<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Portefeuillehouder:         Wethouder N. Bonenkamp
Datum B&W vergadering       12 maart 2024
Documentkenmerk:            D/2024/132945 behorende bij zaak: Z/2024/037147


Aan de raad,



Onderwerp:
Ontwikkellocatie Zuideinde 40-42 / Vita Flora

Voorgesteld raadsbesluit/c.q. beslispunten
    1.   1. Een budget van €50.000,- beschikbaar te stellen om een externe projectleider aan te stellen om het
         proces voor bovengenoemde perceel te begeleiden tot een beoogde woningbouwontwikkeling.



Wettelijke grondslag voor raadsbevoegdheid
Artikel 189 van de Gemeentewet

Inleiding
Aanleiding
De projectontwikkelaar heeft in januari 2018 een ‘Onbekende toekomstprocedure’ aangevraagd bij de
gemeente Landsmeer. De projectontwikkelaar beoogde hiermee een appartementencomplex van 37
appartementen op te richten op de percelen Zuideinde 38, 40 en 42 in Landsmeer. Op 24 oktober 2018 heeft de
projectontwikkelaar zijn plan toegelicht voor de toenmalige wethouder. Na de pitch/presentatie volgt normaal
gesproken een GO of een NO GO. In dit geval heeft het college op 26 maart 2019 besloten om een tussenstap
toe te voegen om te besluiten of het gemeentelijk perceel (Zuideinde 42) al dan niet verkocht kan worden. In
dat besluit heeft het college uitgesproken om het perceel Zuideinde 42 te willen verkopen onder voorbehoud
van taxatie.


In 2020 is de eigenaar van Zuideinde 38 afgehaakt bij de ontwikkeling. Hierop volgend is het plan aangepast
naar 26 appartementen verspreid over de percelen Zuideinde 40 en 42. Hiervoor zijn ook uitgebreide
participatietrajecten doorlopen, die positief zijn beoordeeld.
In 2021 heeft uw gemeenteraad een nieuw beleidskader vastgelegd dat toeziet op de verdeelsleutel bij de
ontwikkeling van woningbouw. Door de vaststelling van deze kaders bleek het plan voor projectontwikkelaar
financieel niet rendabel meer, mits de grond van de gemeente (Zuideinde 42) voor een relatief lage prijs
gekocht kon worden.


Kader
- Tijdelijke omgevingsplan gemeente Landsmeer;
- Algemene Wet bestuursrecht;
- Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU);
- Gemeentewet;
- Woonvisie Landsmeer 2016 – 2024;
- Notitie beleidskaders woningbouwprogramma.


Doelstelling/beoogd resultaat
Het doel van dit voorstel is om een budget beschikbaar te stellen voor het aanstellen van een externe
projectleider om ervoor te zorgen dat het perceel Zuideinde 42 (en 40) een passende ontwikkeling krijgt.




                                                                                                   Pagina 1 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Argumenten en afweging
Locatie
De gemeente Landsmeer is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend als Gemeente Landsmeer, sectie A,
nummers 4713 in Landsmeer. Op het perceel A4713, locatie Zuideinde 42 staat een vervallen woning, welke
niet meer in gebruik is (zie Bijlage 1).


Planvorming
Een projectontwikkelaar is vanaf 2018 bezig geweest met een plan voor het realiseren van
startersappartementen (zie bijlage 2) verspreid over de percelen Zuideinde 40 en Zuideinde 42. Bij de
uitwerking van dit plan heeft de projectontwikkelaar ervoor gekozen om het project on-hold te zetten wegens
nieuwe beleidskaders (notitie beleidskaders woningbouwprogramma) van de gemeente Landsmeer. Deze
kaders hebben ertoe geleid dat het project voor de projectontwikkelaar financieel niet haalbaar is.


