<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>              gemeente
                Eersel
                 İCé»w^Û)ċi',v~ COO'VÄ'V-
                   tľU ŐŴX. GOŴ-ÍİLĴkÊ^LO
                                                                         Raadsvoorstel R22.129
 Raad d.d.                  24 januari 2023              Portefeuillehouder    LKO
Commissie d.d.              10 januari 2023              Opsteller             kbie01
 B&W d.d.                   13 december 2022             Zaaknr
Onderwerp___________________________________________________________
Grondaankoop noordzijde Vessem ten behoeve van woningbouw en landbouw/natuur
Voorstel______________________________________________________________________
     1. Een krediet beschikbaar te stellen van:
          a. C 3.622.196,- voor de aankoop van gronden
          b. ê 200.000,- voor het uitvoeren van milieukundige onderzoeken, het opstellen van het
                gebiedsconcept en kosten samenhangend met de aankoop
     2. De kredieten onder a. en b. te activeren op de balans
     3. De ..e begrotingswijziging 2023 vast te stellen
Inleiding/aanleiding______________________________________________________________
De gemeente Eersel streeft vanuit het project cyclisch bouwen naar een continue bouwstroom van
woningbouw om te kunnen voorzien in de volkshuisvestelijke behoefte. Hierbij wordt ook gestreefd
naar een evenwichtige verdeling over de kernen. Voor de kern Vessem zijn er voor de korte termijn
een aantal ontwikkelingen voorzien c.q. in verkoop (o.a. Postels Huufke en het voormalig
Weltengebouw). Deze ontwikkelingen zijn onvoldoende om de behoefte op korte termijn op te
vangen omdat er de laatste 10 jaar relatief gezien weinig woningen zijn gebouwd in Vessem. Niet
alleen voor de korte termijn maar ook voor de middellange termijn is er behoefte aan nieuwe
locaties.
Inbreidingslocaties zijn in Vessem nauwelijks nog aanwezig en bieden te weinig capaciteit om de
noodzakelijke aantallen woningen te realiseren. Om die reden stelt het college voor een
grondaankoop te doen voor het realiseren van een uitbreidingslocatie voor Vessem voor de bouw
van circa 100 tot 120 woningen. Hierbij is qua locatie rekening gehouden met de op 29 november jl.
vastgestelde 'Ruimtelijke visie woonuitbreidingen Eersel'. Naast gronden voor woningbouw zijn er
ook gronden in de transactie betrokken die beoogd zijn voor extensivering landbouw en
natuurontwikkeling (NNB - Bossenstrategie) en die een meerwaarde genereren in samenhang met
de gebiedsontwikkeling. Bijgevoegd is een tekening met daarop weergegeven welke gronden het
betreft.
Het doen van grondaankopen is een bevoegdheid van het college. Echter, uw raad stelt hiervoor de
kaders en kredieten beschikbaar. Voor de voorgenomen aankoop zijn onvoldoende middelen
aanwezig binnen het krediet ‘anticiperende verwervingen’. Om die reden wordt middels dit voorstel
krediet gevraagd.
NB: dit voorstel is zodanig opgesteld dat het bestaande krediet anticiperend aankopen (á 2 miljoen)
in tact blijft.
Als uw raad instemt met de kredietvraag kan het college de aankoop verder afronden en starten
met de voorbereidingen voor de gebiedsontwikkeling. De eerste stappen daarbij zijn het uitvoeren
van onderzoeken, het voeren van de omgevingsdialoog en het opstellen van het gebiedsconcept,
een en ander conform de werkwijze zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2022
‘Proces en generieke uitgangspunten woningbouw'. De kosten die gepaard gaan met deze
voorbereidingen worden gedekt uit het gevraagde krediet van C200.000.
                                                                                           R22.129
                                                                                     Pagina 1 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Wettelijk en/of beleidskader________________
         Nota grondbeleid
         Gemeentewet
         Omgevingswet 2.0
          Ruimtelijke visie woonuitbreidingen Eersel
Argumenten_____________________________________________________________________
 1.1 Het doen van grondaankopen is conform de gemeentewet primair een bevoegdheid van het
college. Uw raad stelt hiervoor de kaders en geeft hiervoor budgetten vrij.
