<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Toelichting Scopewijziging
grondexploitatie
DGE-010300 WaterwegCentrum
Toevoeging deelexploitatie Langeweg aan
WaterwegCentrum Hoek van Holland




Van
Afdeling Gebiedsexploitatie, team Planeconomie


Datum
6 juni 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

Samenvatting                                                        3


1           Inleiding                                               4


2           Ontwikkelingskader                                      5
2.1         Besluiten en kaders                                     5
2.2         Plangebied                                              6
2.3         Stedenbouwkundige randvoorwaarden                       7
2.4         Ruimtegebruik                                           7
2.5         Programma                                               7
2.6         Ontwikkelingsstrategie                                  8
2.7         Fasering                                                8


3           Grondexploitatie                                        9
3.1         Parameters                                              9
3.2         Apparaatskosten                                         9
3.3         Verwervingen                                            9
3.4         Bouwrijp maken                                        10
3.5         Woonrijp maken                                        10
3.6         Overige kosten                                        11
3.7         Uitgifte grond                                        11
3.8         Subsidies en overige opbrengsten                      12
3.9         Risico’s en kansen                                    12
3.10        Financieel resultaat                                  13




Toelichting grondexploitatie                    Datum         Pagina
                                                6 juni 2018   2 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Samenvatting



Dit rapport is een toelichting op de scopewijziging van de grondexploitatie WaterwegCentrum vanwege de
toevoeging van de deelexploitatie Langeweg.
De Langeweg is als deellocatie van WaterwegCentrum gesitueerd ten Westen van de dorpskern van Hoek van
Holland; is gelegen tussen de Langeweg en het Roomse Duin en strekt zich uit vanaf de Harwichweg tot aan
de Dirk van Den Burgweg.
De grondexploitatie Waterwegcentrum is ontstaan vanuit de ambitie van Hoek van Holland om zich te
ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardige vierseizoenenbadplaats met een vitale, zelfredzame en
zelfvoorzienende woongemeenschap. Deze ambities vertalen zich in verschillende opgaves voor het gebied,
onder meer in het investeren in wonen. Naast verbetering van de bestaande woningvoorraad is ook ingezet
op het bouwen van woningen. De locatie aan de Langeweg is één van de plekken waar deze woningen
gebouwd kunnen worden.

Op de locatie Langeweg is ruimte om minimaal vijf appartementengebouwen te realiseren en daarom wordt
uitgegaan van een programma van 150 appartementen. Meer kan, maar er is een (nader door de ontwerpers
te bepalen) maximum aantal gebouwen waarbij nog geen sprake is van een wand van bebouwing. Belangrijk
bij het bepalen van het aantal gebouwen is het behoud van voldoende doorzichten en routes tussen
Langeweg en Roomse Duin.
De grond is eigendom van de gemeente Rotterdam en deze heeft mede op basis van een marktconsultatie de
mogelijkheden en wensen t.a.v. de ontwikkeling van deze locatie onderzocht. De resultaten van dit onderzoek
zijn verwerkt in de nota van uitgangspunten voor de locatie. Mede op basis van de nota van uitgangspunten
is gekozen voor een marktselectieprocedure met een selectiefase én een gunningsfase. Deze inschrijvingen
zullen op stedenbouwkundige elementen, duurzaamheid en prijs worden beoordeeld. De inschrijving met de
hoogste beoordeling zal een Ontwikkelovereenkomst aangeboden krijgen.
Op basis van de nota van uitgangspunten is de financiële haalbaarheid van dit plan berekend. Geraamd zijn:
-Civiel technische aspecten van de herontwikkeling (onderzoek naar de bodemgesteldheid, groen-, water- en
infrastructuur en de kosten van noodzakelijke en gewenste ingrepen).
-Apparaatskosten en overige kosten die met de realisatie van dit programma gemoeid zijn.
-De grondopbrengsten behorende bij het gewenste programma.

