<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Startnotitie
Ontwikkeling 7 woningen
Raadhuisstraat/Regentenstraat, Raamsdonk
22-08-2022
                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Startnotitie ...............................................................................................................................................1
1.    Inleiding ............................................................................................................................................3
   1.1 Aanleiding ......................................................................................................................................3
   1.2 Doel................................................................................................................................................3
   1.3 Locatie ...........................................................................................................................................3
   1.4 Initiatiefnemer ................................................................................................................................4
   1.5 Planbeschrijving.............................................................................................................................4
   1.6 Participatie .....................................................................................................................................6
2. Wenselijkheid op basis van beleid.......................................................................................................7
   2.1 Vigerend bestemmingsplan ...........................................................................................................7
   2.2 Provinciaal beleid...........................................................................................................................7
   2.3 Duurzaamheid................................................................................................................................8
   2.4 Woonvisie ......................................................................................................................................8
    2.5 Welstandsnota 2012 ...................................................................................................................10
      2.5.1 Beoordeling CRK...................................................................................................................10
3. Haalbaarheid op basis van sectorale aspecten.................................................................................11
   3.1 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................11
   3.2 Bedrijven en milieuzonering.........................................................................................................11
   3.3 Geluid (wegverkeerslawaai).........................................................................................................11
   3.4 Conclusie .....................................................................................................................................12
4. Randvoorwaarden .............................................................................................................................13
   4.1 De randvoorwaarden ...................................................................................................................13
5. Procedures ........................................................................................................................................14
   5.1 Planologische Procedures ...........................................................................................................14
   5.2 Overleg Provincie Noord-Brabant ................................................................................................14
   5.3 Vergunningen...............................................................................................................................14
   5.4 Anterieure overeenkomst.............................................................................................................14
   5.5 Vervolgstappen ............................................................................................................................14
   Bijlage 1 Verslag omwonendenavond Klaproos ................................................................................15
   Bijlage 2 Verslag CRK .......................................................................................................................16
                                                                                                                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>     1. Inleiding
1.1 Aanleiding
In 2018 is er door het college principemedewerking verleend voor een ontwikkeling aan de
Raadhuisstraat 65 te Raamsdonk voor de renovatie van twee woningen en het toevoegen van twee
nieuwe woningen. Echter is dit plan nooit van de grond gekomen door meerdere factoren. Nu drie jaar
later heeft het bureau WaardevolOntwikkelen de locatie aangekocht en zijn zij met een nieuw initiatief
gekomen. De initiatiefnemer is voornemers om 7 nieuwe woningen te realiseren op de huidige locatie
van de skatebaan, perceelnummer 3576. Aan de gemeente de vraag om zich uit te spreken over de
wenselijkheid van deze ontwikkeling op deze locatie. En zo ja, binnen welke kaders.
1.2 Doel
Omdat het initiatief het toevoegen van 7 woningen betreft wordt het initiatief door middel van deze
startnotitie aan de raad voorgelegd. Met een startnotitie kan de gemeenteraad voorafgaand aan het
starten van een planologische procedure bepalen of een ontwikkeling wenselijk is, en eventueel
randvoorwaarden voor de ontwikkeling meegeven.
1.3 Locatie
De locatie ligt aan het einde van de
Raadhuisstraat te Raamsdonk,
naast de woningen 65 en 67 en aan
de noordzijde de A59 in. Het betreft
perceel 3576.
Ook ligt op dit moment een
skatebaan op de ontwikkellocatie.
Deze zal in het plan geïntegreerd
worden of naar een andere locatie in
Raamsdonk verplaatst worden.
                                     Figuur 1: Locatie plangebied
                                                                                                     3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.4 Initiatiefnemer
WaardevolOntwikkelen heeft het perceel overgenomen van de huidige eigenaar. De initiatiefnemers
heten Vincent de Bruijn en Peter Berende. De laatste is een lokale ondernemer en bekend in de kern
Raamsdonk.
