<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                               Rekenkamercommissie gemeente Landsmeer

Aan:   College van Burgemeester en Wethouders gemeente Landsmeer

T.a.v.: Portefeuillehouder Bouwzaken

Betreft: Renovatie Oude Keern

Datum: 29-04-2021



Geachte heer Heidrich,

De Gemeenteraad van Landsmeer nam in haar vergadering van 28 januari 2021 de aanbevelingen van
de rekenkamercommissie over, die wij hadden geformuleerd in onze tussenrapportage Sociale
Woningen in Landsmeer. Aanbeveling nr 5 was om, in overleg met de corporaties, vast te stellen of de
huidige beleidsregels voldoende ruimte bieden aan corporaties om via aan- en/of opbouw nieuwe
sociale woningen op inbreidingslocaties te realiseren. Hoewel de rekenkamercommissie ervoor had
gekozen om geen individuele projecten te onderzoeken, moet opgemerkt worden dat deze aanbeveling
ook, maar niet uitsluitend, werd ingegeven door de signalen die wij van de corporaties en de
huurdersvereniging hadden gekregen over het gebrek aan speelruimte in het project de Oude Keern.

Vrijwel tegelijkertijd heeft u de Gemeenteraad geïnformeerd over het besluit van Eigen Haard en
Rochdale om, na het doen van een haalbaarheidsonderzoek, niet over te gaan tot herontwikkeling van
de Oude Keern. De corporaties stellen in hun desbetreffende brief van 26 oktober 2020 enerzijds, op
basis van de stedenbouwkundige studie, vast dat het project slechts ‘beperkt’ de volkshuisvestelijke
ambitie/doelstelling kan waarmaken. Anderzijds stellen zij dat deze ‘beperkte’ verdichting gepaard gaat
met een negatief resultaat op de grondexploitatie van € 3 à 3,3 miljoen. Dit komt hoofdzakelijk door het
afboeken van de “inbrengwaarde/waardevernietiging” (€ 3,6 miljoen) van de huidige woningen.

Het besluit van de corporaties zou in overleg met de gemeente zijn genomen en het leek ons daarom
passend om de vragen die het bovenstaande bij ons oproept aan u voor te leggen. Wij baseren ons
daarbij op het Memo Oude Keern d.d. 16 juni 2020, waarin de corporaties de haalbaarheidsanalyse
toelichten.

Om te beginnen wordt gesteld dat het project het doel om, door middel van verdichting, meer sociale
woningen te realiseren slechts beperkt kan waarmaken. Wij begrijpen echter dat in het plan 63
woningen gerealiseerd worden op een plek waar er nu 35 zijn. Dat zijn 28 extra woningen (een groei van
3% van het totale aantal sociale woningen in de gemeente) en het is ons niet duidelijk op basis waarvan
dit gekwalificeerd moet worden als ‘beperkt.’

De rekenkamercommissie kan de redenering over het negatieve resultaat op de grondexploitatie niet
volgen. Met name de waardering van de huidige 35 sociale woningen roept bij ons vragen op. De
waarde van deze woningen zou € 3,6 miljoen bedragen, terwijl de waarde van 63 nieuwe sociale
woningen slechts € 0,95 miljoen zou zijn. Deze absurde en onbegrijpelijke uitkomst lijkt het gevolg van
het gebruik van verschillende waardebegrippen voor enerzijds de huidige sociale woningen en
anderzijds de nieuwe sociale woningen.




1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                               Rekenkamercommissie gemeente Landsmeer

Voor de waardering van de nieuwe woningen wordt de bij grondexploitaties gangbare afkoopsom
gebruikt. Het idee achter deze afkoopsom is dat een (sociale) huurwoning een netto-opbrengst (=
huurinkomsten –/-- (beheer + onderhoud + rente en aflossing bouwkosten)) heeft, die gebruikt kan
worden om de aanschaf van de grond, het bouwrijp maken en de investeringen in infrastructuur te
financieren. De hoogte van deze kosten bepalen dus of een sociale huurwoning rendabel te realiseren is.

