<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Rapport


Woningbehoefteonderzoek gemeente
Geertruidenberg
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Rapport


Woningbehoefteonderzoek gemeente
Geertruidenberg


Opdrachtgevers

Gemeente Geertruidenberg

Thuisvester


Contactpersonen

Lori van Groesen, gemeente Geertruidenberg

Xanthe de Haan en Quirine Berghs, Thuisvester


Datum

Versie 22-04-2021


Auteurs

Marlies van der Vlugt (marlies.vander.vlugt@infact.eu)

Johan van Iersel (johan.van.iersel@infact.eu )
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


Samenvatting .............................................................................................................................1
1      Inleiding..............................................................................................................................4
2      Typering gemeentelijke woningmarkt............................................................................4
    2.1       Huishoudens en woningvoorraad...........................................................................4
    2.2       Woonsituatie van huishoudens ...............................................................................8
    2.3       Spanning op de markt ............................................................................................. 12
3      Toekomstige ontwikkelingen ......................................................................................... 14
    3.1       Demografische ontwikkelingen ............................................................................. 14
    3.2       Economische ontwikkelingen ................................................................................ 17
    3.3       Ontwikkeling inkomensgroepen ........................................................................... 18
4      Ontwikkeling woningbehoefte ...................................................................................... 19
    4.1       Overall ontwikkeling woningbehoefte ................................................................. 19
    4.2       Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen ......................................................... 21
5      Behoefte aan corporatie huurwoningen ....................................................................... 22
    5.1       Ontwikkeling woningbehoefte .............................................................................. 22
    5.2       Betaalbaarheid ......................................................................................................... 24
    5.3       Het streefhuurbeleid van Thuisvester .................................................................. 29
6      Specifieke doelgroepen ................................................................................................... 30
    6.1       Jongeren (tot 23 jaar) ............................................................................................... 30
    6.2       Jong volwassenen (23 tot 30 jaar) ........................................................................... 31
    6.3       Ouderen .................................................................................................................... 32
    6.4       Spoedzoekers ........................................................................................................... 34
7      Wonen met zorg en ondersteuning ............................................................................... 34
    7.1       Ouderen .................................................................................................................... 34
    7.2       Overige zorgdoelgroepen ....................................................................................... 42
Bijlage 1 Tabellen ..................................................................................................................... 48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Samenvatting
Goed wonen

In de gemeente Geertruidenberg is het goed wonen. Er wonen veel gezinnen in grond-
gebonden koopwoningen en veel ouderen kunnen terecht in de huurwoningen van
Thuisvester (met name in de kern Geertruidenberg). De betaalbaarheid van de sociale
huursector is relatief goed en ook de koopsector is anno 2020 beter toegankelijk dan lan-
delijk en elders in de regio. In zowel de huur- als de koopsector was er in de afgelopen
jaren sprake van een gezonde spanning op de markt.

De uitgangspositie is goed, maar dat wil niet zeggen dat er niets aan de hand is. Er zijn
signalen dat de doorstroming stagneert en dat mede daardoor de druk op zowel de
koop- als de huursector toeneemt. De omvang van de goedkope scheefheid in de sociale
huursector is hoger dan landelijk en in de subregio Breda. De zoektijd naar een sociale
huurwoning is opgelopen en koopwoningen zijn duurder geworden. Makelaars zien een
toenemende belangstelling voor koopwoningen vanuit de regio (waar de prijzen hoger
liggen) en dat vraagprijzen sinds begin 2021 steeds vaker worden overboden.

Positie sociale huursector

De sociale huursector vervult in Geertruidenberg een wat bredere maatschappelijke rol
dan elders. Er wonen wat meer midden- en hogere inkomens (waaronder goedkoop
scheefwoners) in de sociale huur en vooral ook meer huishoudens die behoren tot de se-
cundaire doelgroep. Onder deze groepen zijn relatief veel ouderen. Deels gaat het om
ouderen die altijd al huurden, deels om nieuwe instroom (vanuit de koopsector). Daar-
naast zijn er signalen dat de relatief ruime sociale huursector zorgt voor nieuwe in-
stroom van buiten de gemeentegrenzen (gemeenten waar het aanbod schaarser is).

In deze studie gaan we ervan uit dat deze deels unieke positie van de sociale sector ge-
handhaafd blijft. In andere woorden: we gaan ervan uit dat Thuisvester ook in de toe-
komst de huidige groepen in gelijke mate blijft bedienen (gecorrigeerd voor generatie
effecten van ouderen). Landelijk en in de regio speelt de particuliere huursector een
grotere rol, een segment dat in de gemeente Geertruidenberg klein van omvang is.

Toenemende behoefte

In de periode 2020 tot 2030 neemt volgens de provinciale prognose het aantal huishou-
dens in de gemeente Geertruidenberg toe, met in totaal 460 huishoudens. Met name het
aantal alleenstaande ouderen neemt flink toe (in elke kern), bij een afname van het aan-
tal jongere tweepersoonshuishoudens en gezinnen.

Onder invloed van de vergrijzing neemt in de komende periode vooral de behoefte aan
voor ouderen geschikte woningen toe, zoals koop- en huurappartementen of bungalows
/ patiowoningen. Ook de behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe, omdat
veel ouderen in deze woningen blijven wonen (en aanpassen), bij een nieuwe aanwas



                                            1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>van gezinnen. Op de langere termijn (na 2035) zal de grondgebonden koopsector gelei-
delijk gaan ontspannen.

De behoefte aan sociale huurwoningen tot € 737 neemt in elke kern in de gemeente be-
perkt toe (met in totaal circa 135 woningen in 2020 tot 2030) , met name afkomstig van
de groeiende groep alleenstaande ouderen. Daarnaast neemt de behoefte aan (voor seni-
oren geschikte) huurwoningen met een huurprijs boven de € 737 toe (van een bepaalde
kwaliteit).

De toename van de behoefte aan sociale huurwoningen is deels afkomstig van de groei-
ende groep alleenstaande ouderen die tot de primaire doelgroep behoren. Daarnaast is
een deel van de behoefte afkomstig van ouderen die instromen vanuit de koopsector. De
omvang van deze instroom is mede afhankelijk van de kwaliteit van het beschikbare
aanbod. Een deel van deze ouderen heeft namelijk verschillende keuzeopties. Men heeft
weliswaar een laag inkomen, maar daarnaast ook opgebouwd vermogen. Dit vermogen
betekent dat men alternatieven heeft en ook kan kiezen om binnen de koopsector te ver-
huizen of duurder te gaan huren. Het gaat vermoedelijk om enkele tientallen ouderen
die voor een alternatief kunnen kiezen, waardoor de toename van de behoefte aan soci-
ale huurwoningen ook lager kan uitvallen.

Wonen met zorg

Ook op het vlak van wonen met zorg is de situatie in Geertruidenberg vrij uniek. Er wo-
nen relatief veel ouderen in verpleeghuizen, wat mede te maken heeft met een regionale
opvangfunctie. Het beleid is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk in staat te stellen
om zelfstandig te blijven wonen. De woningvoorraad biedt daarvoor in principe alle
mogelijkheden, ware het niet dat er in veel gevallen wel aanpassingen benodigd zijn. De
aanpasbehoefte zal in de komende periode toenemen, met name in de koopsector. Een
geschikte of aanpasbare woning is niet de enige voorwaarde voor ouderen om zelfstan-
dig te kunnen blijven wonen. Er kunnen ook eisen worden gesteld aan de woonomge-
ving, de voorzieningen of de beschikbare ondersteuning. In het beleid gericht op wonen
en zorg moet daar dan ook veel aandacht voor zijn.

Intramuraal aanbod

In de toekomst neemt de behoefte aan 24-uurs zorg toe. Daardoor zal de druk op de ver-
pleeghuizen toenemen. Steeds vaker wordt verpleeghuiszorg ook in de thuissituatie ge-
leverd, via een MPT, VPT of PGB. Er zal een keuze moeten worden gemaakt over de
mate waarin de toenemende behoefte intra- dan wel extramuraal wordt opgevangen.
Kiest men daarbij voor een hoog aandeel extramuraal, dan zal er meer vraag ontstaa n
naar geschikte (geclusterde) woningen in de nabijheid van verpleeghuizen. Deze vraag
kan deels in de bestaande woningvoorraad worden opgevangen, maar nieuwbouw is
niet uit te sluiten.




                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Geclusterde woonvormen

Er is een groep voor wie een geclusterde woonvorm vanwege de gezondheidssituatie
noodzakelijk is. Het gaat hier vooral om de groep die voorheen via een indicatie zzp3 in
een verzorgingshuis terecht kon. Deze groep is niet groter dan enkele tientallen huis-
houdens. Daarnaast is er een groep die als woonwens een geclusterde woonvorm heeft.
Anno 2020 zijn er naar schatting 150 ouderen geïnteresseerd in een dergelijke woon-
vorm. Het gaat om een zelfstandige woning (huur of koop), in een complex bestemd
voor ouderen. Geclusterd wonen biedt veiligheid/geborgenheid en de mogelijkheid
voor enkele gezamenlijke voorzieningen.

Inclusieve samenleving

Het streven om ouderen zelfstandig te laten wonen en volledig onderdeel te laten zijn
van de maatschappij staat niet op zichzelf. Ook voor andere kwetsbare groepen geldt
dat gestreefd wordt naar een inclusieve samenleving. Daarbij hoort de focus te liggen
op preventie, waarbij voorkomen wordt dat mensen in instellingen (BW/MO) belanden .
Voor de groep die wel in een instelling belandt, is het zaak om de uitstroom en re-inte-
gratie goed te faciliteren. Daar hoort uiteraard woonruimte bij, maar een goede begelei-
ding en ondersteuning is van minimaal zo groot belang.




                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1      Inleiding
In dit rapport wordt inzicht geboden in de woonopgaven in de kernen Geertruidenberg,
Raamsdonksveer en Raamsdonk. De actuele en toekomstige situatie op de woningmarkt
wordt belicht, met aandacht voor verschillende doelgroepen zoals jongeren, ouderen en
mensen met een zorgvraag. De rapportage dient als onderlegger voor het nieuwbouw-
programma van de gemeente Geertruidenberg en het (huur )beleid van Thuisvester.

In hoofdstuk 2 wordt een typering gegeven van de gemeentelijke woningmarkt, met on-
derscheid naar de drie kernen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verwachte demo-
grafische en economische ontwikkelingen en in hoofdstuk 4 worden de effecten daarvan
op de ontwikkeling van de woningbehoefte aangegeven. In hoofdstuk 5 wordt de be-
hoefte aan corporatie huurwoningen belicht, en hoe het is gesteld met de betaalbaarheid
van de sociale huursector. In hoofdstuk 6 is er aandacht voor enkele specifieke doel-
groepen en in hoofdstuk 7 wordt inzicht geboden in de zorgvraag van ouderen en an-
dere zorgdoelgroepen.

Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, afkomstig van het
CBS en aangeleverd door de gemeente Geertruidenberg en Thuisvester. Deze lokale
data is geanalyseerd en daarnaast heeft deze als input gediend voor het LokaalCombi-
natiemodel van In.Fact.Research. 1 Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste ge-
tallen in tabellen afgerond op vijf- of tientallen. 2


2      Typering gemeentelijke woningmarkt

2.1      Huishoudens en woningvoorraad

Huishoudens

Anno 2020 wonen er 9.385 huishoudens in de gemeente Geertruidenberg, verspreid over
de drie kernen Raamsdonksveer (5.355 huishoudens), Geertruidenberg (3.115 huishou-
dens) en Raamsdonk (915 huishoudens). In de gemeente wonen in vergelijking met Ne-
derland en de subregio Breda 3 veel (eenouder)gezinnen (figuur 1). Het gaat om 37% van
de huishoudens (35% in Geertruidenberg, 37% in Raamsdonksveer en 40% in Raams-
donk); in Nederland en de subregio Breda gaat het om 33%. Daarnaast wonen er in de




1   Het LC-model staat in dit document toegelicht.
2 Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt . Een
voorbeeld: indien er in een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden beide afgerond tot 10. Ook de op-
telsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10.
3 De subregio Breda bestaat in deze studie uit de gemeenten Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk,

Drimmelen, Geertruidenberg, Baarle-Nassau, Alphen-Chaam en Zundert. In bijlage 1 in tabel 25 staan enkele
indicatoren per gemeente weergegeven.

                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>gemeente veel oudere huishoudens. Circa 30% van de huishoudens is een één- of twee-
persoonshuishouden van 65 jaar of ouder (26% in Raamsdonk, 29% in Geertruidenberg
en 31% in Raamsdonksveer). In Nederland gaat het om 26% en in de subregio Breda om
27%. Het aandeel huishoudens tot 23 jaar is met een half procent van het totaal aantal
huishoudens klein van omvang.

In de gemeente Geertruidenberg behoort circa 17% van de huishoudens tot de primaire
doelgroep en 22% tot de secundaire doelgroep (figuur 2). De doelgroep tot € 39.055 be-
draagt daarmee 39%, wat kleiner is dan in Nederland (45%) en in de subregio Breda
(42%). Het aantal hogere inkomens in de gemeente is relatief groot (48%), met name in
de kern Raamsdonk (53%). De doelgroep tot € 39.055 is het grootst in de kern Geertrui-
denberg (41%). In Raamsdonksveer gaat het om 39% en in Raamsdonk om 34%.

figuur 1                    Huishoudenssamenstelling neer leeftijd en type huishouden, 2020

100%                                                                                       7%
           8%                    8%             7%                       7%                                            7%               eenoudergezin

 80%                                            28%                                        26%                         26%              gezin
           30%                   32%                                    29%
                                                                                                                                        65+ tweepersoons
 60%                                            15%                                        15%                         13%
           17%                   16%                                    16%                                                             65+ alleenstaand
                                                                                           13%                         13%
 40%       13%                   10%            14%                     13%                                                             23 tot 65 jaar tweepersoons
                                                                                           16%                         15%
           17%                   18%            17%                     17%                                                             23 tot 65 jaar alleenstaand
 20%
                                                                                           21%                         23%              < 23 jaar
           16%                   16%            19%                     17%
  0%
                                                Geertruidenberg




                                                                       Geertruidenberg
                                  Raamsdonk
           Raamsdonksveer




                                                                                           Subregio Breda



                                                                                                                       Nederland
                                                                       totaal gemeente




Bron: CBS, LC model In.Fact.Research


figuur 2                    Huishoudenssamenstelling naar inkomensgroep, 2020

100%
                                                                                                                                        hogere inkomens
 80%                                            46%                                        46%                         43%              hoge middeninkomens
           48%                   53%                                      48%
 60%                                                                                                                                    lage middeninkomens
                                                  7%                                           6%                         6%
           7%                                                               7%                 5%                         5%            secundaire doelgroep
 40%       6%                     7%              6%                        6%
                                  6%                                                                                   21%
           22%                                  22%                       22%              21%                                          primaire doelgroep
 20%                             22%
           16%                                  19%                       17%              21%                         24%
                                 12%
  0%
                                    Raamsdonk
             Raamsdonksveer




                                                     Geertruidenberg




                                                                         Geertruidenberg


                                                                                                  Subregio Breda



                                                                                                                            Nederland
                                                                         totaal gemeente




Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                                                                   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre> Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2020:

 ✓ Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aan-
    merking komt voor huurtoeslag.
 ✓ Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinko-
    men tot € 39.055.
 ✓ Lage middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 39.055 en € 43.574.
 ✓ Hoge middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 43.574 en € 49.955.
 ✓ Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen vanaf € 49.955.




