<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>

































Bijlage 5 Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022.pdf


Verordening Woonfonds 
Nieuwkoop 2022 



Artikel 1  Begripsbepalingen 
1.1 Sociale woningbouw: een verzamelbegrip voor sociale huurwoningen en goedkope 

koopwoningen; 
1.2 Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d van het 

Besluit ruimtelijke ordening; 
1.3 Goedkope koopwoning: een koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid, onder e 

van het Besluit ruimtelijke ordening en waarvoor de doelgroep, de maximale V.O.N.-prijs, 
de instandhoudingstermijn en de meldplicht in geval van verkoop zijn bepaald in de 
doelgroepenverordening; 

1.4 Doelgroepenverordening: de meest recente verordening doelgroepen woningbouw van 
de gemeente Nieuwkoop; 

1.5 Huurprijsgrens: het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de 
huurtoeslag;

1.6 Ontwikkelaar: natuurlijke perso(o)n(en) en / of bedrijven, corporaties daaronder mede 
begrepen, die nieuwbouwwoningen ontwikkelen;

1.7 Corporatie: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet; 
1.8 Grenzen van het projectgebied: grenzen van het gebied waarbinnen de ontwikkeling 

plaatsvindt en waarover de bijdrage of storting wordt berekend; 
1.9 Woningbouwprogramma: het meest recent vastgestelde integrale 

woningbouwprogramma Nieuwkoop zoals vastgesteld door de gemeenteraad van 
Nieuwkoop; 

1.10 Sleutelproject: een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen of 
aan te wijzen project waarvoor een bijdrage wordt afgedragen voor het project 
Transformatie Noordse Buurt; 

1.11 Ruimte voor Ruimte regeling: de ruimte voor ruimte regeling als opgenomen in de 
Omgevingsverordening van de Provincie Zuid-Holland en diens toelichting, dan wel de 
doorvertaling van deze regeling in enig bestemmingsplan van de gemeente Nieuwkoop;

1.12 Landgoederenregeling: de regeling als beschreven in de Omgevingsverordening van de 
Provincie Zuid-Holland en diens toelichting;

1.13 Vervangende nieuwbouw: sloop en nieuwbouw waarbij het aantal woningen niet 
toeneemt; 

1.14 Woonfonds: het Woonfonds van de Gemeente Nieuwkoop; 
1.15 Project: een ruimtelijk project, waarbij ten minste sprake is van nieuwbouw (of 

herontwikkeling) . 
1.16 Herontwikkeling: project zoals transformatie of woningsplitsing waarbij een gebouw 

grotendeels in tact blijft, maar waarbij er wooneenheden worden toegevoegd. 

Artikel 2  Categorie-indeling woningen 
2.1   (prijspeil 2022): 

Minimum prijs Maximum prijs 
Sociale huur Huurprijsgrens 
Middeldure huur > Huurprijsgrens 13,85 
Dure huur > 13,85 
Goedkope koop 255.000 v.o.n. 
Betaalbare koop 255.000 v.o.n. 355.000 v.o.n. 
Middeldure koop 355.000 v.o.n. 450.000 v.o.n. 
Duurdere koop 450.000 v.o.n. 550.000 v.o.n. 
Dure koop > 550.000 v.o.n. 

2.2  De bedragen in het voorgaande lid worden jaarlijks geactualiseerd op basis van de 
grondprijzenbrief. 

Artikel 3  Instelling van het fonds en doel van het fonds 
3.1  Er is een Woonfonds. 



3.2  Het doel van het Woonfonds is om de toegankelijkheid van de woningmarkt te 
bevorderen. 

3.3  Door middel van het Woonfonds worden opbrengsten en tekorten verevend tussen 
projecten met een percentage sociale woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan 
het in het woningbouwprogramma vastgestelde percentage, teneinde de bouw van het 
vastgestelde percentage sociale woningbouw te stimuleren. Het in het 
woningbouwprogramma vastgestelde percentage bedraagt 35%. 

