<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                         Collegevoorstel
                                                    Zaak : Ontwerp bestemmingsplan Arendsplein
                                                           (herontwikkeling Bankenlocatie)
                                                               Zaaknummer : 284424


 Datum: 18 mei 2021           Auteur: Claudia Jeeninga               Bereikbaar 0618895148
 Status: Openbaar             Team: Buiten Beleid                    Handtekening


 Onderwerp:
 Ontwerpbestemmingsplan Arendsplein (herontwikkeling Bankenlocatie)

 Geraadpleegde vakgebieden:
 Projectmanagement, financiën/ planeconoom, milieu,
 verkeer, bodem, stedenbouw, groen, erfgoed, kabels
 en leidingen, water, grondzaken.
 Conclusie raadpleging: Men is akkoord.
 Communicatie: ja d.m.v.: Raadsbrief, bekendmaking collegebesluit via besluitenlijst, formele
 bekendmaking ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

 Bijlagen:
     Brief door college
     Brief aan gemeenteraad
     Brief beantwoording vragen ex art 41
     Nota voor de raad
     Overige bijlagen:
      1. Ontwerpbestemmingsplan Arendsplein
          (NL.IMRO.0826.BSPhz2centrum2017-ono1);
      2. Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
          Arendsplein.

 Behandeling in / door:          Datum:                  Aard behandeling:
   Raad
   Ondernemingsraad

 Portefeuillehouder
 A. Kastelijns, M. Willemsen en R. van der Helm.


Geheimhouding op      Titel               Grondslag art. 10   Tot wanneer          Moet raad
                                          Wob                                      bekrachtigen?




 Wij verzoeken u om bij communicatie rondom deze aanvraag het zaaknummer 284424 te vermelden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                     COLLEGE VOORSTEL

Datum: 18 mei 2021         Openbaar                      Bis-nummer:
Onderwerp:
Ontwerpbestemmingsplan Arendsplein (herontwikkeling Bankenlocatie)

Voorstel:
1. Bijgevoegd ontwerpbestemmingsplan (ex artikel 3.8, lid 1 Wro) gedurende 6 weken ter inzage te
   leggen;
2. Op grond van de ontvangen aanmeldnotitie milieueffectbeoordeling als bedoeld in de Wet
   milieubeheer is er voor het plan Arendsplein geen milieueffectrapport vereist.
3. De raad middels bijgaande conceptbrief in kennis stellen van uw besluit tot het opstarten van de
   ontwerpprocedure van het ontwerpbestemmingsplan.


    Samenvatting (circa 10 regels)
    Uw college wordt gevraagd bijgaand bestemmingsplan als ontwerp ter inzage te leggen en de
    raad conform bijgaande conceptbrief daarvan in kennis te stellen. Ook wordt uw college gevraagd
    om te besluiten dat het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is voor het
    project gezien de ‘Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Arendsplein’.

    Het plan voorziet in 3 appartementengebouwen met in totaal maximaal 154 appartementen
    (uitgangspunt voor de totale ontwikkeling is middeldure en dure huur/koop) in 5, 6 en 7
    bouwlagen. Ook maakt het bestemmingsplan mogelijk dat het doorgaande autoverkeer op het
    Arendsplein verdwijnt en dat de Gasstraat in twee richtingen doorgetrokken wordt. Tot slot maakt
    het plan een groen openbaar gebied van het Arendsplein mogelijk.

    Op 3 april 2020 heeft de raad de stedenbouwkundige visie ‘Arendsplein’ geamendeerd
    vastgesteld, als basis voor het op te stellen bestemmingsplan die de herontwikkeling van de
    ‘Bankenlocatie’ mogelijk moet maken. Bij de nadere uitwerking is gebleken dat bij de locatie
    Rabobank en de locatie ABN AMRO moet worden afgeweken van de stedenbouwkundige visie.
    De reden hiervoor heeft te maken met het amendement van de raad over de verlengde Gaststraat
    en voortschrijdend inzicht van de ontwikkelaar. De wijzigingen zijn akkoord bevonden door het
    kwaliteitsteam en ook al gecommuniceerd met alle belanghebbenden.

    Omwonenden, winkeliers en andere belanghebbenden in de omgeving zijn de afgelopen jaren
    geïnformeerd en bevraagd over het project. Er is inspraak verleend bij de visie ‘Arendsplein’. Bij
    de nadere uitwerking van het project hebben diverse omgevingsdialogen plaatsgevonden met
    hen. Ook is een klankbordgroep ingesteld die de afgelopen periode onderwerpen heeft
    geagendeerd die leefden bij omwonenden en winkeliers. Er blijft bezorgdheid bestaan bij de leden
    van de klankbordgroep ten aanzien van het parkeren, maar men is positief over de plannen.