Het saldo van begrote kosten en opbrengsten volgens de in deze toelichting beschreven uitgangspunten leidt
tot een positief saldo op netto contante waarde van € 2 miljoen.

De projectcalculatie voldoet aan de interne standaarden ten aanzien van de risicoanalyse. Gezien de
uitkomsten van de Monte-Carlo analyse is het opnemen van een onzekerheidsreserve niet nodig gebleken.

Geconcludeerd kan worden dat dit plan met de beschreven uitgangspunten het meest optimale plan is dat
een positief financieel resultaat heeft en daarmee financieel uitvoerbaar is.




Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                  Pagina
                                                                             6 juni 2018            3 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1   Inleiding



    In deze toelichting worden de nieuwe uitgangspunten van de grondexploitatie WaterwegCentrum inclusief de
    toevoeging van deelproject Langeweg beschreven. Met de realisatie van het plan volgens deze
    uitgangspunten zijn kosten en opbrengsten gemoeid die in deze toelichting onderbouwd worden. De
    toelichting geeft daarmee de kaders en de begroting weer waarbinnen uitvoering gegeven kan worden aan de
    ontwikkeling.

    Korte geschiedenis
    De grondexploitatie Waterwegcentrum is ontstaan vanuit de ambitie van Hoek van Holland om zich te
    ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardige vierseizoenenbadplaats met een vitale, zelfredzame en
    zelfvoorzienende woongemeenschap. Deze ambities vertalen zich in verschillende opgaves voor het gebied,
    onder meer in het investeren in wonen. Naast verbetering van de bestaande woningvoorraad is ook ingezet
    op het bouwen van woningen. De locatie aan de Langeweg is één van de plekken waar deze woningen
    gebouwd kunnen worden. De ontwikkeling van de woningen aan de Langeweg kent al een lange geschiedenis,
    waarvoor in 1999 de basis is gelegd in het Masterplan Waterwegcentrum. Eerdere plannen van de gemeente
    voor de ontwikkeling van de Langeweg hebben helaas niet geleid tot daadwerkelijke toevoeging van nieuwe
    woningen. Zo heeft een samenwerking tussen de gemeente en een woningcorporatie interessante
    ontwerpuitwerkingen opgeleverd, maar omdat er geen overeenstemming werd bereikt over een voor beide
    partijen financieel haalbare businesscase, is die samenwerking beëindigd. De behoefte aan nieuwbouw blijft
    echter onverminderd bestaan.
    In 2017 heeft de gemeente Rotterdam mede op basis van een marktconsultatie wederom de mogelijkheden
    onderzocht om de locatie te ontwikkelen met nieuwbouwwoningen. De resultaten van dit onderzoek zijn
    verwoord in de nota van uitgangspunten waarin de doelstelling voor deze locatie verwoord is:

    Doelstelling
       • Het realiseren van 150 woningen aan de Langeweg. Het betreft zowel huur- als koopwoningen.
       • Een bouwplan, passend bij de omgeving, met bijbehorende buitenruimte.

    Resultaat
    Een gerealiseerd bouwplan, passend bij de rest van de wijk, met bijbehorende buitenruimte.

    Voor de toelichting wordt de volgende indeling gehanteerd:
       • Ontwikkelingskader
       • Grondexploitatie inclusief risico’s en kansen




    Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                 Pagina
                                                                                 6 juni 2018           4 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2     Ontwikkelingskader


2.1   Besluiten en kaders

      De volgende besluiten en kaders zijn op het project van toepassing:

      De vastgestelde grondexploitatie WaterwegCentrum
      De vastgestelde grondexploitatie WaterwegCentrum vormt het huidige financiële kader van het project
      waarvan de scope heden gewijzigd gaat worden door toevoeging van de locatie Langeweg.
      De grondexploitatie Waterwegcentrum is ontstaan vanuit de ambitie van Hoek van Holland om zich te
      ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardige vierseizoenenbadplaats met een vitale, zelfredzame en
      zelfvoorzienende woongemeenschap. Deze ambities vertalen zich in verschillende opgaves voor het gebied,
      onder meer in het investeren in wonen. Naast verbetering van de bestaande woningvoorraad is ook ingezet
      op het bouwen van woningen. De locatie aan de Langeweg is één van de plekken waar deze woningen
      gebouwd kunnen worden. De ontwikkeling van de woningen aan de Langeweg kent al een lange geschiedenis,
      waarvoor in 1999 de basis is gelegd in het Masterplan Waterwegcentrum.