In het licht van de vigerende kaders en de financiële problematiek heeft de projectontwikkelaar zich gemeld bij
de gemeente Landsmeer. Meerdere gesprekken hebben plaatsgevonden waarin de projectontwikkelaar
gevraagd is om te kijken naar verschillende woningbouwprogramma’s en deze door te rekenen. Op deze manier
is getracht inzicht te krijgen in de problematiek en hoe deze mogelijk op te lossen is.


Meewegende factoren
Voor dit dossier zijn een aantal factoren van belang die de uitvoering van het plan kunnen beïnvloeden.


Grondwaarde
Een van deze problemen is de grondwaarde van het perceel Zuideinde 42. Dit perceel is eigendom van de
gemeente Landsmeer en vertegenwoordigt een WOZ-waarde van €682.000,-. De ontwikkelaar heeft
aangegeven deze prijs niet te willen en kunnen betalen.


In de basis is het bij projecten van belang om de residuele grondwaarde te berekenen. De residuele
grondwaarde is de totale opbrengst van het te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor bouwen. Om de
(potentiële) waarde van grond te berekenen is een residuele grondwaardeberekening nodig. De residuele
grondwaarde wordt berekend door de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed te verminderen
met de verwachte realisatiekosten.


Staatssteun
Als een gemeente een stuk grond wil verkopen, moet zij kunnen verantwoorden dat dit tegen een
marktconforme waarde gebeurt. Indien de gemeente besluit om een stuk grond te verkopen tegen een niet
conforme marktprijs kan er sprake zijn van staatssteun. Staatssteun is het direct dan wel indirect verstrekken
van financiële steun aan ondernemingen door overheden. Omdat staatssteun het gelijke speelveld op de
interne markt kan verstoren kent de Europese Unie een streng staatssteunregime. Staatssteun is in beginsel
verboden, tenzij deze verenigbaar met de interne markt wordt geacht. De Europese Commissie ziet toe op de
naleving van de staatssteunregels.


Het vraagstuk staatssteun is complex en vereist expertise om nader uit te zoeken. Een externe projectleider kan
adviseren over complexe juridische begrippen binnen het staatssteunrecht zoals ‘economisch voordeel’ of
‘beïnvloeding van het interstatelijk handelsverkeer’, beoordelen of een maatregel kwalificeert als staatssteun en
of een maatregel moet worden gemeld bij de Europese Commissie.


Didam-arrest
Naast het financiële vraagstuk over de grond speelt de manier waarop de gemeente Landsmeer haar grond
moet verkopen ook een rol. Een overheidsorgaan zoals een gemeente kan niet langer een stuk grond (met of
zonder gebouw) exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf bekend te maken. Als een gemeente iets
wil verkopen, moet de procedure en de criteria waarop uiteindelijk een koper wordt gekozen voor iedereen



                                                                                                    Pagina 2 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
duidelijk zijn. De ruimte van overheden om zelf te bepalen hoe zij grond en vastgoed willen verkopen, wordt
door het Didam-arrest beperkt.


Het verkopen van grond als gemeente onder het Didam-arrest is vereist expertise om nader uitgezocht te
worden. Een externe projectleider kan adviseren over complexe juridische begrippen/procedures die gepaard
gaan met verkopen van grond als overheidslichaam.


Doel project
Het uiteindelijke doel van het project is het realiseren van permanente woningbouw op de beoogde locatie.
Bijgevoegd budgetvoorstel ligt in lijn met dit doel, namelijk het beschikbaar stellen van budget om een externe
projectleider aan te stellen die dit project kan afronden. Dit ligt ook in lijn met de ambitie in de Woonvisie om
nieuwbouw te realiseren om zoveel mogelijk doorstroming teweeg te brengen. In de Woonvisie Landsmeer,
pagina 4, is opgenomen dat er wordt ingezet op het “verhogen van de dynamiek op de woningmarkt
(doorstroming)”. Door nieuwbouw te realiseren c.q. toevoegen van woningen, wordt zoveel als mogelijk
bijgedragen aan de doorstroming.


