<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>     Jfu                                                                                 Stadlander
                                                                                         Postbus 203
                                                                                         4600 AE BERGEN OP ZOOM
                                                                                         internet: U ryW, qtadþ¡der.nl
                                                                                         e-mail: info@stadlander.nl
                                                                                         telefoonnummer: 0900 100 2100
                                                                                         IBAN: N1081NG80655.51 I 4.23
Aan de gemeenteraadsleden                                                                BIC: INGBNL2A
van de gemeente Bergen op Zoom
                                                                                         KvK: 20038082
Jacob Obrechtlaan 4
                                                                                         Btw: NL 8063 81 309 801
4691 DK Bergen op Zoom
plaats:                 Bergen op Zoom
datum:                  20-2-2020
onderwerp:              Woonvisie 2020-2024
ons kenmerk:            Mvd5/200219
behandeld door          Marc van der Steen
Geachte leden van de gemeenteraad van Bergen op Zoom,
ln aanloop naar de besluitvorming over de woonvisie202O-2024 "Aangenaam wonen in Bergen
op Zoom" en uitvoeringsagenda Bergen op Zoom wenst Stadlander nog de navolgende reactie
c.q. aanvulling te geven.
Naar aanleiding van de conceptvisie heeft Stadlander een uitgebreide zienswijze naar voren
gebracht, welke volledigheidshalve bij dit schrijven is gevoegd. De zienswijze heeft, behalve
enkele aantekeningen dat de gemeente zich bewust is van de door Stadlander aangedragen
thema's, niet geleid tot noemenswaardige aanpassingen in de voorliggende woonvisie. Dat
vinden wijspijtig.
Gemeente (raad, college en werkorganisatie) en Stadlander hebben elkaar de komende vijf
jaar, maar ook de komende decennia hard nodig om een positieve bijdrage te leveren aan een
prettig en aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Dat doen we samen met tal van maatschappelijke
en zorgorganisaties in de gemeente en de regio.
ln de voorlegger van het Raadsvoorstel is te lezen: "Ten aanzien van de woonvisie hebben we
als gemeente een faciliterende rol, waarbijwe in de uitvoering sterk afhankelijk zijn van onder
andere onze inwoners, woningcorporaties en andere initiatiefnemers. De woonvisie is daarom
een uitnodiging aan partijen om met ons aan de slag te gaan om het wonen in Bergen op Zoom
prettig en aansluitend op de behoefte te laten zijn."
We zoeken nadrukkelijk de dialoog om samen stappen vooruit te zetten. Hier zit wat ons betreft
wel een wederkerigheid op inzet en middelen in. Bestaande ontwikkelingen in Gageldonk,
Fort-Zeekant en Halsteren zijn geborgd. Nieuwe noodzakelijke ontwikkelingen voor de komende
tien jaar zijn onzeker vanwege de zwakke financiële positie van de gemeente.
Vanuit financieel perspectief snappen we de aandacht voor de ontwikkeling van Schelde
Vesting en De Markiezaten. Vanuit het perspectief van gedifferentieerde wijken missen we het
substantiële aandeel (20-25o/o) van sociale huurwoningen. Je kunt dit maar één keer goed
doen.
pagina 112
       daar zijn we thuis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>      Jfu
We roepen de gemeente op verstandige keuzes te maken om de opgaven als partner mogelijk
te maken. Het kan niet zo zijn dat Stadlander er alleen voor staat. Verduurzaming van de
bestaande woningvoorraad, sloop- en vervangende nieuwbouw, differentiatie in de wijken en
kernen, vitale wijken en kernen, experimenteren met woon-/zorg concepten staan nu en de
komende jaren nadrukkelijk op de gezamenlijke agenda.
Ons inziens maken we een 1O-jaren programma vanuit wederkerigheid waarin we met elkaar
afspreken wat we van elkaar kunnen en mogen verwachten ter verbetering van het wonen en
leven in de gemeente Bergen op Zoom.
We wensen u succes toe bij uw beraadslagingen en hopen dat onze inbreng een plaats krijgt.
Onze uitnodiging om met u in dialoog te gaan over de woningmarkt staat nog steeds.
