<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>            Ruimtelijk-economische
                 analyse branchering             projectnummer 0436811.101
 detailhandelslocatie
t.b.v.                          Kerkweg,
       het Bestemmingsplan 'Kerkweg 28, 28b en   definitief
                                                 21 mei 2019
                                   Ter Aar28c'
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>      Inhoudsopgave                                                                  Blz.

1     Inleiding                                                                        1
1.1   Aanleiding                                                                       1
1.2   De Dienstenrichtlijn                                                             2
1.3   Doel- en vraagstelling                                                           2
1.4   Projectgebied en onderzoekskader                                                 3
1.5   Leeswijzer                                                                       4


2     Detailhandelsbeleid                                                              5
2.1   Detailhandelsnota 2020                                                           5
2.2   Resultaten                                                                       6
2.3   Conclusie                                                                        7


3     Aanbodanalyse                                                                    8
3.1   Ter Aar                                                                          8
3.2   Gemeente Nieuwkoop                                                               9
3.3   Gemeente Alphen aan den Rijn                                                     9


4     Beschrijving verzorgingsgebied per branche                                      11
4.1   Koopstromen Niet-dagelijkse bestedingen Centrum Ter Aar & Gemeente Nieuwkoop    11
4.2   Kooporiëntatie Alphen aan den Rijn                                              15
4.3   Koopstromen gemeente Nieuwkoop naar branches niet-dagelijks                     15
4.4   Conclusies Koopstromenanalyse                                                   17


5     Benchmark                                                                       18
5.1   Benchmark Centrum Ter Aar                                                       18
5.2   Benchmark gemeente Nieuwkoop                                                    19
5.3   Benchmark gemeente Alphen aan den Rijn                                          21


6     Leegstandsanalyse in verzorgingsgebied                                          24
6.1   Ter Aar                                                                         24
6.2   Gemeente Nieuwkoop                                                              25
6.3   Gemeente Alphen aan den Rijn                                                    25


7     Overzicht lopende ontwikkelingen en resterende plancapaciteit                   26
7.1   Overzicht lopende ontwikkelingen                                                26
7.2   Resterende plancapaciteit                                                       27


8     Berekening marktruimte per branche (DPO)                                        29
8.1   Uit te voeren DPO’s                                                             29
8.2   Uitgangspunten                                                                  30
8.3   Distributieve Planologische Onderzoeken                                         34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>9        Ruimtelijk-economisch risico                      43

10       Conclusies                                        44
10.1     Conclusie                                         44
10.2     Overwegingen                                      44


Bijlage 1 Basisregistratie Adressen en Gebouwen            46

Bijlage 2 Ruimtelijke Spreiding Winkelaanbod per Branche   49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




1     Inleiding
1.1   Aanleiding

      Aan de Kerkweg 28 is op dit moment een tuincentrum gevestigd: Intratuin Ter Aar. Dit betreft een
      pand van 15.567 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) (Kadaster, zie bijlage 1). Binnen het op 31 januari
      2013 vastgestelde bestemmingsplan “Ter Aar en Bovenland” is aan desbetreffende gronden de
      abusievelijk een brede bestemming ‘Detailhandel’ toegekend, zonder verdere
      brancheringsregeling. Onderstaande figuur geeft hiervan de verbeelding weer. In het voorgaande
      bestemmingsplan was wel een dergelijke brancheringsregeling opgenomen, waarmee op deze
      locatie uitsluitend een tuincentrum mogelijk was.




           Figuur 1 - Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Ter Aar en Bovenland'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl


      De gemeente Nieuwkoop is voornemens met een nieuw bestemmingsplan de gronden
      aangewezen voor ‘Detailhandel’ specifieker te bestemmen en geen vormen van detailhandel
      mogelijk te maken die negatieve ruimtelijk-economische effecten tot gevolg hebben c.q. strijdig
      zijn met het gemeentelijk beleid. Recentelijk heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b
      en 28c’ ter inzage gelegen.

      Tegen dit ontwerpbestemmingsplan “Kerkweg 28, 28b en 28c”1 is door de eigenaar van het
      eerdergenoemde tuincentrum een zienswijze ingediend. Dit gegeven, in combinatie met de
      vereisten die de Dienstenrichtlijn (zie volgende paragraaf) stelt aan het toepassen van een
      brancheringsbeperking in een bestemmingsplan, maakt dat van de gemeente Nieuwkoop wordt

      1
      https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0569.bpTARkerkweg28-
      ON01/t_NL.IMRO.0569.bpTARkerkweg28-ON01.html

                                                                1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      gevraagd dat de voorgenomen brancheringsbeperking objectief en deskundig wordt onderbouwd
      met specifieke statistische gegevens. Hiervoor heeft de gemeente Nieuwkoop Antea Group
      benaderd. Op dit moment is er overigens geen aanleiding te veronderstellen dat de gevestigde
      Intratuin hier gaat vertrekken.

1.2   De Dienstenrichtlijn

      In een recente uitspraak van het Europese Hof van Justitie 2 is bepaald dat detailhandel valt onder
      de Dienstenrichtlijn. De voorwaarden die worden gesteld aan detailhandel binnen een
      bestemmingsplan hebben namelijk betrekking op de toegang tot en uitoefening van
      dienstenactiviteiten. Dit betekent dat een besluit van een gemeente aan de Dienstenrichtlijn moet
      worden getoetst op grond van drie criteria:
          I.    De maatregel mag niet discriminatoir zijn en dus niet gericht zijn op het reguleren van
                concurrentie.
         II.    De maatregel moet noodzakelijk zijn in het kader van en goede ruimtelijke ordening.
        III.    De maatregel moet evenredig zijn, wat tevens inhoudt dat onderzocht moet worden of
                door middel van andere – minder vergaande – maatregelen het beoogde doel kan worden
                bereikt.
      De discussie omtrent brancheringsbeperkingen in bestemmingsplannen spitst zich toe op de
      noodzakelijkheid en evenredigheid. Ingevolge jurisprudentie is bepaald dat gemeenten onder
      voorwaarden haar winkelcentra mogen beschermen vanuit het oogpunt van algemeen belang
      (noodzaak) om de vitaliteit te beschermen. Het is met name de evenredigheid van de maatregel
      die nader onderbouwd moet worden:
             1. De maatregel is geschikt om het nagestreefde doel te bereiken;
             2. De maatregel gaat niet verder dan nodig om het doel te bereiken;
             3. Het doel kan niet met andere, minder verstrekkende/beperkende maatregelen worden
                behaald.

      Dit ruimtelijk-economisch onderzoek naar de detailhandelsstructuur en marktruimte in Ter Aar en
      de gemeente Nieuwkoop geldt als objectieve onderbouwing op grond waarvan de gemeente
      Nieuwkoop in het te herziene bestemmingsplan, afhankelijk van de uitkomsten ervan, eventueel
      een brancheringsmaatregel kan toepassen binnen de voor ‘detailhandel’ aangewezen gronden.
      Hierbij geldt het gemeentelijk beleid als uitgangspunt, omdat hierin de doelen zijn vastgelegd die
      met het ruimtelijk sturen van detailhandel worden beoogd.

1.3   Doel- en vraagstelling

      Zoals eerder gesteld is aan Antea Group gevraagd om objectief te onderzoeken in hoeverre het
      noodzakelijk en evenredig is een brancheringsbeperking op te nemen voor de locatie Intratuin in
      ter Aar

      Hierbij worden de onderstaande onderzoeksvragen onderzocht:
          1. Welke beleidsdoelstellingen op het gebied van de detailhandelsstructuur zijn
               geformuleerd door de gemeente Nieuwkoop?



      2
          Hof van Justitie van de Europese Unie 30 januari 2018, ECLI:EU:C:2018:44
                                                                2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




             2.   Wat is het verzorgingsgebied voor de verschillende relevante detailhandelsbranches in
                  Ter Aar?
             3.   In hoeverre is er marktruimte aanwezig binnen het verzorgingsgebied op basis waarvan
                  een ruime detailhandelsbestemming gerechtvaardigd is?
             4.   Welke markt- en leegstandseffecten kunnen worden verwacht bij eventuele
                  functiewijzigingen binnen het plangebied?

1.4   Projectgebied en onderzoekskader

      Het plangebied aan de Kerkweg bevindt zich aan de rand van de bevolkingskern Ter Aar. Deze
      bevolkingskern kent 9.150 inwoners in 2018 (CBS, 2018). Het plangebied bevindt zicht daarmee
      aan de rand van een relatief kleine bevolkingskern, welke een landelijk c.q. agrarisch karakter
      heeft, en ligt buiten het kernwinkelgebied. Onderstaande luchtfoto geeft een impressie van de
      directe omgeving van het plangebied.




      Figuur 2 - Impressie omgeving plangebied. De contouren van ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en
      28c’ in rood aangegeven, het kernwinkelgebied in blauw. Bron: Streetsmart. Bewerking: auteurs

      Het plangebied ligt aan de doorgaande weg richting het lintdorp Korteraar. De locatie beschikt over
      relatief veel parkeergelegenheid. Bovenstaande omgevingskenmerken maken dat met name
      detailhandel met een relatief groot vloeroppervlak op de locatie van het plangebied verwacht kan
      worden, oftewel verkooppunten met een karakter vergelijkbaar met de reeds binnen het
      plangebied aanwezige Intratuin-vestiging. Op basis van de genoemde omgevingskenmerken en de
      motiveringsvereiste van de Dienstenrichtlijn zijn de volgende branches meegenomen in dit
      onderzoek:
           -   Auto & fiets                                     -   Mode & Luxe
           -   Bruin & witgoed                                  -   Plant & Dier
           -   Doe-het-zelf                                     -   Sport & spel
           -   Media                                            -   Wonen
      Voor bovenstaande indeling is de branche-indeling van Locatus3 gehanteerd. Tot dit onderzoek
      behoort geen analyse van de branche ‘dagelijks’. Op basis van een separaat onderzoek4 ten


      3
          https://locatus.com/wp-content/uploads/2016/08/Branchering-BE_-NL.pdf
      4
          Ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkten Kerkweg Ter Aar, Antea Group, d.d. 13 mei 2019
                                                                3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      behoeve van het nieuwe bestemmingsplan is door de gemeente Nieuwkoop geconcludeerd dat ter
      plaatse van de Intratuin-locatie geen supermarkt wordt toegestaan.

      Voor een zo volledig mogelijk beeld van de ruimtelijk-economische structuur rondom het
      plangebied worden analyses voor het schaalniveau van zowel (i) de plaats Ter Aar als (ii) de
      gemeente Nieuwkoop gedaan. Daarnaast wordt ook aandacht geschonken aan de naburige
      gemeente Alphen aan den Rijn, aangezien er vanwege de afstand en het ruimere voorzieningen
      aanbod voldoende reden bestaat om aan te nemen dat deze gemeente een verzorgende functie
      vervult ten opzichte van de gemeente Nieuwkoop wat betreft niet-dagelijkse aankopen.

1.5   Leeswijzer

      Ten eerste wordt onderzocht welke beleidsdoelstellingen de gemeente Nieuwkoop heeft gesteld
      ten aanzien detailhandel en in hoeverre hiervan resultaten merkbaar zijn. Vervolgens wordt het
      bestaande aanbod detailhandel geanalyseerd, waarna in hoofdstuk 4 wordt bepaald wat het
      verzorgingsgebied per branche is. In hoofdstuk 5 wordt door middel van een benchmark het
      aanbod per branche voor Ter Aar c.q. de gemeente Nieuwkoop vergeleken met vergelijkbare
      bevolkingskernen in de omgeving. Hoofdstuk 6 schetst de situatie wat betreft leegstand, een
      belangrijke indicator voor het functioneren en marktverhoudingen van het winkelaanbod. Tevens
      worden lopende ontwikkelingen en plancapaciteit bestudeerd, zodat dit nog kan worden
      meegenomen in de overwegingen van de gemeente. In hoofdstuk 7 wordt per branche de
      marktruimte berekend middels Distributieve Planologische Onderzoeken (DPO’s). Tot slot worden
      de te verwachten mogelijke ruimtelijk-economische effecten verkend en worden hier adviezen ten
      aanzien van brancheringsbeperkingen aan verbonden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




2     Detailhandelsbeleid
2.1   Detailhandelsnota 2020

      De Detailhandelsnota 2020 omvat het gemeentelijk detailhandelsbeleid en sluit aan bij de lijnen
      uitgezet in de structuurvisie Nieuwkoop 2040. Deze nota geldt als toetsingskader voor ruimtelijke
      besluiten die betrekking hebben op detailhandel. De centrale doelstelling van het gemeentelijke
      detailhandelsbeleid van de gemeente Nieuwkoop luidt als volgt:

      “Het faciliteren van een evenwichtige detailhandelsstructuur passend bij het duurzame en
      ondernemende karakter van Nieuwkoop met perspectief voor ondernemerschap en borging van
      vitale winkelvoorzieningen.”

      Vanwege de diversiteit aan kernen in de gemeente Nieuwkoop is voor de verschillende dorpen en
      deelgebieden specifiek beleid met bijbehorende doelstellingen vastgesteld. In de nota is
      beschreven dat binnen de gemeente Nieuwkoop de kernen Nieuwkoop en Ter Aar de zogenaamde
      A-locaties betreffen, vanwege het grootste dagelijkse en recreatieve aanbod detailhandel met een
      regionale functie.

      Ter Aar
      Specifiek voor Ter Aar stelt de gemeente Nieuwkoop vast dat zij over een zwakke ruimtelijk-
      functionele structuur beschikt. Ten tijde van de vaststelling van dit beleid ontbreekt het in Ter Aar
      aan een heldere routing en een aaneengesloten winkelfront, de uitstraling van de winkelpanden is
      wisselend, de omvang van winkels is te klein en de kwaliteit van ondersteunende voorzieningen
      (zoals horeca) is matig.

      Beleidsmatig wordt daarom primair in gezet op versterking van de ruimtelijk-functionele structuur,
      hoofdzakelijk door herontwikkeling van het Lindeplein. Daarnaast is herschikking en verplaatsing
      van niet passende winkels en voorzieningen, zoals een bouwmarkt en LPG station, naar
      bedrijventerreinen wenselijk.

