<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Kaderstellende notitie nieuwbouwwijk nabij
                                                                                          Gemeente Medemblik
                                                                                          19 november 2019
                            Schepenwijk III
                                             Een waterrijk woonmilieu
                                             Heerlijk gelegen in de polder
                                             Natuurinclusief
                                             Vanzelfsprekend duurzaam
                                             Een fijne plek om te wonen
                                                                        Zaaknummer:          Z-19-077466
                                                                        Documentnummer:      DOC-19-200885
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
Samenvatting...........................................................................................................................................2
H1      Inleiding en leeswijzer .................................................................................................................4
  H1.1      Aanleiding ...............................................................................................................................4
  H1.2      Plangebied..............................................................................................................................4
  H1.3      Afstemming met stakeholders ................................................................................................5
  H1.4      Leeswijzer...............................................................................................................................5
H2      Woningbouwprogramma voor de nieuwe wijk .............................................................................6
  H2.1      Het beleid van de Provincie Noord-Holland............................................................................6
     H2.1.1      Omgevingsvisie NH2050 .................................................................................................6
     H2.2.2      Coalitieakkoord Provincie Noord Holland ........................................................................6
  H2.2      Woningbouwbehoefte .............................................................................................................7
     H2.2.1      Onderzoek woningbouwbehoefte: ...................................................................................7
     H2.2.2      Sociale huur.....................................................................................................................8
  H2.3      Regionaal beleid en afstemming: ...........................................................................................9
  H2.4      Duurzaamheid ........................................................................................................................9
  H2.5      Samenvatting van dit hoofdstuk:...........................................................................................11
H3      Inpassing van het gebied:..........................................................................................................12
  H3.1      Leidraad Landschap & Cultuurhistorie..................................................................................12
  H3.2      Historie van het gebied: ........................................................................................................12
  H3.3      Vaarroutenetwerk .................................................................................................................13
  H3.4      Ontsluiting.............................................................................................................................13
  H3.5      Bouwstenen voor inpassing van de nieuwe wijk...................................................................14
  H3.6      Uitwerking .............................................................................................................................14
     H3.6.1      Parkeernormen nota ......................................................................................................14
  H3.7      Samenvatting van dit hoofdstuk:...........................................................................................15
H4      Samenwerking en Ontwikkeling: ...............................................................................................17
  H4.1      Samenwerking met ontwikkelaar(s):.....................................................................................17
     H4.1.1      Concessiemodel ............................................................................................................18
     H4.1.2      Joint Venture model.......................................................................................................18
  H4.2      Conclusies en aanbevelingen...............................................................................................18
  H4.3      Concessiemodel in de exploitatie .........................................................................................19
  H4.4       Uitgangspunten over samenwerking & exploitatie:..............................................................19
  H4.5      Communicatie & participatie: ................................................................................................19
  H4.6      Samenvatting van dit hoofdstuk:...........................................................................................20
H5      Bijlagen ......................................................................................................................................21
  Bijlage a: Kansrijke woningprogrammering Schepenwijk III. .............................................................21
  Bijlage b: Stedenbouwkundige structuur Schepenwijk III. .................................................................21
  Bijlage c: De archeologische Quickscan Schepenwijk III...................................................................21
  Bijlage d: Rapport verkeersafwikkeling Schepenwijk III.....................................................................21
  Bijlage e: Consessiemodel versus joint venture model......................................................................21
                                                                                                                                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Samenvatting
De gemeente Medemblik heeft een woningbouwopgave van 1700 woningen tot 2030. Van deze woningen
wordt 70% in de grote kernen gebouwd en 30% in de overige kernen. De kern Medemblik behoort tot 1 van de
4 grote kernen. De komende jaren groeit de kern Medemblik. Nadat inbreilocaties zoals Dek en de kop
Nieuwstraat van start zijn gegaan en tot ontwikkeling komen, volgt nu de ontwikkeling van de
Weeshuisgronden/Schepenwijk III.
De gemeenteraad wordt gevraagd om de ontwikkeling van de Weeshuisgronden/Schepenwijk III te starten. Bij
de start van de ontwikkeling geeft de gemeenteraad kaders mee in de vorm van uitgangspunten. Deze
uitgangspunten vormen de basis voor de verdere uitwerking van de wijk.
Het eigendom van de gronden ligt bij verschillende partijen. Het is wenselijk één gezamenlijk
stedenbouwkundig plan te ontwikkelen, zodat een samenhangende wijk ontstaat als onderlegger van het
bestemmingsplan. Dit betekent dat niet alleen de gemeente maar ook de andere grondeigenaren het eens
moeten zijn met het plan.
Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied en er zijn verschillende waterpeilen aanwezig. Daarom is
instemming vereist door de Provincie en het Hoogheemraadschap (HHNK). Doordat het gebied naast
bebouwd gebied grenst is communicatie en participatie met de bewoners vanzelfsprekend.
De vraag naar woningen is op dit moment groot. De nieuwe wijk voorziet in circa 200 nieuwe woningen. Uit
onderzoekt blijkt dat vanuit de ligging, de karakteristieke locatie en de woningmarkt, de aantrekkingskracht op
de wijk voor verschillende doelgroepen groot is. De wijk is met name intrek bij gezinnen en aankomende
gezinnen. Maar ook is er plek voor starters, en 55+ers. Doordat de locatie niet op loopafstand ligt van de
voorzieningen leent de locatie zich minder voor de leeftijdscategorie 75+. De nieuwbouw van woningen zorgt
voor doorstroming op de woningmarkt zodat op andere plaatsen in de kern Medemblik, de gemeente en de
regio woningen vrijkomen.
De nieuwe wijk ligt aan de rand van de kern. Voor een goede landschappelijk inpassing is het nodig aandacht
te hebben voor de overgang van de woonkern naar het landschap en de bestaande kern. De nieuwe woonwijk
wordt een wijk met:
     Een waterrijk woonmilieu;
     Heerlijk gelegen in de polder;
     Natuur inclusief;
     Vanzelfsprekend duurzaam;
     Een fijne plek om te wonen.
De aankoopprijs, de duurzaamheidsontwikkelingen, de vraag naar sociale huurwoningen en de stijgende
bouwkosten maken het complex om de gronden kostenneutraal te ontwikkelen.
Samenvatting van de kaders voor de nieuwe wijk:
Op basis van de kaderstellende notitie zijn er een aantal uitgangspunten voor de ontwikkeling van de wijk te
benoemen. Aan de raad wordt gevraagd deze uitgangspunten vast te stellen:
     Een nieuwe woonwijk met circa 200 woningen;
     Programmatische invulling met de volgende woningbouwverdeling:
Tabel 1. Kansrijke Woningprogrammering Schepenwijk III
                                          AANDEEL VAN
      TYPE             EIGENDOM                                  GBO        KAVEL         DOELGROEP
                                           PROGRAMMA
Rijwoningen /
                      Koop                    40 - 50%                              Starters / Gezinnen /
Beneden-                                                      65– 140 m²
                      Sociale huur                                                  55+
bovenwoningen
                                             25 – 35%
Tweekappers           Koop                                   140 – 165 m²           Gezinnen / 55+
                                                                                                              2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                      15 – 25%
Vrijstaand         Koop                                    165 – 200 m²              Gezinnen / 55+
                                                                          200 –      Starters / Gezinnen /
Kavels             Koop               Circa 5 %
                                                                          600 m²     55+
       Circa 25% sociale huur:
       Aandacht voor duurzaamheid.
De nieuwbouw wijk wordt een wijk met:
      Een waterrijk woonmilieu.
      Heerlijk gelegen in de polder.
      Natuur inclusief.
      Vanzelfsprekend duurzaam.
      Een fijne plek om te wonen.
