<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan Oosterhout zuid 2017,
herziening 3 (Parck Warande)
Gemeente Oosterhout
Ontwerp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan Oosterhout zuid 2017,
herziening 3 (Parck Warande)
Gemeente Oosterhout
Ontwerp




 Rapportnummer:              P03906


 IMRO-identificatienummer:   NL.IMRO.0826.BSPhz3oosterhz2017-ON01


 Datum:                      23 juni 2022


 Opdrachtgever:              VEZO ontwikkelcombinatie BV


 Projectteam BRO:            WBl, TSc


 Concept:                    maart 2021


 Voorontwerp:                april 2021, mei 2021, juni 2021


 Ontwerp:                    maart 2022, mei 2022, juni 2022


 Vaststelling:


 Trefwoorden:                --


 Kaft:                       BRO, 14




                                                                    BRO
                                                                    Bosscheweg 107
                                                                    5282 WV Boxtel
                                                                    T +31 (0)411 850 400
                                                                    E info@bro.nl
                                                                    www.bro.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


T oelichting                                                                             5

Hoofdstuk 1    Inleiding                                                                 5
1.1    Algemeen                                                                          5
1.2    Plangebied: ligging en begrenzing                                                 5
1.3    Vigerende bestemmingsplannen                                                      7
1.4    Leeswijzer                                                                        8

Hoofdstuk 2    Beschrijving plangebied                                                   9
2.1    Historische beschrijving                                                           9
2.2    Structuur plangebied                                                              10
2.3    Projectbeschrijving                                                               11

Hoofdstuk 3    Beleid                                                                    14
3.1    Bovengemeentelijk beleid                                                          14
3.2    Provinciaal beleid                                                                19
3.3    Beleid waterschap Brabantse Delta                                                 21
3.4    Gemeentelijk beleid                                                               21

Hoofdstuk 4    Randvoorwaarden                                                           32
4.1    Milieu-aspecten                                                                   32
4.2    Externe veiligheid                                                                32
4.3    Geluid wegverkeer                                                                 32
4.4    Geur                                                                              33
4.5    Bodem                                                                             34
4.6    Luchtkwaliteit                                                                    34
4.7    Flora en Fauna                                                                    36
4.8    Bedrijven en milieuzonering                                                       42
4.9    Water                                                                             44
4.10   Kabels en leidingen                                                               48
4.11   Archeologie                                                                       48
4.12   Cultuurhistorie                                                                   50
4.13   Niet-gesprongen explosieven                                                       51
4.14   Besluit m.e.r.                                                                    52
4.15   Windhinder                                                                        53

Hoofdstuk 5    Juridische uitvoerbaarheid                                                55
5.1    Het juridische plan                                                               55
5.2    Bestemmingen                                                                      55

Hoofdstuk 6    Handhaafbaarheid                                                          58


Hoofdstuk 7    Uitvoerbaarheid                                                           59
7.1    Economische uitvoerbaarheid                                                       59
7.2    Maatschappelijke uitvoerbaarheid                                                  59
7.3    Vaststellingsprocedure                                                            60



2       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>TOELICHTING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Toelichting
Hoofdstuk 1             Inleiding

1.1     Algemeen
Het voornemen bestaat om een terrein aan de Warandelaan te herontwikkelen. Hierbij zal de bestaande
bebouwing aan het adres Warandelaan 6 worden gesloopt. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van
5 appartementencomplexen verspreid over het terrein en de bijbehorende parkeervoorzieningen en
openbare inrichting. In totaal worden 138 appartementen gerealiseerd en 35 zorgappartementen.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een (partiële) herziening van het geldende
bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan geeft de nieuwe kaders aan het
plangebied en maakt de realisatie van het plan mogelijk.


1.2     Plangebied: ligging en begrenzing
Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de kern Oosterhout. De locatie valt onder de buurt 'De
Warande' in de wijk Oosterheide. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Het terrein is te bereiken via de Warandelaan aan de zuidzijde van het plangebied. Aan de noordzijde
wordt het plan begrensd door de straat Wilhelminakanaal Zuid en het daar achterliggende
Wilhelminakanaal. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een bestaand te behouden kantoorpand
(adres: Warandelaan 2). De westelijke plangrens wordt gevormd door het naastgelegen sportpark. Hier
bevinden zich voetbalvelden, tennisbanen en een atletiekbaan. Kadastraal staat het plangebied bekend
als gemeente Oosterhout, sectie M en perceelnummers 6345, 4597 en 4983. De globale begrenzing van
het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Voor de exacte begrenzing van het plan wordt verwezen
naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Figuur 1.1: Ligging plangebied




6        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied


1.3     Vigerende bestemmingsplannen
Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Oosterhout Zuid 2017 (vastgesteld op 16 mei 2017 en
onherroepelijk op 14 juli 2017). Een uitsnede van de kaart van dit bestemmingsplan met de ligging van
het plangebied is weergegeven in figuur 1.3. Hierop is te zien dat het plangebied de bestemmingen
'Sport' en 'Kantoor' kent. Daarnaast ligt er over het gehele terrein een dubbelbestemming 'Waarde -
Archeologie' en een gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Het realiseren van
de appartementencomplexen is niet mogelijk conform het geldend bestemmingsplan door het ontbreken
van een woonbestemming en de benodigde bouwvlakken. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te
maken is een (partiële) herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk.




         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)            7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan


1.4     Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. Tevens wordt hier het te
ontwikkelen project kort beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. In hoofdstuk
4 wordt het te ontwikkelen plan beschreven en getoetst aan de geldende wet- en regelgeving. Hoofdstuk
5 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 7 wordt
tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.




8         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2             Beschrijving plangebied

2.1     Historische beschrijving
De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen.
De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een
uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten
ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de
pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar
handel en nijverheid zich vestigden.




Figuur 2.1: Oosterhout rond 1900


Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen
en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren
de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de
omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid
in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen.
Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde
infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de
woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste
doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en
zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd.


         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede
wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de
kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten
waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk
kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef
vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond.

In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk
Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren '70 gevolgd door de
A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar
de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt
gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de
realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern
die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden.

Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft was tot circa 1980 onbebouwd. De
perioden daarvoor kende het voornamelijk een agrarisch gebruik. De kantoorgebouwen die op het terrein
aanwezig zijn/waren zijn tussen 1980 en 1990 gebouwd. Het meest noordelijke kantoorgebouw op het
perceel is in 2017 gesloopt. Sindsdien ligt dit terrein braak.


2.2     Structuur plangebied
De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern
opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende
uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de
historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken.
Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze
routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen. In paragraaf 4.11 en 4.12 wordt verder
ingegaan op de cultuurhistorische en archeologische waarden binnen het plangebied.
In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende structuren te vinden. Op het gebied van
water is vooral het Wilhelminakanaal aan de noordzijde beeldbepalend. De watergang zorgt voor een
duidelijke afscheiding van de wijk Oosterheide (en de buurt Warande) van de rest van Oosterhout.
Tussen de watergang en het plangebied loopt de weg Wilhelminakanaal Zuid. Deze weg vormt een
belangrijke verbinding tussen de twee ontsluitingswegen Slotlaan en Bredaseweg. In het oosten van het
plangebied vind de straat Warandelaan aansluiting op de weg Wilhelminakanaal Zuid. De Warandelaan
is een verbindingsweg van de buurt Warande en ontsluit de woningen en de bezoekers van de
sportvelden met andere ontsluitingswegen van Oosterhout. De Warandelaan wordt gekenmerkt door
haar parkachtige laanstructuur. De bomen naast deze weg zijn dan ook kenmerkend voor de straat en
wijk. Naast de bomenlanen aan de Warandelaan zijn ook aan de noord- en westzijde van het plangebied
twee bomenrijen aanwezig. De westelijke bomenrij scheidt het plangebied van het naastgelegen
sportcomplex. Hier liggen voetbalvelden, tennisbanen en een atletiekbaan.

In de huidige situatie ligt het plangebied voor een groot deel braak. Aan de voorzijde van het perceel
(aan de Warandelaan) staat nog een bestaand leegstaand kantoorpand. Op het achterterrein heeft ook
een kantoorpand gestaan, deze is inmiddels gesloopt. De overige grond binnen het plangebied is braak
en is gedeeltelijk verhard. Aan de noord- en zuidzijde van het terrein (aan de straten Wilhelminakanaal
Zuid en de Warandelaan) liggen bestaande te behouden groenstroken/bomenrijen. Ook in het
plangebied staat opgaand groen wat deels gekapt gaat worden.




10        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.3     Projectbeschrijving
De gewenste ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningbouw op een perceel aan de Warandelaan
/ Wilhelminakanaal Zuid. Het plan omhelst de realisatie van 5 appartementengebouwen met in totaal
173 appartementen (incl. zorgwoningen) in verschillende segmenten en prijsklassen. Een overzicht van
de 5 gebouwen is weergegeven in figuur 2.2.




Figuur 2.2: Impressie toekomstige situatie met ligging appartementengebouwen


Het plan is opgedeeld in twee plandelen. Gebouw A en B vallen onder plandeel VEZO (samenwerking
Thuisvester en Van de Ven) en gebouwen C, D en E vallen onderdeel plandeel FRE (Fundament Real
Estate).

Gebouwen A en B
Gebouwen A en B zijn gelokaliseerd in het noorden van het plangebied (richting het Wilhelminakanaal
Zuid). Het noordwestelijke gebouw wordt gezien als Gebouw A en het noordoostelijke als Gebouw B.
Gebouw B omvat 6 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een maximale
bouwhoogte van 24 meter. Gebouw A omvat 7-8 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane
grond met een maximale bouwhoogte van 30 meter. In gebouw B worden 48 appartementen
gerealiseerd in het sociale huur segment. De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa
70 m2. In gebouw A worden 60 appartementen gerealiseerd uit het duurdere segment (vrije sector huur
of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa 80 m2. Op de begane grondlaag
van gebouwen A en B worden parkeervoorzieningen gerealiseerd met ruimte voor circa 45
parkeerplaatsen in totaal.




