<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                    Arendsplein




                                                                                               Oosterhout



                                                                                        Bestemmingsplan




                   identificatie                         planstatus
                   identificatiecode:                    datum:       status:

                   NL.IMRO.0826.BSPhz2centrum2017-ON01   28-04-2021   concept
                                                                      ontwerp
                   projectnummer:                                     vastgesteld
                   400390.20191820
                   opdrachtleider:

                   Ing. J.C.C.M. van Jole




                                                                                Weena 505
                                                                                postbus 150
                                                                                3000 AD Rotterdam
                                                                                T: 010-20 18 555
aangesloten bij:                                                                E-mail: info@rho.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2



Inhoudsopgave




Toelichting                                                                                 5
Hoofdstuk 1                     Inleiding                                                   7
1.1                             Aanleiding                                                  7
1.2                             Plangebied: ligging en begrenzing                           7
1.3                             Vigerend bestemmingsplan                                    8
1.4                             Leeswijzer                                                  9

Hoofdstuk 2                     Beschrijving plangebied                                     11
2.1                             Historische beschrijving                                    11
2.2                             Structuur plangebied                                        13
2.3                             Omgeving                                                    17

Hoofdstuk 3                     Beleid                                                      19
3.1                             Rijksbeleid                                                 19
3.2                             Provinciaal beleid                                          26
3.3                             Gemeentelijk beleid                                         28

Hoofdstuk 4                     Planbeschrijving                                            39
4.1                             Algemeen                                                    39
4.2                             Stedenbouwkundige visie Arendsplein                         40
4.3                             Afwijkingen t.o.v. de stedenbouwkundige visie Arendsplein   44
4.4                             Vertaling in het bestemmingplan                             46

Hoofdstuk 5                     Randvoorwaarden                                             49
5.1                             Inleiding                                                   49
5.2                             Vormvrije m.e.r.-beoordeling                                49
5.3                             Verkeer en parkeren                                         50
5.4                             Archeologie en cultuurhistorie                              52
5.5                             Bodem                                                       54
5.6                             Conventionele explosieven                                   55
5.7                             Ecologie                                                    56
5.8                             Water                                                       60
5.9                             Bedrijven en milieuhinder                                   64
5.10                            Geluid                                                      66
5.11                            Luchtkwaliteit                                              66
5.12                            Kabels en leidingen                                         67
5.13                            Externe veiligheid                                          68
5.14                            Windhinder                                                  71
5.15                            Bezonning                                                   73

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                        3




Hoofdstuk 6                     Juridische uitvoerbaarheid         75
6.1                             Het juridische plan                75
6.2                             Bestemmingen                       75

Hoofdstuk 7                     Handhaafbaarheid                   79
Hoofdstuk 8                     Uitvoerbaarheid                    81
8.1                             Economische uitvoerbaarheid        81
8.2                             Maatschappelijke uitvoerbaarheid   81




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                          5




                                Toelichting




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>6




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                                      7



Hoofdstuk 1                     Inleiding




1.1         Aanleiding
De gemeente Oosterhout is samen met twee ontwikkelende partijen voornemens de bestaande
bankgebouwen (Rabobank en ABN AMRO) aan het Arendsplein en een deel van het winkelcentrum
Arendshof II te slopen ten behoeve van de ontwikkeling van drie appartementengebouwen. Deze
appartementengebouwen worden respectievelijk 5, 6 en 7 bouwlagen hoog met bijbehorende
opbouwen en setbacks. Ook wordt het openbaar gebied heringericht ten behoeve van de benodigde
ontsluiting, het parkeren en het creëren van een groene verblijfsruimte waarin de bestaande
monumentale bomen behouden blijven. Voor de ontwikkeling is in mei 2020 de stedenbouwkundige
visie Arendsplein vastgesteld.

Door de ruimte voor het winkelen is het wonen in de stad afgelopen decennia steeds verder
teruggedrongen. Het terugbrengen van deze functie kan zorgen voor een nieuwe dynamiek die past bij
het historisch centrum en waarbij een overcapaciteit in het winkeldomein uit de markt wordt genomen.
Door de herontwikkeling ontstaat ook de kans om straten weer op een vanzelfsprekende manier met
elkaar te verbinden en een correctie op de logistiek in de binnenstad door te voeren, waardoor het
verkeer minder krampachtig door dit gebied van de binnenstad beweegt. Het terugbrengen van groen
zorgt tot slot voor een betere verblijfskwaliteit en draagt bij aan een gezond en duurzaam stadsklimaat.

De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Centrum
2017'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van dit geldende bestemmingsplan. Om de
ontwikkeling mogelijk te maken, zullen de bestemmingen ter plaatse moeten worden herzien.
Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.


1.2         Plangebied: ligging en begrenzing
Het plangebied bevindt zich in het centrum van Oosterhout. Op het plein staan drie gebouwen: de
Rabobank, de ABN AMRO en een uitloper van het winkelcentrum Arendshof II. De ligging en begrenzing
van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Ten noorden van het plangebied zijn gebouwen van woningbouwvereniging Thuisvester aanwezig. Aan
de zuid- en oostzijde van het plein ligt het winkelcentrum Arendshof II met bijbehorende parkeergarage.
Ten westen van het Arendsplein ligt een grote parkeerplaats die wordt gebruikt door bezoekers van de
winkels en de bankgebouwen en door omwonenden.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>8




Figuur 1.1 Begrenzing plangebied in rood (Bron: Google Maps)


1.3         Vigerend bestemmingsplan
De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Centrum
2017', vastgesteld op 16 mei 2017. Voor het plangebied zijn drie enkelbestemmingen van kracht, te
weten 'Centrum', 'Kantoor' en 'Verkeer'.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. De
appartementengebouwen passen niet geheel binnen de daarin opgenomen bouwvlakken, de bestaande
hoogtematen zijn niet toereikend en de bestemming 'Kantoor' laten het wonen als functie niet toe. Om
de ontwikkeling mogelijk te maken, zal de bestemming ter plaatse moeten worden herzien.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                  9




Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan met plangebied in rood

Naast de genoemde bestemmingen zijn twee bomen voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde -
Monumentale bomen' en is voor een groot gedeelte van het plangebied de de dubbelbestemming
'Waarde - Archeologie' van toepassing. Voor de gronden in het westen van het plangebied is een
gebiedsaanduiding opgenomen ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van
de openbare drinkwatervoorziening.


1.4         Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt
ingegaan op het geldende beleid. Omdat er sprake is van nieuwe ontwikkelingen, worden in hoofdstuk
4 en 5 de planuitgangspunten en randvoorwaarden hiervan beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de
juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 8 worden tenslotte
de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>10




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                                   11



Hoofdstuk 2                     Beschrijving plangebied




2.1         Historische beschrijving
De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen,
die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Oosterhout bestond tot circa
1850 uit drie bewoningskernen: een kern rond de Markt, één rond de Heuvel en een kern rond de haven.
De kernen rond de Markt en de Heuvel werden met elkaar verbonden door de Kerkstraat. De Markt deed
vanaf de 13e eeuw in ieder geval dienst als ruimte voor jaar- en weekmarkten. De Heuvel heeft
vermoedelijk een agrarische oorsprong. Inmiddels is het een beklinkerd plein tussen stadswoningen.
De kern rond de haven is halverwege de 19e eeuw verdwenen.




Figuur 2.1 Oosterhout rond 1900 (Bron: Gemeente Oosterhout)

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen
en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Het Wilhelminakanaal, dat werd
voltooid in 1924, maakte industrialisatie mogelijk. In de 20e eeuw werden in Oosterhout het
Wilhelminakanaal en het Markkanaal gegraven. Het besluit voor het graven van het Wilhelminakanaal

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>12



werd in 1905 genomen. Dit kanaal moest een nieuwe verbinding tussen de Zuid-WIllemsvaart en de
Amer realiseren en het gedeelte in de gemeente Oosterhout was gereed in 1915. Tussen 1912 en 1915
werd het Markkanaal als verbinding tussen de Mark en het Wilhelminakanaal aangelegd. In 1919 werd
reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele
betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede
helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd
verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout
vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel
verder werden bebouwd.

Binnenstad Oosterhout
De binnenstad van Oosterhout kent een historie die teruggaat tot in de 12e eeuw. Het centrum is tot na
de Tweede Wereldoorlog een organisch gegroeide kern waarbij de straten tussen de Heuvel en de Markt
al eeuwenlang het stadsgezicht bepalen. De hoofdontsluitingen van de stad liepen van oost naar west
(van Kaatsheuvel-Dongen naar Dordrecht) en voor een deel van zuid naar noord (van Breda naar
Utrecht). Door stedelijke ontwikkelingen in de stad is een deel van deze oorspronkelijke straten
verdwenen. Veel van de oorspronkelijke bebouwing aan deze straten heeft plaatsgemaakt voor
commerciële ontwikkelingen van winkels en kantoren. Figuur 2.2 toont een historische kaart met de
situatie uit 1953.




Figuur 2.2 Situatie uit 1953 met daarop aangeduid het plangebied
(Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

De meest evidente verandering in het verleden heeft plaatsgevonden bij de bouw van Arendshof I. In de
jaren '70 van de vorige eeuw was als gevolg van de enorme groei van de bevolking in Oosterhout de
urgentie van een uitgebreid winkelcentrum groot. Oude, historische straten als de Kegelstraat, de
Gasthuisstraat en de Gasstraat kregen daardoor een andere betekenis of bestemming of verdwenen
zelfs van de kaart. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben in de nabijheid van het Arendshof en het
Arendsplein opnieuw transformaties plaatsgevonden. Twee bankgebouwen worden gerealiseerd en het
oude Arendshof wordt overkapt en uitgebreid met een nieuwe winkelcentrum met een passage met

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                                     13



winkels die aansluit op het tot dan toe aanwezige winkelcircuit. De binnenstad bloeit op door deze
uitbreiding en heeft tot de crisis een grote uitstraling naar de regio gehad. Keerzijde van deze
ontwikkeling is dat er in een groot gedeelte van de binnenstad niet of nauwelijks meer gewoond wordt
en veel straten na sluitingstijd een verlaten, anonieme indruk achterlaten.

De crisis enerzijds en de veranderende markt in relatie tot winkelen anderzijds hebben er toe geleid dat
er steeds meer leegstand is gekomen in de binnenstad en de bezoekersaantallen drastisch zijn
teruglopen. Daarnaast zijn ook de banken in beweging gekomen. Was het vroeger gebruikelijk banken
te huisvesten in voorname, statige panden in de binnenstad, tegenwoordig profileren banken zich
steeds meer als een dienstverlenende instantie en zijn ze gebaat bij snelle service. Verdergaande
centralisatie heeft er voor gezorgd dat de twee bankgebouwen op het Arendsplein overbodig zijn
geworden.


2.2         Structuur plangebied
De huidige situatie van het Arendsplein laat zich beschrijven als een versteende ruimte met een aantal
monumentale bomen. Grenzend aan het Arendsplein bevinden zich aan de noordzijde gebouwen van
vier tot vijf lagen hoog. Aan de zuid- en oostzijde van het plein ligt het Arendshof II met bijbehorende
parkeergarage. De expeditiestraat van het winkelcentrum doorkruist aan de zuidzijde het plein.

Het gebouw van de Rabobank bestaat uit drie lagen, waarvan de bovenste laag is vormgegeven als een
terugliggende dakverdieping. Het gebouw is opgetrokken uit rode baksteen. De entree van het gebouw
bevindt zich aan de zuidzijde tegenover een strook met bomen. De kleurstelling van het gebouw sluit
aan bij het kleurenpallet van het winkelcentrum. Het gebouw van de ABN AMRO bestaat uit twee
bouwlagen en heeft een afwijkende architectuur en uitstraling.

Stedenbouwkundig vertonen de drie gebouwen weinig tot geen samenhang. Er is sprake van drie
individuele gebouwen. Door de onderlinge positie van de gebouwen, de inrichting van het maaiveld en
de hoeveelheid parkeerplaatsen is er sprake van een ongedefinieerd gebied. Door de positie van de
twee bankgebouwen is er niet echt sprake van een plein, maar van een gebied waar de route van auto's
en vrachtwagens de inrichting van de buitenruimte bepalen.

In de huidige situatie loopt de Gasstraat dood op de parkeervoorziening bij de Rabobank. De
oorspronkelijke Kegelstraat is verdwenen door de bouw van het winkelcentrum Arendshof.

In de figuren 2.3 t/m 2.6 is een aantal afbeeldingen van het plangebied en de directe omgeving
weergegeven.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>14




Figuur 2.3 Rabobank (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                  15




Figuur 2.4 ABN AMRO (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>16




Figuur 2.5 Arendshof II (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                                                    17




Figuur 2.6 Woonblok noordzijde Kegelstraat (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)


2.3         Omgeving

2.3.1   Ruimtelijke opbouw
Het centrum van Oosterhout kan gekarakteriseerd worden als historisch stadshart van waaruit een
fijnmazig netwerk van historische linten het gebied doorkruist. Er is een grote differentiatie in de
bebouwing. Dit is inherent aan het historische karakter van het gebied. De invullingen van de afgelopen
decennia hebben een modern, stedelijk karakter. Deze bebouwing komt overwegend voor in grote
dichtheden.

Ook de bebouwing rondom het plangebied bestaat uit aaneengebouwde en gestapelde bebouwing. De
bebouwingsdichtheid in dit gebied is hoog. Het hart van het centrum van Oosterhout bestaat uit het
winkelcentrum Arendshof, die grotendeels bestaat uit overdekte winkelpassages.

2.3.2    Functionele opbouw
De bebouwing in het centrumgebied is in twee gebieden op te splitsen: het commerciële centrum en de
gebieden daar omheen. Zoals de naam al aangeeft, bestaat het commerciële centrum voornamelijk uit
detailhandel, horeca en kantoren. De overige gebieden bevatten voornamelijk een woonfunctie. In
figuur 2.6 is in schetsvorm de functionele opbouw van het centrum van Oosterhout in beeld gebracht.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>18




Figuur 2.7 Schematische schets functionele opbouw omgeving plangebied
(Bron: Gemeente Oosterhout)

Het plangebied bevindt zich op de grens van het centrum. Waar het commerciële centrum eindigt, zijn
woningen aan de noord- en westzijde aanwezig.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                                                      19



Hoofdstuk 3                     Beleid




3.1         Rijksbeleid

3.1.1     Nationale Omgevingsvisie
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de
langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in
Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.
Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende
dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme
regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor
windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te
lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan
het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van
onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer
apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en
vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal..
Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De
vier prioriteiten betreffen:
1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. Sterke en gezonde steden en regio’s.
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen
met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI
gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:
1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. Afwentelen wordt voorkomen.

Toetsing
In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is
van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de
provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch
verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke
gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.
Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden
getoetst aan het Barro.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>20




3.1.2    Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de
besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat
met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene
Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent
de inhoud van bestemmingsplannen. In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13
nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30
december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012.
Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke
bestemmingsplannen. Het Barro is nog van toepassing tot de Omgevinsgwet in werking treedt. De
regels uit het Barro komen straks terug in het Besluit kwaliteit Leefomgeving (Bkl).

In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug:
1. Rijksvaarwegen.
2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam.
3. Kustfundament.
4. Grote rivieren.
5. Waddenzee en waddengebied.
6. Defensie.
7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen.
8. Elektriciteitsvoorziening.
9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
10. Ecologische hoofdstructuur (EHS).
11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.
12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een
provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro.

