<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Grond en Bouw Bureau BV




Marktonderbouwing Waterlinie Grave

Definitief

19 december 2016
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>DATUM           19 december 2016




TITEL           Marktonderbouwing Waterlinie Grave




ONDERTITEL      Definitief




                                                     Boulevard Heuvelink 104
                                                     6828 KT Arnhem
                                                     Postbus 1174
                                                     6801 BD Arnhem
OPDRACHTGEVER   Grond en Bouw Bureau BV              info@companen.nl
                                                     www.companen.nl
                                                     (026) 351 25 32
                                                     @Companen
                                                     BTW NL001826517B01
                                                     IBAN NL95RABO0146973909
                                                     KVK 09035291

AUTEUR(S)       Jeroen Wissink (Companen)




PROJECTNUMMER   7753.100
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoud
1   Inleiding                                                 1

2   Beleidsanalyse                                            3

3   Locatieanalyse Grave en Waterlinie Grave                  5

4   Vraag- en doelgroepenontwikkeling                          8
    4.1 Belangrijkste kenmerken woningmarkt Grave              8
    4.2 Verwachte ontwikkeling woningbehoefte komende jaren   10
    4.3 Klantprofielen locatie Waterlinie Grave               11
    4.4 Kwalitatieve woningvraag                              13

5   Concurrentieanalyse                                       15
    5.1 Concurrerend aanbod bestaande koop                    15
    5.2 Concurrerende nieuwbouwprojecten                      18

6   Conclusies en aanbevelingen                               23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1 Inleiding
Achtergronden bij de vraagstelling
Grond en Bouw Bureau B.V. is voornemens om haar grondpositie in Grave, locatie Waterlinie Grave, te
ontwikkelen. In de verdere offerte omschrijven we deze als ‘locatie Waterlinie’. Het plan ligt op een
unieke locatie tussen de historische binnenstad van Grave, de Maas en de uiterwaarden. Dit biedt veel
kansen voor een succesvolle transformatie en realisatie van een bijzonder woonmilieu. In september
2016 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie op hoofdlijnen vastgesteld. Hierin is de ruimte opgenomen
voor realisatie van ten minste 122 woningen. Het plangebied zal een divers karakter krijgen, waarin
verschillende deelgebieden worden gerealiseerd. Er zijn vier (woon)deelgebieden opgenomen: Wonen
aan de Haven (binnenstad), Het Bastion (binnenstad), Wonen aan de Vesting (buitenstad) en Wonen aan
de Maas (buitenstad).




Een belangrijk doel van dit onderzoek is een goede onderbouwing van de kwalitatieve en kwantitatieve
vraag naar nieuwbouw op deze locatie. Daarnaast wordt in dit onderzoek rekening gehouden met de
toets van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Past deze ontwikkeling binnen de laddertoets, en
wat zijn eventueel belangrijke aandachtspunten die meegenomen moeten worden bij de ontwikkeling
van de locatie Waterlinie?

Centrale vragen
De belangrijkste vragen die in deze marktonderbouwing worden beantwoord, luiden als volgt:
 Hoe kenmerkt de woningmarkt in Grave en de omgeving zich?
 Hoe groot is de huidige opnamecapaciteit in Grave?
 Wat zijn kansrijke marktsegmenten naar type en prijsstelling op de locatie Waterlinie?
 Welke potentiële doelgroepen zijn kansrijk voor de locatie Waterlinie?
 Wat is de gewenste fasering voor nieuwbouw op de locatie Waterlinie?
 Wat is het concurrerende aanbod in de bestaande voorraad en welk concurrerend aanbod zit in de
    pijplijn (nieuwbouw)?




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                       1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>    In hoeverre sluit de ontwikkeling van de woningmarkt aan op de huidige gebiedsvisie die is
     vastgesteld?
    Past de ontwikkeling in het gemeentelijk woonbeleid en de toets van de Ladder voor duurzame
     verstedelijking?

Uitgevoerde analyses
Om een antwoord te geven op deze onderzoeksvragen is een viertal analyses uitgevoerd.
 Een beleidsanalyse met als doel om te onderbouwen welke beleidsuitgangspunten van de
   gemeente Grave relevant zijn voor nieuwbouw op de locatie Waterlinie.
 Een vraag- en doelgroepenanalyse om het vraagpotentieel in de gemeente Grave in beeld te
   brengen.
 Een locatieanalyse om de kwaliteiten van de locatie Waterlinie in beeld te brengen.
 Een concurrentieanalyse om het potentiële concurrerende aanbod in beeld te brengen. Het gaat
   hier om zowel bestaand aanbod als nieuwbouwplannen.

Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van divers onderzoeksmateriaal, waaronder: CBS, Funda,
Pararius.nl, NVM, het landelijke WoON2015. Daarnaast heeft er een gesprek plaatsgevonden met de
heer M. Roefs van de gemeente Grave en een gesprek met mevrouw M. Kemper van WOON Makelaars
voor de lokale kwalitatieve verdieping.

Daarnaast zijn de relevante beleidsdocumenten geanalyseerd, waaronder de Structuurvisie gemeente
Grave 2015, het woningbouwprogramma Grave (Raadsinformatiebrief, Woningbouwprogramma 2016)
en de Woningmarktstrategie Land van Cuijk (2012).




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                  2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2 Beleidsanalyse
In deze beleidsanalyse gaan we in op de belangrijkste beleidsmatige uitgangspunten die relevant zijn
voor de ontwikkeling van de locatie Waterlinie. Hierbij gaan we uit van de Structuurvisie gemeente
Grave 2025 en De woningmarktstrategie Land van Cuijk 2012.

Structuurvisie gemeente Grave 2025
In 2014 heeft de gemeente de Structuurvisie gemeente Grave 2025 vastgesteld. In deze Structuurvisie is
op hoofdlijnen het ruimtelijke beleid vastgelegd voor de gemeente Grave in de periode tot 2025. De
visie is opgebouwd op basis van drie leidende principes:
1. Grave kiest voor een duurzame ontwikkeling
2. Grave versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de kernen en het karakter van de historische vesting
3. Grave versterkt de sociaal-economische vitaliteit

De belangrijkste aanknopingspunten voor ontwikkeling van locatie Waterlinie zijn:

Grave is een aantrekkelijke woongemeente
De gemeente zet in op een divers aanbod van kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijke
woonomgeving, afgestemd op de huidige en toekomstige behoefte van de juiste doelgroepen in Grave
en de regio. De gemeente stuurt hierop met behulp van een regelmatige, geactualiseerde en goed
gemonitorde gemeentelijke woningbouwprogrammering. Hierbij zorgt zij voor een evenwichtige
verdeling van woningbouw over de kernen, met een fasering, temporisering en diversiteit aan
woningen. Deze actuele woningbouwprogrammering is regionaal afgestemd en valt binnen het
afsprakenkader met de provincie Noord-Brabant.

Kwantitatieve opgave
De kwantitatieve opgave in de gemeente Grave ligt in de periode 2012 tot en met 2022 op het
toevoegen van 487 woningen. Dit is een toevoeging van circa 45 tot 50 woningen per jaar. De
indicatieve woningvraag in de stad Grave bedraagt 361 woningen in deze periode. Belangrijke noot die
wordt gemaakt is dat deze concrete aantallen als indicatief moeten worden bezien. Het exacte aantal
woningen voor betreffende projectlocatie dient telkens te passen binnen de gemeentelijke
woningbouwprogrammering, die gemeente elk jaar vaststelt. Regionaal is afgesproken dat de
provinciale prognose nadrukkelijk de bovengrens vormt voor een realistische afzet van woningen tot
2022. Recent is er overigens in regionaal verband afgestemd dat de bouwproductie van Grave in de
periode tot en met 2025 het realiseren van 505 woningen bedraagt.

De kwalitatieve opgave
In de Structuurvisie worden uitspraken gedaan over de kwalitatieve opgave in de komende jaren. Hier
wordt gesteld dat er een grote vraag is naar koopwoningen tussen €200.000 en €400.000 en aan
nultredenwoningen in de huursector (senioren). Daarnaast wordt een vraag naar middeldure
huurwoningen verwacht, met huurprijzen tussen circa €700 tot €900 per maand. Op langere termijn
ontstaat er een overschot aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen tot €200.000. Hierbij
wordt in de Structuurvisie geconstateerd dat de vraag op lange termijn op gespannen voet staat met de
ervaringen op korte termijn: op dit moment is er namelijk juist veel vraag naar goedkope
koopwoningen.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Ouderen- en zorgwoningen
Overheidsbeleid is erop gericht dat ouderen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig blijven
wonen. Een deel van de ouderen zal in de toekomst niet in hun eigen woning kunnen blijven wonen
vanwege het zorgniveau dat zij nodig hebben. In Grave komt het gebied rondom de Catharinahof
hiervoor in aanmerking.

Doelgroepen
In de Structuurvisie is een aantal doelgroepen benoemd die in de komende jaren een woonbehoefte
heeft. Hierbij worden de volgende groepen specifiek benoemd:
 Wonen aan het water is onverminderd populair. De EMAB-locatie (deelgebied Wonen aan de
    Haven) bij Wisseveld is een locatie die dermate uniek is dat (deels) een vraag van buiten te
    verwachten is.
 Er wordt een kleine vraag verwacht van mensen die in groter of kleiner groepsverband samen willen
    leven of voor elkaar willen zorgen. Denk aan woongroepen voor ouderen of kangoeroewoningen.
 Er is een bescheiden vraag naar betaalbare woningen voor jongeren / alleenstaanden die in Grave
    blijven wonen en naar de omliggende steden pendelen voor werk en voorzieningen.
 Vanuit de regionale woningmarktvisie wordt de oproep gedaan om in de Graafse projecten ook
    nultredenwoningen te realiseren, waarmee ook op termijn voldoende woningen voor ouderen en
    mindervaliden beschikbaar blijven.