         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)           11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Gebouwen C, D en E
Gebouwen C, D en E zijn gelegen in het zuiden van het plangebied (richting de Warandelaan). Het
zuidwestelijke gebouw wordt gezien als Gebouw C en het zuidoostelijke gebouw als Gebouw E.
Gebouw D is het gebouw hier te midden van. Gebouwen C en E bevatten tezamen 30 appartementen en
worden uitgevoerd in 5-6 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een
maximale bouwhoogte van 22 en 20 meter. De appartementen in deze gebouwen vallen in het dure
segment (vrije sector huur of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde oppervlakte van circa 105
m2 met ruime differentiatie. Gebouw D bevat 35 zorgappartementen. De gemiddelde grootte van deze
appartementen bedraagt circa 50 m2. Gebouw D krijgt 6 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van
21 meter. Bij de zorgappartementen gaat het om, al dan niet zelfstandige, huisvesting van personen die,
vanwege hun beperkte zelfredzaamheid, op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd
systeem, zijn geïndiceerd voor 24-uurs zorg, eventueel in combinatie met gemeenschappelijke (zorg-
en) andere voorzieningen.

Het totale programma is opgenomen in onderstaande tabel.




Openbare ruimte
Het plangebied wordt aan de zuidzijde ontsloten op de Warandelaan. Aan de westzijde worden twee
calamiteitenroutes gerealiseerd. In figuur 2.3 is de inrichting van het plangebied ingetekend.

Zowel op het openbaar terrein (maaiveld) als op de begane grond onder gebouwen A en B worden de
benodigde parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee kan worden voldaan in de parkeerbehoefte van de
woningen en zorgappartementen. Tussen de parkeerplaatsen en gebouwen is ruimte voor groen en
water. De omgeving van het plangebied kent 'groene kamers' waartussen verschillende functies (wonen,
recreatie, bedrijven) zijn geclusterd. De nieuwe ontwikkeling komt tussen deze 'groene kamers'. Het
plangebied wordt dan ook groen omzoomd en door gebruik te maken van verschillende boomstructuren
wordt het plangebied zelf opgedeeld in verschillende kamers. Door het introduceren van een parkachtige
zone tussen de gebouwen en het behouden van het waardevolle groen aan de randen wordt het
percentage groen in het gebied aanzienlijk verhoogd. Daarnaast zullen ook de parkeerplaatsen worden
verrijkt met groen in de vorm van karakteristieke bomen en onderbeplanting. Ook wordt met de
ontsluiting aangesloten op de Warandelaan, die als groene ader door het gebied loopt. Door het
gebruiken van de huidige ontsluiting op de Warandelaan kan het groen aan deze straat behouden
blijven.

Ook het groen tussen het plangebied en het Wilhelminakanaal Zuid blijft behouden. Het zuidelijke deel
van de groenstrook tussen de sportvelden en de projectlocatie blijft ook behouden en wordt tot aan de
projectgrens ten noorden versterkt door het aanplanten van bomen. Daarnaast worden zoveel mogelijk
bomen ingepast vanwege het klimaat, mogelijke extra hittestress door parkeervoorzieningen en het
waarborgen van de groene kamer.

Daarnaast is er op een aantal locaties binnen de bestemming Verkeer ruimte gereserveerd voor
overkappingen met zonnepanelen daarop. Van deze reservering kan alleen gebruik gemaakt worden via
een afwijkingsbevoegdheid als aangetoond is dat het technisch danwel fysiek niet mogelijk is middels
een gangbare, beproefde en economisch haalbare methode om aan de duurzaamheidsdoelstellingen te
voldoen middels voorzieningen op, in of aan de gebouwen. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen



12       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>voor A en B worden de mogelijkheden hiertoe onderzocht, vandaar dat gekozen is voor een visuele
reservering.




Figuur 2.3: Inrichting plangebied in toekomstige situatie (impressie)




         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)           13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3               Beleid
In dit hoofdstuk wordt de geplande ontwikkeling getoetst aan het recente Rijks-, provinciaal en
gemeentelijk beleid.


3.1       Bovengemeentelijk beleid


3.1.1     Nationale Omgevingsvisie
In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2022, heeft het
Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de
verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering
van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de
leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om
grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe
opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en
woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke
leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats
van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten
waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:
      Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
      duurzaam economisch groeipotentieel;
      sterke en gezonde steden en regio's;
      toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.


Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen
beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en
opgaven:
1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
3. afwentelen wordt voorkomen.


De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen:
1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de
    fysieke leefomgeving;
2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties;
4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit;
8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;
10. beperken van klimaatverandering;
11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is,


14         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>    en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur;
12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen;
13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor
    water en mobiliteit);
15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende
    beschikbaarheid van zoetwater;
16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit;
18. ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie;
19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van
    (inter)nationaal belang;
20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit;
21. ontwikkelen van een duurzame visserij.


Conclusie
Hoewel de NOVI geldend is voor het gehele Nederlandse grondgebied, is er geen sprake van directe
doorwerking in het plangebied. Gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn er geen nationale
belangen in het geding. Afwegingen met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen dienen in dat geval te
worden gemaakt op gemeentelijk niveau.


3.1.2     Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de
besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met
het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene
Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de
inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel
bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische
borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele
onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Per 1 december 2020 heeft de laatste wijziging van het
Barro plaatsgevonden. Deze wijziging had betrekking op het kustfundament, de grote rivieren,
radarstations en hoogspanningsverbindingen en is niet relevant voor onderhavige ontwikkeling.
Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke
bestemmingsplannen.

In het Barro komen de volgende veertien nationale belangen terug:
1.    Rijksvaarwegen;
2.    Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3.    Kustfundament;
4.    Grote rivieren;
5.    Waddenzee en waddengebied;
6.    Defensie;
7.    Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8.    Elektriciteitsvoorziening;
9.    Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10.   Ecologische hoofdstructuur (EHS);
11.   Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12.   IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13.   Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
14.   Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.




            Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)               15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Het Barro blijft van kracht totdat de Omgevingswet in gaat, daarna wordt het Barro vervangen door het
Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).
Conclusie
Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale
verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Hier wordt in paragraaf 3.2 ingegaan. Met dit plan zijn
geen nationale belangen gemoeid.


3.1.3    Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/ Ladder voor duurzame verstedelijking
Het doel van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' (de 'Ladder') is het bewerkstelligen van een
zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden
en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft
invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante
besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte (SVIR; zie boven) binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij de systematiek van de Ladder
is vernieuwd. Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt
gemaakt, dient daarvoor op grond van de Ladder in de toelichting van het bestemmingsplan een
verantwoording te worden gegeven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt:
a. bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
b. en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk
   gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan
   worden voorzien."


Ten opzichte van de 'vorige Ladder' bevat de 'nieuwe Ladder' geen treden meer. De motivatiegrond voor
goede plannen blijft echter wel bestaan en het ruimtelijk verzorgingsgebied blijft leidend bij afwegingen
voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De voor de Ladder te hanteren definities zijn ongewijzigd
gebleven, zodat de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft. Alle nieuwe bestemmingsplannen
die met ingang van 1 juli 2017 worden vastgesteld, moeten worden getoetst aan de nieuwe Ladder. Als
de Ladder niet van toepassing is op het plan, blijft wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake
is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie
Er is voor dit bestemmingsplan een ladderonderbouwing opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 6 bij
deze toelichting. Hieronder worden de belangrijkste resultaten beschreven.

Woningen
Kwantitatieve behoefte
Het initiatief om 138 reguliere appartementen te realiseren aan de Warandelaan in Oosterhout voorziet
in een kwantitatieve behoefte.
     In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeenten Oosterhout
     en Breda toe. Dit vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en
     huishoudensontwikkeling wordt een raming gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte van circa
     1.595 woningen in de gemeente Oosterhout en circa 8.700 woningen in de gemeente Breda tot
     2030. In totaal zijn dit dus 10.295 woningen in het gehele verzorgingsgebied.
     Op dit moment is er volgens cijfers van de provincie Noord-Brabant (december 2021) nog ruimte om
     harde plancapaciteit toe te voegen in de gemeenten Ooster-hout en Breda om in de benodigde
     woningbouwcapaciteit te voorzien. De gemeenten hebben een capaciteit nodig van 11.970 woningen
     tot 2030, maar slechts 5.415 woningen hebben op dit moment een harde status. Dit betekent dat er



16        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>    nog ruimte is voor het toevoegen van 6.555 woningen. De beoogde ontwikkeling om 138 regu-liere
    appartementen te realiseren aan de Warandelaan voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte
    binnen het verzorgingsgebied.
    De locatie van Intergas/Thebe aan de Warandelaan is opgenomen in de harde/lopende plannen van
    de ge-meente Oosterhout. De categorie harde/lopende plannen heeft een prioritaire status binnen
    de gemeente en betreft plannen die naar verwachting de komende tien jaar worden gerealiseerd.
    Onderhavig initiatief realiseert 138 reguliere appartementen. Het beoogde programma past binnen
    het aantal opgenomen woningen binnen de gemeentelijke lopende/harde plannen. De zorgwoningen
    vallen onder een maatschappelijke bestemming en worden als zodanig niet meegeteld ten laste van
    de provinciale berekeningen van de woningtoename. In de volgende paragraaf wordt hierop ingegaan.


