<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                              Beleid




                    Portefeuillestrategie
                    Zoetermeer & Delft




versie maart 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Voorwoord
In de afgelopen jaren konden wij ons deel van de volkshuisvestelijke opgaven onvoldoende in vullen. Het
was een zware tijd en de rek voor onze huurders is er uit. De structurele oplossing biedt ons een nieuw,
verbeterd volkshuisvestelijk perspectief. De bijdrage van de sector aan de verlaging van de rentelasten
heeft een positief effect op onze ratio’s. Een voorwaarde van de structurele oplossing is dat Vestia zich
splitst in drie afzonderlijke corporaties.

Met de structurele oplossing voorkomen we verdere bezuinigingen én ontstaat er weer een
volkshuisvestelijk perspectief voor de drie corporaties. Dat betekent in de praktijk dat:
    - een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd voor DAEB-woningen;
    - de komende tien jaar meer middelen beschikbaar zijn voor het uitvoeren van onderhoud;
    - een jaarlijks extra budget beschikbaar is om in te zetten voor kwetsbare doelgroepen;
    - er mogelijkheid is voor het toevoegen van extra nieuwbouw met verkoopopbrengsten van het
        bezit in ‘Overig Nederland’.

Er ontstaan ook extra mogelijkheden doordat de nieuwe entiteiten op termijn eerder financieel gezond
zijn dan Vestia totaal. Toekomstige investeringsruimte ontstaat doordat de nieuwe entiteiten in de
toekomst borgbaar zijn. De nieuwe entiteiten kunnen weer eigen volkshuisvestelijk beleid voeren. Er zijn
positieve ontwikkelingen rondom de afschaffing van de verhuurderheffing, ook dit biedt op afzienbare
termijn meer ruimte voor de nieuwe entiteiten.

We hanteren als uitgangspunt dat de splitsing plaatsvindt op basis van ons huidige beleid. Mogelijke
toekomstige ruimte die ontstaat als we weer gezond zijn rekenen we vanuit het voorzichtigheidsprincipe
niet in. De verhuurdersheffing wordt op termijn afgeschaft, maar het is nog onbekend welke
tegenprestatie hiervoor wordt verwacht. Ook hier kiezen we ervoor onszelf niet rijk te rekenen. De
volkshuisvestelijke inzet van toekomstige middelen willen we overlaten aan het bestuur van de nieuwe
entiteiten in samenspraak met de lokale belanghebbenden. In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in
op de totstandkoming van toekomstig beleid waarin we de volkshuisvestelijke speerpunten en wensen
van gemeenten en huurdersraad nadrukkelijk agenderen.

Door de bijdrage van de sector en de splitsing ontstaan drie nieuwe sobere en efficiënte corporaties, met
een sterke lokale binding, die in staat zijn om invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave in hun
gemeente. In deze portefeuillestrategie beschrijven wij ons beleid en de mate waarin wij de
volkshuisvestelijke opgaven invullen voor de kerngemeenten Delft en Zoetermeer.

Onze visie en doelstellingen zijn na de splitsing onveranderd. Per corporatie zijn er accentverschillen en
zijn doelstellingen vertaald naar de lokale opgave. Onze missie is nog steeds:

‘Tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst.’

Door de extra financiële ruimte die ontstaat als gevolg van de structurele oplossing en de splitsing
verwachten wij deze missie beter in te vullen.

Onze huurders mogen minimaal hetzelfde niveau qua dienstverlening van ons verwachten. Daar waar
mogelijk zetten we in op verbeteringen waarbij de sterke lokale binding van de nieuwe entiteiten kansen
biedt.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                   Pagina 2 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud

DEEL I: Portefeuillestrategie

1. Inleiding ..................................................................................... 6
   1.1 Doel .................................................................................................................................. 6
   1.2 Leeswijzer ......................................................................................................................... 6
2. Visie Vestia ................................................................................. 7
   2.1 Missie en doelstellingen ................................................................................................... 7
   2.2 Strategie ........................................................................................................................... 9
3. Omgevingsanalyse .................................................................... 10
   3.1 Trends ............................................................................................................................. 10
   3.2 Beleidsomgeving ............................................................................................................ 12
   3.3 Volkshuisvestelijke opgave Zoetermeer ........................................................................ 15
   3.4 Volkshuisvestelijke opgave Delft .................................................................................... 19
   3.5 Volkshuisvestelijke speerpunten Huurdersraad ............................................................ 23
4. Huidige portefeuille Zoetermeer ................................................ 25
   4.2 Kenmerken vastgoed ...................................................................................................... 26
   4.3 Verdeling DAEB en niet- DAEB ....................................................................................... 29
5. Huidige portefeuille Delft .......................................................... 31
   5.1 Woningaantallen en marktaandeel ................................................................................ 31
   5.2 Kenmerken Vastgoed ..................................................................................................... 32
   5.3 verdeling DAEB en niet- DAEB ........................................................................................ 36
6. Huidige portefeuille ‘Overig Nederland’ ..................................... 37
   6.1 Algemeen........................................................................................................................ 37
   6.2 Kenmerken overige gemeenten ..................................................................................... 37
   6.3 Kenmerken Zuidplas ....................................................................................................... 39
7. Strategische uitgangspunten kernvoorraad ................................ 42
   7.1 Doelgroepenbeleid ......................................................................................................... 42
   7.2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid ............................................................................... 43
   7.3 Kwaliteit .......................................................................................................................... 45
   7.4 Duurzaamheid ................................................................................................................ 46
   7.5 Aan- en verkoopstrategie ............................................................................................... 47
8. Strategische uitgangspunten ‘Overig Nederland’ ....................... 48
   8.1 Verkoop .......................................................................................................................... 48

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                                Pagina 3 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>   8.2 Exploitatie ....................................................................................................................... 49
   8.3 Kwaliteit .......................................................................................................................... 49
9. Transformatieopgave ................................................................ 50
   9.1 Investeringsbegroting Zoetermeer ................................................................................ 50
   9.2 Investeringsbegroting Delft ............................................................................................ 51
   9.3 Investeringsbegroting ‘Overig Nederland’ ..................................................................... 53
10. Instandhouding ...................................................................... 53
   10.1 Algemeen...................................................................................................................... 53
   10.2 Onderhoud Zoetermeer ............................................................................................... 54
   10.3 Onderhoud Delft .......................................................................................................... 54
   10.4 Onderhoud ‘Overig Nederland’ .................................................................................... 55
   10.5 Benchmark.................................................................................................................... 55
11. Portefeuilleontwikkeling Zoetermeer ....................................... 57
   11.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid .............................................................................. 57
   11.2 Duurzaamheid .............................................................................................................. 59
12. Portefeuilleontwikkeling Delft ................................................. 60
   12.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid .............................................................................. 60
   12.2 Duurzaamheid .............................................................................................................. 62



DEEL II: Handelingsperspectief


1. Doel ......................................................................................... 64
2. Financiële ruimte na splitsing .................................................... 64
   2.1 Investeringsruimte door financieringsmogelijkheden ................................................... 64
   2.2 Investeringsruimte door afschaffing verhuurdersheffing .............................................. 64
   2.3 Ruimte voor extra huurbeleid ........................................................................................ 65
3. Volkshuisvestelijke agenda ........................................................ 66
   3.1 Gemeente Zoetermeer ................................................................................................... 66
   3.2 Gemeente Delft .............................................................................................................. 67
   3.3 Huurdersraad ................................................................................................................. 68
4. Proces ...................................................................................... 69
   4.1 Overzicht ........................................................................................................................ 69
   4.2 Trajecten......................................................................................................................... 70
   4.3 Oprichting commissie van deskundigen door Huurdersraad ........................................ 71


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                              Pagina 4 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>DEEL I Portefeuillestrategie




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022   Pagina 5 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
1.1 Doel

De voorliggende portefeuillestrategie is gebaseerd op onze huidige strategische uitgangspunten waarbij
rekening is gehouden met de extra ruimte die de structurele oplossing biedt. Wanneer de nieuwe
corporatie na de splitsing weer borgbaar is, ontstaat er ruimte1 voor aanvullend volkshuisvestelijk beleid.
Op dat moment is herijking2 van de portefeuillestrategie nodig.

Het doel van deze portefeuillestrategie is inzicht geven in de mate waarin de volkshuisvestelijke opgave
ingevuld wordt na de splitsing en welke volkshuisvestelijke vraagstukken per lokale corporatie niet of
onvoldoende direct kunnen worden ingevuld.



1.2 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 omschrijven we de visie, doelstellingen en strategie op concernniveau.

Hoofdstuk 3 gaat in op de beleidsomgeving (rijksbeleid, landelijke trends) waarin we acteren en de
volkshuisvestelijke opgaven in Zoetermeer en Delft. In de hoofdstukken 4, 5 en 6 gaan we in op ons
marktaandeel en de belangrijkste kenmerken van onze huidige portefeuille in Zoetermeer, Delft en
‘Overig Nederland’.

In hoofdstuk 7 en 8 staan per thema onze strategische uitgangspunten voor Zoetermeer, Delft ‘Overig
Nederland’ uiteengezet.

Hoofdstuk 9 gaat in op onze transformatieopgave (investeringsagenda) en hoofdstuk 10 op de opgave
ten aanzien van instandhouding (onderhoud).

Hoofdstuk 11 en 12 laten de portefeuilleontwikkeling zien voor de komende 10 jaar op basis van de
beschreven strategie en investeringsagenda.

Ten slotte gaan we In ‘Deel II Handelingsperspectief’ in op de nader in te vullen volkshuisvestelijke
opgaven. We leggen hierbij de relatie met wensen van de gemeenten Zoetermeer en Delft en de
financiële ruimte voor aanvullend beleid na de splitsing.




1
  In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in op de ruimte die ontstaat wanneer de nieuwe entiteit borgbaar is en welke ruimte
ontstaat door het volledig afschaffen van de verhuurheffing in 2023.
2
  In deel II ‘Handelingsperspectief’ gaan we in op de totstandkoming van toekomstig beleid.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                      Pagina 6 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2. Visie Vestia
2.1 Missie en doelstellingen

De structurele oplossing en splitsing van Vestia zorgen niet voor een ingrijpende wijziging van de missie
en doelstellingen. De uitgangspunten van de missie en doelstellingen van Vestia hanteren we ook voor de
nieuwe organisatie. Ná de splitsing is er voor de nieuwe organisatie (met een nieuw bestuur) de
mogelijkheid om het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie aan te passen in afstemming met de
lokale stakeholders. 3

De huidige missie luidt: ‘Tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst’.

Om deze missie te kunnen monitoren zijn er zeven doelstellingen benoemd, te verdelen naar de volgende
thema’s:

    1. Goede woningen
Een woning is een plek waar je je thuis voelt. Voor een thuis kunnen wij niet zorgen, dat is het gevoel van
de bewoner zelf. Wij kunnen er wel voor zorgen dat de randvoorwaarden goed zijn. Kwaliteit van de
woning en het woongebouw is een van deze randvoorwaarden. Wij bieden onze huurders een woning
van goede kwaliteit: bouwtechnisch in orde, veilig en gezond. Dat vraagt om voldoende onderhoud aan
onze woningen en tijdige renovatie. Als het niet anders kan slopen we woningen, om er betere woningen
voor terug te bouwen.

     2. Goede dienstverlening
Goede dienstverlening is essentieel voor tevreden huurders. Onze doelstelling is om dit te blijven
verbeteren. Dat verbeteren begint bij zaken die onze huurders beschouwen als de basis: we zijn goed
bereikbaar, we leven ons in, we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Het werken vanuit de
huurder leidt ook tot werkplezier bij onze medewerkers. Iedereen is verantwoordelijk voor de huurder en
benut de feedback om te verbeteren. Onze medewerkers zijn het gezicht en het luisterend oor van de
organisatie. Essentieel is dat onze huurders weten wat ze aan ons hebben. We zijn altijd eerlijk, en open
als dat kan. Duidelijkheid over verwachtingen voorkomt teleurstellingen.

    3. Betaalbare stad
De vraag naar sociale huisvesting is groot terwijl het aanbod in grote steden niet toereikend is. Voor ons is
een betaalbare stad een stad waarin voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor onze primaire
doelgroep. Ook is een betaalbare stad voor ons een plek voor huishoudens met middeninkomens. Gelet
op ons aandeel vrije sectorwoningen kunnen we ook voor deze doelgroep iets betekenen.

    4. Leefbare wijk
Onze bijdrage aan de eerlijke stad is dat ook huishoudens met lagere inkomens er kunnen wonen, in
gemengde wijken. Dat betekent niet dat wij een opvatting hebben over wat een ideale mix van mensen
zou zijn, maar wel dat wij de risico’s zien van te eenzijdige wijken. We willen concentraties van problemen
en een tweedeling van de stad helpen voorkomen. Dat doen we door bij onze aankopen, verkopen en
nieuwbouw te sturen op een woningportefeuille die verspreid is over de stad. In sommige gebieden
vraagt dat een bijdrage aan integrale gebiedsontwikkeling.



3
 Op het moment dat de nieuwe organisatie weer financieel borgbaar is, ontstaat extra investeringsruimte. Ook de aanstaande
afschaffing van de verhuurderheffing geeft extra ruimte om de volkshuisvestelijke opgave in te vullen. Deze extra ruimte is op dit
moment niet in de begroting en splitsingsdoorrekening opgenomen maar wordt als ‘handelingsperspectief’ in deel II van deze
portefeuillestrategie opgenomen.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                        Pagina 7 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Wij geloven in de kracht van diversiteit, maar beseffen dat samenleven in een stedelijke omgeving ook
spanningen kan opleveren. Wij dragen eraan bij dat bewoners van onze wijken prettig samenwonen.
Waar dat niet vanzelf gaat, zetten wij ons in om samen met de huurders en onze stakeholders dat wel te
laten slagen. Bij zaken die spelen op complexniveau nemen wij daarbij de regie, bijvoorbeeld door het
faciliteren van huurders bij het oprichten van een bewonerscommissie. Als de oorzaak of oplossing op
wijk- of stadsniveau ligt, zijn wij een partner van de gemeente, bewoners, ondernemers, politie,
aanbieders van zorg, welzijn en onderwijs.

Sociaal beheer is daarom een onmisbare schakel in de leefbaarheid van de wijk. Het vraagt om
aanwezigheid in de wijk, zodat we weten wat er speelt. We willen dat huurders en partners ons weten te
vinden en wij hen. Dat we er zijn. Niet omdat we alles zelf kunnen oplossen, maar juist omdat we in
samenwerking het verschil kunnen maken. Waar we in andere activiteiten door te standaardiseren en
centraliseren onze huurders meer kunnen bieden voor minder geld, gaat dat hier niet op. Bij sociaal
beheer gaat het juist om de menselijke maat. Het is iedere keer zoeken naar het optimum tussen de
meest effectieve en betaalbare oplossing.

     5. Duurzame, toekomstbestendige portefeuille

Verduurzaming
Onze uiteindelijke ambitie is om in 2050 een CO2 neutrale voorraad te realiseren en daarmee ook aan te
sluiten bij de sectorale ambities. Hiervoor is een versnelling van de verduurzaming nodig, die met de
huidige financiële middelen voor Vestia niet haalbaar is.4 Dit is overigens een sectoraal probleem. Wij
kiezen er daarom voor ons te beperken tot ‘no regret’ duurzaamheidsmaatregelen die in ieder scenario
tot de basis behoren. Naast een effect op de verduurzaming heeft dit namelijk ook een direct effect op
het wooncomfort van de bewoner. We combineren onze aanpak van planmatig onderhoud en renovaties
zoveel mogelijk, omdat we op die manier kosteneffectief zijn en de huurder maar één keer tot last zijn.

Aansluiten bij veranderende vraag (toekomstbestendigheid)
Een duurzame woningportefeuille gaat ook over de mate waarin deze aansluit bij de veranderende vraag.
Dit vraagt gericht beleid omtrent de samenstelling van onze woningportefeuille op het gebied van
woninggrootte en woningtype. Naar verwachting zal het aantal 1-persoonshuishoudens, het aantal empty
nesters en gezinnen met apart wonende ouders in de toekomst groeien. Daarnaast is er uiteraard ook
sprake van vergrijzing. Omdat binnen de groep 65-plussers vooral het aandeel 80-plussers sterk toeneemt,
wordt de toegankelijkheid van woningen steeds belangrijker. We gaan de mogelijkheden benutten om
deze woningen ook daadwerkelijk beschikbaar te krijgen voor die huishoudens die er behoefte aan
hebben. Daarnaast zoeken we de samenwerking met gemeenten en zorgaanbieders, zodat onze huurders
langer zelfstandig thuis kunnen wonen.

Een eerlijke stad betekent ook dat er een plek is voor huurders met een zorg- of begeleidingsbehoefte. In
de kerngemeenten blijven we hieraan onder andere een bijdrage leveren met ons zorgvastgoed. Met de
verhuur van aanleunwoningen en beschut wonen, bieden we woningen in de nabijheid van begeleidende
of zorgverlenende instellingen. Wij blijven investeren in zorgvastgoed met toekomstwaarde. Waar zich de
komende jaren kansen aandienen, maken we ons zorgvastgoed duurzaam inzetbaar.

    6. Mens en organisatie
Wij willen een cultuur waarin iedereen zich blijft ontwikkelen, blijft leren en wendbaar blijft. Onze
medewerkers doen gedurende hun loopbaan brede ervaring op en voeren een eigen regie op hun


4
  In hoofdstuk 9 geven we inzicht in het ingerekende investeringsvolume. In dit investeringsvolume is de korting op de
verhuurderheffing o.b.v. ‘motie Hermans’ structureel ingerekend als extra investeringsvolume voor het budget aardgasvrij. De extra
investeringsruimte in de toekomst die ontstaat door de volledige afschaffing van de verhuurderheffing geven wij weer in deel II
(‘Handelingsperspectief’) van deze portefeuillestrategie.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                      Pagina 8 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>werkende leven. Wij faciliteren dit. Onze medewerkers zijn zich bewust van hun eigen
verantwoordelijkheid om duurzaam inzetbaar te blijven en benutten de mogelijkheden die wij bieden

    7. Sober, maar financieel gezond
Met de structurele oplossing zijn er niet alleen op de korte termijn meer middelen, er ontstaat een situatie
waarbij de balansratio’s van Vestia en de nieuwe entiteiten sterk verbeteren. Hierdoor voldoet de
corporatie in Delft-Zoetermeer op termijn aan de gestelde normen die voor deze ratio’s gelden. Dat
betekent dat we binnen enkele jaren borgbaar zijn en financiering kunnen aantrekken. Met als gevolg dat
de volkshuisvestelijke opgave in de Delft-Zoetermeer beter kan worden ingevuld doordat er ruimte is voor
nieuw/aangepast beleid.


2.2 Strategie

Na de splitsing is de nieuwe corporatie op termijn weer borgbaar. Op dat moment is het weer mogelijk
om extra volkshuisvestelijk beleid toe te voegen. Het nieuwe bestuur van de corporatie Delft-Zoetermeer
maakt daar op dat moment met alle stakeholders afspraken over.5 Tot die tijd zijn de huidige strategie en
de bijbehorende beleidskaders, zoals in dit document omschreven, het uitgangspunt.