1.5 Planbeschrijving
De locatie aan de Raadhuisstraat fungeert op dit moment als skatepark. Voorheen stonden er woningen
op deze locatie, maar zijn onder andere wegens geluidhinder van de A59 gesloopt. De locatie bied een
kans om een aantal woningen terug te laten komen, waarbij geluid één van de belangrijkste thema’s en
uitgangspunten zal zijn voor het plan.
Met de ontwikkeling van 7 woningen aan de Raadhuisstraat wordt de huidige ruimtelijke structuur als
ware afgerond. Wel ontstaat er een opgave als het gaat om de inpassing van de huidige skatebaan.
Hiervoor zal contact gezocht worden met de gebruikers in de buurt. Dit contact verloopt via de
initiatiefnemers maar de gemeente zal ook zeker aanschuiven bij toekomstige overleggen.
Figuur 2: Plattegrond nieuwe situatie
                                                                                                   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Randvoorwaarden inpassing op basis van bebouwingstype W2
Voor de inpassing van het plan zullen enkele randvoorwaarden worden gesteld. Op basis van
bebouwingstype W2 gelden vanuit de gemeente Geertruidenberg de volgende randvoorwaarden:
1. De woningen dienen in ‘rijtjes’ te worden gerealiseerd met daarbij de optie om daadwerkelijk
rijtjeswoningen, twee onder één kap en vrijstaande woningen in te passen;
2. Een rustig en groen karakter en straatgericht wonen is typerend voor bebouwingstype W2, hier zal
dus rekening mee gehouden moeten worden;
3. De woningen zijn voorzien van ‘ambachtelijk’ metselwerk;
4. De woningen hebben een gelijke uitstraling.
In 1901 werd de Woningwet vastgesteld. Als gevolg hiervan werd de woningbouw niet alleen
genormaliseerd, maar trad er ook een schaalvergroting in het ontwerpproces op. In de jaren dertig nam
de bouwproductie toe om de groeiende woningnood op te vangen. De industrialisatie in de bouw kwam
op en de eerste geprefabriceerde bouwonderdelen deden hun intrede. De standaardisatie ging meer en
meer de architectuur en de maat van de woningen bepalen. Vooral na de Tweede Wereldoorlog wordt
deze bouwstijl gebruikt om de dan ontstane woningnood op te vangen. Laat dit laatste nu ook weer een
hedendaagse trend zijn.
1.6 Participatie
Op het gebied van participatie ligt het initiatief voorlopig bij de initiatiefnemer. Peter Berende is een
bekende in de kern Raamsdonk en kan dus relatief eenvoudig schakelen met omwonenden en
belanghebbenden. Zo is er op 25-01-2022 een omwonenden overleg geweest aan de Luiten
Ambachtstraat 6 te Raamsdonk. Hier is het initiatief toegelicht door de ontwikkelaars en hadden de
omwonenden de kans om hierop te reageren. Daarnaast zal op de planlocatie een bord met illustratie
van het plan geplaatst worden. Bij vragen of opmerkingen kunnen omwonenden contact opnemen met
Peter Berende.
De rol van de gemeente zal vooral ondersteunend zijn. Er zal regelmatig aangeschoven worden bij
overleggen en informatieavonden, echter zal de initiatiefnemer het eerste aanspreekpunt blijven.
Conclusie
Het ontwerp viel in goede aarde bij de omwonenden. Ze zijn blij met het groene karakter en de gekozen
architectuur. Een bijkomend voordeel is dat de nieuwe woningen een geluidswerende functie zullen
bekleden ten opzichte van de A59. Het verslag is terug te lezen in bijlage 1.