Kwalitatieve behoefte
Het initiatief om appartementen te realiseren (sociale huur, vrije sector huur/koop in het middeldure en
dure segment) aan de Warandelaan voorziet in een kwalitatieve behoefte:
    Binnen de gemeenten Oosterhout en Breda is de vraag naar meergezinswoningen substantieel
    hoger dan in de regio, zo blijkt uit Marktonderzoek BOEL (2016). Het woningbouwprogramma van
    de gemeente Oosterhout (harde/lopende plannen) zet daarom sterk in op appartementen. Dat geldt
    ook voor het initiatief aan de Warandelaan. In het initiatief wordt primair ingezet op de realisatie van
    appartementen en dit draagt concreet bij aan de kwalitatieve woningbehoefte in het
    verzorgingsgebied.
    Het beschikbaar hebben, houden en realiseren van voldoende betaalbaar woningaanbod in de
    sociale huursector is en blijft een uitdaging voor de gemeente Oosterhout, zo blijkt uit de
    Woonmonitor (2019). Binnen de gemeente zijn verhuisgeneigden veelal op zoek naar een
    huurwoning tot de liberalisatiegrens. Het initiatief realiseert 48 sociale huurwoningen en voorziet
    hiermee in een kwalitatieve behoefte.
    In 2030 bestaat in de gemeente Oosterhout in vrijwel alle marktsegmenten een kwalitatieve
    mismatch. Ook in de gemeente Breda is behoefte aan een diverse woningvoorraad: op korte termijn
    betreft dit onder andere woningen voor starters en senioren, terwijl op langere termijn behoefte is
    aan koop- en huurappartementen (vanwege de vergrijzing en individualisering). Het planinitiatief
    voorziet zowel in de realisatie van appartementen in de sociale huur als in het middeldure/dure huur-
    en koopsegment. Daarmee voorziet het initiatief in een kwa-litatieve behoefte binnen het
    verzorgingsgebied.
    In 2019 is door de gemeente Oosterhout een woonmonitor opgesteld, waarna in 2021 een
    woningbouwstrategie is vastgesteld op basis van deze monitor. Uit de woningbouwstrategie komt
    een brede behoefte naar voren aan zowel koop- als huurwoningen, en zowel grondgebonden
    woningen als appartementen. Met betrekking tot doelgroepen noemt de woningbouwstrategie vanuit
    jongeren vooral behoefte aan betaalbare woningen van beperkte omvang, met een aantrekkelijke
    woonomgeving. Vanuit ouderen is er vooral behoefte aan wonen (in appartementen), al dan niet in
    combinatie met zorg. Met een ruim en divers aantal appartementen draagt dit initiatief bij aan de
    brede behoefte vanuit meerdere doelgroepen.
    In de gemeente Oosterhout is er vraag naar onder meer het woonmilieu 'Levendige stadswijk' en in
    de gemeente Breda naar het woonmilieu 'Rustige stadswijk', zo blijkt uit marktonderzoek. De
    locatie van het planinitiatief is gelegen tussen drie woonmilieus in: levendige stadswijk (ten oosten),
    rustige stadswijk (ten westen) en luxe woonwijk (ten zuiden). Het initiatief realiseert appartementen
    (sluit aan op het woonmilieu levendige stadswijk) in een groene omgeving (sluit aan op rustige
    stadswijk en luxe woonwijk). Daarmee sluit het aan op de kwalitatieve behoefte in het
    verzorgingsgebied.


Zorgwoningen
Kwantitatieve behoefte
De beoogde ontwikkeling Parck Warande, waarbij 35 zorgappartementen worden gerealiseerd, voorziet
in een kwantitatieve behoefte:
    De bevolking in het verzorgingsgebied (subregio Breda e.o. en gemeente Oosterhout) neemt de


          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>     komende jaren toe. Tegelijkertijd verandert de samenstelling van de bevolking: er zijn meer ouderen,
     die bovendien ouder worden. Ook in het verzorgingsgebied zet de vergrijzing stevig door. Deze
     sterke vergrijzing leidt onvermijdelijk tot een stevige toename van de zorgvraag. De komende jaren
     zal er daarom veel aandacht moeten zijn voor het 'wonen met zorg en welzijn'.
     In de provincie Noord-Brabant stijgt de vraag naar beschermd wonen ieder jaar. Ook in de subregio
     Breda e.o. is sprake van een toename van de vraag van 2.175 plekken in 2025, naar 3.050 plekken
     in 2035 en 3.625 plekken in 2045. Het huidige aanbod van beschermd wonen is met 1.875 plekken
     niet toereikend om in de (groeiende) vraag te voorzien. Uit de provinciale prog-nose (2020) blijkt dat
     het aanbod tot 2045 zich bijna moet verdubbelen om in de behoefte te kunnen voor-zien.
     Kijkend naar de vraag en het aanbod bestaat in de subregio Breda een behoefte van 1.725
     beschermd wonen plekken tot 2045. Circa een kwart van deze behoefte doet zich voor in de
     gemeente Oosterhout met 410 plekken tot 2045: 115 plekken in de periode 2018-2025, 180 plekken
     in 2025-2035 en 115 plekken in 2035-2045. In deze opgave kan worden voorzien door het aantal
     ver-pleeghuisplaatsen uit te breiden, bestaande verzorgingshuizen om te bouwen naar
     verpleeghuiscapaciteit en door nieuwbouw van complexen voor intensieve zorg.
     Kijkend naar de prognoses van de provincie is het huidige aanbod binnen het verzorgingsgebied
     ontoereikend om in de (groeiende) vraag te voorzien. Dit maakt dat het initiatief om beschermd
     wonen te realiseren in Parck Warande voorziet in een kwantitatieve behoefte.


Kwalitatieve behoefte
De beoogde ontwikkeling Parck Warande, waarbij 35 zorgappartementen worden gerealiseerd, voorziet
in een kwalitatieve behoefte:
     Binnen de provincie Noord-Brabant wordt opgemerkt dat verhoudingsgewijs de sterkste groei ligt bij
     het beschermd wonen. Voor het beschermd wonen is de vraagraming voor 2045 het dubbele van het
     huidige aanbod. De vraagraming naar beschut en geschikt wonen ligt veel lager. Het initiatief zet in
     op beschermd wonen en voorziet daarmee in een kwalitatieve behoefte binnen het
     verzorgingsgebied.
     Er is meer variatie nodig in het type woningen voor zorg-behoevenden, omdat hun wensen en
     problematiek divers is. In het bijzonder geldt dat voor ouderen. Zij die willen verhuizen zijn kritisch.
     Wensverhuizers zijn niet te verleiden met oudere, kleinere seniorenwoningen. Er is behoefte aan
     nieuw voor oud. Ook bij zorgwonen (voor ouderen) geldt dat binnenstedelijke locaties in trek zijn
     (nabijheid voorzieningen). Het initiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het
     verzorgingsgebied door nieuw woonzorgaanbod te realiseren op een locatie met hoog wooncomfort
     (modern, ruim, met groen en water) en de aanwezigheid van voorzieningen nabij (o.a.
     Winkelcentrum Zuiderhout).
     Naar verwachting zal in de toekomst wonen met een zorg-hulpvraag een integraler onderdeel van
     een woonwijk vormen. Het initiatief om zorgwonen te realiseren in Parck Warande valt hieronder
     aangezien het zorgwonen onderdeel is van de integrale ontwikkeling om de locatie tot een
     woningbouwlocatie te realiseren.


Geen onaanvaardbare effecten
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise-ren van woningen aan de Warandelaan in
Oosterhout onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte in het
verzorgingsgebied is dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan
voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent
leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Oosterhout en de gemeente
Breda hadden in 2021 een woningleegstand van respectievelijk 1% en 2%.

Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied
Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwik-keling mogelijk wordt gemaakt binnen of
buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van
het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:
'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening,


18         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele
voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
      Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan "Bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017"
      de volgende bestemmingen: Kantoor en Sport. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke
      functie heeft.
      In de directe omgeving zijn stedelijk functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de
      bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer' vigerend.


Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging 'binnen bestaand stedelijk gebied' en is een
verdere motivering op dit punt niet nodig.


3.2       Provinciaal beleid


3.2.1     Omgevingsvisie Noord-Brabant
Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie De
kwaliteit van Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie bevat ambities voor de volgende vier
hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een
concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de
ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige
leefomgeving te laten zijn?

Conclusie
De beoogde realisatie van de appartementen heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel
moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een
goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde
ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds
geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat
deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.


3.2.2     Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening
Noord-Brabant vastgesteld (16 november 2021 geconsolideerd). Daarna zijn er nog verschillende
wijzigingen aangebracht en verwerkt in één geconsolideerde versie. De Interim omgevingsverordening is
een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de
Omgevingswet in 2022. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving
samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is
beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op
hoofdlijnen gaat het om:
      een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven,
      gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
      aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
      aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken
      en meer inzet op omgevingskwaliteit.


Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en
instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de
gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van
een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een
evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat


           Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)             19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een
goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede
ruimtelijke kwaliteit).

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en
gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt
bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en
toekomstwaarde.

Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in 'Stedelijk gebied' en 'Landelijk
gebied'.

Conclusie
Oosterhout is aangewezen als (stedelijk) concentratiegebied en ligt in het 'Stedelijk gebied'. Voor het
bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale
afspraken die over wonen zijn gemaakt. Ook vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking die in het
Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.1.3) is opgenomen, gelden dienaangaande voorwaarden.

Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke
ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in
beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed
als mogelijk wordt benut. De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de regionale afspraken die
gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een bestaande
braakliggende locatie die voorheen in gebruik was voor kantoren wordt hergebruikt. Daarnaast wordt
ingespeeld op de lokale woningbouwbehoefte. Het plan heeft daarnaast geen negatieve invloed op het
NNB (Natuurnetwerk Brabant). Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.7 en de quickscan flora en fauna
in de bijlagen.
De planlocatie is daarnaast gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Door de ligging in een
grondwaterbeschermingsgebied zijn aanvullende randvoorwaarden van toepassing om verontreiniging te
voorkomen. Deze staan opgenomen in de interim omgevingsverordening Noord-Brabant en beschikbaar
gestelde factsheets. In de waterparagraaf in de bijlagen wordt hier verder op ingegaan.
Ten noorden van het plangebied loopt een kanaal dat is aangeduid als Natuurnetwerk Brabant. Voor de
relatie van het plan ten aanzien van deze natuur wordt verwezen naar paragraaf 4.7.


