<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Memo

 Aan           College van burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel (t.a.v. de heer
               P.W. Rienstra)

 Van           mr. J. Kevelam (advocaat)

 Datum         30 september 2024

 Inzake        Tytsjerksteradiel gem – advies Aldtsjerk Foarút


 Betreft       Beoordeling eindrapport Ladder- en behoeftetoets Aldtsjerk Foarút


I.         Inleiding

1.         U hebt ons kantoor gevraagd om – als vervolg op de eerder door ons kantoor uitgevoerde
           second opinion over de onderbouwing aan de hand van de treden van de Ladder voor
           duurzame verstedelijking en de behoefte als onderdeel van een goede ruimtelijke
           ordening zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Aldtsjerk Foarút – te
           adviseren over de aan te passen en (uiteindelijk) aangepaste (concept-
           )Ladderonderbouwing.

2.         Bij e-mail van 16 juli 2024 is de door Sweco opgestelde concept-Ladderonderbouwing
           via initiatiefnemer(s) met mij gedeeld. Deze is door mij (juridisch) beoordeeld. Op 22 juli
           2024 heb ik u mijn bevindingen doen toekomen. Vervolgens heeft Sweco op 8 augustus
           2024 het eindrapport opgeleverd, tezamen met een memo waarin wordt gereageerd op
           de opmerkingen (hierna: “Reactiememo”).

3.         Op 19 september 2024 heeft Antea Group een nadere onderbouwing van de behoefte
           aan het recreatiemeer en de zandwinning met het oog op een goede ruimtelijke ordening
           en de uitvoerbaarheid van het plan aangeleverd.

4.         U hebt mij gevraagd om de definitieve Ladder- en behoeftetoets juridisch te beoordelen.
           Deze beoordeling vindt plaats via een ‘Algemeen oordeel’ (hoofdstuk II) en ‘Specifieke
           bevindingen n.a.v. definitieve Ladder- en behoeftetoets’ (hoofdstuk III). Met grijze
           markering is aangegeven welke specifieke opmerkingen voldoende zijn verwerkt.

II.        Algemeen oordeel

5.         Mijn (juridisch) eindoordeel over de Ladder- en behoefteonderbouwing is als volgt. Ten
           opzichte van de ontwerpfase is er zeker een behoorlijke stap vooruit gezet in de
           onderbouwing. Toch resteren er een aantal vragen, waarbij ik op voorhand niet kan
           inschatten of het antwoord op die vragen tot een andere behoefteberekening- of
           locatiekeuze zou kunnen leiden (en de Ladderonderbouwing dus ‘zodanig gebrekkig is
           of zodanige leemten in kennis of dusdanige onjuistheden vertoont dat de raad zich hierop
           niet heeft mogen baseren’).

6.         Als dat laatste het geval is, en een appellant laat een tegendeskundigenrapport opstellen
           en formuleert de gebreken als beroepsgronden in een beroepschrift, dan verwacht ik dat


WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                                  1/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>      de Afdeling tot de conclusie komt dat het plan is vastgesteld in strijd met art. 3.1.6 lid 2
      Bro, art. 3.1.6 lid 1 Bro en/of art. 3:2 Awb en/of art. 3:46 Awb.

7.    De Ladder- en behoeftetoets zijn motiveringseisen en leiden niet (per definitie) tot een
      fundamenteel (niet te repareren) gebrek. Ook in een beroepsprocedure kunnen
      eventuele motiveringsgebreken nog worden hersteld met een nadere onderbouwing
      waardoor de planontwikkeling alsnog kan doorgaan. Dit eindoordeel licht ik als volgt toe.

8.    U hebt ons kantoor eind 2023 gevraagd om u te adviseren c.q. een second opinion te
      geven over de onderbouwing aan de hand van de treden van de Ladder voor duurzame
      verstedelijking en de behoefte als onderdeel van een goede ruimtelijke ordening zoals
      opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Aldtsjerk Foarút.

9.    Op 26 november 2023 heb ik u mijn bevindingen toegezonden. In dit advies ben ik tot de
      conclusie gekomen dat de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen onderbouwing
      naar mijn inschatting niet voldoende is om een toets door de Afdeling te doorstaan en dat
      dit gegeven (in beginsel) kan leiden tot een vernietiging van het plan.

