<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw
  Regio Haaglanden   projectnummer 0472307.100
                     definitief
                     6 oktober 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw                                       Regio Haaglanden



projectnummer 0472307.100

definitief
6 oktober 2022




  Deze rapportage gaat in op de analyses en gesprekken die zijn gevoerd sinds het
  tekenen van het Tussenakkoord. De onderzoeken en cijfers uit die tijd zijn de basis voor
  deze rapportage om zo een gedeelde basis als uitgangspunt te hebben. Intussen zijn er
  nieuwe (hogere) prognoses uit en zijn gemeenten, corporaties en initiatiefnemers ook
  verder in hun gesprekken over concrete planvorming.
  Deze rapportage is daarmee een stand van zaken van zomer 2022 en bedoeld om te
  kunnen constateren of de maximale inspanning per gemeente bereikt was ten tijde
  van het Tussenakkoord. Het gaat daarmee dus om de grote lijnen die in deze
  rapportage worden geschetst en als beweging kunnen worden gezien richting de
  gestelde doelen in het Tussenakkoord. Het doel is aan de hand van deze rapportage
  concrete acties en gespreksonderwerpen te destilleren richting het creëren van meer
  sociale woningen voor de doelgroep in de Haagse regio. In het najaar van 2022 volgen
  meer bestuurlijke gesprekken hierover en een opmaat richting een volgend akkoord
  over de sociale opgave.




datum                beschrijving                                      vrijgave
  6 oktober 2022      definitief Sociale woningbouw regio Haaglanden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Managementsamenvatting                                                                               1
1.1     Leeswijzer                                                                                    6


2       Inleiding                                                                                    7
2.1     Uw situatie                                                                                   7
2.2     Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon                                           8
2.3     Actualiteit                                                                                  12


3       Conclusies en resultaten                                                                     16
3.1     Stand van zaken gemeentelijk beleid                                                          16
3.2     ‘Meer evenwicht scenario’ voor Westland en Pijnacker-Nootdorp haalbaar, mits financiële en
        ruimtelijke punten worden overwonnen.                                                        18
3.3     Ruimtelijke mogelijkheden per gemeente voor meer locaties sociale woningbouw                 24
3.4     Beleidsinzet naar meer sociale huur                                                          29
3.5     Corporaties in positie brengen                                                               33
3.6     Conclusies per gemeente op hoofdlijnen                                                       34


4       Hoe nu verder?                                                                               39
4.1     Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief
        én kwalitatief                                                                             39
4.2     Advies 2: Vergroot aandeel sociale huur én maak instrumenten                               40
4.3     Advies 3: Sociale koop eenduidig meerekenen                                                42
4.4     Advies 4: Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele beleidsinzet van
        gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht                                      42
4.5     Advies 5: Blijf goed monitoren, continue in gesprek met gemeenten en stimuleer samenwerking
        met corporatie(s) als strategisch partner                                                  43
4.6     Overzicht van acties                                                                       45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Managementsamenvatting
Aanleiding
De gemeenten in de regio Haaglanden (met uitzondering van de gemeente Midden-Delfland)
hebben met corporaties1 én huurdersorganisaties en provincie half december 2021 een
‘tussenakkoord’ ondertekend; een belangrijke stap in het proces naar voldoende, evenwichtig
gespreide, sociale woningen in de regio. Het tussenakkoord noteert: “Hoofddoel van de
samenwerking is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio. Wat wil
zeggen een regio met voldoende woningen, voldoende doelgroepvoorraad2 en een evenwichtiger
verspreide doelgroepvoorraad. Een woningvoorraad van een goede kwaliteit, waar ook lagere
inkomensgroepen en kwetsbaren een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van
hun voorkeur. (...)”

In het tussenakkoord is opgenomen te bezien of kan worden gekomen tot een eindakkoord. De
provincie heeft daarin een dubbelrol; zowel als samenwerkende overheid bij het opstellen van
nieuwe woningmarktafspraken, als als toetsende en handhavende overheid ten aanzien van het
halen van de gestelde doelen. Indien nodig (stelt het akkoord) zal de provincie haar
instrumentarium inzetten (zoals bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsinstrumenten, lobby-kracht en
subsidies) en partijen aanspreken om te bevorderen dat zowel de regio als individuele
gemeenten en gestelde doelen in voldoende mate realiseren.3 De regio en de provincie hebben
zorgen over of er in de gehele regio Haaglanden voldoende sociale woningen gerealiseerd zullen
worden en willen daarom een inzicht in de maximale inspanning per gemeente. Met een aantal
gemeenten en corporaties is hierover doorgesproken; in deze eerste instantie met die
gemeenten waar het verschil tussen de opgave4 en de bieding van de doelgroepvoorraad het
grootst is (zie figuur 1).

De gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft en Zoetermeer mogen volgens
het Meer Evenwicht-scenario zakken in het aandeel doelgroepvoorraad op de totale voorraad. In
de biedingen van de gemeenten en het woningbouwprogramma lijkt echter dat de
doelgroepvoorraad in de gemeenten Rijswijk, Delft en Zoetermeer te snel en te ver dreigt te
krimpen. Voor deze gemeenten is belangrijk dat de voorraad op peil blijft.

Deze rapportage beschrijft de conclusies en resultaten van dit intensieve proces met 4
gemeenten (Westland, Wassenaar, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp) en een
gespreksronde met de in de gemeenten actieve corporaties. In deze gesprekken is het beleid, de
inzet van (eventuele nieuwe) instrumenten en de ruimtelijke (on)mogelijkheden besproken. Dit
heeft geresulteerd in een overzicht van projecten, kansen op verdichting, nieuwe locaties en
knelpunten. Op basis van de analyse is een advies voor vervolgacties geformuleerd om een
versnelling te brengen voor voldoende sociale woningen.



1 Inclusief de corporatie Wonen Midden-Delfland
2 De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: (1) sociale huurwoningen van woningcorporaties (DAEB-woningen),
(2) particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 prijspeil 2019) en (3) koopwoningen met
een waarde tot €180.000 (prijspeil 2019).
3 Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030 en addendum bij de werkafspraken
4 Voor de afspraken uit het tussenakkoord wordt een theoretisch model gebruikt met twee scenario’s; het

‘Referentiescenario’ en het ‘Meer Evenwicht scenario’, die samen te zien zijn als een ‘schuifbalk’ met twee extreme
polen. Het Meer Evenwicht Scenario (hierna: ME scenario) wordt gezien als wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal
mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: dat wat er maximaal mogelijk is zonder
het functioneren van de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. Het Referentiescenario is een scenario waarbij
geen rekening gehouden met extra spreiding van de doelgroepvoorraad. De streefvoorraad op het niveau van de
gemeente is niet een precieze opgave zoals iedere gemeente moet bereiken, het is een punt op de horizon waarnaar de
gemeenten maximaal kunnen bewegen.




                                                Blad 1 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Figuur 1: Resultaat tussenakkoord samengevat (bron: Rigo rapportage)

Actualiteit
Minister de Jonge heeft op 11 maart 2022 namens het kabinet de Nationale Woon- en
Bouwagenda gepresenteerd. Daarin kondigt het Rijk aan weer regie te gaan voeren:
“Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet
het zegt als ‘voorwerp van zorg der overheid’ (bepaling 2, artikel 22)”. Het Rijk zet in op
beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit van woningen.
Van de nieuwe huur- en koopwoningen streeft het Rijk naar twee derde betaalbaar5, waarvan de
helft door corporaties wordt gebouwd. “Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen
vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor
nieuwe projecten. Vanaf 2025 is dit streven de norm.” Het Rijk vindt het van belang dat elke
gemeente haar ‘fair share’ pakt in het huisvesten van de doelgroep; ten minste 30% sociale huur
in de woningvoorraad van elke gemeente. Waar nodig zal het Rijk additionele wet- en
regelgeving gaan doorvoeren.

Gemeenten krijgen daarnaast meer ruimte om woningen toe te wijzen aan mensen met lokale
binding en het wordt mogelijk om via een huisvestingsverordening betaalbare koopwoningen toe
te wijzen aan mensen die een vitaal beroep hebben. Deze instrumenten worden eventueel nog
nader uitgewerkt in instructieregels.

Inmiddels heeft de provincie, als antwoord op de vraag van het Rijk, een indicatief woonbod
gedaan aan het Rijk. Het Rijk wil namelijk toe naar een inzicht in de brede opgave op nationaal
niveau en naar bestuurlijke akkoorden per provincie. De provincie geeft in dit bod aan dat onder
voorwaarden in de periode 2022 tot en met 2030 een (bruto) woningbouwproductie van 153.000
tot 225.000 woningen mogelijk is. Ze sluit daarbij aan op de ambitie van het Rijk dat vanaf 2025
minimaal 2/3 van de totale programmering van de Provincie Zuid-Holland bestaat uit betaalbare
woningen. Dit betekent concreet: 1/3 van het totaal door corporaties te laten bouwen (sociale
huurwoningen en middenhuurwoningen) en dat marktpartijen de andere 1/3 gaan bouwen
(betaalbare koop- en huurwoningen). De overige 1/3 kunnen duurdere koop- en huurwoningen




5Het Rijk hanteert voor betaalbare woningen een huur van € 1.000 per maand of minder; betaalbare koopwoningen zijn
woningen to aan de NHG-grens (355.000 in 2022).




                                              Blad 2 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




zijn, afhankelijk van de behoefte. Wel geeft ze daarbij ook aan dat gerichte integrale inzet van het
Rijk nodig is, onder andere bij stikstof en mobiliteit.

De opgave sociaal is fors in verhouding tot realisatie en ramingen
In de vier gemeenten (Westland, Midden-Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp) blijkt dat
de gestelde opgave sociaal in het ME-scenario fors is ten opzichte van wat er afgelopen jaren in
de betreffende gemeente gerealiseerd is. Opvallend is dat bij Wassenaar en zeker Midden-
Delfland de benodigde toevoeging in de doelgroepvoorraad in het ME-scenario hoger is dan de
toevoeging van de totale voorraad. Er moeten dus (in theorie) gesloopt (en verdicht) worden om
voldoende sociaal toe te voegen. Dit is niet wenselijk.

Voor alle gemeenten moet volgens het ME-scenario daarnaast het realisatietempo omhoog, in de
gehele voorraad maar zeker in de toevoeging van het aandeel sociale (corporatie)woningen. Het
gaat van drie tot zeven keer zo veel. Dat is, gezien de praktijk, een nauwelijks realistisch
uitgangspunt. Tegelijk is voor Westland en Pijnacker-Nootdorp te zien dat ze het realisatietempo
voor het totaal aantal woningen wel aan zou moeten kunnen.

Extra sturing nodig om realisatie mogelijk te maken
Op korte termijn is het meest effect te behalen voor de gemeenten in de bestaande initiatieven.
Vervolgens op nieuwe locaties; daar komt echter meteen de realisatie voor 2030 onder druk. De
inzet van gemeenten lijkt met name beperkt in de aansturing en versnelling op locaties. Wat
betreft instrumenten overwegen alle gemeenten een doelgroepenverordening om meer te
kunnen sturen. Dit zal pas effect sorteren op middellange termijn.
Veelal is echter in de gemeenteraden een beweging gaande om bij uitgangspunten van het
programma geen ‘fair share’, en zelfs meer sociale koop dan sociale huur, te kiezen. Juist sociale
koop is een kwetsbaar element. Pijnacker-Nootdorp is hierop de positieve uitzondering.

Corporaties uiten hun zorgen over de volkshuisvestelijke opgave in de regio. Qua locaties zien de
corporaties voldoende kansen en zij zien daarom graag een intensievere samenwerking met de
gemeente(n). De corporaties stellen dat het temporiseren van de realisatie of sloop in andere
gemeenten zou moeten wachten op de realisatie van sociale woningbouw in deze vier
gemeenten; eerst bouwen dan slopen. Verder vragen zij een duidelijke escalatielijn en
monitoring, zodat de woningbouwprogrammering (‘de pijplijn’) voldoende gevuld blijft met
projecten in alle gemeenten in Haaglanden. Zij willen graag meer in positie worden gebracht;
door een primaat én door procesvereisten aan ontwikkelaars.

Meer kans op sociale woningen
Uit de analyse blijkt dat de sociale opgave niet zo maar te realiseren is; in ontwikkeling zijnde
plannen moeten bijgestuurd, contracten waarschijnlijk opengebroken en locaties zijn op dit
moment beperkt voorhanden. De woningmarkt is regionaal. Volkshuisvestelijk gezien ligt er een
opgave om de doelgroep van voldoende woningen te voorzien. Zonder bijsturen zal dit niet
lukken; dit vraagt daarom een keuze van provincie en gemeenten in prioriteiten; bouwen van
woningen in die bepaalde gemeente, behoud van groen en glas, extra financiële consequenties
accepteren of de opgaven over de gemeenten anders verspreiden.

Het proces met gemeenten, corporaties en provincie heeft vooralsnog geresulteerd in een
mogelijke toename van het bestaande bod tot bijna 4.300 tot 8.000 woningen. Dit betekent dat
er zo’n 800 tot 4.500 extra6 sociale woningen gerealiseerd kunnen worden. Let wel, hierbij
is enkel op quick scan niveau gekeken naar de locaties zonder bijvoorbeeld milieutechnische of
financiële zaken te wegen. Als alles (zeer theoretsich) zou lukken kunnen deze vier gemeenten
hun (absolute) aantal sociale woningen uit het ME-scaenario halen, maar kunnen zij nog niet
voldoen aan de evenwichtige spreiding (procentueel).

6
    exclusief realisatie 2019-2021




                                         Blad 3 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Westland en Pijnacker-Nootdorp staan voor keuzes bij een aantal grote projecten die gunstig
kunnen uitpakken voor de sociale opgave, ook door het benutten van kansen in het verdichten
binnen BSD. Wassenaar en Midden-Delfland moeten vooral op zoek naar nieuwe locaties.

 Doelgroepvoorraad                       Westland         Midden-       Wassenaar       Pijnacker-       Totaal
                                                          Delfland                      Nootdorp

 Opgave ME scenario                         3.960             570           560           1.640           6.730
 Bod december 2021                          2.305             99            219            570            3.193
 Verschil                                  -1.655             -471         -341           -1.070          -3.537
 Gerealiseerd in 2019-2021                   281              39             0              86             406


 Onderverdeling potentiële               Westland         Midden-     Wassenaar        Pijnacker-     Totaal
 verhoging bod                                            Delfland                     Nootdorp
 Kans op verdichting cf gemeente             428*           141*           171*            46*             786
 Kans volgens corporatie                      130             126            60             224            540
 Kans overig                                 281               37            41            322            1.431
                                             450*                                          300*
 Controversieel gemeente en PZH              597              122          103             900            1.722
 Totaal                                      1.886            426           375            1.492          4.479
Tabel 1. Kort overzicht van kansen potentiële verhoging bod
* correctie op gegevens conform gemeentelijke opmerkingen in tussenakkoord en wisselende definitie sociale koop

Onze adviezen voor de gespreksagenda tussen provincie, gemeenten, regio en corporatie
Op korte termijn is met name bijsturen op bestaande planvorming noodzakelijk om te zorgen dat
daar waar het kan nog meer sociale woningen gerealiseerd (kunnen) worden. Gemeenten lijken
meer bij te sturen om meer sociale woningbouw mogelijk te maken, maar op dit moment blijft
het bij overwegingen en bijsturen ten gunste van sociale koop, Pijnacker-Nootdorp is hierop de
gunstige uitzondering.

Op middellange termijn zullen extra sturing op nieuw programma en het effect van
beleidsinstrumenten pas zichtbaar worden. Dit is desondanks wel een belangrijke stap om te
zorgen dat op langere termijn aan het ME-scenario kan worden voldaan. Hierin is ook het
voorsorteren op nationaal beleid van belang; een verplichting van 30% sociale huur per plan en
meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk zijn hierin de voorbeelden. Hierin is ook de inzet van
de regio van belang. Ook kan zij helpen toezien op de volkshuisvestelijke opgave in de regio; op
voldoende programmering en realisatie van sociale woningen én het op peil houden van de
voorraad in andere gemeenten.

Ook de provincie kan een stevigere rol pakken in deze sociale opgave; in het al dan niet
gedeeltelijk aanvaarden van het regionaal programma, door bij te sturen via zienswijzen en
aanwijzingen achteraf en door sturing vooraf via een nog te ontwikkelen Programma Wonen
eventueel aangevuld met omgevingswaarden (in het kader van de Omgevingswet).
Daarnaast hebben alle partijen een rol in een betere samenwerking onderling en corporaties de
kans te bieden als (strategisch) partner op te treden of zelfs sturing en versnelling te krijgen door
middel van regionale portefeuilles.

In de tabel is het overzicht van adviezen per partij te vinden en in hoofdstuk 4 zijn deze adviezen
uitgeschreven, toegelicht en voorzien van acties voor vervolg.




                                              Blad 4 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




  Tabel 2: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden


                                                                   Gemeente /           Corporatie       Provincie
                                                                     regio
  Realisme en cijfers en locaties (al dan niet
                                                                       X                    X               X
  vertrouwelijk) in bod
  Ruimtelijke strategische keuzes voor de langere
                                                                       X                                    X
  termijn (integraal en met prioritering)
  Inzicht in prognoses (sociale) woningbouw voor na
                                                                       X                    X               X
  2030
  Juridisch instrumentarium en (evt.) financiële
                                                                       X                                    X
  stimulans
  Sorteer voor op rijksbeleid (o.a. meer sociale huur
                                                                       X                                    X
  en lokaal maatwerk)
  Meer ervaring opdoen met financieel
  instrumentarium (gebiedsgerichte ontwikkeling /                      X                                    (X)
  fondsvorming et cetera)
  Ontwikkel omgevingsprogramma Wonen                                   X                                    X
  Monitoren en in gesprek blijven (voor heel regio,
                                                                       X                    X               X
  korte en middellange termijn)
  Stimuleren samenwerking gemeente en
                                                                       X                    X               X
  corporatie(s) als strategisch partner


  Tabel 3: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij


                                      WL         MD          WA       PN        Regio       Corporatie     Provincie
  Maak een
                                         X         X          X        X
  doelgroepenverordening
  Herformuleer maatwerk in
  regionale afspraken (en                X         X          X        X         X
  lokale doorwerking)
  Pas beleid aan naar
                                         X         X          X        X                                          X
  minimaal 30% sociale huur
  Maak een
  instandhoudingsverplichting
  voor sociale huur van ten              X         X          X        X
  minste 20 jaar en voor
  sociale koop van 10 jaar
  Stuur bij op plannen waar
  minimaal 30% sociale huur                                                                                       X
  ontbreekt
  Maak parkeerbeleid met
                                                              X
  daarin een categorie sociaal
  Maak een procesregel dat
  elk plan wordt begeleid
                                         X         X          X        X                                          X
  door een brief van de
  corporaties
  Maak een procesregel dat
  corporaties per gemeente
  hun kijk op de                                                                                                  X
  programmering korte en
  middellange termijn geven




                                                   Blad 5 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




        Tabel 3: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij


                                           WL      MD        WA     PN        Regio       Corporatie       Provincie
        Maak een Fonds Sociale
                                               X              X      X
        Woningbouw
        Vervolg Gebiedsverkenning
        Westland (in ruimtelijke en
                                               X                                                                  X
        sociale samenhang met
        buurgemeenten)
        Verken op basis van open
        boekhouding en contracten
        de mogelijkheden bij te                X                                                                  X
        sturen op de PPS in
        Westland
        Locatiestudies OV en glas
                                                                     X                                            X
        Pijnacker-Nootdorp
        Breng meer locaties in beeld
                                                   X          X                               X

        Ontwikkel
        omgevingsprogramma                     X   X          X      X
        Wonen
        Ontwikkel
        omgevingsprogramma
                                                                                                                  X
        wonen inclusief
        omgevingswaarde
        Maak een bouwtafel per
        gemeente voor
                                                   X          X                               X                   X
        samenwerking tussen
        gemeente en corporatie
        Maak een regionale
        portefeuillestrategie met
        afspraken voor corporaties,                                             X             X                   X
        ontwikkelaars, beleggers en
        gemeente




1.1   Leeswijzer

      In het volgende hoofdstuk (2) leest u de context op regionaal en landelijk niveau. In hoofdstuk 3
      volgen de belangrijkste conclusies en resultaten van ons proces met de gemeenten. In hoofdstuk
      4 gaan we in op het vervolgtraject en leest u onze aanbevelingen. De bijlagen van dit rapport
      vormen de toelichting en nadere onderbouwing van onze conclusies en resultaten.