3.2.3   Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de
Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld (planidn: NL.IMRO.9930.OvrNBrabant-on01). Dit
ontwerp doorloopt een zienswijze- en overlegprocedure voor de periode van zes weken. Daarvoor ligt het
ontwerp met ingang van 9 april 2021 ter inzage.

Het ontwerp van de Omgevingsverordening is vastgesteld om te voldoen aan de Omgevingswet. De
huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt, met enkele
aanpassingen vanwege de Omgevingswet of nieuwe inzichten of beleid. De ontwerp
Omgevingsverordening is momenteel nog geen geldend beleid. Indien de Omgevingsverordening
vastgesteld wordt vóór vaststelling van dit bestemminggsplan, zal er voor dit plan een beleidstoets aan
de Omgevingsverordening plaatsvinden.




20        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>3.3     Beleid waterschap Brabantse Delta
Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan
om het waterkwantiteits en –kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het
grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft de
grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, dat is afgestemd op
Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge
voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als
calamiteitenorganisatie. Het waterschap heeft in een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend”
aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende
thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening: de Keur
en de Legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die
consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de
waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die
moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het
waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan
kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene
regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij
gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege
dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de
voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp
van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen
van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van
hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Verzocht wordt het gebruik van milieuvriendelijke materialen toe te passen en uitlogende
bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege te laten. Deze stoffen kunnen zich
ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de
water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid.
Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. De
watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke
ordening.

In paragraaf 4.9 wordt nader aandacht besteed aan het onderdeel water en het beleid van het
waterschap.


3.4     Gemeentelijk beleid


3.4.1   Omgevingsvisie Oosterhout
De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in
samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de
gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven.
In deze visie worden de opgaven geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de
verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een


          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)               21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de Oosterhoutse
''Toekomstvisie 2030'' geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie liggen ook het
gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke
opgaven (zoals de energietransitie) aan de basis van deze Omgevingsvisie.
De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse
wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op
de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.
Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema's van belang:
     Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen
     Economische vitaliteit
     Identiteit en ruimtelijke kwaliteit
     Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig
     Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid


De Omgevingsvisie Oosterhout geeft onder meer de kaders om ruimtelijke ontwikkelingen op een
Oosterhoutse wijze te laten plaatsvinden. De visie wordt daarom gebruikt om te toetsen of
ontwikkelingen bijdragen aan de Oosterhoutse ambities. Het grondgebied van de gemeente is
onderverdeeld in een aantal deelgebieden met eigen kenmerken en ambities. Onderhavig plangebied
behoort tot het deelgebied Oosterheide. De grootste opgaven voor dit gebied zijn:
     Werken aan een leefbare, gezonde en aantrekkelijke wijk, waarbij de 4 buurten in Oosterheide oost
     prioriteit hebben. We gaan aan de slag met een wijkgerichte aanpak, waarvoor een programma
     opgesteld wordt.
     Vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad.
     Verbeteren verkeersveiligheid.
     Behoud van evenwicht in functies buitengebied (Landschapspark De Open Linie).




22        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Figuur 3.1: Visiekaart Oosterheide met plangebied aangeduid als '(her)ontwikkelingslocatie wonen'


Het plan heeft geen directe invloed op de genoemde opgaven. Daarnaast zorgt het plan voor een meer
diverse woningvoorraad. In figuur 3.1 is de 'visiekaart' weergegeven voor de wijk Oosterheide. Op de
visiekaart van dit deel van Oosterhout is de locatie aangeduid als 'Herontwikkelingslocatie wonen'. Het
volgende wordt hierover gezegd:

Oosterheide heeft veel troeven in handen om er aantrekkelijk te kunnen wonen: voor (jonge) gezinnen èn
voor een- en tweepersoonshuishoudens (zowel jong als oud). Dit komt door de aanwezige
voorzieningen, de nabijheid van het buitengebied, het overwegend (grote) woningtype, de (overwegend)
ruim opgezette wijk, maar ook vanwege de goede bereikbaarheid van (werkgebieden in) Breda voor
forenzen. Opgave voor deze wijk is om deze pluspunten beter te benutten en meer diversiteit en
(woon)kwaliteit te bieden, onder andere via het stimuleren van doorstroming en wanneer mogelijk door
middel van sloop/nieuwbouw van locaties gericht op andere doelgroepen. Momenteel is de
woningvoorraad namelijk erg eenzijdig. (Her)Ontwikkeling van nieuwe woonmilieus geeft een impuls voor
het behoud van de voorzieningen, zoals voor de beide scholen in de wijk. De Intergas/Thebe locaties en
het Galvanitasterrein zijn goede voorbeelden van dergelijke (her)ontwikkelingen.

Het plan is in lijn met de ontwerp omgevingsvisie van Oosterhout.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                  23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>3.4.2   Toekomstvisie 2030
Op 23 oktober 2018 is de Toekomstvisie 2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee beschikt
Oosterhout over een aansprekend beeld van de gemeente Oosterhout in 2030 over de wijze waarop in
2030 wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Ook is hierin aangegeven op welke manier we ons dan
verplaatsen, hoe de economie zich heeft ontwikkeld en hoe onze zorg is geregeld.

Oosterhout wordt gekenmerkt door een groene en ruime leefomgeving, in de nabijheid van
voorzieningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen worden strenge eisen gesteld aan de ruimtelijke
kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en aanpassing aan het klimaat.

Conclusie
Het plan past in de uitgangspunten van de Toekomstvisie 2030.


3.4.3   Wonen
De Woonvisie 2016 – 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen het wonen en
aangrenzende beleidsvelden hebben zich sinds 2011 vele veranderingen voorgedaan die hun weerslag
hebben op het wonen. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de
corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren
naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast
heeft de transitie in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) door de scheiding van wonen en
zorg directe gevolgen voor het wonen. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van
demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die
Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De
volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het
woonbeleid in Oosterhout:
a. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief
   op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en
   mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
b. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo
   lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De personen die door de nieuwe wetgeving niet meer
   in aanmerking komen voor intramurale zorg zullen zelfstandig binnen de reguliere woningvoorraad
   huisvesting moeten vinden en zich daar in hun zorgbehoefte moeten voorzien. De scheiding van
   wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te
   bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn
   voor het (langer) zelfstandig bewonen.
c. Duurzaamheid: Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn onder andere door te investeren in
   duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Meer concreet
   betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige
   woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar
   inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te
   houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen.
d. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen
   toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun
   specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
e. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk
   van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van
   het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca,
   sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
f. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke
   kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd
   wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar


24       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>    behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in
    beeld te hebben.


Conclusie
In paragraaf 3.1.4 en de onderbouwing omtrent de Ladder voor duurzame verstedelijking die in bijlage 6
bij deze toelichting is opgenomen, wordt ingegaan op het gemeentelijke beleid voor 'Wonen'. Hier wordt
dan ook naar verwezen.


3.4.4   Verkeer
3.4.4.1 Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'.
Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie 'Oosterhout
Vooruit'. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een
beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities
voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale
ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op
basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en
vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030.

Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van
bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid en een aantal
bijbehorende prioriteiten en opgaven. Dat is gedaan op zowel het niveau van de hele gemeente als voor
de volgende zes themagebieden: woonomgeving, bedrijventerreinen, scholen, het buitengebied,
recreatie- en sportvoorzieningen en winkelcentra. Dit resulteert in een beeld met een groot aantal
opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de
mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en
vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de
bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen)
uitvoeringsagenda.

Toetsing bestemmingsplan
Keuze ontsluiting
Voor de ontsluiting van de nieuwe woningen wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige ontsluiting
op de Warandelaan. Er wordt geen nieuwe ontsluiting gerealiseerd aan de Warandelaan of aan het
Wilhelminakanaal Zuid. Onderzocht is of de Warandalaan de verkeersafwikkeling van het plan middels
één ontsluiting aan zou kunnen. Dit is het geval, blijkt uit het verkeersonderzoek in de bijlagen.
Daarnaast is gekozen voor het behouden van de huidige ontsluiting en het niet aanleggen van extra
ontsluitingen vanwege de volgende redenen:
    Het Wilhelminakanaal Zuid is een ontsluitingsweg. Vanuit het beleid duurzaam veilig is de wens het
    aantal aansluitingen op een weg met een ontsluitingsfunctie te beperken. Vanuit dit oogpunt en
    vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid heeft een ontsluiting van de nieuwe woonlocatie op de
    Warandelaan (30 km-zone) een duidelijke voorkeur.
    Daarnaast is de wens om het groen tussen het plangebied en het Wilhelminakanaal te behouden.
    Met een nieuwe ontsluitingsweg komt dit groen te vervallen. Een nieuwe ontsluiting zorgt daarnaast
    voor extra verharding. Niet alleen zal ruimte gemaakt moeten worden voor de weg, ook moeten extra
    bomen worden gekapt om de ontsluiting overzichtelijk te maken.
    Het toevoegen van extra ontsluiting biedt geen garantie met betrekking tot spreiding van het verkeer.
    Ook mensen die de locatie verlaten via de ontsluiting aan het Wilhelminakanaal Zuid zouden nog
    vaak gebruik maken van de Warandalaan om Oosterhout te verlaten. De extra ontsluiting betekent
    dan ook niet per definitie minder verkeersbewegingen voor de Warandelaan.


Fietsroutes en OV-verbinding



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>De locatie ligt op aanvaardbare loopafstand van de bushaltes aan de Burgemeester Holtroplaan. De
Burg. Holtroplaan is een belangrijke openbaar vervoer as tussen Oosterhout en Breda. Een groot aantal
voorzieningen, winkels,gezondheidszorg, sport en recreatie liggen op fietsafstand van de locatie.