10.   Naar aanleiding daarvan is door Sweco op 8 augustus 2024 een eindversie van een
      Ladderonderbouwing opgeleverd. Op 19 september 2024 heeft Antea Group een nadere
      onderbouwing van de behoefte aan het recreatiemeer en de zandwinning met het oog op
      een goede ruimtelijke ordening en de uitvoerbaarheid van het plan aangeleverd.

11.   Zoals hierna in hoofdstuk III van dit memo zal blijken, zijn niet alle opmerkingen op de
      concept-Ladderonderbouwing (d.d. 16 juli 2024) voldoende verwerkt in de eindversie van
      Ladderonderbouwing.

12.   De juridische risico’s indien het plan met inachtneming van de Ladderonderbouwing d.d.
      8 augustus 2024 en de behoefteonderbouwing d.d. 19 september 2024 toch wordt
      vastgesteld, hangen in de eerste plaats (vanzelfsprekend) af van de vraag of er beroep
      wordt ingesteld tegen het (uiteindelijk vast te stellen) bestemmingsplan Aldtsjerk Foarút.
      Immers, als er geen beroep wordt ingesteld dan wordt het plan na afloop van de
      beroepstermijn onherroepelijk.

13.   Indien beroep wordt ingesteld, dan moet(en) in deze beroepsprocedure vervolgens door
      appellant(en) beroepsgronden over de Ladder worden aangevoerd, en deze moeten
      zodanig zijn dat deze aanleiding geven voor de Afdeling om tot de conclusie te komen
      dat het plan zodanig gebrekkig is of zodanige leemten in kennis of dusdanige
      onjuistheden vertoont dat de raad zich hierop niet heeft mogen baseren. Bovendien moet
      het relativiteitsvereiste als bedoeld in art. 8:69a Awb zich niet tegen een inhoudelijke
      beoordeling van de aangevoerde beroepsgrond(en) verzetten.

14.   Het is vanuit juridisch optiek van belang om te toetsen aan de geldende wet- en
      regelgeving en de kaders die uit de jurisprudentie zijn af te leiden. Ten opzichte van de
      ontwerpfase is er zeker een behoorlijke stap vooruit gemaakt. Maar als ik de definitieve
      Ladder- en behoefteonderbouwing toets aan de geldende wet- en regelgeving en
      jurisprudentie dan roept de onderbouwing een aantal vragen op zoals weergegeven in
      hoofdstuk III van dit memo (bijvoorbeeld: waarom bepaalde modellen of gegevens niet
      zijn betrokken in de onderbouwing).

15.   Deze aspecten hadden kunnen worden betrokken dan wel weerlegd in de onderbouwing,
      nu deze opmerkingen zijn gedeeld met Sweco. Dit zou bij de vaststelling van het plan
      kunnen leiden tot ófwel een robuustere Ladder- en behoefteonderbouwing, ófwel zou het


WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                              2/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>       betrekken van deze gegevens kunnen leiden tot een andere uitkomst wat de
       behoefteberekening of locatiekeuze betreft.

16.    Is dat laatste het geval, en een appellant laat een tegendeskundigenrapport opstellen en
       formuleert de gebreken als beroepsgronden in een beroepschrift, dan verwacht ik dat de
       Afdeling tot de conclusie komt dat het plan is vastgesteld in strijd met art. 3.1.6 lid 2 Bro,
       art. 3.1.6 lid 1 Bro en/of art. 3:2 Awb en/of art. 3:46 Awb.

17.    De consequentie daarvan is dat het beroep/de beroepen gegrond wordt/worden
       verklaard en het plan op grond van art. 8:72 lid 1 Awb in beginsel voor (gehele)
       vernietiging in aanmerking komt. Een (gehele) vernietiging van het plan betekent dat er
       geen planologisch kader (meer) is om de in het plan opgenomen ontwikkelingen uit te
       voeren. En dat – als het gewenst is om de ontwikkelingen alsnog uit te voeren – er (in
       beginsel) de planprocedure weer opnieuw gevolgd zal moeten worden.

18.    Wel moet daarbij worden opgemerkt, dat de Ladder en behoeftetoets buiten de Ladder
       om motiveringseisen zijn en dus niet tot een fundamenteel (niet te repareren) gebrek voor
       het plan hoeven te leiden. Vaak geeft de Afdeling het bestuursorgaan via een
       tussenuitspraak en een bestuurlijke lus de gelegenheid om het gebrek te herstellen.1 Het
       geven van een mogelijkheid om het gebrek te herstellen via een bestuurlijke lus is
       overigens geen verplichting voor de Afdeling.