De nieuwbouwwijk wordt goed ingepast in en verbonden met het landschap en de bestaande kern:
      Het ligt op afstand van de provinciale weg N240;
      Vanuit de polder gezien (westzijde) wordt de wijk omzoomd met een stevige afwisselende
        groen/blauwe rand;
      Vanuit de bestaande stadsrand gezien en vanaf het water (noordzijde) wordt de wijk eveneens
        omzoomd met een brede overgangszone tussen water en land. Natuurlijke oeverbegroeiing zorgen
        hier voor een goede inpassing;
      Ten opzichte van de Brakeweg ligt de woonwijk op afstand en wordt omzoomd door een dijk of is
        verbonden met de Brakeweg door een nieuw erf. Het erf wordt gekenmerkt door een robuuste
        groen/blauwe rand (sloot en beplanting) en bebouwing daarbinnen die een voorkant heeft naar de
        Brakeweg;
      Voor de bebouwing aan de westrand wordt uitgegaan van een zachte overgang naar het landschap
        (door bijvoorbeeld variatie in situering en bouwvorm en/of een lage gootlijn).
      Aan de overige randen aan de zuid- en oostkant bestaat bebouwing uit één of twee bouwlagen al dan
        niet met kap. In het interne gebied zijn hogere accenten mogelijk tot maximaal vier bouwlagen;
      In de wijk wordt gezorgd voor zichtlijnen naar karakteristieke elementen zoals het water, een boerderij
        en een molen;
      Elke openbare ruimte geeft zicht op openbaar groen en/of openbaar water;
      Een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer via de parallelweg Bolzijl;
             o In 2e instantie de route via het Schootsvel voor gemotoriseerd verkeer uit te werken;
      Een ontsluiting via de bestaande wijk Schepenwijk II en de Brakeweg voor langzaam verkeer. De
        ontsluiting via de bestaande wijk Schepenwijk II wordt tevens de calamiteitenontsluiting.
De wijk wordt ontwikkeld samen met:
      De Provincie (o.a. adviesorganen ARO en PARK);
      Met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK);
      Omwonende en toekomstige bewoners en middels transparante en tijdige communicatie. Deze moet
        zijn basis krijgen in een nog op te stellen communicatieplan.
      Met mede grondeigenaren Zeeman Real Estate en BPD Ontwikkeling.
Exploitatie en samenwerking:
      Een kostenneutrale grondexploitatie.
      In 1e instantie verkoop van de gemeentelijke gronden aan de aangrenzende grondeigenaren tegen
        tenminste minimaal kostprijs.
             o   In 2e instantie is het mogelijk om de gronden te verkopen via een aanbestedings-
                 /verkoopprocedure tegen tenminste minimaal kostprijs.
       Als dat ook niet lukt dan komen we bij uw raad terug.
                                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>H1 Inleiding en leeswijzer
H1.1                Aanleiding
De kern Medemblik groeit de komende jaren door. De gemeente Medemblik heeft een woningbouwopgave
van de provincie meegekregen voor 1700 woningen tot 2030. Deze woningen zijn geprogrammeerd op
verschillende locaties.
In het Programma wonen staat aangegeven dat 70% van de woningen in de grote kernen wordt gebouwd. De
kern Medemblik is 1 van de 4 grote kernen. Zowel in de Structuurvisie als in het Programma wonen staat de
ontwikkeling Weeshuisgronden/Schepenwijk III als volgende ontwikkellocatie in de kern Medemblik genoemd.
In het Programma wonen staan de Weeshuisgronden gefaseerd geprogrammeerd vanaf 2021. In de
structuurvisie staan de gronden benoemd om na 2018 te ontwikkelen.
In het Programma wonen staat aangegeven dat eerst het DEK-terrein wordt ontwikkeld en daarna de
Weeshuisgronden. De woningbouwlocatie DEK is inmiddels in ontwikkeling. Om vanaf 2021 de
Weeshuisgronden te ontwikkelen is het nodig een project te starten en daarbij kaders mee te geven.
Voor de locatie Weeshuisgronden/Schepenwijk III zijn verder nog geen nadere kaders gesteld. Om het project
te starten is het nodig vooraf kaders te stellen, zodat voor iedereen duidelijk is wat voor woonwijk toegevoegd
wordt aan de kern Medemblik. Dit document is de kaderstellende notitie met uitgangspunten voor de
nieuwbouwwijk.
H1.2                Plangebied
De locatie van de Weeshuisgronden/Schepenwijk III ligt in het zuidwestelijke kwadrant van de kern
Medemblik, direct ten zuiden van de uitbreidingswijk Schepenwijk II. De locatie wordt in het noorden begrensd
door Schepenwijk II, in het zuiden door de Brakeweg en in het westen door de Bolzijl en Markerwaardweg
N240. De totale oppervlakte van de ontwikkellocatie is circa 10 ha. De gemeente is eigenaar van 4,5 ha en
Zeeman Real Estate en BPD Ontwikkeling (2 ontwikkelaars die samenwerken) zijn eigenaar van de andere
5,5 ha. De gronden tussen de ontwikkellocatie en de Markerwaardweg zijn ook in eigendom bij de
ontwikkelaars.
Figuur 1 & 2. Afbeelding huidige locatie van Weeshuisgronden/Schepenwijk III
                                                                                                              4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Het plangebied is gelegen in het vigerend
bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente
Medemblik welke is vastgesteld op 22-02-2018.
De bestemming van de locatie Weeshuisgronden/
Schepenwijk III is “Agrarisch” met een dubbelbestemming
“Archeologie”.
Om de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk mogelijk te
maken is het nodig om het bestemmingsplan te wijzigen.
                                                            Figuur 3. Geldende bestemmingen
                                                          locatie Weeshuisgronden/Schepenwijk III
H1.3              Afstemming met stakeholders
De ligging en bestemming van het gebied vragen afstemming met verschillende stakeholders.
      Het projectgebied ligt niet binnen stedelijk gebied. Daardoor is afstemming en goedkeuring van de
        Provincie nodig;
      Er liggen verschillende waterpeilgebieden in het gebied. Afstemming en evt. procedures zijn
        noodzakelijk samen met het Hoogheemraadschap;
      Het gebied is in eigendom verdeeld. Afstemming met andere grondeigenaren is noodzakelijk voor een
        integraal plan;
      Het nieuw te ontwikkelen gebied ligt direct aan de bestaande kern. Daarom is communicatie en
        participatie met de omwonenden vanzelfsprekend;
      Doordat de ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie niet in het bestemmingsplan past is het
        nodig dat de gemeenteraad kaders stelt voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling.
H1.4              Leeswijzer
Dit document is de kaderstellende notitie met uitgangspunten voor de nieuwbouwwijk. De notitie bevat:
      Een kansrijk woningbouwprogramma (waarom bouwen we deze woningen daar);
      De ambitie voor de wijk (wat voor wijk komt er);
      Hoe gaan we deze wijk tot ontwikkeling brengen (Hoe gaan we samenwerken en hoe gaan we dit
        betalen).
        Figuur 4. Ontwikkelingsdriehoek
                                                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>H2 Woningbouwprogramma voor de nieuwe wijk
Het ontwikkelgebied ligt buiten het bestaand stedelijk gebied. Om te onderbouwen of het wenselijk is op deze
locatie te bouwen is het nodig aan te sluiten op het beleid van de Provincie en de regio. Daarbij is afstemming
nodig en is het nodig om afspraken te maken. In dit hoofdstuk gaan we in op de verschillende
beleidsuitgangspunten en het overleg met de regio West-Friesland en de Provincie. Uitkomst is een kansrijk
woningbouwprogramma voor deze wijk waar zowel de Provincie als de regio achter staan.
