<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Advies            1




 B&W                         11-06-2019   Aanvraag omgevingsvergunning voor
 Raadscommissie             2/3-07-2019   herbouw van de woning Koetebuurt 20a in
 Gemeenteraad                10-07-2019   Oosterend
                                          Betreft een aanvraag voor herbouw van de woning na brand.
 Portefeuillehouder        E.P. Kooiman



Doelenboom
 Programma                                3         Mooi en gastvrij Texel
 Maatschappelijk doel                     3.5.      Zorgdragen voor een goede ruimtelijke ordening met behoud van de
                                                    Texelse kernwaarden
 Beleidsdoel                              3.5.1     Voor een goede ruimtelijke ordening zorgdragen


Raadsvoorstel
Het college van burgemeester & wethouders stelt voor om voor dit bouwplan een verklaring van geen
bedenkingen af te geven.

Toelichting
De gevraagde omgevingsvergunning voor de te herbouwen woning kan alleen verleend worden met een
uitgebreide omgevingsvergunning. Hiervoor moeten zowel het college (de omgevingsvergunning) als de raad
(verklaring van geen bedenkingen) een besluit nemen.
De ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp verklaring van geen bedenkingen hebben 6 weken ter visie
gelegen. Tegen de ontwerp-omgevingsvergunning is 1 zienswijze ingekomen.




Consequenties                                                                    Bijlagen

 Financieel              Ja  Nee        Regie                  Ja  Nee         1. de aanvraag met tekeningen
                                                                                   2. de ingekomen zienswijze.
 Personeel/Organisatie  Ja  Nee         Structuurvisie         Ja  Nee
                                                                                   3. de concept-omgevingsvergunning.
 Juridisch               Ja  Nee        Belanghebbenden        Ja  Nee

 Beleid                  Ja  Nee

 Inkoop/Aanbesteding     Ja  Nee

 Deregulering            Ja  Nee        Zaaknummer                1791020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Aanvraag omgevingsvergunning voor herbouw van
de woning Koetebuurt 20a in Oosterend
Samenvatting
In maart 2018 zijn in Oosterend 4 woningen afgebrand. Voor herbouw van de woningen zijn inmiddels
aanvragen omgevingsvergunning ingediend.
Bij de behandeling van de aanvraag voor de woning Koetebuurt 20A is gebleken dat bij de vaststelling van het
bestemmingsplan ‘Oosterend’ geen bouwvlak op het perceel is aangegeven. Het plan is daarom in strijd met
het bestemmingsplan. Omdat deze woning ten onrechte niet is opgenomen in het bestemmingsplan zullen
geen legeskosten in rekening gebracht worden voor het moeten volgen van een ruimtelijke procedure.
Het overgangsrecht van het bestemmingsplan voorziet weliswaar in een regeling voor herbouw na een
calamiteit, maar daar past het huidige bouwplan niet in, omdat het volume wordt vergroot. Dit mede om te
kunnen voldoen aan de eisen voor nieuwbouw op grond van het Bouwbesluit 2012.
Het gaat om een bouwplan waarover stedenbouwkundig is geoordeeld dat hieraan medewerking kan worden
verleend. In het bestemmingsplan is de maximale goot- en bouwhoogte van de omliggende panden 4,5 meter
en 9 meter. Het bouwplan past in deze afmetingen.
Het college heeft besloten medewerking te verlenen aan dit bouwplan. De gemeenteraad heeft een ontwerp
verklaring van geen bedenkingen afgegeven.
De ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp verklaring van geen bedenkingen hebben 6 weken ter visie
gelegen. Tegen de ontwerp-omgevingsvergunning is 1 zienswijze ingekomen. Het college heeft een reactie
gegeven op de ingekomen zienswijze en ziet geen aanleiding de gevraagde omgevingsvergunning niet te
verlenen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Aanvraag omgevingsvergunning voor herbouw van
de woning Koetebuurt 20a in Oosterend
Argumenten tot advies
In maart 2018 zijn in Oosterend 4 woningen afgebrand. Voor herbouw van de woningen zijn inmiddels
aanvragen vergunning ingediend. Bij de behandeling van de aanvraag voor de woning Koetebuurt 20A is
gebleken dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Oosterend’ geen bouwvlak op het perceel is
aangegeven. Het plan is daarom in strijd met het bestemmingsplan.
Omdat deze woning ten onrechte niet is opgenomen in het bestemmingsplan zullen geen legeskosten in
rekening gebracht worden voor het moeten volgen van een ruimtelijke procedure.
Het overgangsrecht van het bestemmingsplan voorziet weliswaar in een regeling voor herbouw na een
calamiteit, maar daar past het huidige bouwplan niet in omdat het bouwvolume wordt vergroot. Dit mede
om te kunnen voldoen aan de eisen voor nieuwbouw op grond van het Bouwbesluit 2012.
Het gaat om een bouwplan waarover stedenbouwkundig is geoordeeld dat hieraan medewerking kan worden
verleend. In het bestemmingsplan is de maximale goot- en bouwhoogte van de omliggende panden 4,5 meter
en 9 meter. Het huidige ontwerp voldoet hieraan.
Het college heeft eerder besloten medewerking te verlenen aan dit bouwplan. De gemeenteraad heeft een
ontwerp-verklaring van geen bedenkingen afgegeven.
De ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp verklaring van geen bedenkingen hebben 6 weken ter visie
gelegen. Tegen de ontwerp-omgevingsvergunning is 1 zienswijze ingekomen, van de eigenaar van de
naastgelegen woning Koetebuurt 20.