      De nota van uitgangspunten Langeweg
      Vorig jaar is het ontwikkelproces voortgezet om te komen tot de voorbereiding en realisatie van nieuwe
      woningen aan de Langeweg. In dat kader is in augustus en september 2017 een marktconsultatie doorlopen.
      Het doel van de marktconsultatie was onder andere:
      - Het toetsen van de aantrekkelijkheid van de ontwikkellocatie vanuit het marktperspectief;
      - Het ophalen van een reflecterende reactie op uitgangspunten en randvoorwaarden;
      - Het verkrijgen van specifieke input vanuit de marktexpertise om de uitvraag aan de markt aan te scherpen
      en verder te optimaliseren.
      De randvoorwaarden die gedurende het eerdere ontwikkelproces voor Langeweg zijn opgesteld en welke
      binnen de toenmalige deelgemeente Hoek van Holland zijn vastgesteld (2012), zijn nog steeds geldig. Op basis
      van de marktconsultatie en nieuwe beleidskaders zijn de randvoorwaarden voor zover noodzakelijk
      aangevuld, geactualiseerd en vastgelegd in deze Nota van Uitgangspunten. De Nota vormt nu de basis voor de
      volgende stap in het ontwikkelproces: de selectie van een partij die de grond aankoopt en een plan gaat
      realiseren.
      Voordat de grond verkocht wordt is het wenselijk de financiële kaders vast te stellen door middel van het
      vaststellen van de herziene grondexploitatie Waterwegcentrum inclusief deelexploitatie Langeweg.




      Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                   Pagina
                                                                                   6 juni 2018             5 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2.2   Plangebied
      Het exploitatiegebied van de deelexploitatie Langeweg bevindt zich tussen de Langeweg en het Roomse Duin
      en strekt zich uit vanaf de Harwichweg tot aan de Dirk van Den Burgweg.




      Figuur 1: (Deel)exploitatiegrenzen Langeweg


      Het exploitatiegebied van de overkoepelende grondexploitatie Waterwegcentrum blijft ongewijzigd met de
      scopewijziging. De reden hiervoor is om dat de locatie Langeweg al eerder geactiveerd was binnen de
      grondexploitatie Waterwegcentrum. Met het deactiveren zijn de tot dat moment geraamde toekomstige
      kosten en opbrengsten die met de ontwikkeling van de locatie Langeweg gemoeid zouden zijn uit de
      grondexploitatieberekening gehaald. De locatie bleef echter nog steeds als onderzoekslocatie/potentiële
      ontwikkellocatie in beeld. Om deze reden wordt de boekwaarde van gerealiseerde kosten en opbrengsten
      voor de locatie Langeweg ook nog steeds binnen de grondexploitatie Waterwegcentrum verantwoord.




      Toelichting grondexploitatie                                                Datum                  Pagina
                                                                                  6 juni 2018            6 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2.3   Stedenbouwkundige randvoorwaarden

      De ontwikkeling van het dorp en de veranderingen die daar mee samenhangen, zijn vertaald naar drie
      hoofdthema’s voor de stedenbouwkundige en landschappelijke kaders die worden gesteld aan een plan. De
      opgave is:
      1. Ervaarbaar maken van het landschap van het Roomse Duin/Bos
      2. Versterken van de landschappelijke structuren door het plan een duidelijke ruimtelijke eenheid te maken
      3. Een beeld te creëren van royaal, natuurlijk (duurzaam) wonen in het duinbos en binnenduinrand