H2.1            Het beleid van de Provincie Noord-Holland
De Provincie is het orgaan dat voorschrijft hoeveel woningen de gemeente mag maken en waar deze
gebouwd mogen worden. De provincie heeft de gemeente Medemblik op dit moment de opgave meegegeven
om 1700 woningen te bouwen tot 2030. Van deze woningen zijn er inmiddels circa 1200 woningen in
voorbereiding, in uitvoering of opgeleverd. De Provincie schrijft in haar beleid voor dat woning met name in de
grote kernen gebouwd moeten worden en binnen bestaand stedelijk gebied. Gelukkig is er ook oog voor
specifieke regio’s waar de cohesie hoog is en verenigingsleven bruisend. Er is daarom ruimte voor maatwerk
en regionale afstemming. Hieronder een stukje uit de omgevingsvisie NH 2050 van de Provincie Noord
Hollland:
H2.1.1          Omgevingsvisie NH2050
Balans tussen economische groei en leefbaarheid Verstedelijking
De woningbehoefte voor NHZ en NHN neemt in de toekomst nog steeds toe. De prognoses laten ook in lage
scenario’s nog groei zien in de MRA (Metropool Regio Amsterdam). Ook in Noord-Holland Noord is er een
groei vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde, waarbij een deel van Noord-Holland Noord
langzamerhand meer in beeld komt bij woningzoekenden in het zuidelijk deel van de provincie. Migratie,
vooral van expats, heeft in toenemende mate invloed op de woningbehoefte.
Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de
rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele
cijfers. Uitgangspunt bij dit principe is dat ontwikkelingen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps
plaatsvinden. Dit geldt voor alle kernen. De omvang waarin dit gebeurt wordt ingegeven door de vraag die er
op dat moment is (meest actuele bevolkingsprognoses). Deze wordt afgelezen aan de hand van
demografische ontwikkelingen (afspraken over uitleglocatiesworden aan de actuele prognoses aangepast),
periodieke monitors over woonwensen en woonbehoefte-onderzoeken. Deze ontwikkelingen en daaruit
voortvloeiende afspraken worden regionaal ingevuld met ruimte voor maatwerk en herijking. De omvang en
verschijningsvorm is passend bij de kernen.
Dorpskernen zorgen voor behoud van voorzieningen in het landelijk gebied. Bij de dorpskernen lopen de
functies en karakters van de vele kernen ver uiteen. Er worden in regionaal verband keuzes gemaakt over
welke dorpskernen als voorzieningencentra (blijven) fungeren. Dit kan bijdragen aan het behoud van
voorzieningen en de leefbaarheid in deze gebieden. Er is daarnaast een zeer divers beeld van de sociale
cohesie (denk hierbij aan bijvoorbeeld een bruisend verenigingsleven) en ontwikkelkracht per kern. Dit vraagt
daarom ook om maatwerk, in samenspraak met de lokale bevolking en ondernemers. Daar waar de
kleinschalige en lokale vraag helder is (kwalitatief en kwantitatief regionaal onderbouwd) is het aan de regio
om maatwerk te leveren met oog voor onder andere de natuur, agrisector, duurzaamheid en milieu. Kritische
succesfactoren: regionale samenwerking, maatwerk per regio, betrekken van de bevolking/gemeenschappen,
aanpasbaarheid van bestaande woningvoorraad op feitelijke bevolkingssamenstelling en behoefte.
Bron: https://www.noord-holland.nl/Onderwerpen/Ruimtelijke_inrichting/Projecten/Omgevingsvisie
H2.1.2          Coalitieakkoord Provincie Noord Holland
Afgelopen jaar is ook het coalitieakkoord van de provincie gepresenteerd. Daarin geeft de Provincie aan dat
zij gaan voor versnelling van de woningbouw en vragen zij aandacht voor duurzaamheid. Hieronder een klein
stukje over woningbouw uit het coalitieakkoord:
                                                                                                              6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>De vraag naar betaalbare woningen in onze provincie is groot en neemt nog steeds toe. Wij vinden het
belangrijk om in deze behoefte te voorzien en de woningbouwproductie te versnellen. Tegelijk willen wij de
transitie maken naar een volledig klimaatneutrale en circulaire bouw. Een goede ruimtelijke inpassing van
woningbouwprojecten is daarbij belangrijk.
Buiten de MRA willen we woonakkoorden sluiten met gemeenten en stakeholders om de lokale behoefte aan
woningen in beeld te brengen en knelpunten op te lossen. In deze woonakkoorden maken we afspraken om
de volledige nieuwbouwopgave klimaatneutraal en circulair te realiseren. Deze wens mag er echter niet toe
leiden dat de realisatie van sociale huurwoningen wordt belemmerd. We sluiten deze woonakkoorden als uit
onderzoek blijkt dat er aantoonbaar behoefte is aan nieuwbouwwoningen voor lokale of economisch
gebonden woningzoekenden. Als deze vraag niet binnen de kernen kan worden gerealiseerd, bieden wij
ruimte voor kleinschalige woningbouw in het landelijk gebied, aan de randen van de kern. Voorwaarde is dat
woningen volledig klimaatneutraal en circulair gebouwd en landschappelijk goed ingepast worden. De
Adviescommissie Ruimtelijke Ordening (ARO) en Provinciaal adviseur ruimtelijke kwaliteit (PARK) adviseren
vroeg in het proces over de ruimtelijke kwaliteit. We wijzigen de samenstelling van de ARO om beter recht te
doen aan de integraliteit van onze Omgevingsvisie.
Bron:https://www.noord-
holland.nl/Actueel/Archief/2019/Juni_2019/Coalitie_Noord_Holland_Duurzaam_doorpakken
De ontwikkellocatie Weeshuisgronden/Schepenwijk III wordt onderdeel van de kern Medemblik. De kern
Medemblik is in 1 van de 4 grote kernen van de gemeente Medemblik. Dit zorgt voor ondersteuning van de
centrale voorzieningen in deze kern. Binnen het woningcontingent van 1700 woningen tot 2030 is nog ruimte
voor nieuwbouw. Aandachtspunt is dat het gebied buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Uit bovenstaande
stukken van de provincie blijkt dat:
     Er vraag moet zijn naar woningbouw;
     De woningen goed ingepast moeten worden in het landschap;
     Dat er aandacht moet zijn voor duurzaamheid.
Om te onderbouwen of er vraag is naar woningbouw en welke vraag er actueel is voor de korte en lange
termijn is er onderzoek gedaan. Op basis van het onderzoek is er overleg geweest met de Provincie en de
Regio.
H2.2            Woningbouwbehoefte
H2.2.1          Onderzoek woningbouwbehoefte:
Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor woningbouw aan de
zuidwestkant van de kern Medemblik. Uit het onderzoek blijkt dat de locatie een aantrekkelijke plek is om te
wonen. De locatie is goed bereikbaar, de ruimte en de nabijheid van de voorzieningen en de mogelijkheden
voor een waterrijk woonmilieu spreken verschillende doelgroepen aan. In de nieuwe wijk kan men rustig en
comfortabel wonen in een mooie, groene en waterrijke omgeving. Dichtbij het centrum van Medemblik en in
de nabijheid van de grotere plaatsen zoals Hoorn en Enkhuizen.
De toekomstige wijk lijkt het meest in trek bij (aankomende) gezinnen. Er liggen ook kansen voor dorps-
gebonden starters. Doordat de locatie niet op loopafstand ligt van de voorzieningen leent de locatie zich
minder voor 75-plussers.
