<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders



Raadsvoorstel


                                                      Opgesteld door:
Portefeuillehouder:
                                                      Axel van Luijk & Lex Niekel, afdeling
A. Ingwersen
                                                      Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf


                                     Registratienummer
Besluitvormende vergadering:
                                     collegebesluit:                        Raadsnummer:
4 juli 2019
                                                                            2019-052

Titel / onderwerp:
Bestemmingsplan Kerkweg 28, 28b en 28c

Samenvatting:
Het ontwerpbestemmingsplan Kerkweg 28, 28b en 28c heeft met ingang van 7 maart 2019 ter
inzage gelegen. Het bestemmingsplan beoogt het aantal m2 detailhandel voor het perceel Kerkweg
28b en 28c te beperken tot het aantal m2 detailhandel waarvoor inmiddels een
omgevingsvergunning is verleend. Tevens wordt beoogd de bestemming voor het perceel Kerkweg
28 (tuincentrum) te beperken tot een ‘tuincentrum’ met de huidige omvang en met het huidige
assortiment).
Inmiddels is gebleken dat de gemeente bij vaststelling van het bestemmingsplan een aanzienlijk
planschaderisico zal lopen. Verder blijkt uit een ruimtelijk- economische analyse branchering dat
het niet ondenkbaar is dat voor bepaalde branches in regionaal opzicht marktruimte kan bestaan
welke zich kan vestigen aan de Kerkweg maar dat deze branches “wonen”, “hobby, spel en media”
en “wit, bruingoed en computers” en mogelijk “doe -het-zelf” geen bedreiging vormen voor de
vitaliteit van de dorpskern Ter Aar (en andere kernen in onze gemeente)
Daarom wordt voorgesteld om het bestemmingplan Kerkweg 28, 28b en 28c niet vast te stellen.



Voorgesteld besluit:
Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten:

1.   Het bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c’ niet vast te stellen;
2.   Het college van burgemeester en wethouders te machtigen voor de afhandeling van de
     bestemmingsplanprocedure.


burgemeester en wethouders van Nieuwkoop




mr. G.G.G. Slooters                            F. Buijserd
secretaris                                     burgemeester




                                                                                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Pagina 2 van 9




                                           TOELICHTING




Inleiding / aanleiding
Bij besluit van 24 mei 2017 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van commerciële
ruimten op het perceel Kerkweg 28b en 28c te Ter Aar. Later bleek dat het de bedoeling van
vergunninghouder was om de commerciële ruimtes te benutten voor detailhandel, waaronder een
supermarkt.

Om deze ongewenste ontwikkeling tegen te houden heeft uw raad op 8 maart 2018 een
voorbereidingsbesluit genomen met een dubbel doel: het aanhouden van aanvragen om
omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en aanlegactiviteiten voor het betreffende gebied én
het blokkeren van wijzigingen in het (bestaande) gebruik. Daarbij werd een uitzondering gemaakt voor
de functie tuincentrum. Het bleef mogelijk om door middel van een omgevingsvergunning af te wijken
van bestaand gebruik ten behoeve van de functie tuincentrum.

Het voorbereidingsbesluit en daarmee de voorbereidingsbescherming zou komen te vervallen, indien
niet binnen een jaar na de datum van inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit een ontwerp
voor een bestemmingsplan ter inzage zou worden gelegd (dus uiterlijk 13 maart 2019).

Met ingang van 7 maart 2019 is het ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c’ ter inzage
gelegd (zie bijlage 1). Aldus is de voorbereidingsbescherming overeind gebleven, inhoudende dat een
verzoek om een omgevingsvergunning voor uitbreiding van de detailhandel die conform het vigerende
bestemmingsplan ‘Ter Aar en Bovenland’ (incl. 1e herziening) zou moeten worden verleend, door het
college moet worden aangehouden.

Thans ligt het besluit voor om het bestemmingsplan “Kerkweg 28, 28b en 28c” al dan niet vast te
stellen. Artikel 3.8 lid 1 onder e van de Wro bepaalt dat de raad binnen twaalf weken na de termijn van
terinzagelegging dient te beslissen. Derhalve dient uw raad uiterlijk 7 juli een besluit te nemen. De
reguliere raad van 11 juli is te laat; de reden waarom wij u het raadsvoorstel nu op 4 juli aanbieden.

