<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>

































Raadsvoorstel Aanpassen doelgroepenverordening en verordening Woonfonds.pdf


Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders 

1 

Raadsvoorstel

Portefeuillehouder: 

G. Elkhuizen

Opgesteld door:

Geert ten Klooster, ROG Ruimte en 

Economie

Besluitvormende vergadering: 

3 februari 2022 

Registratienummer 

collegebesluit: 

10904 

Raadsnummer

2022-011 

Titel / onderwerp: 

Aanpassen doelgroepenverordening en verordening Woonfonds 

Samenvatting: 

Het realiseren van volwaardige, toekomstbestendige koopwoningen met een V.O.N.-prijs beneden 

aan het woonbeleid. Het voorstel is om de doelgroepenverordening en de verordening Woonfonds 

hierop aan te passen. Het beoogde effect is om, ondanks de prijsstijgingen, toch betaalbare 

woningen publiekrechtelijk te kunnen afdwingen en in stand te houden voor de doelgroep. 

woningen in de 

termen sociale koopwoning 1 en 2 is ons door het ministerie van BZK voorgeschreven, omdat 

hiermee nauw wordt aangesloten op het Besluit ruimtelijke ordening. 

Vanuit jurisprudentie die in de loop van de tijd is ontstaan, is gebleken dat het Besluit ruimtelijke 

ordening en de Huisvestingswet elkaar tegenspreken. Het gevolg van deze conflicterende 

wetgeving is dat voor koopwoningen geen doelgroep door de gemeente mag worden aangewezen. 

Pas wanneer de Huisvestingswet is aangepast, wordt het mogelijk om via de 

doelgroepenverordening een doelgroep voor goedkope en betaalbare koopwoningen aan te wijzen. 

Daarom is ervoor gekozen om in de nu voorgestelde verordening geen doelgroep aan te wijzen 

We stellen voor om de instandhoudingstermijn van goedkope koopwoningen te verhogen van 5 

naar 10 jaar. Deze instandhoudingstermijn willen we ook voor betaalbare koopwoningen hanteren. 

We willen de woningen namelijk zo lang mogelijk betaalbaar houden.

Tot slot is de te maken wijziging aan de verordening Woonfonds vooral een aanpassing van 

verwijzing naar de doelgroepenverordening. Dit willen we rechtzetten. Daarnaast worden ook de 

tualiseerd conform de meest recent vastgestelde 

grondprijzenbrief.  



Pagina 2 van 10

2 

Voorgesteld besluit: 

Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 

1. De Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 (bijlage 3 bij het raadsvoorstel) 

vast te stellen, met als meest relevante wijzigingen ten opzichte van de Verordening 

doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2020: 

a.

255.000 en hiernaar te refereren met de term 

b. 

c. In verband met conflicterende wetgeving geen doelgroep aan te wijzen voor sociale 

koopwoningen. 

d. De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen 1 en 2 te wijzigen van 5 

naar 10 jaar. 

2. De Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 (bijlage 5 bij het raadsvoorstel) vast te 

stellen, met als meest relevante wijziging ten opzichte van de Verordening Woonfonds 

Nieuwkoop 2020: 

a. In de definitie van een goedkope koopwoning te verwijzen naar de 

doelgroepenverordening, in plaats van het benoemen van een bedrag. 

b. 

burgemeester en wethouders van Nieuwkoop



Pagina 3 van 10

3 

TOELICHTING

Inleiding / aanleiding 

Aanleiding voor dit voorstel tot het aanpassen van de doelgroepenverordening is dat een volwaardige, 

toekomstbestendige goedkope koopwoning voor de in de verordening opgenomen maximale V.O.N.-

niet haalbaar is onder de huidige marktomstandigheden. We hebben uw raad 

daarover uitvoerig ingelicht middels de informatiebrief van d.d. 21 juni 2021, nr. 21.13923. Vervolgens 

hebben wij een verkenning gedaan naar instrumenten waarmee, ondanks de huidige prijsstijgingen 

van koopwoningen, deze toch bereikbaar worden voor jongeren en starters. Deze verkenning is met u 

gedeeld via een brief van 10 november 2021, zaaknummer 10867. Daarna is de inhoud van de 

verkenning op 23 november aan uw raad gepresenteerd, waarna via stellingen input is opgehaald om 

hier een vervolg aan te geven. De conclusies en te nemen acties die wij uit de verkenning hebben 