2.4   Ruimtegebruik

      Op de locatie Langeweg is ruimte om minimaal vijf appartementengebouwen te realiseren. Meer kan, maar
      er is een (nader door de ontwerpers te bepalen) maximum aantal gebouwen waarbij nog geen sprake is van
      een wand van bebouwing. Belangrijk bij het bepalen van het aantal gebouwen is het behoud van voldoende
      doorzichten en routes tussen Langeweg en Roomse Duin. In principe is de plangrens ook de uiterste
      bebouwingsgrens, echter rekening houdend met de volgende aspecten:
      • De westzijde van de locatie eindigt in een gebogen punt en is tot een bepaald punt niet meer efficiënt te
      bebouwen. Bovendien is er ruimte nodig voor de eis dat het gebouw in het groen moet staan en dus ruimte
      voor groen nodig heeft.
      • Aan de oostzijde dient enige afstand te worden aangehouden in verband met het talud ter plaatse en
      ook hier geldt: het gebouw moet in het groen staan en heeft dus ruimte voor groen nodig.
      • Aan de noordzijde ligt een kabels- en leidingenstrook waar de nutsbedrijven bij moeten kunnen. Op het
      grondgebied van het Roomse Duin staan bomen dicht op de plangrens die behouden moeten blijven.
      • Aan de zuidzijde wordt de bebouwingsruimte begrensd door de eisen van het hoogheemraadschap ten
      aanzien van de beschermingszone van de waterkering.

       Ruimtegebruik          m2 terrein       %
       Uitgeefbaar                    9.521        50%
       Verharding                     4.240        22%
        Groen                         5.200        28%
        Water                              0        0%
        Totaal                       18.961        100%
      Tabel 1: Ruimtegebruik in m²




2.5   Programma

      De locatie Langeweg biedt ruimte aan circa 150 woningen. Het precieze aantal woningen is echter sterk
      afhankelijk van de te bedienen marktsegmenten. Daarbij spelen prijs, woonoppervlakte en eigendomsvorm
      mee. Vervolgens is daarvan het aantal vereiste parkeerplaatsen afhankelijk en de wijze waarop deze kunnen
      worden aangelegd. Dit alles wordt bepaald bij de uitwerking van het bouwplan.



      Toelichting grondexploitatie                                                  Datum                   Pagina
                                                                                    6 juni 2018             7 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>      De minimum gebruiksoppervlakte van de woningen in het project bedraagt 70m2 terwijl het gemiddelde zich
      bevindt in een bandbreedte tussen 90m2 en 120m2 gbo. Deze oppervlaktes hangen samen met de opgave
      om een gedifferentieerd aanbod van woningen te realiseren, zowel in prijs als in oppervlaktes. Dus niet
      (alleen maar) kleine woningen en niet (alleen maar) grote woningen.

      De beleidsmatige programmatische uitgangspunten zijn ten behoeve van de grondexploitatiebegroting
      vertaald in een waarschijnlijk geacht programma.

      De 150 appartementen zijn onderverdeeld in:
      - 30 kleinere huurappartementen (70 m2 go);
      - 15 kleine huurappartementen (90 m2 go);
      - 15 middelgrote huurappartementen (120 m2 go)
      - 24 kleinere koopappartementen (70 m2 go)
      - 36 kleine koopappartementen (90 m2 go)
      - 30 middelgrote koopappartementen (120 m2 go)

      Er heeft een interne toetsing plaatsgevonden om te borgen dat het beoogde programma past binnen de
      gemeentelijke programmasturing van februari 2018. De toevoeging van appartementen in dit gebied is een
      gewenste ontwikkeling.