Het college heeft in de begroting 2023 een krediet van 2 miljoen beschikbaar voor het doen van
'anticiperende verwervingen’. Dit zijn aankopen ten behoeve van toekomstige
woningbouwprojecten. Het ruimtelijk beleidskader hiervoor is normaliter de structuurvisie, deze
aankoop is gebaseerd op de ‘Ruimtelijke visie woonuitbreidingen Eersel’ die onlangs door uw raad
is vastgesteld. Voor de voorgenomen aankoop is het budget van 2 miljoen ontoereikend. Om die
reden wordt er nu een separaat krediet gevraagd voor deze grondaankoop.
De aankoop moet op grond van het BBV worden geactiveerd op de balans als materieel vast activa.
De aankoopkosten kunnen op later moment worden ingebracht in de grondexploitatie, waarbij deze
kosten én andere kosten die samenhangen met de woningbouwontwikkeling worden gedekt door
de opbrengsten uit grondverkoop. Hierbij gelden een aantal risico’s, hiervoor wordt verwezen naar
de paragraaf 'risico's’.
De aankoop bestaat uit gronden die samenhangen met de voorziene woningbouw en agrarische
gronden die (op termijn) omgezet kunnen worden naar extensieve landbouw c.q. natuur en
daarmee een meerwaarde genereren voor deze ontwikkeling en in een breder perspectief. Over de
exacte invulling/bestemming van deze gronden vindt nog overleg plaats met o.a. het Groen
Ontwikkelfonds Brabant en Brabants Landschap. Ook kan het zijn dat deze gronden deels ingezet
worden ter compensatie van de landschapsinvesteringsregeling of voor het plan Bos Boom.
Vooralsnog wordt deze grond geactiveerd tegen aankoopwaarde, waarbij afhankelijk van de
uiteindelijke bestemming en inrichting in dekking wordt voorzien.
 1.2 Als uw raad instemt met de kredietvraag kan het college de aankoop verder afronden en starten
met de voorbereidingen voor de gebiedsontwikkeling
De eerste stap is het aangaan van de overeenkomst. Daarnaast worden er onderzoeken
uitgevoerd, de omgevingsdialoog gevoerd en wordt er een gebiedsconcept opgesteld, een en ander
conform de werkwijze zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2022 ‘Proces en generieke
uitgangspunten woningbouw’. De kosten voor deze voorbereidingen worden gedekt uit het
gevraagde voorbereidingskrediet van 6200.000.
Het plan Vessem-Noord bestaat in feite uit een oostkant en een westkant. De grondaankoop
voorziet in de ontwikkeling aan de oostkant. Op termijn kan ook de westkant ontwikkeld worden. Dit
behelst dan een volgende fase afhankelijk van de volkshuisvestelijke behoefte. Vanwege de
samenhang tussen de deelgebieden wordt er een gebiedsconcept opgesteld voor het gehele plan.
Er is recent met de provincie gesproken over de ontwikkeling van deze locatie waarbij een
uitgebreide toelichting is gegeven op het proces en de planvorming. De provincie kon zich hier in
vinden en ziet de uitwerking van de plannen met belangstelling tegemoet. Verder heeft er nog geen
participatie plaatsgevonden. Dit wordt gedaan in het kader van het gebiedsconcept.
Uitgaande van circa 25 woningen per ha. kunnen er aan de oostzijde ruim 100 woningen
gerealiseerd worden.
Alternatieven__________________________________________________________________
          Niet overgaan tot aankoop.
          In dat geval is het afwachten of de ontwikkelingen tot stand komt door inmenging van
         marktpartijen. Als dat niet gebeurt bestaat de kans dat er niet voorzien wordt in de
          volkshuisvestelijke behoefte. In elk geval verliest de gemeente in dat geval een belangrijk
                                                                                               R22.129
                                                                                        Pagina 2 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>          deel van de grip/invloed op de ontwikkeling. Deze invloed is gewenst om de gewenste
          kwaliteit te halen, invloed te hebben op het tempo en om onze volkshuisvestelijke
          doelstellingen te halen waaronder de bouw van sociale woningen door een toegelaten
          instelling (WSZ). Het voordeel is wel dat de gemeente geen financieel risico loopt
          (keerzijde daarvan is dat er ook geen potentieel positief resultaat behaald kan worden).
