<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>































Microsoft Word - toelichting Lubberstraat 11-11a_definitief


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14 augustus 2019, laatst aangepast 2 juli 2020 

NL.IMRO.0823.BPBGLUBBERSTR11A-ONTW 

 

R&S advies, uw partner voor o.a.: 

 Bestemmingsplan 

 Vergunning Wet natuurbescherming 

 Omgevingsvergunning Wabo/waterwet 

 MER-rapportage/(vormvrije) m.e.r. 

beoordeling 

 Onderzoek geurhinder, luchtkwaliteit en 

stikstof 

 Bedrijfsplan en -administratie 

 
 
 
 

R & S advies  
Langegracht 4b 
5091 SJ  MIDDELBEERS 
Telnr: 06 - 510 39 378 
Faxnr: 084 – 229 25 56 
Email: algemeen@rensadvies.com 
www.rensadvies.com  

 

 
 
 
 
 
 

Toelichting 
Buitengebied, 
herziening 
Lubberstraat 11-11a  
te Spoordonk 
 
 
 
 

 



  
R & S ADVIES 2 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    
 

 



  
R & S ADVIES 3 

 

 

Naam en adres initiatiefnemer 

Naam:   H. van de Wal Grondwerken 

Contactpersoon: De heer H. v.d. Wal 

Adres:    Lubberstraat 11- 11a 

Gemeente:   5688 JC te Spoordonk (Gemeente Oirschot) 

 

Naam en adres inrichting 

Naam:   H. van de Wal Grondwerken 

Contactpersoon: De heer H. v.d. Wal 

Adres:    Lubberstraat 11-11a 

Gemeente:   5688 JC te Spoordonk (Gemeente Oirschot) 

 

Naam en adres bevoegd gezag Ruimtelijke Ordening 
 
Naam:   Gemeente Oirschot 

Adres:    Postbus 11 

Gemeente:   5688 ZG OIRSCHOT   

 

 

 

 

Datum: 14 augustus 2019, laatst aangepast 2 juli 2020 

Plaats: Middelbeers, gemeente Oirschot 

Naam: Ingrid Spapens-Reijnders 



  
R & S ADVIES 4 

 

 

Inhoudsopgave 
1. Inleiding ............................................................................................................................ 6 

1.1 Aanleiding en doel ............................................................................................................ 6 

1.2 Beschrijving activiteit ....................................................................................................... 6 

1.3 Ligging plangebied ............................................................................................................ 8 

1.4 Leeswijzer ......................................................................................................................... 9 

2. Projectprofiel .................................................................................................................. 10 

2.1 Huidige planologische situatie ....................................................................................... 10 

2.2 Nieuwe planologische situatie ....................................................................................... 11 

3. Het beleidskader ............................................................................................................ 13 

3.1 Rijksbeleid ...................................................................................................................... 13 

3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................... 13 

3.3 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................... 19 

4 Ruimtelijke aspecten ...................................................................................................... 28 

4.1 Stedenbouwkundige inpassing ...................................................................................... 28 

4.2 Verkeer en Parkeren ...................................................................................................... 29 

4.3 Voorzieningen en verzorgingsstructuur. ........................................................................ 29 

4.4 Landschappelijke inpassing/uitvoering artikelen 3.8 en 3.9 van de Interim 
omgevingsverordening Noord-Brabant ......................................................................... 29 

4.5 Archeologie .................................................................................................................... 31 

4.6 Cultuurhistorie ............................................................................................................... 33 

5 Milieuaspecten ............................................................................................................... 35 

5.1 Water.............................................................................................................................. 35 

5.2 Natuur ............................................................................................................................ 39 

5.3 Omgekeerde werking / geurhinder ................................................................................ 40 

5.4 Geluid ............................................................................................................................. 43 

5.5 Bedrijven en milieuzonering .......................................................................................... 44 

5.6 Luchtkwaliteit ................................................................................................................. 45 

5.7 Bodemkwaliteit .............................................................................................................. 45 

5.8 Externe veiligheid ........................................................................................................... 46 

5.9 Gezondheid .................................................................................................................... 47 

5.10 Driftzonering .................................................................................................................. 49 

5.11 Milieu Effect Rapportage ............................................................................................... 49 



  
R & S ADVIES 5 

 

6 Juridische vormgeving .................................................................................................... 51 

6.1 Inleiding .......................................................................................................................... 51 

6.2 Bestemmingsplan ........................................................................................................... 51 

6.3 Toelichting op de regels ................................................................................................. 51 

7 Uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 52 

7.1 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................... 52 

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................ 52 

8 Procedure ....................................................................................................................... 53 

8.1 Inspraakprocedure ......................................................................................................... 53 

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro ........................................................................................... 53 

8.3 Omgevingsdialoog .......................................................................................................... 53 

8.4 Zienswijzen ..................................................................................................................... 53 

9 Conclusie ........................................................................................................................ 54 

10 Bijlagen ........................................................................................................................... 55 

 

 

 



  
R & S ADVIES 6 

 

1. Inleiding 
1.1 Aanleiding en doel 
Op de locatie Lubberstraat 11a te Spoordonk is een intensieve veehouderij gevestigd met als 
neventak loon- en grondverzet. In de traditionele agrarische sector is schaalvergroting of verbreding 
noodzakelijk voor het voortbestaan van het bedrijf. Het huidige agrarisch bedrijf aan de Lubberstraat 
heeft niet voldoende potentie om mee te gaan met de noodzakelijke schaalvergroting binnen de 
sector. Gekozen is om het bedrijf te veranderen naar de activiteit: aannemersbedrijf. 

De gemeente Oirschot heeft bij de brief van 28 maart 2018 aan de heer H. v.d. Wal (hierna te 
noemen als Van de Wal) kenbaar gemaakt dat de gemeente in principe medewerking verleend aan 
het omzetten van een intensieve veehouderij met neventak loon- en grondverzet, naar enerzijds een 
bedrijfsbestemming ten behoeve van een aannemersbedrijf met een bedrijfsoppervlakte van 
maximaal 1.000 m² met buitenopslag en anderzijds een woonbestemming met mantelzorg en als 
nevenfunctie een bed en breakfast.  Zowel het aannemersbedrijf met buitenopslag, als de 
mantelzorg en bed- en breakfast zijn bestaande activiteiten, die nooit planologisch zijn verankerd. 
Middels het herzien van het bestemmingsplan wordt verzocht om deze activiteiten planologisch te 
legaliseren, waarbij tevens een verandering optreedt van de hoofdactiviteiten, door de agrarische 
bestemming om te schakelen naar enerzijds aannemersbedrijf met een bebouwingspercentage van 
maximaal 1.000 m² met buitenopslag en een woonbestemming met mantelzorg en de nevenactiviteit 
bed- en breakfast. 
 
De herziening van het bestemmingsplan dient te allen tijde vergezeld te gaan van een ruimtelijke 
onderbouwing. Onder een goede ruimtelijke onderbouwing wordt ingegaan op rijks-, provinciaal en 
gemeentelijk beleid. Daarnaast wordt ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, 
dan wel wordt gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige 
bestemming van het betreffende gebied. 
 
In deze onderbouwing wordt de herziening voor de locatie aan de Lubberstraat 11-11a te Oirschot 
onderbouwd. Aandacht wordt besteed aan bestaande beleidskaders, de toekomstige situatie en 
onderzoek naar relevante deelaspecten. Daarnaast zal de planologisch juridische positie van het 
initiatief worden toegelicht.  
 

1.2 Beschrijving activiteit 
Voor de locatie aan de Lubberstraat 11a is op 31 oktober 2006 een vergunning voor een 
varkenshouderij met als nevenactiviteit grondverzet verleend. 
 
De bestaande situatie betreft een voormalige intensieve veehouderij, dat nu nog actief is als een 
akkerbouwbedrijf met nevenactiviteit loon- en grondverzet en daarnaast bevindt zich bij één van de 
bedrijfswoningen een bed & breakfast voorziening evenals een mantelzorgwoning.  
 
In de toekomst zal de bedrijfsvoering veranderen naar uitsluitend een aannemersbedrijf met een 
bedrijfsoppervlakte van maximaal 1.000 m² met buitenopslag en woonbestemming met mantelzorg 
en bed & breakfast.  



  
R & S ADVIES 7 

 

Concreet omvatten de wijzigingen het volgende: 

 Twee bedrijfswoningen, waarbij één bedrijfswoning wordt omgezet naar een 
woonbestemming met bed- en breakfast en een mantelzorgwoning  en de andere woning als 
bedrijfswoning gehandhaafd blijft; 

 Het realiseren van een nieuw te bouwen loods + kantoor/kantine met een omvang van 793 
m²; 

 Op het buitenterrein vindt opslag plaats van: 
o Bomenzand; 
o Brekerszand; 
o Straatzand; 
o Grind; 
o (Gezeefde) teelaarde; 
o Leemzand; 
o Ophoogzand; 
o Menggranulaat. 

De hiervoor vermelde producten zijn wisselend aanwezig. Dit hangt af van de 
werkzaamheden, die op dat moment plaatsvinden 

Het geheel wordt landschappelijk ingepast en er wordt een wadi gerealiseerd voor de opvang 
van hemelwater, dat in het eigen gebied kan infiltreren. Om bovenstaand plan mogelijk te maken 
wordt in totaal 3.920 m² aan stallen, sleufsilo’s en foliebassin gesloopt. 

Als bijlage 1 aan deze toelichting is een overzicht van de bestaande en nieuwe situatie 
toegevoegd. 

 

 

 

 

   



  
R & S ADVIES 8 

 

1.3 Ligging plangebied 
De directe omgeving kenmerkt zich als een gemengd gebied, waarbij landbouwbedrijven, 
burgerwoningen en industrie elkaar afwisselen. Het betreft een overwegend half open gebied met 
een afwisseling van weilanden en akkerbouwland. In de directe nabijheid van het plangebied ligt een 
recreatief gebied in de vorm van een golfbaan. Ten zuiden van het plangebied ligt de snelweg A58, 
Eindhoven – Tilburg.  

Het perceel waar de geplande activiteit plaats zal vinden is kadastraal bekend als: gemeente 
Oirschot, Sectie K nummers 233, 1426, 1487, 1598 en 1599. In figuur 1 is de ligging en de omgeving 
van het plangebied aangegeven.  

 
Figuur 1a, omgeving plangebied 

 

Lubberstraat 11-11a 



  
R & S ADVIES 9 

 

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern van Spoordonk in het buitengebied van de gemeente 
Oirschot. Op onderstaande kaart is de globale ligging van het plangebied aangegeven. 

 

Figuur 1b: ligging plangebied 

1.4 Leeswijzer 
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de inhoud van het initiatief beschreven. In 
hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader van de verschillende overheidsniveaus. De 
ruimtelijke aspecten waar het plan aan moet voldoen worden in hoofdstuk 4 toegelicht. Milieu 
hygiënische aspecten komen aan bod in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 volgt de juridische vormgeving, 
hoofdstuk 7 de mate van uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 8 bestaat uit de procedure. 

 

 

 

 

 

 

Oirschot 

Spoordonk 

Lubberstraat 11a 



  
R & S ADVIES 10 

 

 

2. Projectprofiel                                                                                 
2.1  Huidige planologische situatie 
De locatie aan de Lubberstraat 11-11a is op grond van het bestemmingsplan 2de bestuurlijke lus BG 
Oirschot gelegen binnen de enkelbestemming Agrarisch. In de huidige situatie bestaat het 
plangebied uit een agrarisch bouwperceel van 17.800 m² zoals te zien in bijlage 1. In de huidige 
situatie bevindt zich binnen het bouwperceel de volgende m² aan bebouwing: 

 bedrijfswoning Lubberstraat 11:              250 m² 
 mantelzorgwoning            109 m²  
 bijgebouw:        42 m²  
 bijgebouw:      342 m²  
 bedrijfswoning Lubberstraat 11a   131 m² 
 stal a      700 m² 
 stal b      402 m² 
 stal c      336 m² 
 stal d                    998 m² 
 foliebassin      520 m² 
 sleufsilo’s       759 m² 
 losse units/containers    42 m² 
 totaal             4.601 m² (exclusief erfverharding) 

 
Voor de locatie aan de Lubberstraat 11a is op 31 oktober 2006 een revisievergunning verleend voor 
het houden van 12 zoogkoeien, 17 vrouwelijk jongvee en 640 vleesvarkens met loon- en grondverzet. 
In figuur 2 is een verdere specificatie van de vergunde dieren met de daaraan gekoppelde 
milieubelasting vermeld. 
 

 
Figuur 2: uitsnede bvb (bron: provincie Noord-Brabant) 

 



  
R & S ADVIES 11 

 

De vergunning voor het houden van dieren is bij de beschikking van 9 juni 2015 geheel ingetrokken. 
Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is de locatie gelegen binnen een 
verwevingsgebied. Het gebied is gekenmerkt als een gemengd landelijk gebied.  
 

2.2 Nieuwe planologische situatie 
 
In de nieuwe situatie zal de bestaande bedrijfsbebouwing nagenoeg volledig worden geamoveerd, 
waarbij een reductie (na aftrek van de nieuw te realiseren bebouwing) van de bebouwing optreedt 
van 3.241 m². Voor de functionele, doelmatige en professionele uitstraling zal ten behoeve van de 
stalling, parkeren, onderhoud en reparatie een adequate bedrijfsloods voor het bedrijfsmaterieel 
aanwezig moeten zijn. Voorzien wordt in een bedrijfsloods met een omvang van ca. 800 m². Zoals 
eerder vermeld is in bijlage 1 de bestaande en het nieuwe inrichtingsplan weergegeven. 

Om een adequaat aannemersbedrijf te kunnen zijn, is het noodzakelijk om de bestaande 
voorzieningen voor het op- en overslaan van bouw, grond, afvalstoffen en groenmaterieel uit te 
breiden en ‘te upgraden’ naar een doelmatig op- en overslagdepot. 

