<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Gemeente Rotterdam                                             drs. S.A. Kurvers MPA
College van Burgemeester en Wethouders                         Wethouder Bouwen. Wonen en Energietransítie
                                                               Gebouwde Omgeving
                                                               Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40
                                                               3011 AD Rotterdam
                                                               Postadres: Postbus 70012
                                                               3000 KP Rotterdam
                                                               Website: www.rotterdam.nl
                                                               E-mail: bbo@rotterdam.nl
Aan de tijdelijke commissie Ruimtelijke Ordening               Inlichtingen: André Blaak
                                                               Telefoon: 0651846738
                                                               Cluster: Stadsontwikkeling
                                                               Ons kenmerk: BS18/00589 - 18bb6477
                                                               Uw kenmerk: 18bb5922
                                                               Datum: 5 september 2018
                                                               Betreft: toezegging 18bb5922 Waardering voor
                                                               Monumentaal Erfgoed
Geachte commissieleden,
Op 12 juli jl. is er in het kader van de actualiteitenraad over de regeling van werkzaamheden
“Waardering voor Monumentaal Erfgoed” gesproken. Ik heb u toen toegezegd (18bb5922) het
onderwerp Waardering voor monumentaal erfgoed in commissieverband te zullen bespreken
en de gestelde vragen te beantwoorden.
Inleiding
De gemeente Rotterdam heeft, zoals bekend, al enkele járen het beleid om haar
vastgoedportefeuille af te bouwen en de objecten uit de niet-kernportefeuille te verkopen.
Hiervoor is de verkoopstrategie vastgesteld. .
Binnen de portefeuille van zo’n 600 'te verkopen objecten' bevindt zich een aantal
rijksmonumenten die van grote architectonische en cultuurhistorische waarde zijn voor de stad
Rotterdam. De bijzonderheid van deze objecten vraagt om een zorgvuldige wijze van verkoop.
De afdeling Stadsontwikkeling (SO) Vastgoed is, na overleg met de toenmalige wethouder
SOI, daarom in 2016 met Stadsherstel in gesprek gegaan over de mogelijke onderhandse
aankoop van een vijftal Rijksmonumenten:
    -   De Dubbelde Palmboom                         Voorhaven 12
    -   Zakkendragershuisje                          Voorstraat 13
    -   Boerderij                                     Kromme Zandweg 110
    -   De Oliphant                                  Kromme Zandweg 90
    -   Molen                                        Terbregse Rechter Rottekade 91
Het idee daarbij was dat er een pakket samengesteld zou worden van financieel interessante
objecten enerzijds en incourante, waarschijnlijk onrendabele objecten anderzijds. Er is in
goede onderlinge afstemming gezamenlijk naar deze objecten gekeken. Gezien de
complexiteit van de casus Boerderij Kromme Zandweg 110, is in een vroeg stadium in overleg
besloten dit object uit het pakket te laten.
                                                                                                              BD-B-01-B&W
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Blad:   2/5
        De gebruikelijke onderzoeken voor de andere panden zijn gedaan, het achterstallig onderhoud
        is geïnventariseerd en Stadsherstel heeft exploitatie berekeningen gemaakt. Als laatste
        onderdeel van het traject heeft SO Vastgoed de panden laten taxeren door twee externe
        taxateurs. Dit is gebruikelijk bij alle verkopen van gemeentelijk vastgoed.
        Na het uitvoeren van de twee taxaties bleek dat de taxatiewaarden van deze panden niet
        overeenkomen met de prijs die Stadsherstel wil betalen. Het verschil komt voort uit de wijze
        van taxeren/waarderen. De gemeente gaat uit van een taxatiewaarde op basis van huidige
        staat van onderhoud, bestemming, monumentale status en gebruik. Stadsherstel baseert haar
        bod op haar conceptuele invulling, inclusief bijbehorende exploitatie.
        Deze patstelling heeft er toe geleid dat er op 22 mei 2018 een gesprek heeft plaatsgevonden
        tussen Stadsherstel en de toenmalig Wethouder SOI. Hierin is door hem aangegeven dat de
        gemeente geen aanleiding ziet om af te wijken van haar normale werkwijze. Stadsherstel
        kreeg tot 29 mei 2018 de mogelijkheid om de objecten te verwerven. Indien Stadsherstel geen
        gebruik maakte van het voorstel van de gemeente, zou openbare verkoop in gang gezet gaan
        worden.
