<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                               --■
                                                               BOEi                               ~ ~ trans
                                                                .,10•-,.;;,'l.<•1:;.c-.;.;,:>;,
                                                                                                   ~ formator
                                                                                                   ■
                                                               :"1-:TNI'"• >.r,-.rr.. ~•·t w•:




                                                               ---■                                    huis
  Landgoed De Voorde, Rijswijk

 Onderwerp:             Notitie Herbestemmingsonderzoek
  Datum:                12 september 2018
 Versie:                Concept 1.0
 Opgesteld door:        BOEi en Transformatorhuis



 lnhoud
           Context en opgave
           Transformatiekader
           Gesprekken omwonenden
           Vier mogelijke scenario's
          Financieel
          Beoordeling scenario's
         Vervolgstap richting verkoop
 Bijlagen
         Transformatiekader
         Vier scenario's voor herontwikkeling
           Tussenpresentatie herbestemmingsonderzoek
           Stichtingskosten en beleggingswaarde per scenario



Context en opgave
Landgoed De Voorde maakt deel uit van de landgoederenzone Rijswijk. De gemeente Rijswijk heeft de
buitenplaats, die in siechte staat verkeert, in 2012 in de verkoop gezet. De gemeente zocht naar een
koper die, met respect voor het monument en de ligging daarvan in de Landgoederenzone, in staat was
om een passende bestemming aan Landhuis De Voorde te geven.


Sinds 201 5 is de gemeente in overleg geweest met een potentiële koper over de herbestemming van de
buitenplaats tot horeca/ hotellocatie. Onlangs heeft de gemeente de omgevingsvergunning geweigerd,
omdat niet op alle punten goed op te maken viel op welke wijze tijdens deze verbouwing zou worden
omgegaan met waardevolle onderdelen van het gebouw. De koper heeft hiertegen bezwaar gemaakt.


De gemeente Rijswijk heeft naar aanleiding van deze situatie aan BOEi en het Transformatorhuis
gevraagd om te kijken naar de mogelijkheden voor herbestemming van landgoed De Voorde. BOEi en
het Transformatorhuis hebben een Transformatiekader opgesteld, met de omwonenden gesproken, een
marktanalyse gedaan en naar aanleiding daarvan 4 scenario's uitgewerkt. Per scenario zijn de
realisatiekosten, beleggingswaarde en de potentiële verkoopwaarde bepaald. Zo is er met oog voor het
landgoed gekeken naar de haalbaarheid van 4 verschillende scenario's. ln deze notitie worden kort en
bondig de bevindingen samengevat.




                                                                                                              1/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                .
                                                                BOE:I                                                       trans
                                                                                                                            formator
                                                                                                                            huis
Transformatiekader
Het ruimtelijk Transformatiekader laat zien of en welke mogelijkheden er zijn om íets te veranderen of
toe te voegen aan het landgoed, uitgaande van de (historische) kernkwaliteiten van het landgoed.


Daarnaast is gekeken naar eventuele aanpassíngen van het landhuis. Uitgaande van de (historische)
kernkwaliteiten van het landgoed, zijn ook uitbreidingen/toevoegingen mogelijk op een aantal plekken.
ln onderstaande figuur zíjn de belangrijkste bevindingen weergegeven. Voor het volledíge
Transformatiekader, zie bijlage 1.


 Zoekzone voor eventuele uitbreiding:
 1.   Nieuwbouw op de plaats van het voormalige




                                                                                                    .,
                                                                ~
      koetshuis. ln typologie zou het moeten refereren              'I                  '   \           6
       aan het koetshuis.                                            •I
                                                                     J
                                                                     I
 2.    Tuinsieraden in de landschapstuin, op de                     I
                                                                     ►·
                                                                     I
       oorspronkelíjke 'qrond van verrnaak'. Het kunnen              I



       installaties (folies), kleine bijgebouwen, grotere                 '\                2
       mobiele bijgebouwen (bijv. een buitenkeuken) of                          \
       een speeltuin zijn.                                                       >>·"
                                                                            ·'                              1
 3.    Kleine bijgebouwen die passen bij het toekomstige                   t'
                                                                                                                    I
                                                                                                                 .. !