Er is geen directe aansluiting vanuit het plangebied op het vrijliggende fietspad langs Wilhelminakanaal.
De enige ontsluiting is via de Warandelaan. Vanuit de Warandelaan zijn de fietsroutes langs de
Wilhelminakanaal Zuid, de Bredaseweg en de Burg. Holtroplaan bereikbaar.

Bereikbaarheid hulpdiensten
Bestemmingsplannen dienen getoetst te worden aan de richtlijnen van de veiligheidsregio's, welke zijn
verwoord in de notitie "Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de veiligheidsregio's
Brabant-Noord, Midden- en West-Brabant en Brabant-Zuidoost (2016)". In dit geval kunnen hulpdiensten
het plangebied zowel van uit zuidelijke richting als noordelijke richting vanaf de Warandelaan bereiken.
Daarnaast worden twee calamiteitenroutes aangelegd in tegenovergestelde richting van de weg
Wilhelminakanaal Zuid.

Verkeersonderzoek
Er is door Goudappel een verkeersonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. In dit onderzoek is geen
rekening gehouden met de ontwikkeling van nabijgelegen toekomstige woningbouwprojecten. In het
kader van de mobiliteitsvisie en daaraan gekoppelde uitvoeringsagenda wordt aan de raad voorgesteld
om een integraal verkeersonderzoek uit te voeren in dit gebied, waarbij de verkeersgevolgen van alle
woningprojecten in zijn totaliteit worden bekeken en waar naar aanleiding de uitkomst hiervan
oplossingen op langere termijn worden voorgesteld. De raad dient hierover nog te besluiten.

Om op korte termijn iets te kunnen doen aan de klachten over de verkeerssituatie op de Warandelaan is
een werkgroep verkeer georganiseerd. In de werkgroep zijn een aantal bewoners uit de naaste omgeving
van de Warandelaan, een afvaardiging van de sportclubs Warande en vertegenwoordigers van de
gemeente vertegenwoordigd. De inzet is met name gericht op het deel Warandelaan tussen
Wilhelminakanaal Zuid en de Buurstede. Hier wordt ingezoomd op de inrichting van de weg en de
knelpunten die in de huidige situatie ervaren worden. Gekeken wordt of met beperkte maatregelen (o.a.
snelheidsbeperkende voorzieningen) de verkeerssituatie verbeterd kan worden.

In het onderhavige plan wordt alleen gekeken naar de effecten als gevolg van de planontwikkeling van
Parck Warande. Het verkeersonderzoek voor Parck Warande is opgenomen in bijlage 9. Hieronder
worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Verkeersgeneratie
Parck Warande heeft een verkeersproductie van circa 1.200 motorvoertuigen per etmaal op een
gemiddelde werkdag.

Toename van verkeer
Als gevolg van de ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen op de wegvakken in nabijheid van
de planontwikkeling toe. Het merendeel van het verkeer vanuit het plangebied is voorzien richting
Wilhelminakanaal Zuid (ca 800 mvt/etmaal). Dit verkeer splits zich op in oostelijke richting (600
mvt/etmaal) en in westelijke richting (200 mvt/etmaal). De toename van het verkeer op het zuidelijke
deel van de Warandelaan is geprognotiseerd op ca 400 mvt/etmaal.
Als gevolg van de ontwikkeling zijn geen knelpunten op het gebied van verkeersveiligheid en
doorstroming op wegvakniveau te verwachten.




26        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>3.4.4.2 Nota Parkeernormen
Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019'. Deze nota is door de
gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en
spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de
parkeerbehoefte voor auto's en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat
enerzijds een vertaling daarvan naar de 'parkeereis' kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van
de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het
opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De
parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en
anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kernmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor,
winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd:
    Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied)
    Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent.


Het plangebied ligt binnen zone B.
Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein of binnen de grenzen van het
plangebied gerealiseerd wordt.

Toetsing bestemmingsplan
In totaal worden 138 appartementen en 35 zorgappartementen mogelijk gemaakt. De bijbehorende
parkeernormen zijn hieronder weergegeven:
    1,7 pp/woning (goedkoop appartement huur)
    2,1 pp/woning (duur appartement koop/huur)
    0,7 pp/woning (zorgappartementen)


Volgens deze parkeernormen en het programma zoals beschreven in paragraaf 2.3 komt de totale
parkeerbehoefte van het plan neer op 296 parkeerplaatsen. De gehele parkeerbehoefte kan op eigen
terrein gerealiseerd worden. Hiermee wordt dus voldaan aan het geldend parkeerbeleid.

In het voorliggende bestemmingsplan is daarnaast in artikel 13.2 een relatie gelegd met het
gemeentelijke parkeerbeleid. Hierdoor moet het bevoegde gezag bij het verlenen van een
omgevingsvergunning voor het oprichten en/of uitbreiden van een gebouw en in het geval van een
functiewijziging van een gebouw en/of gronden toetsen aan de 'Nota Parkeernormen 2019'.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>3.4.5    Archeologie en cultuurhistorie
3.4.5.1 Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie
In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, welke op 20 januari 2009 is vastgesteld,
is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 – 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het
doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische
vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de
beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch
erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door
ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de
nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden
beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden
meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd
doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium
worden meegewogen in de planvorming.
3.4.5.2 Erfgoedkaart
Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen,
cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur)
in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende
functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen
cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling
krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend
gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart). De
onderdelen archeologie en cultuurhistorie zijn verder behandeld in paragrafen 4.11 en 4.12.


3.4.6    Water
In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten
behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een
ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water) en een zorgplicht voor grond- en hemelwater.
Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een eigen verantwoordelijkheid voor het inzamelen en
afvoeren van afvalwater en het verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel.
De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat
met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke
uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon
houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor
volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk.
Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de
aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van
het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het
gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild
raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en
rioleringsplan.
De landelijke voorkeursvolgorde infiltreren-bergen-afvoeren wordt daarom in de Gemeente Oosterhout
ook aangehouden om schade bij regenwateroverlast en periodes van droogte te voorkomen of toch in
ieder geval te beperken. Waarbij rekening gehouden moet worden met de onderstaande regenbuien als
norm:
     Bij 40 mm regen per uur geen water op straat vanuit ondergrondse voorzieningen (infiltratiekratten,



28         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>    waterbergende funderingen, enzovoort)
    Bij 70 mm regen per uur geen inundatie vanuit open voorziening (wadi, sloot, enzovoort)
    Bij nieuwbouw geldt dat alle afvoerend verhard oppervlak (inclusief oppervlak van een open
    voorziening) meetelt in de te verwerken hoeveelheid regenwater. Dit ongeacht de hoeveelheid
    bestaand verhard oppervlak.


Afvalwaterverordening
Om aan de beleidsdoelstellingen te voldoen zijn er uitgangspunten, normen en regels nodig. In de
afvalwaterverordening staat welke regels en normen er gelden voor het lozen van afvalwater en het
aansluiten op een vuilwaterriool. Alle percelen waarop afvalwater vrijkomt worden aangesloten op het
openbaar riool. Per woning of bedrijfspand wordt er in principe één perceelaansluiting voor afvalwater
aangelegd. In de Wet Milieubeheer staat dat de gemeente een inzamelplicht heeft van huishoudelijk
afvalwater, bedrijfsmatig afvalwater valt hier niet onder. De gemeente wil bedrijven echter wel faciliteren
mits het voldoet aan enkele voorwaarden. Bedrijfsmatig afvalwater mag worden afgevoerd naar het
openbaar riool mits de samenstelling van het te lozen water overeenkomt met huishoudelijk afvalwater
en de afvoercapaciteit van het gemeentelijk riool voldoende is. In het geval van nieuwbouw of bij toename
van de afvoercapaciteit kan een bergingsvoorziening voorgeschreven worden.

Ook is in de afvalwaterverordening de procedure voor het aanvragen van een aansluiting op het
gemeentelijk riool vastgelegd. Hierbij zal ook een toets plaatsvinden op de vastgelegde normen en
regels, alvorens door de gemeente (maar op kosten van aanvrager) wordt aangesloten op het
gemeentelijk riool.

Voor een verdere uitwerking en onderbouwing ten aanzien van afvalwater wordt verwezen naar de
waterparagraaf in de bijlagen.


3.4.7   Groen
In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115m2 openbaar groen aanwezig. Op basis
van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is.

Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een
gemiddelde norm van 115m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad.
Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van
groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De
bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling.

Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers
het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Bescherming vindt plaats door aanwijzing van monumentale bomen die via de Algemene Plaatselijke
Verordening (APV) en het bestemmingsplan zijn beschermd. Het kappen van niet monumentale bomen
op gemeentegrond is op basis van de APV eveneens vergunningsplichtig. De ontwikkeling van groen
gebeurt door koppelkansen. Onder andere bij herinrichting van het openbaar gebied (bijvoorbeeld bij
aanpassingen aan de riolering) en bij (her)ontwikkeling van locaties.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>3.4.8   Milieu en duurzaamheid
Duurzaamheid is een breed begrip. In een duurzamere wereld wordt gekeken of mens (people), milieu
(planet) en economie (profit) met elkaar in evenwicht kunnen zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Om
te zorgen voor een balans tussen deze drie thema's heeft Nederland zich geconformeerd aan het
klimaatakkoord, wat heeft geresulteerd in de klimaatwet. Dit zorgt voor nieuwe uitdagingen op het
gebied van ruimtelijke ontwikkeling voor een duurzame en gezondere leefomgeving, ook in Oosterhout.
Naast het feit dat de gemeente hierin een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft,
willen we het nemen van duurzamere keuzes vooral stimuleren en faciliteren. Daarbij moet er meer
ruimte zijn voor eigen initiatieven en eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en
belangengroeperingen.
Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de
gemeenteraad vastgestelde documenten ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de
"Routekaart energietransitie 2019-2022". Duurzaamheid bestaat voor de gemeente Oosterhout uit drie
speerpunten: energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie.