Toetsing
Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals het NOVI
en de SVIR wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de
ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe
uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

3.1.3    Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/Ladder voor duurzame verstedelijking
Het doel van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' (de 'Ladder') is het bewerkstelligen van een
zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke
gebieden en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder
geeft invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante
besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie
Infrastructuur en Ruimte (SVIR; zie boven) binnen een breder kader van een goed systeem van
ruimtelijke ordening.
Per 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij de systematiek van de Ladder is vernieuwd. Indien bij een
bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, dient daarvoor op
grond van de Ladder in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording te worden gegeven:
"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt:
a. bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
b. en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk
     gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                                   21



      worden voorzien."

Ten opzichte van de 'vorige Ladder' bevat de 'nieuwe Ladder' geen treden meer. De motivatiegrond voor
goede plannen blijft echter wel bestaan en het ruimtelijk verzorgingsgebied blijft leidend bij
afwegingen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De voor de Ladder te hanteren definities zijn
ongewijzigd gebleven, zodat de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft. Alle nieuwe
bestemmingsplannen die met ingang van 1 juli 2017 worden vastgesteld, moeten worden getoetst aan
de nieuwe Ladder. Als de Ladder niet van toepassing is op het plan, blijft wel een motivering nodig
waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toetsing
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 154 woningen in drie nieuwe
appartementengebouwen. Er worden zowel koop- als huurappartementen gebouwd in het dure en
middeldure segment.

Het in paragraaf 1.3 beschreven geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake
is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval heeft het gebied deels een kantoorbestemming
(Rabobank en ABN AMRO) en deels een centrumbestemming (Arendshof II). Binnen de bestemming
'Centrum' is ook wonen als functie toegestaan. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien
als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is
hierna de woningbehoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte
De relevante regio voor om de woningbehoefte te bepalen is 'Breda e.o' binnen West-Brabant ( zie
figuur 3.2).




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>22




Figuur 3.2 Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen)

Kwantitatieve woningbehoefte
De kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Oosterhout blijkt uit provinciale prognoses, regionale
afspraken en diverse onderzoeken.

Regionale afspraken (Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o 2019)
De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15
jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het
wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte.
Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter
tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand,
economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie,
klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en
andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te
pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net
als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen
in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant en de provincie Noord-Brabant als
onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en
woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het
jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:
    De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de
    gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning.
    Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op
    flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen.
    Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de
    inhoudelijke basis voor te realiseren programma's.
    In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren
    uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk
    gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de
    directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Regionaal is afgesproken dat binnenstedelijke woningbouwprojecten niet afgestemd hoeven worden.
De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de
gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning.

Monitor bevolking en wonen, maart 2020 en marktcijfers 1e kwartaal 2020
De behoefte en woningbouwproductie wordt wel gemonitord. Met de monitor bestaat steeds een
actueel beeld van ontwikkelingen en vraagstukken op de woningmarkt. Elk kwartaal wordt de monitor
geactualiseerd. De behoefte aan extra woningen blijkt uit de bevolkings- en woningbehoefteraming


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                                    23



provincie Noord-Brabant 2017. Voor Oosterhout is de woningbehoefte in de periode 2017-2029
bepaald op 1.530 woningen. De feitelijke woningvoorraad is per 1 januari 2020 25.158 woningen
(bron: monitor bevolking en wonen provincie Brabant, maart 2020). Dit betekent dat er tot 2030 nog
een resterende behoefte is aan ruim 800 woningen (circa 80 per jaar). Dit wordt weergegeven in tabel
3.1.

Tabel 3.1 Woningbehoefte 2020-2029
 Gemeente       feitelijke prognose van de                     toename     feitelijke   restant
                woning     woningvoorraad                      woning      woning       behoefte
                voorraad                                       voorraad    voorraad
                2017       2025    2030 2035 2040              2017-2029   2020         2020-2029
 Oosterhout     24.440     25.615 25.970 26.050 26.040         1.530       25.158       812

De gemeente Oosterhout stelt ieder jaar een meerjaren woningbouwprogramma op. Uit het programma
van juli 2019 blijkt dat er tot 2028 circa 2.220 woningen vanuit de verschillende ontwikkelingen
bijgebouwd worden. Dit is meer dan de behoefte zoals beoordeeld in 2017. Echter, zoals ook blijkt uit
de regionale afspraken is het gezien de grote en steeds maar toenemende behoefte sinds 2017 niet
nodig om te sturen op aantallen. De beoogde ontwikkeling is onderdeel van het meerjaren
woningbouwprogramma.

Uit de in figuur 3.3 weergegeven actuele marktcijfers (1e kwartaal 2020) van de Nederlandse Vereniging
van Makelaars en Taxateurs (NVM) blijkt ook dat er sprake is van krapte op de woningmarkt. Dat geldt
zeker voor appartementen. Het aantal transacties is gedaald, terwijl de gemiddelde transactieprijs
verder is opgelopen van 225 naar 251 duizend euro. De prijzen van appartementen zijn met 11% het
sterkst gestegen. De gemiddelde verkooptijd van een appartement is met 22 dagen extreem kort.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>24




Figuur 3.3 NVM kwartaalcijfers regio Breda e.o. voortschrijdend half jaar (Bron: NVM)

Kwalitatieve behoefte
De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke woonvisie, de binnenstadvisie en de
stedenbouwkundige visie Arendsplein. Het gaat daarbij zowel om een behoefte aan appartementen als
een behoefte om het centrum compacter en multifunctioneler te maken.

Woonvisie 2016-2021
Op 24 mei 2016 is de Woonvisie 2016-2021 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe het
gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en
aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Dit proces is continu in beweging.
Uitgangspunt bij het toevoegen van nieuwbouw is dat alleen die toevoegingen worden gedaan waar
vanuit de markt concrete behoefte aan bestaat. Flexibiliteit in woningbouwprojecten is noodzakelijk
om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen. Bouwen voor leegstand is hierbij niet wenselijk.
Flexibiliteit kent een tweetal aspecten, namelijk kwantitatief (schakelen tussen en binnen projecten) en
kwalitatief (schakelen tussen huur/koop, prijsklassen en woningtypen). Betaalbaarheid is een
belangrijk thema in de woonvisie. In de visie is o.a. geconstateerd dat er te weinig middeldure
huurwoningen zijn.

Het onderzoeksbureau Fakton heeft in opdracht van de gemeente Oosterhout onderzoek gedaan naar de
effectieve woningvraag in Oosterhout voor de komende jaren. De uitkomsten van dit onderzoek vormen


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                                                    25



de basis voor de gemeentelijke woningbouwambities en het maken van keuzen welke locaties wel of
niet in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het onderzoek geeft niet alleen inzicht in de aantallen te
bouwen woningen, maar geeft ook inzicht in de kwaliteitsvraag van de woningen.

Uit het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen jaarlijks gemiddeld
rond de 200 woningen ligt. Hierbij moet ingezet worden op een hoger aandeel meergezinswoningen en
meer aanbod in de luxe en levendige stedelijke woonmilieus en in het dorps woonmilieu. Figuur 3.4
toont de onderverdeling in productsegmenten.




Figuur 3.4 Jaarlijkse vraag in productsegmenten

Het initiatief betreft het bouwen van woningen in het centrum van Oosterhout. Met dit bouwplan wordt
aangesloten bij de vraag vanuit de markt. Zowel in kwalitatieve, als kwantitatieve zin draagt de
ontwikkeling bij aan het woningaanbod. Er is sprake van een gevarieerd aanbod aan appartementen in
de koop en huursector, duur en middelduur.

Binnenstadvisie
In juni 2017 heeft de gemeenteraad van Oosterhout de Binnenstadvisie vastgesteld. Eén van de
conclusies uit deze visie is dat de binnenstad van Oosterhout over te veel winkelvloeroppervlakte
beschikt. De gemeente streeft naar minder leegstand. Dit kan onder andere worden bereikt door het
realiseren van een compactere binnenstad en door het verminderen van het aantal vierkante meters
aan vloeroppervlak winkels.

Het wonen terug in de stad is één van de belangrijkste ambities die in de Binnenstadvisie van
Oosterhout doorklinken. Door de impact van het winkeldomein is het wonen in de stad in de afgelopen
decennia steeds verder teruggedrongen en is een monocultuur ontstaan. Deze trend kan doorbroken
worden door het wonen in de binnenstad terug te brengen zodat er weer een nieuwe dynamiek ontstaat
die past bij het historische centrum. Hierbij dient de woonbebouwing geschikt te zijn voor alle
doelgroepen: jong, oud, één- en meerpersoonshuishoudens. Het wonen moet ook borgen dat straten en
pleinen weer geactiveerd worden. Dat zal gaan leiden tot een levendige en dynamische openbare
inrichting.

Stedenbouwkundige visie Arendsplein


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>26



Op het Arendsplein staan twee bankgebouwen leeg en ontwikkelaars hebben aangegeven deze aan te
willen kopen met het doel deze te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Ook heeft de eigenaar van
een deel van het winkelcentrum Arendshof II destijds aangegeven een deel van het winkelcentrum te
willen slopen en te vervangen door woningbouw. Inmiddels heeft de gemeente dit deel van het
winkelcentrum gekocht. Voor het college zijn deze ontwikkelingen vanuit het perspectief van de visie
voor de binnenstad aanleiding geweest om in samenwerking met de (toekomstige) eigenaren van de
gebouwen een visie voor het gebied op te stellen. Deze visie is in februari 2018 door de gemeenteraad
vastgesteld. De visie geeft weer hoe er in de toekomst een nieuwe, eigentijdse invulling gegeven kan
worden aan het gebied. Daarbij wordt ruimte gegeven aan wonen en groen in dit deel van het centrum.
Op basis van deze stedenbouwkundige visie heeft de gemeente met twee ontwikkelende partijen gewerkt
aan de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Ook zijn diverse onderzoeken uitgevoerd,
onder andere op het gebied van verkeer en parkeren, en is een omgevingsdialoog gevoerd. De
gesprekken en onderzoeken die sinds oktober 2018 hebben plaatsgevonden, hebben er toe geleid dat de
eerder vastgestelde visie in mei 2020 is geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. Dit bestemmingsplan
is de planologische vertaling van deze visie.


3.2         Provinciaal beleid

3.2.1   Omgevingsvisie Noord-Brabant
In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke
ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050.
Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden,
klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden
die nauw met elkaar samenhangen:
     Werken aan de Brabantse energietransitie.
     Werken aan een klimaatproof Brabant.
     Werken aan de slimme netwerkstad.
     Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan
projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen,
werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de
onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing
Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen
wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke
ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke)
herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om
de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De
beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

3.2.2   Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet
moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening
waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening
Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim
omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe
beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de
Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau
gehandhaafd.


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                                        27




In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die
gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten
de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van
ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.
Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde
leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene
basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling
Lid 1
Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of
voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:
a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal
     samenwerken;
b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2
Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:
a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke
     gebieden;
c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende
     ruimte voor de opvang van water;
e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing
Stedelijk gebied
Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied'
en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk
concentratiegebied' (figuur 3.5). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen,
werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen.
Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en
intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de
transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in
artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen
(artikel 3.42 lid 1 onder b. en lid 2). Dit wordt bereikt door bij de herontwikkeling als volgt rekening te
houden met hetgeen hierover is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening:
a. Met een goede bereikbaarheid van bestaande en nieuwe parkeervoorzieningen aan de randen van
     het plangebied in combinatie met een herinrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied
     gericht op fietsers en voetgangers ontstaat een veilige en gezonde leefomgeving.
b. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een deel van het centrum met gebouwen die leeg (komen
     te) staan wordt getransformeerd. Voor het bezoekersparkeren wordt gebruik gemaakt van
     bestaande parkeerplaatsen (zie ook paragraaf 5.3).
c. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de mogelijkheden voor productie en gebruik
     van duurzame energie optimaal ingezet.
d. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met klimaatverandering.

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>28



      Door de aanleg van groen ontstaat er ruimte voor de opvang van water en met het verminderen van
      verharding en het aanbrengen van opgaande beplanting (daar waar mogelijk) wordt hittestress
      tegengegaan.
e.    Bij de herontwikkeling wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met duurzame mobiliteit.
      Bestaande parkeervoorzieningen worden ingezet voor bezoekersparkeren. Bij de aanleg van nieuwe
      parkeervoorzieningen en de herinrichting van de bestaande parkeerplaats in het westen van het
      plangebied worden oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen aangebracht. Het Arendsplein
      wordt autovrij maar goed toegankelijk voor fietsers en voetgangers.
f.    Met het wegnemen van een overmaat aan winkelvloeroppervlakte en het toevoegen van woningen
      wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.




Figuur 3.5 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied
(Bron: Provincie Noord-Brabant)


3.3         Gemeentelijk beleid

3.3.1    Omgevingsvisie Oosterhout
De gemeente is bezig met het opstellen van de Omgevingsvisie Oosterhout. In deze visie worden de
ambities uit de Toekomstvisie 2030 geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema’s als naar de
verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een meer
samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de toekomstvisie geschetste
toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie ligt ook het gemeentelijk beleid en de opgaven
voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving aan de basis van deze Omgevingsvisie. De
Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze
plaats te laten vinden. De toekomstvisie wordt gebruikt (samen met de programma’s, het (sectoraal)
beleid) om te ‘toetsen’, of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse
ambities.

Toetsing
Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied Centrum. Winkelcentrum

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                                                     29



Arendhof is onderdeel van het kernwinkelgebied, de bankgebouwen aan de rand daarvan binnen het
gebied dat is aangeduid als aantrekkelijk woongebied. Ter hoogte van het plangebied is op de
visiekaart een aanduiding opgenomen die wonen boven winkelpanden stimuleert.

De grootste opgaven voor het deelgebied Centrum zijn:
    Concentreren winkelgebied tot een sterk, samenhangend en aantrekkelijk geheel.
    Waar mogelijk via herinrichting van de openbare ruimte en gekoppeld aan projecten, het
    toevoegen van groen en/of water in het gebied, met oog op meerdere doelen: belevingskwaliteit,
    gezondheid, klimaatadaptatie, biodiversiteit en versterking identiteit.
    Versterken van het wonen, door het (gebiedsgericht) streven naar een goede balans tussen een
    aantrekkelijk woon- en leefklimaat en een aantrekkelijke en bruisende binnenstad.

Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met het concept van de Omgevingsvisie
Oosterhout. Het verkleinen van het winkeloppervlak, het toevoegen van woningen en het herinrichten
van het Arendsplein passen binnen de gestelde opgaven.

3.3.2    Structuurvisie Oosterhout
Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele
grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. De visiekaart is weergegeven in figuur 3.6. Op
basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de
positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en
informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de
samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het
gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat
geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als
toetsingskader gehanteerd.

De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat:
    Continuering van het versterken van kwaliteit.
    Transformatie en structuurversterking.
    Versterken (netwerken van) voorzieningen.
    Kwaliteitsslag buitengebied.
    Betere bereikbaarheid.

In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen,
recreatie, verkeer etc.) omschreven.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>30




Figuur 3.6 Structuurvisiekaart gemeente Oosterhout (Bron: Gemeente Oosterhout)

Op 23 oktober 2018 is de Toekomstvisie 2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee beschikt
Oosterhout over een aansprekend beeld van de gemeente Oosterhout in 2030 over de wijze waarop in
2030 wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Ook is hierin aangegeven op welke manier we ons dan
verplaatsen, hoe de economie zich heeft ontwikkeld en hoe onze zorg is geregeld.



Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                                                  31



Toetsing
Het plangebied is onderdeel van het centrumgebied van Oosterhout. Versterken van kwaliteit door
herstructurering, vernieuwing en intensivering zijn voor de stad zelf, maar ook het centrum het
uitgangspunt. Verouderde locaties mogen daarbij transformeren naar eigentijdse gebieden door een
nieuwe invulling zoals woningbouw. Vergroening en verbetering van de wegenstructuur in het stedelijk
weefsel zijn daarbij wenselijk. De beoogde ontwikkeling voldoet hieraan.

