<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre> BELEIDSADVIES PLANSCHADE
 met betrekking tot de regulering van kamerbewoning binnen de gemeente Gouda
         opdracht        20200358
         status          definitief
         datum           30 september 2021
         adviseur        mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN
POSTBUS 29196 • 3001 GD ROTTERDAM • BEZOEKADRES KRUISPLEIN 484 • ROTTERDAM
T 010 – 469 3899 • INFO@SAOZ.NL • WWW.SAOZ.NL • IBAN NL21INGB0000508019 • BTW NL002767661B01 • KVK 41126679
TAXATIES • RISICOANALYSES • PLANSCHADE • NADEELCOMPENSATIE • JURIDISCHE ONDERSTEUNING • TRAININGEN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>INHOUDSOPGAVE
1   INLEIDING ...............................................................................................................3
    1.1 Opdracht..........................................................................................................3
    1.2 Gesprek ...........................................................................................................3
    1.3 Reikwijdte en onderzoekskader .......................................................................4
    1.4 Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen ................................................4
    1.5 Van concept naar definitief ..............................................................................4
2   WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ......................................................................5
    2.1  Wet ruimtelijke ordening ..................................................................................5
    2.2  Schaderegeling Omgevingswet .......................................................................6
3   PLANOLOGIE ........................................................................................................10
    3.1  Huidige planologische regeling ......................................................................10
    3.2  Beoogde planologische regeling ....................................................................11
4   OVERWEGINGEN DIRECTE PLANSCHADE ........................................................14
5   BEOORDELING PLANSCHADERISICO ................................................................16
    5.1 Planschaderisico bestaande situaties (“benutte” gebruiksmogelijkheden)......16
    5.2 Planschaderisico wegbestemmen onbenutte gebruiksmogelijkheden ............17
6   OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO ...............................19
7   BEHEERSING VAN PLANSCHADERISICO’S........................................................20
8   ANKER 1: RISICOAANVAARDING ........................................................................22
    8.1 Actieve risicoaanvaarding ..............................................................................22
    8.2 Passieve risicoaanvaarding ...........................................................................23
9   ANKER 2: KANALISERING VAN PLANSCHADERISICO .......................................28
10  ANKER 3: REPARATIE IN NATURA ......................................................................32
11  CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN....................................................................34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1     INLEIDING
1.1   Opdracht
De gemeente Gouda, nader aan te duiden als: “opdrachtgever”, heeft de SAOZ te
Rotterdam opdracht gegeven om een beleidsadvies op te stellen met betrekking tot de
voorgenomen regulering van kamergewijze bewoning / verhuur binnen de gemeente
Gouda.
1.2   Gesprek
Het dossier is op 14 juni 2021 telefonisch besproken door de heer S. Reijnders namens
opdrachtgever en de heren mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT en E. Hoopman RT RM
namens de SAOZ. Besproken is dat opdrachtgever voor het gehele grondgebied van de
gemeente de (on)mogelijkheden op het terrein van kamergewijze bewoning / verhuur
eenduidig planologisch wil regelen. De gemeente heeft daartoe een “parapluherziening”
van de vigerende bestemmingsplannen op het grondgebied van de gemeente in procedure
gebracht. In de aanloop naar de door de gemeente gedachte parapluherziening is geen
voorbereidingsbesluit genomen en hiertoe bestaat momenteel ook geen concreet
voornemen. Wel is een vooraankondiging van de herziening gepubliceerd in de
Staatscourant.
Als voorbeeld voor een “onvolkomen” regeling van de woonbestemming is door
opdrachtgever gewezen op het bestemmingsplan “Korte Akkeren”.
De gemeente wil geadviseerd worden over uit de gedachte parapluherziening
voortvloeiende (plan)schaderisico’s. De gemeente wil tevens worden geadviseerd over de
mogelijkheden tot beperking van (plan)schaderisico’s.
Na het gesprek is door opdrachtgever gewezen op de mogelijke invloed van het geldende
parapluplan “Parapluherziening parkeren” op de uitkomst van de beoordeling;
opdrachtgever heeft verzocht deze parapluherziening in de beoordeling te betrekken.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                      3 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.3    Reikwijdte en onderzoekskader
Dit deel van het onderzoek draagt een beleidsmatig karakter, hetgeen met zich meebrengt
dat in dit advies geen percelen individueel beoordeeld worden. Het (plan)schaderisico
wordt, daar waar aanwezig, dus wel benoemd en geduid maar in dit advies niet
gekwantificeerd. In dit advies wordt tevens aandacht besteed aan het aspect
“vergoedbaarheid” van (plan)schade, waarbij onderscheid kan worden gemaakt in “actieve
risicoaanvaarding”      (voorzienbaarheid      ten   tijde  van aankoop)  en    “passieve
risicoaanvaarding” (verwijtbaar stilzitten). Tevens wordt het “normaal maatschappelijk
risico” besproken, alsmede de mogelijkheden tot beperking van (plan)schaderisico.
Tenslotte wordt eveneens aandacht besteed aan de schaderegeling van de Omgevingswet,
meer in het bijzonder wat betreft de vraag of het (plan)schaderisico anders zal zijn indien
op de voorgenomen maatregel de schaderegeling van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet
van toepassing zou zijn.
1.4    Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen
Bij het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken
gebruikt:
     •   De door opdrachtgever per mail en mondeling gegeven toelichting;
     •   Vigerende bestemmingsplannen “Korte Akkeren” en “Parapluherziening parkeren”;
     •   Voorontwerp parapluherziening “Parapluplan Wonen”;
     •   Publicaties van de vooraankondiging ex artikel 1.3.1 Bro en het voorontwerp-
         parapluplan.
1.5    Van concept naar definitief
Het conceptrapport is op 30 september 2021 aan opdrachtgever gemaild. Van de zijde van
opdrachtgever hebben wij op 29 juli 2021 een reactie ontvangen, welke op 30 juli 2021 is
aangevuld met een concepttekst van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid ten
behoeve van onzelfstandige bewoning. De reactie is met opdrachtgever doorgenomen en
verwerkt in dit definitieve advies.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                         4 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2      WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
2.1    Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade
is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in
hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat
artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd:
    a) een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
    b) een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
    c) een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO)
         welke in strijd is met een plan;
    d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
    e) een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
    f)   een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
    g) een bepaald koninklijk besluit.
In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan:
    •    het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval twee procent van de waarde van
         de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de
         omgeving voor rekening van aanvrager (6.2);
    •    de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3);
    •    het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met
         een omvang van € 100,-- tot € 500,-- (6.4);
    •    de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen
         gemeente en initiatiefnemer (6.4a);
    •    de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke
         rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die
betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt
een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen.
De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                           5 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>    •  bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale
       invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude
       en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de
       planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april
       2012, Waddinxveen, zaaknummer 201110096/1/A2);
    •  overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten
       beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer
       200607004/1);
    •  de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel
       (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer 200200065/1);
    •  planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met
       planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv.
       ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer 200602817/1; ABRS 30 mei
       2007, Valkenswaard, zaaknummer 200609350/1; ABRS 4 februari 2009,
       Nederweert, zaaknummer 200801775/1; ABRS 18 januari 2012, gemeente
       Schijndel, zaaknummer 201105634/1/H2);
    •  de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een
       belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS
       27 juni 2007, nr. 200605214/1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente
       Eijsden-Margraten, zaaknummer 201107348/1/A2);
    •  de actieve risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege
       openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen,
       zaaknummer 201108251/1/A2).
    •  Passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen als er voorzienbaarheid is
       en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en
       gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te
       vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de
       peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd (bijv. ABRS 30 mei 2018,
       Leiden, zaaknummer 201604007/1/A2).
2.2   Schaderegeling Omgevingswet
Deze paragraaf is gebaseerd op de inmiddels aangenomen, maar nog niet in werking
getreden Omgevingswet, waarvan de inwerkingtreding inmiddels is gedacht op 1 juli 2022.