                                                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Op basis van: karakteristiek van de locatie, ambities en beleid, woningmarkt, aantrekkingskracht van de
nieuwe woonwijk voor verschillende doelgroepen en concurrentiekracht van de nieuwe woonwijk is er een
kansrijk programma denkbaar op deze locatie, te weten:
                                          AANDEEL VAN
      TYPE              EIGENDOM                                    GBO          KAVEL         DOELGROEP
                                          PROGRAMMA
Rijwoningen/
                     Koop                   40 - 50%            65 – 140                    Starters / Gezinnen /
Beneden
                     Sociale huur                                     m²                    55+
bovenwoningen
                                            25 – 35%           140 – 165
Tweekappers          Koop                                                                   Gezinnen / 55+
                                                                      m²
                                            15 – 25%           165 – 200
Vrijstaand           Koop                                                                   Gezinnen / 55+
                                                                      m²
                                                                               200 – 600    Starters / Gezinnen /
Kavels               Koop                   Circa 5 %
                                                                                   m²       55+
Tabel 2. Rapport Kansrijke woningbouwprogrammering Schepenwijk III
Het woningbouwprogramma levert een belangrijke bijdrage aan de vernieuwing en verjonging van de
woningvoorraad in kern Medemblik. Ook maakt het doorstroming binnen de kern en de gemeente mogelijk.
Het rapport dat Bureau Stedelijke Planning heeft gemaakt is terug te vinden in Bijlage a: Kansrijke
woningbouwprogramma Schepenwijk III, Medemblik.
Het woningbouwprogramma is ook door mede-grondeigenaren Zeeman Real Estate en BPD Ontwikkeling
bekeken. Zij geven aan dat er vrij veel vrijstaande woningen in het rapport staan benoemd. In de uitwerking
moet blijken of er voldoende vraag naar deze categorie is of dat beter iets meer 2 onder 1 kap woningen
geprogrammeerd kunnen worden.
H2.2.2             Sociale huur
Naast het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning is er ook gekeken naar de vraag naar sociale
huurwoningen. Uit het Programma wonen (gemeentelijk beleid) blijkt dat er voor de hele gemeente een
opgave ligt voor 200 sociale huurwoningen (tot 2030). Door circa 50 van de woningen in de nieuwbouwwijk te
programmeren wordt bijgedragen aan de vraag. Dit is 25% van het totaal aantal woningen in de wijk. Met
woningcorporatie de Woonschakel is overleg geweest welke type huurwoning in deze nieuwe wijk past. De
Woonschakel ziet vraag naar kleine rijwoningen en beneden bovenwoningen. In de wijk is er daarmee
aandacht voor de lagere inkomens.
De resultaten uit het            woningbehoefteonderzoek           zijn  gebruikt  voor  het  maken     van  regionale
afspraken/afstemming.
                                                                                                                     8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>H2.3            Regionaal beleid en afstemming:
Binnen de regio West Friesland zijn afspraken gemaakt om de woningbouwprojecten met elkaar af te
stemmen, zodat er een leefbaar West-Friesland ontstaat voor de eigen bewoners en nieuwe bewoners.
Hieronder een klein stukje over de ambitie op het gebied van wonen in West Friesland en de onderbouwing
van de woningbouwplannen.
De ambitie van West-Friesland op het onderwerp wonen is:
Wonen en leefbaarheid: West-Friesland wil een leefbare, gezonde en vitale regio zijn. Dit houdt in dat we een
betaalbaar en aantrekkelijk woningaanbod hebben voor iedere doelgroep, zodat zowel onze eigen inwoners
graag in West-Friesland blijven wonen en dat onze toekomstige inwoners graag naar West-Friesland komen.
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in zowel nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad. Een goede
bereikbaarheid en voldoende bereikbare voorzieningen zijn van belang om een leefbare en vitale regio te zijn,
met sterke kernen. Hiermee voorzien we in de woningbehoefte van onze eigen inwoners en zijn we
aantrekkelijk voor woningzoekenden van buiten de regio.
Bron: Pact van West Friesland 7.1: Zeven gemeentes, één geluid.
Op basis van het rapport Kansrijke woningbouwprogrammering Schepenwijk Medemblik is het overleg met de
Regio West Friesland opgestart. Regionaal zijn er afspraken gemaakt over de afstemming van de
woningbouwplannen en duurzaamheidsambities. Afspraken hierover zijn vastgelegd in de woonvisie West
Friesland 2017 en het Pact van West Friesland 7.1: Zeven gemeentes, één geluid.
Het kansrijke woningbouwprogramma is vertaald in het regionaal sjabloon. Aandachtspunten vanuit de regio
zijn hiernaast weergegeven.
De regio heeft ermee ingestemd dat er circa 200 woningen worden toegevoegd aan de kern Medemblik
overeenkomstig het onderzoek van het Bureau Stedelijke Planning (BSP).
Met de Provincie heeft ambtelijk vooroverleg
plaatsgevonden. De Provincie heeft aangegeven
blij te zijn met de regionale overeenstemming
over de bouw van circa 200 woningen. Wel
hebben zij aangeven dat het behoud van
kwaliteit van het landschap en de kwalitatieve
inpassing aandacht behoeven. Om dit te kunnen
bewaken vanuit de Provincie heeft de Provincie
een tweetal toetsingsorganen, te weten de
Adviescommissie Ruimtelijke Ordening (ARO) en
Provinciaal adviseur ruimtelijke kwaliteit (PARK).
                                                   Figuur 5.Vertaling woningbouwprogramma in regionaal sjabloon
Het voorleggen van de plannen aan de ARO en PARK kan op het moment dat er een stedenbouwkundig
schetsontwerp ligt. Dit schetsontwerp is de volgende stap in de uitwerking van het plan. De in het volgende
hoofdstuk beschreven stedenbouwkundige bouwstenen vormen hier de basis voor.
Naast het aantal woningen, de locatie, en de inpassing in de omgeving vraagt de Provincie ook aandacht voor
duurzaamheid.
                                                                                                                9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>H2.4              Duurzaamheid
Als regio West-Friesland hebben we de ambitie in 2040 energieneutraal te zijn en in 2050 klimaat adaptief en
water robuust. Naast dat dit de regionale ambitie is dit ook de gemeentelijke ambitie. De nieuwe woonwijk in
de kern Medemblik zal niet voor 2020 af zijn. Door ons voor te bereiden op de lange termijnvisie uit het
programma Duurzaamheid maakt de wijk toekomstbestendig. De ambities uit het programma duurzaamheid
zijn doorvertaald in de volgende pijlers; elektriciteit, warmte, grondstoffen, groen en water, mobiliteit. Deze
ambitie is ook doorvertaald in de nieuwbouwwijk.
 Programma duurzaamheid                    Weeshuisgronden/Schepenwijk III
 Elektriciteit
 In 2040 wekken we 100% van het            Weeshuisgronden/Schepenwijk III:
 elektriciteitsverbruik in de gemeente     Een bijna energie neutrale woonwijk. Dit geldt dus voor de te
 duurzaam op.                              realiseren woningen als ook voor het elektra dat voor de
                                           openbare ruimte wordt gebruikt. Zuinig elektraverbruik en
                                           duurzame opwek.
 Warmte
 In 2050 zijn alle woningen gasloos.       Weeshuisgronden/Schepenwijk III:
 Nieuwe woonwijken ontwikkelen we          Weeshuisgronden/Schepenwijk III realiseren we aardgasloos. In
 gasloos.                                  dat kader is aansluiting op het warmtenet een van de
                                           mogelijkheden die wordt onderzocht
                                           voor de verduurzaming van deze wijk.
 Grondstoffen
 We kopen 100% circulair in.               GWW-investeringen besteden we waar mogelijk circulair aan
                                           gebruikmakend van de hiervoor opgestelde richtlijnen. Daarbij
                                           willen we de CO2 afdruk zo laag mogelijk houden.