Beoogd (maatschappelijk) effect
Het zo mogelijk planologisch voorkomen van een uitbreiding van het aantal m2 detailhandel ter
plaatse van de percelen Kerkweg 28 (tuincentrum) en Kerkweg 28b en 28c (Hoorne Vastgoed).

Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis
De recente voorgeschiedenis kan als volgt worden samengevat.

Op 17 januari 2019 heeft de raad het college verzocht om de uitwerking van de scenario’s C
(supermarkt op de locatie De Vlinder) en D (supermarkt ontwikkeling op een centrale plaats in het
centrum) te beëindigen en verder te gaan met het ontwikkelen van het scenario 0 (supermarkt en
aanvullende detailhandel achter het tuincentrum) waarbij “het voorbereidingsbesluit wordt ingetrokken
nadat het ontwerpbestemmingsplan Kerkweg 28, 28b en 28c in procedure is gebracht”.

Tevens heeft de raad bij motie van 17 januari 2019 het college verzocht in de vervolggesprekken met
Hoorne Vastgoed BV de mogelijkheid in te brengen om alleen een supermarkt (van 2300 m2) te
realiseren aan de Kerkweg 28b en de overige ruimte (waaronder Kerkweg 28c – 2050m2)) aan te
wenden voor de ontwikkeling van woningbouw naast en/of op de supermarkt.

Gebleken is dat Hoorne Vastgoed geen medewerking wil verlenen aan de realisatie van woningen.

Het college heeft bij besluit van 26 februari 2019 ingestemd met de terinzagelegging van het
ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c’. Dit bestemmingsplan legt vast dat



                                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Pagina 3 van 9


    -   voor de achter het tuincentrum gelegen gronden (Kerkweg 28b en 28c) het aantal m2
        detailhandel wordt beperkt tot hetgeen aan Hoorne Vastgoed BV is vergund (circa 4350m2)
    -   de planologische mogelijkheden voor het tuincentrum aan de Kerkweg 28 worden
        teruggebracht tot uitsluitend een ‘tuincentrum’ in de huidige omvang en met het huidige
        assortiment.

Verder is uw raad bij brief van 12 maart 2019 (verzonden 18 maart 2019; G19.0215) en vertrouwelijke
brief van 12 maart 2019 (verzonden 18 maart 2019; G19.0214) geïnformeerd over de voortgang in dit
dossier.

Participatie / betrokken partijen / personen
De participatie heeft zich beperkt tot het officiële zienswijzetraject.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 7 maart 2019 gedurende zes weken
ter inzage gelegen. Gedurende die termijn (en dus tijdig) is bij de gemeenteraad één zienswijze
ingediend, en wel door Source advocaten, namens Intratuin Ter Aar B.V. en Kronesteijn Holding B.V.

Zienswijze Source Advocaten
Omdat er maar een zienswijze is ontvangen en gezien de aard van het raadsvoorstel (het niet
vaststellen van het bestemmingsplan Kerkweg 28, 28b en 28c) wordt de zienswijze en de
beantwoording hiervan kort opgenomen in dit raadsvoorstel

Zienswijze
Source Advocaten wijzen er in de zienswijzen op dat voor de gronden die zij in eigendom hebben,
ingevolge het vigerende bestemmingsplan ‘Ter Aar en Bovenland’ (incl. 1 e herziening) de bestemming
‘Detailhandel’ geldt op grond waarvan detailhandel (zonder enige verdere branchebeperking) is
toegestaan. Ook is voor de gronden van indieners de aanduiding ‘tuincentrum’ opgenomen, op grond
waarvan tevens uitdrukkelijk een ‘tuincentrum’ is toegestaan.

Reactie gemeente: Dat is juist

Zienswijze
Source Advocaten stellen dat met het ontwerpbestemmingsplan “Kerkweg 28, 28b en 28c” beoogd
wordt de toegelaten gebruiks- en bouwmogelijkheden ingrijpend te beperken. Er is uitsluitend nog een
‘tuincentrum’ toegestaan.

Reactie gemeente: Dat is juist; echter wel een tuincentrum in de huidige omvang en met het huidige
assortiment

Zienswijze
Daarbij stellen Source Advocaten dat de omschrijving van een ‘tuincentrum’ ook nog is ingeperkt in
vergelijking met de omschrijving van het begrip ‘tuincentrum’ zoals opgenomen in het vigerende
bestemmingsplan ‘Ter Aar en Bovenland’ (incl. 1e herziening).