Energietransitie
De huidige samenleving zorgt voor uitputting van de huidige energiebronnen (fossiel). Met de
energietransitie werken we aan een samenleving waar sprake is van duurzaam opgewekte hernieuwbare
energie. Deze transitie is essentieel om de nationale doelstellingen op het gebied van CO2-reductie te
behalen. De Klimaatwet zegt ons dat we 49% CO2 moeten reduceren in 2030 ten opzichte van onze
uitstoot in 1990. Ook Oosterhout moet voldoen aan de landelijke doelstellingen. Naast het gebruik van
duurzame energie, draagt het verminderen van energieverbruik (isoleren) ook bij aan het reduceren van
CO2 uitstoot.

De gemeente beoordeelt (ver-)bouwplannen op hun bijdrage aan de lokale, regionale of nationale
duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn verwoord in het ambitie document
Energietransitie Oosterhout 2030 en de RES West-Brabant. Het absolute minimum staat beschreven in
het Bouwbesluit, waarin eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. Sinds januari
2021 is de BENG-eis ingevoerd (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De gemeente Oosterhout heeft de
ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning boven op het bouwbesluit te
stimuleren.

De energietransitie van de gemeente Oosterhout is uitgewerkt in de Transitievisie Warmte.
Transitievisie Warmte van Oosterhout
Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Transitievisie Warmte van Oosterhout (TVW)
vastgesteld. In deze TVW maakt de gemeente inzichtelijk wanneer zij welke wijken of buurten van het
aardgas afkoppelt en de overstap maakt naar duurzame energiebronnen. In 2050 moeten alle woningen
in Oosterhout aardgasvrij zijn. Het tussendoel is: 20% van de bestaande woningvoorraad in 2030
aardgasvrij of aardgasvrij-ready. Daarvoor moeten in Oosterhout ongeveer 5.000 woningen worden
aangepakt. De nieuwbouw, die vanaf 2020 al gasloos wordt gerealiseerd, telt hierbij niet mee. Nieuwe
(woning)bouw plannen dienen wel aan te sluiten bij de uitgangspunten van de TVW. De transitievisie
warmte wordt uiteindelijk uitgewerkt in plannen per wijk of buurt, waarin het proces en de alternatieve
energiebronnen worden beschreven. Op dit moment heeft de transitievisie nog geen invloed op
onderhavig bestemmingsplan. Zodra de planner per wijk of buurt zijn uitgewerkt, worden de kaders
duidelijk waaraan ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen.

Circulariteit
We streven als gemeente naar het bundelen van onze lokale kennis, technologie en innovaties om zo
een meer circulaire lokale economie te krijgen. Een circulaire economie draagt bij aan het hergebruik
van materialen, producten en diensten in plaats van de vernietiging daarvan. Het gebruik van biobased
producten, gemaakt van hernieuwbare grondstoffen, draagt bij aan circulariteit en een duurzame



30        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>samenleving, en wordt daarom gestimuleerd door de gemeente Oosterhout.

Klimaatadaptatie
Een veranderd klimaat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en
bodemdaling komen in meer of mindere mate regelmatig voor en dat neemt de komende jaren verder
toe. Vanuit de landelijke overheid is bepaald dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig
moet zijn ingericht. In de 'Nationale Klimaatadaptatiestrategie 2016' (NAS), het Uitvoeringsprogramma
NAS en in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) wordt klimaatadaptatie verder uitgelegd. Ook wij
streven naar een klimaatbestendig Oosterhout in 2050. Dit betekent dat onze woningen en de
ruimtelijke inrichting aangepast moeten worden zodat ze bestand zijn tegen o.a. hitte, droogte en
wateroverlast. Bovendien moet dit ervoor zorgen dat de kwaliteit van de leefomgeving wordt vergroot.

De gemeente stelt momenteel beleid op waarin de gevolgen van klimaatverandering inzichtelijk worden
gemaakt op ons grondgebied. Dit beleid dient ook als ruimtelijke onderbouwing voor het stellen van
toekomstige planregels in het bestemmingsplan. Hierbij ziet de gemeente Oosterhout het programma
van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en het Manifest Bouwen voor Natuur, beide van de
provincie Zuid-Holland, als richtinggevend. Voor nu verwacht de gemeente Oosterhout dat bij nieuwe
ontwikkelingen de uitkomsten van de stresstesten worden meegenomen bij de ontwikkeling van
plannen. De nieuwe ontwikkeling mag de situatie in het plangebied en omliggende gebied voor de
thema's hitte, droogte en wateroverlast niet verergeren t.o.v. de bestaande situatie, en draagt het liefst
bij aan het verminderen daarvan. De initiatiefnemer moet in het bestemmingsplan aangeven welke
maatregelen genomen worden om het project klimaatbestendig te maken.

In de onderhavige ontwikkeling worden al veel maatregelen genomen in het kader van duurzaamheid. Zo
wordt er veel groen behouden en waar mogelijk toegevoegd (zie ook voorgaande paragraaf), zodat
hittestress zoveel mogelijk beperkt wordt. Ook worden wadi's toegepast om wateroverlast te voorkomen
en worden de gebouwen voorzien van zonnepanelen. Als er onvoldoende ruimte op of aan de gebouwen
blijkt te zijn voor de vereiste installaties, is in het plan een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om in dat
geval overkappingen te realiseren waar de zonnepanelen op gerealiseerd kunnen worden.


3.4.9   Welstandsnota
Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de
activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel zal er achteraf, via een zogenaamde
excessenregeling, kunnen worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen
van welstand. Voor dit plangebied gaan geen welstandseisen gelden.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4              Randvoorwaarden

4.1     Milieu-aspecten
In navolgende paragrafen wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten.


4.2     Externe veiligheid
Een plan moet worden getoetst aan de aspecten van externe veiligheid. Dat heeft betrekking op het
gebruik, de opslag of het vervoer van gevaarlijke stoffen. Woningen en zorgwoningen moeten worden
beschermd tegen de gevaren van die risicovolle activiteiten. Daarvoor is het Besluit externe veiligheid
inrichtingen, Besluit externe veiligheid buisleidingen en Besluit externe veiligheid transportroutes de
Beleidsvisie externe veiligheid van Oosterhout het te toetsen kader.

Doorwerking plangebied
Binnen het plangebied zijn geen risicovolle activiteiten toegestaan. In de omgeving zijn ook geen
risicovolle activiteiten aanwezig waarvan een relevante invloed uitgaat op het plangebied. De
dichtstbijgelegen bron is het Wilhelminakanaal. Ten westen van het plangebied is op enkele honderden
meters het Recreatiepark Warande gelegen met een zwembad. Daar worden stoffen gescheiden
opgeslagen die in het geval van een calamiteit (verkeerd vullen van tanks) waarvan het effectgebied over
het plangebied is gelegen. Het plaatsgebonden risico ligt niet over het plangebied en er is geen relevant
groepsrisico. De Veiligheidsregio is voorbereid op een dergelijke kenbare calamiteit. Deze kent echter
geen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor het overige zijn de risicobronnen op grote afstand
gelegen. Gelet daarop is geen nader onderzoek vereist. Er is sprake van een aanvaardbare
veiligheidssituatie.


4.3     Geluid wegverkeer
Wet geluidhinder
Met het plan worden appartementen toegevoegd en wordt vanuit het plangebied extra verkeer gegeneerd
dat via de Warandelaan wordt ontsloten. De appartementen zijn geluidgevoelige objecten in de zin van
de Wet geluidhinder. Daarom is het plan aan de grenswaarden Wet geluidhinder getoetst. Met het plan
is er geen sprake van reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder, waardoor dat buiten beschouwing
kan worden gelaten. Tenslotte moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen en
buiten hetplangebied vanwege goede ruimtelijke ordening.

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de
geluidbelasting op de gevels van de vijf nieuwe appartementsgebouwen met maximaal 173
appartementen (bijlage 2). De ligging van de gebouwen is op de Verbeelding aangegeven. De
appartementen zijn gelegen binnen de geluidzone van Wilhelminakanaal-Zuid en de Bouwlingstraat in
een stedelijk gebied. De overige wegen in de omgeving zijn zogenaamde 30 km-wegen die geen
geluidzone hebben. De gegevens van de wegen zijn in het rapport opgenomen. De standaard
grenswaarde waaraan moet worden voldaan is 48 dB.

Uit het geluidrapport blijkt dat de geluidbelasting op de grens van het bouwvlak van de
appartementsgebouwen de standaard grenswaarde overschrijdt bij alleen de gebouwen aangeduid in het
rapport als gebouw A en B. Dat zijn de twee meest noordelijk gelegen gebouwen, langs
Wilhelminakanaal-Zuid. De overschrijding is alleen het gevolg van het verkeer op de
Wilhelminakanaal-Zuid. Zowel bij de zijgevels als de gevels aan de wegzijde wordt de grenswaarde
overschreden. De geluidbelasting bedraagt maximaal 55 dB (incl. aftrekcorrectie) op de gevels aan de
wegzijde.


32        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Dat betekent dat het plan alleen mag worden vastgesteld indien er voor de gevels met een overschrijding
hogere waarden zijn vastgesteld. Die zijn alleen toegestaan indien uit onderzoek is gebleken dat er
geen doelmatige maatregelen mogelijk zijn, dan wel dat daartegen één of meer wettelijke bezwaren zijn
in te brengen. Uit het onderzoek blijkt dat alleen een wegdekmaatregel mogelijk zou zijn op
Wilhelminakanaal-Zuid. Daartegen bestaat een wettelijk bezwaar van financiële doelmatigheid omdat die
enkele jaren geleden is voorzien van een nieuw wegdek. Gelet daarop heeft het college bij besluit
hogere waarden vastgesteld voor de gevels van de appartementen van gebouw A en B (bijlage 14).
Daardoor vormt dat geen belemmering om het plan vast te stellen.

