<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>          RIGO Research en Advies
          Woon- werk- en leefomgeving
          www.rigo.nl
Woningmarktanalyse Gorinchem
Stand van zaken en verwachte ontwikkelingen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of tek-
sten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de
bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor dru kfouten en/of
andere onvolkomenheden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                   RIGO Research en Advies
                   Woon- werk- leefomgeving
                   www.rigo.nl
Woningmarktanalyse Gorinchem
Stand van zaken en verwachte ontwikkelingen
Opdrachtgever
Gemeente Gorinchem en Stichting Poort6
Contactpersonen
Anke Knaken
Wim van den Herik
Martine Hendrickx
Projectnummer
P40780
Datum
4 mei 2020
Auteurs
André Buys ; andre.buys@rigo.nl ; 020 522 11 73
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoud
0.               Samenvatting                                   1
                 Stand van zaken                                3
                 Doelgroepen en hun woonsituatie                3
                 Knelpunten op de woningmarkt                   9
                 De aantrekkingskracht van Gorinchem           12
                 Verwachte ontwikkelingen                      17
                 Ontwikkelingen aan de kant van de huishoudens 17
                 Ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030   20
                 Wonen met zorg                                22
                 Ontwikkelingen na 2030                        24
Bijlage                                                        26
 Woningmarktanalyse Gorinchem
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>0. Samenvatting
   Stand van zaken
   Gorinchem telt per 1 januari 2019 circa 16.500 huishoudens in circa 16.000 bewoonde wo-
   ningen. Van de huishoudens behoort 47% tot de doelgroep voor de sociale huur (met een
   inkomen beneden de EU-grens). Daarbinnen onderscheiden we de primaire doelgroep ( die
   bij nieuwe verhuringen door corporaties ‘passend’ moet worden toegewezen) en de secun-
   daire doelgroep. De primaire doelgroep omvat 27% van alle huishoudens, de secundaire
   20%.
   De bewoonde voorraad bestaat voor 44% uit sociale huurwoningen (met een huurprijs tot
   de liberalisatiegrens van € 720 per maand; meestal corporatiewoningen). Het is daarbij niet
   zo dat huishoudens die behoren tot de doelgroep voor de sociale huur ook allemaal een
   huurwoning met een sociale huurprijs bewonen. Voor de primaire doelgroep is dit wel bijna
   uitsluitend het geval. De secundaire doelgroep woont meer gespreid en treffen we ook aan
   in koopwoningen en voor een klein deel in duurdere huurwoningen (vrije sector).
   Omgekeerd is het ook niet zo dat sociale huurwoningen allemaal worden bewoond door
   huishoudens uit de EU-doelgroep. Circa 18% van de huurwoningen met een huurprijs tot de
   tweede aftoppingsgrens (€ 651) wordt bewoond door huishoudens die niet (meer) tot de
   EU-doelgroep behoren. In het segment daarboven tot de liberalisatiegrens is dit 38%.
   Koop- en huurwoningen en woningtypen zijn voorts erg ongelijk verdeeld over huishoudens
   in verschillende levensfasen. Senioren (65-plussers) zijn sterk vertegenwoordigd in huurwo-
   ningen. Onder huishoudens van middelbare leeftijd (45 -64 jaar) is de eengezins-koopwoning
   de dominante woonvorm. Dit verschil in woningbezit tussen generaties werkt door in de
   toekomst. Huurwoningen zullen tot 2030 steeds meer langs natuurlijke weg vrijkomen, maar
   koopwoningen blijven voorlopig bezet. De leeftijdsklasse 45 -64 jaar is omvangrijk en zal ook
   in 2030 nog een groot beslag leggen op de woningvoorraad.
   Actuele knelpunten
   Momenteel wordt de woningmarkt over de hele linie als krap ervaren. Diverse inkomens-
   groepen hebben allen ongeveer even veel moeite om hun woonwensen te realiseren. Jon ge-
   ren tot 23 jaar en starters hebben bovengemiddeld veel moeite om te slagen (meer dan an-
   dere groepen woningzoekenden). Het lijkt er op dat ze dit op latere leeftijd inhalen. In de
   leeftijd tussen de 23 en de 35 slagen woningzoekenden juist beter dan gemiddeld. Wie een
   eengezinswoning zoekt (koop dan wel huur) heeft in de huidige markt meer moeite om te
   slagen dan wie een appartement zoekt.
   De aantrekkingskracht van Gorinchem
   Gorinchem kent de laatste jaren een netto instroom uit de rest van Nederland. Het belang-
   rijkste rekruteringsgebied zijn de buurgemeenten, met name Giessenlanden en Lingewaal.
   De aantrekkingskracht van Gorinchem op grotere steden (inclusief Dordrecht) is gering.
   Voorts is sprake van een toegenomen instroom uit het buitenland. Huishoudens die zich ves-
   tigen uit het buitenland komen in meer dan de helft van de gevallen terecht in particuliere
   huurwoningen.
    Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Woningbehoefte tot 2030
Tot het jaar 2030 komen er volgens de demografische trendprognose van de Provincie Zuid -
Holland nog ruim 900 huishoudens bij in Gorinchem. Om dit aantal te kunnen huisvesten
zou de woningvoorraad eveneens met ruim 900 moeten toenemen. Komen deze woningen
er niet, dan zullen huishoudens alternatieven moeten zoeken.
Vooral het aantal 65-plushuishoudens groeit fors, vooral door het ouder worden van de zit-
tende bevolking. Het zou echter een misverstand zijn om dit rechtstreeks te vertalen in de
behoefte aan appartementen. Integendeel, veel senioren van 2030 zullen nog altijd de een-
gezins-koopwoningen bewonen waar ze (veelal als jong gezin) ooit ingetrokken zijn. Omdat
veel jonge (aanstaande) gezinnen ook eengezinswoningen ambiëren, zouden er tot 2030 nog
naar schatting een kleine 400 eengezinswoningen bij moeten om in deze behoefte te voor-
zien. Althans als ervan wordt uitgegaan dat toekomstige gezinnen net zo moeten kunnen
wonen als gezinnen van nu. Het gaat dan vrijwel uitsluitend om koopwoningen. Eengezins
huurwoningen zullen tot 2030 steeds meer langs natuurlijke weg vrijkomen, maar bestaande
koopwoningen blijven voorlopig bezet.
De doelgroep voor de sociale huur zal tot het jaar 2030 nog met 630 huishoudens toenemen
(ten opzichte van 2019). Dit vertaalt zich echter niet één op één in de behoefte aan meer
sociale huurwoningen. Door pensionering en/of verweduwing dalen oo k de inkomens van
huishoudens die in een inmiddels afbetaalde koopwoning wonen. Hierdoor wordt de doel-
groep minder afhankelijk van sociale huur. Waar in 2019 nog 76% van de EU -doelgroep in
een woning met een sociale huurprijs woont, zal dit aandeel in 2030 zijn afgenomen tot
73%. De behoefte aan extra sociale huurwoningen bedraagt tot 2030 naar schatting 250 wo-
ningen. Hierbij gaat het (vrijwel) uitsluitend om appartementen.
Wonen met zorg
De vergrijzing brengt met zich mee dat er steeds meer huishoudens zelfstandig zullen wo-
nen met de behoefte aan zorg. Steeds meer zelfstandig wonenden zullen lichamelijke beper-
kingen gaan ondervinden. Het aantal 65-plus-huishoudens waarin iemand langdurige aan-
doeningen en ernstige beperkingen heeft neem toe van 530 in 2019 tot 690 in 2030. Daar-
onder bevinden zich personen die tot voor kort terecht konden in traditionele verzorgings-
huizen, maar die (nog) niet zorgbehoevend zijn voor opname in het verpleeghuis . In 2030
gaat, afhankelijke van het jaar van referentie, om tussen de 85 en de 180 gevallen die vol-
gens de oude normen nog voor een verzorgingshuis in aanmerking zouden zijn gekomen . De
realisatie van een of andere tussenvorm van beschut wonen nieuwe stijl voor de groep is
een belangrijke uitdaging.
Ontwikkelingen na 2030
Na 2030 zet de vergrijzing verder door, maar vlakt de huishoudensgroei af. Na 2035 voorziet
de trendprognose van de Provincie Zuid-Holland zelfs in een daling van het aantal huishou-
dens in Gorinchem. Voorspellingen op die termijn zijn erg onzeker. Toch is het raadzaam om
rekening te houden met een ontspanning op de woningmarkt in de jaren dertig. Dit veroor-
zaakt een dilemma voor producten die nu worden ontwikkeld. Waar het in een krappe markt
voor de hand ligt om te sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid, is in een ontspannen
markt kwaliteit van groter belang.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                               2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>  Stand van zaken
  Gorinchem telt per 1 januari 2019 circa 16.500 huishoudens in circa 16.000 bewoonde wo-
  ningen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de kenmerken van huishoudens en woningen
  en naar de combinatie van deze twee: welke huishoudens wonen in welke woningen. Ook
  wordt gekeken naar de actuele knelpunten op de woningmarkt. Ten slotte wordt ingegaan
  op de aantrekkingskracht van Gorinchem voor mensen van buiten de gemeente .