 Water en groen
 In 2030 kunnen onze gebieden grotere      Weeshuisgronden/Schepenwijk III:
 hoeveelheden regenwater opvangen.         We passen watercompensatie toe conform de richtlijnen van het
                                           HHNK (ten opzichte van het realiseren van verhardingen).
                                           We richten de woonwijk klimaatadaptief in (opvangen
                                           regenwater en voorkomen van hittestress).
 We stimuleren de biodiversiteit, we       We vergroten de biodiversiteit ten opzichte van de huidige
 vinden belangrijk dat deze toeneemt.      situatie en realiseren ecologische verbindingen met aanpalende
                                           gebieden.
 Mobiliteit
 We faciliteren en stimuleren              We anticiperen op het feit dat inwoners op termijn gebruik
 emissieloos vervoer in onze gemeente.     maken van elektrisch vervoer. Bij de aanleg van de
                                           infrastructuur houden we hier rekening mee. Vanuit de woonwijk
                                           zijn centrumvoorzieningen goed met de fiets bereikbaar.
 Jongeren op gezond gewicht
 We zijn een JOGG-gemeente                 We houden bij de inrichting van de wijk rekening met ruimte voor
                                           bewegen en avontuurlijk en veilig buitenspelen.
Tabel 3. Duurzaamheidsambities
Deze ambities geven invulling aan de wens vanuit de Provincie en de gemeente om duurzame
toekomstgerichte gebiedsontwikkeling uit te voeren.
                                                                                                             10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>H2.5               Samenvatting van dit hoofdstuk:
Uit dit hoofdstuk komen een aantal uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van de wijk, te weten:
           Een nieuwe woonwijk met circa 200 woningen;
           Programmatische invulling met de volgende woningbouwverdeling:
                                           AANDEEL VAN
        TYPE             EIGENDOM                                   GBO     KAVEL       DOELGROEP
                                           PROGRAMMA
 Rijwoningen/
                        Koop                 40 - 50%             65 – 140           Starters / Gezinnen /
 Beneden-
                        Sociale huur                                 m²              55+
 bovenwoningen
                                             25 – 35%           140 – 165
 Tweekappers                                                                         Gezinnen / 55+
                        Koop                                         m²
                        Koop                 15 – 25%           165 – 200
 Vrijstaand                                                                          Gezinnen / 55+
                                                                     m²
                                                                           200 – 600 Starters / Gezinnen /
 Kavels                 Koop                 Circa 5 %
                                                                              m²     55+
Tabel 4. Rapport Kansrijke woningbouwprogrammering Schepenwijk III
         Circa 25% sociale huur;
         Betrekken van de provinciale commissies PARK en/of ARO om de kwaliteit en inpassing te
          waarborgen;
         Voorbereid zijn op een klimaat neutrale gemeente;
                                                                                                           11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>H3 Inpassing van het gebied:
Om te komen tot bouwstenen voor de nieuw te ontwikkelen wijk is gekeken naar de structuren en
ontwikkelingen in het gebied (Aro stuk provincie), naar geschiedenis van het gebied (archeologische dienst
West Friesland), en de ligging van het bestaande gebied. Deze onderzoeken zijn meegegeven aan
stedenbouwkundig bureau Vollmer & Partners. Zij hebben vanuit deze stukken stedenbouwkundige
bouwstenen beschreven in het boekje Stedenbouwkundige structuur Schepenwijk III. Dit boekje is terug te
vinden in bijlage b.
H3.1              Leidraad Landschap & Cultuurhistorie
De Provincie heeft een leidraad geschreven over het landschap en cultuurhistorie per regio. Noord-Holland is
onderverdeeld in 20 gebieden, de zogenaamde ensembles, en 10 provinciale structuren, zoals de Westfriese
Omringdijk, de Stelling van Amsterdam en (agrarische) erven. Elk ensemble en elke structuur biedt een
beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, van de dynamiek en van de belangrijkste drie kernwaarden:
landschappelijke karakteristiek, openheid en ruimtebeleving, en ruimtelijke dragers.
Bij het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied moet rekening worden
gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes die staan beschreven bij de afzonderlijke ensembles en
structuren. De kern Medemblik is terug te vinden in het document West Friesland oost
(https://leidraadlc.noord-holland.nl/ensembles/west-friesland-oost/). In de leidraad staan de volgende
aandachtspunten die belangrijk zijn voor de stedenbouwkundige bouwstenen/structuren voor de
nieuwbouwwijk:
Het plangebied ligt in het Zeekleilandschap. Daarvoor zijn specifieke kwaliteiten te benoemen die bij de
planontwikkeling worden geborgd. Aanknopingspunten in het landschap zijn:
      Polder de Brake;
      Stolp;
      De Brakeweg en de lintbebouwing;
      de Braak/ Twiskerdijk.
Een       aantal    zaken     komen       duidelijk      naar      voren        in  de Leidraad Landschap  &
Cultuurhistorie (Provincie Noord-Holland, 2018):
      De linten zijn bepalend, met de wegen als structuurdragers;
      Stolpboerderijen zijn beeldbepalend;
      (Historische) molens met hun molenbiotopen zijn beeldbepalend;
      De erven hebben een typerende opbouw;
      Openheid en doorzicht is een onderdeel van de kwaliteit van het landschap;
      Kenmerkend zijn de waterelementen zoals boezemsloten, poldersloten, al dan niet begeleid door
          streekeigen beplanting.
In de stedenbouwkundige opzet is op deze elementen voortgebouwd.
H3.2              Historie van het gebied:
De archeologische dienst West-Friesland heeft op basis van historische kennis een QuickScan uitgevoerd
voor de ontwikkellocatie. De archeologische Quickscan is terug te vinden in de bijlage c.
In de QuickScan is onder andere het volgende te lezen over de historie
van het gebied: Het plangebied wordt aan de noordkant begrensd door
de Twiskerdijksloot, een middeleeuwse ontginningssloot van
cultuurhistorische waarde. Een groot gedeelte van de oostkant van het
plangebied wordt begrensd door een sloot die onderdeel uitmaakt van
een ringsloot van cultuurhistorische waarde. Deze ringsloot begrenst
polders De Braeck, De Poel en De Wijmers, zie figuur 6.
                                  Figuur 6. Plangebied (rood kader) (collectie WFA)
                                                                                                          12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Op 3 juni 1630 werd door de Staten van Holland en West-Friesland de vergunning verleend voor het bedijken
van “de Brake, Poel en Wymers”. Waarschijnlijk zijn de werkzaamheden kort daarna uitgevoerd. Op een kaart
van West-Friesland uit ca 1530 is het meer dat later de polders zou vormen nog zichtbaar . Op de kaart uit
1732 is de situatie na de inpoldering zichtbaar. Het plangebied ligt in het noordoostelijke gedeelte van de
droogmakerij de Braeck. Dwars door het plangebied
loopt, parallel aan de ringsloot, de dijk die de grens
van polder de Braeck vormt. Op de kadastrale
minuutkaart uit 1825 is de situatie nog nagenoeg
onveranderd (figuur 6). Duidelijk zichtbaar is de dijk
met daarop een (voet)pad. Tijdens de ruilverkaveling in
de 20ste eeuw is de oorspronkelijke verkaveling binnen
het plangebied veranderd, waardoor de ringsloot geen
cirkel meer vormt.
Figuur 7. Plangebied (zwarte stippellijn) op de      kadastrale
minuutkaart uit 1825 (beeldbank.cultureelerfgoed.nl)
Uit de archeologische QuickScan komt naar voren dat in het gebied een hoge verwachting geldt voor
archeologische vondsten en sporen uit de Bronstijd (1500-900 voor Chr.). In de vorige wijk (Schepenwijk II) is
een opgraving uitgevoerd. Op basis van deze informatie zijn er in november 2019 proefsleuven gegraven door
een archeologisch bedrijf om te kijken of deze archeologische resten aanwezig zijn. Op basis van de
uitkomsten van het proefsleuvenonderzoek wordt vervolgens bepaald hoe om te gaan met de archeologische
waarden in relatie tot de bouwontwikkelingen. De archeologische dienst West-Friesland begeleidt dit proces.