      Volumineuze perifere detailhandel
      Voorzieningen die qua aard en omvang niet passen binnen de reguliere winkelcentra worden bij
      voorkeur geclusterd op specifieke zones op de bedrijventerreinen De Olm (Nieuwkoop) en
      Bovenland (Ter Aar). Door het toepassen van clustering wordt getracht de aantrekkingskracht van
      de voorzieningen gezamenlijk te versterken en een balans te vinden tussen reguliere bedrijvigheid
      en perifere detailhandel. Uitgangspunt is dat uitsluitend functies, producten en formules die in het
      centrum van de kernen thuishoren c.q. inpasbaar zijn niet op PDV-locaties worden toegestaan.

      De gemeente stelt dat de volgende maatregelen en bijbehorende acties in dit kader gewenst zijn :
          -  Aanpassen van bestemmingsplannen;
          -  Het toestaan van een beperkt aantal branches op de hiervoor aangewezen zones op
             bedrijventerreinen De Olm en Bovenland:
                 o Bouwmarkten, meubelzaken;
                 o Detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto’s, motoren, boten, caravans,
                      keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten;
                 o Tuincentra.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




2.2   Resultaten

      In het kader van de Dienstenrichtlijn is relevant welke resultaten zijn behaald door middel van de
      uitvoering van het beleid. Hierna wordt beschreven welke maatregelen zijn uitgevoerd en wordt
      op basis van statistische gegevens in beeld gebracht wat het effect hiervan is.

      Ter Aar

      Door de gemeente Nieuwkoop is aangegeven in welke mate de opwaardering rondom het
      Lindeplein heeft plaatsgevonden. Herinrichting van het Lindeplein heeft in de afgelopen periode
      fragmentarisch plaatsgevonden, bijvoorbeeld door het aanpassen van de bestrating of plaatsen
      van bankjes. Van structurele aanpassing van de ruimtelijk-functionele structuur is nog geen sprake
      geweest. Na de vergunningverlening voor de supermarkt en enkele andere functies op de locatie
      achter de Intratuin is de herinrichting van het Lindeplein ‘on hold’ gezet.

      Daarnaast geven de volgende statistische gegevens inzicht in de resultaten als gevolg van het
      gevoerde beleid:

      Tabel 1: Statische ontwikkelingen detailhandel Ter Aar

       Resultaat                                                                          Bron

       Voor de dagelijkse boodschappen is in Ter Aar in de periode                        Randstad KSO 2011
       2011-2018 de koopkrachtbinding afgenomen van 80% tot 74%.                          Randstad KSO 2018
       In de niet-dagelijkse branches is de koopkrachtbinding
       afgenomen van 74% tot 50%.


       De totale bestedingen in de dagelijkse branche in het Centrum                      Randstad KSO 2018
       van Ter Aar zijn toegenomen tussen 2016 en 2018 van €20,8
       mln. tot €24,3 mln. In de niet-dagelijkse branches bedraagt de
       toename €4,7 mln. tot €5,0 mln.

       Aankooplocatie Ter Aar wordt door bezoekers beoordeeld met                         Randstad KSO 218
       een 7,5. In 2016 bedroeg de waardering een 7,7.

       Ter Aar scoort relatief goed op de aspecten winkelaanbod,
       veiligheid, netheid, parkeren en bereikbaarheid. Wat betreeft
       sfeer/uitstraling, aanbod horeca, evenementen en faciliteiten
       (bijv. wc’s en WiFi) scoort Ter Aar beduidend minder.

       De leegstand in de gemeente Nieuwkoop* is in de periode                            Randstad KSO 2011
       2011-2018 afgenomen van 11 verkooppunten (8,2%) / 2.863 m 2                        Randstad KSO 2018
       (5,4%) tot 9 verkooppunten (7%) / 1.330 m2 (2%)

                                                                                          *geen gegevens van Ter Aar
                                                                                          beschikbaar in KSO 2011

      N.b. deze gegevens dienen ter illustratie. De verschillende koopstromenonderzoeken verschillen methodologisch van
      elkaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      Perifere detailhandel

           -    De zonering en branchering zoals in het beleid was voorgenomen is doorvertaald in de
                bestemmingsplannen ‘Ter Aar en Bovenland’ en ‘Kern Nieuwkoop’. Uitzondering hierop
                is de locatie Intratuin/Kerkweg, waar geen brancheringsregeling is opgenomen.
           -    Er is geen leegstand ter plaatse van De Olm en Bovenland. De leegstand in de gemeente
                Nieuwkoop beperkt zicht tot relatief kleinschalige winkelpanden gelegen binnen de
                bebouwde kom (bijlage 3).
           -    De aantrekkingskracht, toevloeiing van bestedingen van buiten de gemeente, is tussen
                2016 en 2018 toegenomen met 5% (bron: KSO 2018).

2.3   Conclusie

           -    Vanuit beleidsmatig oogpunt is het niet wenselijk om voorzieningen toe te staan die een
                negatieve invloed hebben op de ruimtelijk-functionele structuur van het
                kernwinkelgebied in Ter Aar. Beleidsmatig is door de gemeente Nieuwkoop ingezet op de
                herontwikkeling van het kernwinkelgebied in Ter Aar, om deze structuur te verbeteren.
                Hier is ook in geïnvesteerd de afgelopen jaren. In afwachting van de recente
                ontwikkelingen rondom de Intratuin locatie is verdere planontwikkeling rondom met
                name het Lindeplein niet doorgezet. Bij formulering van dit beleidsspeerpunt is namelijk
                uitgegaan van de bestaande verhouding tussen winkels en winkelgebieden.
           -    De detailhandelsstructuur in de gemeente Nieuwkoop en in het centrum van Ter Aar
                functioneert evenwichtig in de loop der jaren. Wat betreft de beleidsdoelstelling ‘borging
                van vitale winkelgebieden’ stellen we vast dat deze wordt behaald. Het is onzeker wat de
                gevolgen zijn voor de detailhandelsstructuur indien bij een vertrek van Intratuin iedere
                vorm van detailhandel in deze omvang wordt toegevoegd.
           -    De resultaten geven geen aanleiding om het pakket aan maatregelen uit het beleid te
                wijzigen met het oog het doel te behalen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




3     Aanbodanalyse
      Het bestaande winkelaanbod is het vetrekpunt in deze ruimtelijk-economische analyse.
      Onderstaande tabellen geven een overzicht van het huidige aanbod detailhandel voor (i) de plaats
      Ter Aar, (ii) de gemeente Nieuwkoop en (iii) de Alphen aan den Rijn. Op basis van het ruimtelijk
      consumenten gedrag (koopstromen, zie hoofdstuk 4) is geconstateerd dat gemeente Alphen aan
      den Rijn een belangrijke verzorgende functie heeft voor de gemeente Nieuwkoop voor niet-
      dagelijkse bestedingen. Winkelaanbod in branches die niet in Ter Aar en/of Nieuwkoop aanwezig
      zijn, zijn mogelijk wel binnen aanvaardbare afstand bereikbaar in Alphen aan den Rijn. Dit aspect
      kan worden meegenomen in de overweging een brancheringsbeperking op te nemen. De volgende
      analyse geeft een indicatie van welke branches binnen de drie genoemde ruimtelijke schaalniveaus
      boven- en ondergemiddeld vertegenwoordigd zijn. Voor deze analyse is gebruik gemaakt van een
      dataset van Locatus, peildatum 30 april 2019.

3.1   Ter Aar

      Tabel 2 laat zien dat Ter Aar met name beschikt over vestigingen binnen de branches Plant & Dier
      (9), Wonen (8) en Mode & Luxe (6). In mindere mate vertegenwoordigd zijn juist vestigingen uit de
      branches Media (geen), Sport & Spel (1) en Bruin- & Witgoed (2). Zoals kan worden verwacht,
      beschikken de vestigingen uit de branches Plant & Dier en Wonen gemiddeld per vestiging over
      een groter aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak (WVO), wat verklaard kan worden gezien
      het feit dat dergelijke vestigingen doorgaans ruim opgezet zijn. Concreet betreft dit met name de
      Intratuin. Winkels uit de branche Sport & Spel en Mode & Luxe kennen de kleinste gemiddelde
      vloeroppervlakte. Wanneer wordt gekeken naar het aanwezige oppervlak WVO per branche per
      1.000 inwoners, dan blijkt dat de branches Sport & Spel en Bruin- en Witgoed beschikken over
      relatief weinig aanbod WVO in Ter Aar. Voor de vestigingen uit de branches Plant & Dier, Wonen
      en doe-het-zelf geldt dat zij over relatief veel aanbod WVO beschikken in Ter Aar.

      Tabel 2 - Overzicht niet-dagelijks winkelaanbod Ter Aar
          Branche                    Aantal           Totale omvang           Gem. aantal m2    m2 WVO per
                                     vestigingen      (m2 WVO)                WVO/ vestiging    1.000 inwoners5
          Auto & fiets               3                          1.032                     344            114,03
          Bruin- & witgoed           2                            470                     235             51,93
          Doe-het-zelf               4                          2.207                  551,75            243,87
          Media                      0                              0                       0                 0
          Mode & Luxe                6                            834                     139             92,15
          Plant & Dier               9                         16.330                2.147,78            237,32
          Sport & spel               1                             75                      75              8,29
          Wonen                      8                         11.984                   1.498            165,52
      Bron: Locatus

      Twee kilometer ten noorden van het centrum van Ter Aar bevindt zich het bedrijventerrein
      Bovenland. Hier bevinden zich drie vestigingen uit de branche Plant & Dier, welke samen 1.911 m 2
      WVO omvatten. Ook bevinden zich hier drie vestigingen uit de branche Doe-het-zelf, welke samen
      1.537 m2 WVO omvatten. Tot slot bevinden zich hier relatief veel vestigingen uit de branche
      Wonen: zes vestigingen bestrijken gezamenlijk 11.384 m 2 WVO. Winkelcentrum Bovenland is


      5
          Gerekend met 9.050 inwoners voor Ter Aar. Bron: dataset Locatus
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      daarmee in ieder geval een belangrijke vestigingsplaats voor de branches Doe-het-zelf en Wonen
      binnen Ter Aar.

3.2   Gemeente Nieuwkoop

      Tabel 3 laat zien dat de branches Mode & Luxe, Plant & Dier en Wonen over de meeste vestigingen
      beschikken in de gemeente Nieuwkoop. Dit patroon is vergelijkbaar met het aanbod in Ter Aar.
      Daarnaast geldt voor zowel Ter Aar als de gemeente Nieuwkoop dat de branches Media, Sport &
      Spel en Bruin- en Witgoed over het minste aantal vestiging beschikt.

      Ook wat betreft de gemiddelde aantallen vierkante meters WVO geldt dat de verhoudingen wat
      betreft vertegenwoordiging vergelijkbaar zijn met Ter Aar. Wat opvalt is dat het gemiddelde aantal
      vierkante meters WVO per vestiging voor de branche Plant & Dier in Ter Aar bijna dubbel zo groot
      is ten opzichte van de gemeente Nieuwkoop. Dit kan worden verklaard met de aanwezigheid van
      de qua oppervlakte grote Intratuin-vestiging in Ter Aar. Ook de branche Bruin- & Witgoed is relatief
      sterk vertegenwoordigd. Twee van de drie vestigingen Bruin- & Witgoed van de gemeente
      Nieuwkoop zijn gevestigd in Ter Aar (Locatus, 2019). De branches Auto & Fiets, Doe-het-zelf en
      Sport en Spel kennen allen een groter gemiddeld aantal vierkante meters WVO in de gemeente
      Nieuwkoop dan in de plaats Ter Aar. Tot slot valt op dat voor de branche Media geldt dat zich geen
      enkele vestiging uit deze branche in de gemeente Nieuwkoop bevindt.

      Tabel 3 - Overzicht niet-dagelijks winkelaanbod gemeente Nieuwkoop
          Branche                    Aantal           Totale omvang           Gem. aantal m2    m2 WVO per
                                     vestigingen      (m2 WVO)                WVO/ vestiging    1.000 inwoners6
          Auto & fiets               6                        2.507,00                 417,83             88,68
          Bruin- & witgoed           3                          500,00                 166,67             17,69
          Doe-het-zelf               7                        4.467,00                 638,14            158,02
          Media                      0                            0,00                   0,00              0,00
          Mode & Luxe                23                       2.650,00                 115,22             93,74
          Plant & Dier               14                      17.075,00               1.219,64            604,02
          Sport & spel               2                          255,00                 127,50              9,02
          Wonen                      12                      12.956,00               1.079,67            458,31
      Bron: Locatus


3.3   Gemeente Alphen aan den Rijn

      Tabel 4 laat zien dat de branche Mode & Luxe in de Alphen aan den Rijn over de meeste vestigingen
      beschikt (122). Net als in Ter Aar en in de gemeente Nieuwkoop beschikken ook de branches
      Wonen (48) en Plant & Dier (29) over relatief veel vestigingen. De branches Media (10), Auto &
      Fiets (16), Bruin- & Witgoed (16) beschikken over het laagste aantal vestigingen in de gemeente
      Alphen aan den Rijn, nauw gevolgd door de branches Doe-het-zelf (17) en Sport & Spel (18). Dit
      patroon is vergelijkbaar met het aanbod in centrum Ter Aar en de gemeente Nieuwkoop.

      De aantallen vierkante meters WVO per vestiging voor de branches Media en Mode & Luxe zijn
      gemiddeld genomen het laagst. De vestigingen uit de sector Doe-het-zelf, Wonen en Plant & Dier
      kennen gemiddeld de grootste oppervlakte WVO. Ook wanneer wordt gecorrigeerd voor het aantal
      inwoners van beide gemeenten blijven deze qua oppervlakte de grootste. Ook winkels uit de
      branche Mode & Luxe kennen per 1.000 inwoners een relatief groot aanbod WVO.