Woon- en leefklimaat (gecumuleerd)
In het geluidrapport verkeerslawaai (bijlage 2) is ook de geluidbelasting vanwege de niet-gezoneerde
wegen vastgesteld. Daaruit blijkt die kleiner zijn dan 48 dB. Daarbij is de geringe toename van 0,8 dB bij
bestaande woningen aanvaardbaar. Tevens blijkt uit dat rapport dat de gecumuleerde geluidbelasting van
verkeerslawaai (bijlage 2) en industrielawaai (bijlage 1) op de gevels van de appartementen maximaal 60
dB bedraagt (Lcum, zonder aftrekcorrectie). Er is sprake van een goed tot een matig woon- en
leefklimaat in het plangebied.
Het ontwerpbesluit Hogere grenswaarde is in de bijlagen bij deze toelichting opgenomen.


4.4     Geur
In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen veehouderijen of andere agrarische bedrijven. Het
onderdeel 'geur' is dan ook niet van belang voor deze ontwikkeling.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)               33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>4.5      Bodem
In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder d) is bepaald dat voor de uitvoerbaarheid van
een plan rekening gehouden moet worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij
functiewijzigingen dient te worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en
moet worden bepaald of nader onderzoek en eventueel saneringen noodzakelijk zijn. In de Wet
bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm
voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door
de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone
grond te worden gerealiseerd. Derhalve is een bodemonderzoek conform de NEN 5740 richtlijnen
noodzakelijk.

Doorwerking plangebied
Er is voor het plangebied een bodemonderzoek uitgevoerd door Aeres Milieu. Dit onderzoek is
opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Hier wordt dan ook naar verwezen. De conclusie is
hieronder beschreven.

Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid
van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verhoogd is met lood, cadmium of som
PCB. In de ondergrond zijn geen gehalten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden gemeten.
Het freatisch grondwater is zeer licht verhoogd met xylenen.

De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader
bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de
voorgenomen planontwikkeling tot wonen.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond mogelijk niet zonder meer
worden afgevoerd of elders worden toegepast. Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het
Besluit Bodemkwaliteit en de Bodemkwaliteitskaart van toepassing.


4.6      Luchtkwaliteit
De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer
(hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor
ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen.

Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
      er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
      het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
      het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;
      het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een
      regionaal programma van maatregelen.


Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een
algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling
NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee
situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:
1. het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en
   woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;


34         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>2. het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10
   (1,2ìg/m3).


Doorwerking plangebied
Woningbouwplannen met minder dan 1.500 eenheden (woningen) vallen in beginsel onder de regeling
NIBM. Met dit initiatief worden minder dan 1.500 woningen gerealiseerd en dit initiatief valt dus onder de
regeling NIBM. Een luchtkwaliteitsonderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.
Zorgvuldigheidshalve is daarnaast gebruik gemaakt van de NIBM-tool. Bij deze tool zijn de gegevens uit
paragraaf 3.4.3 gebruikt. De resultaten van de tool zijn hieronder weergegeven. Geconcludeerd kan
worden dat het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van een
nader onderzoek is niet noodzakelijk.




Daarnaast moet gekeken worden naar de achtergrondwaarden omtrent de luchtkwaliteit. In
onderstaande tabel zijn de achtergrondwaarden van fijnstof en stikstof weergegeven ter plaatse van de
dichtstbijzijnde meet-/toetspunten. Geconcludeerd wordt dat deze waarden onder de gestelde normen
liggen. Hiermee kan worden gezegd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.




Geconcludeerd wordt dat er zowel in de huidige als toekomstige situatie sprake is van een goed woon-
en leefklimaat bij het plangebied. Dit onderdeel zorgt dan ook niet voor belemmeringen.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>4.7     Flora en Fauna
De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet
natuurbescherming (Wnb) geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor
soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wnb
ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en gebieden de uitvoering van het plan niet
in de weg staan. De provincie is bevoegd gezag voor de toetsing van handelingen met mogelijke
gevolgen voor beschermde dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen) én voor Natura
2000-gebieden (de gebiedenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote
nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag.

Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk
Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook in dit kader zijn de provincies
het bevoegd gezag.

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming
De Wet natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming, betrekking op de Europees
beschermde Natura 2000-gebieden. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten,
afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten
optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een bestemmingsplan in kaart te worden gebracht en
beoordeeld.

Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden
plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op
soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura
2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is
verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze
zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie
voorwaarden:
1. alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van
   sociale of economische aard; en
3. de noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele
   samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in
een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig.

Gebiedsbescherming vanuit provinciaal beleid
Het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend
netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door
kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones met als doel
natuurgebieden beter met elkaar en met het omringende agrarisch gebied te verbinden.

Conform artikel 1.12 van de Wet natuurbescherming dragen gedeputeerde staten in hun provincie zorg
voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk,
genaamd 'Natuurnetwerk Nederland'. Zij wijzen daartoe in hun provincie gebieden aan die tot dit netwerk
behoren. De planologische begrenzing en beschermingsregimes van het Natuurnetwerk Nederland loopt
via het traject van de provinciale ruimtelijke structuurvisies en verordeningen.

Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime. Activiteiten in deze gebieden zijn
alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als
deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen.


36        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming onderscheidt beschermingsregimes voor soorten op grond van internationale
verdragen, aangevuld met soorten die vanuit een nationaal oogpunt beschermd worden. Hierdoor zijn er
in de Wet natuurbescherming drie verschillende verbodsartikelen per categorie soorten;
    soorten van de Vogelrichtlijn (artikel 3.1);
    soorten van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (artikel 3.5);
    andere soorten (artikel 3.10).


Per beschermingsregime is aangegeven welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden
ontheffing of vrijsteling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Volgens artikel 3.31 zijn de
verboden, bedoeld in de artikelen 3.1, 3.5 en 3.10 niet van toepassing op handelingen die zijn
beschreven in en aantoonbaar worden uitgevoerd overeenkomstig een door het Ministerie van
Economische Zaken goedgekeurde gedragscode en die plaatsvinden in het kader van bestendig beheer,
bestendig gebruik, of ruimtelijke ontwikkeling of inrichting.

Doorwerking plangebied
Quickscan flora en fauna
Er is door Tritium Advies een quickscan naar flora en fauna uitgevoerd voor dit plangebied. Dit
onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Hieronder worden de belangrijkste punten beschreven:

Gebiedsbescherming
De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn met circa 8,6 kilometer op relatief grote afstand
gelegen (bij Natura 2000-gebieden moet verspreiding van stoffen in lucht of water wel worden
beschouwd). Gezien deze afstand en de aard van de ingreep valt een significant negatief effect niet te
verwachten. Er is daarnaast en stikstofonderzoek uitgevoerd om de effecten van stikstof te bepalen (zie
kopje 'stikstofonderzoek' en het onderzoek in de bijlagen).

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het NatuurNetwerk Brabant (NNB). De provincie
Noord-Brabant hanteert een externe werking als het gaat om NNB, indien een bestemmingsplan leidt tot
aantasting van de ecologische waarden en kenmerken anders dan door de verspreiding van stoffen in
lucht of water. Het plangebied is op circa 35 meter van een NNB-gebied, het Wilhelminakanaal,
gelegen. Het Wilhelminakanaal en het plangebied worden gescheiden door een fietspad en een intensief
bereden weg, Wilhelminakanaal Zuid, die parallel langs het kanaal loopt. Het Wilhelminakanaal vormt
een druk bevaren scheepvaartverbinding tussen de Maas met Tilburg en Eindhoven. De oevers ter
plaatse zijn steil en er is geen plas-dras zone aanwezig. Hierdoor zal er niet of nauwelijks uitwisseling
van beschermde dieren en planten tussen het NNB en plangebied voorhanden zijn. Gezien het huidige
gebruik en inrichting van de directe omgeving langs het Wilhelminakanaal nabij het plangebied is de
verwachting dat de geplande ingreep, de recente sloop van een bedrijfsgebouw in een eerdere fase, de
geplande sloop van het bestaande kantoorpand en de terugbouw van enkele appartementencomplexen,
geen significant effect op het dichtstbijzijnde NNB-gebied zal uitoefenen.

Geluid en Natuurnetwerk Brabant
In de "Handreiking natuurcompensatie Noord-Brabant (17 december 2021)" is drempelwaarde voor stilte
bij NNB in Noord-Brabant beschreven. Deze is gelegd op 52 dB (Lden) als gemiddelde. Dat komt
overeen met een gemiddelde geluidbelasting van 45,6 dB(A) in alle etmaalperioden (In de avond- en
nachtperiode wordt de gebruikelijke hindercorrectie van 5 resp. 10 dB(A) toegevoegd. De waarden
worden vervolgens omgerekend naar een Lden-waarde). In het beleid wordt onderscheid gemaakt naar
het type natuur met een eigen toetswaarde. Die zijn hieronder aangegeven.


Type NNB-gebied                       In dB(A) (LAeq)    In dB (Lden)*
Open gebied                           47                 53,4
Bosgebied                             42                 48,4


          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre> Mix van open gebied en bosgebied 45                     51,4
* Indien de geluidbelasting in alle periode gelijk is.


De oppervlakte NNB binnen deze geluidscontour van het betreffende type NNB-gebied wordt geacht als
te worden verstoort. Voor zover een verstoring boven de richtwaardeis toe te rekenen aan een nieuwe
activiteit, dient deze oppervlakte gecompenseerd te worden. Dit houdt in dat wanneer in de huidige
situatie (voor het plan) de betreffende richtwaarde in het NNB-gebied al wordt overschreden er geen
sprake is van een extra verstoring. Een toename aan geluid door een nieuwe activiteit is dan geen extra
verstoring in de zin van het beleid en leidt niet tot natuurcompensatie.
In de omgeving van het plangebied zijn aan de noord- en westzijde NNB-gebieden gelegen, zie figuur
4.1. Hierna worden die getoetst.




