<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>HOOGBOUWVISIE
2019.
INCLUSIEF ADDENDUM 2022.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>“Een stad zonder hoogtevrees
 die stevig met de voeten in
 het Rotterdamse staat.”




                               3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>      INLEIDING
  Rotterdam heeft een prachtige skyline met vele mooie hoge gebouwen!
  En daar zijn we trots op. Tegelijkertijd voelen steeds meer mensen zich
  aangetrokken tot de grootstedelijke dynamiek van de stad. Dat vraagt
  om een slimme groei van de skyline. In deze hoogbouwvisie vertellen
  we over het waar, hoe en waarom van hoogbouw in Rotterdam. Het is
  een middel om tot kwalitatief goede hoogbouw te komen, de vertaling
  van de ambities die de stad heeft op het gebied van het realiseren
  van hoogbouw die bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. Deze
  hoogbouwvisie is een tweede update van de visie uit 2000, een eerste
  update vond plaats in 2011.

  MEER PLEKKEN VOOR HOOGBOUW
  De update op de hoogbouwvisie uit 2011 ging vooral over hoogbouw
  en de binnenstad. Het Binnenstadsplan uit 2008 zette zwaar in op
  verdichting van de binnenstad. Gekoppeld aan deze verdichtingsopgave
  was een nieuw kader voor hoogbouw nodig.

  In een groot deel van de Europese steden krijgt hoogbouw een plek aan
  de randen van de stad. Maar door het moderne karakter van Rotterdam
  is hoogbouw binnen stedelijke gebieden in Rotterdam, tevens buiten de
  grenzen van de binnenstad, ook een logische invulling.

  MEER RUIMTE VOOR ONTMOETING IN HOOGBOUW
  De voorgaande hoogbouwvisies kwamen voort uit het maken van
  de skyline of nadenken over de manier waarop hoogbouw een
  bijdrage levert aan de stad op ooghoogte. Er is de laatste tijd meer
  aandacht voor sociaal-maatschappelijke thema’s zoals ontmoeting en
  onveiligheid. Anonimiteit in sommige gebouwen kan bijvoorbeeld leiden
  tot ondermijnend gedrag of een gevoel van eenzaamheid. Door deze
  ontwikkelingen is de manier van denken over hoogbouw aan revisie toe.

  MEER DUURZAME HOOGBOUW
  In de hoogbouwvisie van 2011 is ook al gerefereerd aan meer
  duurzame bouw, maar het nadenken over duurzaamheid stopt niet.
  Thema’s als circulariteit en multifunctionele groene daken moeten
  nadrukkelijker een plek krijgen in een visie over hoogbouw.

  HOOGBOUW OP DRIE SCHAALNIVEAUS
  Deze hoogbouwvisie kent drie schaalniveaus: de stad, de straat en het
  gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn
  voor hoogbouw. In de volgende hoofstukken volgt een beschrijving van
  deze onderwerpen.




  4



               m m


rìi                   W                                 Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>INHOUDSOPGAVE

HOOFDSTUK 1: STAD IN TRANSITIE

^ Verdichting van de stad                   CIRCULAIR


^ 5 perspectieven voor Rotterdam
                                   GEZOND           COMPACT

                                                    Vľľ*




HOOFDSTUK 2: STAD

^ Hoogbouwzone
^ Uitbreiding hoogbouwzone
• Hoogte
• Ondergrond
• Veiligheid




HOOFDSTUK 3: STRAAT

• Groundscraper
• Rotterdamse laag
• Cultuurhistorie
• Architectuur
• Verschijningsvorm
• Programma en plint
• Wind
• Zon




HOOFDSTUK 4: GEBOUW

• Ontmoeting

^ Flexibiliteit
^ Afval
^ Energie en klimaat
• Groen

^ Multifunctioneel daklandschap
• Parkeren




                                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1. STAD IN TRANSITIE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>^ 1.1. VERDICHTING VAN DE STAD
^ 1.2. VIJF PERSPECTIEVEN VOOR ROTTERDAM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>HOOFDSTUK 1: STAD IN TRANSITIE

1.1. VERDICHTING VAN DE STAD
De komende jaren moeten er ongeveer 50.000 nieuwe woningen bij
komen in Rotterdam om aan de verdichtingsopgave te kunnen voldoen.
Op verschillende plekken in Rotterdam werken we aan verdichting van
de (binnen)stad. Op sommige plekken zijn de criteria om verantwoord
hoogbouw toe te voegen aanwezig. Daarmee kunnen we deze
verdichting verder vormgeven.

De verstedelijkingskaart van Rotterdam laat de gebieden zien waar de
stad de komende jaren in het algemeen verder wil verdichten. Er zijn
meer plekken dan de binnenstad waar hoogstedelijke milieus met ruimte
voor hoogbouw kunnen ontstaan. Deze gebieden worden gekoppeld aan
knopen van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV).

Hiermee groeien we van een stad met één binnenstad, naar een stad
met meerdere centra, die onderling verbonden zijn en samen één stad
vormen. Dit zijn gebieden waar centrumstedelijke functies nadrukkelijk
een plek kunnen krijgen.



verstedelijkingskaart Rotterdam




                    mm




     M   , Itţíjļ




                           V.» V




     HOV KNOPEN MET VERDICHTINGSKANSEN       0   TOEKOMSTIGE STATIONS

     VERSTEDELIJKINGSZONES NABIJ OV        4—ļ TOEKOMSTIGE HOV-AS
     BINNENSTEDELIJKE VERDICHTINGSKANSEN



8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                     2000
    **Wb
            SįŴ f'
        #î.'fv*                                                                                      Het verhaal van een
      įfctli                                                                                         centrum op 2 oevers.


                                                                         M'S»                        Hoogbouw langs
                                                                                                     de stadsas (CS,
                                                                                                     Weena, Coolsingel),
                           : agm                                                                     Wilhelminapier en
                              ?5sí*^                                                                 eindigde in de Parkstad
                                                 Ŵf;ì ‘VsïM                                          (heet nu Feyenoord Ctiy)
                                                               ' ■*.;aïB[n([Liiv.,r15aaaS1’" ‘
                                             «.į. i z Z » ^śřîPÄÍa
                                                           .vļ       MìåSïpy
                                             3^4» Ŵ
                       ţįiâ&š^ğñ
            s*^İÉ
    ‘•ssV/ŷ
       S'M&Māų
        /Jm*ĩ2ţşmr                                                ®Ä^f» Ŵ'- '
                                                      wmm.
                                               Bfei.v'*'




                                                                                                     2011
 » Ä» ŵ'.. F 1 i
              WŵřV':f.iŕ                  .‘íįïigFV                                                  De hoogbouwvisie
              ï»’ 'Sí ' . ,īf
                                                                                                     als middel om vorm
                           t®'   ••*8ř*                                                              te geven aan de
                                                                                                     Binnenstad als ‘City
                                                                                                     Lounge'.

                               &Ü                                                                    Gebied werd compacter

                                                                                                     en de binnenstad werd
                                                                     ^/áāařBu1*®,,
                                                                     C sans raiiLïv .Jţffia'ì’" '    uitgebreid in vergelijking
                                                                                                     tot de zone van

                                                                                                     2000. De brandgrens
                                                                                                     (moderne stad) werd als
                                                                                                     uitgangspunt genomen
    ‘■ssV/y                                                                                          voor de uitbreiding van
                                                                                                     de hoogbouwzone in de

                                                                                                     Binnenstad.

                                                                                                     2019
                                                                               laniŵĩí
                                                                                                     De Binnenstad blijft

                                                                                                     belangrijk voor
                                                                                                     mogelijke plek voor
                                                                                                     nieuwe hoogbouw, maar
                                                                                                     wordt aangevuld met
                                                                                                     gebieden die invulling
                                                                               įŕJVįfe               kunnen geven aan de
                                                                                                     verstelijkingsopgave én
                                                                         í/áāĮÄĮáļSv
                                                                         'ÄFE KHilïv JSsíft'i11" '   ook een knooppunt van
                                                                           Mĩgįfv                    HOV hebben.



                                                                      tp' “?isSš*«



                   ĩĩb i*r'.                                     áK'âW


Begrenzing hoogbouw in beleid
                                                                                                                               9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>     1.2. VIJF PERSPECTIEVEN VOOR ROTTERDAM
     We willen dat de fysieke leefomgeving van het hele grondgebied van
     Rotterdam in samenhang met elkaar wordt ingevuld. Daarvoor zijn vijf
     perspectieven ontwikkeld in de omgevingsvisie. Deze perspectieven zijn
     leidend bij de groei van de stad, zodat groei ook goede groei is.

     1. De circulaire stad
     Voor Rotterdamse hoogbouw geldt dat we moeten kijken naar
     alternatieve vormen van energieopwekking. Ook moet er een
     afvalsysteem aangelegd worden dat bijdraagt aan de circulaire
     doelstellingen van de stad en er moet ruimte zijn voor innovatie.

     2. De compacte stad
     Met de randvoorwaarde om alleen hoogbouw mogelijk te maken nabij
     hoogwaardig openbaar vervoer, stimuleren we reizen met openbaar
     vervoer, fietsen en lopen. Met het stapelen van programma op
     passende plekken kan hoogbouw duidelijk een rol spelen in de compacte
     stad. Hierbij gaat het om een goede mix aan programma in de
     Rotterdamse laag en multifunctioneel gebruik van het dak. Hoogbouw
     moet ook nadrukkelijk bijdragen aan een aantrekkelijke stad op
     ooghoogte.

     3. De gezonde stad
     Rotterdamse hoogbouw draagt bij aan een gezond leven in de stad
     door rekening te houden met windhinder en bezonning op plekken in
     de openbare ruimte die door veel mensen gebruikt worden. Ook staat
     Rotterdamse hoogbouw (meestal) op plekken waar sprake is van hitte-
     eilanden en een waterbergingstekort bij hevige buien. Hoogbouw dient
     een bijdrage te leveren aan klimatologische aspecten in de stad.

     4. De inclusieve stad
     In Rotterdamse hoogbouw moet ruimte zijn voor ontmoeting en het
     vormen van gemeenschappen zoals je die in straten ook hebt. Sociale
     binding binnen hoogbouw is belangrijk voor het tegengaan van
     eenzaamheid en ondermijning.

     5. De productieve stad
     Rotterdamse hoogbouw is per definitie een mix van programma en
     moet aansluiten bij de wensen en noden van de stad. Flexibel inrichten
     van de onderste lagen zorgt voor flexibiliteit in de toekomst om ander
     programma te huisvesten. Het is nodig om na te denken over een
     stedelijke functiemix die ook de sociaal-maatschappelijke functies
     een plek kan geven en een diversiteit aan ruimte waar verschillende
     werkenden/ondernemers gebruik van kunnen maken.

     Deze perspectieven zullen verder worden uitgewerkt in de hoofdstukken
     2. Hoogbouw en de stad (pagina 13), 3. Hoogbouw en de straat
     (pagina 23) en 4. Hoogbouw en het gebouw (pagina 45).



     10




fì                                                          Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>           ALTERNATIEVE SCHONE ENERGIEOPWEKKING

                                m
    CIRCULAIR AFVALSYSTEEM                   RUIMTE VOOR INNOVATIE
                        m



 HITTE EN WATER
                                                          NABIJ HOOGWAARDIG OV
          ą
                              CIRCULAIR                        B

                                                                       PLEK IN DE STAD
WIND EN ZON
                                                                    STAD OP OOGHOOGTE
  *.........
                  GEZOND                       MPACT            ......B
                                                                ... ţ MULTIFUNCTIONEEL
                                                                      DAKLANDSCHAP



                                                                     FUNCTIEMIX
                            USIĖF
ONTMOETING


                                                           B
           MAKEN GEMEENSCHAPPEN                     FLEXIBILITEIT

                                    MIX PROGRAMMA




De 5 perspectieven voor Rotterdam: de concept Omgevingsvisie
Rotterdam, gerelateerd aan hoogbouw




                                                                               11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2. HOOGBOUW EN DE STAD
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>^ 2.1. HOOGBOUWZONE
^ 2.2. HOOGTE
^ 2.3. ONDERGROND
^ 2.4. BRANDVEILIGHEID
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>2.1. HOOGBOUWZONE

Uitgangspunt voor hoogbouw in Rotterdam is de aanwezigheid van
hoogwaardig openbaar vervoer. Hoogbouw levert veel bewegingen
op van bewoners, werknemers en bezoekers. De aanwezigheid van
hoogwaardig openbaar vervoer zorgt voor minder rijbewegingen van
auto’s én voorkomt dat er geen grote hoeveelheid parkeerplaatsen bij
komt in de stad, op een klein stukje grond. Dit gaat meestal ten koste
van de kwaliteit van de stad op ooghoogte. Daarnaast komen er veel
langzaamverkeerbewegingen bij met de toevoeging van veel bewoners
op één plek. Extra aandacht voor voetgangers en fietsers is dan ook
nodig bij de ontwikkeling van hoogbouw en de openbare ruimte in de
nabije omgeving.