3.3.3     Woonvisie 2016-2021
De Woonvisie 2016 – 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen het wonen en
aangrenzende beleidsvelden hebben zich sinds 2011 vele veranderingen voorgedaan die hun weerslag
hebben op het wonen. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de
corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te
keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen.
Daarnaast heeft de transitie in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) door de scheiding van
wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis
van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die
Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De
volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het
woonbeleid in Oosterhout:
1. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op
     de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en
     mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
2. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo
     lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe
     gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze
     woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer)
     zelfstandig bewonen.
3. Duurzaamheid: Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn onder andere door te investeren
     in duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Meer concreet
     betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige
     woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar
     inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te
     houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen.
4. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen
     toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien
     hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
5. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk
     van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit
     van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel,
     horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de
     gemeente.
6. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema’s is in beeld te brengen welke
     kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er
     gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt.
     Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en
     kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Toetsing
Met voorliggend plan wordt de realisatie van maximaal 154 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door
de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag
vanuit de Woonvisie. De ligging nabij de binnenstad biedt een uitgelezen kans voor de realisatie van
woningen waar binnen de gemeente behoefte aan is, zoals in paragraaf 3.1.3 is gesteld.



Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>32




3.3.4     Detailhandelsvisie
De gemeenteraad heeft op 27 juni 2017 de detailhandelsvisie Oosterhout vastgesteld. De
detailhandelsvisie geeft duidelijkheid over het toekomstperspectief en de positionering van de
verschillende winkelgebieden in de gemeente en dient tevens als toetsingskader om nieuwe
detailhandelsinitiatieven te kunnen beoordelen. Met de visie worden de volgende ambities nagestreefd:
     Het bieden van een goede verzorging voor de lokale consument.
     Het aantrekken van bezoekers van buiten de gemeente.
     Het scheppen van een goed klimaat voor bestaande en nieuwe winkeliers.

De detailhandel in Oosterhout heeft voornamelijk een lokale verzorgingsfunctie en kent in beperkte
mate een (sub) regionale verzorgende functie. De detailhandelsstructuur van Oosterhout wordt gezien
als een sterke en voor de toekomst kansrijke structuur en kent een sterk hiërarchische opbouw. Binnen
de detailhandelsstructuur wordt onderscheid gemaakt naar de volgende winkelgebieden:
     Het hoofdwinkelgebied, de binnenstad.
     Wijkwinkelcentrum.
     Supermarktcentra en solitaire supermarkten.
     PDV-locatie.

Toetsing
In de visie worden de winkelgebieden op hoofdlijnen beschreven en worden uitgangspunten voor een
toekomstperspectief per winkelgebied geschetst. Voor de binnenstad geldt dat dit winkelgebied een
toekomstperspectief heeft als primaire winkelgebied binnen de lokale verzorgingsstructuur. Om het
recreatief winkelaanbod te behouden en te versterken is het van belang het winkelcentrum compacter
te maken.

Eén van de conclusies uit de Binnenstadvisie uit 2017, die tegelijkertijd is vastgesteld, is ook dat de
binnenstad van Oosterhout over teveel winkelvloeroppervlakte beschikt. De gemeente streeft naar
minder leegstand. Dit kan onder andere worden bereikt door het realiseren van een compactere
binnenstad en door het verminderen van het aantal vierkante meters aan vloeroppervlak winkels. Hier
wordt met de ontwikkeling door de sloop van een gedeelte van het winkelcentrum uitvoering aan
gegeven.

3.3.5    Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'
Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout
Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een
beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities
voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale
ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op
basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer
en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030.

Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van
bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s
vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet,
een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de
hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal
typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een
bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes
moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit
hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                                                     33



liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats
in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda.

Toetsing
Voor wat betreft het plangebied en de directe omgeving wordt conform de kaart in figuur 3.7
aangegeven dat voornamelijk aandacht dient te worden besteed aan bereikbaarheid (B op kaart) en
veiligheid (V op kaart). Rondom het centrum liggen de prioritaire opgaves vooral op het gebied van het
stimuleren van het fietsgebruik (B1) en het verbeteren van de verkeersveiligheid voor het langzaam
verkeer (fietser en voetganger, V1). Overige aandachtspunten voor het centrum zijn een goede
bereikbaarheid en voldoende parkeer- en stallingsvoorzieningen. De bereikbaarheid per fiets en te voet
is over het algemeen goed. De bereikbaarheid per auto verdient aandacht omdat de doorstroming van
het verkeer op de centrumtangenten onder druk staat.




Figuur 3.7 Uitsnede kaart prioritaire opgaven (Bron: Gemeente Oosterhout)

In overeenstemming met de stedenbouwkundige visie Arendsplein is het verlengen en doortrekken van
de bestaande Gasstraat onderdeel van de ontwikkeling, zodat deze een directe verbinding krijgt met de
Kegelstraat. Ook wordt de huidige route door het gebied autovrij. De expeditie van de winkels die in het
Arendshof II blijven, blijft wel bereikbaar.

Via een amendement in de raadsbehandeling van de visie is aangenomen dat de Verlengde Gasstraat in
de toekomst een tweerichtingsweg wordt zodat deze een goede ontsluiting vormt voor de binnenstad en
leveranciers en bezoekers het gebied via twee zijden kunnen blijven bereiken. Dit is in lijn met de
mobiliteitsvisie.

3.3.6    Nota Parkeernormen 2019
Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2019’. Deze nota is door de
gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en
spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de
parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat
enerzijds een vertaling daarvan naar de ‘parkeereis’ kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft
van de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft
bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen
parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een
functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kernmerken daarvan
(bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden
genoemd:
     Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied).
     Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent.

Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein of binnen de


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>34



grenzen van het plangebied gerealiseerd wordt.

Toetsing
Voor wat betreft de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid.
Dit wordt beschreven in paragraaf 5.3. In het voorliggende bestemmingsplan is in de regels een relatie
gelegd met het gemeentelijke parkeerbeleid. Hierdoor moet het bevoegde gezag bij het verlenen van een
omgevingsvergunning voor het oprichten en/of uitbreiden van een gebouw en in het geval van een
functiewijziging van een gebouw en/of gronden toetsen aan de 'Nota Parkeernormen 2019'.

3.3.7   Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie 2008-2018
In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, welke op 20 januari 2009 is
vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie
vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat
archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan.
Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van
cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud
door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de
nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden
beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden
meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd
doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium
worden meegewogen in de planvorming.

Toetsing
In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan.

3.3.8    Erfgoedkaart
Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen,
cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en
infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een
signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de
erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in
bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis
van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening
met archeologische beleidskaart).

Toetsing
In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan.

3.3.9    Water
In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten
behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een
ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele
perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater
op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht.

De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat
met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke
uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon
houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen
voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk.

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                                                   35




Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de
aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van
het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het
gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild
raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en
rioleringsplan.

Toetsing
De beleidsambities met betrekking tot het Water- en rioleringsplan 2017 - 2021 zullen zo veel mogelijk
nagestreefd worden. Een stedenbouwkundig ontwerp dat in staat is ontwikkelingen in de toekomst op
zich te nemen, zonder inbreuk te doen op de essentiële uitgangspunten van het plan, is essentieel bij
een duurzaam ontwerp. Voor wat betreft de beoogde ontwikkeling wordt toekomstbestendigheid ook
bereikt door de implementatie van duurzame concepten. In zowel de uitwerking van de openbare ruimte
(het intensiveren van groen, natuurlijke afwatering en terugdringen verharde bestrating) als in de
uitwerking van de gebouwen.

3.3.10 Groen
In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m2 openbaar groen aanwezig. Op basis
van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. Omdat Oosterhout een
groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115 m²
openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de
stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van
groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De
bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling.

Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de
particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van
grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte.

Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers
het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Toetsing
De instandhouding en ontwikkeling van monumentale bomen is geregeld via een beschermende
dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Daarnaast bevat de Algemene Plaatselijke Verordening
(APV) een vergunningstelsel voor bomen (dikker dan Ø 0,20m) die op gemeentegrond staan. Overige
bomen zijn uitgesloten van enige regulering vanuit de APV.
Door het toekennen van de bestemming Groen aan gronden wordt voorkomen dat er wegen worden
aangelegd en geborgd dat deze overwegend als groene ruimte worden ingericht. Parkeerplaatsen zijn
binnen de groenbestemming niet toegestaan, voorzieningen voor langzaam verkeer wel. Het primaire
doel is deze gronden zo min mogelijk te voorzien van verharding, zodat het groene karakter behouden
blijft.

In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de toekomstige situatie in het plangebied als het gaat om
groen. Uitgangspunt is een vergroening tussen de nieuwe appartementengebouwen met behoud van de
bestaande monumentale bomen.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>36




3.3.11 Milieu en duurzaamheid
De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen
omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale
agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden
gezocht.

Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de
problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of
zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt
dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente
met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een
afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt
gevormd door het wettelijk instrumentarium.

Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij
ruimtelijke ontwikkelingen, willen we vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid
van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Bij iedere ontwikkeling is het noodzakelijk om het juiste gereedschap te gebruiken om het betreffende
idee te realiseren. Het bestemmingsplan (en zeker ook het toekomstig omgevingsplan, dat op grond van
een nieuwe Omgevingswet in de plaats komt voor het bestemmingsplan) kan daarvoor dienst doen. Dit
omdat in een bestemmingsplan een concreet toetsingskader kan worden opgenomen voor toekomstige
grote, maar ook kleine ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan mag duurzaamheid regelen als dit een direct verband houdt met de bestemming
die aan het plangebied wordt toegekend. De regels van het plan moeten rechtstreeks betrekking hebben
op het ruimtebeslag van deze gronden zelf of effect hebben op het ruimtegebruik van nabijgelegen
gronden. Net als bij andere onderwerpen in de ruimtelijke ordening kunnen deze regels uitgaan van de
volgende vier thema's:
1. Toestaan van gebruik en bouwwerken.
2. Voorwaarden stellen door middel van voorwaardelijke bepalingen.
3. Uitsluiten van ongewenste ontwikkelingen.
4. Belonen van wenselijke initiatieven door middel van extra (planologische) ruimte.

Het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium kan, en soms moet het zelfs, de deur openen voor duurzame
ontwikkelingen.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de
gemeenteraad vastgestelde beleidsnota ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de
daaruit afgeleide en vastgestelde "Routekaart energietransitie 2019-2022".

Toetsing
Duurzaamheid vormt een belangrijke ambitie binnen de totstandkoming van het hernieuwde
Arendsplein. Het is evident dat nieuwe stadsontwikkelingen bij moeten dragen aan een
toekomstbestendige en klimaatbewuste invulling. Binnen het stedenbouwkundig plan is dit vastgelegd
middels een aantal hoofdthema’s:
a. Waterretentie: de bestrating zal bestaan uit een half-open verharding, met als uitgangspunt het
    hergebruik van de bestaande bestratingsstenen. Hierdoor kan hemelwater eenvoudiger opgenomen
    worden in de bodem. Ook de aanvullende groenzones dienen als buffer voor de opvang van
    hemelwater. Het plangebied kan hierdoor ook worden ontkoppeld van het bestaande HWA-riool.
    Waar mogelijk worden de daken tevens groen uitgevoerd.
b. Hitte mitigatie: de toepassing van groen met bomen, grassen, struiken leidt tot aanvullende

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                                                  37



      schaduwwerking in het plangebied.
c.    Biodiversiteit: een combinatie van verschillende typen begroeiing zorgt voor de toename van
      biodiversiteit.
d.    Gebouwuitwerking: er wordt gewerkt met compacte bouwvolumes, duurzame materiaalkeuzes en
      hoge isolatiewaarden. Ook komen er installatietechische duurzaamheidsconcepten in of op de
      gebouwen. Denk hierbij aan het gebruik van pv-panelen.
e.    Sociale duurzaamheid: door te voorzien in een woningaanbod voor uiteenlopende doelgroepen en
      een groene openbare, autovrije buitenruimte wordt sociale duurzaamheid gestimuleerd.

De regels en verbeelding van het bestemmingsplan ordenen deze principes door te werken met strakke
bouwvlakken, duidelijke gebruiksregels en het gebruik van verschillende bestemmingen waaronder
'Groen'.

3.3.12 Welstandsnota
Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de
activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel zal er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling,
kunnen worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Er
blijven welstandseisen gelden indien sprake is van een beschermd stads- en dorpsgezicht of indien
sprake is van de aanwezigheid van rijks- of gemeentelijke monumenten.

Toetsing
De stedenbouwkundige visie Arendsplein bevat veel beschrijvingen aangaande de beeldkwaliteit van
de toekomstige situatie. Zo zijn uitgangspunten ten aanzien van architectuur (type entree en
gevelbekleding) en gebouwvolumes (zoals accenten en balkons) opgenomen. Deze worden vervat in een
beeldkwaliteitsplan wat naast dit bestemmingsplan als toetsingskader gaat gelden voor de
voorgenomen ontwikkelingen.

De bouwplannen worden in nauw overleg met het gemeentelijke kwaliteitsteam uitgewerkt. De raad zal
gelijktijdig met de behandeling van het voorliggende bestemmingsplan het kwaliteitsteam specifiek
hiervoor aanstellen. Hiermee kan er voldoende worden gestuurd op de gewenste beeldkwaliteit.
Na oplevering van alle appartementengebouwen vervalt de welstandstoets.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>38




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                                                                                    39



Hoofdstuk 4                     Planbeschrijving




4.1         Algemeen
Zoals eerder al is aangegeven, is de gemeente Oosterhout samen met twee ontwikkelende partijen
voornemens de bestaande bankgebouwen (Rabobank en ABN AMRO) aan het Arendsplein en een deel
van het winkelcentrum Arendshof II (hierna Altera-locatie) te slopen. Hiervoor in de plaats worden drie
appartementengebouwen met maximaal 154 appartementen gebouwd. Deze appartementengebouwen
worden respectievelijk 5, 6 en 7 bouwlagen hoog met bijbehorende opbouwen en setbacks. Ook wordt
het openbaar gebied heringericht ten behoeve van de benodigde ontsluiting, het parkeren en het
creëren van een groene autovrije verblijfsruimte waarin de bestaande monumentale bomen behouden
blijven. Voor de ontwikkeling is in mei 2020 de stedenbouwkundige visie Arendsplein vastgesteld (zie
bijlage 1). Daarbij zijn de volgende kernwaarden uitgangspunt geweest:
a. Leefbaar.
b. Verbonden.
c. Vitaal.
d. Toekomstbestendig.

Het stedenbouwkundig concept is weergegeven in figuur 4.1. De nieuwe appartementengebouwen
worden gebouwd op de locaties binnen het plangebied die nu ook al bebouwd zijn.
De bouwmogelijkheden, die het voorliggende bestemmingsplan biedt op de Altera-locatie (positie van
het gebouw en de maximale maatvoering), sluiten naadloos aan op de stedenbouwkundige visie
Arendsplein. De bouwplannen voor de locaties van de Rabobank en ABN AMRO zijn inmiddels verder
uitgewerkt en positief beoordeeld. Deze bouwplannen zijn uitgangspunt voor het voorliggende
bestemmingsplan.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>40




Figuur 4.1 Stedenbouwkundig concept Arendsplein (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

In de volgende paragraaf wordt kort ingegaan op de stedenbouwkundige visie Arendsplein. In
paragraaf 4.3 worden de afwijkingen ten opzichte van het stedenbouwkundig concept toegelicht.