Reactie gemeente: Het is niet de bedoeling van de gemeente om het huidige tuincentrum in omvang
en qua assortiment te beperken.

Zienswijze
Bovendien zou volgens Source Advocaten het bouwblok (met een kas en magazijn) op hun percelen
in het zuidelijke deel van het plangebied ten onrechte worden weg bestemd.

Reactie gemeente: In het ontwerpbestemmingsplan is ter plekke een bouwvlak gedacht met de
bestemming ‘Detailhandel’ en de functieaanduiding ‘tuincentrum’ (overeenkomstig de bestaande
situatie).

Zienswijze



                                                                                                     3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Pagina 4 van 9


Source advocaten hebben dan ook ernstige bezwaren tegen het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn
naar hun mening geen dringende redenen om de bestaande toegelaten gebruiks- en
bouwmogelijkheden zodanig ingrijpend te beperken en weg te bestemmen met een aanzienlijke
schade tot gevolg. Source advocaten stellen dat voor het wegbestemmen aan strenge eisen moet
worden voldaan en zijn van mening dat de gemeentelijke Detailhandelsnota 2020 geen basis biedt
voor de beoogde beperkingen. Zij wijzen er ook op dat blijkens jurisprudentie detailhandel een dienst
is waarop de Europese Dienstenrichtlijn van toepassing is. Het staat een gemeente niet vrij om zonder
onderbouwing en onderzoek detailhandelsbeperkingen op te leggen. Een bestemmingsplan met
brancheringsregels moet voldoen aan de voorwaarden als vermeld in de Dienstenrichtlijn.

Reactie gemeente: (citaat huisadvocaat) De hoofdlijn van de rechtspraak is dat elke vorm van
branchering van detailhandel in het licht van de Dienstenrichtlijn moet kunnen worden uitgelegd.
Brancheringsbeleid is alleen toegestaan om dwingende redenen van algemeen belang. Algemene
belangen kunnen bijvoorbeeld zijn het behoud van een leefbare kern en het voorkomen van leegstand
maar ook verkeersaantrekkende werking, beschikbare infrastructuur etc.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of branchering als zodanig evenredig is. Er rust op dit
punt een motiveringsplicht bij het bestuursorgaan. Uit de motivering moet blijken dat er geen andere,
minder verstrekkende maatregelen mogelijk zijn dan brancheringsbeleid om hetzelfde doel te
bereiken. Afhankelijk van de gekozen dwingende reden van algemeen belang (leegstand,
leefbaarheid, verkeer, infrastructuur) moet dus kunnen worden uitgelegd waarom het beoogde doel
niet anders kan worden bereikt dan door branchering. Ten slotte moet worden bekeken of toepassing
van de brancheringsbeleid in het concrete geval ook daadwerkelijk nodig is. Als toepassing van
branchering in het concrete geval kan bijdragen aan het doel van de brancheringsregeling (het
nastreven van een bepaald dwingend algemeen belang), dan mag de brancheringsregeling ook
worden toegepast.

Ons college heeft de Antea group gevraagd ons hierin te adviseren door het opstellen van een
“Ruimtelijke-economische analyse branchering” met als doel om te komen tot een goede
onderbouwing van de gekozen beperking tot tuincentrum ingeval van het perceel Kerkweg 28. Een
onderbouwing waarmee wordt aangetoond dat de beperking tot tuincentrum én noodzakelijk én
evenredig is. In de paragraaf “argumenten voor en tegen”, komen we hier nader op terug.

Zienswijze
Tot slot stellen de indieners dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient te
worden aangetoond; de kosten van het weg bestemmen moeten zijn gedekt. Dat is ten onrechte niet
gebeurd. Indieners wijzen erop dat de gemeente blijkens de toelichting bij het
ontwerpbestemmingsplan rekening hield met te honoreren planschadeclaims. Zij stelden zeker een
claim bij de gemeente te zullen indienen.

Verder wijzen de indieners (als eigenaren van de grond) erop dat de gemeente hen niet heeft
betrokken bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan. Er zou geen overleg met hen
hebben plaatsgevonden.