2.6   Ontwikkelingsstrategie

      Er is gekozen voor een marktselectieprocedure met een selectiefase én een gunningsfase. Deze procedure
      betreft een marktselectie en geen formele aanbesteding omdat de verkoop van bouwrijpe grond voor
      woningbouw in principe geen gunning van een publieke dienst, levering of werk betreft in de zin van de
      Aanbestedingswet. Geïnteresseerde partijen dienen zich aan te melden als gegadigde, waarna de Gemeente
      op basis van een beoordeling van de indieningsbescheiden maximaal vier gegadigden zal selecteren. Nadat
      deze selectie heeft plaatsgevonden, worden de voorgeselecteerde partijen uitgenodigd tot het doen van een
      gemotiveerde en bindende Inschrijving. Deze inschrijvingen zullen op stedenbouwkundige elementen,
      duurzaamheid en prijs worden beoordeeld. De inschrijving met de hoogste beoordeling zal een
      Ontwikkelovereenkomst aangeboden krijgen.



2.7   Fasering

      De bedoeling is om de tenderprocedure in 2018 af te ronden met de definitieve gunning. Na de definitieve
      gunning dient het bestemmingsplan in procedure te worden gebracht. In tussentijd kan de marktpartij het
      bouwplan verder uitwerken en de verkoop starten. Daarmee wordt een gronduitgifte en start bouw in 2019
      mogelijk geacht




      Toelichting grondexploitatie                                                Datum                   Pagina
                                                                                  6 juni 2018             8 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>3     Grondexploitatie


      In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de begroting zelf. Allereerst wordt een totaalbeeld gegeven van de
      grondexploitatie. Vervolgens komen de administratieve opzet en de parameters aan bod. In de daarna
      volgende paragrafen wordt, per cluster van kosten, nader ingegaan op de begrote projectonderdelen. Aan het
      eind van het hoofdstuk komt de planning aan bod, gevolgd door het financieel verloop in de tijd.

      Voor de grondexploitatie van de ontwikkelingslocatie Langeweg zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.



3.1   Parameters

      In deze grondexploitatie is uitgegaan van de binnen de gemeente vastgestelde parameters. Dit betekent dat
      er gerekend is met een jaarlijkse kostenstijging van 2,0% en een opbrengstenstijging van 2% over de jaren
      2018 en 2019 (1% over de jaren 2020 – 2027).
      Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft de berekeningswijze voor van de omslagrente die aan
      de grondexploitaties toegerekend mag worden. Het te hanteren percentage is een gewogen gemiddelde
      rente over de gemeentelijke leningenportefeuille worden, berekend naar de verhouding Vreemd Vermogen
      vs Totaal Vermogen. Voor de Rotterdamse praktijk komt dit neer op een percentage van 1,70% (vastgesteld
      bij de Voorjaarsnota 2017).



3.2   Apparaatskosten

      De afdelingskosten zijn geraamd door middel van het standaard plankostenmodel. De uitkomsten zijn
      geanalyseerd en waar nodig aangepast aan de huidige stand van het project en “logischer” in de tijd gezet.
      Daarbij is rekening gehouden met de toe- en afname van werkdruk al naar gelang de voortgang of vertraging
      van openbare werken en gronduitgiften.

      Onder de afdelingskosten vallen de kosten van de procesbegeleiding van de uitvoering. Dat wil zeggen de
      kosten van projectmanagement, planeconomie, markt- en contractspecialisten, algemeen civieltechnische
      planbegeleiding, en kosten van ondersteuning op juridisch, kartografisch, en communicatie-gebied. De kosten
      van Voorbereiding en Toezicht op de uitvoering (VTU) zijn opgenomen in de raming van Openbare Werken
      (als “Engineering”).

      Kosten van andere afdelingen, waaronder directie- en beleidsafdelingen, en afdelingen op het gebied van
      stedenbouw of ruimtelijke ordening, zijn nadrukkelijk géén onderdeel van de grondexploitatie.



3.3   Verwervingen

      De gronden binnen de grenzen van deelexploitatie Langeweg zijn reeds eigendom van de gemeente
      Rotterdam. Er is geen boekwaarde van toepassing waardoor er geen verwervingsbudgetten geraamd zijn.




      Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                  Pagina
                                                                                   6 juni 2018            9 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3.4   Bouwrijp maken

      Er zijn geen sloopkosten van toepassing in de deelexploitatie Langeweg, de grond is reeds onbebouwd. Ook
      zijn er geen kosten voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar terrein geraamd. Het uitgeefbaar terrein
      wordt in huidige staat fiscaal bouwrijp beschouwd. Afhankelijk van het bouwplan kan de ontwikkelaar zelf de
      noodzakelijk geachte grondwerkzaamheden uitvoeren. Het bouwrijp maken beperkt zich daarmee tot de
      (onder)grond- en funderingswerkzaamheden van de openbare ruimte die langs het uitgeefbaar terrein loopt
      aan de kant van het Roomse duin, inclusief de functionele ontsluiting van de appartementen.




      Het Ingenieursbureau heeft een compleet nieuwe raming opgesteld voor het bouwrijp maken van de strook
      waar de openbare ruimte op aangelegd wordt. In de raming van de kosten voor bouwrijp maken is een
      uitsplitsing gemaakt naar de Bouwsom en de kosten voor Engineering.




3.5   Woonrijp maken

      De kosten voor het woonrijp maken zijn geraamd op basis van eenheidsprijzen passend bij de Rotterdamse
      stijl en de uit het stedenbouwkundige plan afgeleide oppervlakte voor verharding, groen en water. Het
      woonrijp maken omvat alle maatregelen die na de bouw nog gerealiseerd moeten worden. Zo dient de
      bouwstraat van een definitieve verharding worden voorzien en dient de openbare ruimte ingericht te


      Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                   Pagina
                                                                                   6 juni 2018             10 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>      worden.

      Ook over de bouwsom voor het woonrijp maken is een afzonderlijke post voor engineering geraamd.



3.6   Overige kosten

      Overige Kosten bevat een divers aantal verschillende posten.

      Onderzoekskosten. Dit budget is bestemd voor de milieukundige onderzoeken zoals bodemonderzoek voor
      gronduitgifte.
      -Externe taxatie. Door middel van een externe taxatie/waardebepaling verkrijgt de gemeente vooraf meer
      gevoel bij de potentiële grondwaarde en de minimale grondwaarde die vanaf de selectie wordt meegegeven.
      -Kosten festiviteiten. Onderdeel van de plankostenscan is een raming van de benodigde kosten voor
      informatie- en overige bijeenkomsten.
      -Onder de overige kosten is ook de onzekerheidsreserve opgenomen. De onzekerheidsreserve is de uitkomst
      van de risicoanalyse. Deze wordt besproken in paragraaf 3.10. De kosten en opbrengsten worden geraamd op
      basis van de meest reële raming van de kosten van de werkzaamheden of opbrengsten bij het programma.
      Binnen de grondexploitatie wordt daarnaast budget gereserveerd (de onzekerheidsreserve) om
      overschrijdingen door tegenvallers te verkleinen. Het zekerheidspercentage dat wordt aangehouden is 85%
      en daarmee in lijn met het gemeentelijke beleid.

      De onzekerheidsreserve dient niet te worden gebruikt om onzekerheden die buiten de projectscope vallen af
      te dekken. Voorbeelden hiervan zijn een scopewijziging of bepaalde portefeuillebrede risico ‘s (bijvoorbeeld
      het risico dat bepaalde wet- en regelgeving verandert). Bij een scopewijziging van enige omvang zal de
      grondexploitatie met de voorgestelde wijziging opnieuw moeten worden voorgelegd aan de raad. De
      portefeuillebrede risico’s worden afgedekt via het concernbrede weerstandsvermogen.

      Omdat het minimumbod dat in de marktselectieprocedure wordt gesteld ook 1-op-1 in de grondexploitatie
      wordt opgenomen bestaat er geen kans op onderschrijding van de begrote grondopbrengsten, alleen op
      overschrijding door overbieding. Dit heeft tot gevolg dater voor dit deelproject geen onzekerheidsreserve
      nodig is.