Binnenstad
Doordat er steeds meer hoogbouw verrijst in de binnenstad worden
hoogbouwelementen steeds minder beeldbepalend als object. Niet één
hoge toren benadrukt de importantie van een bepaalde plek, zoals
de kerktoren in een historische stad, maar de toenemende concentratie
van torens bepaalt de hiërarchie in het stadsbeeld. In Rotterdam kan
grofweg een lijn worden getrokken die vanaf het centraal station via de
Coolsingel loopt en eindigt op het Wilhelminaplein.



                                                 principe hoogbouwzone




            b                                           A
     Hoogbouw as                       A   Brandgrens

     overgang zone                         Rotterdamse laag



Dit is de ruggengraat van de Rotterdamse hoogbouw, waar de diverse
deelgebieden op aansluiten: de zogenaamde hoogbouwas. Aan deze
as kan de overige hoogbouw in de binnenstad zich koppelen en de as is
daarmee ook hiërarchisch het meest belangrijk (ook in hoogte).

Aan deze as grenzen de locaties waar een concentratie van hoogbouw
aanwezig is: het Rotterdam Central District (RCD), het Wijnhaveneiland
en de Kop van Zuid. Vanuit hier loopt de hoogbouw in de binnenstad
af naar 70 meter richting de grenzen van de hoogbouwzone (minimale
grens van de definitie hoogbouw is 70 meter). De grens, die in
hoofdlijnen de afbakening is voor het hoogbouwbeleid in de binnenstad,



14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>is de brandgrens. Immers alles binnen deze grens is het domein van
de moderne stad. Hoogbouw is een uitvloeisel van het modernisme
en heeft in Rotterdam in de loop van de tijd het stadsbeeld bepaald.
Er zijn diverse gebieden binnen de brandgrens die om uiteenlopende
redenen specifieke karaktereigenschappen hebben. Hier ligt het
niet voor de hand om te kiezen voor een verdere verdichting door
hoogbouw. Denk hierbij aan de bebouwing langs de Westersingel of het
‘aandachtsgebied wederopbouw’ in het Laurenskwartier. De binnenstad
ontwikkelt zich verder en wordt groter. Hierdoor zijn er plekken die
vanuit de ontwikkelingen rondom deze plek en hun positie ten opzichte
van OV toegevoegd worden aan de hoogbouwzone van de binnenstad.
Het gaat dan om de gebiedsontwikkeling Pompenburg en de omgeving
Rijnhaven.



Uitbreiding hoogbouwzone
De grootschalige ontwikkelingen en woningbouwopgave in Rotterdam
bieden een kans om ook op andere plekken dan de binnenstad
hoogbouw te overwegen. Het bijplaatsen van hoogbouw zorgt voor
toevoeging van een groot aantal woningen, nieuwe werkplekken en
voorzieningen. Het is van belang dat er goede en nabijgelegen OV-
verbindingen zijn. Gebieden die hieraan voldoen zijn Feyenoord City,
Hart van Zuid en Alexanderknoop. Ook voor deze gebieden gelden
dezelfde uitgangspunten die in de binnenstad gelden voor hoogbouw.
Het enige verschil is dat in deze gebieden een andere hoogtebeperking
geldt.

Daarnaast zijn er gebieden die nu nog niet geschikt zijn om verder te
verdichten met hoogbouw, maar met investeringen de komende jaren in
het openbaar vervoerssysteem kunnen deze locaties geschikt worden
gemaakt. Te denken valt aan plekken zoals Kralingse Zoom of het
gebied rond station Lombardijen.




 De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt
 uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast
 worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk
 wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en
 Alexanderknoop.




                                                                        15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>     Binnenstad




                  Émmm
                      "




     Alexanderknoop




ĩ\
              ULU&bJ
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Feyenoord City




                 tik 'Yv
Hart van Zuid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>    2.2. HOOGTE

    ‘Amerikaanse toestanden’ werd er geschreven in 1898 bij de oplevering
    van het Witte Huis. Deze ‘wolkenkrabber’ van 42 meter hoog was toen
    het hoogste kantoorgebouw van Europa. Sindsdien zijn er talloze nieuwe
    torens bij gekomen. Als het om hoogbouw gaat kent Rotterdam dus een
    lange traditie, maar ook één die telkens een hoogtesprong maakt.

    Vanaf 1900 werd er geëxperimenteerd met nieuwe materialen en
    technieken. Veel gebouwen sprongen letterlijk de hoogte in, dit is
    ongekend voor deze periode. Ook hier was Rotterdam vernieuwend.
    Daarna kwam de sprong naar 100 meter in de jaren ‘60 van de
    vorige eeuw en vanaf 2000 werd er zelfs 150 meter hoog gebouwd.
    Vanaf 2010 zijn er torens in ontwikkeling die de stap maken naar een
    hoogte van 200 meter. De hoogte van de gebouwen in Rotterdam is dus
    gekoppeld aan periodes in de geschiedenis.

    Belangrijk is dat de hoogte van gebouwen bij de actuele ontwikkelingen
    aansluit op de ratio van Rotterdam. Voorkomen moet worden dat
    nieuwe hoogbouw zich volledig aan de omliggende hoogbouw onttrekt
    waarmee het beeld van solitaire hoogbouw ontstaat en niet van een
    metropolitaanse clustering van hoogbouw.

    Deels zijn hoogtebeperkingen te verklaren door veiligheidseisen die
    gelden voor hoogbouw en investeringen die hiermee gemoeid zijn.

    Een andere overweging is dat zonder hoogtebeperking de grondprijs
    wordt opgedreven. Hierdoor wordt het realiseren van hoogbouw juist
    lastiger. Het stellen van een maximumhoogte stimuleert dus hoogbouw.
    Dit zorgt voor meer duidelijkheid in ruimtelijke en financiële zin richting
    ontwikkelaars, eigenaren en de overheid. Voorbeelden uit het buitenland

250 meter ........................................................................................................




150 meter




                                19e eeuwse bebouwing (12 tot 20 meter)

                               vanaf 1900 tot ca. 1965 (ca. 50 meter)

    18
                               vanaf ca. 1965 tot 2000 (ca. 100 meter)




hsUILhlû
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>leren ons dat het stellen van een maximumhoogte leidt tot een
toenemende realisatie van hoogbouw.

De maximumhoogte moet géén beperking zijn voor (in ontwikkeling
zijnde) hoogbouw, maar moet voor de komende jaren wel een richtlijn
zijn waarmee we bovengenoemde uitgangspunten kunnen nastreven.
De geldende maximumhoogte moet zich volgens het principe van
hoogbouw in Rotterdam vooral concentreren langs de hoogbouwas in de
binnenstad. In de binnenstad geldt een theoretische maximale hoogtelijn
van circa 250 meter langs deze hoogbouwas. Deze maximum hoogtelijn
voor de binnenstad is een dynamische hoogtelijn en kan meegroeien
met de tijd. Voor de andere gebieden waar hoogbouw mogelijk wordt
gemaakt, geldt een maximumhoogte van 150 meter.

Binnen grote gebiedsontwikkelingen (die geen onderdeel zijn van het
hoogbouwbeleid) kan het voorkomen dat er een gebouw is dat vanuit
onderscheidend gebruik, plek of programma door de hoogbouwgrens
van 70 meter gaat. Mits er voldaan wordt aan de kwaliteitseisen van de
straat en het gebouw (zie hoofdstuk 3 en 4) kan het college van B en W
afwijken van de maximumhoogte in deze gebieden.




 Er is sprake van hoogbouw als de hoogste gebruiksverdiepingsvloer
 van een gebouw boven de 70 meter ligt. Voor de binnenstad wordt
 er in deze hoogbouwvisie een maximumhoogte van circa 250 meter
 gesteld langs de stadsas. Voor de andere gebieden waar hoogbouw
 mogelijk wordt gemaakt is de maximale hoogte 150 meter.




            2001 tot 2010 (ca. 150 meter)

            vanaf 2010 (ca. 200 meter)

                                                                     19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>2.3. ONDERGROND

Vanuit de ondergrond kunnen er omstandigheden zijn die uitvoering
van hoogbouw eenvoudiger of juist complexer maken. Hoge gebouwen
zijn namelijk zelf aan zakking onderhevig en veroorzaken daarbij
ook zakking van de directe omgeving. Dat effect kan per locatie sterk
verschillen door de lokale grondopbouw. Ook naburig aanwezige
objecten kunnen complicerend werken. Daarbij gaat het om zichtbare
constructies zoals bijvoorbeeld belendende gebouwen, maar ook om
ondergrondse constructies zoals (metro-)tunnels en kabels en leidingen.
Technisch is in dat opzicht overigens veel oplosbaar, maar de daarvoor
benodigde investering in maatregelen kan groot zijn.

Daarnaast kan er een potentiële contradictie ontstaan met de wens
zakking van de stad als geheel zoveel mogelijk te beperken in verband
met de klimaatverandering.

Aan- en afvoer wordt ingewikkelder als er meer verdiepingen omhoog
zijn. Dat geldt voor aan- en afvoer van personen en goederen, aan-
en afvoer van water (riolering) maar ook voor de capaciteit van de
ondergrond als het gaat om KWO-installaties. Ook zal de capaciteit
van de waterleiding veelal ontoereikend zijn voor de benodigde
hoeveelheid calamiteitswater (bluswater) in geval van brand, zodat die
wellicht aan de ondergrond (uit het eerste watervoerende pakket) zou
moeten worden onttrokken. Met name de benodigde periodieke testen
van dergelijke systemen kunnen een contradictie opleveren met de
doelstelling zo min mogelijk water aan het diepe zand te onttrekken.

Op basis van een eenvoudige quickscan op dergelijke aspecten zal het
veelal mogelijk zijn om voor een specifieke locatie snel een uitspraak te
doen over de mate waarin deze kansen biedt voor hoogbouw.




 Per gebied moet er vooraf een quickscan worden gemaakt op een
 aantal aspecten. Hierdoor is het mogelijk snel een uitspraak te doen
 over de mate waarin de ondergrond kansen biedt voor hoogbouw.
 Hierbij gaat het om zaken zoals: te verwachten zettingsgedrag als
 gevolg van lokale omstandigheden, eventueel aanwezige gevoelige
 objecten in de directe omgeving, Geohydrologische omstandigheden
 en in de omgeving aanwezige KWO’s.




20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>2.4. BRANDVEILIGHEID

Waar landelijke regelgeving regels stelt voor gebouwen met vloeren
tot 70 meter hoog, heeft de Gemeente Rotterdam samen met o.a.
de Stichting Bouw Research in 2005 al een richtlijn geschreven
voor gebouwen met vloeren tot 200 meter hoog met betrekking tot
brandveiligheid. Dit beleid wordt inmiddels al jaren landelijk toegepast.

Samen met de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond volgt de gemeente
Rotterdam (de hoogbouwstad van Nederland) de ontwikkelingen rond
hoogbouw op de voet en draagt actief bij aan het tot stand brengen
van nieuwe regelgeving en richtlijnen op dit onderdeel. Een belangrijk
onderdeel daarbij is dat de gemeente al in een vroeg stadium
actief met ontwikkelaars in overleg gaat om de brandpreventieve
aspecten van een gebouw te bespreken. Daarbij wordt gebruik
gemaakt van de expertise van de BrandPreventieCommissie, waar
zowel brandveiligheids-specialisten van de Gemeente Rotterdam als
van de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond zitting in hebben. In dit
vooroverleg worden de belangrijkste vraagstukken op het gebied van
brandveiligheid besproken, zodat er tijdens het vergunningenproces
geen onverwachte zaken ter tafel komen.



 Bij iedere ontwikkeling zal in een vroeg stadium van het ontwerp-
 traject een gesprek moeten worden aangegaan omtrent de brand­
 preventie. Zo kan vanaf het begin in kaart gebracht worden welke
 vraagstukken er liggen in het kader van de brandveiligheid. De
 benodigde ingrepen kunnen dan tijdig worden meegenomen in de
 ontwikkeling.




