<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>G16.1546

Vit en ek ea Lis t po 5
(OLA /VOONVISIE NIEUWKOOD

Voorwoord

Voor u ligt de woonvisie Nieuwkoop
2016-2025, waarin het woonbeleid voor
onze gemeente is afgestoft en opgefrist.
Dat was nodig na een aantal jaren

met grote veranderingen in zowel de
koopsector als de huursector. In 2015 is
een woningmarktonderzoek uitgevoerd.
Vervolgens hebben we enkele maanden
intensief overlegd met de woningcor-
poraties. Op verschillende momenten in
het proces zijn ook andere stakeholders
betrokken bij de discussie.

Het resultaat is een woonvisie waarin we

Proces Geactualiseerd en een nieuwe opzet de huidige woningmarkt analyseren en
Wonen is van ons allemaal. De nieuwe De opzet van de woonvisie is overzich- de opgaven schetsen voor de komende
woonvisie hebben we daarom samen telijk en pragmatisch. Op grond van jaren. De woonvisie sluit af met een

B lokale partijen opgesteld. De de belangrijkste ontwikkelingen binnen
aten van het woningmarktonderzoek onze gemeente, beschrijft de visie het
uit 2015 zijn één van de uitgangspunten woonbeleid op hoofdlijnen. Op deze

actieprogramma. Het actieprogramma is
flexibel, aangezien er de komende jaren

van deze woonvisie. Het onderzoek manier blijft het visiedocument dynamisch ongetwijfeld ook veranderingen plaats
hebben we samen met Woondiensten en kunnen we de genoemde opgaven vinden waarop we moeten inspelen.
Aarwoude en Woningstichting Nieuwkoop aanpassen aan nieuwe inzichten, de De wijze waarop de visie tot stand is
opgezet en uitgevoerd. Aan het woning- = markt, het aanbod en de vraag. gekomen, laat zien hoe we de komende

jaren willen werken. Door samenwerking

woonvisie werkten daarnaast een markt- komen drie overkoepelende thema’s naar
P met onze partners halen we de beste

marktonderzoek en het schrijven van de Uit de brede inventarisatie van opgaven
kennerspanel, stakeholders, raadsleden voren:

|

|

en belangstellenden mee. Samen hebben resultaten. Naast samenwerking vraagt
we de actuele opgaven voor Nieuwkoop _ 1. Nieuwkoop is een aantrekkelijke ook de verbinding met zorg, welzijn en
__opgehaald. (woon)gemeente die, onderwijs onze aandacht. Samen kunnen
| 2. voldoende en betaalbare woningen we ervoor zorgen dat onze prachtige
biedt, met aandacht voor woonomgeving verder versterkt wordt.

3. wonen met zorg en welzijn.

Als eerste beschrijven we de maatschap-
pelijke en economische ontwikkelingen
die het woonbeleid beïnvloeden en
/ schetsen we onze visie voor 2025 in de
; M / gemeente Nieuwkoop. Daarna beschrijven
nieuwkoop \ we de drie thema's. De visie sluit af met
een actieprogramma.

2 ms +4. B ckbobes 2016 rp Zolé lo

Annette Pietersen
Wethouder gemeente Nieuwkoop

</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>INICUWE FOHCH

De Woningwet 2015 regelt de taakafba-
kening van woningcorporaties. In deze

wet staat dat woningcorporaties naar
redelijkheid moeten bijdragen aan het
woonbeleid van de gemeente. Op basis van
een actuele woonvisie brengt een woning-
corporatie ieder jaar een bod uit aan de
gemeente. In dit bod geeft de corporatie
aan welke bijdrage zij dat jaar gaat leveren
in de gemeente. In Nieuwkoop zijn drie
corporaties actief, namelijk Woningstichting
Nieuwkoop, Woondiensten Aarwoude en
Vestia. De uiteindelijke bijdrage van zowel
gemeente, woningcorporatie als huurders-
organisatie leggen we vast in zogenaamde
prestatieafspraken. We streven ernaar om
met alle woningcorporaties en huurders-
belangenorganisaties jaarlijks prestatieaf-
spraken te maken.

Een belangrijk inhoudelijk onderwerp in

de wet is de betaalbaarheid van sociale
huurwoningen. Daar zijn de regels
“passend toewijzen” voor geïntroduceerd.
Passend toewijzen houdt in dat huurders in
de sociale huursector een woning krijgen
waarvan de huurprijs in verhouding staat
tot hun inkomen. Hiermee wordt voorkomen
dat huishoudens met lage inkomens in te
dure woningen terechtkomen. Door het
passend toewijzen is het belangrijk dat er

voldoende betaalbare woningen zijn.

taalDaarheid

De economische crisis, strengere
hypotheekregels, dalende woningwaarden,
stagnatie van de bouw en verkoop van
nieuwbouw zijn allemaal van invloed
(geweest) op de woningmarkt. De woning-
markt is door deze factoren veranderd van
een aanbodgerichte markt naar een vraag-
gestuurde markt. Een verandering die blijft,
ook nu de economische crisis achter ons
lijkt te liggen. De woningvraag laat zich niet
meer vatten in grote, langjarige plannen.
Kleinschalig en vraaggericht bouwen is
steeds meer de norm. Vraaggericht ontwik-
kelen vraagt om samenwerking met de
bouwers en de toekomstige bewoners.

