<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Kenmerk 16.111852

9 februari 2017

Startnotitie voor het oprichten van een multifunctionele binnensportvoorziening op de
voormalige Stanislaslocatie

Aanleiding

Het college van burgemeester en wethouders heeft gevraagd ambtelijk advies uit te brengen op de
vraag of de grondkavel van de voormalige schoollocatie van het Stanislas College, gelegen aan de
Burgemeester Elsenlaan / Treubstraat (hierna: Stanislaslocatie), geschikt is voor de realisatie van een
sportcomplex. In die sporthal zouden de gebruikers van zowel de Marimbahal als de Van
Zweedenzaal gehuisvest moeten worden. Daarnaast zal de hal overdag voor bewegingsonderwijs
opengesteld moeten worden voor de leerlingen van de Scholendriehoek in het Rembrandtkwartier en
de Prins Mauritsschool, zo mogelijk met ondersteunende voorzieningen op gebied van sport, leisure,
gezondheid en recreatie.

Het doel van dit advies is tevens om de vervolgstappen te benoemen die gezet worden om de
Stanislaslocatie verder te ontwikkelen. Het primaire uitgangspunt is te komen tot een integrale
gebiedsvisie. Om dit uitgangspunt te kunnen realiseren behoort een gefaseerde uitvoering
nadrukkelijk tot de mogelijkheden. Op die manier kunnen ontwikkelrisico’s, te hanteren
uitvoeringsplanningen en de scope van het project beter op elkaar worden afgestemd.

Breedtesport beleid
In de vastgestelde kadernota wordt het onderstaande uitgangspunt van de gemeente Rijswijk
geformuleerd.

De gemeente Rijswijks bevordert voor alle leeftijdscategorieën sportbeoefening, die op adequate wijze
gefaciliteerd, gestimuleerd en geregisseerd wordt. Hierbij wordt sport als doel, maar tevens als middel
nadrukkelijk ingezet.

Het bevorderen van de volksgezondheid, de sociale samenhang en integratie door het actief
stimuleren van deelname aan breedtesport(-activiteiten). De nadruk ligt op breedtesport en niet op
topsport.
Momenteel is de nieuwe sport en beweegnota in wording. De hoge graad van participatie door de
gebruikers van de sportaccommodaties zal leiden tot een breed gedragen sport- en beweegnota.

Huidige situatie Marimbahal en Van Zweedenzaal

De Marimbahal kent als hoofdgebruiker de, met enkele teams op hoog niveau spelende, volleybal-
vereniging Inter Rijswijk (enige eredivisieploeg in de regio). Van maandag tot donderdag vanaf 17.00
uur gebruikt Inter Rijswijk de sporthal volledig. Overdag wordt de hal nauwelijks gebruikt, ook niet voor
bewegingsonderwijs.
De Marimbahal is bijna 50 jaar oud, bouwkundig sterk verouderd en bovendien voldoet de hal niet
meer aan de sporttechnische eisen van deze tijd. Het is hoe dan ook zaak dat er binnen afzienbare
tijd iets met de Marimbahal gebeurt.
De in 1976 gebouwde Van Zweedenzaal is dit jaar 41 jaar oud. De sportvloer is sporttechnisch gezien
te klein volgens de huidige sportnormen. Hoofdgebruiker Basketbalvereniging Lokomotief deelt de
zaal in het gebruik met BC Randstad (badminton). Lokomotief speelt al enige tijd in deze zaal met
dispensatie van de Basketbalbond. Doordeweeks tot 16.00 uur is de zaal dagelijks in gebruik voor
bewegingsonderwijs bij de Scholendriehoek en de Prins Mauritsschool, na 16.00 uur en in het
weekend trainen en spelen Lokomotief en BC Randstad in de zaal.

