<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>RAADSVOORSTEL (via commissie)
BIJ ZAAKNUMMER: 2022101992

                                                                 AGENDANUMMER: 04
Commissie Ruimte op 14 februari 2023

Onderwerp:                             Bijlage(n): Vergadering      Agenda-            p.h.:
                                                   van:             nummer:
Aanpassing Verordening
                                           -2-      7 maart 2023        23.03.xx           JB
Starterslening




de raad
van de gemeente
Asten


Samenvatting

Tijdens de Algemene Beschouwingen 2022 heeft uw raad een motie aangenomen, waarin
het college wordt opgeroepen om uiterlijk in het 1e kwartaal van 2023 met een voorstel
te komen, dat toeziet op de aanpassing van de voorwaarden van de zogeheten SVn
Starterslening. De voorwaarden van het verkrijgen van een starterslening zijn vastgelegd
in de Verordening Starterslening gemeente Asten 2021.
Uw raad roept op om de maximale koopsom mee te laten fluctueren met de NHG-grens
die in 2023 vastgesteld is op EUR 405.000,-.
Het gelijktrekken van het maximale leenbedrag voor bestaande en nieuwbouwwoningen
(voorheen resp. 30.000 en 50.000 euro) is niet opgenomen in de motie, maar is wel aan
te raden.

Op basis van de in dit voorstel genoemde argumenten stellen wij uw raad voor de
voorwaarden voor het verkrijgen van een starterslening als volgt aan te passen:

1. De NHG-grens aan te houden als maximale koopsom om in aanmerking te komen
   voor een starterslening. De maximale koopsom fluctueert mee met de NHG-grens.
2. De maximale hoogte van de starterslening vast te stellen op EUR 50.000,- voor zowel
   bestaande als nieuwbouwwoningen.

Om het effect van deze wijzigingen te beoordelen zal er in Q1 van 2025 een evaluatie
van de aangepaste regeling plaatsvinden.

Beslispunten
Over te gaan tot het vaststellen van de volgende wijzigingen in de Verordening
Starterslening gemeente Asten 2021:
       a. De NHG-grens aan te houden als maximale koopsom om in aanmerking te
           komen voor een starterslening. De maximale koopsom fluctueert mee met de
           NHG-grens.
       b. De maximale hoogte van de starterslening vast te stellen op EUR 50.000,-
           voor zowel bestaande als nieuwbouwwoningen.

Inleiding
Op dit moment wordt er (te) weinig gebruik gemaakt van de starterslening. Reden
hiervoor is de huidige toegestane maximale koopsom, die vastgesteld is op EUR
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>250.000,- v.o.n. De huizenprijzen zijn de laatste jaren flink gestegen, waardoor er in
Asten weinig aanbod is in die categorie, ondanks dat er in nieuwbouwplannen, zoals
Heusden-Oost fase 3 en Loverbosch fase 2 volop ingezet wordt op starterswoningen in de
prijsklasse tot maximaal EUR 250.000,- v.o.n; slechts 10 nog te bouwen
nieuwbouwwoningen (Jansen Bouwontwikkeling, Loverbosch fase 2) en 0 bestaande
woningen (peildatum 8 december 2022).
In de motie dd. 8-11-2022 roept uw raad op om de maximale koopsom mee te laten
fluctueren met de NHG-grens. Deze ligt in 2023 op EUR 405.000,- en wordt jaarlijks
opnieuw vastgesteld.

Wat willen we bereiken
Op dit moment wordt er heel weinig gebruik gemaakt van de starterslening. Door de
toegestane maximale koopsom van EUR 250.000,- komen heel weinig woningen in Asten
in aanmerking voor aankoop met een starterslening. Door de voorwaarden van de
starterslening aan te passen willen we deze voor meer mensen bereikbaar maken en op
die manier de doorstroom in de woningmarkt bevorderen (van sociale huurwoning naar
eerste koopwoning).