19.    Als het gebrek vervolgens (voldoende) is hersteld, leidt het beroep in de einduitspraak
       wel tot een gegrondverklaring en vernietiging van het plan (en daarmee de plicht om de
       proceskosten en het griffierecht te vergoeden), maar blijven de rechtsgevolgen van het
       plan in stand. De in het plan opgenomen ontwikkelingen kunnen dan worden uitgevoerd.

III.   Specifieke bevindingen n.a.v. definitieve Ladder- en behoeftetoets

1.     In hoofdstuk 1, op p. 4 staat: “Centraal staat de vraag of genoeg Ladderruimte
       beschikbaar is voor de ontwikkeling van 23 woningen en 7 recreatiewoningen op de
       locatie Aldtsjerk Foarút”. Zoals volgt uit mijn memo d.d. 29 november 2023 (waarbij het
       ontwerpplan als uitgangspunt is genomen) en zoals besproken tijdens het Teams-overleg
       op 16 mei jl. bestaat het plan ook nog uit een recreatiemeer en zandwinning. Besproken
       is om voor die onderdelen van het plan op de behoefte in te gaan met het oog op een
       goede ruimtelijke ordening en de uitvoerbaarheid van het plan. Er is dus – in tegenstelling
       tot hetgeen ik heb geadviseerd en zoals expliciet is besproken tijdens het startoverleg op
       16 mei jl. – geen onderbouwing opgenomen voor de behoefte aan het recreatiemeer en
       de zandwinning met het oog op een goede ruimtelijke ordening en de uitvoerbaarheid
       van het plan.

       Reactie SG d.d. 30-09-24: bij memo van Antea Group van 19 september 2024 is deze
       onderbouwing aangeleverd. Bij gebrek aan (vergelijkbare) jurisprudentie/kaders waar
       een dergelijke onderbouwing aan moet voldoen, is het lastig vast te stellen of deze
       onderbouwing zonder meer voldoet. In ieder geval is er nu een onderbouwing – zij het
       summier - aangeleverd door initiatiefnemer wat betreft de behoefte aan de zandwinning
       en het recreatiemeer ter verwerking/om naar te verwijzen in de plantoelichting.

2.     In hoofdstuk 1, op p. 4 staat: “De planlocatie ligt buiten de bestaande kern langs de Van
       Sminiaweg en de Aldtsjerksterfeart. heeft nu nog een overwegend agrarisch karakter”.
       Deze zin loopt niet.

1      Zie bijvoorbeeld ABRvS 21 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3896, r.o. 8.4, 12 en 13.


WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                                 3/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>3.    In hoofdstuk 1, p. 5 staat: “De 7 recreatiewoningen zijn voor de verkoop”. Zie opmerking
      20 hierna.

4.    In hoofdstuk 1, op p. 5 staat: “Voor de ontwikkeling van woningen geldt dat vanaf 12
      woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor recreatiewoningen is vanaf 500
      m2 sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.” Dit is niet geheel juist en niet volledig.
      Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de vraag of er sprake is van een ‘stedelijke
      ontwikkeling’, en vervolgens of er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Op
      zichzelf klopt de conclusie wel dat het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling,
      alleen de motivering is niet geheel volledig en juist. Zie hierover mijn memo d.d. 29
      november 2023:

      Ten aanzien van woningen:

      “In art. 1.1.1 lid 1 sub i Bro is bepaald dat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ moet worden
      verstaan:

      “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren,
      detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

      De Afdeling heeft geoordeeld dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer
      dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als
      bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel
      niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

      Het Ontwerpplan voorziet in 23 woningen. Dit betekent dat het Ontwerpplan voorziet in
      een stedelijke ontwikkeling.

      Bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een
      bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling behelst, moet in
      onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het
      voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische
      beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande
      bestemmingsplan.

      Op grond van het voorgaande bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3 van de
      plantoelichting) gold (grotendeels) een agrarische bestemming en was er (nagenoeg)
      geen bebouwing mogelijk, omdat er geen bouwvlak was toegekend aan het perceel/de
      percelen (met uitzondering van een – ten opzichte van het totale plangebied – beperkte
      enkelbestemming ‘Wonen’ met bouwvlak).

