<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                   *R21.006*
                                                                                  Raadsvoorstel
 Raad d.d.              20 april 2021                    Portefeuillehouder     SKR
 Commissie d.d.         6 april 2021                     Opsteller              bjoo01
 B&W d.d.               16 maart 2021                    Zaaknr.
Onderwerp
Bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase
Voorstel
De raad voor te stellen:
1. de zienswijze ontvankelijk te verklaren;
2. de zienswijze niet over te nemen, conform de bijgevoegde nota zienswijze bestemmingsplan
    Koemeersdijk, tweede fase
3. het bestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase” gewijzigd vast te stellen
    (NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-VAST), op basis van het ontwerpbestemmingsplan van 9
    november 2020, met de volgende aanpassingen:
         a. het verhogen van het maximaal aantal woningen in het meest noordelijke woonveld
             van 16 naar 20;
         b. de bestemmingsvlakken en bouwvlakken aanpassen aan het gewijzigde
             stedenbouwkundige plan van 23 februari 2021 (corsa 21.04522);
4. de geactualiseerde grondexploitatie Koemeersdijk vast te stellen;
5. geen exploitatieplan vast te stellen;
6. gelet op punt 4 de .. begrotingswijziging 2021 vast te stellen.
Inleiding/aanleiding
De afgelopen jaren is het plan Koemeersdijk ontwikkeld. Hier zijn nog slechts een aantal percelen
beschikbaar. Om te voorzien in voldoende woningaanbod is de tweede fase van het plan
Koemeersdijk ontwikkeld. In dit plan voorzien we in de bouw van 39 woningen in verschillende
typologieën. Het indicatieve programma bestaat uit:
- 9 vrije sector woningen;
- 6 woningen type tweekapper;
- 24 rijwoningen (waaronder sociale koop en huur)
Met uitzondering van de realisatie van 40% sociale koop- en/of huurwoningen (zijnde 16
woningen) is dit programma indicatief omdat we in het bestemmingsplan werken met een flexibel
bestemmingsplan in de toekomst beter aan te kunnen sluiten bij de marktvraag.
Wettelijk en/of beleidskader
Wet ruimtelijke ordening
Besluit ruimtelijke ordening
Nota grondbeleid
Toekomstvisie 2030
Omgevingsvisie 1.0 (Structuurvisie 2011)
Kempische visie op wonen (2019-2023)
Argumenten
1.1 de zienswijze is op tijd ingediend.
De zienswijze is binnen gekomen op 5 januari 2021, daarmee is deze binnen gekomen binnen
termijn en daarmee ontvankelijk.
                                                                                          R21.006
                                                                                                 1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2.1 de zienswijze geeft geen aanleiding om de zienswijze over te nemen.
De argumenten in de zienswijze geven geen aanleiding om deze zienswijze over te nemen en het
bestemmingsplan aan te passen. Voor de volledige reactie wordt verwezen naar de nota
zienswijze.
3.1 Er zijn geen milieu hygiënische belemmeringen.
In de toelichting is opgenomen dat er geen milieu hygiënische belemmeringen zijn voor de
realisatie van het plan.
3.2 De invloed van het plan is te verwaarlozen.
De invloed van het woningbouwproject op gebieden van bijzondere betekenis of waarvan het
milieu reeds in ernstige mate is verontreinigd of belast, is te verwaarlozen. Uit de toelichting en de
daarbij behorende onderzoeken blijkt dat aan de grenswaarden van ammoniak, geur, lucht,
geluid, etcetera wordt voldaan. Een plan-MER is niet noodzakelijk, omdat voldaan wordt aan de
grenswaarden.
3.3 Het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling.
Het plan is duurzaam van opzet. De woningen worden (bijna) energieneutraal en aardgasloos.
Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen. De
oriëntering van het plan en de woningen in het plan is zodanig dat deze de plaatsing van
zonnepanelen goed mogelijk maken.
3.4 Het gewijzigd plan zorgt voor een woningbouwprogramma passend in het volkshuisvestelijk
beleid.
Door in het noordelijke vlak het aantal woningen wat gerealiseerd kan worden uit te breiden van
16 naar 20 woningen realiseren we in het totale plan van 39 woningen 16 sociale koop -en of
huurwoningen (41%). Door deze aanpassing voorzien we in de bouw van voldoende sociale
woningen conform de nota impuls sociale woningbouw.
4.1 De grondexploitatie wordt geactualiseerd met de toevoeging van fase 2..
Voor het plan Koemeersdijk fase 1 is een grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie moet
nu geactualiseerd worden met toevoeging van fase 2. De grote van het plangebied wijzigt, er zijn
kosten gemaakt voor de planvoorbereiding, de infrastructuur moet gerealiseerd worden (o.a.
wegen en riolering) waar deze nieuw te bouwen woningen op worden aangesloten en er worden
opbrengsten gerealiseerd door de verkoop van kavels. Onder de paragraaf financiën wordt verder
ingegaan op de cijfers.