5 17% 9% 12% Ek
ce 43% | 13% | E 5:
NS 24% 23% | 20% | E m>
| | | | OO:
5 On 12% 11% 11% 10% 10% 10% Be
17% 16% 16% 16% 16% 16%
2020 xy ks 12! 203 2040

{2 lolland
doltand

Het overheidsbeleid is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig, of met een lichte
vorm van zorg en ondersteuning, thuis te laten wonen (extramuralisering). Daarbij wordt de
capaciteit in verzorgingshuizen (intramuraal) afgebouwd. Ook mensen met een verstandelijke
beperking en mensen met een psychiatrische aandoening komen minder snel in aanmerking
voor intramurale zorg en blijven vaker in een reguliere woning.

aianale Waanaaend sllanc

Regionals Jnagenda Fiollanc )14)

De 14 gemeenten van samenwerkingsverband Holland Rijnland hebben een regionale
woonagenda opgesteld. De regionale woonagenda richt zich op regionale thema's. Voor de
hele regio verwachten we een groei van ruim 31.000 woningen in de periode 2013-2029.
Binnen deze kwantitatieve groei zijn er drie vraagstukken waar de deelnemende gemeenten op
in moeten spelen.

1. Het aantal ouderen neemt toe, en daarmee de vraag naar geschikte seniorenwoningen.

2. De regio voorziet een tekort aan sociale huurwoningen. Om dit tekort op te vangen houden
Holland Rijnland gemeenten minimaal 15% sociale woningbouw aan bij nieuwbouwprojecten.
Dit is exclusief de toenemende taakstelling voor statushouders.

3. Er is een kans om in te spelen op de vraag in de vrije huursector. In subregio Oost
(gemeente Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn, Kaag & Braassem en Zoeterwoude) kan de vraag
naar vrijesector huurwoningen oplopen met 400 woningen in 2020.

Rijnland (2(

</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Visie op wonen in Nieuwkoop

Wensbeeld 2025: Een hoogwaardig woon- en
leefklimaat

Nieuwkoop beschikt over een hoogwaardig woon-
en leefklimaat. Door het groen, water, ruimte,

en de geografische ligging in het centrum van

de Randstad, is Nieuwkoop een aantrekkelijke
gemeente om in te wonen.

Onze 13 dorpen hebben hun eigen karakter. De
sociale structuur is de basis voor een voorzie-
ningenniveau dat past bij het betreffende dorp.
Ook in 2025 heeft elk dorp nog steeds een eigen
karakter, waarbij de kleinere dorpen profiteren van
de voorzieningen in de grotere kernen. Met het oog
op de vergrijzing zetten we in de A-kernen (grotere
dorpen) in op de combinatie wonen — zorg.

In 2025 zijn nieuwe woningen gebouwd, die in de
eerste plaats bestemd zijn voor de natuurlijke groei
van de eigen bevolking.

Het realiseren van de visie

Om de visie om te zetten naar werke-
lijkheid, moet een aantal vraagstukken
en opgaven opgepakt worden. Dit
doen we samen met onze partners.
Om het hoogwaardige woon- en
leefklimaat van Nieuwkoop te
behouden, zijn er drie thema’s:

Het woningaanbod biedt voldoende en betaalbare
huizen voor jongeren, jonge gezinnen en ouderen.
Zo ontstaat een evenwichtige bevolkingssamen-
stelling. De woningen die aan de voorraad worden
toegevoegd, spelen in op de kwantitatieve en
kwalitatieve vraag en voldoen aan de eisen die

de nieuwe bewoners stellen aan de beschikbare
ruimte in en om de woning. Daarom kijken we naar
woningtypen die breed inzetbaar of aanpasbaar zijn
en geven we bewoners invloed op de te bouwen
woningen. Een voorbeeld hiervan is (collectief)
particulier opdrachtgeverschap. In de toekomst
wonen we duurzaam in een energiezuinige woning.
Bovenop het aantal nieuw gebouwde woningen
voor de natuurlijke groei, bouwen we ook extra
woningen voor de bovenregionale vraag.

A

=

3 ET?

La
AR
d

< BEDENKEN DDO G
Alen

‚| amnaengedakn bebeuine
=| Biem

| amaangasaen betbeurg
| Chan

t

Thema 1

Een aantrekkelijke gemeente
Om een aantrekkelijke gemeente te
blijven, is een vitale dorpenstructuur

van groot belang. Een divers aanbod

van voorzieningen draagt bij aan het
hoogwaardige leefklimaat. De levensvat-
baarheid van het voorzieningenaanbod is
afhankelijk van een gemengde bevolkings-
samenstelling. Daarom richt het eerste
thema zich op het aantrekken van jonge
gezinnen, behouden van jongeren en
een gevarieerd aanbod voor elke gezins-
omvang.

Thema 2

Een betaalbare en beschikbare
voorraad

Het moet voor iedereen mogelijk zijn om
in Nieuwkoop te blijven wonen. Hiervoor
zijn woningen nodig voor elke porte-
monnee. Vooral het aanbod aan sociale
huurwoningen en woningen voor de
middeninkomens vragen aandacht binnen
dit thema.

Thema 3

Wonen met zorg en welzijn
Nieuwkoop is een fijne gemeente om in te
wonen. Ook als je ouder wordt of als er
een zorgbehoefte ontstaat. De verande-
ringen in de zorg en de vergrijzing hebben
samen een effect op de woningmarkt.

Het derde thema gaat over langer thuis
wonen, levensloop bestendige woningen
en over beschikbare ondersteuning voor
mensen die dit nodig hebben.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Aantrekkelijke dorpen

De gemeente heeft 13 dorpen van
verschillende omvang. De ruimtelijke
ontwikkelingen hebben zich de afgelopen
jaren gericht op de grootste dorpen de
zogenaamde A-kernen: Nieuwkoop, Ter Aar,
Langeraar en Nieuwveen. De ontwikkelingen
creëren een aantrekkelijke voorzieningen-
aanbod. De A-kern Nieuwkoop is een dorp
met regionale uitstraling, verbindingen en
voorzieningenniveau. Dit komt door het
brede spectrum aan voorzieningen zoals
het theater, zwembad, het Ashram college
(voortgezet onderwijs), het historische
centrum, de horeca en natuurlijk de Nieuw-
koopse plassen. Daarnaast zijn er kansen
en mogelijkheden om het centrum verder te
versterken.