    Vooroverleg heeft plaatsgevonden. De provincie Brabant en het waterschap Brabantse Delta
    hebben aangegeven dat ze kunnen instemmen met het plan. In overleg met de brandweer zal het
    openbaar gebied zodanig worden heringericht dat de veiligheid is gegarandeerd en hulpdiensten
    te allen tijde tijdig het plangebied kunnen bereiken.


    Juridisch kader (inclusief onderbouwing geheimhouding)
    Inspraakverordening Oosterhout 2006
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Artikel 2.2, lid a van de Inspraakverordening Oosterhout 2006 bepaald dat inspraak wordt
gegeven op de voorbereiding of herziening van ruimtelijke plannen. De stedenbouwkundige visie
die ten grondslag ligt aan bijgaand bestemmingsplan heeft op basis van de inspraakverordening
eind 2019 gedurende 4 weken ter inzage gelegen. Daarmee hoeft bijgaand bestemmingsplan niet
in het kader van de inspraakverordening ter inzage worden gelegd. Er kan gelijk worden gestart
met de ontwerpfase.

Wet ruimtelijke ordening
Op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening kan de raad besluiten een bestemmingsplan vast
te stellen om een ontwikkeling mogelijk te maken, voor zover er sprake is van een goede
ruimtelijke ordening. Bijgaand ontwerpbestemmingsplan is positief getoetst aan alle relevante
aspecten die horen bij een goede ruimtelijke ordening, waaronder aspecten als milieu en verkeer.

Ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening moet een dergelijk raadsbesluit worden
voorbereid met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Algemene wet
bestuursrecht). Inhoudende dat een ontwerp van dit bestemmingplan gedurende 6 weken ter
inzage ligt en dat de resultaten van deze ter inzagelegging worden betrokken bij het raadsbesluit
tot vaststelling van het bestemmingsplan. Dit besluit voorziet in het uitvoeren van deze bepaling.

Wet milieubeheer
In het kader van de Wet milieubeheer moet er een besluit volgen van het college als er door de
ontwikkelaar een aanmeldnotie vormvrije m.e.r. – beoordeling wordt ingediend. De ontwikkelaar
heeft recent een ‘Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Arendsplein’ ingediend. Uit de
notitie blijkt dat er geen milieueffect rapportage hoeft te worden opgesteld en dat er ook geen
volledige m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen. Hiertoe kan dan ook worden besloten door
het college.

Aanleiding
Voorgeschiedenis
Op 27 juni 2017 heeft de gemeenteraad de ‘Binnenstadsvisie’ vastgesteld. In de
‘Binnenstadsvisie’ wordt de urgentie van een aanpak van de binnenstad onderschreven en wordt
ingezet op een noodzakelijke reductie van het aantal m² winkelvloeroppervlak en het realiseren
van een compactere binnenstad met kortere looplijnen, waarbij een herbestemming van
(detailhandels)functies wordt gestimuleerd. Tevens is hierin uitgesproken dat de gemeente
openstaat voor alle initiatieven uit de markt die een significante bijdrage kunnen leveren aan een
toekomstbestendige binnenstad waarbij het aanbod en de vraag goed op elkaar zijn afgestemd en
structurele leegstand niet langer aan de orde is. Dit aanbod is voor Maas Jacobs aanleiding
geweest in 2016 een visie aan de gemeente aan te bieden voor de herontwikkeling van de
bankenlocatie. Op 27 februari 2018 is door de gemeenteraad een stedenbouwkundige visie voor
het Arendsplein vastgesteld, als richtinggevend kader. In 2020 is de stedenbouwkundige visie
Arendsplein geactualiseerd. Nadien is het project nader uitgewerkt door de ontwikkelaar.

Afwijking van de stedenbouwkundige visie ‘Arendsplein’.
Bij de verdere uitwerking van het project en rekening houdend met het amendement van de raad
en voortschrijdend inzicht wijkt het bestemmingsplan iets af ten opzichte van de
stedenbouwkundige visie. Het gaat om de locaties Rabobank en ABN AMRO.