5.1 Een exploitatieplan is niet noodzakelijk.
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad kan afzien van de vaststelling
van het exploitatieplan, indien voldaan wordt aan drie minimaal te verzekeren facetten van
grondexploitatie:
(1) het verhaal van kosten is anderszins verzekerd, én
(2) het bepalen van een tijdvak, fasering en koppelingen wordt niet noodzakelijk geacht, én
(3) ook het stellen van eisen en regels, of een uitwerking van regels wordt niet noodzakelijk
     geacht (artikel 6.12, lid 2 Wro).
Wanneer op het moment van het vaststellen van het ruimtelijke besluit aan elk van deze drie
criteria is voldaan, bestaat er geen noodzaak om een exploitatieplan vast te stellen. De gewenste
rechtsgevolgen worden dan immers al langs een andere weg bewerkstelligd. Een deel van de
gronden worden door de gemeente zelf verkocht, hierdoor is het kostenverhaal voorzien. De
geactualiseerde grondexploitatiebegroting Koemeersdijk wordt ter vaststelling aan de
gemeenteraad aangeboden. Voor de particuliere gronden zijn anterieure overeenkomsten
afgesloten.
                                                                                               R21.006
                                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Het stellen van een tijdvak, fasering en koppelingen en ook het stellen van eisen en regels of een
uitwerking van regels zijn niet noodzakelijk.
Alternatieven
Op basis van de Omgevingsvisie 1.0 en de doelen uit de Kempische visie op wonen 2019 - 2023
wordt geen alternatief voorgesteld.
Risico’s
Aan het vast stellen van het bestemmingsplan zijn geen risico's verbonden.
Aan het proces van grondexploitatie zijn wel risico’s verbonden:
      Kosten voor de aanleg van voorzieningen in het plan (het bouw- en woonrijp maken)
         kunnen hoger uitvallen dan begroot door onvoorziene tegenvallers.
      Het percentage rekenrente kan stijgen;
      Plankosten kunnen hoger worden dan voorzien;
      Grondprijzen kunnen als gevolg van marktontwikkelingen stijgen of dalen. Bij dalende
         grondprijzen dalen ook de opbrengsten.
We toetsen deze en overige grondexploitaties minimaal jaarlijks en stellen indien nodig bij.
Tegenvallers worden in 1e instantie gedekt uit door de begrote winstneming bij te stellen.
Daarnaast is er de algemene reserve bouwgrondexploitatie die aanvullende tekorten kan
opvangen.
Financieel
In de tweede fase van Koemeersdijk gaan we uit van 11.071 m2 uitgeefbare grond in de
grondexploitatiebegroting. Van deze uitgeefbare grond is 4.120 m 2 in bezit van een particulier. Met
deze particulier is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens is opgenomen de
kostenbijdrage van deze particulier aan het plan Koemeersdijk. Deze bijdrage aan de planvorming
en voor het bouw- en woonrijpmaken van de gronden bedraagt € 490.010,--. De gemeente heeft
de overige gronden in bezit en maakt de volledige locatie bouw- en woonrijp. De fasering van de
totale geactualiseerde grondexploitatie voor Koemeersdijk loopt tot 2026.
Onderstaande tabel betreffen cijfers vanuit de grondexploitatie van zowel de eerste als de
voorgestelde tweede nieuwe fase. Alle hierna volgende bedragen worden ten behoeve van de
leesbaarheid afgerond op €1.000,--.
                                                                                           R21.006
                                                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre> Koemeersdijk                                                                  fase 1              fase 2                 Totaal
 Grondverwerving                                                          €    4.550.000     €                  -   €       4.550.000
 plankosten                                                               €      997.000     €          351.000     €       1.348.000
 kosten bouw en woonrrijpmaken                                            €    2.318.000     €       1.710.000      €       4.028.000
 Overige kosten                                                           €        22.000    €           70.000     €           92.000
 Rentelasten                                                              €    1.480.000     €           59.000     €       1.539.000
 Totaal lasten                                                            €    9.367.000     €       2.190.000      €     11.557.000
 Opbrengsten                                                              €    6.661.000     €       2.518.000      €       9.179.000
 Saldo bouwgrondexploitatie                                               €   -2.706.000     €          328.000     €      -2.378.000
 Reeds afgeboekt (jaarrekening 2014)                                      €      794.000                            €          794.000
 Verliesvoorziening *)1                                                   €    1.912.000     €         -328.000     €       1.584.000
 Toevoeging aan de alg.reserve bouwgrondexpl.                                                €          328.000     €          328.000
 Actueel geraamd resultaat bouwgrondexploitatie zijnde de                 €              -   €          328.000     €          328.000
 correctie in de verliesvoorziening (op eindwaarde)
 *)1 Voor de overzichtelijkheid is hier het saldo getoond op basis van eindw aarde. Op basis van deze raming zal de mutatie in de
 verliesvoorziening in 2021 op basis van contante w aarde € 403.242,-- bedragen.