  Doelgroepen en hun woonsituatie
  Afbakening doelgroep
  In de volkshuisvesting worden diverse (doel)groepen onderscheiden naar inkomen, in com-
  binatie met leeftijd en / of huishoudenssamenstelling. Voor dit onderzoek wordt onder-
  scheid gemaakt in de volgende (doel)groepen.
   Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen passend moeten worden
     toegewezen. 1 Binnen de primaire doelgroep kan nog weer onderscheid worden gemaakt
     in:
            o Jongeren tot 23 jaar. Passend voor deze groep is een huurprijs onder de kwali-
                 teitskortingsgrens.
            o Eén en tweepersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar. Passend is hier een huur-
                 prijs onder de eerste aftoppingsgrens.
            o Drie- en meerpersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar. Passend voor deze groep
                 is een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens.
   Secundaire doelgroep: huishoudens die recht hebben op een sociale huurwo ning (met
     een huurprijs tot de liberalisatiegrens), maar voor geen regels gelden ten aanzien van het
     passend toewijzen. In 2019 ligt de inkomensgrens voor deze groep op €38.035 (belastbaar
     inkomen). Dit is de zogeheten EU-grens.
   Midden- en hogere inkomen. De grens tussen midden- en hogere inkomens is momenteel
     niet meer door wet- of regelgeving bepaald. Voor dit onderzoek wordt onderscheid ge-
     maakt in:
            o Middeninkomens laag; inkomens tot € 42.436;
            o Middeninkomens hoog; inkomens tussen € 42.436 en € 48.650;
            o Hogere inkomens; een inkomen van € 48.650 of hoger. Deze grens werd tot voor
                 kort gebruikt bij het inkomensafhankelijke huurbeleid.
  De primaire en secundaire doelgroep samen vormen de EU-doelgroep voor de sociale huur.
  Momenteel ligt er een nieuw wetsvoorstel ter consultatie, waarin de inkomensgrens van de
  doelgroep (de EU-grens) wordt gedifferentieerd naar huishoudengrootte: €35.000 bij alleen-
  staanden en €42.000 bij grotere huishoudens.
  Wanneer de huidige afbakening wordt gevolgd, behoort 47% van de huishoudens in Gorin-
  chem tot de doelgroep voor de sociale huur. Dit is weergegeven in tabel 1.
1
  In de bijlage is een schema opgenomen van inkomens- en huurprijsgrenzen in relatie tot passend toe-
  wijzen. Bedragen zijn in prijspeil 2019..
   Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>  Het wetsvoorstel voor een differentiatie van de doelgroep naar huishoudensgrootte heeft
  slechts een miniem effect op de totale huidige omvang van de doelgroep. Zo zit het wets-
  voorstel ook in elkaar. Binnen de doelgroep is wel sprake van een verschuiving. Enkele hon-
  derden alleenstaanden in Gorinchem behoren nu wel tot de doelgroep, maar volgens het
  wetsvoorstel niet meer. Voor eveneens enkele honderden grotere huishoudens geldt het
  omgekeerde (tabel 2).
  tabel 1 Huishoudens in Gorinchem naar inkomensklassen (2019) 2
                                                         huidige grenzen                    wetsvoorstel
   primaire doelgroep jong                             130             1%              130            1%
   primaire doelgroep 1 en 2 pers.                   3.520            21%           3.520            21%
   primaire doelgroep 3+ pers.                         840             5%              840            5%
   secundaire doelgroep                              3.290            20%           3.430            21%
   middeninkomens laag                                 840             5%              700            4%
   middeninkomens hoog                               1.070             6%           1.070             6%
   hogere inkomens                                   6.810            41%           6.810            41%
   alle huishoudens                                 16.490           100%          16.490           100%
  Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
  tabel 2 Huishoudens in Gorinchem naar grootte en inkomensklassen (2019)
                                                         huidige grenzen                    wetsvoorstel
   secundaire doelgroep
      alleenstaand                                   2.120            64%           1.800            52%
      meerpersoons hh                                1.180            36%           1.630            48%
      totaal                                         3.290           100%           3.430           100%
   middeninkomens laag
      alleenstaand                                     340            40%              650           93%
      meerpersoons hh                                  500            60%               50            7%
      totaal                                           840           100%              700          100%
  Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
  Wellicht verrassend is dat de ‘primaire doelgroep jong’ slechts 1% van alle huishoudens uit-
  maakt. Dit komt omdat er sowieso weinig jongeren onder de 23 jaar in Gorinchem een eigen
  huishouden vormen. De meeste jongeren wonen nog bij hun ouders. Van de woningzoeken-
  den maken ze wel een groter deel uit. In paragraaf 1.2 komen we hier op terug.
  In tabel 3 en tabel 4 zijn de huishoudens naar inkomensgroepen per wijk weergegeven vol-
  gens de huidige indeling respectievelijk de indeling volgens het wetsvoorstel. De verschillen
  tussen de tabellen zijn gering. Het aandeel van de doelgroep is het hoogst in Gildenwijk.
2
  Belangrijkste bron voor dit onderzoek is een simulatie van de gemeentelijke woningmarkt op basis van
  het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Zie de bijlage voor een toelichting op deze bron. Aantal-
  len zijn afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen optreden tussen tabeltotalen en op-
  getelde celwaarden.
    Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                          4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>  tabel 3 Huishoudens naar inkomensklasse per wijk, huidige definitie (2019)
                                                  ad                                           n
                                               st            ijk                            se            ijk             em
                                                                          ijk            ar              w             al
                                             en          ge
                                                            w            w            lka             en             D             ig           al
                                          n n                        aa
                                                                       r
                                                                                    a               ld            ag           ver           ta
                                       Bi            Lin           H            S t              Gi           L a            O           t o
   primair 1 en 2 pers. + jong       780          330           670           270 1.170                     270            160         3.650
   primair 3+ pers.                   80          120           210            60            160            160             70           840
   secundaire doelgroep              730          270           530           330            730            410            300         3.300
   middeninkomens laag               180            70          150            80            120            150            100           840
   middeninkomens hoog               220            90          170           100            140            220            140         1.070
   hogere inkomens                 1.210          420        1.000            540            530 1.900 1.220                           6.810
   totaal                          3.190       1.290         2.720         1.360 2.850 3.110 1.980                                    16.500
   aandeel EU-doelgroep              50%          56%            52%          48%            72%            27%            27%           47%
   bron: RIGO woningmarktsimulatie
  tabel 4 Huishoudens naar inkomensklasse per wijk, conform wetsvoorstel (2019)
                                                  ad                                           n                           m
                                               st            ijk                            se            ijk            le
                                                                          ijk            ar              w             a
                                             en            ew          rw             lka             en             D             ig
                                                                                                                                              aa
                                                                                                                                                 l
                                            n            g            a                             ld            ag            er
                                       Bi
                                          n
                                                     Lin           Ha           S t a
                                                                                                 Gi           L a            O v         t ot
   primair 1 en 2 pers. + jong       780          330           670           270 1.170                     270            160         3.650
   primair 3+ pers.                   80          120           210            60            160            160             70           840
   secundaire doelgroep              710          280           570           330            740            460            330         3.430
   middeninkomens laag               200            50          100            70            120            100             60           700
   middeninkomens hoog               220            90          170           100            140            220            140         1.070
   hogere inkomens                 1.210          420        1.000            540            530 1.900 1.220                           6.810
   totaal                          3.190       1.290         2.720         1.360 2.850 3.110 1.980                                    16.490
   aandeel EU-doelgroep              49%          57%            53%          48%            72%            29%            29%           48%
   bron: RIGO woningmarktsimulatie
  Woningvoorraad naar prijssegment
  Ook aan de kant van de woningvoorraad 3 zijn segmenten te onderscheiden, op zodanig ma-
  nier dat ze aansluiten bij de inkomensdoelgroepen. In figuur 1 zijn doelgroepen en prijsseg-
  menten naast elkaar gezet. Dan blijkt onder meer dat het aandeel huurwoningen met een
  huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens groter is dan het aandeel van de doelgroep voor dit
  segment.
3
  Het aantal huishoudens is niet exact gelijk aan het aantal bewoonde woningen. Ruim vijfhonderd huis-
  houdens zijn inwonend of zijn op een andere manier gehuisvest, bijvoorbeeld in een woonboot.
    Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                                                 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>            figuur 1 Huishoudens naar inkomensklassen (links) en bewoo nde woningen naar prijssegmenten
            (rechts, 2019)
                              pri maire        pri maire                                                            huur tot
                             doelgroep        doelgroep 1                                                           kwa l .gr.
                                jong           en 2 pers .                                                            6%
                                  1%              21%
                                                                                                                                          huur tot 1e
  hogere                                                                      koop va naf                                                   a ft.gr.
i nkomens                                                                      200.000                                                       26%
    41%                                                pri maire                 41%
                                                     doelgroep 3+
                                                         pers .
                                                           5%
                                                                                                                                       huur tot 2e
                                                                                                                                           a ft.gr.
                 mi dden                       s ecundaire                                                                                    6%
               i nkomens     mi dden           doelgroep                                            koop tot   vri je s ector    huur tot l ib.gr.
                  hoog   i nkomens laag            20%                                               200.000        huur              6%
                   7%          5%                                                                     10%            5%
            De (bewoonde) huurwoningen zijn in meerderheid in bezit van de corporatie, maar niet alle-
            maal. Naar schatting 1.400 woningen worden verhuurd door andere verhuurders (particulie-
            ren dan wel professionele beleggers), waarvan ruim de helft met een huurprijs in het gere-
            guleerde segment. Binnen de vrije huursector kan nog weer nader onderscheid worden ge-
            maakt. Ongeveer 20% in dit segment heeft een huurprijs van meer dan €1.000 per maand.
            De woningvoorraad naar prijsklassen is niet gelijkmatig verdeeld over de wijken. Relatief
            veel huurwoningen zijn te vinden in Gildenwijk. Ook Lingewijk telt relatief veel huurwonin-
            gen. In Laag Dalem en in overig Gorinchem (inclusief buitengebied) domineren de koopwo-
            ningen.
            tabel 5 Bewoonde woningen naar prijsklasse per wijk ( prijspeil 2019)
                                                             ad                             Gi        se  n
                                                                  ge                           lden
                                                     nn             w      Ha           ka          w  ijk
                                                       en            ijk     ar           arLa ag                                   ta
                                                         st                     wijk   al          Da le m                            al
                                                   Bi          Lin                     St   Ov  erig                              to
            huur tot kwal.gr.                      230          70      170          60       370        10        20               930
            huur tot 1e aft.gr.                    780         320      980         290     1.370       260        80             4.090
            huur tot 2e aft.gr.                    170         180      190          50       180       240        20             1.040
            huur tot lib.gr.                       150         180      130          40       120       280        80               980
            vrije sector huur                      290          80       40         100        90        60       100               760
            koop tot €200.000                      320          90      210         180       150       360       260             1.570
            koop €200- 300.000                     550         160      410         310       260       800       560             3.040
            koop €300- 400.000                     310          90      240         160       140       530       350             1.820
            koop vanaf €400.000                    290          80      230         140       120       550       350             1.760
            totaal bewoonde woningen             3.090       1.240    2.610       1.330     2.810     3.080     1.820            15.980
            aandeel koop                           48%         33%      42%         59%       24%       73%       83%               51%
            inwonend / overig                      100          50      110          30        30        30       160               520
            totaal huishoudens                   3.190       1.290    2.720       1.360     2.850     3.110     1.980            16.490
            bron: RIGO woningmarktsimulatie
             Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                               6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>  Woonsituatie anno 20194
  Het is niet zo dat huishoudens die behoren tot de doelgroep voor de sociale huur ook alle-
  maal een sociale huurwoning bewonen. Voor de primaire doelgroep geldt dit wel bijna (zie
  figuur 2), maar de secundaire doelgroep is ook veelvuldig te vinden in andere segmenten;
  40% bewoont een koopwoning. De middeninkomens wonen gespreid over alle prijsklassen.
  Hogere inkomens zijn op enkele uitzonderingen na in koopwoningen gehuisvest.
  figuur 2 Huisvesting van doelgroepen in Gorinchem naar prijssegment (2019)
  100%
    90%                                                                                     koop vanaf €300.000
    80%
                                                                                            koop €200-300.000
    70%
    60%                                                                                     koop tot €200.000
    50%
                                                                                            vrije sector huur
    40%
    30%                                                                                     huur tot lib.grens
    20%
                                                                                            huur tot 2e aft.grens
    10%
     0%
             primaire   secundaire   doelgroep       midden        hogere       alle
            doelgroep   doelgroep      totaal       inkomens     inkomens   huishoudens
                                                                            in woningen
  Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
  figuur 3 Woningbezetting van prijssegmenten in Gorinchem naar doelgroepen (2019)
   100%
    90%                                                                                                            hogere
    80%                                                                                                            inkomens
    70%
    60%                                                                                                            midden
                                                                                                                   inkomens
    50%
    40%
                                                                                                                   secundaire
    30%                                                                                                            doelgroep
    20%
    10%                                                                                                            primaire
     0%                                                                                                            doelgroep
            huur tot 2e    huur tot    vrije sector     koop tot     koop €200- koop va naf        alle
             aft.grens     lib.grens       huur         €200.000      300.000      €300.000    bewoonde
                                                                                                woningen
  Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
4
  Voor deze analyse zijn de enkele categorieën binnen de primaire doelgroep en binnen de sociale wo-
  ningvoorraad samengevoegd met naastgelegen categorieën. Deze zijn te klein om nog betrouwbaar na-
  der uit te splitsen.
    Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Omgekeerd is het ook niet zo dat sociale huurwoningen allemaal worden bewoond door
huishoudens uit de doelgroep. In figuur 3 is te zien dat sociale huurwoningen (met een
huurprijs tot de liberalisatiegrens) voor een klein deel worden bewoond door huishoudens
die niet (meer) tot de EU-doelgroep behoren. Koopwoningen worden overwegend, maar
niet uitsluitend, bewoond door huishoudens met hogere inkomens. In de vrije huursect or en
koopwoningen tot €200.000 zijn middeninkomens relatief ruim vertegenwoordigd.
Eigendom en woningtype
De woningmarkt is meer dan alleen inkomensgroepen en huurprijssegmenten. Ook de sa-
menstelling naar woningtype en de bewoning daarvan door huishoudens van uiteenlopende
leeftijden is van belang. Meer dan de helft (57%) van de bewoonde woningvoorraad bestaat
uit eengezinswoningen en daarvan is weer twee op de drie een koopwoning.
In figuur 4 is te zien dat vooral huishoudens die thans de leeftijd tussen de 45 en de 64 jaar
hebben in staat zijn geweest een eengezins-koopwoning te bemachtigen. Dit is tevens een
omvangrijke groep. Ook onder huishoudens tussen de 35 en de 44 jaar is de eengezins-
koopwoning de dominante woonvorm. Jongeren en senioren wonen naar verhouding vaak in
een huurappartement. De huidige senioren, vooral de 75-plussers, hebben vaak hun hele le-
ven gehuurd. De toekomstige senioren hebben duidelijk een andere uitgangssituatie. Zoals
nog zal blijken bij de behoefteraming werkt dit door in de toekomst.
figuur 4 Bewoonde woningen in Gorinchem naar levensfase, eigendom en woningtype (2019)
              koop, eengezins       koop, appartement      huur, eengezins    huur, appartement
  1.800
  1.600
  1.400
  1.200
  1.000
    800
    600
    400
    200
       -
             17-22 jaar    23-34 jaar    35-44 jaar   45-54 jaar   55-64 jaar 65-74 jaar   75 jaar en
                                                                                             ouder
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                         8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>tabel 6 Bewoonde woningen naar eigendom en type per wijk (2019)
                                          ad                                Gi        se  n
                                                 ge                            lden
                                    Bi nn          w      Ha          St             w ijk
                                         en         ijk     ar w        alka
                                                                            La ag  Da le             to
                                                                                                         l
                                           st   Lin             ijk         ar
                                                                            Ov  er ig
                                                                                         m              ta a
koop, eengezins                   1.040      310        840        570        480   1.780   1.200    6.200
koop, appartement                   430      110        250        220        190     460     320    1.980
huur, eengezins                     280      490        910         90        220     650     180    2.830
huur, appartement                 1.340      330        600        450      1.920     200     130    4.970
totaal bewoonde woningen          3.090    1.240      2.600      1.330      2.810   3.080   1.820   15.980
aandeel eengezins                   43%      65%        67%        49%        25%     79%     75%      57%
inwonend / overig                   100       50        110         30         30      30     160      520
totaal huishoudens                3.190    1.290      2.720      1.360      2.850   3.110   1.980   16.490
bron: RIGO woningmarktsimulatie
In tabel 6 is de samenstelling van de woningvoorraad per wijk weergegeven. Naar verho u-
ding zijn de meeste appartementen te vinden in Gilde nwijk. Dit is tevens de wijk met naar
verhouding de meeste huurwoningen.