Kort gezegd komt deze zienswijze neer op het volgende.
De indiener is in eerste instantie van mening dat hij onvoldoende gehoord is door de gemeente en niet
betrokken is geweest bij de wederopbouw van de buurt. Voorts dat onvoldoende rekening is gehouden met
zijn belangen als eigenaar van de naastgelegen woning.
De woning Koetebuurt 20a wordt meer in de richting van zijn woning gebouwd.
Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan. Op basis van het overgangsrecht had de woning in de
bestaande omvang teruggebouwd kunnen worden en had zelfs 10% vergroot mogen worden. Nu de woning nog
groter wordt moet de gemeenteraad voor dit bouwplan een verklaring van geen bedenkingen afgeven. De
raad en het college zijn hiermee niet zorgvuldig omgegaan.
In het ontwerp-besluit staat dat op de verbeelding geen bouwvlak voor een woning is opgenomen. Er was
echter geen sprake van een woning, maar van een garage met een inpandig appartement. Niet duidelijk is
waarom hier een grotere woning gebouwd mag worden.
De commissie Ruimtelijke Kwaliteit vindt dat de te bouwen woning goed in het straatbeeld past. Volgens
hem ten onrechte, omdat de naastgelegen woning lager is. De indiener van de zienswijze is bij de zitting van
de commissie geweest en heeft geconstateerd dat de commissie heeft gekeken naar het afzonderlijke
bouwwerk, maar niet naar de omgevingsparticipatie of de privaatrechtelijke belemmeringen.
De goothoogte van de nieuw te bouwen woning(en) zijn hoger dan voorheen. Er komen ook twee dakkapellen
waardoor de goothoogte verder wordt verhoogd. Dat gaat ten koste van privacy, zonlicht en dus van
woongenot.
Het bouwplan gaat ten koste van zonlicht. De schaduwwerking is meer dan in de bestaande situatie, zoals
blijkt uit een bezonningsstudie. Er is ook sprake van meer schaduwwerking op het dak waardoor in de winter
sprake zal zijn van meer stookkosten. Hij meent dat hij daardoor onevenredig in zijn belangen wordt
geschaad.
De te bouwen woning voldoet niet aan het Bouwbesluit 2012 op het onderdeel brandwerendheid/brand-
overslag, omdat de afstand tussen zijn woning en de nieuw te bouwen woning 1,2m is.
Er wordt al toestemming verleend terwijl de constructiegegevens nog niet zijn aangeleverd.
De uitlaat van de CV-ketel lijkt uit te komen op zijn achterplaats.
Er is sprake van een evident privaatrechtelijke belemmeringen. De eigendomsgrens wordt overschreden.
Deze erfgrens is vastgesteld in een uitspraak van de rechtbank uit juli 2005.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>De garagedeur aan de straatkant opent zich om de hoek van het bouwwerk, aan de zijde van zijn woning.
Het gevolg kan zijn dat de bewoner van Koetebuurt 20a zijn erf als uitrit zal gebruiken.
Aan de zijkant komen ramen aan de zijde van zijn perceel en geven direct zicht op zijn erf en in zijn woning.
Er is dan ook sprake van zodanig evident privaatrechtelijke belemmeringen dat de omgevingsvergunning niet
mag worden verleend.
Door de bouw van de nieuwe woningen wordt zijn vrijstaande woning nu omsloten door grote nieuwbouwpan-
den, terwijl hij zelf zijn best doet om zijn monumentale pand te onderhouden.