Verder uitstel is niet uitgesloten. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaat er in
de planschadepraktijk het nodige veranderen. De belangrijkste veranderingen zijn:
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                        6 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1.      het moment waarop “indirecte planschade” geclaimd kan worden;
2.      de wijze van beoordeling van “indirecte planschade” claims;
3.      de regeling voor de “directe planschade”;
4.      het normaal maatschappelijk risico;
5.      het aspect “actieve risicoaanvaarding”.
Ad 1: Indieningsmoment “indirecte planschade” verschuift naar realisatie
Niet het omgevingsplan, maar de daarop gebaseerde omgevingsvergunningen zullen de
schadeveroorzakende maatregelen zijn als het om “indirecte planschade” gaat. Dat
betekent, dat “indirecte schade” pas geclaimd zal kunnen worden nadat de
omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van het project onherroepelijk is
geworden.
Nieuw in de schaderegeling is dat ook om vergoeding van schade verzocht kan worden
voor de gevolgen van activiteiten, waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist maar die
alleen hoeven te worden gemeld (of zelfs dat niet eens). Deze toch behoorlijk gedetailleerd
opgezette regeling wordt echter in belangrijke mate beperkt door het feit, dayt op basis van
het Omgevingsbesluit de gevolgen van het oprichten van een groot aantal vergunningvrije
bouwwerken generiek onder het normaal maatschappelijk risico zullen worden gebracht.
Deze mogelijkheid heeft de minister op basis van artikel 15.7 lid 4 Omgevingswet.
Het Omgevingsplan zal in ieder geval voor “indirecte schade” nooit een grondslag meer zijn
voor een schadeclaim, als geen omgevingsvergunning vereist is wordt dus niet
“teruggevallen” op het Omgevingsplan als schadeoorzaak.
Ad 2: omgevingsvergunning wordt maatgevend voor “maximale invulling”
Niet alleen wat betreft het tijdstip van indiening wordt de omgevingsvergunning
maatgevend, doch ook wat betreft de “invulling” van het omgevingsplan. Het voordeel voor
gemeenten lijkt evident: omgevingsplannen kunnen zeer ruim geredigeerd worden zonder
dat planschade ontstaat. Slechts voor zover de omgevingsplannen benut worden, ontstaat
een aanspraak op schadevergoeding.
De    huidige    planschaderegeling      zoals    vervat   in afdeling 6.1   Wro    en    de
planschadejurisprudentie gaat nog uit van een vergelijking van opeenvolgende
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          7 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>planologische regimes. Daarbij geldt als uitgangspunt dat van de “maximale invulling”
daarvan moet worden uitgegaan. In Afdeling 15.1 Omgevingswet wordt gekozen voor een
systematiek waarbij de oude feitelijke situatie wordt vergeleken met hetgeen op basis van
een verleende omgevingsvergunning feitelijk mogelijk wordt gemaakt. Er blijft dus toch een
minimaal stukje “maximaal invullen” over: daar waar bijvoorbeeld de verleende
omgevingsvergunning feitelijk nog niet of niet geheel benut is, geldt als maatstaf voor de
vergelijking niettemin hetgeen door de omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt.
Ad 3: regeling “directe planschade” conform Besluit herziening Crisis- en herstelwet
Blijkens de kamerbrief worden omgevingsplannen voor “directe planschade” wèl
aangemerkt als het schadeveroorzakende besluit. Wat betreft de systematiek wijzigt ten
aanzien van “directe planschade” derhalve weinig.
De concept wettekst gaat uit van een vaste “benuttingsperiode” van 1 jaar nadat de
planwijziging voorzienbaar is geworden en is daarmee in sommige gevallen “strenger” dan
de huidige jurisprudentie omtrent de lengte van een benuttingsperiode. Een nieuw element
is de regeling is ook, dat passieve risicoaanvaarding alleen aan de orde kan komen als de
eigenaar de aanwendingsmogelijkheden tenminste drie jaar heeft gehad.
In de jurisprudentie op het gebied van de “passieve risicoaanvaarding” is naast de drie
“klassieke”     beoordelingscriteria    (“voldoende   concreet  signaal”,  “voldoende    lange
benuttingsperiode” en “voldoende concreet initiatief”) nog een vierde beoordelingscriterium
ontwikkeld, luidend: “kon van de eigenaar worden gevergd dat deze een benuttingspoging
ondernam?”. Uit het Voorstel van wet en de toelichting daarop is niet af te leiden, of ook het
“vierde beoordelingscriterium” gerespecteerd c.q. gehandhaafd wordt, dan wel dat na
afloop van de benuttingsperiode de schade “in ieder geval” voor rekening van de eigenaar
blijft, óók indien deze juridisch niet in staat was de mogelijkheden te benutten (bijvoorbeeld
omdat het object verhuurd of verpacht was), dan wel dat het een eigenaar/exploitant betreft.
Ad 4: Normaal maatschappelijk risico: vast forfait van 4% bij “indirecte schade”
In het Voorstel van wet is een vast percentage van 5% opgenomen ten aanzien van het
normaal maatschappelijk risico. Inmiddels is tijdens de parlementaire behandeling van het
wetsvoorstel een amendement aangenomen, waarbij het percentage van 5 wordt
teruggebracht naar 4. Het percentage geldt alléén voor waardevermindering in de sfeer van
“indirecte” (plan)schade. Voor inkomensschade en “directe (plan)schade” wordt
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                            8 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>teruggevallen op het tegelijkertijd met de Omgevingswet in werking te treden nieuwe artikel
4:126 Algemene wet bestuursrecht, dat deel uitmaakt van de “Wet nadeelcompensatie”
(titel 4.5 Awb).
Ad 5: actieve risicoaanvaarding aangepast
In artikel 15.5 van de Omgevingswet wordt bepaald, dat een aanvrager het risico van het
ontstaan van planschade in ieder geval niet heeft aanvaard als de aanvrager
overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek tot koop is
overgegaan van een tot woning bestemde onroerende zaak na de vaststelling of wijziging
van het omgevingsplan, waarbij de schade bestaat uit waardevermindering van een tot
woning bestemde onroerende zaak. Deze regeling geldt dus niet voor inkomensschade en
ook niet voor bedrijfsmatig vastgoed.
Conclusie schaderegeling Omgevingswet
In essentie wijzigt er qua systematiek weinig voor de beoordeling van “directe”
schadeclaims na de invoering van de Omgevingswet. Op enkele punten, met name het punt
van de “passieve risicoaanvaarding” lijkt de wettelijke regeling van de Omgevingswet zelfs
iets “strenger” te zijn dan de huidige regeling van afdeling 6.1 Wro. Dit betekent, dat het
“wachten op de Omgevingswet” omwille van een beperking van (plan)schaderisico’s wat
ons betreft niet opportuun lijkt te zijn.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                         9 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3     PLANOLOGIE
3.1   Huidige planologische regeling
In meerdere bestemmingsplannen binnen de gemeente Gouda is kamergewijze bewoning
en verhuur van woningen binnen de woonbestemming niet uitgesloten. In meerdere
geldende bestemmingsplannen is namelijk geen “link” gelegd tussen de gebruiksvorm
“wonen” en het begrip “woning”, zoals bijvoorbeeld in het bestemmingsplan “Korte
Akkeren”, dat dateert uit 2013. Artikel 14 van de planregels van dit bestemmingsplan
(“Wonen”) luidt als volgt:
“14.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
    a. wonen;”
In de begripsbepalingen wordt het begrip “wonen” niet gedefinieerd doch alleen het begrip
“woning”. De definitie van een “woning” luidt als volgt:
“1.53 woning
een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting uitsluitend is bedoeld voor
de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.”
Het begrip “huishouden” wordt in de regels niet gedefinieerd.
Op het gehele grondgebied van Gouda is eveneens van toepassing de “Parapluherziening
parkeren”. Deze parapluherziening regelt het volgende:
“3.1 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen
    a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft,
       moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto’s in voldoende mate ruimte
       zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde
       terrein dat bij dat gebouw behoort.
    b. Aan het bepaalde in 3.1 sub a wordt geacht te zijn voldaan indien het aantal
       parkeerplaatsen ten minste overeenkomt met het aantal parkeerplaatsen dat voor
       het betreffende gebied en de betreffende functie is genoemd in de tabel in bijlage 1,
       met inachtneming van de toepassingsregels onder aan de tabel.”