                                                   Blad 6 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw     Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




2     Inleiding
      In dit hoofdstuk leest u de context op regionaal en landelijk niveau.

2.1   Uw situatie

      Samen met gemeenten werkt de provincie Zuid-Holland aan de woningbouwopgave in
      verschillende regio’s, zo ook in Haaglanden. De gemeenten in de regio Haaglanden werken met
      corporaties, huurdersorganisaties en provincie naar voldoende, evenwichtig gespreide, sociale
      woningen in de regio. De gemeenten in de regio Haaglanden (met uitzondering van gemeente
      Midden-Delfland) hebben met corporaties7 én huurdersorganisaties en provincie half december
      2021 een ‘tussenakkoord’ ondertekend; een belangrijke stap in het proces naar voldoende,
      evenwichtig gespreide, sociale woningen in de regio.

      In het tussenakkoord is opgenomen te bezien of kan worden gekomen tot een eindakkoord. De
      provincie heeft daarin een dubbelrol; zowel als samenwerkende overheid bij het opstellen van
      nieuwe woningmarktafspraken, als als toetsende en handhavende overheid ten aanzien van het
      halen van de gestelde doelen. Indien nodig (stelt het akkoord) zal de provincie haar
      instrumentarium inzetten (zoals bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsinstrumenten, lobby-kracht en
      subsidies) en partijen aanspreken om te bevorderen dat zowel de regio als individuele
      gemeenten en gestelde doelen in voldoende mate realiseren.8 De regio en provincie hebben
      zorgen over of er in de gehele regio Haaglanden voldoende sociale woningen gerealiseerd zullen
      worden en willen daarom een inzicht in de maximale inspanning per gemeente. Met een aantal
      gemeenten en corporaties is hierover doorgesproken; in deze eerste instantie met die
      gemeenten waar het verschil tussen de opgave en de bieding van de doelgroepvoorraad het
      grootst is (zie figuur 2). Deze gemeenten gaven in het tussenakkoord aan geen andere
      mogelijkheden te zien.

      De provincie Zuid-Holland heeft ons gevraagd dit proces te begeleiden en met een aantal
      gemeenten en corporaties een verdiepend gesprek in te gaan. Het doel van dit proces is het
      dichterbij brengen van inzichten voor de sociale opgave, zodat er gezamenlijk conclusies
      getrokken kunnen worden over de maximale inspanning van de gemeenten en haar partners om
      tot realisatie te komen en over de daarbij passende inzet van de provincie. Er is gekeken naar:
           1. Ruimtelijke analyse
           2. Cijfermatige analyse
           3. Analyse op instrumenten (beleidsmatig, financieel, juridisch)

      Deze rapportage gaat in op de mogelijkheden om een oplossing voor de sociale opgave dichterbij
      te brengen. Daarbij wordt breder gekeken dan alleen het vinden van locaties waarop sociale
      woningbouw gerealiseerd kan worden. Het doel is dat met deze oplossingsrichtingen in beeld
      wordt gebracht of voor de desbetreffende gemeenten het tussenakkoord als eindstap geldt, en
      zo niet, waar dan nog mogelijkheden zijn om bij te dragen aan de sociale opgave (wat betreft de
      nieuwbouwwoningen), en onder welke voorwaarden. In deze rapportage leest u onze resultaten
      en bevindingen van dit proces, inclusief eerste aanbevelingen voor gemeenten, regio en
      provincie.




      7
          Inclusief de corporatie Wonen Midden-Delfland
      8   Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030 en addendum bij de werkafspraken




                                                    Blad 7 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      Figuur 2: Resultaat tussenakkoord samengevat (bron: Rigo rapportage)



2.2   Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon

      Op 17 december 2021 hebben de Provincie Zuid-Holland, 15 woningcorporaties, de
      Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden en acht gemeenten het tussenakkoord
      ‘Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030, de eerste stap’
      ondertekend.

      Het tussenakkoord noteert: “Hoofddoel van de samenwerking is het behoud en de verdere
      ontwikkeling van de ongedeelde regio. Wat wil zeggen een regio met voldoende woningen,
      voldoende doelgroepvoorraad9 en een evenwichtiger verspreide doelgroepvoorraad. Een
      woningvoorraad van een goede kwaliteit, waar ook lagere inkomensgroepen en kwetsbaren een
      passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur. (...)”

      Het tussenakkoord omvat onder andere afspraken over de aantallen (corporatie)woningen die in
      de periode van 1 januari 2019 tot 1 januari 2030 worden gerealiseerd. Het tussenakkoord
      expliciteert:
           • wat de overeengekomen doelen zijn;
           • welke conclusies de deelnemende partijen op het moment van ondertekening trekken
               over in hoeverre de resultaten van de biedingen van de gemeenten de doelen reeds
               benaderen;
           • en welke werkafspraken richting 2030 gelden die nodig zijn om de doelen te bereiken.

      De regionale behoefte is bepaald op basis van de regionale Woningbehoefteraming (WBR 2019).
      De regionale opgave (politiek streven) ligt hoger dan de behoefte omdat vier gemeenten hebben
      aangegeven meer te willen realiseren dan de WBR. Dit zijn de gemeenten Leidschendam-
      Voorburg, Wassenaar, Rijswijk en Zoetermeer.



      9
        De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: (1) sociale huurwoningen van woningcorporaties (DAEB-woningen),
      (2) particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 prijspeil 2019) en (3) koopwoningen
      met een waarde tot €180.000 (prijspeil 2019).




                                                     Blad 8 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Het tussenakkoord heeft als doelen:
    (1) Een totale woningvoorraad van 79.430 woningen in 2030;
         Dit is gebaseerd op de WBR van 2019 waarbij de woningvoorraad met 65.870 dient toe
         te nemen plus de additionele intentie van vier gemeenten om meer woningen te
         realiseren.
    (2) Een doelgroepvoorraad van 11.550 woningen, en aanvullend netto minimaal 12.000
         DAEB-woningen;
         De doelgroepvoorraad is met de WBR van 2019 vastgesteld op 6.420 plus de intentie van
         de vier gemeenten Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer.
    (3) De doelgroepen beter te verspreiden over de gemeenten;
    (4) Min. 70 procent van de beschikbare DAEB-woningen per 1 januari 2022 te verhuren aan
         de primaire doelgroep.

In het tussenakkoord is opgenomen dat vanwege de druk op de woningmarkt een nieuwe
systematiek wordt omarmd; een systematiek die langdurig focus houdt op het behalen van
bovenstaande doelen op basis van cijfers die periodiek geactualiseerd worden. Voor de afspraken
in het tussenakkoord wordt een theoretisch model gebruikt met twee scenario’s; het
‘Referentiescenario’ en het ‘Meer Evenwicht scenario’, die samen te zien zijn als een ‘schuifbalk’
met twee extreme polen. Dit geeft op gemeentelijk niveau een referentiekader, dat nodig is om
de stap te kunnen analyseren die elke gemeente richting Meer Evenwicht maakt. Wat daarvan
realistisch, haalbaar en wenselijk is, is onderwerp van biedingen die gemeenten elkaar gedaan
hebben. In de biedingen staat welke bijdrage iedere gemeente levert aan het behalen van
regionale doelen.

In het Referentiescenario wordt geen rekening gehouden met extra spreiding van de
doelgroepvoorraad. In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger
gespreid over de gemeenten van de regio. Het doel van het scenario Meer Evenwicht is het
verkleinen van de verschillen tussen gemeenten in 2030 als het gaat om het percentage van de
woningvoorraad dat tot de doelgroepvoorraad behoort. Het scenario Meer Evenwicht laat zien
wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de
doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: dat wat er maximaal mogelijk is zonder het functioneren van
de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. De streefvoorraad op het niveau van de
gemeente is niet een precieze opgave zoals iedere gemeente moet bereiken, het is een punt op
de horizon waarnaar de gemeenten maximaal kunnen bewegen. Partijen spreken af dat iedere
partij zich zal inspannen voor een maximaal resultaat.

In het tussenakkoord is geconcludeerd dat:
      De biedingen vooruitgang laten zien op het laten toenemen van de doelgroepvoorraad,
         maar met de gemaakte stap van een netto toevoeging van 6.749 doelgroepwoningen
         wordt het doel (11.550 woningen) niet bereikt. Ook de gewenste spreiding wordt nog
         niet gehaald.
      De segmenten van de doelgroepvoorraad worden gezien als communicerende vaten.
         Wel is de aanvullende afspraak gemaakt dat er in het DAEB-segment netto minimaal
         12.000 DAEB-woningen worden toegevoegd. De corporaties realiseren in de periode 1
         januari 2019 tot 1 januari 2030 minimaal 17.722 DAEB-woningen (bruto), met een netto
         groei van 12.666 DAEB-woningen. Aan de afspraak om ten minste een netto groei van
         12.000 DAEB-woningen te realiseren kan dus worden voldaan gezien de biedingen. Dit is
         een ambitieuze doelstelling waarbij de corporaties hun organisaties in stelling moeten
         brengen om de jaarlijkse productie te verdrievoudigen.

De regio Haaglanden maakt onderdeel uit van de woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland
en Rotterdam. Dit is, vergeleken met andere woningmarktregio’s in Nederland, de regio met één
van de grootste opgaven en de laagste investeringscapaciteit. Met veel moeite zijn oplossingen




                                         Blad 9 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




voor het Vestia-bezit gevonden; onder andere in Westland en Pijnacker-Nootdorp is het gelukt
woningen voor de doelgroep te behouden. Inmiddels geven de corporaties in de vier gemeenten
(uit deze rapportage) in Haaglanden aan voldoende investeringscapaciteit te hebben om aan de
behoefte te kunnen voldoen. Ook uit analyse van de Autoriteit Woningmarkt (Aw) blijkt dat de
gemiddelde financiële situatie in Haaglanden in 2021 is verbeterd ten opzichte van 2020. Dit
geldt zowel voor de ICR (Interest Coverage Ratio) als de LTV (Loan to value); er is dus meer ruimte
voor extra leningen. Wel wordt aangegeven dat gemeenten de positie van corporaties kunnen
versterken; met actief gemeentelijk grondbeleid of een effectieve inzet van het publiek- en
privaatrechtelijk instrumentarium waarmee ze spelregels kunnen geven voor de nieuwbouw
binnen hun grondgebied. Voor corporaties is bovendien belangrijk dat de lokale
prestatieafspraken over nieuwbouw voldoende wederkerig zijn; de haalbaarheid van hun
nieuwbouwplannen hangt vaak af van het voornemen van de gemeente deze voldoende te
faciliteren.




Figuur 3: Spreiding ICR en LTV sociale tak per woningmarktregio
Bron: Staat van de corporatiesector 2021

In het tussenakkoord is middels percentages aangegeven hoe de evenwichtige spreiding van de
sociale voorraad zich verspreid bij een ME-scenario (‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk).
Daarin valt op dat de gemeenten Westland, Midden-Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp
(relatief) het meest verwijderd blijven van het ME-scenario.




                                               Blad 10 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Figuur 4: Evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad, in % en aantal woningen
Bron: tussenakkoord, bewerking Antea Group

De gemeenten hebben bij hun biedingen verschillende kanttekeningen geplaatst waarom de
gemeenten nu relatief verder verwijderd zijn van het ME-scenario en/of hoe ze verwachten dat
dit in de toekomst zal uitpakken. Kortgezegd geven zij aan de specifieke historie van hun
gemeente en hun positie in de regio (met groen of bedrijventerreinen) bepalend is.

         De gemeente Westland heeft bij ondertekening aangegeven dat zij niet veel andere
          mogelijkheden ziet om veel sociaal toe te voegen, anders dan door langjarige afspraken
          met marktpartijen open te breken. Er is jaren gestuurd op realisatie van woningen in het
          duurdere segment. Ook wijst de gemeente op het verschil met de grotere steden waarin
          corporaties vanaf de wederopbouw middels (in)directe subsidies meer sociale
          woningvoorraad hebben kunnen toevoegen en dus het ‘even’ inlopen van zo’n verschil
          niet marktconform kan. Wel is de gemeente positief over de oplossing voor het Vestia-
          bezit en het behouden van niet-DAEB-woningen. De gemeente wil inzetten op
          doorstroming en ziet eveneens een tekort aan bedrijventerreinen.
          Het nieuwe coalitieakkoord (dus na ondertekening tussenakkoord en in afwijking van de
          woonvisie) gaat uit van 20% sociale huur en 15% goedkope koop.
         De gemeente Midden-Delfland heeft een bod gedaan met voornamelijk harde plannen.
          Verder geeft zij aan dat zij willen inzetten op doorstroming en een evenwichtig aanbod
          op de woningmarkt. De gemeente ziet het in stand houden, vernieuwen en leefbaar
          houden van het waardevolle cultuurlandschap (nu Bijzonder Provinciaal Landschap van
          Midden-Delfland) onlosmakelijk verbonden met de huidige maatschappelijke opgaven
          (o.a. op vestigingsklimaat, klimaatadaptatie en -mitigatie). De gemeente wil ook haar
          regionale bijdrage leveren op het gebied van economie en bedrijventerreinen. Ook geeft
          zij aan dat de aantallen bij hen als kleinere gemeente relatief zijn én niet in aanmerking
          komen voor Rijkssubsidie vanuit de Woningbouwimpuls.
          Na ondertekening is in een motie gesteld dat in het programma moet worden uitgegaan
          van 30% sociaal, waarvan 15% sociale huur en 15% sociale koop.
         De gemeente Wassenaar geeft aan twee vitale functies te vervullen binnen de regio,
          namelijk het bieden van veel en veelzijdig groen om in te recreëren en als
          productielocaties voor water én het bieden van een hoogwaardig woonklimaat voor
          internationals. De gemeente geeft de voorkeur aan het toevoegen van meer woningen
          in Wassenaar Zuid. Gezien de ligging met o.a. veel landerijen is het minder eenvoudig
          daar woningen toe te voegen. Daarentegen biedt Kerkehout wel kansen om woningen
          toe te voegen. De gemeente wil wel meer medewerking verlenen aan woningsplitsing en




                                              Blad 11 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




                inzetten op doorstroming. Mogelijkheden voor nieuwbouw acht de gemeente echter
                beperkt.
               De gemeente Pijnacker-Nootdorp wil haar combinatie van wonen in kleine, groene en
                dorpse gemeenschappen dichtbij de stad door goede verbindingen behouden. De
                gemeente zet in op een hoger aandeel sociaal in nieuwbouw én het omlaag brengen van
                het aandeel sociale koop. Ook zijn er stappen ondernomen om Habion bezit te
                behouden en Vestia bezit over te laten nemen door Staedion. Ook verdichting en
                aanpassing van parkeernormen behoort tot de kansen, ook voor meer sociale
                woningbouw.

           Bron: tussenakkoord en onderliggende biedingen


2.3   Actualiteit

      Nationale Bouw- en Woonagenda
      Minister de Jonge heeft op 11 maart 2022 namens het kabinet de Nationale Woon- en
      Bouwagenda gepresenteerd. Daarin kondigt het Rijk aan weer regie te gaan voeren:
      “Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet
      het zegt als ‘voorwerp van zorg der overheid’ (bepaling 2, artikel 22)”. Het Rijk zet in op
      beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit van woningen.
      Zo wil het Rijk dat mensen voldoende in staat zijn om snel een woning te vinden die bij hen past,
      voor een prijs die hen past, en passend bij de levensfase of woonbehoefte. In Zuid-Holland is een
      woningtekort van 4% en een behoefte van 178.400 woningen tot en met 2030. Het doel is in
      2031 het woningtekort terug te hebben gedrongen naar 3% (tegen landelijk 2,5%). Van de
      nieuwe huur- en koopwoningen streeft het Rijk naar twee derde betaalbaar10, waarvan de helft
      door corporaties wordt gebouwd. “Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen
      vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor
      nieuwe projecten. Vanaf 2025 is dit streven de norm.” Het Rijk vindt het van belang dat elke
      gemeente haar ‘fair share’ pakt in het huisvesten van de doelgroep; ten minste 30% sociale huur
      in de woningvoorraad van elke gemeente. Waar nodig zal het Rijk additionele wet- en
      regelgeving gaan doorvoeren.




      Figuur 5: twee derde betaalbare huur- en koopwoningen
      (bron: Nationale Woon- en Bouwagenda en Programma Woningbouw, BZK/VRO)

       Het Rijk hanteert voor betaalbare woningen een huur van € 1.000 per maand of minder; betaalbare koopwoningen zijn
      10

      woningen tot aan de NHG-grens (355.000 in 2022).




                                                   Blad 12 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




In het programma ‘een thuis voor iedereen’ kondigt het Rijk aan dat zij als doel heeft te zorgen
voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige
verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Per regio en
gemeente wordt de omvang van de sociale voorraad in kaart gebracht en welk groeimodel per
regio en gemeente past om tot het streven van ten minste 30% sociale huur te komen, met
inachtneming van de regionale afspraken. Er wordt rekening gehouden met gemeenten waar het
toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is. Gemeenten moeten in het uiterste geval
gehouden kunnen worden aan het toewerken naar het streven naar meer evenwicht. Daartoe
krijgen provincies een wettelijke interventiemogelijkheid.

Zo zet het Rijk in op verschillende sporen. In april j.l. heeft het Rijk het wetsvoorstel wijziging
Huisvestingswet 2022 naar de Raad van State gestuurd voor advies. Gemeenten krijgen dan
straks de mogelijkheid om 50% van de beschikbare huurwoningen toe te wijzen op basis van de
economische of maatschappelijke binding of aan mensen met een lokale binding. Er komt dus
meer ruimte om daar als gemeente in te sturen; voorheen mocht maximaal 25% van de 50%
worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Ook sociale koopwoningen mogen op
die gronden worden toegewezen. Het Rijk heeft bij wijze van experiment11, vooruitlopend op de
Omgevingswet, de toegestane verkoopprijs van sociale koopwoningen verhoogd tot de NHG-
grens van € 355.000 (pp 2022)). Gemeenten kunnen dit -na aanmelding bij het Rijk- vertalen in
hun bestemmingsplannen. Het Rijk hoopt zo dat meer mensen in hun sociale kring kunnen blijven
wonen en in het geval van een vitaal beroep dicht bij het werk kunnen wonen. Gemeenten
krijgen tegelijk meer ruimte om woningen toe te wijzen aan mensen met lokale binding en het
wordt mogelijk om via een huisvestingsverordening betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan
mensen die een vitaal beroep hebben. Deze instrumenten worden eventueel nog nader
uitgewerkt in instructieregels. De programma’s rond volkshuisvesting (die nu bekend zijn en
worden) worden vertaald in een integraal wetsvoorstel (de Wet versterken regie
volkshuisvesting) dat vastlegt hoe het Rijk weer regie kan voeren over het volkshuisvestings-
beleid. Het streven van het Rijk is om deze nog dit jaar in consultatie te brengen.