Woningmarktstrategie Land van Cuijk (2012)
De woningmarktstrategie is een gezamenlijk product van de samenwerkende gemeenten in het Land
van Cuijk. Dit betreft de vijf gemeenten Boxmeer, Cuijk, Grave, St. Anthonis en Mill en Sint Hubert in
samenwerking met de lokale corporaties. Deze woningmarktstrategie is sterk gericht op samenwerking
en het streven naar een duurzame regionale woningmarkt. Hierbij moet worden opgemerkt dat de visie
midden in de crisis op de woningmarkt is opgesteld en sterk gericht is op het ‘vlottrekken’ van de
woningmarkt. De regionale ambitie is in drie thema’s samen te vatten: Onderscheidende woonmilieus
voor iedere beurs, goede afstemming van bouwprogramma’s en een aansprekende en eenduidige
uitstraling Land van Cuijk als vestigingsgebied
Belangrijke uitgangspunten zijn dat gemeenten participatief samenwerken aan een duurzame
woningmarkt en afspreken de bouwprogramma’s hier ook op af te stemmen. Dit betekent onder andere
dat de provinciale prognose als uitgangspunt wordt gehanteerd en dat deze ook de bovengrens is van
de te realiseren woningaantallen. Dit uitgangspunt is overigens in de gemeentelijke Structuurvisie
overgenomen en vastgesteld. Ander punt dat wordt gemaakt is dat toevoegingen aan de
woningvoorraad zoveel mogelijk als ouderengeschikt of aanpasbaar worden uitgevoerd.

Belangrijkste conclusies
 In de Structuurvisie is opgenomen dat de kwantitatieve opgave in de periode 2012 tot en met 2022
    ligt op het toevoegen van 487 woningen. Daarbij wordt ook aangegeven dat deze aantallen als
    indicatief moeten worden beschouwd. De lijn is wel dat de provinciale prognose als bovengrens
    wordt gezien voor de realisatie van woningen. In regionaal verband is recent dit aantal bijgesteld
    naar het realiseren van 505 woningen in de periode 2016 tot en met 2025.
 De kwalitatieve opgave ligt in de komende jaren op het toevoegen van koopwoningen in de
    prijsklasse tussen €200.000 en €400.000, nultredenwoningen in de huursector en middeldure
    huurwoningen in het geliberaliseerde segment (tussen €700 en €900).
 Met de provincie Noord-Brabant en de regio Land van Cuijk vindt afstemming plaats over de te
    realiseren woningaantallen.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>3 Locatieanalyse Grave en Waterlinie Grave
Vestingstad Grave met haar historische karakter
Grave is een vestingstad met een rijke historie gelegen aan de Maas. Dit is dan ook gelijk een van de
kernkwaliteiten van Grave en de belangrijkste onderscheidende factor. Het historische karakter van het
centrum wordt vormgegeven door de gerestaureerde rijksmonumenten en de vestingwerken die op
verschillende locaties in Grave te zien zijn. Deze historie zorgt ervoor dat jaarlijks veel toeristen het
stadje weten te vinden. Daarnaast staat Grave in de regio bekend om de vele evenementen die worden
georganiseerd. De wijken en buurten buiten het historische centrum zijn overigens minder
onderscheidend van karakter. Dit zijn wijken met veel typische jaren ‘70 en ‘80 woningbouw. Naar
schatting 45% van de woningvoorraad is in de periode 1965 tot en met 1985 gebouwd.

Redelijk divers voorzieningenniveau
In het oude stadscentrum zijn relatief veel winkels en diverse horecagelegenheden. Het
voorzieningenniveau vervult daarmee vooral een lokale vraag en een regionale / bovenregionale vraag
voor toeristische bezoekers. Grave heeft, voor de omvang van de plaats, een relatief grote niet-
dagelijkse sector. Deze winkels, 50 in totaal, zijn vaak gehuisvest in de monumentale panden en zijn
daardoor kleinere winkels. Het voordeel hiervan is dat het de plaats een afwijkend winkelprofiel geeft
en zich daarmee kan positioneren ten opzichte van andere plaatsen van vergelijkbare omvang.

Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer
De stad is te bereiken via de snelwegen A73 en A50 waar Grave tussen ligt. Twee provinciale wegen, de
N321 (richting Cuijk) en N324 (richting Oss), lopen door de plaats heen en zorgen voor de lokale
ontsluiting. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is minder goed en sterk georiënteerd op Nijmegen.
Grave heeft geen spoorverbinding maar is met de bus verbonden met Nijmegen. Dit neemt ongeveer 30
tot 45 minuten in beslag.

Figuur 3.1: Gemeente Grave. Overzichtskaart Grave




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                           5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Vier deelgebieden
De locatie Waterlinie ligt aan de noordzijde van het stadscentrum van Grave tussen de N324 en de
Maas. Het bestaat uit vier deelgebieden:

Het Bastion
Nieuwbouw op de locatie op de hoek Koninginnedijk en Pater van den Elsenstraat. De woningen zijn zo
ontworpen dat ze passen bij het historische karakter van de vestingstad. Op dit moment worden er 22
grondgebonden woningen gerealiseerd, waarvan ongeveer de helft is verkocht. Dit deelplan bestaat uit
rij- en hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen en variëren in prijsklasse tussen €175.000 en
€297.000.

Wonen aan de Haven
Aansluitend op Het Bastion wordt ook een buitendijkse locatie gerealiseerd, namelijk Wonen aan de
Haven. Dit project bestaat uit 75 woningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen. De
appartementen komen op de kop van het te ontwikkelen gebied te staan en zullen maximaal 7
bouwlagen tellen. De architectuur wordt afgestemd op het Bastion en het Catharinahof. Een extra
voorwaarde is dat er rekening gehouden wordt met de waterveiligheid/waterberging, aangezien ze op
een buitendijkse locatie staan. Het unieke van dit plangebied is dat bewoners de beschikking krijgen
over een eigen ligplaats in de bestaande haven. Daarnaast is langs de Nieuwe Haven een autovrije kade
voorzien, waarlangs kan worden gewandeld en geflaneerd. De verwachting is dat deze locatie, vanwege
de ligplaats voor een boot en het uitzicht op het water, een geheel eigen doelgroep zal aanspreken.

Wonen aan de Vesting
Het deelgebied Wonen aan de Vesting is het gebied tussen de Handelstraat, Baronesstraat en
Industriestraat. Hier zullen vooral grondgebonden woningen gerealiseerd worden, met een mogelijkheid
tot de bouw van appartementen op de hoeken. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het
vrachtverkeer voor de bevoorrading van de bedrijven. Binnen het plan is er ook de mogelijkheid tot het
creëren van woon-werkunits.

Wonen aan de Maas
Dit deelgebied ligt tussen de denkbeeldige lijn in het verlengde van de Handelstraat, Industriestraat,
Koninginnedijk en Landbouwstraat. Hier is ruimte voor het realiseren van verschillende typen woningen
met onder andere geschakelde stadswoningen met uitzicht op de Maas, vrijstaande woningen en twee-
onder-een-kapwoningen. Het uitgangspunt is dat wordt geprobeerd om een autoluwe omgeving te
creëren door de ontsluiting via de achterkant van de huizen te laten plaatsvinden.

Voorzieningenniveau in de buurt van locatie Waterlinie
Het voorzieningenaanbod in de buurt van de locatie Waterlinie is goed te noemen. Het centrum van
Grave is op loopafstand te bereiken. Daarnaast zijn de dichtstbijzijnde basisscholen (De Raamdonk en De
Wegwijzer) op ongeveer 1 kilometer gelegen. Aan de Mgr. Borretweg bevindt zich een nieuwe
kinderdagopvang, peuterspeelgroep en BSO-locatie. Het Merlet College, met als aanbod VMBO tot
VWO, ligt aan de ander zijde van het stadscentrum.
Momenteel zijn er twee supermarkten in de buurt, namelijk de Nettorama aan de Arnoud van
Gelderweg en de Albert Hein aan de Hoofschestraat in het centrum. In het huidige plan is ruimte
opgenomen voor verplaatsing van een supermarkt, maar dit staat nog niet vast.
De Catharinahof is een belangrijk beeldbepalend gebouw dat grenst aan de locatie Waterlinie. In dit
gebouw komen verschillende voorzieningen bij elkaar: wonen, zorg, horeca en mogelijkheden tot




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                         6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>ontmoeting. De Catharinahof bestaat uit serviceappartementen, koopappartementen, appartementen
voor mensen met intensieve zorg, zorgwoningen en groepswoningen voor mensen met dementie.
Daarnaast kunnen verenigingen ruimtes huren voor het organiseren van diverse activiteiten. Tot slot is
er een restaurant met een Grand Café.

Locatie waterlinie aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen
De locatie Waterlinie is aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Het ligt dichtbij diverse
voorzieningen en het centrum van Grave. Vanwege de ligging lijkt de omgeving (Koninginnedijk,
Industriestraat, e.o.) van het Catharinahof het meest geschikt voor senioren of mensen met een
zorgvraag. De overige deelgebieden bieden juist meer kansen voor de huisvesting van starters, (jonge)
gezinnen en tweepersoonshuishoudens.
De verwachting is dat het deelgebied Wonen aan de Haven door haar unieke ligging (uitzicht over het
water en uiterwaarden) in combinatie met de mogelijkheid van een ligplaats voor een boot aantrekkelijk
is voor (regionale) vestigers.

Belangrijkste conclusies
 Het oude centrum van Grave en de ligging van de locatie Waterlinie ten opzichte van de Maas zijn
    de onderscheidende factoren van binnen de regio. De bestaande wijken van Grave buiten het
    centrum zijn wat dat betreft duidelijk minder onderscheidend van karakter.
 De locatie Waterlinie is aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Vanwege de ligging lijkt de
    omgeving van de Catharinahof het meest geschikt voor senioren / zorgvragers. Het deelgebied
    Wonen aan de Haven en het aanbod met direct uitzicht op de Maas zal een grotere
    aantrekkingskracht hebben op (regionale) vestigers, en het overige aanbod zal sterk inspelen op de
    lokale vraag vanuit Grave.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                        7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>4 Vraag- en doelgroepenontwikkeling
Het doel van deze vraag- en doelgroepenanalyse is om inzicht te krijgen in de woonwensen en omvang
van verschillende doelgroepen voor de locatie Waterlinie. Dit gebeurt o.a. door te kijken naar het
verleden op basis van demografische ontwikkelingen en transactieprijzen en de toekomst op basis van
bevolkings- en huishoudensprognoses.


4.1 Belangrijkste kenmerken woningmarkt Grave
Ontwikkeling bevolking
Op 1 januari 2016 telde de gemeente Grave 12.643 inwoners. Het aantal inwoners is in de periode 2005-
2016 met -1,7% afgenomen. Ter vergelijking: in dezelfde periode is het aantal inwoners in Nederland
gegroeid met +4,1% en de provincie Noord-Brabant kende een groei van +3,6%.