De genoemde “tabel” is hierna als afbeelding opgenomen.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          10 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Anders dan opdrachtgever aan heeft gegeven van mening te zijn, zien wij in deze regeling
geen belemmering of beperking voor het kamergewijs bewonen/verhuren in relatie tot het
aantal benodigde parkeerplaatsen. In de bijlage wordt immers alleen een aantal
parkeerplaatsen “per woning” aangegeven en niet “per bewoner”. Ook hier wreekt zich
daarenboven, dat in de doeleindenomschrijving van de bestemming “wonen” niet wordt
bepaald dat het wonen moet geschieden “in een woning”.
3.2    Beoogde planologische regeling
Opdrachtgever streeft naar het ontstaan van een planologische situatie waarbij de
woonbestemming kamergewijze bewoning niet meer toelaat. Dit wordt bereikt door een
wijziging en aanvulling van de planregels in een “parapluplan”, dat zich momenteel in het
stadium van voorontwerp bevindt. De belangrijkste bepalingen van het voorontwerp luiden
als volgt:
“1.9 wonen/ woondoeleinden
Het gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform de onderhavige
begripsbepaling.”
Met deze bepaling wordt een duidelijke “link” aangebracht tussen de functie “wonen” en het
gebouw waarin dat moet geschieden (een “woning”).
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                       11 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>“2.2.1 Gebruik woning door één huishouden
Tot een gebruik in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval gerekend:
     a. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden;
     b. het gebruik van de woning voor bedrijfsmatige kamerverhuur of onzelfstandige
        woonruimte.
Tot een gebruik niet in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval gerekend:
     c. het gebruik van de woning voor hospitaverhuur.”
Deze bepaling introduceert het verbod op kamergewijze bewoning, al dan niet in de vorm
van bedrijfsmatige kamerverhuur, aangezien dit gebruik aangemerkt wordt als “strijdig” met
het bestemmingsplan.
“4.2 Overgangsrecht gebruik
     a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van
        inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden
        voortgezet;
     b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 4.2 sub
        a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik,
        tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
     c. Indien het gebruik, bedoeld in 4.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het
        plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit
        gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
     d. 4.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
        voorheen        geldende       bestemmingsplan,       daaronder      begrepen       de
        overgangsbepalingen van dat plan.
Dit is het “standaard gebruiksovergangsrecht”.
De planregels omvatten oorspronkelijk nadrukkelijk géén:
     1. Afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van het alsnog kamergewijs kunnen
        bewonen/verhuren van woningen;
     2. Vervangende gebruiksbepaling waardoor bestaande situaties van kamergewijze
        bewoning geacht worden te voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan.
Dit laatste betekent, dat alle bestaande situaties c.q. bestaande kamergewijze
woonvormen, voor zover thans “bij recht” toegelaten (zoals in het plangebied Korte
Akkeren”), onder de werking van overgangsrecht worden gebracht.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                           12 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Opdrachtgever heeft op 30 juli 2021 de navolgende concepttekst ten behoeve van een op
te nemen afwijkingsbevoegdheid overgelegd, met het verzoek deze in de beoordeling te
betrekken:
“2.2.4 Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van
de regels uit art 2.2.1 b voor de bewoning van een woning door één afzonderlijk huishouden
ten behoeve van onzelfstandige woonruimtes, mits:
    1. de onzelfstandige woonruimtes gevestigd worden binnen een pand op een
        verdieping binnen een bestemming die "wonen" mogelijk maakt;
    2. het totaal aantal onzelfstandige woonruimtes niet meer dan vier per pand is;
    3. een onzelfstandige woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte van 12 m2 heeft
        waarbij er wordt voldaan aan de eisen en bepalingen uit het vigerende Bouwbesluit;
    4. de onzelfstandige woonruimtes in een pand gevestigd worden dat ten minste aan
        weerszijden vier panden zonder onzelfstandige wooneenheden heeft;
    5. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen
        gronden niet onevenredig worden geschaad. Deze belangen worden aantoonbaar
        meegenomen in de aanvraag. Ontwerp en doorloop een participatieproces, beschrijf
        hoe belanghebbenden zijn betrokken en wat er met het resultaat is gedaan;
    6. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en motoren;
    7. er wordt voorzien in voldoende ruimte voor (brom- en snor-)fietsen en containers
        voor huishoudelijk afval op eigen terrein ten behoeve van bewoners van het pand;
    8. er sprake is van goed verhuurderschap;
    9. de afwijking wordt voorzien van een ruimtelijke motivering.”
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                         13 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4      OVERWEGINGEN DIRECTE PLANSCHADE
Bij het begrip “planschade” kan een onderscheid worden gemaakt tussen directe
planschade en indirecte planschade. Voor de onderhavige casuïstiek is met name het
begrip “directe planschade” van belang. Deze schade doet zich in het algemeen voor als
de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het
conserveren, beperken of veranderen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een
locatie wordt ingegrepen in de planologische aanwendingsmogelijkheden van een
onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het risico op het ontstaan van
planschade met zich meebrengt.
Indien en voor zover er op basis van wet- en regelgeving of beleid belemmeringen bestaan
voor het benutten van de teloor gegane aanwendingsmogelijkheden (in casu: kamergewijs
bewonen/verhuren van woningen), dan zal de planologische wijziging niet leiden tot nadeel
omdat in die gevallen realisering van de aanwendingsmogelijkheden “met aan zekerheid
grenzende waarschijnlijkheid” kan worden uitgesloten. Zoals wij eerder al aangaven
verwachten wij niet, dat de “Parapluherziening parkeren” een dergelijke “harde
belemmering” zal zijn.
Het specifieke karakter van de ingreep (inperking van de aanwendingsmogelijkheden)
brengt een risico met zich mee op het ontstaan van nadeel, welke met name in de sfeer
van “vermogensschade” ofwel waardevermindering is gelegen. Schade in de zin van
“inkomensschade” is voor de eigenaren/exploitanten niet aan de orde, indien en voor zover
zij de bestaande exploitatie “bij recht” ongewijzigd kunnen blijven voortzetten. Schade in de
zin van inkomensschade als gevolg van gemiste toekomstige inkomsten als gevolg van het
wegvallen van (meer rendabele) gebruiksvormen valt niet onder de reikwijdte van het
bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht: zie o.a. ABRS 16 maart 2005 inzake
"Wyckerveste" en ABRS 17 september 2008 inzake Amersfoort.
Bij het beoordelen van “directe planschade” zal onderzocht moeten worden, of en in
hoeverre het geconstateerde planologische nadeel daadwerkelijk leidt tot een lagere
waarde van het object. Anders dan bij “indirecte planschade” het geval is, is bij de
beoordeling van “directe planschade” niet van belang waaruit in de oude en nieuwe
planologische situatie de “maximale invulling van bouw- en gebruiksmogelijkheden”
bestaat, doch aan welk planologische regime het betrokken object zijn “hoogste waarde”
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          14 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>ontleent. Dit betekent, dat het vervallen van minder profijtelijke aanwendingsmogelijkheden
van een object niet leidt tot een lagere waarde, en daarmee evenmin tot planschade. Voor
voorbeelden uit de planschadejurisprudentie is in dit verband te wijzen op de uitspraken
ABRS 17 april 2002 inzake Groningen, ABRS 9 april 2003 inzake Maastricht, ABRS 28
december 2005 inzake Heusden, ABRS 30 juni 2010 inzake Gouda en ABRS 13 juli 2011
inzake Schiedam. Dit betekent automatisch, dat van inkomensschade geen sprake kan zijn
omdat uit een ander, planologisch te handhaven gebruik hogere opbrengsten gegenereerd
kunnen worden.