Het kabinet koppelt de afschaffing van de verhuurdersheffing aan afdwingbare
prestatieafspraken. Van de corporaties wordt weer een bredere maatschappelijke taak verwacht
(in het verbeteren van de betaalbaarheid, het verduurzamen van de bestaande voorraad, het
huisvesten van middeninkomens en het verbeteren van de kwaliteit van woningen en de woon-
en leefomgeving in wijken en buurten). Op 30 juni 2022 zijn er Nationale Prestatieafspraken met
Aedes en de Woonbond namens de corporaties getekend. De inzet van Rijk, gemeenten en
provincies is daarbji onmisbaar. Er is onder meer afgesproken dat corporaties investeren in een
verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, in verduurzaming en
woningverbetering, in huurmatiging en huurverlaging en in leefbaarheid.

“Overheden werken samen aan woningbouw in regionaal verband. Provincies en gemeenten
hebben de afgelopen jaren de plancapaciteit voor woningbouw laten groeien tot landelijk 135%
(doel was 130%) van de behoefte, zodat er in principe voldoende locaties zijn geprogrammeerd
voor woningbouw.12” In Zuid-Holland zijn voor de periode 2021-2030 280.200 woningen aan
netto plancapaciteit bekend bij het Rijk (najaar 2021)13. Veel plannen zijn echter nog niet
vastgelegd in een onherroepelijk bestemmingsplan (harde plancapaciteit). Er is volgens de
Provincie Zuid-Holland een woningvoorraadgroei nodig van 221.800 woningen in Zuid-Holland,

11 Gemeenten aangesloten bij een Woondeal mogen meedoen. De Zuidelijke Randstad heeft een woondeal.
12 Programma Woningbouw
13 Het Rijk geeft aan dat conform de ABF, Primos-pronose 2021 in Zuid-Holland 193.300 woningen nodig zijn (145%

plancapaciteit), waarvan tussen 2021 en 2025 37% van de plannen hard is en in totaal tot 2030 28%.
De regio Haaglanden hanteert een prijs van koopwoningen tot € 180.000 (prijspeil 2019) voor de doelgroepvoorraad.
Betaalbare koop is in de regio vastgesteld op € 310.000 (prijspeil 2020). De NHG-grens ligt per 2022 op €355.000, voor
energiebesparende voorzieningen is het mogelijk te lenen tot €376.300,-.




                                               Blad 13 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




waarvan 80.900 in Haaglanden, ongeveer 40 % is daarvan al hard. Deze juridische status is slechts
een eerste indicatie over afspraken over realisatie. Versnellen is hoe dan ook dus aan de orde.
Verder stelt het Rijk toe te willen naar bindende afspraken als realisatie achter blijft en het
eventueel ontwikkelen van instrumentarium om voldoende adequaat te kunnen bijsturen.

In het programma ‘betaalbaar wonen’ geeft het Rijk ook aan dat ze inzet op het reguleren van de
middenhuur (door middel van het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel met een nog
nader te bepalen opslagpercentage) en het verbeteren van de positie van koopstarters door
onder andere een opkoopbescherming14 in te voeren, de overdrachtsbelasting te verhogen en
fiscale maatregelen te nemen. Het maximeren van het puntenaandeel van de WOZ-waarde in het
woningwaarderingsstelstel is er één van om te voorkomen dat woningen binnen korte tijd uit het
gereguleerde segment verdwijnen door sterke stijging van de huizenprijzen. De huurmarkt voor
middeninkomens wordt toegankelijker gemaakt door met huurprijsbescherming de
aanvangshuren in het middensegment te begrenzen (in aanvulling op de begrenzing van de
jaarlijkse huurprijsstijging). Dit met als doel dat de doorstroming bevorderd wordt. Het Rijk stelt
dan ook dat 40% van de nieuwbouw gericht is op betaalbare koop en middenhuur.
Voor mensen met een lager inkomen wil het Rijk het huurbeleid herzien en een hervorming van
de huurtoeslag doorvoeren.

Op 17 mei j.l. heeft minister de Jonge vervolgens zijn RO-brief naar de kamer gestuurd. Hierin
vraagt hij de provincies om nationale opgaven en doelen ruimtelijk te vertalen, in te passen en te
combineren met decentrale opgaven. De woningbouwopgave is er daar één van. Per 1 juli 2023
moet vervolgens duidelijk worden of de uitvoering van de programma’s ruimtelijk mogelijk is of
dat aanvullende nationale keuzes noodzakelijk zijn. De drie principes uit de NOVI blijven gelden:
meervoudig ruimtegebruik, centraal stellen van gebiedskenmerken én het voorkomen van
‘afwenteling’ op andere generaties of gebieden. Het Rijk wil toe naar het versterken van een
netwerk van bereikbare, compacte steden met een hoge leefkwaliteit – waar wonen, werken en
voorzieningen altijd nabij zijn –, omgeven door een palet aan mooie en waardevolle
landschappen. Dit in combinatie met het ruimtelijk vormgeven van de noodzakelijke transities.
Mogelijk zijn nationale opgaven en keuzes aan de orde op bijvoorbeeld locaties, het integreren
van energievraagstukken en de samenhang met mobiliteit. Voor de Rotterdamse haven en de
verstedelijkingsopgave in de Zuidelijke Randstad zijn gebiedsgerichte arrangementen
aangekondigd. Recent is bestuurlijk afgesproken om tot een actualisering en verbreding van het
verstedelijkingsakkoord te komen (op onder andere groen en energie).

Woonbod Zuid-Holland
Inmiddels heeft de provincie, als antwoord op de vraag van het Rijk, een indicatief woonbod
gedaan aan het Rijk. Het Rijk wil namelijk toe naar een inzicht in de brede opgave op nationaal
niveau en naar bestuurlijke akkoorden per provincie. Dit indicatief bod van de provincie is daar
een eerste stap in. De provincie sluit daarbij aan op de ambitie van het Rijk dat vanaf 2025
minimaal 2/3 van de totale programmering van de Provincie Zuid-Holland bestaat uit betaalbare
woningen15. Dit betekent concreet: 1/3 van het totaal door corporaties te laten bouwen (sociale
huurwoningen en middenhuurwoningen) en dat marktpartijen de andere 1/3 gaan bouwen
(betaalbare koop- en huurwoningen). De overige 1/3 kunnen duurdere koop- en huurwoningen
zijn, afhankelijk van de behoefte.
De provincie geeft in dit bod aan dat onder voorwaarden in de periode 2022 tot en met 2030 een
(bruto) woningbouwproductie van 153.000 tot 225.000 woningen mogelijk is. Met gerichte inzet

14 Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2022 kunnen gemeenten via een huisvestingsverordening
met een opkoopbescherming in specifieke gebieden voorkomen dat huizen worden opgekocht voor verhuur. Met de
huisvestingsverordening kan daarnaast ook gestuurd worden op toewijzing van (betaalbare) huurwoningen en door het
opnemen van een urgentieregeling.
15 De provincie Zuid-Holland heeft sinds 4 juli 2022 een instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad, waarin

oplossingsrichtingen zijn uitgewerkt in doelen. Het bijbehorend instrumentarium dat voor gemeenten beschikbaar is om
betaalbaarheid op de woningmarkt te borgen is daarbij aangegeven.




                                              Blad 14 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




van het Rijk wil zij de woningbouwproductie in de provincie versnellen richting de bovenkant van
de bandbreedte. Zij onderschrijft daarbij de ambitie van het Rijk dat minimaal 2/3 van het totale
programma in Zuid-Holland uit betaalbare woningen bestaat.
Het streven is zoveel mogelijk te bouwen, bij voorkeur binnen bestaand stads- en dorpsgebied
nabij hoogwaardig openbaar vervoer.
De gevraagde gerichte inzet richt zich op:
1) voldoende middelen en sturing;
2) voortvarende besluitvorming over en financiële bijdragen aan mobiliteitsoplossingen gericht
op verbetering van de ontsluiting van woningbouwlocaties op korte termijn en een schaalsprong
in het OV-netwerk op de middellange termijn;
3) het wegnemen/beperken complexiteit en belemmerende werking van de stikstofregelgeving;
4) het wegnemen/beperken van de complexiteit en belemmerende werking van geluidwetgeving;
5) het beperken schaarste van middelen en menskracht en stijgende kosten;
6) het faciliteren van centrale en integrale sturing en het beperken van versnipperde wet- en
regelgeving op het gebied van toekomstbestendig bouwen en een financiële bijdrage voor deze
gezamenlijke opgave;
7) het ontwikkelen van instrumentarium om integraal te sturen en het stimuleren van efficiënt
ruimtegebruik, functiemenging, transformatie en concrete investeringsruimte voor
toekomstbestendige bedrijvigheid.

De provincies moeten de afspraken in regionaal verband bespreken met gemeenten en
marktpartijen. In deze periode worden de indicatieve afspraken ook indicatief getoetst op
haalbaarheid in relatie tot ruimtelijke ordening en randvoorwaarden als geluid, natuur en
stikstof. Hierna worden de afspraken in oktober in een bestuurlijk akkoord vastgelegd.




                                         Blad 15 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




3     Conclusies en resultaten
      In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste bevindingen uit het proces om oplossingen voor de
      sociale opgave in Haaglanden dichterbij te brengen. Daarvoor is, naast de kwantitatieve inzet,
      gekeken naar de bestaande inzet en aanpak van gemeenten. Vervolgens maken we in dit
      hoofdstuk ook inzichtelijk welke (proces)stappen gezet zijn en welke resultaten voor korte en
      (middel)lange termijn behaald zijn. Zo komen we tot een analyse van de inzet van de gemeenten.
      In de bijlagen is per onderdeel de achtergrondinformatie te vinden.

3.1   Stand van zaken gemeentelijk beleid

      Westland verhoogt beleidsuitgangspunten naar sociale koop
      Voor de gemeente Westland is in het ME-scenario een groei van de doelgroepvoorraad voorzien
      van 3.950 woningen, zodat Westland uiteindelijk 30% aan doelgroepvoorraad heeft. Het bod in
      het tussenakkooord staat op zo’n 2.300 woningen. De gemeente stelt kanttekeningen bij het bod,
      onder andere op het gebied van financiën en de grote inhaalslag en ongelijke speelveld met de
      grotere steden. De gemeente schetst weinig te kunnen doen aan het toevoegen van sociale
      woningen, maar heeft wel een groot ‘regulier’ programma. Het aandeel sociaal is echter te laag
      in komende jaren. De gemeente stelt dat dit komt doordat veel vast ligt in gemaakte afspraken in
      Westlandse Zoom en het Nieuwe Westland. Qua realisatietempo lijkt de gemeente de gewenste
      productie aan te kunnen, het aandeel sociaal echter moet flink omhoog.

      Bij de verdeling naar prijssegmenten zet de gemeente naar de toekomst toe, conform de lokale
      woonvisie, op 30% sociale huur en 5% goedkope koop. De ambities voor de nieuwbouwwoningen
      in de woonvisie komen nog niet overeen met het voorgenomen beleid in de visie zelf. Zo is er
      voor 22% aan nieuwbouwwoningen sociale huur geprogrammeerd, terwijl de ambitie
      geformuleerd is op 30%. Ook de programmering goedkope koop blijft iets achter op de ambitie.
      In het nieuwe coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat het college de Woonvisie Westland
      wil actualiseren op basis van recent woningmarktonderzoek. Vooruitlopend daarop passen ze het
      aandeel sociale woningbouw aan op 20% sociale huur en 15% sociale koop. De ambitie voor
      sociale huur wordt dus naar beneden bijgesteld, en verhoogd voor het aandeel sociale koop. Dit
      vraagt daarmee een inzet op het langjarig behouden van de woningen voor de sociale koop. Het
      gehele aandeel sociaal wordt vergroot. Er is hier nog geen definitief beleid op gemaakt.
      De gemeente heeft daarnaast voornemens om instrumenten te ontwikkelen om meer te kunnen
      sturen op de woningmarkt. Er wordt aangegeven dat een anti-speculatiebeding,
      zelfbewoningsplicht, doelgroepenverordening, fonds Sociale Woningbouw en sturing middels
      grondbeleid tot de opties behoort.

      Ruimtelijk gezien studeert de gemeente in verschillende overleggen met de provincie en
      buurgemeenten over de toekomst van grote locaties als het ‘Floragebied’, de gebiedsverkenning
      Westland en de samenhang met openbaar vervoer. In de dorpen wil de gemeente maximaal 15
      meter hoog bouwen. Daarbuiten is hoogbouw alleen mogelijk waar het goed inpasbaar is in de
      omgeving.

      Midden-Delfland verhoogt beleidsuitgangspunten naar sociale koop
      Voor de gemeente Midden-Delfland stelt het ME-scenario een groei in de doelgroepvoorraad van
      570 woningen. Het bod van de gemeente blijft daar ver van verwijderd met 99 woningen. Wel is
      een groot aandeel daarvan harde plannen. Het bod blijft daarmee steken op 21%
      doelgroepvoorraad in plaats van de gewenste 27%. De gemeente heeft het bod niet ondertekend
      omdat ondertekening zou betekenen dat tot 2030 geen andere woningen kunnen worden
      gebouwd dan doelgroepwoningen. De wethouder geeft in het raadsdebat aan dat dat getal
      vanuit de regionale woningmarkt wel verklaarbaar is, maar lokaal onwenselijk en financieel




                                               Blad 16 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




onhaalbaar. Ze wil wel richting eindakkoord een ‘passende bijdrage leveren.’ De groei van de
doelgroepvoorraad is in het ME-scenario inderdaad groter dan de totale voorraadgroei.

In het lokaal beleid is 24% sociale huur en 9% sociale koop het uitgangspunt, maar dat komt nog
niet tot uiting in het programma. In een motie is dit aangepast tot 15% sociale huur en 15%
sociale koop. De gemeente geeft ook aan dat de bijdrage voor sociaal in kwantitatieve zin altijd
minimaal zal zijn vergeleken met andere gemeenten. Op landschap en economie kan en wil de
gemeente een relatief grote bijdrage aan de regionale opgave geven.
Qua instrumenten heeft de gemeente, naast de reguliere instrumenten als het bestemmingsplan,
ook grondbeleid (met vaste grondprijzen voor sociale woningen en erfpacht) en een fonds Sociale
Woningbouw. Een doelgroepenverordening heeft de raad in overweging.
Het huidig coalitieakkoord houdt vast aan dat percentage sociale koop, en zegt zij de huidige
bouwplannen te omarmen en vast te houden aan gemaakte afspraken vanuit het oogpunt van
betrouwbare overheid. Wel is aangegeven dat onder voorwaarden vanuit urgentie en beperkte
bouwmogelijkheden meerdere bouwlagen acceptabel te kunnen vinden en wil zij het grondbeleid
herzien (mede vanwege de woningbouwopgave).

Ruimtelijk gezien geeft de gemeente meer dan vier woonlagen of lange aaneengesloten
bebouwingsranden niet passend te vinden. Transformatie van bedrijventerreinen ziet de
gemeente wel als kans. De omgevingsvisie beschrijft voor wonen, dat ondanks de ontgroening en
vergrijzing, het met name in Schipluiden en Maasland belangrijk om het voorzieningenniveau en
de leefbaarheid op peil te houden.

Wassenaar zoekt nieuwe locaties
Het ME-scenario stelt voor de gemeente Wassenaar een groei van 31 naar 34%
doelgroepvoorraad, een groei van 560 woningen. Het bod in het tussenakkoord blijft steken op
219 woningen. De gemeente geeft aan dat ze met name meerwaarde voor de regio ziet in haar
rol als aantrekkelijk woonmilieu voor internationals en het bieden van veel en veelzijdig groen.
De gemeente stelt enkel woningen toe te kunnen voegen op kleine locaties binnen Bestaand
Stads- en Dorpsgebied (hierna: BSD). Ambities voor groei op de totale voorraad blijken uit het
programma aanwezig, het aandeel sociaal blijft daarin achter. Afgelopen jaren is het aandeel
sociaal nagenoeg gelijk gebleven. Realisatie van woningen zal, ook gezien de beperkte capaciteit
die de gemeente benoemd, lastig zijn.

In het lokaal beleid wordt geconstateerd dat de druk op de sociale huurmarkt groot is en het
beschikbare aanbod afneemt. Er wordt ingezet op 25% sociale huur. Voor de nieuwbouw wordt
primair ingezet op doorstroming om optimaal gebruik te kunnen maken van de beschikbare
ruimte. Dit betekent dat er met name appartementen worden gebouwd. Qua instrumenten heeft
de gemeente, naast de reguliere instrumenten als het bestemmingsplan, een
doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en parkeerbeleid in overweging.
In het nieuwe coalitieakkoord blijft 25% sociale huur bij nieuwbouw het uitgangspunt én blijft
woningbouw beperkt tot vier grote locaties (ANWB-locatie, Den Deyl/middelweg, gemeentewerf
en Kerkehout).

In de Strategische agenda Wassenaar 2030 verklaart het college te streven naar een veilig, groen
en internationaal dorp, dat fietsveilig is en waarin iedereen mee kan doen. Het huidige
woningbouwprogramma kent een beperkte doorlooptijd: voor na de periode 2025 staan er geen
nieuwe locaties in de programmering. Voor Wassenaar is het belangrijk om naar locaties te
blijven zoeken en daarbij meer ruimte te geven voor de groepen die het nu moeilijk hebben op
de woningmarkt: mensen met een bescheiden inkomen, middeninkomens, starters en kwetsbare
groepen.




                                         Blad 17 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      Pijnacker-Nootdorp stuurt beleidsmatig bij naar meer sociale huur
      Het ME-scenario stelt een spreiding van de woningen voor, waarbij voor gemeente Pijnacker-
      Nootdorp een verschuiving van 20% doelgroepvoorraad (startvoorraad 2019) plaatsvindt naar
      25% (ME-scenario). Met het bod van de gemeente voor 2030 blijft dit op 21%. De gewenste groei
      in de doelgroepvoorraad is volgens ME-scenario 1640 woningen en het bod in het tussenakkoord
      kent 570 woningen aan nieuwbouw, 840 totaal (inclusief behoud). Gezien de ramingen en de
      realisatie moet het aandeel sociaal fors omhoog.

      In het beleid acteert de gemeente ook op die manier; de gemeente wil graag een evenwichtige
      woningvoorraad waar inwoners een lokale wooncarriere kunnen doorlopen in woningen van een
      hoge kwaliteit in een aantrekklijke woonomgeving. De gemeente geeft aan dat ze veel waarde
      hecht aan haar combinatie van wonen in kleine, groene en dorpse gemeenschappen dichtbij de
      stad door goede verbindingen.

      Bij elk nieuwbouwproject wordt uitgegaan van 30% doelgroepvoorraad en waar het kan wordt
      dit percentage verhoogd (soms wel 40%). De gemeente ziet kansen in verdichten via hoogbouw
      (bijvoorbeeld nabij OV knooppunten) en maatwerk met betrekking tot parkeernormen. De
      gemeente zet ook instrumenten in om bij te sturen; zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding
      en overweegt een doelgroepenverordening en langere instandhoudingsverplichting van sociale
      huur. In het nieuwe coalitieakkoord is opgeroepen gebruik te maken van maximale toewijzing
      van sociale huurwoningen aan eigen inwoners, een opkoopbescherming in te voeren in bepaalde
      wijken en anti-speculatiebeding te hanteren bij nieuwbouw.