Wegtrekkende jongeren

De levensvatbaarheid van het voorzienin-
genaanbod is afhankelijk van een gemengde
bevolkingssamenstelling van voldoende
omvang. De gemengde bevolkingssamen-
stelling staat onder druk door de vergrijzing
en de ontgroening. Ontgroening wordt
veroorzaakt door het structurele vertrek van
jongeren tot 24 jaar, een gebruikelijk beeld
bij veel kleinere gemeenten in Nederland.
Het gaat hierbij veelal om jongeren die de
gemeente (tijdelijk) verlaten vanwege studie
of werk. Onze ervaring van de laatste jaren
is wel dat er veel jongeren zich (opnieuw)
vestigen in nieuwbouwprojecten.

Aantrekkingskracht op gezinnen

De gemeente heeft een aantrekkingskracht
op jonge gezinnen met kinderen. In de
jaren waarin nieuwbouw is gerealiseerd
trekt de gemeente jonge gezinnen aan.

In jaren waarin er minder (betaalbare)
woningen worden gebouwd, verlaat deze
groep juist de gemeente. Bijna de helft van
de vertrekkende gezinnen verhuist naar een
buurgemeente. Een deel van de gezinnen
die Nieuwkoop weet aan te trekken bestaat
uit de jongeren die eerder voor hun studie
of werk zijn vertrokken en weer terug-
komen. Een ander deel bestaat uit gezinnen
‘van buiten’, die worden aangetrokken door
de kwaliteiten en ligging van de gemeente.

KA A,

Het op peil houden van de leefbaarheid

in de dorpen is een belangrijk speerpunt
van het gemeentelijk beleid. Vitale dorpen
hebben voldoende draagvlak voor voorzie-
ningen als scholen, sportverenigingen,
winkels en zorg. Om dit te bereiken, worden
gerichte keuzes gemaakt en is er een
driedeling gemaakt in de dorpen en zijn de
dorpen geclassificeerd als A, B of C-kern.
Aan de hand van de driedeling kunnen we
nu en in de toekomst helder aangeven waar
we investeren in woningbouw en welke
initiatieven worden aangemoedigd. Het
bestaande kernenbeleid blijft dan ook het
uitgangspunt in de gemeente.

Het kernenbeleid neemt bij elke ontwik-
keling de eigen specifieke kracht en
identiteit van een dorp als uitgangspunt. In
de vier grote A-kernen streven wij naar een
voorzieningenniveau waar ook de inwoners
van de B- en C-kernen gebruik van maken.
Om dit voorzieningenniveau in stand te
houden, concentreren we de woningbouw-
locaties in de vier A-kernen. De bevolkings-
groei wordt dan ook vooral opgevangen in
de dorpen Nieuwkoop, Ter Aar, Langeraar
en Nieuwveen.

; Kernen beschikken over een breed voorzieningenaanbod met de

1
1 5
A-kernen _, Nieuwkoop, Ter Aar, t onder andere scholen, zorgvoorzienigen, winkels en recrea-
(groot) = | Langeraar, Nieuwveen | tieve acttracties en sportaccommodaties.
“ease dew wwe esoeoe wera eee e dans noes eo anes anaes e ses enon eco wm oe eee
Benen 3 | Kernen hebben voldoende draagvlak voor eigen voorzieningen.
j 1 Zevenhoven, Noorden 1 Beschikken over een beperkt aanbod aan voorzieningen,
(middel) A ' bijvoorbeeld winkels, school en huisarts.
Sead Sere assente ers oa cartes wees
Ckernen ' Vrouwenakker, Korteraar, 1 Kernen bevatten weinig tot geen voorzieningen, hiervoor zijn
i | Papenveer, Noordeinde, Noordse = | zij aangewezen op de A- en B-kernen.
(klein) 1 Dorp, Woerdense Verlaat, De Meije ;

Met het kernenbeleid concentreren we de woningbouw in de A-kernen. Dit betekent
niet dat er een bouwstop is in B- en C-kernen. De gemeente blijft de vitaliteit van de
kleine dorpen stimuleren, maar gebruikt daarvoor andere, meer geschikte, middelen
dan nieuwbouw of actief grondbeleid. Door particuliere ontwikkelingen ontstaan er
kleinschalige impulsen voor de kleinere dorpen.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Kansen voor jon n
Om de effecten van de vergrijzing te
reduceren, zetten we in op het behoud van
jongeren. Alle jongeren behouden is niet
mogelijk: een groot deel van de jongeren
verlaat de gemeente namelijk voor studie of
werk. De focus ligt daarom op jongeren die
wel in de gemeente willen blijven wonen,
maar niet gemakkelijk een passende en
betaalbare woning vinden. Een groot deel
van deze groep is aangewezen op een
sociale huurwoning. Voldoende aanbod is
dan ook een aandachtspunt. Samen met de
woningcorporaties willen we de kansen op
een sociale huurwoning voor de jongeren
regelmatig monitoren. Bij onvoldoende
kansen kijken we samen met de woningcor-
raties naar de mogelijkheden om meer
nsen te creëren. Ook hebben jongeren
mogelijkheden op de koopmarkt. Enerzijds
door de lage hypotheekrente en een relatief
groot aanbod aan betaalbare woningen,
anderzijds doordat wij startersleningen
verstrekken.

Een hoogwaardig leefklimaat vraagt om
duurzaam bouwen. Voor particuliere
nieuwbouw worden de duurzaamheidseisen
bepaald door de landelijke regelgeving.

Het overheidsbeleid vraagt dat alle nieuw
te bouwen woningen vanaf 2020 “bijna-
energieneutraal” zijn. Bij nieuwe gemeen-
telijke projecten sturen wij op extra
duurzaamheidsmaatregelen, zoals gasloze
wijken of “nul-op-de-meter” woningen.