Artikel 4  Reikwijdte en toepassing 
4.1  Het project moet volledig binnen de grenzen van de gemeente Nieuwkoop zijn gelegen. 
4.2  Per 
4.3  Bijdragen en stortingen zijn alleen van toepassing op projecten die worden gerealiseerd 

door middel van een vrijstelling, ontheffing, afwijkingsprocedure, uitwerking, wijziging of 
herziening van het bestemmingsplan. Projecten die worden gerealiseerd conform het 
vigerende bestemmingsplan zijn uitgesloten van bijdragen en stortingen.

4.4  Bijdragen zijn alleen van toepassing op projecten op grondgebied dat niet van de 
gemeente is verworven. 

4.5 Bij de toepassing van deze verordening is het college bevoegd acht te slaan op reeds 
gerealiseerde dan wel nog te verwachten projecten, die ruimtelijk of organisatorisch met 
het project samenhangen en daarmee rekening te houden bij de bepaling van het bedrag 
van de storting in het fonds, bedoeld in artikel 6.2, dan wel bij de bepaling van het aantal 
woningen binnen het project zoals bedoeld in artikel 6.7. 

Artikel 5  Procedure 
5.1  Een bijdrage moet worden aangevraagd voor het moment van het aangaan van de 

anterieure overeenkomst inzake het project. 
5.2 Aanvragen om een bijdrage worden behandeld op volgorde van binnenkomst. 
5.3  Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd eisen te stellen aan de wijze 

waarop de aanvraag wordt ingediend. 
5.4  De ontwikkelaar geeft een duidelijk en realistisch beeld van het project, waaruit in ieder 

geval het aantal woningen per categorie blijkt, evenals het woningtype, het 
gebruiksoppervlak en de beoogde verkoop- en/of huurprijzen. 

5.5  Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd een bijdrage te reserveren voor 
een project. De hoogte van de reservering wordt bepaald op basis van de aanvraag. 

5.6  Na gereedmelding van het project, waarbij de ontwikkelaar het gerealiseerde aantal 
woningen en hun verkoop- en/of huurprijzen aantoont, zet het college van burgemeester 
en wethouders de reservering om in een bijdrage. De hoogte van de bijdrage wordt 
bepaald op basis van het daadwerkelijk gerealiseerde project. 

Artikel 6  Stortingen in het fonds 
6.1  Het college van burgemeester en wethouders stelt de grenzen van het projectgebied 

vast. 
6.2  Iedere nieuwe woning in het projectgebied wordt betrokken bij de bepaling van het

aandeel sociale woningbouw. Dit aandeel wordt als volgt bepaald: 

Grootte 
project 

Aandeel 
sociaal 

1 0,0 

2 1,0 

3 1,0 

4 1,0 

5 2,0 

6 2,0 

7 2,0 

8 3,0 



6.3  Stortingen in het fonds zijn gerelateerd aan de grondwaarde van de te realiseren 
woningen. 

6.4  Indien een project sociale woningbouw bevat, maar deze minder is dan het in het 
woningbouwprogramma vastgestelde percentage, dan is de storting verschuldigd naar 
rato van het niet gerealiseerde aandeel sociale woningbouw.  

6.5 De storting wordt berekend aan de hand van de volgende formule: tekort sociale 
woningbouw * (grondwaarde aandeel niet-sociaal  grondwaarde sociale woningbouw). 

6.6 Voor herontwikkelingsprojecten geldt een uitzondering: er geldt voor iedere woning die 
tot het tekort sociale woningbouw 

6.7 Indien een project twaalf woningen of meer omvat, is het niet mogelijk om 
benedenwaarts af te wijken van het in het woningbouwprogramma vastgestelde 
percentage, bedoeld in artikel 3.3. 