      6
          Gerekend met 28.269 inwoners voor gemeente Nieuwkoop (2018). Bron: CBS.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        Tabel 4 - Overzicht niet-dagelijks winkelaanbod Alphen aan den Rijn
            Branche                    Aantal           Totale omvang           Gem. aantal m2   m2 WVO per
                                       vestigingen      (m2 WVO)                WVO/ vestiging   1.000 inwoners7
            Auto & fiets               16                         3.111                 194,44              0,03
            Bruin- & witgoed           16                         4.517                 282,31              0,04
            Doe-het-zelf               17                        15.338                 902,35              0,14
            Media                      10                         1.663                 166,30              0,02
            Mode & Luxe                122                       26.497                 217,19              0,24
            Plant & Dier               29                        12.129                 418,24              0,11
            Sport & spel               18                         6.885                 382,50              0,06
            Wonen                      48                        32.197                 670,77              0,29
        Bron: Locatus


3.3.1   Ruimtelijke spreiding winkelaanbod

        Op basis van de dataset van Locatus (peildatum 30 april 2019) zijn overzichtskaarten opgesteld die
        het ruimtelijk spreidingspatroon van winkelaanbod per branche weergeven. Deze zijn opgenomen
        in bijlage 2.




        7
         Gerekend met 137.951 inwoners voor gemeente Nieuwkoop en gemeente Alphen aan den Rijn
        gezamenlijk (2018). Bron: CBS.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




4       Beschrijving verzorgingsgebied per branche
        Om inzicht te krijgen in het verzorgingsgebied van de verschillende te bestuderen branches, wordt
        gebruik gemaakt van de resultaten van het in 2018 uitgevoerde Randstad Koopstromenonderzoek
        2018 (KSO2018), opgesteld door I&O Research. Het betreft een grootschalig
        consumentenonderzoek onder inwoners van de Randstad en de ring van gemeenten er omheen.
        Zo kan de (ruimtelijke) kooporiëntatie alsmede het koopgedrag van consumenten in beeld worden
        gebracht. Deze wordt uitgedrukt in koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing.
        Koopkrachtbinding betreft het aandeel aankopen van de inwoners uit het verzorgingsgebied dat
        bij de winkels in het verzorgingsgebied terechtkomt. Koopkrachttoevloeiing betreft het aandeel
        omzet van winkels binnen het verzorgingsgebied dat van consumenten van buiten het
        verzorgingsgebied komt.

        Het Randstad Koopstromenonderzoek 2018 hanteert een andere branche-indeling dan de in dit
        onderzoek gehanteerde branche-indeling van Locatus. Binnen dit hoofdstuk worden de
        verschillende branches daarom volgens de KSO2018-indeling geanalyseerd. De Locatus-branche-
        indeling wordt als volgt vertaald naar de KSO2018-indeling:

        Tabel 5: Vertaling branchering Locatus-KSO2018
         Locatus-branche                             Branche KSO2018
         Mode en Luxe                                Mode en Luxe
         Auto en Fiets                               In en om het huis
         Bruin- en Witgoed
         Doe-het-zelf
         Plant en Dier
         Wonen
         Media                                       Vrije tijd
         Sport & Spel
        Bron: KSO2018, bewerk door auteur

        Ten eerste wordt een overzicht gegeven van de algemene koopstroomrichtingen van Ter Aar en
        de gemeente Nieuwkoop. Dit geeft een eerste indicatie van de richtingen van de verschillende
        koopstromen. Vervolgens worden de verschillende relevante branches geanalyseerd. Opgemerkt
        dient te worden dat voor Ter Aar enkel data beschikbaar is over het Centrum van Ter Aar, en niet
        over de gehele plaats Ter Aar. Daarnaast is data omtrent het onderscheid van koopstromen naar
        branches enkel beschikbaar op gemeentelijk niveau, en niet op lokaal niveau. Tot slot wordt geen
        aandacht besteed aan de koopstromen voor de branche ‘Dagelijks’, aangezien deze branche buiten
        de scope van dit onderzoek valt.

4.1     Koopstromen Niet-dagelijkse bestedingen Centrum Ter Aar & Gemeente
        Nieuwkoop

4.1.1   Ter Aar - Centrum

        Herkomst totaal bestedingen Ter Aar-Centrum
        Volgens het KSI2018 werd in het Centrum van Ter Aar in 2018 in totaal voor €39,64 miljoen
        besteed. Dit betreft de som van dagelijkse en niet-dagelijkse bestedingen. Hiervan werd €29,4
        miljoen (74%) besteed door inwoners van Ter Aar, en €10,3 miljoen (26%) toevloeiing van buiten
        Ter Aar. Van deze €10,3 miljoen was €1,0 miljoen toevloeiing door toerisme, oftewel 3% van de
        totale bestedingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        Herkomst niet-dagelijkse bestedingen Ter Aar - Centrum
        Onderstaande figuur geeft de ruimtelijke spreiding van de herkomst van de niet-dagelijkse
        bestedingen voor Centrum Ter Aar weer per gemeente. De bestedingen van niet-dagelijkse
        artikelen komt voor 50% uit de gemeente Nieuwkoop, voor 14% uit de gemeente Alphen aan den
        Rijn, voor 7% uit de gemeente Kaag en Braassem, voor 5% uit Haarlemmermeer, voor 3% uit
        Zoetermeer, voor 2% uit Leiden, voor 2% uit De Ronde Venen en voor 1% uit Teylingen. Toerisme
        zorgt voor 5% van de totale bestedingen. De resterende 11% komt van overige gemeenten.




                                                         Haarlemmermeer: 5%

                            Teylingen: 1%
                                                                                           Kaag en Braassem: 7%

                               Leiden: 2%



                                                                                                De Ronde Venen: 2%




                                 Zoetermeer: 3%


                                 Alphen aan den Rijn: 14%           Nieuwkoop: 50%

            Figuur 3 - Herkomst Niet-Dagelijkse Bestedingen in Centrum Ter Aar naar gemeente. Bron: KSO2018.
                                                    Bewerking: auteur.

        Bestemming bestedingen
        Er is geen informatie beschikbaar over de koopstromen van de uitgaven van de consumenten uit
        het verzorgingsgebied Ter Aar richting naburige verzorgingsgebieden. Deze gegevens zijn niet op
        lokaal niveau, maar enkel op gemeentelijk schaalniveau beschikbaar.

4.1.2   Gemeente Nieuwkoop

        Herkomst totaal bestedingen
        In 2018 is in totaal €117,09 miljoen besteed in de gemeente Nieuwkoop. Dit betreft de som van
        dagelijkse en niet-dagelijkse bestedingen. Hiervan kwam €85,5 miljoen (73%) van de inwoners van
        de eigen gemeente. Circa €29,3 miljoen aan bestedingen (25%) kwam uit andere gemeenten, en
        de resterende €2,3 miljoen (2%) werd besteed door toeristen in de gemeente Nieuwkoop.

        Herkomst niet-dagelijkse bestedingen gemeente Nieuwkoop
        Onderstaande figuur geeft de ruimtelijke spreiding van de herkomst van de niet-dagelijkse
        bestedingen voor gemeente Nieuwkoop weer. De bestedingen van niet-dagelijkse artikelen komen
        voor 47% uit de gemeente Nieuwkoop zelf, voor 13% uit de gemeente Alphen aan den Rijn, voor
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




5% uit de gemeente Kaag en Braassem, voor 4% uit Haarlemmermeer en voor 3% uit De Ronde
Venen. Toerisme zorgt voor 3% van de totale bestedingen waarbij bestedingen per overige
gemeente niet meer dan 2% bedragen. De resterende bestedingen komen van overige gemeenten.




                                                Haarlemmermeer: 4%



                                                                               Kaag en Braassem: 5%




                                                                                   De Ronde Venen: 3%




                            Alphen aan den Rijn: 13%           Nieuwkoop: 47%

   Figuur 4 - Herkomst Niet-Dagelijkse Bestedingen in Gemeente Nieuwkoop. Bron: KSO2018. Bewerking:
                                                 auteur.

Bestemming bestedingen
Volgens het KSI2018 werd in 2018 door de inwoners van de gemeente Nieuwkoop in totaal voor
€170,73 miljoen besteed. Hiervan werd €85,5 miljoen (50%) besteed in de eigen gemeente. Nog
eens €26,3 miljoen (15%) werd online besteed door de inwoners van de gemeente Nieuwkoop, en
€59 miljoen (35%) werd besteed in andere gemeenten.

Bestemmingen Niet-dagelijkse bestedingen gemeente Nieuwkoop
Onderstaande figuur geeft de ruimtelijke spreiding van de bestemmingen van de niet-dagelijkse
bestedingen voor gemeente Nieuwkoop weer. De bestedingen van niet-dagelijkse artikelen gaan
voor 23% naar de gemeente Nieuwkoop zelf, voor 25% naar de gemeente Alphen aan den Rijn,
voor 5% naar de gemeente Haarlemmermeer, voor 3% naar de gemeente De Ronde Venen, en
voor 25% naar online winkels. De overige 19% van de bestedingen gaan naar overige gemeenten,
waarbij bestedingen per overige gemeente niet meer dan 2% bedragen. Bovenstaande informatie
laat zien dat de gemeente Alphen aan den Rijn een belangrijke verzorgende functie heeft voor de
gemeente Nieuwkoop voor wat betreft Niet-dagelijkse bestedingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




                                                 Haarlemmermeer: 5%


                          Online: 25%




                                                                                            De Ronde Venen: 3%




                               Alphen aan den Rijn: 25%          Nieuwkoop: 23%

        Figuur 5 - Bestemmingen Niet-Dagelijkse Bestedingen in Gemeente Nieuwkoop. Bron: KSO2018. Bewerking:
                                                        auteur.

4.1.3   Overzicht Resultaten Koopstromen Centrum Ter Aar & gemeente Nieuwkoop

        De resultaten van bovenstaande paragrafen zijn hieronder vertaald naar overzichten in tabel-vorm.
        Tabel 1 laat voor enerzijds het centrum van Ter Aar en anderzijds voor de gehele gemeente
        Nieuwkoop zien waar de bestedingen voor beide genoemde gebieden vandaan komen. Voor beide
        ruimtelijke schaalniveaus geldt dat ongeveer de helft van alle bestedingen uit de eigen gemeente
        komt. Daarnaast is ook de gemeente Alphen aan den Rijn een voorname bron van inkomsten voor
        het centrum van Ter Aar en de gemeente Nieuwkoop respectievelijk.

        Tabel 6 – Percentages niet-dagelijkse bestedingen naar Centrum Ter Aar en Gemeente Nieuwkoop, naar
        herkomst
         Herkomst bestedingen                             Centrum Ter Aar                  Gemeente Nieuwkoop
         Gemeente Nieuwkoop                                     50                                 47
         Gemeente Alphen aan den Rijn                           14                                 13
         Gemeente Kaag en Braassem                              7                                   5
         Gemeente Haarlemmermeer                                5                                   4
         Gemeente Zoetermeer                                    3                                   2
         Gemeente De Ronde Venen                                2                                   3
         Gemeente Leiden                                        2                                   1
         Gemeente Teylingen                                     1                                   1
         Toerisme                                               5                                   3
         Overige gemeenten                                      11                                 21
        Bron: KSO 2018

        Tabel 7 toont de bestemmingen van de niet-dagelijkse bestedingen voor de inwoners uit de
        gemeente Nieuwkoop. Ongeveer een kwart van de niet-dagelijkse bestedingen wordt in de eigen
        gemeente besteed. Ook wordt 25% van de Nieuwkoopse bestedingen in de buurgemeente Alphen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        aan den Rijn besteed, wat een indicatie is dat deze gemeente een verzorgende functie heeft voor
        de gemeente Nieuwkoop wat betreft niet-dagelijkse bestedingen. Ook zijn webshops een
        voorname bestemming voor de inwoners van de gemeente Nieuwkoop voor niet-dagelijkse
        bestedingen. Een kwart van de Nieuwkoopse niet-dagelijkse aankopen wordt online gedaan.

        Tabel 7 – Percentages niet-dagelijkse bestedingen vanuit Gemeente Nieuwkoop, naar bestemming
         Bestemmingen niet-                          Gemeente Nieuwkoop
         dagelijkse bestedingen
         Gemeente Nieuwkoop                                      23
         Gemeente Alphen aan den                                 25
         Rijn
         Gemeente Haarlemmermeer                                 5
         Gemeente De Ronde Venen                                 3
         Toerisme                                              n.v.t.
         Online                                                 25
         Overige gemeenten                                      19
        Bron: KSO 2018.


4.2     Kooporiëntatie Alphen aan den Rijn

        In de voorgaande paragraaf is geconstateerd dat het winkelaanbod in de gemeente Nieuwkoop als
        primair verzorgingsgebied haar eigen gemeente heeft en dat een substantieel deel van de
        bestedingen afkomstig is uit Alphen aan den Rijn. Andersom beredeneerd zijn inwoners uit Alphen
        aan den Rijn voor niet-dagelijkse bestedingen in zijn algemeenheid niet sterk georiënteerd op de
        gemeente Nieuwkoop. In het KSO2018 is geconstateerd dat de afvloeiing naar de gemeente
        Nieuwkoop slechts 2% bedraagt.

4.3     Koopstromen gemeente Nieuwkoop naar branches niet-dagelijks

4.3.1   Mode en Luxe

        Herkomst bestedingen gemeente Nieuwkoop
        In 2018 is in totaal €3,96 miljoen besteed in de gemeente Nieuwkoop binnen de branche Mode en
        Luxe. Hiervan kwam €3,4 miljoen (86%) van de inwoners van de eigen gemeente. De resterende
        €0,5 miljoen (14%) aan bestedingen kwam voort uit toevloeiing vanuit andere gemeenten of
        online. Data over de ruimtelijke spreiding van de herkomst van deze bestedingen is niet bekend.

        Bestemming bestedingen gemeente Nieuwkoop
        Volgens het KSI2018 werd in 2018 door de inwoners van de gemeente Nieuwkoop voor €37,0
        miljoen besteed binnen de branche Mode en Luxe. Hiervan werd €3,4 miljoen (9%) besteed in de
        eigen gemeente. Nog eens €10,5 miljoen (28%) werd online besteed door de inwoners van de
        gemeente Nieuwkoop, en €23,1 miljoen (62%) werd besteed in andere gemeenten.

4.3.2   In en om het huis

        Herkomst bestedingen gemeente Nieuwkoop
        In 2018 is in totaal €13,5 miljoen besteed in de gemeente Nieuwkoop binnen de branche In en om
        het huis. Hiervan kwam €13,1 miljoen (43%) van de inwoners van de eigen gemeente. De
        resterende €17,4 miljoen (57%) aan bestedingen kwam voort uit toevloeiing vanuit andere
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        gemeenten of online. Data over de ruimtelijke spreiding van de herkomst van de bestedingen uit
        andere gemeenten is niet bekend.