Het in artikel 6.2, eerste lid van de huidige Wro opgenomen normaal maatschappelijk risico
is eveneens van toepassing op directe planschade (vgl. ABRS 13 augustus 2014, Pijnacker
Nootdorp), zij het dat de forfaitaire norm van artikel 6.2, tweede lid toepassing mist.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                           15 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>5     BEOORDELING PLANSCHADERISICO
Een parapluplan waarbij de vormen van bewoning worden beperkt, leidt voor de objecten
wiens bestemming gewijzigd wordt in beginsel tot planologisch nadeel. Immers, daar waar
momenteel kamergewijze bewoning (en verhuur daartoe) “bij recht” mogelijk is, zal dit in de
nieuwe situatie niet meer mogelijk zijn. Dit leidt in beginsel tot een planologische
verslechtering, en daarmee tot planschaderisico.
5.1    Planschaderisico bestaande situaties (“benutte” gebruiksmogelijkheden)
Ons valt allereerst op dat er in de parapluherziening niets geregeld wordt over de
“bestaande situaties”. Deze worden allemaal onder de werking van overgangsrecht
gebracht. Het hieruit voortvloeiende planschaderisico is, gelet op de recente ontwikkelingen
in de planschadejurisprudentie, bijzonder hoog. Uit de uitspraken ABRvS 18 maart 202,
Zuidplas en ABRvS 25 maart 2020, Veenendaal blijkt namelijk, dat het onder
overgangsrecht brengen van bestaande bebouwing en/of gebruiksvormen in beginsel een
risico op “directe planschade” oplevert in de sfeer van “vermogensschade”, dit omdat
overgangsrechtelijke situaties in beginsel niet in de planologische vergelijking of de taxatie
mogen worden betrokken. Effectief zou dit betekenen, dat de eigenaren van inmiddels
kamergewijs bewoonde panden wèl dat gebruik mogen (laten) voorzetten, maar ook een
planschadeclaim kunnen indienen – en een tegemoetkoming toegekend kunnen krijgen –
in verband met het vervallen van de mogelijkheid tot kamergewijze bewoning/verhuur. Het
“doel” (tegengaan kamergewijze bewoning) wordt dus niet bereikt, maar de gemeente loopt
in potentie wel tegen veel en hoge schadeclaims aan.
Wij adviseren opdrachtgever dan ook met klem om in de parapluherziening een regeling op
te nemen voor de “bestaande situaties”. Het respecteren van bestaande situaties kan
bewerkstelligd worden door in het parapluplan een zogenoemde “vervangende
gebruiksbepaling” op te nemen, die er kort gezegd op neerkomt dat bestaande situaties die
afwijken van het parapluplan worden geacht aan het plan te voldoen. Een dergelijke
bepaling zou als volgt kunnen luiden:
“Niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt het gebruik voor kamergewijze
bewoning/verhuur van woningen die op het moment van ter visie leggen van het ontwerp
van dit bestemmingsplan legaal kamergewijs werden bewoond/verhuurd. Deze bestaande
afwijkingen worden geacht te voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan.”
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          16 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Ook te overwegen is om op dit punt een “overzichtslijst van locaties” aan het (ontwerp)
Parapluplan toe te voegen. Opdrachtgever beschikt blijkens de stukken over een overzicht
waar kamergewijze bewoning plaatsvindt, maar er is geen 100% garantie dat dit overzicht
volledig is. Aan de hand van reacties op het daartoe te publiceren ontwerpbestemmingsplan
(met overzichtslijst) zou de lijst van bestaande situaties actueel kunnen worden gemaakt.
5.2    Planschaderisico wegbestemmen onbenutte gebruiksmogelijkheden
Voor de thans niet kamergewijs bewoonde / verhuurde woningen geldt zoals gesteld, dat
het wegbestemmen van gebruiksmogelijkheden in beginsel leidt tot planschaderisico.
Vooropgesteld zij, dat het planschaderisico “breed” is in die zin, dat het zich voordoet bij
alle mogelijke vormen van woningen: klein en groot, alle typen, alle prijsklassen. De vraag
of in individuele gevallen sprake is van planschade, en zo ja tot welk bedrag, is niettemin
afhankelijk van factoren zoals:
     1. aard en oppervlakte van de woning
Het planschaderisico wordt groter al naar gelang de betrokken woning een groter
woonvloeroppervlak heeft, dat in delen verhuurd kan worden. Bij wijze van voorbeeld is te
stellen dat het planschaderisico duidelijk kleiner is bij een “studio” of een klein appartement,
dan bij een grote grondgebonden woning in meerdere bouwlagen. Bij kleine woningen zal
het aantal slaapkamers niet groot genoeg zijn om meer dan 2 zelfstandige personen op
redelijke wijze kamergewijs te huisvesten, waardoor in die gevallen het minder makkelijk
aantoonbaar zal zijn dat schade wordt geleden.
     2. In aanmerking te nemen aanpassingskosten en “zwaarder” gebruik
Indien en voor zover voor het verhuren van woningen aan meer dan 2 individuele personen
aanpassingen aan de woning moeten worden verricht, kunnen deze bij een
taxatietechnische beoordeling in aanmerking genomen worden. Door het grotere aantal
bewoners is, ook bij “normaal” gebruik, in beginsel ook sprake van een zwaardere
“belasting” van de woning met mogelijk de noodzaak van meer of eerder onderhoud.
     3. Te genereren huurinkomsten en aanvangsrendement
Een verschil in huuropbrengsten kan in “gekapitaliseerde” vorm leiden tot een lagere
waarde van een woning, en daarmee tot planschade. Zie voor een betrekkelijk recent
voorbeeld op dit punt uit de planschadejurisprudentie: ABRS 12 juni 2019, Gemert-Bakel,
ECLI:NL:RVS:2019:1889.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                             17 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>De totaal te genereren huurinkomsten kunnen per woning en afhankelijk van aantallen
bewoners/huurders uiteenlopen. Bij verhuur aan grotere aantallen individuele personen kan
voorts het “verloop” van huurders van invloed zijn. De (gegadigde) eigenaar zal dit risico tot
uitdrukking brengen in een hoger risicoprofiel (in verband met leegstandsrisico) en daarmee
een hogere rendementseis van de exploitatie, die in beginsel leidt tot een hoger
aanvangsrendement, en daarmee een lagere waarde van het betrokken object (de
kapitalisatiefactor wordt dan namelijk lager).
Een kwantificering van het totale planschaderisico is op basis van de beschikbare informatie
niet mogelijk en is ook geen onderwerp van dit onderzoek. Wij menen wel te kunnen
concluderen, dat in beginsel – gelet op van het aantal betrokken woningen – het
planschaderisico als “reëel en substantieel” gekarakteriseerd kan worden.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          18 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>6      OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro moet onderzocht worden of, en zo ja in hoeverre, de
planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor
rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op basis van artikel 6.2 lid 2 Wro geldt daarbij
voor “directe” planschade niet de minimale aftrek van 2% van de waarde van de onroerende
zaak, onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade, zoals deze voor de
zogenoemde “indirecte” planschade wel van toepassing is. Wij zullen hierna globaal
beoordelen, of en zo ja in hoeverre het bepaalde in artikel 6.2, eerste lid Wro rechtvaardigt,
dat eventuele schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van aanvrager kan worden
gelaten.
Voor de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico is in alle gevallen van belang
of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan
worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die
ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de
omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou
voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar
aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van
jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen
zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de
onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling
veroorzaakte nadeel.
