<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                Van den Berg
                                                                         Ruimtelijke Ordening

                                                                                    ’t Rond 9
                                                                          4285 DE Woudrichem
RUIMTELIJKE
ORDENING
                                                                  Telefoon:      06 - 27 49 51 93
                                                                    E-mail:    info@vdberg-ro.nl
                                                                   Internet:   www.vdberg-ro.nl




                                                                                   KvK: 51692422
                                                                   IBAN: NL11 RABO 0145 5718 31
                                                                           BTW: NL850130H6B01




      Gemeente Loon op Zand
      Ruimtelijke onderbouwing

      Herbouw woning Dongensweg 4 te Kaatsheuvel




                                                   Oktober 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                   ■///7//T /////////,.




     ACHTERGEVEL                                                                                                                   LINKERZIJGEVEL




                         VOORGEVEL                                                        RECHTERZIJGEVEL




                                                                                                                   INBOUWBEDfll.




                      5 rţon tMnannng mot ì
                                                                    ťān gaeîjnt
                                  Met reten»




                                                                                                                                                                         Pļ JENSŢĖOGH D
                                                                                                                                                                          trc DK 3ni fc.eed
                                                                                                                                                                          dut t»evNnDï«i
                                                                                                         Cetpnue

                                                                                                                 Beutienneac
                                                                                                tS'paiKoron      hoogte 1.On
                                                                                                    woon»

                                                                                                    foee« catpítve



                                                                                                              ectu^aocrt
                                                             I
                                                                              ScUrerhaog
                               hoogte i ,0m                                   noogto 1 On
                                                                                                                                    wortjoptonlrtg



                t3«Staarv»o,                                                                                                                                                          Honk

                 *«Eweo
          ooktcîef,
                                                                                                                                                          •5a-
                       ļmooollik verplaatst tvm nieuw# fiotspŵtíi                        »-n| 14 sk*si     tì.Oir. treedto
                                                                                                           Bukor m dom
                                                                             nrrtrtnon alfitf
                                               lantaampea»


                                                                                         ; lentearnpt




                                                                                                                                                           -------- .   ‘ ■n»
                                                                                                                                                                        iamawv4.ee




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                                                                                                          A



                                                                                                2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding


1.1     Algemeen
Op de locatie Dongenseweg 4 staat een vervallen woning. In september 2015 heeft de raad het
bestemmingsplan “Buitengebied 2011-herziening Dongenseweg 4” vastgesteld, die het mogelijk
maakt om de bestaande woning te slopen en een nieuwe woning te herbouwen op een andere plaats
op hetzelfde perceel.

Er vindt intensief overleg plaats met de gemeente over de ontwikkeling van een nieuwe
glastuinbouwbedrijf op de locatie Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel. De gemeenteraad heeft daartoe
inmiddels de gemeentelijke structuurvisie aangepast. Op dit moment wordt de planvorming voor deze
nieuwvestiging voorbereid.

De initiatiefnemer van deze bedrijfsontwikkeling heeft de wens om vooruitlopend de op planologische
procedure en de realisatie van deze ontwikkeling de woning op een andere locatie te herbouwen dan
op grond van het in 2015 vastgestelde bestemmingsplan mogelijk is. Op afbeelding op de voorgaande
bladzijde is het bouwplan weergegeven.

Als voor de geplande bedrijfsontwikkeling de vereiste planologische besluiten worden genomen en de
nieuwbouw van het bedrijf daadwerkelijk wordt gerealiseerd, zal de te realiseren woning gaan
fungeren als bedrijfswoning en ook als zodanig worden bestemd. Mocht de bedrijfsontwikkeling geen
doorgang vinden, dan zal de nieuw te bouwen worden gebruikt als burgerwoning.

De bouw van de thans gewenste woning is volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet
toegestaan. Burgemeester en wethouders zijn echter in beginsel bereid om ten behoeve van het
bedrijfspand af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een buitenplanse afwijking (artikel
2.12 lid 1, sub a onder 3 Wabo).

Eén van de voorwaarden die aan een afwijking van het bestemmingsplan worden gesteld, is dat er
sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Om inzichtelijk te maken dat bij voorliggend plan hiervan
sprake is, is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2     Ligging plangebied
De locatie Dongenseweg 4 ligt in het buitengebied van de gemeente Loon op Zand, ten westen van
het dorp Kaatsheuvel. De ligging van de locatie is weergegeven op nevenstaande afbeelding.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                     3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Ligging plangebied



1.3     Geldend bestemmingsplan
De locatie Dongenseweg 4 ligt in het bestemmingsplan “Buitengebied 2011-herziening Dongenseweg
4”, zoals dat op 24 september 2015 door de gemeenteraad van Loon op Zand is vastgesteld. Het
geldende bestemmingsplan geeft aan de locatie de bestemming “Tuin”. De woonbestemming rust op
het deel van de locatie waarop de initiatiefnemer in 2015 voornemens was de nieuwe woning te
realiseren.

Binnen de woonbestemming is binnen het aangegeven bouwvlak één woning toegestaan. De
voorgestelde nieuwe woning is buiten het bouwvlak gesitueerd, waardoor het bouwplan in strijd is met
het geldende bestemmingsplan.




Uitsnede geldend bestemmingsplan




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                   A



                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.4      Opzet van de ruimtelijke onderbouwing
Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit 4 hoofdstukken. Na het voorliggende eerste hoofdstuk, gaat
hoofdstuk 2 nader in op het relevante beleid. Hoofdstuk 3 behandelt de randvoorwaarden met
betrekking de uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte bevat het laatste hoofdstuk de conclusie van de
ruimtelijke onderbouwing.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                     A



                                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. Beleidskader
2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vastgesteld op 13 maart 2012, is het ruimtelijke
en mobiliteitsbeleid van het Rijk opgenomen. De SVIR schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien:
concurrerend, leefbaar en veilig. De SVIR vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit en
de Agenda Vitaal Platteland.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige
aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal
maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en
infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een
Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen,
heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve betrokkenheid van het rijk. Zo
ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

De voorgenomen herbouw van de woning op de locatie Dongenseweg 4 is niet in strijd met het
rijksbeleid.

Ladder duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking
geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke
ordening (artikel 3.1.6) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een
zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten
waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is per 1 juli 2017
inhoudelijk gewijzigd.

De ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing wanneer sprake is van een
stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro is van een stedelijke
ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren,
detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In dit geval gaat het om
vervangende nieuwbouw van een bestaande woning. Het gaat derhalve niet om een stedelijke
ontwikkeling als bedoeld in het Bro. De ladder hoeft daarom niet doorlopen te worden.

2.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie en verordening
 Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke
ordening vastgesteld. Deze structuurvisie is op 1 januari 2011 in werking getreden. Deze structuurvisie
geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. Het provinciaal beleid heeft zijn
juridische uitwerking gekregen in de Verordening ruimte. In de Verordening ruimte staan regels
waarmee een gemeente rekening moet houden bij ruimtelijke ontwikkelingen.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                    6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Volgens de provinciale visie en verordening is het gebied aan de Dongenseweg 4 aangeduid als een
“vestigingsgebied glastuinbouw”. Op grond van de Verordening Ruimte is nieuwvestiging, vestiging,
uitbreiding van en omschakeling naar glastuinbouwbedrijven in een dergelijk gebied toegestaan.
Verder stelt de verordening dat binnen een vestigingsgebied “glastuinbouw” een in hoofdzaak
agrarische economie wordt nagestreefd.