      Dit betekent dat het plan met de voorziene 23 woningen voorziet in een nieuwe stedelijke
      ontwikkeling, dat art. 3.1.6 lid 2 Bro van toepassing is en de plantoelichting een motivering
      moet bevatten dat de woningen voldoen aan de treden van de Ladder als bedoeld in het
      betreffende artikellid.”

      Ten aanzien van recreatiewoningen:

      “In art. 1.1.1 lid 1 sub i Bro is bepaald dat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ moet worden
      verstaan:




WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                               4/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>            “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren,
            detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

            Onder "andere stedelijke voorzieningen" als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i,
            van het Bro, wordt verstaan:

            “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.”

            Vastgesteld kan worden, dat het bij de recreatiewoningen niet gaat om de ruimtelijke
            ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, of
            woningbouwlocaties. Onder een ‘andere stedelijke voorziening’ kan ook worden
            begrepen een recreatiepark, bestaande uit een aantal recreatieverblijven.

            De enkele omstandigheid dat recreatiewoningen zich niet goed lenen om binnen
            bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd, betekent nog niet dat er geen sprake
            kan zijn van een stedelijke ontwikkeling.

            Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn
            om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. De Afdeling hanteert
            daarbij een aantal uitgangspunten. Een van de uitgangspunten is dat wanneer een
            bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of
            in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m2, deze ontwikkeling in
            beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

            Het plan voorziet in 7 recreatiewoningen met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2.
            Daarmee is sprake van een voldoende substantiële ontwikkeling die stedelijk van aard is.

            Bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een
            bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling behelst, moet in
            onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het
            voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische
            beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande
            bestemmingsplan.

            Op grond van het voorgaande bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3 van de
            plantoelichting) gold (grotendeels) een agrarische bestemming en was er (nagenoeg)
            geen bebouwing mogelijk, omdat er geen bouwvlak was toegekend aan het perceel/de
            percelen (met uitzondering van een – ten opzichte van het totale plangebied – beperkte
            enkelbestemming ‘Wonen’ met bouwvlak).

            Dit betekent dat er ten aanzien van de recreatiewoningen sprake is van een nieuwe
            stedelijke ontwikkeling, dat art. 3.1.6 lid 2 Bro van toepassing is en de plantoelichting een
            motivering moet bevatten dat de recreatiewoningen voldoen aan de treden van de Ladder
            als bedoeld in het betreffende artikellid.”

5.      In hoofdstuk 1, op p. 5 staat: “De planlocatie is te kwalificeren als bestaand stedelijk gebied.”
        De planlocatie is toch juist niet aan te merken als bestaand stedelijk gebied?

6.      In paragraaf 2.1, p. 7, wordt een verantwoording gegeven van het bepalen van het ruimtelijk
        verzorgingsgebied. Hierin wordt opgemerkt: “De planlocatie Aldtsjerk Foarút is primair op de
        lokale (dorpse) behoefte gericht. Daarom is besloten Leeuwarden niet mee te nemen in het
        onderzoeksgebied. Uiteraard kan de planlocatie wel voorzien in de woonbehoefte van
        inwoners van Leeuwarden (of elders).”


     WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                                5/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>        Zoals ik in mijn memo van 29 november 2023 heb opgemerkt: “Het is primair aan de
        bestuursorganen om op basis van het ruimtelijke verzorgingsgebied van de nieuwe stedelijke
        ontwikkeling te bepalen hoe uitgebreid het onderzoek moet plaatsvinden, met welke
        bestuursorganen en diensten het overleg over de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt
        gevoerd en tot welk gebied de onderbouwing van de behoefte zich uitstrekt. Dit gebied kan
        verschillen naar gelang de aard en de omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling in
        relatie tot de context.”