Knelpunten op de woningmarkt
Om een indruk te krijgen van de knelpunten op de woningmarkt worden in deze paragraaf
wens en werkelijkheid naast elkaar gezet. De wensen hebben betrekking op huishoudens die
hebben aangegeven binnen een jaar een (andere) woning te wensen en die al concrete
zoekacties hebben ondernomen. De werkelijkheid betreft huishoudens die de afgelopen
twee jaar een woning in Gorinchem hebben betrokken.
Wens en werkelijkheid
In figuur 5 is te zien dat vooral jonge huishoudens actief zijn op de woningmarkt. Onder de
woningzoekenden bevinden zich ook inwonende kinderen die zelfstandig willen gaan wonen.
Het aandeel tot 23 jaar is kleiner onder geslaagden dan onder woningzoekenden. Dit wijst
er op dat vooral jongeren tot 23 jaar moeite hebben hun wensen te realiseren. In de daarop
volgende leeftijdsklasse (23 tot en met 34 jaar) weten juist wel relatief veel woningzoeken-
den te slagen. Senioren (65+) maken slechts 10% uit van de recent verhuisd en, tegen 27%
van alle huishoudens.
Wat voor jongeren tot 22 geldt, geldt ook voor de bredere groep starters. Echte starters, dat
wil zeggen woningzoekenden die nog over een zelfstandige woning beschikken (meestal bij
hun ouders wonend) maken 29% uit van alle woningzoekenden en slechts 24% van de recent
verhuisden. Een relatief groot deel recent verhuisden is een ‘semi-starter’. Zij woonden al
wel in een zelfstandige woning, maar deze is (in tegenstelling tot bij doorstromers) niet vrij-
gekomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan scheidingsgevallen, waarbij de ex-partner in de wo-
ning achterblijft. Semi-starters treffen we onder woningzoekenden niet veel aan. Dit soort
verhuizingen zien maar weinig mensen aankomen.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                  9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>figuur 5      Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden ; leeftijds-
klassen
                                          10%                  10%
                27%                        9%                   8%
                                          17%                  15%
                                                                                      65 jaar en ouder
                18%
                                                               18%                    55-64 jaar
                                          18%
                21%                                                                   45-54 jaar
                                          35%                                         35-44 jaar
                16%                                            46%
                                                                                      23-34 jaar
                17%
                                          11%                                         17-22 jaar
                1%                                              4%
         alle huishoudens       woningzoekend (inclusief  recent verhuisd
                                 inwonende potentiële
                                       starters)
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
figuur 6      Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden; starters en
doorstromers
                                                                     doorstromers (laten een
                                                                     woning achter)
                                              58%
                  67%
                                                                     semi-starters (uit zelfstandige
                                                                     woning, die echter niet vrij
                                                                     komt)
                   4%                         18%
                                                                     starters (voor verhuizing niet
                  29%                         24%                    zelfstandig wonend)
             woningzoekend               recent verhuisd
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Wanneer wordt gekeken naar inkomensklassen (figuur 7) is er weinig verschil te zien tussen
woningzoekenden en recent verhuisden. Dit wil zeggen dat alle inkomensklassen ongeveer
even veel moeite hebben om hun verhuisplannen te verwezenlijken.
In figuur 8 en figuur 9 zijn de recent betrokken woningen vergeleken met de wensen van
woningzoekenden. De verschillen in prijsklassen zijn niet heel groot. Er worden naar verhou-
ding iets meer huurwoningen betrokken dan gewenst. Vooral woningzoekenden in het duur-
dere koopsegment weten hun wensen minder goed te realiseren. Dit kan overigen s ook te
maken hebben met de hardheid van de verhuiswensen en met de bereidheid / noodzaak tot
het sluiten van compromissen. Qua woningtypen blijkt d at vooral eengezins-koopwoningen
een schaars product zijn. Deze worden naar verhouding vaker gewenst dan be trokken.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                          10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>figuur 7      Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden; inkomens-
klassen
                 41%                     42%                    40%
                                                                           hogere inkomens
                 12%                     10%                    12%        middeninkomens
                 20%                     20%                    19%
                                                                           secundaire
                                                                           doelgroep
                 27%                     28%                    30%
                                                                           primaire doelgroep
         alle huishoudens     woningzoekend (inclusief    recent verhuisd
                                inwonende potentiële
                                      starters)
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
figuur 8 Kenmerken van recent betrokken woningen in vergelijking met wensen van woningzoe-
kenden; prijssegment
               16%                                            17%
                                       25%
               19%                                            18%
                                       19%                                koop va naf €300.000
               16%                                            11%
                                       10%                                koop €200 - 300.000
                5%                                            10%
                                       7%                                 koop tot €200.000
                                                                          huur, vrije sector
               44%                     39%                    44%
                                                                          huur, sociaal
      bewoonde voorraad              wensen            recent betrokken
                                 woningzoekenden           woningen
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
figuur 9 Kenmerken van recent betrokken woningen in vergelijking met wensen van woningzoe-
kenden; eigendom en woningtype
               31%                      29%
                                                               39%
               12%                      14%
                                                                           huur, appartement
                                                               18%
               18%                      17%                                koop, appartement
                                                               15%         huur, eengezins
                                                                           koop, eengezins
               39%                      40%
                                                               28%
       bewoonde voorraad    wensen woningzoekenden       recent betrokken
                                                            woningen
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                  11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Spoedzoekers
Spoedzoekers zijn huishoudens die om uiteenlopende redenen urgent een (andere) woning
nodig hebben en die vaak aanspraak kunnen maken op voorrang bij de toewijzing van de so-
ciale huur. Spoedzoekers volgens toewijzingscriteria zijn niet als zoda nig uit het Woononder-
zoek Nederland te halen. Wel kan op grond van de (belangrijkste) verhuisreden onderscheid
worden gemaakt in de achtergrond van de verhuizing. Tot spoedzoekers zijn recent verhuis-
den gerekend die als reden hebben opgegeven: scheiding, g ezondheid, werk, studie of fi-
nanciële redenen. Ook vestigers uit het buitenland zijn tot de spoedzoekers gerekend. Aldus
afgebakend kan ruim een derde (38%) van de recent verhuisden als spoedzoekers worden
aangemerkt.
figuur 10 Aandeel spoedzoekers onder recent verhuisden, per segment (2019)
                                                                                                                                                  38%
      43%              53%                 30%               31%           50%       25%           41%           28%           23%
                                                             tot lib.gr.
                                                                                     tot 200.000
                                                                           vs huur
                                                                                                                               meer dan 400.000
        tot kwal.gr.   tot 1e aft.gr.       tot 2e aft.gr.                                         200-300.000   300-400.000
                                        huurwoning                                                    koopwoning
Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
Niet alle spoedzoekers zijn afhankelijk van (of doen een beroep op) een sociale huurwoning.
Ook in recent betrokken koopwoningen treffen we huishoudens aan die een urgente ver-
huisreden hebben opgegeven. Wel zijn spoedzoekers oververtegenwoordigd in huurwonin-
gen, in het bijzonder in huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens en in de vrije sector.
De aantrekkingskracht van Gorinchem
De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrens. De afgelopen jaren is sprake geweest
in een piek in het aantal verhuisbewegingen over de gemeentegrens. Daarbij kende Gorin-
chem een per saldo instroom uit andere delen van Nederland. Kennelijk oefent Gorinchem
de nodige aantrekkingskracht uit op mensen van buiten de gemeente. Dit roept de vraag op
wie de vestigers zijn en waar ze vandaan komen.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                                                           12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>figuur 11 Migratie van en naar Gorinchem (2011 -2018)
  2.500
  2.000
  1.500                                                                     vestiging binnenland
                                                                            vertrek binnenland
  1.000                                                                     vestiging buitenland
                                                                            vertrek buitenland
    500
       -
         2011   2012    2013     2014    2015   2016    2017    2018
Bron: CBS
De verhuisrelatie met andere Nederlandse gemeenten is weergegeven in tabel 7. Gorinchem
blijkt sterke wederzijdse verhuisrelaties te onderhouden met de buurgemeenten, het bijzon-
der met Giessenlanden en Lingewaal. De top -25 van vestigers geeft in grote lijnen het rekru-
teringsgebied aan al het gaat om het aantrekken van vestigers uit de wijde omgeving. De
kans dat een vertrekker uit Giessenlanden in Gorinchem terechtkomt is meer dan 25%. Hoe
lager in de ranglijst, des te kleiner de kans dat een vertrekker voor Gorinchem kiest. Overi-
gens staan de gemeenten die relatief veel vestigers leveren ook hoog op de lijst met be-
stemmingen. Hoewel Gorinchem de laatste jaren met de meest e buurgemeenten een posi-
tief saldo kent (meer vestigers dan vertrekkers), wijst dit ook op e en zekere mate van con-
currentie. Een mooi nieuwbouwproject in Gorinchem zal zeker ook op belangstelling uit
Giessenlande kunnen rekenen, maar omgekeerd is dat ook het geval.
