<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                          Memo
aan                  De leden van de gemeenteraad
onderwerp
                     Sociale huurwoningen: dilemma’s en vragen

van                  Het college van burgemeester en
                     wethouders
directie
                     Ro
afdeling
                     GOO/RBA
telefoon
                     8451
datum
                     25 november 2015



Aanleiding

De raad heeft bij eerste verkenning van de Woonvisie 2015-2020 gevraagd om een memo waarin de
                                                             1
dilemma’s en knelpunten bij het vraagstuk sociale woningbouw overzichtelijk uiteen worden gezet.


A.    Wettelijk/bestuurlijk kader

In Nederland is in diverse wet- en regelgeving de bemoeienis van de overheid met het wonen
geregeld. De Grondwet bevat een ‘sociaal’ grondrecht over huisvesting. De wetgever heeft dit
uitgewerkt in de Woningwet en Huisvestingswet. De Woningwet regelt onder meer dat
woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak (sociale huurwoningen) en naar redelijkheid
moeten bijdragen aan het gemeentelijke woonbeleid. De Huisvestingswet biedt gemeenten
instrumenten om te sturen in de verdeling van (goedkopere) huurwoningen en de samenstelling van
de voorraad huur- en koopwoningen. Bij de bouw van nieuwe woningen waaronder sociale
huurwoningen speelt vooral de Wet ruimtelijke ordening een rol, en in het bijzonder de ladder voor
duurzame verstedelijking. De provincie heeft de ladder verder ingevuld in de Verordening Ruimte. De
eerste stap van de ladder gaat over de vraag of een plan past binnen de regionale woningbehoefte.
De regionaal samenwerkende gemeenten in Midden-Holland hebben daarvoor een regionaal
woningbouwkader met elkaar afgesproken. Iedere gemeente moet dat kader voor de eerste stap van
de ladder doorlopen bij een woningbouwplan met tien of meer woningen dat is aan te merken als
(nieuwe) stedelijke ontwikkeling.


B. Coalitieakkoord

In het coalitieakkoord staat als uitgangspunt dat de huidige verhouding 1/3 sociale huurwoningen :
2/3 geliberaliseerde huur- en koopwoningen (2014) een goede verhouding is voor een gemengd
samengestelde woningvoorraad.


C. Woonvisie

De kaders van het woonbeleid in Gouda zijn verwoord in de Woonvisie 2015-2020. Zodra de
gemeenteraad instemt met deze kaders, stelt het college een uitvoeringsprogramma vast op basis van
de kaders. De doelen en middelen die zijn geformuleerd in het uitvoeringsprogramma worden
vervolgens periodiek met de raad besproken en getoetst aan de kaders. De Woonvisie vormt ook de




1
 Op basis van vermeld aandeel in het coalitieakkoord gaat het feitelijk om sociale huurwoningen. Een sociale
huurwoning is een woning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 710,68 in 2015). Er is sprake van
huurregulering. Sociale huurwoningen zijn vooral maar niet uitsluitend in bezit van woningcorporaties. Ook
sommige particuliere verhuurders hebben sociale huurwoningen.

                                                                                                               1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>noodzakelijke basis voor de gesprekken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties over
                  2
prestatieafspraken .


D. Kaders woonbeleid

Als kaders van het woonbeleid zijn geformuleerd:

    A. Gemengd wonen zorgt voor sociale cohesie en maakt wooncarrière in eigen wijk mogelijk;
    B. Verduurzamen woningen (nieuw en oud) zorgt voor besparing op gebruik schaarse
       brandstoffen en drukt de woonlasten;
    C. Levensloopgeschikt en -bestendig wonen, opdat mensen zo lang mogelijk in hun eigen
       omgeving kunnen blijven, ook met het klimmen der jaren of met beperkingen;
    D. Voldoende voorraad sociale huurwoningen beschikbaar en toegankelijk hebben opdat lagere
       inkomensgroepen passend kunnen wonen;
    E. Voldoende voorraad geliberaliseerde huurwoningen en koopwoningen aanbieden om
       middeninkomens en hogere inkomens voor de stad te behouden;
    F. Woningvoorraad uitbreiden door optimaal in te spelen op de vraag om huishoudens voor
       Gouda te behouden en zelfs aan te trekken;
    G. Stedelijke woonmilieus ontwikkelen om tegemoet te komen aan de trek naar de stad;
    H. Focus op uitleg én bestaande stad leggen om versnelling en vraaggestuurde woningproductie
       te bereiken;
    I. Wonen met zorg om een thuis aan kwetsbare groepen te bieden;
    J. Samen doen: gemeente, marktpartijen, woningcorporaties, zorginstellingen, bewoners
       enzovoorts werken samen om voor een aangename woonstad te zorgen.

De kaders zijn in de woonvisie uitgewerkt in de volgende vijf hoofdthema’s:
1. Woon- en leefkwaliteit in Gouda: wijken met toekomstwaarde;
2. Kwaliteit bestaande woningen: duurzaam - energetisch, veilig en levensloopgeschikt;
3. Wonen voor iedereen: betaalbaar, beschikbaar en toegankelijk;
4. Optimale voorraad: versnelling & vraagsturing woningproductie;
5. Wonen met zorg: een thuis voor kwetsbare groepen.


E. Sociale huurwoningen: aanname is dat bestaande voorraad en huidige plannen toereikend
   zijn

De hoofdthema’s (hoofdstukken) 1, 3 en 4 uit de Woonvisie hebben raakvlakken met het kader
voldoende voorraad sociale huurwoningen. Samengevat wordt gesteld dat op dit moment in stand
houden van de huidige voorraad sociale huurwoningen tot 2020 voldoende is en dat het aantal sociale
huurwoningen van woningcorporaties tenminste op peil moet blijven.

De overige omstandigheden gelijkhoudend, kan hierin voorzien worden door enerzijds de bestaande
voorraad sociale huurwoningen en anderzijds de reeds geprogrammeerde nieuwbouw, sloop en
                                                  3
verkoop corporatiewoningen in dit huurprijssegment .

Dit is en blijft een aanname. De aanname is gebaseerd op cijfers en vooruitberekeningen (gebaseerd
op demografische en economische vooronderstellingen en gemeten woonwensen) over de doelgroep
en voorraad uit 2012 tot en met 2014. In 2015 is een nieuw woononderzoek gehouden. De uitkomsten
ervan kunnen in 2016 worden geanalyseerd. In 2016 volgen ook nieuwe provinciale
woningbehoefteramingen en zijn vooruitberekeningen over onder meer de doelgroep weer mogelijk.
Daarnaast zijn er ook ontwikkelingen gaande die de bovenstaande aanname kunnen tegenspreken.



2
  In het kader van de nieuwe Woningwet maken woningcorporaties, huurdersorganisatie en gemeente
jaarlijks prestatieafspraken met elkaar. Dit gebeurt op basis van een actuele gemeentelijke woonvisie
en een bod dat de woningcorporatie moet voorbereiden met haar huurdersorganisatie. Als de
gemeente haar woonbeleid voor 1 januari bekend maakt dan moet een woningcorporatie de
gemeente een bod doen voor 1 juli.
3
  Lijst met actuele nieuwbouwprogramma als bijlage bijgevoegd.

                                                                                                    2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>F. Centrale dilemma

We weten niet zeker of het nu ingezette beleid om de voorraad sociale huurwoningen en in het
bijzonder die van woningcorporaties voor een langere termijn in stand te houden inderdaad volstaat.
Belangrijke vraag is daarbij hoe de omvang en de samenstelling van de doelgroep die hierop is
aangewezen, zich ontwikkelt.


G. Afgeleid dilemma

Het afgeleide dilemma bij het vraagstuk van voldoende sociale huurwoningen vormen de financiën.
Door onder andere het grondprijzenbeleid levert een nieuwbouwwoning met een huurprijs onder de
geliberaliseerde grens 25.000-50.000 euro minder op dan een nieuwbouwwoning in het
geliberaliseerde huursegment of de koopsector. Deze derving komt in de regel geheel voor rekening
van de gemeente.