Beho

De aantrekkingskracht van de gemeente Nieuwkoop op jonge gezinnen willen wij
benutten. Door ons te richten op gezinnen, krijgen de eerder vertrokken jongeren de
mogelijkheid om terug te keren naar de gemeente. De jonge gezinnen richten zich meer
op de koopsector dan op de huursector. Deze groep wordt aangetrokken door aantrek-
kelijke woonmilieus met een gevarieerd aanbod aan betaalbare woningen. Dit passen
wij toe in onze nieuwbouwlocaties door vraaggericht te bouwen. Vraaggericht bouwen
betekent samen optrekken met kopers, inwoners en marktpartijen en samen te kijken
welke producten aantrekkelijk zijn.

vraaggericht bouwen er DOUW

Vraaggericht bouwen betekent meer flexibiliteit in een woning. Huishoudens gebruiken
hun woning voor verschillende doeleinden over een bepaalde periode. Met een extra
kamer op de begane grond wordt een woning bijvoorbeeld geschikt voor thuiswerken
of bij een zorgvraag. We faciliteren hierin door het opstellen van flexibele bestemmings-
plannen. In Nieuwkoop realiseren we als pilotproject woon-werkwoningen.

Een bijzondere vorm van vraaggericht bouwen zijn de mogelijkheden voor zelfbouw
door middel van individueel particulier opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier
opdrachtgeverschap (CPO). Een aantal groepen woningzoekenden hebben binnen de
gemeente gezamenlijk hun eigen woning gerealiseerd. Deze vorm van ‘zelfbouw’ blijven
we stimuleren en faciliteren.

u

ss waden
woninc

Bij aantrekkelijk wonen speelt veiligheid
een belangrijke rol. Woningeigenaren zijn
formatie. Om deze kansen te benutten, vooral zelf verantwoordelijk voor veiligheid
faciliteren wij initiatiefnemers die mogelijk- = in hun woning. De gemeente richt zich op
heden zien voor hergebruik van leegstaande de veiligheid van de openbare ruimte. Bij
panden. Daarbij moeten de plannen wel aanbestedingen van nieuwe woningbouw-
passen binnen de criteria voor nieuwe projecten is het Keurmerk Veilig Wonen
bouwplannen. Een voorbeeld waarin de (KVW) onderdeel van de selectievoor-
gemeente heeft gefaciliteerd, is de trans- waarden zodat de woningen en wijken
formatie van het voormalig verzorgingshuis voldoen aan het keurmerk.

Aar & Amstel in Nieuwkoop. Het bestaande

gebouw is door Woningstichting Nieuwkoop

nieuw leven ingeblazen met de realisering

van sociale huurwoningen, specifiek voor

ouderen.

Leegstaand vastgoed biedt kansen voor een -
nieuwe functie door bijvoorbeeld trans-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Werkgebied corporaties en de Woningwet
annen; . 7 In de gemeente Nieuwkoop zijn drie woningcorporaties actief:
Groei doelgroep sociale huur Woondiensten Aarwoude, Woningstichting Nieuwkoop en Vestia.

De toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen is voor Daarnaast heeft de woningcorporatie GroenWest een klein aantal
een deel afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling. Door de woningen in het Woerdense Verlaat. De Woningwet 2015 bepaalt
economische crisis is het aantal lagere inkomens de laatste jaren dat woningcorporaties nog maar in één woningmarktregio actief
toegenomen. Momenteel lijkt de crisis voorbij te zijn, al kunnen mogen zijn. Voor onze gemeente betekent dit, dat nieuwe

we de toekomst niet voorspellen. Op dit moment gaan we uit van ontwikkelingen voor Vestia en GroenWest zijn uitgesloten.

een scenario met een verwachte economische groei tussen de Woningstichting Nieuwkoop en Woondiensten Aarwoude hebben
0% en 1,2%. Met dit scenario is er een absolute groei van lagere wel de mogelijkheid om in onze gemeente nieuwe projecten te
inkomens tot 2025. Hierdoor zijn er meer sociale huurwoningen realiseren.

nodig. Op basis van het uitgangspunt zijn er circa 75 sociale
huurwoningen extra nodig ten opzichte van de huidige woning-
voorraad (2.110 woningen). In deze raming houden we nog geen
rekening met migratie of instroom van statushouders.

Samenstelling bestaande bezit corporaties 2015

: _ Nieuwkoop Aarwoude ; i
Wachtijd sociale huurwoning Huurwoningen | ERSTE ZEE id A TSR 4 e "* Hd ere
In 2015 wacht een woningzoekenden gemiddeld 5,1 jaar op een (DAEB) ! = $ 7 Mok Bs
sociale huurwoning in onze gemeente. Dit is iets korter dan de Huurwoningen! 0077 ‘aan nen js
gemiddelde wachttijd in de regio Holland Rijnland (5,9 jaar). (niet-DAEB) | id : “ “< =
De slaagkans (het aantal verhuringen als percentage van het =i. hi CU ———— aaa an
'
'

aantal actief woningzoekende) ligt met 26% ook hoger dan het ka oe i kd ' =

regionale gemiddelde van 22%.