1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Locatieonderzoek

Gevoed door de opvatting dat vervanging van de Marimbahal in tegenstelling tot renovatie ook in
financiële zin de beste keuze zou zijn, ontstond begin 2015 bij de Sectie Sport het idee om voor de
realisatie van een nieuw sportcentrum ter vervanging van de Marimbahal ook op zoek te gaan naar
een betere locatie (grotere bouwkavel). Gedacht werd aan RijswijkBuiten. In samenwerking met onder
andere het management van RijswijkBuiten kwam een locatie aan ‘t Haantje in beeld, gelegen naast
het tuincentrum Groenrijk ’t Haantje. Deze ruimte was aanvankelijk gereserveerd als
bedrijvenontwikkellocatie, maar vanwege de economische recessie werd daar door bedrijven geen
aanspraak op gemaakt. Een andere invulling met sport was daarom dus zeer welkom.

De locatie hoewel geschikt, past vanwege het aspect geurhinder niet binnen de bestuurlijke afspraken
die zijn gemaakt tussen de gemeenten Rijswijk en Delft, de provincie en het nabij deze locatie
gevestigde DSM.

Mede vanuit de gemeenteraad werd toen de vraag gesteld of naast de locatie in RijswijkBuiten ook
andere mogelijk geschikte locaties voor de realisatie van een sportcentrum onderzocht waren of
konden worden. We spreken hier nog steeds over een locatie ter vervanging van de Marimbahal.

Ambtelijk is vervolgens een achttal mogelijke locaties onderzocht en beoordeeld op geschiktheid
vanuit sport en haalbaarheid vanuit ruimtelijk perspectief.
In de bijlage bij deze notitie is terug te vinden op welke aspecten deze locaties globaal zijn
beoordeeld.
Er zijn drie typen locaties te onderscheiden. Allereerst locaties in de landgoederenzone en bij
bestaande sportparken. Daarnaast locaties in Rijswijk Buiten en tenslotte herontwikkelingslocaties in
het bestaande stedelijk gebied. Bij deze laatste categorie kan nog onderscheid worden gemaakt
tussen gemengde gebieden en woongebieden.

De initiatiefnemer beoogt met deze multifunctionele sportvoorziening vanuit het beleid voor
breedtesport bij te dragen aan een goede spreiding van sportvoorzieningen en goed aan te sluiten op
de behoefte aan bewegingsonderwijs. Daarnaast kan de nieuwe voorziening een buurtfunctie
vervullen.

Vanuit sport gezien zijn de locaties in de landgoederenzone niet voor de hand liggend omdat de
nevendoelstellingen voor bewegingsonderwijs en buurtfunctie daar onvoldoende scoren. Deze
uitgangspunten komen wel goed tot hun recht voor de locaties in Rijswijk Buiten, evenwel wordt daar
om andere redenen van af gezien. De locaties binnen bestaand stedelijk gebied dragen voldoende bij
aan de genoemde doelstellingen. Beschikbaarheid, grootte en bereikbaarheid van de locatie spelen
een belangrijke rol.

Vanuit ruimtelijke optiek is de eerste vraag of de voorziening op deze locatie passend is en bijdraagt
aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Dit is bij uitstek een bestuurlijke afweging
waarbij getoetst wordt aan onder meer de stadsvisie. Daarnaast dient een locatie te voldoen aan een
groot aantal wettelijke eisen op het gebied van water, milieu, ecologie, archeologie enzovoort. Deze
ruimtelijke onderbouwing kan in geval van beroepsprocedures een serieus struikelblok vormen.
Ook ruimtelijk gezien dient de landgoederenzone bij voorkeur te worden ontzien. In Rijswijk Buiten
wordt nu niet langer uitgegaan van een dergelijke sportvoorziening, maar zou deze in principe kunnen
worden ondergebracht op locaties die nu voor woningbouw ontwikkeld worden.
Het programma van de nu gevraagde multifunctionele sportvoorziening is te omvangrijk voor de
bestaande locaties van de Marimbahal en de van Zweedenzaal. Het onderbrengen in of nabij In de
Bogaard is een optie maar feitelijk nooit nader onderzocht. De locatie Stanislas is pas in beeld sinds
de zoekvraag is uitgebreid naar een grootschalige multifunctionele sportaccommodatie. Deze
prominente locatie ligt in de randzone van bedrijventerrein Plaspoelpolder en de herontwikkeling

2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>daarvan kan een belangrijke bijdrage leveren aan de gewenste transformatie. In het op te stellen
verkavelingsplan voor deze locatie dient de mogelijkheid van een integrale en gefaseerde ontwikkeling
te worden meegenomen.