Figuur 4.1. Gemeente Grave. Ontwikkeling bevolking, geboortesaldo en migratiesaldo 2006-2015
  300

  200

  100

    0
           2006       2007        2008       2009       2010       2011        2012       2013         2014   2015
 -100

 -200

 -300

                              Bevolkingsontwikkeling           Geboortesaldo           Migratiesaldo

Bron: CBS 2016.


De afname van de bevolking wordt verklaard door twee factoren. Enerzijds het geboortesaldo dat
schommelt rond de 0-lijn en anderzijds het negatieve binnenlandse migratiesaldo. Dit betekent dat de
natuurlijke aanwas beperkt is, en dat per saldo mensen de gemeente verlaten.

De aanwezigheid van het AZC zorgt ervoor dat we geen onderscheid kunnen maken tussen het
binnenlands- en buitenlands migratiesaldo. Iemand die in het AZC wordt opgevangen, wordt namelijk
geregistreerd als immigrant (vestiger uit buitenland) en als hij of zij verhuist naar een andere gemeente
wordt dit genoteerd als binnenlandse vertrekker. Gevolg is dat er een fors vestigingsoverschot is vanuit
het buitenland en een fors vertrekoverschot naar andere gemeenten in Nederland. Echter door binnen-
en buitenlands migratiesaldo bij elkaar op te tellen krijg je de ‘reguliere’ migratie in beeld.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                        8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Ontwikkeling migratie naar richting
In de onderstaande tabel is de migratie tussen Grave en andere Nederlandse gemeenten in beeld
gebracht. Het AZC heeft geen invloed op de mensen die zich vanuit een andere gemeente hebben
gevestigd in Grave, maar zitten dus wel in de cijfers van de mensen die zijn vertrokken uit Grave. Hier is
geen onderscheid in te maken.

Tabel 4.1: Gemeente Grave. Binnenlandse migratie naar richting (2005-2014)
                                      Vestiging in Grave uit…         Vertrek uit Grave naar…                                    Saldo
 Oss                                                      302                             346                                      -44
 Landerd                                                  292                             374                                      -82
 Mill en st Hubert                                        170                             241                                      -71
 Cuijk                                                    233                             393                                     -160
 Overig Noord-Brabant                                   1.653                           2.562                                     -909
 Wijchen                                                  443                             467                                      -24
 Heumen                                                   137                             130                                        7
 Nijmegen                                                 709                             807                                      -98
 Overig Gelderland                                        559                             813                                     -254
 Overig Nederland                                       1.581                           2.356                                     -775
 Totaal                                                 6.079                           8.489                                   -2.410
Bron: CBS 2016.


In absolute zin heeft Grave de sterkste relatie met de provincie Noord-Brabant. Kijken we naar de
individuele gemeenten waar Grave de sterkste verhuisrelaties mee heeft dan zijn dat: Nijmegen,
Wijchen, Landerd, Oss en Cuijk.

Inkomenspositie huishoudens in Grave en regio gemeenten
In de onderstaande tabel is de inkomenspositie van huishoudens in Grave afgezet tegen de gemeenten
in de regio. In Grave heeft naar schatting 41% van de huishoudens een inkomen tot €35.740 (tot
modaal) en ongeveer 45% een inkomen boven de €43.000. In vergelijking tot de buurgemeente ligt het
inkomens niveau in Grave hoger dan in Cuijk, Mill en Sint Huber en Oss. De gemeente Landerd en
Wijchen hebben een vergelijkbaar inkomensniveau, maar het inkomensniveau in Heumen ligt duidelijk
hoger. Ook in vergelijking tot het Nederlandse beeld ligt het inkomensniveau in Grave iets hoger.

Tabel 4.2: Gemeente Grave. Huidige inkomensverdeling en vergelijking regiogemeenten
                                                                         Mill en Sint Hubert
                            Gemeente



                                       Gemeente



                                                  Gemeente



                                                             Gemeente



                                                                         Gemeente



                                                                                               Gemeente



                                                                                                          Gemeente



                                                                                                                     Gemeente




                                                                                                                                 Nederland
                                                                                               Nijmegen
                                                  Heumen




                                                                                                                     Wijchen
                                                             Landerd
                                       Grave
                            Cuijk




                                                                                                          Oss




  Inkomen
  Tot €35.740               44%         41%         35%        40%            44%                52%        45%        41%       45%
  €35.740 tot €43.000       15%         14%         12%        14%            14%                13%        14%        14%       14%
  Vanaf €43.000             41%         45%         53%        46%            42%                35%        41%        45%       41%
  Totaal                   100%        100%        100%       100%           100%               100%       100%       100%      100%
Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2012).


Belangrijkste conclusies
 Per saldo kent de gemeente een vertrekoverschot. Dit betekent dat er in het verleden meer mensen
    de gemeente hebben verlaten dan omgekeerd.
 Grave heeft een sterke verhuisrelaties met Nijmegen, Wijchen, Landerd, Oss en Cuijk. De
    verwachting is dan ook dan een groot deel van de geinteresseerden uit deze regio zal komen.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                                                9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4.2 Verwachte ontwikkeling woningbehoefte komende jaren
Bevolkings- en huishoudensontwikkeling komende jaren
Op basis van de prognose van de provincie Noord-Brabant is de toekomstige ontwikkeling van de
bevolking, huishoudens en gewenste omvang van de woningvoorraad doorgerekend. Dit is ook de
prognose waar de gemeente Grave haar beleid op heeft afgestemd.

Tabel 4.3: Gemeente Grave. Huishoudens- en woningvoorraadprognose 2016-2020-2025
                                        2016              2020              2025             2016-2020    2020-2025
 Bevolkingsprognose                   12.775            12.965            13.195                  +190         +230
 Huishoudensprognose                   5.590             5.800             5.910                  +210         +110
 Woningvoorraadprognose                5.365             5.555             5.665                  +190         +110
Bron: Provincie Noord-Brabant 2014


      In de periode 2016-2020 neemt de bevolking in Grave toe met circa 190 personen en in de vijf jaren
       daarna is de groei geprognosticeerd op ongeveer 230 personen.
      Het aantal huishoudens neemt in de komende vier jaar toe met ongeveer 210 huishoudens. Dit is
       een groei van ongeveer 50 huishoudens per jaar. In de periode daarna (2020-2025) daalt dit naar
       ongeveer 20 huishoudens per jaar. De groei van de woningvoorraad ligt op een vergelijkbaar
       niveau.
      De woningbouwopgave (505 woningen) ligt hoger, omdat deze is gebaseerd op de prognose in de
       periode 2014-2025. In 2014 en 2015 zijn er niet of nauwelijks nieuwbouwwoningen gerealiseerd,
       terwijl de gewenste toevoeging in de periode op 190 woningen is geprognosticeerd.
      De verwachting is dat het deelgebied Wonen aan de Haven, vanwege haar bijzondere ligging en de
       mogelijkheid tot het aanleggen van een boot voor de woning, een bovenregionale vraag zal creëren.
       Als blijkt dat een groot deel van deze woningen verkocht worden aan huishoudens vanuit de regio,
       dan heeft dit invloed op het beschikbare aanbod voor de lokale woningbehoefte. Daardoor kan de
       woningbehoefte hoger komen te liggen. Het is daarom belangrijk de verkopen te gaan monitoren.

Veranderende huishoudenssamenstelling
De komende jaren verandert de huishoudenssamenstelling in de gemeente Grave. Het aantal 1- en 2-
persoonshuishoudens nemen in de komende jaren het sterkste toe en dit wordt met name veroorzaakt
door de vergrijzing. Toch zal het aantal gezinnen in de komende periode blijven toenemen.

Figuur 4.2: Gemeente Grave. Ontwikkeling aantal huishoudens naar type 2016-2020-2025
    7.000
    6.000                                                      15                                   10
                          25                                  300                                  255
                         340
    5.000
                                                             1.705                                1.800
                        1.645
    4.000
    3.000                                                    1.835                                1.910
                        1.740
    2.000
    1.000               1.840                                1.945                                1.930
       0
                         2016                                2020                                  2025

                       1 persoons hh     2 persoons hh      2-ouder gezin    1-ouder gezin      overig

Bron: Provincie Noord-Brabant 2014




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                     10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Belangrijkste conclusies
 In de periode 2016-2025 ligt de woningvoorraadprognose op ongeveer 300 woningen. Dit aantal ligt
    lager dan de afspraken die zijn gemaakt in regionaal verband (realisatie van 505 woningen in de
    periode tot en met 2025). Dit komt omdat dit aantal is gebaseerd op de prognose in de periode
    2014 tot en met 2025, en er in de jaren 2014 en 2015 niet of nauwelijks woningen zijn gerealiseerd
    in de gemeente.


4.3 Klantprofielen locatie Waterlinie Grave
In deze paragraaf gaan we nader in op de verschillende klantprofielen. Hierbij maken we onderscheid in
klantprofielen voor de sociale huur, de particuliere huur en de koop.

Klantprofiel sociale huur
Het klantprofiel van de huurders in de sociale huurvoorraad is vrij divers. Kenmerkend is dat het hier
lage inkomens betreft. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning ligt de maximale bruto
jaarinkomen op €35.739. Andere specifieke kenmerken zijn dat het relatief vaak om 1-
persoonshuishoudens gaat, en dat een groot deel van de huidige huurders in de sociale voorraad 65-jaar
of ouder is. Voor Grave geldt dat circa 40% van de huishoudens met een inkomen tot €35.739 ouder is
dan 65 jaar.

Per 1 januari 2016 gelden er overigens nieuwe regels voor toewijzing van sociale huurwoningen.
Corporaties moeten deze woningen namelijk 'passend toewijzen'. Passend toewijzen betekent dat de
corporatie ervoor moet zorgen dat de hoogte van uw huur past bij de hoogte van uw inkomen en uw
huishoudgrootte. Concreet betekent dit dat:
 Eénpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€22.100) een woning
    toegewezen moeten krijgen met een huur tot €587.
 Tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een jaarinkomen tot €30.050 een woning toegewezen
    moeten krijgen tot €629.