gehaald, delen wij in bijlage 1 van dit raadsvoorstel. Zoals in die bijlage wordt beargumenteerd, is de 

actie die we als eerste voorstellen de aanpassing van de doelgroepenverordening. Daarmee kunnen 

projecten met vastgestelde en binnenkort vast te stellen bestemmingsplannen, waarin de 

doelgroepenverordening wordt toegepast, doorgang vinden. Het proces omtrent het aanpassen van 

de verordening zorgt zodoende niet voor vertraging van de woningbouw. Daar komt bij dat we met het 

voorliggende voorstel een breder spectrum aan prijsklassen voor langere tijd voor de doelgroep 

beschikbaar kunnen houden. We stellen namelijk voor om naast de sturing op goedkope 

koopwoningen ook te gaan sturen op betaalbare koopwoningen. 

Experiment Crisis- en herstelwet 

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, de wettelijke basis voor de doelgroepenverordening, mochten 

gemeenten tot voorkort een bovengrens voor goedkope 

koopwoningen. Bij de invoering van de Omgevingswet zal deze grens worden opgetrokken tot aan de 

NHG-grens. De NHG-

per 1-1-2022. Er is voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen een hogere NHG-

verhoging nu al mogelijk gemaakt voor gemeenten die onderdeel zijn van een experiment op grond 

van de Crisis- en herstelwet.1 Alle gemeenten kunnen worden toegelaten tot dit experiment, op 

voorwaarde dat ze zich ervoor aanmelden. De gemeente Nieuwkoop heeft dit gedaan om zodoende 

de prijsgrens van koopwoningen in doelgroepenverordening aan te kunnen passen. Per 2 december 

2021 is Nieuwkoop toegelaten tot dit experiment middels de twaalfde tranche van de Regeling 

uitvoering Crisis- en herstelwet. 

Beoogd (maatschappelijk) effect 

Met de doelgroepenverordening hebben we een instrument in handen waarmee we via 

bestemmingsplannen kunnen sturen we op het Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop. Ook 

dragen we via het koppelen van doelgroepen op basis van inkomen aan de verschillende 

chtvaardige verdeling op de woningmarkt. 

Het verhogen van de prijsgrens van goedkope koopwoningen zorgt voor realisme: daarmee kunnen 

we, ook onder de huidige marktomstandigheden, relatief betaalbare woningen afdwingen en in stand 

houden voor de doelgroep. Zoals verderop in dit voorstel zal worden toegelicht, biedt een langere 

instandhoudingstermijn daarnaast ook voor langere tijd voordelen voor koopstarters in de gemeente. 

Door tenslotte ook via de doelgroepenverordening te gaan sturen op betaalbare koopwoningen 

kunnen we ook deze woningen langere tijd betaalbaar houden. 

1 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/04/22/gemeenten-mogen-verkoopprijs-sociale-
koopwoningen-bij-wijze-van-experiment-verhogen



Pagina 4 van 10

4 

Kader / eerdere besluiten / voorgeschiedenis

- 

2020-064. 

- 

nummer 2020-065. 

Participatie / betrokken partijen / personen 

Zoals in bijlage 1 uiteen is gezet, hebben raadsleden op 23 november 2021 input kunnen leveren aan 

de hand van stellingen. Om te kunnen blijven sturen op goedkope (en betaalbare) koopwoningen en 

deze in stand te kunnen houden voor de doelgroep, gaven de meestemmende raadsleden aan om de 

doelgroepenverordening aan te passen. 

Duurzaamheidsaspecten  

n.v.t. 

Gezondheid 

n.v.t. 

Varianten met argumenten voor en tegen 

Variant 1: Geen verhoging van de prijsgrens 

Wanneer de prijsgrens van goedkope koopwoningen niet wordt verhoogd, verliest de 

doelgroepenverordening eigenlijk zijn werking voor het sturen op en in stand houden van goedkope 

koopwoningen. Dit biedt enerzijds de mogelijkheid om op een andere manier te gaan sturen, 

bijvoorbeeld door vooraf alleen een inkomensdoelgroep aan te wijzen waarvoor gebouwd moet 

worden. Echter is de doelgroepenverordening al toegepast in het bestemmingsplan voor Buytewech-

Noord en ook het bestemmingsplan Lindelaan wordt reeds ter vaststelling aan de raad voorgelegd. De 

hiervoor kunnen niet de gewenste woningen worden gerealiseerd. Zoals verderop zal worden 

toegelicht, wordt door een nieuwe prijsgrens vast te stellen, deze prijsgrens ook op de genoemde 

bestemmingsplannen van toepassing. Dit biedt realisme en zorgt ervoor dat de gewenste, 

toekomstbestendige woningen gebouwd kunnen worden. Het niet verhogen van de prijsgrens heeft 

dan ook niet de voorkeur.   

