<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                  raadsvoorstel


directie                                  steller                      gouda
RO en afdelingen                          S.J. Haak                    9-1-2017
afdeling                                  telefoon                     voorstelnummer
Ruimtelijk beleid en advies               0182-588535
onderwerp
Vaststellen bestemmingsplan Bunderhof 2




Gevraagd besluit

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad van de gemeente Gouda voor te besluiten tot:
1. de zienswijzen en ambtelijke wijzigingen in behandeling te nemen en hierop te besluiten overeenkomstig
    bijgevoegde Nota van Beantwoording;
2. het bestemmingsplan Bunderhof 2 met idn NL.IMRO.0513.0102BPBunderhof2-DF01 vast te stellen, een
    en ander overeenkomstig bijgevoegde stukken;
3. het aanpassen van de plangrens in noordelijke richting alsmede de bestemmingen dientengevolge op
    elkaar aan te laten sluiten, indien op basis van een grensreconstructie door het Kadaster daartoe
    concreet aanleiding toe bestaat;
4. geen exploitatieplan vast te stellen.


Toelichting

ERA Contour is voornemens om in het plangebied Bunderhof 2 in totaal 14 nieuwe woningen te ontwikkelen.
Stedenbouwkundig vormt het een voortzetting van de recent ontwikkelde woningbouwlocatie 'Bunderhof 1' te
Reeuwijk.

In onze vergadering van 5 april 2016 besloten wij het ontwerpbestemmingsplan Bunderhof 2 gelijk met de
ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage te leggen. Tijdens de terinzagelegging, op 21 april, is een
inloopavond georganiseerd.

Het ontwerpbestemmingsplan en de hiermee gecoördineerde ontwerpbesluit omgevingsvergunning hebben
met ingang van 14 april 2016 tot en met 25 mei 2016 ter inzage gelegen. Gedurende die termijn zijn 5
(waarvan 2 van dezelfde indiener) schriftelijke en een mondeling zienswijze ingediend. Daarnaast is door
vooroverleginstanties gereageerd, en wel door het Hoogheemraadschap van Rijnland en gemeente
Bodegraven-Reeuwijk. De reactie van de gemeente Bodegraven – Reeuwijk is behandeld als zienswijze.
Ruimschoots na de termijn is nog een brief binnengekomen van een bewoner van de Bodegraafsestraatweg,
die als bijlage bij de stukken is gevoegd. Dit betreft een reactie op een eerder uitgevoerd verkeerskundig
onderzoek.

De zienswijzen zijn in bijgaande “Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan en
omgevingsvergunning Bunderhof 2” samengevat en van antwoord voorzien. In de nota is aangegeven in
hoeverre de reacties hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Hiertoe is in hoofdstuk 6 een
overzicht van wijzigingen opgenomen.

Het bestemmingsplan is in eerste instantie geagendeerd voor de gemeenteraadsvergadering van 6 juli 2016.
Tijdens de vergadering is besloten het onderwerp van de agenda te halen, naar aanleiding van een
bestuurlijke afspraak met gemeente Bodegraven-Reeuwijk om een vervolgonderzoek te doen naar de
ontsluitingsmogelijkheden. Het onderzoek is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd. De uitkomst is dat nog
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>steeds wordt uitgegaan van een ontsluiting via de Doggersbanklaan richting de Reeuwijkse Randweg. Het
voorliggende bestemmingsplan is daarom niet gewijzigd ten opzichte van het document dat in juli 2016 is
aangeboden. (zie ook ‘3. Kanttekeningen’)

1. Nadere uitleg op gevraagd besluit

   In het geldende bestemmingsplan ‘Plaswijck’ hebben de gronden de bestemming 'Bedrijf – tuincentrum'.
   Om de woningbouwontwikkeling Bunderhof 2 te realiseren is een herziening van het geldende
   bestemmingsplan noodzakelijk.
   Daarnaast is er voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen
   nodig. De gemeenteraad van Gouda heeft op 9 maart 2016 ingestemd met het toepassen van de
   coördinatieprocedure van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening op het project.