Scheefwoners EEE EE ETE
Sociale huurwoningen hebben meestal een huurprijs die onder de | Wat willen we bereiken?
marktprijs ligt. Deze woningen zijn vooral bedoeld voor mensen MNT
met een laag inkomen, zodat ook zij betaalbaar kunnen wonen.

belangrijk dat ook de (meer) kwetsbare groepen

af

Van alle bewoners in een corporatiewoning, heeft ongeveer 60% Wij vin

den het
van de huishoudens een inkomen dat behoort tot de sociale in onze gemeente kunnen wonen. Het is daarom belangrijk om
doelgroep. Ongeveer 10% heeft een inkomen tot € 43.000,- (de voldoende sociale huurwoningen te hebben. Gezien de groeiende
zogenaamde middeninkomens) en circa 30% heeft een inkomen vraag naar sociale huurwoningen, moeten de corporaties hun
boven de € 43.000,-. Voor de huishoudens met een inkomen sociale voorraad vergroten. Hierbij is ons uitgangspunt dat de
boven de € 43.000,- is het op basis van hun inkomen niet huidige omvang sociale woningen minimaal in stand moet blijven
noodzakelijk om in een sociale huurwoning te wonen. Huurders en in 2025 is toegenomen tot 2.335 (2.110 + 75 + 150) sociale
die met een relatief hoog inkomen in een sociale huurwoning huurwoningen. Plannen van corporaties om woningen te libera-
wonen, noemen we scheefwoners. Deze groep heeft voldoende liseren, verkopen of slopen kunnen daarom alleen doorgaan als
mogelijkheden om een woning op de commerciële (koop-)markt zij dit ‘verlies’ aan woningen compenseren met nieuwbouw of
te vinden. herbouw. @

Om in 2025 voldoende sociale huurwo-
ningen te hebben, moet 25% van alle
nieuw te bouwen woningen sociaal zijn.
We bevorderen het bouwen van voldoende
betaalbare woningen via het Woonfonds.
Zodra een ontwikkelaar minder huurwo-
ningen bouwt dan door de gemeente is
vastgesteld, dan betaalt de ontwikkelaar
een bedrag aan het Woonfonds. Bouwt
een ontwikkelaar meer sociale huurwo-
ningen, dan krijgt hij een bedrag uit het
Woonfonds. De komende jaren blijven we
het woonfonds als stimulans inzetten.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>OE de mogelijkheden en conse-

@. heeft consequenties voor het huurbeleid

Huurbeleid scheefwoners

Gezien de groeiende groep die afhankelijk
is van een sociale huurwoning, vinden wij
het onwenselijk dat een groot deel van

de sociale huurwoningen wordt bewoond
door scheefwoners. De mogelijkheden om
scheefwoners te laten verhuizen naar een
andere, niet sociale, woning zijn echter
beperkt. Toch verwachten wij dat het aantal
scheefwoners zal afnemen. Enerzijds door
de scheefwoners te verleiden voor een
andere woning te kiezen door de juiste
producten te bouwen zoals goedkopere
koopwoningen en/of seniorenwoningen.
Anderzijds ondersteunen wij het huurbeleid
van de corporaties om door middel van
inkomensafhankelijke huurverhoging de
sterkste schouders de zwaarste lasten te
laten dragen. Ook willen we samen met de

uenties van tijdelijke contracten onder-

Middeninkomens en vrijesector huurwoningen
Onder andere door de nieuwe woningwet zijn de middeninkomens in een lastigere
positie gekomen. Aan de ene kant mogen corporaties slechts een klein deel van hun
woningen toewijzen aan deze groep. Aan de andere kant is het voor deze groep
lastig om een financiering te krijgen voor een koopwoning

a Ji

In onze gemeente is er een gering aanbod aan vrijesector huurwoningen. Wij
willen ons daarom inzetten om het aantal vrijesector huurwoningen te vergroten.
Hierbij kijken we zowel naar mogelijkheden binnen de bestaande voorraad als naar
nieuwbouw. Binnen de bestaande voorraad vinden wij het denkbaar dat de woning-

zoeken. corporaties het huidige geliberaliseerde bezit beschikbaar houden als vrijesector

Betaalbaarheid sociale huurwoningen
Een belangrijke opgave voor nu en de
toekomst is zorgen voor voldoende
betaalbare sociale huurwoningen. Vooral
ook omdat cijfers laten zijn dat het aantal
lage inkomens binnen de gemeente toe
zal nemen. Betaalbaarheid gaat over de
huurprijs van een woning en over het
bestedingspatroon van huishoudens. Daar
spelen leeftijd en gezinssamenstelling een
belangrijke rol bij.

Wij vinden het belangrijk dat huishoudens
met lage inkomens voldoende kans
hebben op de sociale huurmarkt. En dat
de slagingskans bij het zoeken naar een
nieuwe woning niet afneemt voor deze
groep als gevolg van passend toewijzen.

an de corporaties. Daarom willen we met
elkaar afspraken gaan maken over recht-
vaardige slaagkansen.

Tegengaan woonfraude

Als een sociale huurwoning niet volgens afspraak wordt
gebruikt, spreken we van woonfraude. Bijvoorbeeld doordat een
huurwoning onrechtmatig wordt onderverhuurd. Om woonfraude
zichtbaar te maken, is het belangrijk om huurdersgegevens van
woningcorporaties te vergelijken met persoonsgegevens uit de
BRP (Basisregistratie Personen). Wij mogen deze gegevens aan
woningcorporaties verstrekken, mits de privacy van inwoners
gegarandeerd is. Door onrechtmatige bewoning van sociale
huurwoningen tegen te gaan, wordt de voorraad beter benut.
Daarom willen we samen met de corporaties spelregels opstellen
om sneller op te kunnen treden tegen woonfraude.

huur. In goed overleg en in beperkte mate kunnen zij bestaande sociale huurwo-
ningen aan dit aanbod toevoegen. Bovendien stimuleert dit de doorstroming van
hoge inkomens uit de sociale sector. Voor nieuwbouw van vrijesector huurwoningen
bestaan de meeste kansen in het dorp Nieuwkoop. Vanuit de Woningwet 2015 kan
de gemeente voor nieuwbouw in dit duurdere segment geen beroep meer doen op
de corporaties. We zoeken daarom de samenwerking met marktpartijen.

Woningverduurzaming en lagere woonlasten

Betaalbaarheid van een woning omvat meer dan alleen de huurprijs of hypotheeklasten.
Ook de totale woonlasten spelen een rol. Een deel van de woonlasten bestaat uit
energiekosten. Energiekosten zijn beïnvloedbaar door gedrag (verbruik) en de mate van
duurzaamheid van de woning. Wij vinden het daarom belangrijk dat woningbezitters en
-huurders weten welk deel van de totale woonlasten wordt besteed aan energiekosten
en hoe zij deze kosten kunnen verlagen. We faciliteren daarom duurzaamheidsinitia-
tieven. Daarnaast willen wij samen met de corporaties op wijkniveau verduurzaming
een centrale rol geven.