Variant 2: De goedkope koopprijsgrens verhogen

De consequentie van de te kiezen grens is enerzijds de prijs die via het bestemmingsplan kan worden 

afgedwongen en anderzijds de prijs waarvoor deze beschikbaar zal blijven gedurende de 

instandhoudingstermijn. De keuze kan op basis van een aantal criteria worden gemaakt: 

1. op basis van realisme (waarvoor kan de woning daadwerkelijk in de markt worden gezet?); 

2. vanuit het belang van de starter (dus zo goedkoop mogelijk); 

3. toekomstgericht (ter voorkoming dat de raad de grens ieder half jaar moet bijstellen). 

Binnen variant 2 van het verhogen van de prijsgrens zijn twee opties voorgelegd. Enerzijds een kleine 

000 en anderzijds de maximale verhoging tot de NHG-grens. Zoals bij variant 

1 geschetst, kunnen projecten met (bijna) vastgestelde bestemmingsplannen met een dergelijke 

verhoging door worden gezet, zonder vertraging op te lopen. De tabel hieronder met recente taxaties 

laat zien welke prijzen onder de huidige marktomstandigheden horen bij de gewenste typen woningen.  

Project Datum taxatie Oppervlak 

woning

Woningtype Getaxeerde 

prijs

Teylerspark II 

(Nieuwveen) 

7 april 2021 50 m2 

50 m2 

50 m2 

42 m2 

Appartement (zonder lift) 

Appartement (met lift) 

Rug aan rug woning 

Tiny House 



Pagina 5 van 10

5 

De Grendel 

(Nieuwkoop) 

31 mei 2021 49 m2 Appartement (zonder 

eigen balkon en berging) 

TAVV  

(Ter Aar)

11 november 2021 72 m2 Grondgebonden woning 

Lindelaan 

(Nieuwkoop)

15 november 2021 50 m2 Appartement (met eigen 

balkon en berging)

Uiteraard bieden deze taxaties geen garantie voor de toekomst. In bijlage 2 zijn de taxaties 

doorberekend naar een gemiddelde toekomstige marktwaarde van woningen van 50m2 in Nieuwkoop. 

Naar verwachting zullen de V.O.N.-prijzen van koopwoningen in de bestaande bouw in de loop van 

2022 met ongeveer 10% stijgen. De prijzen voor nieuwbouw maken doorgaans een iets lagere 

prijsstijging door, dus door een prijsstijging van 10% aan te houden, is er nog enige speling. Uit de 

net te laag zal zijn. Daarom ligt, wanneer niet gekozen wordt voor verhoging tot de NHG-grens, het 

Wanneer toch wordt gekozen voor een verhoging tot de NHG-grens, dan kunnen via het 

bestemmingsplan geen woningen voor een lagere prijs worden afgedwongen. Uiteraard is het wel 

mogelijk om hier afspraken over te maken met een ontwikkelaar. Echter zullen de woningen daarna 

vrij snel in prijs stijgen, want ook de instandhoudingstermijn geldt dan voor de NHG-grens. Voordeel 

van een verhoging tot de NHG-grens is wel dat deze naar verwachting niet meer hoeft te worden 

bijgesteld, echter: dat is niet in het belang van de starter. 

prijsgrens van goedkope koopwoningen op. We zien dat verschillende gemeenten er al voor hebben 

e sociale koop. We stellen 

voor om dit ook te doen en hierbij zowel te sturen op goedkope koopwoningen met een V.O.N.-prijs tot 

-prijs tot de NHG-

biedt als bijkomend voordeel dat we niet alleen woningen kunnen bouwen voor middeninkomens die 

net niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook voor de inkomensklasse net 

daarboven. Het heeft de voorkeur om variant 3 te verwerken in de doelgroepenverordening (zoals 

uitgewerkt in bijlage 3) en daarbij nog een aantal aanvullende maatregelen te nemen, zoals hieronder 

uitgewerkt. De gemaakte wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening zijn te vinden in bijlage 

4. 