Woningvoorraad

Anno 2020 telt de woningvoorraad in de gemeente Geertruidenberg 9.640 woningen,
waarvan er circa 9.330 bewoond worden door een particulier huishouden. Voor de res-
terende 310 woningen geldt dat een deel wordt verhuurd aan arbeidsmigranten, een an-
der deel staat leeg in afwachting van verbouwing of sloop, in weer een ander deel is een
bedrijf gevestigd, of een deel is in gebruik als tweede woning. Daarbij geldt dat een be-
paalde mate van frictieleegstand noodzakelijk is voor de dynamiek (verhuizingen) op
de woningmarkt. In totaal wordt 3,2% van de woningvoorraad in de gemeente Geertrui-
denberg niet bewoond door een regulier huishouden. Landelijk ging het in 2020 om
4,4% van de woningvoorraad.

Het aantal van 9.330 woningen dat bewoond wordt door een particulier huishouden ligt
lager dan het totale aantal van 9.385 huishoudens in de gemeente Geertruidenberg.
Circa 55 huishoudens wonen buiten de reguliere voorraad. Deze huishoude ns wonen in
onzelfstandige kamers of wooneenheden, in recreatiewoningen, of zijn inwonend bij een
ander huishouden. In dit onderzoek wordt deze categorie aangeduid als onzelfstandig
wonende huishoudens. Het gaat om 0,6% van het totaal aantal huishoudens in de ge-
meente Geertruidenberg; landelijk gaat het om 5,6%.

Van de 9.330 huishoudens in de reguliere woningvoorraad in de gemeente Geertruiden-
berg woont meer dan de helft (57%) in grondgebonden koopwoningen (55% in Raams-
donksveer, 57% in Geertruidenberg en 69% in Raamsdonk). Dit aandeel is hoger dan
landelijk (47%) en in de subregio Breda (53%). De particuliere huursector in de ge-
meente Geertruidenberg is met circa 5% klein van omvang, en ook het aandeel koopap-
partementen is met 6% een klein segment (figuur 3).

Binnen de koopsector heeft circa 61% in de gemeente Geertruidenberg een geschatte
verkoopwaarde tot € 275.000 (figuur 4). Daarmee is de koopsector toegankelijker dan in
vergelijking met de subregio Breda (47%) en totaal in Nederland (49%). Dit geldt met
name voor de kern Geertruidenberg, waar naar schatting bijna een vijfde van de koop-
sector een verkoopwaarde heeft tot € 185.000.




                                                       6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>figuur 3                     Samenstelling woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2020

100%        5%                                     6%                            5%                                                                                   particuliere huur
                                   8%                                                                   10%                                   12%
           11%                     5%             17%                           12%
 80%                              17%                                                                   14%                                   17%
           22%                     2%             16%                           19%                                                                                   corporatie huur
                                                                                                        14%                                   13%
 60%                                               5%                           6%                                                                                    appartement
           7%                                                                                            8%
                                                                                                                                              11%                     corporatie huur
 40%                                                                                                                                                                  grondgebonden
                                  69%
           55%                                    57%                           57%                     53%                                                           koop appartement
 20%                                                                                                                                          47%

  0%                                                                                                                                                                  koop grondgebonden
           Raamsdonksveer



                                   Raamsdonk



                                                  Geertruidenberg




                                                                               Geertruidenberg


                                                                                                        Subregio Breda



                                                                                                                                              Nederland
                                                                               totaal gemeente




Bron: LC model In.Fact.Research


figuur 4                     Samenstelling koopvoorraad naar geschatte verkoopwaarde, 2020

100%
           18%                     17%                15%                              17%                                                                                > € 400.000
                                                                                                                     26%                                  25%
 80%
                                                      21%                              22%                                                                                € 275.000 tot € 400.000
           23%                     23%
 60%                                                                                                                 27%                                  25%             € 231.000 tot € 275.000
                                                      23%                              23%
           22%                     23%
 40%                                                                                                                 19%                                  18%             € 185.000 tot € 231.000
           21%                     21%                22%                              21%
 20%                                                                                                                 16%                                  16%             < € 185.000
           16%                     16%                19%                              17%                           12%                                  15%
  0%
                                                                                                                                                          Nederland
                                      Raamsdonk
            Raamsdonksveer




                                                             Geertruidenberg




                                                                                      Geertruidenberg



                                                                                                                         Subregio Breda
                                                                                      totaal gemeente




Bron: LC model In.Fact.Research




Het bezit van Thuisvester

Het aandeel huurwoningen van Thuisvester bedraagt 31% van de woningvoorraad in de
gemeente Geertruidenberg, wat meer is dan het corporatiebezit in Nederland (30%) en
in de subregio Breda (28%). In Raamsdonksveer gaat het om 33% (relatief veel grondge-
bonden woningen), in de kern Geertruidenberg om 32% (relatief veel appartementen) en
in de kern Raamsdonk om 21% (relatief veel grondgebonden woningen). Anno 2020 zijn
er naast Thuisvester geen andere corporaties actief in de gemeente Geertruidenberg.




                                                                                                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Circa 88% van het bezit van Thuisvester in de gemeente Geertruidenberg heeft een
(kale) huurprijs onder de € 737 (prijspeil 2020, figuur 5 4). Dit is wat lager dan landelijk
(93%) en in de subregio Breda (ook 93%). Het aandeel goedkope huurwoningen tot € 433
ligt in lijn met het landelijke gemiddelde maar is groter dan in de subregio Breda (met
name in de kernen Geertruidenberg en Raamsdonk).

figuur 5                Samenstelling corporatie huurvoorraad naar (kale) huurprijs, 2020

100%                                                                                                 7%
           15%                 9%           8%                12%               7%
                                                                                                    10%         boven € 737
                              17%           9%                                 12%
    80%    13%                             10%                12%
                                                                               11%                  10%         € 663 - € 737
                              17%                             13%
           15%
    60%                                                                                                         € 619 - € 663
                                           51%                                                      55%
    40%                       39%                             46%              55%                              € 433 - € 619
           43%
                                                                                                                tot € 433
    20%
           15%                19%          22%                17%              15%                  17%
    0%
                               Raamsdonk



                                           Geertruidenberg




                                                             Geertruidenberg
            Raamsdonksveer




                                                                               Subregio Breda



                                                                                                    Nederland
                                                             totaal gemeente




Bron: Thuisvester, LC model In.Fact.Research




2.2       Woonsituatie van huishoudens
De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen.
Jongeren (veelal nog alleenstaand) starten hun wooncarrière vaak in een huurwoning,
maar naarmate men ouder wordt (en gaat samenwonen of een gezin vormt) wet en velen
een woning te kopen (zie ook tabel 1 en tabel 2). Ook generatieverschillen spelen een
rol: de aankomende generatie ouderen (tussen de 45 en 65 jaar) woont vaak in een
koopwoning, terwijl de huidige generatie ouderen (75+) nog vaak een woning huurt (zie
ook figuur 6). Dit laatste is in de gemeente Geertruidenberg veel vaker dan landelijk het
geval. Onder huishoudens van 75 jaar of ouder woont 56% in een huurwoning van
Thuisvester, terwijl landelijk en in de subregio Breda niet meer dan 40% van de 75-plus-
sers een corporatie woning huurt. In de kern Geertruidenberg woont 58% van de 75-
plussers in een huurwoning van Thuisvester 5, in Raamsdonksveer 56% en in Raamsdonk
40%.




4 Dit aandeel is niet gelijk aan het aandeel daeb-woningen. Een sociale (daeb) huurwoning kan door bijvoorbeeld
inkomensafhankelijke huurverhoging boven de € 737 uitkomen, maar blijft een sociale (daeb) huurwoning.
5   In de afgelopen jaren heeft Thuisvester veel seniorenwoningen gebouwd in de Bastions in de kern Geer-
truidenberg .


                                                                                                8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>tabel 1                  Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd in de gemeente Geertruidenberg, 2020
                                                                      koop                                                corporatie huur    particuliere   onzelfst.   totaal
                                           grondgebonden appartement grondgebonden appartement                                                      huur
tot 23 jaar                                          17%          3%            8%         28%                                                      33%          11%     100%
23 tot 30 jaar                                       43%         10%           12%         20%                                                      14%           1%     100%
30 tot 45 jaar                                       67%          4%           16%          6%                                                       6%           0%     100%
45 tot 55 jaar                                       71%          2%           17%          5%                                                       4%           0%     100%
55 tot 65 jaar                                       62%          4%           24%          5%                                                       4%           1%     100%
65 tot 75 jaar                                       51%          9%           24%         11%                                                       4%           1%     100%
75 tot 85 jaar                                       31%         11%           19%         33%                                                       5%           1%     100%
85+                                                  14%          9%           14%         54%                                                       8%           1%     100%
totaal                                               57%          6%           19%         12%                                                       5%           1%     100%

Bron: LC model In.Fact.Research

tabel 2                  Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd en type in de gemeente Geertruidenberg, 2020
                                                                          koop                                             corporatie huur   particuliere   onzelfst.   totaal
                            grondgebonden appartement grondgebonden appartement                                                                     huur
< 23 jaar                              9%          3%            9%         31%                                                                     34%         13%     100%
23 tot 65 jaar alleenstaand           36%         11%           21%         21%                                                                     10%          1%     100%
23 tot 65 jaar tweepersoons           68%          4%           19%          3%                                                                      5%          0%     100%
65+ alleenstaand                      24%          7%           26%         35%                                                                      7%          1%     100%
65+ tweepersoons                      51%         11%           19%         15%                                                                      2%          1%     100%
gezin                                 84%          1%           11%          1%                                                                      3%          0%     100%
eenoudergezin                         46%          2%           37%          6%                                                                      8%          1%     100%
totaal                                57%          6%           19%         12%                                                                      5%          1%     100%

Bron: LC model In.Fact.Research


figuur 6                 Samenstelling van eigenaar bewoners en huurders van Thuisvester naar leeftijd in de
                         gemeente Geertruidenberg, 2020

1.600
                                                                                                                  eigenaar bewoners
1.400
1.200                                                                                                             huurders Thuisvester
1.000
  800
  600
  400
  200
    0
                            23 - 35 jaar


                                            35 - 45 jaar


                                                           45 - 55 jaar


                                                                             55 - 65 jaar


                                                                                            65 - 75 jaar


                                                                                                           75 - 85 jaar


                                                                                                                              85+
           tot 23 jaar




Bron: LC model In.Fact.Research




In tabel 3 staat de woonsituatie van de inkomensgroepen in de gemeente Geertruiden-
berg weergegeven. De primaire doelgroep woont overwegend in de huurwoningen van
Thuisvester; de hogere inkomens wonen overwegend in de koopsector. Van de doel-
groep tot € 39.055 woont circa 58% in de huurwoningen van Thuisvester. Als we focus-
sen op alleen de zelfstandig wonende huishoudens gaat het om 59% van de doelgroep,
terwijl landelijk en in de subregio Breda 54% van de (zelfstandig wonende) doelgroep


                                                                                                                      9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>een corporatie woning huurt. De doelgroep woont hier vaker in de particuliere huursec-
tor, een segment dat in de gemeente Geertruidenberg klein van omvang is.

tabel 3                Woonsituatie van huishoudens naar inkomensgroep in de gemeente Geertruidenberg, 2020

                                                 koop                                           corporatie huur                 particuliere   onzelfst.   totaal
                                grondgebonden appartement grondgebonden appartement                                                    huur
primaire doelgroep                                  7%                    2%                         46%               36%               8%         1%     100%
secundaire doelgroep                        43%                           9%                         21%               19%               8%         1%     100%
lage middeninkomens                         57%                           6%                         25%               6%                5%         0%     100%
hoge middeninkomens                         62%                       11%                            18%               4%                5%         0%     100%
hogere inkomens                             80%                           5%                         8%                2%                4%         0%     100%
totaal                                      57%                           6%                         19%               12%               5%         1%     100%
doelgroep tot € 39.055                      28%                           6%                         32%               26%               8%         1%     100%

Bron: LC model In.Fact.Research




De huurders van Thuisvester

De huurderspopulatie van Thuisvester is relatief sterk vergrijsd (figuur 7). Circa 44%
van de huurders is 65 jaar of ouder, terwijl dit landelijk voor 33% van de huurders in
corporatiebezit geldt (34% in de subregio Breda). In de kern Geertruidenberg is de
huurderspopulatie met 45% het meest vergrijsd, gevolgd door Raamsdonk sveer (43%)
en Raamsdonk (40%). In de kern Geertruidenberg wonen relatief veel eenpersoonshuis-
houdens, terwijl in Raamsdonksveer en in Raamsdonk meer tweepersoonshuishoudens
en gezinnen wonen. Het aandeel huishoudens tot 23 jaar is met een half procent klein
van omvang in de gemeente Geertruidenberg (2% landelijk en in de subregio Breda).

figuur 7               Samenstelling van de huurders van Thuisvester / in corporatie bezit naar huishoudenstype,
                       2020

100%                                                                                                                    eenoudergezin
           11%                9%          10%                10%               12%                     13%
           12%               16%           9%                11%                                                        gezin
 80%                                                                           12%                     12%
                                          18%                18%               13%
           18%               16%                                                                       12%              65+ tweepersoons
 60%
                                          28%                                  22%                     21%              65+ alleenstaand
           25%               24%                             26%
 40%                                                                                                                    23 tot 65 jaar tweepersoons
                                                                               11%                     10%
                             14%          10%                12%
           13%                                                                                                          23 tot 65 jaar alleenstaand
 20%                                                                                                   30%
                                          26%                                  28%
           21%               22%                             23%                                                        < 23 jaar
  0%
                              Raamsdonk
            Raamsdonksveer




                                          Geertruidenberg




                                                            Geertruidenberg



                                                                               Subregio Breda



                                                                                                           Nederland
                                                            totaal gemeente




Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                                                10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Onder de huurders van Thuisvester in het segment tot € 737 behoort bijna de helft (49%)
tot de primaire doelgroep (figuur 8). Dit is minder dan onder de huurders in de subre-
gio Breda (56%) en in Nederland (59%). De secundaire doelgroep is met circa 30% rela-
tief groot onder de huurders van Thuisvester. Deze groep bestaat voor bijna de helft
(46%) uit oudere huurders, gevolgd door eenpersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar
(35%, tabel 4).