Op de zienswijze kan de volgende reactie/weerlegging worden gegeven.
Op het onderhavige perceel was sprake van een bestaande woning met een garage. Door een omissie is op de
verbeelding van het bestemmingsplan ‘Oosterend’ voor het perceel Koetebuurt 20a ten onrechte geen
bouwvlak voor een woning opgenomen. Indien ook de bestaande situatie op de juiste wijze in het
bestemmingsplan was opgenomen was hier eenzelfde woonbestemming met dezelfde bouwmogelijkheid
opgenomen als voor de omliggende percelen, met een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5 en 9m. Ook
voor het perceel van de indiener van de zienswijze en op de andere omliggende percelen geldt deze goot- en
bouwhoogte. In het bestemmingsplan ‘Oosterend’ is dan ook al een ruimtelijke afweging gemaakt over de
aanvaardbaarheid van de hoogtematen van deze woningen.
Het bouwplan Koetebuurt 20a past binnen deze goot- en bouwhoogte van 4,5/9 m (4,48 m/8,25 m). De
vergroting van de inhoud zit verder in de uitbreiding van 3,6 m² op de begane grond met daarboven de
verdieping, en deels in de verhoging van de plafond- en verdiepingshoogte. Op grond van het Bouwbesluit
2012 geldt namelijk bij nieuwbouw de gewijzigde bouwregelgeving.
Nu door de calamiteit de woningen om het perceel van de indiener van de zienswijze volledig worden
herbouwd ontstaat een andere situatie, maar die is conform het bestemmingsplan.
Er is geen reden om voor het perceel Koetebuurt 20a af te wijken van deze algemene lijn voor alle percelen
in dit gebied.
De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft positief geadviseerd over dit plan. De commissie is van oordeel dat
de verhoging van de goot- en bouwhoogte zorgvuldig is afgewogen ten opzichte van de voormalige situatie en
dat het bouwplan past binnen de kleinschaligheid en het straatbeeld van Oosterend. De commissie heeft dan
ook niet uitsluitend gekeken naar het afzonderlijke bouwwerk, maar ook naar de situering van dit bouwplan
in de directe omgeving.
De commissie heeft niet gekeken naar mogelijke privaatrechtelijke belemmeringen.
Ten aanzien hiervan wordt het volgende opgemerkt.
De indiener van de zienswijze heeft in het verleden een aantal civiele procedures gevoerd tegen de eigenaar
van het perceel Koetebuurt 20a, over de exacte ligging van de erfgrens. In de door de indiener van de
zienswijze genoemde uitspraak van de rechtbank van 20 juli 2005 heeft de rechtbank de erfgrens niet
vastgesteld, maar heeft voor recht verklaard dat beide percelen aan elkaar grenzen en er geen gedeelte
meer is waarvan de eigendom bij de oorspronkelijke eigenaar is gebleven. In een andere uitspraak van de
rechtbank, van 6 maart 2008, heeft de rechtbank de vordering van de indiener van de zienswijze afgewezen
dat geen gebruik gemaakt mocht worden van een op 23 augustus 2004 verleende bouwvergunning Dat betrof
het bouwen van een garage met daarboven een woning op het perceel Koetebuurt 20a, waarbij de erfgrens
overschreden zou worden. Het huidige bouwplan overschrijdt diezelfde grens ook niet. In dit kader is dan ook
geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering, zodanig dat de onderhavige