        Op 29 mei 2018 heeft Stadsherstel per brief aangegeven geen gebruik te maken van het
        voorstel van de gemeente voor de betreffende objecten. Wel heeft men een tegenvoorstel
        gedaan voor de aankoop van een tweetal objecten. Te weten:
            -    De Dubbelde Palmboom                         Voorhaven 12
            -    Zakkendragershuisje                          Voorstraat 13
        Wederom is het voorstel van Stadsherstel om de objecten onder taxatiewaarden te verwerven
        van de gemeente. De wethouder SOI heeft aangegeven, onder verwijzing naar het eerdere
        gesprek, hier niet op in te gaan.
        Kadernota Vastgoed
        In de door de raad vastgestelde Kadernota Vastgoed zijn de uitgangpunten opgenomen op
        welke wijze de gemeente omgaat met de verhuur en verkoop van haar vastgoed. De
        Kadernota bevat de volgende hier relevante uitgangspunten voor verkoop:
        *         Verkoop altijd openbaar en transparant, waarbij de koopsom minimaal gelijk moet zijn
                  aan de laagst getaxeerde waarde;
        *         Verkoop tegen de hoogste prijs (minimaal de laagste taxatiewaarde), met uitzondering
                  van een beperkt aantal transformatiepanden waarbij de kwaliteit van het plan voor het
                  pand wordt meegewogen;
        *         Verkoopvoornemens worden openbaar gemaakt, waarbij de voorwaarden voor bieding
                  en aankoop standaard door de gemeente zijn bepaald;
        *         Bij afwijking van de regels is expliciete besluitvorming door de directeur die bij het
                  cluster Stadsontwikkeling over vastgoed gaat, en bij bestuurlijk gevoelige zaken het
                  college van burgemeester en wethouders, noodzakelijk. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij
                  een onderhandse verkoop of bij een verkoop onder de laagste taxatiewaarde.
        Beantwoording gestelde vragen
              1       Deelt het college onze mening dat de Dubbelde Palmboom en het
                      Zakkendragershuisje in Historisch Delfshaven een belangrijke culturele en
                      publieke waarde hebben en dat deze maatschappelijke waarde mee zou moeten
                      wegen bij verkoop van de panden door de gemeente Rotterdam?
                                                                                                           ROT-B-02
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Blad:   3/5
        Antwoord:
               Het college is van mening dat de Dubbelde Palmboom en het Zakkendragershuisje in
               Historisch Delfshaven een belangrijke culturele en publieke waarde hebben en dat
               deze maatschappelijke waarde mee zou moeten wegen bij verkoop van de panden
               door de gemeente Rotterdam. Zodoende wordt bij de verkoop van de objecten er ook
               uitdrukkelijk op gewezen dat het om Rijksmonumenten gaat en is dit ook opgenomen
               in het bestemmingplan. De wettelijke bescherming van monumenten is hier van
               toepassing. Daarnaast zullen er bij openbare verkoop voorwaarden worden gesteld
               waaraan een koper zal moeten voldoen. Ervaring met aankoop/ontwikkeling en
               exploitatie van monumenten zal een voorwaarde zijn
        2      Waarom kiest de gemeente Rotterdam bij verkoop van vastgoed in het ene geval voor
               een taxatie op basis van “highest and best use” en in het andere geval voor een
               taxatie op basis van het beste plan voor de wijk?
        Antwoord
               De gemeente heeft begin 2016 zogenaamde roadshows georganiseerd waarin voor de
               gehele verkoopportefeuille is onderzocht wat de beste wijze van verkoop voor ieder
               individueel pand is. Bij deze roadshows waren verschillende gemeentelijke diensten
               aanwezig, evenals vertegenwoordigers van Gebieden en corporaties.
               In deze roadshows zijn enkele panden geselecteerd om mogelijk verkocht te worden
               op basis van “Beste plan voor de wijk”. De twee genoemde objecten behoren hier niet
               toe en worden daarom op reguliere wijze verkocht.
