<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>> Retouradres Postbus 15, 2700 AA Zoetermeer                                                  Bezoekadressen
                                                                                              Engelandlaan 502
                                                                                              2711 EB Zoetermeer
Ministerie van Binnenlandse Zaken                                                             Stadhuisplein 1
t.a.v. de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de heer H.M. de Jonge        2711 EC Zoetermeer
Postbus 20011                                                                                 Postadres
2500 EA Den Haag                                                                              Postbus 15
                                                                                              2700 AA Zoetermeer

                                                                                              Telefoon 14 079
                                                                                              www.zoetermeer.nl

                                                                                              Datum
                                                                                              17 juni 2022
Onderwerp: Zienswijze gemeente Zoetermeer ten aanzien van de splitsing van Vestia en
toelating van de op te richten corporatie tot ons werkgebied                                  Uw kenmerk


Geachte heer de Jonge,                                                                        Ons kenmerk
                                                                                              2022-022947
Op 29 maart 2022 ontvingen wij van Vestia het verzoek (met kenmerk AS/MD) aan het             Bijlagen
college van B&W van de gemeente Zoetermeer om een zienswijze in te dienen op het
splitsingsplan dat zij ons toestuurde. In deze brief zullen wij u onze zienswijze geven op
drie aspecten rondom de splitsing van Vestia. In de eerste plaats het splitsingsplan, die
de gemeente beoordeelt op de volkshuisvestelijke meerwaarde, financiële continuïteit en
governance van de te vormen woningcorporatie. In de tweede plaats de toetreding van
de nieuw te vormen corporatie tot het stelsel van toegelaten instellingen als bedoeld in
artikel 19 van de Woningwet. Ten derde, de gevraagde herverdeling van de
achtervangpositie van de leningen van Vestia over de vijf gemeenten; Rotterdam, Den
Haag, Delft, Zoetermeer en Zuidplas. Tot slot, deelt de gemeente Zoetermeer in deze
zienswijze een aantal wensen en bedenkingen mede aan Vestia en de toezichthouders
Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(hierna: WSW).

Het splitsingsplan
De gemeente Zoetermeer heeft kennisgenomen van het splitsingsplan van Vestia.
Allereerst zijn er met betrekking tot de splitsing twee hoofdpunten: transparante splitsing
en daarmee samenhangend een eerlijke verdeling van bezittingen en schulden en de
(toekomstige) borgbaarheid van de entiteit Delft / Zoetermeer. De gemeente staat verder
in de zienswijze stil bij drie onderdelen: de volkshuisvestelijke meerwaarde, financiële
continuïteit en governance voor de nieuw op te richten woningcorporatie in Delft en
Zoetermeer.

Zienswijze gemeente Zoetermeer
De gemeente Zoetermeer geeft een positieve zienswijze over de splitsing, omdat de
splitsing de volkshuisvesting ten goede zal komen in Zoetermeer. Daarbij tekent de
gemeente aan dat ze geen oordeel kon vormen over de transparantie van de splitsing en
de governance van de toekomstige corporatie. De gemeente Zoetermeer gaat ervan uit
dat Vestia deze punten nog nader zal toelichten en heeft hiervoor een schriftelijk verzoek
bij Vestia ingediend. Daarnaast gaan wij ervan uit dat deze onderdelen ook door de
Aw/WSW in hun beoordeling van het splitsingsplan worden betrokken. Wij worden graag
geïnformeerd over de uitkomst daarvan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Verder heeft de gemeente zorgen over de ontwikkeling van de financiële ratio’s waarmee
de borgbaarheid van de toekomstige corporatie samenhangt. Deze zijn op basis van het
splitsingsplan veel minder gunstig dan eerder gedacht.

Tot slot, merkt de gemeente op dat er geen zekerheden in de prognoses zijn ingebouwd,
waardoor de toekomstige corporatie gevoelig zal blijven voor macro-economische
krachten.

Hierna volgt per thema een oordeel op het splitsingsplan.
Transparante splitsing
Een belangrijk onderdeel waarop wij de splitsing beoordelen is de verdeling van de
bezittingen en schulden van het huidige Vestia. Deze verdeling moet eerlijk zijn, zodat
alle te vormen corporaties volkshuisvestelijke prestaties kunnen leveren. Vestia
operationaliseert dit door te sturen op dezelfde financiële ratio’s bij de drie entiteiten. Wij
missen in het splitsingsplan een inzicht in deze ratio’s voor de entiteiten in Rotterdam en
Den Haag alsmede het onderliggende volkshuisvestelijke beleid in Rotterdam en Den
Haag waarop de ratio’s gebaseerd zijn.
De gemeente Zoetermeer onthoudt zich daarom van een oordeel over de transparantie
van de splitsing.