2. Argumenten
      1.1 Het bestemmingsplan is voor zover daartoe aanleiding bestond met inachtneming van de
           zienswijzen aangepast.
      In totaal zijn 5 zienswijzen en 2 vooroverlegreacties ontvangen:
           1. Hoogheemraadschap van Rijnland
           2. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk
           3. Bewoners Bodegraafsestraatweg 155
           4. Bewoners Doggersbanklaan
           5. Bewoners Klipperwerf 37
           6. Wijkteam Plaswijck
           7. Bewoners Bodegraafsestraatweg 153

       De zienswijzen 1 t/m 6 zijn schriftelijk ingediend tijdens de termijn van ter inzagelegging. Alle
       reacties worden daarom overeenkomstig het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet
       bestuursrecht in behandeling genomen. De zienswijzen zijn in de bijgevoegde “Nota van
       beantwoording zienswijzen bestemmingsplan en omgevingsvergunning Bunderhof 2” van
       beantwoording voorzien. Tevens is per zienswijze beoordeeld of er aanleiding is om het
       ontwerpbestemmingsplan of omgevingsvergunning aan te passen.

       Ook is er aanleiding om voor te stellen het ontwerpbestemmingsplan ambtshalve gewijzigd vast te
       stellen. Verwezen wordt naar het onderdeel 5. Ambtshalve wijzigingen van de “Nota van
       beantwoording zienswijzen bestemmingsplan en omgevingsvergunning Bunderhof 2”.

       1.2 Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet
       ruimtelijke ordening omdat kostenverhaal anderszins is verzekerd.
       Het bouwplan Bunderhof 2 wordt door de gemeenteraad van Gouda vastgesteld en uit dien hoofde
       dient kostenverhaal plaats te vinden door de gemeente Gouda. De gemeentelijke plankosten
       worden verhaald op de initiatiefnemer. Met het oog hierop hebben gemeente Gouda en ERA
       Contour BV op 6 januari 2016 een anterieure overeenkomst afgesloten.
       De kosten die de gemeente maakt worden verrekend met de bestemmingsreserve.
       Daarmee zijn de kosten gezekerd en is het plan economisch uitvoerbaar. Er hoeft derhalve geen
       exploitatieovereenkomst te worden opgesteld.

       1.3 Er zijn geen bezwaren vanuit wet- en regelgeving
       Met het bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van het plangebied tot hoogwaardige
       woningbouwlocatie mogelijk gemaakt. Het gaat om een ontwikkeling binnen het bestaand
       stadsgebied, in aansluiting op en passend bij het omliggende woonmilieu. Op basis van de verrichte
       onderzoeken zijn er geen bezwaren vanuit wet- en regelgeving.

       1.4 De woningbouwbehoefte is aangetoond
       Het project is opgenomen in blok I van de Regionale Projectenlijst Woningbouw en past binnen de
       bandbreedte voor de woningbehoefte van Gouda in de periode 2015 tot en met 2024. Het gaat om 8
       vrijstaande en 6 twee-onder-één-kapwoningen in een groenstedelijk woonmilieu in het topsegment.
       Dit aanbod kan enige doorstroming op de lokale woningmarkt teweeg brengen (dure koopwoningen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>        hebben normaal gesproken de langste verhuisketens) waardoor er wellicht ook (sociale)
        huurwoningen beschikbaar komen, maar biedt vooral kansen om mensen met hogere inkomens
        voor de stad te behouden of aan te trekken.

3. Kanttekeningen
        o Ontsluiting
   De ontsluiting van het plangebied is geprojecteerd via de Doggersbanklaan te Reeuwijk. De ontwikkeling
   vormt stedenbouwkundig een voortzetting van de woningbouwlocatie Bunderhof 1. De gemeente
   Bodegraven-Reeuwijk heeft vraagtekens gezet bij de noodzaak van een afwikkeling van het verkeer via
   deze weg. Ook heeft een deel van de bewoners aan de Doggersbanklaan zowel op de informatieavond
   als in de zienswijze aangegeven bezwaar te hebben tegen het extra verkeer als gevolg van de
   ontwikkeling en de ontsluiting van Bunderhof 2 via de Doggersbanklaan niet acceptabel te vinden. De
   gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft gevraagd om nader onderzoek naar de ontsluiting.