        Kan het ruimtelijk verzorgingsgebied nader worden geobjectiveerd, bijvoorbeeld door middel
        van het in kaart brengen van verhuisbewegingen? En hoe verhoudt het onderzoeksgebied
        zich tot de intergemeentelijke en in provinciaal verband gemaakte afspraken daarover (die
        immers ook uitgaat/uitgaan van een bepaald ruimtelijk verzorgingsgebied)? Zoals in de
        paragraaf – terecht – wordt opgemerkt is het bepalen van het ruimtelijk verzorgingsgebied
        relevant met het oog op het schaalniveau waarop de behoefte moet worden afgewogen. Het
        ruimtelijk verzorgingsgebied werkt in zoverre ook in de rest van de Ladderonderbouwing door.
        Mocht het ruimtelijk verzorgingsgebied worden aangepast, dan zal de rest van de
        Ladderonderbouwing daarop ook moeten worden aangepast. Ik zie verderop in de
        Ladderonderbouwing dat er in feite wordt gewerkt met verschillende onderzoeksgebieden;
        dat kan natuurlijk ook, maar de onderbouwing voor het hanteren van (een)
        onderzoeksgebied(en) ontbreekt nu (een die is vastgesteld op basis van verhuisbewegingen
        en vervolgens is getoetst aan gemeentelijk-, regionaal- en provinciaal beleid).

        SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo wordt opgemerkt: “Ruimtelijk verzorgingsgebied
        verduidelijkt/nader toegelicht”. De opmerking is evenwel onvoldoende verwerkt. Er wordt
        geen bronverwijzing toegepast. Ook wordt onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe het
        onderzoeksgebied zich verhoudt tot het gemeentelijk-, regionaal- en provinciaal beleid (en de
        in dat verband gemaakte afspraken over onderzoeksgebieden).

7.      In paragraaf 2.2 wordt op p. 8 verwezen naar “de meest recente provinciale prognose
        (Provincie Fryslân, 26 maart 2024)”. Is dit een openbare bron? En zo niet, kan de bron als
        bijlage bij de onderbouwing worden gevoegd? Gaat het om Dashboard Prognose Bevolking
        en Huishoudens | Staat van Fryslân (arcgis.com)? Gaat de provinciale prognose uit van
        Primos-prognose (2024)?

        SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo wordt (onder meer) opgemerkt: “De landelijke
        prognose Primos2024 is pas medio juli verschenen en is daardoor niet meegenomen in dit
        onderzoek”. Juridisch-planologisch dienen alle feiten en omstandigheden die actueel zijn op
        het moment van vaststelling van het plan betrokken te worden bij de vaststelling. Het enkele
        feit dat Primos2024 pas in juli is verschenen, ontslaat de gemeente(raad) nog niet van de
        verplichting om actuele gegevens te betrekken in de besluitvorming. Ik adviseer om na te
        gaan of Primos2024 afwijkende cijfers laat zien en zo ja, dan adviseer ik om deze cijfers te
        betrekken in het rapport.

8.      In paragraaf 2.2 wordt op p. 8 gesteld: “Uitgaande van een evenredige groei van het aantal
        huishoudens over de kernen binnen Tytsjerksteradiel is in Aldtsjerk vraag naar 23 extra
        woningen en in Trynwalden vraag naar 191 extra woningen.” Hoe is deze evenredige groei
        bepaald? Kan dat nog nader worden toegelicht?

        SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo wordt opgemerkt: “Extra toegelicht”. Ik kan de extra
        toelichting evenwel niet terugvinden in het rapport.




     WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                            6/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>9.       In paragraaf 2.2 op p. 8 klopt de berekening onder ‘Gemeente Tytsjerksteradiel’ niet. 15.043
         – 13.957 = 1086 (in plaats van 1026). Ook de berekening onder ‘Tytsjerksteradiel,
         Dantumadiel, Noardeast-Fryslan’ klopt niet: 45.201 – 41.827 = 3374 (in plaats van 2914). Of
         begrijp ik de berekening dan niet goed?

         SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo wordt opgemerkt: “Aangepast.” Volgens mij klopt de
         berekening onder ‘Tytsjerksteradiel, Dantumadiel, Nordeast-Fryslân’ niet. 45.047 – 41.827 =
         3220 in plaats van 2914.

10.      In paragraaf 2.2 op p. 8 staat: “Door de voorkeuren toe te passen op de kwantitatieve vraag
         (op basis van huishoudensgroei) is een inschatting te maken van de vraag naar woonmilieu.”
         Hoe is dit berekend? Kan dat nog worden toegelicht?

         SG d.d. 30-09-24: In het Reactiememo staat: “Extra toegelicht”. In de tekst staat: “Binnen
         Aldtsjerk is vraag naar 16 woningen in dorps/landelijke milieus (…)”. Moet dit niet zijn: 16+6
         = 22 (zie het schema eronder)?