Volkshuisvestelijke meerwaarde
De gemeente Zoetermeer is betrokken bij de totstandkoming van het portefeuilleplan
2022-2031 voor Delft en Zoetermeer. Daarbij is de gemeente zich bewust dat niet alle
volkshuisvestelijke wensen zijn ingerekend. Vestia heeft er namelijk voor gekozen om de
huidige begroting als uitgangspunt te nemen. Dat betekent dat de gemeente,
huurderraad Vestia en de toekomstige corporatie in Zoetermeer de komende jaren door
middel van prestatieafspraken afspraken moeten maken over hoe beschikbare financiële
ruimte voor de volkshuisvesting wordt ingezet. Verder geeft een toelichting op de
volkshuisvestelijke meerwaarde van de splitsing en welke volkshuisvestelijke
aandachtspunten wij zien bij het splitsingsplan.

    1. De leningruil levert op korte termijn ruimte voor volkshuisvestelijk beleid bij
       Vestia. Zij zet de 28 mln. euro structureel die door de leningruil beschikbaar is
       gekomen in voor inflatievolgend huurbeleid, een hoger onderhoudsbudget en de
       huisvesting van bijzondere doelgroepen. De gemeente Zoetermeer ziet hier
       volkshuisvestelijke meerwaarde, ondanks dat de verhoogde budgetten geen
       directe link hebben met de splitsing.
    2. De toekomstige corporatie zal sterker lokaal gebonden zijn dan huidig Vestia.
    3. De toekomstige corporatie zal verkoopopbrengsten in overig Nederland in
       kunnen zetten voor nieuwbouwprojecten in Delft en Zoetermeer.
    4. Na de splitsing ontstaat mogelijk een woningcorporatie die weer zelfstandig en op
       een redelijk niveau kan gaan bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven. Deze
       meerwaarde hangt sterk samen met de borgbaarheid van de woningcorporatie
       (zie het kopje financiële continuïteit).

Op basis van het splitsingsplan tekent de gemeente Zoetermeer de volgende
volkshuisvestelijke kanttekeningen aan.
    1. Het is onduidelijk welke investeringen voor volkshuisvestelijk beleid na 2032 zijn
        ingerekend door Vestia en hoe die de financiële ratio’s beïnvloeden. Ook na 2032
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>       zal de toekomstige corporatie aan bijvoorbeeld de energietransitie (CO2 neutraal
       in 2050) en nieuwbouw onrendabele investeringen moeten doen.
    2. Ten aanzien van de beschikbaarheid van de DAEB-portefeuille in Zoetermeer
       zegt Vestia dat ze zich niet aan de huidige prestatieafspraak (minimaal 70%
       toewijzen aan de primaire doelgroep) zal houden. De beschikbaarheid van
       portefeuille ontwikkelt zich verder ongunstig waardoor de opgave voor
       beschikbaarheid voor een groter deel bij Vidomes en De Goede Woning
       terechtkomt. De gemeente Zoetermeer vindt deze opstelling niet passen bij een
       zelfstandige corporatie en roept Vestia op om meer middelen beschikbaar te
       stellen voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen.
    3. De portefeuille in Zuidplas wordt voor tweederde verkocht. Het overige deel blijft
       in exploitatie en wordt toegekend aan de toekomstige corporatie in Delft en
       Zoetermeer. Vestia zal voor de resterende portefeuille volkshuisvestelijk beleid
       moeten voeren, maar dit beleid is niet gespecificeerd. Het is onduidelijk of de 15
       mln. euro die Vestia heeft ingerekend voor de resterende 800 woningen
       voldoende is. Wanneer dit niet het geval is en er moet meer in Zuidplas
       geïnvesteerd worden dan gaat dit ten koste van de investeringscapaciteit in Delft
       en Zoetermeer.

Oordeel
De gemeente Zoetermeer oordeelt positief over de volkshuisvestelijke meerwaarde van
de splitsing. Na de splitsing ontstaat een woningcorporatie die zich weer als een
woningcorporatie kan gaan gedragen. Dit positieve oordeel hangt echter sterk samen met
de borgbaarheid en de governance van de toekomstige corporatie.