Reactie gemeente:

Op dinsdag 2 oktober 2018 hebben de portefeuillehouder en de gemeentesecretaris gesproken met
de vertegenwoordigers van Kronesteijn Holding BV en Intratuin Ter Aar BV. Daaruit bleek dat er van
de zijde van Kronesteijn en Intratuin geen bezwaar zou bestaan tegen de beoogde beperking tot een
‘tuincentrum’ (waarbij het huidige gebruik met het huidige assortiment in de huidige omvang kan
worden voorgezet). Zij waren ook positief ten aanzien van de optie om op termijn ter plekke van
Intratuin een bestemming te leggen ten behoeve van de realisering van woningen.

Op donderdag 31 januari 2019 heeft (ambtelijk) overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van
Kronesteijn Holding BV, Intratuin Ter Aar BV en Intratuin Nederland BV waarin het

                                                                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Pagina 5 van 9


ontwerpbestemmingsplan is aangekondigd en toegelicht (ruimschoots voor de terinzagelegging
ervan).

Vervolgens heeft op 11 februari 2019 nogmaals overleg plaatsgevonden tussen de portefeuillehouder
en vertegenwoordigers van Kronesteijn Holding BV en Intratuin Ter Aar BV. Daarbij is het
(ontwerp)bestemmingsplan besproken en is teruggeblikt op eerdere verwachtingen. In dat gesprek
gaven de vertegenwoordigers van Kronesteijn Holding BV en Intratuin Ter Aar BV aan zich de inhoud
van het gesprek van 2 oktober 2018 nauwelijks te kunnen herinneren en benadrukten juist wel veel
moeite te hebben met het terugbrengen van de bestemming ‘Detailhandel’ naar een ‘tuincentrum’
(conform huidige omvang en assortiment ).


Duurzaamheidsaspecten
n.v.t.

Varianten met argumenten voor en tegen
Bij de vraag of het bestemmingsplanplan dient te worden vastgesteld spelen twee aspecten een
belangrijke rol

1.      1a Marktruimte - Hoe groot is de kans dat een ongewenste ontwikkeling zich voordoet; of wel
        hoe groot is de kans dat zich op het terrein Kerkweg 28 (naast of in het huidige tuincentrum) of
        op het perceel Kerkweg 28b en 28c (naast de huidige reeds vergunde ruimten) detailhandel
        vestigt?
        1b Europese Dienstenrichtlijn - In dat kader is het ook van belang of het bestemmingsplan
        voldoende is onderbouwd.
2.      Tegenover hoe groot is een potentiele planschade claim als we deze vestiging door middel
        van een nieuw planologisch regime, in casu met het vaststellen van het bestemmingsplan
        Kerkweg 28, 28b en 28c onmogelijk maken?

Ad 1 Kans op ongewenste vestiging
In opdracht van ons college heeft de Antea Group een “Ruimtelijk-economische analyse branchering
ten behoeve van het bestemmingsplan Kerkweg 28, 28b en 28c” opgesteld. Dit rapport d.d. 21 mei
2019 is bijgevoegd als bijlage 2.

Marktruimte
Antea concludeert op pagina 44/45 van haar analyse dat er geen marktruimte is voor een branche die
één-op-één kan inspringen op een gat dat wordt achtergelaten na een eventuele verplaatsing van de
tuincentrum en dat dit ook niet realistisch is op het schaalniveau van Ter Aar. Wanneer de
marktruimte van Alphen aan den Rijn wordt betrokken, bestaat er meer ruimte voor nieuwe
ontwikkelingen.

Antea Group concludeert tevens dat het huidige tuincentrum kan functioneren zonder dat hier
theoretisch draagvlak voor is. Antea stelt dat naar verwachting omvang, assortiment en
bereikbaarheid van het tuincentrum zodanig op elkaar zijn afgestemd dat de praktijk afwijkt van de
theorie. Intratuin functioneert dus op een locatie die, gelet op het lokale verzorgingsgebied
onvoldoende draagvlak bevat maar waar klaarblijkelijk in de regio wel potentie voor is. Gelet op de
bestaande structuur is, zo stelt Antea, het niet ondenkbaar dat voor bepaalde branches in regionaal
opzicht marktruimte kan bestaan. Antea geeft aan dat dit in ieder geval geldt voor de branches
“wonen”, “hobby, spel en media” en “wit, bruingoed en computers”. Mogelijk dat ook in de “doe -het-
zelf-branche” nog regionale marktruimte bestaat.