11.      In paragraaf 2.2 op p. 9 staat: “De drie gemeenten binnen de regio”. De regio Noordoost
         Fryslân (“ANNO-regio”) betreft vier gemeenten. Zie ook                https://cuatro.sim-
         cdn.nl/fryslan/uploads/5140_woondeal_noordoost_web.pdf?cb=v0LjsZtB. In paragraaf 3.1
         staat wel (ook) dat ‘de gemeenten Achtkarspelen, Dantumadiel, Noardeast-Fryslân en
         Tytsjerksteradiel onder de regio Noordoost-Fryslân vallen’.

12.      In paragraaf 2.2 op p. 9 staat: “Binnen de regio geeft 40% aan de voorkeur te hebben voor
         een woning in ene waterrijke buurt (zoals sloten, grachten en open water)”. Is het – nu dit
         precies het aanbod is dat op grond van het plan Aldtsjerk Foarút mogelijk wordt gemaakt –
         niet belangrijk om dit ook kwantitatief, in het aantal woningen, uit te drukken?

13.      In paragraaf 2.3, op p. 9 staat: “Naar schatting zijn 580-850 woningen in de regio opgenomen
         in de harde plancapaciteit.” In de tabel staat: 665 – 850, welke getallen zijn de juiste?

14.      In paragraaf 2.3, op p. 9 wordt het kwantitatieve planaanbod weergegeven. Kan een lijst van
         de betrokken harde plancapaciteit als bijlage worden gevoegd bij de Ladderonderbouwing?

         SG d.d. 30-09-24: in het reactiememo staat: “Nee. Hoewel informatie over individuele
         plannen de Ladder wel steviger zou maken, heeft de gemeente Tytsjerksteradiel alleen de
         plancapaciteitscijfers verstrekt. We kunnen daardoor geen verdere uitweidingen doen over
         individuele plannen binnen de gemeente.” Via openbare bronnen als ‘Regels op de kaart’ en
         ‘Ruimtelijkeplannen.nl’ kan ook worden nagegaan hoeveel harde plancapaciteit er is. Dit is
         een behoorlijke klus, maar het is wel mogelijk. Het risico bestaat dat eventuele appellanten
         zelf de harde plancapaciteit gaan verifiëren en wellicht tot andere cijfers komen, waardoor de
         behoefteberekening wellicht anders uitvalt.

15.      In paragraaf 2.3, op p. 10 staat: “Hoewel in Aldtsjerk geen grotere plannen of projecten telt…”.
         Deze zin loopt niet.

16.      In paragraaf 2.3, op p. 10 staat “… zijn in de omgeving wel harde plannen te vinden.” Waarom
         is dit relevant voor de Ladderonderbouwing?

17.      Op p. 10 is in paragraaf 2.4 de ‘behoefte’ uitgewerkt, hoe verhoudt de behoefte zich tot de
         intergemeentelijke, regionaal en provinciaal gemaakte (woningbouw) afspraken en beleid?




      WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                               7/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>         SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo staat: “De behoefte is in lijn met de woonopgave die
         verwoord is in de Woondeal Noordoost-Fryslân 2022-2030. Dat de cijfers niet 100%
         overeenkomen heeft te maken met het gebruik van een andere onderzoeksperiode (2024-
         2034) en actuelere prognosecijfers en woningbouwaantallen.” Wellicht kan deze opmerking
         nog worden verwerkt in de lopende tekst van het rapport?

18.      Op p. 11 in paragraaf 2.4: waarom wordt Aldtsjerk zelf niet genoemd onder ‘Kwalitatieve
         behoefte naar grondgebonden woningen.’?

19.      Op p. 12, paragraaf 2.4: graag nog toevoegen dat het plan ook voorziet in een kwantitatieve
         behoefte (niet alleen in een kwalitatieve behoefte).

20.      In paragraaf 3.1 wordt op p. 13 opgemerkt: “Echter zijn recreatiewoningen vaak interessant
         als 2de huis en die vraag zal met name uit Nederland komen.” Om de recreatiewoningen
         mogelijk te maken is op grond van het (ontwerp)bestemmingsplan een deel van de gronden
         bestemd als “Recreatie – Verblijfsrecreatie”. Hierbij is bepaald dat ‘tot een gebruik, strijdig
         met deze bestemming in ieder geval wordt gerekend het anders dan bedrijfsmatig exploiteren
         van recreatiewoning’ (artikel 5, lid 5.3, aanhef en onder a.). Deze regel is opgenomen om
         precies het gebruik van de recreatiewoningen als ‘tweede woning’ te voorkomen. Mijn advies
         is om de Ladderonderbouwing primair in te steken vanuit de verhuurmarkt.