Klantprofiel vrije sector huur
We onderscheiden drie belangrijke klantprofielen in het (middel)dure huursegment, namelijk jonge
tweeverdieners, 55-plussers met een relatief hoog inkomen en mensen met een ‘acute’ woonwens. De
karakteristieken per klantgroep zien er als volgt uit:

Jonge tweeverdieners die zich niet volledig willen binden
Dit zijn jonge huishoudens in de leeftijd tot circa 35 jaar, vaak hoger opgeleid en met een dubbel
inkomen. Deze groep heeft nog geen goed beeld waar ze zich definitief willen vestigen. Ze hebben
bijvoorbeeld een tijdelijk arbeidscontract of gaan net samenwonen en willen zich nog niet settelen. Ze
verdienen teveel voor een sociale huurwoning en zijn bereid om een huur tussen €710 a €900 per
maand te betalen. Deze groep heeft een sterke voorkeur voor een eengezinswoning (als men kinderen
heeft of wil) of een appartement (zonder kinderen). Het is belangrijk dat het uitrustingsniveau een luxe
uitstraling heeft (met name keuken) en men wil direct de woning in kunnen. Uit recent onderzoek van
                                1
het Planbureau Leefomgeving (PBL) komt naar voren dat de grootste vraag van deze groep te
verwachten is, maar ook dat deze vraag zich sterker richt op stedelijk gebied. De verwachting is dan ook



1
    Quickscan ontwikkelingen vraag en aanbod geliberaliseerde huurwoningen. PBL-notitie 1878, 14 okt. 2015



7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>dat de vraag van deze doelgroep in Grave beperkt zal zijn. Zij richten zich eerder op steden als Nijmegen,
Oss of Den Bosch.

Senioren met enig vermogen die bewust kiezen voor het gemak
Het gaat hierbij om senioren die willen verhuizen naar een luxe(re) huurwoning. Het gaat hierbij om
huishoudens met een jaarinkomen van €40.000 of meer. Achterliggende redenen zijn gemak, comfort
en eventueel geld vrijmaken uit de vorige koopwoning. De praktijk leert dat dit een zeer kritische groep
is, die pas verhuist als het aanbod volledig aansluit op de wensen. Daarnaast zal deze groep pas
verhuizen als zij hun huidige woning hebben verkocht. Nu de koopmarkt aantrekt is het denkbaar dat
deze vraag in de komende jaren zal toenemen. Het PBL verwacht een lichte toename van de vraag
omdat ouderen in de praktijk weinig verhuizen, en als ze dat doen kiezen ze vaker voor een
koopwoning. De aantrekkelijke ligging van de locatie Waterlinie, met uitzicht op de haven / de Maas in
combinatie met nabijheid zorgaanbod, kan extra interessant zijn voor deze doelgroep.

Urgente woningzoekenden
Urgente woningzoekenden zijn huishoudens die binnen korte termijn een woning nodig hebben en niet
in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een koopwoning. Dit is een vrij gedifferentieerde
groep die op zoek is naar een nieuwe woning. Denk bijvoorbeeld aan mensen die vanwege werk naar de
omgeving Grave zijn verhuisd, of vanwege (echt)scheiding snel een woning nodig hebben. Over het
algemeen is dit een vrij constante groep woningzoekenden.

Klantprofiel koop
In het koopsegment onderscheiden we eveneens drie belangrijke klantprofielen, namelijk (jonge)
koopstarters, doorstromers die een tweede stap willen zetten en medioren / senioren die willen
verhuizen naar een koopwoning dan wel koopappartement. In de huidige markt in Grave valt op dat met
name starters en senioren actief zijn op de markt en dat de middengroep nog slechts beperkt
doorstroomt naar een grotere, ruimere woning. De makelaar geeft aan dat dit voorzicht op gang lijkt te
komen, maar dat dit nog onvoldoende te onderbouwen is met cijfers.

(Jonge) koopstarters die bewust kiezen voor Grave
Het gaat hierbij om jonge huishoudens die bewust kiezen voor de kern Grave, en daarom de keuze
maken voor het kopen van een woning. het gaat hierbij om jongeren met een (sterke) binding aan de
gemeente. Het WoON2015 laat zien dat deze groep zich sterk richt op rij- en hoekwoningen in de
prijsklasse tot circa €200.000. Het gaat hierbij om starters die op zoek zijn naar een woning, waar zij
meerdere jaren mee ‘vooruit’ kunnen. De woning moet dan ook voldoende ruimte bieden om in te
kunnen spelen op een veranderende gezinssamenstelling. Denk hierbij aan minimaal drie kamers.

Doorstromers op zoek naar meer ruimte
Dit zijn huishoudens die op zoek zijn naar een passende tweede stap op de woningmarkt. Zij willen, vaak
vanwege gezinsuitbreiding, doorstromen vanuit een kleine eengezinswoning. Deze groep kiest bewust
voor meer ruimte, zowel woonoppervlakte als kaveloppervlakte. Voor deze groep is het belangrijk om
voldoende binnen- en buitenruimte te hebben. Zoals eerder geconstateerd beweegt deze groep
vooralsnog minder sterk op de Graafse woningmarkt dan koopstarters en jonge senioren.

 (Jonge) senioren die kiezen voor gemak en toch willen kopen
Deze groep is grotendeels vergelijkbaar met senioren die kiezen voor het gemak van een vrije
sectorhuurwoning. Het verschil zit in de kooporiëntatie. Bij stijgend vertrouwen in de koopmarkt neemt




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                           12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>het aantal ouderen toe die toch opteren voor een koopwoning. Argumenten als lage woonlasten en
mogelijk waardebehoud van de woning spelen hierbij een belangrijke rol.


4.4 Kwalitatieve woningvraag
Het WoON2015 biedt inzicht in de verhuiswensen van woningzoekenden in de regio. Op basis van het
WoON2015 hebben we kwalitatieve vraagprofielen opgesteld voor verschillende doelgroepen, namelijk
huishoudens tot 55 jaar, boven de 55 jaar en starters. Deze vraagprofielen zijn getoetst en aangescherpt
op basis van de verkoopcijfers uit het verleden en het gesprek met de makelaars. Zo is de
verhuisgeneigdheid van senioren getemperd, omdat in de praktijk blijkt dat deze groep minder vaak
verhuizen dan ze in enquêtes aangeven. De vraagprofielen zijn gekoppeld aan de huishoudensprognose
in de komende tien jaar. Op deze manier houden we rekening met de omvang en de ontwikkeling van
de verschillende doelgroepen. Hierdoor ontstaat inzicht in de te verwachte marktvraag in de komende
tien jaar. Het vraagprofiel ziet er als volgt uit:

Figuur 4.3: Gemeente Grave. Kwalitatieve vraagontwikkeling 2015-2025

                Eengezins <710
                Eengezins >710
  Huur




             Appartement <710
             Appartement >710
            Eengezins <200.000
             Eengezins 200-250
             Eengezins 250-350
            Eengezins >350.000
  Koop




         Appartement <200.000
          Appartement 200-250
          Appartement 250-350
         Appartement >350.000

                                 0        10           20          30      40   50      60         70

                                                    Marktvraag 2016-2025

Bron: WoON2015, prognose Provincie Brabant, bewerking Companen


Het vraagprofiel laat het volgende beeld zien:
 In de huursector is de vraag het grootst naar eengezinshuurwoningen en appartementen in de
    prijsklasse tot €710. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral afkomstig van gezinnen en
    jonge tweepersoonshuishoudens. De vraag naar appartementen komt vooral van senioren en in
    mindere mate van starters.
 De vraag naar huurwoningen in het vrije marktsegment (boven €710) is iets sterker gericht op
    appartementen dan op eengezinswoningen. Jonge tweepersoonshuishoudens en senioren geven
    vaker de voorkeur voor een appartement, terwijl gezinnen zich richten op een eengezinswoning.
 In de koopsector concentreert de vraag zich het sterkst op eengezinswoningen tot €200.000
    (rijwoningen). Daarnaast is de verwachting dat er relatief veel vraag gaat ontstaan naar woningen in
    het segment tussen €250.000 en €350.000. Het gaat hierbij met name om grote, ruime rij-
    /hoekwoning of twee-onder-een-kapwoningen. Deze vraag zal gaan ontstaan als de doorstroming
    op de woningmarkt verder op gang komt. De huidige ervaringen in de markt laten overigens zien
    dat de goedkope koop het beste loopt en dat het middensegment daarboven nog wat achterblijft.
 De vraag naar appartementen in Grave is aanwezig, maar wel beperkt in vergelijking tot
    eengezinswoningen. De vraag manifesteert zich in alle prijsklassen, maar boven de €350.000 is deze


7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                           13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>     beperkt. Het is denkbaar dat er een (kleine) groep mensen is die momenteel in een ruime,
     vrijstaande woningen wonen en de wens hebben om kleiner te wonen. De beschikbare
     enquêtedata biedt dit inzicht echter niet.

Gewenst woonoppervlak en aantal kamers
Per woningtype is in beeld gebracht wat hun gewenste woonoppervlakte is. Wat betreft het
kaveloppervlakte blijkt dat vooral huishoudens die interesse hebben in een vrijstaande woning en in iets
mindere mate een twee-onder-een-kapwoning behoefte hebben aan een grote woning (vanaf 140 m2).
Huishoudens die op zoek zijn naar een koop rijwoning zoeken voornamelijk naar een woning met een
oppervlakte tussen 125m2 en 140m2 (45%) of tussen 110m2 en 125m2 (26%).

Figuur 4.4: Gewenst woonoppervlakte naar woningtype (woningzoekenden regio Grave)

        Huur egz         6%                                          68%                                          11%         9%      6%
       Huur mgz                                          60%                                         12%               20%          4% 4%
         Koop rij             14%     2%                26%                                         45%                            13%
    Koop 2-1 kap                    25%                       18%                  16%                            41%
 Koop vrijstaand         10%          12%       4%          16%                                            59%
       Koop app                 21%               5%           16%                      24%                10%               23%

                    0%          10%         20%          30%         40%          50%         60%         70%     80%         90%         100%

            tot 80 m2           80 tot 95 m2           95 tot 110 m2        110 tot 125 m2          125 tot 140 m2       vanaf 140 m2

Bron: WoON2015


Bij het gewenst aantal kamers zien we dat ongeveer de helft van de huishoudens met een voorkeur voor
een rijwoning of een vrijstaande woning op zoek is naar een woning met 5 kamers of meer. Bij
appartementen valt op dat een groot deel 2 tot 3 kamers wil.