In het bezit tot € 737 heeft circa 79% van de huurders van Thuisvester een inkomen tot
€ 39.055. Daarmee woont volgens de landelijke definitie 6 circa 21% van de huurders
goedkoop scheef, wat iets hoger is dan landelijk (18%) en in de subregio Breda (19%).
De omvang van de goedkope scheefheid loopt uiteen van circa 19% in de kern Geertrui-
denberg tot 21% in Raamsdonk en 22% in Raamsdonksveer.

figuur 8                    Samenstelling van de huurders van Thuisvester / in corporatie bezit naar inkomen in het
                            segment tot € 737, 2020

100%
           11%                    10%             10%                            11%              11%                    10%               hogere inkomens
            5%                    5%               4%                             5%               4%                    4%
                                                                                                                         4%
    80%     6%                    5%               5%                             5%               4%                                      hoge middeninkomens
                                                  28%                                             24%                    23%
    60%    30%                                                                   30%                                                       lage middeninkomens
                                  39%
                                                                                                                                           secundaire doelgroep
    40%
                                                                                                  56%                    59%               primaire doelgroep
           48%                                    53%                            49%
    20%                           40%

    0%
                                                       Geertruidenberg




                                                                                Geertruidenberg
                                   Raamsdonk
           Raamsdonksveer




                                                                                                  Subregio Breda



                                                                                                                             Nederland
                                                                                totaal gemeente




Bron: LC model In.Fact.Research


tabel 4                     Samenstelling van de inkomensgroepen in het bezit van Thuisvester tot € 737 naar
                            huishoudenstype in de gemeente Geertruidenberg, 2020

                                                                         23 tot 65 jaar 23 tot 65 jaar                                        65+          65+             eenouder-
                                           < 23 jaar                     alleenstaand tweepersoons                                   alleenstaand tweepersoons     gezin       gezin   totaal
primaire doelgroep                               0%                                   23%                               3%                  40%              14%     4%         15%    100%
secundaire doelgroep                             1%                                   35%                               5%                  23%              23%     6%          7%    100%
lage middeninkomens                              0%                                   25%                           17%                      7%              18%   21%          11%    100%
hoge middeninkomens                              0%                                   12%                           56%                      1%              15%     9%          8%    100%
hogere inkomens                                  0%                                       8%                        45%                      2%              13%   29%           4%    100%
totaal                                           0%                                   25%                           11%                     27%              17%     8%         11%    100%

Bron: LC model In.Fact.Research




6 De term ’goedkope scheefheid’ wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met
een inkomen boven de € 39.035 in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (op basis
van de rekenhuur).

                                                                                                                   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>2.3       Spanning op de markt

Vraagaanbod verhoudingen

Niet ieder huishouden woont op dit moment naar wens. Een deel wil of moet verhuizen
naar een andere woning. Deze woningvraag relateren we aan het aanbod dat beschik-
baar kan komen als gevolg van de voorgenomen verhuizingen. Daarmee ontstaat inzicht
in de zogenoemde vraagaanbod-verhoudingen (tekorten en overschotten), op basis van
geuite woonwensen. In deze benadering wordt geen rekening gehouden met het feit dat
er vele barrières op de woningmarkt zijn, waardoor mensen hun wensen niet altijd kun-
nen realiseren. Mede om deze reden spreken we over theoretische vraagaanbod-verhou-
dingen.

Binnen de huursector is – op basis van geuite woonwensen – de markt voor grondge-
bonden woningen ontspannen (figuur 9). De markt voor grondgebonden koopwoningen
is ongeveer in evenwicht: de vraag is net iets groter dan het potentiële aanbod. Voor zo-
wel koop- als huurappartementen geldt dat er meer vraag is dan aanbod. Bij dit beeld
gelden wel enkele kanttekeningen. De vraag naar appartementen is voor een belangrijk
deel afkomstig van ouderen, die zeer kritisch zijn alvorens te verhuizen en (indien be-
schikbaar) kunnen zij een gelijkvloerse grondgebonden woning prefereren. Een ander
deel van de vraag naar appartementen (met name in de huur ) is afkomstig van jonge-
ren. Voor hen is een appartement vaak een tussenstap naar een grondgebonden woning
en als deze meteen beschikbaar (en betaalbaar) is, zal in ieder geval een deel deze tus-
senstap willen overslaan.

Naar huurprijsklasse is het segment tot € 433 op basis van geuite woonwensen ontspan-
nen (figuur 10). Als echter niet alle doorstromers hun verhuiswensen kunnen realiseren
komt er minder aanbod vrij, waardoor er in de praktijk toch druk kan bestaan op dit
segment. Voor de koopsector geldt dat er binnen de meeste prijssegmenten meer vraag
is dan aanbod.

figuur 9       Potentiele vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Geertruidenberg naar eigendom en
               woningtype
 2000
                                                   vraag starters
 1500
                                                   vraag doorstromers

 1000                                              potentieel aanbod

  500

      0
           grondg.      app.   grondg.      app.
                 koop                huur

Bron: LC-model In.Fact.Research




                                                        12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>figuur 10       Potentiele vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Geertruidenberg naar prijsklasse in
                de huursector (links) en in de koopsector (rechts)
    800                                            800
                                                                                                            vraag starters
                                                         vraag
    600                                            600                                                      vraag doorstromers
                                                         starters
                                                                                                            potentieel aanbod
    400                                            400


    200                                            200

                                                    0
     0
                                                         < €185.000 €185.000 €231.000 €275.000 > €400.000
          tot €433   €433 tot   €663 tot   boven
                                                                       tot      tot      tot
                      €663       €737      €737
                                                                    €231.000 €275.000 €400.000

Bron: LC-model In.Fact.Research




Verdeling van huurwoningen

Sinds 2019 is alleen Thuisvester als corporatie actief in de gemeente Geertruidenberg ,
na het overnemen van de huurwoningen van WSG in de kern Geertruidenberg. Van-
wege deze overname zijn er weinig (volledige) historische cijfers beschikbaar over de
verdeling van de huurwoningen.

In 2020 werden tot half december 138 woningen verhuurd in de gemeente Geertruiden-
berg via de website van Klik voor Wonen (inclusief bemiddeling werden 162 woningen
verhuurd, waarvan 99 in Raamsdonksveer ). Woningzoekenden stonden bij het vinden
van een woning gemiddeld vijf jaar ingeschreven, wat iets lager is dan in 2019. In de re-
gio West-Brabant lag de gemiddelde inschrijfduur in 2020 hoger, op gemiddeld 6,6 jaar.
Ouderen (75+) en jongeren t/m 23 jaar in de gemeente Geertruidenberg stonden met res-
pectievelijk gemiddeld 3,1 en 3,6 jaar het kortst ingeschreven bij het vinden van een wo-
ning.

Voor grondgebonden huurwoningen stonden woningzoekenden in 2020 met gemiddeld
5,9 jaar het langst ingeschreven. Ook was het gemiddeld aantal re acties op grondgebon-
den huurwoningen het hoogst. Hoewel het segment op basis van geuite woonwensen
ontspannen is, is dat in de praktijk dus niet het geval. Mogelijk is het voor huurders las-
tig om door te stromen naar de (grondgebonden) koopsector.

Terwijl de gemiddelde inschrijfduur in de gemeente Geertruidenberg niet is toegeno-
men (en onder het regionale gemiddelde ligt) geldt dat de zoektijd 7 is opgelopen van
bijna 1,5 jaar in 2018 en 2019 naar gemiddeld 2,2 jaar in 2020 (in de regio 2,0 jaar in
2020). Het is niet duidelijk in welke mate deze toename structureel is (een gemiddelde
kan door uitschieters sterk worden beïnvloed). Naast de zoektijd nam ook de weiger-
graad 8 sterk toe (van 2,3 in 2018 tot 5,3 in 2020), meer dan in de regio (van 3,8 in 2018 tot




7   De periode tussen de eerste reactie van een woningzoekende en de acceptatie van een woning.
8   Aantal weigeringen bij een succesvol verhuurde woning, gedeeld door het aantal succesvol verhuurde woningen.

                                                         13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4,1 in 2020). Mogelijk waren er in 2020 veel kwaliteitszoekers op zoek die het zich kon-
den permitteren om wat langer op een (andere) woning te wachten.

Prijsontwikkeling in de koopsector

In de periode 2014 t/m 2019 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland
met bijna 30% gestegen tot gemiddeld € 286.000 in de afgelopen drie jaar (€ 290.000 in
de provincie Noord-Brabant, zie ook figuur 11 9). Ook in de gemeente Geertruidenberg
stegen de verkoopprijzen van woningen, maar deze stijging lag onder het landelijke en
provinciale gemiddelde (een toename van 22% in de periode 2014 t/m 2019) . Naast de
prijsontwikkeling bleef ook het gemiddelde prijsniveau achter: de gemiddelde verkoop-
prijs van koopwoningen in de gemeente Geertruidenberg bedroeg € 250.000 in de afge-
lopen drie jaar.

figuur 11    Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in drie opeenvolgende
             jaren in de periode 2000 t/m 2019

350.000

300.000

250.000

200.000                                                    Noord-Brabant
                                                           Nederland
150.000
                                                           Geertruidenberg
100.000
            2000




            2005




            2018
            2001
            2002
            2003
            2004

            2006
            2007
            2008
            2009
            2010
            2011
            2012
            2013
            2014
            2015
            2016
            2017

            2019




Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research




3     Toekomstige ontwikkelingen

3.1    Demografische ontwikkelingen

Ontwikkeling aantal inwoners

Begin 2020 woonden er 21.545 inwoners in de gemeente Geertruidenberg. Op basis van
de provinciale prognose 2020 blijft dit aantal tot 2025 ongeveer constant. Daarmee sluit
de prognose aan op recente ontwikkelingen in het verleden. Zowel het saldo van na-
tuurlijke ontwikkelingen (geboorte en sterfte) als het saldo van vestiging en vertrek




9 In de figuur is het gemiddelde prijsniveau genomen van drie opeenvolgende jaren, om verschillen tussen
de verhandelde woningen van jaar op jaar te dempen.

                                                   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>schommelde in de afgelopen vijf jaar rond de nul lijn (figuur 12), waardoor het aantal in-
woners ongeveer constant bleef. Na 2025 verwacht de provincie – mede als gevolg van
de vergrijzing – dat het aantal inwoners geleidelijk aan zal gaan afnemen, tot 21.450 in
2030 en 20.675 in 2040.

figuur 12            Ontwikkeling saldo geboorte en sterfte (links) en ontwikkeling binnen- en buitenlands
                     migratiesaldo (rechts) in de gemeente Geertruidenberg
300                                                                                            150
250
                                                                                               100
200
150                                                                                             50                                                                   binnenlands
100                                                                                                                                                                  migratiesaldo
                                                                                                 0
 50                                                                                 geboorte                                                                         buitenlands
                                                                                                -50                                                                  migratiesaldo
  0                                                                                 sterfte
 -50                                                                                saldo      -100                                                                  totaal
-100                                                                                                                                                                 migratiesaldo
                                                                                               -150
                     2011
       2009
              2010


                            2012
                                   2013
                                          2014
                                                 2015
                                                        2016
                                                               2017
                                                                      2018
                                                                             2019




                                                                                                      2011

                                                                                                             2012

                                                                                                                    2013

                                                                                                                           2014

                                                                                                                                  2015

                                                                                                                                         2016

                                                                                                                                                2017

                                                                                                                                                       2018

                                                                                                                                                              2019
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research




Ontwikkeling aantal huishoudens

Het aantal huishoudens blijft naar verwachting toenemen in de komende jaren (figuur
13), omdat huishoudens gemiddeld genomen steeds kleiner worden (huishoudensver-
dunning). Het aantal huishoudens in de gemeente Geertruidenberg neemt toe van 9.385
in 2020 tot 9.845 in 2030, een toename va n 460 huishoudens (tabel 5). In de periode 2030
tot 2035 blijft het aantal huishoudens op basis van de provinciale prognose 2020 onge-
veer constant, om na 2035 af te nemen. In de periode 2030 tot 2040 gaat het om een af-
name van naar schatting 170 huishoudens. De eerdere provinciale prognoses uit 2014 en
2017 wezen ongeveer in dezelfde richting.

De prognose van de provincie Noord-Brabant is beschikbaar op gemeentelijk niveau.
Op basis van het micro-prognosemodel van In.Fact.Research is de prognose vertaald
naar het niveau van de drie kernen in de gemeente Geertruidenberg. Op basis van tabel
5 blijkt dat de huishoudensgroei tot 2030 zich voor ruim de helft in de kern Raams-
donksveer manifesteert.

Bij prognoses gaat het vaak om de totalen, omdat daar de uitbreidingsopgave direct
mee samenhangt. De veranderingen in de samenstelling van de huishoudens zijn echter
voor de woningmarkt minimaal zo rele vant. Deze staan weergegeven in figuur 14. Daar-
uit blijkt dat vooral het aantal alleenstaande ouderen flink zal toenemen: van 1.235 huis-
houdens in 2020 tot 1.800 huishoudens in 2030 en 2.260 huishoudens in 2040. Tot 2030
zal meer dan de helft van deze toename in de kern Raamsdonksveer terecht komen (zie
ook tabel 6). Het aantal gezinnen en tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar zal
naar verwachting (flink) afnemen, in elke kern in de gemeente Geertruid enberg.



                                                                                        15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>figuur 13               Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Geertruidenberg

10.000


 9.500


 9.000

                                                                                                                         werkelijke ontwikkeling
 8.500
                                                                                                                         prognose prov. 2020
                                                                                                                         prognose prov. 2017
 8.000
                                                                                                                         prognose prov. 2014
 7.500
          2008




          2024
          2000
          2002
          2004
          2006

          2010
          2012
          2014
          2016
          2018
          2020
          2022

          2026
          2028
          2030
          2032
          2034
          2036
          2038
          2040
Bron: CBS, prognoses provincie Noord-Brabant


tabel 5                 Ontwikkeling aantal huishoudens in de kernen van de gemeente Geertruidenberg

                        Raamsdonksveer                       Raamsdonk Geertruidenberg                                       totaal gemeente
2020                                        5.355                           915                         3.115                           9.385
2020-2025                                        135                          45                                55                        240
2025-2030                                        105                          30                                85                        220
2030-2035                                         -35                            0                              15                         -20
2035-2040                                     -100                          -15                            -35                            -150

Bron: prognose provincie Noord-Brabant 2020 (gemeente) en micro-prognosemodel In.Fact.Research (kernen)


figuur 14               Aantal huishoudens in de gemeente Geertruidenberg naar huishoudenstype in 2020, 2030
                        en 2040
3.000                                                                                                                          2020
2.500                                                                                                                          2030
2.000                                                                                                                          2040
1.500
1.000
 500
    0
                                                                                           gezin
                                                             alleenstaand
            < 23 jaar


                           23 tot 65 jaar




                                            tweepersoons




                                                                            tweepersoons




                                                                                                         eenoudergezin
                           alleenstaand

                                            23 tot 65 jaar


                                                                  65+


                                                                                65+




Bron: CBS, prognoses provincie Noord-Brabant




                                                                                                   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>tabel 6       Ontwikkeling aantal huishoudens in de kernen van de gemeente Geertruidenberg naar
              huishoudenstype in 2020 tot 2030
                                        Raamsdonksveer    Raamsdonk Geertruidenberg totaal gemeente
2020      totaal huishoudens                     5.355          915           3.115           9.385
2020-2030 < 23 jaar                                  0            0               5               5
          23 tot 65 jaar alleenstaand               45           10              25              80
          23 tot 65 jaar tweepersoons             -100          -20             -65            -185
          65+ alleenstaand                         310           70             185             565
          65+ tweepersoons                          50           25              35             110
          gezin                                   -130          -15             -75            -225
          eenoudergezin                             65           15              30             110
          totaal ontw. 2020-2030                   240           80             140             460

Bron: provincie Noord-Brabant, micro-prognosemodel In.Fact.Research




3.2       Economische ontwikkelingen
Demografische prognoses leveren inzicht in de ontwikkeling van het aantal huishou-
dens naar leeftijd en type. Voor de woningmarkt is het uiteraard ook van belang om
zicht te hebben op de inkomens van deze huishoudens. Daarvoor moete n aannamen
worden gedaan over de toekomstige ontwikkeling van de koopkracht. Vanwege de vele
onzekerheden waarmee koopkrachtvoorspellingen zijn omgeven rekenen we in deze
studie in combinatie met de provinciale prognose 2020 drie koopkracht scenario’s door
(zie ook figuur 15):

• Een basisscenario dat uitgaat van een gemiddelde groei van +0,4% per jaar, wat over-
       een komt met de gemiddelde koopkrachtontwikkeling over de periode 2000 tot 201 9
       (met pieken en dalen).