omgevingsvergunning niet verleend kan/mag worden.
Het feit dat vensters zicht geven op het naburige erf is eveneens geen reden voor het weigeren van een
omgevingsvergunning. Op grond van het burenrecht (art. 5:50 Burgerlijk Wetboek) is het niet uitgesloten dat
deze ramen voorzien moeten worden van ondoorzichtig glas. Op de tekening is aangegeven dat hier diffuus
glas zal komen.
De garagedeur aan de straatkant wordt op dezelfde wijze gesitueerd als in de (voormalige) bestaande
situatie. De deur draait naar binnen open.
Het bouwplan gaat in geringe mate ten koste van zonlicht. De schaduwwerking is meer dan in de bestaande
situatie, zoals blijkt uit een door de indiener van de zienswijze genoemde bezonningsstudie. Uit deze studie
zou blijken dat op diverse tijdstippen de zonlichtinval afneemt, maar op andere tijdstippen weer toeneemt.
Voorts dat op de genoemde tijdstippen door dit bouwplan geen wijziging komt aan het wel of niet voldoen
aan de eis dat verblijfsruimten moeten voldoen aan 2 uur bezonningstijd. Daarnaast is de bezonningssituatie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>verdisconteerd in de regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Er bestaat overigens geen ‘recht’ op
zonlicht.
De uitlaat van de CV-ketel komt op het dak.
De te bouwen woning zal voldoen aan het Bouwbesluit 2012 op het onderdeel brandwerendheid/brand-
overslag. Op grond van artikel 2.84 lid 1 van het Bouwbesluit 2012 moet de weerstand tegen branddoorslag
en brandoverslag naar een ander brandcompartiment 60 minuten bedragen.
In artikel 2.84 lid 8 is bepaald: bij het bepalen van de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van
een brandcompartiment naar een ruimte van een op een aangrenzend perceel gelegen gebouw wordt voor
het op het andere perceel gelegen gebouw uitgegaan van een identiek maar spiegelsymmetrisch ten opzichte
van de perceelsgrens gelegen gebouw.
Ten aanzien van de constructiegegevens is in het besluit als voorwaarde opgenomen dat deze, voor zover nog
niet aangeleverd, tenminste drie weken vóór de aanvang bouw aangeleverd moeten zijn.
Het geheel overziend geeft de ingediende zienswijze geen aanleiding de gevraagde omgevingsvergunning niet
te verlenen.

Alternatieven
geen medewerking verlenen. Dit betekent dat de gevraagde omgevingsvergunning moet worden geweigerd.

Consequenties van het advies

     Juridische consequenties
      Belanghebbenden kunnen tegen het besluit op de omgevingsvergunning beroep indienen bij de
      rechtbank. De bezwaarprocedure wordt overgeslagen als de uitgebreide voorbereidingsprocedure is
      toegepast.

Belanghebbenden
     Externe belanghebbende(n)
      het ontwerp-raadsbesluit en de ontwerp-omgevingsvergunning hebben ter inzage gelegen. er is 1
      zienswijze ingekomen. De aanvrager heeft mondeling gereageerd op deze zienswijze.

Relevante wet- en regelgeving of jurisprudentie
     Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Algemene wet bestuursrecht, het bestemmingsplan
      ‘Oosterend’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>