      Er wordt ingezet op het behouden en versterken van de bestaande kwaliteit en identiteit van de
      kernen, en geïnvesteerd in het verbeteren van de toekomstwaarde van (bepaalde) buurten en
      wijken. De gemeente voorziet een groei en heeft daarom (in 2020) op een aantal locaties de Wvg
      gevestigd om een betere positie op de grondmarkt te krijgen en vanaf daar beter op de opgave te
      kunnen sturen. Op deze locaties is op dit moment nog geen woonbestemming gevestigd. Die
      beslissing tot transformatie naar woongebied is wel als zodanig opgenomen in de
      Omgevingsvisie, die in november 2021 is vastgesteld. In het najaar zijn er ruimtelijke
      verkenningen voor deze locaties gepland. Ook is nog overleg met de provincie nodig over deze
      locaties. De provincie heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken.


3.2   ‘Meer evenwicht scenario’ voor Westland en Pijnacker-Nootdorp haalbaar,
      mits financiële en ruimtelijke punten worden overwonnen.

      Opgave sociaal fors in verhouding tot realisatie en ramingen
      In alle vier gemeenten blijkt dat de gestelde opgave sociaal in het ME-scenario fors is ten
      opzichte van wat er afgelopen jaren in de gemeente gerealiseerd is. Dit geldt overigens voor de
      hele regio en zelfs provincie. Ook ten opzichte van de provinciale Woningbehoefteraming 2019
      (WBR) is voldoen aan het ME-scenario vrijwel gelijk of meer dan 100% van deze ramingen.
      Opvallend is dat bij Wassenaar en zeker Midden-Delfland de benodigde toevoeging in de
      doelgroepvoorraad in het ME-scenario hoger is dan de toevoeging van de totale voorraad in het
      ME-scenario. Er moeten dus (in theorie) gesloopt (en verdicht) worden om voldoende sociaal toe
      te voegen. Dit is de hoofdreden voor de gemeente Midden-Delfland geweest om het
      tussenakkoord niet te tekenen. De provincie heeft daarop aangegeven het (aantoonbaar)
      maximaal mogelijke te vragen, niet het onhaalbare.

      Voor alle gemeenten moet in het ME-scenario het realisatietempo van woningen omhoog, in de
      gehele voorraad maar zeker in de toevoeging van het aandeel sociale (corporatie)woningen. Het
      gaat van drie tot zeven keer zo veel. Dat is, gezien de praktijk, een nauwelijks realistisch




                                               Blad 18 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




uitgangspunt in die termijn. Tegelijk is voor Westland en Pijnacker-Nootdorp te zien dat ze het
realisatietempo voor het totaal aantal woningen wel aan zou moeten kunnen.

  Tabel 4: ‘Meer evenwicht’ scenario in vergelijking tot gemiddelde realisatie en prognoses woningbehoefte (WBR
  en TR) per gemeente

                     ME-           ME-               Realisatie       Realisatie       WBR         TR 2021-
                     scenario      scenario          2016-2020        2016-2020        2019-2030   2030
                     totaal        doelgroep         gemiddeld/jaar   gemiddeld/jaar
                                                                      (per saldo)
                                                                      corporaties
    Westland         4.610         3.950             488              50               4.600       Niet per
                     (= gem. 419   (= gem. 359                                                     gemeente
                     per jaar)     per jaar)                                                       beschikbaar
    Midden-          450           560               51               13               470         Niet per
    Delfland         (= gem. 41    (= gem. 50                                                      gemeente
                     per jaar)     per jaar)                                                       beschikbaar
    Wassenaar        530           560               10               0                -1000       Niet per
                     (= gem. 48    (= gem. 50                                                      gemeente
                     per jaar)     per jaar)                                                       beschikbaar
    Pijnacker-       2.140         1.640             280              31               2.130       Niet per
    Nootdorp         (= gem. 194   (= gem. 149                                                     gemeente
                     per jaar)     per jaar)                                                       beschikbaar
                                                                                       65.860      80.900


In tabel 4 en bijlage A tot en met C maken we inzichtelijk hoe de gewenste toevoeging van het
aantal sociale woningen op basis van het ME-scenario zich verhoudt ten opzichte van de netto
toevoeging van het totaal aantal woningen in de laatste vijf jaar en de raming van de totale
woningbouwprogrammering. Dit geeft inzicht in de ‘maat van de cijfers’.

Gemeentelijke context meenemen in analyse van realisatie ‘Meer evenwicht’ scenario
Van belang is om bij de analyse van de inzet van gemeenten om te komen tot het ME-scenario
niet alleen de kwantitatieve opgave te monitoren, maar ook de gemeentelijke context mee te
wegen. Dit zorgt voor een meer genuanceerde analyse van gemeentelijke inspanningen.

De gemeenten Westland en Den Haag, het stadsgewest Haaglanden en de provincie Zuid-Holland
tekenden op 19 november 2003 een convenant voor de ontwikkeling van het
glastuinbouwgebied ‘de Westlandse Zoom’ tot luxe woonmilieus met een internationaal
georiënteerde aantrekkingskracht in een groen/blauwe setting. De Westlandse zoom zou ‘het
Wassenaar van het Zuiden’ worden. In 2014 is het convenant echter beëindigd, omdat conform
de beëindigingsovereenkomst het overeengekomen woningbouwprogramma niet gerealiseerd
kon worden en een aanpassing van de woningbouwplannen voor de betrokken locaties
noodzakelijk was. De projecten zullen dan via de normale planologische routes en
(regionale)overleggen worden voortgezet.

Een groot deel van deze woningen dat nog in de gemeente gerealiseerd wordt is nog onderdeel
van deze ontwikkeling in de Westlandse Zoom. Samen met de woningen in Het Nieuwe Westland
betreft dit ongeveer 2/3 van de nieuwbouwwoningen voor de komende tien jaar. Binnen deze
deelnemingen Ontwikkelingsbedrijf Westlandse Zoom (OBWZ) en Ontwikkelingsmaatschappij Het
Nieuwe Westland (ONW) wordt onderzocht waar meer sociale en betaalbare woningen kunnen
worden gerealiseerd en wat de financiële consequenties daarvan zijn. OBWZ is een
(gelijkwaardige) samenwerking tussen gemeente Westland en BPD Gebiedsontwikkeling B.V.. De
gemeente participeert in beide met 50%. Dit betekent dat die sturing groot is.
Op dit moment heeft OBWZ en ONW zo’n 3800 woningen op de planning staan, waarvan 200
sociaal. Uitgaande van de eigen lokale woonvisie zou 30% hiervan sociaal moeten zijn, maar op
basis van het coalitieakkoord 2022-2026 zou dit zelfs 20% sociale huur en 15% sociale koop
moeten zijn. Er is hier nog geen definitief beleid op gemaakt. Als die lijn wordt vastgehouden zou




                                                 Blad 19 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




dat betekenen dat een extra aantal van zo’n 700 woningen, voor die plannen die nog te
beïnvloeden zijn. Er moeten daar echter wel contracten voor worden opengebroken. Dit zal niet
gaan zonder financiële consequenties16, waarover heronderhandeling plaats zal moeten vinden.
Ook zullen er nieuwe stedebouwkundige en bestemmingsplannen (of ‘vergunningen’ onder de
Omgevingswet) moeten worden opgesteld en daarmee samenhangende zaken als stikstof en
verkeersafwikkeling moeten worden opgelost.

De provincie Zuid-Holland heeft een indicatief woonbod gedaan aan het Rijk (zie paragaaf 2.3). In
dit indicatief bod is onder andere aangegeven dat zij de bouw van woningen in algemene zin en in
het bijzonder in het betaalbare segment verder willen versnellen. Daarvoor zijn afspraken over
extra middelen nodig voor de dekking van de publieke onrendabele top van sociale
huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. (…) De provincie vraagt om
structurele financiële middelen, meer sturingsinstrumenten en het terugdringen van onder andere
stikstof. Voor stikstof wordt bijvoorbeeld aangekaart dat een robuust (bron)maatregelenpakket
nodig is, bredere inzet van het Stikstoffonds dan alleen transitie van het landelijk gebied en
ondersteuning bij het vullen van een (eventuele) provinciale stikstofbank.

Door de (voorgenomen) groei van Westland in Westlandse Zoom en Nieuwe Westland is het
behalen van dit aandeel sociaal voor de gemeente lastiger geworden (‘de wet van de grote
getallen’), daar er nu in absolute aantallen meer sociale woningen moeten worden toegevoegd
om dit percentage te halen.
De gemeente stelt daarbij ook dat in de stedelijke gebieden vanaf de wederopbouw fors is
geïnvesteerd middels directe en indirecte subsidies in de sociale voorraad. Deze investeringen en
de bijbehorende bouwproducties zijn aan de kleinere dorpen (zoals de kernen in Westland)
nagenoeg voorbij gegaan. Daarmee is het inlopen in tien jaar tijd een onrealistisch scenario.

De gemeente Midden-Delfland en gemeente Wassenaar zien voor zichzelf een andere rol dan op
het gebied van woningbouw; namelijk een rol in het bieden van veelzijdig groen en landschap ten
behoeve van het vestigingsklimaat. Voor de gemeente Wassenaar geldt specifiek dat zij zich wel
willen richten op het internationale woonmilieu, en voor de gemeente Midden-Delfland dat zij
een mogelijke rol zien voor bedrijventerreinen. Deze rolopvatting maakt dat ze liever geen grote
hoeveelheden woningen wilden of willen toevoegen.

De gemeente Pijnacker-Nootdorp daarentegen omarmt het toevoegen van woningen wel, mits
het past bij haar identiteit. De gemeente hecht wel veel waarde aan de combinatie van wonen in
kleine, groene en dorpse gemeenschappen dichtbij de stad door goede verbindingen. De
gemeente wil het programma differentiëren en wel de mogelijkheid bieden tot een wooncarrière
binnen de gemeentegrenzen. Pijnacker-Nootdorp heeft relatief veel eengezinswoningen in de
woningvoorraad en een vergrijzende bevolking. Gekozen is door de gemeente om bij nieuwbouw
niet de nadruk te blijven leggen op het toevoegen van deze eengezinswoningen, omdat deze al in
ruime mate aanwezig. De gemeente wil inzetten op doorstroming door passend aanbod te
creëren; de groep senioren (emptynesters) is op zoek naar een gedifferentieerd aanbod en maar
voor een klein deel aangewezen op de sociale woningvoorraad. Bij de nieuwbouwopgave kiest de
gemeente om daarom niet alleen op de sociale woningvoorraad richten.

Stuur op korte termijn zo veel mogelijk bij in bestaande planontwikkeling
Vanwege de kwantitatieve druk van sociale woningen zoeken de gemeenten hoe ze deze opgave
kunnen realiseren ten opzichte van de bestaande initiatieven en beschikbare locaties. Met deze

16De gemeente geeft in haar bod aan dat ze ervan uitgaat dat “bij een tijdige interventie om meer sociaal toe te voegen
rekening moet worden gehouden met extra kosten van ca € 30.000 per extra sociale woning. Hoe later de interventie,
hoe hogere deze meerkosten zullen zijn. Deze € 30.000 is een indicatief gemiddeld grondkostenbedrag om per woning
meer betaalbaar te kunnen realiseren. Als het om switchen van dure koop naar sociale huur gaat, is dat bedrag
substantieel hoger. Uit nader onderzoek moet blijken wat, per project, het financieel tekort is als gekozen wordt voor
switchen naar sociale huurwoningen.”




                                               Blad 20 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




  Figuur 6: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Westland




  Figuur 7: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Midden-Delfland




                                              Blad 21 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




gewenste aantallen sociale woningbouw zijn grotere locaties (en hogere dichtheden) nodig om
het been bij te kunnen trekken en in relatief korte tijd het percentage sociaal in de gemeente te
verhogen. Niet overal is binnen bestaand stads- en dorpsgebied (hierna: BSD17) of op de 3ha-
kaart een grotere locatie in beeld. Risico van nieuwe zoekgebieden is dat de fasering voor de
periode tot 2030 mogelijk niet passend is. De fasering van de sociale woningbouw zal daarmee
worden verlengd. Daarvoor is het nuttig om de beoogde ontwikkeling van huishoudens en de
sociale doelgroep na 2030 in beeld te brengen. Daarnaast zijn er ook locaties buiten BSD die voor
ontwikkeling van woningbouw vanuit gemeentelijk of provinciaal beleid niet in aanmerking
komen (bijvoorbeeld polders of natuurgebieden).

De gemeente Westland ziet (ambtelijk) kansen voor verdichten, los van de mogelijke financiële
consequenties. Ruimtelijk gezien is verdichting wel mogelijk. In het nieuwe coalitieakkoord is
opgenomen dat men in de dorpen niet hoger wil bouwen dan 15 meter en voor hoogbouw is
opgenomen dat het alleen mogelijk is waar het goed inpasbaar is in de omgeving. De gemeente
Westland wil het dorpse karakter van de kernen binnen Westland behouden en stelt dat daarom
extra plancapaciteit buiten BSD (bestaande stads- en dorpsgebied) komt te liggen. Het provinciaal
ruimtelijk beleid is gericht op het behouden van het glastuinbouwareaal (zie kaart)18. Afwijkingen
zijn alleen mogelijk, als aangetoond kan worden dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt
van de omvang van de locaties en de bruikbaarheid voor de glastuinbouw. Ook voor de
verschillende beschermingscategorieën zijn er restricties19; in categorie 2 zijn alleen ruimtelijke
ontwikkelingen mogelijk als dat past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en kan alleen worden
toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige
inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten
ruimteljjke kwaliteit. De glastuinbouw is een speerpunt in het lokaal beleid; met herstructurering,
mobiliteit, vergroening en verduurzaming als belangrijke thema’s wil de gemeente tot integrale
gebiedsplannen komen die betaalbaar en met voldoende draagvlak gerealiseerd kunnen worden.

Box: Provinciale 3-ha kaart
Op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha
kaart’) zijn nog te ontwikkelen woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen groter dan 3
ha buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) opgenomen. Als een locatie is opgenomen op de ‘3 ha kaart’ betekent dit
dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling. Dit neemt niet weg dat
de gemeente bij de verdere detaillering van de betreffende ontwikkeling (in het kader van het bestemmingsplan) nog wel
rekening moet houden met specifieke onderdelen van het provinciaal beleid, bijvoorbeeld het beleid voor ruimtelijke
kwaliteit. Uitgangspunt voor het opnemen van een locatie op de ‘3 ha kaart’ is dat het gaat om een reële ontwikkeling.
Binnen een periode van ten hoogste 10 jaar moet er voldoende behoefte bestaan voor ontwikkeling van de locatie. De
regionale visies voor wonen en bedrijventerreinen vormen belangrijke input voor de ‘3 ha kaart’. De provincie geeft aan
dat het daarom wenselijk is om al voordat een nieuwe buitenstedelijke locatie wordt opgenomen in de regionale visie in
overleg te treden met de provincie over de aanvaardbaarheid van die locatie.


Voor de gemeente Midden-Delfland is wonen niet de belangrijkste factor in het bepalen van de
identiteit van de gemeente. Zij ziet het in stand houden, vernieuwen en leefbaar houden van het
waardevolle cultuurlandschap (nu Bijzonder Provinciaal Landschap van Midden-Delfland)
onlosmakelijk verbonden met de huidige maatschappelijke opgaven (o.a. op vestigingsklimaat,
klimaatadaptatie en – mitigatie). Zij stelt dat het landschap een belangrijke functie voor het
woon- en leefkwaliteit van de ruim 2 miljoen inwoners van de Zuidwestelijke Randstad vervult en
dat deze functie voor het woonklimaat – gezien de gezamenlijke verstedelijkingsopgave- alleen
nog maar toeneemt. Het woningaanbod wil de gemeente dan ook richten op het behoud van de


17 Het begrip BSD is in het provinciaal omgevingsbeleid gedefinieerd als een bestaand stedenbouwkundig samenstel van
bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij
behorende openbare op sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Specifiek in de Zuid-Hollandse
situatie wordt een aantal situaties nadrukkelijk niet beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’; de
glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen, de verblijfsrecreatieparken. Bouwrijp gemaakt gebied wordt
eveneens beschouwd als bestaand stads- en dorpsgebied, ervan uitgaande dat er dan sprake is van een onomkeerbare
ruimtelijke ontwikkeling.
18 Provinciale omgevingsverordening § 7.3.12
19 Provinciale omgevingsverordening § 7.3.7 en 7.3.8




                                               Blad 22 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




  Figuur 8: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Wassenaar




  Figuur 9: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Pijnacker-Nootdorp




                                              Blad 23 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      vitaliteit van de dorpen met het oog op het behoud en bij voorkeur het versterken van het
      landschap. Midden-Delfland wil deze regionale rol vanuit het landschap op zich nemen.

      Ook de gemeente Wassenaar is ingesloten door verschillende beschermingscategorieën vanuit
      het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit, ook binnen BSD zijn er verschillende bijzondere
      aanduidingen. Dit maakt het toevoegen van woningen lastig. De afgelopen jaren is in de
      prognoses voor Wassenaar steeds uitgegaan van afname van de benodigde woningvoorraad in
      plaats van toename. De gemeente heeft zich hier niet in herkend, maar maakt wel de
      planvoorraad beperkt.

      De gemeente heeft zich als doel gesteld juist het aantrekkelijk woonmilieu voor internationals te
      willen versterken en ziet juist daarin haar bijdrage in de regionale opgave. Het ruimtelijk beleid
      van de gemeente is erop gericht om met inbreiding (in bestaande omgeving) woningen toe te
      voegen. De gemeente geeft de voorkeur aan het toevoegen van meer (sociale) woningen in
      Wassenaar-Zuid. Gezien de ligging met o.a. veel landerijen is het minder eenvoudig daar
      woningen toe te voegen.

      De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet juist nog wel kansen in een aantal locaties, zowel binnen
      BSD als buiten BSD door transformatie van glas. Deze gemeente lijkt ruimtelijk iets minder
      ‘ingeklemd’ te liggen dan de andere gemeenten. Desondanks gaat het ook hier om de grotere
      locaties waar een aanpassing van provinciaal beleid voor nodig is. De gemeente denkt voor
      transformatie aan Dwarskade, Overgauw, Rijskade en Balijade. Deze locaties zouden samen
      ruimte kunnen bieden aan 2.000 tot 4.000 woningen, en uitgaande van lokaal beleid van 30%
      doelgroepvoorraad om 600 tot 1.200 woningen. Op deze gebieden heeft de gemeente reeds een
      Wvg gevestigd. De gemeente komt dus op een gegeven moment aan zet. De provincie heeft
      aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken.

      De gemeente ziet kansen in verdichten via hoogbouw (bijvoorbeeld nabij OV knooppunten) en
      maatwerk met betrekking tot parkeernormen. Ook dit is een kans om op goed bereikbare
      plekken meer sociale woningen toe te voegen. De gemeente stelt dat dit kan gaan om de
      Centrumlijn en Hart van Nootdorp. Deze twee locaties, samen met de Scheg, als OV-locaties
      hebben op dit moment zijn voornamelijk grondgebonden woningen geprogrammeerd. Met meer
      gestapelde bouw zou dit ons inziens kunnen groeien (op basis van aannames) naar 1200
      woningen, met zo’n 250 extra woningen voor de doelgroep. De gemeente zelf heeft intussen het
      programma aangepast en stelt de gemeentelijke programmering bij van 1980 naar 2070 en
      vervolgens 2152, waarvan 616 sociale woningen.