De verhuisrelaties met grotere steden zijn niet sterk. Dordrecht staat bij de vestigers op de
vijftiende plaats, Rotterdam en Utrecht vallen zelfs buiten de top -25. Voor vertrekkers uit
Dordrecht zijn Zwijndrecht en Papendrecht de belangrijkste b estemmingen en komt Gorin-
chem pas op de elfde plaats (hier niet weergegeven).
Wie vestigen zich?
Teneinde een indruk te krijgen van de aard van de vestiging is in figuur 12 een vergelijking
gemaakt tussen recent verhuisden binnen Gorinchem en recente instroom uit andere delen
van Nederland. De profielen verschillen niet heel sterk van elkaar, maar er zijn wel ver schil-
len. De vestigers van buiten zijn jonger en hebben vaker (nog) geen kinderen dan degenen
die binnen de gemeente zijn verhuisd. Des te opvallender is dat ze vaker dan de ‘binnenver-
huizers’ over een middeninkomen of hoger beschikken.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                    13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>        tabel 7 Top-25 van bestemmings- en herkomstgemeenten bij binnenlandse migratie in de peri-
        ode 2015-2018 (CBS, bewerking RIGO; indeling 2017; stromen van tien of groter) 5
      bestemming vertrekkers        absloluut relatief *)            herkomst vestigers            absloluut relatief *)
    1 Giessenlanden                       619       25,8%          1 Giessenlanden                      696        27,7%
    2 Lingewaal                           406       19,9%          2 Lingewaal                          413        20,0%
    3 Hardinxveld-Giessendam              254       10,9%          3 Hardinxveld-Giessendam             348        14,5%
    4 Werkendam                           337        9,1%          4 Zederik                            215        10,2%
    5 Zederik                             154        7,1%          5 Leerdam                            284         9,1%
    6 Woudrichem                          166        6,9%          6 Werkendam                          261         7,9%
    7 Leerdam                             240        6,6%          7 Woudrichem                         139         6,5%
    8 Molenwaard                          172        4,6%          8 Molenwaard                         223         5,7%
    9 Sliedrecht                          178        4,6%          9 Sliedrecht                         187         5,1%
  10  Neerijnen                            41        1,9%        10  Neerijnen                           51         2,4%
  11  Dordrecht                           251        1,5%        11  Aalburg                             37         2,0%
  12  Zaltbommel                           56        1,4%        12  Gilze en Rijen                     185         1,9%
  13  Aalburg                              24        1,3%        13  Zaltbommel                          73         1,9%
  14  Alblasserdam                         32        1,2%        14  Geldermalsen                        64         1,5%
  15  Grave                                31        1,0%        15  Dordrecht                          258         1,5%
  16  Geertruidenberg                      28        0,9%        16  Culemborg                           64         1,5%
  17  Papendrecht                          43        0,9%        17  Papendrecht                         54         1,1%
  18  Zwijndrecht                          61        0,7%        18  Cranendonck                        105         1,0%
  19  Tiel                                 44        0,7%        19  Vianen                              33         1,0%
  20  Vianen                               30        0,7%        20  Geertruidenberg                     29         0,9%
  21  Geldermalsen                         32        0,7%        21  Tiel                                62         0,9%
  22  Culemborg                            30        0,6%        22  Alblasserdam                        24         0,8%
  23  Hendrik-Ido-Ambacht                  30        0,5%        23  West Maas en Waal                   19         0,7%
  24  Breda                               141        0,4%        24  Noordenveld                        200         0,6%
  25  IJsselstein                          24        0,4%        25  Binnenmaas                          26         0,5%
      naar overig Nederland             2.789                        uit overig Nederland             2.926
      totaal vertrek                    6.213                        totaal vestiging                 6.976
 *) aandeel Gorinchem in de instrroom op bestemming            *) aandeel Gorinchem als bestemming
        Kijken we naar de recent betrokken woningen, dan treffen we vestigers van bui ten relatief
        vaak in een koopappartement aan en minder vaak in een eengezinswoning (koop dan wel
        huur). Een klein deel van de recent verhuisden woont bij iemand in, woont onzelfstandig of
        is op een andere manier gehuisvest dan in een woning. Dat komt bij v estigers iets meer voor
        dan bij binnen de gemeente verhuisden.
5
        Statushouders die via een AZC binnen Nederland doorverhuizen worden door het CBS als binnenlandse
        migranten gezien. Dit verklaart de positie van plaatsen als Noordenveld en Gilze en Rijen in de ranglijst.
         Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>    figuur 12             Kenmerken van recent verhuisden binnen Gorinchem in vergelijking met huishou-
    dens die zich recent vanuit overig Nederland vestigden 6
     60%                                                    binnen de gemeente verhuisd                                                         van elders afkomstig
     50%
     40%
     30%
     20%
     10%
       0%
                                                                                                                           doelgroep soc.huur   middeninkomsens                                                                                                   inwonend / overig
                                                                                                                                                                                    koop, eengezins
                          25-34 jaar     35-54 jaar
                                                                                                                                                                                                                                              huur, appartement
              < 25 jaar
                                                                    alleenstaand
                                                                                                       hh.met kind(eren)                                          hogere inkomens
                                                      55 plus
                                                                                   meerpersoons z.k.                                                                                                    koop, appartement
                                                                                                                                                                                                                            huur, eengezins
                                       leeftijd                        samenstelling hh.                                               inkomensklasse                                                 betrokken woning
    Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
    Leefstijlen en woonmilieus
    Het Woononderzoek Nederland, dat als belangrijke onderlegger voor deze woningmarktana-
    lyse dient, biedt geen aanknopingspunten waar het gaat om de leefstijlen en woonmilieu-
    voorkeuren van woningzoekenden en recent verhuisden. Voor de ontwikkeling van speci-
    fieke locaties en producten is een dergelijk algemeen onderzoek niet geschikt en is specifiek
    onderzoek nodig onder beoogde doelgroepen. Dat geldt nog sterker als het gaat om niche-
    markten, zoals tiny housing.
    Op grond van recente verhuispatronen kan wel iets worden gezegd over de kansen voor
    nieuwe woonmilieus in Gorinchem. Kijken we naar de belangrijkste bestemmingen van ver-
    trekkers, dan zitten daar geen grote steden bij. Het is dus niet zo dat mensen vertrekken
    omdat ze op zoek zijn naar een stedelijke omgeving, uitzonderingen daargelaten. Omge-
    keerd oefent Gorinchem ook maar weinig aantrekkingskracht uit op de g rote steden. ‘Stede-
    lingen’ die hun steden verlaten kiezen eerder voor andere bestemmingen. Dat wil zeggen
    dat Gorinchem ook niet op het netvlies staat van woningzoekenden die een typisch subur-
    baan milieu zoeken.
    De aantrekkingskracht van Gorinchem zit hem dus niet in het suburbane, maar er lijkt ook
    geen grote behoefte te bestaan aan een grootstedelijk milieu. Dit biedt mogelijk kansen
    voor iets er tussenin, zoals de luxe stadswijk. Daarin zal Gorinchem concurrent ie ondervin-
    den van plaatsen als Zaltbommel, Leerdam en Woudrichem. De doelgroep voor nieuwe loca-
    tie en producten moet worden gezocht in de eigen gemeente en in de omliggende gemeen-
    ten, niet in de verder weg gelegen steden. Wat Gorinchem dan precies kan bie den om de
    concurrentie aan te gaan vereist nader onderzoek.
6
    Per kenmerk (bijvoorbeeld leeftijd) tellen zowel binnen de gemeente v erhuisden als vestigers van buiten
    op tot 100%. Hierdoor zijn beide groepen kwalitatief vergelijkbaar.
     Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                                                                                                                                                                                     15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Arbeidsmigranten
Een specifieke groep vestigers zijn arbeidsmigranten. Deze zijn niet als zodanig in migratie-
cijfers terug te vinden. De vestiging uit het buitenland levert een indicatie, hoewel l ang niet
iedere vestiger uit het buitenland een arbeidsmigrant is.