    Met het oog op deze bezwaren is in het voorjaar van 2016 een verkeerskundige notitie opgesteld door
    Vermeer. Hieruit blijkt dat de ontsluiting via de Doggersbanklaan uit meerdere varianten verkeerskundig
    een betere en veiligere ontsluiting is, en dat ook met het extra verkeer de verkeersintensiteit in de
    Doggersbanklaan zeer acceptabel is. De verkeerskundige notitie is met het ontwerpbestemmingsplan ter
    inzage gelegd. Tijdens de ter inzage legging is een verkeerstelling en snelheidsmeting van het
    gemotoriseerde en bromfiets verkeer gehouden om zodoende te onderzoeken of gehanteerde
    uitgangspunten in het verkeersrapport (de redelijkerwijs te verwachten werkelijkheid) te zeer afwijken.
    Hieruit bleek een nog gunstiger beeld dan waar in het onderzoek rekening mee is gehouden.

    De uitkomsten van het onderzoek van Vermeer worden niet onderschreven door gemeente Bodegraven-
    Reeuwijk. Zoals eerder vermeld zijn partijen overeen gekomen een nieuw onderzoek uit te voeren, door
    een gezamenlijk te selecteren partij. Dit is met wederzijdse goedkeuring Bonotraffics BV geworden.
    Onderzoek is gedaan naar vier varianten die gezamenlijk zijn geselecteerd. Over de onderzoeksopzet
    hebben ook bewoners van de Bodegraafsestraatweg en de Doggersbanklaan meegesproken. Uit het
    onderzoek van Bonotraffics blijkt opnieuw dat een ontsluiting via de Doggersbanklaan als meest
    gunstige variant naar voren komt. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft zich vooraf aan de uitkomst
    van het onderzoek gecommitteerd.

        o Verkeer via woonbestemming
    In het bestemmingsplan voor de Bunderhof 1 (gemeente Bodegraven-Reeuwijk) is geen rekening
    gehouden met het doortrekken van de Doggersbanklaan. De verkeersbestemming houdt hier de keerlus
    aan. Dit levert op zeer kleine schaal een strijdigheid op met het bestemmingsplan. De ontwikkelaar is er
    mee bekend dat na vaststelling van voorliggend bestemmingsplan, hiervoor mogelijk een procedure
    nodig is bij gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Gelet op de betrokkenheid van alle partijen bij het
    bovengenoemde onderzoek, zijn daarbij geen problemen te verwachten.

4. Juridische / financiële gevolgen
   Volgens artikel 3.8 Wro dient de gemeenteraad te beslissen binnen 12 weken na afloop van de
   inzage termijn. Dit is echter geen fatale termijn. Tegen het raadsbesluit tot vaststelling van het
   bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
   Het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij een voorlopige
   voorziening wordt aangevraagd.’
   De gemeentelijke plankosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Met het oog hierop hebben
   gemeente Gouda en ERA Contour BV op 6 januari 2016 een anterieure overeenkomst afgesloten.

    Bij de ontwikkeling hoort ook de realisatie van een ontsluitingsweg, groenvoorzieningen, water en
    parkeerplaatsen. Gezien de grondslag is er een groot risico op restzettingen. Vanwege de financiële
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>   risico's die dit met zich meebrengt is de gemeente Gouda niet bereid deze voorzieningen direct na
   oplevering over te nemen als openbaar gebied. Het gevaar op restzettingen is vooral de eerste 7 a 8 jaar
   aanwezig. In de anterieure overeenkomst is afgesproken dat na 10 jaar overleg plaatsvindt of en onder
   welke voorwaarden we de openbare ruimte overnemen.