3.3   Ruimtelijke mogelijkheden per gemeente voor meer locaties sociale
      woningbouw

      Allereerst hebben gemeenten en corporaties in beeld gebracht welke mogelijkheden er zijn om
      bestaande initiatieven van meer sociale woningbouw te voorzien. Hiervoor zijn alle locaties
      nagelopen, dichtheden opnieuw beschouwd en toegelicht. Over het algemeen is in lopende
      initiatieven nog redelijk wat ruimte om meer woningen toe te voegen. Er spelen echter wel andere
      problemen op deze locaties voordat dat ook realiteit kan worden.

      Vervolgens zijn ook nieuwe potentiële ontwikkellocaties binnen BSD in beeld gebracht; hierbij ging
      het naast reeds bekende marktinitiatieven, ook om nieuwe potentiële locaties, (op termijn)
      vrijkomende en/of leegstaande objecten. In geen enkele gemeente lijkt er genoeg ruimte binnen
      BSD om ‘eenvoudig’ het gehele aantal sociale woningen uit het ME-scenario voor 2030 toe te
      voegen. Tot slot zijn ook buiten BSD nieuwe mogelijke locaties voor (sociale) woningbouw verkend
      om te zien of daarmee het aantal sociale woningen wel verhoogd kon worden tot het ME-scenario.
      Buiten BSD betekent in deze gemeenten al snel een transformatie van glastuinbouwgebied of het
      bouwen in of tegen het groen.




                                               Blad 24 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw       Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Los van financiële consequenties van het openbreken van bestaande contracten of het
aanpassen van de planvorming, zijn er ook problemen te verwachten op het gebied van
verkeersafwikkeling of stikstofdepositie20.
Plannen en projecten zijn als gevolg van stikstofdepositie stopgezet dan wel stilgelegd als gevolg
van de uitspraak van de Raad van State in mei 2019. Woningbouwprojecten en
vergunningverlening lijken stil te vallen. Het kabinet heeft intussen een pakket aan maatregelen
gemaakt om ruimte voor woningbouwprojecten te creëren en er is een stikstofwet aangenomen.
Dit lijkt nog niet afdoende te helpen in de kuststrook. Dit en andere showstoppers kunnen
optreden. Uiteindelijk moet het resultaat in voornemens en uiteindelijk plannen landen, maar
dat wil nog niet zeggen dat het ook uitvoerbaar is en dat op korte termijn de woningen gebouwd
zijn. Dit maakt het bod in feite nog zachter, als het gaat om of de doelgroep straks in een woning
terecht kan.

Gemeente Westland laat, los van milieu-technische en financiële consequenties, kansen liggen
Gemeente Westland heeft een groot deel van haar woningen al gepland. Opvallend is echter het
grote verschil dat ze wel in totaal een veel hoger bod doet dan volgens het ME-scenario gevraagd
is, maar niet evenredig het aandeel sociaal verhoogd. Nu ligt dat niet eenvoudig vanwege de
bestaande planvorming en contracten, tegelijk is de gemeente veelal 50% eigenaar op die
locaties en de invloed is dus relatief groot. De gemeente zelf ziet (ambtelijk) kansen voor
verdichting, als financiële consequenties kunnen overwonnen, voor zo’n 400 sociale woningen.
Ook het Floragebied (zie bijlage C) ziet de gemeente als kans voor sociale woningbouw, de
provincie ziet dit anders. Vooralsnog zijn bij de bieding 500 sociale woningen door de gemeente
op die locatie benoemd.

De corporaties zien daarbij nog eens ruimte voor 130 sociale woningen op nieuwe locaties.
Voor de gehele gemeente is op basis van aannames van aangedragen locaties ruimte gevonden
voor zo’n 1.800 extra sociale woningen. Hierbij is enkel op quick scan niveau gekeken naar de
locaties zonder bijvoorbeeld milieutechnische of financiële zaken te wegen. Alle nog redelijk te
beïnvloeden en open te breken plannen zijn daarin meegenomen. Binnen die plannen is het
percentage sociaal aanzienlijk verhoogd en een beperkt aantal nieuwe locaties toegevoegd. Dit
wil zeggen dat er ruimtelijk meer kan. De provincie heeft al een aantal plannen nog niet
aanvaard. Dit zijn ook juist de plannen waar een hoger aandeel sociaal zal moeten worden
afgedwongen wil het realiseren van meer sociale woningen een kans krijgen. Bijzondere
aandacht gaat daarbij uit naar de grote ontwikkelingen in de gemeente: ONW en OWBZ. Nu zijn
hier zo’n 3800 woningen gepland, waarvan zo’n 200 sociaal. In totaal is (op quick scan niveau,
voor de nog niet in aanbouw zijnde delen) met aannames op dichtheid voor de planvorming en
40% sociale huur (in verband met het bijsturen) ruimte voor zo’n 700 extra sociale woningen.

Gemeente Midden-Delfland stuurt per locatie, maar moet op zoek naar nieuwe locaties
Gemeente Midden-Delfland heeft in de doelgroepvoorraad veel harde plannen. Dat is ook te zien
in de concrete uitwerking; nieuwe plannen kennen over het algemeen ongeveer 30% sociaal per
plan, al ligt de nadruk te veel op sociale koop. Plannen waar geen sociaal is, zijn gesprekken
gaande over de bijdrage in het (afkoop)fonds of zijn afspraken gemaakt in welk deelgebied extra
gerealiseerd kan worden. De gemeente ziet wel twee locaties waar mogelijk nog meer bij te
sturen is, dit betreft de Hooipolder en de Zuidrand Schipluiden. Dit zou zo’n 40 sociale woningen
extra kunnen opleveren. Deze locaties zijn al onderwerp van gesprek tussen gemeente en
provincie.

De corporatie ziet kansen voor 300 à 400 woningen. Niet alle locaties zijn even kansrijk en een
aantal ligt buiten BSD of drukt andere functies naar buiten. Desondanks zou hier ruimte kunnen
ontstaan uitgaande van 30% voor de doelgroep voor ongeveer 120 woningen. In Midden-

20   dit is ook opgenomen in onder andere het indicatieve provinciale bod aan het rijk, zie paragraaf 2.3




                                                   Blad 25 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




  Figuur 10: Grote ontwikkelingen (op 3 ha kaart) OBWZ en ONW, met al lopende planvorming en contracten.




Tabel 5: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad)

In tabel 5 is zichtbaar wat de opgave ME scenario is voor de doelgroepvoorraad, de aantallen conform het bod van de
gemeente in het tussenakkoord en de kansen op basis van deze rapportage in absolute zin. De toevoeging sociaal zou
absoluut en relatief in verhouding moeten blijven met de opgave uit het ME-scenario. In deze rapportage is beschouwd;
het aandeel sociaal dat afgelopen jaren is gerealiseerd, de kansen op verdichting conform de ambtelijke gesprekken
(waarbij aantallen nog verder gedefinieerd moeten worden en belemmeringen overwonnen), de kansen die corporaties
hebben gesignaleerd, overige kansen op basis van een quick scan naar verdichtings- en optimalisatiemogelijkheden,
controversieel zijn locaties waar PZH en gemeente nog over in gesprek zijn (omdat dit bijvoorbeeld aanpassing van
ruimtelijk beleid vraagt)




                                               Blad 26 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Delfland is voornamelijk middels kleine plannen het aandeel sociaal te verhogen, maar– gezien
de ruimtelijke beperkingen – lijkt het gehele ME-scenario niet haalbaar.

Gemeente Wassenaar kan niet zonder ANWB-locatie
Gemeente Wassenaar heeft voornamelijk harde plannen. Toch ziet de gemeente in een nadere
beschouwing kansen voor ongeveer 170 woningen op diverse locaties, waarbij belemmeringen
nog wel moeten worden overwonnen. De locatie met het grootste aandeel woningen is de
ANWB-locatie. Deze locatie is bijna goed voor de helft van de programmering. Het aandeel
sociaal is echter 25% (15% sociale huur en 10% sociale koop). De provincie heeft deze locatie dan
ook aangehouden. Corporaties geven nog wel aan kansen te zien buiten BSD voor zo’n 60
woningen. Zelfs met de ANWB-locatie zal het voor Wassenaar -gezien de ruimtelijke
beperkingen- lastig zijn de opgave in te vullen.




Tabel 6: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) – zie pag 26 toelichting onder tabel




Tabel 7: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) – zie pag 26 toelichting onder tabel




                                              Blad 27 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




Gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet kansen
Gemeente Pijnacker-Nootdorp benoemt in haar eigen beleid een aantal kansen voor het
toevoegen van woningen (zie paragraaf 3.2). Wij constateren dat het zou gaan om zo’n 250 tot
300 sociale woningen bij OV-knooppunten en 600 -1.200 sociale woningen buiten BSD op te
transformeren glaslocaties (de Wvg-locaties). De corporaties delen deze locatiekansen.
Verdichting binnen BSD betekent ook een verandering in type woningen. Buiten BSD speelt
transformatie en daarmee aanpassingen aan het ruimtelijk (provinciaal) beleid. De provincie
heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken.




  Figuur 11: Zoeklocaties uit beleid Pijnacker-Nootdorp voor toevoegen sociale woningen




Tabel 8: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) PM – zie pag 26 toelichting onder
tabel




                                              Blad 28 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




3.4   Beleidsinzet naar meer sociale huur

      Verhouding sociale huur en sociale koop verbeteren naar huur
      Op Pijnacker-Nootdorp na zetten de vier gemeenten in op (een vrij groot aandeel) sociale koop.
      Juist dat is een kwetsbaar element. Er zijn extra maatregelen (zoals koopgarant) nodig om sociale
      koop sociaal te houden, zeker gezien de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden.
      Het Rijk gaat beleidsmaatregelen nemen om de betaalbaarheid te verbeteren, juist om te
      voorkomen dat woningen binnen korte tijd uit het gereguleerde segment verdwijnen door sterke
      stijging van de huizenprijzen, maar ook door de positie van koopstarters te verbeteren.

      Ook in deze vier gemeenten stijgen, net als in Haaglanden, de WOZ-waarden aanzienlijk. De
      WOZ-waarden in de provincie en in de regio groeien echter wel sterker dan in de vier
      gemeenten. In Pijnacker-Nootdorp en Westland stijgen ze wel sneller dan het landelijk
      gemiddelde.

           50%
           45%
           40%
           35%
           30%
           25%
           20%
           15%
           10%
           5%
            %
                    2015           2016            2017               2018       2019            2020           2021

                            Westland                        Pijnacker-Nootdorp             Midden-Delfland
                            Wassenaar                       Zuid-Holland                   Nederland
                            Haaglanden


      Figuur 12: gemiddelde stijging WOZ-waarden 2015-2021

      In de regio worden bovendien verschillende definities gehanteerd voor sociale koop. In
      Haaglanden hebben gemeenten afgesproken uit te gaan van € 180.000,- (pp 2019), inmiddels
      wordt uitgegaan van een grens van € 203.000,- (pp 2021). De (door gemeenten afgesproken)
      grens van de particuliere koopgrens van de doelgroepvoorraad is € 190.000,- (pp 2021).
      De gemeente Wassenaar doet dit. Gemeente Westland gaat uit van maximaal € 194.000,- (pp
      2020), de gemeente Midden-Delfland hanteert een grens van € 203.000 (pp 2021) en de
      gemeente Pijnacker-Nootdorp van € 194.000 (pp 2019).
      Recent heeft het Rijk, bij wijze van experiment voor Woondeal-gemeenten, vooruitlopend op de
      Omgevingswet21, de mogelijkheid om in het bestemmingsplan regels op te nemen voor sociale

      21Sociale Koop Woondealgebieden (artikel 7ad Besluit uitvoering Chw). Dit artikel, waaronder ook de Zuidelijke Randstad
      valt, geldt voor plannen die worden vastgesteld voor 1 januari 2024 en het ontwerp van deze plannen ter inzage is gelegd
      voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het experiment geeft de gemeenten in de woondealgebieden een
      bruikbare mogelijkheid om in een bestemmingsplan te regelen dat betaalbare koopwoningen worden gebouwd en dat die
      voor maximaal tien jaar in de categorie sociale koopwoning behouden blijven. De beschikbaarheid van betaalbare
      koopwoningen helpt mee bij het aantrekken van werknemers met een middeninkomen in sectoren met




                                                     Blad 29 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw     Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




koopwoningen met kostenprijs die overeenkomt de op dat moment geldende Voorwaarden en
Normen voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van de Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). In 2022 lag de de NHG-grens op € 355.000,-.

Box: Betaalbaarheid: woningprijzen en inflatie222324
Afgelopen jaar is de gemiddelde woning in Nederland 15,2 procent duurder geworden dan het jaar daarvoor (2020). Dit is
de grootste landelijke prijsstijging deze eeuw. De prijsstijging in Zuid-Holland bleef met 13,9 procent net onder het
landelijk gemiddelde.

Het krappe aanbod, stijgende huurprijzen en de historische lage hypotheekrente zijn de grootste aanjagers voor de
prijsstijgingen. Door de dalende rente werd het mogelijk om tegen gelijke, of zelfs lagere maandlasten meer geld te lenen.
De combinatie met stijgende huurprijzen in de vrije sector maakte het extra aantrekkelijk om met een lage
hypotheekrente een woning te kopen. De gemiddelde landelijke verkoopprijs is inmiddels gestegen tot €428.00025. Op dit
moment stijgt de hypotheekrente en het is de verwachting dat dit voorlopig doorzet. Begin augustus 2022 wordt een
stabilisatie en zelfs lichte daling gemeld26. Desondanks blijft in combinatie met de huidige inflatie de betaalbaarheid van
koopwoningen onder druk staan. Het is onzeker of -en hoe de lonen zullen meestijgen en hoe dit zich gaat vertalen naar
woningprijsontwikkelingen.

De NHG-grens wordt jaarlijks aangepast op de prijsontwikkelingen van de markt. De grens voor ‘sociale koop’ wordt
geïndexeerd aan de consumentenprijsindex, waardoor het verschil met de marktprijzen (te) groot kan worden.




Sturing pas op middellange termijn kansrijk

Op korte termijn is het meest effect te behalen voor de gemeenten in de bestaande initiatieven.
Vervolgens op nieuwe locaties; daar komt echter meteen de realisatie voor 2030 onder druk. De
gemeenten kunnen meer sociale woningbouw wel stimuleren of afdwingen met hun
instrumentarium. Bij voorkeur is het regionaal akkoord weerspiegelt in de gemeentelijke
woonvisie (en vice versa). Op basis van de (regionale en lokale) woonvisie worden
prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Die kan gepaard gaan met een
doelgroepenverordening en eventueel een compensatiefonds. Die eisen worden vervolgens in
een project en een anterieure overeenkomst vertaald en vastgelegd in een bestemmingsplan.



personeelstekorten, bijvoorbeeld in het onderwijs. Met het experiment wordt geanticipeerd op de overeenkomstige
omschrijving van sociale koopwoningen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Vanwege de urgente situatie op de
woningmarkt is het nodig dat gemeenten al op korte termijn gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid in de
Omgevingswet.”
22 https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/de-nederlandse-economie/2022/achtergrond-bij-de-huizenprijsstijgingen-vanaf-

2013/4-financiering-van-
woningen#:~:text=Hypotheekrente%20sterk%20gedaald&text=De%20rente%20voor%20hypotheken%20met,35%20proc
ent%20in%20juni%202013.
23 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/04/grootste-prijsstijging-bestaande-koopwoningen-in-21-

jaar#:~:text=In%202021%20was%20een%20bestaande,2021%20ruim%20226%20duizend%20woningen.
24 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/19/inflatie-9-6-procent-in-april
25 https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
26 Stijging hypotheekrente voorbij: 'Zou procent lager kunnen zijn' (nos.nl)




                                                Blad 30 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




De gemeente Westland heeft in haar woonvisie opgenomen dat ze 30% sociale huur en 5%
goedkope koop wil programmeren. In het coalitieakkoord is echter al aangegeven dat de
gemeente wil naar 20% sociale huur en 15% sociale koop. Op dit moment is 22% van de
nieuwbouwwoningen sociale huur, ook sociale koop blijft achter op de woonvisie. Dit zou,
afhankelijk van aannames, naar 45% sociaal (koop en huur) kunnen groeien. In het
coalitieakkoord wordt het gehele deel sociaal vergroot, maar wel ten gunste van sociale koop. De
gemeente wil inzetten op doorstroming, om zo het hoge percentage goedkope scheefwoners te
beperken. De gemeente stuurt nu met name via bestemmingsplannen en anterieure
overeenkomsten. Ze is wel voornemens om een doelgroepenverordening en een fonds Sociale
Woningbouw op te richten. Er is inmiddels ook een (revolverend) Wooninvesteringsfonds
Westland aangekondigd en erfpacht en andere vormen van grondbeleid. Mogelijkheden die ze
daarin willen benoemen is grondruil en portfolio’s, zodat met wederkerige afspraken over
meerdere locaties een groter aandeel sociaal wel mogelijk is.

Doorstroming is ook in Midden-Delfland een belangrijk thema. In de woonvisie is het gewenste
nieuwbouwprogramma is 24% sociale huur en 9% sociale koop. Ook hier is dat programma
bijgesteld door de raad; naar 15% sociale huur en 15% sociale koop. Op dit moment zou,
afhankelijk van aannames, ongeveer 55% van het programma sociaal kunnen zijn. De gemeente
stuurt via de bestemmingsplannen en exploitaties en overweegt verschillende instrumenten om
bij te sturen op het woonprogramma. Zij heeft al wel een afkoopregeling voor sociale
woningbouw en erfpacht als optie in haar grondbeleid. Aan nieuwe instrumenten is met name de
doelgroepenverordening in overweging.

Ook de gemeente Wassenaar wil een doelgroepenverordening vaststellen. De
zelfbewoningsplicht wordt ook als instrument gezien om zo speculatie te beperken. Het beleid is
om 25% van de woningbouw voor sociale huur te reserveren. Op dit moment zou, afhankelijk van
aannames, ongeveer 50% in het programma voor sociaal kunnen zijn. Andere instrumenten heeft
de gemeente niet in overweging, wel wil ze na herhaaldelijk verzoek van de corporaties,
parkeerbeleid gaan opstellen. Dit zou de businesscase van plannen kunnen verbeteren.

Gemeente Pijnacker-Nootdorp zet bewust in haar beleid meer in op sociale huur (en het omlaag
brengen van sociale koop). Daar ziet de gemeente de grootste behoefte. De gemeente gaat bij
elk project uit van 30% sociaal en hoger als dat kan. Op dit moment zou, afhankelijk van
aannames 41% in het programma voor sociaal kunnen zijn. De gemeente doet daarmee een
serieuze poging om het aandeel sociaal te verhogen. De gemeente stuurt via bestemmings-
plannen en exploitaties, maar heeft ook startersleningen, een zelfbewoningsplicht en anti-
speculatiebeding. Ook deze gemeente overweegt een doelgroepenverordening. Op de kansrijke
locaties die de gemeente heeft geconstateerd heeft ze bovendien een Wvg gevestigd. Dat maakt
de gemeente pro-actief in het sturen in de toekomst.