               De taxaties zijn opgesteld, conform onze vaste werkwijze, op basis van “highest and
               best use”. Er is daarbij gekeken naar de mogelijkheden van het bestemmingplan, maar
               ook naar het feit dat deze objecten monumenten zijn. Hierdoor is een aantal functies
               voor deze objecten niet haalbaar, terwijl die volgens het bestemmingplan wel mogelijk
               zijn. Ook kan de gemeente bij de verkoop extra voorwaarden en beperkingen
               opleggen.
        3.     Zijn er heldere voorwaarden opgesteld door de gemeente Rotterdam waaraan de
               verkoop van monumentale panden (uitgangspunt 8, Kadernota Vastgoed) in deze
               casus is getoetst? Hoe komen deze tot uitdrukking in de in opdracht van de gemeente
               uitgevoerde taxaties?
        Antwoord:
               Indien de gemeente objecten verkoopt die een monumentale status hebben, is de
               bescherming tegen ongewenste ontwikkelingen via wetgeving en in het
               bestemmingsplan geregeld. De koper weet op basis van de vigerende
               monumentenwetgeving en het bestemmingsplan wat er wel en niet met het pand kan
               worden gedaan. Daarnaast worden er in voorkomende gevallen extra voorwaarden
               voor verkoop gesteld. De objecten zijn als monument getaxeerd door twee nationaal
               opererende kantoren met ervaring in het taxeren van monumenten.
               Voor andere panden zonder monumentenstatus, is een extern bureau ingehuurd om
               deze te verkopen objecten te onderzoeken op cultuurhistorische waarden Indien hier
               sprake van is, zal privaatrechtelijk worden opgenomen op welke wijze omgegaan dient
               te worden met het object, bijvoorbeeld dat er niet mag worden gesloopt.
        4.     Waarom zijn in dit geval de taxatie- en verkoopvoorwaarden pas na enkele járen
               samenwerken duidelijk gemaakt aan de beoogde koper van de monumenten? Is het
               college het met ons eens dat het proces hierdoor onnodig lang duurt en bij beoogd
               koper verkeerde verwachtingen zijn gewekt?
                                                                                                       ROT-B-02
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Blad:   4/5
        Antwoord:
               Dit traject heeft inderdaad de nodige tijd heeft gekost. Dat is onvermijdelijk in een
               zorgvuldig proces. Er zijn geen verkeerde verwachtingen gewekt. Van meet af aan is
               Stadsherstel duidelijk gemaakt dat het te doorlopen traject wordt afgesloten met twee
               externe taxaties. SO Vastgoed heeft heel transparant geopereerd en in iedere fase
               Stadsherstel duidelijk aangeven waar de grenzen van de kaders van SO Vastgoed
               liggen.
               In 2016 is de gemeente een onderzoek gestart om vastgoed aan Stadsherstel
               onderhands te verkopen. Aangezien dit een afwijking betreft van de Kadernota is eerst
               aan voormalig Wethouder SOI gevraagd om akkoord te gaan om met elkaar een
               onderhandse verkoop te verkennen. Hier is door hem positief op gereageerd.
               Vervolgens zijn er verschillende onderzoeken naar fundering, asbest, zwammen en
               (achterstallig) onderhoud uitgevoerd en is Stadsherstel plannen om te kunnen
               exploiteren gaan maken. Samen met het bestemmingplan zijn deze onderzoeken
               onderdeel van de taxatie, het laatste deel van het traject. De discussie over de
               taxaties, inclusief briefwisselingen en gesprek bij de wethouder, hebben enige tijd in
               beslag genomen.
        5.     Is er bij de taxaties door de gemeente rekening gehouden met functie(s) die geschikt
               zijn voor inpassing in een beschermd rijksmonument? Is hierover bijvoorbeeld Bureau
               Monumenten en Cultuurhistorie geconsulteerd?
        Antwoord:
               De betreffende objecten zijn rijksmonumenten en worden zodoende door de wet
               beschermd. Daarbij wordt in het bestemmingsplan voor het betreffende gebied ook
               aangegeven dat het monumenten betreft. De gemeentelijke afdeling Monumenten en
               Cultuur is vooraf geconsulteerd over de mogelijke verkoop van de betreffende
               objecten.