Stanislaslocatie bekeken vanuit Sportzaken

Gelet op het huisvestingsvraagstuk voor de sportverenigingen Inter Rijswijk (volleybal), Lokomotief
(basketbal) en BC Randstad (badminton) dient er een sporthal c.q. sportvloer gerealiseerd te worden
ter grootte van ongeveer twee maal de sportvloer van de huidige Marimbahal. De vloerafmetingen
dienen te zijn: 52 m bij 28 m met een minimale zaalhoogte van 9 meter voor de volleybal en voor de
basketbal 40 m bij 32 m met een minimale zaalhoogte van 7 meter. Hierbij is rekening gehouden met
voldoende uitloop rond de speelvelden. Naast voldoende fysieke ruimte voor een sporthal die goed
bereikbaar is en voorzien is van voldoende parkeergelegenheid, is tevens randvoorwaardelijk een
verantwoorde stedenbouwkundige inpassing, een architectonische uitstraling die bijdraagt aan de
uitstraling van de locatie en de Plaspoelpolder, geschiktheid voor medegebruik voor
bewegingsonderwijs, de voorziening als buurtfunctie en een solide financiële haalbaarheid en
beheersbaarheid.

Voor de realisatie van een nieuwe sporthal is circa 2.442 m² + 1.757 m² = 4.199 m² grond benodigd
voor de sportvloeren inclusief interne verkeers- en verblijfsruimten.
Het benodigde grondoppervlak van 4.199 m² kan verminderd worden door dubbelgebruik van onder
andere verkeersruimten, kleedkamers en de kantine.

De Stanislaslocatie is, juist vanwege de directe beschikbaarheid van de grond, geschikt voor de
gewenste binnensportvoorziening. Het schoolgebouw van het Stanislas College is al gesloopt en de
vrijgekomen kavel is groot genoeg voor de realisatie van een sporthal, die zowel de (hoofd-)gebruikers
van de Marimbahal als de Van Zweedenzaal in de avonduren en weekenden kan huisvesten en
overdag gebruikt kan worden voor bewegingsonderwijs door scholen en eventuele de kinderopvang
en praktijkruimte voor fysiotherapie.

Het kadastrale perceel van de Stanislaslocatie is circa 10.500 m² groot. De afmetingen van het
kadastrale perceel zijn circa 105 bij 100 meter. Aan de zijde van de Sir Winston Churchilllaan en de
Burgemeester Elsenlaan bevinden zich een groenstrook en een sloot in eigendom van de gemeente
Rijswijk. Afhankelijk van het programma (combinatie met woningbouw) zou de kavel nog in de richting
van de genoemde lanen enigszins vergroot kunnen worden, mits dit stedenbouwkundig verantwoord
is.

De gemeente Rijswijk is eigenaresse van de grond van de Stanislaslocatie.

Stichtingskosten

De stichtingskosten voor de bouw van een sportcomplex van deze omvang bedragen tussen de 9 en
9.3 miljoen euro. Het gaat hierbij om een variant waarbij twee hallen naast elkaar gebouwd worden.
De mogelijkheid om de hallen eventueel op elkaar te bouwen is bouwkundig zeer complex en in
financiële zin niet haalbaar.

Het huidige beschikbare budget voor de bouw van de sporthal bedraagt € 9.179.000,-.




3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Investeringen zoals deze zijn opgenomen in de begroting:


    Investeringsobject            Investeringsbedrag       Afschrijvings-   Jaar van
                                  x € 1.000                termijn          investeren
    Nieuwe sporthal               4.205                    40 jaar          2018
    Marimbahal
    Grondwaarde                   1.300                    Wordt niet op    2018
                                                           afgeschreven
    Vervanging Van                2.317                    40 jaar          2017
    Zweedenzaal
    Voorbereidingskrediet           595                    40 jaar          2016
    vervanging nieuwbouw
    Marimbahal
    P. van Vlietlaan                807                    40 jaar          2018
    Totaal                        9.179



Naast de inhoudelijke meerwaarde heeft een dubbele sporthal ook financiële voordelen: Totale
besparing ongeveer € 1.170.000,--

-        Bijkomende kosten: kostenbesparing architect (€ 300.000,--), projectmanagement (€208.000,)
         etc.