De Verordening ruimte 2014 bepaalt in artikel 7.7 lid 3 dat herbouw van een bestaande woning
mogelijk is, binnen het daartoe aangewezen bouwperceel (bestemmingsvlak) en is verzekerd dat:
-   De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven en
-   Overtollige bebouwing wordt gesloopt.

De Verordening maakt het mogelijk om het bestemmingsvlak daarbij gedeeltelijk te verschuiven, als
dit vanuit zorgvuldig ruimtegebruik gemotiveerd kan worden. Op grond van artikel 2.1 van de
Verordening ruimte dient er sprake te zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in dat er uitgegaan
dient te worden van concentratie van bebouwing, maar ook van overige voorzieningen (erf- en
tuinfunctie). Tevens leidt het principe van zorgvuldig ruimtegebruik in dat bestemmingsvlakken groter
dan 1.500 m2 onwenselijk zijn.

In voorliggende situatie zal alle bestaande bebouwing (woning en bijgebouwen) op de locatie
Dongenseweg 4 worden gesloopt. Vervolgens zal een woonbestemming met een omvang 1.500 m2
worden geprojecteerd. Uitsluitend binnen deze woonbestemming zijn voorzieningen ten behoeve van
het wonen toegestaan. Daarmee wordt voldaan aan het principe van zuinig ruimtegebruik. Met de
sloop van de bestaande bebouwing wordt tevens wordt voldaan aan de in artikel 7.7 van de
verordening opgenomen voorwaarden voor de herbouw van een woning op een andere plaats.

Interim-omgevingsverordening
Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021
ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een 1e stap op weg
naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe
regels, maar voegt bestaande regels uit 6 verordeningen samen.

Vanaf 24 mei 2019 heeft het ontwerp van de Interim omgevingsverordening 4 weken ter inzage
gelegen. Provinciale Staten zullen naar verwachting de Interim omgevingsverordening in het najaar
van 2019 vaststellen.

Omdat de interim-omgevingsverordening beleidsarm is, wordt op basis van de voorgaande analyse
van de thans geldende verordening geconcludeerd dat de voorgestelde ontwikkeling eveneens niet in
strijd is met de interim-verordening.

Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering Regio Hart van Brabant
In artikel 3.2. van de Verordening ruimte 2014 wordt verplicht gesteld dat ruimtelijke ontwikkelingen in
het buitengebied bij moeten dragen aan de verbetering van de kwaliteit van het landschap. Deze
zogenaamde landschapsinvesteringsregeling (LIR) is van toepassing op alle ontwikkelingen in het
buitengebied die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke
overwegingen toch medewerking kan worden verleend. De LIR geldt ook voor binnenplanse
afwijkingen en wijzigingsbevoegdheden.

De verplichting om de kwaliteit te verbeteren komt bovenop de ‘basis’-verplichting om te zorgen voor
de (handhaving) van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, zoals is opgenomen in artikel 3.1 van
de Verordening ruimte 2014.

Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                       a




                                                     7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>De Verordening ruimte 2014 schrijft niet voor hoe en in welke mate ontwikkelingen aan de kwaliteit
van het landschap moeten bijdragen. Nadrukkelijk heeft de provincie zich daarbij op het standpunt
gesteld dat de gemeenten dit zelf mogen bepalen, zij het dat de provincie wel minimale eisen stelt. Op
grond van de Verordening ruimte 2014 kan kwaliteitsverbetering van het landschap plaatsvinden via
investeringen in de kwaliteit van bodem/ water/ natuur/ landschap/ cultuurhistorie en investeringen in
extensieve recreatieve mogelijkheden.


Deze eisen zijn door de gemeente Loon op Zand, in samenwerking met een aantal andere gemeenten
in de regio Midden Brabant en de provincie, verwerkt in de “Werkafspraken kwaliteitsverbetering
landschap Hart van Brabant". De notitie betreft een afsprakenkader, waarin wordt geschetst op welke
manieren met de eisen omtrent kwaliteitsverbetering uit de Verordening ruimte 2014 kan worden
omgegaan en wat het verwachtingsniveau is ten aanzien van de verwachte inspanning.

Het besluit om medewerking te verlenen aan ontwikkelingen in het buitengebied is afhankelijk van het
eigen ruimtelijk beleid dat door de gemeenten wordt gevoerd. Dat betekent dat initiatieven in de eerste
plaats aan dit beleid zullen worden getoetst, voordat wordt toegekomen aan het bepalen van de
bijdrage in de kwaliteit van de landschap en de wijze waarop deze bijdrage kan worden ingezet.
Indien ontwikkelingen passen in het beleid en ook ruimtelijk/planologisch inpasbaar blijken, is de
notitie het handvat om inhoud te geven aan de gevraagde investering in de kwaliteit van het
landschap. Via drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen met invloed op de omgeving is bepaald
hoe invulling wordt gegeven aan artikel 3.2 van de Verordening ruimte 2014:
^ Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering niet van
     toepassing zijn of worden geacht te zijn (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke
     kwaliteitsverbetering vereist).
^ Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van
     toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het
     landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist).
^ Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van
     toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel
     landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

De herbouw van de woning op het perceel Dongenseweg 4 wordt volgens de werkafspraken
aangemerkt als een ontwikkeling in categorie 1. Dit betekent dat geen landschappelijke inpassing en
geen ruimtelijke kwaliteitsverbetering is vereist.

Interim-omgevingsverordening
Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021
ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een 1e stap op weg
naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe
regels, maar voegt bestaande regels uit 6 verordeningen samen.

Vanaf 24 mei 2019 heeft het ontwerp van de Interim omgevingsverordening 4 weken ter inzage
gelegen. Provinciale Staten zullen naar verwachting de Interim omgevingsverordening in het najaar
van 2019 vaststellen.

Omdat de interim-omgevingsverordening beleidsarm is, wordt op basis van de voorgaande analyse
van de thans geldende verordening geconcludeerd dat de voorgestelde ontwikkeling eveneens niet in
strijd is met de interim-verordening.



Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                     8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Loon op Zand 2030
De gemeenteraad heeft op 5 maart 2015 de structuurvisie “Loon op Zand 2030, de recreatieve kamer
in het hart van Brabant” vastgesteld. Uit deze visie blijkt dat het uitgangspunt voor de ruimtelijke koers
voor de komende jaren is het behouden en waar mogelijk versterken van de bestaande kwaliteiten en
het op adequate wijze inspelen op trends en ontwikkelingen. De belangrijkste ambities die het
gemeentebestuur daarbij heeft, zijn we daarbij hebben, zijn gericht op het:
^ behouden en versterken van de eigen identiteit van groene en recreatieve gemeente, met alle
    positieve kenmerken van het streekeigene van Midden-Brabant;
• behouden en versterken van het contrast met de nabij gelegen stedelijke gebieden: de landelijke
    en groene gemeente Loon op Zand als groene voortuin van de omliggende steden;
^ versterken van onze positie als topgemeente op het gebied van recreatie en toerisme, in
    combinatie met de instandhouding van een goede bereikbaarheid van de kernen;
^ verruimen van het aanbod aan kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus;
^ behoud van de eigen karakteristiek van de kernen Kaatsheuvel, Loon op Zand en De Moer;
^ behouden en versterken van de dynamiek en de sociale cohesie in de drie dorpen;
^ ontwikkelen van een Bruisend Dorpshart en Winkelhart in Kaatsheuvel;
^ verbeteren van het verblijfsklimaat in het centrum van Loon op Zand;
^ stimuleren van ondernemerschap van de lokale bevolking;
^ streven naar duurzaamheid en energiebesparing bij (ruimtelijke) ontwikkelingen.