                                                                                                        5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. Wenselijkheid op basis van beleid
2.1 Vigerend bestemmingsplan
Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Raamsdonk kern’ uit 2009. Het perceel heeft
momenteel een groen en verkeersbestemming. De goothoogte van de panden op nummer 65 en 67
bedraagt 4 meter en de nokhoogte 8 meter en de huizen hebben de bebouwingstypologie ‘half
vrijstaand’. In de regels bij artikel 12 ‘Groendoeleinden’ is opgenomen dat er enkel gebouwd mag
worden ter algemene nutte. De goothoogte voor gebouwen mag niet meer bedragen dan 3m, nokhoogte
niet meer dan 5m en het oppervlak mag niet meer bedragen dan 15m2. Voor bouwwerken, geen
gebouwen zijnde geldt een maximale nokhoogte van 3m. Dit in acht nemend dient er dus een nieuwe
bestemmingplan voor het plangebied te worden opgesteld.
Figuur 3: Uitsnede plangebied vigerend bestemmingsplan 'Kern Raamsdonk'
2.2 Provinciaal beleid
De percelen zijn binnen de (ontwerp) omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant gelegen
in de zone die is aangeduid als ‘stedelijk gebied’. Binnen dit gebied zijn stedelijke ontwikkelingen, zoals
woningbouw, toegestaan. Een herontwikkeling van de locaties met woningbouw is daarmee passend
binnen het provinciale beleid. Wel moet onnodig nieuw ruimtebeslag worden voorkomen, door eerst de
mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Bij deze locatie is dit niet
aan de orde, omdat het al in de bestaande bebouwde omgeving is gelegen. Vanuit
kwaliteitsoverwegingen is ruimte nodig voor klimaat adaptatie, bijvoorbeeld groenvoorzieningen en
voldoende opvang van water.
Daarnaast moet toepassing worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke
ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Dit betekent dat moet worden aangetoond dat het plan
voorziet in een actuele regionale behoefte. Tevens moet onderbouwd worden hoe de nieuwbouw van
woningen zich verhoudt tot de afspraken die er in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt en de
beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
                                                                                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2.3 Duurzaamheid
Op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie moet de ontwikkelaar zich houden aan bepaalde
eisen bij het ontwerpen van de woningen. Zo dienen de woningen aardgasvrij te zijn en moet er gekeken
worden naar het energielabel. De ontwikkelaar geeft aan dat de woningen voldoen aan de BENG (bijna
energie neutrale gebouwen), er worden warmtepompen geïnstalleerd en de woningen worden voorzien
van een WTW (warmte terugwinning) systeem. De daken worden voorzien van sedum en zonnepanelen
en in de gevels is de ontwikkelaar voornemens natuurbewuste elementen toe te passen voor vogels en
insecten.
Voor het openbaar gebied is gekozen voor half open verharding. Dit om de regenwaterafvoer beter te
reguleren. Het centraal gelegen park krijgt ook een groen karakter en zo min mogelijk verharding
bevatten. De erfafscheidingen worden met een groen karakter gerealiseerd en dit wordt ook vastgelegd
in het bestemmingsplan.
Op het gebied van duurzaamheid/klimaatadaptatie gelden er de volgende randvoorwaarden:
1. De nieuwe woningen dienen te voldoen aan de BENG;
2. De nieuwe woningen dienen voorzien te zijn van sedumdaken;
3. De nieuwe woningen worden op een natuur inclusieve manier gerealiseerd;
4. Het openbaar gebied wordt aangelegd met half open bestrating.
Door het toepassen van bovenstaande maatregelen is er op basis van duurzaamheid geen bezwaar
tegen het ontwerp.
2.4 Woonvisie
In de Woonvisie 2017 “Aangenaam en duurzaam wonen” wordt een woonbeeld voor onze toekomst
geschetst. De speerpunten zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, woonkwaliteit,
transformatie, leefbaarheid en langer thuis. Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen is de Woonvisie
2017 leidend. Elke vorm van ontwikkeling op de locatie zal aan deze speerpunten van de woonvisie
moeten worden getoetst. De volgende aspecten zijn in ieder geval van belang:
Beschikbaarheid: De beoogde aantallen per prijscategorie uit de woonvisie is grotendeels al behaald.