Figuur 4.5: Gewenst aantal kamers naar woningtype (woningzoekenden regio Grave)

        Huur egz                          36%                                                 48%                              16%
       Huur mgz                                                             91%                                                    4% 5%
         Koop rij                                 50%                                                     39%                       11%
    Koop 2-1 kap               18%                                   42%                                          39%
 Koop vrijstaand              14%                          36%                                      30%                       20%
       Koop app                                           63%                                                    30%                 7%

                    0%          10%         20%          30%         40%          50%         60%         70%     80%         90%         100%

                                            2-3 kamers           4 kamers         5 kamers      6+ kamers

Bron: WoON2015


Belangrijkste conclusies
 Kansrijke segmenten zijn de ontwikkeling van aanbod van eengezinswoningen in het goedkope
    segment (tot €200.000) en in het middensegment tussen €250.000 en €350.000. Daarnaast liggen
    er kansen in het beperkt toevoegen van vrije sector huurwoningen met een huurprijs tussen €700 a
    €800 per maand.
 In de fasering is het advies om eerst in te spelen op de vraag naar goedkope koopwoningen en
    geschikte woningen voor senioren, om vervolgens in te spelen op de vraag naar middeldure en dure
    woningen.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                                                    14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>5 Concurrentieanalyse
In dit hoofdstuk inventariseren we het potentieel concurrerende aanbod voor woningbouw op de
locatie Waterlinie Grave. Hierbij kijken we naar zowel de ontwikkeling van het bestaande aanbod op de
koop- en de huurmarkt als naar het aanbod nieuwbouwplannen in de omgeving.


5.1 Concurrerend aanbod bestaande koop
Hoe heeft de afzetbaarheid van de koopwoningen zich de afgelopen jaren ontwikkeld? In de
onderstaande tabellen worden op basis van NVM-gegevens voor de verschillende woningtypen en
prijsklassen de ontwikkelingen zoals aantal verkopen, ontwikkeling verkooptijd en ontwikkeling te koop
staand aanbod op een rij gezet. NB: vanwege het beperkte aantal transacties in bepaalde segmenten of
prijsklassen kunnen er sterke schommelingen per jaarhelft zijn. In de interpretatie van de cijfers houden
we hier rekening mee.

Aantal transacties vanaf 2014 redelijk stabiel
Vanaf 2014 valt op dat het aantal transacties schommelt tussen de 45 en 55 woningen per halfjaar. Er is
geen sprake van een stijgende lijn zoals in veel gemeenten wel het geval is.

Tabel 5.1: Gemeente Grave. Aantal verkopen naar woningtype
                            1e helft       2e helft      1e helft      2e helft   1e helft   2e helft   1e helft
                               2013          2013          2014          2014       2015       2015       2016
 Appartement                       1             1             2             4          4          5          2
 Tussenwoning                      9             9            14            15         16         15         11
 Hoekwoning                        7             7            20            16          9          9          8
 2-onder-1-kap                     8             8             6            11          5         14         14
 Vrijstaand                        7             9             3             9          9          9         11
 Totaal                           32            34            45            55         43         52         46
Bron: NVM, oktober 2016


De meeste transacties vinden plaats in de prijsklasse €150.000 tot 200.000 en in de prijsklasse daar net
boven (€200.000 tot €250.000). Het aantal transacties in het prijssegment boven €250.000 is in de
afgelopen periode iets toegenomen.

Tabel 5.2: Gemeente Grave. Aantal verkopen naar prijsklasse
                            1e helft       2e helft         1e helft   2e helft   1e helft   2e helft   1e helft
                               2013          2013             2014       2014       2015       2015       2016
 Tot €150.000                      5             7               18         16         13         12          5
 €150.000 - €200.000              14            10               15         20         13         16         18
 €200.000 - €250.000               5             9                5          7          8          9          9
 €250.000 - €300.000               3             1                4          5          2          7          4
 €300.000 - €350.000               0             2                0          3          1          3          5
 Meer dan €350.000                 5             5                3          4          6          5          5
 Totaal                           32            34               45         55         43         52         46
Bron: NVM, oktober 2016


Woningen staan gemiddeld 6 maanden te koop
Gemiddeld staat een woning 188 dagen (ofwel 6 maanden te koop). Hierbij valt op dat in de eerste helft
van 2016 de verkooptijd is afgenomen in vergelijk tot de verkooptijd in 2015. Tussen- en hoekwoningen
worden het snelst verkocht en appartementen, 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen staan het langst
te koop. Ter referentie: in Nederland is de gemiddelde verkooptijd van een koopwoning 88 dagen en in




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>de regio Noord-Brabant-Noord stond een woning in het tweede kwartaal van 2016 gemiddeld 226
dagen te koop.

Tabel 5.3: Gemeente Grave. Verkooptijd naar woningtype in dagen
                            1e helft        2e helft      1e helft       2e helft   1e helft   2e helft   1e helft
                               2013           2013          2014           2014       2015       2015       2016
 Appartement                    877              29           758            241        345        245        259
 Tussenwoning                   178              76            70            195        142        155        130
 Hoekwoning                     239             156           178            148        181        218        140
 2-onder-1-kap                  190             198           141            420        315        271        456
 Vrijstaand                     131             149           829            116        477        237        227
 Totaal                         200             144           127            181        211        227        188
Bron: NVM, november 2016


Woningen in de prijsklasse tot €200.000 staan het minst lang te koop. Gemiddeld staan deze woningen
ongeveer 4 maanden te koop. Hoe hoger de transactieprijs hoe langer de woningen te koop staan.

Tabel 5.4: Gemeente Grave. Verkooptijd in prijsklasse in dagen
                            1e helft         2e helft        1e helft    2e helft   1e helft   2e helft   1e helft
                               2013             2013           2014        2014       2015       2015       2016
 Tot €150.000                    85                29             44         177        135        127        126
 €150.000 - €200.000            198              174             231         216        269        207        120
 €200.000 - €250.000            344              160             217         234        142        331        377
 €250.000 - €300.000             50              656             303         153        621        305        385
 €300.000 - €350.000              0              313               0       1249       1066         433        102
 meer dan €350.000              272              156             531          98        606        164        152
 Eindtotaal                     200              144             127         181        211        227        188
Bron: NVM, november 2016


Het aantal te koop staande woningen is stabiel
In de periode 30-6-2013 tot en met 30-6-2016 stonden er gemiddeld 165 woningen te koop. In
vergelijking met de voorgaande perioden is het te koop staand redelijk stabiel. Op dit moment valt op
dat er relatief veel appartementen en tussenwoningen te koop staan in Grave.

Tabel 5.5: Gemeente Grave. Ontwikkeling te koop staand aanbod naar type
                              30-6-          31-12-         30-6-       31-12-        30-6-     31-12-      30-6-
                               2013           2013          2014         2014         2015       2015       2016
 Appartement                     20              21           23            24          16          18        25
 Tussenwoning                    37              39           34            32          26          32        37
 Hoekwoning                      31              35           32            34          32          27        29
 2-onder-1-kap                   32              32           34            37          41          38        35
 Vrijstaand                      39              41           47            50          52          50        43
 Totaal                         159            168           170          177          167        165        169
Bron: NVM, november 2016


In de onderstaande tabel is het te koop staand aanbod naar prijsklasse weergegeven. Hierbij valt op dat
er momenteel relatief veel aanbod is in het prijssegment tussen €200.000 en €300.000. Daarnaast lijkt
het aanbod dure koopwoningen (meer dan €350.000) iets af te zijn genomen.

Tabel 5.6: Gemeente Grave. Ontwikkeling te koop staand aanbod naar prijsklasse
                              30-6-          31-12-         30-6-          31-12-     30-6-     31-12-      30-6-
                               2013           2013          2014            2014      2015       2015       2016
 Tot €150.000                     5               8           10               11         6          4          7
 €150.000 - €200.000             49              54           54               52       44          51        48
 €200.000 - €250.000             25              30           30               34       30          31        35
 €250.000 - €300.000             27              22           22               22       27          26        28
 €300.000 - €350.000             10              11           13               14       14          12        11
 Meer dan €350.000               43              43           41               44       46          41        40
 Totaal                         159            168           170             177       167        165        169
Bron: NVM, november 2016



7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Krapte-indicator
De ontwikkeling van het aantal verkopen en het te koop staande aanbod is omgezet naar een krapte-
indicator. Deze marktindicator geeft het aantal woningen weer waar een potentiële koper in een
bepaald tijdvak theoretisch uit kan kiezen en dit geeft een indicatie van de krapte op de markt weer. De
krapte-indicator is berekend door het aanbod te delen door het aantal woningen dat gemiddeld per
maand wordt verkocht. Als kopers veel keuze hebben dan is er sprake van een kopersmarkt en als het
aantal keuzemogelijkheden laag is dan is er sprake van een verkopersmarkt. Het omslagpunt van een
kopers- naar een verkopersmarkt ligt ongeveer bij 8 woningen.

Tabel 5.7: Gemeente Grave. Krapte-indicator naar type (aantal woningen waaruit een koper potentieel kan kiezen)
                               30-6-         31-12-           30-6-       31-12-          30-6-          31-12-          30-6-
                               2013           2013            2014         2014           2015            2015           2016
 Appartement                    120             126             92             48            24              24            43
 Tussenwoning                     25              26            18             13            10              12            17
 Hoekwoning                       27              30            14             11            15              18            20
 2-onder-1-kap                    24              24            29             26            31              24            15
 Vrijstaand                       33              31            47             50            35              33            26
 Totaal                           30              31            26             21            20              21            21
Bron: NVM, november 2016, bewerking Companen


Het valt op dat de markt in Grave vanaf eind 2014 iets is aangetrokken, maar dat de verhouding tussen
aanbod en vraag nog steeds hoog is. Kopers in Grave hebben de keuze uit relatief veel woningen en er is
dan ook nog echt sprake van een kopersmarkt. De ‘krapte’ is het hoogst bij tussen- en hoekwoningen en
het laagst bij appartementen en vrijstaande woningen.

Potentiële kopers die op zoek zijn naar een woning tussen de €150.000 en €250.000 hebben de minste
keuzemogelijkheden. Toch valt op dat de markt tot circa €350.000 iets is aangetrokken in vergelijking tot
de voorgaande jaren. De markt €300.000 tot €350.000 vormt enigszins vertekend beeld vanwege het
beperkte aanbod. Het aanbod boven de €350.000 is nog altijd zeer hoog in relatie tot de vraag.