Het gemeentebestuur streeft ernaar om zich vooral te profileren als recreatieve en toeristische
gemeente waar het prettig wonen is met veel voorzieningen dichtbij en de steden Tilburg en Waalwijk
binnen handbereik. Loon op Zand vormt de recreatieve kamer in het Hart van Brabant.

De locatie Dongenseweg 4 wordt in de structuurvisie aangemerkt als “jonge ontginningsgronden”. Dit
deelgebied is opener en meer rationeel verkaveld dan het halfopen, kleinschalige cultuurlandschap in
de schil. Agrarisch grondgebruik (akkerbouw en grondgebonden veehouderijen) voert de boventoon
en bepaalt voor een groot deel de identiteit.

Ook in de toekomst blijft volgens de structuurvisie het primaat in de jonge ontginningsgronden bij de
landbouw. Dit betekent dat de agrariërs hier meer ruimte krijgen dan elders in de gemeente. Er is
ruimte voor schaalvergroting van agrarische bedrijven, maar ook van nevenfuncties.

Structuurvisie Loon op Zand 2030,1e herziening (gemeente Loon op Zand, 2018)
De gemeenteraad van Loon op Zand staat positief tegenover onderhavig initiatief en ondersteunt de
uitbreidingswensen van het glastuinbouwbedrijf van Van Son & Koot. Daarom is op 8 maart 2018 de
1e herziening van de structuurvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Voor nieuwe ontwikkelingen op
het gebied van glastuinbouw is hierin het volgende opgenomen:

“Gezien de hoge landschappelijke waarde van ons buitengebied vinden wij nieuwvestiging van
glastuinbouw in de hele gemeente buiten het “Vestigingsgebied glastuinbouw” als bedoeld in de
Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant onwenselijk. Wij vinden nieuwvestiging van
glastuinbouw binnen het “Vestigingsgebied glastuinbouw” in de directe nabijheid van bestaande
glastuinbouwbedrijven onder voorwaarden acceptabel. Wij kiezen voor een maatwerkbenadering
waarbij ieder concreet initiatief op zijn eigen merites wordt beoordeeld. De toetssteen is of er sprake is
van een goede ruimtelijke ordening. Van belang is onder meer dat de landschappelijke waarden niet
onevenredig worden aangetast en dat het initiatief landschappelijk zorgvuldig wordt ingepast.“



Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                         A



                                                     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Burgerwoningen in het buitengebied
De provincie laat de normstelling voor de omvang van burgerwoningen in het buitengebied over aan
de gemeente. De gemeente Loon op Zand gaat voor woningen in het gebied uit van een maximale
omvang van 750 m3, exclusief ondergrondse ruimte, zoals kelders) en voor een bijgebouw is een
gedifferentieerde regeling opgenomen van 80 m2 tot 200 m2. De concentratie van bebouwing
behorend bij de burgerwoningen is bewerkstelligd door de wijze van het toekennen van het
bestemmingsvlak, waarbinnen de bebouwing gesitueerd moet worden en de voorwaarde in de regels
dat bijgebouwen maximaal 25 m van de hoofdbebouwing gesitueerd moeten worden. Op deze manier
wordt een gunstige verhouding tussen bruto en nettoruimtebeslag bevordert.

Het thans geldende bestemmingsplan voor het buitengebied bevat in artikel 9 van de regels een
bevoegdheid waarmee het bevoegd gezag kan toestaan dat woningen worden herbouwd op een
andere locatie. Om van deze bevoegdheid gebruik te kunnen maken, moet aan een aantal worden
voldaan.

Hoewel van de betreffende bevoegdheid in onderhavige situatie formeel geen gebruik wordt gemaakt,
kan aan de hand van de toetsing van deze voorwaarden worden getoetst of de locatie van de nieuw
woning acceptabel is. De betreffende voorwaarden worden hieronder opgesomd (cursief
weergegeven). Vervolgens wordt per voorwaarden aangegeven of de voorgenomen herbouw van de
woning op Dongenseweg 4 aan deze voorwaarde voldoet.

1.   De herbouw is op de andere locatie stedenbouwkundig aanvaardbaar.
     De omgeving van het perceel Dongenseweg 4 is te typeren als een lintbebouwing met wisselend
     gesitueerde woningen. De nu voorgestelde situering is van de nieuwe woning past in dit
     stedenbouwkundige beeld.

2.   Herbouw vindt uitsluitend plaats binnen het bouwvlak, indien geen bouwvlak aanwezig is vindt de
     herbouw plaats binnen het bestemmingsvlak.
     De voorgenomen herbouw van de woning vindt plaats buiten het bouwvlak op Dongenseweg 4.
     Daarom dient met door middel van een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan te
     worden afgeweken.

3.   De afstand tot de as van de weg waaraan wordt gebouwd bedraagt niet minder dan 15 m. Indien
     de bestaande afstand minder bedraagt dan 15 m, is bij herbouw op een andere locatie de afstand
     tot de weg groter dan de bestaande afstand.
     De afstand tot de as van de Dongenseweg bedraagt meer dan 15 meter. Deze afstand is ook
     groter dan de afstand van de bestaande woning tot de as van de weg.

4.   De afstand tot de bestemmingsgrenzen bedraagt niet minder dan 5 m.
     De afstand van de te herbouwen woning tot de toekomstige grenzen van de aangepaste
     woonbestemming bedragen meer dan 5 meter.

5.   De ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven worden niet onevenredig
     beperkt.
     Uit hoofdstuk 3 van deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat omliggende bedrijven niet worden
     beperkt door de herbouw van de woning op Dongensweg 4.

6.   De woning is aanvaardbaar uit oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en
     leefklimaat, waaronder begrepen is dat de herbouw binnen de contour van Risicovolle
     inrichtingen, zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, en de herbouw binnen de

Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                       a


                                                    10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>    contour van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, niet is
    toegestaan. Dit moet middels onderzoek worden aangetoond.
    Uit hoofdstuk 3 blijkt dat de ter plaatse van de locatie van de te herbouwen woning op
    Dongensweg 4 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

7. De in de bestemmingsomschrijving aangegeven waarden worden niet onevenredig aangetast.
   Zoals in hoofdstuk 4 is aangetoond, worden de aanwezige waarden op de locatie niet onevenredig
   aangetast.