H. Onzekerheden, knelpunten en aandachtspunten

Demografische ontwikkeling
De huishoudensgroei bepaalt in belangrijke mate de vraag naar woningen. De voor de Woonvisie
gehanteerde vooruitberekeningen houden daarnaast rekening met demografische ontwikkelingen
zoals meer alleenstaanden en meer ouderen. De laatste landelijke bevolkingsprognose 2014-2060
laat zien dat vooral de migratie een belangrijke factor is in de bevolkings- en huishoudensontwikkeling.
In welke mate dit zijn neerslag krijgt in de regionale woningbehoefte is nog niet te zeggen. Dat
hierdoor de vraag naar sociale huurwoningen zal toenemen, is niet uit te sluiten.

Economische ontwikkeling
De economische ontwikkeling speelt een belangrijke rol bij de vraag en de betaalbaarheid van het
wonen in het bijzonder. De crisis van de afgelopen jaren heeft dit weer eens aangetoond. De vraag
naar sociale huurwoningen nam enorm toe. Hoe de economie en in het bijzonder de inkomens zich
ontwikkelen is uitermate van belang voor de vraag naar sociale huurwoningen. De economie hangt
echter nauw samen met internationale ontwikkelingen.

Ontwikkeling koopmarkt
De strengere regels over hypothecaire financieringen, het aandeel koopwoningen dat ‘onder water
staat’, de hoeveelheid te koop staande koopwoningen is van invloed op het functioneren van de
koopmarkt. Dit kan uiteindelijk ook effect hebben op de voorraad sociale huurwoningen. De mate van
herstel op de koopmarkt is dan ook een component om rekening mee te houden bij de vraag naar
sociale huurwoningen.

Invloed woningcorporaties
Woningcorporaties zijn in het kader van wijkontwikkeling en meer gemengd wonen bezig met de bouw
en sloop van sociale huurwoningen. Ook verbeteren zij hun bestaande sociale huurwoningen. Om
investeringscapaciteit te genereren moeten zij daarom een deel van de bestaande sociale
huurwoningen verkopen.
Verder kunnen door de huren stelselmatig te verhogen sommige woningen die nu nog behoren tot de
sociale voorraad, daar buiten komen te vallen. Dit geldt overigens ook voor het bezit van particuliere
verhuurders. Door een huurbeleid te voeren dat in plaats daarvan inzet op huurverlagingen kunnen
woningen in de sociale voorraad blijven of daarin terugkeren. Naast bouw, sloop en verkoop is dan
ook belangrijk om naar het huurbeleid van woningcorporaties in het bijzonder te kijken bij het maken
van prestatieafspraken. De mate waarin een woningcorporatie dit kan doen, hangt samen met de
financiële positie van die woningcorporatie.
De Woonvisie houdt nu rekening met enige ruimte voor verkoop en/of doorschuiven naar het
geliberaliseerde huurprijssegment (zie ook scheefwonen) en dus verdiencapaciteit voor de
woningcorporaties. Deze kunnen zij naar eigen inzicht inzetten mits de voorraad sociale huurwoningen
ten minste in stand blijft.

Invloed marktpartijen
Met projectontwikkelaars en andere marktpartijen zullen we in een vroeg stadium van een project het
gesprek voeren over het beoogde programma. In zo’n gesprek kan de wens of opdracht zijn om ook


                                                                                                      3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>een deel te reserveren voor sociale huurwoningen of een forfaitair deel van de bouwsom af te kopen
voor een ‘sociaal woningbouwfonds’. Onzeker is de mate waarin we slagen om sociale huurwoningen
onder te brengen in projecten van marktpartijen of hoe haalbaar een dergelijk ‘sociaal
woningbouwfonds’ is.