Het onderdeel ‘opslagvoorziening’ is essentieel als ‘verlengstuk’ van de dienstverlening van het 
bedrijf aan de Lubberstraat 11a te Oirschot. De werkzaamheden dienen op de werklocatie (buiten de 
inrichting) normaliter vroegtijdig aan te vangen. Bij veel opdrachten is het gebruikelijk en onderdeel 
van de service dat een aannemersbedrijf zorg draagt voor de hulp-, grond- en benodigde goederen 
en stoffen. Dit geldt bijvoorbeeld voor zaad- en pootgoed, kunstmest en wikkelfolie en dergelijke, 
maar ook voor zand-, grond- en het innemen van afvalstromen. Voornoemde is bijvoorbeeld ook van 
toepassing bij grondverbetering, het aanleggen van een dam of het aanleggen van een sleufsilo. 

Bij dergelijke activiteiten is het zeer doelmatig en efficiënt dat het bedrijf direct de benodigde stoffen 
(lees: zand, grind, grond) kan meebrengen en bij de klant kan toepassen. Om  dit vanuit bedrijfsmatig 
en strategisch oogpunt te kunnen realiseren is een doelmatige opslag binnen de inrichting aan de 
Lubberstraat 11a bedrijfsmatig gezien noodzakelijk. De activiteiten zijn een belangrijke ‘pijler’ als 
zijnde specialisatie van het bedrijf. Het leveren van ‘hoogwaardige’ bouw- en grondstoffen, zoals in 
paragraaf 1.2 staan vermeld, die toepasbaar zijn naar rato van de gebruiksfunctie en kwaliteit wordt 
door Van de Wal beoogd. Door een doelmatige opslagvoorziening kan, conform het Besluit 
bodemkwaliteit, gescheiden opslag plaatsvinden naar functie (landbouw, natuur, wonen, industrie) 
en kwaliteit (AW, wonen, industrie) van grondstromen. Door een goede opslagmogelijkheid onder 
beheersbare condities is/wordt de kwaliteit van het product gewaarborgd en de eventuele 
bodemrisico’s geminimaliseerd. 

In het verlengde van de uitgevoerde activiteiten van het bedrijf en overeenkomstig de milieukundige 
mogelijkheden van het Activiteitenbesluit is de opslag c.q. bewerking/verkleinen van groenmateriaal 
opportuun. Om dit vrijkomend materiaal, na bewerking, duurzaam in te zetten zijn faciliteiten 
hiertoe binnen het bedrijf gewenst. 

Voor het opslagterrein is ongeveer in totaal 3.377 m² opgenomen. Beoogd wordt om een aantal – 
van elkaar gescheiden – opslagvakken te realiseren van ca. 150 – 300 m² per stuk. In navolging van 
het Besluit bodemkwaliteit is Van de Wal doende de hiertoe benodigde erkenningen  en keurmerken, 
Keurmerk Kwaliteitswaarborg Bouwstoffenbesluit (BRL1000 en AP04) en Keurmerk NL-Bsb / KOMO 
(BRL 9335 en BRL 9309) en bijbehorende protocollen te verkrijgen. Voor een doelmatige opslag, 



  
R & S ADVIES 12 

 

waarbij afdoende ruimte is voor logistieke afwerking, manoeuvreren, opstelplaats van bijvoorbeeld 
trekkers, kippers en loaders voor het laden en lossen, evenals het beperken van de opslaghoogte 
betekent dit dat de oppervlakte afdoende moet zijn.  

De bestaande in- en uitrit wordt deels verlegd. De afstand tot de omliggende woningen van derden 
wordt hierdoor vergroot. 

Binnen de locatie aan de Lubberstraat 11 blijven de bestaande functies gehandhaafd, zijnde het in 
gebruik hebben van een mantelzorgwoning en een bed- en breakfast voorziening. 

Voor een gedetailleerde uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling verwijs ik u naar bijlage 1. In 
figuur 2.1 is het beoogde situatie schetsmatig weergegeven. 

 
Figuur 2.1 Beoogd situatie 



  
R & S ADVIES 13 

 

 

3. Het beleidskader 
 

3.1 Rijksbeleid 
Het ruimtelijk beleid van de Rijksoverheid is verwoord in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 
(SVIR).  Het nationaal ruimtelijk beleid voor groene ruimte richt zich op borging en ontwikkeling van 
natuurwaarden, de ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit, en van bijzondere, ook 
internationaal erkende, landschappelijke en cultuurhistorische waarden.  

Tevens is borging van veiligheid tegen overstromingen, voorkoming van wateroverlast en 
watertekorten en verbetering van water- en bodemkwaliteit van groot belang. Het rijk realiseert op 
deze wijze de centrale doelstellingen: versterking van de internationale concurrentiepositie van 
Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, de borging en ontwikkeling 
van belangrijke (inter)nationale waarden en de borging van veiligheid. Provincies en gemeenten zijn 
in belangrijke mate verantwoordelijk voor de vormgeving en realisering van het ruimtelijk beleid in 
het buitengebied. Het rijk heeft daarbij speciale aandacht voor het hoofdwatersysteem, de 
Ecologische Hoofdstructuur (EHS), inclusief robuuste ecologische verbindingen, en de Vogel- en 
Habitatrichtlijngebieden en natuurbeschermingsgebieden. Er is geen rijksbeleid dat direct doorwerkt 
in onderhavig plangebied. 

3.2 Provinciaal beleid 
De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, 
natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke 
leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie 
gemaakt.  
De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. 
Daarom is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat 
de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities 
op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een 
concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de 
provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij 
centraal staan. 
Het gaat om de doelen die de provincie wil bereiken en hoe ze dat wil doen. Deze zijn vertaald in de 
Verordening ruimte. In de Verordening ruimte staan onder meer regels waarmee een gemeente 
rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Onlangs is in mei 2019 het 
voorontwerp Omgevingsverordening gepubliceerd in opvolging van de provinciale verordening 
Ruimte Noord-Brabant. 
In deze paragraaf worden achtereenvolgens de regels uit de Omgevingsvisie, Verordening en 
Beleidsregel met betrekking tot het gewenst initiatief bekeken.  

3.2.1. Omgevingsvisie Brabant 2018 
In december 2018 heeft Provinciale Staten van Noord-Brabant de Omgevingsvisie 2018 vastgesteld. 
In de Omgevingsvisie zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de periode tot 2030 (met 
een doorkijk naar 2050) aangegeven in relatie de visie op de kwaliteit van de Brabantse 



  
R & S ADVIES 14 

 

leefomgeving. Provinciale Staten heeft in de Omgevingsvisie een aantal onderwerpen benoemd die 
de provincie (mede) met inzet van de verordening wil realiseren. In de Verordening ruimte Noord- 
Brabant worden algemene regels gesteld voor een aantal beleidsonderwerpen.  
 
Met de Brabantse Omgevingsvisie sluiten wij met de hoofdopgaven aan bij Rijksbeleid, Europese en 
mondiale doelstellingen. We streven er op onze beurt naar dat deze visie, hoewel formeel alleen 
zelfbindend, Brabant samenbindt. Want we weten één ding zeker; we zullen in de toekomst - meer 
dan ooit - moeten samenwerken om de Brabantse omgevingskwaliteit te bewaken en door te 
ontwikkelen. Waarbij ruimtelijke ordening dienend is aan maatschappelijke doelstellingen. Of het nu 
gaat om het verkleinen van sociale verschillen, het verbeteren van onze welvaart, of het gezonder, 
veiliger en duurzamer maken van onze leefomgeving. 
 
De Omgevingswet heeft als doel een balans te vinden tussen beschermen (veilig, gezond met 
waarborg voor omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen 
van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Met deze visie geven wij aan wat 
wij belangrijk vinden voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van de leefomgeving van de 
inwoners van Brabant. De focus ligt daarbij op de vier hoofdopgaven voor de middellange en lange 
termijn. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen 
waarmee zij gepaard gaan. 
 
Programma’s: 
Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit 
Werken aan de Brabantse energietransitie 
Werken aan klimaatproof Brabant 
Werken aan slimme netwerkstad 
Werken aan concurrerende, duurzame economie 
 
De doelen van de diverse programma’s zijn samengevat in en de volgende thema’s. 
 
Ad 1. Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit 
Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon 
water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische 
aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan 
voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand 
gaan. Dat draagt bij aan een goede omgevingskwaliteit die Brabant mooi, aantrekkelijk en 
onderscheidend maakt 
 
Een gezonde leefomgeving  
Dit zijn behoud van de kwaliteit van ons grondwater bestemd voor menselijke consumptie en het 
verbeteren van de luchtkwaliteit (fijnstof en stikstofbelasting). Onderhavige ontwikkeling zonder 
bestrijdingsmiddelen, zonder grote verkeer aantrekkende werking draagt doet geen afbreuk aan een 
gezonde leefomgeving. 
 
Een veilige leefomgeving 
Bij het werken aan een veiligere leefomgeving gaat het om het terugbrengen van risico's tot een 
acceptabel niveau en het continu zo goed mogelijk voorbereid zijn op calamiteiten. Onderhavig plan 



  
R & S ADVIES 15 

 

heeft geen betrekking op grootschalige industrie of infrastructurele voorzieningen met (vervoer van) 
gevaarlijke stoffen. Daarnaast heeft dit project geen invloed op de waterveiligheid vanwege 
klimaatveranderingen.  
   
Een goede omgevingskwaliteit 
We houden (of brengen) de basis op orde zodat het in Brabant -ook in de toekomst- goed wonen, 
werken en verblijven is. Een aantrekkelijk landschap is essentieel voor een goede omgevingskwaliteit. 
Belangrijke dragers van het landschap zijn de natuurlijke, cultuurhistorische en aardkundige 
structuren en elementen. Het gaat daarbij niet alleen om de groene elementen maar juist ook om 
rode elementen als de kralenketting van de Brabantse vestingsteden en de samenhang van stad en 
land. 
 
Voorgenomen ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast met groene structuren zodat het 
aannemersbedrijf in het buitengebied het goed wonen, werken en verblijven met elkaar verbind. 
 
Ad 2. Werken aan de Brabantse energietransitie 
Energie die niet is gebaseerd op fossiele bronnen, ligt binnen handbereik en maakt dat onze 
energievoorziening minder afhankelijk wordt van de gasvoorraden in Nederland of van de import van 
energie van elders. De hele transitie naar een goed functionerend en betrouwbaar systeem, 
gebaseerd op andere energiebronnen dan fossiele brandstoffen, duurt decennia. 
 
We richten ons op nieuwe ontwikkelingen die zich richten op:  

- Het verminderen van het energieverbruik 
- De verduurzaming van energie 

 
Ad 3. Werken aan klimaatproof Brabant 
Klimaatbestendig beeklandschap, 80% van Brabant is een combinatie van zandgronden en beken, het 
zogenaamde het beeklandschap. De afgelopen decennia was de inrichting van ons bekensysteem en 
het waterbeheer vooral gericht op zo snel mogelijk afvoeren van water ten gunste van landbouw en 
verstedelijking. De houdbaarheid hiervan staat onder druk, zeker als extremen in het weer gaan 
toenemen. Langere tijden van droogte en wateroverlast door pieken zorgen voor schade in de land- 
en tuinbouw. Wij stellen ons een toekomstbeeld voor dat wordt gekenmerkt door stromende, 
slingerende, ondiepe beken, zodat ze zomers niet diep ontwateren en geen droogteschade voor 
landbouw en natuur veroorzaken. Dit maakt de kans op overlast rondom de beken wel groter. 
Daarom is het de uitdaging om zoveel mogelijk water vast te houden en te bergen in de bodem op de 
hoge zandgronden om (1) piekbuien op te vangen en daarmee de beken en bebouwd gebied te 
ontlasten, maar ook om (2) bij tijden van droogte juist voldoende water te 'reserveren' voor 
landbouw, natuur en stedelijk groen.  
 
Ad 4. Werken aan slimme netwerkstad 
Niet relevant i.r.t. beoogde ontwikkeling. 
 
Ad 5. Werken aan concurrerende, duurzame economie 
De komende 10 jaar wordt verder gewerkt aan een innovatieve en circulaire economie. Het 
aannemersbedrijf zal hierin mee ontwikkelen middels het optimaliseren van het bedrijf in nieuwe 



  
R & S ADVIES 16 

 

energiezuinige machines, die leiden tot minder uitstoot, evenals het verduurzamen van de te 
realiseren bebouwing. 
 
De Omgevingsvisie 2018 wordt nader uitgewerkt in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De 
Verordening ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie Noord-
Brabant om bovenstaande doelen te realiseren. In de Verordening ruimte Noord-Brabant worden 
kader stellende elementen uit het provinciaal beleid vertaald in regels die van toepassing zijn op 
gemeentelijke bestemmingsplannen (omgevingsplannen). De Verordening wordt hierna besproken. 
 

3.2.2. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 
De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is onder andere onderdeel van de nieuwe 
Omgevingswet. Door middel van het introduceren van de Omgevingswet wil de overheid regels voor 
ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen. Hierdoor moet het in de toekomst makkelijker worden om 
bijvoorbeeld bouwprojecten te starten, of in dit geval, van bestemming te veranderen.  

Deze nieuwe wet bundelt 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke 
ordening en water. Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2021 in werking.  Hierbij hoort ook 
1 rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De provincie heeft hiervoor  
een Omgevingsvisie gemaakt en al haar regels voor de fysieke leefomgeving samen gevoegd in de 
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze visie is staat wat de provincie wil bereiken en 
wat ze willen doen om dat te bereiken. De belangrijkste kopstukken van deze visie zijn beschreven in 
hoofdstuk 3.2.1.  

De Interim omgevingsverordening is een beleidsneutrale samenvoeging van zes provinciale 
verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Hiermee zijn Provinciale 
milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening 
ruimte, Verordening water en de Verordening wegen verleden tijd en samengevoegd tot één 
(interim) omgevingsverordening. Uitgaande van de huidige planning van de Omgevingswet zal de 
definitieve omgevingsverordening in november 2020 worden vastgesteld. In tegenstelling tot de 
Interim verordening, zal in de definitieve verordening ook de beleidswijzigingen zijn verwerkt.  

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: 
- Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. 

Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je 
bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.  

- Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan 
de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het 
bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun 
taken uitvoeren. 

Het plangebied is gelegen in gemengd landelijk gebied met de aanduidingen stalderingsgebied, 
rechtstreeks werkende regels voor activiteiten, normen wateroverlast, norm wateroverlast buiten 
Stedelijk gebied. De stalderingsregeling is voor de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing. De 
aanduidingen over norm wateroverlast en norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied worden in 
paragraaf 5.1 nader gemotiveerd. Verder liggen op het plangebied geen specifieke aanduidingen. 