       gebruik van de open groene ruimte, zoals een                        ''                               ,'
                                                                                                            I
                                                                                l

       tuinhuis/ kas bij een moestuin.                                           '
                                                                    : '~-
 4.    Grotere uitbreiding,    in   samenhang        met   de                                                                                  ~
                                                                                                                                           I
       woonwijk.                                                                                                                           J;
                                                                                                                                       I:
 Overige mogelijkheden voor aanpassing:                                                                                                I;
                                                                                                    4                   -              I
 5.    Doortrekken van de oprit tot aan de                                                                                         J           :

       Van Vredenburchweg, zodat de driedeling
       weer herkenbaar wordt.
                                                                                        1t•A,•llllt11
 6.    Indien nodig: parkeervoorziening in
       het bes, aan de doorgetrokken weg
  7.   Grens buitenplaats aanwijzen en beter
       vormgeven (houtwal, struiken, hek, o.i.d.).
  Figuur 7: bevindingen Transformatiekader


Gesprekken met omwonenden
De landgoederenzone, en ook De Voorde, wordt omsloten door een woonwijk. Met een aantal
omwonenden uít deze wijk is gesproken over de herbestemming van het landgoed. Daaruit bleek dat
deze omwonenden het met name belangrijk vinden dat met de buítenplaats zorgvuldig wordt
omgegaan. Oat betreft zowel de restauratíe als de herbestemming van gebouwen. Zij hechten oak veel
waarde aan het idyllische beeld van de historische buitenplaats en het ensemble van gebouwen op het
 landgoed als geheel.


 Zij hebben al eerder hun bezwaar kenbaar gemaakt tegen de plannen voor herontwikkelíng met een
 hotelfunctie. Belangrijkste reden hiervoor is dat dat ze bang zijn voor eventuele overlast en aantasting
 van het historische aanzicht. Onder andere als het gaat over geluid, de inpassing van parkeerplaatsen
 en de toevoeging vaneen uitbouw aan de achterzijde.


                                                                                                                                               2/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                      -   .
                                                                                      BOE:I ..._ ..4 trans
                                                                                                W formator
                                                                                      ----· ■ huis
       Deze omwonenden hebben zelf ook ideeën over de nieuwe invulling. ln hun plan wordt met een
       museumfunctie         en   ontmoetingsfaciliteit             ingezet   op   het    verhaal    van    De     Voorde        met   zijn
       kunstenaarsverleden.           Dit     plan    heeft    raakvlakken     met       één   van   de    scenario's      die    in    het
       herbestemmingsonderzoek zijn uitgewerkt (zie scenario 4 Buurt & Cultuur).

       Vier mogelijke scenario's
       Om inzicht te krijgen in de consequenties van verschillende mogelijke functies zijn na een verkenning
       van de markt 4 scenario's benoemd die inzicht geven in het gehele spectrum aan 'soorten' functies.
       Daarmee wordt bedoeld dat er gekeken is naar maatschappelijk/ cultureel en meer commercieel en de
       mate waarin het landgoed een open dan wel gesloten karakter krijgt. Dit heeft geleid tot de volgende
       scenario's:

  l.       Zorgwonen: Er is gekozen voor een scenario met zorgwonen vanwege de sterke vergrijzing in de
           regio Rijswijk.
 li.       Werkplekken: Een andere trend is dat men steeds vaker ziet dater in stedelijk gebied concepten
           worden gerealiseerd waar mensen op een laagdrempelige manier werkplekken/ overlegruimtes
           kunnen huren.
lii.       Hotel: Het hotelconcept is gekozen vanwege het karakter van de groene plek en de nabijheid van
           uitvalswegen en voorzieningen aan de rand van het centrum.
IV.        cultuur: Het maatschappelijke programma laat de mogelijkheden zien van een publieke plek voor
           de buurt.


        Scenario 1                          Scenario 2                    Scenario 3                       Scenario 4
       Zorgwonen                            Werk & Café                   Hotel en Restaurant              Buurt & Cultuur


       Woonvormen voor ouderen              Flexibele werkplekken voor    Hotelfunctie met nieuw te        Landgoed wordt ingezet
        in com bi natie met zorg op         zelfstandigen in              bouwen restaurant-               voor verbinding van
       een bijzondere locatie.              combinatie met een            voorziening. Tevens bed-         verschillende groepen
       Vanwege benodigde                    horecavoorziening (koffie/    en breakfast vanuit de           omwonenden. Er is ruimte
       schaalgrootte worden in              lunch). Tevens                bijgebouwen. Er liggen           voor buurtinitiatieven/
       het overgangsgebied van              mogelijkheden voor werk-      kansen om het complete           kookworkshops / muziek /
       landgoed naar woonwijk               en vergadervoorzieningen      landgoed optimaal in te          kunst / tijdelijke
       extra nieuwbouwvolumes               met faciliteiten voor         zetten vanuit het                exposities. Buurt gebruikt
       toegevoegd.                          trainingen.                   horecaconcept,                   en onderhoudt samen de
                                                                          bijvoorbeeld d.m.v. een          (moes)tuin.
                                                                          moestuin.


