrengsten (fictief):
    - De grondopbrengsten van de SH-woningen zijn €250,- excl. btw per m² GBO.
    - Voor de MSH-woningen is gerekend met een grondprijs van €450,- excl. btw per m² GBO.
    - Het totale bouwprogramma bestaat uit 3.780 m² GBO:
        1890 m² GBO x 250,-
        1890 m² GBO x 450,-

Variant 2: 63 woningen; 50% SH- en 50% MSH-woningen
Investering en opbrengst
Verwerving                                     €              3.665.038
Bouwrijp maken                                 €                250.000
Woonrijp maken                                 €                     -
Bijkomende kosten                              €                290.600
Financieringskosten                            €                 11.472
Ontwikkelkosten (AK)                           €                 10.812
Oude plankosten                                €                     -
Niet terug te vorderen BTW                     €                 52.070
Investeringskosten                             €              4.279.992

Opbrengsten                                    €              1.323.000

Projectresultaat GREX                          €             - 2.956.992

Het Grex-projectresultaat is nog altijd negatief en komt uit op minus €2.956.992,-. Om een neutraal
Grex-projectresultaat te behalen moeten de opbrengsten gelijk zijn aan de investeringskosten van
€4.279.992,-. Bij een programmatische verdeling van 50% SH en 50% MSH is een neutraal Grex-
projectresultaat te behalen door meer te verdichten. Wanneer 3 á 3,5 keer meer bouwvolume wordt
toegevoegd wordt geen verlies meer geleden op de Grex. In dit geval worden er circa 205 woningen
gerealiseerd.

Variant 3: Verdichting naar 205 woningen met behoud verdeling 50% SH- en 50% MSH-woningen
Opbrengsten (fictief):
    - De grondopbrengsten van de SH-woningen zijn €250,- excl. btw per m² GBO.
    - Voor MSH-woningen is gerekend met een grondprijs van €450,- excl. btw per m² GBO.
    - Het totale bouwprogramma bestaat uit 12.285 m² GBO:
        6143 m² GBO x 250,-
        6143 m² GBO x 450,-

Variant 3: 205 woningen; verdeling van 50% SH- en 50% MSH-woningen
Investering en opbrengst
Verwerving                                      €             3.665.038
Bouwrijp maken                                  €               250.000
Woonrijp maken                                  €                    -
Bijkomende kosten                               €               290.600
Financieringskosten                             €                11.472
Ontwikkelkosten (AK)                            €                10.812
Oude plankosten                                 €                    -
Niet terug te vorderen BTW                      €                52.070
Investeringskosten                              €             4.279.992

Opbrengsten                                     €             4.299.750

Projectresultaat GREX                           €                19.758



                                            Pagina 4 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Het moge duidelijk zijn dat in variant 3 sprake van een theoretische rekenexercitie. We hebben dit
inzichtelijk gemaakt om een beeld te schetsen van de mate waarin de herontwikkeling een
positief/neutraal Grex-projectresultaat behaald. In deze variant is geen rekening gehouden met de
stedenbouwkundige kaders van de gemeente Landsmeer. Ook sluit de variant niet aan bij de
normatieve parkeerbehoefte die het parkeeronderzoek laat zien.

Tot slot
We hopen u door middel van bovenstaande inzichtelijk te hebben gemaakt wat groso modo de
financiële gevolgen zijn van een herontwikkeling van de bestaande woongebouwen. Graag lichten we
dit verder toe in een persoonlijk gesprek.




                                             Pagina 5 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>