Om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen vragen wij de woningcorporaties
om daarin te investeren. Het aanpakken van de minst energiezuinige sociale huurwo-
ningen heeft een groot effect op de kwaliteit van de voorraad én de huurlasten. De
komende jaren zien we dan ook graag dat groot onderhoud gecombineerd wordt met
energetische maatregelen en gerichte duurzaamheidsimpulsen.

Voorkomen uithuiszettingen door huurachterstanden en
schulden

Natuurlijk willen we zoveel mogelijk voorkomen dat mensen in de
maatschappelijke opvang terecht komen of dakloos worden. Ook
hierin kunnen we samenwerken met de corporaties. Bijvoorbeeld
door af te spreken dat corporaties een signaal afgeven zodra
mensen een huurachterstand opbouwen. Bij tijdige signalering
kan het sociaal team van de gemeente in actie komen en samen
met de huurders en maatschappelijke partners proberen de
huurachterstand en achterliggende problemen aan te pakken.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Een ouder wordende bevolking

Senioren blijven langer actief op de woningmarkt. Door de
vergrijzing neemt het aantal ouderen in de gemeente toe. Op dit
moment wonen in onze gemeente ca 1.900 75-plussers (7% van
alle inwoners). Naar verwachting is dit aantal in 2040 gestegen
naar ongeveer 5.100 75-plussers (18% van alle inwoners).

De woonwensen van ouderen spelen daarom een rol in het

woonbeleid.

Langer zelfstandig thuis wonen

Ouderen blijven langer thuis wonen. Voor velen is dit ook goed te
doen, ook wanneer zij gering tot matige fysieke beperkingen en/
of gezondheidsproblemen hebben. Veel ouderen blijven ook het
liefst zo lang mogelijk in de eigen woning en verhuizen meestal
niet preventief naar een voor zorg geschikte woning. De ouderen
die wel verhuizen vertrekken vooral naar een huurappartement
en minder naar een koopappartement. Van verhuizing naar een
verzorgingshuis is pas sprake bij een zware zorgvraag.

Geschiktheid bestaande woning-
voorraad

Door de vergrijzing bestaat er een toene-
mende behoefte aan levensloopbestendige
woningen. De toenemende behoefte kan
worden opgevangen door nieuwbouw en
door aanpassing van bestaande woningen.
Op dit moment is het mogelijk om de helft
van de totale woningvoorraad geschikt te
maken voor mensen met een lichte fysieke
beperking. Woningen in de huursector zijn
iets minder vaak aan te passen (ongeveer
40%).

Veranderingen wonen en zorg

Op 1 januari 2015 trad de Wmo2015

(Wet maatschappelijke ondersteuning) in
werking. Naast de individuele hulpmiddelen
en de hulp in het huishouden ligt ook de
ondersteuning bij de gemeente. Wonen én
zorg is daarom voor de gemeente nu een
belangrijk thema. Het is de uitdaging om
zorg en ondersteuning dichtbij te organi-
seren. Dit geldt voor senioren en ook voor
bijzondere doelgroepen, zoals mensen met
een verstandelijke beperking of psychia-
trische problematiek. Steeds vaker worden
deze groepen opgevangen in de reguliere
woonomgeving, al blijft ook behoefte aan
beschutte woonplekken.

ij de in ers

De zorg is veranderd. Het is belangrijk dat iedereen op de hoogte is van deze veran-
deringen. Mensen zijn nu in de eerste plaats zelf verantwoordelijk, eventueel met hulp
die zij zelf kunnen organiseren voor hun woning, maatschappelijke ondersteuning en
welzijn. Wanneer dit niet meer lukt, kunnen mensen terecht bij de gemeente. Omdat
mensen in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn, is het belangrijk dat zij tijdig
nadenken over de toekomst en eventueel maatregelen nemen om zich voor te bereiden
op een leven met een beperking, te verhuizen of door de woning aan te passen.

De meeste senioren worden bij voorkeur oud in hun eigen woning en in hun eigen
dorp. De verantwoordelijkheid voor het levensloopgeschikt maken van een woning,

ligt primair bij de woningeigenaar en de bewoners zelf. Omdat de meeste mensen pas
gaan nadenken over aanpassingen aan de woning op het moment dat de noodzaak zich
voordoet, stimuleren wij de bewustwording. Ook houden we bij nieuwe bestemmings-
plannen er rekening mee om woningaanpassingen planologisch te faciliteren.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Een kleine groep ouderen wil verhuizen
naar een geschikte woning. Voor deze
doelgroep willen wij meer geschikte
woningen (sociaal en koop) toevoegen
aan de nieuwbouwprogramma’s. Via
lokaal maatwerk bij sociale huurwoningen
speciaal voor ouderen of mensen met
een zorgvraag, wordt de kans vergroot
dat deze ouderen een passende woning
binnen de gemeente of zelfs het eigen
dorp. Doordat de senioren doorstromen
naar een geschikte woning, komen er
eengezinswoningen vrij.