Aanvullend op onze doelstelling geven wij de onderwerpen duurzaamheid en betaalbaarheid de komende
jaren extra aandacht. De strategie draagt bij aan de zeven doelstellingen en daarmee aan de missie. De
onderdelen van onze strategie dragen gezamenlijk bij aan alle zeven doelstellingen.




5
 In deel II ‘Handelingsperspectief’ maken we inzichtelijk welke onderwerpen voor de gemeente en Huurdersraad wenselijk zijn om
met de nieuwe corporatie nieuwe afspraken over te maken.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                   Pagina 9 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>De basis (goede woningen, dienstverlening en sociaal beheer) doen we altijd goed voor iedereen die bij
ons huurt, ongeacht locatie. We geven in Delft-Zoetermeer prioriteit aan investeringen ten behoeve van
een toekomstbestendige portefeuille:

                                   Basis                              Extra aandacht

    Zoetermeer en          ➢    Goede woningen                 ➢    Investeren in bestaande
    Delft                  ➢    Dienstverlening                     portefeuille (renovatie)
                           ➢    Sociaal beheer                      No regret verduurzaming

    Overige                ➢    Goede woningen                      Realiseren verkoopopgave,
    gemeenten              ➢    Dienstverlening                     voornamelijk aan lokaal
                           ➢    Sociaal beheer                      opererende
                                                                    woningcorporaties




Deze uitwerking betreft de hoofdstrategie. De praktijk is genuanceerder. Zo investeren we in de overige
gemeenten als dat technisch noodzakelijk is en/of als de waarde van het vastgoed in het geding is.
Daarnaast zetten we, met de vrijkomende middelen door afschaffing van de verhuurderheffing, extra in
op de aanpak van slechte energielabels. We maken hierbij geen onderscheid in de kerngemeenten en
overige gemeenten, met uitzondering van de complexen die we op korte termijn verwachten te verkopen.



3. Omgevingsanalyse
3.1 Trends

Woningtekort
Anno 2021 spreken velen van een woningmarktcrisis, vanwege het grote tekort aan woningen. Dat de
nood hoog is, komt onder meer tot uitdrukking in massale demonstraties in de grote steden en
protestacties via sociale media. Zowel in de huur- als de koopsector is de vraag veel groter dan het
aanbod. De woningprijzen zijn gestegen tot recordhoogtes. Beleggers kopen woningen op, met name in
de grote steden, om vervolgens duur te verhuren. In de eerste helft van 2020 kwam circa 20 procent van
alle woningaankopen (koop- en huurwoningen) voor rekening van particuliere verhuurders. 6 Voor veel
mensen, onder wie starters, wordt een eigen woning huren of kopen onbereikbaar. Daarbij komt dat
door het woningtekort de doorstroming stagneert, zowel in de huur- als de koopmarkt.

Om het woningtekort op te lossen, moeten jaarlijks 100.000 woningen worden bijgebouwd. De
nieuwbouw kwam de afgelopen periode echter maar moeilijk van de grond, door gebrek aan locaties en
milieuregelgeving (stikstof en PFAS). Er zijn in de bouwsector in 2021, mede als gevolg van de
coronacrisis, grote tekorten aan menskracht en materialen, waardoor prijzen sterk stijgen. De verwachting
is dat het woningtekort de komende jaren nog toeneemt. Rond 2024 bereikt het een piek omdat de
huishoudensgroei toeneemt, terwijl de uitbreiding van de woningvoorraad nog achterblijft.

De beschikbaarheid voor reguliere woningzoekenden staat daarnaast ook onder druk doordat onze
huurders ‘langer thuis’ blijven wonen en door het toenemende aandeel bijzondere doelgroepen zoals
instroom vanuit zorginstellingen, statushouders en herhuisvestingskandidaten.


    Met de ingerekende uitbreidingsnieuwbouw die financieel mogelijk wordt door de verkoop van ons
    bezit in ‘Overig Nederland’, dragen we bij aan het terugdringen van het woningtekort.



6
    Staat van de Woningmarkt Jaarrapportage 2021

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                     Pagina 10 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Klimaatverandering

Energiecrisis / gasprijzen
De Nederlandse aardgasproductie is het laatste decennium snel afgenomen. De groei van nieuwe
energieproductie zonder uitstoot van broeikasgassen gaat daarentegen geleidelijk. Tussen de twee ligt
een groot gat waarin Nederland op grote schaal afhankelijk is van de import van gas tegen marktprijzen.
In 2021 sloegen de gasmarkten om van ruim naar krap, waardoor de gasprijzen stegen tot recordhoogtes.
Hierdoor nemen de woonlasten van onze huurders toe en is er meer kans op een toename van
huishoudens die kampen met energiearmoede. Ongeveer 550.0007 huishoudens in Nederland, zo’n zeven
procent van het totaal, leeft in energiearmoede: ze hebben een laag inkomen, hoge energiekosten en
wonen meestal in een huis dat niet goed is geïsoleerd.

Om te voorkomen dat de stijgende energieprijzen volledig aan consumenten worden doorberekend,
kondigde de Nederlandse regering een verlaging van de energiebelasting aan. Ook in Europees verband
wordt gesproken over het tegengaan van negatieve gevolgen voor huishoudens en bedrijven. Aan het
begin van de winter 2021/2022 is nog onzeker hoe de gasprijzen en beschikbaarheid van gas zich verder
zullen ontwikkelen.

Kansrijke alternatieven voor gas liggen in grote steden vooral in de aansluiting op warmtenetten in
combinatie met duurzame energiebronnen. Gemeenten moeten eind 2021 samen met
vastgoedeigenaren, bewoners, netbeheerders en medeoverheden een ‘Transitievisie Warmte’ klaar
hebben. Daarin staan voorstellen voor duurzaam aardgasvrij verwarmen en koken. De Transitievisie
Warmte geeft richting in de aanpak. Het bevat ook een wijk-voor-wijk-stappenplan dat alle partijen
houvast geeft voor de planning.

Klimaatadaptatie
Het exacte verloop van de klimaatverandering is niet te voorspellen. Wel gaat het nu sneller dan we
gewend zijn. Klimaatbestendig inrichten van de fysieke leefomgeving , kan de kans op schade verkleinen.
Daar waar we met praktische oplossingen kunnen bijdragen, zoals het vervangen van verharding door
groen, doen we dat. Vanuit het oogpunt van toekomstbestendig bouwen worden inmiddels
kanttekeningen gezet bij de uitbreiding van de woningvoorraad op locaties die ruim onder de zeespiegel
liggen.

Circulair bouwen
Grondstoffen worden steeds schaarser. In een circulaire economie is afval de nieuwe grondstof. Vrijwel
alle producten die Nederlanders in de toekomst gebruiken, worden steeds opnieuw gebruikt. Er is geen
sprake meer van de lijn: produceren, consumeren en daarna weggooien. Dit spaart grondstoffen, het
milieu en vermindert de CO2-uitstoot.

    In onze portefeuillestrategie zetten wij in op verduurzaming door het toepassen van no-regret-
    maatregelen bij ons investeringsprogramma en hebben wij een apart budget beschikbaar voor het
    aardgasvrij maken van woningen.




7
    Bron: TNO rapport: ‘De feiten over energiearmoede in Nederland. Inzicht op nationaal en lokaal niveau’, september 2021.


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                      Pagina 11 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>3.2 Beleidsomgeving

Landelijke politieke omgeving (Rijk)

Volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025
Met de herziening van de Woningwet heeft de Rijksoverheid in 2016 voor het eerst volkshuisvestelijke
prioriteiten vastgesteld. De volkshuisvestelijke prioriteiten zijn opgaven voor de corporatiesector die
landelijk gelden. Corporaties moeten deze prioriteiten betrekken in hun bod op het gemeentelijk
volkshuisvestingsbeleid. De prioriteiten die golden van 2016 tot 2020 zijn geactualiseerd. Belangrijkste
aanpassing is dat de betaalbaarheid een aparte prioriteit is geworden en dat leefbaarheid als prioriteit is
toegevoegd. De zes prioriteiten van de corporatiesector voor de periode van 2021-2025 zijn:
    1. Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen
    2. Zorgen voor betaalbaarheid – door inzet van lokaal maatwerk
    3. Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteitsaspecten
          en inzet op isolatie en de energietransitie
    4. Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking
    5. Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van
          huisvesting
    6. Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en
          sociaal beheer

Actie Agenda Wonen
In februari 2021 publiceerde Aedes samen met een groot aantal partijen de Actie Agenda Wonen. De
enorme bouwopgave, verduurzaming, betaalbaar wonen voor huurders en kopers en de verbetering van
wijken en buurten om die leefbaar en vitaal te houden waren de belangrijkste thema’s uit het actieplan.
Partijen doen hiermee een aanbod aan het nieuwe kabinet.

Klimaatakkoord
De gebouwde omgeving moet de komende jaren een bijdrage leveren aan het afremmen van de
verwachte klimaatveranderingen. Volgens het Nationaal Klimaatakkoord moeten we 95% minder CO2
uitstoten in 2050 (in lijn met het Parijs Klimaatakkoord). Dit houdt onder andere in dat 7 miljoen
woningen en 1 miljoen gebouwen in 2050 van het aardgas af moeten zijn. De corporatiesector heeft zich
gecommitteerd om in 2050 te beschikken over een CO2 neutrale woningvoorraad.

Energietransitie
Gemeenten hebben per 2021 een visie opgesteld over de wijze waarop de warmtetransitie zal worden
vormgegeven. In deze visie worden kansen voor alternatieve energiebronnen voor aardgas in beeld
gebracht.


  Vestia heeft door de financiële beperkingen van de afgelopen jaren een achterstand opgelopen op
  het gebied van de verduurzaming van de portefeuille. De portefeuille van Vestia kent op dit moment
  een gemiddeld energielabel van ‘C’. In de sector is de doelstelling van een gemiddeld energielabel van
  ‘B’ in 2021 behaald. Om onze achterstand op dit gebied in te lopen is in de periode ná splitsing een
  intensivering van ons verduurzamingsprogramma wenselijk en krijgt een prominentere plek in ons
  beleid.


Leefbaarheid
Investeren in leefbaarheid staat hoog op de politieke agenda, zoals ook blijkt uit de volkshuisvestelijke
prioriteiten voor 2021-2025. In de rapportage Staat van de woningmarkt 2021 van het ministerie van BZK
wordt een apart hoofdstuk gewijd aan leefbaarheid. Hierin staat dat de leefbaarheid met name onder
Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 12 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>druk staat in wijken met veel corporatiebezit. Dit sluit aan bij het onderzoek van RIGO/Circusvis
‘Veerkracht in het corporatiebezit’ uit 2020 in opdracht van Aedes. Uit dit onderzoek blijkt dat de
concentratie van kwetsbare groepen in de sociale huursector de afgelopen jaren is toegenomen. Ook de
overlast en onveiligheid namen in buurten met veel sociale huurwoningen verder toe. De toename van
specifieke kwetsbare groepen, zoals mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt, mensen met een
licht verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problemen speelt hierbij een rol. Een steeds
groter deel van de huurders is minder zelfredzaam. Door vergrijzing en extramuralisering neemt dit
aandeel verder toe. Door passend toewijzen neemt verder het aandeel bewoners met een laag inkomen in
de sociale huursector toe.

Op 8 juli 2021 verscheen het rapport ‘Een thuis voor iedereen’ van de interbestuurlijke werkgroep
huisvesting aandachtsgroepen onder leiding van Bernard ter Haar. Een brede coalitie die bestaat uit vijf
ministeries (BZK, VWS, OCW, JenV, SZW), VNG, Aedes en de G4 en G40 werkte hieraan. De conclusie:
het gaat niet goed met de huisvesting van aandachtsgroepen in Nederland; hierop moet snel actie
worden ondernomen.

Vanuit het Rijk wordt ingezet op integrale gebiedsgerichte aanpakken, waarvan NPRZ een goed voorbeeld
is. Via het Volkshuisvestingfonds werd € 450 miljoen beschikbaar gesteld voor gemeenten voor de
herstructurering van de slechtste woningen in de meest kwetsbare gebieden om daar de leefbaarheid en
verduurzaming verder te verbeteren (een deel van dit geld is toegekend aan de gemeente Rotterdam).
Met de tijdelijke regeling huisvesting kwetsbare groepen van 2020 stelde het ministerie van BZK vanuit de
woningbouwimpuls € 50 miljoen beschikbaar voor het verbeteren van de leefbaarheid (de gemeenten
Delft, Den Haag en Rotterdam maakten hiervan gebruik). Woningcorporaties kregen door een
wetswijziging meer ruimte om lokaal maatwerk toe te passen op het terrein van leefbaarheid en
differentiatie van wijken.

Verhuurderheffing
Woningcorporaties hebben onvoldoende middelen om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035
op te pakken. Dit blijkt uit het onderzoek ‘Opgaven en middelen’ (juli 2020) van het ministerie van
Binnenlandse Zaken, Financiën, Economische Zaken en Klimaat en Aedes. Het tekort aan middelen wordt
verscherpt doordat de kosten sneller stijgen dan de huurinkomsten en dat er nog meer dan voorheen
geïnvesteerd moet worden in de komende jaren, vooral in duurzaamheid en het verminderen van het
woningtekort. De woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam heeft van heel Nederland de
grootste opgave en het grootste tekort aan middelen.
Eind 2021 bleek dat de verhuurderheffing per 1 januari 2023 volledig wordt afgeschaft. Dit geeft extra
ruimte aan corporaties om te investeren, bijvoorbeeld in verduurzaming en vermindering van het
woningtekort. Het nieuwe kabinet maakt in de komende periode bindende afspraken met de sector over
de bestedingsdoeleinden van deze financiële ruimte.

  In de huidige doorrekening van de splitsing zijn de afschaffing van de verhuurderheffing én de
  aanvullende prestatieafspraken nog niet ingerekend. Wél is de ‘motie Hermans’ (korting van € 500
  miljoen voor de gehele sector in 2022) ingerekend en toegevoegd aan het ‘budget aardgasvrij’. In
  deel II, het handelingsperspectief, verkennen we de ambities en de agenda per gemeente welke
  invulling kan geven aan de besteding van vrijkomende middelen als gevolg van de afschaffing
  verhuurderheffing.


Middensegment
Er is een groeiende behoefte aan betaalbare huisvesting, niet alleen voor lage inkomens maar ook
voor middeninkomens. Woningcorporaties hebben door het vervallen van de markttoets van rijkswege
meer mogelijkheden gekregen om ook in het middensegment te bouwen . Daarnaast zijn de


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 13 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>mogelijkheden om (duurdere) sociale huurwoningen ook toe te wijzen aan middeninkomens verruimd,
mits hierover afspraken worden gemaakt in de prestatieafspraken. Verhuring in de vrije sector wordt door
gemeenten steeds vaker gereguleerd. Ook benutten gemeenten mogelijkheden om bij verkoop
zelfbewoning te verplichten.

Om de stijging van huren in de vrije sector te beperken, geldt vanaf 1 mei 2021 voor de jaarlijkse
huurverhoging een wettelijk maximum: de maximale huurverhoging is inflatie + 1%. Deze regel geldt
voor drie jaar, tot en met 2023.

Vanuit de context van saneren heeft Vestia steeds het beleid gehad dat de niet-DAEB inkomsten maximaal
moeten bijdragen aan het DAEB deel. Dat betekende onder meer dat de streefhuren voor het niet-DAEB
segment gelijk zijn gesteld aan de markthuren.

  Vestia heeft geen specifiek beleid dat zich richt op het huisvesten van middeninkomens. Door ons
  huurbeleid is een deel van de voorraad geschikt voor deze doelgroep. Indien we een groter deel van
  de voorraad beschikbaar willen houden voor de middeninkomens is een aanpassing van het huidige
  huurbeleid noodzakelijk. (Zie Deel II Handelingsperspectief)


Gemeentelijke politiek
In 2022 zijn er gemeenteraadsverkiezingen, waarbij betaalbaar wonen, het woningtekort en
verduurzaming belangrijke thema’s zijn. De uitslag van de verkiezingen kan leiden tot koerswijzigingen bij
een gemeente, bijvoorbeeld herijking van onderdelen van de woonvisies. Dit is van invloed op de
prestatieafspraken die corporaties in de toekomst maken met gemeenten en huurdersraden.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 14 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.3 Volkshuisvestelijke opgave Zoetermeer

Om de actuele volkshuisvestelijke opgave (op basis van gemeentelijke opvatting) goed te duiden is input
gevraagd bij de gemeente Zoetermeer. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van de opgave compact
weergegeven, inclusief de aandachtspunten die door de gemeente zijn ingebracht. In een aantal gevallen
leidt dit tot gevraagde extra inzet van Vestia ten opzichte van het huidige beleid. In ‘Deel II
Handelingsperspectief’ gaan we na in welke mate we deze extra inzet kunnen invullen na de splitsing. De
investeringsruimte wordt hierbij voor Zoetermeer én Delft als geheel geanalyseerd. Het is uiteindelijk aan
de nieuwe entiteit om wijzigingen ten opzichte van het huidige beleid - en de eventuele extra invulling
van de gevraagde inzet - vorm te geven.

Visie Zoetermeer 2040
De gemeente stelt eind 2021 de Visie Zoetermeer 2040 vast. De gemeente vraagt Vestia een bijdrage te
leveren aan de doelstellingen die horen bij deze visie. Zij ziet Vestia als belangrijke partner om de
gewenste ontwikkeling door te maken. De gemeente gaat graag met Vestia in gesprek over het
strategisch voorraadbeheer van de woningcorporatie.

De gewenste ontwikkeling, zoals verwoord in de concept Visie Zoetermeer 2040, is ingegeven op basis
van een viertal mechanismen die de stad op dit moment in de verkeerde richting doen bewegen:

1. De woonaantrekkelijkheid van Zoetermeer blijft achter bij omliggende gemeenten (o.a.
   voorzieningenniveau, kwaliteit gebouwde omgeving, kenmerken bevolking, bereikbaarheid, overlast,
   veiligheid, woongenot, sociale cohesie en gehechtheid aan de woonplaats).
2. De samenstelling van de bevolking verandert. Dit profiel van eenzijdige in- en uitstroom (op- en
   afstappen) is kenmerkend voor de Zoetermeerse ‘roltrapfunctie’. De samenstelling van de
   Zoetermeerse samenleving is daardoor in de afgelopen decennia geleidelijk veranderd. Dit ziet
   Zoetermeer in de ontwikkeling van het opleidingsniveau, participatieniveau, besteedbaar inkomen,
   armoede en vermogenspositie per huishouden in Zoetermeer. Deze ontwikkelen zich minder positief
   ten opzichte van de regio en het landelijk gemiddelde. Dit beïnvloedt de sociaaleconomische kracht
   van Zoetermeer.
3. Het aanbod aan beroepsbevolking en de vraag naar werkgelegenheid matchen niet. Er is
   meer vraag naar hoogopgeleide werknemers, terwijl het opleidingsniveau van de Zoetermeerders
   daarbij achterblijft. Bij de mogelijkheid om in Zoetermeer te wonen hoort ook de mogelijkheid om in
   Zoetermeer te werken. Een eenzijdige instroom van lagere inkomens brengt een risico voor de
   arbeidsparticipatie voor deze groepen met zich mee.
4. De verschillen tussen wijken en buurten zijn de afgelopen 20 jaar toegenomen ten aanzien van
   de sociaaleconomische positie, gezondheid van de inwoners en waarde van het vastgoed.