  
R & S ADVIES 17 

 

Voor het omschakelen naar een niet agrarische functie zijn in paragraaf 3.6.7 van de 
omgevingsverordening  nadere regels opgenomen, waar hierna nader op wordt ingegaan. 
 

3.2.2.1 Artikel 3.68 en 3.77 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant: Regels 
voor wonen in landelijk gebied en vestiging niet-agrarische functie in het landelijk 
gebied  

Hierna zijn de regels uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (kortweg: 
omgevingsverordening) overgenomen met daarbij verwoord wat de situatie voor de beoogde 
herontwikkeling aan de Lubberstraat 11-11a te Oirschot is ten opzichte van de gestelde regels. In 
artikel 3.68 en 3.77 van omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor wonen in het landelijk 
gebied en het vestigen van niet-agrarische functie in het landelijk gebied.  
 
3.68 wonen in het landelijk gebied 

Lid 1      

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bepaalt dat: 

a. alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan; 

Ter plaatse zijn 2 bedrijfswoningen toegestaan, waarbij de Lubberstraat 11, wordt omgeschakeld 
naar wonen. Onderdeel a is niet van toepassing. 

b. zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning 
bestemde gebouwen is uitgesloten. 

Niet van toepassing 

Lid 2      

Een bestemmingsplan kan bij een bestaande woning de vestiging van een andere functie toelaten, als: 

a. dit past binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in deze paragraaf; 

Bij de woning aan de Lubberstraat 11 vindt tevens bed- en breakfast plaats. 

b. in geval nieuwe bebouwing wordt opgericht, er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige 
oppervlakte aan gebouwen is gesloopt. 

Niet van toepassing 

Artikel 3.69 afwijkende regels wonen      

In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: 

a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als 
is verzekerd dat:  

1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 
2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. 

b. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle 
bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. 



  
R & S ADVIES 18 

 

Het gestelde onder a en b is niet van toepassing. 

c. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 
1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 
2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. 

Er is geen sprake van afsplitsing in meerdere woonfuncties, evenals het splitsen van de woning aan 
de Lubberstraat 11. Ter compensatie wordt de voormalige varkensschuur/veldschuur ter plaatse van 
de Lubberstraat 11 met een oppervlakte van 342 m² gesloopt. 

Artikel 3.73 vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied      

Lid 1      

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-
agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: 

a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten 
zijn betrokken: 

1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 
2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder 

mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 
3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder 

een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. 

Het plan voorziet in een bestemmingsvlak van 5.000 m², waarbinnen zowel de te realiseren 
bebouwing als erfverharding wordt gerealiseerd. Voor de specifieke indeling wordt verwezen naar 
bijlage 1. Zoals reeds in paragraaf 1.3 van de toelichting staat beschreven is de locatie gelegen in een 
gemengd landelijk gebied met een divers aan bestemmingen in de directe nabijheid van de locatie 
aan de Lubberstraat 11-11a. De bestemming ‘Bedrijf’ is passend binnen dit gebied, deels daar het 
een bestaande activiteit betreft, deels daar het een mooie overgang is van een open landschap naar 
een meer gesloten landschap en daarmee een afronding vormt van de gemengde bestemmingen in 
dit gebied. 

b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; 

Niet van toepassing 

c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; 

Alle binnen de inrichting aanwezige overtollige bebouwing wordt gesloopt. In feite vindt er een 
wederopbouw van het bedrijf plaats, waarbij aandacht is voor het landschap en zijn omgeving. In 
totaal wordt 3.241 m² aan bebouwing gesloopt. Na de sloop van de overtollige bebouwing wordt er 
een nieuw te bouwen loods met een omvang van 800 m² opgericht. Na de bouw van de nieuw te 
bouwen loods bedraagt de totale oppervlakte aan aanwezige bebouwing inclusief de aanwezige 
bedrijfswoning, 959 m². De overige ruimte binnen het bestemmingsvlak wordt volledig voorzien van 
semi-verharding voor het opslaan van diverse grond- en hulpstoffen, evenals afvalstoffen. 

d. de vestiging heeft geen betrekking op:  
1. een kantoor met baliefunctie; 
2. lawaaisport; 
3. mestbewerking. 



  
R & S ADVIES 19 

 

Het plan voorziet niet in één van de drie vermelde bedrijfsactiviteiten. 

Lid 2      

Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past 
binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: 

a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; 
b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; 
c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; 
d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de 

maximaal toegestane omvang. 

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten daalt de milieucategorie van 4.1 (in hoofdzaak 
varkenshouderij) naar 2. De activiteiten bestaan voornamelijk uit het uitvoeren van werkzaamheden 
buiten de inrichting. Binnen de inrichting vindt aan- en afvoer van machines plaats en vindt er, als 
gevolg van een uitgevoerd werk, opslag plaats van meegenomen grond- en hulpstoffen, dan wel 
afvalstoffen. De laatst vermelde activiteiten zijn slechts ondergeschikt. De hoofdactiviteit bestaat uit 
een aannemersbedrijf, op basis van de VNG-brochure gekwalificeerd als SBIcode 43 
aannemersbedrijf met werkplaats met een bebouwd oppervlakte van maximaal 1.000 m²  
(milieucategorie 2). Het betreft in deze een familiebedrijf was is overgedragen van vader op zoon. 
Familie van de Wal heeft geen voornemens om het bedrijf verder uit te laten groeien.  

Lid 3      

Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: 

a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet 
doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; 

b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 
m²; 

c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten 
hoogste 1 hectare. 

Het betreft in deze een familiebedrijf was is overgedragen van vader op zoon. Familie van de Wal 
heeft geen voornemens om het bedrijf verder uit te laten groeien. Binnen de inrichting bevindt zich 
geen verkoopruimte. Onderdeel c is niet van toepassing. Zoals uit de toelichting over artikel 3.73 lid 
onder a staat vermeld betreft het een kleinschalige ontwikkeling.  

 

3.3 Gemeentelijk beleid 

3.3.1 Omgevingsvisie gemeente Oirschot 
Op 26 september 2017 heeft de raad van de gemeente Oirschot besloten de Omgevingsvisie vast te 
stellen. De omgevingsvisie zorgt voor een duidelijke koers, waarbij actuele ontwikkelingen zijn 
meegenomen. Het dient als inspiratiekader voor initiatieven, geeft de gemeente een handvat voor 
de beoordeling van plannen van inwoners en initiatiefnemers en het zorgt voor houvast bij het 
bepalen van uitgangspunten voor regionale opgaven. De omgevingsvisie is een beleidsdocument dat 
naar de toekomst kijkt waarbij de gemeente (bestuurlijk en ambtelijk) en inwoners hun input hebben 
geleverd en in de toekomst samen verantwoordelijk zijn voor het verwezenlijken van hun ambities. 
Doordat zich te focussen op een aantal gebieden (dorpskernen, buitengebied) kunnen lokale 



  
R & S ADVIES 20 

 

omstandigheden en behoeften optimaal worden afgestemd. Daarnaast focust de omgevingsvisie zich 
op een aantal thema’s: 
 

 Natuur Landschap & Cultuurhistorie 
 Landbouw 
 Recreatie 
 Gezonde woon en leefomgeving 
 Economie & werkgelegenheid 
 Duurzaamheid, water en milieu 
 Mobiliteit & bereikbaarheid 
 Buitengebied 

 
Beoogde ontwikkeling staat het verwezenlijken van ambities uit de omgevingsvisie niet in de weg. De 
locatie is gelegen in een kansrijk buitengebied zonder waarden of aandachtsgebied voor ‘natuur 
landschap’, ‘cultuurhistorie’, ‘beekdalen’, ‘woon- en leefomgeving’, ‘recreatie’, ‘economie en 
werkgelegenheid’, ‘mobiliteit en bereikbaarheid’. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Figuur 3.2 Buitengebied 



  
R & S ADVIES 21 

 

3.3.2. Bestemmingsplan 2de bestuurlijke lus BG Oirschot/Buitengebied correctieve 
herziening 

 

Voor de inrichting aan de Lubberstraat 11-11a is het bestemmingsplan 2de bestuurlijke lus BG 
Oirschot, zoals dat op 18 juni 2013 is vastgesteld van toepassing voor wat betreft het 
bestemmingsvlak en de van toepassing zijnde bestemmingen. Voor wat betreft de planregels gelden 
de planregels, zoals zijn opgenomen in de correctieve herziening Buitengebied, zoals dat op 21 
november 2017 is vastgesteld. De verbeelding en de specifieke bestemmingen voor beide locaties, 
zien er als volgt uit: 

 

Voor de bestaande situatie is er sprake van de enkelbestemming Agrarisch met de 
functieaanduidingen intensieve veehouderij en bedrijfswoning, waarbij 2 wooneenheden zijn 
toegestaan. Verder gelden er de gebiedsaanduidingen bebouwingsconcentratie 1, 
reconstructiewetzone-iv nee tenzij en verwevingsgebied. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 
Waarde-Archeologie 3 en 4. In paragraaf 3.7.1, 3.7.10 en 3.7.13 van het Bestemmingsplan 
Buitengebied correctieve herziening zijn de mogelijkheden beschreven om de bestemming Agrarisch 
te wijzigen in de bestemming Niet-agrarisch bedrijf en Wonen. Hieraan zijn voorwaarden gekoppeld. 
Hierna zal nader worden ingegaan op de voorwaarden, zoals verwoord in de artikelen 3.7.1, 3.7.10 
en 3.7.13. 

3.7.1 Algemene voorwaarden voor wijzigen 

Op het wijzigen van het plan zijn in elk geval de volgende voorwaarden van toepassing: 
a. De wijziging is nodig voor vergroting, verbreding of beëindiging van het bedrijf. Hierover kan 

advies worden gevraagd aan een agrarisch deskundige. 



  
R & S ADVIES 22 

 

Het voornemen heeft betrekking op het volledig omschakelen van het agrarisch bedrijf naar 
enerzijds wonen met bed- en breakfast en mantelzorg en anderzijds een aannemersbedrijf met 
een bedrijfsoppervlakte, die niet meer bedraagt dan 1.000 m². 
 

b. Agrarisch hergebruik is niet mogelijk bij omschakeling naar een andere functie. 
Voor de locatie is de vergunning voor het houden van de dieren geheel ingetrokken. Op die wijze is 
het niet realistisch dat ter plaatse zich nog een veehouderijbedrijf zich zal vestigen. 
 

c. De vervolgactiviteit bij omschakeling vindt plaats binnen de bestaande bebouwing. 
Binnen de bestemming Wonen vindt de nevenactiviteit bed- en breakfast en de mantelzorg plaats 
binnen bestaande bebouwing. Voor het aannemersbedrijf zal de aanwezige bedrijfsbebouwing 
volledig worden gesloopt en vindt er vervangende nieuwbouw plaats in de vorm van een loods met 
een oppervlakte van ca. 800 m². 
 

d. Bij omschakeling naar een andere functie moet overtollige bebouwing worden gesloopt met 
uitzondering van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zoals opgenomen in bijlage 4 
'Monumenten en beeldbepalende panden' bij deze regels, dan wel als cultuurhistorisch 
waardevol wordt aangemerkt door de monumentencommissie. 
Alle overtollige gebouwen gesloopt. Dit betreft een omvang van in totaal 3.241 m² aan bebouwing 
die wordt gesloopt. 
 

e. Detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel in streekproducten en/of in ter plaatse 
vervaardigde producten, is niet toegestaan. De bedrijfsvloeroppervlakte voor ondergeschikte 
detailhandel bedraagt maximaal 100 m², waarvan maximaal 50 m² verkoopvloeroppervlakte. 
Ter plaatse vindt geen detailhandel plaats. 
 

f. Buitenopslag ten behoeve van vervolgactiviteiten is niet toegestaan. 
Bij een aannemersbedrijf is het inherent aan de bedrijfsvoering dat er enige buitenopslag 
plaatsvindt. Het betreft dan grond- en hulpstoffen ten behoeve van de aannemerij, zoals grond, 
grind en zand. Daarnaast komt het voor dat er bij een werk een container met afvalstoffen of puin 
retour wordt genomen. De doelstelling is om met name de afvalstoffen niet langdurig op het 
bedrijf aanwezig te laten zijn. In de regel gaan deze met een vervolgvracht naar de desbetreffende 
afvalverwerkers, die het puin verder verwerken. Binnen de inrichting zal altijd wat zand, grind en 
grond worden opgeslagen in de daarvoor bedoelde sleufsilo’s, zodat er geen vermenging van de 
grondsoorten kan plaatsvinden.  Daarnaast worden er in de Interim omgevingsverordening Noord-
Brabant voor het gemengd landelijk gebied geen aparte regels gesteld voor het toestaan van 
buitenopslag bij een niet-agrarisch bedrijf. Wel dient bij de ontwikkeling rekening gehouden te 
worden met de aspecten van meerwaardecreatie (artikel 3.8), kwaliteitsverbetering van het 
landschap (artikel 3.9) en ontwikkeling van gemengd landelijk gebied (paragraaf 3.6.7). Om zowel 
het bedrijf als de buitenopslag landschappelijk in te passen investeert het bedrijf fors in versterking 
van de landschapselementen, c.q. landschappelijke inpassing. 
 