6: zondere woonvormen

en deel van de zorgdoelgroepen heeft
behoefte aan een ‘tussenvorm’ tussen
intramuraal wonen en een woonplek in de
reguliere voorraad. Dit zijn beschutte en/
of begeleide woonplekken. Een voorbeeld
van beschut wonen zijn de klassieke
hofjes woningen: een combinatie van
privé wonen met een gezamenlijk
domein. In de gemeente zijn er beschutte
woonvormen in de Kaleidoscoop in
Nieuwkoop en in Novitas, Civitas, Veritas
in Langeraar. Op beide locaties is de zorg
van WIJdezorg nabij. Het project ‘Aar &
Amstel’ van Woningstichting Nieuwkoop
zal meer duidelijkheid geven over de
vraag. De gemeente staat open voor
goede ideeën en/ of initiatieven vanuit
de samenleving om gezamenlijk naar
mogelijkheden te kijken.

es Dip
ellin

stroom vanuit een g
Er moeten voldoende mogelijkheden zijn voor mensen om vanuit een intramurale zorgin-
stelling door te stromen naar een woning en stapsgewijs weer zelfstandig te kunnen
wonen. Bij goede doorstroommogelijkheden vanuit een intramurale zorginstelling, blijven
zorgplekken niet langer dan noodzakelijk bezet, en worden de wachtlijsten korter of zelfs
overbodig. Naast de mogelijkheid van uitstroom naar een reguliere woning, zijn er ook
mogelijkheden voor uitstroom naar een andere woning met de contingentenregeling.
Woondiensten Aarwoude en Woningstichting Nieuwkoop zijn vanaf 1 januari 2016 aange-
sloten op de contingentenregeling en stellen woningen beschikbaar voor deze doelgroep.

stelling

intramurale zorgi

Mensen me t pevehiechie, sociale en/ of financiële problemen kunnen soms niet zelfstandig
wonen. Elke gemeente moet daarom ‘beschermd wonen’ in de thuisomgeving kunnen
bieden. Daarmee zijn gemeenten zelf verantwoordelijk voor beschermd wonen. Hoe we
wonen in combinatie met zorg het beste kunnen organiseren, moet voor onze gemeente
nog in beeld worden gebracht.

Ipse de Bruggen is onlosmakelijk verbonden met onze gemeente. Veel cliënten wonen
in de beschutte omgeving van Landgoed Ursula in Nieuwveen, andere cliënten wonen
midden in de verschillende dorpen van de gemeente. Deze mensen hebben daar hun
sociale netwerk en nemen deel aan het dagelijkse leven. Ipse de Bruggen ziet graag
dat zoveel mogelijk cliënten, waar mogelijk, midden in de samenleving wonen en zoekt
daarom nieuwe huisvesting in de verschillende dorpen. Vanuit de gemeente denken wij
mee met deze vraag en mogelijke oplossingen.

oed

Maatscha

Een passende woning voor mensen met een zorgvraag is niet
altijd direct beschikbaar. Bij een spoedsituatie is de kans klein
dat er snel een passende woning beschikbaar is. Samen met

de woningcorporaties en de zorgpartijen willen we zoeken naar
oplossingen voor deze situaties. Tijdig inschrijven bij Woningnet
Holland Rijnland is een voorwaarde om een geschikte sociale
huurwoning in de gemeente te kunnen vinden. In samenwerking
met de woningcorporaties willen we particuliere huiseigenaren
en zittende huurders bewust maken van de voordelen om

ingeschreven te (blijven) staan.

Wij indien jä st belangrijk c dat de voorzieningen in de dorpen

zo goed mogelijk aansluiten bij de inwoners. Ons uitgangspunt
hierbij is het kernenbeleid. We hechten belang aan het behoud
van bestaand maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, zorgvoor-
zieningen en diverse ontmoetingscentra. Vooral ook omdat de
woningcorporaties in onze gemeente beperkt zijn in het ontwik-
kelen van eventueel nieuw maatschappelijk vastgoed als gevolg
van de Woningwet.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Een samenvatting

en actieprogramma

De opgaven voor de komende jaren

Op de voorgaande pagina’s staan de drie thema’s van het woonbeleid
beschreven. Op grond hiervan zien wij dat de (toekomstige) vraag naar
woningen en het huidige aanbod niet altijd met elkaar overeen komen. Wij

zien de volgende opgaven:

Kleine huishoudens:

Er komen steeds meer kleine 1- en 2-persoonshuishoudens. Of al deze kleinere
huishoudens ook vragen om kleine woningen is nog onduidelijk. Bij nieuwe
bouwprojecten moeten we de marktvraag onderzoeken om tot een gevarieerd

bouwprogramma te komen.

Doelgroep sociale huur:

De groep huishoudens die afhankelijk is van een sociale huurwoning groeit.
Binnen de sociale doelgroep neemt ook de groep met de laagste inkomens toe.
Door het passend toewijzen en instroom van extra statushouders is er meer druk
op het goedkopere deel van de sociale voorraad.

Jongeren (starters):

Binnen de huursector moet de slagingskans voor jongeren bewaakt worden. In
de koopsector is er relatief voldoende aanbod aan goedkope woningen.

(Jonge) gezinnen:

De gemeente weet jonge gezinnen aan te trekken zodra er nieuwbouw wordt
opgeleverd. Voldoende en een gevarieerd woningaanbod in nieuwbouwprojecten
is belangrijk om te voorkomen dat gezinnen noodgedwongen naar een andere

gemeente verhuizen.

Middeninkomens:

De groep middeninkomens, waaronder veel ouderen, zijn aangewezen op
goedkope koopwoningen en duurdere huurwoningen. In de laatste categorie is

het aanbod beperkt.

Spoedzoekers:

Spoedzoekers zijn mensen die om diverse redenen snel op zoek zijn naar een

Een bovenregionale opgave

(tijdelijke) woonruimte. Het aanbod van geschikte noodoplossingen is zeer

gering binnen onze gemeente.

Ouderen:

De verhuisbeweging bij senioren is beperkt. Veel ouderen blijven namelijk het liefst thuis wonen. Voor ouderen die wel een verhuiswend}
hebben, is meer aanbod nodig aan (zorg)geschikte woningen. Mogelijkheden om de verschillen tussen vraag en aanbod op te lossen, is
een deel van de bestaande woningvoorraad aan te passen en nieuwe levensloopgeschikte woningen te bouwen.