                De taxaties zijn door twee bureaus gemaakt die gespecialiseerd zijn in het taxeren van
                monumenten.
        6.     Is de wethouder bekend met het feit dat het plan van Stadsherstel voor de twee
               monumenten op veel steun kan rekenen van de gebiedscommissie, omwonenden en
               ondernemers in de buurt? Zo ja, had hier geen rekening mee moeten worden
               gehouden bij het uitzetten van de externe taxaties?
        Antwoord:
               De steun voor het plan van Stadsherstel van verschillende partijen in de omgeving is
               bekend Daarbij is overigens ook bekend dat er diverse andere marktpartijen zijn die
               interesse hebben getoond in deze objecten en in staat zijn op een goede manier met
               een monument om te gaan.
               Het is niet wenselijk om bij een markt taxatie het plan van een potentiële koper te
               taxeren. Dit betekent immers praktisch dat de gemeente het plan van de potentiële
               koper financiert. Het bestemmingsplan is bepalend voor de mogelijkheden ten aanzien
               van de invulling. Indien hier voor Stadsherstel een uitzondering op wordt gemaakt,
               wijken we af van onze reguliere werkwijze en leidt dit zonder twijfel tot
               precedentwerking bij andere verkopen. .
        7.      Is de wethouder bekend met de aanbevelingen van recent onderzoek van Steenhuis-
                Meurs in opdracht van de gemeente Rotterdam? Zo ja, is dit een reden om de
                uitgezette externe taxaties opnieuw tegen het licht te houden in relatie tot het plan van
                Stadsherstel of opnieuw te laten uitvoeren op basis van dit plan?
                                                                                                            ROT-B-02
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Blad: 5/5
      Antwoord:
               Ja. SO Vastgoed is overigens niet betrokken geweest bij het opstellen van het
               onderzoek. Het onderzoek is gemaakt in opdracht van de stadsmarinier van
               Bospolder- Tussendijken en bevestigt het beeld van de gemeente dat verkoop van
               beide panden zeer zorgvuldig moet gebeuren. Een taxatie op basis van de plannen
               van Stadsherstel is hierbij niet aan de orde. Er zijn naar mijn mening meer partijen
               geïnteresseerd die ook met een goed plan kunnen komen.
      8.       Klopt het dat de kostenramingen voor achterstallig onderhoud die door Bureau
               Polderman zijn opgesteld, niet terugkomen in de externe taxaties? Zo ja, wat is
               hiervoor de verklaring? Zo nee, zou de raad de taxaties kunnen inzien?
      Antwoord:
               De kostenramingen voor achterstallig onderhoud die door Bureau Polderman zijn
               opgesteld, zijn overhandigd aan en bestudeerd door de taxateurs. De taxateurs zijn
               alleen van mening dat het achterstallig onderhoud voor een lager bedrag
               meegenomen moet worden in de taxatie. Dit is achteraf nogmaals aan de beide
               taxateurs voorgelegd, zij zagen geen aanleiding hun bevindingen te herzien.
               Taxateurs opereren onafhankelijk en autonoom en zijn aan strenge regels gebonden.
      In een brief aan Stadsherstel is een ultimatum gesteld. Daarin krijgt Stadsherstel na
      dagtekening nog 14 dagen om de panden voor de taxatiewaarde die de gemeente hanteert, te
      kopen. Zo niet, dan gaan de panden de reguliere verkoop in.
      9.       Bent u bereid de verkoop van de twee panden op te schorten tot na de inhoudelijke
               behandeling in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening?
      Antwoord
               Ja, we hebben Stadsherstel laten weten dat we eerst na de bespreking in de
               commissie tot openbare verkoop zullen overgaan. We vinden het belangrijk dat deze
               panden op zo’n mooi stukje Rotterdam nu zo snel mogelijk verkocht worden aan een
               goede partij en de panden weer een mooie bestemming krijgen.
      Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben ingelicht en stel u voor om toezegging 18bb5922
      hiermee af te doen.
           louder Bdũwen
                      iuwen, Wonen en Energietransitie Gebouwde Omgeving
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>