Uit recent onderzoek naar verhuisbewegingen op basis van CBS Microdata is gebleken dat
de instroom uit het buitenland, gerekend in huishoudens, de laatste jaren sterk is toegeno-
men. Ook in Gorinchem is dit het geval. Uit dit onderzoek is tevens bekend wat voor wonin-
gen door deze vestigers worden betrokken. Het blijkt dan dat een aanzienlijk deel in een
niet-woning komt te wonen en/of intrekt op een adres met meerdere huishoudens. Indien
hiervoor wordt gecorrigeerd, kan een schatting worden gemaakt van de jaarlijkse vraag naar
woningen door vestigers uit het buitenland. De uitkomst voor Gorinchem is weergegeven in
tabel 8.
tabel 8 Vestiging van huishoudens uit het buitenland, gemiddeld per jaar, en door deze huis-
houdens betrokken woningen
                       gevestigde                    door deze huishoudens betrokken wonignen
 periode            huishoudens                    koop corporatie        part.huur     totaal
 2010-2012                      85                    10               15        25        50
 2013-2015                    120                     10               20        40        75
 2016-2018                    155                     20               25        50        95
 Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO; aantallen afgerond op vijftallen
  Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Verwachte ontwikkelingen
Tot het jaar 2030 zal het aantal huishoudens in Gorinchem volgens de trendprognose van
de Provincie Zuid-Holland nog met ruim 900 toenemen (ten opzichte van 2019). Dit kan al-
leen als er ook woningen bij komen. Uitgaande van de prognose is zowel behoefte aan ex-
tra eengezins-koopwoningen als aan appartementen (zowel koop als huur). De vergrijzing
betekent voorts dat de behoefte aan wonen met zorg toe zal neme n. Na 2030 vlakt de
groei af en moet rekening worden gehouden met ontspanning op de woningmarkt.
Ontwikkelingen aan de kant van de huishoudens
Demografische ontwikkelingen
De ontwikkelingen op de woningmarkt worden sterk beïnvloed door de demografie. Volgens
de recente trendraming van de Provincie Zuid-Holland (uit 2019) zal het aantal huishoudens
in Gorinchem voorlopig nog blijven toenemen. In het jaar 2030 word en ongeveer 17.420
huishoudens verwacht, 930 meer dan in 2019. Na 2030 blijft het aantal huishoudens eerst
nog toenemen, maar in de tweede helft van de jaren dertig treedt een omslag op naar stabi-
lisatie en zelfs afname.
figuur 13                         Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Gorinchem
                         17.800
                                                                                         17.570
                         17.600                                                                     17.530
                                                                       17.410
    aantal huishoudens
                         17.400
                         17.200                       17.100
                         17.000
                         16.800
                         16.600
                                         16.480
                         16.400
                                  2019             2024             2029             2034         2039
Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland
Niet alleen het aantal huishoudens, ook de verdeling naar levensfase is aan verandering on-
derhevig. Heel invloedrijk in dit opzicht is de vergrijzing. Momenteel zijn er nog veel huis-
houdens van middelbare leeftijd met thuiswonende kinderen. In het jaar 2030 is een groot
deel daarvan doorgeschoven naar de lege-nest fase en vinden we ze terug als tweeper-
soonshuishoudens van 65 jaar of ouder (zie figuur 14). Tegelijkertijd zien wel aanwas van
nieuwe jonge huishoudens, waaronder ook jonge gezinnen. De huishoudens in de leeftijds-
klassen tot 34 jaar in het jaar 2030 moeten voor een groot deel nog gevormd worden.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                            17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>        figuur 14            Huishoudens in Gorinchem naar levensfase in 2019 en 2030
           2.500                                                                    2019            2030
           2.000
           1.500
           1.000
             500
               -
                      < 25   25-34   35-44   45-54   55-64   65-74
                                                                     75+   < 25   25-34    35-44   45-54   55-64   65-74
                                                                                                                           75+   < 25   25-34   35-44   45-54   55-64    65-74
                                                                                                                                                                                 75+
                                     alleenstaand                                  meerpers.zonder k.                                     hh.met kind(eren)
        Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland
        Ontwikkeling doelgroepen
        Voor een schatting van de doelgroepen in het jaar 2030 gaan we uit van een (statische) re-
        ele koopkrachtstijging met gemiddeld 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde
        over de periode 2008-2018. Tegelijkertijd is sprake van een dynamische koopkrac htontwik-
        keling: de komende tien jaar gaan veel huishoudens met pensioen, waardoor hun inkomen
        zal dalen. De uitkomst van deze twee tegengestelde ontwikkelingen is dat de verdeling van
        de huishoudens naar doelgroepen in 2030 niet sterk zal verschillen van d e huidige. Dat geldt
        ook voor de doelgroepen volgens de nieuwe definitie.
        tabel 9 Huishoudens naar inkomensklasse in 2019 en in 2030
                                                                                       huidige grenzen                                                          grenzen wetsvoorstel
                                                      huishoudens            verwachting ontwikkeling                             huishoudens              verwachting ontwikkeling
                                                             2019                  2030     2019-2030                                    2019                    2030    2019-2030
primaire doelgroep
   primaire doelgroep jong                                         130                      140                     10                        130                         140                10
   primaire doelgroep 1 en 2 pers.                               3.520                    3.840                    320                      3.520                       3.840               320
   primaire doelgroep 3+ pers.                                     840                      760                    -80                        840                         760               -80
secundaire doelgroep                                             3.290                    3.670                    380                      3.430                       3.830               400
middeninkomens
   laag                                                           840                   920                         80                       700                      760                    60
   hoog                                                         1.070                 1.130                         60                     1.070                    1.130                    60
hogere inkomens                                                 6.810                 6.960                        150                     6.810                    6.960                   150
totaal huishoudens                                             16.490                17.420                        930                    16.490                   17.420                   930
bron: RIGO woningmarktsimulatie
          Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                                                                                 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Veranderend profiel van de EU-doelgroep
De EU-doelgroep als geheel (primair plus secundair) zal met naar schatting 630 huishoudens
toenemen. Het zou echter een misverstand zijn om dit één op één te vertalen naar een even
grote behoefte aan extra sociale huurwoningen. Dat komt onder meer omdat de doelgroep
in 2030 minder afhankelijk zal zijn van sociale huurwoningen dan de doelgroep in 2019.
De woningbehoefte in termen van prijsklassen komt nog aan de orde in de volgende para-
graaf. De verminderde afhankelijkheid heeft voor een belangrijk deel te maken met de ver-
grijzing. In figuur 15 (linkerkant) is te zien dat de EU-doelgroep in 2030 meer dan in 2019 uit
65-plussers zal bestaan. Daaronder bevinden zich ook (meer dan in 2019) senioren in koop-
woningen (zie ook figuur 4 op pagina 8 voor een overzicht van eigen woningbezit naar leef-
tijd).
Aan de rechterkant van figuur 17 is te zien dat de doelgroep in de sociale huur minder sterk
zal toenemen dan de doelgroep in de andere segmenten. Senioren in koopwoningen w onen
daar doorgaans tegen lage lasten (afbetaalde hypotheekschuld) en kunnen er ondanks hun
lage inkomen blijven wonen.
figuur 15       EU-doelgroep in Gorinchem naar leeftijd en naar woonsituatie in 2019 en (trend-
matig) in 2030
   4.500                                                 7.000
   4.000
                                                         6.000
   3.500
                                                         5.000
   3.000
                                                         4.000
   2.500
                                                         2019                                       2019
   2.000                                                 3.000
                                                         2030                                       2030
   1.500                                                 2.000
   1.000
                                                         1.000
     500
                                                              -
       -                                                              soc.huur vs.huur en overig *)
             < 35 jaar  35-64 jaar      65 plus                                   koop
Bron: RIGO woningmarktsimulatie *) overig = inwonend of onzelfstandig
Als gevolg van bovenbeschreven ontwikkeling wordt de doelgroep minder afhankelijk van de
sociale huur. Waar in 2019 nog 76% van de EU-doelgroep in een woning met een sociale
huurprijs woont, zal dit aandeel in 2030 trendmatig zijn afgenomen tot 73%. Dit werkt door
in de totale woningbehoefte, die in de volgende paragraaf verder wordt uitgewerkt.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                            19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030
Kwantitatief
Aangezien het aantal huishoudens in Gorinchem volgens de demografische trendprognose
tot 2030 nog toeneemt, zou de woningvoorraad logischerwijze ook moeten toenemen om
dit mogelijk te maken. Dit is geen wetmatigheid. Komen die extra woningen er niet, dan zal
de trendprognose van de Provincie Zuid-Holland niet uitkomen en zullen huishoudens alter-
natieven moeten zoeken.
Voor deze verkenning gaan we ervan uit dat die 930 huishoudens die er nog bijkomen in Go-
rinchem allemaal gehuisvest moeten worden. Grofweg mag de additionele woningbehoefte
dan gelijk worden gesteld aan de toename van het aantal huishoudens. Een klein deel van
de extra huishoudens zal in 2030 inwonend zijn of op een andere manier zijn gehuisvest.