Tabel 5.8: Gemeente Grave. Krapte-indicator naar prijsklasse (aantal woningen waaruit een koper potentieel kan kiezen)
                               30-6-         31-12-            30-6-        31-12-          30-6-        31-12-          30-6-
                               2013           2013             2014          2014           2015           2015          2016
 Tot €150.000                      6              8                5             4              2              2             5
 €150.000 - €200.000              21             27               26            18            16             21            17
 €200.000 - €250.000              30             26               26            34            24             22            23
 €250.000 - €300.000              54             66               53            29            46             35            31
 €300.000 - €350.000                -              -              78            56            42             36            17
 Meer dan €350.000                52             52               62            75            55             45            48
 Totaal                           30             31               26            21            20             21            21
Bron: NVM, november 2016, bewerking Companen


Prijsniveaus huidig te koop staand aanbod
Op basis van Funda is het huidige prijsniveau van het te koop staande aanbod in beeld gebracht. Het
betreft informatie over het aanbod per november 2016.

Tabel 5.9: Gemeente Grave. Huidig prijsniveau te koop staand aan bod.
                                                                         Vraagprijs            Vraagprijs         Gemiddelde
                             Oppervlakte        Aantal kamers            (mediaan)           (gemiddeld)       vraagprijs / m2
 Appartement                 55 – 231 m2                2 tot 6           €204.500              €231.750           €2.000/m2
 Tussenwoning                79 – 250 m2                4 tot 9           €191.500              €215.000           €1.700/m2
 Hoekwoning                  95 – 178 m2                4 tot 6           €192.250              €181.500           €1.700/m2
 2-1 kap                     85 – 212 m2                3 tot 6           €251.500              €254.000           €2.050/m2
 Vrijstaand                  95 – 225 m2                4 tot 7           €385.000              €431.500           €2.650/m2
Bron: Funda, november 2016




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Concurrerend aanbod vrije sector huur: weinig beschikbaar
Het huidige aanbod huurwoningen in de vrije sector is beperkt. Op dit moment worden er 6 woningen
te huur aangeboden. Het gaat hierbij om 3 eengezinswoningen, 2 appartementen en 1 villa. De
huurprijzen variëren tussen van €575 (appartement) en €915 (eengezinswoning) per maand. De
gemiddelde prijs per m2 varieert van €6,10 per m2 tot €9,50 voor het appartement.

Belangrijkste conclusies
 Kenmerkend voor de woningmarkt in Grave is dat kopers relatief veel keuze hebben in de
    bestaande voorraad. Er is nog duidelijk sprake van een kopersmarkt, waarbij kopers een relatief
    goede onderhandelingspositie hebben. Het is daarom van belang dat de prijs-/kwaliteitsverhouding
    van de nieuwbouw scherp moet zijn, vanwege concurrentie met de bestaande voorraad.
 Op dit moment verkopen rij- en hoekwoningen in het prijssegment tot €200.000 het snelst. Hoewel
    de markt in het dure segment, boven €350.000, iets aantrekt valt op dat het aanbod in dit segment
    nog steeds groot is ten opzichte van de vraag.



5.2 Concurrerende nieuwbouwprojecten
Voor de ontwikkeling van nieuwbouw en de afzetbaarheid van woningen is het van belang om te kijken
hoe groot het aanbod van nieuwbouwplannen in Grave en de omgeving is. Hierbij maken we
onderscheid in de belangrijkste concurrerende projecten binnen de gemeente Grave, de projecten in de
buurgemeenten en nieuwbouwprojecten die inspelen op een bovenlokale markt.

Concurrerende nieuwbouwprojecten gemeente Grave
De gemeente Grave stelt jaarlijks haar woningbouwprogrammering vast. Deze tabel is richtinggevend
voor korte en lange termijnontwikkelingen op de woningmarkt. De gemeente gebruikt dit om passende
initiatieven in de juiste fasering en perspectief te plaatsen. Op dit moment is de
woningbouwprogrammering uit januari 2016 beschikbaar. De programmering wordt eind december
geactualiseerd, maar de verwachting is dat de richting per project niet sterk zal veranderen, maar dat
een aantal projecten in tijd doorschuiven. Vooralsnog gaan we daarom uit van de huidige planningslijst.

Op dit moment staan 515 woningen in de planning in de periode tot en met 2025 in de gemeente Grave.
In regionaal verband is afgestemd dat de gemeente Grave in deze periode 505 woningen toe kan
voegen.

Tabel 5.10: Gemeente Grave. Planningslijst woningbouw 2016-2025
                                                 2016/2017 2018/2019 2020/2021 2022/2023 2024/2025
 Plaats      Naam            Status             Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Totaal
 Grave       Wisseveld       start bouw            0     22     0  40  0     30  0     30  0      0  122
 Grave       Prinsenstal     overleg              10      0   10    0 15      0 14      0  0      0   49
 Grave       Visio           overleg               0     13     0  12  0      0  0      0  0      0   25
 Grave       Katrien (zorg)  plan. Procedure      16      0     0   0  0      0  0      0  0      0   16
 Grave       Vennedaal       plan. Procedure       0      5     0   5  0      5  0      0  0      0   15
 Grave       Afr. De Stoof   raadsv. inv. loc.     0      0     0  15  0      0  0      0  0      0   15
 Grave       Overig                               15      6     0   1  0      0  0      0  0     25   47
 Escharen Hof v. Esteren start bouw                0     18     0   9  0      9  0      9  0      0   45
 Velp        Mariendaal      vaststelling bp       0     15     0  12  0     15  0     13  0      0   55
 Overig                                            0     18     0  43  0     18  0     34  0     13  126
 Gemeente totaal                                  41     97   10 137  15     77 14     86  0     38  515
Bron: Gemeente Grave, januari 2016




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                         18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Het overgrote deel van de programmering bestaat uit de koopwoningen (84%) en het aandeel
huurwoningen is beperkt (16%). De projecten binnen de gemeente Grave die het sterkst concurrerend
zijn met de locatie Waterlinie zijn de Prinsenstal (Grave), Hof van Esteren (Escharen) en Mariëndaal
(Velp). Hierbij geldt dat Prinsenstal en Visio aangeduid zijn als zacht plancapaciteit en dat vooralsnog
onduidelijk is in welke vorm deze ontwikkeling plaats zal vinden en wat de exacte fasering zal zijn. Voor
ontwikkeling van de locatie Waterlinie biedt dit mogelijk kansen voor versnelling of zelfs uitbreiding van
nieuwbouw op de locatie als deze projecten verder in tijd worden doorgeschoven.

Nieuwbouwlocatie Prinsenstal (Grave)
Voor het gebied Brugstraat, Oliestraat, Maasstraat en Prinsenstal staan 49 woningen op de planning. In
dit gebied heeft o.a. het voormalig verzorgingstehuis Maaszicht gestaan, en dit is verplaatst naar De
Catharinahof. Van oorspronkelijke gebouw worden grote delen gesloopt, zoals de torenflat en de
nieuwere gedeelten. Er is op dit moment echter nog geen duidelijkheid over het definitieve
bouwprogramma en het plan wordt vooralsnog als zachte plancapaciteit aangeduid. De gemeente is nog
in gesprek met partijen over verdere invulling van het project.

Beoordeling concurrentiepositie:
Hoewel de daadwerkelijk invulling van dit plan nog onbekend is, is de verwachting dat dit plan
concurrerend is met de locatie Waterlinie.

Nieuwbouwlocatie Hof van Esteren (Escharen)
In het project Hof van Esteren worden aan de rand van het kerkdorp Escharen grondgebonden
woningen en kavels aangeboden. In totaal staan er 45 woningen in de planning, waarvan er nu 19
woningen in de verkoop staan. Het aanbod bestaat uit rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een-
kap woningen. Dit plan valt onder de noemer harde plancapaciteit. Het plan heeft de volgend
kenmerken:

                                                      Kenmerken
 Aantal woningen                                      45 woningen (19 woningen reed in verkoop)
 Status                                               Vastgesteld
 Periode                                              Verkoop gestart september 2015
 Woningtype                                           Rij-, hoekwoningen, 2-1 kapwoningen
 Prijsklasse                                          €178.000 tot €309.000
 Woonoppervlakte                                      118 tot 165 m2
 Prijs per m2 woonopp.                                €1.500/m2 tot €1.875/m2


Beoordeling concurrentiepositie
Het plan Hof van Esteren zal beperkt concurrerend zijn met de locatie Waterlinie met name omdat deze
ontwikkeling sterk inspeelt op de lokale vraag vanuit Escharen.

Nieuwbouwlocatie Mariëndaal (Velp)
Op het voormalige Binckhof-terrein (nu Mariëndaal), stond een zorginstelling voor mensen met een
verstandelijke beperking. Deze zorginstelling is verplaatst en gesloopt waardoor er een groot terrein vrij
is gekomen. Hier is onder andere een Brede School en een zorghotel ontwikkeld. Er blijft echter ruimte
over voor de ontwikkeling van woningen. De gemeente is nu bezig met het doorlopen van de
bestemmingsplan procedure en de verwachting is dat er in de periode 2017/2018 gestart kan worden
met bouwen. In de planning staat de realisatie van 55 woningen. Differentiatie naar zowel prijs als
typologie is vooralsnog onbekend.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                           19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Beoordeling concurrentiepositie
Ook dit plan beoordelen we als beperkt concurrerend, vanwege dezelfde argumentatie als bij Hof van
Esteren. Dit is een ontwikkeling die sterk inspeelt op de lokale vraag in Velp.

Concurrerende nieuwbouwprojecten binnen de regio
Uit de CBS-analyse bleek dat Grave sterke verhuisrelaties heeft met de gemeenten Nijmegen, Heumen,
Wijchen en Cuijk. Uit de Woningmarktmonitor Gelderland blijkt dat er in zowel Nijmegen als Heumen
geen sprake is van overcapaciteit aan plannen. In beide gemeenten is de netto plancapaciteit lager dan
de woningbouwafspraken die zijn gemaakt (restant opgave). In Nijmegen valt op dat een aanzienlijk deel
van de plancapaciteit nog als zachte plancapaciteit bestempeld wordt. In Wijchen is er wel sprake van
een overcapaciteit. De opstelsom van de harde en zachte plancapaciteit is hoger dan de restant opgave.

Tabel 5.11: Plancapaciteit 2016 tot en met 2024
                                                      Heumen                   Wijchen        Nijmegen
  Harde plancapaciteit                                   188                       581            5.211
  Zachte plancapaciteit                                   67                       368            4.142
  Netto plancapaciteit totaal                            255                       949            9.353
  Restant opgave t/m 2024                                298                       729            9.802
  Verschil netto plancapaciteit en restant opgave         43                      -220              449
Bron: Woningmarktmonitor Gelderland, november 2016.