De Visie Zoetermeer 2040 is erop gericht om deze mechanismen te keren en daarmee een opwaartse
beweging in gang te zetten om meer balans te brengen in de stad en de samenleving.

Doelgroepen
Huisvesting voor zowel de primaire, secundaire doelgroepen als de middeninkomens8 ziet Zoetermeer als
onderdeel van het volkshuisvestelijk presteren.



8
  Voor de gemeente Zoetermeer geldt dat een huisvestingsvergunning verplicht is bij alle huurwoningen
met maximaal 189 WWS-punten en/of een huur lager dan € 1.003,35 (prijspeil 1 juli 2020). De
inkomensgrens voor éénpersoonshuishoudens is 1,66 x de DAEB-norm en voor meerpersoonshuishoudens
is dat 1,66 x de DAEB-norm + € 10.000.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 15 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>De gemeente Zoetermeer heeft de komende 20 jaar een opgave bij de huisvesting van senioren (langer
thuis), zorgafhankelijke doelgroepen en statushouders (weer thuis).

Beschikbaarheid en betaalbaarheid

Sociaal
De gemeente Zoetermeer maakt in de regio afspraken over het aandeel (minimaal 70%) van de
vrijkomende sociale huur naar de primaire doelgroep gaat. De sociale huurwoningen worden in 2021
gemiddeld voor 75% (dus > 70%) toegewezen aan de primaire doelgroep. Bij Vidomes en De Goede
Woning ligt in 2021 het aandeel sociale huurwoningen dat zij toewijzen aan de primaire doelgroep hoger
dan bij Vestia. Zoetermeer geeft aan dat de verhouding huur/maximaal redelijke huur met 92% hoog is in
verhouding tot de andere corporaties in Zoetermeer.

Waar de andere corporaties het gebrek aan beschikbaarheid bij Vestia nu nog oplossen, komt er in de
toekomst een moment dat ze dat niet meer kunnen of zullen doen.
Na de splitsing zal Vestia een inflatievolgend huurbeleid volgen. De huren zullen na de splitsing niet meer
harder oplopen dan die van andere corporaties.

Huidige afspraak
Op basis van de huidige prestatieafspraken (2022) moet Vestia minimaal 70% van de vrijgekomen
huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toewijzen aan de primaire doelgroep.

In 2020 verhuurde Vestia circa 92% van de DAEB woningen aan huishoudens met inkomen onder de
DAEB inkomensgrens (primair + secundaire doelgroep). Deze woningen werden voor circa 60% verhuurd
aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Van de woningen die Vestia verhuurde aan de primaire
doelgroep hadden 95% een huur op of onder de lage aftoppingsgrens. Op basis van streefhuren betreft
het deel van de sociale voorraad voor de primaire doelgroep 65%.

Niet-DAEB
Het niet-DAEB segment heeft in Zoetermeer een belangrijke functie als scharnierpunt tussen de goedkope
voorraad en de (koop)markt. De woningen zijn tevens een sturingsinstrument voor doorstroming binnen
wijken, van gezinnen of senioren. De binding met de wijk wordt behouden door een gedifferentieerde
opbouw (leefbaarheid).

Ongeveer 35% van het woningbezit van Vestia bestaat uit woningen in de niet-DAEB tak en zijn of
worden bij mutatie geliberaliseerd. Vestia hanteert bij nieuwe verhuringen van niet-DAEB woningen in
principe de markthuur. Ongeveer 42% van de circa 1.800 woningen in de niet-DAEB portefeuille wordt
nog sociaal verhuurd, maar liberaliseren bij mutatie. Door de lage mutatiegraad van circa 3% gaat dit niet
snel. Circa 40% van de woningen in de niet-DAEB portefeuille heeft een markthuur onder de € 1.050.
Dat betekent dat grofweg 40% van de vrijkomende niet-DAEB woningen betaalbaar is voor (lagere)
middeninkomens. Ongeveer 80% heeft een markthuur onder de € 1.250.

Vestia heeft vooral geliberaliseerd in de wijken met het nieuwste bezit (bijvoorbeeld Rokkeveen en
Oosterheem). Vanuit de ‘Visie Zoetermeer 2040’ is het logisch om te liberaliseren in wijken met veel
sociale huur (bijvoorbeeld Palenstein, Meerzicht en Buytenwegh.

Gevraagde extra inzet:
   - Het instrument huurbeleid gericht in te zetten om andere doelgroepen naar kwetsbare gebieden
       te trekken, waarbij de betaalbaarheid van de stad geborgd blijft.
   - Samen met de gemeente en andere stakeholders onderzoeken hoe er meer balans in de
       woningvoorraad van wijken gebracht kan worden.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 16 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>     -    Vrije-sector-huurwoningen weer voor sociale huurprijzen gaan verhuren in wijken waar nu relatief
          weinig sociale huur is. Onderdeel van de oplossing is verder dat Vestia sociale huurwoningen
          duurder gaat verhuren in wijken waar nu relatief veel sociale huur is (indien er ruimte zit t.o.v. de
          maximale huur).
     -    Een deel van de vrijkomende vrije sector woningen aftoppen, om deze betaalbaar te houden voor
          huurders van sociale huurwoningen die willen doorstromen.
     -    Het creëren van geschikt bezit waarnaar senioren door kunnen stromen (bijvoorbeeld door
          huurbeleid, transformatie en nieuwbouw).
     -    Een gedeelte van de vrijkomende betaalbare sociale huur te verhuren aan zorgafhankelijke
          doelgroepen en statushouders en hierbij een vergelijkbare bijdrage te leveren als De Goede
          Woning en Vidomes.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
Graag ziet Zoetermeer van Vestia dat de komende 10 jaar het onderhoudsniveau op orde is. In de
gemeente Zoetermeer is de sociale huurvoorraad relatief jong. Echter, de meeste huurwoningen zijn in de
jaren 70 en 80 gebouwd. Investeringen moeten worden gedaan om de levensduur te verlengen en te
zorgen dat het warmte- en energieverbruik van deze woningen verbetert. In de huidige
meerjareninvesteringsbegroting (MJIB) heeft Vestia een aantal van deze complexen benoemd en
investeringsruimte gereserveerd.

Gevraagde extra inzet:
   - De gemeente ziet vooral in de wijken Buytenwegh, De Leyens en Segwaert in de komende 10
       jaar een grote opgave om het Vestia-bezit een kwaliteitsimpuls te geven.

Duurzaamheid
Een duurzame en groene stad is een belangrijke pijler in de Visie 2040. Goed geïsoleerde woningen zijn
de eerste stap voor de energietransitie. Er zijn investeringen nodig om ook het Vestia-bezit naar het
benodigde kwaliteitsniveau voor de energietransitie te krijgen. Vestia heeft ook na de splitsing
onvoldoende middelen om alle verduurzamingsambities te realiseren. Dat is zorgelijk aangezien Vestia
juist huishoudens met lage inkomens huisvest. Deze huishoudens hebben een groter risico op
energiearmoede. Het gebrek aan middelen voor de invulling van de (landelijke) verduurzamingsambities is
zoals eerder opgemerkt een sectoraal probleem.

Gevraagde extra inzet:
   - Maximale inzet om de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. Wanneer Vestia
       benodigde investeringen niet kan doen, dan laat Vestia zien welke investeringen ervoor nodig
       zijn.
   - Een deel van de investeringscapaciteit alloceren voor verduurzaming.

Verschillen tussen wijken en buurten
Wanneer Vestia investeert in de bestaande woningvoorraad zijn er kansen om een bijdrage te leveren aan
de bevolkingssamenstelling van wijken en een diverse woningvoorraad. Voor het gebiedsprogramma
Meerzicht bespreekt de gemeente Zoetermeer met De Goede Woning, Vestia en Vidomes onder andere
de kwaliteitsimpuls in de bestaande woningvoorraad. Hieruit blijkt dat een renovatie een mogelijkheid
biedt om binnen een complex te transformeren, waardoor meer woningen en woningtypen ontstaan
waarmee diverse doelgroepen kunnen worden bediend. Het onderwerp van deze analyse zijn doorgaans
grote complexen die bijna volledig bestaan uit betaalbare sociale huurwoningen.

Gevraagde extra inzet:
   - Met de gemeente in gesprek gaan over het creëren van een meer diverse woningvoorraad in
       complexen die nu voor een groot deel uit betaalbare huurwoningen bestaan. Een voornemen tot

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                    Pagina 17 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>          renovatie kan een aanleiding zijn om woningen anders in de markt te zetten en/of het aantal
          woningen uit te breiden.
     -    Samen met de gemeente een zorgvuldige afweging maken tussen investeren, verduurzamen,
          transformeren, herpositioneren en/of sloop van woningen met oog op versterken van
          sociaaleconomische kracht in wijken.

Voorraadontwikkeling sociale huurwoningen
Het is wenselijk dat ook Vestia het aantal sociale huurwoningen uitbreidt om een bijdrage te leveren aan
het huidige woningtekort.

Gevraagde extra inzet:
   - Alleen vanuit een gezamenlijke visie sociale huurwoningen verkopen, slopen of liberaliseren.
   - Kansen voor nieuwbouw benutten, vooral in wijken met een relatief kleine of gemiddelde sociale
       huurvoorraad en hiervoor het aan- en verkoopbeleid te benutten.
   - Meedenken over het uitwerken van de visie Zoetermeer 2040 in het spoor ‘woningbouw als
       katalysator’, waarmee de gemeente beoogt om de woonaantrekkelijkheid te verbeteren en de
       sociaaleconomische kracht van wijken in Zoetermeer te versterken.
   - Een bijdrage leveren aan deze doelstellingen met nieuwbouw, renovatie, herpositionering of
       sloop van sociale huurwoningen.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 18 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>3.4 Volkshuisvestelijke opgave Delft

Om de actuele volkshuisvestelijke opgave (op basis van gemeentelijke opvatting) goed te duiden is input
gevraagd bij de gemeente Delft. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van de opgave compact
weergegeven, inclusief de aandachtspunten die door de gemeenten zijn ingebracht. In een aantal
gevallen leidt dit tot gevraagde extra inzet van Vestia ten opzichte van het huidige beleid. In ‘Deel II:
handelingsperspectief’ gaan we na in welke mate we deze extra inzet kunnen invullen na de splitsing. De
investeringsruimte wordt hierbij voor Zoetermeer én Delft als geheel geanalyseerd. Het is uiteindelijk aan
de nieuwe entiteit om wijzigingen ten opzichte van de huidige beleid - en de eventuele extra invulling van
de gevraagde inzet - vorm te geven.

Woonvisie
In de huidige Woonvisie9 zijn drie inhoudelijke lijnen met ambities uitgewerkt:

Delft in de metropoolregio
    - Delft groeit, positioneert zich centraal in de regio en gaat voor een ongedeelde
         woningmarktregio Haaglanden.
    - De inzet is een meer evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen: minder in Delft en meer
         in de andere (buur)gemeenten van de regio. Nu heeft Delft veruit het hoogste percentage sociale
         huurwoningen van de Haaglandse gemeenten.
    - Het woonmilieu van Delft wordt het best gekarakteriseerd met het kenmerk vitaal stedelijk
         wonen.

Delft kennisstad
    - De universiteit blijft doorgroeien. Er komen meer studenten en medewerkers, voor een belangrijk
        deel uit het buitenland.
    - Delft is een stad met een sterke kenniseconomie en is een vestigingsplaats voor kennisintensieve
        bedrijven.
    - Het woningaanbod moet beter aansluiten op de woonbehoefte van kenniswerkers en studenten.

Solidaire stad
     - Delft is gericht op het ontwikkelen van meer evenwichtige buurten. De gemeente neemt de regie
         en brengt de focus aan. Extra aandacht is nodig voor de wijken Buitenhof, Voorhof, Kuyperwijk
         en Tanthof.
     - Delft is een centrumgemeente met veel voorzieningen, o.a. voor maatschappelijke opvang en de
         bescherming van kwetsbare doelgroepen.
     - Realisatie van tijdelijke doorstromingsvoorzieningen (bv short stay) is nodig om doelgroepen,
         zoals statushouders, dakloze gezinnen en mensen uit de crisisopvang, snel en tijdelijk op te
         vangen.

     -    Voor het verkrijgen van een toekomstvaste woningvoorraad wil Delft
             - Een kwaliteitsslag maken in de sociale voorraad; transformatie van kleine en oude
                 woningen; voorzien in de behoefte aan (sociale) grote woningen en seniorenwoningen.
             - De woningvoorraad verder uitbreiden met vooral nieuwbouw koop en middeldure huur.
             - Middeldure huur toevoegen als belangrijk middel voor het bevorderen van de
                 doorstroming.
             - Een forse verdichting laten plaatsvinden om de woningvoorraad te kunnen laten groeien.



9
 In 2022 wordt een nieuwe visie ontwikkeld, de verwachting is dat deze een geringe impact zal hebben op de in deze paragraaf
geschetste volkshuisvestelijke opgaven.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                  Pagina 19 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                  -     Hard inzetten op een verduurzamingsprogramma voor een energie-neutrale of energie-
                       opwekkende stad in 2050 door een brede samenwerking van partijen. Voor de korte
                       termijn wordt een stappenplan en instrumentarium voor aardgasloze gebouwen en
                       wijken opgesteld.

Doelgroepen
Huisvesting voor zowel de primaire, secundaire doelgroepen als de middeninkomens ziet Delft als
onderdeel van het volkshuisvestelijk presteren. De middeninkomens maken deel uit van het Actieplan
Middenhuur en kent een bovengrens van ongeveer € 1.000. In de recente Woonmonitor is aangegeven
dat er een gat ontstaat tussen enerzijds lage huren en hoge huren. Met name het middensegment
(€ 750 – € 1.000) ontbreekt. Dit segment is volgens Delft nodig om het in de Woonagenda vastgestelde
doel van doorstroming te kunnen bereiken. Het neveneffect is dat Delft,met het bedienen van de
middengroepen, in staat kan zijn om de meer veerkrachtige huishoudens te blijven binden aan de stad.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid
De volkshuisvestelijke opgave is groot waardoor het aandeel van de vrijkomende sociale huur dat naar de
primaire doelgroep gaat in de toekomst richting 75% zou moeten gaan.

Huidige afspraak
In de prestatieafspraak (2022) hanteert Vestia de uitgangspunten van de nieuwe regionale
samenwerkingsafspraken. In de gemeente wordt minimaal 70% (driejaarsgemiddelde) van het DAEB-
aanbod, inclusief nieuwbouw, toegewezen aan de huurtoeslaggroep (de primaire doelgroep).
In 2020 verhuurde Vestia circa 93% van de DAEB woningen aan huishoudens met een inkomen onder de
DAEB inkomensgrens (primair + secundaire doelgroep). Deze woningen werden voor circa 80% verhuurd
aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Van de woningen die Vestia verhuurde aan de primaire
doelgroep had 93% een huur op of onder de lage aftoppingsgrens. Ruim 75% van de DAEB woningen in
Delft heeft een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen

Vestia heeft structureel te weinig aanbod van grote woningen10 voor de primaire doelgroep vergeleken
met de andere corporaties (indicatie percentage van de grotere woningen voor de primaire doelgroep:
1% Vestia in vergelijking met 19% Woonbron, 60% Vidomes en 7% DUWO).
De Delftse minimaregeling na 2019 is uitgebreid met het Sociaal Huurakkoord. Vestia heeft aan beide
regelingen niet11 meegedaan.

Gevraagde extra inzet
   - Groter aandeel van de eengezinswoningen (groeimodel naar 50%) aanbieden voor de primaire
       doelgroep en dat de beschikbaarheid hierop enten.
   - Overname portefeuille van Bergopwaarts in Delft. Het betreft 101 woningen, waarvan een groot
       deel grote eengezinswoningen.
   - Meer inzetten op huurbevriezing12 voor specifieke doelgroepen.
   - Incidenteel aftoppen van de huren voor statushouders 13.




10
   We hebben in Delft bijna 900 sociaal verhuurde eengezinswoningen die we verhuren tegen
liberalisatiegrens.
11
     Vestia voerde geen inflatievolgend huurbeleid, maar bij renovaties hield Vestia zich wel aan het sociaal huurakkoord.
12
  In 2019, resp. 2020 betrof het uiteindelijk 72 en 183 huurders in totaal in Delft
13
  Huidige prestatieafspraak: Vestia levert naar rato haar bijdrage en labelt en topt zo nodig en waar
mogelijk woningen af voor bijzondere doelgroepen en statushouders. Bij een substantiële toename van
de.
Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                          Pagina 20 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Niet-DAEB
Het niet-DAEB segment heeft in Delft een belangrijke functie als scharnierpunt tussen de goedkope
voorraad en de (koop)markt. De woningen zijn tevens een sturingsinstrument voor doorstroming binnen
wijken van gezinnen of senioren. De binding met de wijk wordt behouden door een gedifferentieerde
opbouw (leefbaarheid). Vestia gaat uit van markthuren in het niet-DAEB segment.

In de Woonagenda zet Delft in op doorstroming en senioren. Met name voor deze combinatie is het
belangrijk dat er weer aantrekkelijke seniorenwoningen in het betaalbare en sociale segment aangeboden
gaan worden. Daarmee moeten senioren verleid worden om ‘passend’ te gaan wonen en worden
schaarse woningtypen (gezinswoningen) vrijgespeeld.

Gevraagde extra inzet:
   - Een huurprijsbeleid dat rekening houdt met een in de nieuwe woonvisie (2022) te kwantificeren
       omvang van diverse prijsklassen in de voorraad. Huren zullen in elk geval niet hoger zijn dan de
       grens van het middensegment (omstreeks € 1.000). Dit vraagt aftoppen van een deel van de
       vrijkomende vrijesectorwoningen;
   - Het beschikbaar houden van een nu als niet-DAEB gelabelde woningen voor senioren, generiek
       door terugzetten naar het DAEB segment en met maatwerk via incidentele aftopping.
   - Delft wil voor wat betreft maatschappelijk vastgoed in het kader van Langer en weer Thuis
       (L&WTh) het aantal eenheden op peil houden.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
Graag ziet Delft dat Vestia de komende 10 jaar het onderhoudsniveau op orde is. Kwaliteit bestaat voor
Delft uit een drietrap:
     1) De basis op orde. Wind-, waterdicht en schimmelvrij.
     2) Toekomstbestendigheid van de voorraad .
Dit heeft met het anticiperen op de woonwensen en woonfuncties te maken. Via (ingrijpende) renovaties,
optoppen en aankopen kan dit gedaan worden. Als stelregel wordt in de woonvisie aangegeven dat
1,5% van de voorraad per jaar vernieuwd moet worden. Onder toekomst-bestendigheid wordt ook
verstaan dat de doelgroep woningen voor L&WTh voldoen aan de Handvatten Langer- en Weer Thuis.
     3) Toevoegen van nieuwe kwaliteiten. Door toevoegen van nieuwe woningen via nieuwbouw of
          sloop/nieuwbouw.

Renovaties en herstructurering
Herstructurering is meer dan renovaties alléén. Behalve doelstellingen vanuit het vastgoed streeft Delft
met elkaar daarin ook gebiedsdoelstellingen na. De afgelopen jaren heeft Vestia deze ruime
gebiedsdoelstellingen niet kunnen nastreven.