  
R & S ADVIES 23 

 

g. Er is geen sprake van een onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking en het 
parkeren vindt plaats op eigen terrein. 
De locatie is gelegen buiten de bebouwde kom. Volgens de Nota Parkeernormen 2018, zoals deze 
op 28 mei 2019 in werking is getreden moet er bij een bedrijf waarbij sprake is van extensieve 
arbeid en bezoekers (de werkzaamheden vinden in hoofdzaak elders plaats), rekening worden 
gehouden met een parkeernorm van 1,3 per 100 m² bvo. Rekening houdend met een maximale 
bvo van 1.000 m² betekent dit een parkeerbehoefte van 13 plaatsen. Voor de logiesfunctie bij de 
woonfunctie is er sprake van kamergewijze verhuur. Ter plaatse is er sprake van 3 kamers. Per 
kamer moet er rekening worden gehouden met een parkeernorm van 0,8. Dat betekent 2,4 
parkeerplaatsen. Voor de woonbestemming met de mantelzorgwoning moet op basis van de 
parkeernota 2,4 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Voor het aannemersbedrijf moet er ruimte zijn 
voor 13 parkeerplaatsen en binnen de bestemming Wonen moet er ruimte zijn voor in totaal 5 
parkeerplaatsen. Op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid aanwezig om te kunnen 
voldoen aan de minimaal vereiste parkeervoorzieningen op basis van de Nota Parkeernormen 
2018. Daarnaast zullen deze planologisch worden verankerd in de planregels. 
 

h. Er wordt geen afbreuk gedaan aan nabijgelegen omgevingswaarden. 
Als gevolg van het omschakelen treedt er geen afbreuk van de nabijgelegen omgevingswaarden 
plaats. Sterker noch er zal sprake zijn van een sterke verbetering. Als gevolg van het slopen van de 
bedrijfsbebouwing, de nieuwbouw van de loods, evenals de aanleg van landschapselementen 
zullen de omgevingswaarden behoorlijk verbeteren. 
 

i. Er wordt voorzien in een landschappelijke inpassing via een beplantingsplan en een 
landschappelijke versterking via een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zoals 
omschreven in bijlage 7 Landschapsinvesteringsregeling De Kempen d.d. 24 augustus 2012. met 
dien verstande dat bij vergroting van het bouwvlak de landschappelijke inpassing binnen het 
bouwvlak dient plaats te vinden met een oppervlakte van minimaal 10% van de oppervlakte van 
het bouwvlak. 
Als bijlage 1 bij het plan is een landschapsplan toegevoegd. Ter plaatse vindt er extra 
kwaliteitsverbetering plaats, door meer aanplant te verrichten, dan op basis van de LIR de Kempen 
noodzakelijk is. Familie van de Wal vindt het belangrijk dat de omgeving, evenals de aanwezige 
natuur profiteert van de voorgenomen veranderingen.  
 

j. Er mag geen sprake zijn van milieu hygiënische belemmeringen. 
De omgeving kenmerkt zich in hoofdzaak door burgerwoningen, waarbij bij verschillende 
woningen, bedrijfsactiviteiten in de vorm van één aan huis verbonden beroep of bedrijf 
plaatsvindt. Het dichtstbij gelegen agrarisch bedrijf betreft een glastuinbouwbedrijf dat is gelegen 
aan de Mousten. Dit bedrijf is gelegen op een afstand van 288 meter. Verder bevindt zich aan de 
Beerseveld een schapenhouderij, die op een afstand van 301 meter is gelegen. Gezien de grote 
afstanden tot de agrarische bedrijven en het feit dat bij de desbetreffende agrarische bedrijven 
andere woonbestemmingen op korte afstand zijn gelegen, zal als gevolg van de voorgenomen 
ontwikkeling geen sprake zijn van milieu hygiënische belemmeringen. 



  
R & S ADVIES 24 

 

k. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting van of beperking voor nabijgelegen woon- en 
werkfuncties. 
Volgens de VNG-brochure moet bij een aannemersbedrijf met een bedrijfsoppervlakte van 
maximaal 1.000 m² rekening worden gehouden met een richtafstand van 10 meter voor stof, 30 
meter voor geluid en 10 meter voor gevaar. De richtafstand voor geluid wordt ten opzichte van de 
omliggende woningen niet gehaald. Voor fijn stof wordt de richtafstand niet gehaald op de eigen 
om te zetten bedrijfswoning aan de Lubberstraat 11. Om dit nader te kunnen motiveren is hiertoe 
nader onderzoek verricht. Uit deze onderzoeken blijkt dat zowel voor het aspect luchtkwaliteit en 
geluid wordt voldaan aan de richtwaarden. Nu dat uit nader onderzoek is gebleken dat er geen 
sprake is van onevenredige aantasting is de voorgenomen ontwikkeling mogelijk. In hoofdstuk 5 
wordt hier verder op ingegaan. Verder kan worden verwezen naar de feitelijke onderzoeken, zoals 
deze als bijlagen 5 en 6 aan de toelichting zijn toegevoegd. 
 

l. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.  
Uit de nadere onderbouwing, zoals blijkt uit hoofdstuk 5 is ter plaatse van de te realiseren 
woonbestemming, evenals de bedrijfsbestemming sprake van een goed woon- en leefklimaat. 
 

m. De wijziging heeft geen gevolgen voor de hydrologisch situatie (hydrologisch neutraal). Indien het 
verhard oppervlak toeneemt met meer dan 250 m2, wordt hierover advies gevraagd aan het 
Waterschap De Dommel. 
De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een afname van het totale verhard oppervlakte. Zie verder 
hoofdstuk 5 voor verdere toelichting.  
 

n. Bij het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid is sublid 3.4.1 onder o van overeenkomstige 
toepassing en is sublid 3.4.1 onder o op het betreffende gebruik onverminderd van kracht.  
Als gevolg van het voornemen worden er geen dieren meer gehouden en vindt er tevens geen 
intensivering van de aanwezige activiteiten plaats ten opzichte van de reeds vergunde situatie 
plaats. Als gevolg van het voornemen treedt er geen verslechtering van de ammoniakdepositie 
plaats. 
 

 Artikel 3.7.10 Niet-agrarisch bedrijf 

a. de locatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie 1' en van de 
aanduiding 'bebouwingsconcentratie 2';  

De locatie aan de Lubberstraat 11a is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie 1. 
 
b. indien de bebouwingsconcentratie volgens bijlage 2 'Bebouwingsconcentraties' bij deze 

regels is aangeduid als 'bebouwingscluster nabij kern of doorgaande weg' of 'bebouwingslint 
nabij kern of doorgaande weg', mag de oppervlakte voor het gebruik van de bestaande 
bebouwing voor de hergebruiksactiviteit maximaal 1.000 m² bedragen;  

 
Voor het aannemersbedrijf vindt vervangende nieuwbouw plaats, daar de aanwezige bebouwing 
sterk verouderd is en voorzien van asbesthoudende daken. De locatie is gelegen binnen een 
bebouwingslint nabij kern of doorgaande weg. Ter plaatse zal niet meer dan 1.000 m² aan bebouwing 
worden opgericht. 



  
R & S ADVIES 25 

 

 
c. indien de bebouwingsconcentratie volgens bijlage 2 'Bebouwingsconcentraties' bij deze 

regels is aangeduid als 'bebouwingszone', mag de oppervlakte voor het gebruik van de 
bestaande bebouwing voor de hergebruiksactiviteit maximaal 800 m² bedragen;  
Niet van toepassing 
 

d. overtollige bebouwing moet gesloopt worden met uitzondering van de bedrijfswoning(en) 
tot het aantal dat bestaand en vergund is, met de daarbij behorende bijbehorende 
bouwwerken tot een maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van maximaal 
120 m² per bedrijfswoning. 
Er wordt voor de totale omschakeling van de bestemmingen 3.241 m² aan overtollige 
bebouwing gesloopt. Ten behoeven van het aannemersbedrijf zal er maximaal 1.000 m² aan 
bedrijfsbebouwing aanwezig zijn, naast de bedrijfswoning en het daarbij behorend bijgebouw 
van 120 m². 
 

e. het betreft een kleinschalige ambachtelijke activiteit zoals opgenomen in bijlage 1 
'Indicatieve lijst nevenfuncties en gebruiksfuncties' bij deze regels dan wel een daaraan gelijk 
te stellen ambachtelijk bedrijf, in de milieucategorie 1 en 2, waarbij in ieder geval niet zijn 
toegestaan: industriële bedrijvigheid, transport/distributie, detailhandel (hoofdfunctie), 
prostitutie, landbouwmechanisatie, garage en autohandel; 
Er is sprake van een aannemersbedrijf dat op grond van de VNG-brochure Bedrijven en 
milieuzonering met een bedrijfsoppervlakte van maximaal 1.000 m² wordt aangemerkt als 
een milieucategorie 2 bedrijf en daarmee als passend kan worden beschouwd. 
 

f. er dient een bedrijfsplan te worden aangeleverd waarin tevens aangetoond wordt welke 
bestaande bedrijfsbebouwing noodzakelijk is voor het hergebruik;  
Zoals reeds onder b is vermeld is er sprake van achterstallig onderhoud aan de aanwezige 
bebouwing. Daarnaast is er sprake van een forse saneringsopgave van de aanwezige 
bedrijfsbebouwing van in totaal 3.241 m². Het in stand laten van de aanwezige bebouwing is 
in deze niet wenselijk om de uiteindelijke kwaliteitsverbetering voor de directe omgeving, 
evenals e omgevingswaarden van het gebied te kunnen bereiken. Om die reden vindt er 
vervangende nieuwbouw plaats, waartoe een stedenbouwkundige ontwerp reeds aan de 
adviescommissie voor welstand is voorgelegd. 
 

g. activiteiten moeten inpandig plaats vinden;  
De activiteiten vinden met name elders plaats. Er zal ter plaatse vooral sprake zijn van aan- 
en afvoerbewegingen van en naar het bedrijf. Daarnaast zal er klein onderhoud aan de 
machines plaatsvinden in de nieuw te realiseren loods. Zoals reeds onderbouwd bij artikel 
3.7.1 onder f is enige buitenopslag noodzakelijk, daar dit inherent is aan de bedrijfsvoering.  
 

h. uitbreiding van het bouwvlak is niet toegestaan; 
Het voornemen leidt tot het inperken van het aanwezige bestemmingsvlak van 17.800 m² 
naar 5.000 m² voor het aannemersbedrijf. Het uitbreiden van het bouwvlak is voor het 
voornemen niet noodzakelijk. 
 

i. het nieuwe bestemmingsvlak is niet groter dan 5.000 m2. 
Het voorgenomen bestemmingsvlak bedraagt maximaal 5.000 m². 

 



  
R & S ADVIES 26 

 

Artikel 3.7.13 Wonen 
a. wijziging is uitsluitend toegestaan indien de locatie niet duurzaam is dan wel niet blijvend 

geschikt is voor agrarisch hergebruik voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven, 
hetgeen dient te worden aangetoond op basis van bijlage 5 'Kadernota Intensieve 
veehouderij' bij deze regels; 
De locatie is op grond van de kadernota gelegen binnen nee, tenzij gebied. Dat betekent dat 
de prioriteit niet is gelegen voor ontwikkelingen ten behoeve van de landbouw, maar voor 
overige ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling tot het omschakelen van de 
bedrijfswoning naar een burgerwoning met nevenactiviteit is daar passend bij. 
 

b. uitsluitend de ten tijde van bedrijfsbeëindiging bestaande en vergunde bedrijfswoning(en) 
mag voor bewoning worden gebruikt;  
De bestaande bedrijfswoning aan de Lubberstraat 11 is en blijft in gebruik voor bewoning. 
Anders dan het wijzigen van de bestemming vinden ter plaatse, behoudens het slopen van 
overtollige bebouwing, geen wijzigingen plaats. 
 

c. het maximale aantal woningen is gelijk aan het bestaande en vergunde aantal 
bedrijfswoningen; 
Het aantal woningen blijft gelijk. 
 

d. de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag per woning niet meer bedragen dan 
120 m². Indien sprake is van sloop van voormalige bedrijfsgebouwen mag de oppervlakte aan 
bijbehorende bouwwerken worden vermeerderd met 20% van de oppervlakte van de 
gesloopte bebouwing boven de 120 m², met dien verstande dat de totale gezamenlijke 
oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 240 m²;  
Naast de bedrijfswoning is er in de huidige situatie sprake van 493 m² aan bebouwing, 
waarvan 109 m² in gebruik is als mantelzorgwoning en 384 m² aan bijgebouwen. De 
voorzieningen voor de bed- en breakfast vinden plaats binnen de bedrijfswoning. In de nieuwe 
situatie blijft de woning met de voorzieningen voor de bed- en breakfast, de 
mantelzorgwoning met een oppervlakte van 109 m², het bijgebouw met een oppervlakte van 
42 m² en een gedeelte van de voormalige veldschuur tot een maximum van 53 m² in tact. De 
overige 289 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. In totaal is er naast de 
woning 204 m² aan bijgebouwen aanwezig. Op de verbeelding zal daartoe de ‘specifieke 
bouwaanduiding -grotere oppervlaktemaat toegestaan’ worden opgenomen. 
  

e. indien het maximaal oppervlak aan bijbehorende bouwwerken zoals opgenomen onder e 
wordt overschreden, dient te worden gesloopt, tenzij het monumentale of waardevolle 
bebouwing betreft conform bijlage 4 'Monumenten en beeldbepalende panden' bij deze 
regels; 
Niet van toepassing 
 

f. het bouwvlak ten behoeve van de woning wordt verkleind tot de voormalige agrarische 
bedrijfswoning met bijhorende tuinen, erven en verhardingen; 
Het bestemmingsvlak wordt verkleind tot een oppervlakte van 2.000 m², zodat alle aanwezige 
bebouwing binnen het bestemmingsvlak ligt en er tevens sprake is van een logische 
begrenzing. 
 



  
R & S ADVIES 27 

 

g. de omgevingsvergunning milieu onherroepelijk is ingetrokken. 
De omgevingsvergunning voor het houden van dieren is reeds onherroepelijk ingetrokken. 
 

Uit de beoordeling aan de wijzigingsbevoegdheid naar wonen en niet-agrarisch bedrijf blijkt dat in 
hoofdzaak kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden. Enkel de buitenopslag is niet passend 
aan de voorwaarden. Daarnaast betreft dit een activiteit, die inherent is aan deze bedrijfsvoering.  
 

 



  
R & S ADVIES 28 

 

 

4 Ruimtelijke aspecten 
4.1 Stedenbouwkundige inpassing 
De huidige inrichting aan Lubberstraat 11a-11 bestaat uit twee bedrijfswoningen waarbij bij één 
bedrijfswoning (Lubberstraat 11) als nevenactiviteit een bed en breakfast is gerealiseerd en tevens in 
een bestaand bijgebouw een mantelzorgwoning.  

In de nieuwe situatie wordt een loods met een omvang van ca. 800 m² opgericht. De goot- en de 
nokhoogte zal een afmeting beslaan van ca. 6 en 10 meter. Voor de uitstraling van de loods wordt 
gezocht naar natuurlijke materialen die aansluiten bij de bestaande bebouwing. Het gebouw zal 
bestaan uit sandwichpanelen, die de uitstraling hebben van rabatdelen in de kleur antraciet.  
 