Met vriendelijke groet,
Marc van          Steen
bestuurder
bijlage: Reactie Stadlander op de woonvisie en uitvoeringsagenda gemeente Bergen op Zoom
pagina2l2
         daar zijn we thuis
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Reactie Stadlander op de woonvisie en uitvoeringsagenda gemeente
Bergen op Zoom, 22 oktober 2019
Algemeen
In de woonvisie die een perspectief en een ambitieus voornemen van het gemeentebestuur van
Bergen op Zoom op het gebied van wonen zou moeten weergeven worden vele doorkijkjes naar de
toekomst gegeven. Daar zitten veel aanknopingspunten voor Stadlander bij waarmee wij onze eigen
beleidsuitgangspunten kunnen verbinden. Tegelijkertijd roept het stuk ook vragen op en dan vooral op
die punten waar wij meer duidelijkheid, concreetheid en getoonde keuzes zouden willen zien. In het
algemeen kan Stadlander zich vinden in de woonvisie maar het roept wat ons betreft ook heel helder
om duidelijkere keuzes die verder gaan dan het niveau dat in de visie wordt weergegeven. Wat
Stadlander betreft hoeft dit niet direct een probleem te zijn. In die zin vatten wij de woonvisie op als
een uitnodiging om met elkaar in gesprek te gaan en om in samenwerking die duidelijkheid te creëren
en de gewenste keuzes in overleg met elkaar te maken. Wij verwachten dat daardoor
accentverschillen zullen ontstaan tussen doelgroepen, wijken en woonvormen. Kiezen voor alles is
namelijk kiezen voor niets en Stadlander wil door duidelijke keuzes richting bepalen in samenwerking
met de gemeente. Daarbij zouden we ook de rol van de bevolking in de en de betrokkenheid van de
inwoners van Bergen op Zoom uitwerking van de visie graag nadrukkelijker zien terugkomen.
In het navolgende zullen wij concreet per hoofdstuk onze aandachtspunten benoemen.
Een gemeente voor alle doelgroepen
De komende jaren zal gekenmerkt worden door dubbele vergrijzing, ontgroening en
huishoudensverdunning. Daardoor zal de woningbehoefte toenemen en zal het aantal benodigde
woningen binnen de gemeente moeten toenemen. Uit onze cijfers komt naar voren dat dat vooral in
de koopsector gerealiseerd zal moeten worden omdat dat in deze sector voldoende koopkracht nog
voorhanden zal zijn. Aandacht is nodig voor de mogelijk probleemwijken van de toekomst. Specifiek
richten op jongeren en starters met nieuwbouw zal naar ons inzien een verkeerde keuze blijken. Deze
groepen kunnen prima gehuisvest worden in de bestaande bouw die beschikbaar zal komen indien de
doorstroming binnen de totale woningmarkt voldoende tot stand wordt gebracht. Daarbij is niet te
vergeten dat Stadlander voor een fors deel deze doorstroming faciliteert door de verkoop van relatief
goedkope sociale huurwoningen
De vergrijzing zal aanpassing van de woningvoorraad vereisen zodra zorgbehoeften die noodzakelijk
gaan maken. De gemeente dient daarbij meer in te zetten op bewustmaking van de doelgroep zodat
deze zelf tijdig de vereiste maatregelen kan nemen in de vorm van een aanpassing van de woning of
een andere woning. In dat verband worden de dorpen Halsteren en Lepelstraat vanwege hun sterke
vergrijzing specifiek genoemd. Daarbij willen wij erop wijzen dat het bij ouderenhuisvesting niet alleen
gaat om levensloopbestendige of zorgbestendige woningen maar ook om een dito leefomgeving. Als
de woonomgeving verstoken raakt van de nodige voorzieningen is deze evenmin geschikt voor
ouderen dan een huis waar men de bovenverdieping niet kan bereiken. Tegen die achtergrond zien
wij Lepelstraat dan ook steeds minder geschikt als vestigingsplaats voor ouderen. Als de gemeente op
dit punt een andere mening is toegedaan, is de gemeente wat ons betreft aan zet.
Daarnaast willen wij nog meegeven dat we ons bewust moeten zijn van de aantrekkingskracht van de
stad versus het platteland als vestigingsplaats voor de zwakkeren in onze samenleving. Deze groepen
tenderen er in meerderheid naar om zich in een stedelijk milieu te vestigen waar men kan rekenen op
allerlei voorzieningen, steunsystemen en lotgenoten die deze huishoudens specifiek nodig hebben en
waarmee men zich verbonden voelt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Bestaande woningvoorraad aanpassen en verduurzamen
We zijn het eens met de gemeente dat de energietransitie en de verduurzamingsslag een uitdaging in
de toekomst zal blijken te zijn. Daarbij willen wij de gemeente oproepen verder te gaan dan alleen het
stimuleren van woningeigenaren de benodigde veranderingen aan de woning door te voeren.