Gemeentelijke sturingsinstrumenten
Grondprijzenbeleid
De gemeente kent een grondprijzenbeleid. Om sociale huurwoningen mogelijk te maken, geldt de
regel dat de gemeenten voor dit soort woningen een niet-marktconforme, lagere grondprijs hanteert.
Hiermee is overigens niet automatisch gezegd dat met die lagere grondprijs dus de bouw van sociale
huurwoningen wordt gestimuleerd; de grondprijs kan in voorkomend geval nog steeds te hoog zijn
voor een rendabel plan.

Ruimtelijke en bouwregels
Door regels te stellen in een bestemmingsplan (in de toekomst: omgevingsplan) kan, los van de
feitelijke eigendomssituatie van de bewuste gronden, het bevoegd gezag in planologisch opzicht
voorschrijven welk type woningen waar gerealiseerd moet worden. Ook kan een bouwvergunning
worden geweigerd als het plan in strijd is met het bestemmingsplan.

huisvestingsregels
De gemeente kent een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet 2014. Daarvoor is
eerder dit jaar aangetoond dat op de gereguleerde huurmarkt (sociale huurwoningen in bezit van
woningcorporaties en particulieren met vier en meer woningen) schaarste bestaat. Er zijn voor het
aantal vrijkomende woningen altijd meer gegadigden. De wetgever gaat ervan uit dat de gemeente
werkt aan het wegwerken van die schaarste.
De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om een vergunningenstelsel in te stellen voor het
behoud van de samenstelling van de woningvoorraad. Het gaat dan bijvoorbeeld om onttrekking,
samenvoeging en splitsing. Een splitsingsvergunning zou verkoop van sociale huurwoningen met
name in particulier bezit kunnen voorkomen. Met de woningcorporaties volstaat in beginsel het maken
van prestatieafspraken.

Taakstelling vergunninghouders
Het aantal te huisvesten asielzoekers met een verblijfsvergunning (vergunninghouders) neemt in 2016
ten opzichte van 2015 fors toe. De verwachting voor de jaren na 2016 is dat het hoge aantal
statushouders voorlopig aanhoudt. Vergunninghouders hebben nu een urgentie die boven alle andere
urgent woningzoekenden uitgaat. Vergunninghouders (en hun nareizende gezinsleden) zijn
overwegend aangewezen op de voorraad sociale huurwoningen. We verwachten voor 2016 te
kunnen voldoen aan onze taakstelling maar hebben nog geen zicht op wat dit betekent voor andere
(urgent) woningzoekenden.

Transformatie leegstaand vastgoed
Om langdurige leegstand (van kantoren, bedrijven, winkels, verzorgingshuizen, scholen etc.) te
bestrijden, kan gedacht worden aan wijziging van de bestemmingsfunctie (transformatie). De
mogelijkheden voor een fysieke ingreep verschilt van pand tot pand. Bovendien vraagt zo’n fysieke
ingreep om zowel een beleidsmatige, juridische als financiële afweging. De (reikwijdte van de)
afweging verschilt van locatie tot locatie. Ook is dit vastgoed in de regel niet in eigendom van de
gemeente, kent het een bepaalde (vaak nog hoge) boekwaarde en is het in de regel gefinancierd
tegen marktcondities. Deze factoren bepalen sterk of transformatie naar sociale huurwoningen tot de
mogelijkheden behoren.

Permanente versus tijdelijke/ semi-permanente oplossingen
Momenteel wordt veel gesproken over tijdelijke woningen, containerwoningen en semi-permanente
woonoplossingen (tijdelijk verhuur van eenheden in bijvoorbeeld leegstaande kantoren op
bedrijventerrein) om de druk op de onderkant van de woningmarkt te verzachten, zeker in relatie tot de
huisvesting van vergunninghouders en arbeidsmigranten. Nederland kent uit de naoorlogse jaren tal
van voorbeelden van ‘tijdelijke woningen/noodwoningen’, denk aan de duplexwoningen, die soms tot
op de dag van vandaag bewoond worden. Ook doet zich anti-kraak wonen voor. Deze woonvorm
voorziet nu vaak in de huisvesting van jongeren en gescheiden mensen.