Voorsorteren op Rijksbeleid
Nu het Rijk heeft aangekondigd dat ze van gemeenten verschillende zaken verwacht in het
woonbeleid en de sturing daarop, is de vraag of en hoe decentrale overheden daarop reageren.
Het Rijk wil tenslotte dat elke gemeente haar ‘fair share’ pakt, waarbij dat ten minste 30% sociale
huur in de woningvoorraad van elke gemeente betreft. Voor woningbouwprojecten na 2025 is dit
de norm. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft in een recent rapport ook
geadviseerd om wettelijk vast te leggen hoeveel sociale woningen erbij moeten komen en om
gemeenten te verplichten te zorgen voor voldoende ruimte om deze te bouwen27. De afspraak
binnen Haaglanden op dit moment is bij nieuwbouw te koersen op 30% in het sociale segment
(huur en koop). Daarnaast wil ze dat elke gemeente een verordening opstelt, waarmee zij de
toewijzing van woningen en de voorrang daarbij reguleert. Die voorrang kan vervolgens ook


27Oplossen wooncrisis vereist meer actie van woningcorporaties en gemeenten | Raad voor de leefomgeving en
infrastructuur (rli.nl)




                                             Blad 31 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




ingevuld worden door 25 van die 50% van de beschikbare huurwoningen en sociale
koopwoningen met ‘lokaal maatwerk’ toe te wijzen. Vanuit veranderende wetgeving is straks de
verwachting dat er 30% sociale huurvoorraad is in elke gemeente én 50% lokaal maatwerk
mogelijk wordt.

Onder de Omgevingswet kan de provincie straks een eis aan sociale woningbouw in visie,
programma of verordening vertalen. Afhankelijk van de keuze van het instrument, en of gebruik
zal worden gemaakt van een omgevingswaarde voor sociale woningbouw, is dit meer of minder
hard. Met de instrumenten programma en omgevingswaarden is de sturing meer vooraf, in
plaats van een zienswijze of aanwijzing bij individuele plannen achteraf. Het vaststellen van een
omgevingswaarde is heel concreet, deze moet namelijk meetbaar en objectief zijn. Overigens
heeft een gemeente dezelfde instrumenten tot haar beschikking (waarbij de verordening wordt
vervangen door het omgevingsplan).

                             Voordelen                       Nadelen                   Voorbeeld


  Programma,                 • Koppelen van                  • Kan niet gekoppeld
  vrijwillig                   verschillende                   worden aan
  (onverplicht)                (vrijwillige)                   instructieregels
                               programma’s is                • Zachtere sturing
                               mogelijk (inhoud /
                               procedureel)
                             • Relatief weinig
                               vereisten > eigen
                               keuze en behoefte is
                               leidend
                             • Niet vatbaar voor
                               beroep

  Programma,                 • Beoordelingskader             • Motivatie bij inzet     • zoals Nationaal
  programmatische              voor nieuwe                   • Bestuurlijke              Samenwerkings-
  aanpak                       activiteiten                    verhoudingen              programma
                             • Geeft inzicht en maakt        • Tijdelijk                 Luchtkwaliteit >
                               keuzes onder welke            • Vatbaar voor beroep       bandbreedte
                               voorwaarden/maat-               (voorzover verwerkt       waaraan je moet
                               regelen nieuwe                  in algemene regels)       voldoen, daarboven
                               activiteiten mogelijk           > samenhang               maatregelen
                               zijn                            motivatie
                             • Koppeling aan                 • Monitoring (mogelijk
                               instructieregel en/of           risico op
                               beoordelingsregels in           beschikbaarheid
                               verordening                     gegevens van
                             • kan in overleg met              derden)
                               andere overheden

  Omgevingswaarde            • Bij dreigende                 • Kwaliteit moet          • Zit tussen PIP en
  (kwaliteit fysieke           ‘overschrijding’ moet           objectief en              aanwijzing in
  leefomgeving) in             provincie programma             meetbaar zijn             vanwege inzet
  verordening                  opstellen, tenzij ander       • Bepalen wat voor          gemeente bij
                               bestuursorgaan                  type verplichting         dreigende
                               doeltreffender is               (resultaat,               overschrijding
                               (gemeente in dit geval)         inspanning of overig)
                                                             • Monitoring kwaliteit
                                                               (beschikbaarheid
                                                               gegevens derden)




                                            Blad 32 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




3.5   Corporaties in positie brengen

      Over het algemeen zijn de corporaties zeer positief over het ME-scenario en de vraag van de
      provincie aan gemeenten om zich maximaal in te zetten. De corporaties stellen: de vraag is groot
      en de wachtlijsten lang. Een aantal corporaties ziet ook een rol voor de provincie om de
      gemeenteraden hier (messcherp) op aan te spreken. Zij zien een grote opgave en zijn van mening
      dat elke gemeente zijn verantwoordelijkheid zou moeten nemen. Daarnaast geven de corporaties
      aan voldoende investeringskracht te hebben. Idealiter blijven ze binnen hun eigen gemeente
      opereren, maar als investeringskansen uitblijven, beraden een aantal corporaties zich
      noodgedwongen op investeringen in buurgemeenten (n de kernregio). Voor de corporaties voelt
      dit wel als een dilemma; ze wil eigenlijk investeren in haar ‘kerngemeenten’ en niet het
      werkgebied noodgedwongen hoeven uitbreiden of geconfronteerd worden met ‘afromen’ van
      middelen door het Rijk ten behoeve van woningbouw elders in de regio. Volkshuisvestelijk willen
      ze echter zorgen voor voldoende woningen in de regio. Bijsturen op de huidige programmering
      vinden de corporaties dan ook belangrijk; danwel via aanwijzingen vanuit de provincie achteraf of
      via het omgevingswetprogramma vooraf. Daarnaast zou hier een passend instrument op kunnen
      worden ontwikkeld; bijvoorbeeld -indien een gemeente geen locaties voor sociale woningbouw
      heeft- een buurgemeente niet alleen het sociale programma overneemt, maar ook een
      combinatie van een bijdrage uit een fonds sociale woningbouw én een koppeling met regulier
      programma.

      Daarnaast benadrukken corporaties dat de focus op deze vier gemeenten op korte termijn van
      belang is, maar aangezien planontwikkeling lang duurt uiten ze ook zorgen over de middellange
      termijn. De gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft en Zoetermeer mogen
      volgens het Meer Evenwicht-scenario zakken in het aandeel doelgroepvoorraad op de totale
      voorraad. In de biedingen van de gemeenten en het woningbouwprogramma lijkt echter dat de
      doelgroepvoorraad in de gemeenten Rijswijk, Delft en Zoetermeer te snel en te ver dreigt te
      krimpen. De corporaties willen dan ook mogelijkheden om tijdig te kunnen escaleren, indien
      blijkt dat de voorraad niet voldoende op peil blijft of planontwikkeling op middellange termijn
      uitblijft.

      De corporaties staan open voor een samenwerking met de gemeenten en verkenning van de
      mogelijkheden om meer sociale woningen toe te voegen. Zij ervaren een rem vanuit de
      gemeenten op voorstellen of (burger)initiatieven. Ook is het een aantal keer voorgekomen dat
      corporaties investeerden in verkenningen of projecten, maar uiteindelijk niet aan de slag
      mochten. Dit schaadt de betrouwbaarheid en samenwerking. Een corporatie benadrukt en hoopt
      dat gemeenten ervan bewust zijn dat corporaties werken met publiek geld en dat
      projectvoorstellen die geen doorgang vinden, tot verspilling van publiek geld leiden. Zij worden
      graag gezien als samenwerkingspartner in plaats van onderhandelingspartner. Het onderzoek van
      het Kadaster en Rvo naar locaties voor flexwonen wordt genoemd als goed voorbeeld van samen
      zoeken naar locaties, maar de corporaties missen ook kansen om die uitkomsten direct te
      integreren naar de sociale opgave in brede zin. De SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) hebben
      besloten in kaart te laten brengen welke verdichtingsmogelijkheden binnen het bestaand
      woningbezit nog aanwezig is.

      Ook zien de corporaties kansen in het om tafel gaan met ontwikkelaars en beleggers in een vroeg
      stadium. Als voorbeeld werd de urgentiebrief van Den Haag gegeven. De afgelopen jaren heeft
      Den Haag intensief ingezet op samenwerking met de in Den Haag werkzame corporaties. Dit om
      voldoende locaties beschikbaar te krijgen en de corporaties te koppelen aan de
      ontwikkellocaties. De gemeente en de corporaties werken ambtelijk constructief samen in het
      zogenaamde Nieuwbouwoverleg. Daarbij is de gezamenlijke inzet regie te voeren op de volledige
      bouwopgave van de stad en deze adequaat onder te brengen bij de verschillende corporaties.
      Sinds medio 2019 zijn daarnaast de gemeente, ontwikkelaars, beleggers en corporaties met
      elkaar in overleg aan de Haagse Tafel Wonen. De gemeente wil bij elke ontwikkeling dan ook een




                                               Blad 33 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




verklaring van een corporatie op het sociale programma. Zo worden corporaties meer in positie
gebracht28 en bij elke ontwikkeling betrokken.

Bouwstroom Haaglanden is een samenwerking die corporaties noodzakelijk achten, vanwege de
woningnood en de beperkte bestedingscapaciteit. Corporaties kopen gezamenlijk
conceptwoningen in. De woningen kunnen vervolgens wel met een aan de plek aangepaste eigen
identiteit en verschijningsvorm worden geplaatst. Zo is snelheid te behalen; tegelijk zoeken
corporaties de samenwerking met twee marktpartijen.
Een verdere vorm van samenwerking tussen gemeente(n), corporaties, beleggers en
ontwikkelaars kan het ontwikkelen van een regionale portefeuille zijn. Bijvoorbeeld gekoppeld
aan een woondeal, een regionale investeringsagenda of het Woonbod aan het Rijk.
Gegarandeerde afspraken over woningen (in elk prijsklasse) en locaties maakt dat beter en
minder renderende projecten financieel in samenhang kunnen worden ontwikkeld.

Corporaties vragen een duidelijke keus in prioriteiten van gemeenten en provincie gezamenlijk;
er stapelen nu meerdere beleidseisen op gemeenten en locaties binnen gemeenten. Als bouwen
van woningen de prioriteit heeft, betekent dat meer verdichting binnen BSD nodig is en/of ook
meer locaties buiten BSD. Als de kern versnellen is, dan dient duidelijk te zijn welke ambities in
welke mate daaraan ondergeschikt zijn. Het zou duidelijk moeten worden welke ambities hoe
dan ook gerealiseerd moeten worden en welke onderhandelbaar zijn. Mogelijkerwijs zouden ook
gezamenlijke teams (waar eventueel gemeentelijke taken door de initiatiefnemer kunnen
worden overgenomen) een oplossing kunnen zijn, indien blijkt dat bij gemeenten de beschikbare
capaciteit voor vertraging zou zorgen. Ook in de financiële opgave kunnen die prioriteiten
helpen; nationaal, regionaal en lokaal zijn volgens de corporaties de beleidsprioriteiten met
financiële consequenties niet altijd dezelfde.

Westland
In de gemeente Westland zijn na de overname van het Vestia-bezit in totaal vijf corporaties
actief. De woningvoorraad van Vestia, één van de corporaties met bezit in Westland, daalde van
circa 3.500 woningen in 2010 naar ruim 2.800 woningen in 2020. De corporaties hebben
aangegeven dat zij investeringsbereid zijn en zouden graag meer woningen willen realiseren. Zij
hebben ook ideeën over locaties waar dit zou kunnen. Ze zouden ook graag meer locaties van de
gemeente aangeboden krijgen en geven aan dat de informatieverstrekking tot dusver vaak
gebrekkig is verlopen. Een belangrijke stap naar verbetering is gelegd middels de terugkerende
bouwtafel waar de gemeente, provincie en corporaties aan tafel gaan met elkaar. De corporaties
zien een gezamenlijke opgave en willen bij voorkeur niet met elkaar concurreren. Graag zouden
zij gezamenlijk met de gemeente optrekken en kijken naar de mogelijkheden in plaats van de
belemmeringen die op locaties en projecten liggen. Zij staan open voor een nauwe
samenwerking om de sociale woningbouw doelstellingen te behalen. Over het algemeen wordt
de samenwerking met de ambtenaren uit het domein wonen als prettig ervaren, maar is de
doorlooptijd van projecten erg lang. Dat wordt toegeschreven aan een capaciteitsgebrek bij de
gemeente. Ook staat het politieke sentiment dat in de gemeente heerst de realisatie van sociale
huurwoningen in de weg, menen de corporaties. Zij geven aan dat ook binnen de gemeente zelf
een toenemende vraag naar sociale huurwoningen aanwezig is.

Wassenaar
De gemeente Wassenaar kent twee corporaties die gezamenlijk optrekken. Graag zouden zij
binnen de gemeentegrenzen investeren, maar het ontbreekt aan locaties. Daarom worden met
name herstructureringsprojecten op eigen terrein opgestart. Wanneer er niet geïnvesteerd kan
worden binnen de gemeentegrenzen, zijn de corporaties genoodzaakt om buiten de grenzen te
investeren, hoewel dat niet de voorkeur heeft. De corporaties kunnen steeds beter samenwerken

28Maart j.l. heeft Aedes een gids hoe bouwen we sociale huur uitgebracht. Hierin staan voor gemeenten en corporaties
een aantal mogelijkheden om corporaties in stelling te brengen om sociale huur te realiseren en die ook sociaal te
houden.




                                              Blad 34 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




met de gemeente. In het verleden werden de spelregels tijdens de planontwikkeling nog weleens
gewijzigd. De hoge mate van wisselingen van ambtenaren op het domein wonen werkt zeer
vertragend. Dit wordt mede toegeschreven aan een gebrek aan urgentie voor de sociale
woningbouwopgave binnen Wassenaar.
Daarnaast belemmert de hoge parkeernorm (namelijk 1,8) de realisatie van woningen en geven
de corporaties aan dat bij de doelgroep waarvoor zij bouwen deze parkeernorm vaak onnodig
hoog is.

Midden-Delfland
In de gemeente Midden-Delfland is één corporatie actief. Deze corporatie is sinds kort ook actief
in Westland door de overname van een deel van het Vestia-bezit. De corporatie is overtuigd van
de mogelijkheid dat er meer mogelijk is in Midden-Delfland, heeft verschillende locaties in beeld
gebracht en heeft de middelen om nieuwe woningen te realiseren binnen de gemeente. De
corporatie geeft aan nooit betrokken te zijn geweest door de gemeente bij het bod richting dit
tussenakkoord.
De corporatie zou graag intensiever met de gemeente samenwerken om locaties te vinden om
sociale woningen toe te voegen. Wonen Midden-Delfland heeft aangegeven bij elk project 30%
sociale huur af te nemen in kleinere particuliere projecten (zodat particulieren niet kiezen dit af
te kopen). Wel stelt ze dat het gaat om échte sociale huur; een betaalbaar woonproduct waar
duurzaam vraag naar is. Daarnaast ziet de corporatie kansen in een betere samenwerking (en
daarmee versnelling) door een beperking van de welstandseisen.

Pijnacker-Nootdorp
Binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn drie corporaties actief: Rondom Wonen, Staedion
en De Goede Woning. Pijnacker-Nootdorp lijkt het meest intensief samen te werken met haar
corporaties en haar ook een kans te hebben gegeven het huidig bod samen op te bouwen. De
gemeente heeft beleidsuitgangspunten om meer sociale woningen te (laten) realiseren en een
extra corporatie gevraagd in de gemeente te investeren indien dit nodig blijkt. De corporaties zijn
positief over de politieke wil ten aanzien van het realiseren van sociale huurwoningen in de
gemeente. De noodzaak voor het bouwen voor de doelgroep wordt binnen de gemeente politiek
gevoeld en daar heeft de gemeente in de laatste tien jaar stappen in gezet. De gemeente
realiseert in huidige plannen ten minste 30 procent sociaal en geeft de corporaties het primaat.
Echter, de corporaties denken dat er meer mogelijk is. Zij missen urgentie, projecten kunnen (ook
door gebrek aan ambtelijke capaciteit) niet altijd worden opgepakt en terughoudendheid bij de
gemeente als het gaat om nieuwe ideeën die het proces zouden kunnen versnellen (bijv. het
aanstellen van een aanjager (sociale) woningbouw). Corporaties zien juist dat het realisatietempo
omhoog zal moeten. Zij hebben de gemeente aangegeven de realisatie op te kunnen schroeven
naar 840 sociale woningen; dat zijn er 224 meer dan nu in de programmering is opgenomen. Er
zijn geen locaties in het manifest benoemd. De 4 Wvg-gebieden zijn een kans, maar staan ook
onder tijdsdruk vanwege de looptijd van de Wvg, al zijn deze gebieden intussen ook als
transformatiegebieden opgenomen in de omgevingsvisie. De provincie heeft aangegeven over
twee van deze locaties mee te willen denken. Hier vragen de corporaties ook aan de PZH om
integraal naar de locaties en kansen te kijken. De corporaties geven aan dat zij graag veel meer in
onderlinge samenwerking met de gemeente (en eventueel met de provincie) willen oppakken. Zij
zouden bijvoorbeeld de begeleiding van het opstellen van een bestemmingsplan kunnen
oppakken. Qua belemmeringen worden onder andere de hoge parkeernormen genoemd. Ook
geeft een aantal corporaties aan graag op één plot veel woningen te willen realiseren, in plaats
van kleine beetjes in veel verschillende deelplannen. Voor de provincie zien zij, in samenwerking
met de SVH, een rol in het monitoren (en indien nodig bijsturen) van de realisatie van de
volkshuisvestelijke opgave. De corporaties hebben gezamenlijk een manifest opgesteld met
daarin hun belangrijkste speerpunten om de obstakels voor het realiseren van extra sociale
huurwoningen weg te nemen en voldoende woningen te realiseren om aan de toenemende
vraag te kunnen voldoen. De corporaties stellen dat het temporiseren van de realisatie of sloop
in andere gemeenten zou moeten wachten op de realisatie van sociale woningbouw in deze vier




                                         Blad 35 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw     Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      gemeenten; eerst bouwen dan slopen. Het manifest is intussen onderdeel van gesprekken over
      de prestatieafspraken. Ook hebben de gemeente en corporatiebestuurders nu elke 6 weken
      periodiek overleg.

3.6   Conclusies per gemeente op hoofdlijnen

      Deze vier gemeenten kunnen samen – in theorie- zo’n 4300 tot 8000 sociale woningen (laten)
      realiseren. Dit betekent zo’n 800 tot 4.500 extra woningen dan nu in het bod door de gemeenten
      in het tussenakkoord is aangegeven. In theorie, want op veel van deze locaties ligt een
      ruimtelijke, financiële of politieke belemmering.
      Westland en Pijnacker-Nootdorp staan voor keuzes bij een aantal grote projecten die gunstig
      kunnen uitpakken voor de sociale opgave, ook door het benutten van kansen in het verdichten
      binnen BSD. Wassenaar en Midden-Delfland moeten vooral op zoek naar nieuwe locaties.