Nota van Bouwstenen

Inleiding
Burgemeester en wethouders van Loon op Zand hebben op 5 juni 2018 de Nota van Bouwstenen
vastgesteld ten behoeve van de bedrijfsontwikkeling van Van Son & Koot. Met deze Nota van
Bouwstenen heeft het college de randvoorwaarden/bouwstenen bepaald voor een goede
landschappelijke inpassing/ kwaliteitsverbetering van de uitbreiding van de glastuinbouw, een
bedrijfswoning. Op basis van deze randvoorwaarden kan het plan worden ontwikkeld voor de
bedrijfsontwikkeling. Hoewel het thans voorliggende plan niet voorziet in de realisatie van het bedrijf,
wordt met de bouw van de woning daarop wel geanticipeerd. Daarom dient de nieuw te bouwen
woning voldoen aan deze Nota van Bouwstenen.

Landschappelijk raamwerk - Visie en ambitie
Het landschappelijk raamwerk kadert volgens de Nota van Bouwstenen de nieuwe ontwikkelingen in,
in een grotere landschappelijke context. Deze grootschalige ontwikkeling kan alleen plaats vinden mits
er een daadwerkelijke kwaliteitsverbetering van het landschap plaatsvindt en een zorgvuldige
landschappelijke inpassing. Kwaliteitsverbetering van het landschap ziet de gemeente als het verder
ontwikkelen en versterken van de verschillende landschappelijke kenmerken van het buitengebied. De
draagkracht van het open landschap van de jonge ontginningsgronden laat volgens de Nota van
Bouwstenen dit soort grootschalige ontwikkelingen echter maar op zeer beperkte schaal toe. Het
robuust landschappelijk raamwerk is opgebouwd uit gebiedseigen landschapselementen en de
kwaliteiten van de linten in de jonge ontginningsgronden. Het raamwerk geeft de ontwikkeling van de
glastuinbouwconcentratie een duurzame, robuuste structuur voor nu en de toekomst.

Eén en ander leidt tot het op de volgende pagina afgebeelde raamwerk voor de bedrijfsontwikkeling.
De onderhavige woning is gepland op het op deze afbeelding aangeduide bedrijfserf.

Bouwstenen voor landschappelijke inpassing
Voor de beoogde bedrijfsuitbreiding in het open polderlandschap van de jonge ontginningsgronden is
het volgens de Nota van Bouwstenen noodzakelijk een kwalitatieve goede landschappelijke inpassing
te realiseren en daarvoor is het noodzakelijk het beoogde landschappelijk raamwerk te creëren. Voor
wat betreft de ontwikkeling bij het mogelijk toekomstige bedrijf zijn de navolgende bouwstenen en
uitgangspunten relevant:

^   Ervan aan de linten
    Sluit aan bij de karakteristiek van het lint en maak nieuwe kleinschalige erven aan het lint.
    Onderzoek de mogelijkheid het lint te versterken door het fietspad te continueren en de grasberm
    met bomen zo ver mogelijk door te trekken bij de ontwikkeling van het nieuwe erf.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                       A



                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                                                     A -
    Bedrijfslandgoed MAPLE LEAF
        Bebouwingslint versterken met nieu
        ontvangsterf met showtuin

        afwisseling van bebouwde erven en
        ruimten aan het lint behouden

        Clustering glastuinbouw in groene k
        erven
                                                                                TOEKOMSTIG BEDRIJF IN
    *   Compact en herkenbaar cluster van                                       GROENE KAMER
        glastuinbouwbedrijf: bedrijfslandgo
                                                                                                                       SECUNDAIR LINT

                                              JONGE ONTGINNINGSGRONDEN




                                                                         BEDRIJFSERF
                                                                                        [QOOQÛ          CrQ


                                                                                        OPEN GROENE RUIMTE




                                                                                                                           SSgSŞ
                                                                                         ONTVANGSTERF MET SHOWTUIN




                                                                                             BESTAAND BEDRIJF IN
                                                                                             GROENE KAMER




Landschappelijk raamwerk - Nota van Bouwstenen



          De nieuw te bouwen woning past bij het karakter van het lint. Het in eerste instantie te realiseren
          erf is kleinschalig van omvang. Op dit moment wordt onderzocht of en op welke wijze het fietspad
          kan worden verlegd en op welke wijze de grasberm met bomen door te trekken. De resultaten van
          dit onderzoek en het daarop gebaseerde inrichtingsvoorstel wordt nog bij de aanvraag om
          omgevingsvergunning gevoegd.

^         Nieuw bedrijfserf
          Ruim de bestaande woning aan de Dongenseweg 4 op en vervang deze door een nieuwe
          bedrijfswoning. Oriënteer de nieuwebebouwing op het lint en zorg voor een representatieve
          uitstraling van het nieuwe erf. Sluit qua bebouwingstypologie voor de nieuwe bedrijfswoning aan
          op de karakteristieke bebouwing op de erven in het buitengebied.

          De nieuwe woning oriënteert zich op het lint; de voorgevel is gericht op de Dongenseweg. De
          woning bestaat uit een 1 bouwlaag met een schilddak. Deze bebouwingstypologie komt op veel
          plaatsen voor aan de Dongenseweg en in de rest van het buitengebied.

•         Inrichting erven
          Zorg voor een duurzame representatieve inrichting van het erf. Plaats aan de lintzijde van het erf
          een lage haag dat zorgt voor een uitnodigend en gastvrij landschap. Hagen zorgen voor een
          duidelijke ruimtelijke begrenzing en afscherming van het erf en geven het een groen karakter.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                                                    a


                                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>    Houdt parkeerplaatsen uit het zicht en pas ze zorgvuldig in het groen in. Zorg dat er naast de
    bedrijfsruimte voldoende ruimte is voor groenelementen op het erf, zoals bomen en erfbeplanting.
    Zorg ervoor dat de inrit naar het achtererf aan de oostzijde van de nieuwe bedrijfswoning ligt en
    gekoppeld is aan het bedrijfserf.

    De parkeerplaatsen worden aan de achterzijde van de woningen gerealiseerd en worden ingepast
    in het groen. Eén en ander is te zien op het inrichtingsplan voor de nieuwe bedrijfsontwikkeling.

^   Nieuwe woning
     Voor wat betreft de nieuw te bouwen woning geeft de Nota van Bouwstenen een aantal specifieke
    randvoorwaarden, waarbij een aantal keuze mogelijk is. Eén van de mogelijkheden volgens de
    Nota van Bouwstenen is om ervoor te zorgen dat de nieuwe bedrijfswoning een eigentijdse
    vertaling is van het traditionele bouwtype zodat de continuïteit in ontwikkeling afleesbaar blijft.
     Verder is één van de randvoorwaarden om materialen, accenten en kleuren van historische aan te
    laten sluiten bij de landelijke bebouwing uit de omgeving. Verder dienen duurzame en
    ambachtelijke materialen toe, zoals baksteen, glas, etc. en zorg voor een rijke detaillering

    De woning betreft een rietgedekte eenlaagse woning. Zoals reeds gesteld, komt dit gekozen
    bebouwingstypologie van de nieuwe woning op veel plaatsen voor aan de Dongenseweg en in de
    rest van het buitengebied en is derhalve passend. Tegelijkertijd heeft de woning een moderne
    uitstraling met traditionele accenten.