H3.3                Vaarroutenetwerk
Vanuit de historie is er veel water in het gebied aanwezig. De afgelopen jaren is er geïnvesteerd in het
verbinden van verschillende vaarroutes. In totaal heeft de gemeente Medemblik op dit moment 82 km aan
officiële vaarroutes. De ontwikkellocatie ligt direct aan het netwerk. Indien de locatie wordt aangesloten op dit
vaarnetwerk, dan is het mogelijk om gebruik te maken van dit netwerk. Het is zelfs mogelijk om, via
Wervershoof, naar Enkhuizen te varen.
Overigens wordt wonen aan water maatschappelijk gezien een steeds belangrijker trend. Een wijk die aansluit
op het vaarwaternetwerk versterkt de recreatieve waarde van de gemeente en draagt bij aan een betere
leefbaarheid. Bovendien zijn woningen aan het water meer gewild bij huizenkopers dan huizen die op enige
afstand van het water staan.
H3.4                Ontsluiting
Naast dat de wijk ruimtelijk goed wordt ingepast is ook onderzoek gedaan naar de ontsluitingsstructuur van de
wijk. Zowel voor gemotoriseerd als langzaam verkeer. Ook deze ontsluitingen moeten ingepast worden in het
landschap.
De nieuwe wijk kan op verschillende manieren worden ontsloten. Voor het langzaam verkeer liggen er kansen
aan te takken op de bestaande stad. Dit stimuleert het gebruik van duurzame vervoersmiddelen richting de
voorzieningen in de stad, zoals de (elektrische) fiets, bakfiets en (elektrische) brommer. Voor het
gemotoriseerde verkeer zijn verschillende ontsluitingsvarianten onderzocht, te weten:
      Via de bestaande wijk Schepenwijk II;
      Via de Voorhamer;
      Via het Schootsvel;
      Via de bestaande parallelweg Bolzijl langs de Markerwaardweg N240.
De ontsluitingsmogelijkheden zijn door verkeerskundig bureau Goudappel Coffeng bekeken. Het rapport
verkeersafwikkeling Schepenwijk III d.d. 7 november 2019 is terug te vinden in bijlage d. Alle vier de varianten
                                                                                                              13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>zijn op doorstroming beoordeeld. Vanuit verkeer, stedenbouw, uitvoering en financiën gezien heeft de variant
via de bestaande parallelweg Bolzijl langs de N240 de voorkeur voor gemotoriseerd verkeer. Voor de aanleg
is toestemming van het HHNK nodig (beheerder van de weg). Voor het langzaam verkeer is het mogelijk via
de bestaande wijk Schepenwijk II de wijk en via de Brakeweg te ontsluiten. De fietsontsluiting via de
bestaande wijk wordt tevens de calamiteiten ontsluiting. Dit zal met de hulpdiensten en externe
veiligheidsregio worden afgestemd.
Mocht het niet mogelijk zijn de Bolzijl opnieuw in te richten dan is het alternatief een ontsluiting via de
Schootsvel. De gronden komen in eigendom nadat het bedrijventerrein is aangelegd.
H3.5             Bouwstenen voor inpassing van de nieuwe wijk
De bouwstenen voor de wijk en de daarbij behorende structuren en referentiebeelden zijn verwoord in het
boekwerk Stedenbouwkundige structuren Schepenwijk III. Dit boekwerk is terug te vinden in bijlage b. Op
basis van de ligging, de historie van het gebied en de cultuurhistorie wordt de nieuwe wijk een wijk met:
      Een waterrijk woonmilieu;
      Heerlijk gelegen in de polder;
      Natuur inclusief;
      Vanzelfsprekend duurzaam;
      Een fijne plek om te wonen.
De nieuwbouwwijk wordt goed ingepast in en verbonden met het landschap en de bestaande kern:
      Het ligt op afstand van de provinciale weg;
      Vanuit de polder gezien (westzijde) wordt de wijk omzoomd met een stevige afwisselende
         groen/blauwe rand;
      Vanuit de bestaande stadsrand gezien en vanaf het water (noordzijde) wordt de wijk eveneens
         omzoomd met een brede overgangszone tussen water en land. Natuurlijke oeverbegroeiing zorgen
         hier voor een goede inpassing;
      Ten opzichte van de Brakeweg ligt de woonwijk op afstand en wordt omzoomd door een dijk of is
         verbonden met de Brakeweg door een nieuw erf. Het erf wordt gekenmerkt door een robuuste
         groen/blauwe rand (sloot en beplanting) en bebouwing daarbinnen die een voorkant heeft naar de
         Brakeweg;
      Voor de bebouwing aan de westrand wordt uitgegaan van een zachte overgang naar het landschap
         (door bijvoorbeeld variatie in situering en bouwvorm en/of een lage gootlijn);
      Aan de overige randen aan de zuid- en oostkant bestaat bebouwing uit één of twee bouwlagen al dan
         niet met kap. In het interne gebied zijn hogere accenten mogelijk tot maximaal vier bouwlagen;
      In de wijk wordt gezorgd voor zichtlijnen naar karakteristieke elementen zoals het water, een boerderij
         en een molen;
      Elke openbare ruimte geeft zicht op openbaar groen en/of openbaar water.
H3.6             Uitwerking
Duurzaam Veilig. Voor de gehele wijk geldt een 30 km/uur zone regime. Voor deze wijk zal de raad een
besluit nemen voor het verplaatsen van de huidige bebouwde kom grens. In de verdere uitwerking wordt er
gekeken naar de verschillende vastgestelde beleidsstukken zoals de LIOR, de nota parkeernormen, enz.
Parkeren is altijd een belangrijk aandachtspunt bij gebiedsontwikkeling. Hieronder de toelichting vanuit de
nota parkeernormen en het parapluplan parkeren.
H3.6.1           Parkeernormen nota
De parkeernormen zijn vastgelegd in de Nota Parkeernormen bij besluit van de gemeenteraad van 6 maart
2014, nadien gewijzigd bij besluit van de raad van 1 november 2018. In deze nota staat per woningtype
aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn om te voorzien in de parkeerbehoefte.
                                                                                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Woningbouw met parkeren is onderdeel van de gebiedsontwikkeling. De normen uit de nota worden
toegepast en zijn daardoor uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling. Ook wordt er gekeken naar zoveel
mogelijk dubbelgebruik.