Rabobank
Via een amendement is in de stedenbouwkundige visie opgenomen dat de verlengde Gasstraat in
de toekomst een tweerichtingsweg wordt, zodat deze een goede ontsluiting vormt voor de
binnenstad. Bij de vaststelling van de visie zijn de gevolgen hiervan voor de bouwmogelijkheden
op de Rabobank-locatie niet meer beschouwd. In de tussenliggende periode is gebleken dat bij
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>het aanleggen van een tweerichtingenweg het nieuwe appartementengebouw op de Rabobank-
locatie te dicht op de weg komt te staan, hierdoor is positionering van dit gebouw 1 meter oostelijk
opgeschoven. Doordat het bouwvlak op de Rabobank-locatie is afgestemd op het bouwplan is ook
de maat van noord naar zuid gewijzigd. Deze aanpassingen ten opzichte van de
stedenbouwkundige visie zijn besproken met het kwaliteitsteam en akkoord bevonden, vanwege
de beperkte invloed op bestaande woningen in de directe omgeving en de afmetingen van de
nieuwe openbare ruimte. Het aantal bouwlagen dat met de op de verbeelding opgenomen
maximum bouwhoogtes op de Rabobank-locatie is toegestaan, is in lijn met de
stedenbouwkundige visie.

ABN AMRO
De bouwmogelijkheden op de locatie ABN AMRO zijn bij een nadere bestudering aangepast ten
opzichte van de stedenbouwkundige visie. De ontwikkelaar heeft verzocht de bouw van het
appartementengebouw op de bestaande fundering mogelijk te maken. Dit heeft ten opzichte van
de stedenbouwkundige visie Arendsplein geleid tot een verruiming van het bouwvlak aan zowel de
west- als oostzijde. Het aantal bouwlagen dat met de aangegeven maximum bouwhoogtes op de
verbeelding van het bestemmingsplan is toegestaan aan de zijde van het Arendsplein, is
grotendeels in lijn met de stedenbouwkundige visie Arendsplein. Voor een betere aansluiting op
het bestaande appartementengebouw aan het Arendsplein wordt de nieuwbouw in 5 bouwlagen
ook aan de oostkant toegestaan. Aan de westkant heeft de nadere uitwerking geleid tot 5 in plaats
van 3 bouwlagen boven de entree tot het gebouw. Door deze aanpassingen is het mogelijk om
ook aan de achterzijde bebouwing toe te staan. Dit zal voorkomen dat er een achterkantsituatie
ontstaat. De achtergevel van het nieuwe appartementengebouw komt in het verlengde van de
achtergevel van de bestaande bebouwing aan de Kegelstraat te staan. Het kwaliteitsteam is
positief over het aangepaste bouwplan voor de locatie ABN AMRO.

Het ontwerpbestemmingsplan
Het plan voorziet in 3 appartementengebouwen met in totaal maximaal 154 appartementen in 5, 6
en 7 bouwlagen. Ook maakt het bestemmingsplan mogelijk dat het doorgaande autoverkeer op
het Arendsplein verdwijnt en dat de Gasstraat in twee richtingen doorgetrokken wordt. Tot slot
maakt het plan een groen openbaar gebied van het Arendsplein mogelijk. Voor de beoogde
ontwikkeling is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld.

Welke data is gebruikt en op welke manier wordt de uitvoering gemonitord?
N.v.t.

Welke externe belanghebbenden zijn betrokken en hoe is het proces gevoerd?
Inspraak en informatieavonden
In het kader van het opstellen van de stedenbouwkundige visie Arendsplein in 2017 heeft inspraak
plaatsgevonden. In het kader van de actualisatie van de stedenbouwkundige visie Arendsplein
heeft op 23 januari 2020 opnieuw een informatieavond plaatsgevonden waarop omwonenden en
belangstellenden hun reactie konden geven en vragen konden stellen. De opmerkingen zijn
gebundeld in een document (zie bijlage 17 van het bestemmingsplan) en zijn door de
gemeenteraad meegewogen bij vaststellen van de visie in het voorjaar van 2020.

De aangepaste plannen voor Arendsplein 70 (locatie ABN AMRO) zijn in september 2020 aan
omwonenden gepresenteerd. De vragen, die zijn gesteld, zijn met beantwoording opgenomen in
bijlage 18 van het bestemmingsplan.