Wat gaan we daarvoor doen
Bij het toekennen van een starterslening draait het in principe om twee zaken:
    1. De maximale koopsom
    2. Het maximaal te lenen bedrag

1. De maximale koopsom
We verhogen de maximale koopsom voor een starterslening naar de NHG-grens die voor
2023 vastgesteld is op EUR 405.000,-. De argumenten voor en tegen worden hieronder
kort weergegeven en daarna verder uitgewerkt.

 Voor                                             Tegen
 -       De groep starters wordt vergroot         -   Jonge starters met een beperkt
 -       We sluiten als gemeente aan bij de           budget worden niet geholpen
         lijn die in omliggende gemeenten         -   De NHG grens sluit in de 2023 niet
         wordt gevolgd                                aan bij de grens voor ‘betaalbare
 -       Het geeft meer ruimte om voor                koopwoningen’
         starters geschikte woningen te           -   Het budget voor startersleningen
         realiseren                                   raakt sneller op
 -       Het zorgt ervoor dat de maximale
         koopsom voor een starterslening altijd
         past bij de actuele woningmarkt
Tabel 1: Argumenten voor en tegen de verhoging van de maximale koopsom tot NHG-grens

ARGUMENTEN VOOR/VOORDELEN

     -    De groep starters wordt vergroot
          Meer woningen uit het woningbestand (tot een bedrag van EUR 405.000,-) – en
          dus meer starters – komen in aanmerking voor een starterslening.

     -    We sluiten als gemeente aan bij de lijn die in omliggende gemeenten wordt
          gevolgd
          In onderstaande tabel wordt weergegeven welke grenzen en maximale
          leenbedragen hier gehanteerd worden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>       Gemeente            Maximale koopsom                  Maximaal te lenen bedrag
       Nuenen              EUR 405.000,-                     EUR 40.000,-
       Someren             EUR 405.000,-                     EUR 85.460,-
       Geldrop-Mierlo      EUR 405.000,-                     EUR 35.000,-
       Helmond             EUR 405.000,-                     EUR 25.000,-
       Laarbeek            EUR 250.000,-                     EUR 30.000,-
       Peel en Maas        EUR 280.000,-                     EUR 56.000,-
       Tabel 2: De starterslening bij omliggende gemeenten

   -   Het geeft meer ruimte om voor starters geschikte woningen te realiseren.
       Uit de marktconsultatie die uitgevoerd is in het kader van de 18 te realiseren
       starterswoningen in Heusden-Oost fase 3 blijkt dat een v.o.n. prijs van EUR
       250.000,- aan de lage kant is voor starterswoningen die moeten voldoen aan onze
       ambities op het gebied van duurzaamheid, energieverbruik en architectonische
       uitstraling. Een woning die voldoet aan het Bouwbesluit is prima haalbaar voor
       deze prijs, maar als er op het gebied van duurzaamheid, energieverbruik en
       architectuur wat meer gevraagd wordt, is extra budget nodig. De verhoging van
       de maximale koopsom zou hiervoor ruimte bieden.

   -   Het zorgt ervoor dat de maximale koopsom voor een starterslening altijd past bij
       de actuele woningmarkt.
       De NHG-grens wordt namelijk jaarlijks aangepast aan de hand van historische
       maandelijkse gemiddelde koopsommen.

ARGUMENTEN TEGEN/NADELEN
   - De jonge starters met een beperkt budget worden niet geholpen
     Uit verschillende bronnen blijkt dat het budget van de meeste starters ligt rond de
     EUR 250.000,-. Voor hen is het van belang dat er meer woningaanbod komt met
     een maximale koopsom van EUR 250.000,-, aansluitend bij hun budget.

   -   De NHG grens sluit in de 2023 niet aan bij de grens voor ‘betaalbare
       koopwoningen’
       De grens voor wat ‘betaalbare koopwoningen’ zijn, is in 2023 vastgesteld op EUR
       355.000,-, waarmee deze is losgekoppeld van de NHG-grens. Kunnen we het wel
       over een starterswoning hebben als een woning niet aangemerkt kan worden als
       ‘betaalbare koopwoning’? Wordt het (beperkte) budget voor de starterslening dan
       wel op de juiste manier ingezet?