Gevraagde extra inzet
Integraal beetpakken herstructurering op basis van afwegingen op de haalbaarheid van een businesscase,
met voor corporaties gebruikelijke rendementseisen. De Indische buurt en Industriebuurt hebben hierbij
prioriteit.

Nieuwbouw
Nieuwbouw is van belang om aan de groeiende behoefte van de doelgroep te voldoen. In de nieuwe
woonvisie (2022) zal hierover nadere richting gegeven worden. In het gezamenlijk geformuleerde Delftse
bod voor de nieuwe woningmarktafspraken (NWMA) staat dat er in Delft tot 2030 2.425 nieuwe DAEB
woningen moeten worden ontwikkeld door corporaties. Dit om sloop, uitponding en uitval uit de
particuliere sector te compenseren en uiteindelijk netto 600 woningen toe te kunnen voegen. Delft ziet
als opgave dat Vestia op de middellange of korte termijn hier op gaat en kan anticiperen.


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 21 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Langer- en weer thuis doelgroepen
Vanuit het gezamenlijke onderzoek naar de woonzorgopgave uit 2019 uitgevoerd door Companen is
gebleken dat Delft zo’n 780 intramurale zorgplekken te kort komt in 2040. Daarnaast is er voor 2040 een
behoefte aan 1.145 nieuwe woningen voor senioren waarbij zorg in de nabijheid is en collectieve
voorzieningen in het pand zitten. Daarnaast is er een opgave om zelfstandige woningen voor verstandelijk
gehandicapten en de beschermd thuis-doelgroep te huisvesten. Delft geeft aan dat voor al deze
woningen de inzet van Vestia DZ noodzakelijk is. Vooral voor de realisatie van de intramurale capaciteit,
inclusief nieuwe tussenvormen tussen thuis en verpleeghuis, heeft Vestia een cruciale positie in Delft.

Zowel huize Stefanna als Huize Abtswoude, beide gelegen in de wijk Buitenhof, zijn wat Delft betreft
uitgelezen mogelijkheden om aan deze opgave invulling te geven op een wijze die bij de zorg en
huisvesting van ouderen anno nu past.

Gevraagde extra inzet:
   - Op meer nieuwbouwvolume anticiperen om een evenredig (of groter) aandeel van de
       nieuwbouwopgave te realiseren. Delft verwacht dat Vestia binnen deze nieuwbouw een
       evenredig aandeel van de 150 betaalbare grote woningen - ruim 50 woningen - kan realiseren.
       Wellicht dat deze aantallen in de nieuwe woonvisie herijkt worden, al wijzen de ontwikkelingen
       uit de Woonmonitor daar niet op. Delft verwacht dat een deel van de nieuwbouw ingezet wordt
       op de Langer & Weer Thuis ambities. Een meerjarige doorkijk (na 2030) van locaties kan pas in de
       nieuwe woonvisie gedaan worden.
   - Verdichting in de bestaande voorraad. Denk aan de inzet op bijvoorbeeld optoppen van
       woningen om tot een uitbreiding, maar ook differentiatie in wijken te komen. Het is van groot
       belang voor de volkshuisvesting in Delft dat Vestia hier een bijdrage aan levert. Delft verwacht
       zo´n ongeveer 20tot 40 woningen per jaar.
   - Uitbreiden intramurale plekken en nieuwe tussenvormen voor senioren. Graag ziet Delft op korte
       termijn een handelingsperspectief voor deze opgave in relatie tot de locaties Stefanna en
       Abtswoude.

Duurzaamheid
Delft zet in op de uitwerking en het operationeel maken van het Open Warmtenet Delft in Voorhof en
Buitenhof. Vestia is hierin partner middels een samenwerkingsovereenkomst. Er is een lijst opgesteld van
panden die zullen aansluiten en waar renovatie/isoleren van belang is. Delft start in 2022 met de eerste
warmte-uitvoeringsplannen (WUP) waarin buurten één voor één van het gas af gaan. Het proces van een
WUP duurt circa 10 jaar en richt zich op een cluster van 600-900 woningen (van verschillende eigenaren).
Het is een samenwerking van inwoners, woningcorporaties en andere partners uit de buurt (bedrijven,
maatschappelijke partijen). Samenwerking is dan niet meer vrijblijvend. De volkshuisvestelijke opgave qua
duurzaamheid is verder vormgegeven via de landelijke afspraak uit het Klimaatakkoord en de regionale
afspraak uit de Regionale Energie Strategie (RES). Dat betekent concreet dat alle energielabels in 2050 op
minimaal niveau C gebracht zijn.

Gevraagde extra inzet:
Gemeente Delft verwacht dat Vestia in de verduurzamingsopgave als een ´normale´ corporatie mee kan
doen en dat er geen belemmeringen zijn om de business case inclusief de daarvoor benodigde
aansluitingen en renovaties mogelijk te maken. Delft verwacht dat Vestia meedoet in het tempo dat
corporaties in Delft gemiddeld halen.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 22 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>3.5 Volkshuisvestelijke speerpunten Huurdersraad

De Huurdersraad Vestia bracht de afgelopen jaren veel adviezen uit, die door de situatie waarin Vestia
verkeerde niet altijd konden worden opgevolgd. Deze paragraaf geeft de adviezen van de Huurdersraad
op het gewenste volkshuisvestelijke beleid weer.
Voor een deel vullen we de wensen vanuit de Huurdersraad al in; met de mogelijkheden die de structurele
oplossing biedt hanteren we een (i) gematigd (inflatievolgend) huurbeleid, (ii) we zetten in op nieuwbouw
en (iii) de budgetten voor onderhoud zijn na de splitsing vergelijkbaar met die van andere corporaties.
Onderstaande adviezen agenderen we bij de ontwikkeling van aanvullend volkshuisvestelijk
beleid na de splitsing.

Prioritering Huurdersraad
De Huurdersraad Vestia adviseert de volgende prioriteiten (in willekeurige volgorde), die alle vallen onder
haar op de huurder gerichte focus. Vanzelfsprekend staat ze daarnaast achter de onderwerpen waar
Vestia al extra op inzet zoals onderhoud, verduurzaming, betaalbaarheid en beschikbaarheid.
1. Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en renovatie
2. APK voor de binnenkant van de woning
3. Dienstverlening:
         - Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op (alleen nog maar) voldoendes
         - Laagdrempelig en toegankelijk communiceren
4. Bewonersparticipatie en leefbaarheid:
         - Zet je actief in voor de vorming van bewonerscommissies
         - Faciliteer bewonerscommissies goed, informeer ook over onderhoud en servicekosten
         - Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen
Onderstaand een nadere uiteenzetting van de volkshuisvestelijke speerpunten van de Huurdersraad
gerangschikt naar thema:

Beschikbaarheid
Stop de liberalisatie van niet-DAEB woningen: Vestia liberaliseert nog altijd veel woningen op basis van de
DAEB/niet-DAEB scheiding. Daardoor worden veel, vooral grote woningen, na verhuizing niet langer
sociaal maar met een vrijesectorhuur verhuurd. De nieuwe corporatie moet voor meer beschikbaarheid
van sociale huurwoningen zorgen door veel woningen die als niet-DAEB zijn geoormerkt af te toppen en
sociaal te gaan of blijven verhuren.
Inzet op behoud van en toevoeging aan de sociale woningvoorraad: gezien de krapte op de woningmarkt
is de Huurdersraad tegen de verkoop van sociale huurwoningen, voor behoud van de sociale voorraad en
toevoeging van sociale woningen die een grote doorstromingsketen op gang brengen. Zorg in
Zoetermeer dat de woningcorporaties de eerste keus zijn bij het bouwen en verhuren van sociale
huurwoningen.

Betaalbaarheid
Huurmatigingsbeleid voor DAEB én niet-DAEB: de Huurdersraad geeft aan dat een gematigd huurbeleid
voor alle Vestia-huurders een groot deel van de negatieve gevoelens over Vestia kan wegnemen. Hierbij
geeft de Huurdersraad aan dat het van belang is dat een uniform matigingsbeleid voorop staat, in plaats
van maatwerk waarbij willekeur en het recht van de sterkste op de loer ligt.
Stop met de inkomensafhankelijke huurverhoging: wat betreft de Huurdersraad moet Vestia de
inkomensafhankelijke huurverhoging niet toepassen. Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt is
het vinden van een meer betaalbare en passende woning niet mogelijk en schiet de maatregel wat betreft
de Huurdersraad zijn doel voorbij.
Top huren af binnen niet-DAEB: om de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor middeninkomens te
bevorderen, adviseert de Huurdersraad om een deel van de niet-DAEB woningen af toppen tot € 1.000.
De Huurdersraad steunt hierin het verzoek van de gemeenten Delft en Zoetermeer. De Huurdersraad

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                  Pagina 23 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>adviseert om in te gaan op het verzoek van de gemeente Delft om mee te doen aan de minimaregeling
die is uitgebreid met het Sociaal Huurakkoord.

Huisvesting specifieke doelgroepen
Investeer in bouwen voor doorstroming: de Huurdersraad adviseert om te investeren in aantrekkelijke
woonvormen voor ouderen, omdat beschermd wonen en andere alternatieve woonvormen nodig zijn. De
Huurdersraad geeft hierbij aan dat de kans op doorstroming van ouderen vooral zit in een aantrekkelijk
aanbod aan de zachte kant: een fijne buurt met gelijkgestemden, niet meer eenzaam, hulp, winkels en
openbaar vervoer dichtbij. De juiste woningen bouwen, kan een keten aan verhuizingen op gang
brengen, waardoor de beschikbaarheid enorm toeneemt.
Levensloopbestendig bouwen en renoveren: de Huurdersraad steunt de woonzorgvisie van de gemeente
Zoetermeer waarin wordt aangegeven dat er behoefte is aan levensloopbestendige woningen. In die visie
staat ook dat door de nieuwbouwopgave ‘levensloopbestendig-ready’ te bouwen dure bouwkundige
aanpassingen in de toekomst niet meer nodig zijn.

Kwaliteit en duurzaamheid
Zorg voor een goed onderhoudsniveau: de Huurdersraad adviseert om prioriteit te geven aan het
wegwerken van achterstallig onderhoud boven het toevoegen van nieuwbouw en om hierover heldere
prestatieafspraken te maken. De nieuwe corporatie moet zorgen dat haar huurders op het gebied van
onderhoud even goed af zijn als bij een willekeurige andere corporatie.
APK voor de binnenkant van de woning: de Huurdersraad adviseert bij het beheer en onderhoud extra
aandacht te besteden aan de binnenzijde van de woning ten behoeve van de gezondheid en veiligheid
van de huurders en hun woongenot. Het gaat hierbij om veiligheid, de visuele en gebruikskwaliteit.
Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en renovatie: de Huurdersraad vindt dat alle
huurders uitzicht op toekomstige renovatie verdienen. Huurders en bewonerscommissies moeten
participeren en informatie ontvangen over de onderhoudsplannen op de korte én lange termijn. Open en
eerlijke informatie is hierin cruciaal, ook als de plannen nog niet helemaal zeker zijn. Huurders lijken
toenemend geïnteresseerd in verduurzaming en de Huurdersraad geeft de urgentie aan om concrete
aanvullende plannen te maken om de doelstellingen in 2030 en 2050 te halen. De Huurdersraad steunt
het verzoek van Delft aan de nieuwe corporatie om mee te doen aan het open warmtenet Delft. In
Zoetermeer zal de nieuwe corporatie aan moeten haken bij het aardgasvrijproject Zoetermeer.

Bewonersparticipatie en leefbaarheid
Het advies van de Huurdersraad ten aanzien van dit thema is puntsgewijs als volgt:
    - Zet je actief in voor de vorming van bewonerscommissies, ook bij investeringsprojecten;
    - Faciliteer bewonerscommissies goed en biedt onafhankelijke professionele ondersteuning aan
        bewonerscommissies en eventuele klankbordgroepen;
    - Zorg voor drie sterke huurdersorganisaties;
    - Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen;
    - Zet extra wijkbeheer in voor kwetsbare buurten of complexen;
    - Zorg voor een goede match tussen bewoner en (kwetsbare) buurt of (kwetsbaar) complex.

Dienstverlening
Het advies van de Huurdersraad ten aanzien van dit thema is puntsgewijs als volgt:
    - Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op voldoendes;
    - Laagdrempelig en toegankelijk communiceren;
    - Om het vertrouwen te herstellen moeten de nieuwe corporaties openstaande vragen zo spoedig
        mogelijk beantwoorden;
    - Laat wijkbeheerders spreekuur houden;
    - Zorg voor een transparante afrekening en toegankelijke inzage in de servicekosten.


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 24 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>4. Huidige portefeuille Zoetermeer
4.1 Woningaantallen en marktaandeel

Vestia Zoetermeer is een corporatie met circa 5.900 woningen. Ruim 3.900 woningen zijn onderdeel van
de DAEB portefeuille, de overige 2.000 woningen van de niet-DAEB portefeuille. Van de circa 5.900
woningen zijn circa 5.800 zelfstandige woningen en ruim 100 zijn onzelfstandige eenheden. De
onzelfstandige eenheden betreffen alle intramurale huisvesting.




                                                                                 De rechtertabel is op basis van
                                                                                 gewogen VHE’s14

Woningvoorraad Gemeente Zoetermeer
36% van de totale woningvoorraad van de gemeente Zoetermeer is per 1-1-2020 corporatiebezit. Dat zijn
ruim 19.000 corporatiewoningen15. Vestia bezit circa 30% van deze voorraad en is hiermee qua
portefeuilleomvang de derde corporatie van Zoetermeer:
     verdeling corporatiebezit Zoetermeer
       corporatie                aandeel
Vidomes                            36%
De Goede Woning                    32%
Vestia                             30%
Mooiland                            2%

Omvang van de niet-DAEB portefeuille
Vestia plaatste bij de scheiding van DAEB en niet-DAEB een relatief groot aandeel van haar vastgoed in de
niet-DAEB portefeuille. Ten opzichte van de andere corporaties in Zoetermeer heeft Vestia het grootste
aandeel niet-DAEB woningen. Hierbij moet overigens worden opgemerkt dat een groot deel van deze
niet-DAEB portefeuille op dit moment nog sociaal wordt verhuurd (zie hiervoor paragraaf 4.3).

       aandeel niet-DAEB per corporatie
       corporatie              aandeel
Vestia                           35%
Mooiland                          3%
Vidomes                           2%
De Goede Woning                   0%




14Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden (garages, bedrijfsruimten/ winkels en het
maatschappelijk vastgoed). Het gewogen aantal verhuureenheden vergemakkelijkt het vergelijken van financiële gegevenstussen
corporaties. De omrekening van overig vastgoed naar verhuureenheden geschiedt volgens de volgende formule: woongelegenheden
(zelfstandig en onzelfstandig) + 0.2*garages + niet-DAEB winkel/bedrijfsruimte + 2*DAEB winkel/ bedrijfsruimte + 0.2*overig bezit.

15
     Bron: Vereniging Sociale Verhuur Haaglanden (SVH)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                    Pagina 25 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>4.2 Kenmerken vastgoed

Woningtype
Onderstaand is het woningtype (zelfstandig) uitgesplitst naar DAEB en niet-DAEB.
Het grootste deel van de DAEB portefeuille bestaat uit meergezinswoningen. Hierbij is het grootste
aandeel een meergezinswoning met lift (etagebouw met lift + hoogbouw > 4 lagen). De niet-DAEB
portefeuille bestaat voor meer dan de helft uit eengezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen
zonder lift is in dit segment beperkt.




Niet-woningen
De portefeuille niet-woningen bestaat uit parkeerplaatsen en garageboxen, bedrijfsruimten (BOG) en
maatschappelijke onroerend goed (MOG). In aantallen is dit een zeer beperkt deel van de totale
portefeuille.




Woninggrootte
Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. De
woningen in de niet-DAEB voorraad hebben over het algemeen een groter oppervlakte per woning. De
meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 60 m² en 80 m².
In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022             Pagina 26 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd
De portefeuille in Zoetermeer is een relatief jonge portefeuille. In onderstaande grafieken is de verdeling
per bouwjaarklasse weergegeven van de zelfstandige woningen.
Voor de DAEB portefeuille geldt dat 85% van de woningen een bouwjaar kent van 1970 of later.
Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen i.p.v. het
oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden. Het valt op dat de woningen met een
bouwjaar voor 1970 zijn gerenoveerd. De meeste renovaties zijn na 2000 uitgevoerd.




Verdeling huurklassen zelfstandige woningen op basis van contracthuur
In de DAEB portefeuille heeft ruim 80% van de woningen een huidige huur onder de hoge
aftoppingsgrens. Voor de niet-DAEB portefeuille geldt dat ruim 40% van de woningen een huidige
contracthuur heeft onder de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Bij mutatie worden de woningen in de
niet-DAEB portefeuille geliberaliseerd.




Grenzen huurklassen niet-DAEB: middenhuur (laag): huur tot 900; middenhuur (hoog): huur van 900 tot
1.050; boven middenhuur: > 1.050

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 27 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Verdeling huurklassen zelfstandige woningen op basis van streefhuren
Ongeveer 65% van de DAEB woningen in Zoetermeer heeft een streefhuur lager dan de
hoge aftoppingsgrens. Dit geeft aan dat de het aantal beschikbare woningen voor de primaire doelgroep
onder druk staat (dit komt jaarlijks terug in de gesprekken over de prestatieafspraken tussen Vestia en de
gemeente Zoetermeer).
Van de niet-DAEB woningen heeft ongeveer 40% een streefhuur (= markthuur) tot € 1.050. Ruim 40%
een streefhuur tussen de € 1.050 en € 1.250. Ongeveer 20% heeft een streefhuur boven de € 1.250.
Hiermee worden de middeninkomens beperkt bediend en is het merendeel van de woningen in de niet-
DAEB portefeuille dus geschikt voor hogere inkomens.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 28 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Verdeling energielabels zelfstandige woningen
In 2021 heeft 51% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. Voor de niet-DAEB
portefeuille is geldt dit voor 81% van de woningen. Een beter energielabel zorgt voor extra kwaliteit en
dus voor extra WWS-punten. Het is daardoor niet vreemd dat de woningen met relatief gunstige
energielabels door de scheiding in 2017 van DAEB en niet-DAEB in de niet-DAEB tak zijn geplaatst.




Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat 61% een energielabel B of beter
heeft. Daarnaast heeft bijna 3% (150 woningen) in 2021 nog een energielabel E, F of G.




4.3 Verdeling DAEB en niet- DAEB

De circa 2.000 woningen in de niet-DAEB portefeuille hebben een maximaal redelijke huur op basis van
WWS-punten boven de liberalisatiegrens. Deze woningen zijn bij de scheiding in 2017 overgeheveld naar
de niet-DAEB portefeuille.
Een deel van de wooncomplexen bevat zowel DAEB- als niet-DAEB woningen; van de 65 wooncomplexen
in Zoetermeer bevatten 40 complexen niet-DAEB woningen. In onderstaande grafiek is de verhouding
tussen de hoeveelheid DAEB en niet-DAEB woningen per complex weergegeven. Op de horizontale as
staan de complexen waarin niet-DAEB woningen zitten en op de verticale as valt af te lezen welk aandeel
van dit complex daadwerkelijk in de niet-DAEB tak zit.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 29 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>In 2017 vond de scheiding van DAEB en niet-DAEB plaats. Voor de splitsing hanteren we dezelfde
uitgangspunten als die we toen kozen. De splitsing leidt dus niet tot een andere verdeling tussen de DAEB
en niet-DAEB portefeuille. Eventuele aanpassingen op dit thema zijn aan de nieuwe organisatie in
samenspraak met alle stakeholders.