         Reactie SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo staat: “Aangegeven dat er niet permanent
         mag worden gewoond. Duidelijk gemaakt dat de vraag wel komt van de koopmarkt
         (investeerders die de woningen zelf gebruiken als vakantiewoningen en/of verhuren of de
         woning gedurende het hele jaar voor toeristisch gebruik verhuren.”

         Van belang is in ieder geval dat de reactiewoningen bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Als
         dan de vraag zowel vanuit de koop- als de verhuurmarkt als representatief wordt ingeschat
         door Sweco, dan is deze opmerking voldoende verwerkt.

21.      Typefout: in paragraaf 3.1 staat op p. 13: “handvaten”, moet zijn: “handvatten”.

22.      In paragraaf 3.1 wordt op p. 13 opgemerkt: “Een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een
         specifieke locatie (recreatiewoning) wordt door gasten als een acceptabel alternatief
         beschouwd.” Kan dit nader worden toegelicht/onderbouwd? Ik zie dat de 20 autominuten-
         grens wordt gehanteerd bij bijvoorbeeld hotels, zie: ABRvS 17 oktober 2018,
         ECLI:NL:RVS:2018:3386 en vz. ABRvS 30 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2667.
         Waarom is die afbakening ook relevant voor recreatiewoningen?

23.      In algemene zin mis ik in hoofdstuk 3 een specifieke voor onderhavig plan opgestelde
         cijfermatige analyse (behoefteberekening), waarbij de vraag kwantitatief en kwalitatief wordt
         afgezet tegen het aanbod (in dit geval feitelijk aanbod en harde plancapaciteit). Bijvoorbeeld
         aan de hand van marktruimte, groeiprognoses, bezettingsgraad van parken en normbezetting
         van recreatiewoningen primair uitgaande van de verhuurmarkt (vergelijk ABRvS 6 maart
         2024, ECLI:NL:RVS:2024:956, r.o. 9.3 en ABRvS 14 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:630,
         r.o. 8.4). Ik vind het juridisch risicovol om de behoeftebepaling enkel te baseren op
         kooptransacties en groeiprognoses enerzijds en feitelijk (te koop staand) aanbod anderzijds.
         E.e.a. ook afgezet tegen de regionale en provinciale (beleidsmatige) afspraken die hierover
         zijn gemaakt. En hoe zit het met eventuele leegstandseffecten?

         SG d.d. 30-09-24: in het Reactiememo staat: “Een cijfermatige marktruimte is voor
         vakantiewoningen niet goed te maken omdat exacte cijfers voor deze markt niet beschikbaar
         zijn. Zoals de gemiddelde bezetting, aantal personen per huisje, aanbod en vraag in het


      WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                              8/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>         specifieke onderzoeksgebied. Dan moet er worden gewerkt met vele aannames zoals ook
         gedaan is in de twee genoemde onderbouwing. Een dergelijke aanpak (zoals we nu doen) is
         eerder ook succesvol gebleken (Laddertoets Herontwikkeling De Schouwse Valleien, 2021).”

         De uitspraak/uitspraken waar naar wordt verwezen betreft/betreffen (denk ik): ABRvS 29
         maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1234 en ABRvS 6 juli 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1915. In die
         zaak/zaken was er evenwel geen sprake van een “formele ladderplicht”, maar een
         “behoeftetoets buiten de ladder om’. Aan een dergelijke onderbouwing worden minder
         strenge eisen gesteld dan aan een ladderonderbouwing. Met andere woorden, met het enkele
         feit dat de Afdeling de onderbouwing in die zaak/zaken heeft geaccordeerd, is nog niet
         gezegd dat de Afdeling die onderbouwing zou accepteren indien er sprake is van een zaak
         waarin wel een formele ladderplicht aan de orde is (zoals in onderhavig geval). Mijn
         opmerking bij 23 is gestoeld op recente jurisprudentie op dit vlak en blijft in die zin dus staan.