Europese dienstenrichtlijn



                                                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Pagina 6 van 9


In het kader van de dienstenrichtlijn dient te worden aangetoond dat de maatregel die met het
bestemmingsplan wordt beoogd noodzakelijk en evenredig is.
Gezien de grote omvang en planologische mogelijkheden van het terrein aan de Kerkweg 28, 28b en
28c, kan, in relatie tot de omvang van het huidige centrum, de maatregel in het licht van het
beschermen en behouden van de vitale kernwinkelgebieden in de gemeente en regio de maatregel
als noodzakelijk worden gezien. Ten aanzien van het aspect evenredigheid ligt dat anders. Op basis
van uitsluitend de geconstateerde marktruimte per branche kan gelet op het functioneren van de
Intratuin (waarmee wordt aangetoond dat aanbod ook vraag kan creëren) de evenredigheid van een
permanente brancheringsbeperking niet worden onderbouwd. Antea acht het daarom niet evenredig
om het plangebied in het nieuwe bestemmingsplan op slot te zetten voor eventuele functiewijziging in
de toekomst. Daarom adviseert Antea om in het nieuwe bestemmingsplan een bepaling op te nemen,
in een wijzigingsbevoegdheid of voorwaardelijke verplichting, waarmee het onder voorwaarden
mogelijk wordt een concreet detailhandelsinitiatief toe te staan indien beleidsdoelstellingen
aantoonbaar niet worden geschaad.

Ad 2 – Hoogte planschade
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische
vergelijking tussen het huidige planologische regime (bestemmingsplan Ter Aar Bovenland, 1 e
herziening) en het (in ons geval nog beoogde) nieuwe planologische regime (bestemmingsplan
Kerkweg 28, 28b en 28c). Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de
maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe
feitelijke situatie is van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal
kon en kan worden gerealiseerd. Daarbij dient dus rekening te worden gehouden met de maximale
bouw- en gebruiksmogelijkheden van het “oude” planologische regime.

Bij planschade kan onderscheid worden gemaakt tussen directe planschade en indirecte planschade.
Directe planschade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen
perceel worden beperkt. Bij de beoordeling van de directe planschade is het niet van belang waaruit in
de oude en nieuw planologische situatie de “maximale invulling van bouw- en gebruiksmogelijkheden
”bestaat, doch aan welk planologisch regime het betrokken object zijn hoogte waarde ontleend.
Indirecte planschade doet zich voor, indien in de omgeving van het te beoordelen vastgoed
ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed op de waarde hebben van het object. Hiervan is
in deze situatie geen sprake.

In opdracht van de gemeente heeft SAOZ een planschade-analyse en berekening gemaakt (bijlage 3 -
GEHEIM):

a. voor het ter plaatse van de achter het tuincentrum gelegen gronden (Kerkweg 28b en 28c)
   beperken van het aantal m 2 detailhandel tot hetgeen aan Hoorne Vastgoed BV is vergund;
b. voor het terugbrengen van de mogelijkheden voor het tuincentrum (Kerkweg 28) tot uitsluitend
   een ‘tuincentrum’ in de huidige omvang en met het huidige assortiment.
c. voor het niet toestaan van een supermarkt ter plaatse van het tuincentrum (Kerkweg 28)

Bij het bepalen van de hoogte van de potentiele planschade gaat het (citaat huisadvocaat) altijd om
een taxatievraagstuk dat primair door een taxateur in kaart moet worden gebracht en mede wordt
bepaald aan de hand van wat een redelijk handelend koper die een supermarkt zal willen realiseren
daarvoor aan kosten moet maken.

Een planschaderisicoanalyse is gebaseerd op objectieve factoren en dient daarom openbaar te
worden gemaakt wanneer daarom wordt verzocht. Dit is de reden waarom de door SAOZ berekende
bedragen ook direct in dit voorstel worden genoemd.




                                                                                                      6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Pagina 7 van 9


Tenslotte kan een verzoek tot planschade tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van een
bestemmingplan worden ingediend.