Bij de scheiding DAEB/niet-DAEB hebben we niet alle woningen die in potentie te liberaliseren zijn,
overgeheveld. We zochten destijds naar een balans tussen wat financieel noodzakelijk is en wat
volkshuisvestelijk gewenst is. Circa 41% van de DAEB portefeuille in Zoetermeer bestaat uit woningen die
potentieel te liberaliseren zijn, de verdeling van de DAEB portefeuille naar huurklassen op basis van
maximaal redelijke huren is als volgt:

Goedkoop (max redelijk huur tot de kwaliteitsgrens)                                                  2%
Betaalbaar I (max redelijk huur tussen kwaliteitsgrens en lage aftoppingsgrens)                     23%
Betaalbaar II (max redelijk huur tussen de lage en hoge aftoppingsgrens)                            16%
Tot huurtoeslaggrens (max redelijk huur tussen de hoge aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens)         18%
Boven huurtoeslaggrens (max redelijk huur boven de huurtoeslaggrens; potentieel te liberaliseren)   41%




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 30 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>5. Huidige portefeuille Delft
5.1 Woningaantallen en marktaandeel
In Delft heeft Vestia 5.671 woningen. Hiervan zijn 4.477 woningen onderdeel van de DAEB portefeuille,
de overige 1.194 woningen zijn onderdeel van de niet-DAEB portefeuille. Van de 5.671 woningen zijn
5.317 zelfstandige woningen en 378 zijn onzelfstandige eenheden. De onzelfstandige eenheden
betreffen 268 intramurale eenheden en 110 studenteneenheden.




                                                                                 De rechter tabel is op basis van
                                                                                 gewogen VHE’s      16




Woningvoorraad gemeente Delft
De totale woningvoorraad van de gemeente Delft omvat per 1-1-2020 circa 23.000
corporatiewoningen17. Dit is een aandeel van circa 45% van de totale gemeentelijke voorraad. Hiervan is
circa 26% in bezit van Vestia. Vestia is hiermee qua portefeuilleomvang de tweede corporatie. Het
corporatiebezit is grofweg als volgt verdeeld over de in Delft werkzame corporaties:
          verdeling corporatiebezit Delft
        corporatie                aandeel
Woonbron Delft                      35%
Vestia                              26%
Stichting DUWO                      25%
Vidomes                             15%


Omvang van de niet-DAEB portefeuille
Vestia heeft bij de scheiding van DAEB en niet-DAEB een relatief groot aandeel van haar vastgoed in de
niet-DAEB portefeuille geplaatst. Vestia heeft hierbij in aantallen de grootste niet-DAEB portefeuille van de
in Delft werkzame corporaties. Hierbij moet overigens worden opgemerkt dat een groot deel van deze
niet-DAEB portefeuille op dit moment nog sociaal wordt verhuurd (zie hiervoor paragraaf 5.3).

        aandeel niet-DAEB per corporatie
        corporatie              aandeel
Vestia                            22%
Woonbron Delft                     7%
Vidomes                            1%
Stichting DUWO                     0%




16
   Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden (garages, bedrijfsruimten/ winkels en het
maatschappelijk vastgoed). Het gewogen aantal verhuureenheden vergemakkelijkt het vergelijken van financiële gegevenstussen
corporaties. De omrekening van overig vastgoed naar verhuureenheden geschiedt volgens de volgende formule: woongelegenheden
(zelfstandig en onzelfstandig) + 0.2*garages + niet-DAEB winkel/bedrijfsruimte + 2*DAEB winkel/ bedrijfsruimte + 0.2*overig bezit.

17
     Bron: Vereniging Sociale Verhuur Haaglanden (SVH)

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                    Pagina 31 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>5.2 Kenmerken Vastgoed

Woningtype
Onderstaand is het woningtype (zelfstandig) uitgesplitst naar DAEB en niet-DAEB.
Voor de DAEB portefeuille geldt dat het grootste gedeelte van de portefeuille uit meergezinswoningen
bestaat. Hierbij is het grootste aandeel een meergezinswoning zonder lift (circa 50%). De niet-DAEB
portefeuille bestaat ook voornamelijk uit meergezinswoningen zonder lift.




Niet-woningen
De portefeuille niet-woningen bestaat uit parkeerplaatsen en garageboxen, bedrijfsruimten (BOG) en
maatschappelijke onroerend goed (MOG). In aantallen is dit een zeer beperkt deel van de totale
portefeuille.




BOG: bedrijfsonroerendgoed, MOG: maatschappelijk onroerendgoed

Verdeling zelfstandige woning naar type en grootte
Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. De
woningen in de niet-DAEB voorraad hebben over het algemeen een grotere oppervlakte per woning. De
meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de 60 m² en 80 m².
In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022             Pagina 32 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd
De portefeuille in Delft is een relatief oude portefeuille. Onderstaande grafieken geven de verdeling per
bouwjaarklasse van de zelfstandige woningen weer.
75% van de woningen in de DAEB portefeuille kent een bouwjaar van 1980 of eerder.
Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen in plaats van het
oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden. Het valt op dat de woningen met een
vooroorlogs bouwjaar voor een groot deel al zijn gerenoveerd. Delft heeft vanaf de jaren ’80 en ’90 en
’00 een groot deel van de vooroorlogse voorraad gerenoveerd.




Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. contracthuren
In de DAEB portefeuille heeft ruim 90% van de woningen een huidige huur onder de hoge
aftoppingsgrens. Voor de niet-DAEB portefeuille geldt dat bijna 40% van de woningen een huidige
contracthuur heeft onder de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Bij mutatie worden de woningen in de
niet-DAEB portefeuille geliberaliseerd.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 33 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Grenzen huurklassen niet-DAEB: Middenhuur (laag): huur tot € 900; Middenhuur (hoog): huur van €
900 tot €1.050; Boven middenhuur: > € 1.050

Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. streefhuren
Ongeveer 75% van de DAEB woningen in Delft heeft een streefhuur lager dan de hoge aftoppingsgrens.
Dit geeft aan dat het aantal beschikbare woningen voor de primaire doelgroep aansluit bij de percentages
die wij overeenkwamen in de prestatieafspraken.
Ongeveer 30% van de niet-DAEB woningen heeft een streefhuur (= markthuur) tot € 1.050. Bijna 60%
een streefhuur tussen de € 1.050 en € 1.250. Ongeveer 10% heeft een streefhuur boven de € 1.250.
Hiermee worden de middeninkomens beperkt bediend en is het merendeel van de woningen in de niet-
DAEB portefeuille dus geschikt voor hogere inkomens.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022              Pagina 34 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Verdeling energielabels zelfstandige woningen
 In 2021 heeft 10% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. Voor de niet-DAEB
portefeuille geldt dit voor 46% van de woningen. Een beter energielabel zorgt voor extra kwaliteit en dus
voor extra WWS-punten. Het is daardoor niet vreemd dat woningen met een relatief gunstig energielabel
door de scheiding in 2017 van DAEB en niet-DAEB in de niet-DAEB tak zijn geplaatst.




Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat 43% een energielabel B of beter
heeft. Daarnaast heeft 11% (ruim 2.600 woningen) in 2021 een energielabel E, F of G.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 35 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>5.3 verdeling DAEB en niet- DAEB

De circa 1.200 woningen in de niet-DAEB-portefeuille, met een maximaal redelijke huur op basis van
WWS-punten boven de liberalisatiegrens, zijn bij de scheiding in 2017 overgeheveld naar de niet-DAEB
portefeuille. Een deel van de wooncomplexen bevat zowel DAEB als niet-DAEB woningen; van de 132
wooncomplexen in Delft bevatten 59 complexen niet-DAEB woningen. In onderstaande grafiek is de
verhouding tussen de hoeveelheid DAEB en niet-DAEB woningen per complex weergegeven. Op de
horizontale as staan de complexen waarin niet-DAEB woningen zitten en op de verticale as valt af te lezen
welk aandeel van dit complex daadwerkelijk in de niet-DAEB tak zit.




In 2017 vond de scheiding van DAEB en niet-DAEB plaats. Voor de splitsing hanteren we dezelfde
uitgangspunten als die we toen kozen. De splitsing leidt dus niet tot een andere verdeling tussen de DAEB
en niet-DAEB portefeuille. Eventuele aanpassingen op dit thema zijn aan de nieuwe organisatie in
samenspraak met alle stakeholders.

Bij de scheiding DAEB/niet-DAEB hebben we niet alle woningen die in potentie te liberaliseren zijn,
overgeheveld. We zochten destijds naar een balans tussen wat financieel noodzakelijk is en wat
volkshuisvestelijk gewenst is. Circa 18% van de DAEB portefeuille in Delft bestaat uit woningen die
potentieel te liberaliseren zijn, de verdeling van de DAEB portefeuille naar huurklassen op basis van
maximaal redelijke huren is als volgt:

Goedkoop (max redelijk huur tot de kwaliteitsgrens)                                                      3%
Betaalbaar I (max redelijk huur tussen kwaliteitsgrens en lage aftoppingsgrens)                         42%
Betaalbaar II (max redelijk huur tussen de lage en hoge aftoppingsgrens)                                18%
Tot huurtoeslaggrens (max redelijk huur tussen de hoge aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens)             20%
Boven huurtoeslaggrens (max redelijk huur boven de huurtoeslaggrens; potentieel te liberaliseren)       18%




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                  Pagina 36 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>6. Huidige portefeuille ‘Overig Nederland’
6.1 Algemeen
Het vastgoed van Vestia in ‘Overig Nederland’ is verdeeld over de drie nieuwe entiteiten. Hierbij is het
vastgoed, dat we in de eerste tien jaar willen verkopen, naar rato verdeeld over de drie nieuwe
corporaties. Het overige deel is verdeeld om een gelijkwaardige uitkomst van de financiële ratio’s te
krijgen. In hoofdstuk 8 geven we aan welk deel van de portefeuille ‘Overig Nederland’ we in de eerste
tien jaar willen verkopen aan andere woningcorporaties. Het vastgoed in ‘Overig Nederland’ dat is
toebedeeld aan Delft-Zoetermeer betreft eenheden in de volgende gemeenten:

Gemeente                                              eenheden
Deventer                                                     229
Eindhoven                                                    287
Rijswijk                                                       44
Utrechtse Heuvelrug                                          244
Zuidplas                                                     999
Eindtotaal                                                 1.803


We gaan er vanuit dat de 999 eenheden in Zuidplas (van de in totaal 2743 eenheden) in bezit blijven van
Vestia en dat de overige eenheden worden verkocht aan collega corporaties.



6.2 Kenmerken overige gemeenten

DAEB/ niet-DAEB en woningtype
De eenheden (exclusief Zuidplas) zijn voor wat betreft de verhouding DAEB/niet-DAEB en woningtypologie
als volgt verdeeld:




Niet-woningen
De portefeuille niet-woningen bestaat uit 96 parkeerplaatsen (niet-DAEB) 10 bedrijfsruimten (niet-DAEB)
en 24 intramurale eenheden (DAEB).

Verdeling zelfstandige woningen naar type en grootte
Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. Hieruit
blijkt dat de woningen in de niet-DAEB voorraad over het algemeen een grotere oppervlakte per woning

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 37 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>hebben. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de
40 m² en 60 m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².




Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd
In onderstaande grafieken is de verdeling per bouwjaarklasse van de zelfstandige woningen weergegeven.
Voor de DAEB portefeuille geldt dat vanaf 2010 een deel van de jaren ’60 woningen is gerenoveerd.
Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar hebben gekregen in plaats van het
oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022            Pagina 38 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>6.3 Kenmerken Zuidplas

DAEB/ niet-DAEB en woningtype
Het huidige bezit van Vestia in Zuidplas bestaat uit 2.742 eenheden. Naar verwachting verkopen ongeveer
tweederde van ons bezit in Zuidplas. De resterende 999 18 eenheden worden toebedeeld aan Delft-
Zoetermeer. Het gaat om 850 zelfstandige woningen, 48 intramurale eenheden, 41 bedrijfsruimten en 60
garageboxen.

De eenheden in Zuidplas zijn voor wat betreft de verhouding DAEB/niet-DAEB en woningtypologie
(zelfstandige woningen) als volgt verdeeld:




Verdeling zelfstandige woning naar type en grootte
Uit onderstaande grafieken valt af te lezen wat de gemiddelde oppervlakte per woningtype is. Hieruit
blijkt dat de woningen in de niet-DAEB voorraad over het algemeen een grotere oppervlakte per woning
hebben. De meest voorkomende oppervlakte per type woning in de DAEB portefeuille ligt tussen de
60 m² en 80m². In de niet-DAEB portefeuille is dit tussen de 80 m² en 100 m².




18
  Exclusief de eenheden van een Thomashuis in Zuidplas omdat deze onderdeel uitmaken van de portefeuille
‘Thomashuizen en Herbergiers’ die is toebedeeld aan Den Haag.
Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022               Pagina 39 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Verdeling zelfstandige woningen naar leeftijd
In onderstaande grafieken is van de zelfstandige woningen de verdeling per bouwjaarklasse weergegeven.
Voor de DAEB portefeuille geldt dat een groot deel van de jaren ’60 woningen en ’70 woningen is
gerenoveerd tussen 2000 en 2009. Voor de oranje staven geldt dat de woningen een renovatiejaar
hebben gekregen in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar indien er renovatie heeft plaatsgevonden.




Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. contracthuren




Verdeling huurklassen zelfstandige woningen o.b.v. streefhuren




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022            Pagina 40 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022   Pagina 41 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>7. Strategische uitgangspunten kernvoorraad
7.1 Doelgroepenbeleid

Primaire doelgroep
In de eerste plaats richten wij ons op de huishoudens die met hun inkomen recht hebben op huurtoeslag
(primaire doelgroep). Van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuren wij gemiddeld circa 75% (in
2020) aan deze doelgroep. De primaire doelgroep zijn huishoudens met de laagste inkomens. Deze
doelgroep heeft een inkomen tot de grenzen die gelden voor passend toewijzen. Die grenzen zijn in
2021:
€ 23.725 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 32.200 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 23.650 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 32.075 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

Passend toewijzen
De primaire doelgroep moet een betaalbare woning toegewezen krijgen met een huur onder de
aftoppingsgrens die voor deze doelgroep geldt. Tenminste 95% van de toewijzingen aan de primaire
doelgroep moet passend zijn. Passend is een woning met een kale huur onder de aftoppingsgrens. Voor
een- en tweepersoonshuishoudens is dit € 633,25. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit €
678,66 (bedragen gelden in 2021).

Secundaire doelgroep
Daarnaast richten wij ons op huishoudens die een hoger inkomen hebben dan de primaire doelgroep,
maar wel een inkomen dat valt binnen de grenzen voor de staatssteun (secundaire doelgroep). Van onze
vrijkomende sociale huurwoningen verhuren wij gemiddeld circa 21% (in 2020) aan deze doelgroep
(overige 4% betreft verhuringen, veelal op basis van urgentie, aan huishoudens met een inkomen boven
de grens). Huishoudens die een hoger inkomen hebben dan de primaire doelgroep maar wel een inkomen
dat valt binnen de grenzen voor de staatssteun. De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de
inkomensgrens die geldt voor passend toewijzen en € 40.024.

Tot 2022 geldt de 80-10-10 regel19: de woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 80% van de
vrijkomende sociale huurwoningen aan de sociale doelgroep toewijzen. Daarnaast mogen corporaties tot
2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024
en € 44.655 (prijspeil 2021). Deze 10% kan echter ook worden toegewezen aan huishoudens met een
inkomen onder de € 40.024. De overige, maximaal 10% van de vrijkomende woningen, mogen
woningcorporaties vrij toewijzen.

Middeninkomens
Uitgangspunt voor de vrijesectorwoningen is om bij mutatie de markthuur aan te houden als huurprijs.
Voor de middeninkomens vinden wij huren tot circa € 1.050 betaalbaar. In paragraaf 4.2 en 5.2 is op
basis van de markthuren aangegeven met welk deel van de niet-DAEB portefeuille in Delft en Zoetermeer
we huishoudens met middeninkomens bedienen.

Bijzondere doelgroepen
Vestia staat voor een goede woning in een prettige buurt voor huishoudens met een laag (midden)
inkomen. Wij helpen ook mensen die extra begeleiding of zorg nodig hebben bij het vinden van een
passende woning. Dit kan gaan om de zogenaamde bijzondere doelgroepen, zoals mensen die vanuit een

19
     Vanaf 1-1-2022 wordt dit: 85-7,5-7,5

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022            Pagina 42 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>maatschappelijke opvang komen (dak- en thuislozen, verslaafden, gedetineerden, psychiatrie, enzovoort).
Het kan ook gaan om mensen die vanwege een handicap of hun leeftijd/veroudering niet alles zelfstandig
kunnen doen. Ook mensen die nog niet lang in Nederland zijn, zoals vluchtelingen en statushouders,
hebben soms extra begeleiding nodig of een aangepaste woonvorm (tijdelijke opvangvoorziening
bijvoorbeeld). Om goed zelfstandig te kunnen wonen is bij deze doelgroepen extra zorg- en
ondersteuning nodig en soms ook een aanpassing van (de uitrusting) van de woning. We werken actief
samen met gemeenten en zorgpartijen, om de benodigde zorg en begeleiding te leveren.

Bij de huisvesting en ondersteuning van kwetsbare doelgroepen is het belangrijk ook te letten op de
sociale draagkracht van buurten. Wonen in een buurt bijvoorbeeld al veel mensen met specifieke
problemen en zorgvragen? Hebben de bewoners in de buurt een sociale omgeving die hen helpt bij hun
zelfredzaamheid, zijn de gemeente en andere partijen of voorzieningen er voldoende aanwezig? Vestia
moet er samen met de gemeente voor zorgen dat de huisvesting van specifieke doelgroepen niet leidt tot
extra problemen voor de andere bewoners in de buurt.

Naast het zelfstandig wonen is er voor mensen met een zorgvraag ook behoefte aan zogenaamde
tussenvormen (tussen zelfstandig en intramuraal in) en aan intramurale woonvormen. Wij hebben naast
het woningaanbod ook zorgvastgoed waarin wij kansen benutten om de maatschappelijk vraag te
bedienen. Ons beleid is erop gericht dat het volume van ons intramuraal zorgvastgoed (ZOG) in Delft en
Zoetermeer (minimaal) op peil moet blijven.

Het is voor ons belangrijk om goede afspraken te maken met gemeenten over meer begeleiding van
kwetsbare groepen en minder eenzijdige instroom in kwetsbare buurten. Rekening houden met de
leefbaarheid in bepaalde wijken of complexen en het tegengaan van kritische grenzen van de
leefbaarheid is een van de gezamenlijke opgaven. Vestia is voor de huisvestingsmogelijkheden voor
bijzondere doelgroepen afhankelijk van mutaties die plaatsvinden. Als het structureel dreigt uit te komen
boven circa 30% van de reguliere verhuringen, gaan wij in overleg met gemeente en zorgpartijen over
(tijdelijke) maatwerkoplossingen. Vestia levert zoveel mogelijk naar rato haar bijdrage aan de huisvesting
van statushouders. Bij een substantiële toename van de benodigde inzet treden Vestia en de gemeente in
overleg over de prioritering in relatie tot de slaagkans en wachttijden voor reguliere woningzoekenden.