        Bestemming bestedingen gemeente Nieuwkoop
        Volgens het KSI2018 werd in 2018 door de inwoners van de gemeente Nieuwkoop voor €33,5
        miljoen besteed binnen de branche In en om het huis. Hiervan werd €13,1 miljoen (39%) besteed
        in de eigen gemeente. Nog eens €6,3 miljoen (19%) werd online besteed door de inwoners van de
        gemeente Nieuwkoop, en €14,1 miljoen (42%) werd besteed in andere gemeenten.

4.3.3   Vrije Tijd

        Herkomst bestedingen gemeente Nieuwkoop
        In 2018 is in totaal €3,1 miljoen besteed in de gemeente Nieuwkoop binnen de branche Vrije tijd.
        Hiervan kwam €1,8 miljoen (58%) van de inwoners van de eigen gemeente. De resterende €1,3
        miljoen (42%) aan bestedingen kwam voort uit toevloeiing vanuit andere gemeenten of online.
        Data over de ruimtelijke spreiding van de herkomst van de bestedingen uit andere gemeenten is
        niet bekend.

        Bestemming bestedingen gemeente Nieuwkoop
        Volgens het KSI2018 werd in 2018 door de inwoners van de gemeente Nieuwkoop voor €10.1
        miljoen besteed binnen de branche Vrije tijd. Hiervan werd €1,8 miljoen (17%) besteed in de eigen
        gemeente. Nog eens €3,7 miljoen (37%) werd online besteed door de inwoners van de gemeente
        Nieuwkoop, en €4,6 miljoen (46%) werd besteed in andere gemeenten.

4.3.4   Overzicht Resultaten Koopstromen Gemeente Nieuwkoop naar Branche

        De resultaten van bovenstaande paragrafen zijn hieronder vertaald naar overzichten in tabel-vorm.
        Tabel 8 toont per branche de verdeling van herkomst van de bestedingen. Hierbij wordt
        onderscheid gemaakt tussen de gemeente Nieuwkoop enerzijds en overige gemeenten en online
        anderzijds. Voor de branche Mode & Luxe gevestigd in de gemeente Nieuwkoop geldt dat een
        aanzienlijk deel van de bestedingen uit de eigen gemeente komt: 86 procent. Deze branche kent
        in de gemeente Nieuwkoop daarom weinig koopkrachttoevloeiing. De koopkrachttoevloeiing in de
        gemeente Nieuwkoop voor de branches In en om het huis en Vrije Tijd is sterker. Voor de branche
        In en om het huis komt 57% van de omzet van buiten de eigen gemeente. Voor de branche Vrije
        Tijd is dit aandeel 42%.

        Tabel 8 - Overzicht herkomst niet-dagelijkse bestedingen per branche, in procenten
         Herkomst niet-dagelijkse bestedingen               Mode & Luxe             In en om het huis   Vrije Tijd
         Gemeente Nieuwkoop                                     86                         43               58
         Overige gemeenten + Online                             14                         57               42
        Bron: KSO 2018

        Tabel 9 toont per branche de koopkrachtbinding van de gemeente Nieuwkoop. Voor de branche
        Mode & Luxe geldt dat deze bijzonder laag ligt: 9 procent van alle Mode & Luxe-bestedingen vanuit
        de gemeente Nieuwkoop wordt besteed in de eigen gemeente. Ruim 60 procent wordt buiten de
        eigen gemeente besteed, en nog eens een kleine 30 procent wordt online besteed. De branche In
        en om het huis kent een grotere koopkrachtbinding. Bijna 40 procent van de In en om het huis-
        bestedingen wordt in de eigen gemeente besteed. Het is waarschijnlijk dat de Intratuin-vestiging
        in Ter Aar hier een voorname rol in speelt. Deze omvat 34,13 procent van het aanbod WVO ‘In en
        om het huis’ van de gemeente Nieuwkoop (Locatus, 2019). Ook zijn overige gemeenten een
        voorname bestemming voor inwoners van de gemeente Nieuwkoop om aankopen voor In en om
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      het huis te doen. Tot slot geldt voor de branche Vrije Tijd dat 17 procent van de bestedingen in de
      eigen gemeente wordt gedaan. Bijna de helft van de Nieuwkoopse uitgaven Vrije Tijd wordt buiten
      de eigen gemeente gedaan. Ook doen de inwoners van de gemeente Nieuwkoop online relatief
      veel aankopen binnen de branche Vrije Tijd. Dit aandeel betreft 37 procent.

      Tabel 9 - Overzicht bestemmingen niet-dagelijkse bestedingen per branche, in procenten. Bron: KSO 2018.
       Bestemming niet-dagelijkse                         Mode & Luxe             In en om het huis   Vrije Tijd
       bestedingen
       Gemeente Nieuwkoop                                        9                       39              17
       Overige gemeenten                                         62                      42              46
       Online                                                    28                      19              37

4.4   Conclusies Koopstromenanalyse

      Voorgaande resultaten hebben aangetoond dat een groot deel van de niet-dagelijkse omzet in het
      centrum van Ter Aar en de gemeente Nieuwkoop respectievelijk voornamelijk uit de eigen
      gemeente komen. Ook de gemeente Alphen aan den Rijn is een voorname bron van inkomsten in
      dit opzicht voor beide genoemde ruimtelijke schaalniveaus. Het bestedingspatroon van de
      inwoners van de gemeente Nieuwkoop wat betreft niet-dagelijkse bestedingen is minder sterk
      georiënteerd op de eigen gemeente. Een kwart van de Nieuwkoopse bestedingen wordt in de eigen
      gemeente besteed, en een ander kwart in de gemeente Alphen aan den Rijn. Ook online wordt een
      kwart van de niet-dagelijkse bestedingen gedaan. Dit is een aanwijzing dat er relatief weinig niet-
      dagelijkse koopkrachtbinding bestaat in de gemeente Nieuwkoop, en dat de gemeente Alphen aan
      den Rijn in dit opzicht een voorname verzorgende functie heeft voor de gemeente Nieuwkoop.
      Daarentegen tonen de koopstromen aan dat inwoners uit Alphen aan den Rijn in beginsel niet
      georiënteerd zijn op het aanbied in de gemeente Nieuwkoop.

      Wanneer wordt gekeken naar de verschillen in koopkrachtbinding tussen branches voor de
      gemeente Nieuwkoop, dan blijk dat voor de branche Mode & Luxe het in de gemeente aanwezige
      aanbod sterk afhankelijk is van de uitgaven van de inwoners van de eigen gemeente. Het
      bestedingspatroon van de inwoners van de gemeente Nieuwkoop laat zien dat dit niet sterk lokaal
      gebonden is: slechts 9 procent van de bestedingen Mode & Luxe wordt gedaan in de eigen
      gemeente. De koopkrachttoevloeiing voor de branches In en om het huis en Vrije Tijd zijn groter
      voor de gemeente Nieuwkoop (57 en 42 procent) dan voor de branche Mode & Luxe. De
      koopkrachtbinding is voor deze branches ook groter dan voor de branche Mode & Luxe (39 en 17
      procent tegenover 9 procent).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




5     Benchmark
      In deze paragraaf wordt door middel van een benchmark het huidige winkelaanbod van het
      centrum van Ter Aar en van de gemeente Nieuwkoop respectievelijk afgezet tegen vergelijkbare
      winkelgebieden uit de Randstad. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen aantallen fysieke
      winkels en de bijbehorende winkelvloeroppervlak (WVO). Op basis van deze benchmark-analyse
      kan nagegaan worden welke branches relatief over- of ondervertegenwoordigd zijn op beide
      ruimtelijke schaalniveaus. De data is afkomstig uit het Randstad Koopstromenonderzoek 2018
      (KSO2018).

5.1   Benchmark Centrum Ter Aar

      Benchmark naar aantallen vestigingen
      Tabel 10 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen aankooplocatie
      centrum Ter Aar en vergelijkbare centrumlocaties van 5.000 tot 10.000 m 2 groot, uitgedrukt in
      aantallen vestigingen.

      Voor centrum Ter Aar geldt dat zij over 12 winkels beschikt uit de branche Niet-dagelijks. De
      benchmark omvat het dubbele aantal niet-dagelijkse winkels. Het centrum van Ter Aar beschikt
      over 14,5% minder niet-dagelijkse winkels dan de benchmark-centrumlocaties. Van de niet-
      dagelijkse winkels in centrum Ter Aar betreft de helft een winkel in de sector Mode & Luxe, en de
      andere helft in de sector In en om het huis. Centrum Ter Aar beschikt niet over winkels in de sector
      Vrije Tijd. Voor de benchmark is de verdeling niet-dagelijkse winkels lichtelijk anders verdeeld: deze
      kent 4,17% meer aanbod binnen de branche Mode & Luxe. Voor de branche In en om het huis ligt
      het aanbod echter ruim 15% lager dan in centrum Ter Aar. Tot slot geldt voor de benchmark dat
      zich hier wél winkels uit de branche Vrije Tijd bevinden. Dit aanbod betreft een achtste van alle
      niet-dagelijkse winkels uit de benchmark.

      Tabel 10 - Benchmark winkelaanbod centrum Ter Aar naar aantallen vestigingen.
       Branche                    Centrum Ter Aar                              Benchmark           vergelijkbare
                                                                               centrumlocaties
                                  Aantal winkels (% van totaal                 Aantal winkels    (% van totaal
                                  aanbod)                                      aanbod)
       Totaal       aanbod        23 (100)                                     36 (100)
       winkels
       Niet-dagelijks             12 (52,17)                                   24 (66,67)
                                  Aantal winkels (% van totaal                 Aantal winkels     (% van totaal
                                  aanbod Niet-dagelijks)                       aanbod Niet-dagelijks)
       1) Mode & Luxe             6 (50)                                       13 (54,17)
       2) In en om het huis       6 (50)                                       8 (33,33)
       3) Vrije Tijd              0 (0)                                        3 (12,50)
      Bron: Locatus, 2019.

      Benchmark naar WVO per m2
      Tabel 11 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen aankooplocatie
      centrum Ter Aar en vergelijkbare centrumlocaties van 5.000 tot 10.000 m2 groot, uitgedrukt in m2
      WVO. Centrum Ter Aar beschikt in totaal over 6.290 m2 WVO winkelaanbod. De benchmark van
      vergelijkbare supermarktlocaties kent een vergelijkbare oppervlakte. Het aandeel winkels uit de
      branche Niet-dagelijks in centrum Ter Aar ligt ongeveer 10 procent lager dan bij de benchmark.
      Wanneer wordt gekeken naar de verdeling van niet-dagelijkse winkels over de verschillende
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      branches, dan zijn kleine verschillen waarneembaar ten opzichte van de analyse van het aanbod
      van de aantallen vestigingen. Wanneer per branche het aanbod m2 WVO wordt gecorrigeerd voor
      aantallen vestigingen binnen deze branches, dan valt op dat de vestigingen uit de branche Mode
      & Luxe gemiddeld over een kleiner vloeroppervlak beschikken dan de vestigingen uit de branche
      In en om het huis. Dit kan verklaard worden uit het feit dat vestigingen uit de laatstgenoemde
      branche relatief ruim zijn opgezet.

      Tabel 11 - Benchmark winkelaanbod centrum Ter Aar naar WVO per m2.
       Branche                    Centrum Ter Aar                              Benchmark vergelijkbare
                                                                               centrumlocaties
                                  Aantal m2 WVO (% van totaal                  Aantal m2 WVO (% van totaal
                                  aanbod)                                      aanbod)
       Totaal       aanbod        6.290 (100)                                  6.775,52 (100)
       winkels
       Niet-dagelijks             2933,64 (46,64)                              3.917,71 (57,82)
                                  Aantal m2 WVO (% van totaal                  Aantal m2 WVO (% van totaal
                                  aanbod Niet-dagelijks)                       aanbod Niet-dagelijks)
       1) Mode & Luxe             847,47 (28,89)                               1.983,62 (50,63)
       2) In en om het huis       2.086,17 (71,11)                             1.430,17 (36,51)
       3) Vrije Tijd              0        (0)                                 406,66 (10,38)
      Bron: Locatus, 2019


5.2   Benchmark gemeente Nieuwkoop

      Benchmark naar aantallen vestigingen
      Tabel 12 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen de gemeente
      Nieuwkoop en vergelijkbare gemeenten van 20.000 tot 35.000 inwoners, uitgedrukt in aantallen
      vestigingen. Voor de vergelijking met centrum Ter Aar is deze kolom ook opgenomen in
      onderstaande tabel.

      De gemeente Nieuwkoop kent 12% meer aanbod winkels uit de groep Niet-dagelijks in vergelijking
      met het centrum Ter Aar. Ten aanzien van vergelijkbare gemeenten beschikt de gemeente
      Nieuwkoop echter over een iets kleiner aanbod winkels uit de groep Niet-dagelijks.