-        Bouwkosten: besparing werktuigkundige installaties (€300.000,--), kostenbesparing voor de
         buitenvoorziening (parkeren, fietsenstalling) en infrastructuur, nutsvoorzieningen (€ 42.000,--),
         algemene ruimten als horeca en opslag (€ 250.000,--).

-        Beheer- en exploitatiekosten: minder personeelslasten (€ 70.000,--), een complex, gedeeld
         gebruik ruimten.

Stanislaslocatie bekeken vanuit Verkeer

Parkeren

Het uitgangspunt conform de Nota Parkeren is, dat het parkeren op eigen terrein zal moeten
plaatsvinden. Een eventuele afwijking hiervan zal aan het college van burgemeester en wethouders
ter besluitvorming moeten worden voorgelegd. Gerelateerd aan het bruto vloeroppervlak van totaal
4.199 m² komt dit neer op ongeveer 147 parkeerplaatsen. Bij de planvorming zal bezien moeten
worden of parkeren op eigen terrein realiseerbaar is en tegen welke kosten. Bij een programma met
wonen erbij wijzigt uiteraard het bovenstaande aantal parkeerplaatsen.



De ontwikkelmogelijkheden van de Stanislaslocatie kunnen behoorlijk toenemen door de
aangrenzende parkeergarage te betrekken bij de planvorming. In de minimale variant kan een deel
van de capaciteit door afkoop worden betrokken bij deze ontwikkeling, maar is het ook denkbaar de
locatie zelf integraal onderdeel te laten uitmaken van deze ontwikkeling. Een verdere verkenning van
dit spoor is aan te bevelen.

Het betrekken van de parkeergarage bij de integrale ontwikkeling biedt ook perspectief voor een
gefaseerde ontwikkeling. Het van begin af aan realiseren van voldoende parkeergelegenheid is dan
ruimtelijk gezien minder complex.




4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bereikbaarheid / Openbaar vervoer

De Stanislaslocatie is zowel met het openbaar vervoer als per fiets of auto goed bereikbaar.
Gelegen nabij de A4 is de locatie ook snel bereikbaar voor gastspelers van de sportverenigingen.

Haltes van tram 17 op de Burgemeester Elsenlaan bevinden zich op steenworp afstand van de
locatie. Op een goede 10 minuten loopafstand bevinden zich OV-knoop Station Rijswijk met onder
andere bushaltes 30 en 51 van Veolia.

Stanislaslocatie bekeken vanuit Ruimtelijke Ordening

Locatiekenmerken

De Stanislaslocatie ligt in de noordelijke hoek van bedrijventerrein Plaspoelpolder aan de kruising van
de Sir Winston Churchilllaan en de Burgemeester Elsenlaan. De Sir Winston Churchilllaan is een van
de voornaamste oost-westverbindingen in Rijswijk, de Burgemeester Elsenlaan is een belangrijke
schakel van de ontsluiting op de A4 vanuit Den Haag Centrum. HTM-lijn 17 verbindt de locatie
rechtstreeks met zowel Den Haag Hollands Spoor en Centraal Station als station Rijswijk.


Spreiding in Rijswijk

Naast de Stanislaslocatie kent de gemeente Rijswijk sportcentrum De Schilp aan de Schaapweg.
Het dekkingsgebied in Rijswijk met een sporthal op de Stanislaslocatie is ‘redelijk’ te noemen. Echter
de ligging ten opzichte van RijswijkBuiten waar de groei van de gemeente Rijswijk qua inwoners nu en
in de toekomst het grootst is en zal zijn, kan ‘slecht’ worden genoemd.

Toekomstvisie Plaspoelpolder

De Stanislaslocatie is een belangrijke en in het oog springende, ontwikkellocatie in de Plaspoelpolder,
die kan bijdragen aan een beter imago. Met het oog op de toekomstvisie Plaspoelpolder heeft deze
locatie betekenis voor het herpositioneren van de Plaspoelpolder. De ligging aan de rand van de
Plaspoelpolder en op de hoek van Burgemeester Elsenlaan en Sir Winston Churchilllaan is ook
stedenbouwkundig interessant en leent zich voor een kwalitatief (en hoger) accent.