• Een negatief economisch scenario waarbij wordt uitgegaan van een koopkrachtont-
       wikkeling van -0,1% per jaar.

• Een positief economisch scenario waarbij wordt uitgegaan van een koopkrachtont-
       wikkeling van 0,9% per jaar.

figuur 15     De ontwikkeling van de koopkracht in Nederland in de periode 2000 tot 2020 en de
              verwachtingen voor de toekomst
4,0

3,0                                                               werkelijk

2,0                                                               werkelijk, gemiddeld
                                                                  in 2000 tot 2020
1,0                                                               positief scenario

0,0                                                               basis scenario

-1,0                                                              negatief scenario

-2,0

-3,0
       2000
       2002
       2004
       2006
       2008
       2010
       2012
       2014
       2016
       2018
       2020
       2022
       2024
       2026
       2028
       2030
       2032
       2034
       2036
       2038
       2040




Bron: CPB, bewerking In.Fact.Research

                                                         17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>3.3       Ontwikkeling inkomensgroepen
Op basis van de aannamen over demografische en economische ontwikkelingen is in fi-
guur 16 de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de gemeente Geertruidenberg
weergegeven. In tabel 7 staat de ontwikkeling van de doelgroep tot € 39.055 in de drie
kernen. Met name de secundaire doelgroep neemt toe, en daarmee de doelgroep tot
€ 39.055. Deze doelgroep neemt toe van 39% in 2020 tot 42% in 2030 en 44% in 2040, bij
het economisch basisscenario. Bij een negatief economisch scenario is de doelgroep in
de toekomst groter; bij een positief economisch scenario kleiner. In elke kern in de ge-
meente Geertruidenberg neemt de doelgroep naar verwachting toe , waarbij geldt dat de
toename vrijwel uitsluitend bestaat uit alleenstaande ouderen (figuur 17). De omvang
van de middeninkomens in de gemeente blijft ongeveer constant, terwijl het aantal ho-
gere inkomens naar verwachting afneemt.

figuur 16          Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Geertruidenberg
 600                                                                                                      2030-2040
                                                                                                          2025-2030
 400
                                                                                                          2020-2025
 200

   0

 -200

 -400

 -600
         neg



                        pos

                              neg



                                             pos

                                                   neg



                                                                  pos

                                                                        neg



                                                                                      pos

                                                                                            neg



                                                                                                            pos
                basis




                                     basis




                                                          basis




                                                                              basis




                                                                                                  basis




            primaire            secundaire              lage           hoge      hogere inkomens
           doelgroep            doelgroep          middeninkomens middeninkomens

Bron: LC model In.Fact.Research


tabel 7            Omvang en ontwikkeling doelgroep tot € 39.055 in de kernen van de gemeente
                   Geertruidenberg (bij het economisch basisscenario)

                                    Raamsdonksveer                 Raamsdonk            Geertruidenberg totaal gemeente
aantal         2020                                 2.070                     310                          1.290       3.670
               2020-2025                                 115                     35                               65    220
               2025-2030                                 130                     35                           100       260
               2030-2040                                  40                     10                               45     95
aandeel 2020                                          39%                     34%                            41%        39%
               2025                                   40%                     36%                            43%        40%
               2030                                   41%                     38%                            45%        42%
               2040                                   43%                     40%                            46%        44%

Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                                      18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>figuur 17          Samenstelling van de doelgroep tot € 39.055 naar huishoudenstype in de gemeente
                   Geertruidenberg in 2020, 2025, 2030 en 2040 (bij het economisch basisscenario)
4.500                                                     eenoudergezin
4.000                               465        425
                          460                  200        gezin
3.500        440                    215
                          220                  740        65+ tweepersoons
3.000        230                    765
                          770
2.500        735                                          65+ alleenstaand
2.000                              1.485      1.835       23 tot 65 jaar tweepersoons
             1.050       1.220
1.500
                                    135                   23 tot 65 jaar alleenstaand
1.000        170          150                  100
             1.020       1.045     1.050                  < 23 jaar
     500                                       915
       0
             2020        2025      2030        2040

Bron: LC model In.Fact.Research




4          Ontwikkeling woningbehoefte
In de toekomst moeten alle doelgroepen (naar leeftijd, type en inkomen) goed kunnen
wonen. Om te bepalen welke woningen daarvoor benodigd zijn is een woningbehoefte-
raming uitgevoerd. Bij deze raming is uitgegaan van constante woonpatronen. Dat bete-
kent dat we ervan uitgaan dat een bepaald type huishouden (naar levensfase, samen-
stelling en inkomen) in de toekomst op soortgelijke wijze zou moeten kunnen wonen als
op dit moment. Voor ouderen geldt dat generatieverschillen een te grote rol spe len, zo
is het (grondgebonden) eigenwoningbezit onder de nieuwe generatie ouderen hoger
dan onder de huidige generatie. Bij de raming is gecorrigeerd voor deze generatiever-
schillen.


4.1        Overall ontwikkeling woningbehoefte
In figuur 18 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en woning-
type weergegeven, bij drie economische scenario’s. In de periode 2020 tot 2030 en 2040
neemt vooral de behoefte aan huurappartementen (met lift) toe, afkomstig van de toene-
mende groep alleenstaande ouderen. Dit is weergegeven in figuur 19, waarin is aange-
geven van welke huishoudenstypes de ontwikkeling van de woningbehoefte afkomstig
is. 10 De verschillen tussen de economische scenario ’s zijn niet groot, omdat de toekom-
stige behoefte vooral ontstaat onder invloed van de vergrijzing. Als gevolg van de eco-
nomische effecten van Covid-19 kan de behoefte aan huurwoningen tijdelijk echter wat
groter zijn.

Als gevolg van de vergrijzing neemt ook de behoefte aan koopappartementen toe, en tot
2030 ook de behoefte aan grondgebonden koopwoningen (in elke kern in de gemeente
Geertruidenberg, zie ook tabel 8). Dit laatste is het gevolg van de aankomende generatie




10    In bijlage 1 in tabel 26 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte per huishoudenstype nader gespecificeerd.

                                                           19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>ouderen die naarmate men ouder wordt in de grondgebonden koop blijft wonen, in
combinatie met de aanwas van nieuwe jonge stellen en gezinnen. Per saldo nemen deze
groepen in omvang af, maar deze afname is tot 2030 kleiner dan de groei van het aantal
ouderen in de grondgebonden koopsector. Na 2030 (vooral na 2035) neemt het aanbod
als gevolg van sterfte toe, bij een afname van het totaal aantal gezinnen en jongere twee-
persoonshuishoudens. Hierdoor zal het voor nieuwe jonge gezinnen makkelijker wor-
den om een grondgebonden koopwoning te bemachtigen.

De behoefte aan grondgebonden huurwoningen blijft in de komende jaren nagenoeg
constant, gevolgd door een afname van de behoefte, met name na 2030. Dit komt door
het uitstromen of overlijden van oudere huurders en een in aantal beperkte nieuwe in-
stroom van jongere huurders.

Overall bezien neemt als gevolg van de vergrijzing vooral de behoefte aan toegankelijke
woningen toe. Dit kan een appartement met lift zijn, maar ook een aangepaste grondge-
bonden woning, zoals een bungalow of een patiowoning.

figuur 18       Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in de gemeente
                Geertruidenberg
 600

 400

 200

   0

 -200                                                                                                 2030-2040
                                                                                                      2025-2030
 -400
                                                                                                      2020-2025
 -600
                      pos




                                             pos




                                                                      pos




                                                                                          pos
        neg

              basis



                             neg




                                                   neg




                                                                            neg
                                     basis




                                                           basis




                                                                                  basis




             koop                koop                   huur                     huur
        grondgebonden         appartement          grondgebonden              appartement

Bron: LC model In.Fact.Research


figuur 19       Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en huishoudenstype in de
                gemeente Geertruidenberg in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario
  500
                                                                                          eenoudergezin
  400
                                                                        295               gezin
  300
  200         100                                                                         65+ tweepersoons
                               115
  100
                                                                                          65+ alleenstaand
    0
                                                         -60                              23 tot 65 jaar tweepersoons
 -100
 -200                                                                                     23 tot 65 jaar alleenstaand
 -300
                                                                                          < 23 jaar
 -400
 -500                                                                                     saldo 2020-2030
        grondgebonden appartement grondgebonden appartement
                      koop                                     huur

Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                                   20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>tabel 8             Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in de kernen van de
                    gemeente Geertruidenberg in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario

                                            Raamsdonksveer               Raamsdonk               Geertruidenberg totaal gemeente
koop        grondgebonden                                         50                       35                    20         100
            appartement                                           75                        5                    30         110
huur        grondgebonden                                        -50                       15                   -25         -60
            appartement                                          160                       15                   120         295
onzelfstandig                                                      5                       10                      0         15
totaal                                                           240                       75                   140         460

Bron: LC model In.Fact.Research




4.2       Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen
De behoefte aan koopwoningen neemt toe met 210 woningen in de gemeente Geertrui-
denberg in 2020 tot 2030, bij het economisch basisscenario (met 290 woningen in het po-
sitief economisch scenario en 135 woningen in het negatief economisch scenario). Naar
koopprijs neemt de behoefte in elk segment en in elke kern toe (figuur 20 en tabel 9).
Met name de behoefte aan duurdere koopwoningen in het segment boven de vier ton is
afhankelijk van economische ontwikkelingen.

Na 2030 (en vooral na 2035) zal de markt voor koopwoningen geleidelijk gaan ontspan-
nen, maar in welke mate dit het geval zal zijn is afhankelijk van de situatie van dat mo-
ment. Als de koopsector door bijvoorbeeld prijsdalingen toegankelijker wordt kunnen
mogelijk meer mensen een koopwoning bemachtigen.

figuur 20           Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar verkoopwaarde in de gemeente
                    Geertruidenberg
  300
                                                                                                               2030-2040
  250
                                                                                                               2025-2030
  200
                                                                                                               2020-2025
  150
  100
   50
    0
  -50
 -100
 -150
          neg



                        pos

                              neg



                                             pos

                                                   neg



                                                                 pos

                                                                       neg



                                                                                     pos

                                                                                           neg

                                                                                                 basis

                                                                                                         pos
                basis




                                    basis




                                                         basis




                                                                             basis




           < € 185.000        € 185.000 tot        € 231.000 tot       € 275.000 tot        > € 400.000
                                € 231.000            € 275.000           € 400.000

Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                                            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>tabel 9            Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar verkoopwaarde in de kernen van de
                   gemeente Geertruidenberg in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario

                                     Raamsdonksveer             Raamsdonk         Geertruidenberg totaal gemeente
< € 185.000                                             35                 10                        20               60
€ 185.000 tot € 231.000                                 15                   5                        5               25
€ 231.000 tot € 275.000                                 20                 10                         5               35
€ 275.000 tot € 400.000                                 30                   5                       10               45
> € 400.000                                             30                   5                       10               45
totaal                                                 130                 40                        45             210

Bron: LC model In.Fact.Research




5      Behoefte aan corporatie huurwoningen

5.1        Ontwikkeling woningbehoefte
In hoofdstuk 4 bleek dat de behoefte aan huurwoningen in de gemeente Geertruiden-
berg toeneemt met circa 230 woningen in de periode 2020 tot 2030 (bij het economisch
basisscenario). Daarvan gaat het om circa 180 corporatie huurwoningen; daarnaast
neemt de behoefte aan particuliere huurwoningen met circa 50 woningen toe.

In figuur 21 staat de ontwikkeling van de behoefte aan corporatie huurwoningen weer-
gegeven naar huurprijsklasse. Tot 2030 neemt met name de behoefte aan huurwoningen
onder de eerste aftoppingsgrens toe (tot € 619, prijspeil 2020), afkomstig van de toene-
mende groep alleenstaande ouderen behorende tot de primaire doelgroe p (zie ook tabel
11). De behoefte aan huurwoningen tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens
neemt af, vanwege de afname van het aantal meerpersoonshuishoudens.

figuur 21          Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoningen naar (kale) huurprijs in de gemeente
                   Geertruidenberg
     300
                                                                                                                   2030-2040
     250
     200                                                                                                           2025-2030
     150                                                                                                           2020-2025
     100
      50
       0
     -50
    -100
    -150
            neg

                    basis

                             pos

                                   neg



                                                 pos

                                                       neg



                                                                     pos

                                                                           neg



                                                                                         pos

                                                                                               neg



                                                                                                             pos
                                         basis




                                                             basis




                                                                                 basis




                                                                                                     basis




                  tot €433         € 433 - € 619       € 619 - € 663       € 663 - € 737        boven € 737

Bron: LC model In.Fact.Research




                                                                           22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>tabel 10      Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoningen naar (kale) huurprijs in de kernen
              van de gemeente Geertruidenberg in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario

                   Raamsdonksveer    Raamsdonk    Geertruidenberg totaal gemeente
tot € 433                      30             5               35               70
€ 433 - € 619                  35            15               45               95
€ 619 - € 663                  -30            0              -25              -55
€ 663 - € 737                  20             5                0               25
boven € 737                    20             0               25               40
totaal                         75            25               80             175
tot € 737                      55            25               55             135

Bron: LC model In.Fact.Research




In totaal neemt de behoefte aan huurwoningen met een huurprijs tot € 737 toe met 135
woningen in 2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario (met 60 bij het positieve eco-
nomische scenario en ruim 200 bij het negatieve economisch scenario. Van de 135 wo-
ningen gaat het om 55 woningen in de kern Raamsdonksveer en eveneens 55 woningen
in de kern Geertruidenberg (25 woningen in de kern Raamsdonk, tabel 10).

Bij deze raming is gecorrigeerd voor generatie effecten onder (aankomende) oudere n
(de vergrijzing manifesteert zich in de toekomst vaker in de koopsector ). Daarnaast
klinken de huidige woonpatronen van ouderen in de gemeente Geertruidenberg doo r in
de toekomst. Anno 2020 wonen er in vergelijking met de subregio Breda en de lande-
lijke situatie veel ouderen in de huurwoningen van Thuisvester 11 (zie ook paragraaf 2.2).
Voor de toekomst geldt dat de toename van de behoefte met name afkomstig is van ou-
deren. Voor bijna een derde gaat het om ouderen behorende tot de secundaire doel-
groep (tabel 11). Deels gaat het om zittende huurders, maar ook om nieuwe instroom uit
de koopsector. In de afgelopen jaren was er landelijk een lichte toename van het aantal
verhuizingen van de koopsector naar de sociale huursector. Het ging hier om ouderen
met een laag inkomen die de overwaarde verzilverden en goedkoop gingen huren.