      Voor wat betreft de verdeling van het aanbod winkels over de verschillende Niet-dagelijkse
      branches, geldt dat binnen de gemeente Nieuwkoop de branche Mode & Luxe ten opzichte van de
      benchmark weinig vertegenwoordigd is. Vergelijkbare gemeenten kennen voor deze branche bijna
      twaalf procent meer aanbod. Voor het centrum Ter Aar ligt dit aanbod zelfs een kleine twintig
      procent hoger (50%). Voor de branche In en om het huis geldt echter dat deze sector in de
      gemeente Nieuwkoop ten opzichte van de benchmark meer vertegenwoordigd is. Zij kent zes
      procent meer aanbod dan centrum Ter Aar, en zestien procent meer aanbod dan de benchmark.
      Voor de branche Vrije Tijd geldt dat de gemeente Nieuwkoop eveneens een mindere
      vertegenwoordiging kent dan de benchmark. Wel kent de gemeente Nieuwkoop in verhouding
      meer aanbod dan centrum Ter Aar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Tabel 12 - Benchmark winkelaanbod gemeente Nieuwkoop naar aantallen vestigingen.
 Branche              Gemeente Nieuwkoop             Benchmark                     Centrum Ter Aar
                                                     vergelijkbare
                                                     gemeenten
                      Aantal winkels (% van          Aantal winkels (% van         Aantal winkels (% van
                      totaal aanbod)                 totaal aanbod)                totaal aanbod)
 Totaal               117 (100)                      127 (100)                     23 (100)
 aanbod
 winkels
 Niet-dagelijks       75 (64,10)                     87 (68,50)                    12 (52,17)
                      Aantal winkels (% van          Aantal winkels (% van         Aantal winkels (% van
                      totaal aanbod Niet-            totaal aanbod Niet-           totaal aanbod Niet-
                      dagelijks)                     dagelijks)                    dagelijks)
 1) Mode &            23 (30,67)                     37 (42,53)                    6 (50)
 Luxe
 2) In en om          42 (56,00)                     35 (40,23)                    6 (50)
 het huis
 3) Vrije Tijd        5 (6,67)                       9 (10,34)                     0 (0)
Bron: Locatus, 2019

Benchmark naar WVO per m2
Tabel 13 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen de gemeente
Nieuwkoop en vergelijkbare gemeenten van 20.000 tot 35.000 inwoners, uitgedrukt in m2 WVO .
Voor de vergelijking met centrum Ter Aar is deze kolom ook opgenomen in onderstaande tabel.

Wanneer het aanbod WVO van de gemeente Nieuwkoop wordt vergeleken met dat van centrum
Ter Aar en met vergelijkbare gemeenten, dan valt op dat de gemeente Nieuwkoop over een relatief
groot aanbod Niet-dagelijkse winkels beschikt. Waar het aanbod Niet-dagelijks van centrum Ter
Aar bijna 47 procent betreft, en ruim 76 procent voor vergelijkbare gemeenten, beschikt de
gemeente Nieuwkoop over ruim 81 procent aanbod aan Niet-dagelijkse winkels.

Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen het aanbod WVO van de verschillende branches per
ruimtelijk schaalniveau, dan valt op dat de gemeente Nieuwkoop sterk georiënteerd is op winkels
uit de branche In en om het huis (87,60%). Voor centrum Ter Aar en voor de vergelijkbare
gemeenten is dit gemeten in aandeel WVO ook de grootste branche, maar relatief kleiner dan de
gemeente Nieuwkoop. De branche Mode & Luxe kent juist een opvallend laag aanbod binnen de
gemeente Nieuwkoop (6,19%). Een mogelijke verklaring van dit lage aandeel is dat de gemeente
Alphen aan den Rijn een sterke regionale verzorgende functie heeft voor deze branche, waardoor
er minder vestigingsruimte bestaat voor deze branche in de gemeente Nieuwkoop. Voor centrum
Ter Aar en voor vergelijkbare gemeenten betreft het aanbod Mode & Luxe 28,89% en 21,18%
respectievelijk. Tot slot is het aanbod Vrije Tijdswinkels voor alle ruimtelijke schaalniveaus relatief
laag.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




      Tabel 13 - Benchmark winkelaanbod gemeente Nieuwkoop naar WVO per m2.
       Branche               Gemeente Nieuwkoop            Benchmark                     Centrum Ter Aar
                                                           vergelijkbare
                                                           gemeenten
                             Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van
                             totaal aanbod)                totaal aanbod)                totaal aanbod)
       Totaal                52.897,02 (100)               39.589,34 (100)               6.290 (100)
       aanbod
       winkels
       Niet-dagelijks        42.897,02 (81,09)             30.259,19 (76,43)             2.933,64 (46,64)
                             Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van
                             totaal aanbod Niet-           totaal aanbod Niet-           totaal aanbod Niet-
                             dagelijks)                    dagelijks)                    dagelijks)
       1) Mode &             2.655,08 (6,19)               6.409,93 (21,18)              847,47 (28,89)
       Luxe
       2) In en om           37.576,85 (87,60)             20.601,67 (68,08)             2.086,17 (71,11)
       het huis
       3) Vrije Tijd         420,80     (0,98%)            1.633,39 (5,40)               0        (0)
      Bron: Locatus, 2019.


5.3   Benchmark gemeente Alphen aan den Rijn

      Benchmark naar aantallen vestigingen
      Tabel 14 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen de gemeente
      Alphen aan den Rijn en vergelijkbare gemeenten van 100.000 tot 200.000 inwoners, uitgedrukt in
      aantallen vestigingen. Voor de vergelijking met centrum Ter Aar is deze kolom ook opgenomen in
      onderstaande tabel.

      De gemeente Alphen aan den Rijn kent 15% meer aanbod winkels uit de groep Niet-dagelijks in
      vergelijking met het centrum Ter Aar. Ten aanzien van vergelijkbare gemeenten beschikt de
      gemeente Alphen aan den Rijn echter over een iets kleiner aanbod winkels uit de groep Niet-
      dagelijks.

      Voor wat betreft de verdeling van het aanbod winkels over de verschillende Niet-dagelijkse
      branches, geldt dat binnen de gemeente Alphen aan den Rijn de branche Mode & Luxe ten opzichte
      van de benchmark bijna vijf procent minder vertegenwoordigd is. Voor de branche In en om het
      huis geldt echter dat deze sector in de gemeente Alphen aan den Rijn ten opzichte van de
      benchmark juist vijf procent meer vertegenwoordigd is. Voor de branche Vrije Tijd geldt dat de
      gemeente Alphen aan den Rijn een licht grotere vertegenwoordiging kent dan de benchmark.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Tabel 14 - Benchmark winkelaanbod gemeente Alphen aan den Rijn naar aantallen vestigingen.
 Branche              Gemeente Alphen aan            Benchmark                     Centrum Ter Aar
                      den Rijn                       vergelijkbare
                                                     gemeenten
                      Aantal winkels (% van          Aantal winkels (% van         Aantal winkels (% van
                      totaal aanbod)                 totaal aanbod)                totaal aanbod)
 Totaal               467 (100)                      669 (100)                     23 (100)
 aanbod
 winkels
 Niet-dagelijks       315 (67,45)                    474 (70,83)                   12 (52,17)
                      Aantal winkels (% van          Aantal winkels (% van         Aantal winkels (% van
                      totaal aanbod Niet-            totaal aanbod Niet-           totaal aanbod Niet-
                      dagelijks)                     dagelijks)                    dagelijks)
 1) Mode &            123 (39,04)                    205 (43,25)                   6 (50)
 Luxe
 2) In en om          125 (40,45)                    166 (35,02)                   6 (50)
 het huis
 3) Vrije Tijd        43 (13,92)                     57 (12,03)                    0 (0)
Bron: Locatus, 2019

Benchmark naar WVO per m2
Tabel 15 geeft de vergelijking van het winkelaanbod niet-dagelijkse winkels tussen de gemeente
Alphen aan den Rijn en vergelijkbare gemeenten van 100.000 tot 200.000 inwoners, uitgedrukt in
m2 WVO . Voor de vergelijking met centrum Ter Aar is deze kolom ook opgenomen in onderstaande
tabel.
         Wanneer het aanbod WVO van de gemeente Alphen aan den Rijn wordt vergeleken met
dat van centrum Ter Aar en met vergelijkbare gemeenten, dan valt op dat de gemeente Alphen
aan den Rijn over een vergelijkbaar aanbod Niet-dagelijkse winkels beschikt. Waar het aanbod
Niet-dagelijks van centrum Ter Aar bijna 47 procent betreft, en een kleine 78 procent voor
vergelijkbare gemeenten, beschikt de gemeente Alphen aan den Rijn over zo’n 75 procent aanbod
aan Niet-dagelijkse winkels.

Tabel 15 - Benchmark winkelaanbod gemeente Alphen aan den Rijn naar WVO per m2. Bron: Locatus, 2019.
 Branche              Gemeente Alphen aan            Benchmark                     Centrum Ter Aar
                      den Rijn                       vergelijkbare
                                                     gemeenten
                      Aantal m2 WVO (% van           Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van
                      totaal aanbod)                 totaal aanbod)                totaal aanbod)
 Totaal               147.177 (100)                  211.005 (100)                 6.290 (100)
 aanbod
 winkels
 Niet-dagelijks       110.859 (75,32)                164.385 (77,91)               2.933,64 (46,64)
                      Aantal m2 WVO (% van           Aantal m2 WVO (% van          Aantal m2 WVO (% van
                      totaal aanbod Niet-            totaal aanbod Niet-           totaal aanbod Niet-
                      dagelijks)                     dagelijks)                    dagelijks)
 1) Mode &            26.499 (23,90)                 42.146 (25,64)                847,47 (28,89)
 Luxe
 2) In en om          67.366 (60,77)                 101.151 (61,53)               2.086,17 (71,11)
 het huis
 3) Vrije Tijd        11.390 (10,27)                 13.077 (7,95)                 0        (0)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen het aanbod WVO van de verschillende branches per
categorie, dan constateren wij dat de gemeente Alphen aan den Rijn een ruim aanbod winkels uit
de branche In en om het huis (60,77%) bevat. Voor centrum Ter Aar en voor de vergelijkbare
gemeenten is dit gemeten in aandeel WVO ook de grootste branche. De branche Mode & Luxe
kent juist een lager aanbod dan de benchmark. Dit betreft een verschil van bijna twee procent. Tot
slot is het aanbod Vrije Tijdswinkels voor alle ruimtelijke schaalniveaus relatief laag.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




6     Leegstandsanalyse in verzorgingsgebied
      Deze paragraaf besteedt aandacht aan het leegstandsniveau van Ter Aar, de gemeente Nieuwkoop
      en de gemeente Alphen aan den Rijn. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen frictie-, langdurige en
      structurele leegstand. De kaart is gebaseerd op de dataset van Locatus (2019). In onderstaande
      figuur is de spreiding van de leegstand weergegeven.




                                  Figuur 6 – Spreiding en typering leegstand. Bron: Locatus

6.1   Ter Aar

      Voor de plaats Ter Aar geldt dat een zestal panden leegstaat. Gezamenlijk beslaan zij 860 m2 WVO,
      gemiddeld genomen ruim 143 m2 per pand. De leegstand bij drie van de zes geïdentificeerde
      leegstaande panden betreft structurele leegstand. Deze drie panden bevinden zich in het centrum
      Ter Aar. In het centrum van Ter Aar bevindt zich ook een vierde leegstaande pand, echter betreft
      dit frictieleegstand à 80 m2 WVO. Tot slot bevinden zich in buiten het centrum van Ter Aar twee
      langdurig leegstaande panden à 120 m2, waarvan 40 m2 zich in de ondersteunende kern Langeraar
      bevindt.

      De achtergrond van de leegstaande panden in Ter Aar is sterk verschillend. Nader
      bureauonderzoek heeft uitgewezen dat deze panden voorheen dienst deden als onder andere
      supermarkt, gemakswinkel, kapperszaak en café. Van twee panden is hun meest recente
      functiegebruik niet bekend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




6.2   Gemeente Nieuwkoop

      Voor de gehele gemeente Nieuwkoop geldt dat zich hier 1.330 m2 aan leegstaande panden
      bevindt, verspreid over een negental panden. Zoals eerder gesteld, concentreert 860 m2 hiervan
      zich in en rondom de plaats Ter Aar. Hiermee bevindt een kleine 65% van alle leegstaande
      winkelruimte binnen de gemeente Nieuwkoop zich in de plaats Ter Aar. De overige 35% leegstand
      à 520 m2 WVO bevindt zich in het centrum van de plaats Nieuwkoop zelf, en is verspreid over drie
      panden. Wat opvalt aan de leegstand in de plaats Nieuwkoop, is dat de gemiddelde WVO per
      leegstand pand 30 m2 WVO hoger ligt dan in Ter Aar. Daarnaast geldt voor de drie leegstaande
      panden in Nieuwkoop dat dit frictieleegstand betreft, terwijl de leegstand in Ter Aar voornamelijk
      langdurige en structurele leegstand betreft.

      Nader bureauonderzoek heeft niet vast kunnen stellen wat de meest recente functie van de door
      Locatus als leegstaand geïdentificeerde panden is geweest (opnamedatum leegstand 12 juli 2018).
      Voor het pand van 80 m2 WVO geldt dat zij inmiddels in gebruik is genomen door een nieuwe
      eigenaar, wat betekent dat deze niet meer kan worden aangemerkt als leegstaand.

6.3   Gemeente Alphen aan den Rijn

      Voor de gemeente Alphen aan den Rijn samen geldt dat zich hier 72 leegstaande panden bevinden,
      met een gezamenlijk WVO van 14.904 m2. Dit betreft gemiddeld ruim 200 m2 per pand. 31,9
      procent van alle leegstaande panden in Alphen aan den Rijn betreft frictieleegstand. 47,2 procent
      betreft langdurige leegstand, en nog ruim 20 procent betreft structurele leegstand. De leegstand
      concentreert zich met name in de aanloopstraten van het kernwinkelgebied en bij wijkverzorgende
      winkelcentra.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




7     Overzicht lopende ontwikkelingen en
      resterende plancapaciteit
      Binnen deze ruimtelijk economische analyse is het eveneens van belang om rekening te houden
      met geplande ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied. Zo kan woningbouw
      meer inwoners aantrekken, wat weer een toename aan vraag naar detailhandel met zich
      meebrengt. Ook dient rekening te worden gehouden met eventuele ruimte voor detailhandel in
      vigerende bestemmingsplannen welke tot op heden nog niet benut is.

7.1   Overzicht lopende ontwikkelingen

      Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de op handen zijnde woningbouwprojecten
      binnen de gemeente Nieuwkoop.




      Figuur 7 - Overzicht woningbouwprojecten binnen de gemeente Nieuwkoop (witte stippen). Bron:
      woneninnieuwkoop.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        Bovenstaande figuur laat zien dat op het moment van schrijven een vijftal woningbouwprojecten
        in ontwikkeling is binnen de gemeente Nieuwkoop. Deze zijn met witte stippen gemarkeerd.
        Opgemerkt dient te worden dat in en direct rondom Ter Aar geen nieuwe woningbouw wordt
        gerealiseerd. Het meest nabije project bevindt zich ten noorden van Langeraar, genaamd Vivero.
        Deze ontwikkelingen passen binnen de Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025, welke hieronder nader
        wordt toegelicht.

        Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025
        De gemeente Nieuwkoop maakt deel uit van het Samenwerkingsverband Holland Rijnland, een
        samenwerking tussen 14 gemeenten. Gezamenlijk verwachten zij voor de periode 2013-2029 een
        groei van ruim 31.000 woningen. Belangrijke thema’s die zij identificeren zijn:
            i.       Toename van het aantal ouderen;
            ii.      Een risico op een tekort aan sociale huurwoningen;
            iii.     In subregio Oost van het Samenwerkingsverband Holland Rijnland (gemeenten
                     Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn, Kaag & Braassem en Zoeterwoude) kan de vraag
                     naar vrijesector huurwoningen oplopen met 400 woningen in 2020.
        De gemeente Nieuwkoop wil voorzien in 430 nieuwe woningen in de periode 2016-2025.

        Vastgoedjournaal
        Het archief van Vastgoedjournaal maakt geen melding van vastgoedontwikkeling in de gemeente
        Nieuwkoop.

7.2     Resterende plancapaciteit

        Binnen deze ruimtelijk-economische analyse dient naast bestaande ruimtelijke ontwikkelingen
        rekening te worden gehouden met mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Daarom wordt het
        vigerende planologische regime van Ter Aar en haar directe omgeving in deze paragraaf nader
        geanalyseerd. Hierbij wordt gezocht naar bestemmingsplanmatige mogelijkheden voor retail, en
        naar relevante braakliggende kavels. Opgemerkt wordt dat is gestreefd naar een optimale
        inventarisatie op basis van alle digitaal beschikbare en openbare gegevens, maar dat de methode
        niet uitsluitend is omdat niet alle bestemmingsplannen digitaal beschikbaar zijn. Onderzocht zijn
        de volgende vigerende bestemmingsplannen:
              “Ter Aar en Bovenland”. Plan-id. NL.IMRO.0569.bpTARaarbovenland-va02, vastgesteld op
                  31 januari 2013;
              “Bestemmingsplan Glastuinbouw”. Plan-id. NL.IMRO.0569.BPGlastuinbouw-va02,
                  vastgesteld op 28 maart 2013;
              “Landelijk gebied Nieuwkoop”. Plan-id. NL.IMRO.0569.bpNKPLandelijkgebi-va01,
                  vastgesteld op 3 november 2016.

7.2.1   Ter Aar en Bovenland

        Ter plaatse van de Kerkweg zal in de toekomst naast de Intratuin een supermarkt worden
        toegevoegd. Het centrale rode vlak schetst de contouren van het centrum van Ter Aar, dit betreft
        het kernwinkelgebied. Hier staan enkele panden leeg die nog kunnen worden ingevuld met retail.
        Tot slot zijn de paarse gebieden op de bestemmingsplanverbeelding bestemd voor bedrijvigheid.
        Hier kan mogelijk ook retail worden gerealiseerd. Locaties ‘A’ en ‘B’ betreffen op basis van
        satellietbeelden uit april 2018 braakliggende terreinen, waar dus mogelijk retail (expliciet
        bouwmarkten) kan worden gerealiseerd. Op bedrijventerrein Bovenland (noordelijk paarse vlak)
        bevindt zich op basis van satellietbeelden onbebouwd terrein á 15.000 + 6.800 vierkante meter,
        weergegeven met een rode contour.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




                                                                        B                  A


               Figuur 8 - Visualisatie bestemmingsplan "Ter Aar en Bovenland", vastgesteld 31-01-2013. Bron:
                                           ruimtelijkeplannen.nl. Bewerking: auteur.

7.2.2   Bestemmingsplan Glastuinbouw, Landelijk gebied Nieuwkoop

        Binnen de bestemmingsplannen Glastuinbouw en Landelijk gebied Nieuwkoop zijn de gronden in
        de directe omgeving van Ter Aar voornamelijk bestemd als agrarische gronden. Binnen beide
        bestemmingsplannen bestaat in planologisch opzicht enkel ruimte voor retail binnen de met paars
        aangeduide vlakken. Dit betreffen bestaande vestigingen die positief bestemd zijn. Binnen deze
        aangeduide vlakken bevindt zich echter geen onbebouwde grond of bekende leegstand waar
        nieuwe detailhandel aan toegevoegd zou kunnen worden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>      Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
      Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
      17 mei 2019
      Projectnummer: 043681.101




8     Berekening marktruimte per branche (DPO)
      De marktruimte is een belangrijke pijler op basis waarvan een oordeel kan worden geveld over de
      mate waarin de ontwikkelruimte van specifieke branches moet worden beperkt voor het behoud
      van een vitale detailhandelsstructuur. Een krappe markt c.q. overaanbod zijn indicaties dat er een
      ongezonde verhouding is tussen vraag en aanbod. In dat geval dreigt leegstand en kan het
      opnemen van brancheringsbeperkingen in een bestemmingsplan een aanvaardbare maatregel zijn.
      Anderzijds, indien voldoende marktruimte voor een initiatief wordt geconstateerd is het de vraag
      in hoeverre het noodzakelijk is marktwerking te sturen middels bestemmingsplannen.

      De marktruimte wordt berekend middels een Distributief Planologisch Onderzoek (DPO). Per
      geselecteerde branche wordt een DPO opgesteld, om per branche de marktruimte uit te kunnen
      rekenen. Daarnaast wordt per branche de DPO-analyse uitgevoerd voor zowel het schaalniveau
      van (i) de plaats Ter Aar en (ii) de gemeente Nieuwkoop als (iii) de gemeente Alphen aan den Rijn.
      De DPO wordt opgesteld voor het huidige kalenderjaar, 2019. Bij de berekeningen is uitgegaan van
      de rapportage ‘Omzetkengetallen 2017 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’ van
      INRetail en Panteia, welke de meest recente kengetallen bevat wat betreft bestedingen en
      vloerproductiviteit.

8.1   Uit te voeren DPO’s

      Om de Distributieve Planologische Onderzoeken op te stellen, dient gebruik te worden gemaakt
      van de voor ruimtelijk-economisch onderzoek gangbare branche-indeling van Inretail en Panteia.
      Deze worden als volgt vertaald:

      Tabel 16: Vertaling Locatus-branchering naar omzetkengetal
       Locatus-branche           Locatus-groep            Inretail & Panteia
       NIET-DAGELIJKS            NIET-DAGELIJKS           NIET-DAGELIJKS
       Mode en Luxe              Mode en Luxe             Mode & Luxe
       Auto en Fiets             In en om het huis        In en om het huis
       Bruin- en Witgoed                                  Wit- & Bruingoed en computers
       Doe-het-zelf                                       Doe-het-zelf
       Plant en Dier                                      Overig in en om het huis
       Wonen                                              Wonen (incl. tuinmeubelen)
                                                          Tuincentra
       Media                     Vrije tijd               Sport & Spel
       Sport & Spel                                       Hobby, Spel en Media (incl. tweewielerspeciaalzaken)
                                                          Sport- en Kampeerzaken
      Bron: Inretail & Panteia

      Bovenstaand overzicht laat zien dat in totaal voor acht geïdentificeerde branches een DPO
      uitgevoerd kan worden. Daarnaast wordt voor de algehele sector niet-dagelijkse bestedingen een
      DPO uitgevoerd. Een tweetal bedrijven wordt niet in de analyse meegenomen, aangezien dit
      handel in automaterialen betreft. Deze branche is niet opgenomen in het kengetallenoverzicht van
      Inretail en Panteia. Deze twee uitgesloten niet-dagelijkse bedrijfsvestigingen bestrijken samen 273
      m2 WVO, oftewel 0,15% van het totaal onderzochte m2 WVO van het totaal geanalyseerde
      bedrijfsvestigingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.2     Uitgangspunten

        De Distributieve Planologische Onderzoeken worden gebaseerd op een verscheidenheid aan
        kerngetallen. Hieronder volgt een uiteenzetting van deze uitgangspunten die binnen de DPO’s zijn
        gehanteerd.

8.2.1   Algemeen

        Op basis van de kengetallen en koopstromen wordt het huidige functioneren van de markt voor
        de verschillende branches benaderd. Omdat uit wordt gegaan van landelijke gemiddeldes betreft
        dit een theoretische benadering die mogelijk afwijkt van de lokale marktomstandigheden. Dit
        onderzoek brengt de huidige situatie in beeld en doet daarom geen uitspraken over economisch
        presteren van bestaande vestigingen, het effect van nieuwe marktpartijen op de geconstateerde
        marktsituatie per branche of de vestigingsplaatsstrategie van winkelketens.

8.2.2   Aantal inwoners verzorgingsgebieden

        Per te analyseren ruimtelijk schaalniveau zijn de inwonersaantallen gebaseerd op de meest actuele
        bevolkingstellingen van het CBS (peildatum 1 januari 2018). Deze zijn weergegeven in
        onderstaande tabel.

        Tabel 17 - Bevolkingsaantallen per Onderzoeksgebied.
            Onderzoeksgebied                                        Bevolkingsaantal
            Ter Aar                                                 9.150
            Gemeente Nieuwkoop                                      28.269
            Gemeente Alphen aan den Rijn                            109.682
        Bron: CBS, 20188.


8.2.3   Bestedingen per hoofd

        Voor de bestedingen per te analyseren branche wordt zoals gebruikelijk in ruimtelijk-economisch
        onderzoek een doorberekening gehanteerd van de omzetkengetallen van het onderzoek
        ‘Omzetkengetallen 2017’ van INretail en Panteia 9. Per te analyseren ruimtelijk schaalniveau wordt
        gecorrigeerd voor het gemiddelde inkomen binnen dit ruimtelijk schaalniveau ten aanzien van het
        gemiddelde inkomen van Nederland. Zo betekent een bovengemiddelde koopkracht dat
        aangenomen wordt dat ook in bovengemiddelde mate wordt besteed, waarbij zoals gebruikelijk
        bij ruimtelijk-economisch onderzoek wordt gerekend met een toename in niet-dagelijkse
        bestedingen per hoofd van 0,5% op basis van een inkomensstijging van 1%. De inkomens van de
        geanalyseerde ruimtelijke schaalniveaus zijn gebaseerd op de meest actuele cijfers van het CBS10.
        De correctie van niet-dagelijkse bestedingen betreft voor Ter Aar +2,08%, voor de gemeente
        Nieuwkoop +2,70% en voor de gemeente Alphen aan den Rijn +2,49%. De omzetkengetallen per
        branche zijn weergegeven in tabel 18.




        8
          https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/84286NED/table?ts=1557153287285
        9
          Panteia & InRetail, Omzetkengetallen 2017 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek,
        juni 2018
        10
           https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2018/03/inkomen-per-gemeente-en-wijk-2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




        Tabel 18 - Omzetkengetallen 2017, per branche.
         Branche                                                       Netto omzet per hoofd (€) (2017)
                                                            Ter Aar         Gemeente      Gemeenten Alphen aan
                                                                            Nieuwkoop     den Rijn
         NIET-DAGELIJKS                                     € 2.590,79      € 2.606,53    € 2.601,20
         Mode & Luxe                                        € 1.034,07      € 1.040,35    € 1.038,22
         In en om het huis
         Wit- & Bruingoed en computers                      € 241,93             € 243,40   € 242,90
         Doe-het-zelf                                       € 230,70             € 232,10   € 231,63
         Overig in en om het huis                           € 75,54              € 76,00    € 75,84
         Wonen (incl. tuinmeubelen)                         € 474,67             € 477,56   € 476,58
         Tuincentra                                         € 71,46              € 71,89    € 71,74
         Sport & Spel
         Hobby, Spel en Media                     (incl.    € 188,85             € 190,00   € 189,61
         tweewielerspeciaalzaken)
         Sport- en Kampeerzaken                             € 89,83              € 90,38    € 90,19
        Bron: INretail & Panteia, 2018


8.2.4   Koopkrachtbinding

        Met de koopkrachtbinding wordt het percentage bestedingen dat in de eigen plaats/gemeente
        wordt besteed bedoeld. De koopkrachtbinding voor de gemeente Nieuwkoop is berekend op basis
        van gegevens van het Randstad Koopstromenonderzoek 2018 (KSO2018). Het KSO2018 houdt
        echter ook rekening met online-bestedingen als aparte koopstroom, terwijl de meest recente
        omzetkengetallen per branche nog geen rekening houden met online-bestedingen. Daarom dient
        de koopkrachtbinding te worden gecorrigeerd voor de digitale bestedingen uit de gemeente
        Nieuwkoop. Het KSO2018 beschikt niet over gegevens op subgemeentelijk niveau. Voor de
        koopkrachtbinding van Ter Aar wordt daarom het percentage koopkrachtbinding van de gemeente
        Nieuwkoop gehanteerd. De koopkrachtbinding per branchegroep is weergegeven in tabel 19:

        Tabel 19- Koopkrachtbinding per branche, gecorrigeerd voor online-bestedingen
         Branche                         Koopkrachtbinding                Koopkrachtbinding Gemeente Alphen
                                         Gemeente Nieuwkoop (%)           aan den Rijn (%)
         NIET-DAGELIJKS                  30,67                            68,42
         1) Mode en Luxe                 12,68                            65,28
         2) In en om het huis            48,15                            70,24
         3) Vrije tijd                   36,96                            75,00
        Bron: KSO2018. Bewerking: auteur.

        Op basis van het koopstromenonderzoek kan worden geconcludeerd dat door het beperkte
        aanbod in de branchegroep Mode & Luxe in de gemeente Nieuwkoop de koopkrachtbinding hier
        laag is (12,68%). Ook voor de andere branchegroepen geldt dat de koopkrachtbinding niet hoog is
        in de gemeente Nieuwkoop. Een verklaring hiervoor kan zijn dat inwoners uit de gemeente
        Nieuwkoop eerder van het aanbod niet-dagelijks in de gemeente Alphen aan den Rijn gebruik
        maken, zoals de resultaten van het koopstromenonderzoek doen vermoeden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.2.5   Koopkrachttoevloeiing

        De koopkrachttoevloeiing voor de gemeente Nieuwkoop en de gemeente Alphen aan den Rijn is
        bepaald op basis van gegevens van het Randstad Koopstromenonderzoek 2018 (KSO2018). Het
        percentage koopkrachttoevloeiing op het ruimtelijk schaalniveau van de plaats Ter Aar is niet
        beschikbaar. Hiervoor wordt het cijfer van de gemeente Nieuwkoop gehanteerd.