                                                                         21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>3. HOOGBOUW OP
   OOGHOOGTE
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>^ 3.1. GROUNDSCRAPER
^ 3.2. CULTUURHISTORIE
^ 3.3. ARCHITECTUUR
^ 3.4. VERSCHIJNINGSVORM
^ 3.5. PROGRAMMA EN PLINT
^ 3.6. WIND
^ 3.7. ZON
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>3.1. DE GROUNDSCRAPER

Een stad bestaat uit een netwerk van straten, pleinen, kades en
levendige plinten. Samen vormen zij het netwerk van de openbare
ruimte. Een goed beeld en gebruik van de plinten van publieke ruimte
is essentieel, hiermee staat of valt het succes van een plek. Naast een
skyscraper moet een gebouw ook een groundscraper zijn zoals ook in
‘De binnenstad als City Lounge’ wordt benoemd: de groundscraper staat
voor het streven dat spraakmakende en vernieuwende hoogbouw óók
bijdraagt aan een aansprekend leven op straat. Waar het private en
publieke leven elkaar niet uitsluiten en gebouwen ‘communiceren’ met
de stedelingen en de straat. Dit is voor toekomstige hoogbouw dan ook
de ambitie. Sommige standalone (naald)torens onttrekken zich aan het
stedelijke leven en veroorzaken ‘eigen plekken’ in de rooilijn van een
straat of creëren een eigen openbare ruimte rond het gebouw. Dit type
hoogbouw is dan ook niet geschikt om tot een goed stedelijk leven te
komen.

De benedenverdieping en daarmee de Rotterdamse laag van de
hoogbouw is essentieel. De programmering van de Rotterdamse laag
moet een bijdrage leveren aan de stedelijke dynamiek en de continuïteit
van het stadsbeeld. Denk hierbij aan lobby’s voor kantoren, entrees
voor woningen, commerciële en maatschappelijke functies et cetera.
Detaillering en transparantie voor deze lagen is een belangrijk aspect
voor het straatbeeld.




 Het patroon van straten, pleinen en kades is leidend voor de nieuwe
 bebouwing. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een (groter) ste­
 delijk weefsel en specifiek aan te sluiten op de Rotterdamse laag. De
 Rotterdamse laag en de invulling van de plint vormen en activeren de
 stedelijke ruimte.




24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Stedelijke continuïteit met het doorzetten van de Rotterdamse laag
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>3.2. CULTUURHISTORIE

De rijke historie van Rotterdam is goed leesbaar uit de mix van
stedenbouwkundige structuren en gebouwen uit het verleden. Deze
structuren en gebouwen staan de laatste tijd nadrukkelijk in de
belangstelling vanuit het besef dat deze karakteristieke bebouwing
in het verleden niet op juiste waarde is geschat. Deze structuren en
gebouwen vertegenwoordigen eveneens een belangrijke vorm van
continuïteit, namelijk die van het collectief bewustzijn van de stad.
Hoogbouw voegt daar een nieuwe laag aan toe. Van belang is
echter dat die hoogbouw de bestaande delen van de stad, die van
cultuurhistorische betekenis zijn, respecteert. Daarnaast is het belangrijk
dat bestaande gebouwen zoveel mogelijk gespaard worden om de
unieke kwaliteiten en gelaagdheid van de diverse bouwperiodes te
waarborgen. Hier vallen onder andere monumenten en beeldbepalende
objecten onder.


 Hoogbouw zal zich door opbouw, geleding, materialisatie en
 positionering met respect moeten voegen in de bestaande stad.
 Uitgangspunt is hierbij: niet slopen, tenzij.




                                            ‘"■ĮÌSìBňi!




                                                          ,ilļļļļļļļ




■■BI




Wijnhaveneiland, waar wederopbouwarchitectuur als laag zichtbaar is
gebleven en hoogbouw onderdeel is geworden van het gebied met respect
voor cultuurhistorie.

26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>3.3. ARCHITECTUUR

Voor hoogbouw bepaalt niet alleen de hoogte of het een kwalitatief
hoogwaardig gebouw is. Een van de kwaliteiten van hoogbouw moet
zijn dat het een bijdrage levert aan een interessant straatbeeld. Het
goed ontwerpen van terrassen en daken is hierbij belangrijk. Voor de
kwaliteit van de architectuur in de binnenstad verwijzen we naar de
welstandsnota Rotterdam en het architectuurbeleid Rotterdam. Het
architectuurbeleid agendeert en bevordert ruimtelijke kwaliteit. Deze
kwaliteit is niet meetbaar, maar wel ervaarbaar. Want iedereen,
bewoner of bezoeker, heeft een relatie met de (gebouwde) omgeving
en maakt er gebruik van. Architectuur draagt bij aan de identiteit van
Rotterdam. Het architectuurbeleid gaat over gebouwen, straten, pleinen,
bruggen, parken, wijken en de stad als samenhangend geheel. Maar
ook over de aanpak van maatschappelijke vraagstukken zoals de
woningvoorraad, energietransitie, migratie of inclusiviteit en over wat dit
betekent voor hoe de stad er in de toekomst uitziet.

Extra aandacht voor de top en gemeenschappelijke plekken
De top is vooral waarneembaar van een afstand. Dit deel van
hoogbouw draagt bij aan de skyline van de stad. De beëindiging van
een toren kan op veel manieren worden vormgegeven en is afhankelijk
van de plek waar deze staat.

Zo is er in het Rotterdam Central District gekozen voor een
verbijzondering van de top door een specifiek programma . Los van de
mogelijke specifieke voorwaarden binnen een bepaald gebied kunnen
er voorwaarden zijn voor hoe het gebouw eruitziet. Technische zaken
zoals liftschachten, luchtinstallaties, en airco moeten aan het zicht worden
onttrokken.

Niet alleen de architectonische uitwerking is van belang maar ook
de kwalitatieve afwerking van de gemeenschappelijke plekken in
hoogbouw. Dit zijn de plekken binnen hoogbouw waar ontmoeting tussen
bewoners plaatsvindt. Een goede afwerking van deze ruimtes draagt bij
aan de beleving van de ruimte en zal het gebruik stimuleren.



 De architectuur van de hoogbouw moet de kwaliteit nastreven die
 zowel in de welstandsnota Rotterdam als in het architectuurbeleid
 wordt omschreven.

 De beëindiging van een toren moet zo vormgegeven worden dat de
 technische zaken aan het zicht worden onttrokken.

 Er moet extra aandacht besteed worden aan de kwalitatieve
 afwerking van de gemeenschappelijke ruimtes binnen de hoogbouw.



                                                                          27




                   IWPlwl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>     3.4. VERSCHIJNINGSVORM

     Belangrijke factoren voor de verschijningsvorm zijn: de precieze locatie
     in het stedelijk weefsel, de typologische en programmatische ambities
     van het gebouw, de eventuele samenhang met overige hoogbouw
     en eventuele relaties met monumenten en/of beeldbepalende
     objecten. Andere factoren zijn gericht op het regelen van de gewenste
     stedelijkheid en de toetreding van licht en lucht op straat. Het is mogelijk
     dat bijzondere omstandigheden kunnen leiden tot uitzonderingen.
     Denk hierbij aan uitzonderlijk grote volumes met een grote plotgrootte
     waardoor er meer ruimte is om de hoogbouw beter te faciliteren.

     Verschijningsvorm gaat uitdrukkelijk niet over architectuur, maar over
     de opbouw en geleding van hoogbouw in relatie tot programma,
     plotgrootte en omgeving. Door het gebouw op te knippen in segmenten
     die samenhangen, kunnen we principes formuleren die voor elk
     hoogbouwinitiatief gelden.

     Plint
     De plint gaat over de stad op ooghoogte: de plek waar interactie
     plaatsvindt met de publieke ruimte, naast en voor het gebouw. Voor een
     aantrekkelijke stad zijn de publieke zijdes van hoogbouw essentieel.
     Er moeten meerdere eenheden en deuren zijn in plaats van één grote
     functie met maar één deur, waardoor slechts op een specifieke locatie
     langs het gebouw interactie is. Daarnaast moet de begane grond
     transparant (zien wat er gebeurt achter de gevel) en zoveel mogelijk
     verticaal worden vormgegeven, voldoende hoogte hebben en netjes in
     lijn liggen met de omliggende gebouwen.

     Rotterdamse laag
     De hoogte van de Rotterdamse laag verschilt per plek in de stad. Deze
     kan grofweg gesteld worden op 15 tot 25 meter maar dit kan nogal
     verschillen per gebied. Door de Rotterdamse laag onderdeel te maken
     van het gebouw, is er een goede aansluiting op de aangrenzende
     gebouwen en stimuleert dit de continuïteit van wanden, straten, pleinen
     en boulevards.

     Bovenbouw
     De omvang van de bovenbouw wordt door twee invalshoeken bepaald:
     een percentage voor de maximale oppervlakte van hoogbouw en een
     absolute maat, gebaseerd op het programma (wonen of kantoren). Naar
     boven toe zal de hoeveelheid oppervlakte afnemen. Door beperkingen
     op te leggen aan hoogbouw, gerelateerd aan de maximale omvang van
     de bouwkavel, is er meer ruimte in de onderbouw om de utilitaire zaken
     een goede plek te geven in het gebouw. Hierdoor is er meer ruimte om
     de ambitie van de stad op ooghoogte goed vorm te geven.




     28




fì                                                            Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre> De plint moet transparant en verticaal geleed zijn en meerdere ruim­
 tes (met deuren) hebben om recht te doen aan de stad op ooghoogte.
 Daarnaast hangt de hoogte van de onderbouw af van de zogenoem­
 de Rotterdamse laag. Deze Rotterdamse laag kan per gebied ver­
 schillen en is de gemiddelde bebouwingshoogte in een gebied, meest­
 al tussen de 15 en 25 meter.



Maximale vloeroppervlakte
Bepalend voor de omvang en hoogte van een gebouw is de plot (het
bouwperceel) die tot de beschikking staat van het project. Met een
grote plot kun je logischerwijs meer dan met een kleine plot. Deze plot
zal zoveel mogelijk moeten worden bebouwd met een onderbouw (en
aansluiten op bestaande rooilijnen).

Een maximale vloeroppervlakte voor hoogbouw is moeilijk vast te
stellen en afhankelijk van het (hoofd)programma van een toren. Er is een
duidelijk verschil te zien tussen woontorens en kantoortorens. De grootste
vloeroppervlaktes voor hoogbouw worden gehaald door kantoortorens.
De huidige verdiepingsvloeren in torens zijn maximaal circa 1.600m2.
Deze oppervlaktes komen voor een groot deel voort uit de eisen die
gesteld worden aan de techniek en veiligheid. Dit heeft weer invloed
op hoogbouw in relatie tot optimale oppervlaktes die gebruikers stellen
aan een kantoorverdieping. Boven de 70 meter blijven weliswaar
dezelfde technische en veiligheidseisen van kracht, maar er is minder
ruimte nodig in het gebouw om aan deze eisen te voldoen (bijvoorbeeld
door de oppervlaktes die de liftschachten, vluchtroutes en fundering
innemen). De eerdergenoemde 1.600 m2 is boven de 70 meter geen
voorwaarde voor een optimale kantoorverdieping. Boven de 70 meter
zijn het de woontorens die de maat aangeven voor hoogbouw. Hierbij
zijn niet de eisen ten aanzien van techniek en veiligheid de maatstaf,
maar de hoeveelheid woningen per laag die gerealiseerd kan worden
met behoud van kwaliteit. Denk hierbij aan bijvoorbeeld voldoende
licht, buitenruimte en grootte. De grootste oppervlaktes die in Rotterdam
gerealiseerd zijn voor woontorens zijn circa 900 m2, bijvoorbeeld de
Hoge Heren, Montevideo en New Orleans.

Dat de torens in de binnenstad steeds hoger worden, betekent ook dat
de maximale vloeroppervlaktes boven de 70 meter soms vragen om
meer ruimte dan de gestelde diagonaal van 42 meter. Vanuit zaken
zoals fundering en het toevoegen van meer ruimte voor bijvoorbeeld
liften of trappen is het boven de 150 meter niet verplicht om de
maximale diagonaal van 42 meter te gebruiken.




                                                                          29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre> Vloeroppervlakte
 Boven de Rotterdamse laag (onderbouw) mag maximaal 50 procent
 van de totale onderbouw als toren bebouwd worden.