7.2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid

We zetten ons maximaal in om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Voor ons is een betaalbare
stad een stad waar voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor onze primaire doelgroep en
waar plek is voor huishoudens uit de secundaire doelgroep en huishoudens met een middeninkomen.
Over lokale opgaven, het aandeel van de sociale huurwoningen dat nodig is voor de primaire doelgroep,
maken wij prestatieafspraken.

Huurbeleid woningen
Het huurbeleid is gedifferentieerd voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille.

Streefhuren DAEB
Ingegeven door onze financiële kaders is ons beleid erop gericht om effectief een gemiddeld
streefhuurniveau van 92% van de maximale huur in de DAEB woningvoorraad bij mutatie te realiseren.
Tegelijk willen we voldoende betaalbare woningen (tot de aftoppingsgrenzen die gelden in het kader van
passend toewijzen) in het DAEB segment bereikbaar hebben voor de primaire doelgroep conform de
regionale en lokale prestatieafspraken. We hanteren daarom in de regel een streefhuur van 93%. Met dit
percentage behalen we ons financiële doel en hebben we tegelijk de ruimte om extra woningen af te
toppen waar dit moet, zodat we volkshuisvestelijke doelen ook halen. Een effectieve streefhuur van 92%
Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 43 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>is hoog in verhouding tot andere corporaties in ons werkgebied. Vestia kan het zich vooralsnog niet
veroorloven om de streefhuur voor het DAEB segment te verlagen.
De splitsing vindt plaats op basis van ons huidige beleid dat erop is gebaseerd dat de huurinkomsten
nodig zijn voor financieel herstel. Na splitsing ontstaat ruimte voor de nieuwe organisatie om dit
huurbeleid aan te passen.

Huurverhoging DAEB, gereguleerde contracten
Per 1 juli van elk jaar verhogen we de netto huurprijs van het grootste deel van de verhuureenheden. We
voeren een inflatievolgende huurverhoging door op de zelfstandige woningeenheden met een
gereguleerd contract. Inflatie is het wettelijk maximum waarmee de huursom van de sociale
huurwoningen gemiddeld mag stijgen, conform de afspraken tussen de Woonbond en Aedes in het
Sociaal Huurakkoord (2018). Vestia past het formeel vastgestelde en wettelijke toegestane
inflatiepercentage toe. Om de prijs-kwaliteitverhouding binnen de DAEB woningvoorraad te verbeteren,
wordt de huurverhoging bij sociale huurwoningen in een staffel toegepast, op basis van de afstand tot de
maximale huur. Woningen met een relatief lage huur ten opzichte van de kwaliteit krijgen gemiddeld een
huurverhoging iets boven inflatie en woningen met een relatief hoge huur krijgen gemiddeld een lagere
huurverhoging. De staffel wordt jaarlijks herzien. Om scheefwonen tegen te gaan en doorstroming van
hogere inkomens vanuit de sociale huursector te stimuleren, hanteren we een inkomensafhankelijke
huurverhoging voor de hogere inkomens in woningen met een gereguleerd contract.

Maatwerk
In bijzondere gevallen werken we mee aan huurverlaging. Hierbij wordt de huur aangepast naar een lager
niveau en wijken we bewust af van ons huurbeleid.

Streefhuren niet-DAEB
Voor het niet-DAEB segment gaan we bij mutatie uit van de markthuur. In principe toppen we niet af in
dit segment. Wanneer een woning in de niet-DAEB portefeuille muteert, hanteren wij de getaxeerde
markthuur als nieuwe huurprijs. Hierdoor kan de huurprijs dus naar boven of naar beneden worden
bijgesteld.

Huurverhoging niet-DAEB, geliberaliseerde contracten
Bij de geliberaliseerde woningen wordt in 2021 een huursomstijging gerealiseerd van inflatie +0,5% 20.
Hierbij wordt ook een staffel op basis van de afstand tot de markthuur toegepast.
Bij het berekenen van de maximale huursomstijging worden huurverhogingen bij huurharmonisatie, bij
woningverbetering en inkomensafhankelijke huurverhogingen of huurverlagingen niet meegeteld.

Huurbeleid overige eenheden

Streefhuren overig vastgoed
We hanteren voor parkeren, bedrijfsonroerendgoed en zorgvastgoed in de regel markthuren.
Uitzondering hierop is bedrijfsonroerendgoed waarbij de huurder een maatschappelijke organisatie betreft
(valt onder DAEB). In dat geval is er sprake van maatwerk en hangt de huur af van het betreffende
vastgoed en de maatschappelijke functie.

Huurverhoging overige woongelegenheden
Hieronder vallen onder andere woongelegenheden zoals onzelfstandige woningen, woonwagens en
standplaatsen. Bij de categorie overige woongelegenheden hanteren we een inflatievolgende
huurverhoging conform de begroting, tenzij er sprake is van afwijkende contractuele prijsafspraken.


20
   De wettelijk maximaal toegestane huurverhoging is +1% voor geliberaliseerde huurcontracten. We houden 0,5% conform de
uitgangspunten van het herijkt verbeter plan (HVP).

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                               Pagina 44 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Huurverhoging overige eenheden (niet-woongelegenheden)
Voor bedrijfsonroerend goed is de huurverhoging doorgaans contractueel vastgelegd, in de regel is dit de
Consumenten Prijs Index. Bij garages en overige verhuringen hanteren we een inflatievolgende
huurverhoging tenzij er sprake is van afwijkende contractuele prijsafspraken of de markt een afwijkend
percentage vereist.



7.3 Kwaliteit

Bij het thema kwaliteit ligt de focus op de technische kwaliteit. Om onze woningen op het juiste
kwaliteitsniveau te houden, voeren wij instandhoudingsonderhoud en renovaties uit. Indien het technisch
noodzakelijk of financieel niet ongunstiger is, kan er ook sloop/nieuwbouw plaatsvinden.

Instandhoudingsonderhoud

Planmatig onderhoud (PO)
Om een goed beeld te krijgen van de staat van een complex en de bijbehorende risico’s is het van belang
een aantal instrumenten te gebruiken en te combineren. De volgende zaken worden gebruikt om de
onderhoudsmaatregelen voor een complex te bepalen:

Conditiescore
Voor elk complex bepalen we voor alle elementen (buitenzijde van de woning) minimaal elke drie jaar de
genormeerde conditiescore (NEN2767) door middel van inspecties.

Onderhoudskwaliteit
Voor de onderhoudsbegroting hanteren we de basiskwaliteit. Deze garandeert een goede bruikbaarheid
van de woningen en gebouwen voor de bewoners. Het streven is de overlast als gevolg van bijvoorbeeld
lekkages, storingen en uitval van installaties zoveel mogelijk te voorkomen door het tijdig uitvoeren van
planmatig onderhoud. De woningen verkeren in een goede technische staat, zijn veilig en voldoen aan de
geldende regelgeving. De bedrijfszekerheid van de technische installatie is gewaarborgd. De standaard
onderhoudskwaliteit gebruiken we voor het bepalen van de prioriteit in relatie tot de risicoaspecten.

Prioritering en sturen op risico’s
Voor het bepalen van de prioritering binnen het onderhoudsprogramma brengen we risico’s in kaart en
gaan we na wat de effecten (sterk, matig, gering) zijn van deze risico’s. Om efficiënt te kunnen sturen
worden risico-aspecten (zoals veiligheid, het risico op vervolgschade) onderling vergeleken en
geprioriteerd. Alle resultaten die vallen binnen het blauwe kader in onderstaande tabel zijn onacceptabele
risico’s en zijn vervolgens jaarlijks opgenomen in de begroting.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 45 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Dagelijks onderhoud (DO)
Onder dagelijks onderhoud verstaan we reparatie- en mutatieonderhoud. De huidige uitrusting van onze
woning is de basis. We voegen geen kwaliteit of wijzigingen toe tenzij we daar voor specifieke complexen
bewust voor kiezen. Afwegingen voor het dagelijks onderhoud maken we op basis van technische staat
en gebreken met de basiskwaliteit als vertrekpunt. Indien vervanging noodzakelijk is hanteren we een
gedifferentieerd onderhoudsbeleid voor DAEB en niet-DAEB woningen.

Investeringen/ renovaties
Middels een jaarlijkse hold-sell analyse bepalen we welke complexen in aanmerking komen om op de
investeringsbegroting (MJIB) op te nemen. In deze analyse bepalen we de bijdrage van ieder afzonderlijk
complex aan de portefeuilledoelstellingen. De portefeuilledoelstellingen worden uitgedrukt in een
samengestelde portfolioscore voor de verschillende thema’s: betaalbaarheid, beschikbaarheid,
leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit.

Vervolgens zetten we de portfolioscore af tegen de financiële score. De financiële score bepalen we aan
de hand van de bruto-netto verhouding (hoeveel van de bruto ontvangen huur blijft er netto over na
aftrek van alle exploitatiekosten).

De complexen die op beide aspecten lager dan het gemiddelde scoren worden met het team
vastgoedsturing besproken en worden indien mogelijk aan de begroting toegevoegd. Hierbij wordt een
inschatting gemaakt welk ingreepniveau uit onze investeringsmatrix het meest toereikend is.

Samengevat, als een complex financieel slecht presteert en ook weinig bijdraagt aan de volkshuisvestelijke
taken, dan beoordelen we met welke investeringen we beide aspecten kunnen verbeteren.



7.4 Duurzaamheid

Technologische ontwikkelingen, geopolitieke verhoudingen, de internationale energiehandel en de wet-
en regelgeving compliceren de transitie naar duurzamer beleid en beïnvloeden de prijs van energie. Het
aantal onzekerheden en afhankelijkheden is daarom groot. Het is hierdoor lastig om de juiste keuzes te
maken voor de verduurzaming van de huidige woningvoorraad. Daarnaast zijn ook onze financiële
middelen nog steeds beperkt en is het vooralsnog niet haalbaar om in 2050 te beschikken over een CO2
neutrale woningvoorraad. Sectorbreed zijn er overigens onvoldoende middelen om alle
duurzaamheidsambities re realiseren.

Verminderen van de warmtevraag
Wij richten ons daarom allereerst op de ‘no regret’ duurzaamheidsmaatregelen. We combineren onze
aanpak zoveel mogelijk met planmatig onderhoud en renovaties omdat we op die manier kosteneffectief
zijn en de huurder maar één keer tot last zijn. Hierbij ligt onze focus op het toepassen van isolerende
maatregelen. Dit zorgt ervoor dat de warmtevraag van ons bezit kleiner wordt en dus een lagere CO 2
uitstoot kent. Het niveau van isolatie dat wij nastreven is minimaal label B. Dit niveau is voldoende basis
om woningen aan te sluiten op een middentemperatuur warmtenet.

Daarnaast ervaren bewoners met deze aanpak het meeste effect van de investeringen: betere isolatie
draagt bij aan wooncomfort, gezondheid en betaalbaarheid van de energierekening en daarmee aan een
goede en duurzame woning die betaalbaar is en blijft.

Duurzame energiebronnen
Per locatie zoeken we naar de meest optimale manier van duurzaam verwarmen. Soms is dat aardwarmte,
soms stadsverwarming, grond(water) of lucht. Concreet streven we ernaar 750 woningen in Zoetermeer
Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 46 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>en Delft aan te sluiten of voor te bereiden op duurzame energiebronnen. Nieuwbouwwoningen realiseren
we conform bouwbesluit en zijn daarmee vanzelfsprekend aardgasvrij.



7.5 Aan- en verkoopstrategie

Complexmatige verkoop
In onze kerngemeenten zetten wij niet in op complexmatige verkoop. Voor het bezit in overige
gemeentes is dat wel het geval. Zie hoofdstuk 7 voor onze verkoopstrategie in ‘Overig Nederland’.

Uitponden
In de huidige doorrekening is niet afgeweken van ons huidige beleid omtrent het uitponden van
woningen. Op dit moment zijn wij zeer terughoudend met het verkopen van individuele woningen bij
mutatie (uitponden). Alleen wanneer individuele woningen een grote investering nodig hebben om te
kunnen doorverhuren, de laatste eenheid is in een complex óf een solitaire woning is, overwegen wij om
deze te verkopen. Verkoop is op dat moment op het gebied van financieel rendement de meest
verstandige keuze. Het is aan de nieuwe corporatie of zij dit beleid wil aanpassen.

Aankoop en uitbreidingsnieuwbouw
Met de verkoopopbrengsten uit ‘Overig Nederland’ ontwikkelen we nieuwbouw (of doen eventueel
aankopen) binnen de kerngemeente. Deze extra nieuwbouw is ingerekend in de financiële doorrekening
en past binnen de reeds gemaakte strategische afspraken.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022              Pagina 47 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>8. Strategische uitgangspunten ‘Overig Nederland’
8.1 Verkoop

We richten ons met de portefeuille in ’Overig Nederland’ op verkoop. Ons voornemen is dat we ons bezit
in ‘Overig Nederland’ verkopen aan andere corporaties. De opbrengsten zetten we in om
uitbreidingsnieuwbouw in de kerngemeenten te financieren. Hierdoor ontstaat ruimte om bij te dragen
aan uitbreiding in Delft en Zoetermeer.

Voor de verkoop hebben wij een indicatieve verkoopplanning gemaakt. Dit is een inschatting op basis van
verkoopmogelijkheden en uitdagingen die opgelost moeten worden voordat verkocht kan worden. De
volgorde en het tempo waarin wordt verkocht laten zich echter lastig voorspellen.

Het verkoopvolume in de eerste tien jaar is gebaseerd op een praktisch uitvoerbaar, realistisch
verkoopprogramma. Hierbij is ook gekeken naar de haalbaarheid van de uitbreidingsnieuwbouw die met
de opbrengsten kan worden gerealiseerd.

In principe kan de hele voorraad in ‘Overig Nederland’ op termijn verkocht worden (er zijn geen
elementaire juridische beklemmingen). De verkoopprioritering is gebaseerd op onder andere marktkansen
en een evenwichtige verdeling over de jaren. Het verkoopprogramma is echter niet in beton gegoten en
afhankelijk van onder andere de marktomstandigheden. Indien zich een kans voordoet om een complex
eerder te verkopen (op basis van marktomstandigheden), wordt dit in overweging genomen.

NB: Deze verkoopstrategie geldt ook voor alle niet-woningen in ‘Overig Nederland’. BOG/MOG/ZOG-
panden in ‘Overig Nederland’ zijn geen onderdeel van onze wensportefeuille.

In de begroting staan 455 eenheden die in de eerste tien jaar verkocht worden met een marktwaarde van
circa € 79,3 miljoen.
Gemeente                                                      MVS 1
Eindhoven - Achtse Barrier-Gunterslaer          €         2.266.194
Eindhoven - Meerrijk                            €       35.541.819
Rijswijk - Stationskwartier                     €         4.636.131
Utrechtse Heuvelrug - Leersum                   €       36.904.398
Eindtotaal                                      €       79.348.542
1
    Marktwaarde in verhuurde staat per 31-12-2020



Het overige deel is niet ingerekend in de eerste 10 jaar. Het vastgoed dat in de begroting na 10 jaar in
portefeuille blijft heeft een marktwaarde van circa € 33 miljoen:
Gemeente                                                       MVS 1
Deventer                                        €        18.214.915
Eindhoven                                       €        14.776.774
Eindtotaal2                                     €        32.991.689
2
    exclusief Zuidplas




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 48 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>8.2 Exploitatie

Het vastgoed in ‘Overig Nederland’ wordt tot aan het moment van verkoop regulier verhuurd.

Voor huurbeleid (zie paragraaf 7.2), onderhoud (zie paragraaf 7.3), dienstverlening, sociaal beheer,
participatie en dergelijke maken we geen onderscheid tussen kerngemeenten en niet-kerngemeenten.

We leveren buiten de kerngemeenten een bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeenten
waar we in verhouding een groot aandeel van de sociale huurwoningvoorraad in bezit hebben. Dit betreft
de maatwerkgemeenten (Zuidplas) en Utrechtse Heuvelrug. In deze gemeenten monitoren we de
verhuringen en de slaagkansen van bepaalde doelgroepen en sturen we bij waar nodig. Wij conformeren
ons in deze gemeenten aan het regionale beleid om een deel van de sociale woningvoorraad betaalbaar
te houden.


8.3 Kwaliteit

In het bezit in 'Overig Nederland’ zal worden geïnvesteerd als dit technisch nodig is of als er investeringen
nodig zijn om de exploitatie te kunnen voortzetten.

Ook zetten wij de toekomstige afschaffing van de verhuurderheffing in om woningen met slechte
energielabels (E, F en G) aan te pakken. Hierbij maken we geen onderscheid tussen woningen in de
kerngemeenten en in ‘Overig Nederland’ met uitzondering van van de complexen die we spoedig
verwachten te verkopen.

In hoofdstuk 9 gaan we in op de opgenomen investeringen en in hoofdstuk 10 op het
instandhoudingsonderhoud voor ons bezit buiten de kerngemeenten.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                   Pagina 49 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>9. Transformatieopgave
9.1 Investeringsbegroting Zoetermeer
Verbeteringen
De ingrepen die zijn opgenomen in onze MJIB 2022-2031 bestaan uit verschillende type investeringen. In
totaal investeren we in de komende tien jaar in Zoetermeer circa € 47,3 miljoen 21. Veruit het grootste deel
van de investeringen betreft een ‘midden-niveau-renovatie’ (gemiddeld circa € 96.00022 per woning).

De verdeling naar niveau type ingrepen is als volgt:




De verdeling van de investeringen in kasstroom over de komende jaren (gesplitst naar DAEB en niet-DAEB)
is als volgt:




Na 2023 neemt de investeringsbehoefte in de bestaande voorraad af omdat de grootste complexen al
aangepakt zijn (Dunantflat/Fonteinbos). Na 2025 starten de voorbereidingen voor de investeringen in de
tweede helft van de beschouwingsperiode. In jaren met minder investeringen in de bestaande voorraad is
er meer organisatorische ruimte voor uitbreidingsnieuwbouw.

Verduurzaming
Naast het toepassen van isolerende maatregelen bij de woningverbeteringen investeren wij ook in het
aardgasvrij maken van ons bezit. Hiervoor is een apart budget opgenomen in de begroting die project
specifiek wordt toegewezen. Wanneer er kansen zijn om bij bestaande projecten aan te sluiten op


21
     Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 30 miljoen
22
     Ter info: een basisingreep is begroot op €67.000 en een hoog niveau renovatie op €159.000

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                      Pagina 50 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>warmtenetten kan dit budget worden aangewend. Dit geldt voor het gasloos maken van bestaande
bouw. Nieuwbouwprojecten kunnen geen aanspraak maken op dit budget.

Voor het aardgasvrij maken van woningen is in de komende tien jaar voor Delft + Zoetermeer een budget
beschikbaar van € 12,7 miljoen. Met dit budget verwachten wij circa 750 woningen (die daarvoor
geschikt zijn) te voorzien van een andere energievoorziening.

Aankoop/Uitbreidingsnieuwbouw Zoetermeer
Op basis van het beoogde verkoopvolume in de eerste tien jaar (€ 79,3 miljoen) kunnen we op basis van
gemiddelde stichtingskosten circa 328 uitbreidingsnieuwbouwwoningen ontwikkelen en bouwen in Delft
en Zoetermeer.