Door de huidige marktveranderingen is er een aanvulling op de woonvisie geschreven. Uit de woonvisie
komt er een behoefte naar starterswoningen, 1- en 2 persoons huishoudens en senioren naar voren.
Voor het ingediende initiatief aan de Raadhuisstraat/Regentenstraat is er gekozen voor 7 koopwoningen
in het middeldure segment. De focus wordt daarmee gelegd op jonge gezinnen. Dit levert doorstroming
op en dat is positief voor de kern Raamsdonk. Dat maakt dat het initiatief goed aansluit bij de
doelgroepen waar op basis van de aanvulling van de woonvisie behoefte aan is. De woningprijs is
conform de woonvisie maximaal €310.000,-
Duurzaamheid: duurzaamheid is hét speerpunt van de woonvisie, met als uitdaging voor wat betreft
nieuwbouw dat deze minimaal energieneutraal (EPC<=0) wordt uitgevoerd. De voorgestane
ontwikkeling zal dan ook aan de eis van minimaal energieneutraal moeten voldoen. Maar het geniet de
voorkeur dat de woningen als Nul op de meter woningen worden uitgevoerd. Echter vervalt vanaf 2021
het gebruik van EPC waardes. Er wordt nu gewerkt met de BENG-norm. Alle woningen zullen aan deze
norm voldoen. Geconcludeerd kan worden dat de woningen zullen voldoen aan de BENG-norm.
Woonkwaliteit: nieuw toe te voegen woningen dienen zich te onderscheiden en iets toe te voegen waar
het meest behoefte aan is. De volgende woonkwaliteiten worden reguliere toetsingscriteria bij
nieuwbouw:
1. Levensloopbestendig (met aandacht voor slimme domotica);
2. Politiekeurmerk veilig wonen;
3. Flexibel;
4. Duurzaamheid: minimaal Energieneutraal.
Alle woningen moeten voldoen aan de basiseisen ten aanzien van levensloopbestendig. Dit betekent
dat badkamer en toilet aanwezig moeten zijn op de slaapverdieping zodat het traplopen tot een minimum
kan worden beperkt. Daarnaast geldt dat hierbij ruime afmetingen voor alle onderdelen in de woning
                                                                                                    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>aangehouden moeten worden (bijvoorbeeld voordeur, hal, trappenhuis, slaapkamer, badkamer) zodat
er voldoende ruimte is voor het gebruik van een rollator. Daarnaast moeten de plafonds geschikt zijn
voor een tillift, muren voor beugels en douchezitje in badkamer. De keuken en badkamer beschikken
over thermostatische mengkranen.
Toetsing aan het politiekeurmerk veilig wonen kan pas plaatsvinden in een later stadium. Met de
initiatiefnemers wordt afgesproken dat aan dit keurmerk moet worden voldaan.
Geconcludeerd kan worden dat de woningen gaan voldoen aan bovenstaande eisen. Medewerking aan
het project zal alleen verleend worden indien de initiatiefnemer bereid is om aan de eis van minimaal
energieneutraal te voldoen. Sinds 1 juli 2018 kunnen woningen alleen nog gasloos worden gebouwd.
De initiatiefnemer is bereid om zo energieneutraal mogelijk te bouwen.
                                                                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Figuur 4: Uitsnede bebouwingstype kaart Welstandsnota 2012
 2.5 Welstandsnota 2012
Het gemeentelijke welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota 2012. Het plangebied is in de
nota aangewezen als bebouwingstype H3 – Bebouwingslint. Voor de te realiseren bebouwing is
Gebiedstype W2 - Blokverkaveling het meest wenselijk aangezien het over het ‘afronden’ van een
woonstraat gaat en de koppeling met de Regentenstraat wordt gemaakt.