Stadlander zal als corporatie tijdig inzetten op een grootschalige verduurzaming van onze voorraad
door enerzijds sloop/nieuwbouw en anderzijds renovatie van bestaande complexen. Voor particuliere
woningeigenaren betreft het een volstrekt andere opgave met relatief veel grotere investeringen. Dat
de particulier in dat opzicht primair een afwachtende houding aanneemt, is volstrekt logisch.
Financiële faciliteiten zullen bij uitstek onderdeel uit moeten maken van het arsenaal aan argumenten
dat hen tot investeringsdaden zal brengen. Zeker tegen de achtergrond van het warmteplan dat voor
nadere duidelijkheid zal moeten zorgen bij het aardgasvrij maken van buurten en wijken.
Overigens hebben wij van het project Age Friendly City nog nooit iets mogen horen of merken. Noch
van de gemeenten, noch van onze huurders. Wellicht is hier voor Stadlander geen rol weggelegd.
Vitale kernen, wijken en binnenstad
Vanzelfsprekend heeft de gemeente de ambitie om in alle wijken, buurten en kernen te zorgen voor
vitale, leefbare woonomgevingen. Leefbaarheid staat centraal en wordt bepaald door de ervaring van
de woning, eventueel het woongebouw en de directe woonomgeving. Veel aspecten komen daarbij
aan de orde waarbij de zorgtaken verdeeld zijn tussen woningeigenaar, bewoner en gemeente. Ieder
van deze participanten hebben slechts beperkt invloed op de leefbaarheid en met name daar waar
gezamenlijk inzet wordt getoond worden door bewoners gevoelde effecten behaald. Niettemin blijkt uit
onderzoek dat leefbaarheid, mede door de verschillen tussen wijken en buurten, langzaam en vaak
uiterst moeilijk te beïnvloeden is. Het lijkt ons in dat verband aan te raden om verwachtingen te
managen en deze niet te hoog op te laten lopen.
Daarbij moet het ons van het hart dat wij steeds vaker merken dat belangrijke groepen in de
samenleving in hun leven andere prioriteiten hebben dan participeren in de maatschappij. Het
merendeel van hun aandacht gaat uit naar de basisbestaansvoorwaarden als het gaat om eten,
drinken, kleding en het dak boven het hoofd. Dat betreft dan meestal de minima in onze samenleving
die wij in meerderheid huisvesten.
Wij willen expliciet aandacht vragen voor de probleemwijken van de toekomst zoals wij die in
Noordgeest en Tuinwijk kunnen vinden. Deze wijken (door hun stedenbouwkundige opzet ook wel
bloemkoolwijken) hebben alle kenmerken in zich om in de toekomst te ontwikkelen tot
woonprobleemgebieden als op termijn zal blijken dat de structuur van de wijk niet meer adequaat zal
blijken en grondig aangepast zal moeten worden. Meer inbreng van licht en ruimte in de nu vaak
“benauwde” ruimten zal forse ingrepen vergen. Nu hier reeds over nadenken zal een anticiperende
werking hebben.
Overigens betekent dit niet dat pogingen om de leefbaarheid nu te verbeteren gestaakt moeten
worden. Onze inspanningen in de revitaliseringswijken (vooral in de wijken Oost en Zuid) willen wij
onverminderd doorzetten en wij rekenen op de samenwerking met de gemeenten in deze projecten.
Nieuwbouw die écht iets toevoegt aan de bestaande woningvoorraad
Al eerder hebben wij aangegeven dat er nieuwbouw nodig zal zijn om de bestaande woningvoorraad
aan te vullen. Dat zal zich, zo wijst onderzoek uit, vooral dienen af te spelen in de koopsector. In de
sociale huursector zal nieuwbouw vaak vervangend zijn voor bestaande inadequate woningen in
vooral herstructureringswijken. Dat daarbij zoveel mogelijk wordt ingespeeld op bestaande behoeften
bij verschillende doelgroepen lijkt ons duidelijk. De ambitie echter om tot een aantrekkelijk en
betaalbaar aanbod in combinatie met een hoogwaardig voorzieningenniveau te komen, lijkt ons echter
in een groot deel van de nieuwbouw een niet haalbare zaak. Want het is immers zo dat een groot deel
van de nieuwbouw in de Markiezaten en Scheldevesting gerealiseerd zal worden door o.a. een
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>financiële noodzaak voor de gemeente om de grondopbrengsten ter plekke te realiseren. Het
voorzieningenniveau zal zich daarbij beperken tot een Lidl-supermarkt en sportaccommodatie.