Kwalitatief
Voor de kwalitatieve invulling van de behoefte wordt de huidige koppeling tussen (soorten)
huishoudens en (soorten) woningen geprojecteerd o p de huishoudens zoals die in de toe-
komst volgens de trendprognose worden verwacht. Hierbij gaan we ervan uit dat vergelijk-
bare huishoudens in de toekomst in beginsel op dezelfde manier zullen (willen en kunnen)
wonen als nu. Om een voorbeeld te geven: als nu wordt geconstateerd dat huishoudens in
de leeftijd tussen de 45 en 54 jaar met een bovenmodaal inkomen overwegend in duurdere
eengezins-koopwoningen wonen, dan is de veronderstelling dat dit ook geldt voor soortge-
lijke huishoudens in 2030. Wel wordt gecorrigeerd voor enkele lange-termijn trends, die ma-
ken dat toekomstige generaties niet helemaal vergelijkbaar zijn met de huidige. We noemen
dit de trendmatige woningbehoefte.
De uitkomst is weergegeven in tabel 10 in termen van prijsklassen, in tabel 11 in termen van
woningtype en eigendom en in tabel 12 ook in aantal kamers. Voor een goede interpretatie
van deze uitkomsten zijn de volgende achtergronden van belang.
 De cijfers zijn bedoeld als indicaties in orde van grootte en zijn geen kant en klaar bouw-
    of investeringsprogramma. Er kunnen goed argumenten zijn om af te wijken van een door
    de computer berekende behoefte.
 De behoefte aan goedkope koopwoningen (met een kooprijs tot €200.000; prijspeil 2019)
    is in de huidige marktsituatie vaak moeilijk te realiseren, behalve wellicht door sterk in te
    leveren op kwaliteit. In de praktijk is dit segmenten tot op grote hoogte uitwisselbaar met
    de vrije huursector. Zie ook figuur 3 op pagina 7, waaruit blijkt dat deze twee segmenten
    grotendeels verglijkbare doelgroepen bedienen.
 De aanzienlijke behoefte aan extra eengezinswoningen kan grotendeels worden verklaard
    doordat gezinnen die in de lege-nest fase belanden hier blijven wonen, ook nadat de kin-
    deren zijn uitgevlogen. Deze woningen komen pas vrij als ook het laatste lid van het huis-
    houdens is overleden. In eengezins-koopwoningen gaat dit laatste pas na 2030 aantikken.
    De vergrijzing in dit segment is nog maar net begonnen. In de tussentijd zijn nieuwe
    jonge gezinnen ook op zoek naar een eengezinswoning.
 Het segment eengezins-huurwoningen loopt qua vergrijzing voor op de eengezins-koop-
    woningen. Tot 2030 zal in dit segment al wel enige ontspanning optreden doordat wonin-
    gen langs natuurlijke weg vrijkomen. De behoefte aan extra eengezins -huurwoningen is
    hierdoor nihil, behalve wellicht in de vrije sector als alternatief voor koop.
  Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                  20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>tabel 10     Woningvoorraad naar prijsklassen in 2019 en trendmatige behoefte in 2030
                                           voorraad       behoefte ontwikkeling
                                               2019          2030    2019-2030
 huur
    tot kwal.gr.                                930           950           20
    tot 1e aft.gr.                            4.090         4.200          110
    tot 2e aft.gr.                            1.040         1.000          -30
    tot lib.gr.                                 980         1.130          150
    vrije sector                                760           800           40
                                              7.800         8.080          290
 koop
    tot €200.000                              1.570         1.670          100
    €200-300.000                              3.040         3.230          180
    €300-400.000                              1.820         1.940          120
    meer dan €400.000                         1.760         1.970          210
                                              8.190         8.810          610
 totaal bewoonde woningen                    15.980        16.880          910
 inwonend / overig                              520           540           20
 totaal huishoudens                          16.490        17.420          930
 bron: RIGO woningmarktsimulatie
tabel 11     Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in 2019 en trendmatige behoefte in
2030
                                              voorraad      behoefte ontwikkeling
                                                  2019          2030    2019-2030
 eengezins
    koop
        tot €200.000                               650           700           50
        €200-300.000                             2.390         2.470           80
        meer dan €300.000                        3.170         3.430          260
    huur                                         2.830         2.830          -
    totaal eengezins                             9.040         9.430          390
 appartement
    koop
        tot €200.000                               920           970           50
        €200-300.000                               660           760          100
        meer dan €300.000                          410           480           70
    huur                                         4.970         5.260          290
    totaal appartement                           6.960         7.470          510
 totaal bewoonde woningen                       15.980       16.880           910
 inwonend / overig                                 520           540           20
 totaal huishoudens                             16.490       17.420           930
 bron: RIGO woningmarktsimulatie
  Woningmarktanalyse Gorinchem                                                             21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>tabel 12 Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en aantal kamers in 2019 en trendma-
tige behoefte in 2030
                                           voorraad       behoefte ontwikkeling
                                              2019           2030     2019-2030
 huur eengezins
    t/m 3 kamers                               450            480            30
    4 kamers en groter                       2.380          2.350           -30
 huur appartement
    t/m 2 kamers                             1.110          1.190            70
    3 kamers                                 2.360          2.510           150
    4 kamers en groter                       1.490          1.560            70
 koop eengezins
    t/m 3 kamers                               350            390            40
    4 kamers                                 1.720          1.840           120
    5 kamers en groter                       4.130          4.360           230
 koop appartement
    t/m 3 kamers                             1.260          1.400           140
    4 kamers en groter                         730            810            90
 totaal bewoonde woningen                   15.970         16.880           910
 inwonend / overig                             520            540            20
 totaal huishoudens                         16.490         17.420           930
 bron: RIGO woningmarktsimulatie
Wonen met zorg
De komende decennia zal Gorinchem net als de rest van Nederland te maken krijgen met
een ouder wordende bevolking. Het beleid is dat deze ouderen zo lang mogelijk zelfstandig
blijven wonen. In de demografische prognose is hier al rekening mee gehouden. De vergrij-
zing zal gepaard gaan met een toenemend beroep op zorg - en dienstverlening aan huis. Om-
dat deze zorgvraag sterk gerelateerd is aan leeftijd, is goed te voorspellen om hoe veel ge-
vallen het gaat. In figuur 16 is dit weergegeven. Het gaat hier om zogeheten particuliere
huishoudens, dus niet om bewoners van instellingen. Een aandoening of beperking kan be-
trekking hebben op de hoofdbewoner, maar ook op een eventuele partner.
  Woningmarktanalyse Gorinchem                                                               22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>  figuur 16       Huishoudens van 55 jaar en ouder naar leeftijd en fysieke beperkingen in Gorin-
  chem in de reguliere woningvoorraad 7
                                                                   800        geen aandoening
         1.530                              1.660       1.240
                     1.010         550                             630        aandoening of beperkt
                                   450                   540
          470         440                    500
                                                                  1.080       langdurige aandoening en
                                   770                   890                  beperkt
          710         750                    720
                                                                   460        langdurige aandoening en
          270         200          330       260         230                  ernstig beperkt
       55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en
                                  ouder                           ouder
                     2019                               2030
  Bron: RIGO Woningmarktsimulatie
  Verzorgd wonen nieuwe stijl
  Een gat in het woningaanbod is het ontbreken van een ‘tussenvorm’ voor mensen die nog
  niet ernstig beperkt genoeg zijn voor opname in het verpleeghuis, maar die wel zorgbehoe-
  vend zijn. Het gaat hier om zorgbehoefte waarvoor mensen tot voor kort nog terecht kon-
  den in het traditionele verzorgingshuis. Dit laatste is met ingang van 2013 niet meer moge-
  lijk in het kader van de extramuralisering van de zorg. Nieuwe indicaties in de betreffende
  categorieën (VV1 tot en met VV3) worden niet meer afgegeven. Inmiddels (2019) gaat het
  nog maar om 5 gevallen (zie figuur 17).
  Dat wil echter niet zeggen dat deze zorgbehoefte verdwenen is. Integendeel, omdat deze
  behoefte grotendeels is gerelateerd aan ouderdom, zal dit alleen maar toenemen. Op grond
  van leeftijdsspecifieke kengetallen kan worden geschat dat er momenteel (2019) circa zestig
  en in 2030 minimaal 85 personen in Gorinchem zelfstandig zullen wonen die in 2015 nog in
  aanmerking zouden zijn gekomen voor opname in een verzorgingshuis. Dat is een voorzich-
  tige schatting. Als we bedenken dat de extramuralisering al vanaf 2013 aan de gang is, dan
  zouden dat er volgens de normen van 2012 nog eens ruim twee keer zo veel zijn. 8
  Vanuit de zorgsector wordt de ontwikkeling van nieuwe ‘tussenvormen’ voor deze (doel-)
  groep als de grote uitdaging voor de komende jaren gezien.