       Doelgroepvoorraad                          Westland          Midden-      Wassenaar        Pijnacker-        Totaal
                                                                    Delfland                      Nootdorp

       Opgave ME scenario                           3.960               570            560           1.640           6.730
       Bod december 2021                            2.305                99            219            570            3.193
       Verschil                                     -1.655              -471          -341          -1.070          -3.537
       Gerealiseerd in 2019-2021                     281                 39             0             86              406


       Onderverdeling potentiële                 Westland          Midden-      Wassenaar         Pijnacker-       Totaal
       verhoging bod                                               Delfland                       Nootdorp
       Kans op verdichting cf gemeente           428*              141*         171*              46*              786
       Kans volgens corporatie                   130               126          60                224              540
       Kans overig                               281               37           41                322              1.431
                                                 450*                                             300*
       Controversieel gemeente en PZH            597               122           103              900              1.722
       Totaal                                    1.886             426          375               1.492            4.479
      Tabel 9. Kort overzicht van kansen potentiële verhoging bod
      * correctie op gegevens conform (gemeentelijke) opmerkingen in tussenakkoord en wisselende definitie sociale koop

      Voor de vier gemeenten zijn plannen en kansen in kaart gebracht om per gemeente het gesprek te ondersteunen over
      mogelijke kansen. De woningbouwprogramma’s zijn de belangrijkste bron. Daarnaast zijn door woningcorporaties
      ontwikkellocaties voorgesteld. Alle locaties zijn tijdens gesprekken aan bod gekomen om te onderzoeken hoe deze (nog
      meer) bij kunnen dragen aan de opgave. Per locatie is alle informatie bondig samengevat in een tabel, waaronder de kans
      op verdichting en/of het vergroten van het aandeel sociaal. Deze tabel is als ‘indicatie bedoeld om gezamenlijk de kansen
      in betreffende gemeente te signaleren. De classificering van locaties is als volgt bepaald:

                 ‘Kans op verdichting volgens gemeente’ zijn volgens de gemeenten kansrijke locaties om het totale aantal
                  woningen en/of het aandeel sociale woningen te vergroten. Hier lijkt nog ruimte en bereidheid bij gemeente,
                  ontwikkelaars en/of corporaties om de plannen aan te passen. Wel kan dit financiële, juridische of andere
                  consequenties hebben.
                 ‘Potentiële locatie corporaties’ zijn (her-)ontwikkellocaties voorgedragen door woningcorporaties. De
                  corporaties zien kans om nieuwe (sociale) woningen te realiseren, aanvullend op de woningbouwprogramma’s
                  van de gemeenten.
                 Overige kansen zijn kansen die wij tijdens het proces gesignaleerd hebben en waarvan we verwachten dat dit
                  sociale woningen zou kunnen opleveren als partijen bereid zijn opnieuw naar uitgangspunten te kijken en
                  eventuele (vaak financiële en/of vertragende) consequenties te aanvaarden.
                 ‘Controversieel gemeente – provincie’ zijn ontwikkellocaties waar gemeente en provincie het niet over eens zijn.
                  In de meeste gevallen gaat het om door de provincie aangehouden plannen i.v.m. het aandeel sociale
                  woningen, woningdichtheid van het plan of ruimtelijk beleid.

      Er is dan bovendien geen evenwichtige spreiding van het aandeel sociaal en álle (door een partij
      benoemde) potentiële locaties worden dan verdicht en ingevuld. De opgave doelgroepvoorraad
      conform ME-scenario is 6.730 woningen in deze gemeenten. Westland en Pijnacker-Nootdorp




                                                       Blad 36 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




zouden zelf aan hun ME-scenario kunnen voldoen indien een aantal van die belemmeringen
kunnen worden opgelost. In Wassenaar en Midden-Delfland is dit minder duidelijk, maar speelt
dat met alle kleine locaties samen ook aan een substantieel deel van de lokale opgave kan
worden voldaan. In Wassenaar lijken meer kansen dan in Midden-Delfland. Vanuit
volkshuisvestelijk oogpunt blijft belangrijk naar de regionale opgave te kijken en tijdig bij te
sturen. Het huisvesten van de doelgroep in de regio is tenslotte het hoofddoel.

Voorgaande analyse uit Hoofdstuk 2 en 3 en bijbehorende bijlagen is kort samengevat in een
tabel 10. Opvallend in de tabel is dat Pijnacker-Nootdorp de positieve uitzondering is tussen de
gemeenten; politiek wordt daar nu bijgestuurd middels beleid en instrumenten om te zorgen
voor voldoende sociale woningen. Het effect moet zich nog sorteren, maar het is een positieve
beweging. In de andere gemeenten wordt politiek juist gekozen voor het bijsturen naar meer
sociale koop. Deze categorie is moeilijk voor de doelgroep vast te houden en sorteert dus vooral
effect op korte termijn. Ook zijn er in die gemeenten geen uitgebreide studies voorhanden naar
nieuwe locaties, en lijken corporaties alleen aan zet te komen in de gemeente op eigen grond. In
de andere gemeenten worden wel instrumenten overwogen, waarbij in Westland ook het
Wooninvesteringsfonds net is opgericht. Midden-Delfland heeft al een goed werkend Fonds
Sociale Woningbouw en de raad heeft op eigen verzoek een debat gevoerd over mogelijk in te
zetten extra instrumenten.

  Tabel 10: Analyse op hoofdlijn van inzet gemeenten in proces tot herprogrammering sociale woningvoorraad


  Indicator                              Westland           Midden-           Wassenaar          Pijnacker-
                                                            Delfland                             Nootdorp
  Realisatie ‘Meer evenwicht’                  -                  -                 -                  -
  scenario
  Inzet behoud bestaande sociale              +/-                +/-               +/-                +/-
  voorraad
  Onderzoek locaties binnen BSD                -                 +/-               +/-                 +
  (incl. optimalisatie bestaande
  ontwikkellocaties)
  Onderzoek locaties buiten BSD                -                  -                 -                  +
  (incl. verkenning potentiële
  ontwikkellocaties)
  Inzet ruimtelijk/juridisch                   +                  +                +/-                ++
  instrumentarium (korte en lange
  termijn)
  Inzet gemeente voor                         +/-                +/-               +/-                 +
  woningvoorraad sociaal (incl.
  afspraken met corporaties)
  Inzet financieel instrumentarium            ++                 ++                 -                 +/-
  (incl. grondbeleid)
Bron: Antea Group, 2022

Gemeenten ervaren knelpunten met name op de financiële kant van projecten. Initiatiefnemers
geven geregeld aan dat door een hoger aandeel sociale woningbouw een project niet door kan
gaan. De inzet van instrumenten kan daarbij helpen, maar het is een wankel evenwicht tussen
afdwingen van sociale woningen versus het niet door laten gaan van een project in zijn geheel.
Ook is lastig bijsturen als planontwikkeling al meerdere jaren loopt en soms al meerdere keren is
aangepast. Hier zit een dilemma in van snelheid versus programma. Beschikbare capaciteit bij
gemeenten (en enkele corporaties) speelt ook een rol. Het realisatietempo dat het ME-scenario
verwacht is een uitdaging op zich. En dan speelt de beschikbaarheid van locaties een rol; plannen
zijn niet altijd bij te sturen, overeenkomsten moeten opengebroken en het grondeigendom is
niet altijd in handen van degene die de meeste kans op realisatie ziet of wil. Duidelijk is wel de




                                           Blad 37 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




oproep om te prioriteren; als er meer sociale woningen moeten komen op hoog tempo zal dit
enkel kunnen als andere zaken flexibeler kunnen zijn (ruimtelijk beleid, parkeerbeleid etc).

In onderstaande tabellen is aangegeven wat de opgave volgens ME-scenario is voor de totale
voorraad, het totale bod dat de gemeente heeft gedaan in het tussenakkoord, en de actuele
inschatting naar aanleiding van deze rapportage. Vervolgens is dat ook te zien voor de
doelgroepvoorraad (totaal, bod en actuele inschatting). Het actuele inzicht is in paragraaf 3.1 t/m
3.5 uitgebreider toegelicht. De stippel geeft aan wat de actuele inschatting is op basis van de
informatie van de gemeente (exclusief overig gesignaleerde kansen en controversiële locaties).
Hieruit blijkt dat bijsturen op korte termijn nuttig is voor de opgave, wel zal een nadere weging
moeten plaatsvinden of financieel en maatschappelijk gezien de consequenties gedragen kunnen
worden.




Tabel 11: overzicht van doelgroepvoorraad ME-scenario, bod en actueel inzicht (hard, zacht en opties)

In bovenstaande tabellen is zichtbaar wat de opgave ME scenario is voor de totale voorraad (blauw), en voor de
doelgroepvoorraad (groen) als ook de actuele stand van zaken. De eerste balk (opgave ME scenario totaal) geeft de totale
opgave conform ME scenario aan, de tweede balk is het bod dat de gemeente in 2021 heeft gedaan, actueel is de
aanname van de groei die ook regulier ontstaat bij het vinden van meer sociale woningen; Opgave ME scenario
doelgroepvoorraad geeft het absolute aantal doelgroepwoningen conform de opgave in het ME scenario, de vijfde balk
laat zien wat de gemeente als bod heeft gedaan aan doelgroepwoningen in het tussenakkoord, actueel laat de resultaten
van de gesprekken zien in deze rapportage. De stippellijn geeft daarbij aan wat als ‘realistisch’ wordt aangegeven (lees:
bod, gerealiseerd 2019-2021 en kans op verdichting cf gemeente). De toevoeging sociaal zou absoluut en relatief in
verhouding moeten blijven met de opgave uit het ME-scenario.




                                               Blad 38 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




4     Hoe nu verder?
      In dit hoofdstuk geven wij onze adviezen voor de gespreksagenda tussen provincie, gemeenten en
      regio. Een enkel advies is gericht op sturing naar de toekomst toe en de acties die de provincie, de
      regio of de gemeente daarin kan oppakken.

4.1   Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige
      woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief

      Realisatie, prognoses en locaties meenemen bij actualisatie van regionale afspraken
      Het aandeel sociale woningbouw in Haaglanden is onvoldoende en de spreiding over de
      gemeenten is niet optimaal. Het totaal aantal woningen is wel afdoende, wat betekent dat een
      extra inzet noodzakelijk is. De gemeenten hebben daarom ingezet op het ME-scenario.
      Regiogemeenten en provincie zullen bij een volgende ronde afspraken het individueel bod van de
      gemeenten in context van realisatie en prognoses moeten zetten. Daarmee wordt zichtbaar hoe
      snel een gemeente tot realisatie zou kunnen komen. Uit deze recente analyse blijkt dat niet of
      nauwelijks tijdig aan de sociale opgave kan worden voldaan en dat de volkshuisvestelijke opgave
      deels in de regio zal landen (al is het vanwege het voorkomen van ‘afromen’), maar door nu bij te
      sturen kan dat wel zo veel mogelijk worden voorkomen én zorgen voor een betere balans op
      middellange termijn.
      Daarnaast is het van belang locaties (al dan niet vertrouwelijk) bij het bod te kennen. Daarmee
      wordt voor overheden en corporaties duidelijk waar (en wanneer) de opgave gerealiseerd kan
      worden. Een uitvoerbaar bod én opgave (gespiegeld aan de lokale context én aan wat er
      ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de
      doelgroepvoorraad) moet uitgangspunt zijn in het eindakkoord.

      Locatiekeuzes voor woningbouw nodig, met name in Westland en Pijnacker-Nootdorp
      Voor alle vier gemeenten zijn ruimtelijke strategische keuzes voor de langere termijn nodig. Maak
      deze in gezamenlijkheid met onder andere de PZH met het oog op prognoses richting 2040;
      binnen BSD in de transformaties in de woningvoorraad of bij functieverandering en eventueel
      (indien nodig) buiten BSD als groei tot die tijd aan de orde blijft en het per gemeente moet
      worden opgelost. Weeg dan wel of dit ruimtelijk ook kan (onder andere wat betreft glastuinbouw
      en landschap). Voor Wassenaar en Midden-Delfland zijn keuzes ook nodig, al gaat dit om kleinere
      (maar voor gemeente substantiële) aantallen. Voor gemeente Westland loont het, gezien de
      aantallen in de PPS-constructies waar op bij te sturen is, de moeite om contracten en financiële
      consequenties in beeld te brengen. Daarna kan de weging worden gemaakt of het
      maatschappelijk de moeite loont om de plannen qua programmering aan te passen.

      Integrale keuzes maakt wat maximaal binnen BSD kan
      Specifiek willen we hier de integrale keuzes noemen rond de gebiedsverkenning Westland door
      MoVe en de daarmee samenhangede keuzes rond het Floragebied. Let daar ook op de ruimtelijke
      samenhang met de gemeente Den Haag. Dit maakt, samen met het al dan niet openbreken van
      afspraken en contracten voor OBWZ en ONW, groot verschil in hoeverre aan de sociale opgave
      voldaan kan worden door de gemeente.
      In Pijnacker-Nootdorp gaat het om de verschillende zoeklocaties (transformatie glas en
      verdichting rond OV-knooppunten). Als deze afweging is gemaakt en het maximale binnen BSD is
      opgezocht, is vervolgens ook aan de provincie de opgave om te prioriteren; woningen buiten BSD
      of in een andere gemeente. Dit vraagt een keuze in prioriteiten (van provincie en gemeenten);
      bouwen van woningen in die gemeente, behoud van groen, glastuinbouw of de opgaven over de
      gemeenten anders verspreiden. De provincie moet de regionale opgave wegen; alle (meer en
      minder gewenste) functies moeten ergens landen. Een integrale afweging voordat de opgave bij
      de gemeente stapelt is daarbij van belang. Ook zal een gemeente moeten prioriteren: woningen




                                               Blad 39 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      bouwen passend bij het karakter van het dorp, behoud van glas et cetera. Per locatie en de
      ruimtelijke setting aldaar moet een keuze worden gemaakt wat reëel is.

      Adviezen voor vervolgacties:
      o Regiogemeenten en provincie zullen bij een volgende ronde afspraken het individueel bod
          van de gemeente in lokale context én aan wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk
          is qua evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad moeten zien om de uitvoerbaarheid
          te wegen;
      o Ga verder met de gebiedsverkenning Westland en maak hiermee een integrale visie voor
          Westland (en Den Haag).
      o Maak voor gemeente Westland een analyse van de PPS-constructies en de financiële
          consequenties van een ander programma. Hierbij is transparantie van alle gegevens
          noodzakelijk.
      o Overweeg met Pijnacker-Nootdorp de zoeklocaties voor de transformatie van glastuinbouw
          naar woningbouw en verdichting rond OV-knoppunten


4.2   Advies 2: Vergroot aandeel sociale huur én maak instrumenten

      Stok achter de deur (en middelen) voor afdwingen van sociale woningbouw
      De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om voldoende woningen voor de doelgroep te
      (laten) realiseren. Het is dan ook belangrijk om te sturen op deze opgave; samenwerkend via een
      gesprek, juridisch met een stok achter de deur en als het kan met middelen als stimulans.

      Een kader met een weging op de verschillende eisen die de gemeente stelt, geeft een
      initiatiefnemer ruimte om de keuzes per locatie te maken én duidelijkheid over de tegenprestatie
      als de initiatiefnemer aangeeft zich niet aan de keuzes te kunnen conformeren. Koersvastheid en
      focus op beleidsdoelstellingen zijn nodig vanuit gemeente om te zorgen voor deze doelgroep. De
      aangekondigde wetswijzigingen geven ruimte aan meer lokaal maatwerk, en daarmee het
      ‘bouwen voor de eigen inwoners’. Ook het afdwingen van de 30% sociale huur per plan is een
      stok achter de deur om meer sociale woningen af te dwingen. Definieer onder welke
      voorwaarden van die 30% kan worden afgeweken, om zo ook bij te dragen aan gemengde wijken
      en evenwichtige spreiding.

      Op dit moment zetten, op Pijnacker-Nootdorp na, de gemeenten in op een groot aandeel sociale
      koop. Gezien de prijsontwikkelingen is dat geen garantie dat deze woningen langjarig voor de
      doelgroep beschikbaar blijven. Sterker; er moeten dan extra instrumenten worden ontwikkeld. In
      Westland en Midden-Delfland gaat het voornemen van een hoger aandeel sociale koop zelfs ten
      koste van sociale huur. Dit is een onwenselijke beweging en gezien het aangekondigd Rijksbeleid
      ook onhoudbaar.

      Doelgroepenverordening voor de vier gemeenten, al dan niet met compensatiefonds
      Alle vier gemeenten hebben op dit moment geen doelgroepenverordening. Zo’n verordening
      helpt om het aandeel sociaal af te dwingen, ondersteunend aan de woonvisie of een
      volkshuisvestelijk kader. Een verordening is een bindend instrument voor derden. Enkel bij
      besluit tot afwijking kan van de verordening worden afgeweken. Dit instrument wordt daarom
      vaak aanvullend ingezet naast een (in feite zelfbindende) woonvisie of een volkshuisvestelijk
      kader. Hierin kan de koppeling met een compensatiefonds (en/of afspraken) worden gemaakt,
      zodat er meer opties zijn voor het gemeentelijk in balans krijgen en behouden van de sociale
      voorraad. De gemeenten overwegen zo’n verordening wel.
      Met de doelgroepenverordening en de huisvestingsverordening heeft de gemeente twee
      instrumenten, die in gezamenlijkheid toegepast het grootste effect sorteren, en daarmee




                                               Blad 40 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




gemeenten maximaal in positie zetten om te sturen. Een koppeling met een instandhoudings-
verplichting (voor sociale huur en koop)29 helpt de woningen in de voorraad te behouden.

Midden-Delfland heeft al een regeling voor de afkoop van sociale woningen en zou met zo’n
verordening meer sturing in handen krijgen. Westland heeft wel een fonds opgericht en kiest
daarmee voor actief (grond)beleid, maar nog niet in combinatie met de doelgroepenverordening.
Andere opties die gemeenten kunnen wegen zijn grondruil en portfolio’s om op die manier
financiën en aandeel sociaal over meerdere locaties (wederkerig) te wegen.

Onder de Omgevingswet kan de provincie straks een eis aan sociale woningbouw in visie,
programma of verordening vertalen. Afhankelijk van de keuze van het instrument, en of gebruik
zal worden gemaakt van een omgevingswaarde voor sociale woningbouw, is dit meer of minder
hard. Met de instrumenten programma en omgevingswaarden is de sturing meer vooraf, in
plaats van een zienswijze of aanwijzing bij individuele plannen achteraf. Het vaststellen van een
omgevingswaarde is heel concreet, deze moet namelijk meetbaar en objectief zijn. Overigens
heeft een gemeente dezelfde instrumenten tot haar beschikking (waarbij de verordening wordt
vervangen door het omgevingsplan.

Adviezen voor vervolgacties:
 Maak als Westland, Midden-Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp een
    doelgroepenverordening, bij voorkeur inclusief compensatiefonds (en/of afspraken). Let
    daarbij op de nieuwe en aanstaande mogelijkheden vanuit het Rijksbeleid om nog meer te
    sturen (zoals voorrang voor vitale beroepen en de mogelijkheid om 50% van de beschikbare
    huurwoningen en sociale koopwoningen met ‘lokaal maatwerk’ toe te wijzen).
    Faciliteer als regio deze hogere toepassing van lokaal maatwerk.
 Overweeg het fonds van Midden-Delfland als voorbeeld in te zetten, zodat ook andere
    gemeenten een afkoopsom per sociale woning krijgen. Indien de integrale, ruimtelijke
    keuzes zo vallen dat niet elke gemeente dezelfde opdracht in het ME-scenario krijgt (zie
    advies 1), dan zou zo’n fonds met een regionale component kunnen worden uitgebouwd. .
    Om daarmee lusten en lasten gelijkmatiger over de gemeenten te verdelen.
 Sorteer als provincie voor op het Rijksbeleid en stel als norm ‘30% sociale huur voor nieuwe
    plannen, tenzij’. Definieer onder welke voorwaarden van die 30% kan worden afgeweken,
    om zo ook bij te dragen aan gemengde wijken en evenwichtige spreiding. Stuur als provincie
    dus ook bij op de (grotere) nog te beïnvloeden locaties (Floragebied, Westlandse Zoom,
    ONW, ANWB-locatie, Zuidrand Schipluiden en Hooipolder, de OV-locaties in Pijnacker en de
    zoekgebieden uit de omgevingsvisie).
 Maak of actualiseer (in elk gemeente) de gemeentelijke woonvisie tot een Programma
    Wonen (onder de Omgevingswet)30, zodat op korte termijn een sterk kader staat voor de
    beleidseisen of -wensen rond sociale woningbouw en op langere termijn het
    instrumentarium onder de Omgevingswet effectief wordt ingezet.
 Maak als provincie (en gemeente) een Omgevingsprogramma Wonen, inclusief
    omgevingswaarde, om zo ook vooraf tijdig bij te kunnen sturen.