SAOZ komt tot de navolgende bedragen:

a. Kerkweg 28b en 28c Wegbestemmen bouwmogelijkheden                    € 1.200.000,-

b. Kerkweg 28           Wegbestemmen detailhandel                       € 1.750.000,-
                        muv tuincentrum huidig gebruik

c. Kerkweg 28           Alleen wegbestemmen supermarkt                  € 1.050.000,-

Ter aanvulling op de hier genoemde bedragen doen wij u tevens een vertrouwelijke brief (Geheim)
toekomen.

Variant 1 Vaststellen bestemmingsplan

Deze variant betreft de vaststelling van het bestemmingsplan conform het ter inzage gelegde
ontwerpbestemmingsplan. Uit de ter beschikking staande rapporten (zie hierboven) is duidelijk
geworden dat dit voor de gemeente zal leiden tot een aanzienlijk planschaderisico dat op dit moment
wordt geprognotiseerd op € 2.950.000,- (€ 1.200,.000,- + € 1.750.000,-)

Daarnaast is het de vraag of het bestemmingsplan de eindstreep zal halen. Antea constateert
weliswaar dat de maatregel (het in deze mate beperken van de planologische mogelijkheden)
noodzakelijk is maar is anderzijds van mening dat het niet evenredig is om het plangebied in het
nieuwe bestemmingsplan op slot te zetten voor eventuele functiewijziging

Variant 2 – Niet vaststellen bestemmingsplan

Bij deze variant wordt geadviseerd het bestemmingsplan “Kerkweg 28, 28b en 28c’ niet vast te stellen.
De gemeente loopt bij deze variant geen planschaderisico. De gemeente loopt wel kans op een
ongewenste ontwikkeling aan de Kerkweg. Deze kans is door Antea zo goed als mogelijk maar met de
nodige onzekerheden in beeld gebracht.

Antea stelt dat er geen marktruimte is voor een branche die zo maar in op de plaats kan komen van
het tuincentrum. Antea doet wel enige suggesties van branches waarvoor mogelijk wel marktruimte
aanwezig is. Daarnaast wordt gewezen op het verschil tussen theorie en praktijk (tussen “er is een
markt” en “er wordt met succes een markt gecreëerd”). Intratuin zelf is hier een voorbeeld van maar
de vestiging van de Vomar op het perceel Kerkweg 28b is daar ook een voorbeeld van.

De branches waarvan Antea denkt dat het niet ondenkbaar is dat voor bepaalde branches in regionaal
opzicht marktruimte kan bestaan zijn “wonen”, “hobby, spel en media” en “wit, bruingoed en
computers” en mogelijk de “doe -het-zelf-branche”. Belangrijk is daarbij te constateren dat vestiging
van deze branches géén bedreiging vormen voor de vitaliteit van het huidige centrum van Ter Aar (en
andere dorpscentra in onze gemeente)

Variant 3 - Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan

3a.   Bij deze variant wordt geadviseerd het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat
      ter plekke van het tuincentrum uitsluitend een supermarkt wordt uitgesloten. Ter plaatse van het
      tuincentrum (Kerkweg 28) is dan alle andere detailhandel wél toegestaan. Ook wordt er geen
      beperking opgelegd voor wat betreft het aantal m 2 detailhandel op het perceel van Hoorne
      Vastgoed (Kerkweg 28b en 28c).

      Het planschaderisico voor deze optie is berekend op € 1.050.000




                                                                                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Pagina 8 van 9


3b    Het opnemen naar een wijzigingsbevoegdheid of voorwaardelijke verplichting, waarmee wordt
      bepaald dat een andere detailhandelsbestemming uitsluitend is toegestaan indien met een
      deskundig onderzoek is aangetoond dat de detailhandel structuur niet wordt verstoord (advies
      Antea).

      Bij het bepalen van de eventuele aanspraak op een vergoeding van planschade zal geen
      rekening worden gehouden met een in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen (en uiteraard
      nog niet geëffectueerde) wijzigingsbevoegdheid. Het opnemen van dergelijke
      wijzigingsbevoegdheid in het nieuwe plan zal dus ook niets afdoen aan het planschaderisico.
      Dat geldt ook voor de voorwaardelijke verplichting (welke ook een beperking oplegt)

3c    Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid tot wonen voor het perceel Kerkweg 28. Ten
      aanzien van de planschade geldt hetzelfde als bij optie 3b. Daarbij komt dat de grondwaarde
      van een woningbouwprogramma (zie bijlage 4 – Taxatierapport SAOZ - GEHEIM) substantieel
      lager is dan de huidige waarde van het tuincentrum. Woningbouw is daarmee geen
      aantrekkelijk alternatief cq. perspectief.