Ook de behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven € 737 neemt toe ( tabel 10),
met circa 40 woningen in 2020 tot 2030 in de gemeente Geertruidenberg. Het gaat vooral
om middeldure huurwoningen (van een bepaalde kwaliteit) met een huur prijs tot circa
€ 950. De behoefte is met name afkomstig van ouderen met een midden of hoger inko-
men.




11 Onder huishoudens van 75 jaar of ouder woont 56% in een huurwoning van Thuisv ester, terwijl landelijk
en in de subregio Breda niet meer dan 40% een corporatie woning huurt.

                                                    23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>tabel 11        Ontwikkeling huurderspopulatie in het corporatiebezit in de gemeente Geertruidenberg in
                2020 tot 2030 bij het economisch basisscenario

                                  primaire     secundaire            lage          hoge    hogere
                                 doelgroep      doelgroep middeninkomens middeninkomens inkomens                         totaal
tot 65 jaar eenpersoons                15               5                       0                    5           0             25
               meerpersoons             -5             -15                      5                  -15         -65             -90
               totaal                  10               -5                    10                   -10         -65             -65
65+            eenpersoons            140              70                       0                   10         25          245
               meerpersoons            -10              5                       0                    0           5              0
               totaal                 130              75                       0                    5         30          245
totaal                                140              70                     10                     -5        -35         180

Bron: LC model In.Fact.Research




5.2      Betaalbaarheid
In dit deel wordt inzicht geboden in de actuele woonlasten en bestedingsruimte van de
huurders van Thuisvester. De analyses geven een indruk van in welke mate de samen-
stelling van de voorraad naar huurprijs past bij de inkomens van de huurders.

Actuele woonlasten

De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere com-
ponenten, zoals de kosten voor energie en lokale heffingen van de gemeente Geertrui-
denberg en het waterschap. In tabel 12 zijn deze woonlasten weergegeven.

tabel 12        Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand van huurders van
                corporatiewoningen, 2020, in medianen12


                                   Raamsdonksveer      Raamsdonk        Geertruidenberg     totaal gemeente Subregio Breda Nederland
netto huur (incl. huurtoeslag)                € 465           € 450                 € 415            € 440            € 405           € 385
gas en electriciteit                          € 120           € 125                 € 120            € 120            € 120           € 120
lokale belastingen en water                    € 70            € 70                  € 55             € 70             € 55            € 60
totaal netto woonlasten                       € 635           € 620                 € 595            € 620            € 590           € 570
besteedbaar huishoudensinkomen               € 1.935         € 1.935            € 1.705            € 1.845           € 1.720         € 1.670
woonquote                                       33%             33%                  34%              33%               34%             34%
huurquote                                       22%             22%                  23%              22%               23%             23%
energiequote                                     6%              6%                   7%                  6%             7%              7%
belastingquote                                   3%              3%                   3%                  3%             3%              3%

Bron: LC-model In.Fact.Research




12  In de tabel zijn medianen weergegeven. Daarom tellen de netto huur en de overige woonlasten niet
exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerang-
schikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getal-
len boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan
het gemiddelde.

                                                                   24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Opgeteld is een doorsnee huurder in de gemeente Geertruidenberg € 620 in de maand
kwijt aan wonen. Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (na af-
trek huurtoeslag): € 440. De energierekening van de huurders bedraagt circa € 120 per
maand en de kosten voor gemeentelijke belastingen, waterschapslaste n en waterver-
bruik circa € 70. De doorsnee huurquote in de gemeente (het percentage van het be-
steedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan de huur ) bedraagt 22% en de woonquote
(het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan de totale
woonlasten) bedraagt 33%. Landelijk en in de subregio Breda liggen deze percentages
met respectievelijk 23% en 34% hoger.

In de kern Raamsdonksveer liggen de woonlasten met € 635 het hoogst en in de kern
Geertruidenberg met € 595 het laagst. Dit heeft te maken met de hoogte van de netto
huur. In de kern Geertruidenberg ligt echter ook het huishoudensinkomen lager dan in
de andere twee kernen. Hierdoor is de huur- en woonquote van huurders in deze kern
het hoogst (respectievelijk 23% en 34%). Ook de energieq uote is met 7% hoger dan in de
andere twee kernen. Naast het lagere inkomen van de huurders speelt hierbij ook de
slechtere energetische kwaliteit van de woningen in de kern Geertruidenberg een rol
(slechts 34% van de woningen heeft een A of B label; in de andere kernen gaat het om
71%).

In tabel 13 en tabel 14 staan de woonlasten van de verschillende huishoudenstypes en
inkomensgroepen in de gemeente Geertruidenberg weergegeven. De woonquote van de
primaire doelgroep bedraagt 35% en van de secundaire doelgroep 36%. De hogere
woonquote van de secundaire doelgroep heeft te maken met het feit dat deze groep
geen huurtoeslag ontvangt waardoor de huurquote hoger is. De midden- en de hogere
inkomens hebben vanwege een hoger inkomen een (veel) lagere huur- en woonquote.

Naar huishoudenstype hebben alleenstaande huurders tussen 23 en 65 jaar met circa
38% de hoogste woonquote, gevolgd door alleenstaande ouderen (36%). Gezinnen en
stellen hebben vanwege een hoger (gezamenlijk) inkomen een lagere huur- en woon-
quote. Eenoudergezinnen hebben een woonquote van circa 31%.

tabel 13         Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand van huurders van
                 Thuisvester in de gemeente Geertruidenberg, naar inkomensgroep, 2020, in medianen

                                   primaire   secundaire   lage midden- hoge midden-   hogere
                                  doelgroep    doelgroep      inkomens     inkomens inkomens     totaal
netto huur (incl. huurtoeslag)       € 300        € 510          € 600        € 555     € 700    € 440
gas en electriciteit                 € 115        € 110          € 130        € 135     € 145    € 120
lokale belastingen en water            € 55         € 55          € 70         € 70      € 70     € 70
totaal netto woonlasten              € 490        € 690          € 810        € 770     € 915    € 620
besteedbaar huishoudensinkomen      € 1.395      € 1.895        € 2.345     € 2.550   € 3.660   € 1.845
woonquote                              35%          36%            33%         30%       25%       33%
huurquote                              22%          26%            25%         22%       19%       22%
energiequote                            8%           6%             5%          5%        4%        6%
belastingquote                          4%           3%             3%          3%        2%        3%

Bron: LC-model In.Fact.Research




                                                           25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>tabel 14         Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand van huurders van
                 Thuisvester in de gemeente Geertruidenberg, naar huishoudenstype, 2020, in medianen

                                                  23 tot 65 jaar 23 tot 65 jaar      65+                          65+              eenouder-
                                        < 23 jaar alleenstaand tweepersoons alleenstaand                 tweepersoons      gezin       gezin   totaal
netto huur (incl. huurtoeslag)              € 400           € 415             € 590           € 320             € 480      € 635      € 400    € 440
gas en electriciteit                           € 95         € 100             € 145           € 110             € 125      € 155      € 130    € 120
lokale belastingen en water                    € 55          € 55              € 70             € 50             € 70       € 75        € 70    € 70
totaal netto woonlasten                     € 530           € 555             € 775           € 510             € 670      € 865      € 585    € 620
besteedbaar huishoudensinkomen             € 1.645     € 1.515               € 2.780         € 1.390          € 2.075 € 3.630        € 1.960 € 1.845
woonquote                                      30%           38%                29%             36%              31%        25%         31%     33%
huurquote                                      23%           28%                20%             24%              22%        19%         20%     22%
energiequote                                    5%            7%                 5%              8%               6%         5%          7%       6%
belastingquote                                  3%            3%                 3%              4%               3%         2%          4%       3%

Bron: LC-model In.Fact.Research



Acceptabele huur- en woonlasten

De acceptabele bestedingsruimte voor wonen bepalen we in deze studie op basis van
het besteedbare inkomen van de huurders minus de kosten voor primair levensonder-
houd. Het resterende bedrag, verminderd met de kosten voor energielasten, geeft de be-
stedingsruimte voor de huur aan. De bestedingsruimte is in deze berekening dus een
restpost, terwijl in de praktijk mensen vaak eerst de huur betalen en besparen op andere
zaken.

In tabel 15 staan de posten en de benodigde bedragen per huishoudenstype weergege-
ven voor primair levensonderhoud. Voor het bepalen hiervan is gebruik gemaakt van de
basisbedragen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het Nibud
heeft onder andere berekend hoeveel huishoudens maandelijks kwijt zijn aan verschil-
lende uitgavenposten om te kunnen voorzien in hun basisbehoefte, onafhankelijk van
hun inkomen. Het gaat hier om minimale noodzakelijke uitgaven, waarbij geen reke-
ning wordt gehouden met uitgaven aan bijvoorbeeld vakanties, autobezit of de moge-
lijkheid om te kunnen sparen.

tabel 15         Uitgavenposten primaire kosten levensonderhoud (links) en bedragen primaire kosten
                 levensonderhoud, totalen per maand naar huishoudenstype

uitgavenposten primaire kosten                                      huishoudenstype                    bedrag primaire kosten
huishoudelijke uitgaven voeding                                     eenpersoons        tot 65 jaar                       € 740
                              overige uitgaven                                         65+                               € 750
reserveringsuitgaven          kleding                               tweepersoons       tot 65 jaar                      € 1.240
                              klein onderhoud huis/tuin                                65+                              € 1.260
                              inventaris                            gezin              1 kind                           € 1.385
                              niet-vergoede ziektekosten                               2 kinderen                       € 1.565
overige vaste lasten          onderwijs kinderen                                       3 kinderen                       € 1.695
                              fiets, vervoer                        eenoudergezin      1 kind                            € 975
                              verzekeringen                                            2 kinderen                       € 1.260
                              tv, telefoon, internet                                   3 kinderen                       € 1.460
sociale participatie          contributies, vervoer, etc.

Bron: NIBUD, bewerking In.Fact.Research

                                                                        26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Bestedingsruimte voor de huur

In figuur 22 en figuur 23 staat de bestedingsruimte van huurders voor de huur weerge-
geven. Exclusief huurtoeslag kan 23% van de huurders in de gemeente Geertruidenberg
niet meer dan € 433 aan de huur besteden. Onder de primaire doelgroep gaat het om
bijna de helft van de huishoudens (46%), wat de afhankelijkheid van de huurtoeslag
duidelijk maakt. Binnen de gemeente hebben in de kern Geertruidenberg relatief de
meeste huurders een beperkte bestedingsruimte tot € 433 (27%). In vergelijking met de
situatie in de subregio Breda (32%) en in Nederland (35%) gaat het in de kernen van de
gemeente Geertruidenberg om een relatief kleine groep huurders. Inclusief huurtoeslag
is de bestedingsruimte groter en kan circa 9% van de huurders in de gemeente Geertrui-
denberg een bedrag tot € 433 aan huur besteden.

Meer dan de helft van de huurders (57%) kan meer dan € 737 aan de huur besteden. Het
gaat deels om midden- en hogere inkomens, maar ook om huurders uit de primaire en
secundaire doelgroep, op basis van minimale uitgaven aan primair levensonderhoud.
Veel huurders hebben in de praktijk echter meer uitgaven, zoals aan een eigen auto.
Hierdoor kan men minder aan huur besteden dan aangegeven in figuur 22 en figuur 23.

Wel geldt dat de groep met een ruime bestedingsruimte ( meer dan € 737) groot is in ver-
gelijking met de subregio Breda (50%) en Nederland (48%). Deze groep bestaat in Geer-
truidenberg voor 34% uit 65-plussers (18% tweepersoons en 15% alleenstaand). Daar-
naast is 17% een gezin en 21% een tweepersoonshuishouden jonger dan 65 jaar.

figuur 22             De opbouw van de bestedingsruimte voor de huur van huurders van corporatiewoningen,
                      exclusief huurtoeslag, 2020

100%

 80%                                                                                                             > € 737
                                          51%                                  50%                   48%
            60%                                               57%                                                € 663 - € 737
                             66%
 60%
                                                                                4%                    5%         € 619 - € 663
                                           7%                  5%               3%                    3%
 40%         4%               3%           4%                                                        11%         € 433 - € 619
             3%                           12%                  3%              11%
            12%               3%                              12%
 20%                         11%                                                                                 tot € 433
                                          27%                                  32%                   35%
            21%              17%                              23%
  0%
            Raamsdonksveer




                                                             Geertruidenberg
                             Raamsdonk



                                           Geertruidenberg




                                                                               Subregio Breda



                                                                                                     Nederland
                                                             totaal gemeente




                                 bestedingsruimte excl. huurtoeslag

Bron: LC-model In.Fact.Research




                                                                                                27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>figuur 23              De opbouw van de bestedingsruimte voor de huur van huurders van corporatiewoningen,
                       inclusief ontvangen huurtoeslag, 2020

100%

 80%                                                                                                                          > € 737
                                               51%                                   50%                    48%
            60%                                                     57%                                                       € 663 - € 737
                               66%
 60%
                                                                                                                              € 619 - € 663
                                                                                     16%                    16%
 40%                                           19%                  19%                                                       € 433 - € 619
            19%                 16%                                                   4%                     4%
                                                3%                                                          17%
 20%         3%                                15%                   3%              16%                                      tot € 433
            11%                 3%                                  12%
                                8%                                                   14%                    16%
             8%                 7%             12%                   9%
  0%
                                Raamsdonk
            Raamsdonksveer




                                                Geertruidenberg




                                                                   Geertruidenberg



                                                                                      Subregio Breda



                                                                                                            Nederland
                                                                   totaal gemeente




                             bestedingsruimte incl. ontvangen huurtoeslag

Bron: LC-model In.Fact.Research




Huurders met een betaalrisico

In tabel 16 is het aandeel huurders met een betaalrisico weergegeven. We spreken in dit
onderzoek over een betaalrisico als men onvoldoende bestedingsruimte heeft om alle
woonlasten te kunnen betalen. Onder de totale groep huurders in de gemeente Geer-
truidenberg heeft circa 14% te maken met een betaalrisico (16% in de kern Geertruiden-
berg), wat minder is dan in de subregio Breda (21%) en Nederland (22%).

Onder de primaire doelgroep heeft circa 23% te maken met een betaalrisico en onder de
secundaire doelgroep 12% (tabel 17). Naar huishoudenstype zijn het met name eenper-
soonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar (28%) en eenoudergezinnen (23%) met een be-
taalrisico.