Bij de beoordeling van het programma voor de Stanislaslocatie geeft het integraal afwegingskader de
volgende toetsingselementen: hoge verblijfskwaliteit (weinig milieuhinder/goede gezondheid,
voorzieningen met publieksfuncties/levendigheid, goede ontsluiting/doorgaande routes, hoogwaardige
groene buitenruimte/inrichting, lage parkeernorm), goede ontsluiting (fysieke relatie met het station,
hoge dichtheid) en hoogwaardige en onderscheidende beeldkwaliteit (met onderscheidende
architectuur die bijdragen aan de identiteit van de Plaspoelpolder). Dit betekent, dat een invulling met
een sportcomplex op deze specifieke locatie waarschijnlijk onvoldoende kwalitatieve impulsen geeft.
Het beste zou er daarom van een mix van sporten en wonen kunnen worden uitgegaan (waarin het
parkeren deels in de naastgelegen parkeergarage wordt opgelost).
Indien er voor alleen een sportcomplex gekozen wordt, stelt dit, zeker aan de zijde van de Sir Winston
Churchilllaan en de Burgemeester Elsenlaan, kwalitatieve eisen aan het gebouw, de vormgeving en
de materialen. Aan die zijden presenteert het gebied zich immers naar buiten.

Hoogbouwvisie Rijswijk

In de hoogbouwvisie worden de bestaande bebouwde situatie en de betekenis van hoogbouw voor de
stad geanalyseerd en worden indicatief kansrijke zones voor hoogbouw aangewezen. In de overige
gebieden wordt hoogbouw in principe uitgesloten. Hoogbouw is een relatief begrip en betekent hier
bebouwing die minimaal twee tot drie keer hoger is dan de bebouwing in de directe omgeving. In de
kaart van de hoogbouwvisie is voor hoogbouw aangewezen In de Bogaard, de Prinses Beatrixlaan

5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>tot de landgoederenzone, de zone ten noorden van de A4 en tenslotte de Generaal Spoorlaan en de
Sir Winston Churchilllaan tussen de Prinses Beatrixlaan en de Burgemeester Elsenlaan. De
Stanislaslocatie valt binnen de laatste zone. Bij de nadere uitwerking van het bouwplan is het aan te
bevelen om hiermee rekening te houden.

Vertrouwd Stedelijk Wonen in Rijswijk

De regionale woningbehoefte blijft tot 2025 toenemen. Er is een kwalitatieve en kwantitatieve opgave,
met specifieke opgaven voor specifieke doelgroepen. Aan de randen van de Plaspoelpolder en rond
In de Bogaard liggen kansen voor stedelijke woonmilieus. Voor een duurzame leefomgeving is het
versterken van het groene karakter van de stad een uitgangspunt bij stedelijke ontwikkelingen,
evenals inzet op duurzaamheid.

Compacte locatieverkenning en stedenbouwkundige analyse door extern bureau No Label

Op basis van huidig beleid kan de Stanislaslocatie een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren
van een aantal stedelijke doelen. Door de ligging levert de locatie een belangrijke bijdrage aan de
verdere transformatie van de Plaspoelpolder. Het vormt een begrenzing van de hoogbouwzone en
programmatisch is er aanleiding voor een intensief en gedifferentieerd programma waarbij sport de
drager is, aangevuld met wonen, recreatieve functies en mogelijk ook commerciële functies op het
gebied van leisure en gezondheid. Hoogwaardige beeldkwaliteit, goede ruimtelijke inpassing en
duurzaamheid zijn belangrijke randvoorwaarden bij de nadere uitwerking.

Om zeker te weten of een sportvoorziening van deze omvang, al dan niet in combinatie met een
woonfunctie, op de Stanislaslocatie realiseerbaar is, is eerder aan bureau No Label (architectuur,
stedenbouw en interieur) gevraagd een compacte locatieverkenning en een stedenbouwkundige
analyse te verrichten.