De gemeente Landsmeer heeft vanwege haar grondpositie (eigenaar Zuideinde 42) een regierol in dit dossier.
Dit betekent dat zij zelf invloed heeft op het realiseren van woningbouw op de beoogde locatie. In de
voorgaande alinea’s is weergegeven welke factoren invloed hebben op het realiseren van woningbouw op de
beoogde locatie. Om zelf de regie te houden op dit dossier en de beoogde gezamenlijke ontwikkeling te
realiseren dienen de genoemde vraagstukken te worden uitzocht.


Projectleider
Het project is gestart in 2016 en tot op heden, vanwege verschillende factoren, nog niet in procedure gebracht.
Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen de projectontwikkelaar en de gemeente Landsmeer om
tot een oplossing te komen om het plan in procedure te brengen. Het project stuit op een verscheidenheid aan
problemen. De complexiteit daarvan vergt ambtelijke inzet en expertise. Binnen de gemeente Landsmeer zijn er
geen ambtenaren die zich hebben gespecialiseerd in de beschreven problematiek.


Vanuit dit vertrekpunt wordt geadviseerd om een externe projectleider aan te nemen die de complexiteit van
dit dossier kan managen. Middels het inhuren van externe expertise kunnen de onderwerpen zoals staatssteun,
het Didam-arrest en de taxatie afgehandeld worden. Daarnaast zorgt het aanstellen van een externe
projectleider ervoor dat de ambtelijke capaciteit niet verder onder druk komt te staan. Op deze manier wordt
het ambtelijk apparaat in staat gesteld om (andere) lopende projecten zorgvuldig af te ronden.


Werkzaamheden
In het kader van dit project dient de externe projectleider minimaal de volgende dingen uit te zoeken/op te
pakken:
-        Uitvoeren van een taxatie van het perceel Zuideinde 42;
- Het voeren van meerdere gesprekken gevoerd te worden met de projectontwikkelaar;
-        Analyseren van de problematiek inzake staatssteun;
- De impact van het Didam-arrest bepalen indien de gemeente besluit over te gaan tot verkoop;
- Het schrijven van stukken;
- Adviseren van het bestuur;
- Uitvoeren van de een mogelijk benodigde ruimtelijke procedure;
-        Begeleiden van het proces tussen gemeente en de beoogde projectontwikkelaar.


De externe projectleider dient in het project een breed scala aan taken uit te voeren die afhankelijk zijn van
verschillende factoren. Gezien de omvang en verscheidenheid in taken wordt verwacht dat de projectleider 12
maanden nodig heeft om de taken af te ronden. Om een projectleider aan te stellen voor de duur van 12
maanden is een budget van €50.000,- benodigd.



                                                                                                      Pagina 3 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Afweging
Indien het college en uw raad besluit om geen budget beschikbaar te stellen voor het aanstellen van een
externe projectleider (om zodoende het perceel Zuideinde 42 te kunnen ontwikkelen), dan zou dit betekenen
dat er op deze locatie niet in gezamenlijkheid met de projectontwikkelaar ontwikkeld kan worden. De
gezamenlijke ontwikkeling heeft de voorkeur, omdat op deze manier de grootste hoeveelheid woningen
toegevoegd kunnen worden verspreid over de percelen Zuideinde 40 en 42.


Indien de gezamenlijke ontwikkelingen niet tot stand komt, dient de gemeente over te gaan tot zelfstandige
ontwikkeling. Deze variant heeft ten opzichte van de gezamenlijke ontwikkeling niet de voorkeur, omdat
hiermee minder woningen worden toegevoegd. Zelfstandige ontwikkeling kost bovendien tijd en betekent dat
er voorlopig nog geen ontwikkeling gaat plaatsvinden.


Geadviseerd wordt dan ook om een externe projectleider aan te stellen die op basis van zijn/haar expertise
ervoor kan zorgen dat het perceel in gezamenlijkheid wordt ontwikkeld.