Aanvullende maatregelen 

Bestemmingscategorie sociale koopwoning 

gezien de te gebruiken term is om dit type woningen een plek te geven in het bestemmingsplan. 

belang: het Bro kent niet het onderscheid tussen goedkope en betaalbare koop. Vanuit het ministerie 

is ons da

In de praktijk betekent dit dat in de doelgroepenverordening zal worden gerefereerd naar sociale 

koopwoning 1, waar we normaal gesproken de term goedkope koop zouden gebruiken. Deze 

categorie verschuift van woningen met een V.O.N.-  maximale prijsgrens van 



Pagina 6 van 10

6 

Doelgroep koopwoningen

op basis van de wetgeving in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 1.1.1, lid e), waarin staat dat 

gemeenten in hun verordening een doelgroep mogen aanwijzen voor dit type woningen. Uit 

correspondentie tussen de VNG, BZK en gemeente Haarlem is echter gebleken dat het aanwijzen van 

een doelgroep voor koopwoningen wettelijk toch niet is toegestaan. Dit komt doordat het Bro op dit 

punt in strijd blijkt met de Huisvestingswet. 

In de Huisvestingswet (artikel 4) staat namelijk dat gemeenten geen regels mogen stellen voor de 

toewijzing van koopwoningen (uitgezonderd de vijf Waddeneilanden). Dat betekent dat de 

doelgroepenverordening geen betrekking kan hebben op de toewijzing. Kennelijk is bij de 

totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 het bestaan van de categorie sociale koop in het 

bestemmingsplan en de daaraan gekoppelde doelgroepenverordening over het hoofd gezien. Gevolg 

is dat de gemeente dus wel de bouw van goedkope koopwoningen kan verplichten, maar niet kan 

afdwingen dat deze woningen worden verkocht aan degenen die de gemeente voor ogen heeft.  

Het ministerie van BZK gaat een wijziging doorvoeren aan de Huisvestingswet om deze onderlinge 

afwijking tussen de twee wetten recht te zetten, waarmee het regelen van de toewijzing van goedkope 

koopwoningen voor alle gemeenten mogelijk wordt. Het wetsvoorstel daarvoor is op het moment van 

schrijven nog in de consultatiefase (tot en met 12 januari 2022). In de toelichting schrijft BZK het 

volgende over het feit dat gemeenten dus niet kunnen regelen dat de woningen bij de juiste doelgroep 

beschikbaarheid van het wonen voor mensen met een laag en middeninkomen. Het wetsvoorstel 

regelt daarom dat de gemeente sociale koopwoningen, die in het bestemmings- of omgevingsplan ook 

voorgenomen wetswijziging in zal gaan, is nog niet in te schatten. 

Gelet op de doelgroepenverordeningen van andere gemeenten, is Nieuwkoop niet de enige die vanuit 

onwetendheid over de discrepantie tussen twee wetten een doelgroep heeft opgenomen voor sociale 

koopwoningen. Ons voorstel is echter om, op basis van deze opgedane kennis, voor een zuivere 

benadering te kiezen. Dat betekent voor nu dat we geen doelgroep opnemen voor koopwoningen in 

de doelgroepenverordening. Wanneer de Huisvestingswet is aangepast, kan alsnog een doelgroep 

worden aangewezen. Overigens blijft het wel mogelijk om sociale en middeldure huurwoningen te 

bestemmen voor de beoogde doelgroep. 

Aanpassen instandhoudingstermijn 

We stellen voor om ook de instandhoudingstermijn van sociale (zowel goedkope als betaalbare) 

koopwoningen te verhogen naar 10 jaar. In de huidige verordening is een instandhoudingstermijn 

opgenomen van 5 jaar voor goedkope koopwoningen. Dit betekent dat de woningen vijf jaar lang niet 

voor meer dan de in de doelgroepenverordening vastgelegde grens (+ indexatie middels het CPI) 

mogen worden verkocht. Wettelijk gezien is het mogelijk om een instandhoudingstermijn vast te 

leggen van minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar. De afwegingen die zijn gemaakt voor de keuze van 5 

jaar waren het belang van de eerste koper, de tweede koper en van de gemeente.  