De eerste resultaten van de verkenning en analyse zijn positief. De locatie is geschikt voor de
realisatie van een sporthal in combinatie met een woningbouwprogramma, zeker als daarbij ook het
gebruik van de bestaande parkeergarage (424 parkeerplaatsen) op de hoek van de Treubstraat en de
Handelskade kan worden betrokken.

Hieronder ter illustratie enkele varianten zoals door NoLabel ontwikkeld.




6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Uitwerking stedenbouwkundige randvoorwaarden en gemixt programma

De volgende stap is om bovenstaande stedenbouwkundige randvoorwaarden nader uit te werken in
combinatie met het gewenste gemixte programma. Voor deze stap is het van belang om een
stedenbouwkundig bureau in te schakelen dat affiniteit heeft met complexe gebiedsontwikkeling om te
zorgen voor een haalbaar en een kwalitatief hoogwaardig integraal plan dat bovendien gefaseerd kan
worden gerealiseerd.

Welke planologische besluiten zijn nodig en wat is de doorlooptijd?

Het initiatief past niet binnen de geldende bestemming “sociaal maatschappelijk/gemengd”.
Om planologisch te kunnen meewerken is een uitgebreide wabo-procedure nodig op basis van een
bouwplan met goede ruimtelijke onderbouwing of een herziening van het bestemmingsplan. Aan beide
procedures worden inhoudelijk dezelfde eisen gesteld en hebben eenzelfde doorlooptijd. Het voordeel
van een uitgebreide wabo-procedure is dat tot op het laatst meer flexibiliteit in planvorming mogelijk is,
het nadeel is mogelijk een langere beroepsprocedure doordat er beroep bij twee instanties mogelijk is,
maar dit kan worden ondervangen door het nemen van een coördinatiebesluit. Voor het opstarten van
de bestemmingsplanprocedure is het noodzakelijk dat er een concreet bouwprogramma en
bijbehorende bouwvlek is vastgelegd. De globale doorlooptijd is circa één jaar vanaf start planvorming
tot aan de beroepsfase. Met de beroepsfase zelf kan eveneens een jaar zijn gemoeid. Onderzocht
moet worden welk risico’s in tijd worden vermeden als de gewenste functies op de locatie separaat
worden bestemd en apart van elkaar in procedure worden genomen, bijvoorbeeld door eerst het
gedeelte te ontwikkelen waarop de sportvoorziening wordt gerealiseerd en pas later de gronden
waarop de woningbouw wordt gerealiseerd.
Onderdelen waar in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing aandacht aan moet worden
besteed zijn o.a.:

        Archeologie
        Op de locatie rust tevens de bestemming Archeologie. Dit betekent dat op een deel van de
        betreffende gronden nader onderzoek moet worden gedaan naar archeologische resten.

        Externe veiligheid
        In relatie tot de aanwezigheid van het gasvulpunt bij het BP station aan de Burgemeester
        Elsenlaan. Het huidige LPG-verkooppunt staat, vanuit externe veiligheid, het realiseren van
        integrale planontwikkeling in de weg.

        Luchtkwaliteit, geur, geluid, water, bodem, natuur, bodem
        Alle relevante omgevings- en milieuaspecten dienen te voldoen aan de wettelijke eisen. De
        verantwoording vindt plaats in de ruimtelijke onderbouwing van het plan of in de toelichting
        van het bestemmingsplan.

        Maatschappelijke uitvoerbaarheid
        Voorafgaand aan de planologische procedure dient afstemming plaats te vinden met de
        relevante stakeholders en overleg met belanghebbenden en omwonenden.

        Economische uitvoerbaarheid
        Als onderdeel van de planologische procedure moet worden aangetoond dat het plan
        economisch uitvoerbaar is.

        Duurzaam bouwen
        Conform het Bouwbesluit 2012 moet vanaf 2013 bij elke omgevingsvergunningsaanvraag
        voor nieuwbouwwoningen en kantoren met een gebouwoppervlakte groter dan 100 m² een
        milieuprestatieberekening bijgevoegd worden. De milieuprestatie is een prestatiegericht
        voorschrift op het niveau van het gebouw. De overheid wil met het voorschrift de negatieve
        milieu- effecten van constructie en gebouw gebonden installaties bij de nieuwbouw van
        woningen, woon- en kantoorgebouwen beperken.