7
  Bij een (ernstige) beperking heeft een respondent en/of de partner (grote) moeite of hulp nodig met
  dagelijkse activiteiten als traplopen, opstaan, zich wassen, boodschappen doen en / of huishoudelijke
  klussen. Dit naar inschatting van de respondent zelf.
8
  Tussen 2012 en 2015 was het aantal indicaties VV1 tot en met VV3 (voorheen ZZP1 tot en met ZZP3)
  voor Nederland als geheel al meer dan gehalveerd. Cijfers voor Gorinchem van voor 2015 zijn niet be-
  schikbaar. Aangenomen wordt dat de landelijke trend ook op Gorinchem mag worden toegepast.
    Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>figuur 17    Aantal inwoners met indicatie VV1 tot en met VV3 in Gorinchem en de behoefte
aan ‘beschut wonen nieuwe stijl’
                         250
                                                                                                                                            225
                         200                                                                                                205
                                                                                                   180
                                                                                                                                                                  behoefte volgens
   aantal inwoners
                                                                              160
                         150                                                                                                                                      normen 2012
                                                      135
                                      120                                                                                                                         minimale behoefte
                                                                                                                                                                  (normen 2015)
                         100                                                                                                95              100
                                                                                                   85                                                             indicaties CIZ
                                55                                            75
                                                      60
                         50
                                                 5
                          -
                               2015               2020                 2025                2030                    2035               2040
Bron: CIZ, bevolkingsprognose provincie Zuid-Holland, bewerking RIGO
Ontwikkelingen na 2030
Hoe verder weg in de tijd wordt gekeken, des te onzekerder worden de vooruitzichten. In
figuur 13 is weergegeven dat na 2030 de demografische groei omslaat in stabilisatie, ge-
volgd door een afname van het aantal huishoudens. Daarmee komt het aantal huishoudens
in het jaar 2040 nauwelijks hoger uit dan in 2030. Of het aantal huishoudens na 2035 werke-
lijk gaat afnemen is nog maar de vraag. Dit zou namelijk betekenen dat er structureel wo-
ningen leeg komen te staan.
figuur 18                             Huishoudens in Gorinchem naar levensfase in 2030 en 2040
  2.500                                                                                      2030           2040
  2.000
  1.500
  1.000
      500
                     -
                               < 25   25-34   35-44   45-54   55-64   65-74
                                                                              75+   < 25   25-34   35-44   45-54    55-64    65-74
                                                                                                                                     75+   < 25   25-34   35-44    45-54   55-64   65-74
                                                                                                                                                                                           75+
                                              alleenstaand                                  meerpers.zonder k.                                      hh.met kind(eren)
Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland
Een relatief harde voorspelling is de toename van het aantal senioren, aangezien deze men-
sen allemaal al geboren zijn en grotendeels al in Gorinchem wonen. In figuur 18 is te zien
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                                                                                                                    24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>dat het aantal 75-plus huishoudens, dat in 2030 toch al aanzienlijk is, in 2040 nog groter zal
zijn geworden. Dit werkt hoe dan ook door in de behoefte aan wonen met zorg. Zoals is te
zien in figuur 17 zet de groeiende behoefte aan ‘beschut wonen nieuwe stijl’ na 2030 ver-
sneld door.
Na 2030 gaat de vergrijzing verder, maar zullen ook steeds meer huishoud ens worden opge-
heven als gevolg van overlijden. Het effect hiervan zal zijn dat woningen in vrij korte tijd in
groten getale vrij zullen komen. Daaronder bevinden zich ook aantrekkelijk woningen, die
jarenlang bezet zijn geweest. Omdat tegelijkertijd de hu ishoudensgroei tot stilstand komt,
ontstaat een situatie van minder vraag en meer aanbod. De effecten hiervan zullen groot
zijn. Woningen die thans onbereikbaar zijn voor veel woningzoekenden worden tegen die
tijd betaalbaar. Wachttijden zullen dalen. Afzetproblemen en leegstand in de minst gewilde
delen van de voorraad zijn niet uit te sluiten. Maar dalende prijzen kunnen ook weer nieuwe
vestigers aantrekken.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Bijlage
    RIGO Woningmarktsimulatie
    Tenzij anders vermeld zijn de cijfers in deze rapportage gebaseerd op een simulatie van de
    lokale woningmarkt. Belangrijkste achterliggende bron hierbij is het Woononderzoek Neder-
    land (WoON 2018). Dit is een grootschalig onderzoek in opdracht van het ministerie van
    BZK, met tienduizenden respondenten en met gekoppelde data, onder meer van de Belas-
    tingdienst. Hierdoor zijn gedetailleerde analyses mogelijk en sluiten begrippen (zoals inko-
    mensklassen) exact aan op definities van de rijksoverheid . Met behulp van diverse andere
    bronnen is het WoON-databestand representatief gemaakt voor de lokale situatie. Voor
    deze lokale ‘ijking’ is gekeken naar de huishoudenssamenstelling (typen en leeftijdsklassen),
    de inkomensverdeling, de woningvoorraad naar typen en bouwpe riode, de bewoonde wo-
    ningvoorraad naar eigendom en de corporatievoorraad naar typen en huurprijsklassen.
    Ten behoeve van dit onderzoek zijn de corporatie (Poort6) gegevens aangeleverd over de
    portefeuille naar huurprijsklassen, typen en wijken. Door de gem eente zijn bevolkingsken-
    merken per wijk geleverd. Andere ijkpunten zijn ontleend aan CBS -statistieken. Alle gege-
    vens zijn consistent gemaakt met de situatie op 1 januari 2019. Met het aldus verkregen
    analysebestand is een nauwkeurige simulatie mogelijk van de lokale woningmarkt. Overi-
    gens blijft het WoON een steekproefonderzoek en geen registratie. Dit houdt in dat uitkom-
    sten op details kunnen afwijken van andere bronnen.
    Werkwijze behoefteraming
    Voor het ramen van de woningbehoefte in de toekomst maken we gebruik van hetzelfde
    analysebestand dat is samengesteld voor de woningmarktsimulatie. Hiermee wordt eerst
    vastgesteld hoe huishoudens momenteel zijn gehuisvest (stap 1).
    Schema raming woningbeho efte
    Vervolgens (stap 2) worden aannamen gemaakt over veranderingen in de huishoudens (om-
    vang en samenstelling naar levensfase en inkomen) en in de manier waarop zij in de toe-
     Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>komst zullen wonen. In beginsel wordt aangenomen dat huishoudens in de toekomst op de-
zelfde manier (kunnen en willen) wonen als vergelijkbare huishoudens nu. Wel wordt gecor-
rigeerd voor enkele lange-termijn trends, die maken dat toekomstige generaties niet hele-
maal vergelijkbaar zijn met die van nu.
Voor aannamen omtrent de toekomstige huishoudens naar samenstelling en leeftijd wordt
aangesloten bij de demografische prognose van de Provincie Zuid -Holland (Trendraming).
Voor de inkomensontwikkeling wordt gerekend met een reële koopkrachtstijging van 0,4%
per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008-2018.
De uitkomst van stap 2 is een woningvoorraad, uitgesplitst naar relevante segmenten, die
past bij de toekomstige bevolking. Het verschil met de huidige woningvoorraad kan worden
gezien als de opgave. Daar hoort nog wel een duiding bij (stap 3). De uitkomst is geen kant
en klaar bouwprogramma. Er kunnen tal van argumenten zijn om af te wijken van een door
de computer trendmatig berekende woningbehoefte. Ook kan de uitkomst aanleiding te zijn
om alternatieve scenario’s door te rekenen.
Huurslag systematiek (2019) en inkomensgrenzen primaire doelgroep
 grenzen primaire doelgroep (doelgroep passend toewijzen)
 eenpersoons tot 65 jaar                           € 22.700
 meerperoons tot 65 jaar                           € 30.825
 eenpersoons 65+                                   € 22.675
 meerperoons 65+                                   € 30.800
                                   < 23 jaar                   2 personen     3 of meer personen
                                              1 persoon
                                (z. kinderen)             tot AOW     AOW/MV tot AOW     AOW/MV
         huurtoeslaggrens €720
                                                 40%         0%         40%     0%         40%
      2e aftoppingsgrens €651     helemaal
                                     geen
      1e aftoppingsgrens €607                                                        65%
                                 huurtoeslag
                                                 65%              65%
   kwaliteitskortingsgrens €424                                   100%               100%
                                     100%       100%
          basishuur vanaf €225                                     0%                 0%
                                      0%          0%
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                                    27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Wijkindeling
Een aantal uitkomsten in deze rapportage is op wijkniveau weergegeven voor gebieden met
minimaal duizend huishoudens. Daarbij wordt de indeling gehanteerd zoals weergegeven op
onderstaande kaart.
 Woningmarktanalyse Gorinchem                                                         28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>