Risico’s
niet van toepassing

Financiële aspecten
Er is voor het aanstellen van een externe projectleider voor het project Zuideinde 42 geen budget opgenomen
in de begroting van 2024. Aan uw raad wordt voorgesteld om €50.000,- beschikbaar te stellen. Er is hiervoor
nog geen budget beschikbaar dus wordt dit uit de algemene reserve gedekt.


In deze fase zijn dit kosten voor de gemeente, maar de verwachting is dat indien het project op termijn wordt
uitgevoerd, dit zal resulteren in een positief financieel resultaat. Op dit moment is het echter niet mogelijk om
deze voorbereidingskosten onder een grondexploitatie te beleggen, omdat in deze fase nog geen concrete
kosten en opbrengsten kunnen worden benoemd. Een grondexploitatie kan pas worden opgesteld op het
moment dat er meer duidelijkheid is over het uiteindelijke bouwplan en de manier waarop het perceel
eventueel ontwikkeld gaat worden. Mocht de raad uiteindelijk besluiten om niet tot een grondexploitatie over
te gaan, dan komen de voorbereidingskosten ten laste van de exploitatie.


Op het moment dat uw raad een positief besluit heeft genomen over bijgevoegd budgetvoorstel, dan is het
budget in principe beschikbaar en wordt dit administratief verwerkt in Berap I 2024 of Berap II 2024; afhankelijk
van wanneer dit besluit wordt genomen. In de paragraaf Grondbeleid van de P&C producten moet worden
toegelicht welke ontwikkelingen er zijn m.b.t. dit project.


Risico
De aanstelling van de projectleider biedt geen garantie voor de uitvoering van het project.


Kans
De gemaakte investeringen voor de projectleider worden bij toekomstige ontwikkeling (mogelijk)
terugverdiend. Indien het perceel in gezamenlijkheid wordt ontwikkeld dan betaalt de projectontwikkelaar de
gemeente Landsmeer een bedrag voor de overname van het perceel Zuideinde 42. Met de verkoop van het
perceel worden de kosten van de externe projectleider dan gedekt.


Duurzaamheid
Het voorstel kent geen duurzaamheidsaspecten.

Uitkomsten advies en inspraak:
niet van toepassing




                                                                                                      Pagina 4 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Communicatie
Aan de projectontwikkelaar wordt kenbaar gemaakt dat budget beschikbaar is gesteld door uw raad voor het
aanstellen van een externe projectleider en dat er een gesprek gepland gaat worden om het vervolgtraject te
bespreken.

Bijlagen
B1. Foto’s huidige situatie Zuideinde 42
B2. Plan Zuideinde 40 – 42 inhoudende 26 appartementen


U wordt uitgenodigd tot besluitvorming over te gaan.


namens het college van burgemeester en wethouders van Landsmeer,




L.A. (Léon) de Lange                                   P.G. (Peter) Küppers
Burgemeester                                           Gemeentesecretaris




                                                                                                  Pagina 5 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit
Portefeuillehouder:           Wethouder N. Bonenkamp
Datum raadsvergadering        <wordt ingevuld door
                              bestuurssecretariaat/griffie>
Documentkenmerk:              D/2024/132945 behorende bij zaak: Z/2024/037147



De raad van de gemeente Landsmeer
Gelezen het raadsvoorstel van het college, voorstelnummer: D/2024/132945 behorende bij zaak:
Z/2024/037147
Gehoord de behandeling in de commissievergadering.

Raadsbesluit
     1.    1. Een budget van €50.000,- beschikbaar te stellen om een externe projectleider aan te stellen om het
           proces voor bovengenoemde perceel te begeleiden tot een beoogde woningbouwontwikkeling.




De raad van de gemeente Landsmeer,



{{esl:Signer1:Signature:size(200,50)}}                   {{esl:Signer2:Signature:size(200,50)}}




P.M. (Pauline) Lodewegens,                               L.A. (Léon) de Lange
griffier                                                 voorzitter




                                                                                                     Pagina 6 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>