De commissie ruimtelijke kwaliteit wordt betrokken bij de ruimtelijke beoordeling van het plan. Deze
kaders die de welstandsnota geeft voor het bebouwingstype H3 vormen de basis voor hun advies. Het
volledige advies is te lezen in bijlage 2.
2.5.1 Beoordeling CRK
Op 2 november 2021 en op 7 juli 2022 is het plan aan de Raadhuisstraat beoordeeld door de
commissie ruimtelijke kwaliteit. Op hoofdlijnen is er het volgende uit voortgekomen:
Het plan heeft nog enige afstemming nodig aangaande de architectuur en landschappelijke inpassing.
Daarnaast geeft de CRK in de vergadering van 2 november aan de bebouwing te typeren als W2. Dit
houdt in dat er op het gebied van welstand andere criteria gelden dan voor H3. Na de vergadering van
17 juli zijn er nog aanpassingen aan het ontwerp gedaan (zie figuur 1). Zo zijn de twee onder één kap
woningen gesitueerd aan de Raadhuisstraat in plaats van de Regentenstraat. Zodoende kan er beter
aangesloten worden op het historische karakter van de Raadhuisstraat.
Het advies van de CRK is te vinden in bijlage 2.
                                                                                                     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3. Haalbaarheid op basis van sectorale aspecten
3.1 Verkeer en parkeren
Volgens de parkeernorm moeten er 7 x 2,3 = 16,1 parkeerplaatsen komen. Afgerond naar boven zijn
dit er 17. In het plan is er ruimte voor 16 parkeerplaatsen. In de parkeernota staat aangegeven dat de
parkeerdruk zeer laag is en op de drukste momenten de bezetting niet meer is dan 35%. Dit in acht
nemende zouden 16 parkeerplaatsen voldoende moeten zijn. Dit is ook afgestemd met de
verkeerkundige binnen de gemeente.
3.2 Bedrijven en milieuzonering
Om in te kunnen schatten of het woon- en leefklimaat op de locatie voldoende is, is gekeken naar de
indicatieve afstanden zoals opgenomen in de VNG-publicatie ‘Milieuzonering nieuwe stijl’. In deze
publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor milieuhinderlijke bedrijven ten opzichte van gevoelige
functies zoals wonen.
Figuur 5 geluidsnormen (VNG, 2019)
In de directe omgeving van de Raadhuisstraat 65 is geen bedrijvenbestemming aanwezig. Er kan dus
voldaan worden aan de afstanden ten opzichte van bestaande gevoelige functies rondom het
plangebied.
3.3 Geluid (wegverkeerslawaai)
De locatie bevindt zich vlak langs de snelweg A59. Geluidhinder is daarom een belangrijk aspect in
het plan. Op meerder levels wordt er hier rekening mee gehouden:
Stedenbouwkundig: De woningen liggen parallel aan de snelweg en vormen een buffer naar de
woningen en ruimten hierachter. Op aanraden van een akoestisch adviseur is gekozen voor een plat
dak, omdat een schuin dak qua geluid veel problemen geeft.
Plattegrond: De plattegronden zijn zo ontworpen dat alle verblijfsgebieden zich aan de achterzijde van
de woning bevinden. De functies aan de voorzijde vormen een buffer naar de deze verblijfsgebieden.
Gevel: De voorgevel gericht naar de snelweg is geheel gesloten(dove gevel) zonder te openen ramen,
waardoor het geluid goed geweerd kan worden.
                                                                                                    10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Woning zijn gevoelige gebouwen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. De geluidbelastingen door de
gezoneerde wegen zijn separaat berekend. De gezoneerde wegen zijn bij dit project de
Heemraadsingel, Achterste Dijk en de A59. Daarnaast is de cumulatieve geluidbelasting door alle
wegen in de omgeving berekend (exclusief aftrek conform artikel 110g Wet geluidhinder). De
geluidbelastingen zijn berekend zonder reflectie door de achterliggende gevel (invallend geluidsniveau).