4.2         Stedenbouwkundige visie Arendsplein
Het terugbrengen van (een deel van) de historische structuur, het maken van een groen plein (zoveel
mogelijk bestaande bomen handhaven) en het aansluiten op bestaande gebouwen (ten noorden van het
plangebied) vormen de essentie van de stedenbouwkundige visie Arendsplein.
In deze paragraaf wordt de stedenbouwkundige visie Arendsplein op hoofdlijnen beschreven. Voor een
uitgebreide toelichting op het stedenbouwkundig concept wordt verwezen naar het vastgestelde
visiedocument zoals opgenomen als bijlage 1.

Verkeer en parkeren
De huidige verkeerskundige opzet van het Arendsplein kenmerkt zich door gemotoriseerde
verkeersstromen door het plangebied. In het nieuwe plan wordt de historische verbinding tussen de
Gasstraat en de Kegelstraat hersteld in de vorm van de Verlengde Gasstraat.
Naast de nieuwe, doorgetrokken tweerichtingsweg tussen de Gasstraat en de Rulstraat zal er alleen nog
sprake zijn van bestemmingsverkeer om de parkeerplaatsen van de appartementengebouwen en de
expeditiestraat te kunnen ontsluiten.

Voor de bevoorrading van het winkelcentrum rijden vrachtwagens vanaf de Gasstraat, via de
expeditiestraat richting het oosten. De ontsluiting van parkeerplaatsen onder het Rabobankgebouw en
de bestaande garage op het winkelcentrum worden aan de rand van het plangebied ontsloten zodat er
geen auto’s meer over het Arendsplein rijden. De ontsluiting van het parkeerterrein grenzend aan de
Willemstraat is vanaf de Gasstraat. Hier takt ook het private parkeerterrein van het Rabobankgebouw

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                                                                                     41



op aan. De parkeerplaatsen bij het ABN AMRO gebouw worden (in afwijking van de stedenbouwkundig
visie) ontsloten vanaf de route Rulstraat - Arendsplein, met de toegang tot het perceel schuin tegenover
de ingang tot de Q-park garage. Het concept van de verkeersbewegingen is opgenomen in figuur 4.2.

Doordat auto’s van het plangebied worden geweerd, ontstaat een autovrij plein. Het openbaar gebied
tussen de gebouwen krijgt dus meer verblijfskwaliteit en er ontstaat de mogelijkheid substantieel meer
groen te maken.




Figuur 4.2 Verkeersstromen (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Het parkeren wordt deels opgelost op eigen terrein en deels in openbaar gebied/openbare
parkeergarage. Zo krijgt het appartementengebouw ter plaatse van de Rabobank eigen
parkeermogelijkheden op maaiveld ten westen van het gebouw en deels in het gebouw. Ook op de ABN
AMRO locatie wordt op eigen perceel voorzien van eigen parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de
bewoners in het gebouw op de Altera-locatie wordt ingevuld door in de bestaande Q-park garage
parkeerplaatsen aan de toekomstige bewoners toe te wijzen. Door de herinrichting van de openbare
ruimte en wegenstructuur verdwijnen er enkele parkeerplaatsen. In paragraaf 5.3 is aangegeven op
welke wijze in de toekomstige situatie wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Groen
De bestaande bomen geven de nieuwe openbare ruimte identiteit. In de nieuwe situatie staan de
gebouwen zowel aan het plein als op het plein in een groen ingerichte ruimte. Door het gebied verder te
intensiveren met nieuwe bomen en met overig groen, ontstaat een prettig leefklimaat voor bewoner en
toevallige passant.

De handhaving van bestaande bomen is dan ook de basis voor de groene uitwerking van het plan en de
inrichting van de openbare ruimte. De platanen in het oosten van het plangebied kunnen niet worden
behouden. Daarvoor in de plaats worden de nieuwe groenzones ingevuld met een diversiteit aan
(volwassen) boomsoorten, zowel enkel- als meerstammige. De bomen worden speels en ogenschijnlijk
willekeurig gepositioneerd, zodat ze bijdragen aan de natuurlijke uitstraling van het plan. De
groenzones zullen verder worden ingevuld met een rijke variatie aan onderbeplanting die een grote
mate aan biodiversiteit verzorgen.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>42




Figuur 4.3 Impressie groene inrichting openbare ruimte (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Bebouwing
Veel gebouwen in de directe omgeving bestaan uit twee tot drie lagen met een kap, sommige gebouwen
hebben vier lagen met een kap zoals de woongebouwen aan de noordzijde van het plangebied en de
bebouwing aan de Prins Frederikstraat. Een kaart met daarop een indicatie van de bouwhoogtes van
nieuwe bebouwing in en van bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied is weergegeven
in figuur 4.4. Direct aan het nieuwe plein bestaan de drie nieuwe appartementengebouwen
voornamelijk uit drie bouwlagen en liggen de hogere bouwlagen circa 2 meter terug.

De locatie van het plangebied in het centrum van de stad biedt kansen om hogere bebouwing toe te
staan. Op markante plekken worden accenten voorgesteld om de karakteristiek van het plan te
versterken. Om daarbij de gevolgen voor de bewoners van de bestaande woningen in de directe
omgeving te beperken, is op de Rabobank-locatie in de zuidwesthoek aan de Gasstraat gekozen voor
een hoogteaccent van 6 bouwlagen. Op de Altera-locatie is het in stedenbouwkundig-ruimtelijk opzicht
zelfs aanvaardbaar om 7 bouwlagen toe te staan. Door deze bouwhoogte pas op minimaal 8 meter uit
de gevels aan het nieuwe plein toe te staan, wordt deze bouwhoogte niet als zodanig ervaren op het
plein. De appartementen op de hogere verdiepingen kijken uit over het historische centrum.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                                                                               43




Figuur 4.4 Bouwhoogtes en -accenten (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Figuur 4.5 toont een 3D-model van het toekomstige plan met het hoogteaccent op de Rabobank-locatie
op de voorgrond.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>44




Figuur 4.5 3D-model Arendsplein (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

De drie gebouwen grenzen aan vrijwel alle zijden aan het nieuwe autovrije plein en de omliggende
straten. Door de woningen in de gebouwen van binnenuit te ontsluiten, zien deze gevels er uit als
voorgevels en loopt de openbare ruimte overal door tot tegen de gevels. Alleen de gevels, die dicht op
bestaande bebouwing worden geplaatst, krijgen een meer gesloten uitstraling, zoals de gevels van het
gebouw op de locatie van de ABN AMRO ter hoogte van de zijgevels van de aangrenzende
appartementengebouwen en de onderste bouwlagen van de zuidgevel op de Altera-locatie die grenzen
aan de expeditiestraat.

In het plan zullen geen grote privétuinen worden opgenomen, ook gelet op het voorkomen van
erfafscheidingen. Dit komt de inrichting van het gebied als zijnde een volledig openbaar gebied ten
goede.
Aan het gebouw zijn onder voorwaarden balkons toegestaan en mogen direct daaronder buitenruimtes
op de begane grond worden aangelegd.


4.3         Afwijkingen t.o.v. de stedenbouwkundige visie Arendsplein
Nogmaals wordt opgemerkt dat de bouwmogelijkheden op de Altera-locatie naadloos aansluiten op de
stedenbouwkundige visie Arendsplein. De bouwplannen voor de locaties van de Rabobank en het ABN
AMRO gebouw zijn inmiddels verder uitgewerkt en uitgangspunt voor het voorliggende
bestemmingsplan. De wijzigingen op de locatie van de Rabobank zijn klein ten opzichte van de
stedenbouwkundige visie Arendsplein. Op de locatie van het ABN AMRO gebouw is een aanpassing van
de bouwmogelijkheden op het achterterrein doorgevoerd.

Locatie Rabobank
Via een amendement is in de stedenbouwkundige visie Arendsplein opgenomen dat de Verlengde


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>                                                                                                    45



Gasstraat in de toekomst een tweerichtingsweg wordt zodat deze een goede ontsluiting vormt voor de
binnenstad en leveranciers en bezoekers het gebied via twee zijden kunnen blijven bereiken. Bij de
vaststelling van de visie zijn de gevolgen hiervan in beeld gebracht maar dit heeft niet geleid tot
aanpassing van het stedenbouwkundig concept. In de tussenliggende periode is gebleken dat bij het
aanleggen van een tweerichtingenweg het nieuwe appartementengebouw op de Rabobank-locatie te
dicht op de weg komt te staan. Om deze reden hebben de gemeente en de ontwikkelende partij besloten
dit gebouw 1 meter in oostelijke richting op te schuiven. Omdat het bouwvlak op de Rabobank-locatie
is afgestemd op het bouwplan van het appartementengebouw (en daarmee 10 cm smaller is geworden),
is de ruimte van 22 meter tot het gebouw op de Altera-locatie (zie profieldoorsnede E op pag. 20 van de
stedenbouwkundige visie Arendsplein) met slechts 90 cm verkleind.

Doordat het bouwvlak op de Rabobank-locatie is afgestemd op het bouwplan is ook de maat van noord
naar zuid (zie profieldoorsnede B op pag. 18 van de stedenbouwkundige visie Arendsplein) gewijzigd.
Hierdoor is de afstand van 17 meter tot de voorgevel van de appartementen aan de Kegelstraat 15-43
teruggebracht naar 16,7 meter en de afstand tot de gevel van het winkelcentrum aan de zuidzijde 20 cm
kleiner geworden. Deze aanpassingen zijn besproken met het kwaliteitsteam en akkoord bevonden,
vanwege de beperkte invloed op bestaande woningen in de directe omgeving en de afmetingen van de
nieuwe openbare ruimte.

Het aantal bouwlagen dat met de op de verbeelding opgenomen maximum bouwhoogtes op de
Rabobank-locatie is toegestaan, is in lijn met de stedenbouwkundige visie Arendsplein.

Locatie ABN AMRO
De bouwmogelijkheden op de locatie ABN AMRO zijn bij een nadere bestudering aangepast. Ter
ondersteuning van de toelichting hierna zijn in figuur 4.6 zowel de bouwmogelijkheden uit de
stedenbouwkundige visie Arendsplein (links) als de bouwmogelijkheden van het voorliggende
bestemmingsplan (rechts) in beeld gebracht.




Figuur 4.6 Bouwmogelijkheden op locatie ABN AMRO
Links: stedenbouwkundig concept, rechts: bouwmogelijkheden bestemmingsplan

Door ook aan de achterzijde bebouwing (de maat van 13,5 m op de verbeelding correspondeert met 4
bouwlagen) toe te staan, wordt voorkomen dat er een achterkantsituatie ontstaat. De achtergevel van
het nieuwe appartementengebouw komt in het verlengde van de achtergevel van de bestaande
bebouwing aan de Kegelstraat te staan.

De ontwikkelaar heeft verzocht de bouw van het appartementengebouw op de bestaande fundering


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>46



mogelijk te maken. Dit heeft ten opzichte van de stedenbouwkundige visie Arendsplein geleid tot een
verruiming van het bouwvlak aan zowel de west- als oostzijde van circa 30 cm. Omdat het bouwvlak
ook hier is afgestemd op het bouwplan van het appartementengebouw is de ruimte van 24 meter tot het
gebouw op de Altera-locatie (zie profieldoorsnede A op pag. 18 van de stedenbouwkundige visie
Arendsplein) met 50 cm verkleind. Ook deze aanpassingen zijn besproken met het kwaliteitsteam en
akkoord bevonden, vanwege de beperkte invloed op de afmetingen van het nieuwe plein.

Het aantal bouwlagen dat met de aangegeven maximum bouwhoogtes op de verbeelding op de locatie
ABN AMRO is toegestaan aan de zijde van het Arendsplein, is grotendeels in lijn met de
stedenbouwkundige visie Arendsplein. Voor een betere aansluiting op het bestaande
appartementengebouw aan het Arendsplein wordt de nieuwbouw in 5 bouwlagen ook aan de oostkant
toegestaan. Aan de westkant heeft de nadere uitwerking geleid tot 5 in plaats van 3 bouwlagen boven
de entree tot het gebouw. Het kwaliteitsteam is positief over het aangepaste bouwplan. Hierbij wordt
aandacht gevraagd voor de uitwerking van de westgevel die op de zichtlijn vanuit de Kegelstraat komt
te liggen en daarmee een prominente plek inneemt in het plangebied.


4.4         Vertaling in het bestemmingplan
Voor de gronden binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn drie bestemmingen opgenomen:

1.    De bestemming 'Verkeer' voor het openbare gebied dat toegankelijk is voor gemotoriseerd verkeer,
      te weten de Gasstraat, Verlengde Gasstraat, Kegelstraat, het private parkeerterrein ten westen van
      de Verlengde Gasstraat, de expeditiestraat en het Arendsplein tot aan de toegang tot de
      parkeergarage op het winkelcentrum.
2.    De bestemming 'Groen' voor het autovrije, in hoofdzaak groene plein.
3.    De bestemming 'Wonen' voor de drie nieuwe appartementengebouwen en de toegestane
      buitenruimtes op de begane grond.

Naast deze drie primaire bestemmingen zijn twee dubbelbestemmingen en een gebiedsaanduiding
opgenomen. De dubbelbestemmingen zijn opgenomen ter bescherming van:
    eventuele archeologische waarden (zie paragraaf 5.4) en
    drie monumentale bomen (zie paragraaf 3.3.10).

De gebiedsaanduiding dient ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de
openbare drinkwatervoorziening, vanwege de ligging van het plangebied binnen een
grondwaterbeschermingsgebied.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn bouwvlakken opgenomen die de bouw van drie
appartementengebouwen mogelijk maakt. Binnen de bouwvlakken zijn het woningtype (gestapeld), het
maximum aantal wooneenheden en maximum goot- en bouwhoogtes opgenomen, in de basis afgestemd
op de vastgestelde stedenbouwkundige visie Arendsplein. Uitgangspunt voor de maximum
bouwhoogtes is een verdiepingshoogte met een standaardmaat van 3 meter. Daar bovenop geldt dat
binnen ieder gebouw 1,5 meter extra hoogte is gegeven ten behoeve van de uitwerking van een hogere
plint, een afwijkende verdiepingshoogte en het oplossen van het dakranddetail.
Voor een bredere openbare ruimte op de Altera-locatie aan de zijde van de nieuwe entree tot het
winkelcentrum en voor de expeditiestraat, is bepaald dat over een breedte van 2 meter uit de grenzen
van het bouwvlak pas bebouwing mag worden opgericht vanaf de derde bouwlaag. Hiervoor is op de
verbeelding de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen.

Hoogtescheidingslijnen zijn afgestemd op de nader uitgewerkte bouwplannen voor de locaties van de
Rabobank en het ABN AMRO, waardoor de afstand van hoger gelegen bouwlagen tot de buitengevels in
een enkele situatie is verkleind met 10 tot 20 cm.


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                                                                               47




Balkons maken onderdeel uit van de architectuur van de gebouwen en steken maximaal 2 meter buiten
de vastgestelde bouwgrenzen en maximaal 1 meter aan de Verlengde Gasstraat. Omdat niet onder alle
balkons buitenruimtes op de begane grond aanwezig zijn, zijn balkons boven de bestemmingen
'Verkeer' en 'Groen' toegestaan. Daarom is voor balkons een regeling opgenomen in de algemene
bouwregels in artikel 9 van de regels. Voor de afwijkende, beperkte diepte van balkons aan de
Verlengde Gasstraat, is op de verbeelding een specifieke bouwaanduiding opgenomen.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>48




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>                                                                                                    49



Hoofdstuk 5                     Randvoorwaarden




5.1         Inleiding
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van
een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is
van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit
plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen
in de betreffende paragraaf.