Hierna gaan we specifiek in op de kenmerken van de belangrijkste (potentieel) concurrerende projecten.

Nieuwbouwlocatie Heumen-Noord (Heumen)
In Heumen wordt in het nieuwbouwproject Heumen-Noord 90 woningen gerealiseerd. De woningen zijn
vooral bestemd voor starters, maar er is ook aanbod voor doorstromers. Het plan bestaat uit een mix
van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen, levensloopbestendige woningen
en vrije kavels voor zelfbouw. Op dit moment zijn er 23 huizen in aanbouw (6 twee-onder-een-kap-
woningen en 17 rijwoningen). Alle huizen zijn inmiddels verkocht, enkel de kavels zijn nog beschikbaar.

                                                      Kenmerken
  Aantal woningen                                     23 woningen projectbouw + 9 kavels
  Status                                              Vastgesteld
  Periode                                             30 september gestart met bouw
  Woningtype                                          2-1kapwoningen, rij- en hoekwoningen
  Prijsklasse                                         €175.000,- tot €309.500,-
  Woonoppervlakte                                     112m² tot 150m²2
  Prijs per m2 woonopp.                               €1550,-/m2 tot €2.050,-/m2


Beoordeling concurrentiepositie
De nieuwbouwlocatie Heumen-Noord is beperkt concurrerend met de locatie Waterlinie. Dit plan speelt
sterk in op de lokale vraag in Heumen en daar speelt mee dat er geen overcapaciteit is aan plannen in
deze gemeente.

Nieuwbouwlocatie De Oostflank (Wijchen)
Tussen het historische centrum van Wijchen en het Wijchens Meer worden 165 woningen gebouwd. In
het centrum van het nieuwbouwproject De Oostflank komt het Hofgebouw met 82 appartementen,
bestaande uit koop en sociale huur. De verwachting is dat in het voorjaar van 2017 de verhuur van deze
sociale woningen kan beginnen. Van de koopappartementen zijn er nog twee te koop. Aan de oever van
het Wijchens Meer worden 18 appartementen gerealiseerd. Daarnaast worden 19 grondgebonden
woningen gebouwd die de nieuwbouwwijk met de bestaande bebouwing moet verbinden. Ook komt er
een woon-zorgcomplex met 28 eenheden voor beschermd wonen.



7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                         20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                     Kenmerken
 Aantal woningen                                     165 woningen projectbouw
 Status                                              Vastgesteld
 Periode                                             30 september gestart met bouw
 Woningtype                                          Appartementen, rij- en hoekwoningen
 Prijsklasse                                         €189.000 en €318.000 (twee penthouses €635.000)
 Woonoppervlakte                                     67m² tot 182m²2
 Prijs per m2 woonopp.                               €2600/m2 tot €2.975/m2


Beoordeling concurrentiepositie
De verwachting is dat De Oostflank in Wijchen beperkt concurrerend is met de locatie Waterlinie. Ook
hier speelt mee dat het planaanbod in Wijchen redelijk in lijn is met de opgave.

Nieuwbouwlocatie Huurlingsedam (Wijchen)
De nieuwbouwwijk Huurlingsedam in Wijchen moest in de oorspronkelijke opzet uitgroeien tot een wijk
met in totaal 1.100 woningen. Het is echter de vraag of dit aantal in de periode tot en met 2025 wordt
bereikt. In 2015 stonden er ruim 450 woningen en is de nieuwbouw stil komen te liggen. In 2014 begint
de bouw van nog eens 231 woningen. Het plan profileert zich als wonen tussen het groen met alle
voordelen van de stad dichtbij. In het plan zijn waterpartijen opgenomen, maar dit is geen doorgaande
vaarroute zoals bij de locatie Waterlinie.

Beoordeling concurrentiepositie
De ontwikkeling van Huurlingsedam is beperkt concurrerend, en dit heeft voornamelijk te maken het de
schaalgrootte van het project.

Nieuwbouwlocatie Cuijkse Lagune Fase 2 (Cuijk)
Het nieuwbouwproject Cuijkse Lagune ontwikkeling aan de noordkant van wooneiland De Nielt. Het
gehele plan van 95 woningen wordt gerealiseerd in drie fases en ligt aan de Heeswijkse plas. De bouw
van fase 1 is reeds gestart en men start nu met de verkoop van fase twee. Deze bestaat uit een mix van
rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Er komen 32 carré-woningen en 9
kadewoningen. Het plan onderscheidt zich door de diversiteit in de woningen. Elke gevel ziet er net iets
anders uit en ook binnen in het huis is veel aan te passen aan de eigen wensen. De prijzen variëren van
€182.000 voor een tussenwoning, €247.500 voor een twee-onder-een-kap woning en €309.000 voor
een vrijstaande woning. De prijzen per m² liggen tussen de €1.530/m² en €2.100/m². Er komen aan de
toekomstige binnenhaven woningen, gelegen aan de binnenhaven.

Er is geen informatie beschikbaar over de herkomst van de huidige kopers van de nieuwbouwlocatie
Cuijkse Lagune. De verwachting is dat een groot deel een binding heeft met Cuijk (reeds wonend of
werkzaam) of dat men vanuit de regio afkomstig is.

                                                     Kenmerken
 Aantal woningen                                     41 woningen projectbouw
 Status                                              Vastgesteld
 Periode                                             Verkoop 2016 – oplevering 2018
 Woningtype                                          Rij-, hoekwoningen, 2-1 kapwoningen
 Prijsklasse                                         €182.000 tot €309.000
 Woonoppervlakte                                     117 tot 147 m2
 Prijs per m2 woonopp.                               €1.530/m2 tot €2.100/m2


Beoordeling concurrentiepositie
De ontwikkeling van de Cuijkse Lagune is concurrerend met de Waterlinie Grave, en dan met name
Wonen aan de Haven. Er worden woningen gerealiseerd in een vergelijkbaar woonmilieu, met de


7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                          21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>mogelijkheid om aan het water te wonen. Sterke punten van de Cuijkse Lagune is dat Cuijk een groter
voorzieningenaanbod heeft en dat de Kraaijenbergse plassen sterk georiënteerd is op watersport.
Daarnaast is het goed gelegen ten opzichte van de A73. De planning is dat het laatste deelgebied in 2018
wordt gerealiseerd. De locatie Wonen aan de Haven heeft als voordeel dat het direct aan het centrum
van Grave is gelegen en daarmee beter gelegen is t.o.v. de voorzieningen.

Belangrijkste conclusies:
 In de huidige woningmarktprogrammering sluit de plancapaciteit aan op de gemaakte afspraken
    binnen regionaal verband, namelijk realisatie van 505 woningen in de periode tot en met 2025. In
    de programmering zijn een aantal projecten opgenomen als zachte plancapaciteit. Hiervan is
    onzeker wanneer en op welke wijze deze plannen worden ontwikkeld. Dit biedt kansen voor de
    locatie Waterlinie voor versnelling of zelfs uitbreiding van nieuwbouw op de locatie wanneer
    andere projecten in tijd worden doorgeschoven. Het gaat met name om de projecten Prinsenstal en
    Visio in Grave.
 Binnen de regio is de Cuijkse Lagune een sterk concurrerend plan met de Waterlinie Grave. Dit plan
    biedt een vergelijkbaar woonmilieu aan en speelt in op de behoefte van vergelijkbare doelgroepen.
    Gelet op de concurrentiepositie is het daarom verstandig om in de fasering van Waterlinie Grave
    hiermee rekening te houden. Het advies is dat het deelgebied Wonen aan de Haven en de
    woningen met uitzicht op de Maas in periode na 2018 op de markt komen.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                         22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>6 Conclusies en aanbevelingen
1. Hoe kenmerkt de woningmarkt in Grave zich?
De gemeente Grave kende in de afgelopen jaren een structureel vertrekoverschot. Dit betekent dat er
meer mensen de gemeente verlaten dan er zich vestigen. Dit is wel een punt van aandacht: Grave heeft
van nature geen sterke aantrekkingskracht op vestigers als woongemeente. Het historische centrum is
een belangrijke kernkwaliteit, maar de wijken en buurten buiten het centrum hebben deze
onderscheidende factor niet. Er zal daarom extra aandacht geschonken moeten worden aan marketing
en gebiedsprofilering. Hierbij valt op dat Grave geografisch iets sterker is georiënteerd op de provincie
Noord-Brabant, maar sterke verhuisrelaties heeft met Nijmegen, Wijchen, Landerd, Oss en Cuijk. Dit zijn
naar verwachting dan ook de gemeenten waar een groot deel van potentiële vestigers vandaan zullen
komen.

Kijken we naar ontwikkelingen op de koopmarkt dan vallen een aantal zaken op. De
koopwoningenmarkt in Grave toont tekenen van herstel, maar is wel minder ‘sterk’ dan in andere delen
van het land. Er is sprake van een kopersmarkt, waarbij potentiële kopers veel keuzemogelijkheden
hebben op de markt. Woningen staan (nog) relatief lang te koop, en kopers kunnen uit relatief veel
woningen kiezen. Dit geldt met name voor woningen in het segment vanaf circa €250.000. Momenteel
lopen de goedkope woningtypen (tot circa €200.000) goed, maar blijft de verkoop van duurdere
woningen achter. Bij nieuwbouw blijft het belangrijk om een scherpe prijs-/kwaliteitsverhouding aan te
bieden. Dit moet ook terugkomen in voldoende woon- en kaveloppervlakte.

2. Hoe groot is de huidige opnamecapaciteit in Grave?
De kwantitatieve woningbehoefte ligt in de periode 2016 tot en met 2025 op ongeveer 300 woningen
voor de gemeente totaal. In de huidige planningslijst wordt rekening gehouden met de realisatie van
505 woningen in de periode 2016-2025. Deze opgave ligt hoger dan de groei van de woningbehoefte in
deze periode, maar dit komt omdat deze is gebaseerd op de groei in de periode 2014 tot en met 2025
en er in de jaren 2014 en 2015 nauwelijks nieuwbouw is gerealiseerd in de gemeente Grave. Gelet op de
woningbehoefteprognose en de ontwikkelingen in het verleden lijkt een jaarlijkse opname capaciteit
van circa 50 woningen een realistisch uitgangspunt. Vertalen we de opgavecapaciteit naar de kern
Grave, dan ramen we deze op ongeveer 35 tot 40 woningen per jaar in deze periode.