       Referentie: concepten                Referentie: concepten         Referentie: Villa Augustus,      Referentie: Villa
       zoals Wonen bij September            zoals HNK                     Dordrecht                        Ockenburg, Den Haag




       Figuur 2: scenario's Landgoed De Voorde



                                                                                                                                       3/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                      .
             BO~I ..._ ~ trans
             , . --       M h':.~ator
Financieel




                                   4/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                             BOE:I                ~trans
                                                                                   formator
Beoordeling van scenario's
                                                             ---■          •           huis
Om de verschillende scenario's te beoordelen is het allereerst van belang om te definiëren wat de
belangen zijn van de gemeente bij de herbestemming van Landgoed De Voorde. De volgende belangen
worden onderscheiden:
    l.   Cultuurhistorisch belang
   li.   Maatschappelijk belang
  lii.   Economisch belang
  IV.    Ruimtelijke belang


Hieronder worden de verschillende belangen toegelicht.


    l.   Cultuurhistorisch belang: duurzame instandhouding van het monument
Deze doelstelling gaat over situatie waarin met een nieuwe functie een realistische en voldoende
rendabele exploitatie kan worden gerealiseerd. Brengt de nieuwe functie voldoende op om het
rijksmonument te restaureren en bovendien in toekomst duurzaam in stand te houden? Een
marktconsultatie zou meer duidelijkheid kunnen geven of er daadwerkelijk behoefte is aan de
genoemde functies op deze plek.


  li.    Maatschappelijke belang: meerwaarde voor omgeving / rol gemeente
Kan de nieuwe functie eraan bijdragen dat landgoed De Voorde meer een voorziening wordt voor de
Rijswijkers en daadwerkelijk van meerwaarde kan zijn voor de omgeving? Bijvoorbeeld door
laagdrempelige functies toe te voegen en het landgoed toegankelijk te houden met (extra)
wandelpaden, waardoor men het landgoed beter kan ervaren. Maar ook door een aantrekkelijke
voorziening toe te voegen waar behoefte aan is. Wil de gemeente een rol als eigenaar blijven vervullen
of wil zij het gebouw sowieso verkopen?


 lii.    Economisch belang: opbrengstpotentie/ financieel




 IV.     Ruimtelijk belang: ruimtelijke consequenties
ln alle scenario's wordt het landhuis en de tuinmanswoning gerestaureerd. Herbouw van het voormalige
koetshuis is in scenario 1, 2 en 3 opgenomen. ln het Transformatiekader is benoemd op welke wijzen
en onder welke voorwaarden eventuele uitbreidingen aan het landgoed zouden kunnen worden
toegevoegd. ln scenario 1 en 3 is de omvang van het programma verder uitgebreid met nieuwbouw. ln
het scenario zorgwonen wordt tevens een twintigtal zorgpaviljoens gerealiseerd (ca. 1.000 m2 bvo). Bij
de herontwikkeling naar een hotelfunctie is een restaurantvoorziening toegevoegd (ca. 150 m2 bvo).




                                                                                                   5/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                           BOE:I llli... ~ trans
                                                                                        W formator
                                                                           ----·                  ■          huis
ln onderstaande tabe! zijn de scenario's globaal beoordeeld op bovengenoemde criteria.