Risico’s_________________________________________________________________________
Er zijn op het moment van schrijven een aantal bijzonderheden te vermelden als het gaat over
woningmarkt. De druk op de woningmarkt is nog altijd groot, zeker in de ‘betaalbare' segment.
Daarentegen zijn er in toenemende mate onzekerheden te benoemen die risico’s met zich
meebrengen, zoals:
          stijgende hypotheek S rekenrente: een hogere rekenrente brengt hogere
          financieringskosten met zich mee voor in de grondexploitatie. Deze kosten moeten kunnen
          worden gedekt uit de grondverkopen. Daarnaast leiden stijgende hypotheekrentes tot een
          mogelijk grondprijsdaling als daardoor de financierbaarheid afneemt en de VON-prijzen
          dalen.
          Stijgende bouwkosten: stijgende bouwkosten zetten de grondprijs momenteel onder druk,
          omdat de winstmarges - verschil VON-prijs en stichtingskosten - dalen. De grondprijs is het
          residu en hiervoor blijft er dus minder grondwaarde over.
          stikstof: er is onzekerheid i onduidelijkheid over de gevolgen van stikstof op natuurgebieden
          van nieuwe ontwikkelingen. Dit kan leiden tot vertraging, tot hogere kosten of in het uiterste
          geval tot afstel van een ontwikkeling.
          capaciteit op het energienetwerk: het energienet begint steeds voller te geraken. Op korte
          termijn wordt gekeken naar congestiemanagement om toch aansluitingen te kunnen
          realiseren. De verwachting is dat dit niet oneindig kan en een verzwaring van het net
          noodzakelijk is. Een verzwaring van het net kent echter een lange doorlooptijd en kan dus
          mogelijk voor vertraging zorgen.
          gebruikelijke planologische en milieukundige risico’s: om woningbouw te kunnen realiseren
          moeten er tal van onderzoeken uitgevoerd worden. Op basis van een uitgevoerde
          quickscan zijn op voorhand geen onoverkomelijk heden gebleken, dit wordt echter pas
          definitief duidelijk later in het traject. Daarnaast kan een ieder een zienswijzen dan wel
          beroep instellen op de daartoe voorgeschreven wijze. Het vorenstaande kan leiden tot
          hogere kosten, vertraging en in het uiterste geval tot afstel.
Er is voor de voorziene woningbouwontwikkeling een haalbaarheidsberekening gemaakt. Hieruit
blijkt dat, op basis van de nu bekende cijfers i kengetallen, een positief grondexploitatieresultaat te
verwachten is. Echter, bovengenoemde risico’s kunnen effect hebben op het resultaat. Om de
financiële impact te kunnen kwantificeren zijn een aantal scenario’s doorgerekend, zie de
uitkomsten daarvan in de financiële paragraaf. Dit geeft gevoel bij het risicoprofiel.
Financieel
Gemeente Eersel is voornemens om in totaal 15.31.04 ha. grond aan te kopen. Dit voor een bedrag
van C 3.622.196,-. Vooralsnog wordt deze aankoop van grond geactiveerd tegen aankoopwaarde,
waarbij afhankelijk van de uiteindelijke bestemming in dekking wordt voorzien. Enerzijds zal dit zijn
via de grondverkopen via de bouwgrondexploitatie. Anderzijds wordt rekening gehouden met een
mogelijke overdracht aan GOB/Brabants Landschap/e.d. in geval van een natuur/bos ontwikkeling,
tevens kan hetgeen agrarisch blijft worden toegevoegd aan het landbouwareaal via beschikking
over de bestemmingsreserve compensatie landbouwgronden.
Voor de aankoop van deze grond wordt nu een krediet gevraagd van ê 3.622.196,--.