Artikel 7  Bijdragen uit het fonds aan ontwikkelaars 
7.1  Een bijdrage kan door een ontwikkelaar gevraagd worden indien het aandeel sociale 

woningbouw in een project hoger is dan het in het woningbouwprogramma vastgestelde 
percentage. 

7.2 Een bijdrage kan alleen worden aangevraagd voor een project met een onrendabele top. 
Het college toetst of hier sprake van is. 

7.3  Het college van burgemeester en wethouders stelt de grenzen van het projectgebied 
vast. 

7.4  Iedere nieuwe woning in het projectgebied wordt betrokken bij de bepaling van het 
aandeel sociale woningbouw. Dit aandeel wordt bepaald door 35% te nemen van het 
aantal woningen in het project en het resultaat af te ronden op een heel getal.

7.5  De bijdrage uit het fonds vindt plaats overeenkomstig de volgende tabel. 
Bijdragen uit het fonds 
Sociale huur  huurprijsgrens 7.500,- per woning 
Goedkope koopwoning 0.000,- per woning 

7.6  De bijdrage wordt verleend voor elke sociale huurwoning of koopwoning die gerealiseerd 
wordt boven het in het woningbouwprogramma vastgestelde percentage. 

7.7  De bijdrage uit het fonds is gemaximeerd op de hoogte van het fonds. Voor zover een 
aanvraag hoger is dan de inhoud van het fonds, wordt de aanvraag voor dat deel 
geweigerd.

7.8 de bijdrage uit het fonds kan niet meer bedragen dan de door het college vastgestelde 
onrendabele top voor dat project zoals bedoeld in het tweede lid van dit artikel. 

Artikel 8  Uitsluiting van storting en aanspraak op bijdrage 
8.1  Het college van burgemeester en wethouders kan bepalen dat geen storting in het 

Woonfonds is vereist voor woningbouwontwikkelingen die primair gericht zijn op 
ruimtelijke kwaliteitsverbetering, waaronder vervangende nieuwbouw, woningbouw ten 
behoeve van bedrijfssanering, bedrijfsverplaatsing, de Ruimte voor Ruimte regeling, de 
Landgoederenregeling en de Sleutelprojecten. 

8.2  Voor ontwikkelingen als bedoeld in de voorgaande leden, kan geen aanspraak gemaakt
worden op een bijdrage uit het Woonfonds. 

Artikel 9 Overige bepalingen 
9.1  Als door bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van deze verordening, naar 

het oordeel van het college van burgemeester en wethouders, zou leiden tot een 
onevenredige uitkomst dan wel een uitkomst strijdig met het belang van volkshuisvesting, 
is het college bevoegd van deze verordening af te wijken, mits de aard en de strekking 
van de verordening niet worden aangetast. 

9 3,0 

10 4,0 

11 4,0 



9.2  In gevallen waarin de verordening niet voorziet, beslist het college van burgemeester en 
wethouders. Het college stelt de gemeenteraad hiervan zo spoedig mogelijk op de 
hoogte. 

9.3  Het college is bevoegd om, indien wijzigingen van de wet of ontwikkelingen op de 
woningmarkt daartoe aanleiding geven, over te gaan tot aanpassing van de prijzen en 
bedragen zoals in deze verordening opgenomen. 

Artikel 10  Slotbepalingen 
10.1  Deze regeling wordt aangehaald als "Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022
10.2  Deze verordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking. 
10.3  Met de inwerkingtreding van de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2022 wordt de 

Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2020 ingetrokken. 



Algemene toelichting 
Het doel van het Woonfonds is om de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Door 
middel van het Woonfonds worden opbrengsten en tekorten verevend tussen projecten met een 
percentage sociale woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan het in het 
woningbouwprogramma vastgestelde percentage. De bedoeling is dat er zowel geld binnenkomt 
vanuit winstgevende projecten met een tekort aan sociale woningbouw en dat er bijdragen 
worden verleend aan verlieslijdende projecten met een surplus aan sociale woningbouw. Op 
deze manier wordt beoogd om uiteindelijk het ten doel gestelde percentage van sociale 
woningbouw te realiseren. 