Het reguleren van bewoning zoals voorgenomen door opdrachtgever is in algemene zin te
beschouwen als een normale maatschappelijke ontwikkeling, zij het dat niet vast staat dat
deze ook geheel in de lijn der verwachtingen lag. De jurisprudentie rondom het normaal
maatschappelijk risico bij “directe” planschade laat zien, dat de Afdeling terughoudend is bij
de toemeting van het normaal maatschappelijk risico, ook al omdat bij directe planschade
geen “minimum-forfait” van toepassing is. In de uitspraak ABRS 26 juni 219, Lansingerland,
ECLI:NL:RVS:2019:1992 is onder deze omstandigheden aansluiting gezocht bij het
minimum-forfait bij indirecte planschade, zijnde 2% van de maatgevende waarde per
peildatum. Dat kan in het onderhavige geval ook als richtsnoer worden aangehouden. Dit
betekent, dat van de mitigerende werking van het normaal maatschappelijk risico “geen
wonderen mogen worden verwacht”.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          19 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>7      BEHEERSING VAN PLANSCHADERISICO’S
In de hierna volgende hoofdstukken gaan wij in op de mogelijkheden die opdrachtgever
heeft om het planschaderisico daar waar mogelijk te beheersen. Het betreft als het ware
“ankers” waarvoor gemeenten kunnen gaan liggen, waarbij naar keuze gebruik gemaakt
kan worden van één of meerdere instrumenten, al naar gelang de (politieke en juridische)
wenselijkheid en haalbaarheid daarvan. Wij beschrijven de “ankers” c.q. de in te zetten
instrumenten met de daarbij behorende mogelijkheden, voordelen en nadelen, opdat de
gemeenteraad een gefundeerde keuze kunnen maken voor één of meerdere “ankers”.
Daarbij houden wij een volgorde “in de tijd” aan: het voortraject van de gedachte regeling,
de vaststelling van de gedachte regeling en de nasleep van de gedachte regeling. De
instrumenten c.q. de 4 “ankers” betreffen:
     1. Het creëren van voorzienbaarheid (actieve en passieve risicoaanvaarding);
Dit instrument wordt besproken in hoofdstuk 8. Dit instrument is niet gericht op het
voorkomen van planschade, maar op het niet hoeven toekennen van een tegemoetkoming.
Het instrument wordt ingezet in het voortraject van de gedachte planologische regeling.
     2. Het    kanaliseren     van    planschaderisico      (“voorwaardelijk” maken     van
         planschade);
Dit instrument wordt besproken in hoofdstuk 9. Het instrument is gebaseerd op artikel 6.1
lid 6 Wro en is gericht op het voorkomen van het ontstaan van planschade. Het instrument
wordt ingezet in het kader van de vaststelling van de gedachte maatregel.
     3. Het repareren / compenseren van planschade “in natura”.
Dit instrument wordt besproken in hoofdstuk 10. Het instrument is gericht op het op een
andere manier dan een vergoeding in geld toekennen van een aanvraag om planschade,
in essentie door het teruggeven van teloor gegane aanwendingsmogelijkheden. Aangezien
het instrument pas wordt ingezet in het kader van een ingediende aanvraag om
tegemoetkoming in planschade, betreft het een instrument dat wordt ingezet in de nasleep
van een planologische maatregel.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                        20 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>     4. Het    verleggen      van     planschaderisico      (“hogere  kostenregeling”       en
        “kostenverhaal”)
Dit instrument is gebaseerd op de artikelen 6.4a Wro en 6.8 Wro en is gericht op het
verleggen van planschaderisico naar een andere partij. Het instrument wordt ingezet in het
kader van de vaststelling van de gedachte maatregel. Het gaat te dezen met name om
planologische ingrepen waarbij het initiatief c.q. de “oorzaak” niet primair bij de gemeente
ligt, maar bij een initiatiefnemer (artikel 6.4a Wro) of een ander bestuursorgaan zoals
bijvoorbeeld de provincie (artikel 6.8 Wro). Als voorbeeld wijzen wij op bepalingen in de
ruimtelijke verordening van de provincie, die gemeenten nopen kan tot aanpassing van de
geldende bestemmingsplannen.
Aangezien de wens en het initiatief voor het beperken van de gebruiksmogelijkheden in dit
geval op gemeentelijk niveau ligt, behoeft dit instrument naar onze mening in dit advies
geen verdere bespreking.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                           21 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>8     ANKER 1: RISICOAANVAARDING
8.1    Actieve risicoaanvaarding
Het is in het planschadestelsel bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de
vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van
aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld
dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan sprake is geweest van door
de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is
opgenomen, (bijvoorbeeld een structuurplan, een voorbereidingsbesluit of een ter inzage
gelegd (voor)ontwerpbestemmingsplan) voorzienbaarheid in beginsel kan worden
tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar
was.
Het gaat daarbij specifiek om de voorzienbaarheid van de (planologische) mutatie op de in
het geding zijnde gronden. Algemene beleidsmatige ontwikkelingen of stukken leiden niet
(snel) tot het specifiek voorzienbaar worden van een (planologische) wijziging. Aan het
“beleidsvoornemen” wordt in de jurisprudentie niet de eis gesteld dat het formele status
heeft. Waar het met name om gaat, is dat het een voldoende concreet, van overheidswege
en openbaar bekend gemaakt beleidsvoornemen betreft.
Het voorontwerp van de parapluherziening ligt vanaf 26 mei 2021 ter inzage. Daaraan
voorafgaand is op 27 januari 2021 (Staatscourant) openbaar bekend gemaakt “dat er een
paraplubestemmingsplan Wonen wordt voorbereid”, maar de publicatie ontbeert ieder detail
over de aard of strekking van het paraplubestemmingsplan. Op basis daarvan zijn wij van
mening, dat pas recentelijk – namelijk op 27 mei 2021 – de ontwikkeling “voorzienbaar” is
geworden. Aan degenen, die het object vóór 27 mei 2021 hebben gekocht, kan géén
actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Maatgevend te dezen is overigens de
“investeringsbeslissing” oftewel de “aankoop” van het object, niet de juridische levering
daarvan.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                      22 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>8.2    Passieve risicoaanvaarding
Het beperken of wegnemen van onbenutte bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op
gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval
is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut
heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige
ontwikkeling (het zogeheten “verwijtbaar stilzitten”). In de uitspraak ABRvS 24 juli 2019,
ECLI:NL:RVS:2019:2541, Deurne, vat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van
State dit als volgt samen:
“Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard
als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van
de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen
te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de
peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd. In geval van vervallen
bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in het indienen van een bouwplan dat
zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het
bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het
bestemmingsplan. Indien de vervallen bouwmogelijkheden ruimer waren dan de
mogelijkheden die in het ingediende bouwplan zijn benut, wordt het vervallen van de
ruimere bouwmogelijkheden geacht passief te zijn aanvaard.
(…)
In het verlengde hiervan moet worden vastgesteld dat van een redelijk denkend en
handelend eigenaar in ieder geval kan worden verlangd dat hij een concrete poging heeft
ondernomen om een van de vervallen gebruiksmogelijkheden te benutten. De
omstandigheid dat hij ruime, elkaar uitsluitende mogelijkheden heeft, betekent niet dat hij,
om te voorkomen dat hem passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen, niet
gehouden is concrete pogingen in welke richting dan ook te ondernemen.”
Voor het tegen kunnen werpen van “passieve risicoaanvaarding” is blijkens jurisprudentie
niet vereist, dat de plannen om de bestaande mogelijkheden in te perken zodanig concreet
waren dat betrokkene hiermee volledig rekening kon en moest houden: voldoende is dat
sprake is van concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor
voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status
heeft, zo heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State herhaaldelijk
overwogen, zoals in de uitspraak ABRvS 8 februari 2012 inzake Bergeijk.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          23 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Een belangrijke gevolgtrekking uit de aangehaalde uitspraak “Bergeijk” is tevens, dat
gedurende een periode dat sprake is van “voorbereidingsbescherming”, van een aanvrager
niet   verlangd      mag    worden     dat   hij  een    concrete  poging   doet    om     zijn
aanwendingsmogelijkheden alsnog te benutten.
Voor het tegenwerpen van passieve risicoaanvaarding dient te zijn voldaan aan een aantal
voorwaarden. Samengevat dient sprake te zijn van:
     1. kenbare én voldoende concrete aanwijzingen dat het regime in nadelige zin zou
        kunnen worden gewijzigd (“voorzienbaarheid”);
     2. een zekere periode voor de eigenaar om, na het bekend worden van die
        voortekenen, alsnog de bestemmingen te realiseren of daartoe in elk geval
        voldoende concrete pogingen te ondernemen (een “benuttingsperiode”);
     3. het achterwege gebleven zijn van een voldoende concrete poging om de
        aanwendingsmogelijkheden te benutten;
     4. zonder dat er redenen zijn om dit niet in de risicosfeer van de eigenaar te laten.