    In dit verband wordt gewezen op de gevels in een lichte kleur, in combinatie met traditionele
    elementen als de luiken aan de ramen en het rietgedekte dak. Als gevolg daarvan krijgt de woning
    een moderne uitstraling waaruit tegelijkertijd traditionele bouwwijze is af te lezen.

    Het ontwerp van de woning is beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de
    gemeente Loon op Zand. De commissie kan onder voorwaarden instemmen met het bouwplan.

Inrichtingsplan
De randvoorwaarden uit de Nota van Bouwstenen zijn door Van Son & Koot uitgewerkt in een
inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan geeft in detail aan op welke wijze de nieuwe bedrijfslocatie wordt
ingericht. Deze tekening is hieronder weergegeven.

Ten behoeve van de inrichting van het voorterrein is een detailtekening gemaakt, welke op bladzijde 2
in deze onderbouwing is opgenomen. Het inrichtingsplan en de detailtekening van het voorterrein zijn
als bijlagen bij deze onderbouwing gevoegd




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                    13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Inrichtingsplan bednjfsontwikkehng




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel   A



                                                    14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3. Randvoorwaarden


3.1 Geluid
Kraaij Akoestisch Adviesbureau b.v. heeft een akoestisch onderzoek verricht in verband met de
nieuwbouw van een woning aan de Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel. De resultaten van het akoestisch
onderzoek zijn opgenomen in het rapport van Kraaij Akoestisch Adviesbureau, d.d. 5 september 2019,
met nummer VL.1435.RO1. Dit rapport is als separate bijlage bij deze onderbouwing gevoegd.

Het akoestisch onderzoek heeft tot doel de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai te bepalen en
deze te toetsen aan de normen uit de Wet geluidhinder. De Dongenseweg is zoneringsplichtig op
grond van de Wet geluidhinder. Op grond van deze wet moet de geluidbelasting op de nieuwbouw,
welke binnen de geluidzone van deze weg is gelegen, worden onderzocht.

Uit het onderzoek blijkt dat vanwege de Dongenseweg de hoogste geluidbelasting 58 dB (inclusief alle
aftrek) is. Deze geluidbelasting is berekend op de zuidelijke voorgevel van de nieuwbouwwoning. De
geluidbelasting op de zijgevels bedraagt ten hoogste 53 dB en op de achtergevel bedraagt de
geluidbelasting ten hoogste 45 dB. Daarmee wordt niet bij alle gevels voldaan aan de
voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De overschrijding vindt plaats op zowel de beide zijgevels
(maximaal 5 dB) als op de voorgevel (maximaal 10 dB). Met de berekende geluidbelastingen wordt
aan de voorgevelzijde tevens de maximale ontheffingswaarde van 53 dB met maximaal 5 dB
overschreden. Onderzoek naar verdere maatregelen om de geluidbelasting te reduceren is
noodzakelijk.

Om de geluidbelasting vanwege de Dongenseweg op de nieuwbouwwoning te reduceren zijn de
volgende maatregelen denkbaar:
^ bronmaatregelen;
^ maatregelen in de overdrachtssfeer;
• maatregelen bij de ontvanger.

Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen op problemen stuiten van landschappelijke,
stedenbouwkundige, verkeerskundige of financiële aard, dient een hogere grenswaarde te worden
vastgesteld voor de geluidbelasting vanwege de Dongenseweg in combinatie met maatregelen bij de
ontvanger in de vorm van voldoende geluidwering van de uitwendige gevelconstructie.

Voor het vaststellen van een hogere waarde, mag volgens de Wet geluidhinder de geluidbelasting
vanwege wegverkeerslawaai niet hoger zijn dan 53 dB voor woningen in buitenstedelijk gebied. Aan
deze voorwaarde wordt vanwege de Dongenseweg op de beide zijgevels van de nieuwbouwwoning
voldaan, maar niet op de voorgevel. Op de zuidelijke voorgevel wordt namelijk de maximale
ontheffingswaarde met 4 - 5 dB overschreden. Voor de geluidbelasting aan deze gevel, zowel op de
begane grond als op de verdiepingshoogte, kan geen hogere waarde worden aangevraagd en zal
deze gevel als dove gevel4 moeten worden uitgevoerd, als aan deze gevelzijde een geluidgevoelige
ruimte grenst.

Voor de beide zijgevels van de nieuwbouwwoning geldt dat de geluidbelasting niet hoger is dan 53 dB
vanwege de Dongenseweg. Voor deze gevelzijden kan zondermeer een hogere grenswaarde worden
aangevraagd. De aan te vragen hogere grenswaarde bij de gemeente Loon op Zand is dus 53 dB
vanwege de Dongenseweg. De noordgevel van de nieuwbouwwoning is geluidluw. De geluidluwe
gevel geldt als voorwaarde om voor een hogere waarde in aanmerking te komen.



Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                   A



                                                    15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Bovendien zal de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van de nieuwe
woning, in navolging van het Bouwbesluit, in verblijfsgebieden minimaal moeten voldoen aan 24 dB en
in verblijfsruimten aan 22 dB.

Verder is in het akoestisch onderzoek aan de hand van de milieukwaliteitsmaat van Miedema een
analyse gemaakt van de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Op basis van de uitgevoerde analyse
wordt geconcludeerd dat aan de noordzijde van de woning de milieukwaliteitsmaat goed tot zeer goed
is. Ter plaatse van de west-, oost- en zuidzijde overwegend matig tot redelijk. Omdat er een gebied
met een goed tot zeer goed woon- en leefklimaat is, wordt de situatie aanvaardbaar geacht.

3.2 Luchtkwaliteit
Hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is op 15 november 2007 in
werking getreden. Het doel van dit hoofdstuk is het beschermen van mens en milieu tegen de
negatieve effecten van luchtverontreiniging. Luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen
belemmeringen voor ruimtelijke ontwikkelingen als een project “niet in betekenende mate bijdraagt
(NIBM)” aan de luchtverontreiniging. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate
bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels
vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Een project draagt niet in betekenende mate
bij indien aannemelijk is gemaakt dat de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel
zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide niet de 30Zo grens overschrijdt.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en
woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.
Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd
worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze aannemelijk kan maken dat het geplande
project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit
achterwege blijven.

Het gaat in dit geval om de herbouw van een bestaande woning. Een dergelijke ontwikkeling wordt op
grond van de Regeling NIBM aangemerkt als een geval dat niet in betekenende mate bijdragen aan
de luchtverontreiniging.

Verder is op basis van de NSL-monitoringstool nagegaan wat de jaargemiddelde concentraties NO2,
PM10 en PM2,5 zijn in de nabijheid van de planlocatie. Ter plaatse van de projectlocatie zijn in de
monitoringstool geen rekenpunten opgenomen. Echter, uit de rekenpunten op locaties in de omgeving
blijkt dat in het gebied de grenswaarden van NO2, PM10 en PM2,5 in 2020 en 2030 niet worden
overschreden. Derhalve wordt geconcludeerd dat bezien vanuit het aspect luchtkwaliteit er sprake is
van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het onderhavige project.