5. Personele / organisatorische gevolgen en duurzaamheid
   Er is sprake van een duurzame verstedelijking, in die zin dat het bouwplan in het bestaande
   stedelijke gebied wordt gebouwd waardoor gebruik kan worden gemaakt van bestaande stedelijke
   voorzieningen. Inbreiden gaat voor uitbreiden. Het plangebied is bovendien goed ontsloten met
   openbaar vervoer en fiets.
   Het wettelijk kader vormt de ondergrens en dus geldt de huidige EPC-norm voor het bouwplan. In 2015
   is de EPC-norm in het Bouwbesluit verder aangescherpt tot 0,4. De aanvraag is ingediend vòòr 1 januari
   2015 zodat de EPC-norm 0,6 is. De EPC-maatregelen welke zullen worden toegepast zijn afgestemd op
   de consumentenbehoefte, zoals bv. vloerverwarming, in plaats van alleen op kosten gestuurd
   In het stedenbouwkundig ontwerp zijn als erfafscheidingen hagen in plaats van schuttingen gedacht.
   Tussen de woningen is er vrije ruimte welke groen kan worden ingevuld als tuin.
   Regenwater wordt afgevoerd naar de watergang en niet naar een rioolstelsel.
   Initiatiefnemer ERA Contour is NEN-EN-ISO 14001 gecertificeerd.
   Er zal FSC-gecertificeerd hout toegepast worden.
   Middels TBI is initiatiefnemer ERA Contour aangesloten bij Bewuste Bouwers.
   De consument is betrokken geweest bij het ontwikkeltraject, middels o.a. een klantenpanel heeft
   initiatiefnemer hun input benut om het woonproduct te optimaliseren naar de wensen van mogelijke
   kopers.

6. Communicatie / interactiviteit

         o Voorbereiding
   Door initiatiefnemer ERA Contour is vanaf het begin actief gecommuniceerd. Eind 2013 heeft
   initiatiefnemer contact gehad met het Wijkteam Plaswijck en bewonersvereniging Watergrasbuurt over
   de ontwikkeling. Juli 2014 is een informatieavond georganiseerd voor omwonenden over de
   ontwikkeling. Daarnaast was er sprake van één-op-één contact met directe omwonenden die individuele
   vragen hadden. De gemeente heeft in februari 2016 een informatieavond georganiseerd voor de
   omgeving.
   Over het algemeen lijkt er waardering te zijn voor het ontwerp van de woningen en wordt de ontwikkeling
   gezien als een logische voortzetting van Bunderhof 1 te Reeuwijk. Aandachtspunten zijn de toename/
   zichtbaarheid van de bebouwing en de verkeersgevolgen voor de Doggersbanklaan. Naar aanleiding
   van dit laatste onderwerp is een extra verkeerskundige rapportage opgesteld welke bij het
   ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.
   Vanuit het Wijkteam Plaswijck wordt aandacht gevraagd voor de juiste toepassing van de procedures en
   een correcte communicatie met de omgeving.

       o Bestuurlijk overleg
   Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning
   heeft bestuurlijk overleg plaats over de ontsluiting tussen gemeente Gouda en de gemeente
   Bodegraven-Reeuwijk. Uit dit overleg komt de afspraak voor een onafhankelijk verkeerskundig
   onderzoek naar verschillende ontsluitingsvarianten. In afwachting van dit onderzoek is in de
   gemeenteraadsvergadering van 6 juli 2016 besloten het bestemmingsplan niet te behandelen.

      o Vaststelling en beroepsprocedure
   Aan degene die een zienswijze heeft ingediend is een conceptbeantwoording verzonden, waarbij
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>wordt gewezen op de verdere behandeling in de raad. Na vaststelling kan uw college de benodigde
omgevingsvergunning verlenen en wordt het bestemmingsplan tezamen met die vergunning zes weken
ter inzage gelegd. In deze periode is het plan digitaal in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl en de
gemeentelijke website en op papier bij de publieksbalie. Hiervan wordt kennis gegeven op de (digitale en
papieren) gemeentepagina, de Staatscourant, per email aan de bij het plan betrokken overleginstanties
en per brief aan de indiener van zienswijze.
In deze periode kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de
Raad van State.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>