Hiernaast wordt een aanvullend krediet gevraagd ad ê 200.000,-- voor de voorbereidingen voor de
gebiedsontwikkeling en de aankoopkosten die samenhangen met deze transactie (vergoeding
deskundige kosten, bodemonderzoek, notariskosten, omgevingsdialoog, opstellen gebiedsconcept
                                                                                                 R22.129
                                                                                           Pagina 3 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>etc.). Ook deze kosten zullen worden geactiveerd als voorbereidingskosten voor een toekomstige
bouwgrondexploitatie en zullen te zijner tijd in deze bouwgrondexploitatie worden opgenomen.
Over de toekomstige woningbouwgronden en de ê 200.000,- voorbereidingskosten wordt tot het
moment van het vaststellen van een bouwgrondexploitatie een rentelast berekend ten laste van de
exploitatie. Over de overige gronden wordt een rentelast berekend tot het moment van mogelijke
overdracht dan wel toevoeging aan het landbouwareaal. De rentelast voor 2023 bedraagt
ê 23.896,- en vanaf 2024 C 47.792,-. Deze rentelasten worden gedekt uit de begrotingssaldi.
Haalbaarheidsberekeninq en scenario’s
Zoals in de risicoparagraaf aangegeven is er op basis van kengetallen een
haalbaarheidsberekening grondexploitatie opgesteld. Deze laat zien dat de begrote opbrengsten
van grondverkopen hoger liggen dan de begrote kosten waardoor er sprake is van een positief
resultaat ter grootte van circa ê 300.000,-. Op basis van de haalbaarheidsberekeningen zijn er
verschillende scenario’s doorgerekend waarbij per scenario is gekeken wat het financiële effect is
als een risico zich voordoet. De volgende scenario’s zijn doorgerekend:
            Een daling van de uitgifte grondprijzen van reguliere woningbouwkavels met '\0oZo (huidige
            basisgrondprijs voor de uitgifte van grond in Vessem is E375 per m2).
            Een daling van de uitgifte grondprijzen van reguliere woningbouwkavels met 1507o.
            Een stijging van de rekenrente van 1,807o naar 407o.
            Een stijging van de jaarlijkse kosten van 507o in plaats van 207o.
In onderstaand schema staat het resultaat van de risico analyse weergegeven:
 Doorrekening risico’s contante waarde
                                       Resultaat met
                                                        Resultaat
 Risico                           doorekening van                       Verschil
                                                             basis
                                           het risico
 Risico’s
 Grondprijsverlaging 1007o                   -235.603      292 440       -528.043
 Grondprijsverlaging 1507o                   -499.625      292.440       -792.065
 Stijging van de rente naar 407o               88.656      292.440       -203.784
 Kostenstijging naar 507o                    -147.252      292.440       -439.692
Er is ook nog een worst case scenario doorgerekend waarbij de kosten jaarlijks stijgen met     507o, de
rekenrente stijgt naar 407o en de grondprijs daalt met 1507o. In dat geval komt de
haalbaarheidsberekening uit op een negatief resultaat van C 1.492.000.
Communicatie/Participatie______________________________________________________
Indien uw raad instemt met dit voorstel kan de aankoop door het college worden afgehandeld.
Nadien starten de onderzoeken en wordt het gebiedsconcept opgesteld, hierin is ook participatie
voorzien.
Planning___________________________________________________________
Indicatief ziet de planning er op hoofdlijnen als volgt uit:
1e kwartaal 2023: aankoop afronden
4e kwartaal 2023 - 1e kwartaal 2024: gebiedsconcept aanbieden aan gemeenteraad
2024- 2025: planologische procedure
2025- 2026: bouwrijp maken en gronduitgiftes
2026 en verder: realisatie
                                                                                                R22.129
                                                                                       Pagina 4 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlagen_____________________
        Aankooptekening E116-22
                                      R22.129
                                Pagina 5 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>         gemeente
           Eersel
Raadsbesluit
                                                                                   R22.129
Onderwerp: Grondaankoop noordzijde Vessem ten behoeve van woningbouw
De raad van de gemeente Eersel;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 december 2022;
gehoord de beraadslaging in de commissievergadering van 10 januari 2023;
besluit:
1.  Een krediet beschikbaar te stellen van:
    a. E 3.622.196,- voor de aankoop van gronden;
    b. E 200.000,- voor het uitvoeren van milieukundige onderzoeken, het opstellen van het
        gebiedsconcept en kosten samenhangend met de aankoop;