De eerste koper wil n

grotere en duurdere woning, omdat bijvoorbeeld sprake is van gezinsuitbreiding. Wanneer er op dat 

moment een limiet zit aan het bedrag waarvoor het bewonende huishouden de woning mag verkopen, 

tot het einde van de instandhoudingstermijn. In dat geval vertraagt een langere 

instandhoudingstermijn de doorstroming binnen de woningmarkt. 



Pagina 7 van 10

7 

Het belang van de tweede (of daaropvolgende) koper is uiteraard dat de woning weer voor een zo 

laag mogelijke prijs wordt aangeboden. In een gespannen woningmarkt, zoals op dit moment het 

geval is, is dat eigenlijk alleen mogelijk wanneer de verkoopprijs begrensd is. Om ervoor te zorgen dat 

niet steeds nieuwe starterswoningen nodig zijn, kan een langere instandhoudingstermijn ervoor 

zorgen dat ook in de bestaande woningvoorraad goedkope woningen beschikbaar komen. 

Dit laatste is ook in het belang van de gemeente. De ruimte voor het bouwen van 

nieuwbouwwoningen is om diverse redenen beperkt. Daarom is het zaak om starterswoningen nu en 

in de toekomst zo lang mogelijk voor de doelgroep beschikbaar te houden. Ook bij een langere 

instandhoudingstermijn blijft het mogelijk om de woning met enige overwaarde te verkopen; de 

het CBS.  

In deze tijd waarin er bijna geen starterswoningen beschikbaar zijn en waarin we ook enorm snelle 

prijsstijgingen zien, vinden we het niet meer verantwoord om de winst die een starter kan maken op 

een woning als argument te gebruiken voor een lagere instandhoudingstermijn dan wettelijk mogelijk 

is. Daarom stellen we voor de instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen te wijzigen naar 10 

jaar.  

Kleine aanpassing Verordening Woonfonds 

Via de verordening Woonfonds verplichten we ontwikkelaars om bij projecten vanaf 12 woningen 35% 

sociale woningbouw te ontwikkelen, bestaande uit sociale huur- en/of goedkope koopwoningen. Nu de 

prijsgrens van goedkope koopwoningen omhoog wordt bijgesteld, dient ook de verordening 

Woonfonds mee te bewegen. Het voorstel is d

koopwoning in de verordening Woonfonds te verwijzen naar de prijsgrens in de 

200.000 genoemd, zonder verwijzing naar de doelgroepenverordening. Er zal in dit geval dus worden 

koopwoningen met een V.O.N.-

Een tweede aanpassing die we doen, is het aanpassen van de tabel met prijsgrenzen in artikel 2 van 

de verordening Woonfonds. In het artikel staat vermeld dat deze jaarlijks worden geactualiseerd aan 

de hand van de grondprijzenbrief. Omdat de verordening nu wordt aangepast, nemen we meteen de 

meest recente prijsgrenzen mee, rekening houdend met de prijsgrenzen zoals benoemd in dit 

voorstel.

De voorgestelde Verordening Woonfonds 2022 staat in bijlage 5. De gemaakte aanpassingen zijn te 

herleiden uit bijlage 6. 

Voorgesteld besluit 

Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 

1. De Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 (bijlage 3 bij het raadsvoorstel) 

vast te stellen, met als meest relevante wijzigingen ten opzichte van de Verordening 

doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2020: 

a. 

b. 

en hiern

c. In verband met conflicterende wetgeving geen doelgroep aan te wijzen voor sociale 

koopwoningen. 

d. De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen 1 en 2 te wijzigen van 5 naar 

10 jaar. 



Pagina 8 van 10

8 

2. De Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 (bijlage 5 bij het raadsvoorstel) vast te stellen, 

met als meest relevante wijziging ten opzichte van de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 

2020: 

a. In de definitie van een goedkope koopwoning te verwijzen naar de 

doelgroepenverordening, in plaats van het benoemen van een bedrag. 

b. 

Indexatie prijsgrens tot NHG-grens 

We hebben er bewust voor gekozen om bij de maximale prijsgrens van de subcategorie tot aan de 

NHG-grens (sociale koop 2) niet te verwijzen naar de NHG-

(prijspeil 2022) op te nemen en dit jaarlijks te indexeren met het CPI. Hiervoor is gekozen omdat de 

NHG-grens sterk kan stijgen. Van 2021 op 2022 

beschikbaar zullen zijn.  