3.7   Uitgifte grond

      Voor de raming van de grondopbrengsten is een residuele grondwaardeberekening gebruikt. Voor het
      bepalen van de (bouw)kosten in de residuele grondwaardeberekening is uitgegaan van een hoogwaardig
      kwaliteitsniveau. Dit komt tot uitdrukking in de eisen die worden gesteld aan het woningbouwprogramma,
      het stedenbouwkundige en architectonische ontwerp en de landschappelijke inrichting van het programma
      en de omliggende openbare ruimte. In de residuele grondwaardeberekening is om die reden ook rekening is
      gehouden met een hoogwaardige inrichting van het uitgeefbaar terrein tussen de appartementencomplexen.
      Voor de hoogte van de kosten en opbrengsten in de residuele grondwaardeberekening is gebruik gemaakt
      van een advies van een externe taxateur. De uitkomst van de berekening vertegenwoordigt de
      marktconforme grondwaarde die een ontwikkelaar aan de gemeente kan betalen om een hoogwaardige




      Toelichting grondexploitatie                                                  Datum                   Pagina
                                                                                    6 juni 2018             11 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      woningbouwontwikkeling te realiseren en vervolgens op een haalbare businesscase uit te komen. Dit bedrag
      geldt tevens als minimumopbrengst die ook in de selectieleidraad als minimum bod is aangegeven.

      De grondprijzen zijn conform de Grondprijzenbrief bepaald.



3.8   Subsidies en overige opbrengsten

      Er zijn in deze grondexploitatie geen overige opbrengsten en subsidies van toepassing.



3.9   Risico’s en kansen


      Ten behoeve van de grondexploitatie is een kwantitatieve risicoanalyse opgesteld om te bepalen hoe groot de
      onzekerheidsreserve moet zijn en een kwalitatieve risicoanalyse ten behoeve van het monitoren en
      beheersen van risico’s die de projectdoelstellingen kunnen bedreigen.

      De onzekerheidsreserve is een gevoeligheidsanalyse o.b.v. de grondexploitatieberekening en dateert van
      februari 2018. De kwalitatieve risicoanalyse dateert van oktober 2017 en is in februari 2018 herijkt aan de
      hand van de uitgangspunten van de grondexploitatie.

      Kwalitatieve risicoanalyse

      De risicoanalyse is uitgevoerd conform de standaard systematiek, waarbij de verschillende vakdisciplines het
      totale project onder de loep hebben genomen. Dit is gebeurd in oktober 2017.

      Een aantal genoemde risico’s zijn tijdens het opstellen van de grondexploitatie verdwenen of verwerkt in de
      grondexploitatie. Een voorbeeld van het laatst genoemde is het in oktober 2017 geformuleerde risico dat
      hoge kosten van het verleggen van de kabels en leidingen de doelstelling om de grondexploitatie met saldo
      minimaal €0,- te laten sluiten in gevaar brengen. Begin 2018 is de keuze gemaakt het uitgeefbaar terrein
      maximaal 22 meter breed te houden waarmee de kabels en leidingen niet verlegd hoeven te worden. Het
      risico is beheerst door een kleiner uitgeefbaar terrein in de grondexploitatie te verwerken. Met het opstellen
      van de grondexploitaties zijn enkele risico’s niet meer van toepassing, onderstaand de restrisico’s.

      De belangrijkste restrisico’s zijn:
      -Stakeholders en belanghebbenden dienen zienswijzen in tegen het bestemmingsplan
      -Planschadeclaims worden ingediend
      -Aanvullende (hogere) eisen worden gesteld t.a.v. de stabiliteit van het dijklichaam

      Er is ook een kans benoemd:
      -De ontwikkelaar waaraan gegund wordt heeft een hoger grondbod gedaan dan het bod dat als minimum
      gesteld is en in de grondexploitatie is verwerkt.