5.2         Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.2.1    Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader
van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn.
Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het
bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na
te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de
omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze
omstandigheden betreffen:
     de kenmerken van de projecten;
     de plaats van de projecten;
     de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe
procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een
m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is,
gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële
(milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Daarnaast wordt het toetsingskader bepaald
door de Wet natuurbescherming, de Wet milieubeheer en de Interim omgevingsverordening
Noord-Brabant.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>50




5.2.2    Toetsing en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een
stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking
heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer
woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 154 woningen op
een locatie waar twee voormalige bankgebouwen en een deel van het winkelcentrum Arendshof II
geamoveerd worden. Hoewel er qua grondprojectie de omvang afneemt, is er wel sprake van
veranderingen ten opzichte van de huidige situatie. Zo wordt de verkeersontsluiting in het plan
gewijzigd, verandert de parkeersituatie en neemt de hoogte van de gebouwen toe. Omdat op voorhand
niet uitgesloten kan worden dat er met de realisatie geen sprake is van negatieve milieueffecten, moet
dit worden onderzocht. Door de ligging in stedelijk gebied, de functiewijzingen en de ruimtelijke
veranderingen ten opzichte van de huidige situatie is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject.
Met de realisatie van maximaal 154 woningen blijft de beoogde ontwikkeling ruim onder de
drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden
voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.
Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de
drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële
effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie
opgesteld. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over
het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen
planontwikkeling noodzakelijk is.


5.3         Verkeer en parkeren

5.3.1   Beleid
Zoals in paragraaf 4.2 al is beschreven, wordt het Arendsplein autovrij en wordt de historische
verbinding tussen de Gasstraat en de Kegelstraat hersteld in de vorm van de Verlengde Gasstraat. Deze
aanpassingen in en rond het plangebied leiden tot een verandering in de verkeersstromen van en naar
het plangebied. Ook de transformatie van kantoren en winkels naar woningen draagt hieraan nog bij.
Er moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot knelpunten in de
verkeersafwikkeling of onaanvaardbare gevolgen heeft voor de verkeersveiligheid op de wegen en
kruispunten in en nabij het plangebied.

Voor de beoordeling van de verkeersafwikkeling is het verschil tussen de bestaande en toekomstige
situatie in beeld gebracht.
De beoordeling van de verkeersveiligheid gaat volgens het principe van Duurzaam Veilig. Dit principe
geeft aan dat de verkeersveiligheid van een weg geborgd is als intensiteit, gebruik en vormgeving van
de weg met elkaar in evenwicht zijn.

Ook leidt de transformatie tot een andere parkeerbehoefte. Er moet worden aangetoond dat kan worden
voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid dat is vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2019.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>                                                                                                      51




5.3.2    Toetsing
Om de effecten van de aangepaste invulling en verandering in verkeerstromen te beoordelen, is een
mobiliteitstoets uitgevoerd. De rapportage daarvan is als bijlage 2 opgenomen. Ook wordt in de
mobiliteitstoets ingegaan op de huidige en toekomstige parkeerbehoefte, de gevolgen voor bestaande
parkeerplaatsen en de parkeeroplossing in de toekomstige situatie.

Verkeersafwikkeling
Uit de beoordeling komt naar voren dat voor kruispunt Kegelstraat - Van Liedekerkestraat geen
problemen met de verkeersafwikkeling worden verwacht. Voor kruispunt Statendamweg - Strijenstraat
en kruispunt Strijenstraat - Prins Frederikstraat geldt dat de verkeersafwikkeling in de toekomst wel tot
problemen zal leiden, maar dat deze knelpunten niet worden veroorzaakt door planontwikkeling. De
knelpunten ontstaan namelijk door de autonome groei van het verkeer de komende jaren. De
toevoeging van het plan leidt alleen op het kruispunt Statendamweg - Strijenstraat tot een verdere
verslechtering, maar deze is nihil ten opzichte van het totale verkeersaanbod op het kruispunt,
waardoor de bijdrage van het plan verwaarloosbaar is. Voor het kruispunt Strijenstraat - Prins
Frederikstraat geldt zelfs dat de invloed van het plan leidt tot een zeer kleine verbetering van de
verkeersafwikkeling, omdat deze kruising minder verkeer te verwerken krijgt. Kruispunt Bredaseweg -
Van Liedekerkestraat tenslotte is qua vormgeving voldoende robuust om de geringe toename van
verkeer ook in de toekomst te verwerken.

Verkeersveiligheid
Om de verkeersveiligheid te beoordelen, is gekeken naar de toekomstige verkeersintensiteit op de
belangrijkste wegvakken en kruisingen in en in de omgeving van het plangebied. Vanaf de centrumring
zal het verkeer opgaan in het heersende verkeersbeeld en is de invloed van het plan op de totale
verkeersstromen te verwaarlozen. De verkeersveiligheid op de centrumring is om deze reden niet
beoordeeld. Er is wel gekeken naar de verkeersveiligheid op het kruispunt Van Liedekerkestraat -
Kegelstraat.

In de mobiliteitstoets zijn verder de volgende wegvakken beoordeeld:
    Kegelstraat tussen Rulstraat en Van Liedekerkestraat;
    Gasstraat tussen Bredaseweg en Arendsplein;
    Verlengde Gasstraat;
    Arendsplein/Prins Frederikstraat tussen parkeergarage Q-park en Strijenstraat.

Parkeren
Om de effecten van de ontwikkeling voor parkeren in beeld te brengen, is de parkeerbehoefte van de
bestaande en toekomstige situatie bepaald en toegedeeld aan de beschikbare parkeercapaciteit.

Vanwege de herinrichting van de openbare ruimte en de gedeeltelijke sloop van het winkelcentrum en
de daar bovenop gelegen parkeerplaatsen in de Q-park garage, zal de parkeercapaciteit in het gebied
afnemen.
Op de locaties van Rabobank en ABN wordt na de herontwikkeling op eigen terrein voorzien in
voldoende parkeergelegenheid. Slechts op enkele momenten zullen bewoners van de appartementen op
de locaties van Rabobank en ABN voor het parkeren van hun eventuele tweede auto moeten uitwijken
naar parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Voor de appartementen op de Altera-locatie zal de
parkeervraag volledig worden opgevangen door een deel van de parkeerplaatsen in de Q-park garage
hiervoor te reserveren. De parkeeropgave van de bewoners leidt dus niet tot parkeeroverlast in de
omgeving.

Voor het oplossen van de parkeervraag van bezoekers is gekeken naar de beschikbaarheid in de Q-park
garage. Op het drukste moment in de week, de zaterdagmiddag, bedraagt de parkeerbezetting 89%.
Hierin is rekening gehouden met het bezoekersparkeren en de compensatie van de afname van het

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>52



aantal parkeerplaatsen in het openbare gebied. Dit houdt in dat in de Q-park garage voldoende
restcapaciteit aanwezig is. In de mobiliteitstoets is dit nader onderbouwd.

5.3.3     Conclusie
Uit de mobiliteitstoets blijkt dat:
     de beoogde herontwikkeling op het Arendsplein niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling
     of verkeersveiligheid op de wegen en kruispunten in en nabij het plangebied;
     wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2019.


5.4         Archeologie en cultuurhistorie

5.4.1     Normstelling en beleid
Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van
Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees
archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van
dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op
de archeologische monumentenzorg (Wamz, 2007). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten
belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als
via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet.
Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de
bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het
uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch
erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden
door middel van archeologisch onderzoek. Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het
archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven
voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit
wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies,
bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het
cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Sinds 2012 moet ieder nieuw bestemmingplan een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten.
In aansluiting op de vaststelling van de Wet tot wijziging van de Monumentenwet 1988 en de Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht in mei 2011 zijn op 17 juni 2011 het Bro, het Besluit
omgevingsrecht (Bor) en het Besluit archeologische monumentenzorg (Bamz) aangepast. Door een
wijziging van het Bro moeten cultuurhistorische waarden voortaan vooraf in het proces van ruimtelijke
ordening worden meegenomen, met name bij de voorbereiding en vaststelling van
bestemmingsplannen. Het Bro bevat eisen waaraan de voorbereiding van een bestemmingsplan moet
voldoen. Zo wordt er onder meer een beschrijving verlangd van de manier waarop met de in het gebied
aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten wordt
omgegaan. De wetgever wil hiermee bereiken dat aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan
in het planproces naar voren wordt gehaald.
In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in
het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten
monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee
dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische
(steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging.
Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Erfgoedwet


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>                                                                                                    53



Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in
de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de
bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling
en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten
beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële
verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de
initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De
uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te
worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in
situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt
uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de
aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Het gemeentelijk beleid is weergegeven in paragraaf 3.3.7 en 3.3.8.

5.4.2    Toetsing
Archeologie
Het plangebied kent op basis van het vigerende bestemmingsplan en de archeologische beleidskaart
(figuur 5.1) een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit met uitzondering van het gedeelte waar
nu het winkelcentrum staat.




Figuur 5.1 Archeologische beleidskaart met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Oosterhout)

Voor dit gebied is archeologisch onderzoek noodzakelijk indien er sprake is van vervanging,
vernieuwing of verandering van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het
gebouw wordt vergroot met meer dan 100 m2 en/of waarbij geen gebruik wordt gemaakt van de
bestaande fundering en/of er aanvullende graafwerkzaamheden zijn die dieper gaan dan 0,5 meter
onder het maaiveld. Voor de nieuwe appartementengebouwen wordt mogelijk (deels) gebruik gemaakt
van de bestaande funderingen. Ook voor de herinrichting van het openbaar gebied is het mogelijk dat
niet dieper ontgraven wordt dan 0,5 meter. Omdat dit op voorhand niet duidelijk is, is in dit
bestemmingsplan de huidige archeologische dubbelbestemming behouden. Bij de verschillende

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>54



werkzaamheden/aanvragen omgevingsvergunning dient indien noodzakelijk een archeologisch rapport
overlegd te worden.

Cultuurhistorie
De Erfgoedkaart van de gemeente Oosterhout (figuur 5.2) laat zien dat er in het plangebied geen
monumenten en/of historische stedenbouw voorkomt. De beoogde ontwikkeling doet daarnaast geen
afbreuk aan cultuurhistorische waarden in de omgeving van het plangebied. Geconcludeerd kan
worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het aspect cultuurhistorie.




Figuur 5.2 Uitsnede Erfgoedkaart met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Oosterhout)

5.4.3   Conclusie
De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.


5.5         Bodem

5.5.1    Normstelling en beleid
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan
rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te
worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden
vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat
indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond
zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie
(functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden
gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend
bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek
wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd
risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>                                                                                                    55




5.5.2    Toetsing
Door Antea Group zijn de afgelopen jaren binnen het plangebied in fasen verkennende en nadere
bodemonderzoeken uitgevoerd. Doel van de bodemonderzoeken is het vaststellen van de
milieutechnische bodemkwaliteit binnen het plangebied. Op basis van de onderzoekresultaten wordt
vastgesteld of het gewenste gebruik (wonen), vanuit milieutechnisch oogpunt gezien, mogelijk is en zo
niet, welke vervolgacties noodzakelijk zijn.
In december 2019 is door Antea Group een managementsamenvatting opgesteld van de tot dat moment
verrichte onderzoeken. Deze managementsamenvatting is opgenomen in bijlage 3. De rapportages van
het daarin vermelde bodemonderzoeken zijn als bijlagen 4, 5 en 6 opgenomen.
Uit de managementsamenvatting blijkt dat binnen het plangebied sprake is van vijf
verontreinigingssituaties:
     Heterogene loodverontreiniging in de bovengrond verspreid over het gehele plangebied.
     Sterk verontreiniging met PAK in de ondergrond van het voormalige gasfabrieksterrein, ten westen
     van de voormalige Rabobank.
     Sterke verontreiniging met PAK ten zuiden van de voormalige Rabobank.
     Matige verontreiniging met PCB in de bovengrond in het uiterste zuiden van het plangebied.
     Een geval van ernstige grondwaterverontreiniging met VOCL ter plaatse van Arendsplein.

In het eerste kwartaal van 2020 is fase 4 van het nader bodemonderzoek uitgevoerd. De
briefrapportage daarvan is opgenomen als bijlage 7.

5.5.3   Conclusie
Op basis van de resultaten van de diverse onderzoeken wordt geadviseerd een saneringsplan op te
stellen waarin wordt omschreven hoe de bodem geschikt kan worden gemaakt voor de beoogde
woningbouwontwikkeling.
Bij grondwateronttrekking dient rekening te worden gehouden met de verspreiding van de sterke
grondwaterverontreinigingen en een mogelijke noodzaak voor zuivering.
Wanneer in het ontwerp van appartementengebouwen gebruik wordt gemaakt van
warmtepompsystemen met de bodem als bron voor WKO, dient rekening te worden gehouden met de
bodemsituatie.


5.6         Conventionele explosieven
Eind oktober, begin november 1944 lag de omgeving van de gemeente Oosterhout in de frontlinie. Na de
bevrijding van Breda, op 29 oktober 1944, trokken Duitse troepen zich terug achter de Mark-Dintellinie.
Poolse geallieerde militairen staken in de nacht van 3 op 4 november het Markkanaal over bij Ter
Aalst. De 1e Poolse pantserdivisie stak over via een baileybrug en joeg de Duitsers verder naar het
noorden. Er werd in die dagen fel gevochten in de omgeving van het centrum van Oosterhout en er
vielen relatief veel slachtoffers.

Als gevolg van oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog kunnen conventionele explosieven (CE)
zijn achtergebleven. Bij het spontaan aantreffen van CE ontstaat een verhoogd veiligheidsrisico
doordat het explosief door direct contact of trillingen kan exploderen. Dergelijke ongecontroleerde
explosies kunnen dodelijk letsel en zware schade aan materieel en omgeving tot gevolg hebben. Tevens
kan een spontane vondst resulteren in meerkosten door stagnatie van de uitvoeringswerkzaamheden.

De gemeente Oosterhout heeft daarom een vooronderzoek conventionele explosieven laten uitvoeren
voor het centrum van Oosterhout. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 8 opgenomen.
Op basis van de beoordeling van beschikbare bronnenmateriaal is geconcludeerd dat er onvoldoende
indicaties zijn om te spreken van de mogelijke aanwezigheid van CE. Het centrum en daarmee ook het
plangebied van het voorliggende bestemmingsplan is onverdacht van CE. Nader onderzoek is niet


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>56



noodzakelijk.


5.7         Ecologie
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming
(Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en
de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In
elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet
geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan
mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling
moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

5.7.1    Normstelling en beleid
Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en
plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke
regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming
De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:
a. Natura-2000 gebieden.
b. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden
De Minister van Economische Zaken wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk
van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor
de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de
natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante
gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een
passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de
natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan
het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:
     alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
     het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van
     sociale of economische aard, en
     de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele
     samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden
plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op
soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)
Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de
provinciale verordening. De provincie Noord-Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk
Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze
gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming
In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:
a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>                                                                                                       57



b.    soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
c.    de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of
beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de
Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV,
onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van
Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de
bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb.

Gedeputeerde Staten (GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale
Staten (PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om
ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen, zijn opgenomen in de Wnb en de genoemde richtlijnen. De
noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader
van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant
In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de
bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de
ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik
van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw,
bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken,
oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud
van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten
aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis,
bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis,
gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse
woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

5.7.2    Toetsing
Gebiedsbescherming
Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals
Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Brabant, een stiltegebied
of een verbindingszone (figuur 5.3). Het dichtstbijzijnde relevante Natura 2000-gebied is de Biesbosch
en bevindt zich op circa 7,5 km van het plangebied.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>58




Figuur 5.3 Natuurgebieden rondom het plangebied (Bron: provincie Noord-Brabant)

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve
geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en
verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De ontwikkeling van het plangebied zou
kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze
reden zijn stikstofberekeningen voor zowel de gebruiks- als de aanlegfase uitgevoerd met behulp van
de AERIUS Calculator. . De resultaten zijn opgenomen in bijlage 9. Hieruit blijkt dat er in de aanleg- en
gebruiksfase geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Significante negatieve
effecten op Natura 2000-gebied in de aanleg- en gebruiksfase zijn hiermee uitgesloten.
Recentelijk is in een uitspraak door de Afdeling bestuursrechtspraak opgemerkt dat het model voor
verkeersbewegingen in AERIUS niet toereikend is op afstanden groter dan 5 km. Gezien de aanlegfase in
deze kwestie 225 kg aan NOX/jaar emissie tot gevolg heeft met een model dat wel tot verder dan 5 km
rekent en hieruit geen depositie blijkt, kunnen de verkeersbewegingen met een emissie van circa 10 kg
NOX/jaar logischerwijs nooit depositie tot gevolg hebben verder dan 5 km van de bron.