 Boven de Rotterdamse laag mag de diagonaal van de toren niet
 groter zijn dan 56 meter (40 x 40 meter, een oppervlakte van 1.600
 m2). Door een diagonaal te gebruiken, wordt gestimuleerd dat er
 daadwerkelijk torens worden gemaakt in plaats van andere gebouw-
 vormen. Bij gebouwen onder de 150 meter is er vanaf 70 meter een
 diagonaal van 42 meter (30 x 30 meter, een oppervlakte van 900
 m2).

 Het kan voorkomen dat er, bij een plot die kleiner is dan 3.200 m2
 BVO, een initiatief is voor een hoogbouwontwikkeling waarbij boven
 de 70 meter metrages gewenst zijn van meer dan 900 m2 BVO. Een
 belangrijk uitgangspunt is dat het programma van de plint nadrukke­
 lijk bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving van het gebouw. Dit
 betekent tenminste een plint waarvan een substantieel gedeelte een
 (semi)publiek karakter heeft. Dit uitgangspunt bepaalt mede de hoe­
 veelheid programma die mogelijk gerealiseerd kan worden binnen de
 toren. Vanzelfsprekend blijven alle andere eisen zoals voor wind, zon,
 flexibiliteit en dergelijke van toepassing.




 XXL regeling
 Er zijn een paar plekken in Rotterdam waar meer aaneengesloten
 ruimte beschikbaar is. Hier is meer ruimte en flexibiliteit om op een
 goede manier de utilitaire functies in te passen. Daarnaast is er
 op deze plekken sprake van een relatief grote onderbouw. Deze
 verschaft een grotere vrijheid voor het plaatsen van hoogbouw. Bij
 een grondoppervlakte groter dan 3.200 m2 BVO (2 x 1.600 m2)
 is het toegestaan 50 procent van het grondvlak te nemen als
 uitgangspunt voor het volume boven de Rotterdamse laag, zonder
 dat er een maximumdiagonaal wordt gesteld; hiervoor is wel een
 vrijstelling van het college van B en W nodig.




30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                     250 m




                                     150 m




                                      70 m




                                               éş
                  •r                              ö)
                                                    o
                                                   ö
                                                   o
                                                   E
                                                   ~öo

                                               è
50% van plot mag hoogbouw zijn



bovenaanzicht                    zijaanzicht




                                                    31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>  3.5. PROGRAMMA EN PLINT

  De uitvoering van de plint is beeldbepalend voor de kwaliteit op straat:
  Rotterdam op ooghoogte. Dit vraagt om een kwalitatief hoogwaardige
  uitstraling van de plint met stedelijke functies die bijdragen aan de
  levendigheid op straatniveau, een reliëf of kunstwerk als onderdeel van
  de gevel, royale hoogte en transparantie.

  Om te stimuleren dat er in de toekomst hoogbouw wordt gerealiseerd
  die voldoet aan de eisen die gesteld worden aan de groundscraper,
  zijn de uitgangspunten zoals opgenomen bij de verschijningsvorm van
  hoogbouw ook voor de invulling van het programma belangrijk. Zo zal
  er in de plint meer ruimte komen om alle utilitaire functies een plaats
  te geven en op de meest publieke zijdes van het gebouw komt een
  openbare plint waar het gebouw ‘communiceert’ met de stedelingen en
  de straat.

  We geven elk gebouw een onderbouw die de Rotterdamse laag
  respecteert en waarbij niet de gehele onderbouw de inverse is van
  de hoogbouw. Dit betekent een afscheid van de standalone toren.
  Naast het activeren van de plint van hoogbouw met stedelijke functies
  is het wenselijk om een stedelijke mix in hoogbouw te realiseren.
  Niet alleen commerciële functies krijgen zo een plek in de plint,
  maar ook maatschappelijke functies kunnen een plek krijgen in de
  gehele Rotterdamse laag. Als er een groot aantal bewoners bijkomt
  op een plek, zullen ook meer maatschappelijke functies toegevoegd
  moeten worden. Hoogbouw biedt hiervoor in de Rotterdamse laag de
  mogelijkheid.




      Utilitaire functies moeten zo goed mogelijk ingepast worden binnen
      de rooilijnen van het gebouw en aan de minst publieke zijdes van
      het gebouw. Dit geeft de mogelijkheid om de publieke zijdes van het
      gebouw onderdeel te maken van de stad. De Rotterdamse laag dient
      gehandhaafd te blijven en een beperkt deel van de oppervlakte mag
      gebruikt worden om daadwerkelijk hoogbouw te realiseren. Op deze
      manier wordt er een grotere plint toegevoegd die bijdraagt aan de
      stad op ooghoogte.

      Daarnaast is het van belang dat hoogbouw bijdraagt aan de stedelij­
      ke mix van de stad. Dit houdt in dat niet alleen commerciële maar ook
      maatschappelijke functies een plek kunnen krijgen in de plint.




  32



                 m m


rìi                     W                                 Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                         aaaa
                                                         ■idŭŭ
                                                         aagq,
                                                         aaaa
                                                         ■i a a a
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■na aa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■na aa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■laaa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                          a aa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■da aa
                                                         aaaa.
ūūoĩūütfļūntfļūūūĩoüü|
OŪOİŪOŪİŪOŪİŨŪO 0Ü0
                         íüonĩoüoĩoūoĩüOüïnoūTūoo        aaaa
                                                         ■laao
                         000 000 000 000 000 000         aaaa.
noobom                                  looolooo
                                                         aaaa
                                                          a aa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                          a aa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                          a aa
                                                         pgqq.


                                                     mfm

Schema utilitaire functies en hoogbouw
Al het programma in een toren heeft invloed op de begane grond.
Denk aan afval, nutsvoorzieningen, parkeren (fiets en auto),
nooduitgangen, etc.




                                                           aaa
                                                          aaa
                                                         aaaa.
                                                           aaa
                                                          aaa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                          aaa
                                                          a a a.
                                                         aaaa
                                                          aaa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■laaa
                                                         aaaa.
                                                           a aa
                                                           aaa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                         ■ a aa
                               ■ A. A.                   aaaa.
 [onnïoooĩai        oooĩdüdïüoü ūoūĩūūūïooo|              aaa
                    □no non ooo ooo ooo ooo               aaa
                                                         aaaa.
                    □on poo non urn ooo ooo
      lono^nol           n   I IÜHI n                     aaa
                                                          aaa
                                                         aaaa.
                                                          aaa
                                                          aaa
                                                         aaaa.
                                                         aaaa
                                                          aaa
                                                          a a a.




Schema programma en hoogbouw
Waar in een blok of straat er meestal sprake is van functiemening,
is dit niet zo vanzelfsprekend voor torens.




                                                                     33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>3.6. WIND

Door de toevoeging van meer bewoners en bezoekers op een plek
neemt het aantal voetgangers fors toe. Wind is een belangrijke factor
voor een aangenaam verblijfsklimaat op straat en het gebruik van de
openbare ruimte. Hier moet bij de ontwikkeling van hoogbouw rekening
mee worden houden. Beoordeling van het windklimaat vindt plaats
volgens NEN 8100. Windhinder en windgevaar worden allebei gemeten.
Bij windgevaar kunnen de lokale windsnelheden zo hoog worden dat
mensen omvergeblazen worden. Er is sprake van windhinder als lokaal
de drempelsnelheid voor windhinder te vaak wordt overschreden. Er zijn
verschillende kwaliteitsniveaus: doorloop-, slenter- en verblijfsniveau.
Door een specifieke kwaliteit te koppelen aan een plek kan er vooraf,
tijdens en achteraf in het ontwerpproces onderzoek worden gedaan
naar de effecten van hoogbouw op wind.

Wind en stad
Voor de gevolgen van hoogbouw voor wind op de schaal van de
gehele stad zijn geen rekenmodellen en windtunnels van toepassing. De
methoden om dit wetenschappelijk te onderbouwen zijn beperkt. Wel
zijn er enkele vuistregels waarmee we invloed kunnen uitoefenen op de
te verwachten windstromen in de stad. Het basisprincipe is, dat als de
hoogbouwzone of clustering van hoogbouw vormgegeven is op basis van
een ‘natuurlijke heuvel’ de wind de curve volgt van de hoogbouw. Op
die manier wordt er uiteindelijk minder wind naar het maaiveld geleid.
Door de introductie van het overgangsgebied kan een dergelijke vorm
gecreëerd worden. Een punt om rekening mee te houden is dat ‘gaten’
in de heuvel het basisprincipe deels tenietdoen. Hoe groter de afstand
tussen de torens onderling des te kleiner is het effect van de heuvel.

Wind en gebieden
Voor sommige gebieden zijn inmiddels windstudies gedaan. Bij grotere
gebiedsontwikkelingen is het namelijk verstandig om tijdens het maken
van de kaders voor een specifiek gebied te kijken wat de invloed
van wind is op de volumes die mogelijk zijn in het plan. Verschillende
variabelen zouden onderzocht kunnen worden, zoals de hoogte en
precieze plaatsing van torens. Op basis van een categorisering van
plekken kunnen we onderscheid maken in de mate waarin windhinder
voor overlast zorgt. Binnen de gebiedsontwikkelingen kan er voor de




                                          basisprincipe: wind en de stad
34




      ULlitâa
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>plekken in het plan aangegeven worden of het zogenaamde doorloop
of slenterplekken zijn of dat het gaat om een plek om langdurig te
verblijven. Door het waarderen van deze ruimtes zijn er per niveau
mogelijk aanvullende maatregelen nodig op het kader, om uiteindelijk
het juiste windklimaat te realiseren. Dit moet inzichtelijk zijn voordat er
randvoorwaarden worden afgegeven aan architecten en ontwikkelaars.

Wind en gebouwen
De kaders die opgesteld worden bij de integrale gebiedsvisies voor de
diverse ontwikkelgebieden, geven de aspecten van het beoogde plan
aan die mogelijk voor windoverlast kunnen zorgen. Deze informatie is
voor de ontwikkelaar en de architect een eerste aanwijzing dat ze goed
moeten kijken hoe het gebouw aan de windcriteria kan voldoen en zelfs
kan bijdragen aan een mogelijke verbetering van het windklimaat. De
eis voor hoogbouw kan zijn dat elk gebouw bij (tenminste) een voorlopig
ontwerp een windstudie moet ondergaan. Hierdoor wordt in een vroeg
stadium duidelijk hoe het ontwerp zich verhoudt tot de mogelijke
studies die uitgevoerd zijn voor de gebiedsontwikkelingen. Van alle
ontwerpaspecten (vorm, gevel, reliëf, materiaal, vegetatie et cetera)
heeft de vorm van een gebouw de grootste invloed op het windklimaat,
maar andere ontwerpaspecten kunnen ook van invloed zijn. Mocht bij
het voorlopig ontwerp blijken dat er sprake is van verslechtering van het
windklimaat en overschrijding van windhinder of windgevaar, dan kan er
tijdig gestuurd worden op het ontwerp.

Windkwaliteitsklassenkaarten
Het veroorzaken van windgevaar (plekken aangemerkt als ‘gevaarlijk’
volgens de NEN 8100) is in geen geval toegestaan. Wat betreft
windhinder verschilt de ambitie per plek, gebaseerd op het gebruik.
Als vooraf bekend is wat de ambitie is op een plek, kan dit op tijd
meegenomen worden in het ontwerpproces en kan er achteraf getoetst
worden. De NEN 8100 beschrijft vijf verschillende windkwaliteitsklassen
voor windhinder: A, B, C, D en E. Voor elke letter staat beschreven voor
welke activiteiten (doorlopen, slenteren of verblijven) de klasse in welke
mate comfortabel is (goed, matig of slecht). A staat voor het beste
windklimaat en E voor het slechtste.




                                                   Activiteit
Windkwaliteitsklasse   Doorlopen          Slenteren             Verblijven
A                      Goed               Goed                  Goed
B                      Goed               Goed                  Matig
C                      Goed               Matig                 Slecht
D                      Matig              Slecht                Slecht
E                      Slecht             Slecht                Slecht


                                Windkwaliteitsklassen volgens de NEN 8100
                                                                             35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>  Voor de verschillende hoogbouwzones in de stad moeten door
  de gemeente windkwaliteitsklassenkaarten gemaakt worden op
  basis van de NEN8100. Op deze kaarten wordt aangegeven wat
  de gewenste minimale kwaliteit voor wind is voor elke plek. De
  kaarten (met toelichting) zijn een afwegingskader bij de verdere
  ontwikkeling van gebouwen en gebieden. Bij het ontbreken van een
  windkwaliteitsklassenkaart op gebiedsniveau moet er aan de voorkant
  (bijvoorbeeld in de NVU) opgenomen worden wat de gewenste
  windkwaliteitsklasse is van de directe buitenruimte tot een straal van 300
  meter rond een gebouw.