In de praktijk zal slechts een klein deel van de groep met een betaalrisico ook daadwer-
kelijk een huurachterstand hebben. Men bespaart vaak eerst op de overige uitgaven
voordat men de huur niet meer betaalt. Daarnaast geldt dat de genoemde percentages
zijn berekend op basis van geregistreerde inkomens (en uitgaven). Een deel van de
huurders heeft mogelijk (ook) een niet-geregistreerd inkomen, of ontvangt giften van
vrienden of familie. Wel geldt dat het vaak gaat om een kwetsbare groep huurders die
bij tegenslag snel in financiële problemen kan komen. Dit is met huurbeleid alleen niet
op te lossen, vaak woont men al in een goedkope huurwoning en heeft men op andere
terreinen (inkomens)ondersteuning nodig. Hiervoor blijft aandacht vereist.

tabel 16               Omvang huurders met een betaalrisico in de gemeente Geertruidenberg, 2020

                                            Raamsdonksveer                      Raamsdonk Geertruidenberg totaal gemeente Subregio Breda Nederland
huurders met betaalrisico                                         13%                      9%                           16%                   14%   21%   22%

Bron: LC-model In.Fact.Research



                                                                                                       28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>tabel 17                    Omvang huurders met een betaalrisico in de voorraad van Thuisvester in de gemeente
                            Geertruidenberg, naar huishoudenstype (links) en inkomensgroep (rechts), 2020

huishoudenstype                                huurders met betaalrisico                    inkomensgroep                              huurders met betaalrisico
< 23 jaar                                                                            8%     primaire doelgroep                                              23%
23 tot 65 jaar alleenstaand                                                   28%           secundaire doelgroep                                            12%
23 tot 65 jaar tweepersoons                                                          7%     lage middeninkomens                                              0%
65+ alleenstaand                                                                     7%     hoge middeninkomens                                              0%
65+ tweepersoons                                                                     8%     hogere inkomens                                                  0%
gezin                                                                                7%     totaal                                                          14%
eenoudergezin                                                                 23%
totaal                                                                        14%

Bron: LC-model In.Fact.Research




5.3      Het streefhuurbeleid van Thuisvester
In figuur 24 staat de opbouw van de huidige (kale) huurprijs van de voorraad van
Thuisvester aangegeven, afgezet tegen het streefhuurbeleid. Anno 2020 heeft 17% van
het totale corporatiebezit in de gemeente Geertruidenberg een huurprijs tot € 433. Bin-
nen de voorraad tot € 737 gaat het om 20%, wat hoger is dan landelijk (17%) en in de
subregio Breda (15%). Het aantal woningen met een huurprijs tot € 433 is daarmee rela-
tief ruim, ook bezien vanuit de relatief goede betaalbaarheid in de gemeente. De meeste
huurders van Thuisvester kunnen hun woonlasten goed betalen. De huur - en woon-
quote liggen wat lager dan landelijk en in de subregio Breda, en de groep met een be-
taalrisico is in de gemeente Geertruidenberg relatief klein.

figuur 24                   Opbouw van de huidige (kale) huurprijs van de voorraad van Thuisvester en de streefhuur,
                            2020
100%                             5%                             0%                          3%                             4%
            15%                                 9%                           8%             7%            12%
                                 23%                           25%           9%                                           18%               > € 737
 80%        13%                                17%                                          13%           12%
                                                                            10%                                                             € 663 - € 737
                                               17%             19%                                        13%             19%
            15%                  23%
 60%                                                                                                                                        € 619 - € 663
                                                                            51%             53%
                                                                                                                                            € 433 - € 619
 40%                                           39%                                                        46%             45%
            43%
                                 40%                           50%                                                                          tot € 433
 20%
                                               19%                          22%             25%           17%
            15%                  10%                           6%                                                         15%
  0%
                                                                             huidige huur
             huidige huur




                                                huidige huur




                                                                                                           huidige huur
                                  streefhuur




                                                               streefhuur




                                                                                             streefhuur




                                                                                                                          streefhuur




            Raamsdonksveer                         Raamsdonk                Geertruidenberg               totaal gemeente
                                                                                                          Geertruidenberg
Bron: LC-model In.Fact.Research




Op basis van het streefhuurbeleid van Thuisvester komt de voorraad met een huurprijs
tot € 433 meer in lijn te liggen met het landelijke en regionale gemiddelde. Binnen de to-
tale voorraad neemt het bezit met een huurprijs tot € 433 af van 17% tot 15%. Dit sluit

                                                                                            29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>ook aan bij de bestedingsruimte van de huurders: circa 9% van de huurders in de ge-
meente heeft een bestedingsruimte tot € 433. Daarnaast blijft er op basis van het streef-
huurbeleid ruimte bestaan om meer huurders te huisvesten in dit segment, die soms
maar een net iets ruimere bestedingsruimte hebben (op basis van d e minimale noodza-
kelijke uitgaven).

Met name in de kern Geertruidenberg wonen relatief veel huishoudens met een be-
perkte bestedingsruimte. Het streefhuurbeleid sluit hier goed op aan (het aandeel wo-
ningen met een huurprijs tot € 433 neemt in deze kern toe van 22% tot 25%). De afname
van het aandeel woningen met een huurprijs tot € 433 manifesteert zich in de kernen
Raamsdonksveer en Raamsdonk en sluit aan op de bestedingsruimte van de huurders in
de beide kernen.

Het aandeel woningen in de gemeente met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens
neemt op basis van het streefhuurbeleid af van 63% tot 60%. Hoewel deze afname aan-
sluit bij de bestedingsruimte van de huurders, geldt voor de toekomst dat het aantal ou-
dere eenpersoonshuishoudens behorende tot de primaire doelgroep toeneemt. Daar-
naast heeft een deel van de ouderen behoefte aan een woning in het duurdere huurseg-
ment met meer woonkwaliteit. Op basis van het streefhuurbeleid neemt het aantal wo-
ningen met een huurprijs boven de € 737 echter af.



6     Specifieke doelgroepen
Verschillende specifieke doelgroepen staan momenteel in de belangstelling. In dit
hoofdstuk staan we stil bij deze groepen en ge ven we een beknopt profiel van de om-
vang, samenstelling en woonsituatie, alsmede van de woningvraag en de woonwensen.
In tabel 18 staat een cijfermatig overzicht weergegeven.


6.1    Jongeren (tot 23 jaar)
Bij jongeren tot 23 jaar gaat het om circa 35 huishoudens behorende tot deze leeftijds-
klasse, maar vooral om starters die het ouderlijk huis willen verlaten en in de komende
twee jaar een zelfstandige woning in Geertruidenberg willen betrekken (circa 160 jonge-
ren). Daarnaast zijn er enkele starters (minder dan tien) die onzelfstandig wonen (bij-
voorbeeld op kamers) en op zoek zijn naar een zelfstandige woning. De groep jonge
starters is met name op zoek naar een betaalbare woning, meestal een huurwoning.
Daarnaast heeft een deel gespaard en wil indien mogelijk direct een (betaalbare) ko op-
woning bemachtigen.

Op dit moment wonen de huishoudens tot 23 jaar vooral in de huursector. Het gaat met
name om eenpersoonshuishoudens die tot de primaire of secundaire doelgroep behoren.
De verhuisgeneigdheid onder deze huishoudens is hoog, hoewel het hier gaat om kleine
aantallen.




                                            30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>tabel 18                        Profielen van specifieke doelgroepen

                                                          tot 23 jaar                      23 tot 30 jaar                65-75 jaar        75+
                                                                    starters                       starters     semi-
                                                  huishoudens ouderlijk huis    huishoudens ouderlijk huis    starters huishoudens huishoudens
                   N=                                      35           160             570            210        40        1.645        1.290
 huishoudens-




                        eenpersoons                       61%                           38%                                   33%         53%
                        tweepersoons                      28%                           40%                                   60%         43%
     type




                        gezin                              3%                           17%                                    5%          2%
                        eenoudergezin                      8%                            4%                                    1%          2%


                        primaire doelgroep                36%                           21%                                   20%         34%
 inkomensklassen




                        secundaire doelgroep              47%                           28%                                   31%         42%
                        lage middeninkomens                3%                            6%                                    8%          4%
                        hoge middeninkomens                6%                            6%                                    8%          4%
                        hogere inkomens                    8%                           39%                                   33%         17%


                        koop, grondgebonden               17%                           43%                                   51%         27%
 woonsituatie




                        koop, appartement                  3%                           10%                                    9%         10%
                        huur, grondgebonden               39%                           16%                                   27%         21%
                        huur, appartement                 31%                           30%                                   13%         40%
                        onzelfstandig                     11%                            1%                                    1%          1%
 verhuis-




                        abs.                               15                           290                                   405         150
 wens




                        perc.                             43%                           51%                                   25%         12%
 eigendom




                        huurwoning                                      46%             19%            30%                    55%         69%
  gewenst




                        koopwoning                                      21%             68%            44%                    21%         15%
                        beide / geen voorkeur                           33%             12%            26%                    24%         17%


                        tot € 433                                       22%              0%             8%                     1%          7%
 gewenste




                        € 433 - € 619                                   53%             67%            76%                    58%         49%
 huurprijs




                        € 619 - € 663                                   12%             21%             9%                    20%         18%
                        € 663 - € 737                                   12%             13%             6%                    12%         15%
                        boven € 737                                      2%              0%             1%                     9%         11%


                        < € 185.000                                     37%             21%            37%                    15%         27%
 gewenste
 koopprijs




                        € 185.000 tot € 231.000                         34%             15%            32%                    24%         14%
                        € 231.000 tot € 275.000                         15%             38%            21%                    17%          8%
                        € 275.000 tot € 400.000                         11%             20%             9%                    26%         35%
                        > € 400.000                                      3%              6%             0%                    18%         16%

Bron: LC-model In.Fact.Research




6.2                     Jong volwassenen (23 tot 30 jaar)
In de gemeente Geertruidenberg wonen circa 570 huishoudens tussen de 23 en 30 jaar.
Deze groep is gevarieerd van samenstelling. Het gaat met name om eenpersoonshuis-
houdens (die vooral tot de primaire en secundaire doelgroep behoren) en tweepersoons-
huishoudens (waaronder veel hogere inkomens). Slechts een klein deel van de huishou-
dens heeft op deze leeftijd al kinderen. Ruim de helft van de jong volwassenen woont in

                                                                               31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>de koopsector (met name in grondgebonden woningen) en bijna de helft woont in de
huursector (met name in appartementen).

De verhuisgeneigdheid onder de jong volwassenen is met 51% hoog. Deze huishoudens
wonen overwegend in de huursector en willen graag doorstromen naar de koopsector,
bij voorkeur in het prijssegment onder de € 275.000. Circa 61% in de gemeente Geertrui-
denberg heeft een geschatte verkoopwaarde tot € 275.000, waarmee de woningmarkt be-
ter toegankelijk is dan landelijk en in de subregio Breda. Omdat de huizenprijzen – ook
ten tijden van Covid-19 – blijven stijgen zal het voor een deel van de verhuisgeneigde
huishoudens echter lastiger worden om door te stromen naar een koopwoning (die aan
hun kwalitatieve eisen voldoet).

Onder de jong volwassenen woont een deel nog in het ouderlijk huis. Onder hen bevin-
den zich ruim 200 starters die in de komende twee jaar willen verhuizen. Deze groep
oriënteert zich vaker op de huursector dan de doorstromers tussen 23 en 30 jaar. In ver-
gelijking met de jongere starters tot 23 jaar gaat hun wens vaker uit naar een (betaal-
bare) koopwoning. Naast starters zijn ook semi-starters actief op de woningmarkt. Deze
groep (scheidingsgevallen en dergelijke) is meer gevarieerd van samenstelling. In totaal
gaat het naar schatting om circa 40 (potentiele) huishoudens tussen 23 en 30 jaar.


6.3   Ouderen
Over de groep ouderen wordt elders in dit rapport al veel geschreven. In paragraaf 2.2
is aangegeven hoe de verschillende generaties van elkaar verschillen en in paragraaf 7.1
wordt ingegaan op de met de vergrijzing samenhangende toenemende behoefte aan wo-
nen met zorg. In deze paragraaf wordt een beknopte typering gegeven van de groep
huishoudens in de leeftijdsklasse van 65 tot 75 jaar en van 75 jaar en ouder.

De eerste groep telt 1.645 huishoude ns, de tweede 1.290 huishoudens. Van de groep tus-
sen de 65 en 75 jaar is een derde alleenstaand, bij de groep 75 -plussers ligt dit aandeel
op 53%. Het overlijden van de partner is de belangrijkste oorzaak van dit verschil. Van
de groep 65 tot 75-jarigen heeft ongeveer de helft een inkomen tot de grens van € 39.055,
bij de 75-plussers ligt dit aandeel op 75%. De jongste groep woont in de meerderheid
(60%) in de koopsector, terwijl de groep 75-plussers vaker in een huurwoning woont
(61%). Dit is mede het gevolg van generatieverschillen.

De verhuisgeneigdheid onder ouderen is laag en slechts een klein deel overweegt een
verhuizing. Als men wel een verhuizing overweegt, zoekt men in de meeste gevallen
een huurwoning, bijvoorbeeld een appartement of patio. Circa een op de tien van hen
zoekt een woning in het geliberaliseerde segment, de rest wil liever goedkoper huren.
De groep die een (andere) koopwoning overweegt, zoekt in verschillende prijsklassen.

Het deel van de ouderen dat de stap van koop naar huur wil ma ken, is in Geertruiden-
berg vrijwel volledig aangewezen op de sociale huursector. De particuliere huursector
is immers beperkt van omvang. Dat maakt het interessant om te kijken naar de samen-




                                             32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>stelling van deze groep. In tabel 19 is te zien dat bijna de helft van deze groep qua inko-
men tot de doelgroep van de corporaties behoort. Verschil met andere doelgroepen van
de corporaties is dat er onder de ouderen een deel is met een vrij fors vermogen. Als zij
een sociale huurwoning gaan bewonen, ontvangen zij dus geen huurtoeslag (anders dan
bij passend toewijzen is er bij de huurtoeslag wel een vermogenstoets). Dit vermogen
betekent ook dat men alternatieven heeft en ook kan kiezen om binnen de koopsector te
verhuizen of duurder te gaan huren. Aan de andere kant is er ook een groep middenin-
komens die niet in de sociale huursector terecht kan en een beperkt eigen vermogen
heeft, al gaat het hier om een kleine groep ouderen.

tabel 19      Samenstelling van de groep ouderen die vanuit de koop wil verhuizen naar de huur (of
              daarover twijfelt) naar inkomensklasse en vermogen (bezittingen minus schuld), 2020
                            primaire     secundaire        midden-        hogere
                           doelgroep      doelgroep      inkomens      inkomens totaal      %
€ 0 tot € 100.000                   5               15            15          20     50   24%
€ 100.000 tot € 200.000             0               40             5          10     55   27%
€ 200.000 tot € 500.000             0               40            20          25     85   41%
> € 500.000                         0                0             0          10     15    7%
totaal                              5               95            40          65    205   100%
%                                  2%              46%           20%         32%   100%

Bron: LC-model In.Fact.Research




Wens voor geclusterd wonen

De meeste verhuisgeneigde ouderen zijn op zo ek naar een toegankelijke woning. Onder
75-plussers met verhuisplannen geldt dat een derde deel (50 huishoudens) voorkeur
heeft voor een geclusterde woning (een zelfstandige koop- of huurwoning, maar in een
complex bestemd voor ouderen en/of met gedeelde voorzieningen). Onder de 65 tot 75
jarigen geeft een op de vijf aan een geclusterde woning te wensen. Het grootste deel
zoekt naar een appartement, waarbij de toegankelijkheid van belang wordt geacht.

tabel 20      Gewenste woonvorm ouderen in de gemeente Geertruidenberg, 2020

                                                    65-75 jaar     75-plus
grondgebonden                                             100            0
appartement         toegankelijk                          150           50
                    niet toegankelijk / onbekend          100           50
geclusterde woonvorm                                      100           50
totaal                                                    400          150

Bron: LC-model In.Fact.Research




                                                           33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>6.4    Spoedzoekers
In de zomer van 2020 heeft In.Fact.Research het onderzoek Het bod van 200 woonplekken
opgeleverd (in opdracht van de corporaties in West -Brabant). Deze studie bevat een glo-
bale raming van het aantal “spoedzoekers” in de sub-regio Breda. De kern van de bood-
schap uit de regionale studie is dat de problematiek en daarmee de oplossing complex
en divers is.