3.3 Externe veiligheid
Het rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de
omgeving vanwege het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting) en het
transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen). In het kader
van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang om te inventariseren of voor bestaande
risicobronnen voldoende afstand tot (geprojecteerde) kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten wordt
aangehouden.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                    A



                                                    16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>De gemeenteraad van Loon op Zand heeft een beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. In de
beleidsvisie is vastgesteld hoe in de gemeente Loon op Zand met externe veiligheid wordt omgegaan.
Zo is onder meer opgenomen dat een overschrijding van de richtwaarde voor het plaatsgebonden
risico van 10-6/jaar voor beperkt kwetsbare objecten niet wenselijk is.

Tegenover de locatie Dongenseweg 4, op het adres Dongensweg 3a bevindt zich een
glastuinbouwbedrijf dat beschikt over een aantal propaantanks. Uit een Kwantitatieve risico-analyse
van Shell Nederland LPG b.v. (rapport QRA 110311 R0) blijkt dat de contour van het plaatsgebonden
risico van 10-6/jaar niet over de locatie van de geplande woning ligt. Dit betekent dat aan de
genoemde richtwaarde wordt voldaan. De Kwantitatieve risico-analyse van Shell Nederland LPG b.v.
(rapport QRA 110311 R0) is als separate bijlage bij deze toelichting gevoegd.

De nieuwe woning ligt wel binnen het berekende (QRA van de propaantanks) invloedsgebied. Daarom
dient formeel conform artikel 12 Bevi een verantwoording van het groepsrisico opgesteld te worden.
Hierbij dient advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio (artikel 13 van het Bevi).

Als gevolg van de geplande ontwikkeling neemt ten opzichte van de bestaande situatie het aantal
aanwezigen niet toe. Derhalve is er ook geen significante toename van het groepsrisico. Daarnaast
blijkt uit de Kwantitatieve risico-analyse van Shell Nederland LPG b.v. (rapport QRA 110311 R0) dat
het groepsrisico zich onder de oriëntatiewaarde bevindt. Gezien deze omstandigheden kan gebruik
worden gemaakt van de Standaard verantwoording van het groepsrisico van de gemeente Loon op
Zand, d.d. juli 2019. Derhalve wordt verwezen naar deze standaardverantwoording, die als bijlage bij
deze onderbouwing is gevoegd.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen
belemmering vormt voor de herbouw van een nieuwe woning op de locatie Dongenseweg 4.

3.4 Bodem
Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient bepaald te worden of de aanwezige bodemkwaliteit
past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en hoe deze optimaal op elkaar kunnen
worden afgestemd.

Econsultancy heeft in verband met de voorgenomen bouw van de woning een verkennend
bodemonderzoek uitgevoerd aan de Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel in de gemeente Loon op Zand.
De resultaten van het bodemonderzoek zijn opgenomen in het rapport van Econsultancy met nummer
6281.001, d.d. 4 mei 2018. Dit rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te
worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de
onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit matig humeus, zwak siltig, matig fijn zand. De ondergrond
bestaat uit matig siltig, matig fijn zand. Vanaf 2.4 m -mv bestaat de ondergrond uit zwak siltig, zwak
grindig, matig grof zand. In de ondergrond komen plaatselijk leemlaagjes voor. Ter plaatse van
boringen 04 en 06 is de bovengrond zwak baksteenhoudend. Verder zijn er zintuiglijk geen
verontreinigingen aangetroffen. De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met PAK. Deze
verontreiniging is mogelijk te relateren aan antropologische activiteiten op de onderzoekslocatie. In de
ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                       A



                                                    17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Het grondwater is licht verontreinigd met nikkel en barium. Dit resultaat komt overeen met voorgaand
onderzoek op het aangrenzende perceel.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de
veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden die aanleiding geven een asbestverontreiniging op
de locatie te verwachten.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd
wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, niet geheel bevestigd. Echter, gelet op de aard en
mate van de verontreinigingen, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met
betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de
voorgenomen bestemmingsplanwijziging, alsmede de geplande nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

3.5 Water
Een toename in verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd door de aanleg van functioneel
open water. Volgens de eis van het waterschap Brabantse Delta dient bij een toe name van verhard
oppervlak van 2.000 m2 of meer retentie te worden aangelegd. Bij de beoogde ontwikkeling is het de
bedoeling om een bestaande woning op een andere plaats te herbouwen. Deze ontwikkeling zal
daarom ten opzichte van de bestaande situatie tot een substantiële toename van het verhard
oppervlak. Voor zover een toename van het verharde oppervlak plaatsvindt, heeft deze een
oppervlak van minder dan 2000 m2. Watercompensatie is daarom voor deze ontwikkeling niet vereist.

Het hemelwater wordt afgevoerd naar de naastgelegen watergangen en wordt niet aangesloten op de
aanwezige (druk)riolering. Het vuilwater wordt geloosd op het ter hoogte van het plangebied
aanwezige drukriool. Aan de voorzijde van het perceel staat een drukrioleringsunit. In overleg met de
gemeente zal bepaald worden of deze unit verplaatst worden om uitvoering te kunnen geven aan het
voorgestelde plan.

Omdat op de locatie reeds een bestaande woning staat welke zal worden afgebroken, zal als gevolg
van de nieuwbouw van de woning de hoeveelheid afvalwater in beperkte mate toenemen. Verder zal
het hemelwater van het verhard oppervlak voor 1000Zo gescheiden wordt afgevoerd. Tevens wordt bij
de bouw van de woning gebruik gemaakt van een gescheiden rioleringsstelsel.

Bij de bouw van de nieuwe woning zal het gebruik van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper,
zink en zacht PVC, waar mogelijk achterwege worden gelaten, aangezien deze stoffen zich kunnen
ophopen in het water(bodem)systeem en hierdoor een nadelige invloed op water(bodem)kwaliteit en
ecologie hebben.

3.6 Natuur
Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient bezien te worden wat het effect daarvan is op de natuurwaarden
op en in omgeving van de betreffende locatie. In dat verband dient bezien te worden of op grond van
de Wet natuurbescherming beschermde planten- en diersoorten worden verstoord door de
voorgenomen ingreep. Tevens moet worden beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan
hebben op gebieden die volgens overige natuur- wetgeving zijn beschermd, of deel uitmaken van de
Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en/of van Natura 2000-gebieden.

Econsultancy heeft een quickscan flora en fauna uitgevoerd aan de Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel in
de gemeente Loon op Zand in verband met de geplande bedrijfsontwikkeling waarvan de bouw van
een nieuwe woning onderdeel uit maakt.



Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                    A



                                                    18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>De resultaten van de quick scan zijn opgenomen in het rapport van Econsultancy, d.d. 21 maart 2018
(tekstuele aanpassing D2, 26 augustus 2019) met nummer 6281.002. Dit rapport is als separate
bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Op basis van de uitgevoerde quickscan flora en fauna dient voor uitvoering van de sloop middels
aanvullend onderzoek meer duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van
verblijfplaatsen van huismus, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Dit
aanvullende onderzoek is momenteel in uitvoering. Tijdens de tot op heden uitgevoerde
locatiebezoeken zijn geen waarnemingen gedaan van in- of uitvliegende vleermuizen. Evenmin is er
sprake van een nestgeval van de huismus. In verband met het aanvullende onderzoek staat nog een
aantal najaarsrondes gepland. Zodra deze zijn afgerond worden de resultaten van het onderzoek
opgenomen in een rapportage, welke ter beoordeling aan burgemeester en wethouders wordt
aangeboden.