        Tabel 20 – Koopkrachttoevloeiing per branche
         Branche                     Koopkrachttoevloeiing                Koopkrachttoevloeiing     Gemeente
                                     Gemeente Nieuwkoop (%)               Alphen aan den Rijn (%)
         NIET-DAGELIJKS              51,21                                31,08
         1) Mode en Luxe             14,20                                30,12
         2) In en om het huis        56,96                                33,32
         3) Vrije tijd               41,70                                24,83
        Bron: KSO 2018


8.2.6   Gemiddelde omzet per m2 winkelvloeroppervlak (WVO)

        De gemiddelde omzet per m2 wvo is als volgt:

        Tabel 21 – Netto omzet per m2 wvo
         Branche                                                    Netto omzet per m2
                                                                    WVO (€) (2017)
         NIET-DAGELIJKS                                             2.159
         Mode & Luxe                                                3.134
         In en om het huis
         Wit- & Bruingoed en computers                              5.498
         Doe-het-zelf                                               1.745
         Overig in en om het huis                                   1.323
         Wonen (incl. tuinmeubelen)                                 1.521
         Tuincentra                                                 662
         Vrije Tijd
         Hobby,        Spel     en  Media                  (incl.   2.665
         tweewielerspeciaalzaken)
           Sport- en Kampeerzaken                                   1.872
        Bron: Inretail & Panteia
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>          Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
          Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
          17 mei 2019
          Projectnummer: 043681.101




8.2.7     Aanwezig aanbod in m2 winkelvloeroppervlak (WVO)

          Onderstaande tabel geeft een overzicht van de beschikbare vierkante meters WVO per branche.
          De data is afkomstig van Locatus, peildatum 30 april 2019. Het totale aanbod WVO Niet-dagelijks
          is exclusief leegstaand panden.

          Tabel 22 - Overzicht aanwezig aanbod WVO per onderzoeksgebied. Bron: Locatus, 2018
                                                                       Aanwezig aanbod in m2 WVO
    Branche                                    Ter Aar         Gemeente Nieuwkoop            Gemeente Alphen aan den Rijn
    NIET-DAGELIJKS                             32.932                   40.410                         101.317
    Mode & Luxe                                 834                     2.650                           26.497
    In en om het huis
    Wit- & Bruingoed en computers               470                      500                             4.648
    Doe-het-zelf                               2.207                    4.467                           15.338
    Overig in en om het huis                   3.530                    4.275                            2.789
    Wonen (incl. tuinmeubelen)                 11.984                   12.956                          32.557
    Tuincentra                                 12.800                   12.800                           8.980
    Vrije Tijd
    Hobby, Spel en Media (incl.
                                                1.032                    2.507                          5.135
    tweewielerspeciaalzaken)
    Sport- en Kampeerzaken                        75                      225                           5.373
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3     Distributieve Planologische Onderzoeken

        Op basis van voornoemde uitgangspunten zijn de distributieve planologische onderzoeken per
        branche geanalyseerd. Zo kan per schaalniveau aangetoond worden wat per branche de
        marktruime is. De uitwerking hiervan wordt hieronder nader toegelicht. Voor een toelichting op
        de gehanteerde rekenmethode wordt verwezen naar de handreiking opgesteld door INretail &
        Panteia (2018).

8.3.1   Niet-dagelijks
        Tabel 23 – DPO niet-dagelijkse branches
                                                 Ter Aar                  Gemeente          Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop         aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269            10.9682
         Omzet per hoofd Branche                 € 2.590,79               € 2.606,53        € 2.601,20
         Omzetpotentieel                         € 23.705.732,16          € 73.683.883,49   € 285.304.401,61

         Koopkrachtbinding                       30,67%                   30,67%            68,42%
         Totaal gebonden omzet                   € 7.270.548,05           € 22.598.847,07   € 195.205.271,58

         Koopkrachttoevloeiing                   51,21%                   51,21%            31,08%
         Totale omzet                            € 14.901.717,67          € 46.318.604,36   € 283.234.578,61

         Gemiddelde omzet per m2                 € 2.159,00               € 2.159,00        € 2.159,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               6.902,14                 21.453,73         13.1187,85
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               32.932                   40.410            101.317
         Uitbreidingsruimte in m2                -26.029,86               -18.956,27        29.870,85
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO               € 452,50                 € 1.146,22        € 2.795,53
         Verschil in haalbare en                 -79%                     -47%              29%
         aanwezig aanbod WVO


        Voor de niet-dagelijkse branches geldt dat enkel in de gemeente Alphen aan den Rijn
        uitbreidingsruimte bestaat (29%). Dit valt onder meer toe te schrijven aan de sterkere
        koopkrachtbinding in deze gemeente, wat weer zorgt voor een hoger omzetpotentieel. Zoals blijkt
        uit bovenstaande tabel is er geen uitbreidingsruimte in Ter Aar en in de gemeente Nieuwkoop.
        Beide kennen geen uitbreidingsruimte.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.2   Mode & Luxe.
        Tabel 24: DPO mode en Luxe
                                                 Ter Aar                  Gemeente          Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop         aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269            109.682
         Omzet per hoofd Branche                 € 1.034,07               € 1.040,35        € 1.038,22
         Omzetpotentieel                         € 9.461.744,16           € 29.409.682,42   € 113.874.451,86

         Koopkrachtbinding                       12,68%                   12,68%            65,28%
         Totaal gebonden omzet                   € 1.199.749,16           € 3.729.147,73    € 74.337.242,18

         Koopkrachttoevloeiing                   14,20%                   14,20%            30,12%
         Totale omzet                            € 1.398.309,04           € 4.346.326,03    € 106.378.423,26

         Gemiddelde omzet per m2                  € 3.134,00              € 3.134,00        € 3.134,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               446,17                   1386,83           33943,34
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               834                      2650              26497
         Uitbreidingsruimte in m2                -387,83                  -1263,17          7446,34
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 1.676,63               € 1.640,12       € 4.014,73
         Verschil in haalbare en                 -47%                     -48%              28%
         aanwezig aanbod WVO

        Voor de branche mode & luxe geldt dat in Ter Aar en de gemeente Nieuwkoop overaanbod is. De
        marktruimte voor beide is dan ook negatief, respectievelijk -47% voor Ter Aar en -48% voor de
        gemeente Nieuwkoop. In de gemeente Alphen aan den Rijk is er wel uitbreidingsruimte. Hier
        bedraagt de marktruimte 28%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.3   Wit- & Bruingoed en computers
        Tabel 25: DPO Wit- & bruingoed en computers
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269           109.682
         Omzet per hoofd Branche                 € 241,93                 € 243,40         € 242,90
         Omzetpotentieel                         € 2.213.655,84           € 6.880.646,33   € 26.641.900,39

         Koopkrachtbinding                       48,15%                   48,15%           70,24%
         Totaal gebonden omzet                   € 1.065.875,29           € 3.313.031,21   € 18.713.270,83

         Koopkrachttoevloeiing                   56,96%                   56,96%           33,32%
         Totale omzet                            € 2.476.476,04           € 7.697.563,22   € 28.064.293,39

         Gemiddelde omzet per m2                  € 5.498,00              € 5.498,00       € 5.498,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               450,43                   1.400,07         5.104,45
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               470                      500              4.648
         Uitbreidingsruimte in m2                -19,57                   900,07           456,45
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 5.269,10              € 15.395,13      € 6.037,93
         Verschil in haalbare en                 -4%                      180%             10%
         aanwezig aanbod WVO

        Op het schaalniveau van Ter Aar is er nagenoeg evenwicht in de branche wit- & bruingoed en
        computers. Voor de gemeente Nieuwkoop constateren we wel een aanzienlijke uitbreidingsruimte
        in de vorm van ca. 900 m2. Dit komt overeen met een marktruimte van 180%. In de naastgelegen
        gemeente Alphen aan den Rijn is een uitbreidingsruimte van ca 450 m2, overeenkomend met een
        marktruimte van 10%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.4   Doe-het-zelf
        Tabel 26: DPO doet-het-zelfbranche
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269           109.682
         Omzet per hoofd Branche                 € 230,70                 € 232,10         € 231,63
         Omzetpotentieel                         € 2.110.912,32           € 6.561.291,44   € 25.405.356,49

         Koopkrachtbinding                       48,15%                   48,15%           70,24%
         Totaal gebonden omzet                   € 1.016.404,28           € 3.159.261,83   € 17.844.722,40

         Koopkrachttoevloeiing                   56,96%                   56,96%           33,32%
         Totale omzet                            € 2.361.534,11           € 7.340.292,35   € 26.761.731,25

         Gemiddelde omzet per m2                  € 1.745,00              € 1.745,00       € 1.745,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               1353,31                  4206,47          15336,24
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               2207                     4467             15338
         Uitbreidingsruimte in m2                -853,69                  -260,53          -1,76
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 1.070,02               € 1.643,23      € 1.744,80
         Verschil in haalbare en                 -39%                     -6%              0%
         aanwezig aanbod WVO

        In de branche doe-het-zelf is op het schaalniveau van Ter Aar onvoldoende draagvlak voor de
        ontwikkeling van een bouwmarkt. In de gemeente Nieuwkoop is een beperkt overaanbod
        geconstateerd (6%). Ook in Alphen aan den Rijn blijkt geen marktruimte voor een bouwmarkt te
        bestaan. Hier is een evenwicht tussen vraag en aanbod.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.5   Overig in en om het huis
        Tabel 27: DPO Overig in en om het huis
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269           109.682
         Omzet per hoofd Branche                 € 75,54                  € 76,00          € 75,84
         Omzetpotentieel                         € 691.183,68             € 2.148.387,46   € 8.318.568,05

         Koopkrachtbinding                       48,15%                   48,15%           70,24%
         Totaal gebonden omzet                   € 332.804,94             € 1.034.448,56   € 5.842.962,20

         Koopkrachttoevloeiing                   56,96%                   56,96%           33,32%
         Totale omzet                            € 773.245,68             € 2.403.458,56   € 8.762.690,76

         Gemiddelde omzet per m2                  € 1.323,00              € 1.323,00       € 1.323,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               584,46                   1.816,67         6.623,35
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               3.530                    4.275            2.789
         Uitbreidingsruimte in m2                -2.945,54                -2.458,33        3.834,35
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 219,05                 € 562,21        € 3.141,88
         Verschil in haalbare en                 -83%                     -58%             137%
         aanwezig aanbod WVO

        De branche overig in en om het huis is in Ter Aar sterk oververtegenwoordigd. Dit resulteert in een
        negatieve marktruimte van -83%. Voor de gemeente Nieuwkoop is het overaanbod weliswaar
        minder, maar nog altijd aanzienlijk (58%). Voor de gemeente Alphen aan den Rijn is wel
        marktruimte voor de branche overig in en om het huis. De marktruimte bedraagt hier 137%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.6   Wonen
        Tabel 28: DPO Wonen
                                                 Ter Aar                  Gemeente          Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop         aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9.150                    28.269            109.682
         Omzet per hoofd Branche                 € 474,67                 € 477,56          € 476,58
         Omzetpotentieel                         € 4.343.248,80           € 13.500.002,30   € 52.272.083,04

         Koopkrachtbinding                       48,15%                   48,15%            70,24%
         Totaal gebonden omzet                   € 2.091.274,30           € 6.500.251,11    € 36.715.911,13

         Koopkrachttoevloeiing                   56,96%                   56,96%            33,32%
         Totale omzet                            € 4.858.908,68           € 15.102.813,91   € 55.062.854,12

         Gemiddelde omzet per m2                  € 1.521,00              € 1.521,00        € 1.521,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               3.194,55                 9.929,53          3.6201,74
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               11.984                   12.956            32.557
         Uitbreidingsruimte in m2                -8.789,45                -3.026,47         3.644,74
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 405,45                 € 1.165,70       € 1.691,28
         Verschil in haalbare en                 -73%                     -23%              11%
         aanwezig aanbod WVO

        Ook voor de branche wonen is in Ter Aar naar verwachting geen marktruimte. De marktruimte
        voor de branche wonen bedraagt -73%. Voor de gemeente Nieuwkoop is de uitbreidingsruimte
        ook niet aanwezig, als is de marktruimte minder negatief dan in Ter Aar (-23%). In de gemeente
        Alphen aan den Rijn is een marktruimte van 11%, wat overeenkomt met een uitbreidingsruimte
        van ca 3.644 m2.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.7   Tuincentra
        Tabel 29: DPO Tuincentra
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9150                     28269            109682
         Omzet per hoofd Branche                 € 71,46                  € 71,89          € 71,74
         Omzetpotentieel                         € 653.822,40             € 2.032.258,41   € 7.868.915,73

         Koopkrachtbinding                       48,15%                   48,15%           70,24%
         Totaal gebonden omzet                   € 314.815,49             € 978.532,42     € 5.527.126,41

         Koopkrachttoevloeiing                   56,96%                   56,96%           33,32%
         Totale omzet                            € 731.448,62             € 2.273.541,88   € 8.289.031,80

         Gemiddelde omzet per m2                  € 662,00                € 662,00         € 662,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               1104,91                  3434,35          12521,20
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               12800                    12800            8980
         Uitbreidingsruimte in m2                -11695,09                -9365,65         3541,20
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 57,14                  € 177,62        € 923,05
         Verschil in haalbare en                 -91%                     -73%             39%
         aanwezig aanbod WVO

        De uitbreidingsruimte voor de branche tuincentra in Ter Aar is negatief. De marktruimte bedraagt
        -91%. Voor de gemeente Nieuwkoop is ook geen uitbreidingsruimte. Hier bedraagt de marktruimte
        -73%. De gemeente Alphen aan den Rijn kent wel uitbreidingsruimte. Hier is de marktruimte 39%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.8   Hobby, Spel en Media
        Tabel 30: DPO branche Hobby, spel en media
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9150                     28269            109682
         Omzet per hoofd Branche                 € 188,85                 € 190,00         € 189,61
         Omzetpotentieel                         € 1.727.959,20           € 5.370.968,66   € 20.796.420,13