Financiële continuïteit
De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt beoordeeld door
toezichthouder WSW, die vervolgens bepaald of de corporatie toegang krijgt tot het
borgingstelsel. Deze toegang is essentieel voor een corporatie om de volkshuisvestelijke
taken uit te kunnen voeren. Het huidige Vestia kan door de omvang van de
leningenportefeuille (3,9 mrd. euro nominaal) geen nieuwe geborgde leningen meer
aantrekken. Het WSW hanteert hiervoor een maximale omvang van 3,5 mrd per
corporatie. Tevens is het huidige Vestia door de omvang van de leningportefeuille en de
eigenschappen ervan (langlopend en met hoge rentepercentages) een systeemrisico. De
splitsing heeft als financiële voordelen dat het systeemrisico wordt verkleind en dat er
drie kleinere corporaties ontstaan die wel uitzicht hebben op borging.

Vestia geeft aan dat de splitsing binnen vijf jaar weer zicht geeft op borgbaarheid,
waardoor de corporatie extra kan bijdragen aan de volkshuisvesting. De gemeente
Zoetermeer heeft om een aantal redenen twijfels bij die lezing:
   1. In het splitsingsplan worden verschillende lezingen gegeven over het moment
        van borgbaarheid.
   2. Voor de borgbaarheid van een woningcorporatie wordt door WSW ook getoetst
        aan de financiële ratio’s van de DAEB- en niet-DAEB-tak afzonderlijk. Wanneer
        die wordt bezien voldoen de dekkingsratio van de DAEB-tak en de ICR van de
        niet-DAEB-tak niet voor 2031. Dit is sinds 23 februari 2022 bekend bij de
        gemeente Zoetermeer.
   3. Vestia geeft aan met BZK en de toezichthouders Aw en WSW aan een oplossing
        te werken. Op moment van schrijven van de zienswijze is er echter geen
        oplossing bekend voor het vraagstuk van ad.2. Tevens heeft de gemeente
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>       Zoetermeer noch van Vestia noch van BZK of WSW een schriftelijke bevestiging
       dat het afwegingskader van het WSW voor Vestia niet zou gelden of schriftelijke
       bevestiging van een andere oplossing.
    4. De samenvatting van de zienswijze geeft niet de vereiste splitsing weer
       (geconsolideerd, DAEB, niet-DAEB) en trekt alleen conclusies op geconsolideerd
       niveau terwijl o.a. borgbaarheid (ook) bepaald wordt door de ratio’s op DAEB en
       niet-DAEB.
    5. Vestia houdt bij de beoordeling van de ratio’s ten opzichte van de harde
       grenswaarden geen rekening met een ‘vluchtstrook’ (= een eigen opslag op de
       norm van het Aw / WSW om onvoorziene omstandigheden te kunnen
       absorberen). De gemeente Zoetermeer raadt Vestia een vluchtstrook aan, gezien
       de huidige grote economische onzekerheden (b.v. de hoge inflatie)
       gecombineerd de lange termijn waarop borgbaarheid bereikt wordt. Overigens
       heeft Vestia op geconsolideerd niveau wel een vluchtstrook aangebracht in de
       ICR (1,5 in plaats van 1,4).
    6. Uit de geleverde gevoeligheidsanalyse blijkt dat er 16% kans is dat de
       geprognotiseerde dekkingsratio van de DAEB-tak in 2031 niet wordt behaald. Wij
       missen in de splitsingsplan risicomanagement (zoals een vluchtstrook) dat
       rekenschap geef van deze hoge overschrijdingskansen.

Vestia Delft/Zoetermeer is volgens de splitsingsaanvraag op 1-1-2023 niet borgbaar en
zal dat op basis van de splitsingsaanvraag voor langere tijd ook niet worden. De
financiële situatie bij corporatie is zeer gevoelig voor schommelingen in de marktwaarde
van het vastgoed en de renteontwikkeling.

Oordeel
De gemeente Zoetermeer ziet in het splitsingsplan binnen prognoses een combinatie van
drie risicofactoren: de prognoses zijn onzeker omdat ze ver in de toekomst rijken, Vestia
heeft op de prognoses geen vluchtstrook of bandbreedten opgenomen en de prognoses
hebben een relatief grote kans hebben om niet uit te komen. De gemeente Zoetermeer
oordeelt op basis van de beschikbare informatie uit de splitsingsaanvraag dat Vestia
Delft/Zoetermeer na splitsing financieel solide is, maar dat er relatief grote risico’s
bestaan waardoor de entiteit langere tijd nog niet borgbaar is. Dat zal onvermijdelijk ten
koste gaan van de volkshuisvesting in de gemeente Zoetermeer. De gemeente vraagt
    - Een standpunt van de minister met betrekking tot de mogelijkheid van een
          beoordeling van de borgbaarheid van de rechtsopvolger van Vestia op basis van
          geconsolideerde ratio’s zodat de borgingmogelijkheid door het WSW rond 2025
          mogelijk wordt in plaats van 2031 of later.
    - Van (de rechtsopvolger van) Vestia, de minister van VRO, het college van B&W
          in Delft en het WSW om over de ontwikkeling van de financiële situatie van de
          entiteit Delft Zoetermeer regelmatig overleg te voeren. Wanneer de borgbaarheid
          en daarmee de volkshuisvestelijke prestaties van de entiteit in gevaar zijn,
          verwacht de gemeente Zoetermeer dat de genoemde partijen gezamenlijk tot
          oplossingen komen, die de volkshuisvesting ten goede komen en de financiële
          en systeemrisico’s niet vergroten.