                                                                                                      4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Goedkoop en duur scheefwonen
Scheefwonen is een telkens terugkerend onderwerp binnen het woonbeleid. Een behoorlijk aandeel
van de bestaande voorraad sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die aan de hand
van de toewijzingsregels anno nu op diezelfde woning geen recht meer zouden hebben vanwege hun
huidige inkomen. Deze categorie huishoudens wordt aangeduid als ‘goedkope scheefwoners’. Een
deel van de voorraad geliberaliseerde huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die nu geen
toegang meer zouden krijgen tot zo’n huurwoning gelet op hun huidige inkomen maar wel voldoen aan
de huidige toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze categorie huishoudens wordt
aangeduid met ‘dure scheefwoners’.
Momenteel wordt het huurprijsbeleid ingezet als instrument om goedkope scheefheid te bestrijden.
Door huren stelselmatig te verhogen voor die inkomensgroepen die anno nu niet meer in aanmerking
komen voor een sociale huurwoning, zouden deze inkomensgroepen uiteindelijk vrijwillig de woning
verlaten en verhuizen naar een geliberaliseerde huurwoning of koopwoning. Als iedereen dit
inderdaad doet, neemt de druk op de voorraad sociale huurwoningen fors af en daarmee neemt de
noodzaak tot in stand houden maar zeker het bijbouwen van sociale huurwoningen af. Tot zover de
theorie.
In Woonvisie houden we ermee rekening dat de bestaande goedkope scheefheid wel iets maar niet in
sterke mate zal afnemen.

Wat opvalt is dat bewoners niet uitsluitend financiële argumenten hebben om te blijven waar men zit.
En voor degene die wel willen verhuizen, is er onvoldoende aanbod aan geliberaliseerde
huurwoningen in het middensegment (vanaf 710 tot 900 euro per maand). Koopwoningen zijn door de
strengere regels niet altijd meer te financieren. Kortweg: sommigen willen wel verhuizen maar weten
niet waar naar toe. De geliberaliseerde huurwoningen in het duurdere prijssegment (vanaf 900 euro
per maand) zijn in ieder geval te duur voor de middeninkomens. Het laten bouwen van vooral
geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment zou een bijdrage kunnen leveren aan
doorstroming binnen de voorraad sociale huurwoningen.
Andere redenen om niet te verhuizen uit een sociale huurwoning kunnen zijn gelegen in de
persoonlijke omstandigheden (bepaald percentage van het besteedbaar inkomen willen aanwenden
voor wonen en rest van het besteedbaar inkomen aan andere zaken, zoals relatieve financiële
onafhankelijkheid om daarmee bijvoorbeeld vrijwilligerswerk te kunnen doen, voor reizen, hobby’s,
studie en opleiding etc.). Het is de vraag of de overheid onder alle omstandigheden ook in deze
afwegingen kan en zou moeten treden.
Het veelgehoorde argument “blijven zitten in een gesubsidieerde woning” gaat slechts ten dele op. De
bewuste inkomensgroepen genieten geen huurtoeslag, terwijl vergelijkbare inkomensgroepen in de
koop vaak de hypotheekrente kunnen aftrekken. Ook bestaat de subsidie waarvan sprake is alleen
nog uit de bij de bouw van de woning (jaren daarvoor) verleende korting op de grondprijs.


I.   Verhouding kaders woonvisie versus dilemma’s, onzekerheden, knelpunten en
     aandachtspunten

Met de dilemma’s, knelpunten onzekerheden en aandachtspunten in beeld, is nu de afweging of de
kaders van de Woonvisie voldoende richting geven voor het vraagstuk ‘voldoende sociale
huurwoningen’ en in het bijzonder de relatie met de woningcorporaties. Om te zeggen of de kaders
voor langere tijd stand kunnen houden, is het nog te vroeg. Dit hangt voor een groot deel af van de
vraagontwikkeling.