  
Van het gebouw zal echter vanwege de nadrukkelijke landschappelijke inpassing vanuit het 
straatbeeld weinig te zien zijn. Vanuit het straatbeeld wordt de nadruk gelegd op de aanwezige 
bedrijfswoningen en de bed- en breakfast, waardoor de landelijke uitstraling evenals het 
kleinschalige blijft benadrukt. 
 
Het voorgenomen gebouw is reeds voorgelegd aan de adviescommissie voor welstand. Zij hebben 
geoordeeld dat het gebouw past binnen het welstandsbeleid.  



  
R & S ADVIES 29 

 

4.2 Verkeer en Parkeren 
Als gevolg van het beoogd plan zal ontsluiting van en naar het plangebied niet wijzigen. Het parkeren 
wordt voorzien op eigen terrein. Zoals in paragraaf 3.3.1 staat beschreven moet er ruimte zijn voor in 
totaal 18 parkeerplaatsen (5 bij Lubberstraat 11 en 13 bij Lubberstraat 11a). Binnen de locatie 
Lubberstraat 11-11a is daartoe voldoende ruimte aanwezig. Verder worden in de planregels geborgd 
dat binnen het plan in totaal 18 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. 
 

4.3 Voorzieningen en verzorgingsstructuur. 
Binnen het plangebied zijn geen voorzieningen aanwezig. Het plangebied is qua voorzieningen en 
verzorgingsstructuur gericht op de kern Oirschot. De kern Oirschot beschikt over een uitgebreid 
voorzieningenniveau. De ontwikkeling van de bedrijfsbestemming heeft geen gevolgen voor deze 
voorzieningen- en verzorgingsstructuur. 
 

4.4 Landschappelijke inpassing/uitvoering artikelen 3.8 en 3.9 van de 
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 

Ruimtelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied dienen te allen tijde invulling te 
geven aan de “Meerwaardecreatie en een kwaliteitsverbetering van het landschap” aan de hand van 
artikel 3.8 en 3.9 uit de provinciale Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Oirschot heeft 
dit vertaald in de zogenaamde landschapsinvesteringsregeling (LIR). De verplichting om de kwaliteit 
te verbeteren komt bovenop de ‘basis’-verplichting om de zorgen voor de (handhaving) van de 
ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Afhankelijk van de impact wordt bepaald hoe invulling 
wordt gegeven aan artikel 3.8 en 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Hierin 
zijn drie categorieën te onderscheiden: 

 Categorie 1. Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het 
landschap vereisen. 

 Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap 
wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing 

 Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor 
kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen) 

 
De voorgenomen ontwikkeling aan de Lubberstraat 11-11a valt onder een categorie 3. De 
landschappelijke inpassing van de inrichting is verwerkt in bijlage 1a Dit plan is opgesteld in 
samenhang met onderstaande berekening. 
 
Berekening Landschapsinvesteringsregeling       
 
Huidige waarde 
Omvang huidige bouwblok is ca.     17.800 m2 
Waarde agrarisch bouwblok met één bedrijfswoning (€25,- per m2) €445.000,- 
Extra grondwaarde door bestaande 2e bedrijfswoning   €150.000,- 
         €595.000,- 
 



  
R & S ADVIES 30 

 

Nieuwe waarde 
Omvang bestemming ‘wonen’ ca.      2.000 m2 
Waarde per m2 bouwblok voor wonen ≤ 1.000 m² = €270,- x 1.000 m2 €270.000,- 
Waarde per m2 bouwblok voor wonen ≥ 1.000 m² = €60,- x 1.000 m2 €  60.000,- 
Subtotaal        €330.000,- 
 
Omvang bestemming ‘bedrijf’ ca.      5.000 m2 
5.000 m2   x €80,- =     €400.000,- 
 
Omvang bestemming ‘agrarisch’  en ‘groen’ ca.    10.800m2 
10.800 m2 x  €5,- =     €54.000,- 
 
Nieuwe waarde totaal       €784.000,-  
 
Waardestijging        €189.000,- 
Bijdrage ruimtelijke kwaliteit (basisinspanning van 20%)  €37.800,- 
 
De invulling van de kwaliteitsverbetering door Lubberstraat 11-11a                                               
Sloop bedrijfsbebouwing 3.214 m2 x  €25,- =   € 80.350,- 
Totale kwaliteitswinst geleverd door Lubberstraat 11-11a  € 80.350,- 
 
Mogelijke invulling van de kwaliteitsverbetering                                                   
Aanleg groen        €  16.946,- 
 
Bovenstaande berekening is afgeleid uit het beleid Landschappelijke kwaliteitsverbetering De 
Kempen.  
 
Van de Wal kiest er echter voor om toch fors te investeren in het landschappelijk inpassen van het 
bedrijf door de aanleg erfbeplanting, geluidswal met bosplantsoen en een infiltratievoorziening en de 
aanleg van ruige grasweide/bloemrijk grasland. De beplanting zal bestaan uit gebiedseigen 
beplanting. Als bijlage 1 treft u het landschapsplan aan. De landschappelijke inpassing wordt in 
hoofdzaak bestemd als de bestemming Groen. 
 
Conclusie:  
Als gevolg van de veranderingen van de bestemming en de sloop van de aanwezige bebouwing 
treedt er een kwaliteitswinst op. Nieuwe in het landschap passende bebouwing wordt gerealiseerd 
en inheemse beplanting zorgt voor een landschappelijke inpassing van de gehele inrichting. Door de 
aanleg van erfbeplanting in combinatie met extra groenstructuur in de directe nabijheid van de 
inrichting in combinatie met waterretentie wordt er voldoende inspanning verricht voor 
kwaliteitsverbetering van de omgeving. 



  
R & S ADVIES 31 

 

 

4.5 Archeologie  

4.5.2 Wet op de archeologische monumentenzorg 
Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) van kracht 
geworden. In de Wamz zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Valletta voor Nederland nader 
uitgewerkt. Eén van de uitgangspunten van de Wamz is dat op gemeentelijk niveau op verantwoorde 
wijze wordt opgegaan met het archeologisch erfgoed. De Wamz heeft dan ook een decentraal 
karakter en heeft gemeenten tot bevoegd gezag gemaakt wat betreft de zorg voor het 
archeologische bodemarchief binnen hun grondgebied.  
 
4.5.3 Regionaal archeologiebeleid 
Begin juli 2009 hebben de gemeenten Oirschot, Reusel-De Mierden, Bladel, Eersel, Bergeijk, Heeze-
Leende, Cranendonck, Waalre en Valkenswaard aan de SRE Milieudienst opdracht gegeven om een 
Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een gemeentelijke Erfgoedkaart op te stellen, 
waarin zowel de archeologische waarden en verwachtingen als de cultuurhistorische waarden zijn 
opgenomen.  

Doel van de erfgoedkaart is om het erfgoed een betere bescherming te kunnen geven via het 
bestemmingsplan. Bij de inventarisatie zijn niet alleen de nog zichtbare overblijfselen uit het 
verleden opgenomen, maar wordt vooral ook een overzicht van voormalige elementen en structuren 
met hun landschapsgenetische context, ongeacht de mate waarin deze thans aan de oppervlakte nog 
zichtbaar zijn, meegenomen. Om de relaties tussen de fysische ruimte en hetgeen in de loop van de 
eeuwen door de mens tot stand is gebracht te begrijpen, is verder een analyse gemaakt van zowel 
fysische (reliëf en bodem) als antropogene (grondgebruik, bewoning, percelering) 
landschapscomponenten en hun samenhang. Dit biedt de mogelijkheid om gericht archeologische 
waarden te beschermen, maar ook om de planvorming te adviseren over het bewaren en eventueel 
herstellen van cultuurhistorische waarden. Daarbij moet niet alleen gedacht worden aan 
stedenbouwkundige plannen, maar ook aan de planning rond landinrichting en natuurbeheer en 
natuurbouw.  

  



  
R & S ADVIES 32 

 

4.5.4 Archeologiebeleid Oirschot 
De regionale erfgoedkaart is door vertaald in het bestemmingsplan ‘Buitengebied fase II 2013’ van de 
gemeente Oirschot.  
 
Het plangebied valt in verschillende categorieen, te weten: 

 categorie 3 (met name de strook waar de bedrijfswoning, evenslas de burgerwoning is 
gerealiseerd); 

 categorie 4 (deel waar met name de loods wordt gerealiseerd); 

Hierna zal nader op de mogelijke gevolgen van de verschillende categorieen voor het voorgenomen 
plan worden ingegaan. 

 Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern. 
Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en 
gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige 
bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden 
sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede 
conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij 
bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen 
en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan 
dan 0,3 m onder maaiveld. 

Binnen categorie 3 vinden geen bodemingrepen plaats die groter zijn dan 250 m² en dieper dan 30 
cm onder maaiveld. Categorie vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan, evenals bestaat 
de noodzaak tot het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet. 

 Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. 
In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en 
aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat 
wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische 
vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van 
archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een 
archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter 
zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld of 0,5 m onder maaiveld bij esdek 
en agrarisch bestemde gronden. 

De bedrijfsloods met een omvang van 1.000 m² is gelegen binnen agrarische bestemde gronden. 
Zoals hiervoor aangegeven betreft het te bouwen oppervlakte meer dan 500 m². Voor dit deel van 
het plan is in principe een archeologische onderzoek vereist. Echter de loods wordt opgericht binnen 
het gedeelte waar thans nog de opstallen met een oppervlakte van 402 en 338 m² staan. Blijkens de 
bouw- en milieuvergunningen bevinden zich onder deze bedrijfsgebouwen mestopslagen met een 
diepte van 115 cm benedenpeil. Daarnaast worden er voor de nieuw te bouwen loods geen 
bodemingrepen gedaan, die een grotere oppervlakte beslaat van meer dan 500 m². Uit de als bijlage 
2 toegevoegde plattegrondtekening van de loods blijkt dat er in totaal 16 poeren worden gestort met 
een omvang van 0,64 m² per poer en een diepte van 0,80 m². De ingreep in de bodem beslaat ca. 8 



  
R & S ADVIES 33 

 

m². Daarmee wordt de oppervlakte van 500 m² niet overschreden en is derhalve geen archeologisch 
onderzoek noodzakelijk. 

Bij de uit te voeren bodemingrepen kan het voorkomen, dat er toch een archeologische vondst 
wordt gedaan, een zogenaamde toevalsvondst. Bij een toevalsvondst treedt de zogenaamde 
schatvindersregeling in werking: als de eigenaar van het object niet meer kan worden achterhaald, is 
de vondst het gedeelde eigendom van de vinder en de grondeigenaar van de plaats waar het object 
is gevonden. Een toevalsvondst moet altijd worden gemeld bij de Rijksdienst voor het Cultureel 
Erfgoed.  

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde herontwikkeling. 

4.6 Cultuurhistorie  
Het plangebied is gelegen in een gebied met (middel)hoge verwachtingswaarde conform de 
provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart 2010. In alle gevallen geldt dat indien archeologische 
materialen en/of sporen aangetroffen worden, deze gemeld dienen te worden bij de gemeente 
Oirschot, conform Monumentenwet 1988, laatste wijzing van 1 september 2007, paragraaf 7, artikel 
53 en verder. Verder is de locatie gelegen binnen het cultuurhistorisch landschap ‘Het Groene Woud’  
 
Bij de herontwikkeling van de locatie vindt voornamelijk sloop plaats. Uit de uitsnede van de 
Cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant valt op te maken dat er in de 
omgeving van de inrichting een hoge tot middelhoge kans op cultuurhistorische waarden te 
verwachten  zijn.  

 

 
Figuur 4.2 Cultuurhistorische waardenkaart 2010 

 

De Lubberstraat was ooit de westgrens van de gemeynte Liedeveld. Langs de gemeynte-grens 
werden – zoals we ook elders in Oirschot gezien hebben- boerderijen geplaatst. Hier werd dat het 
gehucht de Lubberstraat, waar de boerderijwoning aan de Lubberstraat 11 onderdeel vanuit maakte. 
Deze boerderijwoning dateert van ca. 1928. Met de voorgenomen ontwikkeling blijft de boerderij 
met de aanwezige bijgebouwen zo veel als mogelijk in tact. De voormalige rundveestal en de 



  
R & S ADVIES 34 

 

vleesvarkenstallen worden geheel gesloopt. Hiervoor in de plaats treedt nieuwbouw op. Als gevolg 
van het voornemen blijft de aanwezige cultuurhistorische bebouwing zo veel als mogelijk in tact. 
Ditzelfde geldt voor de aanwezige wegenstructuur ook deze blijft als gevolg van het voornemen 
behouden. 
 



  
R & S ADVIES 35 

 

 

5 Milieuaspecten 
 

5.1 Water 
Per 1 november 2003 is het verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de watertoets te doorlopen. Hierin 
dient inzicht worden geboden in de effecten van het initiatief op de waterhuishouding. In het kader 
van de watertoets dient de gemeente wateradvies in te winnen bij de waterbeheerder. De gemeente 
en het waterschap kunnen praktische afspraken maken over de wijze waarop het aspect water in het 
ruimtelijk plan is opgenomen. 

5.1.2 Beleidskader 
Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de 
periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het 
Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het 
waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied. 
 
Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's. 

 Droge voeten:  voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het 
aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen); 

 Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel 
en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het gronden 
oppervlaktewater; 

 Natuurlijk water:  zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze 
waterlopen goed in te richten en te beheren; - Schoon water: zuiveren van afvalwater en 
vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen; 

 Mooi water:  stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer 
recreatief gebruik. 

 
Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan 
realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke 
ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. ln dit Waterbeheerplan 
nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om 
gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit 
betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het 
gebied wil uitbouwen en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en 
verantwoordelijkheid. 

 
Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode? 

 Voldoende water voor landbouw en natuur 
 Wateroverlast en hittestress 
 Kringloop denken 
 Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen  
 Vergroten waterbewustzijn 

 
 
 



  
R & S ADVIES 36 

 

5.1.3 Huidige waterhuishoudkundige situatie 
 
Ligging en gebruik 
Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de gemeente Oirschot en maakt onderdeel uit 
van het agrarisch gebied. De omgeving is landelijk. 
 