Governance
Naast de ambities en middelen zijn de mensen van de nieuw te vormen corporatie in
Delft en Zoetermeer minstens zo belangrijk. Er is namelijk een bestuur, RvC en bedrijf
nodig dat met overgave kan inzetten voor de volkshuisvestelijke opgaven. Het
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>splitsingsvoorstel bevat geen informatie over de governance van de nieuwe
woningcorporatie.

Oordeel
De gemeente onthoudt zich van een oordeel over de governance. Wij vragen bij Vestia
en de minister van VRO aandacht voor het ontbreken van dit onderdeel. Het menselijke
kapitaal is een van de belangrijkste onderdelen van een woningcorporatie. Het is
opmerkelijk dat het onderwerp governance geen onderdeel uitmaakt van het
splitsingsvoorstel.

Toetreding van de nieuwe entiteiten tot het stelsel
Door de splitsing van Vestia ontstaat 3 nieuwe corporaties. Om deze organisaties
optimaal te kunnen laten functioneren als woningbouwcorporatie moeten ze worden
toegelaten als instelling zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en Besluit
Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) artikel 5, lid 1. Op die manier kunnen zij
geborgde leningen aangaan en een maatschappelijke taak op zich nemen die geldt als
Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor regels voor bijvoorbeeld
staatssteun anders zijn.

De gemeente merkt op dat Vestia enkele van de wettelijk voorgeschreven documenten
voor de toelating niet heeft meegeleverd op 29 maart 2022, zoals een authentiek afschrift
van de akte van oprichting van de stichting, een bewijs van inschrijving in een openbaar
register, een akte van oprichting of een notariële akte waarin de statuten zijn opgenomen
en het reglement van de stichting.

De gemeente Zoetermeer heeft vanwege de voorziene volkshuisvestelijke meerwaarde
een positieve grondhouding tot de toelating van de toekomstige corporatie in Zoetermeer.
Echter, onthoudt de gemeente Zoetermeer zich nu van een oordeel omdat de aanvraag
niet aan alle vormeisen voldoet. Wij hebben Vestia verzocht om de genoemde
documenten alsnog aan te leveren.

Herverdeling van de achtervangposities
De splitsing wordt aangegrepen om de achtervangposities van de diverse gemeenten te
herverdelen op zo’n manier dat de bedragen waarvoor de gemeente in de achtervang
borg staat, overeenkomen met de waarde van het bezit van Vestia in die gemeente. Dat
houdt in dat de gemeenten Rotterdam en Den Haag in hun achtervangpositie afnemen
en de gemeenten Delft, Zoetermeer en Zuidplas groeien.

Voor het praktisch vertalen van de voorziene groei in de achtervang zijn wij nog in
afwachting van door Vestia aan te dragen gegevens.

De gemeente Zoetermeer heeft een positieve grondhouding ten aanzien van de
herverdeling van achtervangposities op basis van de door het WSW aangegeven
proportionele verdeling. Bij het vaststellen van de zienswijze vraagt het college de
gemeenteraad ook een besluit te nemen over de toename van de achtervangpositie,
zodat het college van B&W een afspraak kan maken over de herverdeling.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Onafhankelijke beoordeling van de cijfers
Uit de splitsings- en toelatingsaanvraag heeft de gemeente niet op kunnen maken dat de
cijfers door een onafhankelijke partij zijn beoordeeld. De gemeente Zoetermeer hecht er
waarde dat Vestia dat alsnog laat doen.

Betrokkenheid van de gemeenteraad
Deze zienswijze is ter besluitvorming voorgelegd aan de Zoetermeerse gemeenteraad.
Haar opmerkingen, wensen en bedenkingen zijn meegenomen in deze definitieve
zienswijze.

Tot slot
Wij hopen dat met deze positieve zienswijze we de uitvoering van dit plan dichterbij
hebben gebracht en kijken uit naar de hernieuwde samenwerking met de opvolger van
Vestia in Delft en Zoetermeer.


Burgemeester en wethouders van Zoetermeer,


de secretaris,                                        de burgemeester,




B.J.D. Huykman                                        drs. M.J. Bezuijen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>