   -   Het budget voor startersleningen raakt sneller op.
       Als meer woningen in aanmerking komen voor aankoop met een starterslening is
       de verwachting dat de vraag naar startersleningen toeneemt en hiermee het
       budget sneller opraakt. Indien dit het geval is, kan dit tot gevolg hebben dat uw
       raad wordt verzocht meer geld in het fonds te storten.

2. Maximaal te lenen bedrag
Naast de verhoging van de maximale koopsom wordt een wijziging in de te lenen
bedragen voorgesteld. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) – uitvoerder van de
aanvragen voor startersleningen voor de gemeente Asten – hanteert als richtlijn dat een
starterslening maximaal 20% van de koopsom bedraagt. Bij een NHG-grens van EUR
405.000,- zou de maximale lening dus ruim EUR 80.000,- kunnen bedragen.

In Asten hanteren we op dit moment maxima van EUR 30.000,- voor een bestaande
woning en EUR 50.000,- bij nieuwbouwwoningen (20% van de tot nu toe gehanteerde




                                                                                      3/4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>maximale koopsom van EUR 250.000,-). Reden voor dit onderscheid was het risico op
overbieden bij de aankoop van bestaande woningen.

Om ook bestaande woningen bereikbaar te houden voor starters wordt voorgesteld om
het maximaal te lenen bedrag voor bestaande woningen te verhogen tot EUR 50.000,-,
gelijk aan het bedrag voor nieuwbouwwoningen. Dit sluit ook aan bij het beleid van
omliggende gemeenten die dit onderscheid niet maken.

Door vast te houden aan het maximum van EUR 50.000,- (in plaats van 20% van de
koopsom) blijft het budget goed beheersbaar, is de regeling goed uitvoerbaar door SVn
en loopt bovendien de schuldenlast bij starters niet te hoog op.

Mogelijke alternatieven
Een alternatief voor een maximale koopsom op NHG-niveau zou kunnen zijn dat de
maximale koopsom gelijk is aan de vastgestelde grens voor ‘betaalbare koopwoningen’.
Voorgesteld wordt om op dit moment de motie uit te voeren en de maximale koopsom te
verhogen naar de NHG grens (fluctuerend). Over twee jaar kan een evaluatie van de
starterslening inzicht geven in de effecten van deze verhoging.

Risico’s
Aangezien met de aanpassingen aan de verordening de groep starters vergroot wordt, is
het voorstelbaar dat meer starters een beroep zullen doen op de regeling. Indien dit het
geval is, kan dit tot gevolg hebben dat uw raad in 2023 verzocht gaat worden meer geld
in het fonds te storten. Een voorstel hiervoor zal dan aan uw raad worden voorgelegd.

De ontzettend soepele startersregeling die buurgemeente Someren hanteert, vormt ook
een risico. Met een maximale koopsom van EUR 405.000,- en een maximale lening van
ruim EUR 85.000,- (zie tabel 1) is Someren een aantrekkelijke uitwijkmogelijkheid voor
Astense starters.

Communicatie
Direct nadat uw raad de wijzigingen in de Verordening Starterslening gemeente Asten
2021 heeft vastgesteld, zal er via de gebruikelijke communicatiekanalen aandacht
worden gegeven aan de doorgevoerde aanpassingen van de regeling. Ook zullen de
wijzigingen, conform de regelgeving op dit gebied, formeel worden gepubliceerd.

Wat mag het kosten
Voor startersleningen is van 2014 tot en met 2018 € 400.000,= beschikbaar gesteld en
in 2019 € 500.000,=. Totaal € 900.000,=. Van dit krediet is op dit moment € 750.000
overgemaakt naar het SVn. Op dit moment zijn er 43 leningen verstrekt. Inmiddels zijn
er een aantal aanvragen binnengekomen waardoor het mogelijk is dat het krediet van
€ 900.000,= in 2023 opgehoogd dient te worden. Een voorstel hiervoor zal dan aan uw
raad worden voorgelegd.

Bijlage(n)/ter inzage (incl. Document-nr)
1.    Verordening Starterslening gemeente Asten 2021 (2021026551)
2.    Wijziging Verordening Starterslening gemeente Asten 2021 (2022105015)

marieke.martens@asten.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>