Casco opleveren 

We bewegen niet alleen mee met de prijsstijgingen, maar proberen deze ook te drukken. Dat kan 

onder andere door het (desgewenst) casco opleveren van de woningen. Wat onder casco opleveren 

wordt verstaan, verschilt nogal, maar de strekking is dat de bouwer alleen de ruwbouw verzorgt en dat 

de koper zelf bijvoorbeeld de sanitaire voorzieningen en de keuken inbouwt. De inschatting is dat dit 

Verbonden worden al gesprekken met de ontwikkelaar gevoerd over de mogelijkheden hiertoe. 

Combinatie met het anti-speculatiebeding  

Sinds 15 oktober 2021 gelden er bij besluit van het college beleidsregels voor de zelfbewoningsplicht 

en het anti-speculatiebeding. Het college wil met ontwikkelaars afspraken maken om deze 

beleidsregels over te nemen in anterieure overeenkomsten. Met name het anti-speculatiebeding staat 

in verband met de bepalingen uit de doelgroepenverordening. Via het anti-speculatiebeding wordt het 

namelijk ontmoedigd om woningen met een V.O.N.-prijs tot aan de NHG-grens binnen 5 jaar te 

ve

vastgelegde uitzonderingen een ontheffing wordt verleend. Deze ontmoediging om de woning te 

verkopen, zorgt ervoor dat de instandhoudingstermijn in de doelgroepenverordening eigenlijk heel 

weinig zal worden aangesproken. De instandhoudingstermijn en de termijn waarvoor het anti-

speculatiebeding geldt zijn op dit moment gelijk aan elkaar gesteld op 5 jaar. Wanneer de 

instandhoudingstermijn wordt verlengd naar 10 jaar ontstaat er een betere wisselwerking tussen de 

twee instrumenten. De woning wordt dan de eerste 5 jaar beschermd tegen speculatie; de koper moet 

dan echt de intentie hebben om er voor langere tijd te gaan wonen. Na deze 5 jaar geldt niet meer het 

anti-speculatiebeding, maar nog wel de instandhoudingstermijn vanuit de doelgroepenverordening. Dit 

verkocht en dat deze aan een vastgestelde doelgroep dient te worden verkocht. Zo blijft de 

beschikbaarheid van de woning voor de doelgroep maximaal gewaarborgd. 

Vanwege de nadere uitwerking van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding in een 

beleidsregel is de bepaling over de zelfbewoningsplicht in de voorgestelde nieuwe versie van de 

doelgroepenverordening geschrapt. Dit zorgt voor een goede scheiding tussen publiek- en 

privaatrecht. Via de doelgroepenverordening regelen we publiekrechtelijk de ontwikkeling en 

instandhouding van betaalbare woningen voor de doelgroep. Vervolgens vindt de beleidsregel 

zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn toepassing in de anterieure overeenkomst die met 

een ontwikkelaar wordt gesloten. 

Wat gebeurt er bij de invoering van de Omgevingswet? 



Pagina 9 van 10

9 

Met de komst van de Omgevingswet zal de Wet ruimtelijke ordening en daarmee het Besluit 

ruimtelijke ordening komen te vervallen. De werkwijze van het vastleggen van bepaalde 

echter worden voortgezet. In het ontwerp Besluit kwaliteit leefomgeving, als onderdeel van de 

Omgevingswet, worden de bepalingen die van belang zijn voor deze doelgroepenverordening 

overgenomen. De bepalingen uit de doelgroepenverordening zullen zodoende ook na invoering van 

de Omgevingswet in werking blijven. Deze bepalingen moeten dan worden opgenomen in het 

Omgevingsplan. 

Samenhang met het integraal woningbouwprogramma 

Zoals benoemd gingen we conform het integraal woningbouwprogramma tot nu toe uit van goedkope 

koopwoningen met een V.O.N.-

Hiervoor is geen aanpassing aan het woningbouwprogramma benodigd, vanwege diens 

richtinggevende karakter. In de praktijk zullen we waar het integraal woningbouwprogramma 

000. 