In dit onderzoek is de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op de gewenste woningen aan
de Raadhuisstraat in Raamsdonk berekend.
Hogere waarden
De maximale ontheffingswaarde van 53 dB wordt overschreden als gevolg van de geluidsbelasting van
de A59. De berekende geluidbelasting bedraagt maximaal 60 dB. Bij het ontwerp van de woning zal
ervoor moeten worden gekozen om aan de gevels waar de maximale ontheffingswaarde wordt
overschreden geen te openen delen te plaatsen of om hier geen verblijfsruimtes te realiseren en dit ook
te waarborgen. In dit geval hoeft de geluidsbelasting op deze gevels niet te worden getoetst.
Na het nemen van maatregelen is er alsnog een hogere waarde nodig voor de gevels waar de
voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Overige maatregelen worden bij beide wegen
niet doelmatig geacht. Het verlenen van hogere waarden wordt mogelijk geacht.
Geconcludeerd kan worden dat vanwege de verschillende aanwezige factoren die invloed kunnen
hebben op het milieu-, woon- en leefklimaat er verschillende onderzoeken nodig zijn. Zodoende is er
een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
- Bij de noordelijke vijf woningen mogen er op de 1e verdieping geen verblijfsruimtes worden gesitueerd
aan de noordgevel. Hier is in het ontwerp reeds van uitgegaan.
- Bij de optionele opbouw op de 2e verdieping dienen er geen te openen delen aanwezig te zijn
(zogenaamde “dove” gevels) bij de volgende gevels:
         1. De noordgevel bij alle woningen van het blok van vijf woningen en de
         noordelijke woning bij het blok van twee woningen;
         2. De westgevel bij de twee meest westelijke woningen van het blok van vijf
         woningen;
         3. De oostgevel bij de meest oostelijke woning van het blok van vijf woningen
         Hier is in het ontwerp reeds van uitgegaan.
- Bij de zuidelijke twee woningen is er op de achter grens van de tuin een afscherming aanwezig van
tenminste 2 meter hoog en tenminste 4,7 meter lang, gemeten vanuit de noordelijke hoek van het
perceel. Deze afscherming dient volledig gesloten te zijn en een massa te hebben van ten minste 10
kg/m2, en kan als bijgebouw of als erfafscheiding worden gerealiseerd.
Wanneer deze aspecten worden gewaarborgd dan wordt de maximale ontheffingswaarde niet langer
overschreden en wordt voldaan aan de eisen uit de wet geluidhinder.
3.4 Conclusie
Uit de eerste toetsing blijkt dat geen van de bovenstaande aspecten de ontwikkeling in de weg lijken
te staan.
                                                                                                     11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>4. Randvoorwaarden
4.1 De randvoorwaarden
Programma
    - De ontwikkeling bevat maximaal 7 grondgebonden wooneenheden in totaal;
    - Alle 7 wooneenheden behoren tot de middeldure koop, deze worden gebruikt voor jonge
        gezinnen;
    - de nieuwe woningen zijn gasloos;
    - de nieuwe woningen voldoen aan de basiseisen van levensloopbestendigheid;
    - de nieuwe woningen voldoen aan het politiekeurmerk Veilig wonen;
    - de nieuwe woningen dienen te voldoen aan de BENG;
    - de nieuwe woningen dienen voorzien te zijn van sedumdaken;
    - de nieuwe woningen worden op een natuur inclusieve manier gerealiseerd;
    - het openbaar gebied wordt aangelegd met half open bestrating.
Ruimtelijke en stedenbouwkundige voorwaarden
    - De bebouwing bestaat uit maximaal drie bouwlagen;
    - Op het gebied van architectuur wordt een ontwerp van de gebouwen voorgelegd aan de CRK.