Uit de jurisprudentie volgen wat betreft het aspect “voldoende concrete benuttingspoging”
nog een aantal specifieke voorwaarden:
     •  het moet gaan om pogingen tot benutting van de bestaande planologische
        mogelijkheden en niet iets anders (ABRvS 21 augustus 2013, Kollumerland en
        Nieuwkruisland);
     •  het moet gaan om pogingen tot benutting binnen de benuttingsperiode. Pogingen
        daarvoor en daarna zijn niet relevant (ABRvS 28 augustus 2013, Dordrecht).
Er kunnen zich feiten en omstandigheden voordoen die nopen tot het maken van een
uitzondering op het beginsel, dat door de eigenaar een voldoende concrete poging moet
worden gedaan. Het gaat om bijvoorbeeld de volgende situaties:
     •  de eigenaar kon wegens het verpacht of verhuurd zijn van de onroerende zaak “niet
        vrijelijk over het object beschikken”;
     •  de eigenaar exploiteert in de onroerende zaak zijn eigen bedrijf; van een dergelijke
        eigenaar/exploitant wordt niet verwacht dat deze het eigen bedrijf stopzet of
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          24 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>        verplaatst om de onroerende zaak voor de voorzienbaar te vervallen functie te gaan
        verhuren.
De criteria worden hierna beschreven; bezien wordt in hoeverre aan de criteria wordt
voldaan (of kan gaan worden voldaan).
Ad 1: “kenbare en voldoende concrete aanwijzingen”
Onder “kenbare en voldoende concrete aanwijzingen” wordt verstaan: van overheidswege
openbaar bekend gemaakte beleidsvoornemens waaruit voldoende concreet blijkt, dat aan
de bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden zal kunnen worden gaan getornd. De
jurisprudentie is op dit punt betrekkelijk streng: vage of algemene c.q. niet voldoende tot
objectniveau herleidbare verwijzingen naar een toekomstige planologische regeling kunnen
de toets der kritiek van de Raad van State niet doorstaan. De uitspraken ABRvS 02
december 2009 inzake Waalwijk en ABRvS 23 april 2008 inzake Nijmegen zijn hiervoor
aansprekende voorbeelden.
Voorbeelden waarbij de Raad van State de aanwijzingen wèl voldoende concreet heeft
geacht zijn o.a. ABRvS 14 april 2010 inzake Bloemendaal (specifieke aanwijzingen voor
inperking aanwendingsmogelijkheden landgoederen in provinciaal streekplan) en ABRvS
12 november 2008 Hof van Twente (duidelijk omschreven restrictief beleid ten aanzien van
niet-agrarische bedrijven in buitengebied in provinciaal streekplan). In de uitspraak ABRvS
14 oktober 2009 inzake Echt-Susteren en ABRvS 1 november 2017 inzake Apeldoorn werd
de terinzagelegging van een voorontwerpbestemmingsplan als voldoende concreet signaal
aangemerkt.
Zoals wij in paragraaf 5.1 hebben overwogen, is momenteel reeds sprake van voldoende
concrete voorzienbaarheid op grond van de terinzagelegging van het voorontwerp-
bestemmingsplan op 27 mei 2021. Aan het eerste criterium “voldoende concreet signaal”
wordt derhalve voldaan: er is op 27 mei 2021 “voorzienbaarheid gecreëerd”.
Ad 2: “voldoende lange benuttingsperiode”
Wat betreft het criterium “voldoende lange benuttingsperiode” is de jurisprudentie nog in
beweging c.q. nog niet helemaal uitgekristalliseerd. De lengte van de benuttingsperiode is
blijkens de jurisprudentie mede afhankelijk van de aard van de teloorgegane
aanwendingsmogelijkheden: hoe “eenvoudiger” het is om de mogelijkheden te realiseren,
hoe korter de “benuttingsperiode” mag zijn.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          25 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>In de uitspraak ABRS 19 december 2012 inzake Cromstrijen werd een termijn van bijna 7
maanden voor het ontplooien van initiatieven voor het bouwen van een woning voldoende
geacht. Een termijn van 3,5 maanden voor het indienen van een bouwaanvraag voor een
tuinbouwbedrijf is daarentegen weer niet voldoende, zo blijkt uit de uitspraak ABRS 02
december 2009 inzake Waalwijk. Mede gelet op het feit dat het “initiatief” niet hoeft te
bestaan uit een volledig c.q. ontvankelijke aanvraag om omgevingsvergunning voor de
activiteit bouwen (zie hierna onder “Ad 3”) menen wij, dat voor het ontplooien van een
initiatief voor kamergewijze bewoning ons een benuttingsperiode vanaf 6 maanden als
voldoende voorkomt. In het algemeen geldt dat hoe langer deze benuttingstermijn is, hoe
beter.
Als gevolg van de tervisielegging van het voorontwerpbestemmingsplan op 27 mei 2021 zal
aan het vereiste van een “voldoende lange benuttingsperiode” worden voldaan indien het
ontwerp van de parapluherziening op zijn vroegst ultimo november 2021 ter inzage wordt
gelegd.
Ad 3: “voldoende concrete poging”
Onder “voldoende concrete poging” tot realisering van de aanwendingsmogelijkheden kan
blijkens de jurisprudentie in de sfeer van het bouwen zoals gesteld worden beschouwd:
“een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid
binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden
van het bestemmingsplan”, ofwel een “planologisch toetsbare beginselaanvraag”, hetgeen
iets principieel anders is dan een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit
bouwen. In dit verband kan tevens worden opgemerkt, dat het indienen van een zienswijze
tegen bijvoorbeeld een (voor)ontwerpbestemmingsplan niet als “voldoende concrete
poging” kan worden aangemerkt (zie de eerder aangehaalde uitspraken ABRS 19
december 2012, Cromstrijen en ABRS 1 november 2017, Apeldoorn). Van belang is ook,
dat “tegenzittende economische omstandigheden” evenmin afdoen aan de “passieve
risicoaanvaarding”, zie ABRS 9 september 2009 inzake Voorst.
Ad 4: Uitzonderingen op het stelsel van passieve risicoaanvaarding
Er kunnen zich feiten en omstandigheden voordoen die nopen tot het maken van een
uitzondering op het beginsel, dat een voldoende concrete poging moet worden gedaan.
Deze feiten en omstandigheden liggen vaak in de eigendomssfeer (ABRS 13 augustus
2014, Pijnacker Nootdorp en ABRS 16 maart 2011, Enschede): het gaat dan om de
omstandigheid, dat de gerechtigde “niet vrijelijk over het object kon beschikken”,
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                     26 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>bijvoorbeeld door vruchtgebruik (casus “Enschede”) of erfpacht (casus “Pijnacker-
Nootdorp”), mits uiteraard ten tijde van de beslissing tot het vestigen van het vruchtgebruik
of het erfpachtsrecht het nadeel nog niet voorzienbaar was. Ook kan met het oog op een
bestemmingswijziging       niet   “zomaar”     een   bestaande   huurovereenkomst     worden
opengebroken of beëindigd. De rechter is derhalve van mening dat onder die
omstandigheden de gevolgen van het “verzwaren” van de eigendom niet in de risicosfeer
van de aanvrager liggen.
Gelet op het voorgaande heeft het leerstuk van de passieve risicoaanvaarding met name
betekenis voor het teloor gaan van bouw- en gebruiksmogelijkheden van niet verhuurd en
niet verpacht vastgoed en lijkt toepassing daarvan alleen ten aanzien van bouw- en
gebruiksmogelijkheden van verhuurd of verpacht vastgoed “problematisch”. Wij
verwachten, dat het in dit geval in het gros van de gevallen zal gaan om (aan huishoudens)
verhuurde woningen, waardoor de kans op een succesvol beroep op “passieve
risicoaanvaarding” reëel aanwezig is.