Het is realistisch om te veronderstellen dat het gebied Wonen aan de Haven een (boven)regionale
aantrekkingskracht heeft op huishoudens vanwege haar specifieke kwaliteiten: uitzicht op het water en
mogelijkheid voor het aanleggen van een boot. Het aantal concurrerende projecten met deze specifieke
kwaliteiten zijn niet of nauwelijks voorhanden. Voor zover bekend is de Cuijkse Lagune het enige project
in de regio die vergelijkbare kenmerken heeft. Het is daarom belangrijk om te monitoren hoe groot het
aantal woningen is dat verkocht wordt aan iemand van buiten de gemeente. Als blijkt dat het aandeel
vestigers groot is, dan valt de opnamecapaciteit van de locatie Waterlinie hoger uit.

3. Wat is de gewenste fasering voor nieuwbouw op de locatie Waterlinie?
Voor de locatie Waterlinie is in principe een fasering van 35 tot 40 woningen per jaar mogelijk, mits er
op moment van ontwikkeling geen concurrerende plannen zijn in Grave. Dit komt neer op een
ontwikkelperiode van circa vier jaar. Houden we rekening met de ontwikkeling van o.a. het project
Prinsenstal in de komende jaren, dan lijkt een afzetsnelheid van 25 tot 30 woningen per jaar op de
locatie Waterlinie realistisch.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                          23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Ons advies voor de gewenste fasering is om te starten met nieuwbouw van het gebied rond het
Catharinahof en daarmee in te spelen op de (lokale) behoefte van senioren. Daarnaast strekt het tot de
aanbeveling om in eerste instantie in te spelen op realisatie van koopwoningen in het goedkope
segment om de lokale marktvraag te bedienen. In een later stadium kan de realisatie van middeldure en
dure woningbouw opgevoerd worden. De tweede stap kan dan bestaan uit de realisatie van het
deelgebied Wonen aan de Haven, bij voorkeur in 2018/2019, om te voorkomen dat er grote
concurrentie met het plan Cuijkse Lagune plaatsvindt.
Realisatie van het deelgebied Wonen aan de Haven kan overigens overlap hebben met realisatie van de
overige deelgebieden omdat er zowel in een ander segment wordt gebouwd (gestapeld) en er een
andere doelgroep wordt bediend. Met de realisatie van eengezinskoopwoningen in het goedkope en
middeldure segment zal namelijk steker ingespeeld worden op de lokale markt, terwijl de verwachting is
dat de het deelgebied Wonen aan de Haven een aantrekkingskracht heeft op mensen uit een grotere
regio. Daarnaast kan afronding van Wonen aan de Haven een positieve boost geven aan de verdere
ontwikkeling van het gebied.

Verder vertraging of uitstel van zachte plannen als Prinsenstal of Visio biedt eventueel de mogelijkheid
om de fasering te versnellen en daarmee de aantallen in het bouwprogramma te verhogen naar 140 tot
150 woningen. Op dit moment is er nog veel onzekerheid over de ontwikkeling van deze plannen, en bij
verdere vertraging is het mogelijk om een deel van deze vraag op te vangen op de locatie Waterlinie.
Het op gang brengen en krijgen van een stabiele bouwstroom is van belang om te voorkomen dat
huishoudens de gemeente verlaten. Dit was in het verleden ook het geval. Het blijft daarom zaak om
scherp de ontwikkelingen te blijven monitoren en hierover in gesprek te treden met de gemeente.

4. Welke potentiële doelgroepen zijn kansrijk voor de locatie Waterlinie?
De locatie Waterlinie is aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Het ligt dichtbij diverse
voorzieningen en het centrum van Grave. Vanwege de ligging lijkt de omgeving (Koninginnedijk,
Industriestraat, e.o.) van het Catharinahof het meest geschikt voor senioren of mensen met een
zorgvraag. De overige deelgebieden bieden juist meer kansen voor de huisvesting van starters, (jonge)
gezinnen en tweepersoons huishoudens.
De verwachting is dat de woningen in het deelgebied Wonen aan de Haven en de woningen direct
gelegen aan de Maas (deelgebied Wonen aan de Maas) een aantrekkingskracht hebben op huishoudens
uit een grotere regio. De ligging ten opzichte van het water en het uitzicht over de Maas spelen hierbij
een belangrijke rol.

5. Wat zijn kansrijke marktsegmenten naar type en prijsstelling?
Op dit moment zijn het vooral koopstarters en (vitale) senioren die zorgen voor de meeste mutaties in
de koopvoorraad. Doorstromers, die naar een grotere en ruimere koopwoning willen verhuizen, zijn
vooralsnog minder actief op de woningmarkt. De eerste signalen wijzen erop dat dit voorzichtig op gang
begint te komen. Kansrijke segmenten zijn (goedkope) rijwoningen in de prijsklasse tot €200.000 en
twee-onder-een-kapwoningen in de prijsklasse €250.000 tot €350.000 (als de doorstroming verder op
gang komt). Daarnaast is er vraag naar huurwoningen in het sociale segment (zowel appartementen als
eengezinswoningen). De vraag naar huurwoningen in het vrije marktsegment is beperkt aanwezig en zal
sterk afhankelijk zijn van de locatie, het uitzicht en het afwerkingsniveau.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                         24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>6.   Wat is het concurrerende aanbod in de bestaande voorraad en welk concurrerend aanbod zit in
     de pijplijn?
Op basis van de huidige inventarisatie lijkt het concurrerende planaanbod in de nieuwbouw in Grave
beperkt en hoeft realisatie van de plannen in Escharen (Hof van Esteren) en Velp (Mariëndaal) de
ontwikkeling van de locatie Waterlinie niet in de weg te zitten.
In de gemeenten Heumen, Wijchen en Nijmegen lijkt op dit moment geen sprake van overcapaciteit van
het planaanbod. Ook dit is gunstig voor de afzetbaarheid van woningen op de locatie Waterlinie. Het
plan Cuijkse Lagune in Cuijk lijkt sterk concurrerend te zijn met het deelgebied Wonen aan de Haven
omdat dit nieuwbouw een vergelijkbare doelgroep aanspreekt: mensen die op zoek zijn naar een
woning direct gelegen aan het water, met de mogelijkheid om een boot aan te leggen.
In de bestaande voorraad valt op dat er relatief veel woningen te koop staan. Daarnaast staan twee-
onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen relatief lang te koop. Het blijft belangrijk dat
nieuwbouw concurrerend blijft met de bestaande voorraad. Met name het verschil in woon- en
kaveloppervlakte van nieuwbouw mag niet te sterk uit de pas lopen met de bestaande voorraad.

7.  In hoeverre sluit de ontwikkelingen op de woningmarkt aan op de huidige gebiedsvisie die is
    vastgesteld?
De huidige gebiedsvisie sluit goed aan bij de kwantitatieve en kwalitatieve marktontwikkelingen en is
daarmee een logische invulling van de locatie. Zowel in stedenbouwkundige opzet (verdichting bij de
haven en verdunning richting de uiterwaarden) als in fasering en het programma voor verschillende
doelgroepen.

8.  Past de ontwikkeling in het gemeentelijk woonbeleid en de toets van de Ladder voor duurzame
    verstedelijking?
De ontwikkeling past binnen het gemeentelijke woonbeleid. Het past binnen de afgesproken
woningbouwopgave uit de Structuurvisie en de afspraken die zijn gemaakt in regionaal verband (Land
van Cuijk). Daarnaast concluderen we, op basis van onderstaande argumenten, dat realisatie van
Waterlinie Grave voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in de gemeente Grave.
Aandachtspunt is het gedeelte van het deelgebied Wonen aan de Haven dat buiten bestaand stedelijk
gebied valt.

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking
De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (De Ladder) is als procesvereiste opgenomen in het Besluit
ruimtelijk ordening, artikel 3.6.1. De Ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte
programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit
volgen. De Ladder is in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de
Ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke
gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de Ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De
Ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en
infrastructurele besluiten. De Ladder bestaat uit drie treden:

Stap 1: De actuele regionale behoefte moet worden aangetoond
In het kader van de Ladder moet de actuele regionale behoefte worden aangetoond. De regio is daarbij
een flexibel begrip. Bij de afbakening van de regio gaat het om een gebied dat als samenhangend
woningmarktgebied kan worden aangetoond. Dit is mede afhankelijk van de daadwerkelijke invulling
van het plan. In de huidige opzet kan worden aangetoond dat de gemeente Grave als relevante
woningmarktregio volstaat. Stel dat ervoor wordt gekozen om een meer luxer woonmilieu te realiseren,




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                      25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>dan zal de woningmarktregio breder moeten worden getrokken. Daarbij zal moeten worden gekeken
naar het Land van Cuijk of de Gelderse gemeenten Heumen en Wijchen.
De huidige plancapaciteit valt, inclusief realisatie van de locatie Waterlinie, binnen de
geprognosticeerde groei van het aantal huishoudens. Daarmee concluderen we dat de ontwikkeling van
Waterlinie Grave aansluit op de kwantitatieve woningbehoefte in Grave.
Binnen Grave richt de vraag zicht met name op het realiseren van rijwoningen, twee-onder-een-
kapwoningen en in mindere mate op vrijstaande woningen. Het huidige plan voorziet in realisatie van
deze woningtypen. Hiermee wordt voldaan aan de toets van de kwalitatieve woningbehoefte.

Stap 2: Is de regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied?
Het grootste deel van de locatie Waterlinie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Een beperkte
uitbreiding ligt echter buiten de contour, namelijk een gedeelte van het deelgebied Wonen aan de
Haven. Realisatie is echter van essentieel voor de stedenbouwkundige afronding van de stad, het
vestingwerk en het creëren van een aantrekkelijke stadshaven. De verordening ruimt van de provincie
Noord-Brabant biedt de mogelijkheid om de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied te wijzigen als
aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. Het een beperkte afronding van een bestaand stedelijk gebied betreft die tot een logische
     stedenbouwkundige opzet leidt;
b. Er toepassing is gegeven aan artikel 3.2 (kwaliteitsverbetering landschap).

Met de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie kan de eerste voorwaarde zeer goed worden
onderbouwd. Daarnaast is er door herinrichting van de uiterwaarden ook zeker sprake van
kwaliteitsverbetering van het landschap (tweede voorwaarde).

Stap 3: Is de locatie multimodaal ontsloten?
De locatie wordt passend ontsloten door verschillende middelen van vervoer. Het terrein is bereikbaar
per auto, bus en fiets.




7753.100 | Marktonderbouwing Waterlinie Grave                                                       26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>