                        Scenario 1                       Scenario 2                 Scenario 3                    Scenario 4
                        Zorgwonen                        Werk & Café                Hotel en Restaurant           Buurt & Cultuur
                                                           Succes hangt sterk
 •   Duurzame                                                                         Aantal hotelkamers is
                          Sterke     behoefte     aan      af    van       juiste                                   Succes hangt sterk
     instandhouding                                                                   beperkt     (is   schaal­
                          ouderenzorg                      positionering                                            af van inzet buurt
     van monument                                                                     grootte voldcendev)
                                                           concept
                          Gesloten            functie.
 •   Maatschappelijke
                          Landgoed       is     maar       Toegankelijk     door      Toegankelijk        door      Landgoed voor en
     meerwaarde/
                          beperkt      toegankelijk        horecavoorziening          horecavoorziening             door de buurt
     voor omgeving
                          voor publiek
 •   Opbrengst­                                                                                                     Beperkte
                           Beperkte                        Beperkte                   Beperkte
     potentie                                                                                                       opbrengst            en
                          opbrengstpotentie.               opbrengstpotentie          opbrengstpotentie.
     financieel                                                                                                     restauratiebudget
                           Nieuwbouwprogramma              Compact                    Nieuwbouw         betreft
 •   Ruimtelijke
                           betreft koetshuis en 20-        programma, alleen          koetshuis             en      Geen nieuwbouw.
     consequenties
                          tal zorgpaviljoens               herbouw koetshuis          restaurantvoorziening
 Figuur 4: Beoordelingsmatrix scenario's


Vervolgstap richting verkoop
Uit de beoordeling van scenario's in voorgaande paragraaf blijkt dat alle scenario's voor- en nadelen
hebben.

Vervolgens is de vraag hoe de gemeente de verschillende belangen ten opzichte van elkaar weegt.
Is va nuit het perspectief van de eigenaar (in dit geval gemeente) een hoge verkoopopbrengst leidend bij
de verkoop? Of zou de gemeente oak tevreden kunnen zijn met een lagere opbrengst als er op een
betere wijze invulling wordt gegeven aan andere (maatschappelijke) doelstellingen. Daarbij moet oak
nader uitgewerkt worden welke optimalisaties er mogelijk zijn, op welke wijze de verschillende
scenario's verder gerealiseerd kunnen worden en welke partijen daarvoor in beeld zijn.

Momenteel loopt er een bezwaarprocedure met de partij die al geruime tijd bezig is met het
hotelconcept. De vraag is wat op dit rrlòment de mogelijkheden voor vervolgstappen zijn.
Pas als meer duidelijkheid is over de afloop van de procedure kan een ander proces worden opgestart.


ln de tussenliggende periode adviseren wij om de buurt gelegenheid te geven om het scenario Buurt &
Cultuur verder uit te werken, gezien het draagvlak va nuit de buurt. Daarbij moet door de buurt wel wordt
geaccepteerd dat de procedure die is aangespannen er ook toe kan leiden dat de gemeente alsnog moet
verkopen aan de eerdere gegadigde.


Van belang is om bij dit scenario meer duidelijkheid te krijgen over eventuele risico's/onzekerheden
(waar onder exploitatie, bekostiging en financiering). Dit scenario is alleen haalbaar als de gemeente
hieraan, onder andere, financieel zou willen bijdragen. Als die bereidheid er niet is en de procedure met
de partij die interesse had is afgerond, adviseren wij het geheel opnieuw in de verkoop te zetten.




                                                                                                                            6/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                             ---·
                                                            BOE:I                ...il trans
                                                                                      formator
                                                            ---·                      huis
                                                                          -
Als de gemeente ervoor kiest het Landgoed opnieuw te verkopen adviseren wij aan de voorkant heldere
kaders te definiëren. Onder andere over het behoud van monumentale elementen, de mogelijkheden om
nieuwbouw toe te voegen en de wijze van exploitatie. De gemeente kan sturing geven op de vormgeving
van nieuwe plannen, waarmee wordt bijgedragen aan het bereiken van haar doelstellingen, door in het
verkooptraject vooraf gunningscriteria mee te geven. Hiermee wordt het mogelijk om ook kwalitatieve
aspecten mee te laten wegen in de beoordeling, zodat voor de herbestemming van landgoed De Voorde
wordt geselecteerd op basis van het beste plan, in plaats van (sec) op het hoogste opbrengst.




BIJLAGEN


•   Transformatiekader Buitenplaats De Voorde Rijswijk (mei 2018)
•   Vier scenario's voor Herontwikkeling De Voorde Rijswijk (mei 2018)
•   Tussenpresentatie herbestemmingsonderzoek (mei 2018)
•   Stichtingskosten en beleggingswaarde per scenario (september 2018)




                                                                                                7/7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>