Bodem en grondwater 
De bodem in het plangebied bestaat uit voedsel arme en vochtig tot droge zandgrond en voedsel 
rijke vochtig tot droge eerdgrond.  
 
De grondwaterstanden zijn voor het plangebied globaal als volgt: 

• Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand 60 - 100 cm-mv 
• Gemiddelde Voorjaarsgrondwaterstand 80 – 120 cm-mv 
• Gemiddeld Laagste Grondwaterstand 140 – 180 cm-mv 
• Grondwatertrap VI + VII 

 
Op basis van bodemgesteldheid en grondwaterstanden kan worden geconcludeerd dat de locatie 
geschikt is voor de ontwikkeling.  
 
Ten opzichte van de bestaande situatie vindt enkel sloop plaats, hierdoor kan meer regenwater ter 
plaatse geborgen worden. 
 
Grondwaterbescherming  
Het plangebied is niet gelegen in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of een 
boringsvrije zone, zoals deze zijn vastgelegd in de Provinciale Milieuverordening (PMV) van de 
provincie Noord-Brabant. 
 
Oppervlaktewater 
De projectlocatie is omgeven door (droogvallende) kavelsloten of greppels.  
 
Riolering 
De bestaande opstallen aan de Lubberstraat 11-11a zijn voor wat betreft de vuilwaterafvoer 
aangesloten op de mestkelders. De bedrijfswoning is aangesloten op de bestaande riolering 
(drukriolering) van de gemeente Oirschot. Hemelwater wordt niet afgevoerd naar de riolering, maar 
via een bedrijfsriolering geleid naar het oppervlaktewater.  
 

5.1.4 Water in relatie tot de beoogde ontwikkeling 
Hydrologisch Neutraal ontwikkelen 
In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen is een watertoets verplicht. Ruimtelijke ontwikkelingen 
dienen zodanig te worden vormgegeven dat er geen negatieve gevolgen ontstaan voor de 
plaatselijke waterhuishouding en de waterhuishouding in de omgeving. Zo mag een ruimtelijk plan 
niet tot een structurele verandering van de grondwaterspiegel leiden of tot een structurele toename 
van het afvloeiend hemelwater naar het omliggende watersysteem leiden. Ook mag de kwaliteit van 
gronden oppervlaktewater niet worden aangetast. Kort gezegd dient een ruimtelijke ontwikkeling 
zoveel mogelijk ‘hydrologisch neutraal’ te geschieden. 



  
R & S ADVIES 37 

 

 
Verhard oppervlak 
De ontwikkeling aan de Lubberstraat zorgt voor een afname van het verhard oppervlak. Dit kan als 
volgt in beeld worden gebracht: 

Oppervlakten Bestaande m² Toekomstige m² 

Daken 4.631 1.488 

Terrein Verharding 3.413 3.377 

Onverhard terrein 9.756 12.935 

Totaal 17.800 17.800 

In de bijlage 1b en 1c is een nadere specificatie gegeven de opgegeven oppervlakten aan verharding. 

Hemelwaterafvoer 
Ondanks dat het initiatief leidt tot een afname van het totaal verhard oppervlakken, is er een 
noodzaak tot het realiseren van compenserende maatregelen. Hemelwater van de bestaande 
bebouwing, evenals de daarbij behorende erfverharding zal, net als in de huidige situatie, infiltreren 
in het omringende terrein en/of worden geleid naar omliggende sloten greppels. Aangezien de 
planlocatie in een infiltratiegebied ligt, met voldoende diepe grondwaterstanden is infiltratie van 
hemelwater in de ondergrond zeer goed mogelijk. 
Hemelwater mag niet worden afgevoerd via de riolering. Hemelwater dient te worden verwerkt op 
eigen terrein. Gezien de bodemgesteldheid en grondwaterstanden is hiervoor geen enkele 
belemmering. De perceel eigenaar is zelf verantwoordelijk voor de verwerking van het hemelwater. 
Voorgesteld wordt tot de aanleg van een zogeheten wadi. Een wadi betreft een voorziening voor de 
infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in 
de bodem kan infiltreren. Meestal is een wadi beplant met gras of biezen. Een wadi helpt verdroging 
van de bodem tegen te gaan, vormt een buffer bij overvloedige regenval, en draagt bij aan de 
zuivering van het water. Met het toevoegen van deze maatregel wordt voldoende invulling gegeven 
aan de compenserende maatregelen.  
 
Op basis van de toekomstige situatie en de rekenregels volgen de Keur is een wadi noodzakelijk met 
een omvang van: 
1.488 + 3.377 x 0,06 x 0,5 = 146 m3 
 
Op bijlage 1 is de te realiseren wadi inzichtelijk gemaakt. In bijlage 4 is de detailtekening van de wadi 
toegevoegd. 
 
Vuilwaterafvoer 
Met de ontwikkeling is geen toename van de vuilwaterafvoer gemoeid. Er zijn echter geen 
capaciteitsproblemen te verwachten op dit vlak. De huidige drukriolering is van voldoende omvang 
om een eventuele toename van de vuilwaterafvoer aan te kunnen. 
 



  
R & S ADVIES 38 

 

Waterkwaliteit 
Zoals in buitengebieden gebruikelijk, zal afvloeiend hemelwater niet worden afgevoerd via de 
riolering. Hemelwater van daken zal ter plaatse in het milieu worden gebracht. Voor het waarborgen 
van een goede grond- en/of oppervlaktewaterkwaliteit is het van groot belang dat oppervlakken 
waarvan water afstroomt niet worden vervaardigd van uitlogende bouwmaterialen (zoals koper, lood 
en zink), zonder dat daarbij gebruik wordt gemaakt van een coating. 
 
Conclusie 
Deze ontwikkeling heeft weliswaar een toename van het verhard oppervlakte tot gevolg, maar door 
de aanleg van de wadi, evenals het toepassen van niet uitloogbare bouwmaterialen, wordt 
voldoende compenserende maatregelen getroffen om het hemelwater in het eigen gebied te kunnen 
bergen. In zekere zin is de ontwikkeling positief voor de plaatselijke waterhuishouding. 



  
R & S ADVIES 39 

 

 

5.2 Natuur 
Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt 3 wetten; de 
Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. 

5.2.1 Wet natuurbescherming, gebiedsbescherming 
De Wet natuurbescherming bevat specifieke regels voor de aanwijzing, het beheer en de 
bescherming van Natura 2000-gebieden, waaronder een groot aantal gebieden die als essentieel 
leefgebied dienen voor vogels. 
Het belangrijkste rechtgevolg van de aanwijzing als Natura 2000-gebied is dat er een 
vergunningplicht geldt voor alle activiteiten die mogelijk schade kunnen toebrengen aan een gebied.. 
De wet biedt geen bescherming aan andere natuurgebieden, maar vereist wel van provincies dat zij 
gebieden aanwijzen voor het natuurnetwerk Nederland en verleent hen de bevoegdheid om 
bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen aan te wijzen. De 
Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit kan daarnaast op grond van de wet nationale 
parken aanwijzen die vooral een educatieve en communicatieve functie hebben. De voormalige 
beschermde natuurmonumenten zijn met bijbehorende doelen opgeheven met de inwerkingtreding 
van de Wet natuurbescherming. 
 
Figuur 5.1 geeft een overzicht van de ligging van het plangebied ten opzicht van de 
dichtstbijzijnde Natura2000. 

 
Figuur 5.2 Habitat- en Vogelrichtlijn gebied Landschotse heide ten zuiden van het plangebied en de Kampina en 

Oirsterwijkse bossen en vennen ten noorden.  

 
De bedrijfsbestemming ter plaatse van de Lubberstraat 11-11a is niet gelegen in een Natura-2000 
gebied. De beoogde activiteiten dragen bij aan emissies, die kunnen leiden tot stikstofdepositie. 
Stikstofdepositie kan leiden tot mogelijk significante negatieve effecten op natura2000 gebieden. Uit 



  
R & S ADVIES 40 

 

de als bijlage 3 toegevoegde stikstofonderbouwing blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot 
significante negatieve effecten. De beschermingsstatus van de Natura-2000 gebieden staat deze 
bestemmingswijziging niet in de weg.  

5.2.2 Wet natuurbescherming, soortenbescherming 
De Wet natuurbescherming bevat een algemene zorgplicht voor alle in het wild levende dieren en 
planten. Daarnaast voorziet de wet in strikte verboden die gelden voor aangewezen beschermde 
inheemse diersoorten, waaronder alle van nature in Nederland voorkomende soorten vogels. Dit kan 
om de bescherming van vogels in de tuin als op in een Natura2000 gaan. 

De wet werkt volgens het 'nee-tenzij' principe ten aanzien van beschermde inheemse soorten: 
schadelijke handelingen zijn verboden, tenzij er een uitzondering voor is gemaakt. Het is niet 
toegestaan om vogels te doden, vangen, verwonden, verstoren, bezitten, verhandelen, de nesten en 
eieren te verstoren of te vernietigen. Uitzonderingen op deze verboden zijn onder voorwaarden 
mogelijk, onder andere voor veiligheid, schadebestrijding of onderzoek. De wet regelt ook de jacht in 
ons land. 

In het kader van het verkennend onderzoek naar beschermde flora- en faunasoorten ter plaatse is de 
databank van het Natuurloket geraadpleegd. Het Natuurloket is een onafhankelijke informatie-
makelaar, die voor heel Nederland per vierkante kilometer gegevens over beschermde soorten 
toegankelijk maakt. Deze gegevens zijn afkomstig uit de databanken van gespecialiseerde 
organisaties, verenigd in de Vereniging Onderzoek Flora en Fauna. Uit betreffende databank blijkt dat 
in de kilometerhokken 145-147 en 146-391 ter plaatse van de Lubberstraat 11-11a veel 
soortwaarnemingen zijn gedaan. Dit betekent dat eventuele negatieve effecten voorkomen dienen 
te worden.  Het rapport  van Natuurloket is als bijlage 3a bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.  
Verder treft u als bijlage 3b de ecologisch onderzoek met kenmerk 2019BE-0727 van Brabant Eco 
aan. Zij hebben in de periode van 17 oktober tot en met 15 november 2019 onderzoek verricht. In dit 
rapport is inzicht gegeven in de mogelijke effecten in het kader van de Wet natuurbescherming.  Op 
basis van uitgevoerd onderzoek zijn geen effecten met werkzaamheden te verwachten die van 
negatieve invloed zijn op de gunstige staat van instandhouding van de waargenomen soorten of 
mogelijk aanwezige soorten en hun functioneel leefgebied. De sterke landschappelijk inpassing zal 
leiden tot een positief effect voor de aanwezige soorten en kan wellicht bijdrage aan een versterking 
van de soorten. 
 

5.3 Omgekeerde werking / geurhinder 
 
De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor 
vergunningverlening, als het gaat om geurhinder vanwege dierverblijven van veehouderijen. De Wet 
geurhinder en veehouderij geeft onder andere normen voor de voorgrondbelasting die een 
veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De 
voorgrondbelasting is de individuele belasting van een veehouderij op een geurgevoelig object. Voor 
de geurbelasting voor geurgevoelige objecten gelden wettelijke geurnormen. Voor een 
concentratiegebied geldt een maximale geurbelasting van 3 odour units per kubieke meter lucht 
binnen de bebouwde kom en 14 odour units per kubieke meter lucht buiten de bebouwde kom. De 
gemeente Oirschot heeft in aanvulling op de Wet geurhinder en veehouderij de ‘Verordening 
geurhinder en veehouderij’ opgesteld. Deze stelt een norm van 2 ou/m³ voor de maximale 
geurbelasting op de woonkernen en 7 ou/m³ binnen een afstand van 250 t.o.v. de bebouwde kom 



  
R & S ADVIES 41 

 

binnen de gemeente waaronder Spoordonk. Voor het buitengebied van de gemeente geldt de norm 
10 ou/m³. Voor onderhavig plan is deze norm dan ook van toepassing. 
 
In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan medewerking verleend worden indien voldaan 
wordt aan de volgende voorwaarden: 

1. Door de bestemmingswijziging worden andere veehouderijen niet benadeeld in hun 
ontwikkelingsmogelijkheden. 

2. Ter plaatse van de geurgevoelige objecten dient sprake te zijn van een acceptabel woon- en     
verblijfklimaat. Hierbij dient gekeken te worden naar zowel de achtergrond- en 
voorgrondbelasting. 

  
In de omgeving van het plangebied is één veehouderijen gelegen. Figuur 5.3 geeft de omliggende 
veehouderijen weer. 
De omliggende veehouderijen mogen geen belemmerende werking hebben op de beoogde 
ontwikkeling van de bedrijfsbestemming. Bij de bestemmingswijziging moet een goed leefklimaat 
gewaarborgd kunnen worden. Daarentegen mag de nieuwe bestemming geen belemmerende 
werking hebben op de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende bedrijven. 
 

 
Figuur 5.3 Bedrijven in de omgeving van het plangebied 

 
Enerzijds is overwogen dat de voor veehouderijen toepasselijke individuele geurnorm niet wordt 
overschreden. Indien de voor veehouderijen de toepasselijke individuele norm niet wordt 
overschreden, kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat ter plaatse een aanvaardbaar 
woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Inzichtelijk moet worden gemaakt in hoeverre ter 
plaatse van het plangebied een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Ook 
indien in een verordening bepaalde geurnormen zijn vastgelegd, moet inzichtelijk zijn dat de 
toegestane milieubelasting in overeenstemming is met de uit een oogpunt van een goede ruimtelijke 
ordening aanvaardbare inrichting van het gebied. Hiervoor dient de achtergrondbelasting ter plaatse 
van het plangebied is onderzocht of berekend te worden. Nu in de omgeving van het plangebied ook 
andere veehouderijen zijn gevestigd, moet de cumulatie van stankhinder vanwege alle omliggende 
veehouderijen bij de beoordeling dienen te worden betrokken.  
 

Lubberstraat 11-11a 



  
R & S ADVIES 42 

 

De mate waarin sprake is van een goed woon en leefklimaat kan worden getoetst met behulp van de 
door het RIVM onderzochte relatie tussen hinder en geurbelasting (zie onderstaande tabel). 
 