Artikelsgewijze toelichting 

Artikel 2  Categorie-indeling woningen 

project bevat aan te geven. Daarvoor dient de indeling in artikel 2 gehanteerd te worden. 

Artikel 3  Instelling van het fonds en doel van het fonds 
Lid 3 
Het in het woningbouwprogramma vastgestelde percentage sociale woningbouw is 35%. Idealiter
bevat een bouwplan tenminste 25% sociale huurwoningen en 10% sociale koopwoningen. Omdat 
de mogelijkheden van locaties verschillen is gekozen om alleen te toetsen op het minimale 
percentage sociale woningbouw (huur en koop samen). Er is dus uitwisseling tussen de 
segmenten sociale huur en sociale koop mogelijk. Op het moment dat er meer of minder sociale 
woningen worden gerealiseerd dan het vastgestelde percentage, treedt het Woonfonds in 
werking. 

Artikel 4 Reikwijdte en toepassing 
Lid 4
Grondgebied van de gemeente dat met als doel om sociale woningbouw te realiseren wordt 
verworven, wordt tegen een gereduceerde prijs aan de ontwikkelaar verkocht. Daarom wordt 
hierover geen extra bijdrage uit het Woonfonds verstrekt. 

Lid 5 
In artikel 6 is bepaald dat het percentage sociale woningbouw is af te kopen met een storting in 
het Woonfonds bij projecten tot 12 woningen. Hierbij kunnen zich een aantal situaties voordoen: 

 Een ontwikkelaar splitst een woningbouwproject dat groter is dan 12 woningen op in 
kleinere projecten om voor ieder project het percentage sociale woningbouw te kunnen 
afkopen middels een storting. 

 Meerdere ontwikkelaars hebben aan elkaar grenzende grondposities in een groot 
ontwikkelgebied. Allen bouwen een project van minder dan 12 woningen, waardoor er in 
het algehele ontwikkelgebied geen sociale woningbouw plaatsvindt. 

 Een ontwikkelaar bouwt een project van minder dan 12 woningen, maar het ligt in de lijn 
der verwachting dat hier later woningbouw aan zal worden toegevoegd omdat het 
ontwikkelgebied daar ruimte voor biedt. 

In deze situaties is het college bevoegd om af te wijken van de reguliere bepaling van een 
storting in het fonds of om het ook bij projecten onder de 12 woningen onmogelijk te maken om 
het percentage sociale woningbouw af te kopen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat er op 
kansrijke locaties voldoende sociale woningbouw plaatsvindt. 

Artikel 5  Procedure 
Dit artikel geeft de procedure aan voor het aanvragen van een bijdrage over een project met een 
surplus op het vastgestelde percentage aan sociale woningbouw. Het is belangrijk dat de bijdrage 
voor het aangaan van de anterieure overeenkomst wordt aangevraagd. Er worden geen 
bijdragen met terugwerkende kracht verstrekt. De gemeente toetst of de ontwikkelaar recht heeft 
op een bijdrage. Daarvoor levert de ontwikkelaar een aantal gegevens aan. 



Artikel 6  Stortingen in het fonds 
In artikel 6, lid 7 wordt aangegeven dat het voor een project vanaf 12 woningen niet mogelijk is 
om het aandeel sociale woningbouw af te kopen middels een storting in het Woonfonds. In lid 1 
en 2 is geregeld dat het college het totaal aantal woningen dat bij een project hoort bepaalt. De 
grens van 12 woningen is in de verordening opgenomen omdat zonder deze grens te vaak het 
aandeel sociale woningbouw wordt afgekocht, zonder dat dit elders verevend wordt. Daarom 
willen we sociale woningbouw voor bepaalde projecten verplicht stellen. Tegelijkertijd willen we 
kleinere ontwikkelingen niet ontmoedigen met onrealistische eisen. Een project van 12 woningen 
wordt in Nieuwkoop gezien als een projectmatige ontwikkeling en het levert een exploitabel 
aantal sociale huurwoningen op. 