Daarmee zijn meteen de voor- en nadelen van dit “anker” gegeven:
Voordelen:
     •  het betreft een “eenvoudig” in te zetten instrument (sterker nog: het instrument “is al
        gestart” omdat sprake is geweest van een voldoende concreet signaal. Wel dient
        nog een voldoende lange benuttingsperiode in acht te worden genomen);
     •  het instrument kan ingezet worden ter voorkoming van het moeten toekennen van
        planschadevergoeding.
Nadelen:
     •  de reikwijdte van het instrument is beperkt tot “niet-verhuurd” en “niet verpacht”
        vastgoed, c.q. vastgoed waarbij de eigenaar “niet vrijelijk over zijn object kon
        beschikken”
Gelet op de voordelen van het instrument en de te verwachten behoorlijke “reikwijdte”
achten wij dit een prima – en inmiddels gestart – instrument ter beperking van
planschaderisico.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          27 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>9      ANKER 2: KANALISERING VAN PLANSCHADERISICO
De meest recente wetswijziging van artikel 6.1 Wro dateert van 25 april 2013.Het bij deze
gelegenheid toegevoegde lid 6 van artikel 6.1 Wro luidt:
“Schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 of artikel 3.6, eerste lid, onder
c, of artikel 3.38, derde of vierde lid, wordt eerst vastgesteld op grond van een krachtens
die bepalingen genomen besluit.”
De wetgever beoogt met deze bepaling te regelen, dat een aanspraak op tegemoetkoming
in   planschade     wegens      “sloopbescherming”     (artikel 3.3)  en   het    “achter    een
afwijkingsbevoegdheid zetten” van bouw- of gebruiksmogelijkheden (artikel 3.6, eerste lid,
onder c) pas ontstaat indien vruchteloos om sloopvergunning dan wel toepassing van de
afwijkingsbevoegdheid is verzocht.
De planschade is op basis van de huidige wettelijke regeling dus als het ware
“voorwaardelijk” gemaakt. Alhoewel deze bedoeling van de wetgever niet rechtstreeks uit
de wettekst is af te leiden, is de Memorie van Toelichting op het nieuwe artikellid glashelder
en verwacht wordt, dat de rechter dienovereenkomstig zal gaan beslissen. In de Memorie
van Toelichting wordt het navolgende overwogen over “directe planschade”:
“De redactie van de huidige regeling lijkt erop te duiden dat bij het vergelijken van het oude
bestemmingsplan met het nieuwe bestemmingsplan de in het bestemmingsplan geregelde
mogelijkheid voor het afwijken altijd buiten beschouwing moet worden gelaten. Maar dat
kan bij directe schade (de eigenaar van een perceel leidt schade, omdat zijn eigen
bouwmogelijkheden ingeperkt worden) tot een ongewenste uitkomst leiden. Dat is het
geval, als een bestemmingsplan een deel van de bouwrechten van het oude
bestemmingsplan onder een afwijkingsregeling brengt. Als die afwijkingsmogelijkheid
buiten beschouwing wordt gelaten, dan wordt in zo’n geval de conclusie getrokken dat er
schade is, omdat de bouwmogelijkheden zijn ingeperkt, terwijl er als de
omgevingsvergunning voor het afwijken verleend wordt feitelijk geen schade is. Hetzelfde
geldt voor een aanlegvergunningstelsel: de schade kan pas concreet worden bepaald als
de vergunning geweigerd wordt of als er voorwaarden aan de vergunning verbonden
worden.
Met het nieuwe zesde lid van artikel 6.1 wordt ondubbelzinnig duidelijk dat schade als
gevolg van een bepaling die slechts een bevoegdheid geeft tot een nader besluit, pas
bepaald wordt nadat een besluit, gebruik makend van die bevoegdheid, is genomen. Regels
in een bestemmingsplan waarbij is aangegeven dat daarvan bij omgevingsvergunning kan
worden afgeweken, leiden dus pas eerst tot planschade nadat een beslissing is genomen
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                             28 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een
uit te werken bestemming met een daaraan gekoppeld bouwverbod. Er kan in zo’n geval
pas schade vastgesteld worden als er is uitgewerkt of als met omgevingsvergunning van
het bouwverbod is afgeweken.”
Het voorgaande betekent, dat bij “directe planschade” in deze systematiek pas sprake kan
zijn van een aanspraak op planschadevergoeding, indien de toepassing van een op de
aanwendingsmogelijkheden betrekking hebbende afwijkingsbevoegdheid is geweigerd.
Concreet betekent dit, dat indien in de “parapluherziening” een afwijkingsbevoegdheid
wordt opgenomen ten behoeve van het alsnog kamergewijs mogen bewonen/verhuren van
woningen, de parapluherziening op zichzelf beschouwd nog niet tot planschade-
aanspraken voor de eigenaren van de betrokken woningen leidt. Deze planschade-
aanspraken kunnen pas ontstaan, nadat de eigenaar eerst aan de gemeente om een
“afwijkingsvergunning” heeft gevraagd en deze vervolgens niet krijgt. Het besluit tot
afwijzing van de aanvraag om afwijking vormt in die gevallen pas de basis voor een verzoek
om planschade.
Ten    aanzien    van    de    door    opdrachtgever      overgelegde   concepttekst van    een
afwijkingsbevoegdheid, welke is opgenomen in paragraaf 3.2 van dit advies, overwegen wij
dat deze tamelijk uitgebreid is, met name wat betreft de gestelde randvoorwaarden.
Daardoor kan discussie ontstaan over de “planschadebeperkende werking” van de
afwijkingsbevoegdheid. Er zullen namelijk gevallen kunnen zijn waar op voorhand al vast
staat dat een pand niet aan alle voorwaarden kan voldoen, en dan ontstaat de discussie of
in die gevallen van de eigenaar verlangd kan worden dat hij eerst “zinledig” om afwijking
vraagt vooraleer hij een planschadeclaim kan indienen.
Wij adviseren daarom, om zoveel mogelijk van de in de concepttekst van de
afwijkingsbevoegdheid genoemde criteria voor afwijking op te nemen in de toelichting van
het parapluplan of een ander beleidsstuk, zodat de afwijkingsbevoegdheid een “maximale
werking” krijgt. Als de criteria als “beleid” in de toelichting worden opgenomen, dan kan daar
namelijk in beginsel nog van worden afgeweken (“inherente afwijkingsbevoegdheid van
beleid”). Bij regels in een afwijkingsbevoegdheid – zijnde algemeen verbindende
voorschriften – wordt dat lastiger, zo niet onmogelijk.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                            29 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Naast een behoorlijk “filter” op het aantal potentiële planschadeclaims (in de gevallen dat
van de afwijkingsbevoegdheid c.q. vergunningsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt
ontstaat geen recht op planschadevergoeding) wordt het indieningsmoment van een
potentiële aanvraag in tijd verschoven: de betrokkene zal eerst om toepassing van de
afwijkingsbevoegdheid moeten verzoeken vooraleer hij, na afwijzing daarvan, een
aanvraag om tegemoetkoming in planschade kan indienen.
Na verloop van 5 jaar kan de afwijkingsbevoegdheid – volgens de stand van het huidige
planschaderecht – vervolgens zonder planschaderisico desgewenst worden geschrapt. Er
kan dan geen beroep meer op de afwijkingsbevoegdheid worden gedaan, waardoor er geen
nieuwe onzelfstandige woonruimten meer kunnen worden gerealiseerd. De achtergrond
hiervan is, dat na 5 jaar het bestemmingsplan waarin de “bij recht” mogelijke kamergewijze
bewoning/verhuur is wegbestemd “verjaart” en de afwijkingsbevoegdheid als het ware “zijn
werk heeft gedaan”. Ter voorkoming van nieuwe aanvragen om afwijking kan de
afwijkingsbevoegdheid na 5 jaar veilig worden geschrapt.