Soortenbescherming
Aan de hand van een quickscan flora en fauna is bepaald of de ontwikkeling mogelijk van invloed is op
beschermde plant- en diersoorten. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 10. Hierna
wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Grondgebonden zoogdieren
Het plangebied bestaat naast bebouwing uit grotendeels verhard dan wel gecultiveerd terrein en een
natuurlijke vegetatie is geheel afwezig. Het onderzoeksgebied is gezien het geringe oppervlak en beperkt
aanwezige beschutting alleen geschikt voor enkele kleine niet-kritische grondgebonden zoogdieren
zoals muizen en huisspitsmuis. Echter, voor deze soorten geldt een provinciale vrijstelling van de
verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming in het kader van de voorgenomen maatregelen.


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>                                                                                                     59



Streng beschermde grondgebonden soorten zijn in het plangebied en haar directe omgeving niet te
verwachten. De hoeveelheid bomen is te klein en biedt geen foerageermogelijkheden voor eekhoorns of
kleine marterachtigen. De bebouwing is verder niet toegankelijk voor de steenmarter waardoor streng
beschermde soorten met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zijn uit te sluiten. Nader
onderzoek naar deze soorten of een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet
nodig.

Vleermuizen
Essentiële foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen zijn beschermd onder de Wet
natuurbescherming als deze noodzakelijk zijn voor het functioneren van voortplantings- of
rustplaatsen van vleermuizen. Het plangebied is echter veel te klein om van wezenlijk belang te zijn als
foerageergebied. Het maakt hoogstens een marginaal onderdeel uit van een veel groter geheel. Het
gebied is ook te klein om als wezenlijk onderdeel van een vaste vliegroute te fungeren. Ook zijn er geen
lijnvormige elementen van voldoende omvang aanwezig binnen of aansluitend op het plangebied.
Essentiële vliegroutes zijn dan ook niet te verwachten. Binnen het onderzoeksgebied zijn enkele bomen
aanwezig. Deze zijn te klein en/of te goed onderhouden en bevatten geen voor vleermuizen geschikte
holtes en scheuren. Verblijfplaatsen in bomen zijn dan ook niet te verwachten. Bovendien kunnen de
aanwezige bomen waarschijnlijk in de plannen worden ingepast. In een aantal van de te slopen
bebouwing zijn open stootvoegen en spleten zichtbaar aanwezig die vleermuizen toegang tot het pand
kunnen verschaffen. In de (ruimere) omgeving van het plangebied zijn ook meerdere soorten
vleermuizen waargenomen waaronder gebouwbewonende soorten als gewone dwergvleermuis en
laatvlieger. De aanwezigheid van verblijfplaatsen kan om deze reden niet worden uitgesloten.

Vogels
Binnen het onderzoeksgebied zijn alleen in de beperkt aanwezige bomen (potentiële) broedlocaties
aanwezig. De bebouwing lijkt voor dit doel geheel ongeschikt te zijn. Ook gebouw bewonende soorten
met een jaarrond beschermd nest zoals huismus of gierzwaluw zijn niet te verwachten aangezien de
moderne bebouwing niet voldoet aan de eisen die beide soorten stellen. Andere soorten met een
jaarrond beschermde nest worden niet verwacht. Verwijderen van opgaand groen dient buiten de
broedperiode plaats te vinden.

Planten, reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden
Het plangebied en de directe omgeving zijn niet geschikt voor beschermde planten, reptielen,
amfibieën, vissen en ongewervelden. Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater, het geringe
oppervlak en het ontbreken van geschikt habitat in het plangebied en de directe omgeving ervan is de
aanwezigheid van deze soorten met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten.
Derhalve is aanvullend onderzoek of een ontheffingsaanvraag niet nodig.

Nader onderzoek
Op basis van de resultaten van quickscan flora en fauna is nader onderzoek uitgevoerd naar de
functie(s) van het plangebied voor vleermuizen. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd in
bijlage 11. Hierna wordt kort ingegaan op de conclusies.

Tijdens de veldinventarisaties is alleen de Gewone dwergvleermuis waargenomen. Gewone
dwergvleermuizen werden bij alle inventarisaties in en in de directe omgeving van het plangebied
waargenomen. Het betrof steeds enkele foeragerende en passerende individuen.

Er zijn in het plangebied geen vleermuizen waargenomen die in of uit geschikte openingen in de
bebouwing vlogen of zwermgedrag vertoonden. Foeragerende vleermuizen werden verspreid door het
plangebied waargenomen, voornamelijk ter hoogte van de nu aanwezige groenstroken gelegen op het
Arendsplein. Passerende vleermuizen werden verspreid door het plangebied in kleine aantallen
waargenomen.



Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>60



De aanwezigheid van vaste kraam-, zomer-, paar- en/of winterverblijfplaatsen van vleermuizen binnen
het plangebied kan met voldoende zekerheid worden uitgesloten. Het plangebied wordt niet aangemerkt
als (onderdeel van) essentieel foerageergebied of een essentiële vliegroute voor vleermuizen.

Aangezien wel een paarverblijfplaats van de Gewone dwergvleermuis nabij het plangebied is
vastgesteld, dient, in het kader van de zorgplicht/behoud functionaliteit, een aantal maatregelen in
acht te worden genomen. Verder dienen maatregelen te worden getroffen zodat verstoring van
verblijfplaatsen, door lichtbronnen wordt voorkomen.
Gedurende één van de veldbezoeken is net buiten het plangebied een verblijfplaats van de Gierzwaluw.
Ook hiervoor dient een aantal maatregelen te worden getroffen.
In hoofdstuk 6 van de rapportage van het nader onderzoek wordt nader ingegaan op deze maatregelen.

Zorgplicht
Tenslotte geldt voor alle plant- en diersoorten (ook de onbeschermde) de zorgplicht. Deze houdt in dat
mogelijke nadelige gevolgen voor planten en dieren, voor zover redelijk, zoveel mogelijk moeten
worden vermeden.


5.7.3     Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde
natuurgebieden. Ook is de ontwikkeling niet direct van invloed op beschermde plant- en diersoorten.
Het plangebied en de directe omgeving worden gebruikt als foerageergebied en vliegroute door de
Gewone dwergvleermuis. Er is geen sprake van essentieel foerageergebied. Net buiten het plangebied is
een paarverblijfplaats van de Gewone dwergvleermuis vastgesteld, waarvoor een aantal maatregelen
in acht moeten worden genomen. Allereerst dient zoveel mogelijk buiten de kwetsbare periode te
wordengewerkt (begin november tot 15 juli). Mocht er toch in de kwetsbare periode worden gewerkt,
dienen de werkzaamheden te worden uitgevoerd tussen zonsopkomst en zonsondergang.
Verder dienen maatregelen te worden getroffen zodat verstoring van verblijfplaatsen door lichtbronnen
wordt voorkomen. In hoofdstuk 6 van het de rapportage van het aanvullend onderzoek zijn hiervoor
aanbevelingen gedaan.
Net buiten het plangebied is ook een paarverblijfplaats van de Gierzwaluw vastgesteld. Ook daar dient
zoveel mogelijk buiten de kwetsbare periode te worden gewerkt (15 april tot 1 september). Mocht er
toch in de kwetsbare periode worden gewerkt, dient de verblijfplaats toegankelijk te blijven voor de
Gierzwaluw door geen (bouw)licht op de in- en uitvliegopeningen te laten schijnen.
Tot slot geldt de zorgplicht. Deze houdt in dat mogelijke nadelige gevolgen voor planten en dieren, voor
zover redelijk, zoveel mogelijk vermeden moeten worden. Manieren om aan de zorgplicht te voldoen
zijn bijvoorbeeld:
     het materieel/de persoon die de ingreep uitvoert, dient zodanig gepositioneerd te zijn dat eventueel
     aanwezige dieren een vrije vluchtroute hebben naar een bereikbaar en veilig alternatief habitat;
     in verband met verstoring van aanwezige dieren worden de werkzaamheden zoveel mogelijk
     overdag uitgevoerd.


5.8         Water

5.8.1    Normstelling en beleid
Waterbeheer en watertoets
Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en
besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder
veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren,
regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer
van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>                                                                                                  61



brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De
opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer
Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de
waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze
paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het
waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:
    Kaderrichtlijn Water

Nationaal:
    Nationaal Waterplan
    Nationaal Bestuursakkoord Water
    Waterwet

Beleid provincie Noord-Brabant
Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het
PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het
plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP
de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie
aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid.
Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile
waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta
Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en -
kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in
het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en
zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de
versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers,
helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de
gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij
gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie.
Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater
uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en
uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische
uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse
Waterschapsbond besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is
aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. In de Keur is
opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard
oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te
laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:
    het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
    de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
    de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
    de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende
    maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>62



      voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

      'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x
      0,06'

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste
afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich
ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de
water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is weergegeven in paragraaf 3.3.9.

5.8.2    Toetsing
Huidige situatie
Het plangebied bevindt zich in het centrum van Oosterhout. Op het plein staan drie gebouwen: de
Rabobank, de ABN AMRO en een uitloper van het winkelcentrum Arendshof II. Het plangebied is
momenteel grotendeels verhard.

Bodem en grondwater
Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied. Ten westen grenst een
grondwaterbeschermingsgebied, hierin zullen geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Wel wordt de
huidige parkeerplaats heringericht, maar dit zal niet van invloed zijn op de kwaliteit van het
grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.
Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van
Nederland. Ten zuidoosten van het plangebied bestaat de grond uit enkeergronden; fijn zand. Met
betrekking tot grondwater is ten zuidoosten van het plangebied sprake van grondwatertrap VII. Dit
betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) schommelt op 80 centimeter onder
maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) ligt op 120 centimeter onder maaiveld.
Het maaiveld ligt op circa 4,5 meter +NAP.

Waterkwantiteit en waterkeringen
Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig en bevindt zich hiermee ook niet in een
beschermingszone. In figuur 1 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie
beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>                                                                                                    63




Figuur 5.4 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied rood omkaderd (Bron: Waterschap Brabantse
Delta)

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn
aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische
verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de
nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen
Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering
De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie
In de toekomstige situatie worden 3 appartementengebouwen gerealiseerd. Deze gebouwen worden
mogelijk gemaakt op plaatsen die ook in de huidige situatie bebouwd zijn.

Bodem en grondwater
De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem. De bodemopbouw verandert niet.
Ook de grondwaterstand zal niet veranderen. De hoeveelheid verharding neemt weliswaar af maar niet
in een mate die (door infiltratie) leidt tot een hogere grondwaterstand.

Waterkwantiteit en compensatie
Het plangebied heeft een omvang van circa 13.395 m². Hiervan is momenteel zo'n 12.795 m² verhard.
Ervan uitgaande dat de bouwvlakken volledig worden bebouwd, de verkeersbestemming voor het
overgrote deel wordt verhard en ook 60% van de oppervlakte van de groenbestemmingen wordt
voorzien van oppervlakteverharding, neemt het verharde oppervlak af tot circa 11.780 m². Hiermee
neemt de hoeveelheid aan verharding af met 1.015 m² en is compensatie niet noodzakelijk.
Er bevindt zich een regenwaterriolering in het plangebied,. Een deel van het hemelwater wordt ter
plaatse geïnfiltreerd, waardoor er minder regenwater via dit riool hoeft te worden afgevoerd.

Waterveiligheid

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>64



Omdat het plangebied niet binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering ligt, heeft de
ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich
ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed
hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van
water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de
gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering
Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een
gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een
rioolzuiveringsinstallatie (RWZI) terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande
gemeentelijke vuilwaterriolering.
Zoals hiervoor al is aangegeven, wordt het hemelwater deels ter plaatse geïnfiltreerd en deels
afgevoerd via het reeds aanwezige regenwaterriool.

5.8.3    Conclusie
Watercompensatie is niet noodzakelijk vanuit het beleid van het waterschap en gemeentelijk beleid.
De ontwikkeling heeft positieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse, omdat
door het vervangen van verharding door groen het grondwater met meer regenwater wordt aangevuld
dan in de huidige situatie. Tevens wordt door de toename van infiltratiemogelijkheden het huidige
rioolstelsel minder belast.


5.9         Bedrijven en milieuhinder

5.9.1     Normstelling en beleid
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van
bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:
     ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
     rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling een belangenafweging te kunnen maken tussen bedrijvigheid en nieuwe
woningen, wordt in dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie
2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en
bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de
maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de
categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype
'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie:
geluid, geur, gevaar en stof.

De omgeving van het Arendsplein kan gelet op de ligging in het centrum van Oosterhout worden
getypeerd als 'gemengd gebied'. Dat betekent dat bij de toetsing aan de richtafstanden de richtafstand
met één stap kan worden teruggezet.

In de omgeving van het plangebied zijn een parkeergarage en een winkelcentrum aanwezig. Voor een
parkeergarage geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Voor een winkelcentrum is geen
richtafstand beschikbaar. Voor de beoordeling van de milieuhinder wordt aangesloten bij de
richtafstand voor een supermarkt/warenhuis. De richtafstand in gemengd gebied bedraagt hiervoor 0
meter in gemengd gebied. Dat betekent dat de functies wonen en supermarkt/warenhuis in beginsel


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>                                                                                                     65



direct naast elkaar inpasbaar zijn.

De afstand tussen de woongebouwen en de parkeergarage zal minimaal 12 meter bedragen. De afstand
tot het gebouw van het winkelcentrum bedraagt circa 8 meter. Bij alle woningen wordt daarmee
voldaan aan de richtafstanden. Uit ervaring bij andere bestemmingsplannen is echter bekend dat de
richtafstanden voor handelingen in de open lucht, zoals laden en lossen of verkeersbewegingen, niet
altijd toereikend zijn voor het aspect geluid. Om deze reden is de geluidbelasting van het laden en
lossen op de openbare weg en het gebruik van de parkeergarage alsnog onderzocht. Het akoestisch
onderzoek is opgenomen in bijlage 12.

5.9.2    Toetsing
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat het geluid van rijdende personenauto's in de avondperiode kan
leiden tot een overschrijding van de richtwaarde voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van
45 dB(A) met 1 dB(A). De richtwaarde voor het maximaal geluidniveau in de nachtperiode van 60 dB(A)
wordt overschreden door het sluiten van autoportieren. De hoogst berekende waarde bedraagt 64
dB(A). Uit het rapport blijkt echter ook dat de berekende waarden niet zorgen voor een overschrijding
van de maximale waarden in de verblijfsruimten van de woningen. Omdat maatregelen om de
geluidbelasting te reduceren niet goed mogelijk zijn, en er sprake zal zijn van een aanvaardbaar
binnenniveau, is de overschrijding van de richtwaarden in dit geval acceptabel.