Afschaffing verhuurderheffing
Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij
corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s
duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake
van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans’ 23) voor de gehele sector in 2022.

Voor Delft + Zoetermeer (inclusief ‘Overig Nederland’) betekent dit een extra investeringsbudget van circa
€ 29 miljoen24. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we
hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.



9.2 Investeringsbegroting Delft
Ingrepen
De ingrepen die zijn opgenomen in onze MJIB 2022-2031 bestaan uit verschillende type investeringen. In
totaal investeren we in de komende tien jaar in Delft circa € 151 miljoen 25. De verdeling naar niveau type
ingrepen is als volgt:

                      MJIB 2022-'31 (DAEB)
 € 60.000.000

 € 50.000.000

 € 40.000.000

 € 30.000.000

 € 20.000.000

 € 10.000.000

          €0




                    Kasstroom Investeringen   ORT




23
   Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging
van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering.
Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23
december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’.
Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van
de heffing.
24
   Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 26 miljoen
25 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 120 miljoen


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                  Pagina 51 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Verduurzaming
Naast het toepassen van isolerende maatregelen bij de woningverbeteringen investeren wij ook in het
aardgasvrij maken van ons bezit. Hiervoor is een apart budget opgenomen in de begroting die project
specifiek wordt toegewezen. Wanneer er kansen zijn om bij bestaande projecten aan te sluiten op
warmtenetten kan dit budget worden aangewend. Dit geldt voor het gasloos maken van bestaande
bouw. Nieuwbouwprojecten kunnen geen aanspraak maken op dit budget

Voor het aardgasvrij maken van woningen is in de komende tien jaar voor Delft + Zoetermeer een budget
beschikbaar van € 12,7 miljoen. Met dit budget verwachten wij circa 750 woningen (die daarvoor
geschikt zijn) te voorzien van een andere energievoorziening.

Aankoop/Uitbreidingsnieuwbouw Delft
Op basis van het beoogde verkoopvolume in de eerste tien jaar (€ 79,3 miljoen) kunnen we op basis van
gemiddelde stichtingskosten circa 328 uitbreidingsnieuwbouwwoningen ontwikkelen en bouwen in Delft
en Zoetermeer.

Afschaffing verhuurderheffing
Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij
corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s
duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake
van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans26) voor de gehele sector in 2022.

Voor Delft en Zoetermeer (inclusief overig Nederland) betekent dit een extra investeringsbudget van circa
€ 29 miljoen27. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we
hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.




26
   Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging
van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering.
Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23
december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’.
Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van
de heffing.
27
   Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 26 miljoen

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                  Pagina 52 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>9.3 Investeringsbegroting ‘Overig Nederland’

Voor de woningen in Zuidplas zijn we in eerste instantie uitgegaan van volledige verkoop. Voor het deel
dat naar verwachting niet wordt verkocht, hebben we veiligheidshalve een investeringsbedrag van circa
€15 miljoen ingerekend gebaseerd op een gemiddeld investeringsniveau per vhe van de woningen in Delft
en Zoetermeer. Dit budget is (nog) niet gekoppeld aan complexen.

Gezien het lopende verkooptraject voor de woningen in Leersum hebben we hier geen investeringen
ingerekend. De overige complexen zijn niet in de begroting opgenomen omdat daarvoor geen technische
noodzaak is.

Afschaffing verhuurderheffing
Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 af te schaffen ontstaat er extra bestedingsruimte bij
corporaties. Deze extra bestedingsruimte wordt naar alle waarschijnlijkheid ingezet op de thema’s
duurzaamheid en de productie van nieuwbouwwoningen. Op basis van de huidige voorstellen is er sprake
van een korting van € 500 miljoen (‘motie Hermans28) voor de gehele sector in 2022.

Voor Delft en Zoetermeer (inclusief overig Nederland) betekent dit een extra investeringsbudget van circa
€ 16,3 miljoen29. Dit budget hebben we ingerekend. De besteding wordt nog verder uitgewerkt en we
hebben daarom het investeringsbudget veiligheidshalve 100% onrendabel ingerekend.



10. Instandhouding
10.1 Algemeen

Het type onderhoud bestaat uit de volgende categorieën:

Planmatig onderhoud (PO)
Voor een groot deel van de woningen wordt planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit omvat projectmatig
cyclisch onderhoud, zoals onder andere schilderwerk.
Mutatieonderhoud (MO)
Onderhoud dat we uitvoeren bij de mutatie van een woning betreft herstelwerk om de woning weer
regulier te kunnen verhuren.
Reparatieonderhoud (RO)
Dit betreft onderhoud op basis van repartieverzoeken van onze huurders.
Contractonderhoud (CO)
Cyclisch onderhoud wat is ondergebracht bij contractpartijen zoals onderhoud aan installaties en
liftonderhoud

Doordat in complexen DAEB-woningen en niet-DAEB-woningen gemengd aanwezig kunnen zijn, sturen
wij niet op een apart onderhoudsbeleid voor planmatig onderhoud voor de niet-DAEB woningen.




28
   Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging
van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering.
Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23
december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’.
Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan maken met het komend kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van
de heffing.
29 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 14 miljoen


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                  Pagina 53 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>10.2 Onderhoud Zoetermeer

Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor
het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor Zoetermeer is het aanvullende budget jaarlijks circa € 1,6
miljoen. Het totale budget dat voor de komende tien jaar is opgenomen in de begroting komt daarmee
op circa € 117,5 miljoen30. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van €1.74231 per jaar.

De verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende tien jaar) is als volgt:




De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen.

In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 29,5 miljoen aan planmatig
onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 16,4 miljoen opgenomen. Door de
structurele oplossing is extra budget opgenomen, waardoor het totaalbedrag per woning per jaar op ruim
€ 750,- ligt. Dit is een stijging ten opzichte van het vorige budget van circa 45%.




10.3 Onderhoud Delft

Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor
het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor Delft is het aanvullende budget jaarlijks circa € 1,4 miljoen.
Het totale budget dat voor de komende 10 jaar is opgenomen in de begroting komt daarmee op circa
€ 117,3 miljoen32. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van € 1.782 per jaar. De
verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende 10 jaar) is als volgt:




30 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 108 miljoen
31
   Prijspeil 1-1-2022
32 Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit € 108 miljoen


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 54 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen
In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 37,7 miljoen aan planmatig
onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 13 miljoen opgenomen. Door de
structurele oplossing is extra budget opgenomen waardoor het totaalbedrag per woning per jaar op ruim
€ 780,- ligt. Dit is een stijging ten opzichte van het vorige budget van bijna 65%.



10.4 Onderhoud ‘Overig Nederland’

Door de goedkeuring van de structurele oplossing wordt het mogelijk om extra budget op te nemen voor
het uitvoeren van planmatig onderhoud. Het totale budget voor de komende tien jaar dat is opgenomen
in de begroting is circa € 29 miljoen33. Per gewogen vhe betekent dat een onderhoudsbudget van € 1.897
per jaar. De verdeling naar onderhoud (gemiddeld over de komende 10 jaar) is als volgt:




De categorie ‘te verdelen’ betreft voornamelijk VVE-bijdragen.

In totaal wordt in de DAEB-portefeuille in de komende tien jaar ongeveer € 6,7 miljoen aan planmatig
onderhoud uitgevoerd. Voor de niet-DAEB woningen is ruim € 2,7 miljoen opgenomen.



10.5 Benchmark

We vergeleken het onderhoudsbudget per gewogen vhe met de onderhoudsuitgaven van collega-
corporaties. Hiervoor zijn de onderhoudsuitgaven van de 100 grootste corporaties in kaart gebracht op
basis van de meest recente jaarrekeningen (2020).

De 100 corporaties zijn op verschillende manieren gerangschikt:
    - naar grootte (L vanaf 10.000 tot 25.000 eenheden XL: vanaf 25.000 eenheden) 34
    - naar bouwjaarklasse
    - geografisch (corporaties in Zuid-Holland)




33
     Voor de periode na splitsing (2023-2031) is dit ruim € 25,7 miljoen
34
     Deze grenzen sluiten aan bij de definitie die vanuit Aedes geldt voor de sector

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022              Pagina 55 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Dit levert het volgende beeld op:

                                                          Corporaties     XL           L        Bouwjaar         Bouwjaar
per gewogen VHE x € 1 (prijspeil 2022)         Vestia    Zuid Holland corporaties corporaties   Jaren '70        jaren '80
Zoetermeer                                     1.742
Delft                                          1.782            1.994         1.994    1.942          1.985        1762
Gemiddeld                                      1.762


We merken op dat bij de onderhoudsuitgaven veel factoren een rol spelen die niet uit de gegevens van de
benchmark zijn te halen. Een aantal belangrijke factoren zijn:
   • gemiddelde woninggrootte;
   • verhouding EGW / MGW;
   • investeringsagenda: een grote investeringsagenda in de komende periode gaat vaak samen met
      gemiddeld lagere onderhoudsuitgaven.

Zoetermeer
Zoetermeer heeft relatief jong bezit (gemiddeld bouwjaar 1984). Dit is jonger dan de gemiddelde leeftijd
van het bezit van de corporaties in de benchmark. Wanneer we het onderhoud van Zoetermeer
vergelijken met het onderhoud van bezit van de andere corporaties met gelijke gemiddelde bouwjaren,
ligt Zoetermeer in lijn met de benchmark.

Delft
Het onderhoud van Delft (gemiddeld bouwjaar 1962) ligt lager dan Zoetermeer per gewogen vhe en lager
dan je in eerste instantie op basis van de benchmark zou verwachten. Hierbij spelen in ieder geval drie
factoren en rol.
Voor wat betreft de vergelijking met Zoetermeer en de benchmark speelt het verschil in gemiddelde
woninggrootte een rol. De gemiddelde woninggrootte in Delft is circa 74 m² en in Zoetermeer is dat circa
87 m². Daarbij is ook het aandeel eengezinswoningen in Zoetermeer groter.
Daarnaast is de investeringsagenda in Delft (€ 151 miljoen) aanzienlijk groter dan in Zoetermeer (€ 47
miljoen). Veel schilderbeurten bijvoorbeeld zijn opgenomen in renovatieprojecten.
Het gemiddelde bouwjaar in Delft is 1962, maar het gemiddelde renovatiejaar is 1986. Voor
gerenoveerde woningen is gemiddeld minder onderhoud nodig.

Op basis van bovenstaande concluderen we voor Delft dat de verschillen met Zoetermeer en de
benchmark op hoofdlijnen verklaarbaar zijn en niet te wijten zijn aan een te laag onderhoudsniveau.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                 Pagina 56 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>11. Portefeuilleontwikkeling Zoetermeer
11.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid

In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de DAEB portefeuille over de komende tien
jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en inflatievolgende huurverhoging. De sociale
voorraad van Vestia in Zoetermeer wordt momenteel voor circa 84% verhuurd onder de
aftoppingsgrenzen. De komende jaren neemt dit aandeel, op basis van ons huidige streefhuurbeleid, af
naar circa 65% in 2030 (kanttekening bij het verloop van de huurklassen is dat we uitgaan van
gelijkblijvende normen voor de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens). Met het huidige
streefhuurbeleid kunnen we in Zoetermeer gemiddeld dan ook niet voldoen aan de prestatieafspraak ten
aanzien van het aandeel sociale huurwoningen dat we aan de primaire doelgroep moeten verhuren
(70%). De consequentie is dat de andere twee corporaties met bezit in Zoetermeer (Vidomes en De
Goede Woning) meer aan betaalbaarheid moeten doen om te komen op het gewenste aanbod in deze
huurklasse. Daarbij komt dat het Vestia-bezit in Zoetermeer een groot aandeel niet-DAEB woningen heeft
(35%).




De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:




Huurontwikkeling niet-DAEB portefeuille
In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de niet-DAEB portefeuille over de komende
tien jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en huurverhoging inflatie + 0,5% gemiddeld.
Uitgangspunt voor de streefhuren is de markthuur. De gemiddelde markthuur van de niet-DAEB
woningen in Zoetermeer bedraagt circa €1.100 (prijspeil 1-1-2021). Te zien is dat het aandeel woningen

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022             Pagina 57 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>onder de liberalisatiegrens afneemt van ruim 40% naar ruim 20%. Daarnaast neemt het aanbod voor
woningzoekenden met een middeninkomen af in de komende jaren.




De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022          Pagina 58 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>11.2 Duurzaamheid

In 2021 had 51% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. In 2031 is dat voor de DAEB
woningen 60% en voor de niet-DAEB woningen 74%.

Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat in 2031 65% een energielabel B of
beter heeft. Daarnaast hebben nog bijna 3% (20035 woningen) van de woningen in 2031 een
energielabel E, F of G. Dit vinden wij niet wenselijk. Om deze woningen ook te verduurzamen zal een
extra inzet nodig zijn op de verduurzaming. In ‘Deel II Handelingsperspectief’ laten wij zien welke
mogelijkheden daar na splitsing mogelijk voor zijn.




35
   Het valt op dat het aantal e-f-g labels licht stijgt t.o.v. 2021. Dit hangt samen met de nieuwe berekeningssystematiek van de labels
(NTA 8800) waardoor sommige woningtypen een ander label krijgen. In de labelverdeling van 2031 gaan we ervan uit dat alle labels
zijn afgemeld o.b.v. de nieuwe rekensystematiek.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                        Pagina 59 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>12. Portefeuilleontwikkeling Delft
12.1 Betaalbaarheid & beschikbaarheid

In onderstaande grafiek is het verloop van de huurklassen van de DAEB portefeuille over de komende tien
jaar weergegeven op basis van ons streefhuurbeleid en inflatievolgende huurverhoging.

De komende jaren kunnen we de afspraken in het woonakkoord nakomen. Wel zien we dat de
beschikbaarheid van ‘betaalbare woningen’ (huur < hoge aftoppingsgrens) op termijn onder druk komt te
staan. De afname van 91% naar 73% wordt met name veroorzaakt door een daling van het aandeel
woningen met een huur tot de lage aftoppingsgrens.
Kanttekening bij het verloop van de huurklassen is dat we uitgaan van gelijkblijvende normen voor de
aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.




De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022             Pagina 60 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Huurontwikkeling niet-DAEB portefeuille
De huurprijsontwikkeling van de woningen in de niet-DAEB portefeuille laat zien dat het aandeel
woningen met een huur onder de liberalisatiegrens de komende jaren van 60% naar 30% afneemt.
Daarnaast stijgt het aandeel van woningen met een huur boven de grens van de middenhuur. Het aanbod
voor woningzoekenden met een middeninkomen neemt in de komende jaren af.




De ontwikkeling per huurklasse is als volgt:




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022         Pagina 61 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>12.2 Duurzaamheid

In 2021 had 10% van de DAEB woningen een energielabel van B of beter. In 2031 is dat voor de DAEB
woningen 36% en voor de niet-DAEB woningen 56%.

Voor de geconsolideerde portefeuille (DAEB en niet-DAEB) geldt dat in 2031 40% een energielabel B of
beter heeft. Daarnaast heeft nog bijna 13% van de totale portefeuille (690 woningen) in 2031 een
energielabel E, F of G. Dit beoordelen wij als onwenselijk. Om ook deze woningen te verduurzamen is
extra inzet nodig op de verduurzaming door middel van het aardgasvrij maken of het toepassen van extra
investeringen. In ‘Deel II Handelingsperspectief’ laten wij zien welke mogelijkheden daar na splitsing
mogelijk voor zijn.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022             Pagina 62 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>DEEL II: Handelingsperspectief




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022   Pagina 63 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>1. Doel
De portefeuillestrategie en doorrekening van de splitsing zijn gebaseerd op de huidige strategie en het
huidige onderliggende beleid zoals omschreven in de portefeuillestrategie. We lopen in de
portefeuillestrategie niet vooruit op de toekomstige investeringsruimte die ontstaat doordat de nieuwe
entiteit in de toekomst borgbaar36 is en dus weer financieringen kan aantrekken én door het volledig
afschaffen van de verhuurderheffing vanaf 2023.

In het voorliggende handelingsperspectief geven we meer inzicht in de ambities die de nieuwe entiteit
deels of geheel aankan. Deze ambities sluiten zoveel mogelijk aan bij de volkshuisvestelijke visie van de
gemeente en de wensen van de huurdersvertegenwoordiging. We geven een indicatie van de
toekomstige financieringsruimte en de ruimte die ontstaat door het wegvallen van de verhuurderheffing.
We vullen deze ruimte nog niet concreet in door ze in te rekenen, zoals we dat met het huidige beleid (en
de meerwaarde door de leningenruil) deden. Wel gaan we in op het proces om in de komende maanden
en na de splitsing invulling te geven aan deze ambities. We geven daarbij aan welke volkshuisvestelijke
speerpunten en wensen vanuit de gemeenten en huurdersraad in ieder geval worden geagendeerd.



2. Financiële ruimte na splitsing
2.1 Investeringsruimte door financieringsmogelijkheden

Voor het bepalen van de investeringsruimte door financieringsmogelijkheden maakten wij een
aanvullende berekening op de uiteindelijke splitsingsdoorrekening. Hierbij hanteerden wij voorlopige
uitgangspunten. We geven een indicatieve bestedingsruimte van de nieuwe organisatie vanaf het
moment dat zij weer borgbaar is.

Vanuit de aanvullende berekening blijkt dat in Delft-Zoetermeer binnen de begrotingshorizon van tien jaar
€ 273 miljoen37 ruimte ontstaat voor extra investeringen. Deze ruimte ontstaat in de tweede vijf jaar van
de begroting en het volume is erg afhankelijk van rente-effecten doordat de dekkingsratio (de ratio die
het meest knellend ten opzichte van de norm is) hier gevoelig voor is. De genoemde extra
investeringsruimte is dan ook indicatief van karakter en kan hoger en lager uitpakken.



2.2 Investeringsruimte door afschaffing verhuurdersheffing

Met het voorstel om de verhuurderheffing per 2023 volledig af te schaffen, ontstaat er extra
bestedingsruimte bij corporaties. Ook bij de nieuwe entiteit.



36
   De externe toezichthouder bepaalt op welk moment de nieuwe organisatie weer borgbaar is. In de huidige berekeningen gaan wij
uit van een geconsolideerde benadering voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille. In de financiële notitie behorend bij deze
portefeuillestrategie is de ontwikkeling van de balansratio’s van de nieuwe entiteit weergegeven.

37 Het betreft een indicatieve benadering die uitgaat van 100% onrendabele investeringen. De extra investeringsruimte is het
minimale bedrag dat extra geleend kan worden voordat de LTV of de dekkingsratio de norm bereikt en waarbij de ICR de
aanvullende rentelasten kan dragen. Voor de maximaal acceptabele LTV is 75% (extern is dat 85%) gehanteerd en voor de
dekkingsratio 65% (extern is dat 75%). Deze interne normen zijn niet formeel door Vestia vastgesteld, maar voor deze berekening
gehanteerd omdat het wenselijk is een marge aan te houden ten opzichte van de externe ratio’s. De dekkingsratio is beperkt
hanteerbaar in prognoses en moet met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt. Dit geldt dus ook voor de investeringscapaciteit
die is berekend op deze prognose.


Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                   Pagina 64 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Omvang bestedingsruimte
In de begroting MJB 2022-2031 is alleen de korting op de verhuurderheffing in 2022 op basis van de
motie Hermans structureel ingerekend. De volledige afschaffing vanaf 2023 is niet ingerekend. Op dit
moment rekent nog geen enkele corporatie de volledige afschaffing in, omdat het een voornemen is en
nog geen rijksbeleid. Ook over de precieze bestedingsdoelen moet nog meer duidelijkheid komen. Naar
verwachting volgt dit later in het jaar of pas volgend jaar.

Voor de corporatie Delft-Zoetermeer gaat het bruto om circa € 79 miljoen 38 in de komende tien jaar.
De bestedingsruimte wordt echter beperkt door een verzwaring van de vennootschapsbelasting. De extra
inzet die wordt gevraagd op de verduurzaming en toevoeging van nieuwbouw wordt zeer waarschijnlijk
fiscaal als investering gekenmerkt en hierdoor verbetert het operationeel resultaat van de nieuwe entiteit.
Tijdens het opstellen van de begroting 2023-2032 (start april 2022; gereed november 2022) zal de
omvang van de bestedingsruimte en de bestedingsdoeleinden definitief bekend worden. Zie ook
hoofdstuk 3 (proces).

In het kader van de motie Hermans zijn er afspraken39 gemaakt tussen het ministerie van BZK en
brancheorganisatie Aedes. In deze afspraken geven zij weer waar de accenten moeten komen te liggen
voor de inzet van de extra bestedingsruimte. Het is de intentie om dergelijke afspraken ook te gaan
maken met het huidige kabinet, gekoppeld aan de volledige afschaffing van de heffing. Deze landelijke
afspraken moeten worden geïntegreerd in de regionale en lokale prestatieafspraken. De inzet kan
namelijk lokaal verschillen en daarom wordt de inzet in samenspraak met onze stakeholders
(huurdersraad en gemeente) in 2022 verder uitgewerkt.

De afschaffing van de verhuurderheffing komt boven op de extra bestedingsruimte vanuit
financieringsmogelijkheden (aantrekken van leningen wanneer de nieuwe entiteit weer borgbaar is).
Besteding van deze extra middelen moet dan ook in relatie worden gezien met de extra ruimte vanuit
financiering én door verkoop van vastgoed uit ‘Overig Nederland’.




2.3 Ruimte voor extra huurbeleid

De splitsing biedt ons ruimte om meer proportioneel aandeel te nemen in Delft en Zoetermeer ten
aanzien van een betaalbaar aanbod voor onze doelgroepen. Uit indicatieve berekeningen 40 blijkt dat er
ruimte is voor aanvullend streefhuurbeleid. De impact wordt in de loop van de tijd (door mutaties) groter
maar blijft gedurende de planningsperiode beperkt waarbij de nieuwe entiteit aan zowel de interne als
externe ratio’s blijft voldoen. De dekkingsratio (marktwaarde leningen/marktwaarde vastgoed) wijzigt niet
omdat de maatregelen de markthuur niet beïnvloeden. Omdat de additionele leningruimte primair wordt
beklemd door de dekkingsratio, wijzigt deze ruimte ook niet.




38
   Vanaf 2032 (t/m 2031) is dat € 72 miljoen.
39
  Aedes en minister Ollongren maakten bestuurlijke afspraken wat woningcorporaties de komende jaren als gevolg van de verlaging
van de heffing (motie Hermans) al kunnen doen aan met name woningbouw, verduurzaming en woningverbetering.
Woningcorporaties stemden met overgrote meerderheid in met deze afspraken op het congres van branchevereniging Aedes op 23
december 2021. De afspraken zijn vastgelegd in: ‘PRESTATIEAFSPRAKEN TARIEFVERLAGING VERHUURDERHEFFING PER 1-1-2022’.
De volgende thema’s zijn benoemd: Vergroten beschikbaarheid, Verduurzaming, Leefbaarheid en betaalbaarheid.
40
   We hebben o.a. berekend wat de effecten zijn als we het aandeel woningen met streefhuren onder de aftoppingsgrenzen met
10% verhogen.

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                  Pagina 65 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>3. Volkshuisvestelijke agenda
In onderstaand overzicht zijn de volkshuisvestelijke speerpunten van de gemeente(n) en huurdersraad
compact weergegeven. Daarbij is aangegeven in welk traject het betreffende speerpunt aan de orde
komt. Deze trajecten, het bijbehorende proces en tijdpad zijn beschreven in hoofdstuk 4.



3.1 Gemeente Zoetermeer

 Onderwerpen naar thema                                                       Traject
                                                                              (zie hoofdstuk 4)
 Beschikbaarheid en betaalbaarheid
    • Huurbeleid i.r.t. bijzondere doelgroepen en meer aanbod voor de         Prestatieafspraken
        primaire doelgroep.                                                   Ruimte binnen huidige beleid en
    • Bevorderen doorstroming senioren.                                       kaders optimaal inzetten.
                                                                              +
                                                                              Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie
 Kwaliteit
   • Benodigde kwaliteitsimpuls wijken (o.a. Buytenwegh, De Leyens            Begroting 2023-2032
        en Segwaert in de komende 20 jaar).                                   Verkennen / bespreken in de
                                                                              overleggen over de MJIB
 Duurzaamheid
    • Inzet op energiezuinige, CO2 neutrale voorraad. Alloceren               Prestatieafspraken (invulling
       budget voor verduurzaming.                                             ‘motie Hermans’)
    • Meer inzet op het terugdringen van het aantal woningen met              +
       een E, F of G label.                                                   Begroting 2023-2032
                                                                              (structurele afschaffing
                                                                              verhuurderheffing)
                                                                              +
                                                                              Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie (routekaart 2050)
 Wijken & buurten / voorraadontwikkeling
    • Meer balans in wijken en buurten vwb huurklassen en divers              Herijking beleid nieuwe
        woningaanbod.                                                         organisatie
    • Verbetering woonaantrekkelijkheid




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                    Pagina 66 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>3.2 Gemeente Delft

 Onderwerpen naar thema                                                       Traject
                                                                              (zie hoofdstuk 4)
 Beschikbaarheid en betaalbaarheid
    • Huurbeleid t.a.v. primaire doelgroep en specifieke doelgroepen          Prestatieafspraken
    • Het beschikbaar houden van de betaalbare voorraad van niet-             Ruimte binnen huidige beleid
        DAEB gelabelde woningen voor senioren.                                optimaal inzetten
                                                                              +
                                                                              Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie

      •     Een huurprijsbeleid dat rekening houdt met de nieuwe woonvisie    Herijking beleid nieuwe
            (2022).                                                           organisatie
      •     Overname portefeuille van Bergopwaarts in Delft.
      •     Het aantal eenheden van Langer en weer Thuis (L&WTh op peil
            houden.

 Kwaliteit
   • Onderhoudsniveau op orde.                                                Begroting 2023-2032
   • Toevoegen van nieuwe kwaliteiten door het uitbreiden met                 +
        nieuwe woningen middels nieuwbouw of sloop/nieuwbouw.                 Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie

 Duurzaamheid
    • Gemeente Delft verwacht dat Vestia in de                                Prestatieafspraken
       verduurzamingsopgave als een ´normale´ corporatie mee kan              (invulling ‘motie Hermans’)
       doen en er geen belemmeringen zijn om de businesscase                  +
       inclusief de daarvoor benodigde aansluitingen en renovaties            Begroting 2023-2032
       mogelijk te maken. Delft verwacht dat Vestia meedoet in het            (structurele afschaffing
       tempo dat corporaties in Delft gemiddeld halen.                        verhuurderheffing)
    • Meer inzet op het terugdringen van het aantal woningen met              +
       een E, F of G label.                                                   Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie (routekaart 2050)

 Wijken & buurten / voorraadontwikkeling
    • Integraal oppakken buurten/wijken (herstructurering). De                Herijking beleid nieuwe
        Indische buurt en Industriebuurt hebben hierbij prioriteit.           organisatie
    • Nieuwbouw: Op meer nieuwbouwvolume anticiperen /
        verdichting in de bestaande voorraad.
    • Uitbreiden intramurale plekken.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                    Pagina 67 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>3.3 Huurdersraad

 Onderwerpen naar thema                                                       Traject
                                                                              (zie hoofdstuk 4)
 Beschikbaarheid en betaalbaarheid
    • Inzet op behoud van en toevoeging aan de sociale                        Prestatieafspraken
        woningvoorraad (o.a. stop liberalisatie).                             Ruimte binnen huidige beleid
    • Huurmatigingsbeleid voor DAEB én niet-DAEB, stop met de                 optimaal inzetten
        inkomensafhankelijke huurverhoging, top huren af binnen niet-         +
        DAEB.                                                                 Herijking beleid nieuwe
    • Investeer in bouwen voor doorstroming                                   organisatie

 Kwaliteit
   • Onderhoud binnenzijde (APK).                                             Herijking beleid nieuwe
   • Onderhoudsniveaus.                                                       organisatie

 Duurzaamheid
    • Geef iedereen inzicht in en uitzicht op verduurzaming en                Prestatieafspraken
       renovatie                                                              (invulling ‘motie Hermans’)   +
                                                                              Begroting 2023-2032
                                                                              (structurele afschaffing
                                                                              verhuurderheffing)
                                                                              +
                                                                              herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie (routekaart 2050)

 Bewonersparticipatie en leefbaarheid
    • Inzet en facilitering bewonerscommissies.                               In de reguliere overleggen
    • Zorg voor drie sterke huurdersorganisaties.                             met de huurdersraad en de
                                                                              aanvullende overleggen
                                                                              gericht op de splitsing.

      •     Zet extra in op leefbaarheid in alle sociale huurcomplexen.       Prestatieafspraken
                                                                              +
                                                                              Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie



 Dienstverlening
    • Zorg voor een dienstverleningsniveau gebaseerd op voldoendes,           In de reguliere overleggen
        laagdrempelig communiceren, snelle beantwoording vragen,              met de huurdersraad en de
        spreekuren wijkbeheerders, transparante afrekening                    aanvullende overleggen
        servicekosten.                                                        gericht op de splitsing
                                                                              +
                                                                              Herijking beleid nieuwe
                                                                              organisatie




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                    Pagina 68 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>4. Proces
4.1 Overzicht

We hanteren het uitgangspunt dat de splitsing plaatsvindt op basis van ons huidige beleid. Vanuit het
voorzichtigheidsprincipe rekenen we mogelijke toekomstige ruimte, die ontstaat als we weer gezond zijn,
niet in. WSW onderschrijft deze benadering. Daarnaast is het duidelijk dat de verhuurdersheffing op
termijn wordt afgeschaft, maar niet welke tegenprestatie hiervoor wordt verwacht. Ook hier kiezen we
voor behoedzaamheid. Tenslotte willen wij de volkshuisvestelijke inzet van toekomstige middelen
overlaten aan het bestuur van de nieuwe lokale entiteiten in samenspraak met de lokale
belanghebbenden.

Om te voorkomen dat 2023 een ‘verloren jaar’ is op het gebied van de invulling van de extra ruimte,
geven we in deze paragraaf weer op welke wijze wij afspraken maken om de wensen van onze
stakeholders mee te nemen in de verschillende besluitvormingstrajecten. We willen hierbij zoveel mogelijk
aansluiten bij de reguliere afstemmingsmomenten (zoals het maken van prestatieafspraken), maar
beseffen ons dat door het nieuwe perspectief na de splitsing aanvullende afstemming nodig is.
In deze paragraaf geven wij inzicht in de verschillende processen die wij dit jaar doorlopen en op welke
momenten we afspraken met onze stakeholders maken. In onderstaande afbeelding zijn de planningen
van de verschillende relevante trajecten weergegeven. Daaronder volgt een toelichting.

                                                                                                             2022                     2023 ev
                                                                             ja n feb mrt a pr mei juni jul i a ug s ep okt nov dec
  Zienswijze proces + aanvraag
  1.1 Precons ul tatie
  1.2 Verwerken opmerki ngen precons ul tatie
  1.3 Ins temmi ng / Zi ens wi jze Huurders ra a d
  1.4 Zi ens wi jze gemeenten
  1.5 Verwerken en i ndi eni ng a a nvra a g
  1.6 Beoordel i ng AW/WSW


  Opwerken inhoudelijke stukken
  2.1 Verwerken ja a rrekeni ng 2021
  2.2 Invul l i ng motie Herma ns (korting verhuurderheffi ng i n 2022)
  2.3 Opwerken MJB 2023/2032
  2.4 Invul l i ng bes tedi ngs rui mte a fs cha ffi ng verhuurderheffi ng
  2.5 Invul l i ng bes tedi ngs rui mte door mogel i jkheden fi na nci eri ng


  Prestatieafspraken
  3.1 Opwerken pres tatiea fs pra ken 2023 gemeenten en huurders ra a d
  3.2 Concretis eri ng a a nvul l ende i nves teri ngen en ni euw bel ei d (Q1 2023 - Q3 2023)
  3.3 Opwerken pres tatiea fs pra ken 2024 gemeenten en huurders ra a d


  Wat nemen we wanneer mee in de doorrekening splitsing?
  4.1 MJB 2022-2031
  4.2 Inrekenen bod Herma ns (korting verhuurderheffi ng i n 2022)
  4.3 Verwerken ja a rrekeni ng 2021


  Wat nemen we niet mee in de doorrekening splitsing?
  4.4 Inrekenen a fs cha ffi ng VHH 2023 e.v. (nemen we ni et mee)
  4.5 MJB 2023-2032 (nemen we ni et mee)
  4.6 Inrekenen extra i nves teri ngen en ni euw bel ei d (nemen we ni et mee)


  Nieuw beleid
  5.1 Heri jki ng ondernemi ngs pl a n, s tra tegi e en bel ei d / optima l i s a tie di ens tverkl eni ng

Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                                                    Pagina 69 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>4.2 Trajecten

Jaarrekening 2021
Nadat we de definitieve zienswijze bij de gemeenten hebben aangevraagd, verwerken we de cijfers uit de
jaarrekening 2021 in de definitieve stukken voor de toezichthouders. In de jaarrekening 2021 worden
vooral de marktwaarde van het vastgoed en de leningen geactualiseerd naar de stand per ultimo 2021.
Daarnaast verwerken wij de gerealiseerde besluitvorming van projecten in het eerste tertiaal van 2022.

Begroting 2023-2032 (inclusief afschaffing van de verhuurderheffing)
De doorrekening van de splitsing is gebaseerd op de MJB 2022-2031. Zoals elk jaar maakt Vestia dit jaar
de begroting voor de volgende jaren. Voor elke entiteit maken we een afzonderlijke MJB.
De belangrijkste wijziging die dit jaar in de begroting verwerkt moet worden, is de afschaffing van de
verhuurderheffing. Daarnaast wordt de huidige begroting aangepast op basis van de meest recent
beschikbare informatie (de realisatie in 2022 en actualisatie van het onderhouds- en
investeringsprogramma). De begroting dient in november van dit jaar volledig afgerond te zijn. Dit houdt
in dat vóór deze periode afstemming moet plaatsvinden over de invulling van de afgeschafte
verhuurderheffing. Deze invulling zal, zeker voor de langere termijn, niet in beton gegoten zijn, maar zal
elk jaar worden bijgesteld en herijkt.


  Tijdens het begrotingstraject plannen we twee bijeenkomsten (mei en september) in met zowel de
  gemeenten als Huurdersraad. We lichten toe hoe we de beschikbare bestedingsruimte door de
  afschaffing van de verhuurderheffing de komende jaren willen invullen en gaan na of dit aansluit bij
  de verwachtingen.


Prestatieafspraken 2023
 Zoals elk jaar maken we met de gemeente en Huurdersraad prestatieafspraken voor het volgende jaar.
De afspraken voor volgend jaar worden dit jaar nog met ‘het oude’ Vestia gemaakt. Hier ligt direct ook
een belangrijk dilemma. Het huidige Vestia maakt geen afspraken over toekomstige aanpassingen van het
huidige beleid. Dit laten we bewust aan de nieuwe organisaties omdat er na splitsing een nieuw bestuur
is. De afspraken voor 2023 worden dan ook ingekaderd door het huidige beleid en uitgangspunten van
de splitsing. Gewenst aanvullend beleid en bijbehorende prestatieafspraken zullen wel worden besproken
in het traject om tot prestatieafspraken te komen. We zullen hierbij aangeven wat onze intenties en
mogelijkheden zijn, maar harde afspraken hierover kunnen we echter pas na de splitsing maken.

 Op basis van ons huidige beleid maken we afspraken voor de prestatieafspraken 2023. Voor het
 gewenste aanvullende en/of nieuw beleid maken we nog geen harde afspraken maar leggen wij
 onze gezamenlijke intenties vast.


De planning en overleggen voor de prestatieafspraken zien er grofweg als volgt uit: Vanaf eind maart tot
juli bereiden we de prestatiebiedingen voor. In de periode van augustus tot november worden de
biedingen uitgewerkt tot definitieve prestatieafspraken. Dit gebeurt in tripartite overleg met de gemeente,
huurdersorganisatie en ook andere in de gemeente werkzame corporaties. De definitieve afronding en
ondertekening vinden plaats uiterlijk in december.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                 Pagina 70 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>Herijking beleid, nieuw/aangepast beleid
Vanaf 2023 gaan we aan de slag met de herijking van ons beleid. We borduren hierbij voort
overeenkomstig de intenties die we tijdens de prestatieafspraken hebben vastgelegd.


  Om de gewenste aanpassingen van het huidige beleid te bespreken, plannen we voor de
  verschillende volkshuisvestelijke thema’s meerdere afspraken in het eerste halfjaar van 2023 met de
  gemeenten en Huurdersraad.




4.3 Oprichting commissie van deskundigen door Huurdersraad

Commissie legt basis voor beter presteren vanuit de blik van de huurder
Om de nieuwe woningcorporaties op weg te helpen meer vanuit het huurdersperspectief te redeneren en
keuzes te maken, ondersteunt Vestia het initiatief van de Huurdersraad om het huurdersperspectief
concreet te maken.

De Huurdersraad Vestia heeft een commissie van deskundigen binnen de volkshuisvesting gevormd en
gevraagd haar te adviseren: ‘hoe kan vanuit de huurder worden gekeken naar het functioneren van de
drie nieuwe corporaties voor de huurder?’

Vanuit deze centrale vraag helpt de commissie met onder andere de beantwoording van de volgende
vraagstukken:
    - Wat betekent goed wonen?
    - Hoe kan worden beoordeeld of de nieuwe corporaties daarin voorzien?
    - Hoe en met welke informatie kunnen huurdersorganisaties en woningcorporaties hierover met
        elkaar het gesprek aangaan?

De aandachtspunten die uit de besprekingen tussen huurdersorganisaties en de woningcorporaties naar
voren gaan komen, zijn agenderend in de besluitvorming over de inzet van extra middelen die binnen de
drie corporaties beschikbaar komen.

De nieuwe woningcorporaties blijven de nieuwe huurdersorganisaties ook in dit project faciliteren en
zullen zich actief inzetten om de inzichten van deze commissie te gebruiken bij zowel de optimalisatie van
de dienstverlening als bij de terugkoppeling in overleggen met de huurdersorganisaties.




Portefeuillestrategie en handelingsperspectief Delft-Zoetermeer, maart 2022                Pagina 71 van 71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>