      Wind Algemeen
      Voor windonderzoek moet de NEN 8100 worden gebruikt. Er wordt
      onderscheid gemaakt tussen windhinder en windgevaar; deze worden
      allebei gemeten. Windgevaar is nooit toegestaan.

      Wind en gebieden
      Om ervoor te zorgen dat het windklimaat binnen de grenzen
      blijft, zijn aan de voorkant van het ontwerpproces oriënterende
      windonderzoeken verplicht. Deze metingen worden op basis van
      studies of masterplannen gedaan en geven een eerste beeld waar
      zich mogelijke knelpunten bevinden.

      Wind en gebouwen
      Tijdens het ontwerpproces van een gebouw worden vóór het
      vaststellen van een voorlopig ontwerp oriënterende windonderzoeken
      gedaan. Door deze maatregelen is bij een uiteindelijke realisatie van
      hoogbouw de kwaliteit gegarandeerd en kan worden aangetoond
      wat de aandachtsgebieden zijn rond nieuwe hoogbouwinitiatieven.
      Vorm en hoogte kunnen op deze manier in een vroegtijdig stadium
      onderzocht worden en de uitkomsten kunnen worden meegenomen in
      het ontwerpproces.

      De finale check gebeurt met een windonderzoek op basis van het
      definitief ontwerp.

      Windkwaliteitsklassenkaarten
      Als vooraf bekend is wat de ambitie is op een plek, kan dit op tijd
      meegenomen worden in het ontwerpproces en kan er tussentijds en
      achteraf getoetst worden. Het ambitiniveau is daarom op windkwali-
      teitsklassenkaarten weergegeven. De kaartlegenda is gebaseerd op
      de windkwaliteitsklassen uit de NEN 8100. Deze kaarten (met toelich­
      ting) moeten voor verschillende gebieden binnen de hoogbouwzone
      (met een straal van 300 meter rond het gebied) worden opgesteld en
      worden vastgesteld door het college.




  36



                 m m


rìi                     W                                 Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>3.7. ZON

Een combinatie van wind en schaduw kan leiden tot het ontstaan van kille
plekken. Deze aspecten zijn in hoge mate van invloed op het comfort
bij, langs en rond hoogbouw. Het is van belang om bij ontwikkeling van
hoogbouw het effect op de omgeving te onderzoeken. Het is niet te
voorkomen dat er negatieve effecten (schaduwval en wind) optreden bij
plaatsing van meer hoogbouw in een gebied.

Zon en stad
Bij het toevoegen van hoogbouw moet er in ieder geval duidelijk zijn
in hoeverre het nieuwe volume extra schaduw in de stad geeft. Per
plek kan de invloed van extra schaduw anders beoordeeld worden.
In een gebied waar woningen, winkels en pleinen en dergelijke zijn,
ligt het onttrekken van zonlicht door het nieuwe volume gevoeliger dan
in gebieden met wegen, bedrijvigheid of vergelijkbare functies. Dit
uitgangspunt blijft onverminderd van kracht, maar vanuit de buitenruimte
kan wel een vertaling gemaakt worden naar type plekken én het
daarbij horende gebruik. Door dit te projecteren op een kaart ontstaat
er een manier om vanuit de buitenruimte randvoorwaarden mee te
geven aan bezonning en schaduwval voor openbare ruimtes.

Zon en openbare ruimte
Er zijn plekken die intensief gebruikt worden in de middag, dan is
daar geen schaduw gewenst. Diezelfde plek kan in de ochtend minder
intensief gebruikt worden, dan is het niet erg dat er incidenteel schaduw
is. Kortom: het is van belang om de belangrijkste plekken aan te wijzen
maar ook te bepalen in welke tijdzones die plekken veel gebruikt
worden. Dit stelt voor nieuwe hoogbouwontwikkelingen extra eisen
aan hoogte en vorm, maar ook meer zekerheden aan ondernemers en
bewoners dat kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft.
De tijd van gebruik verschilt per locatie en wordt per gebied specifiek
bekeken.

Daarnaast zijn er een paar plekken aangewezen die belangrijk zijn
in het netwerk van de stad. Deze plekken hebben een beeldbepalend
imago of worden veel gebruikt. Daaronder vallen plekken waar het
aantal zonuren belangrijk is, maar waar ook incidenteel schaduw
mag zijn. Een voorbeeld hiervan is het Kruisplein. Plekken die intensief
gebruikt worden voor bepaalde delen per dag en waar verbleven
wordt, vormen een andere categorie. Die delen mogen voor de
aangegeven periodes geen (extra) schaduw hebben.

Sunspots en representatieve ruimtes
Om onderscheid te maken in de eisen die we stellen aan plekken in
de stad en hoeveel vermindering er mag optreden in zonuren, zijn
twee typen ruimtes gedefinieerd. In de gebieden en plekken die zijn
aangewezen als de zogenaamde sunspot, mag géén vermindering



                                                                           37




                   IWPlwl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>  van zonuren optreden binnen de aangewezen tijden. Daarnaast zijn er
  representatieve ruimtes waar zon belangrijk is, maar waar wel enige
  vermindering in zonuren mag optreden. Per locatie wordt aangegeven
  wat het minimale aantal zonuren is dat behouden moet worden en binnen
  welk tijdsbestek dit geldt. Voor de representatieve ruimtes worden 21
  juni en 21 september als meetpunten genomen. Voor de sunspots gelden
  de genoemde tijden binnen de maatgevende periode (21 maart tot 21
  september).

  Rekenmethode
  Voor het wel of niet toestaan van hoogbouw wordt onder andere
  gekeken naar de impact van de desbetreffende ontwikkeling op
  sunspots, representatieve ruimtes en gebieden met basiskwaliteit. Voor
  de sunspots geldt het uitgangspunt dat het inclusief de ruimte die er
  volgens het bestemmingsplan is binnen het te ontwikkelen plot. Voor de
  representatieve ruimtes moet de actuele planologische mogelijkheden
  meegenomen worden van de omgeving. Voor de basiskwaliteit gelden
  de planologische mogelijkheden van de omgeving uit 2011 als
  referentie. De vrijstellingsruimte die het bestemmingsplan soms biedt
  wordt hier niet bij gerekend. De extra schaduw die het toegevoegde
  hoogbouwvolume werpt op zijn omgeving is de impact die de hoogbouw
  heeft. Omdat gekeken wordt naar verblijfsruimte en slenterruimte
  voor voetgangers, stellen we dat rijbanen voor de auto, trambanen en
  fietspaden niet meegenomen hoeven te worden als het gaat om sunspots.
  Voor de berekening van het gemiddeld aantal resterende zonuren in
  de representatieve ruimtes en basiskwaliteit hanteren we een raster van
  0,5 meter bij 0,5 meter. De gemiddelde bezonning wordt uitgevoerd
  met een stapgrootte van 5 minuten en getoetst op de data 21 juni en
  21 september binnen het aangegeven tijdsbestek. De gemiddelde
  bezonningsafname in gebieden met een basiskwaliteit wordt per straat
  beoordeeld ten opzichte van de planologische mogelijkheden op
  referentiedatum 2011*.




      Per gebied zijn er sunspots en/of representatieve ruimtes
      aangewezen. Deze zijn gekozen op basis van loopstroomdata,
      tijden van gebruik en verblijfscijfers. Ook is er per plek een tijd
      weergegeven waarbinnen er geen, dan wel geringe afname mag zijn
      van zon.




  * Op https://www.rofferdam.nl/wonen-leven/hoogbouwvisie wordt een model geplaatst
  van zowel de referentiebebouwing voor gebieden met een basiskwaliteit (planologische
  mogelijkheden van 2011) als een model van de ruimtelijke context voor de toetsing van
  representatieve ruimtes (planologische mogelijkheden 2019).



  38



                 m m


rìi                       W                                        Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Alexander Knoop
Alexanderknoop geeft mogelijkheden tot verdichting. Binnen deze
ontwikkeling is de zone van de huidige Prins Alexanderlaan (3) een
belangrijke ruimte voor langzaam verkeer en zijn er bij het station twee
plekken (1 en 2) die als verblijfsgebied zijn aangemerkt. Daarnaast ligt
direct naast de knoop de Semiramistuin, hier is verblijven in grote delen
ook belangrijk (7).




 1                                          5                         7

                      21/06 - min 4,5 uur       21/06 - min 4,5 uur
                      21/09 - min 4,5 uur       21/09 - min 4 uur




 2                4                         6                         8

                                                21/06 - min 5 uur         21/06 - min 4,5 uur
                                                21/09 - min 5 uur         21/09 - min 4,5 uur




      Sunspot - geen verslechtering
      Representatieve ruimte - geringe verslechtering
      Plekken met basiskwaliteit - max. 2 uur verslechtering


                                                                                                39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre> Binnenstad
 In de binnenstad zijn er verschillen te zien. De Wilhelminapier en het
 Rotterdam Central District hebben allebei een relatief grote bufferzone
 aan de noordzijde. Deze zone zorgt ervoor dat sommige effecten van
 hoogbouw geen (of geringe) negatieve invloed hebben op het comfort in
 en direct rondom het gebied.

 De grootste opgave en zorg ligt echter in het gebied tussen de
 Wilhelminapier en het Rotterdam Central District: de comfortzone. Deze
 comfortzone, grofweg de binnenstad rond de Coolsingel, kenmerkt zich
 door een intensief gebruik van de openbare ruimte. Tegelijk zijn hier
 nog veel locaties waar hoogbouw mogelijk is en zijn er veel plekken die
 belangrijk zijn in het weefsel van de stad.




                                                                 27




                                                    16 17




       Sunspot - geen verslechtering               Representatieve ruimte - gerit

 40




tMuijy&iJj»’
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>       In de binnenstad zijn in totaal vierendertig plekken aangewezen als
       sunspot of representatieve ruimte.




                                         21/06 - min 5,5 uur          21/06 - min 3,5 uur
                            1            21/09 - min 4,5 uur          21/09 - min 4 uur


                                                                      21/06 - min 4,5 uur
                            2                                  19
                                                                      21/09 - min 4,5 uur


                                         21/06 - min 7,5 uur   20
                            3
                                         21/09 - min 7 uur


                                         21/06 - min 5 uur     21     21/06 - min 5,5 uur
                            4                                         21/09 - min 5,5 uur
                                         21/09 - min 5,5 uur


                                         21/06 - min 3,5 uur
                            5                                  22
                                         21/09 - min 3 uur


                                         21/06 - min 5 uur     23
                            6            21/09 - min 5 uur



                            7                                  24


                                                                      21/06 - min 6 uur
                            8                                  25     21/09 - min 4,5 uur


                                         21/06 - min 3 uur
                            9                                  26
                                         21/09 - min 1,5 uur



                            10                                 27


                                         21/06 - min 5,5 uur
                            11           21/09 - min 3 uur     28


                                                                      21/06 - min 6 uur
                            12                                 29     21/09 - min 6 uur


                                                                      21/06 - min 6,5 uur
                            13                                 30     21/09 - min 6 uur



                            14                                 31



                                         21/06 - min 6,5 uur          21/06 - min 4,5 uur
                            15                                 32     21/09 - min 3,5 uur
                                         21/09 - min 4,5 uur


                                         21/06 - min 5 uur     33
                            16           21/09 - min 4,5 uur


                                         21/06 - min 3 uur            21/06 - min 8 uur
                            17           21/09 - min 3,5 uur   34     21/09 - min 4,5 uur




ige verslechtering      I        | Plekken met basiskwaliteit - max. 2 uur
                                   verslechtering
                                                                                            41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Feyenoord City
De ontwikkelingen rondom Feyenoord City zijn nog in beweging. Maar
deze plek is als verdichtingslocatie ook interessant voor mogelijke
hoogbouw. Plekken die vragen om een kader voor bezonning zijn de
huidige Kuip (3), het Mallegatpark (1) en de buitenruimte aan de
voorkant van de moskee (2). Daarnaast krijgt de Roseknoop (4) een
nieuwe inrichting als entreeplein voor het Feyenoord City gebied.