In de prestatieafspraken heeft Thuisvester toegezegd in 2020 vijf woningen te reserve-
ren voor zogenoemde spoedzoekers. Daarmee wordt recht gedaan aan het gegeven dat
er ook in Geertruidenberg mensen (snel) behoefte hebben aan een (tijdelijke) woning. In
Geertruidenberg zijn er tussen 40 en 50 echtscheidingen per jaar. Op basis van lande-
lijke verhoudingscijfers mag worden verwacht dat er rond de 40 daklozen uit Geertrui-
denberg komen. Op een in Breda geadverteerde tijdelijke woning, reageerden in 2020 17
mensen uit Geertruidenberg.

Het reserveren van reguliere woningen voor dit soort groepen is slechts een van de mo-
gelijke oplossingen. 13 Daarnaast wordt gedacht aan tijdelijke huurcontracten, tijdelijke
woonruimten en het herbestemmen van niet-woongebouwen. Elke oplossing heeft zijn
voors en tegens. Het is vooral zaak de doelgroep in Geertruidenberg beter te leren ken-
nen, zodat duidelijk wordt welk aanbod voor welke groep exact benodigd is.



7     Wonen met zorg en ondersteuning

7.1    Ouderen
Bij ouderen wordt er onder de noemer ‘langer thuis’ naar gestreefd hen zo lang moge-
lijk normaal te laten participeren in de maatschappij en om hen zo lang mogelijk zelf-
standig te laten wonen. Daarvoor moet aan verschillende randvoorwaarden worden vol-
daan, waaronder een woning die geschikt is om in te blijven wonen zodra er ouder-
domsbeperkingen optreden.

Zelfstandig wonen met zorg: huidige en toekomstige woonsituatie

Als gevolg van generatieverschillen manifesteert de vergrijzing zich in de toekomst
steeds vaker in de koopsector. Maar ook Thuisvester krijgt in de toekomst te maken met
een toename van het aantal oudere huurders (zie ook figuur 25). In totaal gaat het om
een toename van ruim 200 huishoudens in de periode 2020 tot 2030, ofwel een toename
van 29%. In de koopsector neemt het aantal 75-plussers met circa 345 huishoudens toe




13 Daarnaast zijn er per jaar woningen benodigd voor de huisvesting van statushouders. In 2020 ging het om 15 wo-
ningen in de gemeente Geertruidenberg. In 2021 ligt de taakstelling hoger en bedraagt 17 woningen voor het eerste
half jaar.

                                                       34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>(een toename van 71%, zie ook tabel 21). Omdat ouderdom vaak met gebreken komt, zal
dit samengaan met een toename van de behoefte aan geschikte woningen.

Zowel eigenaar bewoners als huurders willen vaak het lie fst in de vertrouwde woning
oud worden. Niet in alle gevallen is dat mogelijk, omdat de woning (en/of de plek waar
deze staat) daarvoor simpelweg niet geschikt is. Als deze groep niet tijdig verhuist, ont-
staat er op een gegeven moment een noodzaak tot een verhuizing. Door deze ouderen
beter te informeren, kan de verhuizing mogelijk worden vervroegd.

figuur 25                De leeftijdsopbouw in de koop- en de huursector in 2020 en 2030 in de gemeente
                         Geertruidenberg

1.600                                                                                                                                                                                                                               2020
1.400
                                                                                                                                                                                                                                    2030
1.200
1.000
  800
  600
  400
  200
    0
                                                                                                                    85+




                                                                                                                                                                                                                                     85+
           tot 23 jaar




                                                                                                                          tot 23 jaar
                         23 - 35 jaar

                                        35 - 45 jaar

                                                       45 - 55 jaar

                                                                      55 - 65 jaar

                                                                                     65 - 75 jaar

                                                                                                    75 - 85 jaar




                                                                                                                                         23 - 35 jaar

                                                                                                                                                         35 - 45 jaar

                                                                                                                                                                        45 - 55 jaar

                                                                                                                                                                                       55 - 65 jaar

                                                                                                                                                                                                      65 - 75 jaar

                                                                                                                                                                                                                     75 - 85 jaar




                                                            koop                                                                                            huur Thuisvester

Bron: LC-model In.Fact.Research


tabel 21                 Het aantal huishoudens van 75 jaar of ouder naar woonsituatie in de kernen van de
                         gemeente Geertruidenberg in 2020 en 2030

                                                                                                                                                             ontw. 2020-2030
                                                                                                              2020               2030                                   abs.                               perc.
Raamsdonksveer koop                                                                                                290                  495                             205                                    71%
                                         huur Thuisvester                                                          430                  555                             125                                    29%
Raamsdonk                                koop                                                                       40                   85                                 45                          113%
                                         huur Thuisvester                                                           35                   60                                 25                                 71%
Geertruidenberg                          koop                                                                      155                  250                                 95                                 61%
                                         huur Thuisvester                                                          255                  315                                 60                                 24%
totaal gemeente                          koop                                                                      485                  830                             345                                    71%
                                         huur Thuisvester                                                          720                  930                             210                                    29%

Bron: LC-model In.Fact.Research




                                                                                                                                                        35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Geschiktheid woningvoorraad

Of er gedwongen verhuizingen ontstaan, hangt samen met de geschiktheid van de wo-
ningvoorraad. Als alle primaire functies van een woning zonder traplopen te bereiken
zijn, spreekt men van een gelijkvloerse/geschikte woning. Bij veel woningen is dit niet
perse meteen het geval, maar deze situatie is wel met wat aanpassingen te realiseren. In
Nederland is het gangbaar om woningen als ‘ongeschikt’ te bestempelen als de investe-
ring om de woning gelijkvloers te maken meer dan € 10.000 bedraagt. 14 De gemeente
Geertruidenberg hanteert een bedrag van € 7.000. Het kan gaan om:

• Appartementen zonder lift (i.v.m. toegankelijkheid), zoals portieketagewoningen.
• Eengezinswoningen met een wenteltrap (i.v.m. doorgankel ijkheid).
• Eengezinswoningen die zo smal zijn dat een traplift een te grote belemmering voor de
     doorgankelijkheid van de woning oplevert.

In.Fact.Research beschikt over een landsdekkend bestand waarmee ook de (on)geschikt-
heid van de woningvoorraad in de gemeente Geertruidenberg in beeld is gebracht. 15 In
Geertruidenberg is 12% van de woningen geschikt (toe- en doorgankelijk, zie ook tabel
22). Dit aandeel ligt lager dan het landelijke aandeel van 21%. Dat heeft te maken met
de vele grondgebonden woningen en het beperkte aantal appartementen met lift. Het
aandeel ongeschikte woningen ligt ook onder het landelijk gemiddelde: 11% ten op-
zichte van 18% landelijk. Dat betekent dat het aantal geschikte woningen dan wel be-
perkt is, maar dat de voorraad aanpasbare woningen juist groot van omvang is.

tabel 22     Het aandeel woningen dat ongeschikt, aanpasbaar of geschikt is

                      Ongeschikt Aanpasbaar            Geschikt
Geertruidenberg             11%        77%                 12%
Nederland                   18%        61%                 21%
Bron: In.Fact.




14       In veel gemeenten wordt vanuit de Wmo als grens voor woningenaanpassingen een bedrag
gehanteerd van € 10.000 voor de renovatie. Als het bedrag de € 10.000 overschrijdt, dan is vanuit
die optiek verhuizen naar een geschikte woning een betere optie. Er zijn ove rigens wel signalen dat
deze grens aan het schuiven is en dat er in toenemende mate van lagere grensbedragen wordt uit-
gegaan.
15 Onze methode staat in dit document toegelicht.



                                                  36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>figuur 26     Het aandeel woningen dat ongeschikt is om aan te passen in de gemeente Geertruidenberg




              BAG
              aandeel ongeschikt
                    tot 5%
                    5 tot 15%
                    15 tot 30%
                    30 tot 45%
                    45 tot 60%
                    60 tot 80%
                    80 tot 100%




Bron: In.Fact.Research




Knellende situaties

Uit de WoonZorgwijzer blijkt dat er in de gemeente 500 inwoners zijn met mobiliteits-
problemen binnenshuis. Daar tegenover staan 1.220 geschikte woningen en nog eens
7.670 aanpasbare woningen. Puur kijkend naar de aantallen zijn er dus ruim voldoende
geschikte woningen. Dit wil uiteraard nog niet zeggen dat iedereen die mobiliteitsbe-
perkingen heeft of ermee te maken krijgt ook in een geschikte woning woont. Wel bete-
kent het dat de toename van het aantal ouderen met mobiliteitsbeperkingen niet per de-
finitie leidt tot een nieuwbouwopgave. De toenemende behoefte kan ook worden opge-
vangen door de doorstroming te bevorderen en/of de bestaande voorraad aan te passen.




                                                  37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>figuur 27    Het aandeel inwoners van 75 jaar en ouder in 2030 in de gemeente Geertruidenberg




             CBS microdata, Micro-prognosemodel,
             Ramingsmodel wonen met zorg
             aandeel 75-plussers 2030
                  0 - 10%
                  10 - 15%
                  15 - 20%
                  20 - 25%
                  25 - 30%
                  30 - 35%
                  > 35%




Bron: In.Fact.Research micro-prognosemodel




In figuur 26 is het aandeel ongeschikte woningen in de gemeente Geertruidenberg weer-
gegeven. Vooral in het centrum van Raamsdonksveer en in mindere mate Geertruiden-
berg zijn er gebieden met een relatief hoog aandeel ongeschikte woningen. In een deel
van deze gebieden wonen er in 2030 relatief veel ouderen (zie ook figuur 27). Dat maakt
dat er in deze gebieden een verhoogde kans is op knellende situaties. Het gaat hier om
situaties waarin een oudere met mobiliteitsbeperkingen in een ongeschikte woning
woont. Waar dit het geval is, is het zaak om vroegtijdige verhuizing te faciliteiten/sti-
muleren.

Toenemende aanpasbehoefte

Het aantal ‘knellende situaties’ is vermoedelijk beperkt. Het aantal ouderen dat met be-
perkingen te maken krijgt en in een aanpasbare woning woont, is veel groter. Da t bete-



                                                   38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>kent dat de aanpasbehoefte de komende jaren sterk zal gaan toenemen. Er zullen trap-
liften worden toegevoegd, drempels worden weggenomen en badkamers worden aange-
past. Bij al dit soort aanpassingen is het uiteraard van belang dat ouderen zich tijdig
oriënteren op de benodigde aanpassingen en de financiering daarvan.

De belangrijkste vergrijzing vindt de komende jaren in de koopsector plaats, waar het
aantal 75-plussers met 71% toeneemt. In de koopsector zal dus ook de aanpasbehoefte
zich met name manifesteren. Ook in de sociale huursector neemt het aandeel 75 -plus-
sers het komend decennium toe, met een kleine 30%. Thuisvester heeft een deel van
haar bezit specifiek gelabeld voor de senioren. Deze woningen zijn rolatortoegankelijk
én gelegen nabij voorzieningen. In totaal gaat het hier om 555 woningen. Ook voor de
sociale huursector geldt dat puur kijkend naar de aantallen, dit aantal voldoende is om
de huurders met mobiliteitsbeperkingen goed te kunnen huisvesten. Maar ook voor de
sociale huursector geldt dat oudere huurders in andere delen van het bezit te maken
kunnen krijgen met beperkingen, en dat daardoor aanpassingen benodigd zullen zijn.

tabel 23     Aantal gelabelde woningen voor senioren van Thuisvester in 2020, volgens de definitie van
             ‘verzorgd wonen’ (rollatortoegankelijk en dichtbij voorzieningen)

                         aantal       aandeel
Raamsdonksveer             337          19%
Raamsdonk                   26          15%
Geertruidenberg            192          19%
totaal gemeente            555          19%
Bron: Thuisvester




Kwalitatieve woningvraag

Het merendeel van de ouderen zal er naar verwachting voor kiezen om in de huidige
woning te blijven wonen. En een ander deel zal op zoek gaan naar een kleinere gelijk-
vloerse woning. Dit meestal niet omdat de woning ongeschikt is voor bewoning met be-
perkingen of niet is aan te passen, maar simpelweg omdat men andere kwalitatieve
woonwensen heeft. Ook kan het zijn dat het onderhoud ( van de woning en/of tuin) te
veel wordt, of dat men de overwaarde van de woning wil verzilveren. Het aantal oude-
ren dat wil verhuizen zal de komende jaren met zekerheid toenemen, maar het is be-
langrijk om te beseffen dat het hier voor een groot deel gaat om een kwalitatieve vraag,
en niet altijd om vanuit gezondheidsredenen noodzakelijke verhuizingen.

Voor de ouderen met zwaardere beperkingen geldt dat volledig zelfstandig wonen las-
tig kan worden. Zij hebben behoefte aan een bepaalde veiligheid en voorzien ingen in de
nabijheid, die voorheen in verzorgingshuizen werden geboden. Het gaat hier voor een
belangrijk deel om de groep die voorheen via een indicatie ZZP3 in een verzorgingshuis
terecht kon. Deze groep is niet groot van omvang, maar zeker gegeven de k wetsbaar-
heid van deze groep is het wel een belangrijke groep. In een gemeente van de omvang



                                                  39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>van Geertruidenberg gaat het om niet veel meer dan enkele tientallen ouderen. Zij heb-
ben vanwege de gezondheidssituatie behoefte aan een geclusterde woonvorm. Daar-
naast zijn er zoals in paragraaf 6.3 aangegeven ongeveer 150 ouderen die om meer kwa-
litatieve redenen aangeven op zoek te zijn naar een geclusterde woonvorm. Het gaat om
een zelfstandige woning (koop of huur ) in een complex bestemd voor ouderen. Geclus-
terd wonen biedt veiligheid/geborgenheid en de mogelijkheid voor enkele gezamenlijke
voorzieningen.

Behoefte aan intramurale woonvormen

Volgens het Centrum Indicatiestelling Zorg zijn er per 1-1-2021 315 WLZ-indicaties voor
verpleging en verzorging afgegeven. Een jaar eerder lag dit aantal nog op 305 indicaties
en in 2018 op 260. Het aantal loopt dus snel op en heeft met name betrekking op de
groep ouderen met behoefte aan ‘beschermd wonen met intensieve dementiezorg’
(VV05). In verhouding tot het aantal inwoners gaat het om een hoog aantal, ook als ge-
corrigeerd wordt voor de mate van vergrijzing. Het grootste deel van de ouderen met
een WLZ-indicatie woont in een verpleeghuis.