Beleidsmatige en sectorale voorwaarden
    -   Akoestisch onderzoek moet aantonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in
        verband met het wegverkeerslawaai van de A59;
    -   De skatebaan moet ruimtelijke inpassing vinden binnen de kern Raamsdonk, kosten hiervan
        zullen voor de rekening van de initiatiefnemer komen.
Procedurele/overige randvoorwaarden
    -   De ontwikkeling is volledig voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar
        en/of de grondeigenaar wordt een exploitatieovereenkomst gesloten waarin (financiële)
        afspraken worden vastgelegd. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruikt
        gemaakt van de plankostenscan behorende bij de regeling plankosten exploitatieplan;
    -   Het is aan de initiatiefnemer om de omwonende actief en tijdig te informeren over het
        voorgenomen bouwplan, om zo voor maatschappelijke draagkracht te zorgen.
                                                                                                  12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>5. Procedures
5.1 Planologische Procedures
De woningen zijn niet direct mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Een planologische
procedure ius daarom noodzakelijk. De initiatiefnemer kiest voor een bestemmingsplan herziening
(artikel 3.1 lid 1 Wro). Een bestemmingsplan herziening biedt meer flexibiliteit dan buitenplanse
afwijking. Daarom heeft de herziening van het bestemmingsplan sterk de voorkeur vanuit de gemeente.
In het kader van de omgevingswet is het belangrijk dat het ontwerp bestemmingsplan voor de officiële
invoering van de Omgevingswet ter inzage ligt. Mocht dit niet haalbaar zijn dan wordt het
bestemmingsplan omgezet naar een omgevingsplan.
5.2 Overleg Provincie Noord-Brabant
Op basis van de woningbouwprognoses die de provincie jaarlijks opstelt, dient de beoogde ontwikkeling
afgestemd te worden met de provincie. Dit voorafgaand aan de formele planologische procedure.
5.3 Vergunningen
Voor het bouwen van de woningen zijn (omgevings-) vergunningen noodzakelijk. Het aanvragen van
dergelijke vergunningen moet door de initiatiefnemers gebeuren. De legeskosten die hiermee gemoeid
zijn, komen voor rekening van de initiatiefnemers.
5.4 Anterieure overeenkomst
De anterieure overeenkomst dient in de beginfase opgesteld te worden. Dit dient vóór de vaststelling
van een exploitatieplan gedaan te worden. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruikt
gemaakt van de plankostenscan behorende bij de regeling plankosten exploitatieplan. De afspraken die
hierin worden vastgelegd gaan onder andere over het bouwrijp maken, het inrichten van de openbare
ruimte, het uitvoeren van werken, het te realiseren programma, de te realiseren kwaliteitseisen en het
leveren van een (financiële) bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. In deze overeenkomsten worden
de volgende zaken vastgelegd:
     -   Locatie eisen;
     -   Toerekenbare kosten;
     -   Vrijwillige bijdrage;
     -   Fasering en planning.
Bij ruimtelijke plannen van derden dragen wij niet financieel bij in kosten voor ontwikkeling en realisatie
van bouwplannen.
5.5 Vervolgstappen
Nadat de startnotitie wordt vastgesteld door de gemeenteraad, kan afstemming plaatsvinden met de
ontwikkelaar over de inhoud van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning, overeenkomsten
en dergelijke. Tegelijkertijd vindt nadere afstemming plaats met de provincie over de opgenomen
woningaantallen in relatie tot het einddocument en met het Waterschap en Rijkswaterstaat over de eisen
die zij aan het gebied en de voorgestane ontwikkeling stellen. Daarna kan het college de planologische
procedure opstarten.