         Koopkrachtbinding                       36,96%                   36,96%           75,00%
         Totaal gebonden omzet                   € 638.653,72             € 1.985.110,01   € 15.597.315,10

         Koopkrachttoevloeiing                   41,70%                   41,70%           24,83%
         Totale omzet                            € 1.095.460,93           € 3.404.991,45   € 20.749.388,19

         Gemiddelde omzet per m2                  € 2.665,00              € 2.665,00       € 2.665,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               411,05                   1277,67          7785,89
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               1032                     2507             5135
         Uitbreidingsruimte in m2                -620,95                  -1229,33         2650,89
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO                € 1.061,49               € 1.358,19      € 4.040,78
         Verschil in haalbare en                 -60%                     -49%             52%
         aanwezig aanbod WVO

        De uitbreidingsruimte voor de branche hobby, spel en media in Ter Aar is negatief. De marktruimte
        bedraagt -60%. De uitbreidingsruimte voor de gemeente Nieuwkoop is ook negatief. Hier bedraagt
        de marktruimte -49%. Wederom is er in de gemeente Alphen aan den Rijn wel uitbreidingsruimte.
        Hier bedraagt de marktruimte 52%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>        Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
        Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
        17 mei 2019
        Projectnummer: 043681.101




8.3.9   Sport- en Kampeerzaken
        Tabel 31: Sport en kampeerzaken
                                                 Ter Aar                  Gemeente         Gemeente Alphen
                                                                          Nieuwkoop        aan den Rijn
         Inwoners Verzorgingsgebied              9150                     28269            109682
         Omzet per hoofd Branche                 € 89,83                  € 90,38          € 90,19
         Omzetpotentieel                         € 821.948,16             € 2.554.839,14   € 9.892.351,20

         Koopkrachtbinding                       36,96%                   36,96%           75,00%
         Totaal gebonden omzet                   € 303.792,04             € 944.268,55     € 7.419.263,40

         Koopkrachttoevloeiing                   41,70%                   41,70%           24,83%
         Totale omzet                            € 521.084,12             € 1.619.671,61   € 9.869.979,25

         Gemiddelde omzet per m2                  € 1.872,00              € 1.872,00       € 1.872,00
         WVO
         Haalbaar aanbod in m2 WVO               278,36                   865,21           5272,42
         Aanwezig aanbod in m2 WVO               75                       225              5373
         Uitbreidingsruimte in m2                203,36                   640,21           -100,58
         WVO

         Gehaalde omzet per m2 WVO               € 6.947,79               € 7.198,54        € 1.836,96
         Verschil in haalbare en                 271%                     285%             -2%
         aanwezig aanbod WVO

        In de branche sport- en kampeerzaken is beperkt uitbreidingsruimte beschikbaar in Ter Aar. De
        uitbreidingsruimte in WVO bedraagt ca. 203 m2. De marktruimte lijkt percentueel hoog, maar
        vertaalt naar m2 is dit gering. Dit wordt verklaard door het gering aantal haalbare vierkant meters
        WVO. Voor de gemeente Nieuwkoop is uitbreidingsruimte in de vorm van ca. 640 m2. De gemeente
        Alphen aan den Rijn kent geen uitbreidingsruimte en een beperkt overaanbod van 2%.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>    Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
    Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
    17 mei 2019
    Projectnummer: 043681.101




9   Ruimtelijk-economisch risico
    In dit onderzoek is de huidige situatie als uitgangspunt genomen zodat objectief kan worden
    bepaald in hoeverre er reden is om de brancheringsbeperking uit het ontwerpbestemmingsplan
    te herzien. Dat er reden is hier kritisch mee om te gaan wordt geïllustreerd door onderstaand
    voorbeeld:

    Casus Holwert-Zuid, Coevorden (bron: Retailland.nl, d.d. 16 mei 2019)

    Eind 2013 werd in bestemmingsplan Holwert-Zuid besloten tot ontwikkeling van winkelcentrum
    De Holwert, net buiten het centrum van de gemeente Coevorden op het EDS-plein. In het vanuit
    Coevorden goed bereikbare complex bevinden zich nu onder meer winkels van Lidl, Jumbo, Aldi,
    Kruidvat, OP=OP en Big Bazar.




    Mede door het nieuwe winkelcentrum telt het centrum van de gemeente nu slechts één
    supermarkt. Verder hebben Kruidvat, OP=OP en Big Bazar er volgens de gemeente voor gezorgd
    dat de leegstand is toegenomen, doordat zij bezoekers wegtrekken van kleine retailers in het
    centrum. Door deze leegstand staat het functioneren van het centrum onder druk.

    De gemeente Coevorden erkent dat zij bij het opstellen van het bestemmingsplan steken heeft
    laten vallen, omdat de ontwikkeling omtrent het EDS-plein een ‘ondermijnend effect heeft op het
    functioneren van de binnenstad’. Judith van Eijk, assetmanager retail bij Van der Vorm Groep: ‘Als
    de gemeente vooraf een betere afweging had gemaakt van de gevolgen van realisatie van De
    Holwert, was deze ontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid niet gerealiseerd.’

    Relevantie

    Het niet opnemen van een brancheringsregel voor de Intratuin-locatie levert hypothetisch een
    vergelijkbare situatie op als in Coevorden. Het is daarom van belang dat maatwerk wordt
    geleverd in de toegestane branchering. De Intratuin-locatie betreft circa 12.800 m2 wvo. Dit is
    qua oppervlak twee keer het kernwinkelgebied van Ter Aar. Het is zeer waarschijnlijk dat het
    vrijlaten van branchering op deze locatie tot leegstandseffecten zal leiden in Ter Aar en mogelijk
    elders in Nieuwkoop.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>       Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
       Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
       17 mei 2019
       Projectnummer: 043681.101




10     Conclusies
10.1   Conclusie

       Ten behoeve van het bewaken en behouden van de vitale kernwinkelgebieden in de gemeente en
       regio, een taak van de gemeente Nieuwkoop vanuit het algemeen belang (noodzaak), achten wij
       het in beginsel gerechtvaardigd dat op basis van de (statistische) gegevens terughoudend wordt
       omgegaan met het toestaan van branches anders dan tuincentra op de locatie van de huidige
       Intratuin. Het vrijwaren van deze locatie van enige vorm van brancheringsbeperking staat gezien
       de omvang van de planologische mogelijkheden niet in verhouding tot de bestaande
       detailhandelsstructuur in de gemeente Nieuwkoop. Desalniettemin toont het huidige functioneren
       van de Intratuin aan de Kerkweg aan dat aanbod ook vraag kan creëren, zodat kernwinkelgebieden
       of perifere detailhandelslocaties ondanks het theoretisch overaanbod goed functioneren. Op basis
       van uitsluitend de geconstateerde marktruimte per branche kan gelet op het functioneren van de
       Intratuin daarom de evenredigheid van een permanente brancheringsbeperking niet worden
       onderbouwd. Daarom achten wij het niet evenredig om het plangebied in het nieuwe
       bestemmingsplan op slot te zetten voor eventuele functiewijziging in de toekomst. Anderzijds kan
       op basis van deze marktbenadering niet worden uitgesloten dat in de toekomst een of meerder
       winkelketens zich hier zullen vestigen. Voor marktpartijen liggen naast marktruimte (DPO) hier
       immers ook andere elementen aan ten grondslag zoals spreiding van vestigingen, (regionale)
       marktambities en kosten (zoals huurprijzen).

       Het advies luidt in het nieuwe bestemmingsplan een bepaling op te nemen, in een
       wijzigingsbevoegdheid of voorwaardelijke verplichting, waarmee het onder voorwaarden mogelijk
       wordt een concreet detailhandelsinitiatief toe te staan indien beleidsdoelstellingen aantoonbaar
       niet worden geschaad.

10.2   Overwegingen

       Centrum Ter Aar functioneert gemiddeld, maar blijf alert
       Er is sprake van relatief weinig leegstand en het voorzieningenniveau is aardig op peil.
       Voorzieningen die niet aanwezig zijn, zijn op acceptabele afstand in Alpen aan den Rijn bereikbaar
       voor inwoners uit de gemeente Nieuwkoop. De maatregelen uit het detailhandelsbeleid zijn
       doorgevoerd en hebben geresulteerd in de gewenste borging van de vitaliteit van
       winkelvoorzieningen. De casus ‘Coevorden’ is een belangrijke les uit de praktijk hoe verruiming van
       het aanbod buiten het kernwinkelgebied mogelijk tot leegstandseffecten kan leiden.

       Kooporiëntatie op Alphen aan den Rijn
       In belangrijke mate zijn inwoners van Nieuwkoop georiënteerd op het winkelaanbod in Alphen aan
       den Rijn voor niet-dagelijkse aankopen. Dit is een aanvaardbare afstand en gelet op de aard en
       ligging van Nieuwkoop een normale situatie. Andersom is vastgesteld dat inwoners uit Alphen aan
       den Rijn maar zeer beperkt aankopen doen in de gemeente Nieuwkoop. Naar verwachting is het
       aanbod in Nieuwkoop te weinig onderscheidend, waardoor afstand een doorslaggevende factor is.

       Geen marktruimte voor alternatief Intratuin
       Er is geen marktruimte geconstateerd voor een branche die één-op-één kan inspringen op een gat
       dat wordt achter gelaten na een eventuele verplaatsing van de Intratuin. Dit is ook niet realistisch
       op het schaalniveau van Ter Aar. Hiervoor dient in breder regionaal verband te worden gekeken.
       Wanneer de marktruimte van Alphen aan den Rijn betrokken wordt bestaat er meer ruimte voor
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




nieuwe ontwikkelingen. Bovendien is uitgegaan van de bestaande situatie, dus er is geen rekening
gehouden met ontwikkeling van de woningvoorraad en andere trends en ontwikkelingen.

Intratuin unieke situatie
De benadering waarmee de marktruimte voor tuincentra in beeld is gebracht (DPO) toont aan dat
de huidige Intratuin op deze locatie kan functioneren zonder dat hier theoretisch draagvlak voor
is. Naar verwachting zijn de omvang, het assortiment en de bereikbaarheid van deze vestiging
zodanig op elkaar afgestemd dat de praktijk afwijkt van de theorie. Een dergelijke voorziening is
van waarde voor de aantrekkingskracht van Nieuwkoop/Ter Aar, waarvan naar verwachting ook
andere retailers en ondernemers profiteren. In welke mate is in deze rapportage niet onderzocht.

Opnemen wijzigingsbevoegdheid/voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan
Intratuin functioneert op een locatie die, gelet op het lokale verzorgingsgebied, onvoldoende
draagvlak bevat. Klaarblijkelijk is de regionale potentie wel aanwezig. Gelet op de bestaande
structuur is het niet ondenkbaar dat voor bepaalde branches in regionaal opzicht marktruimte kan
bestaan. Op basis van de DPO’s voorzien wij dat dit in ieder geval geldt voor de branches ‘Wonen’,
‘hobby, spel en media’ en ‘wit-, bruingoed en computers’. Mogelijk dat ook in de doe-het-
zelfbranche nog regionale marktruimte bestaat. Op dit moment is verplaatsing van de Intratuin
niet aan de orde. Het advies luidt in het nieuwe bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid of
voorwaardelijke verplichting op te nemen, waarmee wordt bepaald dat een andere
detailhandelsbestemming uitsluitend is toegestaan indien met een deskundig onderzoek is
aangetoond dat de detailhandelsstructuur hiermee niet wordt verstoord. Hiermee wordt controle
bewaard indien zich een concreet initiatief voordoet.

Voorkom in bestemmingsplan opdeling van het Intratuin-pand in meerdere kleinschalige winkels
in diverse branches
De Intratuin beslaat een oppervlakte van 12.800 m2 wvo, dit is twee keer het winkelaanbod in het
hele centrum van Ter Aar. Theoretisch kan hier een compleet nieuw centrum ontstaan, zeker in
relatie tot de supermarktontwikkeling op het naastgelegen perceel.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




                          Bijlage 1 Basisregistratie Adressen en
                                                      Gebouwen


                                                                                   Kerkweg 28, Ter Aar
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Bijlage 1 Basisregistratie Adressen en
Gebouwen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




     Bijlage 2 Ruimtelijke Spreiding Winkelaanbod
                                      per Branche


                                       Gemeenten Nieuwkoop en Alphen aan den Rijn
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Bijlage 2 Ruimtelijke Spreiding Winkelaanbod per Branche
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Mode & Luxe
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Auto & Fiets
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Bruin- en Witgoed
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Doe-het-zelf
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Plant en Dier
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Wonen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101


Media
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101




Sport & Spel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische analyse branchering detailhandelslocatie Kerkweg, Ter Aar
Bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c, gemeente Nieuwkoop
17 mei 2019
Projectnummer: 043681.101
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>                                           Over Antea Group

                                           Van stad tot land, van water tot lucht; de
                                           adviseurs en ingenieurs van Antea Group
                                           dragen in Nederland sinds jaar en dag bij aan
                                           onze leefomgeving. We ontwerpen bruggen
                                           en wegen, realiseren woonwijken en
                                           waterwerken. Maar we zijn ook betrokken
                                           bij thema’s zoals milieu, veiligheid,
                                           assetmanagement en energie. Onder de
                                           naam Oranjewoud groeiden we uit tot een
                                           allround en onafhankelijk partner voor
                                           bedrijfsleven en overheden. Als Antea Group
                                           zetten we deze expertise ook mondiaal in.
                                           Door hoogwaardige kennis te combineren
                                           met een pragmatische aanpak maken we
                                           oplossingen haalbaar én uitvoerbaar.
                                           Doelgericht, met oog voor duurzaamheid.
                                           Op deze manier anticiperen we op de vragen
                                           van vandaag en de oplossingen van de
                                           toekomst. Al meer dan 60 jaar.




                                           Contactgegevens
                                           Monitorweg 29
                                           1322 BK ALMERE
                                           Postbus 10044
                                           1301 AA ALMERE
                                           T. (06) 20 70 42 04
                                           E. wout.berkers@anteagroup.com

                                           www.anteagroup.nl




Copyright © 2019
Niets uit deze uitgave mag worden
verveelvoudigd en/of openbaar worden
gemaakt door middel van druk, fotokopie,
elektronisch of op welke wijze dan ook,
zonder schriftelijke toestemming van de
auteurs.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>