 
Tabel: Relatie tussen hinder en geurbelasting VROM 2007b 
 
Voorgrondbelasting 
Onderscheid is gemaakt tussen bedrijven waarvoor vaste afstanden gelden en bedrijven met dieren  
waarvoor geen vaste afstand gelden. Aan de hand van het aantal Odour Units wordt middels het 
rekenmodel V-stacks-Vergunning de voorgrond belasting bepaald.  
 
Binnen een straal van 400 meter (Lubberstraat 2a) ten opzichte van de inrichting is geen 
veehouderijbedrijf gelegen waarvoor een vaste afstand geldt. 
 
Voor de bedrijven met een variabele afstand (Beerseveld 20), afhankelijk van het aantal 
geureenheden (odour-units), wordt een verantwoord woon- en leefklimaat gegarandeerd bij een 
geurbelasting van 10 Ou (gemeentelijke norm). Echter omdat de verandering van de bestemming 
Agrarisch naar een bedrijfsbestemming plaatsvindt na de datum 19 maart 2000, krijgt de 
bestemming dezelfde bescherming als zijnde een veehouderij waardoor er geen sprake is van een 
maximale geurbelasting van 10 Ou maar een vaste afstand van 50 meter. De afstand van de 
inrichting aan  Beerseveld 20 tot de inrichting aan de Lubberstraat 11-11a bedraagt 328 m. Waardoor 
het bedrijf aan de Beerseveld 20 niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden wordt aangetast. 
 
Voor de omliggende burgerbebouwing vindt er eveneens geen verslechtering plaats. Als gevolg van 
de bestemmingswijziging worden de omliggende burgerbebouwing niet in hun rechten aangetast. 
 
Achtergrondbelasting. 
Nu in de omgeving van het plangebied ook andere veehouderijen zijn gevestigd, moet de cumulatie 
van geurhinder vanwege alle omliggende veehouderijen bij de beoordeling dienen te worden 
betrokken. In een veeconcentratiegebied waarin de gemeente Oirschot is gelegen, is sprake van een 
acceptabel woon en leefklimaat als de achtergrondbelasting kleiner is dan 20 OUe/m3. Uit figuur 5.4 
blijkt dat ter plaatse van de Lubberstraat 11-11a sprake is van een goed (achtergrondbelasting <8 
Ou/m3) ter plaatse, en het realiseren van de bestemming Bedrijf en Wonen niet in de weg staat.  
 
Conclusie. 
In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan medewerking verleend worden aan de 
bestemmingswijziging van “Agrarisch” naar “Bedrijf” en “Wonen” op de locatie Lubberstraat 11-11a. 
Andere veehouderijen, dan wel de omliggende burgerbebouwing worden als gevolg van het plan niet 



  
R & S ADVIES 43 

 

in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt en er is ter plaatse van het plangebied sprake van een 
acceptabel woon- en leefklimaat.  
 

 
Figuur 5.4 Achtergrondbelasting beoogde situatie  

5.4 Geluid 

5.4.1 Wegverkeerslawaai 
Bij de ontwikkeling van nieuwe ruimtelijke functies is het noodzakelijk inzicht te verkrijgen in de 
mogelijke geluidshinder in het kader van de Wet geluidhinder. Langs alle wegen, wegen met een 
maximumsnelheid van 30 kilometer per uur en woonerven daargelaten, zijn geluidzones aanwezig 
waarbinnen de geluidhinder getoetst dient te worden. De maximumsnelheid ter plaatse op de 
Lubberstraat is 60 km/uur buiten de bebouwde kom. Het wegdek bestaat uit asfalt. 
Er wordt in het plangebied geen nieuwe geluidgevoelige objecten toegevoegd, slechts de bestaande 
bedrijfswoningen blijven gehandhaafd. Een nader onderzoek naar wegverkeerslawaai is niet 
noodzakelijk. 
 

5.4.2 Akoestisch onderzoek industrielawaai 
Als gevolg van de voorgenomen activiteiten kan er geluidhinder optreden. Om dit nader te 
onderzoeken is door NIPA een akoestisch onderzoek uitgevoerd.  
 
De grootste geluidsbronnen binnen de nieuwe bestemming worden als volgt omschreven:  



  
R & S ADVIES 44 

 

 Vertrek en aankomst van personenwagens (personeel/bezoekers), bestelwagens, eigen 
vrachtwagen en eigen materieel volgens de in tabel 2 weergegeven aantallen volgens de op 
de figuren in bijlage 1 weergeven routes. In het algemeen vertrekt het materieel in de 
ochtend en keert terug aan het eind van de werkdag. Overdag is éénmaal terugkeer 
gebruikelijk wanneer een project in de buurt van het bedrijf is. 

 Gebruik van een loader op het opslagterrein voor het laden van het benodigde materiaal 
voor de projecten, circa 2 uur per dag. De loader werkt uitsluitend alleen op maaiveldniveau. 
Het rijden op bergen grond en zand is niet toegestaan. 

 Werkzaamheden van een kraan op het opslagterrein voor het verzetten van grond voor de 
projecten, circa 2 uur per dag. De kraan werkt uitsluitend alleen op maaiveldniveau. Het 
rijden op bergen grond en zand is niet toegestaan. 

 Manoeuvreren van de tractor op het terrein nabij de loods, maximaal 1 uur per dag. 
 Gebruik van de inpandig gelegen wasplaats met stoomcleaner maximaal 2 uur per dag. Dit is 

gezien de relatief korte bedrijfstijd en omdat het inpandig met gesloten deuren plaatsvindt 
niet relevant voor de geluidemissie. 

 Klein onderhoud aan materieel in de opslagloods gedurende 1 uur per dag. De geluidemissie 
van de hal is in de berekening betrokken. 

Daarnaast zullen er incidenteel de navolgende activiteiten plaatsvinden: 
 4 dagen per jaar tussen 07.00 en 19.00 uur, het gedurende effectief ten hoogste 8,5 uur 

zeven van grond met een trommelzeef; 
 4 uur extra inzet van de loader. De locatie van het zeven is aan de achterkant (zuid) van het 

bedrijfsterrein. 
 
Het akoestisch rapport opgesteld door NIPA milieutechniek met kenmerk LH/17546c, laatst gewijzigd 
14 april 2021, is als bijlage 5 aan de toelichting toegevoegd. Op basis van de berekening en de 
rapportage kan samenvattend gesteld worden dat als gevolg van de voorgenomen activiteiten aan de 
Lubberstraat 11-11a, door het verplaatsen van de inrit, er geen onoverkomelijke knelpunten worden 
veroorzaakt en een goed woon- en leefklimaat voor de omgeving is gewaarborgd. 
 

5.5 Bedrijven en milieuzonering  
In de directe omgeving van de locatie Lubberstraat 11-11a, zijn naast veehouderijen nauwelijks 
andere bedrijfsmatige activiteiten aanwezig. Binnen een straal van 300 meter is geen bedrijf gelegen 
wat opgenomen is in de handreiking “Bedrijven en milieuzonering”. Waardoor een aanvaardbaar 
woon- en leefklimaat ter plaatse is gegarandeerd. En geen verdere omliggende bedrijven in hun 
ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast. 
 
Op basis van de VNG-brochure wordt de voorgenomen bedrijfsactiviteiten geschaard onder SBI code 
43 aannemersbedrijf met een bedrijfsoppervlakte van meer dan 1.000 m², waarbij een richtafstand 
van 30 meter voor stof en gevaar geldt en 50 meter voor geluid. De richtafstand voor geluid wordt 
niet op alle woningen gehaald. Ditzelfde geldt voor de richtafstand voor stof en gevaar. Deze afstand 
wordt enkel niet gehaald bij de eigen om te schakelen bedrijfswoning naar wonen. Voor beiden 
aspecten luchtkwaliteit en geluid heeft door NIPA een nader onderzoek plaatsgevonden. De 
conclusie van deze onderzoeken treft u in paragraaf 5.4.2 en 5.7 aan. Uit deze onderzoeken blijkt dat 
kan worden voldaan aan de richtwaarden voor geluid en de grenswaarden voor luchtkwaliteit. 



  
R & S ADVIES 45 

 

Voor het aspect gevaar geldt dat binnen de inrichting geen op- en overslaglocaties brandbare vaste 
en vloeibare stoffen, dan wel gevaarlijke stoffen of stoffen, die kunnen zorgen voor een stofexplosie 
aanwezig zijn. Om die reden is er voor het aspect gevaar geen verder onderzoek noodzakelijk. Het 
aspect gevaar vormt voor de gevraagde ontwikkeling geen belemmering voor de omgeving. 

5.6 Luchtkwaliteit 
De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet 
milieubeheer goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in 
werking getreden. De wet vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005. Vooral paragraaf 5.2 uit 
genoemde wet is veranderd. Omdat 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe 5.2 bekend als 
de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' 
projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een 
paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekende mate' bij aan de verslechtering van de 
luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).  

Wat het begrip 'in betekende mate' precies inhoudt, staat in een Algemene Maatregel van Besluit 
(AMvB). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent 
bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 
'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent 
bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een 
woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. 
Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in 
betekenende mate bijdragen'. 

In verband met de bestemmingsplanwijziging is door NIPA Milieutechniek een onderzoek  naar de 
immissie voor luchtkwaliteit uitgevoerd naar de gevolgen van de herontwikkeling op de 
luchtkwaliteit in de omgeving. Het onderzoek heeft kenmerk 17545-2 en is als bijlage 6 toegevoegd 
aan de toelichting. 

Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat: 

 Er geen sprake is van een overschrijding van de absolute imissiewaarden en het aantal 
toegestane overschrijdingsdagen; 

 Ten aanzien van de transportbewegingen er sprake is van een in bijdrage die als Niet-
Betekende-Mate kan worden gekwalificeerd; 

 Ter voorkoming van stofhinder als gevolg van de opslag van grondstoffen worden sproei-
installaties ingezet, waardoor de emissies nog lager zullen zijn dan de berekende waarden. 
Deze maatregel wordt in het Activiteitenbesluit als toegestane techniek beschouwd.  

Nu wordt voldaan aan de grenswaarden van het Besluit luchtkwaliteit kan gesteld wordt dat er als 
gevolg van de voorgenomen activiteiten er sprake is van acceptabel woon- en leefklimaat. 

5.7 Bodemkwaliteit 
De bodemkwaliteit is in het kader van de Wro van belang indien er sprake is van 
functieveranderingen en / of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor 



  
R & S ADVIES 46 

 

de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig 
zijn, dan dient inzichtelijk gemaakt te worden dat na vaststelling van het plan de beoogde oplossing 
om dit probleem aan te pakken (milieu)technisch haalbaar is en dat er voldoende budget beschikbaar 
is. Het bestaande bouwvlak ter plaatse van de Lubberstraat 11-11a wordt beperkt en was reeds 
geschikt  voor bebouwing ten behoeve van de veehouderij.  

Als gevolg van de voorgenomen bestemmingswijziging heeft Aeres Milieu een bodemonderzoek 
uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt het navolgende: 
 
‘Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met som PCB, PAK 
en minerale olie. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de (berekende) 
achtergrondwaarde gemeten. In de geanalyseerde grondmonsters (monster M7 en M8) ter plaatse 
van de olie opslag zijn eveneens geen verhoogde gehalten gemeten. Het grondwater is licht tot matig 
verontreinigd met barium. Het grondwater benedenstrooms van de nieuwe werktuigenloods (peilbuis 
2) is daarnaast licht verontreinigd met naftaleen en minerale olie. De milieu hygiënische conditie van 
de bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging en voorgenomen 
nieuwbouwplan.’ 
 
Het volledige rapport is als bijlage 7 aan de toelichting toegevoegd. Het aspect bodem staat de 
uitvoering van dit plan niet in de weg. 

 

5.8 Externe veiligheid 
Onder externe veiligheid verstaat men het beheersen van risico’s die direct of indirect voortvloeien 
uit de opslag, de productie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het risico is daarbij 
gedefinieerd als ‘de kans op overlijden’ voor personen. De aanwezige risico’s zijn zeer afhankelijk van 
het brontype. De relevante typen zijn: bedrijven, vervoer van gevaarlijke stoffen (per spoor, over de 
weg, het water) en hoogspanningslijnen en buisleidingen. Deze aspecten worden hierna toegelicht. 
Het plangebied is op de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant niet aangewezen als gelegen in 
een risicogebied van een bedrijf met betrekking tot de externe veiligheid. Binnen het plangebied of in 
de omgeving van het plangebied binnen een afstand van meer dan 1.000 meter zijn geen gevaarlijke 
locaties aanwezig. Wel worden er op een afstand van 300 meter gevaarlijke stoffen vervoerd over de 
A58.  



  
R & S ADVIES 47 

 

    

Figuur 5.5 Provinciale kaart RIS 

 

5.9 Gezondheid 
Als door het in werking zijn van een inrichting risico's voor de volksgezondheid kunnen ontstaan, 
moeten deze risico’s bij de beoordeling van een bestemmingsplan worden meegenomen. 
Op 7 juli 2016 is het onderzoek 'Veehouderij en Gezondheid Omwonenden gepubliceerd (RIVM 
rapport, kenmerk 2015 – 0058, 5 juli 2016,hierna ‘ VGO-onderzoek'). Het doel van het VGO-
onderzoek  was om meer duidelijkheid te verkrijgen over mogelijke gezondheidseffecten van de 
veehouderij op de gezondheid van omwonenden, vooral infectieziekten en luchtwegaandoeningen in 
relatie tot luchtverontreiniging (zoals fijnstof en endotoxinen). Het VGO-onderzoek richtte zich op 
mogelijke verbanden tussen stoffen en micro-organismen van veehouderijen en 
gezondheidseffecten. De bevindingen van dit VGO-onderzoek hebben aanleiding gegeven voor 
vervolgonderzoek. Als vervolg hierop is op 16 juni 2017 het onderzoek “Veehouderij en Gezondheid 
Omwonenden (aanvullende studies). Analyse van gezondheidseffecten, risicofactoren en uitstoot van 
bioaerosolen” gepubliceerd (RIVM-rapport 2017-0062, hierna VGO+-onderzoek).  
In deze studies zijn een aantal mogelijke relaties tussen veehouderij en gezondheidseffecten 
geconstateerd: 
- Rondom pluimvee- en geitenhouderijen hebben mensen een grotere kans op een 

longontsteking. Bij pluimveehouderijen zijn er sterke aanwijzingen dat de emissie van fijn stof 
hierbij een belangrijke rol speelt. Uit het aanvullende VGO+-onderzoek komt niet duidelijk naar 
voren wat de primaire oorzaak van de luchtwegklachten rond geitenhouderijen is.  