29 De grondslag van de instandhoudingstermijnen en het vastleggen hiervan in een doelgroepenverordening zijn
vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin worden ten minste en ten hoogste jaartallen aangegeven.
Voor sociale huur een instandhoudingstermijn van ten minste 10 jaar en voor sociale koop een instandhoudingstermijn
van ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar.
30 Daar waar de Omgevingsvisie op strategisch niveau ambities stelt, kaders beschrijft en samenhang aanbrengt, werkt het

omgevingsprogramma dit uit naar tactisch en uitvoerend niveau. Een programma is gericht op de kortere termijn en
bevat de maatregelen om de gestelde ambities te bereiken. Er zijn vier soorten omgevingsprogramma’s: verplichte,
gebiedsgerichte, thematische en sectorale. Het is een flexibel instrument dat door het college wordt vastgesteld en niet
direct bindend is voor inwoners en ondernemers. Een omgevingsprogramma kan een scala aan maatregelen bevatten:
van beleidsregels tot financiële instrumenten en van uitvoeringsmaatregelen tot communicatie waarmee de samenleving
wordt gestimuleerd om mee te werken aan de realisatie van doelstellingen en ambities.




                                               Blad 41 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




4.3   Advies 3: Sociale koop eenduidig meerekenen

      Maak eenduidige vergelijkingen
      In het tussenakkoord nemen de gemeenten verschillende houdingen aan ten opzichte van de
      biedingen. Dit is het meest terug te zien in het aandeel harde en zachte plannen én in het wel of
      niet meerekenen van een aandeel sociale koop. Zo heeft gemeente Pijnacker-Nootdorp maar
      liefst 94% harde plannen opgenomen in het bod. Enkel status zegt niet alles over realisatie, maar
      een hard plan is een eerste voorwaarde. Overweeg realisatieverplichtingen (met boetebeding per
      dag bij het niet nakomen van gestelde termijnen voor het aanvragen van een
      omgevingsvergunning en start bouw) in het bod op te nemen, niet alleen voor sociaal, maar in
      samenhang met regulier programma (en/of financiële clausules).

                                  Westland             Midden-               Wassenaar   Pijnacker-
                                                       Delfland                          Nootdorp
       % harde plannen            95%                  88%                   26%         90%
       totaal
       % harde plannen            68%                  74%                   45%         94%
       doelgroepvoorraad
      Tabel 12: percentage harde plannen, bron Rigo, bewerking Antea Group

      De grenzen voor wat er aan sociale koop wordt meegerekend is eenduidig in definitie, maar
      volgens de gemeenten niet representatief vanwege de snel stijgende WOZ-ontwikkeling. In
      andere gemeenten in Haaglanden stijgt de WOZ-waarde minstens zo snel. In Pijnacker-Nootdorp
      en Westland stijgen ze wel sneller dan het landelijk gemiddelde. Het Rijk geeft in elk geval gehoor
      aan de oproep van gemeenten door de grens van sociale koop te verhogen tot de NHG-grens.

      Adviezen voor vervolgacties:
           Weeg het bod van gemeenten niet alleen kwantitatief, maar juist ten opzichte van de
              realisatiekansen (zie advies 1), én zorg dat de biedingen daarmee onderling vergelijkbaar
              worden.
           Volg als regio het Rijksbeleid in uitgangspunten (als ook in te zetten beleidsinstrumenten
              – zie advies 2) en veranker deze in regionale afspraken.
           Bereken het ME-scenario nog eens door conform Rijksdefinities en maak daarna –
              samenhangend met de ruimtelijke integrale visie- keuzes welke gemeente welk aandeel
              waar kan maken, zodat voor de doelgroep in de regio voldoende woningen zijn. Beperk
              daarin het aandeel sociale koop en particulier sociale huur zo veel als mogelijk.


4.4   Advies 4: Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele
      beleidsinzet van gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht

      Provinciaal instrumentarium voor juridische afdwingbaarheid en financiële stimulans
      Bovenstaande adviezen wijzen erop dat strategische keuzes op regionaal niveau nodig zijn door
      gemeenten en provincie gezamenlijk, én op het belang van de sturende rol van een gemeente.
      De provincie kan haar instrumentarium inzetten om te zorgen dat uiteindelijk een (ander) ME-
      scenario realiteit wordt. De provincie stimuleert op dit moment via subsidies én
      procesvoordelen, zoals versnelling door het op voorhand aanvaarden van de
      woningbouwprogrammering. De provincie overweegt nieuwe instrumenten om de juridische
      afdwingbaarheid en (financiële) stimulans. Ons advies is onder andere om in te zetten op het




                                                  Blad 42 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw       Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




      ontwerpen van een omgevingswaarde31, zodat de provincie bij dreigende overschrijding daarvan
      de gemeente kan vragen een programma op te stellen om de regionale afspraken na te komen
      (tenzij een ander bestuursorgaan doeltreffender is).

      Meedenken bij inzet en ervaring opdoen gemeentelijk instrumentarium
      Dit wordt het meest krachtig als de provincie niet alleen stuurt op de aantallen in een gemeente,
      maar ook meedenkt op de (ontwikkeling of aanpassing van) gemeentelijke instrumenten die er
      voor zorgen dat in de toekomst de gemeente het aandeel sociaal afdwingbaar kan maken. Dit zou
      bijvoorbeeld al kunnen door het opstellen van een doelgroepenverordening (zie bijlage E) te
      stimuleren onder gemeenten (zie ook advies 3)

      Blijf als gemeenten en provincie alle doelstellingen monitoren. Ook als gemeenten meer kunnen
      doen dan in het ME-scenario is aangeboden. Wat is het programma? Wordt dan ook de opgave
      sociaal voldoende meegenomen? Ligt hier een kans om een opgave van een andere gemeente
      over te nemen?

      Adviezen voor vervolgacties:
       Stel als provincie een omgevingswaarde vast (in de omgevingsvisie), zodat uiteindelijk het
          aantal sociale woningen afdwingbaar is via een programma (opgesteld door gemeente of
          provincie). Hiermee kan de provincie ook vooraf bijsturen, in plaats van achteraf per plan.
       Beschouw het regionaal programma continu; bij afspraak en bij realisatie. Sociaal is
          onlosmakelijk verbonden met het regulier programma. Als een gemeente (in de regio) meer
          regulier programma ontwikkelt dan afgesproken, is vanuit de provincie een oproep om naar
          verhouding ook meer sociaal toe te voegen gewenst. Andersom ook; als tussentijds blijkt dat
          sociale woningbouw in bestemmingsplannen achter blijft. Monitor met de regio de
          afspraken en bespreek de consequenties.


4.5   Advies 5: Blijf goed monitoren, continue in gesprek met gemeenten en
      stimuleer samenwerking met corporatie(s) als strategisch partner

      Met de opgave die er ligt in de regio blijft het van belang als provincie vinger aan de pols te
      houden. Hoe concreet worden locaties opgenomen in de geactualiseerde programmering? Blijft
      verdichting hoog op de agenda staan? Welke vervolgstappen zet de gemeente Pijnacker-
      Nootdorp om de verdichtingsmogelijkheden rondom de metrohaltes te verkennen en in praktijk
      te brengen? Wat zijn de concrete financiële gevolgen voor het wijzigen van het programma in de
      OWBZ en ONW, daar de gemeente daarin voor 50% participeert? Met het vernieuwde
      perspectief en inzet van de gemeenten is de opgave immers nog niet gereed. De sociale
      woningen staan er nog niet en moeten nog worden gebouwd.

      Actueel inzicht in de regionale woningmarkt
      Dit vraagt om frequente monitoring en actueel inzicht in de toekomstige opgave. Niet alleen met
      inzicht in de kwantitatieve behoefte in 2030, maar ook voor de periode tot 2040. Naast een
      kwantitatieve ambitie, adviseren we ook een meer kwalitatieve insteek. Welke
      inkomensgroepen, doelgroepen en/of huishoudens hebben op korte en (middel)lange termijn de
      grootste behoefte aan sociale woningen? Welke demografische ontwikkelingen (zoals
      ontgroening/vergrijzing) worden meer en meer zichtbaar? En wat betekent dit alles voor de
      opgave en de situatie per gemeente én in de regio?


      31   Een omgevingswaarde is één van de instrumenten waarmee overheden het beleid van een omgevingsvisie kunnen
           uitvoeren. Hiermee kan de gemeente, provincie of het Rijk de kwaliteit vastleggen die ze voor de fysieke leefomgeving
           wil bereiken. Deze kwaliteit moet objectief vast te stellen en meetbaar zijn. Het Regioakkoord kan de basis zijn voor een
           provinciale omgevingswaarde.




                                                         Blad 43 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




De woningmarkt is immers subregionaal, mensen verhuizen vaak over beperkte afstand. De
sociale woningbouw die niet binnen BSD een plek kan vinden in de gemeenten, moeten worden
bekeken in verhouding tot de behoefte én andere/nieuwe locaties in de regio. Dat kan ruimtelijk
tot andere keuzes leiden, dan bij een beschouwing per gemeente.

Vraag als provincie gemeenten die zelf niet kunnen voorzien in het gewenste scenario (waarbij in
beschouwing moet worden genomen dat het ME-scenario in deze gevallen boven TR-raming of
ver boven realisatie zat) eerst te komen tot een ‘second opinion’ van de corporaties, alvorens
deze gemeenten uit te zonderen.

Ontwikkel uitvoerbaar programma met gemeenten en corporaties
Van belang is om als gemeente, regio en provincie een zo compleet mogelijk beeld te hebben van
de toekomstige sociale woningbouwportefeuille, en om hier meer adaptief mee om te kunnen
gaan. Corporaties zijn in deze opgave de belangrijkste partner van de gemeenten. Breng de
corporaties ook als dusdanig in positie: dit kan ook door procesvereisten af te dwingen.
Bijvoorbeeld door een plan pas in weging te nemen als er een uitspraak van de corporaties bij zit.
Daarmee komen de corporaties niet alleen bij de gemeente, maar ook achter de ontwikkelaar
(en/of belegger) als strategisch partner. Ontwikkel samen een uitvoerbaar programma en maak
de doorkijk naar de toekomst (in behoud van de voorraad, in toewijzing en beleidskeuzes). Ook
corporaties hebben een verantwoordelijkheid om in de prestatieafspraken het akkoord uit te
voeren. Hou samen vinger aan de pols bij realisatie, schroom niet om als provincie ‘wortel en
stok’ vorm te geven én in te zetten als blijkt dat gemeenten zicht niet volledig inzetten om de
doelen te bereiken, en bekijk deze opgave op regionaal niveau.
Overweeg daarin een verdere vorm van samenwerking tussen gemeente(n), corporaties,
beleggers en ontwikkelaars door gezamenlijk een regionale portefeuille op te zetten. Dit zou
vorm krijgen door een uitwerking te maken van een gezamenlijk programma met
samenhangende projecten (bijvoorbeeld een meer en minder rendabel project, of in fasering
eerst bouwen op locatie A en dan slopen op locatie B) of door het oprichten van een regionale
bouwtafel, ondersteund door aanjagers. In anologie met de rol die de SVH heeft naar de
corporaties zou dit ook kunnen worden opgezet naar de gemeenten, met de provincie als
escalatielijn.

Uit de analyse blijkt dat de sociale opgave niet zo maar te realiseren is; in ontwikkeling zijnde
plannen moeten bijgestuurd, contracten waarschijnlijk opengebroken en locaties zijn op dit
moment beperkt voorhanden. De woningmarkt is regionaal. Volkshuisvestelijk gezien ligt er een
opgave om de doelgroep van voldoende woningen te voorzien. Zonder bijsturen zal dit niet
lukken; dit vraagt daarom een keuze van provincie en gemeenten in prioriteiten; bouwen van
woningen in die bepaalde gemeente, behoud van groen en glas, extra financiële consequenties
accepteren of de opgaven over de gemeenten anders verspreiden.

Adviezen voor vervolgacties:
 Beschouw de meest recente prognoses tot 2040 en koppel die aan de daadwerkelijke
    uitvoering en planvorming in de regio.
 Vraag als provincie gemeenten die zelf niet kunnen voorzien in het gewenste scenario
    (waarbij in beschouwing moet worden genomen dat het ME-scenario in deze gevallen boven
    TR-raming of ver boven realisatie zat) eerst te komen tot een ‘second opinion’ van de
    corporaties, alvorens deze gemeenten uit te zonderen.
 Stimuleer als provincie dat gemeenten en corporaties meer als strategisch partners
    samenwerken. Maak dit concreet door procesvereisten met ontwikkelaars (en/of beleggers)




                                         Blad 44 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>      Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

      projectnummer 0472307.100
      6 oktober 2022
      Provincie Zuid-Holland




4.6   Overzicht van acties

      In onderstaand tabel is een overzicht gegeven van de mogelijke vervolgacties voor gemeente en
      provincie:

        Tabel 13: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden


                                                                        Gemeente /           Corporatie        Provincie
                                                                          regio
        Realisme en cijfers en locaties (al dan niet
                                                                            X                    X                X
        vertrouwelijk) in bod
        Ruimtelijke strategische keuzes voor de langere
                                                                            X                                     X
        termijn (integraal en met prioritering)
        Inzicht in prognoses (sociale) woningbouw voor na
                                                                            X                    X                X
        2030
        Juridisch instrumentarium en (evt.) financiële
                                                                            X                                     X
        stimulans
        Sorteer voor op rijksbeleid (o.a. meer sociale huur
                                                                            X                                     X
        en lokaal maatwerk)

        Meer ervaring opdoen met financieel
        instrumentarium (gebiedsgerichte ontwikkeling /                     X                                     (X)
        fondsvorming et cetera)
        Ontwikkel omgevingsprogramma Wonen                                  X                                     X
        Monitoren en in gesprek blijven (voor heel regio,
                                                                            X                    X                X
        korte en middellange termijn)
        Stimuleren samenwerking gemeente en
                                                                            X                    X                X
        corporatie(s) als strategisch partner




        Tabel 14: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij


                                            WL         MD        WA        PN        Regio        Corporatie     Provincie
        Maak een
                                               X         X         X        X
        doelgroepenverordening
        Herformuleer maatwerk in
        regionale afspraken (en                X         X         X        X         X
        lokale doorwerking)
        Pas beleid aan naar
                                               X         X         X        X                                           X
        minimaal 30% sociale huur
        Maak een
        instandhoudingsverplichting
        voor sociale huur van ten              X         X         X        X
        minste 20 jaar en voor
        sociale koop van 10 jaar
        Stuur bij op plannen waar
        minimaal 30% sociale huur                                                                                       X
        ontbreekt
        Maak parkeerbeleid met
                                                                   X
        daarin een categorie sociaal
        Maak een procesregel dat
        elk plan wordt begeleid
                                               X         X         X        X                                           X
        door een brief van de
        corporaties




                                                       Blad 45 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Sociale woningbouw    Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100
6 oktober 2022
Provincie Zuid-Holland




  Tabel 14: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij


                                     WL      MD        WA     PN        Regio       Corporatie       Provincie
  Maak een procesregel dat
  corporaties per gemeente
  hun kijk op de                                                                                         X
  programmering korte en
  middellange termijn geven
  Maak een Fonds Sociale
                                         X               X     X
  Woningbouw
  Vervolg Gebiedsverkenning
  Westland (in ruimtelijke en
                                         X                                                               X
  sociale samenhang met
  buurgemeenten)
  Verken op basis van open
  boekhouding en contracten
  de mogelijkheden bij te                X                                                               X
  sturen op de PPS in
  Westland
  Locatiestudies OV en glas
                                                               X                                         X
  Pijnacker-Nootdorp
  Breng meer locaties in beeld
                                              X          X                               X

  Ontwikkel
  omgevingsprogramma                     X    X          X     X
  Wonen
  Ontwikkel
  omgevingsprogramma
                                                                                                         X
  wonen inclusief
  omgevingswaarde
  Maak een bouwtafel per
  gemeente voor
                                              X          X                               X               X
  samenwerking tussen
  gemeente en corporatie
  Maak een regionale
  portefeuillestrategie met
  afspraken voor corporaties,                                             X              X               X
  ontwikkelaars, beleggers en
  gemeente


WL = Westland, MD = Midden-Delfland, WA = Wassenaar, PN = Pijnacker-Nootdorp




                                             Blad 46 van 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>De informatie die in dit rapport is opgenomen is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n) en kan
persoonlijke of vertrouwelijke informatie bevatten. Gebruik van deze informatie, door anderen dan de
geadresseerde(n) en gebruik door hen die niet gerechtigd zijn van deze informatie kennis te nemen, is      Over Antea Group
niet toegestaan. De informatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de geadresseerde,
voor het doel waarvoor dit rapport is vervaardigd. Indien u niet de geadresseerde bent of niet
                                                                                                           Antea Group is het thuis van 1500 trotse
gerechtigd bent tot kennisneming, is openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of
verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan, tenzij na schriftelijke toestemming door   ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij
Antea Group en wordt u verzocht de gegevens te verwijderen en direct melding te maken bij                  elke dag aan een veilige, gezonde en
security@anteagroup.nl. Derden, zij die niet geadresseerd zijn, kunnen geen rechten aan dit rapport        toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt
ontlenen, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group.                                            bij ons de allerbeste vakspecialisten van
                                                                                                           Nederland, maar ook innovatieve
                                                                                                           oplossingen op het gebied van data,
                                                                                                           sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan
                                                                                                           de ontwikkeling van infra, woonwijken of
                                                                                                           waterwerken. Maar ook aan vraagstukken
                                                                                                           rondom klimaatadaptatie, energietransitie
                                                                                                           en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot
                                                                                                           ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke
                                                                                                           opgave brengen wij de juiste kennis aan
                                                                                                           tafel. Wij denken kritisch mee en altijd
                                                                                                           vanuit de mindset om samen voor het beste
                                                                                                           resultaat te gaan. Op deze manier
                                                                                                           anticiperen wij op de vragen van vandaag en
                                                                                                           de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.




                                                                                                           Contactgegevens
                                                                                                           Rivium Westlaan 72
                                                                                                           2909 LD CAPELLE A/D IJSSEL
                                                                                                           Postbus 8590
                                                                                                           3009 AN ROTTERDAM



                                                                                                           www.anteagroup.nl




Copyright © 2022
Niets uit deze uitgave mag worden
verveelvoudigd en/of openbaar worden
gemaakt door middel van druk, fotokopie,
elektronisch of op welke wijze dan ook,
zonder schriftelijke toestemming van de
auteurs.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>