Een klankbordgroep is ingesteld voor het project.
Bij de vaststelling van de actualisatie van de stedenbouwkundige visie Arendsplein in 2020 die als
kader geldt voor het ontwerpbestemmingsplan is ook besloten een aparte klankbordgroep in te
stellen voor dit project. De klankbordgroep bestaat uit omwonenden en winkeliers uit de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>omgeving. De klankbordgroep heeft gedurende de nadere uitwerking onderwerpen geagendeerd
die leefden bij omwonenden en winkeliers. Er blijft bezorgdheid bestaan bij de leden van de
klankbordgroep ten aanzien van het parkeren, maar men is positief over de plannen. Verslagen
van de klankbordgroep zijn opgenomen in bijlage 20 van het bestemmingsplan.

Vooroverleg
In het kader van het vooroverleg zijn drie reacties ontvangen. De provincie Nood-Brabant heeft
aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen zoals die zijn
verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Waterschap Brabantse Delta heeft een positief wateradvies gegeven, omdat de belangrijkste
uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het concept-
ontwerpbestemmingsplan. Ook de brandweer heeft namens de Veiligheidsregio Midden- en West-
Brabant een advies uitgebracht. Voor externe veiligheid is aangegeven dat kan worden volstaan
met een verwijzing naar het standaardadvies. Paragraaf 5.13 in de toelichting is hierop aangepast
en het standaardadvies is als bijlage 13 opgenomen in het bestemmingsplan. Het plan is ook
getoetst door de brandweer op bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. In overleg met
brandweer zal het openbaar gebied zodanig worden heringericht dat de veiligheid is
gegarandeerd en hulpdiensten te allen tijde tijdig het plangebied kunnen bereiken. De
bluswatervoorzieningen is voldoen aan de daarvoor geldende eisen. Ook wordt voldaan aan de
opkomsttijd van de brandweer van maximaal 12 minuten.

Wat willen we gaan doen?
Het ontwerpbestemmingsplan ‘Arendsplein’ NL.IMRO.0826.BSPhz2centrum2017-ono1 ter
inzageleggen. En iedereen de gelegenheid bieden om een zienswijze in te dienen.

Afweging van argumenten voor en tegen?
Argumenten voor:
De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan is o.a. in lijn met
Binnenstadvisie, de structuurvisie en ook de woonvisie. Het aantal vierkante meters
winkeloppervlak wordt verkleind en de kwaliteit van het gebied wordt versterkt door het toevoegen
van woningen. Dit versterkt de levendigheid van het deze kant van het centrum van Oosterhout.
Aan de binnenruimte wordt een groene invulling gegeven met daarbij aandacht voor
klimaatadaptatie en duurzaamheid. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat de
beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met de een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast
wordt met de toevoeging van 154 appartementen (middeldure en dure huur/koop) een bijdrage
geleverd aan de woningbouwopgave.

Argumenten tegen:
Afwijken van de stedenbouwkundige visie
Het ontwerpbestemmingsplan wijkt op twee locaties af van de stedenbouwkundige visie die is
vastgesteld door de raad. Op de locatie van de Rabobank is het gebouw iets opgeschoven, omdat
het appartementsgebouw anders te dicht op de weg zou staan. Dit heeft te maken met het
amendement van de raad waarin is verzocht om de verlengde Gasstraat in te richten als
tweerichtingsweg. Op de locatie van de ABN AMRO heeft de afwijking te maken met
voortschrijdend inzicht van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar wenst op de bestaande fundering
van de ABN AMRO het nieuwe appartementengebouw te realiseren. Daarnaast wenst de
ontwikkelaar bebouwing te realiseren aan de achterzijde van het gebouw, zodat er geen
achterkant ontstaat. Hierdoor is het bouwvlak en de maximale bouwhoogte deels verruimd voor
deze locatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>   Het project bevat geen sociale huur woningen of koopwoningen in het lage koopsegment.
   Het project omvat 154 appartementen. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling zijn middeldure en
   dure huur danwel koopappartementen. Het betreft een zogenaamd oud project. De
   planontwikkeling en de onderhandelingen lopen al een aantal jaren. Het project is ook tot stand
   gekomen voor de (recent) vastgestelde nota “Bouwen aan de toekomst” (woningbouwstrategie
   Oosterhout 2030).