Om de storting te berekenen bepalen we het aandeel te bouwen sociale 
woningbouw aan de hand van de bijgaande tabel. De tabel loopt door tot 
11 woningen, omdat vanaf 12 woningen geen storting meer mogelijk is. Er 
wordt 35% genomen van het aantal te bouwen woningen en er wordt op 
hele getallen afgerond. Worden er minder woningen gebouwd dan het 
aangegeven aandeel sociaal, dan bepaalt dat het tekort sociale 
woningbouw. De grondwaarde van het aandeel niet-sociaal bepalen we 
via de residuele grondwaarde methode. De gemiddelde grondwaarde van 
de niet-sociale woningen wordt vervolgens in de berekening 
aangehouden. De grondwaarde van sociale woningbouw is de grondprijs 
voor sociale huurwoningen zoals vastgelegd in de grondprijzenbrief. Bij 
actualisatie van de grondprijzenbrief kan deze dus mogelijk veranderen. 

Er wordt een uitzondering gemaakt voor herontwikkeling (denk aan 
transformatie en woningsplitsing), omdat het bij dit type projecten lastiger 
is te achterhalen wat de grondwaarde van de woning is. 

Artikel 7  Bijdragen uit het fonds aan ontwikkelaars 
Zie voor een toelichting over de bepaling van het aandeel sociale woningbouw de toelichting op 
artikel 6. Bij projecten met meer dan 11 woningen wordt op dezelfde wijze het aandeel sociale 
woningbouw doorberekend. Alleen aan projecten met een surplus aan sociale woningbouw (op 
grond die niet van de gemeente is verworven) en met een onrendabele top wordt een bijdrage 
uitgekeerd. De gemeente toetst op basis van de uitgangspunten van de eigen grondexploitaties 
of er sprake is van een onrendabele top. Daarvan is sprake bij projecten met een verliesgevende 
grondexploitatie. De bedragen voor een bijdrage zijn om verevening te bereiken gebaseerd op 
een storting die we zouden berekenen voor een gemiddelde rijwoning, hoekwoning en 
appartement. De bijdrage voor een goedkope koopwoning is lager dan die voor een sociale 
huurwoning omdat een koopwoning de ontwikkelaar een hogere grondwaarde en dus meer winst 
oplevert. Wanneer een project zowel goedkope koopwoningen als sociale huurwoningen bevat 
wordt er volgens een gewogen gemiddelde een bijdrage verstrekt. 

Stroomschema 
Onderstaand stroomschema visualiseert een vereenvoudigde weergave van de mogelijke 

woningbouwprojecten; dus niet de uitzonderingen zoals aangegeven in artikel 8. 

Grootte 
project 

Aandeel 
sociaal 

1 0,0 

2 1,0 

3 1,0 

4 1,0 

5 2,0 

6 2,0 

7 2,0 

8 3,0 

9 3,0 

10 4,0 

11 4,0 



1 Het college kan besluiten om de grens van 12 woningen aan te passen wanneer er naar het oordeel van het college 
sprake is van samenhangende ontwikkelingen in een bepaald projectgebied. 
2 De voorwaarden zijn dat de ontwikkelaar de grond waarop gebouwd wordt niet van de gemeente mag hebben verworven 
en dat er sprake moet zijn van een onrendabele top op het project.  
3 0.000,- per extra goedkope koopwoning 7.500,- per extra sociale huurwoning. Wanneer 
een project zowel goedkope koopwoningen als sociale huurwoningen bevat, wordt naar verhouding een bijdrage 
uitgekeerd. 

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van 3 februari 2022,  
nummer 2022-011. 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>