De voor- en nadelen van dit “anker” c.q. instrument (“afwijkingsbevoegdheid in
parapluherziening”) laten zich als volgt omschrijven.
Voordelen:
    •   een afwijkingsbevoegdheid voorkomt dat ogenblikkelijk een aanspraak op
        planschadevergoeding ontstaat. Dat risico wordt in de tijd verschoven naar het
        moment van de vergunningaanvraag;
    •   na een bepaalde periode kan de afwijkingsbevoegdheid zonder schaderisico’s
        worden ingetrokken.
Nadelen:
    • het willen uitsluiten van kamergewijze bewoning/verhuur lijkt beleidsmatig gezien op
        gespannen voet te staan met het introduceren van een afwijkingsbevoegdheid die
        het alsnog realiseren van deze woonvorm mogelijk maakt;
    •   extra bestuurlijke lasten door het moeten behandelen van aanvragen om een
        afwijkingsvergunning, met inbegrip van daarop betrekking hebbende bezwaar- en
        beroepsprocedures.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                       30 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Gelet op de nadelen van het instrument achten wij dit een bruikbaar instrument ter
beperking van planschaderisico. Het introduceren van een afwijkingsbevoegdheid vergt
echter een rechtspolitieke afweging omdat het door de parapluherziening na te streven doel
lijkt niet goed te combineren met het alsnog faciliteren van kamergewijze bewoning.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                       31 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>10     ANKER 3: REPARATIE IN NATURA
Het planschaderecht biedt mogelijkheden om planschade op een andere wijze dan in geld
te vergoeden, bijvoorbeeld door “reparatie” van de oude bestemmingen. Artikel 6.1.3.4 Bro
geeft bestuursorganen de mogelijkheid om de schadebeoordelingscommissie hierover te
laten adviseren. Het komt regelmatig voor dat aanvragers aangeven alleen te opteren voor
een vergoeding in geld, doch dit is blijkens toepasselijke jurisprudentie (ABRS 27 april 2005,
Raalte) niet maatgevend aangezien dit aan de gelijkwaardigheid van het geboden
alternatief niet afdoet, aldus de ABRS in de aangehaalde uitspraak “Raalte”.
Een instructieve uitspraak op dit terrein is de uitspraak ABRS 16 juli 2014, Waalwijk,
zaaknummer 201309494/1/A2. In deze uitspraak accordeert de ABRS compensatie in
natura, mede omdat de gemeente in het planschadebesluit op had genomen dat als
“reparatie” niet mogelijk bleek, alsnog een vergoeding in geld zou volgen. Compensatie “in
natura” kan op twee manieren:
    1. “Reparatie” van het bestemmingsplan
Door het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan kan aan de betrokken gronden de
mogelijkheid voor het realiseren van onzelfstandige woningen / kamergewijze bewoning
“teruggegeven”. Dit is echter, zeker als het om meerdere gevallen gaat, een omslachtige
en tijdrovende werkwijze die bovendien als extra risico met zich brengt dat in de betreffende
planschadebesluiten een “uiterste termijn van reparatie” opgenomen moet worden, die
lastig in te schatten is.
    2. Toezeggen van een omgevingsvergunning met “buitenplanse afwijking”
Een meer eenvoudige en minder riskante manier van “compenseren in natura” is het onder
bepaalde randvoorwaarden geven van de gelegenheid aan de eigenaar om een
omgevingsaanvraag         in   te    dienen    ter   benutting    van   de   teloor   gegane
aanwendingsmogelijkheden. In dat geval hoeft namelijk geen “uiterste datum van reparatie”
genoemd te worden omdat het initiatief dan weer bij de eigenaar ligt. De Afdeling heeft deze
methodiek principieel akkoord bevonden in de uitspraak ABRS 29 januari 2020 inzake
Oegstgeest. Wij adviseren de gemeente daarom om daar waar mogelijk te kiezen voor het
toezeggen van medewerking aan een omgevingsvergunning voor het alsnog kamergewijs
bewonen / verhuren van woningen.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                          32 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Voor het kunnen compenseren van planschade in natura bestaat evenwel een belangrijke
“valkuil”. Het “repareren in natura” is namelijk alleen mogelijk indien ten tijde van het nemen
van het planschadebesluit de aanvrager nog eigenaar is van de getroffen onroerende zaak.
Indien het getroffen object is verkocht en geleverd aan derden, dan heeft “compensatie in
natura” geen zin meer, omdat daarmee de nieuwe eigenaar het voordeel toevalt, niet de
oude eigenaar (die de schade heeft geleden). Voor een aansprekend voorbeeld uit de
jurisprudentie     is   te    wijzen   op     de    uitspraak    ABRS     19     januari    2011,
ECLI:NL:RVS:2011:BP1324, Coevorden. Deze lijn is recentelijk meermaals door de
Afdeling    bevestigd,     bijvoorbeeld    in   de     uitspraak  ABRvS       3    maart    2021,
ECLI:NL:RVS:2021:436, Sittard-Geleen.
Gelet op voorgaande overwegingen laten de voor- en nadelen van dit “anker” c.q.
instrument zich als volgt duiden:
Voordelen:
     •  Compensatie in natura kan het moeten vergoeden van (forse) schadevergoedingen
        in geld voorkomen;
     •  De gemeente kan, in plaats van het schade-aspect aan “de voorkant” te regelen,
        afwachten of er überhaupt planschadeclaims binnenkomen in verband met het
        wegbestemmen c.q. weghalen van de mogelijkheid voor het kamergewijs
        bewonen/verhuren van woningen.
Nadelen:
     •  Het alsnog realiseren van kamergewijze bewoning / verhuur is strijdig met het te
        voeren ruimtelijke beleid en toepassing van het instrument kan daarmee tevens
        leiden tot een precedentwerking;
     •  De mogelijkheid tot het compenseren in natura is alleen toepasbaar indien de
        eigendomsverhoudingen niet gewijzigd zijn, hetgeen de gemeente niet in de hand
        heeft.
Gelet op de nadelen van het instrument achten wij dit weliswaar bruikbaar, maar niet het
meest “voor de hand liggende” instrument ter beperking van planschaderisico en zeker niet
als “enige” instrument.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                              33 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>11    CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Op basis van voorgaande overwegingen trekken wij de volgende conclusies:
    1. het wegbestemmen van mogelijkheden voor kamergewijze bewoning / verhuur leidt
        in beginsel tot planschaderisico. De “parapluherziening parkeren” heeft hierop naar
        verwachting geen mitigerende werking;
    2. de schaderegeling van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet is ten aanzien van het
        aspect “directe schade” qua systematiek niet wezenlijk anders dan de huidige
        planschaderegeling en op sommige punten lijkt ze zelfs wat “strenger”, zodat het
        “wachten op de Omgevingswet” vooralsnog niet opportuun lijkt;
    3. wij adviseren opdrachtgever met klem om voor de bestaande situaties een
        “vervangende gebruiksbepaling” in de planregels van de parapluherziening op te
        nemen (en een lijst van bestaande situaties aan te leggen), opdat wordt voorkomen
        dat bestaande situaties onder overgangsrecht worden gebracht;
    4. Het aanwezig zijn van planschaderisico en de omvang daarvan wordt in individuele
        gevallen bepaald door meerdere factoren, waarvan de grootte van de woning de
        belangrijkste is. Het planschaderisico is, gelet op het grote aantal potentieel
        getroffen objecten, te kenschetsen als “reëel en substantieel”;
    5. Het leerstuk van het normaal maatschappelijk risico is in beginsel van toepassing
        op “directe planschade”, maar hiervan mogen bij de beperking van planschaderisico
        “geen wonderen worden verwacht”.
    6. Voor het beheersen van planschaderisico’s staan de gemeente in dit geval drie
        “ankers” c.q. instrumenten ter beschikking, zijnde: het leerstuk van de
        “risicoaanvaarding”, het “kanaliseren van planschaderisico” en het “compenseren in
        natura”. Elk van de instrumenten heeft zijn eigen toepassingsbereik, voordelen en
        nadelen.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT
Directeur.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda                        34 van 34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>