24.      In paragraaf 3.1, p. 13 staat: “Vlietland”. Dit is een typefout: Vlieland.

25.      In paragraaf 3.3, p. 17 staat: “Landelijk gezien nam de krapte op de markt af doordat het
         aantal transacties terugliep en het aanbod steeg. de NVM Krapte-indicator landelijk in 2023
         van 2,8 naar 4,5.” Deze zin loopt niet.

26.      In hoofdstuk 4 op p. 21 staat: “Binnen Aldtsjerk, de gemeente Tytsjersteradiel en de regio
         Noordoost-Friesland zijn alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied geanalyseerd
         en beoordeeld op geschiktheid.” Kunnen nog enkele voorbeelden worden genoemd van
         locaties binnen bestaand stedelijk gebied die in de analyse zijn betrokken en waarom die
         afvallen? Daarbij zal meer inzicht geboden moeten worden welke mogelijkheden er binnen
         het bestaand stedelijk gebied in de beoordeling zijn betrokken en waarom die mogelijkheden
         afvallen, bijvoorbeeld vanwege feitelijke en/of juridische (on)mogelijkheden, of locatie-
         specifieke eigenschappen, etc. In feite komt het dan neer op:

             o   een overzicht van de eisen die (door de initiatiefnemer/aanvrager) gesteld worden
                 aan een mogelijke locatie en een onderbouwing hiervoor, uitgaande van het integrale
                 karakter van de ontwikkeling (waarbij geput kan worden uit de kwalitatieve behoefte-
                 paragraaf, het wonen en recreëren in een waterrijke omgeving);
             o   een kaart van (het) onderzoeksgebied(en) en de mogelijke locaties hierin in bestaand
                 stedelijk gebied;
             o   een onderbouwing waarom bepaalde locaties wel/niet geschikt zijn en waarom
                 uiteindelijk de keuze voor het bestemmingsplangebied is gemaakt.

         Een goed overzicht van de “alternatieve locaties” is – zo heb ik begrepen – ook nodig om een
         voldoende reactie op een zienswijze te kunnen geven.

         Reactie SG d.d. 30-09-24: in de Reactienota staat: “We hebben een lijst alternatieve zachte
         woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied die in beeld zijn. Harde
         woningbouwlocaties vormen per definitie geen alternatief omdat deze al in mindering zijn
         gebracht op de vraag om de tot de resterende behoefte te komen. Zachte
         woningbouwlocaties zijn nog wel in beeld om in de resterende behoefte te voorzien. Ook zijn
         de locaties binnenstedelijk gelegen. Veelal bieden de locatie onvoldoende ruimte, voorzien
         ze niet in de lokale woningbehoefte, zijn ze minder goed ontsloten en bieden ze niet de
         mogelijkheid een waterrijke omgeving / recreatie en toerisme verder te ontwikkelen.

         We kiezen er doorgaans voor om alleen de motivatie en niet de locaties zelf in de
         Ladderonderbouwing op te nemen. In de praktijk zien we dat de discussie anders te veel
         verschuift naar de alternatieve locaties in plaats van de motivatie waarom deze locaties niet


      WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD                                 9/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>         voldoen. Voor de volledigheid sturen we de lijst met locaties los mee, zodat de locaties
         kunnen worden gedeeld indien nodig.”

         Nog steeds – ook na toezending van het memo met alternatieve locaties – is niet duidelijk
         welke locatie (binnen bestaand stedelijk gebied) om welke reden(en) niet in aanmerking komt.
         Er mist een onderbouwing per locatie. Bovendien zijn niet enkel woningbouwlocaties binnen
         bestaand stedelijk gebied relevant, het gaat om locaties die – al dan niet door transformatie
         of herstructurering – in de behoefte aan woningen én recreatiewoningen kunnen voorzien.

27.      Het is beter om de bijlage (het beleidskader) te verwerken in de hoofdstukken 1 t/m 5. Anders
         dan is het niet helemaal duidelijk waarom de bijlage als bijlage is toegevoegd aan het
         document en waarom deze relevant is voor de Ladderonderbouwing. En zo bevat dit
         document dan direct ook de toets aan het provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.

                                                     ***




      WERKDOCUMENT – VERTROUWELIJK: LOUTER BEDOELD VOOR INTERN BERAAD
      10/10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>