De reeds gemaakt kosten plus de nog te verwachte kosten van de grondexploitatie over de
volledige looptijd komen uit op een bedrag van € 11.557.000,--. De toekomstige opbrengsten
over de volledige looptijd worden begroot op afgerond € 9.179.000,--. Het begrote verlies van
Koemeersdijk op basis van eindwaarde bedraagt hierdoor € 2.378.000,-- en is hiermee
€ 328.000,-- (op eindwaarde) voordeliger dan de huidige 1e fase.
In 2014 is er voor fase 1 reeds een verlies genomen ten laste van de algemene reserve
grondexploitatie van € 794.000,-- en tevens is er een verliesvoorziening gevormd voor het
geraamde verlies ter hoogte van € 1.912.000,-- . Aangezien ná samenvoeging van fase 1 en 2
nog steeds een nadelig saldo bestaat, wordt het resultaat van fase 2 direct volledig op basis van
contante waarde gecorrigeerd in de verliesvoorziening. Op basis hiervan bedraagt het begrote
resultaat dat we in de jaarrekening 2021 verantwoorden door een vrijval uit de verliesvoorziening
€ 403.242 (contante waarde/huidige waarde) voordelig. Dit saldo storten we dan zoals gebruikelijk
in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.
De geactualiseerde bouwgrondexploitatiebegroting is als bijlage toegevoegd. Deze begroting is
opgebouwd in drie delen: vóór mutatie, de mutatie en ná mutatie.
Inbreng grond vanuit landbouwareaal
De gronden waarop Koemeersdijk 2e fase gerealiseerd wordt, is nu nog onderdeel van het
landbouwareaal van de gemeente Eersel voor een oppervlakte van 1.27.30 ha. Een direct gevolg
van vaststelling van het bestemmingsplan is dat deze grond onttrokken wordt aan het
landbouwareaal, waardoor het areaal daalt. Conform de nota Grondbeleid kopen we ter
vervanging hiervoor nieuwe landbouwgronden aan op het moment dat zich hiervoor een kans
voordoet. Hierover wordt achteraf verantwoording afgelegd via de P&C-cyclus.
Op basis van BBV-voorschriften wordt de landbouwgrond voor de boekwaarde (zijnde € 0,-)
ingebracht in de grondexploitatie Koemeersdijk.
                                                                                                                             R21.006
                                                                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>  Communicatie/Participatie
  De ter inzage legging is van het ontwerpbestemmingsplan is bekend gemaakt.
  In het voortraject is contact geweest met de provincie, het waterschap en de Dorpsraad.
  Planning
  Na de vaststelling moet het bestemmingsplan gepubliceerd worden.
   Bijlagen
    Het ontwerpbestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase", (ruimtelijke plannen) (toelichting)
               o Identificatie NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-ONTW,
               o Ondergrond: basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2020-11-09)
    De ingediende zienswijze (21ik.0010/geanonimiseerd 21.00514)
    Nota van zienswijze “Koemeersdijk, tweede fase” van januari 2021 en nummer 21.00502
    Stedenbouwkundig plan “Koemeersdijk, Fase II” van 23 februari 2021 en nummer 21.04522
    Geactualiseerde bouwgrondexploitatiebegroting Koemeersdijk (21.05379).
  Eersel, 16 maart 2021
  Burgemeester en wethouders van Eersel
  secretaris                                      burgemeester
  de heer ing. H.M.L. Offermans                   de heer drs. W.A.C.M. Wouters
                                                                                          R21.006
                                                                                                 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit
                                                                                         R21.006
Onderwerp: Bestemmingsplan Koemeersdijk, tweede fase
De raad van de gemeente Eersel;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 maart 2021;
gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 6 april 2021;
gelet op de Wet ruimtelijke ordening;
besluit:
  1. de zienswijze ontvankelijk te verklaren;
  2. de zienswijze niet over te nemen, conform de bijgevoegde nota zienswijze bestemmingsplan
      Koemeersdijk, tweede fase;
  3. het bestemmingsplan “Koemeersdijk, tweede fase” gewijzigd vast te stellen
      (NL.IMRO.0770.BPWkmd2ef6009-VAST), op basis van het ontwerpbestemmingsplan van
      9 november 2020, met de volgende aanpassingen:
            a. het verhogen van het maximaal aantal woningen in het meest noordelijke woonveld
               van 16 naar 20;
            b. de bestemmingsvlakken en bouwvlakken aanpassen aan het gewijzigde
               stedenbouwkundige plan van 23 februari 2021;
  4. de geactualiseerde grondexploitatie Koemeersdijk vast te stellen;
  5. geen exploitatieplan vast te stellen;
  6. gelet op punt 4 de .. begrotingswijziging 2021 vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 20 april 2021
De raad van de gemeente Eersel
de griffier,                                       de voorzitter,
J.W.G. van Bree                                    drs. W.A.C.M. Wouters
                                                                                         R21.006
                                                                                               7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>