 1               2               3


                                                    21/06 - min 4 uur
                                                    21/09 - min 2,5 uur




42




                           riM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Hart van Zuid
Binnen Hart van Zuid is met name het Annie M.G. Schmidtplein (1) een
belangrijke plek. Daarnaast is de Gooilandsingel (2) een belangrijke
ruimte voor langzaam verkeer. Tot slot hebben het plein voor het Ikazia
Ziekenhuis (4) en het plein bij de Strevelsweg (3) ontwikkelpotentie als
beeldbepalende buitenruimte.




                                                     ^__ , K0




 1                2                         3                         4


                      21/06 - min 4,5 uur       21/06 - min 4,5 uur       21/06 - min 4 uur
                      21/09 - min 3 uur         21/09 - min 3 uur         21/09 - min 3 uur




      Sunspot - geen verslechtering
      Representatieve ruimte - geringe verslechtering
      Plekken met basiskwaliteit - max. 2 uur verslechtering


                                                                                              43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>4. HOOGBOUW EN GEBOUW
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>^ 4.1. ONTMOETING
^ 4.2. FLEXIBILITEIT
^ 4.3. AFVAL
^ 4.4. ENERGIE EN KLIMAAT
^ 4.5. MULTIFUNCTIONEEL DAK
^ 4.6. PARKEREN
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>     4.1. ONTMOETING


     Wat de laatste tijd sterk naar voren komt is een gevoel van
     eenzaamheid bij bewoners in grootstedelijke blokken. Plekken waar je
     medebewoners kan ontmoeten zijn schaars. Dit komt voort uit het gebrek
     aan ontmoetingsruimtes en faciliteiten voor bewoners in woontorens. Er is
     meestal geen gebrek aan goede plinten met voornamelijk commerciële
     functies en een lobby. Dit zijn niet direct plekken waar bewoners elkaar
     makkelijk kunnen ontmoeten en tijd willen spenderen. Een aantrekkelijk
     programma van activiteiten en collectieve ruimtes voor bewoners krijgt
     vaak geen plek in het gebouw. De manier waarop we denken over de
     inrichting van hoogbouw moet worden bijgestuurd aan de hand van
     deze ontwikkeling zodat het gebouw een aangenaam woonmilieu krijgt
     dat voldoet aan de wensen van bewoners.

     Huidige hoogbouw
     In hoogbouw kom je vanaf de straat in een hal met de liften naar
     de verdiepingen en de brievenbussen. Parkeer je de auto in de
     parkeergarage dan sla je vaak de hal over en kan je direct vanuit
     de garage de lift in naar de eigen verdieping. De enige plek waar
     ontmoeting dan mogelijk is, is op de verdieping van de eigen woning.
     Hier is in veel gevallen een gang rond de kern van het gebouw met
     maar een paar voordeuren. De kans om de buren tegen te komen is
     klein. Dit resulteert in weinig ruimtes in hoogbouw waar het mogelijk
     is sociale contacten te leggen met medebewoners of die toevallige
     ontmoetingen stimuleren.

     Ander denkraam nodig
     Het is lastig om tot eenduidige regels te komen om ontmoeting vorm
     te geven, omdat het afhankelijk is van de plek en vorm van een toren,
     het programma in (en rond) de toren, voor welke doelgroep het is et
     cetera. We kunnen wél vooraf sturen op dat er in de entreehal een
     centraal plein komt waar meerdere functies en zaken op uitkomen.
     Denk bijvoorbeeld aan een café dat ook een raam heeft dat uitkijkt op
     dit plein, de ingang naar de garage, de plek waar mensen pakketjes
     kunnen afhalen, mogelijk een collectieve wasserette of een plek waar
     mensen dingen kunnen uitwisselen met andere bewoners (sharing-
     gedachte). Andere elementen die toevallige ontmoetingen stimuleren
     kunnen best hoger in het gebouw een plaats krijgen. Vormen van sport
     of een andere activiteit, een gemeenschappelijke keuken of een kas op
     het dak.

     Daarnaast is het ook een uitdaging om op de verdiepingen/op hoogte
     deze gedachte verder vorm te geven. De klassieke manier van een kern
     met hieromheen een gang met voordeuren kan zo ontworpen worpen dat
     er meer collectiviteit ontstaat. Constructief anders kijken naar hoogbouw
     om ontmoeting te stimuleren is noodzakelijk.



     46




fì                                                          Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                                # é-

            X.' . ™'




3 fs-' Bk




                       centraal plein met meerdere functies in Calypso




                                 ĩĵÿÊWÅ

                              collectieve ruimte op hoogte: Maasbode



                                                                    47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>  Veiligheid
  Anonimiteit raakt soms zelfs het punt dat bewoners niet weten wie hun
  buren zijn. Dit is het resultaat van een tekort aan ontmoetingsplekken
  waar interactie kan plaatsvinden tussen bewoners. Maar ook door de
  anonieme routes die door een gebouw lopen. Hoewel dit aan de ene
  kant in het gemak van de bewoner voorziet, heeft dit ook een keerzijde.
  Deze situatie leidt in sommige gevallen tot ondermijnend gedrag* door
  partijen die bewust de anonimiteit in hoogbouw gebruiken. Zij kunnen
  ongezien doen en laten wat ze willen zonder dat iemand ook maar
  enige weet heeft van wat zich afspeelt in een parkeergarage, lift en
  woning. Anonimiteit gaan we tegen door collectieve ruimtes op meerdere
  locaties in de hoogbouw te creëren, waar bewoners elkaar zien en
  kunnen ontmoeten.

  Transparantie
  Om ondermijnend gedrag tegen te gaan in hoogbouw moeten we
  een bepaalde mate van transparantie waarborgen. In het ontwerp
  moet rekening gehouden worden met het zien en gezien worden
  van bewoners zodra ze de toren binnenkomen of door de toren
  bewegen. De eerdergenoemde collectieve ontmoetingsruimte(s) bieden
  hiervoor mogelijkheden. Het moet niet meer mogelijk zijn om vanuit
  de parkeergarage direct de lift te pakken naar de woonverdieping.
  Vanuit de parkeergarage komt de bewoner eerst in de hal met functies
  waardoor ontmoeting wordt gestimuleerd en bewoners zichtbaar zijn
  voor medebewoners voordat zij de lift naar de woonverdieping nemen.

  Transparantie van ruimtes is hierbij ook cruciaal. Een voorbeeld is de
  lift die vaak een volledig gesloten ruimte is waar niet zichtbaar is wat
  erin gebeurt of wie zich erin bevindt. Door ook de lift transparanter te
  maken is er meer zichtbaarheid en daarmee meer sociale controle op
  wie zich in de hoogbouw begeven en wat zij doen. Dit geldt niet alleen
  voor een lift maar ook voor (nood)trappenhuizen. Het verhogen van de
  zichtbaarheid door bijvoorbeeld de wanden transparanter te maken
  draagt bij aan het verlagen van de anonimiteit van zo’n ruimte. Het
  is wenselijk om zoveel mogelijk ruimtes een mate van transparantie te
  geven om sociale controle en gevoel van veiligheid te realiseren voor
  bewoners.

  Toezicht
  Andere niet-ruimtelijke zaken zijn wellicht nog belangrijker voor een
  veilig gevoel en ontmoeting. De inbreng en zichtbaarheid van een VvE
  is hierbij belangrijk. De VvE maakt contact met de nieuwe bewoners en
  weet wie waar woont. Daarnaast kan ook een huismeester een positieve
  toevoeging zijn als zichtbaar aanspreekpunt. Het plaatsen van camera’s
  in de gemeenschappelijke ruimtes kan eventueel ook bijdragen aan
  veiligheid.




  *ondermijnend gedrag zijn strafbare feiten.

  48



                  m m


rìi                        W                             Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Differentiatie
Binnen hoogbouw is het, naast de sociale aspecten zoals ontmoeting
en bestrijding van eenzaamheid, ook wenselijk dat er gedifferentieerd
wordt qua doelgroepen, woninggroottes en prijssegment. Per project zal
bekeken worden wat wenselijk is in relatie tot het gebied waarin deze
hoogbouw staat.



 Het stimuleren van ontmoeting moet een van de speerpunten zijn bij de
 ontwikkeling van hoogbouw. Dit gaat de eenzaamheid van bewoners
 tegen, is een goed middel om ondermijning te bestrijden en draagt bij
 aan een verhoogde woonkwaliteit en betrokkenheid.

 Uitgangspunt voor elk gebouw is dat er een multifunctioneel plein
 moet zijn waar uitwisseling tussen personen en functies centraal staat.
 In het gebouw moeten routes zo vormgegeven worden dat vanuit elke
 entree (ook parkeren) het plein onderdeel van die route is.

 Het is niet mogelijk direct vanuit de parkeergarage naar de woonver-
 dieping te gaan. Iedere bewoner komt eerst door de hal voordat hij/
 zij naar de woonverdieping kan gaan. Zo gaan we anonimiteit tegen
 en stimuleren we ontmoeting.

 Elk nieuw hoogbouwinitiatief moet naast een ruimtelijke onderbouwing
 ook een onderbouwing geven over hoe ontmoeting wordt georgani­
 seerd in het gebouw. Uitgangspunt hierbij is dat anonimiteit pas achter
 de voordeur begint. Dit moet bij het begin van de ontwikkeling helder
 zijn.

 De gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw moeten hoogwaardig
 en kwalitatief vormgegeven worden. Het moeten plekken zijn die uit­
 nodigen tot ontmoeten en verblijven.




                                          collectieve wasserette in gebouw
                                                                           49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>4.2. FLEXIBILITEIT

Bij de ontwikkeling van een nieuwe toren is er altijd een specifieke
invulling voor het gebouw bedacht, meestal voor woningen of kantoren
met een Rotterdamse laag die meer gemengd is. Dit heeft geleid tot
meerdere hoogbouwprojecten in de stad waar nauwelijks sprake is
van flexibiliteit. Deze gebouwen staan er voor een lange(re) tijd en zijn
verplicht aan de stad om mee te kunnen groeien met de stad en haar
veranderende omstandigheden en wensen. Een kantoortoren kan na een
aantal jaren best transformeren naar school, hotel of woning.

De toren
Nadenken over deze transformatie tijdens het ontwerp van een
hoogbouwinitiatief is essentieel. Denk bijvoorbeeld aan het
verticale leidingtransport, het energienetwerk binnen een toren,
verdiepingshoogte, vluchtroutes, vloeroppervlaktes, mogelijkheden voor
buitenruimte, mogelijke overmaat van inpandige ruimtes, liften, et cetera.

De Rotterdamse laag
Voor de eerste lagen van een hoogbouwinitiatief is met name de (extra)
verdiepingshoogte van belang. Een hoogte waarbij transformaties
mogelijk zijn en er een maximaal flexibele inrichting kan zijn. Ook
belangrijk is de mogelijkheid tot segmentering (samenvoegen of
scheiden) van ruimtes.



 Bij nieuwe hoogbouwinitiatieven moet er een check zijn op de
 flexibiliteit van een gebouw. Is het in de toekomst mogelijk om een
 gebouw een andere functie te geven zonder dat er majeure (en
 meestal te dure) ingrepen nodig zijn.




50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>4.3. AFVAL

Het is niet meer vanzelfsprekend (juridisch afdwingbaar) dat al het
afval inpandig een plek krijgt. Dit betekent een grotere aanslag op
de buitenruimte als er niks geregeld wordt. Nadenken over nieuwe
afvalsystemen voor hoogbouw vraagt om een kader waarbij circulariteit,
gemak en inpassing belangrijk zijn. Aan het begin bij het ontwerpen van
hoogbouw is het van belang stil te staan bij het ruimtebeslag van een
systeem binnen het gebouw.

Vanuit het systeem
Er is in de bestaande stad een afvalnetwerk voor glas, textiel en papier.
Deze hoogwaardige fracties worden gescheiden van het overige afval
en er zijn hiervoor al diverse ondergrondse containers aanwezig in
de bestaande stad. Nieuwe initiatieven kunnen hiervan gebruikmaken.
Daarnaast zijn er wellicht andere manieren waarbij het gemakkelijker
wordt om deze bronscheiding vorm te geven. Een voorbeeld hiervan is
Retourette in Rotterdam: een locatie waar mensen hun afval gescheiden
kunnen aanbieden. Voor hoogbouw met veel gebruikers/bewoners kan
dit een alternatief zijn voor de bestaande ondergrondse containers.