De grenswaarden van het Activiteitenbesluit zijn gelijk aan de toegepaste richtwaarden, wat betekent
dat de introductie van de woningen in potentie een belemmering vormt voor de exploitant van de
parkeergarage. De berekende waarden worden daarom vastgelegd in maatwerkvoorschriften, waarmee
toestemming wordt gegeven voor de beperkte overschrijding van de grenswaarden.

Het laden en lossen op de openbare weg is slechts toegestaan op een aangewezen locatie op de
bevoorradingsweg. Uit het akoestisch rapport blijkt dat het laden en lossen niet zorgt voor
overschrijding van de richtwaarden voor geluid. Het is hierbij wel van belang dat de bevoorradingsweg
wordt voorzien van een verhardingstype waarmee de geluidsoverlast wordt beperkt.

5.9.3     Conclusie
Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de ontwikkeling leidt niet tot
onaanvaardbare gevolgen voor bedrijven in de directe omgeving.
Hiervoor geldt een aantal voorwaarden:
     Voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, moet er een verkeersbesluit worden genomen om
     de laad-/loszone (Arendsplein) ten behoeve van de winkels in oostelijke richting op te schuiven tot
     6 m voorbij het punt waar aan twee zijden winkels zijn gelegen. Daarbij mag er alleen in de
     dagperiode (7 tot 19 uur) worden geladen en gelost.
     Het wegdek van de expeditiestraat moet binnen 1 jaar na de ingebruikname van het eerste
     appartement aan de zuidzijde van het gebouw op de Altera-locatie zijn voorzien van een stille
     elementenverharding of vergelijkbaar verhardingstype. Hiervoor is een voorwaardelijke
     verplichting opgenomen in de regels.
     Om de directe belemmering van de parkeergarage te beperken, moet er een maatwerkvoorschrift
     worden vastgesteld voor de milieu-inrichting.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>66




5.10        Geluid

5.10.1 Normstelling en beleid
Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in
de geluidzone van een bestaande weg of spoorweg worden gerealiseerd. Ten behoeve van de
voorgenomen ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd, vanwege de ligging in de zone van de
Van Liedekerkestraat. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 12. In het kader van een goede
ruimtelijke ordening zijn de wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur in de omgeving van het
plan ook betrokken bij het onderzoek.

5.10.2 Toetsing
De Van Liedekerkestraat leidt niet tot overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het is
niet noodzakelijk een besluit hogere grenswaarden te verlenen.

De wegen Arendsplein en Kegelstraat kennen een maximumsnelheid van 30 km/uur en vallen daardoor
niet onder het regime van de Wgh. De geluidbelasting van deze wegen zal bij enkele woningen hoger
zijn dan de richtwaarde van 48 dB. Uit het rapport blijkt dat het niet mogelijk is doelmatige
maatregelen te treffen, of dat deze maatregelen stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige aard. De
geluidkwaliteit is volgens de typering van de methode Miedema te omschrijven als zeer goed tot goed
bij de meeste woningen. Bij enkele woningen is de geluidkwaliteit redelijk tot matig. Dit is voor
woningen in een centrumgebied een aanvaardbare kwaliteit.

De overige wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur zorgen niet voor overschrijding van de
richtwaarde van 48 dB.

5.10.3 Conclusie
Bij de woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het is niet nodig een besluit
hogere grenswaarden vast te stellen.


5.11        Luchtkwaliteit

5.11.1 Normstelling en beleid
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet
milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide,
stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de
ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide
(jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de
laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer
 Stof                   Toetsing van                    Grenswaarde
 stikstofdioxide (NO2 ) jaargemiddelde concentratie     40 µg/m³
 fijn stof (PM10 )      jaargemiddelde concentratie     40 µg/m³
                        24-uurgemiddelde concentratie   max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg /
                                                        m³
 fijn stof (PM2,5 )     jaargemiddelde concentratie     25 µg /m³




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>                                                                                                     67



Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen
hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet
leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in
betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate
In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen
voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties
onderscheiden:
    Een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=
    1,2 µg/m³).
    Een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze
    categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één
    ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto
    vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee
    ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

5.11.2 Toetsing
De ontwikkeling van maximaal 154 woningen valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de
categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling
niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet
noodzakelijk wordt geacht.

Om na te gaan of sprake is van een goed woon- en leefklimaat, is gekeken naar de luchtkwaliteit ter
hoogte van het projectgebied. Via de NSL-monitoringstool kan de huidige luchtkwaliteit ter plaatse
worden nagegaan. In deze monitoring is de luchtkwaliteit langs drukkere wegen inzichtelijk gemaakt.
Het dichtstbijgelegen meetpunt ligt op de Van Liedekerkestraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in
2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof op dit meetpunt ruimschoots onder
de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 20,2 µg/m³ voor NO2 ,
19,5 µg/m³ voor PM10 en 11,7 µg/m³ voor PM2,5 . Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het
24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 7,2 dagen.

5.11.3 Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.


5.12        Kabels en leidingen

5.12.1 Normstelling en beleid
Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd.
Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke
beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten
worden vervoerd:
a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
c. defensiebrandstoffen;
d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met
    een diameter groter of gelijk aan 18 inch.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>68




5.12.2 Onderzoek en conclusie
Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig.
Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en
leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.


5.13        Externe veiligheid

5.13.1 Normstelling en beleid
Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden
gekeken, namelijk:
     bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
     vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het
plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon
dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag
gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt
weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans
per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een
ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het
bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde
overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen
Relevant is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op basis van het Bevi geldt voor het PR
een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide
liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing of
bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe
situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten
aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid
gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Beleidsvisie externe veiligheid Gemeente Oosterhout
De Beleidsvisie externe veiligheid is een aanvullend toetsingskader voor de planologische besluiten
van de raad en milieubesluiten van het college. In de wet- en regelgeving wordt enige beleidsvrijheid
gegeven om met de veiligheidsrisico's om te gaan. In de Beleidsvisie externe veiligheid worden
gemaakte keuzes en hun onderlinge samenhang aangegeven en de consequenties van de keuzes worden
duidelijk gemaakt. Om individuele burgers tegen deze risico's te beschermen moeten risicobronnen als
eerste worden voorkomen. Als dat niet kan, moeten de risico's worden beperkt en beheerst door
maatregelen aan de bron te nemen. Wanneer risicobronnen in een gebied aanwezig zijn, moeten die zo
zijn gelegen dat burgers voldoende worden beschermd tegen de effecten van een calamiteit. Dit wordt
de ruimtelijke scheiding genoemd. Er zijn twee gebieden, gebied A en gebied B, opgesteld waarin regels
zijn opgesteld voor nieuwe risicovolle inrichtingen en kwetsbare objecten. Ook worden beperkingen
gesteld voor ontwikkelingen in het invloedsgebied van transport van gevaarlijke stoffen over de weg,
over het water, door buisleidingen en andere risicobronnen.

5.13.2      Toetsing




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>                                                                                                    69




Figuur 5.5 Uitsnede risicokaart met plangebied gemarkeerd (d.m.v. een rood ruitje)

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, vindt er geen
transport van gevaarlijke stoffen plaats via het spoor, het water of door buisleidingen (figuur 5.5).

Het plangebied bevindt zich in het invloedsgebied van een risicovolle inrichting welke aan de
Zeilmakerijweg 1 is gelegen. Het betreft een inrichting waar activiteiten plaatsvinden met vloeibare
chemicaliën, waaronder brandbare en zeer licht ontvlambare vloeistoffen. Dit leidt tot brandbare en
toxische effectafstanden. Hier bevindt het plangebied zich niet in. Ook is de ontwikkeling buiten de
PR-contouren van de risicovolle inrichting gelegen. Het invloedsgebied betreft 3.625 meter. Met een
afstand van circa 2 kilometer valt het plangebied hierin. Op de risicokaart is een QRA te vinden die is
uitgevoerd voor de risicovolle inrichting, hieruit blijkt dat het groepsrisico zich onder de
oriëntatiewaarde bevindt. Met de beoogde ontwikkeling zullen maximaal 154 appartementen
gerealiseerd worden op de locatie waar momenteel bankgebouwen en een deel van het winkelcentrum
Arendshof II zijn gelegen. Een eventuele toename van het personenaantal zal door de momenteel
aanwezige personen geen significante effect hebben op het groepsrisico. Daarnaast zal ook door de
afstand en het grote invloedsgebied, waardoor een groot deel van Oosterhout hierin valt, de beoogde
ontwikkeling geen significante invloed hebben op het groepsrisico. Desalniettemin is vanwege de
ligging in het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Toetsing aan de Beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Oosterhout
Met de ontwikkeling wordt geen Bevi-inrichting mogelijk gemaakt. Ook bevindt het plangebied zich niet
in het invloedsgebied van transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het water of door een
buisleiding. Hiermee wordt er voldaan aan de Beleidsvisie.

5.13.3 Beknopte verantwoording
Aan de Brandweer Midden- en West-Brabant is advies gevraagd wat betreft de ontwikkeling. Zij zijn tot
de conclusie gekomen dat er kan worden volstaan met het standaardadvies (zie bijlage 13) omdat het
plangebied buiten een afstand van 200 meter is gelegen van de risicovolle inrichting. Dit is in
onderstaande verantwoording verwerkt.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid
Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of
wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>70



bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De volgende
bluswatervoorziening is noodzakelijk: een bluswatervoorziening A-water, beschikbaar binnen 3
minuten, met een capaciteit van 60 m3 per uur en gelegen op een afstand van maximaal 40 meter en
ook een bluswatervoorziening B-water, beschikbaar binnen 15 minuten, met een capaciteit van 120 m3
per uur gedurende minimaal 4 uur en gelegen op een afstand van maximaal 200 meter, gemeten over de
openbare weg. Uit de meest actuele gegevens van de afdeling Operationele Voorbereiding van de
Brandweer Midden- en West-Brabant blijkt dat er in het plangebied voldoende brandkranen aanwezig
zijn welke aangemerkt kunnen worden als A- en of B-watervoorziening. Er wordt voldaan aan de eisen
met betrekking tot bluswatervoorziening.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer
moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een
incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van
aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via:
    Gasstraat naar Arendsplein;
    Kegelstraat/Rulstraat naar Arendsplein. Vanuit kruispunt met Rulstraat is een doorgaanwege
    richting Arendsplein, tevens een doodlopende weg langs bestaande appartementen. Het
    doodlopende stuk betreft hier een afstand van circa 60 meter;
    Prins Frederikstraat/Rulstraat naar Arendsplein. Dit betreft een doodlopende weg over een afstand
    van circa 90 meter.

Voor het doodlopende gedeelte vanaf de Kegelstraat dient, bij aanwezigheid van een keermogelijkheid,
de wegbreedte minimaal 4,5 meter te bedragen. Indien geen keermogelijkheid aanwezig is, dient de
wegbreedte minimaal 5 meter te bedragen. Een doodlopende route met een lengte van meer dan 80
meter is niet toegestaan. Hiermee voldoet de aansluiting vanaf de Prins Frederikstraat (langs
bestaande toegang parkeergarage winkelcentrum Arendshof II) niet aan de minimale eisen ten aanzien
van bereikbaarheid. Er wordt geadviseerd de bereikbaarheid van het plangebied voor met name de
aangegeven doodlopende weg aan te passen. Oplossingsgericht heeft de brandweer een voorkeur voor
een route over het Arendsplein zodat hier geen doodlopende weg aanwezig is. In overleg met de
Brandweer zal het openbaar gebied zodanig heringericht worden dat de hulpdiensten te allen tijde hun
werk kunnen doen.

Opkomsttijd
Globaal is de opkomsttijd te definiëren als de tijd tussen het moment dat een incident wordt gemeld bij
de meldkamer en het moment dat de brandweer ter plaatse is. De opkomsttijd is geregeld in het Besluit
Veiligheidsregio's en het vastgesteld beleidsdocument Dekkingsplan Brandweer Midden- en
West-Brabant. In dit besluit en beleidsdocument is voor alle gebouwtypen bepaald wat de maximale
opkomsttijd is. De gebruiksfunctie van de te bouwen bouwwerken is een woonfunctie. Voor een nieuw
te bouwen woonfunctie geldt een opkomsttijd van de brandweer van maximaal 12 minuten. Op basis
van een theoretische berekening is bepaald dat de brandweer vanuit de brandweerkazerne in
Oosterhout binnen 12 minuten ter plaatse kan zijn. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde
opkomsttijd.

Zelfredzaamheid
In de toekomstige situatie zullen maximaal 154 woningen gerealiseerd worden. Eventueel aanwezige
kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt
echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen
begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan
ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is
alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te
schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van
(mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de
gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>                                                                                                      71



mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

5.13.4 Conclusie
Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting. Door de afstand en grote
invloedsgebied zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot een significant effect op het groepsrisico. In
de beknopte verantwoording is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het
plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant
verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied
geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor
de beoogde ontwikkeling.


5.14        Windhinder

5.14.1 Normstelling en beleid
De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland
vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan
in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder
meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder
Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt, is de wind hinderlijk, wat
voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend
gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde
aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze
windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals
bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het
dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de
te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.2




Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd
met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder
normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel
van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende
activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Opgemerkt wordt dat de natuurlijke gebruiksmomenten van terrassen en buitenruimten doorgaans niet
vaak samenvallen met ongunstige windomstandigheden. Zo zal een relatief groot deel van

Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>72



voorkomende windhinder optreden in de winter. In de norm wordt daar geen rekening mee gehouden.
Op terrassen en buitenruimten wordt om deze reden meestal uitgegaan van het criterium voor
slenteren in plaats van langdurig zitten.

Windgevaar
Van windgevaar is sprake wanneer een zodanig hoge windsnelheid optreedt dat personen in ernstige
mate problemen ondervinden bij het lopen. Voor windgevaar wordt 15 m/s uurgemiddelde
windsnelheid als drempelwaarde gehanteerd.

Op basis van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt bepaald of sprake is van
windgevaar.

Tabel 5.3




5.14.2 Toetsing
Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat binnen het plangebied is door onderzoeksbureau
Peutz een indicatief onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 14). Aanleiding daarvoor is dat de geplande
bebouwing die voor meer dan 50% boven de gemiddelde hoogte van de omgevingsbebouwing uitsteekt,
waardoor voor de bovenste bouwlagen sprake is van een onbeschutte ligging. De geplande bebouwing
valt hiermee in de categorie onbeschut gelegen gebouwen tot 30 meter hoogte.
Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de
directe omgeving van de geplande bebouwing, alsmede van het windklimaat op de balkons, galerijen
en de buitenruimte van de geplande bebouwing. Er wordt geadviseerd bij de nadere uitwerking van de
bouwplannen en de inrichting van het openbaar gebied rekening te houden met de resultaten van het
onderzoek.

Ten tijde van het onderzoek (december 2020) was het aangepaste bouwvolume voor de ABN
AMRO-locatie bekend. Voor de andere twee locaties is in het onderzoek uitgegaan van de bouwvolumes
die ingevolge de stedenbouwkundige visie Arendsplein zijn toegestaan. Daaraan zijn de beoogde
locaties van dakterrassen en balkons toegevoegd. De beperkte verschuiving van de bouwvolumes op de
Rabobank- en Altera-locatie (zie paragraaf 4.3) zijn niet significant van invloed op het windklimaat.

Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:
     In de geplande bebouwingssituatie is rondom de geplande nieuwbouw overal sprake is van een
     goed windklimaat voor het criterium doorlopen. Er is geen sprake van een overschrijding van het
     gevaarcriterium.
     Rond de gebouwentrees van zowel de geplande bebouwing als van de bestaande
     omgevingsbebouwing is sprake van een overwegend goed windklimaat voor het slentercriterium.
     Ter plaatse van de nieuwe entree van het bestaande winkelcentrum is plaatselijk een matig
     windklimaat te verwachten. Hier wordt geadviseerd deze entrees te verdiepen in de gevel, of aan de
     noord- of zuidzijde van een portaal te plaatsen.
     Het windklimaat op de balkons aan de noord- en oostzijde van de geplande nieuwbouw is goed
     voor slenteren. Op de balkons aan de zuid- en westzijde is echter met name op de hogere niveaus
     sprake van een matig tot slecht windklimaat. Het windklimaat zou hier lokaal kunnen worden
     verbeterd door het aanbrengen van windschermen en/of borstweringen langs de balkons.