Volgens de quickscan flora en fauna kunnen ten aanzien van algemene broedvogels overtredingen
worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of voorafgaand aan de
werkzaamheden een broedvogelinspectie uit te voeren. Daarnaast dient bij werkzaamheden te allen
tijde de zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van onder andere algemene zoogdieren en
amfibieën.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van
de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen
en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te
worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Met betrekking tot beschermde gebieden en/of houtopstanden worden geen bezwaren voorzien in de
uitvoering van de voorgenomen herontwikkeling op de onderzoeklocatie.

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Indien er sprake zou zijn van
een effect, betreft dit een extern effect, zoals toenamen van geluid, licht of depositie van stikstof.
Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn volgens
Econsultancy, gezien de afstand (± 3,4 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in
combinatie met de aard van de plannen (sloop en woningbouw) niet te verwachten. Vervolgonderzoek
in het kader van de gebieds-beschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming wordt niet
noodzakelijk geacht.

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden is de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar.
Met betrekking tot het uitvoeren van de werkzaamheden dient echter wel het bepaalde in de Wet
natuurbescherming in acht te worden genomen.

3.7 Archeologie en cultuurhistorie
Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het
archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag
in 1998 goedgekeurd. In verband met de implementatie van het Verdrag van Malta zijn de
Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd.

Als gevolg van deze wetswijzigingen is de al bestaande verplichting expliciet gemaakt om in het kader
van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met het belang van het behoud van
archeologische waarden.



Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                     A



                                                    19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Econsultancy heeft een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd in
het kader van de voorgenomen ontwikkeling van het gebied voor de glastuinbouw aan de
Dongenseweg te Kaatsheuvel. De resultaten van dit bureauonderzoek zijn opgenomen in de
rapportage van Econsutlancy d.d. 1 maart 2019 met nummer 7393.002.

Doel van het bureauonderzoek is een antwoord te vinden op de vraag wat de gespecificeerde
archeologische verwachting voor het plangebied is. Dit wordt uitgevoerd door middel van het
verwerven van informatie, aan de hand van bestaande bronnen, over bekende en verwachte
archeologische waarde. Met de resultaten van het archeologisch onderzoek kan worden vastgesteld
of binnen het plangebied archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn en of vervolgonderzoek dan
wel planaanpassing noodzakelijk is.

De locatie waarop de woning is gepland ligt in een ontginningsas, waardoor de locatie een hoge
verwachtingswaarde voor archeologische resten uit het eind van de Late Middeleeuwen en de Nieuwe
tijd heeft. Gezien de ligging van de locatie in een historische kern is in dit stadium de meest geschikte
onderzoeksmethode een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Bij een
proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als
doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen.

Het benodigde proefsleuvenonderzoek is in de week van 26 augustus 2019 uitgevoerd. De eerste
voorlopige resultaten daarvan laten zien dat dat geen sprake is van behoudenswaardige vindplaatsen
en dat daarom geen verder vervolgonderzoek en/of opgraving benodigd is. De resultaten van het
proefsleuvenonderzoek worden verwerkt in een rapportage die ter beoordeling wordt aangeboden aan
burgemeester en wethouders van Loon op Zand.

3.8 Verkeer en parkeren
De ontsluiting van de locatie voor autoverkeer vindt plaats via de Dongenseweg. Op deze wijze is de
locatie adequaat ontsloten. Het plan heeft betrekking op vervangende nieuwbouw van een reeds
bestaande woning. Dit betekent dat geen toename is van een verkeersaantrekkende werking.

Op het perceel is voldoende ruimte om de voor de nieuwe woning benodigde parkeerplaatsen aan te
leggen. De gemeentelijke parkeernorm bedraagt 2,4 parkeerplaatsen. Deze parkeerruimte is
aanwezig.

Voor de nieuw te realiseren in- en uitrit wordt separaat een omgevingsvergunning aangevraagd.

3.9 Milieuhinderlijke bedrijvigheid
Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat als gevolg van een ruimtelijke
ontwikkeling omliggende bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Tevens dient in
geval van een woningbouwontwikkeling te worden aangetoond dat ter plaatse sprake is van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies (woningen,
verzorgingshuizen, campings) niet komen te liggen binnen belemmeringencirkels van nabijgelegen
bedrijven. Voorkomen moet worden dat bestaande bedrijven worden belemmerd in hun bedrijfsvoering
als gevolg van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast dient aangetoond te worden dat
bestaande bedrijven geen onaanvaardbaar effect hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse van
de nieuw te ontwikkelen functie.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                        A



                                                    20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Voor wat betreft de onderbouwing van één en ander dient in eerste instantie te worden uitgegaan van
de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” uit 2009. Deze brochure geeft minimale richtafstanden
vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden.

Glastuinbouwbedrijf Dongenseweg 3a
Aan de overzijde van de locatie Dongenseweg 4, op het adres Dongenseweg 3a, bevindt zich een
glastuinbouwbedrijf, te weten het bedrijf Van Son & Koot. Dit bedrijf maakt geen gebruik van
assimilatieverlichting.

Voor glastuinbouwactiviteiten gelden volgens de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ de
navolgende richtafstanden (op basis van een rustige woonwijk, c.q. rustig buitengebied).

Activiteit                   SBI code      Richtafstand   Richtafstand   Richtafstand   Richtafstand
                             (2008)        geur           stof           geluid         gevaar
Bedrijfsgebouwen             011,012,013   10             10             30C            10
Kassen zonder verwarming     011,012,013   10             10             30C            10
Kassen met gasverwarming     011,012,013   10             10             30C            10


De afstand tussen de nieuwe woning op Dongenseweg 4 en de het glastuinbouwbedrijf bedraagt circa
35 meter, gemeten vanaf de in- en uitrit van het glastuinbedrijf op Dongenseweg 3a. Daarmee wordt
voldaan aan de richtafstanden aan de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en
milieuzonering.

In aanvulling daarop wordt vermeld dat de in- en uitrit ter hoogte van Dongenseweg 3a voor het
overgrote deel wordt gebruikt voor licht autoverkeer. Vrachtverkeer maakt slechts in zeer beperkte
mate gebruik van deze in- en uitrit. Vrachtverkeer van en naar het bedrijf Van Son & Koot maakt
namelijk gebruik van de in- en uitrit aan de oostzijde van de bedrijfslocatie. Via deze oostelijke in- en
uitrit zijn namelijk de dockshelters van het bedrijf bereikbaar. Verder wordt opgemerkt dat de
bestaande woningen op Dongeseweg 4 en Dongenseweg 5a reeds op een kortere afstand van de in-
en uitrit staan dan de nieuw geplande woning. Deze bestaande woningen zijn reeds bepalend voor de
bedrijfsvoering op Dongenseweg 3a. Derhalve leidt de nieuw te bouwen woning niet tot extra
beperkingen voor de bedrijfsvoering op Dongensweg 3a.