Vanuit het gebouw
Een gemiddeld huishouden heeft ongeveer twee zakken afval per
week. Hiervan is circa 40 procent van het gewicht GFE(groente, fruit
en eet)-afval. Deze fractie is waardevol en kan worden omgezet naar
energie en/of hoogwaardige compost. Deze energie kan bijvoorbeeld
teruggeleverd worden aan het gebouw. Dit vereist echter wel scheiding
aan de bron. Door een systeem te introduceren van zogenaamde
afvalgrinders in keukens is het mogelijk om door een aparte
standleiding deze fractie effectief te verzamelen. Hiermee wordt alle
GFE-afval van alle gebruikers (zoals horeca/bewoners) verzameld om
het van daaruit verder te verwerken.

Hiermee blijft er een kleinere (en veel lichtere) afvalzak over. Het
voordeel is dat er minder overlast in het gebouw is (denk bijvoorbeeld
aan geuroverlast) en er kan veel compacter worden verzameld dan
nu. Bijkomend voordeel is dat het afval dat uiteindelijk in de afvalzak
zit veel minder ‘vies’ is om na te scheiden. Met de nascheidingsmachine
die de regio Rijnmond in 2019 in gebruik is gebruiken is hiermee het
percentage afval dat effectief gescheiden wordt een stuk hoger.




 Circulair systeem
 Het hierboven beschreven systeem levert een veel groter circulair
 systeem op dan het huidige afvalsysteem. Essentieel hierbij is dat er
 vooraf wordt nagedacht over het inzamelingsysteem in het gebouw én
 dat hier ruimte voor wordt gemaakt (of gereserveerd) in leidingen en
 ruimtes.

                                                                          51
                   IWPlwl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>4.4. ENERGIE EN KLIMAAT

Energie
Wie tegenwoordig een bijzondere toren wil maken, maakt een slimme
toren met een goed klimaat door natuurlijke en slimme energiezuinige
elementen in te bouwen. Het gebouw presteert hoog door keuzes in
de manier waarop het gebouw energie krijgt, hoe de systemen voor
verwarming en koeling worden gehanteerd en hoe en in welke mate de
natuur wordt gebruikt in de klimaatbeheersing en de verblijfskwaliteit
van een gebouw.

De oriëntatie, vorm en schil van een gebouw spelen een belangrijke rol in
de energiehuishouding, evenals de installaties, de inrichting en de manier
waarop een gebouw wordt gebruikt. De inval van zonlicht moet een
belangrijke rol spelen bij de vormgeving van gebouwen. Ramen die open
kunnen zorgen voor natuurlijke ventilatie. Wind kunnen we gebruiken
om energie op te wekken en voor natuurlijke koeling. Hemelwater
kan dienstdoen als secundaire watervoorziening. Diepliggende ramen
leveren zon in de winter en schaduw in de zomer. Een dubbele gevel
zorgt voor stilstaande lucht en maakt op grote hoogte aangename
buitenruimtes mogelijk. Duurzame verwarmingssystemen zoals
geothermische energie, warmte- en koudeopslag en gebruik van
restwarmte kunnen worden toegepast, mits hiervoor ruimte is in de
directe ondergrond. Plantenkassen en vides kunnen worden ingezet ten
behoeve van het klimaat. Mits strategisch geplaatst en op eigenschap
geselecteerd dragen ze daadwerkelijk bij aan bijvoorbeeld een juiste
vochtigheidsgraad en CO2-reductie. Daarnaast leveren groene daken
een energiereductie op doordat ze koelen in de zomer.

Het toepassen van vernieuwende maatregelen voor het opwekken van
energie in hoogbouw wordt gestimuleerd. Door de hoogte van het
gebouw kan mogelijk wind gebruikt worden om energie op te wekken,
maar ook geïntegreerde en mee-ontworpen zonnepanelen in de
(zuid)gevel kunnen bijdragen aan de energievraag van het gebouw.
Daarnaast heeft hoogbouw een mix aan functies die op verschillende
momenten of gelijktijdig, warmte óf koeling of beide tegelijk, nodig
hebben. Slim schakelen tussen warmte en koude binnen een gebouw kan
het energieverbruik verder terugdringen.




52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Klimaat
In alle gebieden waar hoogbouw mogelijk wordt gemaakt zijn
oplossingen nodig voor klimaatproblemen. Op alle locaties is er actie
nodig op het bergen van hemelwater. Uitgangspunt is dat een gebied
een bui van 70 millimeter per uur moet kunnen bergen. De plot waar
hoogbouw wordt gerealiseerd draagt hieraan bij. Dit betekent dat er
een ruimte is die kan dienen als waterbuffer; dit kan het dak zijn of/
en een oplossing in de directe buitenruimte die mede vanuit het gebouw
wordt gerealiseerd als compensatie zoals een waterplein of een wadi.

Daarnaast is er in (hoog)stedelijk gebied sprake van hitte-eilanden.
Door het gebrek aan (grootschalig) groen en veel verharding is de
temperatuur hier hoger, op sommige plekken zelfs bijna 10 ^ warmer
dan in andere gebieden in Rotterdam. Vergroenen van daken met
intensieve beplanting helpt hierbij, maar ook de eerdergenoemde
natuurlijke ventilatie van gebouwen helpt om uitstoot van airco’s te
beperken.




 Elk nieuwe hoogbouwontwikkeling moet waar mogelijk rekening hou­
 den met een maximale benutting van wind, zon, vergroening en syner­
 gie tussen functies om een bijdrage te leveren aan de energie opgave
 en de klimaatdoelen van de stad.




        '   -


ft tf
                       ■   '1
                           in ai i .
                                I ff B I F"




                                                   dakakker Schieblock

                                                                       53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>  4.5. MULTIFUNCTIONEEL DAKLANDSCHAP

  Er zijn veel voorbeelden te vinden van fantastische multifunctionele
  daklandschappen. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat het dak
  compleet vergroend wordt, maar het contrasteert wel met de harde
  materialen van de stad. In een stad waar verdichting zorgt voor
  concurrentie op ruimte is het daklandschap, en daarmee de vijfde gevel,
  essentieel om zaken zoals speelplekken, waterberging, tegengaan hitte
  stress, etc. goed op te lossen.

  Gelaagde stad
  In Rotterdam is er sprake van een gelaagde stad; verschillende
  hoogtes maken de stad. Dit betekent automatisch dat hogergelegen
  programma (wonen of kantoren) uitkijkt op het daklandschap van de
  lagergelegen gebouwen. Het merendeel van deze daklandschappen
  bestaat nu uit grind, liftopbouwen, airco’s en andere utilitaire zaken.
  Voor de vormgeving van daken moet meer aandacht komen bij nieuwe
  ontwikkelingen.

  Laagbouw
  Delen van hoogbouw zijn lager dan de toren zelf (zie verschijningsvorm
  h2). Voor deze lagergelegen daken moet een volwaardige inrichting
  komen die een toevoeging is voor de omgeving én diverse functies
  combineert. In een binnenstad met hogere temperaturen (hittestress), een
  tekort aan waterberging, plekken om te spelen, sporten of verblijven
  en weinig ecologische diversiteit zijn deze lagergelegen daken een
  essentiële toevoeging om deze problemen op te lossen. Een goede
  investering in een multifunctioneel dak is een toevoeging voor zowel
  bewoners als de omgeving. Denk aan een koelere omgeving, minder
  energieverbruik, een aantrekkelijker vormgegeven daklandschap,
  groen dichter bij huis, reducering van geluid en fìjnstof én een grotere
  biodiversiteit.

  Hoogbouw
  Het dak van de top van de toren van hoogbouw, is vooral
  waarneembaar van een afstand. Dit deel van hoogbouw draagt
  nadrukkelijk bij aan de skyline van de stad. De beëindiging van de
  toren is hiervoor cruciaal. Technische zaken moeten niet zichtbaar zijn.
  Waar er op de laagbouw sprake is van een mogelijk gebruik van het
  dak en zicht op het dak, ligt dit voor de top van een toren anders. Een
  combinatie van opvang van water (wellicht met een opvang op het
  lagere deel van het gebouw) en het gebruiken van zon en wind voor
  energie, levert hier ook mogelijke koppelingen op die kunnen helpen bij
  een multifunctioneel daklandschap dat bijdraagt aan een gezonde en
  klimaatbestendige stad.


  VOOR MEER INFORMATIE OVER DE BATEN EN VOORDELEN VAN DAKEN ZIE:

  www.multifunctioneledaken.nl




  54



               m m
                                                                  ī)

rìi                   W                                  Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Collectieve buitenruimte versus prive buitenruimte
Bij het inrichten van hoogwaardige openbare ruimtes in en
op hoogbouw die toegankelijk zijn voor elke gebruiker in een
hoogbouwinitiatief, is het niet verplicht om privébuitenruimte aan te
bieden.

  Het daklandschap moet een combinatie van functies bevatten,
  waar vanzelfsprekend alle noodzakelijke technische zaken goed zijn
  ingepast. Voor de gebieden in de hoogbouwzone ligt de focus vooral
  op: groen, gebruik, water en energie. Er is een duidelijk verschil tussen
  het lage(re) dak en het hoge(re) dak.




                                       ‘UW®
                                 ĽĴ3                      LI
                                                                    ^        ļjįľiLI
I.1. " 1
                            įjļįmįį^


 am

                                              , ... - T


                                                                               f
                                                                                '

                              schoolplein op dak: Jan Prinsschool Rotterdam

                                                                rm



                                                               mm
                                        iįùĄl.'/
                                                                        tŵ Ki*-------




                                   !nlimn ir.......




               verkoeling, waterberging en groene verblijfsplek Erasmus MC

                                                                                        55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>     4.6. PARKEREN

     Om aantrekkelijke openbare ruimtes te kunnen waarborgen die van
     groot belang zijn voor de leefbaarheid van de stad, stelde de afdeling
     mobiliteit de Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente
     Rotterdam 2018 vast.

     Het gebruik van de fiets blijft toenemen en dit vraagt om voldoende
     voorzieningen van goede kwaliteit. Met het vaststellen van het nieuwe
     parkeerbeleid is de parkeernorm voor fietsen geïntroduceerd. De
     nieuwe parkeernorm kan als instrument dienen om te bepalen hoeveel
     fiets- en autoparkeerplaatsen er moeten worden gerealiseerd voor
     transformatie- en nieuwbouwprojecten.

     Tot de mogelijkheden behoort dubbelgebruik voor de auto met
     andere al gerealiseerde programma’s of het gebruiken van (al dan
     niet openbare) parkeergarages. Zo hoeven in de nieuwe ontwikkeling
     minder parkeerplaatsen gerealiseerd te worden en benutten we een
     deel van de leegstand in bestaande parkeergarages. Het nieuwe
     parkeerbeleid maakt het mogelijk bijzondere vrijstellingen toe te
     kennen waardoor minder autoparkeerplaatsen gerealiseerd hoeven te
     worden. Onder andere de nabijheid van OV-stations is een criterium om
     een bijzondere vrijstelling te krijgen; dit is afhankelijk van de afstand
     tot het OV en het type. Daarnaast wordt er voor het realiseren van
     extra fietsparkeerruimte bovenop de fietsparkeernorm een bepaald
     percentage aan vrijstelling verleend. Een opkomende trend is de
     deelauto: niet iedere bewoner heeft een eigen auto in bezit maar ze
     gebruiken deelauto’s. In verhouding kunnen vijf gewone parkeerplaatsen
     vervangen worden door één parkeerplaats voor een deelauto. Het
     structureel aanbieden van Mobility as a Service (MaaS) voor alle
     gebruikers verlaagt de parkeereis eveneens. Het toepassen van een
     of meerdere van deze concepten in een ontwikkeling leidt tot het naar
     beneden bijstellen van de parkeereis. Vrijstellingen leiden wel tot het
     uitgangspunt dat nieuwe bewoners en gebruikers van deze gebouwen
     géén vergunning meer kunnen krijgen voor parkeren op straat.

     Naast de vermindering van het aantal autoparkeerplaatsen en het
     stellen van een fietsparkeernorm moeten de parkeerplaatsen die
     gerealiseerd worden wel van goede kwaliteit zijn. Dit houdt in dat
     fietsparkeren functioneel en goed toegankelijk moet zijn. Dus geen te
     steile helling en fietsstallingen die voor alle verschillende types fietsen
     zoals de bakfiets, bruikbaar en bereikbaar zijn. De fietsenstalling moet
     goed te bereiken zijn vanaf de straat zodat deze goed gebruikt zal
     worden en er geen ophoping van fietsen in de openbare ruimte ontstaat.
     Indien er opstelplaatsen nodig zijn dan moeten deze een plek binnen het
     gebouw krijgen zodat dit geen ruimteclaim legt op de openbare ruimte.