7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Stanislaslocatie bekeken vanuit Onderwijs

De scholen van de Scholendriehoek en de Prins Mauritsschool kunnen overdag gebruik maken van
de sporthal voor bewegingsonderwijs. De loopafstand van de Prins Mauritsschool naar de Stanislas-
locatie bedraagt circa 1 kilometer (absolute loopafstand) en valt daarmee binnen de verzorgingsstraal.


Stanislaslocatie bekeken vanuit Grondzaken

Het uitgangspunt is een gecombineerde sporthal op de locatie. Daarbij komen vanuit Grondzaken
de volgende aspecten aan de orde:

    -   De aanwezigheid van het gasvulpunt;
    -   De grondkosten en de inkomsten;
    -   De financiële gevolgen van de keuze voor een gecombineerde sporthal op de
        Stanislaslocatie;

Het gasvulpunt

Uit onderzoek blijkt dat het aanwezige gasvulpunt aan de Burgemeester Elsenlaan een belemmering
is voor de toekomstige invulling van de locatie. Met name speelt het veiligheidsrisico bij de
aanwezigheid van een sporthal waarbij de tribunecapaciteit bepalend is, een rol van betekenis.
Inmiddels is gesproken met BP, de eigenaar van het gasvulpunt. BP heeft als uitgangspunt het
vulpunt te handhaven maar staat open voor gesprekken om het vulpunt weg te halen als handhaving
niet mogelijk blijkt te zijn. De omvang van de kosten is nog niet bekend.

Het beëindigen van het LPG-verkooppunt (door minnelijk uitkopen) zal in praktijk een traject zijn waar
de tijdfactor van grote betekenis is.

De grondkosten en de inkomsten

De boekwaarde die rust op de Stanislaslocatie zal worden ingebracht als grondkosten, dit conform
vigerende regelgeving BBV (Besluit begroting en verantwoording).

De hoogte van de boekwaarde is circa € 700.000,-, zijnde de sloopkosten van de oude opstallen.
De boekwaarden die rusten op de huidige sporthallen, Marimbahal en Van Zweedenzaal, worden
meegenomen in de toekomstige ontwikkeling van deze locaties.

De financiële gevolgen van de keuze voor een gecombineerde sporthal op de Stanislaslocatie

Door de inzet van deze locatie voor de gecombineerde sporthal kan de locatie niet dan wel ten dele
met woningen worden ingevuld. De vrijkomende locaties, Marimbahal en Van Zweedenzaal kunnen
dan herontwikkeld worden met bijvoorbeeld woningbouw. Dit is doorgerekend naar de financiële
consequenties op basis van de nu voor handen zijnde stedenbouwkundige randvoorwaarden.

De conclusie is dat de gemaakte keuze tot gevolg heeft, dat minimaal 1,5 miljoen euro aan potentiële
opbrengsten niet wordt gerealiseerd. De reden hiervan is dat woningbouw op deze locatie gezien de
ligging en de mogelijkheden (hoogbouw) een hoge opbrengstpotentie heeft. Daarnaast zijn nog kosten
te verwachten voor het uitkopen van het LPG-verkooppunt, noodzakelijk voor het kunnen realiseren
van het bouwplan.

De keuze voor deze locatie impliceert ook dat er in RijswijkBuiten een additionele gymzaal moet
worden gerealiseerd voor het bewegingsonderwijs als onderdeel van de nog te realiseren school
voorziening.




8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Planning

Het project wordt deels bekostigd met uitkeringsgelden die bedoeld zijn voor herstel/herbouw van de
sportzalen die verloren zijn gegaan bij de recente scholenbranden. Hieraan zijn termijnen verbonden.
In de verzekeringspolis voor de gymzaal aan de P. van Vlietlaan is de clausule opgenomen dat
binnen 36 maanden na de schadedatum (31 december 2015) met de werkzaamheden wordt
aangevangen. Dit houdt in dat uiterlijk 31 december 2018 wordt aangevangen met de herbouw.
Dit betekent dat het ontwerpplan voor een vervangende sportaccommodatie medio 2017 gereed moet
zijn waarna de ruimtelijke procedure kan worden doorlopen.