Veehouderij Dongenseweg 5 en 5a
Op de locatie Dongenseweg 5 en 5a bevindt zicht een agrarisch bedrijf. Op grond van het ter plaatse
geldende bestemmingsplan is hier enkel een grondgebonden veehouderij toegestaan. Volgens de
VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” gelden voor het fokken en/of houden van rundvee de
volgende richtafstanden:
^ Geur:         100 meter
• Stof:          30 meter
• Geluid:        30 meter
• Gevaar:         0 meter

De richtafstanden worden volgens de brochure gemeten vanaf de grens van de bedrijfsbestemming
en de uiterste situering van de gevel van een woning. De afstand tussen de bestemming en de
geplande woning bedraagt circa 33 meter. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstanden ten aanzien
stof, geluid en gevaar. Er worden niet voldaan de richtafstand wat betreft geur. Dit aspect verdient
daarom nadere aandacht.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                        A



                                                    21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (artikel 4.1) en het Activiteitenbesluit (artikel 3.117)
geldt een minimale afstand van 50 meter tussen geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom en
veehouderijen waar dieren worden gehouden zonder geuremissiefactor (grondgebonden
veehouderijen). Deze afstand wordt volgens artikel 4 van de Regeling geurhinder en veehouderij
gemeten van het emissiepunt van een dierenverblijf tot de buitenzijde (gevel) van een geurgevoelig
object. Het emissiepunt van het dierenverblijf is volgens de genoemde regeling het punt van het
                                                         kas/V erwerkings ruimt©
                                   SNEDE
                                                                 5.120m2


                                                      Kantoor/
                                                      kantine             rerworkingļl
                                                     1.024 m2




                                    dlllntó


Geurcirkel

dierenverblijf waar de geur naar buiten gaat

De geplande woning op Dongenseweg 4 staat op een afstand van meer dan 50 meter van de
dichtstbijzijnde stal/dierenverblijf op het perceel Dongenseweg 5 en 5a. Eén en ander is ook te zien op
bovenstaande afbeelding. Daarmee wordt voldaan de minimale afstand op grond van de Wet
geurhinder en veehouderij. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad
van State (zie onder andere de uitspraken 201107891/1/R3 d.d. 24 oktober 2012 en 201308724/1/A1,
d.d. 15 oktober 2014) blijkt dat indien tussen de veehouderij en een geurgevoelig object de in de Wgv
genoemde afstand wordt aangehouden, in beginsel moet worden aangenomen dat bij het
geurgevoelig object een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Gezien het
feit de nieuwe woning op een afstand van meer dan 50 meter van de dichtstbijzijnde stal/dierenverblijf
op het perceel Dongenseweg 5 en 5a staat, wordt geconcludeerd dat sprake is van een aanvaardbaar
woon- en leefklimaat ten aanzien van de geurbelasting als gevolg van de veehouderij.

Consequentie van de voorgestelde situering is dat binnen het aanwezige bouwvlak op het oostelijk
deel van de bedrijfslocatie op Dongensweg 5 en 5a geen dierverblijven en/of mestopslag meer
kunnen worden gerealiseerd. Dit leidt tot een beperking in de bedrijfsvoering van het bedrijf.
Weliswaar wordt hiermee het bedrijf in zijn belang geschaad, maar het is de vraag of dit op
onevenredige wijze gebeurt.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                    22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Het agrarische bedrijf op Dongenseweg 5 en 5a is beperkt in omvang. Volgens het bestemmingsplan
aanwezige agrarische bouwblok op de locatie heeft het bedrijf aan de westzijde van de bedrijfslocatie
ruime ontwikkelingsmogelijkheden. Om deze reden wordt geconcludeerd dat het bedrijf op
Dongenseweg 5 en 5a niet onevenredig in zijn belangen wordt getroffen door de geplande bouw van
de woning op Dongenseweg 4.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect geur geen belemmering vormt voor
de geplande bouw van de woning.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                    A



                                                    23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>4. Uitvoerbaarheid
4.1 Economische uitvoerbaarheid
Aan de realisatie van het plan zijn voor de gemeente Loon op Zand geen kosten verbonden. De
ontwikkelingskosten worden geheel door initiatiefnemer gedragen. De kosten welke door de gemeente
gemaakt worden voor het voeren van de procedure rondom de omgevingsvergunning is gemoeid,
worden door middel van een exploitatie-overeenkomst bij de initiatiefnemer in rekening gebracht.

Verder zal de initiatiefnemer met het gemeentebestuur een planschadeovereenkomst sluiten.
Daardoor is verzekerd dat eventueel uit te betalen tegemoetkomingen in planschade niet voor
rekening van het gemeentebestuur komen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De afwijking van het plan middels een omgevingsvergunningaanvraag doorloopt de in de Wabo
vastgelegde uitgebreide procedure. Tijdens het ter visie liggen van het plan kan één ieder zijn of haar
zienswijze kenbaar maken. De zienswijzen zullen worden betrokken bij de vergunningverlening als
bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° Wabo.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                      A



                                                    24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                                         Bijlage
                                                                 Resultaten toetsing NSL tool



                                                                            Bijlagen (separaat)


                                                                                  Inrichtingsplan
                                                                       Detailtekening voorterrein
                                                                          Akoestisch onderzoek
                                                                   Kwantitatieve risicoanalyse
                                                  Standaardverantwoording groepsrisico
                                                                               Bodemonderzoek
                                                                       Quickscan flora en fauna
                                                           Archeologisch bureauonderzoek




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                A



                                                    25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>  Resultaten toetsing NSL-tool




                                                                                                   Reken punten

                                                                                                                  "ļdiniļidagġn r]




               ŵswîîsîa.

                           Oongeņseneg
                                                                                                   o 37 - 36I
                                                                                                   9 36 - 39 t


                                                                                      Congen.^




                                                          Rĩjksovcr




                                           Rekenen

                                                                                                             chriĵwlng




                                                                                                             40-5 pgřmĩ
                                                                                                        3 5 - 42.51


                                                                                      Oongnnįprt
                                                                       t’ongeniţnwņ
                                                                                                     trdrtdiblgr




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                                                 A



                                                     26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                                                        0 20 - 135 |ig!n

                                                 . Pansmteroa
                                       D®ŵwįį"
                                                                                    .0«vmc
                                                                     ^ín'.raaį'
                                                                                                           OmigonsffM




                                                                                                                 ^      2019




                                                                                                                        Alleen roetspu




    J^naenMweg


                                                                                                                        O 1 25 I.Sw/mî


                                                                                             Oongeníį^ļ




                                                                                                                         Rekenpunier




                                                 Donņeniçwüg


                                                                     ūfngensō^įg'
                                                                                             OwiQenwwţį*                Wegvakkc




ĩ OpenStreetM.




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                                                       A



                                                                27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                                               Compane




    Dongen

                  ūtvgenšwįj



                                                                                                   J*inţMs«w
                                                                                     fcwvļeíinie




                                                                                                               RekenpunU



                  rķjnpcnwwq


                     ageiuewtg                                                                                       : Ľe'çker

                                                                       ūongeņasvtţ
                                                                                                   Donge™™,




 í OpenStreetMļ




Ruimtelijke onderbouwing herbouw woning Dongenseweg 4 te Kaatsheuvel                                                             A



                                                    28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>