Bestaande voorraad

De woonopgave voor 2025 kan niet alleen
worden opgelost met nieuwbouw. De focus
verschuift daarom de komende jaren steeds
meer naar de bestaande voorraad. Zo
liggen er opgaven om bestaande woningen
energiezuiniger en meer levensloopge-
schikt te maken. Een ander belangrijk
onderwerp is het behoud en vergroten

van de betaalbare sociale huurvoorraad.
De bestaande voorraad biedt ook kansen
voor de vraag vanuit middeninkomens en/
of huishoudens die snel op zoek zijn naar
woning. We maken met de woningcorpo-
raties graag afspraken over de inzet van
bestaande woningen om het aanbod van
goedkope vrije sector huur te vergroten.

Nieuwbouw

De Woningbehoefteraming (WBR) 2016, opgesteld door de Provincie Zuid-Holland,

laat zien dat in onze gemeente tot en met 2025 een behoefte is aan ongeveer 1.100
woningen. De 1.100 woningen zijn nodig om de autonome bevolkingsgroei op te vangen.
Het huidige bouwprogramma in de gemeente is ruim 800 woningen. Dit laat zien dat

de vraag naar woningen (1.100) groter is dan het aanbod (800). De behoefte aan/

de ruimte voor nieuwe plannen benutten we zo veel mogelijk door samen met andere
partijen de verschillende volkshuisvestelijke opgaven, zoals geschetst in deze woonvisie,
te realiseren. Het blijft hierbij de voorkeur om nieuwbouw te realiseren in de grotere
kernen en binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. Naast de woningen ten behoeve
van de groei van de eigen bevolking voorzien wij in de (boven)regionale opgave met de
bouw van 330 woningen boven de behoefteraming. De opgaven samen betekenen een
bouwopgave van 1.430 (1.100 + 330) woningen tot en met 2025.

De beschikbare ruimte tussen de Woningbehoefteraming (WBR) en het bouwprogramma
vraagt om nadere invulling. De beschikbare ruimte krijgt invulling vanuit de volkshuis-
vestelijke opgaven en de onbenutte bouwmogelijkheden. Er zijn binnen de gemeente
namelijk nog onbenutte bouwmogelijkheden die buiten het huidige bouwprogramma
vallen. Deze bestaande capaciteit bestaat onder andere uit nog niet gerealiseerde
bedrijfswoningen en ruimte-voor-ruimte woningen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>In de woonvisie is de koers bepaald op het gebied van wonen voor de komende jaren. In het actieprogramma leggen we vast wat we gaan
doen om dit beleid uit te voeren. Het actieprogramma is ingedeeld naar de drie thema’s.

Actieprogramma

Aantrekkelijke gemeente Betaalbaarheid en

B Verduurzaming sociale voorraad

beschikbaarheid

B Bouwen voldoende woningen

Wat: Voor de autonome groei zijn er tot en
met 2025 circa 1.100 woningen nodig. Dit
gaan we samen met verschillende partners
realiseren.

Wie: Gemeente, corporaties, ontwikkelaars,
bouwers en particulieren

Wanneer: 2016-2025

@ Bovenregionale opgave

Wat: Bouwen van 330 woningen voor de
bovenregionale opgave.

Wie: Gemeente, ontwikkelaars, bouwers en
particulieren

Wanneer: 2016-2025

B Voldoende sociale huurwoningen
Wat: We laten het aantal sociale huurwo-
ningen groeien van het huidige aantal 2,110
laten naar 2.335 woningen (in 2025). We
maken afspraken over het voorraadbeleid
van de woningcorporaties: nieuwbouw,
liberalisatie, verkoop en sloop.

Wie: Gemeente en corporaties

Wanneer: Prestatieafspraken

m Gelijke kansen passend toewijzen
Wat: We maken afspraken met de woning-
corporaties over huurbeleid om zowel

de primaire als secundaire doelgroep
gelijke kansen te geven. We onderzoeken
gezamenlijk de effecten van het huurbeleid
op de betaalbaarheid.

Wie: Gemeente en corporaties

Wanneer: Prestatieafspraken

H Woonfonds

Wat: Actualiseren van de verordening
woonfonds.

Wie: Gemeente

Wanneer: 2016/2017

H Doorstroming

Wat: Om doorstroming te stimuleren

is lokaal maatwerk nodig. Voor effectief
gebruik van lokaal maatwerk zijn afspraken
nodig over de toewijzingscriteria.

Wie: Gemeente en corporaties

Wanneer: Prestatieafspraken

B Vrije sector huurwoningen

Wat: De gemeente zoekt naar marktpar-
tijen die investeren in nieuwbouw vrije
sector huurwoningen in Nieuwkoop.
Wie: Gemeente en ontwikkelaars
Wanneer: 2016/2017

H Beleid scheefwoners

Wat: Afspraken over huurbeleid en inzet
van tijdelijke contracten.

Wie: Gemeente en corporaties
Wanneer: Prestatieafspraken

Wat: Afspraken maken over aanpak om de
minst energiezuinige woningen in bestaande
voorraad door de woningcorporaties te
verduurzamen.

Wie: Gemeente en corporaties

Wanneer: Prestatieafspraken

B Pilot duurzaamheidsproject

Wat: Opzetten wijkaanpak verduurzaming.
Wie: Gemeente, corporaties, huurdersbe-
langenorganisaties en particulieren
Wanneer: 2016/2017

H Verminderen woonfraude

Wat: We onderzoeken mogelijkheden om
woonfraude op te sporen door gegevens
van de gemeente en woningcorporateis te
koppelen.

Wie: Gemeente en corporaties
Wanneer: 2016/2017

H Voorkomen uithuiszettingen

Wat: Afspraken over signalering huurach-
terstand en afstemming maatschappelijk
middenveld.

Wie: Gemeente, corporaties en maatschap-
pelijk middenveld

Wanneer: 2016/2017

Wonen met zorg
en welzijn

</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>