Uiteraard kan op basis daarvan een ideologisch en beleidsmatig debat volgen. Zoals gezegd is de
actuele vraag niet eerder in beeld dan eind 2016 en blijft deze bovendien constant onderhevig aan
autonome en conjuncturele ontwikkelingen die ook nu al gaande (kunnen) zijn.

Belangrijk is om te constateren of de Woonvisie voldoende flexibiliteit in zich heeft om in te spelen op
actuele behoeften. Naar de overtuiging van het college bieden de in de Woonvisie 2015-2020
gepresenteerde kaders van het Goudse woonbeleid zeker voldoende ruimte, zowel voor een ten
opzichte van de reeds geprogrammeerde sociale huurwoningen afnemende, gelijkblijvende als
toenemende woningproductie. De kaders van het woonbeleid in algemene zin zijn hiervoor een goede
richtlijn.




                                                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>J. Hoe nu verder?

Na de vaststelling van de kaders in de Woonvisie zal het college de uitvoering van het woonbeleid ter
hand nemen. De kaders van het woonbeleid geven speelruimte maar geen vrijbrief aan het college
voor de een of andere beslissing nu de opgaven voor sociale huurwoningen te allen tijde ook geraakt
worden door prudent financieel beheer. Zoals bekend, ligt het budgetrecht bij de gemeenteraad.

Veeleer zullen de geschetste onzekerheden, knelpunten en aandachtspunten een rol spelen wanneer
blijkt dat de daadwerkelijke vraag in algemene zin en die naar sociale huurwoningen in het bijzonder,
sterker toeneemt dan nu verwacht. Telkens zal dit opnieuw onder de loep genomen moeten worden
en vervolgens zullen beleidsmatige keuzes moeten worden gemaakt, waarna de financiële aspecten
van het vraagstuk volgend zijn (geld volgt beleid). Voor de goede orde, dit houdt dan in: keuzes
maken (financieel tekort dekken door elders duurdere woningbouw, door te verdichten, door te
financieren etc.).

De analyse over het vraagstuk voldoende sociale huurwoningen zal als onderdeel van een rapportage
over een eerste integrale monitoring aan de raad worden gepresenteerd. De analyse op basis van het
uitgebreide woononderzoek, noodzakelijke vervolgonderzoeken en de nieuwe provinciale
woningbehoefteramingen komt eerst in 2017 beschikbaar. Mocht het college zich genoodzaakt zien
om tussentijds op onderdelen voorstellen voor bijsturing in de uitvoering te doen, zal zij niet nalaten dit
te doen en uw raad daarbij indien nodig betrekken.




                                                                                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Bijlage: invulling sociale huur corporatieprojecten 10 en meer woningen in 2015-2024

                   Projecten >= 10 woningen                            huidige
                                                                       aantallen
Passend binnen     Bernadottelaan (Oostvogel)                                       32
bandbreedte        De Rijkestraat (Middengebied)                                    20
woningbehoefte     Sportlaan (Leo Vromantoren/ vml De Springers)                    20
2015-2024          Snoystraat (Jan Ligthartschool)                                  15
                   Telderstraat e.o.                                                28
                   (Zuidelijk Stempel West-Oost)
                   Herenstraat e.o.                                                 14
                   Wiarda Beckman e.o. (Zuidelijk Stempel West-West)                66
                   Van Heuven Goedhartsingel e.o.                                   28
                   Tesselschadestraat e.o. (vml Gunningmavo)                        50
                   Middenwillens                                                    11
                   Westergouwe fase 1 Tuinen 3a                                     40
                   Westergouwe fase 1 Tuinen 3b                                     30
                   Westergouwe fase 2 Grachten 1                                    40
                   Westergouwe fase 3 Grachten 2                                    40

Totaal nieuwbouw                                                                   434
Totaal sloop                                                                       182
Totaal verwachte verkoop                                                           260
Toe/afname voorraad corporatiewoningen in sociale huursegment                       -8




                                                                                         7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>