- Er zijn sterke aanwijzingen dat fijnstof en componenten ervan mensen gevoeliger maken voor 
luchtweginfecties en dat er een verminderde longfunctie is bij een hoge concentratie van 



  
R & S ADVIES 48 

 

ammoniak in de lucht. Specifieke ziekteverwekkers afkomstig van dieren kunnen echter niet 
worden uitgesloten. 

- De onderzoeken bevestigen de conclusie dat mensen met COPD, die in de buurt van 
veehouderijen wonen, vaker en ernstiger klachten hebben dan mensen die op grotere afstand 
van veehouderijen wonen. Daar staat tegenover dat bij mensen die dicht bij een veehouderij 
wonen astma en neusallergie minder voor komen. 

- Wel is duidelijk geworden dat de afstand tot veehouderijen er toe doet. Uit luchtmetingen in de 
woonomgeving blijkt dat de concentratie endotoxinen in de lucht toeneemt naarmate de 
afstand tot een veehouderij kleiner wordt en/of het aantal (dichtheid) veehouderijen in een 
gebied groter wordt. Veehouderijsectoren met de hoogste uitstoot van fijnstof, zoals pluimvee- 
en varkenshouderij, dragen duidelijk bij aan de concentratie van endotoxinen in de 
leefomgeving. Opvallend was verder dat ook sectoren van de veehouderij die niet bekendstaan 
om een hoge uitstoot van stoffen toch substantieel lijken bij te dragen aan de concentratie van 
endotoxinen in de leefomgeving.  

 
Omdat de VGO-onderzoeken de veehouderijsector als geheel betreft, kunnen er momenteel geen 
conclusies over een individueel bedrijf uit afgeleid worden. De onderzoeken houden immers geen 
rekening met de specifieke omstandigheden van/op dat bedrijf en de nabije omgeving van dat 
bedrijf. 
Ofschoon de onderzoeken wel een relatie tussen veehouderijen en gezondheid hebben aangetoond, 
ontbreken er vooralsnog de (wetenschappelijke) inzichten wat hiervan het oorzakelijk verband is. 
Niet duidelijk is wát precies de genoemde gezondheidseffecten veroorzaakt. Om meer inzicht te 
krijgen wat in de lucht rondom intensieve veehouderijen gebeurt, vinden momenteel diverse 
aanvullende luchtkwaliteitsonderzoeken plaats. De bevindingen en conclusies daarvan laten nog wel 
enige tijd op zich wachten.  
De resultaten van deze vervolgonderzoeken zijn van essentieel belang voor de vorming van 
algemeen aanvaarde wetenschappelijke inzichten en de ontwikkeling van een wettelijk en 
beleidsmatig toetsingskader. Vooralsnog ontbreken deze voor wat betreft het aspect gezondheid, en 
geven momenteel dan ook geen aanleiding om het beoogd plan op grond van het voorzorgsbeginsel 
te moeten afwijzen. Ter nadere motivering kan het volgende nog worden vermeld: 

 Als gevolg van het voorgenomen plan treedt er een verbetering ten opzichte van de 
bestaande en al eerder vergunde situatie op. Zowel de ammoniak-, geur- als fijn stofemissie 
neemt in aanzienlijk af. Bekend is dat endotoxines zich aan fijn stofdeeltjes kunnen hechten. 
Uit het onderzoek in het kader van luchtkwaliteit blijkt dat ruimschoots wordt voldaan aan 
de wettelijk geldende concentratiegrenswaarden. 

 In de onderzoeken werd een verband gevonden in ziektedruk bij de aanwezigheid van meer 
dan 15 veehouderijen binnen een afstand van 1 kilometer afstand tot woningen. Binnen een 
afstand van 1 km rondom de meest relevante gevoelige objecten zijn slechts 1 veehouderij 
aanwezig is. Dit betreft een schapenhouderij. 

 In de onderzoeken werd een verband gevonden tussen de aanwezigheid van 
geitenhouderijen binnen een straal van 2 kilometer afstand van woningen en een licht 
verhoogde kans op longontsteking. Er is daarbij aangegeven dat het nog onduidelijk was of 
de extra longontstekingen in het onderzoeksgebied werden veroorzaakt door specifieke 
ziekteverwekkers die van dieren afkomstig zijn (zoönose-verwekkers), of dat mensen 
gevoeliger voor longontsteking worden door de blootstelling aan stoffen die 



  
R & S ADVIES 49 

 

veehouderijbedrijven uitstoten, zoals fijnstof, endotoxinen en ammoniak. Binnen een straal 
van 2 km rondom de meest relevante gevoelige objecten zijn geen geitenhouderijen gelegen. 

 Het plangebied is niet gelegen binnen een cirkel van bedrijven die endotoxine veroorzaken, 
zie daartoe figuur 5.6. 

  

Figuur 5.6 Endotoxinekaart 

Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan. 

5.10 Driftzonering 
Kenmerkend voor de land- en tuinbouw zijn de intensieve teeltsystemen met een relatief hoog 
gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Bij het spuiten van gewasbeschermingsmiddelen komt 
drift vrij. Drift is een term die gebruikt wordt voor de spuitvloeistof die tijdens de bespuiting buiten 
het te behandelen gebied terecht komt als gevolg van wind- en luchtstromen. Drift is hoger bij 
toepassing in fruitteelt dan bij de akkerbouw en lage bomenteelt, waarbij voornamelijk neerwaarts 
wordt gespoten. Derhalve dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening afstand te worden 
gehouden tussen gevoelige objecten en boomgaarden. Er zijn geen wettelijke bepalingen over de aan 
te houden afstand. Door de Raad van State wordt bij beoordeling van nieuwe ruimtelijke situaties 
vanwege drift een afstand van 50 meter aangehouden. Binnen een straal van 50 meter rondom de 
projectlocatie vindt geen boomteelt plaats. Ook zijn er geen spuitzones opgenomen in het vigerende 
bestemmingsplan. Dit aspect vormt dus geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 

5.11 Milieu Effect Rapportage 
Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit 
m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor 
projecten met grote milieugevolgen een plan-m.e.r. op te stellen. Onderdeel D van de bijlage in het 
Besluit m.e.r. geeft de omvang van dergelijke projecten. Hierbij geldt sinds de aanpassing van het 
Besluit m.e.r. per 1 april 2011 de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. 
Daarom is altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen. Deze 
toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De 
hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de 
projecten en kenmerken van het potentiële effect. Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project 



  
R & S ADVIES 50 

 

ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan 
zijn. 
 
Door te toetsen aan de drempelwaarden van het Besluit m.e.r. wordt bepaald of de ontwikkelingen 
in het kader van dit bestemmingsplan m.e.r.-plichtig zijn of dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling 
voldoende is. In de MER is geen drempelwaarde opgenomen voor een aannemersbedrijf en het 
toevoegen van één woning.  
 
De ontwikkeling / wijziging van de vigerende bestemming Lubberstraat 11-11A heeft betrekking op 
omschakelen van de agrarische bestemming naar enerzijds wonen en anderzijds niet-agrarisch 
bedrijf waarvoor geen categorie is opgenomen in het besluit MER. Daarnaast maakt het plan 
planologisch gezien geen onderdeel uit van een groter project waarover een planologisch besluit is 
genomen.  
 
Uit de milieuaspecten, zoals in dit hoofdstuk nader in toegelicht, blijkt dat er geen belangrijke 
nadelige effecten zijn te verwachten die een formele m.e.r. beoordeling van het plan noodzakelijk 
maken. De effecten op het milieu worden voldoende beschreven in de overige paragrafen van dit 
hoofdstuk. 
 
 

 



  
R & S ADVIES 51 

 

 
6 Juridische vormgeving  

6.1 Inleiding 
De herziening bestemmingsplan Buitengebied Lubberstraat 11-11a bestaat uit de juridisch bindende 
regels en verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting, waarvan onderhavige ruimtelijke 
onderbouwing onderdeel uitmaakt. 

 
De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, 
bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige 
en/of op te richten bouwwerken. 

 
De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels evenals de functie van 
visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met 
daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers 
bindende deel van het bestemmingsplan. 
 
De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit 
van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing 
van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. 
 

6.2  Bestemmingsplan 
Bij het opstellen van onderhavig wijzigingsplan is aangesloten bij het door de gemeente opgestelde 
bestemmingsplan buitengebied en de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 
(SVBP2012).  
 

6.3 Toelichting op de regels 
De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft de inleidende regels met daarin 
de begrippen en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsplanregels weergegeven. In 
dit hoofdstuk worden de op de verbeelding opgenomen bestemmingen geregeld. In hoofdstuk 3 zijn 
algemene regels opgenomen waaronder de anti-dubbeltelbepaling en algemene regels voor afwijken 
bij omgevingsvergunning. In hoofdstuk 4 zijn de overgangsregels en is de slotregel opgenomen.  
 
Voor dit bestemmingsplan is aangesloten bij de planregels van het bestemmingsplan “Buitengebied 
fase II 2013” en het bestemmingplan Buitengebied 2e bestuurlijke lus, evenals het bestemmingsplan 
Buitengebied-correctieve herziening van 2017. 
 



  
R & S ADVIES 52 

 

 

7  Uitvoerbaarheid 

 

7.1 Economische uitvoerbaarheid 
De locatie aan de Lubberstraat 11-11a is particulier eigendom. De gemeente Oirschot voert zelf geen 
grondexploitatie binnen het bestemmingsplangebied. Er is geen sprake van een plan in het kader van 
de Grexwet. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten om het planschadeverhaal, de 
landschappelijke inpassen en de sloop te regelen.   
 

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 
 
Omgevingsdialoog 
Voor deze planvorming is een dialoog gehouden.  Naar aanleiding van deze dialoog heeft er een 
verdere inhoudelijk overleg plaatsgevonden tezamen met de gemeente. Als bijlage 8 treft u dit 
verslag aan.  

 



  
R & S ADVIES 53 

 

 

8  Procedure 

8.1 Inspraakprocedure 
In de Gemeentewet is bepaald dat de gemeenteraad een inspraakverordening dient vast te stellen 
waarin geregeld wordt op welke wijze ingezetenen en andere belanghebbenden bij de voorbereiding 
van een bestemmingsplan worden betrokken. In de inspraakverordening is aangegeven dat inspraak 
wordt verleend wanneer dit wettelijk verplicht is. Daarnaast kan elk bestuursorgaan ten aanzien van 
zijn eigen bevoegdheden besluiten of inspraak wordt verleend.  

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro 
Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van 
een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan 
betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere 
gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere 
diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het 
geding zijn. De provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel zijn in het kader van dit 
bestemmingsplan betrokken in het vooroverleg en hun opmerkingen zijn in het plan verwerkt. 

8.3 Omgevingsdialoog 
Gezien de omvang van het aantal adressen dat bij de dialoog zijn betrokken heeft de initiatiefnemer 
ervoor gekozen om betrokkene per brief op te hoogte te stellen van de het voorgenomen plan. 
Middels de brief zijn de geadresseerde uitgenodigd om een reactie te voorzien.  De verzonden brief 
en de ontvangen reacties is als bijlage 8 bij onderhavige toelichting gevoegd.  

8.4 Zienswijzen 
Het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Lubberstraat 11-11a’ heeft met ingang van 
15 juli 2021 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode kon eenieder zienswijzen op het 
plan kenbaar maken. Tijdens deze termijn van terinzagelegging zijn <wel/geen> zienswijzen 
ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. PM.  
 



  
R & S ADVIES 54 

 

9 Conclusie 
Het voorgenomen plan om de bestemming van de inrichting aan de Lubberstraat 11-11a om te 
schakelen van een agrarische bestemming naar enerzijds de bestemming bedrijf-aannemersbedrijf 
en anderzijds de bestemming wonen met bed- en breakfast als nevenactiviteit heeft een ruimtelijk, 
sociaal en economisch belang.  

De gevraagde bestemming past bij de activiteiten die binnen de inrichting plaatsvinden. De 
gevraagde functies passen binnen overgang van het gebied. De activiteiten passen tevens binnen het 
landschap en maken een mooie overgang van bebouwd naar onbebouwd gebied. Door de extra 
landschappelijke inpassing zal het ensemble in zijn totaliteit mooi worden ingepast, waardoor de 
landschapselementen het totale landschap ter plaatse versterken. Daarnaast draagt de 
voorgenomen ontwikkeling bij aan de visie en kadernota van de Intensieve veehouderij. Door het 
saneren van de bestemming intensieve veehouderij ter plaatse ontstaat er een afwaartse beweging, 
hetgeen een gewenste ontwikkeling met zich meebrengt. De binnen de inrichting aanwezige bed- en 
breakfast draagt bij aan het sociaal belang binnen de gemeente. Oirschot wordt zo mede op de kaart 
gezet.  

De toelichting heeft aangetoond dat de bestemming ter plaatse van de Lubberstraat 11-11a omgezet 
kan worden naar een enerzijds de bestemming Bedrijf-aannemersbedrijf en anderzijds de 
bestemming Wonen met bed- en breakfast. Aangezien het beoogde plan aan de gestelde 
voorwaarden kan voldoen.  



  
R & S ADVIES 55 

 

10 Bijlagen 
 

Bijlage 1 plattegrondtekening van de bestaande en gewenste toestand inclusief de 
Landschappelijke inpassing en waterretentie 

Bijlage 1a Landschapsplan 

Bijlage 1b Verharding bestaand 

Bijlage 1c Verharding nieuw 

Bijlage 2 Schetsontwerp loods 

Bijlage 3 Stikstofonderbouwing + AERIUS berekening 

Bijlage 3a Gegevens Flora & Fauna 

Bijlage 3b Ecologisch onderzoek 

Bijlage 4 detailtekening Wadi 

Bijlage 5 Akoestische onderzoek 

Bijlage 6 Luchtkwaliteit 

Bijlage 7 Bodemonderzoek 

Bijlage 8 Verslag Dialoog 

 

 

 
 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>