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>                                                                                                     73



      Voor de daktuinen is direct langs de gevels sprake van een goed windklimaat, echter op grotere
      afstand is het windklimaat matig tot slecht. Zeer plaatselijk is op het dak tevens sprake van een
      beperkt risico op windgevaar. Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan worden
      vastgesteld welke gebieden windtechnisch voor deze functies het meest gunstig zijn. Voor overige
      gebieden kan het windklimaat desgewenst worden verbeterd door het plaatsen van windschermen.

5.14.3 Conclusie
Op basis van het indicatieve windklimaatonderzoek kan worden gesteld dat in het plangebied met de
beoogde invulling sprake is van een aangenaam windklimaat. Ter hoogte van de hoofdentrees tot de
gebouwen op de Rabobank- en ABM AMRO-locatie is geen sprake van windhinder. Dakterrassen zullen
bij stevige wind niet worden gebruikt.

Er wordt geadviseerd bij de nadere uitwerking van de bouwplannen en de inrichting van het openbaar
gebied rekening te houden met de resultaten van het onderzoek. Met name ter hoogte van de nieuwe
entree tot het winkelcentrum en de entree tot het appartementengebouw op de Altera-locatie dient hier
aandacht aan te worden besteed en indien nodig maatregelen te worden genomen.


5.15        Bezonning

5.15.1 Normstelling en beleid
Er zijn in Nederland geen vaste normen voor bezonning die door wet- en regelgeving worden
aangestuurd. Om conclusies aan de bezonningsstudie te verbinden, wordt meestal aan de TNO-normen
gerefereerd. Om inzicht te krijgen in de toename van schaduw op de omgeving door de beoogde
nieuwbouw wordt met bezonningsdiagrammen de bestaande planologische situatie vergeleken met de
toekomstige planologische situatie. Hiervoor zijn er de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend:
     21 december: de dag dat de zon het laagst staat;
     21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
     21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en
     21 juni in (zomertijd);
     21 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22
     december in (wintertijd).

Voor de toetsing van de schaduwwerking worden doorgaans twee normen gebruikt, een lichte en een
strenge norm. Bij de lichte norm moet een gebouw in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober
minimaal twee uren per etmaal zonlicht kunnen krijgen. De twee uren hoeven niet aansluitend te zijn.
Er wordt op een hoogte van 75 centimeter boven de vloer van de verdieping van de woonkamer gemeten
ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam. Bij de strenge norm
wordt in de periode tussen 21 januari tot en met 22 november gekeken. Daarbij worden drie uren per
dag als minimum gehanteerd. Deze uren dienen aansluitend te zijn.
Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen
immers nooit direct zonlicht. De lichte norm is algemeen gangbaar in Nederland.

5.15.2 Toetsing
Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd. Ten tijde van de studie was het
aangepaste bouwvolume voor de ABN-locatie op hoofdlijnen bekend. Voor de andere twee locaties is in
het onderzoek uitgegaan van de bouwvolumes die ingevolge de stedenbouwkundige visie Arendsplein
zijn toegestaan. De nieuwe situatie is vergeleken met de bestaande planologische situatie. De beperkte
verschuiving van de bouwvolumes op de Rabobank- en Altera-locatie (zie paragraaf 4.3) zijn niet
significant van invloed op de schaduwwerking op bestaande woningen. De bezonningsdiagrammen zijn
opgenomen in bijlage 15. Omdat de bouwmogelijkheden op de locatie ABN AMRO nadien nader zijn
uitgewerkt, is opnieuw een bezonningsonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 16).



Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>74



Omdat ten noorden van het plangebied een onbebouwd binnenterrein aanwezig is, is er geen sprake
van een beperking van zonlicht in de tuinen van de woningen aan de Rulstraat. Uit de
bezonningsdiagrammen in bijlage 15 blijkt verder dat de toekomstige bebouwing op de Altera-locatie
niet van invloed is op de schaduw op bestaande woningen in de maatgevende periodes uit de
TNO-norm.

Vanwege de hogere bouwhoogte leiden de andere twee appartementengebouwen tot iets meer schaduw
op woningen in de directe omgeving.
Ten westen van de Rabobank-locatie betreft het de appartementen Kegelstraat 50-58, die in het voor- en
najaar in de vroege ochtend in de schaduw komen te staan. In de tussenliggende periode en later op de
dag krijgen deze woningen vanwege de hogere zonnestand voldoende zonlicht om te voldoen aan de
TNO-norm. Bovenien krijgen deze appartementen op dit tijdstip in de huidige situatie ook geen direct
zonlicht omdat de zijgevel die naar het plangebied is gericht geen gevelopeningen bevat. Ook met de
bouw van een appartementengebouw op de Rabobank-locatie wordt voldaan aan de licht TNO-norm.

Ten noorden en noordoosten van het plangebied betreft het de woningen Kegelstraat 45-81 en
Arendsplein 4-100. Omdat het appartementen betreft, gaat het om direct zonlicht op de voorgevel en
aanwezige (op de verdiepingen inpandige) buitenruimtes. De genoemde woningen aan de Kegelstraat
komen in het voor- en najaar op een deel van de dag in de schaduw te staan, maar voldoen aan de
TNO-norm, omdat ook deze woningen vanwege de hogere zonnestand in de tussenliggende periode en
later op de dag voldoende zonlicht.

Met name in het voorjaar is er sprake van extra schaduwwerking op de bestaande woningen aan het
Arendsplein, ten noordoosten van het plangebied. Aangezien de zijgevel geen gevelopeningen bevat, is
de beoogde nieuwbouw op de locatie van de ABN AMRO slechts beperkt van invloed op de
zonlichttoetreding aan de straatzijde. Met het onderzoek is aangetoond dat ook na de herontwikkeling
van de locatie van ABN AMRO wordt voldaan aan de lichte TNO-norm.

Voor een gedetailleerdere weergave van de effecten op de schaduwwerking wordt verwezen naar de
genoemde bijlagen.

5.15.3 Conclusie
Uit de bezonningsstudies volgt dat er, ondanks de extra schaduwwerking alsnog kan worden voldaan
aan de lichte TNO-norm. De beperkte toename van schaduw wordt gelet op de locatie van de
ontwikkeling in het centrum van Oosterhout aanvaardbaar geacht.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>                                                                                                    75



Hoofdstuk 6                     Juridische uitvoerbaarheid




6.1         Het juridische plan
Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor
de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet
ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is
aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig
bestemmingsplan is de versie uit 2020 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle
nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is
van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van
bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012
(SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende
bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan
beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details.
Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een juridische regeling met enige flexibiliteit,
zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. De basis voor de regeling zijn de
uitgangspunten zoals opgenomen in de stedenbouwkundige visie Arendsplein.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.
Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestemmingen en vergunningen die voorheen
apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. In de regels is de terminologie aangepast aan de
Wabo. De ontheffing heet nu 'omgevingsvergunning voor het afwijken'. De bouwvergunning heet
'omgevingsvergunning voor het bouwen'. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in
'omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk' respectievelijk 'omgevingsvergunning voor
het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'. De terminologie van
voorliggend bestemmingsplan is hierop afgestemd.




6.2         Bestemmingen
De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de
begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun
gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de
overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>76




6.2.1     Opzet regels
De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw
is als volgt:
     Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels).
     De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels).
     Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels).
     Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde
opgebouwd. Niet alle bestemmingen bevatten alle leden:
    Bestemmingsomschrijving.
    Bouwregels.
    Afwijken van de bouwregels.
    Specifieke gebruiksregels.
    Afwijken van de gebruiksregels.
    Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
    werkzaamheden.
    Wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk een
omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden zijn zoveel mogelijk per bestemming
opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele
afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze
bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.

6.2.2     Flexibiliteitsregels
Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de
bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het
bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid. Voor het opnemen van
flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een
wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn
gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

6.2.3    Bepalen goothoogte
Er is wel eens sprake van misverstanden over de wijze waarop de goothoogte of bouw- c.q. nokhoogte
van een gebouw moet worden geïnterpreteerd. De goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de
bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel,
met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen,
lucht- en liftkokers, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies,
hekwerken en antennes. Voor de meest voorkomende gevallen is hieronder aangegeven hoe de
goothoogte wordt bepaald:




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>                                                                                                77




Figuur 6.1 Dakvormen met bijbehorende maatgevende goothoogte.

In voorliggend plan zijn de goothoogte en bouwhoogte per bouwdeel gelijkgesteld. Dit met het
uitgangspunt dat platte daken gerealiseerd worden.

6.2.4   Toelichting bestemmingen
Hieronder worden de meest voorkomende bestemmingen kort toegelicht.

Groen
De tot 'Groen' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen,
voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige
voorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair en kunstobjecten. Op of in deze gronden
mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Er zijn nadere regels opgenomen voor
balkons aan de gebouwen binnen de aangrenzende woonbestemmingen en het bouwen van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer
De tot 'Verkeer' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor voorzieningen voor verkeer en verblijf,
parkeervoorzieningen, groen-, nuts- en speelvoorzieningen, kunstwerken en -objecten, geluidwerende
voorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op of in deze gronden
mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Er zijn nadere regels opgenomen voor
balkons aan de gebouwen binnen de aangrenzende woonbestemmingen en het bouwen van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen
De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor wonen, groen- en nutsvoorzieningen,
parkeervoorzieningen en ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf. Per bestemmingsvlak
mogen niet meer woningen worden gebouwd dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal
wooneenheden' is aangegeven. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen moet


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>78



worden gebouwd. De maximum goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd, afgestemd op de gewenste
setbacks zoals voortkomend uit de visie. Voor de gewenste breedte van de openbare ruimte ten oosten
en zuiden van het gebouw dat wordt opgericht op de Altera-locatie is (eveneens in lijn met de visie) is
de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. In de regels is aangegeven dat het bouwvlak over een
breedte van 2 meter over de eerste twee bouwlagen vrij moet blijven van bebouwing.
Er zijn nadere regels opgenomen voor balkons aan de gebouwen binnen de aangrenzende
woonbestemmingen (in hoofdstuk 3 van de regels) en het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen
zijnde. Er gelden enkele verbodsbepalingen als het gaat om gebruik. Wel is het toegestaan een
dakterras aan te brengen, behalve op het dak van de bovenste bouwlaag. Het gebruik van de ruimte die
ontstaat door de toepassing van setbacks is gelijkgesteld met een dakterras.
Bij het bouwen van balkons en dakterrassen is het burenrecht uit het Burgelijk wetboek van toepassing.
Deze bouwonderdelen zijn, net als vensters of andere muuropeningen, niet geoorloofd binnen twee
meter van de erfgrens, als deze uitkijken op het erf van de buren tenzij de eigenaar van het naburige erf
daartoe toestemming heeft gegeven.

Waarde - Archeologie
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor
werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 cm onder maaiveld en dit over een
oppervlakte is van meer dan 100 m², dan moet hiervoor een vergunning voor zijn afgegeven. Deze wordt
afgegeven indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch
bodemarchief niet wordt verstoord, al dan niet na het treffen van maatregelen.

Waarde - Monumentale bomen
De voor 'Waarde - Monumentale bomen' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor monumentale bomen. In afwijking van het bepaalde
bij andere bestemmingen mogen geen bouwwerken worden opgericht binnen deze bestemming. Ter
bescherming van de monumentale bomen is voor het uitvoeren van de genoemde werken en
werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>                                                                                                  79



Hoofdstuk 7                     Handhaafbaarheid




Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel
het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico
dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde
regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag
Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om
die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen
die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en
handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats
gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit
voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen
rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van
het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via
wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving
Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft
preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de
landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en
advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer
aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van
voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale
uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook
worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire
handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van
het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het
handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het
bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan
wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke
Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de
alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid
De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing
of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel
bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>80



bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>                                                                                                      81



Hoofdstuk 8                     Uitvoerbaarheid




8.1         Economische uitvoerbaarheid
Dit bestemmingsplan bevat directe nieuwe bouwmogelijkheden. Het opstellen van een exploitatieplan
ten behoeve van het nu voorliggende bestemmingsplan is niet noodzakelijk, gelet op de afgesloten
anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend
bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.


8.2         Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Participatie: inspraak en informatie
In het kader van het opstellen van de stedenbouwkundige visie Arendsplein in 2017 heeft inspraak
plaatsgevonden. In het kader van de actualisatie van de stedenbouwkundige visie Arendsplein heeft op
23 januari 2020 opnieuw een informatieavond plaatsgevonden waarop omwonenden en
belangstellenden hun reactie konden geven en vragen konden stellen. De opmerkingen zijn gebundeld
in een document (zie bijlage 17) en zijn door de gemeenteraad meegewogen bij vaststellen van de visie
in het voorjaar van 2020.

De aangepaste plannen voor Arendsplein 70 (locatie ABN AMRO) zijn in september 2020 aan
omwonenden gepresenteerd. De vragen, die zijn gesteld, zijn met beantwoording opgenomen in bijlage
18.

Op 12 november 2020 heeft een eerste informatieve bijeenkomst met de klankbordgroep
plaatsgevonden. De notulen hiervan zijn als bijlage 19 opgenomen. Tijdens een tweede bijeenkomst
met de klankbordgroep op 11 februari 2021 is een presentatie gegeven over de stand van zaken met
betrekking tot het bestemmingsplan, de bouwplannen en de nieuwe verkeer- en parkeersituatie. De
notulen hiervan zijn samen met de presentatie opgenomen als bijlage 20.
Tijdens de bijeenkomsten heeft de gemeente veel vragen direct kunnen beantwoorden. Punten van zorg
worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de plannen en worden nogmaals besproken met de
klankbordgroep.

Vooroverleg
In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
is het concept-ontwerp van het bestemmingsplan toegezonden aan de overleginstanties. De provincie
heeft laten weten dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen, zoals die zijn
verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Waterschap Brabantse Delta heeft een positief wateradvies gegeven omdat de belangrijkste
uitgangspunten      voor    het     waterschap      naar      wens      zijn    opgenomen      in     het
concept-ontwerpbestemmingsplan.

De brandweer heeft namens de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant een advies uitgebracht. Voor
externe veiligheid is aangegeven dat kan worden volstaan met een verwijzing naar het


Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>82



standaardadvies. Paragraaf 5.13 is hierop aangepast en het standaardadvies is als bijlage 13
opgenomen.
De bereikbaarheid van het plangebied is beoordeeld aan de hand van afdeling 6.8 van het Bouwbesluit
2012 en de Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening. Daarbij is geconstateerd dat de
route naar het appartementengebouw op de locatie van de ABN AMRO en de toegang tot de
parkeergarage van Arendshof II een doodlopende route is die de maximaal toegestane lengte van 80
meter bereikt of wellicht met een aantal meters overschrijdt. In overleg met brandweer zal het
openbaar gebied zodanig worden heringericht dat de veiligheid is gegarandeerd en hulpdiensten te
allen tijde tijdig het plangebied kunnen bereiken.
Wat betreft bluswatervoorzieningen is aangegeven dat wordt voldaan aan de daarvoor geldende eisen.
Ook wordt voldaan aan de opkomsttijd van de brandweer van maximaal 12 minuten.

Zienswijzen
Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de
formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp
bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden
samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of,
en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van burgemeester en
wethouders de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Beroep
Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende
deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling
Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze
beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.




Rho adviseurs voor leefruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>