   Belangenafweging en advies
   In dit geval wegen de argumenten voor zwaarder dan het argument tegen. De afwijking bij de
   locatie Rabobank is gewoon een vereiste om te voldoen aan wettelijke eisen met betrekking tot
   geluid. En door de extra bouwlagen en het ruimere bouwvlak bij de locatie ABN AMRO zal er
   geen achterkant ontstaan. Tevens is de afwijking van de stedenbouwkundige visie akkoord
   bevonden door het kwaliteitsteam. Het kwaliteitsteam vindt dat de afwijkingen een beperkte
   invloed hebben op bestaande woningen in de directe omgeving en op de afmetingen van de
   nieuwe openbare ruimte. Tot slot zijn bewoners, winkeliers en andere belanghebbenden door de
   ontwikkelaar al in kennis gesteld van de wijzigingen in het plan.

   Ondanks dat het project geen sociale huur of koopwoningen in het lage koopsegment mogelijk
   maakt, draagt dit plan met 154 appartementen (middeldure en dure huurappartementen) bij aan
   de woningbouwopgave van de gemeente Oosterhout. Daarnaast draagt deze ontwikkeling bij aan
   een duurzame en toekomstbestendige invulling van de voormalige bankenlocatie. Tot slot is de
   ontwikkeling in dit bestemmingsplan in lijn met Binnenstadvisie, de structuurvisie en ook de
   woonvisie . En uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat het project in
   overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Uw college wordt dan ook geadviseerd om:
   1. Bijgevoegd ontwerpbestemmingsplan (ex artikel 3.8, lid 1 Wro) gedurende 6 weken ter inzage
        te leggen;
   2. Op grond van de ontvangen aanmeldnotitie milieueffectbeoordeling als bedoeld in de Wet
        milieubeheer is er voor het plan Arendsplein geen milieueffectrapport vereist;
   3. De raad middels bijgaande conceptbrief in kennis stellen van uw besluit tot het opstarten van
        de ontwerpprocedure van het bestemmingsplan.

   Wat mag het kosten en waar gaan we het van betalen?
   Aan dit besluit (het opstarten van een bestemmingsplan) zelf zijn voor de gemeente geen kosten
   verbonden. De kosten hiervoor worden verrekend met de initiatiefnemers middels het heffen van
   leges. Voor de uitvoering van de plannen waarbij het openbaar gebied na de bebouwing opnieuw
   ingericht dient te worden, zal door de raad een krediet moeten worden gevoteerd ten laste van de
   vrije reserve. Dit is in de begroting 2021 al opgenomen bij de bepaling van het verloop van de vrije
   reserve. Met de ontwikkelaars worden op basis van de nota kostenverhaal via anterieure
   overeenkomsten afspraken gemaakt over hun bijdrage in deze kosten van deze herontwikkeling
   (zoals plankosten, planschades en bijdragen). Hiermee is er tevens geen noodzaak tot het
   vaststellen van een exploitatieplan, gezien het feit dat de kosten anderszins verzekerd zijn. Na
   afloop van de ter inzagelegging zal de raad, gelijktijdig met het voorstel tot vaststelling van het
   bestemmingsplan, dan ook worden voorgesteld om voor de onderhavige ontwikkeling geen
   exploitatieplan vast te stellen.

   Risico’s?
   Er zijn geen risico’s verbonden aan de terinzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan en het
   uiteindelijk vaststellen van het bestemmingsplan behoudens de gebruikelijke bij een planologische
   procedure: het indienen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan en het instellen van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>beroep en of een voorlopige voorziening bij de Raad van State tegen het vastgestelde
bestemmingsplan.

De verwachting is dat er zienswijzen worden ingediend. De zienswijzen zullen met name zien op
het aspect parkeren/verkeer.

Communicatie
Kernboodschap:
Het college heeft besloten voor het Arendsplein (de huidige bankenlocatie) een
ontwerpbestemmingsplan voor 6 weken ter inzage te leggen. Het bestemmingsplan maakt het
mogelijk om drie appartementengebouwen met maximaal 154 appartementen in 5, 6 en 7
bouwlagen te bouwen. Ook maakt het bestemmingsplan mogelijk om het openbaar gebied te
herinrichten ten behoeve van de benodigde ontsluiting, het parkeren en het creëren van een
groene autovrije verblijfsruimte waarin de bestaande monumentale bomen behouden blijven.

Na de ter inzagelegging zal het bestemmingsplan ter vaststelling worden aangeboden aan de
raad.

De ontwikkelaars worden op de hoogte gesteld dat kan worden ingestemd met de ‘Aanmeldnotitie
vormvrije m.e.r.-beoordeling Arendsplein’ en dat het college heeft besloten dat het doorlopen van
een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is voor het project. Ook worden de ontwikkelaars
geïnformeerd dat de ontwerpfase van het bestemmingsplan wordt gestart.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>