Het integraal woningbouwprogramma kent niet de categorie betaalbare koop, ofwel de nieuwe 

koopwoningen en duurdere koopwoningen, waarbij aanvullend het onderscheid wordt gemaakt tussen 

grondgebonden koopwoningen en appartementen of levensloopbestendige, grondgebonden 

woningen. De huidige praktijk is dat per project in een startnotitie een nadere uitwerking volgt van het 

richtinggevende integraal woningbouw

-

Noord, Lindelaan en Teylerspark II, waar de ontwikkeling van zowel goedkope als betaalbare 

koopwoningen wordt beoogd. In dergelijke gevallen zullen we, bij vaststelling van de voorgestelde 

verordening, in de toekomst ook via het bestemmingsplan gaan sturen op deze categorie betaalbare 

koopwoningen, met als voordeel dat we deze woningen ook voor langere tijd voor de doelgroep 

beschikbaar kunnen houden. 

Prijsstijgingen van koopwoningen hebben uiteraard betekenis voor de bereikbaarheid van de 

woningen voor starters. We geven in bijlage 7 ter achtergrondinformatie een beeld van de 

leencapaciteit van starters. 

Gevolgen voor vastgestelde en vast te stellen bestemmingsplannen 

De doelgroepenverordening is van toepassing op bestemmingsplannen waarin dit expliciet staat 

vermeld. In bestemmingsplannen voor p

invoering van de doelgroepenverordening vastgelegd dat voor onder andere de goedkope 

diens rechtsopvolger gelden. Dit is bijvoorbeeld het geval in het op 18 november 2021 vastgestelde 

bestemmingsplan voor Buytewech-Noord. Door het opnemen van de verwijzing naar de 

rechtsopvolger van de verordening wordt de nieuw vast te stellen verordening dus ook van toepassing 

op deze bestaande bestemmingsplannen en op bestemmingsplannen die binnenkort worden 

vastgesteld. 

Ook het bestemmingsplan Lindelaan wordt aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. In dat 

bestemmingsplan wordt de terminologie van de Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 

2020 toegepast, omdat op het moment van schrijven nog geen besluit is genomen over de 

terminologie is dat nog niet wordt gestuurd op woni

(V.O.N. tot aan de NHG-grens), maar alleen op goedkope koopwoningen (sociale koopwoning 1). Wel 

zullen bij vaststelling van een nieuwe verordening de nieuwe voorwaarden voor goedkope 



Pagina 10 van 10

10 

verwijzing naar de rechtsopvolger van de verordening.

Wanneer de raad de Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 vaststelt, zullen diens 

voorwaarden indien van toepassing uiteraard in alle daarop volgende bestemmingsplannen worden 

vastgelegd. 

Gevolgen voor particuliere projecten 

Zoals eerder benoemd wordt aan ontwikkelaars verplicht gesteld om 35% sociale woningbouw te 

ontwikkelen in projecten vanaf 12 woningen. Door de prijsgrens van goedkope koopwoningen te 

sociale woningbouw. Ontwikkelaars hebben de keuze om koopwoningen tot deze prijsgrens te 

ontwikkelen en/of sociale huurwoningen te ontwikkelen, waarvan de maximale huurprijsgrens in 2022 

onderdeel uit van de 35% sociale woningbouw die in ieder project wordt verlangd. Alleen wanneer een 

ontwikkelaar in aanvulling op de sociale woningbouw ook betaalbare koopwoningen ontwikkelt, leggen 

Geen gevolgen voor sturing op sociale- en midden huurwoningen 

De voorgestelde aanpassingen aan de doelgroepenverordening spelen geen rol van betekenis voor 

de sturing op sociale- - en inkomensgrenzen en de 

vastgelegde instandhoudingstermijnen blijven in de nieuwe verordening gehandhaafd.  

Voor de bovengrens van midden huurwoningen nemen we wel een actuele indexatie op. Omdat dit 

voorstel in 2021 is opgesteld, hebben we nog geen CPI per 1-1-2022. Wel is er al een indicatie 

uit. Mocht de daadwerkelijke index afwijken van deze indicatie, dan zal dit tussen de MR en de BR 

worden doorgegeven aan de raad. 

Aanpassing 31-1-2022: I

Bijlagen 

1. rmijn 

2. Taxaties goedkope/betaalbare koopwoningen 2021 

3. Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 

4. Wijzigingen Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 

5. Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 

6. Wijzigingen Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 

7. Leencapaciteit starters 

Advies meningsvormende raad II 20 januari 2022 

De raad heeft voldoende informatie om een besluit te nemen. Het wordt een discussiestuk in de 

volgende besluitvormende raadsvergadering op verzoek van VVD en CDA en anderen omdat er een 

amendement komt om de instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen niet naar 10 jaar te 

verschuiven. 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>