Waarom er in Geertruidenberg meer ouderen in een instelli ng wonen dan in andere ge-
meenten met een hoog aandeel intramuraal kan te maken hebben met twee redenen. De
eerste is dat de ouderen in Geertruidenberg een lagere sociaal economische status heb-
ben en daarmee samenhangend een lagere zelfredzaamheid. De tweede reden is dat de
verpleeghuizen in de gemeente Geertruidenberg een bovengemeentelijke opvangfunctie
vervullen. Volgens de gemeente zijn er twee grote zorginstellingen die de laatste jaren
hebben uitgebreid en een regionale zorgfunctie hebben.

Toenemende zorgbehoefte

Door de vergrijzing neemt de groep ouderen de komende decennia sterk toe en daarmee
ook de groep ouderen met een zorgbehoefte. In dit onderzoek brengen we deze trend in
beeld aan de hand van het ramingsmodel wonen met zorg van In.Fact.Research. In dit
model worden twee niveaus onderscheiden:

• Zorg op afroep. Het gaat hier om ouderen met beperkingen die leiden tot een be-
  hoefte aan zorg op afroep. In het verleden woonde deze groep veelal in het verzor-
  gingshuis, tegenwoordig kan deze zorg op vele (sommigen zeggen alle) locaties wor-
  den geleverd.

• 24-uurszorg. Het gaat hier om ouderen met beperkingen die leiden tot een behoefte
  aan 24-uurszorg. Het grootste deel van deze groep verblijft in een verpleeghuis, maar
  een in aantal toenemende groep ontvangt de zorg via een PBG, VPT of MPT in de ei-
  gen woning.

In tabel 24 staat de ontwikkeling van beide groepen in Geertruidenberg weergegeven.
Hierbij geldt dat voor de behoefte in 2020 is aangesloten op het aantal indicaties van het
CIZ. Zoals eerder aangegeven zijn er twee redenen waarom dit aantal zo hoog ligt, het



                                            40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>kan zijn dat in de toekomst een groter deel tot de categorie ‘zorg op afroep’ gaat beho-
ren.

Belangrijk zijn vooral de trends die uit de cijfers naar voren komen. Het aantal ouderen
in Geertruidenberg met een behoefte aan zorg op afroep neemt het komend decennium
met ruim een kwart toe. Het aantal ouderen met een behoefte aan 24 -uurszorg neemt
zelfs met 50% toe. Belangrijke vraag voor het beleid is of en in welke mate deze toene-
mende behoefte wordt opgevangen in ‘traditionele’ verpleeghuizen of dat wordt ge-
zocht naar alternatieven.

tabel 24       De ontwikkeling van het aantal ouderen met beperkingen die leiden tot een behoefte aan
               24-uurs zorg of zorg op afroep
                                 Gemeente Raamsdonks- Raamsdonk Geertruiden-
                                Geertruiden-     veer                   berg
                                        berg
24-uurs zorg             2020            310     180         20          100
                         2030            450     280         40          140
                         2040            640     390         50          190
zorg op afroep           2020            160     100         10           50
                         2030            200     120         20           60
                         2040            210     120         20           60
ouderen met              2020            470     280         30          150
zorgbehoefte             2030            660     400         50          200
                         2040            840     510         70          260
24-uurs zorg        2020-2030           48%     53%        60%          37%
                    2020-2040         108%     114%       130%          93%
zorg op afroep      2020-2030           26%     25%        52%          22%
                    2020-2040           29%     27%        57%          25%

Bron: Ramingsmodel wonen met zorg In.Fact.Research



Een tweede belangrijke trend is dat de ouderen met beperkingen steeds minder gecon-
centreerd in een aantal straten/complexen wonen. In figuur 28 is te zien dat er sprake
blijft van enkele concentraties, maar dat de ouderen met een zorgbehoefte in de toe-
komst breed verspreid over de gemeente wonen. Dat maakt dat een goed netwerk van
zorg en ondersteuning benodigd is.




                                                     41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>figuur 28   Het aandeel oudere inwoners met beperkingen die leiden tot een behoefte aan minimaal
            zorg op afroep in 2030 in de gemeente Geertruidenberg




            CBS microdata, Micro-prognosemodel,
            Ramingsmodel wonen met zorg
            aandeel ouderen met een zorgbehoefte 2030
                tot 1%
                1 tot 2%
                2 tot 3%
                3 tot 4%
                4 tot 5%
                5 tot 6%
                6% of meer




Bron: Ramingsmodel wonen en zorg In.Fact.




7.2   Overige zorgdoelgroepen
Naast de doelgroep ouderen zijn er ook andere doelgroepen die aandacht vragen bij het
thema wonen met zorg. Het gaat om groepen die wat extra hulp nodig hebben voordat
zij deel kunnen (blijven) uitmaken van een inclusieve samenleving. In deze paragraaf
staan we stil bij deze doelgroepen.

Bij het zelfstandig gaan wonen van zorgdoelgroepen gaat het veelal om het goed rege-
len van de uitstroom uit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Om het
‘blijven’ mogelijk te maken is preventief beleid essentieel. Als mensen in een vroeg sta-
dium – in de vertrouwde woning en woonomgeving – geholpen kunnen worden, kan
niet alleen worden bespaard op de zorgkosten, maar kan ook worden voorkomen dat er


                                                        42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>een specifieke huisvestingsopgave ontstaat. De WoonZorgwijzer (www.woonzorgwij-
zer.info) is bij uitstek een instrument waarmee dit preventieve beleid nader kan worden
ingericht en onderbouwd. Met de WoonZorgwijzer kan op een laag geografisch schaal-
niveau inzichtelijk worden gemaakt waar mensen met bepaalde aandoeningen en beper-
kingen wonen. 16

Verschillende soorten aandoeningen

De kracht van het instrument zit vooral in het inzichtelijk maken van de problematiek
op een zo laag mogelijk schaalniveau. In figuur 29 staat hiervan een voorbeeld weerge-
geven. In dit onderzoeksrapport beperken we ons tot de aantallen voor de gehele ge-
meente. In figuur 30 staat het aandeel en aantal personen met uiteenlopende aandoenin-
gen weergegeven. Hierbij moet worden opgemerkt dat het gaat om het aantal personen
met een aandoening en niet het aantal mensen dat zorg ontvangt. Deze laatste aantallen
liggen uiteraard lager, een belangrijk deel van de mensen met aandoeningen weet zich
immers zelf te redden of mijdt zorg.

Dit geldt zeker voor de omvangrijke groep met licht verstandelijke beperkingen. Hierbij
volgt de WoonZorgwijzer de definitie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP).
Volgens deze definitie behoort iedereen met een IQ tussen de 50 en 85 tot deze groep.
Voor een belangrijk deel gaat het hier om mensen die zich prima weten te redden (en
komt het label ‘licht verstandelijk beperkt’ wat vreemd/zwaar over), maar het is wel een
groep die in de problemen kan komen (het verlies van een baan ka n bijvoorbeeld tot
schulden leiden). Met een goed netwerk aan ondersteuning en een persoonlijke benade-
ring kan dit mogelijk voorkomen worden. In figuur 29 is te zien dat een dergelijke bena-
dering met name in Raamsdonksveer van belang is. Ook voor de groep met psychiatri-
sche problematiek geldt uiteraard dat preventief beleid van groot belang is.

Het aandeel inwoners met aandoeningen ligt in Geertruidenberg dicht tegen het lande-
lijk en provinciaal gemiddelde. Veel ande re meer landelijke gemeenten kennen (veel)
minder LVB-problematiek en psychiatrische aandoeningen en juist meer inwoners met
ouderdom gerelateerde aandoeningen (waaronder somatiek en dementie). Wat dat be-
treft is het beeld dus wat atypisch.




16 Gemeente Geertruidenberg heeft de 1.0 versie van de WoonZorgwijzer afgenomen (met cijfers over de
situatie in 2016), maar is (nog) niet overgestapt op de 2.0 versie met abonnement. Ten behoeve van dit on-
derzoek heeft Stichting In.Fact de cijfers over 2018 beschikbaar gesteld.

                                                    43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>figuur 29   Voorbeeld uit de WoonZorgwijzer: het aandeel inwoners met LVB-problematiek




            CBS microdata, WoonZorgwijzer
            aandeel LVB 2018
                tot 12%
                12 tot 18%
                18 tot 24%
                24 tot 30%
                30 tot 36%
                36 tot 42%
                42% of meer




Bron: WoonZorgwijzer




                                               44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>figuur 30   Het aantal zelfstandig wonende personen van 19 jaar en ouder met een bepaalde
            aandoening in de gemeente Geertruidenberg, Brabant en Nederland in 2018




Bron: WoonZorgwijzer




Beperkingen in het alledaagse leven

De aandoeningen kunnen leiden tot beperkingen in het alledaagse leven. De WoonZorg-
wijzer bevat een inschatting (op basis van het oordeel van experts) van het aantal perso-
nen dat beperkt is naar levensdomein. In figuur 31 staan de bijbehorende aantallen en
aandelen voor de gemeente Geertruidenberg weergegeven.

Relatief gezien zijn de meeste inwoners van Geertruidenberg beperkt bij het vinden van
een zinvolle daginvulling, gevolgd door stemmingen en angsten en het onderhouden
van contacten en een sociaal netwerk. Deze ‘top drie’ toont aan dat een beleid gericht op
wonen met zorg veel breder moet zijn dan alleen het bo uwen van geschikte woningen.

Voor wat betreft het wonen geldt dat in Geertruidenberg 3% van de inwoners ouder dan
18 jaar problemen heeft met de mobiliteit binnenshuis. Het zijn deze 500 inwoners
waarvoor een gelijkvloerse woning veelal een noodzaak is. Ook andere levensdomeinen
hebben een link met het woonbeleid (alarmering, veiligheid etc.), maar het overzicht
maakt met name duidelijk dat het zeker niet alleen om woonbeleid gaat. Wil men de
juiste condities creëren voor het zelfstandig wonen met beperking en, dan is een brede
integrale aanpak van belang. Deze zal gebiedsgericht moeten worden uitgewerkt, want
de verschillen in de behoeften van de inwoners verschillen soms flink per wijk.



                                                 45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>figuur 31   Het aantal zelfstandig wonende personen van 19 jaar en ouder dat mogelijk beperkt is op
            een bepaald levensdomein in Geertruidenberg, Brabant en Nederland in 2018




Bron: WoonZorgwijzer




Uitstroom beschermd wonen en maatschappelijke opvang

Ook in de GGZ wordt gestreefd naar meer zelfstandig wonen en het aanbod beschermd
wonen wordt deels afgebouwd. Verschil is dat het hier niet gaat om het voorkomen van
een verhuizing naar een intramurale setting, maar om het terugkeren in de normale
maatschappij. Gestreefd wordt naar een inclusieve same nleving.

Bij het faciliteren van deze uitstroom is het uiteraard van groot belang een goed beeld te
krijgen van wat er in de buurt speelt. In de ene buurt kunnen de (voormalige) cliënten
beter een zelfstandig bestaan opbouwen dan in de andere. De WoonZorgwijzer kan hel-
pen bij het faciliteren van de uitstroom, doordat bijvoorbeeld inzichtelijk wordt ge-
maakt: (a) waar al veel mensen met een bepaalde specifieke problematiek wonen (b) hoe


                                                 46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>het staat met de zelfredzaamheid van de bevolking in een bepaalde buurt en (c) waar
groepen wonen waarop kan worden geleund/ op kan worden aangehaakt.

Voor wat betreft de woonwensen van de groep die uitstroomt uit beschermd wonen
geldt op hoofdlijnen dat de woning niet groot hoeft te zijn, maar wel goedkoop. Belang-
rijk is vooral ook de woonomgeving: die moet veelal prikkelvrij zijn (weinig overlast en
dergelijke) en uitnodigen tot en mogelijkheden bieden voor participatie.

Naast de uitstroom uit beschermd wonen moet de uitstroom uit de maatschappelijke
opvang, vrouwenopvang en de jeugdzorg worden gefaciliteerd. Ook hier staat het stre-
ven naar een inclusieve maatschappij voorop. Daar waar de aantallen in beschermd wo-
nen bekend en vrij stabiel zijn, geldt dat niet voor deze groepen. Voor de opvang geldt
dat de omvang van de uitstroom (het aantal woningen dat benodigd is om deze huis-
houdens te huisvesten) gelijk is aan de instroom in de periode vlak daarvoor. Slaagt
men erin deze instroom te voorkomen door preventief beleid, dan zal het faciliteren van
de uitstroom een (in aantal) minder grote opgave worden.

De gemeente en Thuisvester maken afspraken over het aantal woningen dat voor deze
groepen beschikbaar wordt gesteld. In 2018 waren er nog vijf aanvragen, in 2020 is afge-
sproken om 20 woningen te reserveren. Vanuit het besef dat het hier gaat om een kwets-
bare groep die geholpen moet worden, worden de aantallen nauw gevolgd en omhoog
bijgesteld indien nodig.




                                           47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Tabellen


tabel 25      Omvang corporatie huurvoorraad, primaire doelgroep en doelgroep tot € 38.035 in enkele
              referentiegemeenten, 2019

                      corporatie huur primaire doelgroep           doelgroep tot € 38.035
Baarle-Nassau                     11%                  15%                                39%
Breda                             28%                  26%                                46%
Etten-Leur                        28%                  18%                                38%
Geertruidenberg                   31%                  18%                                39%
Oosterhout                        32%                  21%                                41%
Rucphen                           28%                  17%                                41%
Zundert                           13%                  11%                                38%
Moerdijk                          27%                  16%                                38%
Drimmelen                         23%                  13%                                35%
Alphen-Chaam                      14%                   9%                                31%
Altena                            24%                  14%                                36%

Bron: LC model In.Fact.Research



tabel 26      Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en huishoudenstype in de
              gemeente Geertruidenberg in 2020 tot 2030, economisch basisscenario

                                 koop                             huur                                totaal
                                 grondgebonden appartement        grondgebonden        appartement
eenpersoons     tot 23 jaar                  0               0                    5               5      10
                23 tot 30 jaar               0               0                    0              10      10
                30 tot 45 jaar               0               0                    -5             -5     -10
                45 tot 55 jaar               0               0                    -5              0       0
                55 tot 65 jaar             40                5                15                 15      80
                65 tot 75 jaar             80              20                 40                 50     185
                75+                       120              40                 25                185     370
tweepersoons    tot 23 jaar                  0               0                    0               0       0
                23 tot 30 jaar             -25               0                    -5            -10     -40
                30 tot 45 jaar             35                0                    5              -5      35
                45 tot 55 jaar             -60               0               -15                 -5     -80
                55 tot 65 jaar             -50               0               -45                  0     -95
                65 tot 75 jaar             -50               -5              -55                  0    -115
                75+                       125              50                     5              40     220
gezin           tot 23 jaar                  0               0                    0               0       0
                23 tot 30 jaar             35                0                15                  0      55
                30 tot 45 jaar             -80               0               -20                  0     -95
                45 tot 55 jaar            -245               0               -55                 -5    -305
                55 tot 65 jaar             75                0                25                 10     115
                65 tot 75 jaar             90                5                10                 15     115
                75+                        10                0                    0               0      10
totaal                                    100           115                  -60                295     450

Bron: LC model In.Fact.Research

                                                      48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>