Voorgesteld besluit

1.   Het bestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c’ niet vast te stellen;

Het niet vaststellen van het bestemmingsplan (variant 2) geniet de voorkeur gelet op het aanzienlijke
planschaderisico dat met het niet vaststellen wordt voorkomen en de geringe kans dat er in dat geval
ter plekke een aanzienlijke toename van het aantal m 2 detailhandel zal plaatsvinden. Daarbij is van
belang te onderkennen dat de branches waarvoor mogelijk markt is geen bedreiging vormen voor de
vitaliteit van het centrum van Ter Aar (en andere kernen binnen onze gemeente).

Daarbij is het college van mening dat, gelet op het feit dat er binnenkort sprake zal zijn van drie
supermarkten in Ter Aar , de kans op de vestiging van nog een vierde supermarkt nagenoeg te
verwaarlozen is. Om die reden wordt ook niet geadviseerd om een supermarkt ter plekke van Intratuin
uit te sluiten (met een daaruit voortvloeiend planschaderisico ter grootte van € 1.000.000).

2.   Het college van burgemeester en wethouders te machtigen voor de afhandeling van de
     bestemmingsplanprocedure.

Dit betreft het informeren van betrokken partijen over het besluit om het bestemmingsplan niet vast te
stellen (indieners zienswijze (Intratuin Ter Aar B.V. en Kronesteijn Holding B.V), Hoorne Vastgoed,
ondernemers Ter Aar e.o. en overlegpartners).

Kanttekeningen / risico's en beheersmaatregelen
Ons college heeft ervoor gekozen uw raad voor te stellen het bestemmingsplan niet vast te stellen.
Vaststellen (gewijzigd dan wel ongewijzigd) zou tot een aanzienlijk planschaderisico leiden. Het
college geeft er de voorkeur aan samen met onze inwoners en ondernemers te investeren in het
centrum van Ter Aar boven het betalen van een schadeclaim waarmee verder geen maatschappelijk
of economisch doel is gediend.

Met uw raad is reeds afgesproken dat u dit jaar een procesvoorstel wordt voorgelegd voor het
opstellen van een integrale visie op het centrum van Ter Aar, met het daarvoor benodigde budget.

Financiële en juridische gevolgen
Tegen een besluit om een bestemmingsplan niet vast te stellen staat beroep open bij de Raad van
State. Daaraan voorafgaand vindt hoeft geen bezwaar te worden gemaakt, omdat de uniforme
openbare voorbereidingsprocedure is gevolgd (mogelijkheid om een zienswijze in te dienen



                                                                                                         8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Pagina 9 van 9


voorafgaand aan het besluit omtrent vaststelling door de gemeenteraad). Belanghebbenden kunnen
tegen het voorgestelde besluit beroep aantekenen.

De raad kan met betrekking tot dit bestemmingsplan ook een beslissing achterwege laten (en het
college kan communiceren dat het de bestemmingsplanprocedure heeft beëindigd); belanghebbenden
zijn echter bevoegd van de raad een uitspraak te vragen en desgewenst beroep in te stellen bij de
Raad van State tegen het uitblijven van een tijdig genomen besluit. Dat wordt in de praktijk ook wel
gedaan. Mede hierom wordt u gevraagd een besluit te nemen (in casu het niet vaststellen van het
bestemmingsplan)

Bijlagen

1.   Ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkweg 28, 28b en 28c’;
2.   “Ruimtelijk-economische analyse branchering ten behoeve van het bestemmingsplan Kerkweg
     28, 28b en 28c” opgesteld door Antea Group
3.   Rapport risico planschade Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) GEHEIM
4.   Taxatierapport SAOZ “met betrekking tot de eventuele verandering van de planologische
     mogelijkheden ter plaatse van de gronden gelegen aan de Kerkweg 28 te Nieuwkoop” GEHEIM

Advies meningsvormende raad I 27 juni 2019
De raad heeft voldoende informatie om een besluit te nemen. Het wordt een discussiestuk in de
besluitvormende raadsvergadering van 4 juli op verzoek van VVD en SGP-CU.




                                                                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>