2.  De kredieten onder a. en b. te activeren op de balans.
3.  De 6e begrotingswijziging 2023 vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 24 januari 2023
                                                                                   R22.129
                                                                            Pagina 7 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>r
                                  Overzicht begrotingswijziging
                                       BEGROTINGSWIJZIGINGSNUMMER 6
                           Grondaankoop noordzijde Vessem tbv woningbouw en landbouw/natuur
  De raad van      Eersel (PRODUCTIE)
  besluit de begroting van inkomsten en uitgaven door middel van
  begrotingswijzigingsnummer       6         Grondaankoop noordzijde Vessem tbv woningbouw en
                                             landbouw/natuur
  van het begrotingsjaar      2023   als volgt te wijzigen:
V                                                                                             J
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>V
    17-01-2023
         _______
                                                               Overzicht begrotingswijziging                                Pagina 2 van 3
                                                                                                                                                      J
                                                                                              Primitieve  Beg ratings   Voorgestelde        Totaal na
 Totaal begrotingswijzigingsnummer                                                            begroting   wijzigingen       wijziging        wijziging
                                                                            Uitgaven         9.987.000               0               0     9.987.000
           6             Grondaankoop noordzijde Vessem tbv woningbouw
                                                                            Inkomsten        5.681.597               0               0     5.681.597
                         en landbouw/natuur
                                                                            Saldo            4.305.403               0               0     4.305.403
                                                                                              Primitieve  Begrotings    Voorgestelde        Totaal na
                                                                                              begroting   wijzigingen       wijziging        wijziging
  Decimale rubriek 7 - Investeringen                                        Uitgaven          9.987.000              0               0      9.987.000
                                                                            Inkomsten         5.681.597              0               0      5.681.597
                                                                            Saldo             4.305.403              0               0      4.305.403
  Grootboeknummer
    Kosten/opbrengstsoort
  90341902          Grondaankoop Vessem Noord                               Uitgaven                    0            0     3.622.196        3.622.196
                                                                            Inkomsten                   0            0               0                 0
                                                                            Saldo                       0            0     3.622.196        3.622.196
          31000     Grondtransacties                                        Uitgaven                    0             0    3.622.196        3.622.196
                                                                            Inkomsten                   0             0              0                 0
                                                                            Saldo                       0             0    3.622.196        3.622.196
  90342107          Voorbereidingskosten Vessem-Noord                       Uitgaven                    0             0      200.000          200.000
                                                                            Inkomsten                   0             0              0                 0
                                                                            Saldo                       0             0      200.000          200.000
          32004     Werkzaamheden tbv kapitaalwerken                        Uitgaven                    0             0      200.000          200.000
                                                                            Inkomsten                   0             0               0                0
                                                                            Saldo                       0             0      200.000          200.000
  99999999          Sluitrek.rubr. 7 (t.b.v. begr.wijz.)                    Uitgaven          9.987.000               0    3.822.196        6.164.804
                                                                            Inkomsten         5.681.597               0               0     5.681.597
                                                                            Saldo             4.305.403               0    3.822.196          483.207
          38099     Sluitecl rubr 7 (tbv begr wijz)                         Uitgaven          9.987.000               0    3.822.196        6.164.804
          38099     Sluitecl rubr 7 (tbv begr wijz)                         Inkomsten         5.681.597               0               0     5.681.597
                                                                            Saldo             4.305.403               0    3.822.196          483.207
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>r
                  Overzicht begrotingswijziging
             BEGROTINGSWIJZIGINGSNUMMER 6
  Grondaankoop noordzijde Vessem tbv woningbouw en landbouw/natuur
V                                                                  J
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>