      De gevolgen laten zich voor het merendeel vertalen in geld en/of tijd. Deze gevolgen zijn volgens de interne
      standaarden door vertaald in de kwantitatieve risicoanalyse.


      Toelichting grondexploitatie                                                    Datum                   Pagina
                                                                                      6 juni 2018             12 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>       In de onderstaande tabel staat de gevoeligheid aangegeven van het saldo voor veranderingen in onderdelen
       van de grondexploitatie. Deze is te verklaren uit het verwerken van het gestelde minimum grondbod in de
       grondexploitatie waardoor de werkelijke grondopbrengsten alleen maar hoger kunnen uitpakken.


                                                  Gevoeligheid


        Grondopbrengsten woningbouw




                          Woonrijp maken




       Figuur 5: Gevoeligheidsgrafiek behorende bij de uitkomsten van de Monte Carlo simulatie




3.10   Financieel resultaat

       In Rotterdam worden de saldi van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie uitgedrukt in de Netto
       Contante Waarde (NCW). Over het algemeen moeten er in de grondexploitatie eerst kosten gemaakt worden
       voor bijv. het bouwrijp maken. Later in de tijd bij de uitgifte van grond komen de opbrengsten binnen.

       Om – bij gelijk blijvende uitgangspunten – het financiële resultaat van het project te kunnen bepalen, wordt
       een netto contante waarde berekening (NCW) uitgevoerd. Uitgaven en opbrengsten die op verschillende
       momenten in de tijd worden gerealiseerd hebben vanwege inflatie en rente een verschillende waarde. De
       NCW berekening houdt rekening met de verschillende momenten in de tijd waarop investeringen worden
       gedaan en opbrengsten gerealiseerd worden, door de bedragen tot het moment van realisatie te indexeren
       en vervolgens contant te maken naar 1 januari van het lopende jaar. Het NCW-saldo wordt verkregen door
       alle contant gemaakte opbrengsten te verminderen met de contant gemaakte kosten. Een positief NCW-saldo
       geeft dus een voorziene winst weer.


       Toelichting grondexploitatie                                                  Datum                  Pagina
                                                                                     6 juni 2018            13 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>In deze toelichting grondexploitatie zijn de te verwachten kosten en opbrengsten voor de ontwikkeling van de
gronden aangegeven. De onderlinge verdeling hiervan is opgenomen in het onderstaande figuur. Tevens is
een risicoanalyse uitgevoerd en een doorrekening gemaakt ter bepaling van de onzekerheidsreserve. Op basis
van deze uitgangspunten sluit deze deelexploitatie met een winstgevend resultaat van € 2 miljoen op NCW 1-
1-2018. Effect voor het totaal?


                               Kosten                                           Opbrengsten
                                          Apparaatskosten                                                 Uitgifte
                                          Verwerving
                                                                                                          Subsidies
                                          Bouwrijp maken
                                          Woonrijp maken
                                                                                                          Overige
                                          Overige kosten                                                  opbrengsten




Figuur 3: Grafiek kosten en opbrengsten


 Begroting                                         Bedrag
 Totale kosten                               € 1,6 miljoen
 Totale opbrengsten                          € 3,6 miljoen
 Saldo NCW                                   € 2,0 miljoen
Tabel 3: Grondexploitatiebegroting


De kosten en opbrengsten zijn weergegeven in nominale bedragen, zonder rente en kostenstijging (index).

De deelexploitatie Langeweg wordt toegevoegd aan de bestaande grondexploitatie WaterwegCentrum. Met
deze scopewijziging wijzigt het huidige saldo van 2 ton negatief naar € 1,8 miljoen positief.

Geconcludeerd kan worden dat dit plan met de beschreven uitgangspunten het meest optimale plan is dat
een positief financieel resultaat heeft en daarmee financieel uitvoerbaar is.




Toelichting grondexploitatie                                                 Datum                   Pagina
                                                                             6 juni 2018             14 van 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>