                                                                                                        13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Verslag omwonendenavond Klaproos
Bijlage 2 Verslag CRK
02-11-2021
                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Bezoekers
initiatiefnemer
Bespreking
De initiatiefnemer licht het plan toe en geeft aan dat de het akoestisch onderzoek akkoord
is. Het bebouwingstype en het terugbrengen van het skatepark (ofwel inpassen in het plan
ofwel elders onderbrengen) op verzoek is van de gemeente. De commissie heeft met
belangstelling kennis genomen van de presentatie en is in beginsel positief. De commissie
stelt enkele vragen met betrekking tot de optopping in combinatie met de rest van de
plattegrond, de kier tussen bebouwing in relatie met de overlast van de snelweg en het
terugbrengen van een skatepark (mogelijk de naastgelegen rotonde gebruiken). De
commissie vindt dat de bebouwing niet af is en de woningtypes niet aansluiten in de
historische context.
De commissie wordt gevraagd of bebouwingstype H3 kan worden gewijzigd in W4. De
commissie geeft aan dat W4 is geschreven voor woonerven met kronkelige straten,
zogenaamde ‘bloemkoolwijken’ en dat is hier niet van toepassing. De commissie geeft als
suggestie om W2, geschreven voor blokverkaveling, toe te passen voor het plangebied.
De commissie geeft aan aandacht te vragen voor de groene invullingen (in de openbare
ruimte), samenhang en beheer van de erfafscheiding (met name in het binnenterrein),
waarbij het onwenselijk is dat iedere woning zijn eigen schutting plaatst. Ontwikkeling en de
inrichting van de openbare ruimte dienen in een ontwerp vormgegeven te worden. Het
beheer van de overgangen en erfafscheidingen moeten gebord worden, bijvoorbeeld in de
vorm van een VVE.
Advies welstand/erfgoed
Naar aanleiding van uw adviesverzoek deelt de commissie u mede dat het ontwerpplan aan
redelijke eisen van welstand wordt aangehouden. Zie “bespreking”. De commissie geeft als
reactie op de vraag over de toetsingscriteria aan dat bebouwingstype H3 kan worden
gewijzigd in W2.
Advies ruimtelijke ordening/stedenbouw/landschap
Naar aanleiding van uw adviesverzoek deelt de commissie u mede dat het ontwerpplan uit
oogpunt van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap wordt aangehouden, waarbij
aandacht nodig is voor samenhang en beheer van de erfafscheidingen. Zie “bespreking”.
12-07-2022
Bezoekers
architect, behandelend ambtenaar
Bespreking
De architect en behandelend ambtenaar van de gemeente bespreken de procedure en de
aanpassingen ten opzichte van de vorige keer. De architect geeft een toelichting op de
gekozen gebouwtypologie, oriëntatie en stedenbouwkundige opzet, die met name
voortkomen uit de technische voorwaarden ten aanzien van geluid.
De commissie geeft aan dat zij het plan bekijkt in het kader van ruimtelijke (historische)
kwaliteit en stelt vast dat het voorstel geen aansluiting vindt bij de oude structuur en de
bestaande lint. De commissie is negatief over de voorgestelde platte daken, de blinde/dove
kopgevels, losse schuurtjes, de oriëntatie van de bouwblokken en de landschappelijke
inpassing. De commissie geeft de suggestie de gebouwtypologie en oriëntatie van de
woningen beter te laten aansluiten bij de bestaande bebouwing en historische structuur van
de omgeving. Verder merkt de commissie op dat de voorgestelde en beschreven hoogtes
                                                                                             15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>van de erfafscheidingen afwijken ten opzichte van de visualisaties (een haag van twee
meter hoog geeft een ander beeld dan de getoonde impressies).
De commissie is niet akkoord met het voorgestelde plan.
Advies welstand/erfgoed
Naar aanleiding van uw adviesverzoek deelt de commissie u mede dat het plan niet voldoet
wat betreft redelijke eisen van welstand. Zie “bespreking”.
Advies ruimtelijke ordening/stedenbouw/landschap
Naar aanleiding van uw adviesverzoek deelt de commissie u mede dat het plan niet voldoet
uit oogpunt van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap. Zie “bespreking”.
                                                                                      16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>