     56




fì                                                           Am
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Het nieuwe beleid voor de parkeernormen maakt het mogelijk om vrij­
stellingen te krijgen voor het aantal te realiseren autoparkeerplaat-
sen. Hierdoor kan er een verduurzaming van mobiliteit plaatsvinden en
kan de leefbaarheid van de stad gewaarborgd blijven. De dominante
rol van parkeren in de openbare ruimte kan hiermee beperkt wor­
den. Tevens introduceert deze regeling ook een fìetsparkeernorm: de
stijging in fìetsverkeer vraagt om het realiseren van kwalitatief goede
fietsenstallingen.




                                                                      57




           IJ-                          l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>PRINCIPES
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>HOOGBOUW: STAD


HOOGBOUWZONE




HOOGTE




ONDERGROND




BRANDVEILIGHEID




60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt
uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast
worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk
wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en
Alexanderknoop.




Er is sprake van hoogbouw als een gebouw hoger is dan 70 meter.
Voor de binnenstad wordt er in deze hoogbouwvisie een
maximumhoogte van circa 250 meter gesteld langs de stadsas.
Voor de andere gebieden waar hoogbouw mogelijk wordt gemaakt
is de maximale hoogte 150 meter.




Per gebied moet er vooraf een quickscan worden gemaakt op een
aantal aspecten. Hierdoor is het mogelijk snel een uitspraak te doen
over de mate waarin de ondergrond kansen biedt voor hoogbouw.
Hierbij gaat het om zaken zoals: te verwachten zettingsgedrag als
gevolg van lokale omstandigheden, eventueel aanwezige gevoelige
objecten in de directe omgeving, Geohydrologische omstandigheden
en in de omgeving aanwezige KWO’s.




Bij iedere ontwikkeling zal in een vroeg stadium van het ontwerp-
traject een gesprek met de Gemeente moeten worden aangegaan
omtrent de brandpreventie. Zo kan vanaf het begin in kaart gebracht
worden welke vraagstukken er liggen in het kader van de brandveilig­
heid. De benodigde ingrepen kunnen dan tijdig worden meegenomen
in de ontwikkeling.




                                                                       61




           İİ-                         l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>HOOGBOUW: STRAAT



DE GROUNDSCRAPER




CULTUURHISTORIE




ARCHITECTUUR




VERSCHIJNINGSVORM




62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Het patroon van straten, pleinen en kades is leidend voor de nieuwe
bebouwing. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een (groter) ste­
delijk weefsel en specifiek aan te sluiten op de Rotterdamse laag. De
Rotterdamse laag en de invulling van de plint vormen en activeren de
stedelijke ruimte.




Hoogbouw zal zich door opbouw, geleding, materialisatie en
positionering met respect moeten voegen in de bestaande stad.
Uitgangspunt is hierbij: niet slopen, tenzij.




De architectuur van de hoogbouw moet de kwaliteit nastreven die
zowel in de welstandsnota Rotterdam als in het architectuurbeleid
wordt omschreven.

De beëindiging van een toren moet zo vormgegeven worden dat de
technische zaken aan het zicht worden onttrokken.

Er moet extra aandacht besteed worden aan de kwalitatieve
afwerking van de gemeenschappelijke ruimtes binnen de hoogbouw.




De plint moet transparant en verticaal geleed zijn en meerdere ruim­
tes (met deuren) hebben om recht te doen aan de stad op ooghoogte.
Daarnaast hangt de hoogte van de onderbouw af van de zogenoem­
de Rotterdamse laag. Deze Rotterdamse laag kan per gebied ver­
schillen en is de gemiddelde bebouwingshoogte in een gebied, meest­
al tussen de 15 en 25 meter.




                                                                        63




           IJ-                         l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>     64




fì        rin
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Vloeroppervlakte
Boven de Rotterdamse laag (onderbouw) mag maximaal 50 procent
van de totale onderbouw als toren bebouwd worden.

Boven de Rotterdamse laag mag de diagonaal van de toren niet
groter zijn dan 56 meter (40 x 40 meter, een oppervlakte van 1.600
m2). Door een diagonaal te gebruiken, wordt gestimuleerd dat er
daadwerkelijk torens worden gemaakt in plaats van andere gebouw-
vormen. Bij gebouwen onder de 150 meter is er vanaf 70 meter een
diagonaal van 42 meter (30 x 30 meter, een oppervlakte van 900
m2).

Het kan voorkomen dat er, bij een plot die kleiner is dan 3.200 m2
BVO, een initiatief is voor een hoogbouwontwikkeling waarbij boven
de 70 meter metrages gewenst zijn van meer dan 900 m2 BVO. Een
belangrijk uitgangspunt is dat het programma van de plint nadrukke­
lijk bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving van het gebouw. Dit
betekent tenminste een plint waarvan een substantieel gedeelte een
(semi)publiek karakter heeft. Dit uitgangspunt bepaalt mede de hoe­
veelheid programma die mogelijk gerealiseerd kan worden binnen de
toren. Vanzelfsprekend blijven alle andere eisen zoals voor wind, zon,
flexibiliteit en dergelijke van toepassing.




XXL regeling
Er zijn een paar plekken in Rotterdam waar meer aaneengesloten
ruimte beschikbaar is. Hier is meer ruimte en flexibiliteit om op een
goede manier de utilitaire functies in te passen. Daarnaast is er
op deze plekken sprake van een relatief grote onderbouw. Deze
verschaft een grotere vrijheid voor het plaatsen van hoogbouw. Bij
een grondoppervlakte groter dan 3.200 m2 BVO (2 x 1.600 m2)
is het toegestaan 50 procent van het grondvlak te nemen als
uitgangspunt voor het volume boven de Rotterdamse laag, zonder
dat er een maximumdiagonaal wordt gesteld; hiervoor is wel een
vrijstelling van het college van B en W nodig.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>PROGRAMMA EN PLINT




WIND




66




                     riM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>Utilitaire functies moeten zo goed mogelijk ingepast worden binnen
de rooilijnen van het gebouw en aan de minst publieke zijdes van
het gebouw. Dit geeft de mogelijkheid om de publieke zijdes van het
gebouw onderdeel te maken van de stad. De Rotterdamse laag dient
gehandhaafd te blijven en een beperkt deel van de oppervlakte mag
gebruikt worden om daadwerkelijk hoogbouw te realiseren. Op deze
manier wordt er een grotere plint toegevoegd die bijdraagt aan de
stad op ooghoogte.

Daarnaast is het van belang dat hoogbouw bijdraagt aan de stedelij­
ke mix van de stad. Dit houdt in dat niet alleen commerciële maar ook
maatschappelijke functies een plek kunnen krijgen in de plint.


Wind Algemeen
Voor windonderzoek moet de NEN 8100 worden gebruikt. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen windhinder en windgevaar; deze worden
allebei gemeten. Windgevaar is nooit toegestaan.

Wind en gebieden
Om ervoor te zorgen dat het windklimaat binnen de grenzen
blijft, zijn aan de voorkant van het ontwerpproces oriënterende
windonderzoeken verplicht. Deze metingen worden op basis van
studies of masterplannen gedaan en geven een eerste beeld waar
zich mogelijke knelpunten bevinden.

Wind en gebouwen
Tijdens het ontwerpproces van een gebouw worden vóór het
vaststellen van een voorlopig ontwerp oriënterende windonderzoeken
gedaan. Door deze maatregelen is bij een uiteindelijke realisatie van
hoogbouw de kwaliteit gegarandeerd en kan worden aangetoond
wat de aandachtsgebieden zijn rond nieuwe hoogbouwinitiatieven.
Vorm en hoogte kunnen op deze manier in een vroegtijdig stadium
onderzocht worden en de uitkomsten kunnen worden meegenomen in
het ontwerpproces.

De finale check gebeurt met een windonderzoek op basis van het
definitief ontwerp.

Windkwaliteitsklassenkaarten
Als vooraf bekend is wat de ambitie is op een plek, kan dit op tijd
meegenomen worden in het ontwerpproces en kan er tussentijds en
achteraf getoetst worden. Het ambitiniveau is daarom op windkwali-
teitsklassenkaarten weergegeven. De kaartlegenda is gebaseerd op
de windkwaliteitsklassen uit de NEN 8100. Deze kaarten (met toelich­
ting) moeten voor verschillende gebieden binnen de hoogbouwzone
(met een straal van 300 meter rond het gebied) worden opgesteld en
worden vastgesteld door het college.


                                                                       67




           IJ-                         l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>ZON




HOOGBOUW: GEBOUW


ONTMOETING




68




             riM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>Per gebied zijn er sunspots en/of representatieve ruimtes
aangewezen. Deze zijn gekozen op basis van loopstroomdata,
tijden van gebruik en verblijfscijfers. Ook is er per plek een tijd
weergegeven waarbinnen er geen, dan wel geringe afname mag zijn
van zon.




Het stimuleren van ontmoeting moet een van de speerpunten zijn bij de
ontwikkeling van hoogbouw. Dit gaat de eenzaamheid van bewoners
tegen, is een goed middel om ondermijning te bestrijden en draagt bij
aan een verhoogde woonkwaliteit en betrokkenheid.

Uitgangspunt voor elk gebouw is dat er een multifunctioneel plein
moet zijn waar uitwisseling tussen personen en functies centraal staat.
In het gebouw moeten routes zo vormgegeven worden dat vanuit elke
entree (ook parkeren) het plein onderdeel van die route is.

Het is niet mogelijk direct vanuit de parkeergarage naar de woonver-
dieping te gaan. Iedere bewoner komt eerst door de hal voordat hij/
zij naar de woonverdieping kan gaan. Zo gaan we anonimiteit tegen
en stimuleren we ontmoeting.

Elk nieuw hoogbouwinitiatief moet naast een ruimtelijke onderbouwing
ook een onderbouwing geven over hoe ontmoeting wordt georgani­
seerd in het gebouw. Uitgangspunt hierbij is dat anonimiteit pas achter
de voordeur begint. Dit moet bij het begin van de ontwikkeling helder
zijn.

De gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw moeten hoogwaardig
en kwalitatief vormgegeven worden. Het moeten plekken zijn die uit­
nodigen tot ontmoeten en verblijven.




                                                                          69




            IJ-                         l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>FLEXIBILITEIT




AFVAL




ENERGIE EN KLIMAAT




MULTIFUNCTIONEEL DAKLANDSCHAP




PARKEREN




70
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>Bij nieuwe hoogbouwinitiatieven moet er een check zijn op de
flexibiliteit van een gebouw. Is het in de toekomst mogelijk om een
gebouw een andere functie te geven zonder dat er majeure (en
meestal te dure) ingrepen nodig zijn.




Circulair systeem
Het hierboven beschreven systeem levert een veel groter circulair
systeem op dan het huidige afvalsysteem. Essentieel hierbij is dat er
vooraf wordt nagedacht over het inzamelingsysteem in het gebouw én
dat hier ruimte voor wordt gemaakt (of gereserveerd) in leidingen en
ruimtes.




Elk nieuwe hoogbouwontwikkeling moet waar mogelijk rekening hou­
den met een maximale benutting van wind, zon, vergroening en syner­
gie tussen functies om een bijdrage te leveren aan de energie opgave
en de klimaatdoelen van de stad.




Het daklandschap moet een combinatie van functies bevatten,
waar vanzelfsprekend alle noodzakelijke technische zaken goed zijn
ingepast. Voor de gebieden in de hoogbouwzone ligt de focus vooral
op: groen, gebruik, water en energie. Er is een duidelijk verschil tussen
het lage(re) dak en het hoge(re) dak.




Het nieuwe beleid voor de parkeernormen maakt het mogelijk om vrij­
stellingen te krijgen voor het aantal te realiseren autoparkeerplaat-
sen. Hierdoor kan er een verduurzaming van mobiliteit plaatsvinden en
kan de leefbaarheid van de stad gewaarborgd blijven. De dominante
rol van parkeren in de openbare ruimte kan hiermee beperkt wor­
den. Tevens introduceert deze regeling ook een fìetsparkeernorm: de
stijging in fìetsverkeer vraagt om het realiseren van kwalitatief goede
fìetsenstallingen.




                                                                            71




            IJ-                          l
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>