Ambtelijke projectorganisatie en ondersteuning tijdens de uitvoering

Op basis van het schema op de volgende bladzijde zal het voorbereidend proces om te komen tot
integraal projectplan van de ambtelijke organisatie naar verwachting 201 dagen inzet vergen. Dit komt
overeen met 1447 formatieve uren.

Inzet (dagen)bij:            Kaderstelling    Scope     Sturing   Planning    Financiën        Risico’s   Uitvoering   Totalen

Projectleiding                  2              2        10       5           2             2        4         27
Ruimte Ordening                10              5        5        2           2             4        2         30
Grondzaken                      2              5        2        2           5             6        2         24
Verkeer                         2              5        2        2           2             4        6         23
Ontwerp openbaar gebied        2               5        2        2           2             4        6         23
Sportaccommodaties              8              10       4        4           2             2        20        50
Communicatie                    2              2        4        2           2             4        8         24
                             _____________________________________________________________________________________+
                               28              34       29       19          17            26       48       201


De daadwerkelijke projectorganisatie inclusief directievoering tijdens de uitvoering kan, gezien het
specialistische karakter, beter door de ‘markt’ zelf worden verzorgd op basis van bijvoorbeeld een
design & build constructie*. Ook dan is nog ambtelijke inzet verlangd voor begeleiding en toetsing.
Naar verwachting zijn hier nog eens 385 uur (48 dagen) mee gemoeid.

*De opdrachtgever stelt een functioneel gespecificeerde uitvraag op. De opdrachtnemer krijgt de ruimte om het ontwerp en de
realisatie zelf te optimaliseren en innovaties toe te passen in het ontwerp en de uitvoering. Ook zorgt de opdrachtnemer voor
optimale afstemming tussen deze beide fases. De achterliggende gedachte is dat marktpartijen de meest deskundige partijen
zijn om deze optimalisaties te vinden en toe te passen.

Voordelen / kansen
Alles onder een dak. Mogelijk zijn er geen dislocaties voor trainingen van de verenigingen meer nodig.
Enkelvoudige exploitatie en personeelslasten, straks slechts een hal in plaats van twee.
Gedeelde verkeersruimtes, kantine, kleedkamers, bergruimten en dergelijke.
In tijd snel realiseerbaar aangezien de grond in eigendom en beschikbaar is.
Aan de wens om Plaspoelpolder leefbaarder te maken kan ook met een sporthal worden voldaan,
zeker in combinatie met woningbouw.

Nadelen / belemmeringen
Verwacht wordt dat de loopafstand door de leerlingen van de Prins Mauritsschool te groot zal worden
bevonden. De loopafstand valt echter wel binnen de gestelde norm van 1 kilometer.
Geografisch minimale synergetische meerwaarde voor de wijk.
Qua ligging op aanzienlijke afstand van groeikern RijswijkBuiten.
Geen sportfaciliteiten in RijswijkBuiten.




9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Conclusie

Integraal gezien mag worden geconcludeerd dat de Stanislaslocatie geschikt is voor het oprichten van
de gewenste sportaccommodatie in combinatie met woningbouw.

Vervolgtraject

Omwille van de voortgang is het wenselijk om het procesmanagement voor dit complexe project in
handen te geven van een marktpartij die in staat is om met de nodige ambtelijke ondersteuning de
juiste uitvraag voor realisatie te formuleren en in de markt te zetten op basis van PKV (Prijs Kwaliteit
Verhouding, voorheen EMVI). Het te selecteren bureau moet in staat zijn om de procedure zodanig
vorm te geven zodat voor de realisatie de juiste marktpartijen worden geselecteerd binnen de regels
van het vastgestelde aanbestedingsbeleid. De kosten hiervan kunnen ten laste worden gebracht van
het voorbereidingskrediet ter vervanging van de Marimbahal. Hiermee is rekening gehouden in de
begroting.




10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>