Het is echter niet duidelijk welk waardebegrip voor de bestaande 35 sociale woningen wordt gebruikt. In
de brief van de corporaties wordt gesproken over marktwaarde en in het memo over verwervingskosten
en inbrengwaarde c.q. waardevernietiging. De begrippen ‘marktwaarde’, ‘verwervingskosten’ en
‘inbrengwaarde’ suggereren dat het project de bestaande woningen moet kopen en dat de opbrengsten
van de nieuwe woningen deze aankoop moeten financieren. Aangezien de woningen al in het bezit van
de corporaties zijn en een blijvende bestemming als sociale woning hebben, is het ons niet duidelijk
welke bedrijfseconomische redenering hieraan ten grondslag ligt. Bovendien is onduidelijk waarom de
woningen in deze redenering een marktwaarde hebben van ruim € 100.000,- per woning.

Van waardevernietiging zou sprake kunnen zijn als er nog niet volledig afgeschreven investeringen zijn
gedaan, die bij de sloop ‘vernietigd’ worden. Als dat zo is, zouden wij echter verwachten dat deze als
zodanig benoemd worden. Het zou ons bovendien ernstig verbazen als er nog € 100.000,- niet was
afgeschreven op deze woningen die, in de jaren ’50 zijn gerealiseerd en gedeeltelijk in 1980 zijn
gerenoveerd.

Als de netto-huuropbrengst de grondslag voor de waardering is, zetten wij vraagtekens bij het
karakteriseren van het verlies van netto-opbrengsten als waardevernietiging, waar de corporaties voor
gecompenseerd zouden moeten worden, bijvoorbeeld met ruimte om woningen buiten het sociale
segment te verhuren. De maatschappelijke opgave van corporaties is immers niet het realiseren van zo
veel mogelijk netto-inkomsten, maar het realiseren van zo veel mogelijk sociale woningen. Bovendien
roept het de vraag op, op welke manier de toekomstige waardestijging van de nieuwe woningen, als
daarvan de bouwkosten zijn afgelost, in de waardering van de opbrengsten moet worden meegenomen.

Wij willen ervoor waken vergaand te speculeren over de onderbouwing van de € 3,6 miljoen, die zou
moet worden afgeboekt. Los van deze kosten blijkt het project Oude Keern echter zonder meer te
realiseren binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders. Ook bij volledige sociale verhuur is immers
sprake van een positieve grondexploitatie van ongeveer € 330.000,-. Dat is ook niet verwonderlijk,
omdat juist die grond niet verworven hoeft te worden en omdat overige noodzakelijke investeringen
beperkt zijn. Het is in principe nog steeds mogelijk om een sociale woning rendabel te ontwikkelen als
alleen rekening hoeft te worden gehouden met beheer-, onderhouds- en bouwkosten.

De suggestie dat het project Oude Keern op basis van gangbare bedrijfseconomische principes 3,6
miljoen euro op zou hebben moeten brengen lijkt ons op grond van het bovenstaande uiterst discutabel.
De suggestie dat de Oude Keern niet gerealiseerd gaat worden, omdat de gemeente onvoldoende
ruimte heeft geboden om het project te realiseren, lijkt ons eveneens discutabel. In geen enkel scenario
was het een serieuze optie om, zoals in de enige sluitende calculatie in het memo, 200 woningen te
bouwen, waarvan ook nog eens slechts de helft sociaal.




2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                              Rekenkamercommissie gemeente Landsmeer


Al met al vragen wij ons af in hoeverre dit besluit van de corporaties een nieuw licht werpt op onze
aanbeveling. Om die vraag te kunnen beantwoorden zouden wij graag de volgende vragen beantwoord
zien:

    1. Op basis van welke standaard moet de opbrengst van 28 nieuwe sociale huurwoningen worden
       gekwalificeerd als ‘beperkt?’
    2. Wat is de waarderingsgrondslag voor de 35 ingebrachte corporatiewoningen en wat is de
       bedrijfseconomische grondslag voor een haalbaarheidsanalyse waarbij deze woningen
       ‘verworven’ moeten worden?

Vanzelfsprekend lichten wij onze vragen graag toe in een nader gesprek.

Met vriendelijke groet,

Namens de Rekenkamercommissie

Fred de Koning,
voorzitter




3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>