Hoewel wij de nieuwbouw in uitleggebieden als een onafwendbaar fenomeen zien, willen wij niettemin
pleiten voor de bewaking van de concurrentie van de nieuwbouw ten opzichte van de nodige
initiatieven in de herstructureringswijken. Daarbij vragen wij om een zorgvuldige afstemming van
vooral het goedkope en betaalbare koopsegment in uitleg en herstructurering. Inbreiding gaat daarbij
voor uitbreiding en versterking van de bestaande stad moet voorop staan. In dat kader refereren we
graag aan de Ladder voor nieuwbouw en de prioriteiten die daarbij aangehouden moeten worden.
Wij zijn blij met het voornemen van de gemeente om voor wat betreft de woningbouwprogrammering
in het sociale segment met ons te overleggen. Daarbij geven wij nu alvast aan dat ondanks een
geconstateerde tijdelijke extra woningbehoefte tot 2030 dit voor ons niet automatisch leidt tot extra
nieuwbouw of tot de introductie van nieuwe flexibele woonvormen. Wel zullen de zoektijden die
woningzoekenden realiseren gemonitord worden zodat eventuele spanning op de huurmarkt bijtijds
gesignaleerd zal worden.
Mensen met een zorgvraag steeds langer of zelfstandig laten wonen
De genoemde extramuralisering heeft naast effecten op de woningmarkt ook effecten op de
leefbaarheid in wijken en buurten en dan, haast vanzelfsprekend, specifiek daar waar concentraties
zijn van sociale huurwoningen. Steeds vaker leidt de extramuralisatie, specifiek bij GGZ-cliénten, tot
overlastsituaties waarbij een beroep wordt gedaan op de sociale draagkracht van deze buurten en
wijken. Aan den lijve ondervinden wij dat het draagvlak voor de plaatsing van steeds nieuwe en steeds
meer zorgbehoeftigen versmalt. Daarmee leidt de extramuralisering maar ook de doorstroom uit
beschermde woonvormen tot een grotere druk op de sociale huurwoningenmarkt maar ook op de
buurten in welke deze woningen gelegen zijn. Richting de toekomst zullen wij in gezamenlijkheid naar
oplossingen voor deze specifieke problematiek moeten zorgen. Daarbij moge het duidelijk zijn dat niet
alleen in termen van woonoplossingen gezocht moet worden maar ook naar oplossingen in termen
van gespecialiseerde zorg ter bevordering van o.a. de leefbaarheid.
Stadlander is al jaren bezig met het op niveau brengen van haar voorraad als het gaat om de
zorggeschiktheid van de woningvoorraad. Als uitgangspunten voor nieuwbouw hanteren wij de
principes van nultredewoning en levensloopgeschiktheid. Wij kunnen ons voorstellen dat het
veranderen en meer zorggeschikt maken van de particuliere woningvoorraad meer voeten in de aarde
zal hebben.
Beschikbaarheid en betaalbaarheid
In dit verband wordt in de woonvisie gesproken over scheefheid in de corporatievoorraad. Daarbij
hebben wij ons in het recente verleden vooral gericht op de zogenaamde goedkope scheefheid: die
situatie waar men ten opzichte van het inkomen te goedkoop huurt. Het gaat specifiek om
huishoudens die een inkomen hebben waarmee zij nu niet meer in aanmerking zouden komen voor
een sociale huurwoning. Sinds 2013 heeft de Rijksoverheid een instrumentarium aan de
corporatiesector ter beschikking gesteld waarbij specifiek deze groepen extra huurverhogingen
gegeven kan worden. Vanaf dat moment lag de goedkope scheefheid op een niveau van circa 30% in
onze regio1. Recent onderzoek2 wijst uit dat deze in 2018 gedaald was tot circa 20%. Getwijfeld wordt
aan een directe relatie tussen deze daling en het door ons doorgevoerde inkomensafhankelijke
huurverhogingsbeleid maar wel gaan wij steeds meer de effecten hiervan bemerken. Door de daling in
de scheefheid neemt ook direct de differentiatie in huishoudens binnen ons werkgebied af. Op
complexniveau kan dit zelfs, o.a. ook door het passend toewijzen, tot situaties leiden die ongewenste
eenzijdige bewoning van complexen oplevert. Het is daarom dat onze visie op het scheefwonen aan
1 De woningmarkt in West-Brabant; RIGO maart 2012
2 Woningbehoefteonderzoek West-Brabant, Tholen en Bevelanden; RIGO 7-10-2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>verandering onderhevig is en nieuw beleid op dit gebied voor de hand ligt. Sturen op gedifferentieerde
wijken waar scheefwonen door hogere inkomensgroepen bijhoort, kan daar deel van uitmaken. Dat
slaagkansen van reguliere doelgroepen daardoor kunnen verminderen, zien wij als mogelijk bij-effect
waar wij op zullen monitoren.