Parkeernormen auto
                                           Binnenstad         Overig    Buiten
Functietype                                                                         Bezoek       Eenheid
                                           Medemblik          kernen    gebied
                                             Exclusief       Exclusief Exclusief
Wonen
                                              bezoek          bezoek    bezoek
Koop, vrijstaand, 2 onder één kap                1,5            2,0       2,1          0,3        Woning
Koop, tussen- en hoek                            1,2            1.7       1,7          0,3        Woning
Koop, etage, duur                                1,3            1,8       1,8          0,3        Woning
Koop, etage, midden/goedkoop                     1,1            1,6       1,6          0,3        Woning
Huurhuis, vrije sector                           1.2            1,7       1,7          0,3        Woning
Sociale huurwoning                               1,0            1,3       1,3          0,3        Woning
Huur, etage, duur                                1,1            1,6       1,6          0,3        Woning
Huur, etage, midden/goedkoop                     0,8            1,1       1,1          0,3        Woning
Serviceflat, aanleunwoning                       0,7            0,9       0,9          0,3        Woning
Kamerverhuur (niet-studenten)                    0,3            0,5       0,5          0,2        Kamer
Huisvesting tijdelijke werknemers                0,4            0,4       0,4          0,1         Bed
Tabel 5. Bron: Medemblik parkeernormennota d.d. 6 maart 2014
In de uitwerking wordt rekening gehouden met bovenstaande normen. Van belang is daarbij dat toepassing
van de Nota Parkeernormen – vanuit stedenbouwkundig oogpunt – formeel-juridisch ook verankerd is in het
bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren Medemblik’ uit 2019, dat alle ruimtelijke plannen voor het gehele
grondgebied van de gemeente beslaat. In de planregels van dat paraplubestemmingsplan is overigens
opgenomen, dat bij een omgevingsvergunning van de normen kan worden afgeweken en kan worden
toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige
afbreuk doet aan de parkeersituatie. Dit biedt bij frictie in de parkeerbalans ruimte voor afwijking, maar houdt
wel de verplichting tot een zorgvuldige afweging en motivering in voor wat betreft een verantwoorde
parkeersituatie.
H3.7               Samenvatting van dit hoofdstuk:
Wat voor wijk wordt de nieuwe woonwijk:
     Een waterrijk woonmilieu;
     Heerlijk gelegen in de polder;
     Natuur inclusief;
     Vanzelfsprekend duurzaam;
     Een fijne plek om te wonen.
De nieuwbouwwijk wordt goed ingepast in en verbonden met het landschap:
     Het ligt op afstand van de provinciale weg N240;
     Vanuit de polder gezien (westzijde) wordt de wijk omzoomd met een stevige afwisselende
          groen/blauwe rand;
     Vanuit de bestaande stadsrand gezien en vanaf het water (noordzijde) wordt de wijk eveneens
          omzoomd met een brede overgangszone tussen water en land. Natuurlijke oeverbegroeiing zorgen
          hier voor een goede inpassing;
     Ten opzichte van de Brakeweg ligt de woonwijk op afstand en wordt omzoomd door een dijk of is
          verbonden met de Brakeweg door een nieuw erf. Het erf wordt gekenmerkt door een robuuste
          groen/blauwe rand (sloot en beplanting) en bebouwing daarbinnen die een voorkant heeft naar de
          Brakeweg;
                                                                                                              15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>        Voor de bebouwing aan de westrand wordt uitgegaan van een zachte overgang naar het landschap
         (door bijvoorbeeld variatie in situering en bouwvorm en/of een lage gootlijn).
        Aan de overige randen aan de zuid- en oostkant bestaat bebouwing uit één of twee bouwlagen al dan
         niet met kap. In het interne gebied zijn hogere accenten mogelijk tot maximaal vier bouwlagen;
        In de wijk wordt gezorgd voor zichtlijnen naar karakteristieke elementen zoals het water, een boerderij
         en een molen;
        Elke openbare ruimte geeft zicht op openbaar groen en/of openbaar water;
Ontsluiting:
    Een ontsluiting via de parallelweg Bolzijl voor gemotoriseerd verkeer.
              o In de 2e instantie de route via het Schootsvel voor gemotoriseerd verkeer uit te werken.
    Een ontsluiting via de bestaande wijk Schepenwijk II en de Brakeweg voor langzaam verkeer. De
         ontsluiting via de bestaande wijk Schepenwijk II wordt tevens de calamiteiten ontsluiting.
Samen:
    Met de Provinciale adviesorganen ARO en PARK.
    Met het HHNK.
    Grondeigenaren: BPD Ontwikkeling en Zeeman Real Estate.
                                                                                                             16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>H4 Samenwerking en Ontwikkeling:
Een wijk ontwikkel je als overheid nooit alleen. Daarvoor is het nodig samen te werken met marktpartijen
zoals een ontwikkelaar en/of aannemer. Maar ook medeoverheden zoals uit vorig hoofdstuk benoemd spelen
een rol. Ook de omwonenden en nieuwe inwoners hebben een rol in de gebiedsontwikkeling. In dit hoofdstuk
staat hoe we om willen gaan met de ontwikkeling van het gebied (samenwerking en financieel) en wie we
daarbij willen betrekken en is er aandacht voor communicatie en participatie.
H4.1               Samenwerking met ontwikkelaar(s):
Op het gebied van gebiedsontwikkeling zijn er meerdere mogelijkheden denkbaar. Om te kunnen kiezen
welke vorm van samenwerking van toepassing is, is het belangrijk locatiespecifieke informatie mee te nemen.
Bij elke vorm van samenwerking is er een andere inspanningsverplichting vanuit de gemeente en eventueel
andere grondeigenaren. In het gemeentelijk grondbeleid is onderstaand stroomschema opgenomen.
Deze kaderstellende notitie gaat over zowel de gronden van de gemeente als van Zeeman Real Estate en
BPD Ontwikkeling. Bij samenwerking treden er synergievoordelen op. Een samenhangende wijk met eén
ontsluiting voor beide locaties, een gezamenlijk bestemmingsplan, en kan het woningbouwprogramma beter
op stedenbouwkundige motieven over beide locatie worden verdeeld dan dat ieder een eigen exploitatie voert.
Figuur 8. Keuze samenwerkingsmodel
Voor wat betreft de keuze voor het samenwerkingsmodel baseren wij ons op onderstaande beslisboom voor
wat betreft het samenwerkingsmodel. Bron: grondbeleid 2014 gemeente Medemblik
Bij de beantwoording van de vraag 1 (Wie heeft de grond) is er dus sprake van gedeeld eigendom. De
volgende vraag is of de gemeente zelfstandig voldoende capaciteit en financiële draagkracht heeft voor dit
project van 200 woningen. Eerlijkheidshalve moet het antwoord op die vraag (grotendeels t.a.v. de capaciteit)
nee zijn.
                                                                                                          17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Dit betekent dat we volgens de beslisboom uitkomen bij een private zelfrealisatie (bij private eigenaren) en bij
een concessiemodel indien de gemeente ook grondeigenaar is. Onderstaand een toelichting op het
concessiemodel.
H4.1.1            Concessiemodel
Bij een concessiemodel verkoopt de gemeente zijn gronden aan de ontwikkelende partij. Bij dit model gelden
de volgende aandachtspunten:
      Er zullen afspraken moeten worden gemaakt over de verkoopprijs van de gronden van de gemeente;
      Gemeente heeft minder regie op de locatie maar ook minder risico;
      Er zullen afspraken moeten worden gemaakt over het kostenverhaal van de kosten die de gemeente
         maakt voor de planontwikkeling en eventuele bovenplanse kosten;
      Het aanbestedingsrecht. Opdrachten voor werken dienen in principe afhankelijk van de
         drempelwaarde te worden aanbesteed door de gemeente en kunnen in die zin niet 1-op-1 worden
         gegund. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk.
Omdat dit model met name in aanmerking komt omdat de gemeentelijke capaciteit niet toereikend is
beschouwen we verder nog een model waarbij vermindering van gemeentelijke capaciteit op het eerste oog
minder kan worden : het Joint Venture model.
H4.1.2            Joint Venture model
Bij het joint venture model zullen beide partijen samen een grondexploitatie voeren waarbij de volgende
aandachtpunten gelden:
      Er moeten afspraken worden gemaakt over de inbrengwaarde van de gronden om de
        boekwaarde af te dekken;
      Over alle aspecten van de grondexploitatie zullen afspraken gemaakt moeten worden;
      Gemeente en BPD Ontwikkeling /Zeeman Real Estate delen gezamenlijk regie en risico;
      Gemeente kan haar eigen bouwclaims verzilveren via een tender/grondverkoop;
      Gemeente en BPD Ontwikkeling/Zeeman Vastgoed zijn samen verantwoordelijk voor de invulling van
         de projectorganisatie.