Middenhuur zou in theorie als smeermiddel in de woningmarkt kunnen dienen. In de praktijk is dit
minder het geval omdat het aantal middeldure huurwoningen nog steeds niet aansluit op de, ook in de
toekomst nog stijgende, vraag. Op die plaatsen waar Stadlander in staat is om nieuwe middeldure (tot
circa € 850 per maand) huurwoningen te realiseren (voornamelijk op eigen grond) zullen wij dit niet
nalaten om ter plaatse een differentiatie van sociale huur, middeldure huur en koop te bewerkstelligen.
Wij zullen de gemeente van harte steunen in het vinden van beleggers die in de middeldure
huursector in Bergen op Zoom willen investeren.
Wij wijzen graag nog op een denkfout als het gaat over de kernvoorraad. In uw woningvisie wordt
gesteld dat de kernvoorraad sociale huurwoningen in feite beschikbaar is voor de doelgroep. In
principe is dat ook wel zo maar de praktijk wijst uit dat een overgroot deel van de doelgroep feitelijke in
de koopsector woont. Vandaar dat een omvang van de doelgroep van ruim 13.000 huishoudens nog
steeds tot overschotten op termijn kan leiden met een voorraad van ruim 9.000 sociale huurwoningen.
Voor het overige onderschrijven wij de systematiek van het maken prestatieafspraken met gemeente
en huurdersbelangenverenigingen zoals wij dit al de afgelopen jaren naar tevredenheid van alle
partijen hebben gedaan.
Speciale doelgroepen
Vele speciale doelgroepen zijn door beperkte inkomens aangewezen op de sociale huurvoorraad.
Reeds eerder hebben wij betoogd dat dit op diverse momenten leidt tot aantasting van de
leefbaarheid en tot het onder druk komen te staan van het maatschappelijk draagvlak voor deze
specifieke huisvestingstaak.
Daarnaast willen wij benadrukken dat wij al woningcorporatie verstand hebben van vooral de fysieke
kant van het wonen voor speciale doelgroepen maar dat het wonen in de brede zin ook vereist dat
andere disciplines buiten onze eigen organisatie betrokken zijn. We hebben dan over gemeente,
maatschappelijk werk, GGZ, GGD, politie etc. Problemen met welke wij als huisvester geconfronteerd
worden, zijn van een dusdanige orde dat oplossingen niet alleen door ons maar vanuit de
samenwerking met anderen geboden moeten worden. Wij verwachten hierin van de gemeente een
actieve participatie vanuit hun subsidierelatie met instellingen en afstemming met zorgverzekeraars.
De specifiek door u genoemde doelgroep van arbeidsmigranten rekenen wij daarbij op voorhand al
niet tot onze doelgroep maar tot de verantwoordelijkheid van de werkgevers die hier ook het
economisch voordeel van dragen.
Wat betreft woonwagenbewoners willen wij benadrukken dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor
het woonwagenbeleid. Daarbij is het verhuren van woonwagenstandplaatsen alleen des corporaties
voorzover het huishoudens betreft die tot de doelgroep behoren. De wetgever is hier duidelijk in.
Verhuur van standplaatsen en woonwagens aan anderen blijft daarmee tot het domein van de
gemeente behoren. Overigens hebben de corporaties in West-Brabant en Zeeland al geruime tijd de
Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland opgericht waar zij de bestaande relaties met
woonwagenbewoners hebben belegd. Het ligt in de rede dat ook nieuwe relaties daar een plaats
zullen vinden.
Tot slot vragen wij nog aandacht voor het zogenaamde souterrain van de woningmarkt. Hiermee
worden die mensen aangeduid die vanwege allerlei redenen van fatsoenlijke huisvesting verstoken
blijven en nu o.a. te vinden op campings en dergelijke. Dit kunnen de zogenaamde spoedzoekers zijn
maar ook huishoudens die op de reguliere woningmarkt tussen wal en schip zijn komen te zitten. De
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>corporaties in West-Brabant (regio die strekt van Bergen op Zoom tot Breda, inclusief Tholen) hebben
dit in de regio op bestuurlijk niveau aangekaart en een concreet aanbod gedaan om in samenwerking
met de gemeenten tot oplossingen te komen. Wij rekenen op een vruchtbare samenwerking in deze.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>