Voor een nadere afweging beschouwen we de twee overgebleven modellen op de effecten voor tijd
(planning), risico’s, kwaliteit en de gemeentelijke organisatie in de bijlage e.
H4.2              Conclusies en aanbevelingen
Omwille van een keuzemogelijkheid hebben wij ook het Joint venturemodel beschouwd maar gelet op alle
afwegingen stellen wij voor om toch te kiezen voor het concessiemodel omdat:
     De primaire afweging dat ook het capaciteitsvraagstuk in het Joint Venturemodel te groot is;
     Het risico voor de gemeente groter is in het joint venturemodel;
     Het joint venturemodel vertraging in de planning oplevert.;
     Er mogelijk een iets beter financieel resultaat te behalen valt in het joint venturemodel, maar dat dit
      voordeel mogelijk weer teniet gedaan wordt door de onbekendheid van de gemeente met dit model en
      door de grotere tijdsbesteding;
     Het andere voordeel van het joint venturemodel: “meer regie op de kwaliteit” ook aan beperkingen
      onderhevig is.
                                                                                                             18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>H4.3              Concessiemodel in de exploitatie
In het kader van het uitgangspunt van een kostendekkende exploitatie zal de verkoop tenminste dekking
moeten bieden voor:
      De boekwaarde.
      De rente tot de verwachte verkoopdatum.
      Plankosten tot de verwachte verkoopdatum.
      Getroffen voorziening.
Naast het bedrag van de verkoop betaalt de exploitant (ontwikkelende partij) de gemeentelijke plankosten
volgens de plankostenscan en een bijdrage bovenwijkse voorziening ad € 5,- per m² uitgeefbare grond.
Aanbestedingsrecht werken
Bijkomend         aandachtspunt          bij    het      concessiemodel    is    het      aanbestedingsrecht.
Opdrachten voor werken dienen in principe -afhankelijk van de drempelwaarde- te worden
aanbesteed door de gemeente en kunnen in die zin niet 1-op-1 worden gegund.
Hierop is een uitzondering mogelijk indien de gemeente zich bij de voorwaarden beperkt tot de
publiekrechtelijke voorwaarden. In dat geval is er sprake van verkoop van gronden en kan er 1 op1 worden
verkocht. Om een claim vanwege staatssteun te voorkomen dienen de gronden door een onafhankelijk
taxateur te worden getaxeerd. Een vastgesteld bestemmingsplan is hiervoor het uitgangspunt. Dat duurt nog
even. Vandaar dat ons uitgangspunt is dat wij minimaal het door ons verlangde bedrag ontvangen en indien
de taxatie hoger uitwijst het hogere bedrag. Zoals gezegd zijn we op dit moment bezig met een
grondexploitatie die aan het gemeentelijk uitgangspunt van minimaal kostendekkendheid voldoet, zodat de
taxatie t.z.t. redelijkerwijs ook op dit bedrag of hoger kan uitkomen.
De Nepron heeft onlangs de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 uitgebracht. De reiswijzer biedt een
overzicht van alle afwegingen die overheden en marktpartijen moeten maken bij (het komen tot)
samenwerking in gebiedsontwikkeling, van initiatief tot en met realisatie.
https://www.neprom.nl/boeken/detail.aspx?cd=0967724C-8FF9-47DF-8054-88F203AAA26C&ccd=26309392-
55CC-40BA-BB51-E3E4BBB412C6
Resumé: te kiezen voor het concessiemodel met de volgende stappen:
      In 1e instantie verkoop aan de aangrenzende eigenaren (BPD Ontwikkeling en Zeeman Real Estate)
         tegen tenminste minimaal kostprijs.
        In 2e instantie is het mogelijk om de gronden te verkopen via een aanbestedings-/verkoopprocedure
         tegen tenminste minimaal kostprijs.
        Als dat ook niet lukt dan komen we bij uw raad terug.
H4.4              Uitgangspunten over samenwerking & exploitatie:
        In 1e instantie verkoop aan de aangrenzende eigenaren tegen tenminste minimaal kostprijs.
        In 2e instantie is het mogelijk om de gronden te verkopen via een aanbestedings-/verkoopprocedure
         tegen tenminste minimaal kostprijs.
        Als dat ook niet lukt dan komen we bij uw raad terug.
H4.5              Communicatie & participatie:
Bij de ontwikkeling van een gebied, zijn er verschillende stakeholders te onderscheiden. Deze hebben we met
een stakeholderanalyse in kaart gebracht. Belangrijke stakeholders op dit moment zijn direct omwonenden,
toekomstige bewoners, kernraad, woningcorporatie, provincie, HHNK, gemeenteraad, college van B&W,
projectgroep en mede-grondeigenaren BPD Ontwikkeling en Zeeman Real Estate.
                                                                                                          19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Er zijn verschillende belangrijke aspecten die belangrijk zijn als het gaat om communicatie en participatie. Die
zetten we hieronder op een rijtje.
Dit project kan alleen tot stand komen als zowel de gemeenteraad als de mede-grondeigenaar, de provincie
en het HHNK instemmen met de kaders voor dit gebied.
In verschillende fasen van het project communiceren we met de verschillende stakeholders. Ook participatie
speelt een belangrijke rol. De mate van intensiteit van communicatie of participatie per stakeholder verandert
de komende jaren. Zo zal in de beginfase het contact met omwonenden intensiever zijn en in latere fasen zich
steeds meer richten op toekomstige bewoners.
We willen in een vroeg stadium omwonenden, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden leren
kennen, zodat we waar mogelijk of nodig samen kunnen optrekken. Tijdens de bewonersbijeenkomst van 29
oktober jl. is gevraagd wie op de hoogte wil blijven via de nieuwsbrief, wie wil deelnemen in de
klankbordgroep, wie geïnteresseerd is in een woning, en wat er speelt in het gebied.
Vanzelfsprekend wordt er gecommuniceerd en geparticipeerd rondom officiële procedures als inspraak,
zienswijze, bezwaar en beroep in het kader van het te wijzigen bestemmingsplan. Tijdig en transparant
communiceren is een uitgangspunt.
De verdere uitwerking van het communicatie-                en   participatietraject wordt opgenomen     in   het
communicatieplan/communicatiekalender.
H4.6              Samenvatting van dit hoofdstuk:
        Een kostenneutrale grondexploitatie;
        De plannen met en in overleg met de verschillende stakeholders tot stand te laten komen;
        Transparantie en tijdige communicatie en participatie;
        In 1e instantie verkoop aan de aangrenzende eigenaren (BPD Ontwikkeling en Zeeman Real Estate)
         tegen tenminste minimaal kostprijs.
             o    In 2e instantie is het mogelijk om de gronden te verkopen via een aanbestedings-
                  /verkoopprocedure tegen tenminste minimaal kostprijs.
                                                                                                              20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>H5 Bijlagen
  a. Bijlage 1a van kaderstellende notitie: Kansrijke woningprogrammering Schepenwijk III, d.d.23-01-2019 [DOC-19-183147]
  b. Bijlage 1b van kaderstellende notitie Stedenbouwkundige structuur Schepenwijk III, d.d.14-11-2019 [DOC-19-195179]
  c. Bijlage 1c van kaderstellende notitie: Archeologische Quickscan Schepenwijk III, d.d.23-09-2016 [DOC-19-034919]
  d. Bijlage 1d van kaderstellende notitie: Rapport verkeersafwikkeling Schepenwijk III, d.d.07-11-2019 [DOC-19-200500]
  e. Bijlage 1e van kaderstellende notitie: Consessiemodel versus joint venture model [DOC-19-202317]
                                                                                                                          21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>