Figuur 4.1: Ligging NNB-gebieden


NNB Kanaal (noordzijde plangebied)
Het Wilhelminakanaal is aangewezen als NNB-gebied. Het is een open gebied (water). Als toetswaarde
geldt 47 dB(A), omgerekend 53,4 dB.

Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. In dit onderzoek zijn enkele kaarten
opgenomen met de geluidsbelasting vanwege de weg Wilhelminakanaal Zuid. Op de kaarten is te zien



38        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>dat bij bouwblokken A en B (in het noorden van het plan) een gevelbelasting ontstaat van maximaal 60
dB (exclusief aftrek). Op het kaartje (zie figuur 4.2) is het geluid in vlakken verdeeld over het plangebied.
Hier zijn de zones van 53 dB te zien, wat inclusief aftrek van 5 dB is. Dit is dus in principe de grens van
58 dB. Ook de grens van 48 dB (lees 53 dB exclusief aftrek) is ook bepaald. Deze denkbeeldige lijn ligt
op circa 85 meter vanaf het hart van de weg. Wanneer deze kaart wordt gespiegeld, zou dus
geconcludeerd kunnen worden dat 85 meter richting het noorden ook de grens van 53 dB ligt. Deze
zone van 85 meter omvat de gehele breedte van het kanaal en dus het NNB gebied. Wat hieruit dus
geconcludeerd kan worden is dat het huidige verkeer op het Wilhelminakanaal Zuid op dit moment al
zorgt voor een overschrijding van de grens van 53,4 dB bij het NNB gebied. Het gehele gebied wordt in
de huidige situatie al verstoord door het verkeer in de omgeving. Hierdoor is het niet meer relevant wat
de eventuele verhoging is van het geluid (dB) vanwege het plan Parck Warande. Op basis van deze
gegevens kan geconcludeerd worden dat er vanuit de wetgeving geen compenserende maatregelen
nodig zijn t.a.v. dit NNB-gebied.




Figuur 4.2: Rekenresultaten geluid vanwege Wilhelminakanaal-Zuid (inclusief aftrek ex artikel 110g
Wgh)


NNB Park de Warande (westzijde plangebied)
Ten westen van de Bredaseweg loopt dit natuurgebied over in een bosgebied (Vrachelse heide). Dit
bosgebied zal gezien de afstand tot het plangebied, de bestaande verstoring door geluid en het plan
geen relevante extra verstoring van het NNB-gebied leveren.

Ten westen van het plangebied ligt ten zuiden van Wilhelminakanaal-Zuid en ten oosten van de
Bredaseweg en ten noorden en westen van de Warandelaan het park De Warande. Dit park bestaat voor
een groot deel uit NNB-gebied en voor het overige deel bevinden zich daar een Zwembad De Warande,



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                   39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>sportvelden en enkele horecabedrijven en een paar woningen.

Het recreatieve deel van het park dat is aangemerkt als NNB ligt meer nabij het plangebied. Het
NNB-gebied is op ca. 150 m van het plangebied gelegen. Het gebied bevat bosgebied
(dichtstbijgelegen), open gebied (plas), half open gebied (Bredaseweg). Gesteld kan worden dat de
richtwaarde van ca. 48 dB voor bosgebied, ca. 53 dB voor het opengebied en ca. 51 dB voor het
halfopen gebied overal al wordt overschreden vanwege het huidige verkeerslawaai (Bredaseweg,
Warandelaan) en andere activiteiten (inrichtingen en recreatie). Dit blijkt voor verkeerslawaai uit
onderstaand figuur (bron: wwww.Atlasleefomgeving.nl). De andere activiteiten zouden daar nog moeten
worden bijgeteld. Dat betekent dat er al sprake is van een bestaande verstoring door geluid van het
NNB-gebied. De extra geluidseffecten die ontstaan vanwege het plan zijn dan voor de toetsing niet meer
van belang.




Figuur 4.3: Huidige geluidssituatie vanwege wegverkeer (bron: Atlas Leefomgeving)


Soortenbescherming
Flora
Er zijn binnen het plangebied geen beschermde wilde plantensoorten aangetroffen. Deze soorten zijn
ook niet te verwachten. Om deze redenen zullen er door de voorgenomen plannen geen nadelige
effecten optreden ten aanzien van deze soortgroep en zijn er, naast de zorgplicht, vanuit de Wnb geen
verdere verplichtingen.

Vogels
Er zijn geen vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen van vogels waarvan de nest- en verblijflocaties
jaarrond zijn beschermd. Algemeen voorkomende soorten zonder jaarrond beschermd nest kunnen
blijven broeden in de directe omgeving van het plangebied. Indien broedende vogels in de directe
omgeving van het plangebied aanwezig zijn, kunnen verstorende werkzaamheden zoals


40        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>bouwwerkzaamheden of een verwijdering van beplanting mogelijk echter niet plaatsvinden zonder hinder
te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel
plaatsvinden. Indien er op deze manier wordt gehandeld, treden er geen nadelige effecten op ten
aanzien van vogels. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaatsvinden in de minst kwetsbare
periode (tussen begin oktober en half februari) worden eveneens geen nadelige effecten verwacht. Dit
laatste verdient derhalve aanbeveling. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd op bovenstaande
wijze, zullen er geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels.

Grondgebonden zoogdieren
Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn
beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen
voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke
ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt
nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot grondgebonden
zoogdieren.

Vleermuizen
Er zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen aanwezig binnen het plangebied. Mogelijk wordt er
gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied
noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van
het plangebied is echter voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van de bosrijke
omgeving aan de Warandelaan. Ook is het verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten
indien de sloop- en bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden. Een negatief effect op vaste
vliegroutes is eveneens niet te verwachten. Gezien het vorenstaande zijn er derhalve geen negatieve
effecten te verwachten met betrekking tot vleermuizen.

Amfibieën, reptielen en vissen
Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn
beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen
voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke
ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt
nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot amfibieën, reptielen
en vissen. Wel dient er in zowel de sloop- als bouwfase voor te worden gezorgd dat bij het inrichten van
het bouwterrein wordt voorkomen dat het gebied aantrekkelijk wordt voor de vestiging van de
rugstreeppad. Het ontstaan van poeltjes of plassen op het bouwterrein in het zomerhalfjaar (vanaf april)
dient te wordt voorkomen, zodat er geen geschikt voortplantingswater voor de rugstreeppad aanwezig
zal zijn.

Ongewervelden/ overige soorten
Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn
niet aangetroffen. Er zijn derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot deze
soortgroepen.

In onderstaande punten wordt de eindconclusie weergegeven:
    de omschreven werkwijzen met betrekking tot zowel de zorgplicht als ten aanzien van vogels dienen
    in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen;
    om een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten, dienen de voorgenome sloop-
    en bouwwerkzaamheden overdag te worden uitgevoerd;
    nader onderzoek naar soorten is niet noodzakelijk;
    een ontheffing in het kader van de Wnb (soorten) is niet noodzakelijk;
    voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen
    betreft.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Stikstofonderzoek
Er is door Stantec een stikstofonderzoek uitgevoerd voor dit plan. Deze is opgenomen in bijlage 8.
Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie bij omliggende Natura
2000-gebieden 0,00 N mol/ha/jr bedraagt. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen significant
negatieve effecten zijn te verwachten voor de instandhoudingsdoelen van de betrokken Natura
2000-gebieden. Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een vrijstelling van de vergunningplicht
en is nader onderzoek niet noodzakelijk. De Wet natuurbescherming vormt daarom geen belemmering.


4.8     Bedrijven en milieuzonering
Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding
tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies
zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de
kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende
zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen
uitvoeren.

Richtafstanden
Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
(VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'''. In de publicatie is een lijst opgenomen met
bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten
geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de
situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Indien
bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden
uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstype
De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige
woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een
natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van
functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals
bedrijven en kantoren) voor. Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en
milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Direct naast woningen komen
andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met
functiemenging zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van
dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs
stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het buitengebied met veel agrarische
en andere bedrijvigheid.

Doorwerking plangebied
Vanwege het plan worden appartementen toegevoegd. Dat zijn gevoelige objecten in de zin van de
VNG-brochure. Tevens heeft het plan mogelijke effecten voor de bestaande woonomgeving. Met het plan
moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Zoals uit paragraaf 3.4.5 blijkt zal de verkeersgeneratie van het plangebied vanwege deze ontwikkeling
circa 1.200 mvt/etmaal (werkdag) bedragen. Dat verkeer wordt ontsloten op de Warandelaan waarbij
volgens het verkeersonderzoek (bijlage 9) de maximale toename (800 mvt/etm, werkdag) in noordelijke
richting zal zijn op een huidige waarde van 3.800 mvt/etmaal (huidig), dus 4.600 mvt/etmaal. Dat levert
maximaal een toename van ca. 0,8 dB. Gelet op de relatief grote afstand van de weg tot de bestaande
woningen (ca. 25 meter) en de absolute hoogte van de geluidbelasting is dat een aanvaardbare toename
gelet op alle belangen van bewoners en het plan.



42        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Sportterreinen
Met het plan mag er geen sprake zijn van bestaande rechten (milieu) van inrichtingen en moet er sprake
zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Vanwege de andere geluidbronnen van de naastgelegen
sportvelden (TSC, tennisvelden en atletiekbaan) en de openbare parkeerplaats buiten het plangebied is
een afzonderlijk geluidonderzoek uitgevoerd (bijlage 1).

De omgeving moet worden beschouwd als gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure. De nieuwe
appartementen komen dichterbij de TSC-velden te liggen dan de bestaande woningen. In beginsel is er
dan sprake van een extra belemmering van TSC. Er wordt echter voldaan aan de richtlijn van 50 m en is
aannemelijk dat ook dan aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. Mede
gelet op de openbare parkeerplaats die tussen de velden en de appartementen zijn gelegen is
aannemelijk dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De velden van de Atletiekbaan en de openbare parkeerplaats liggen aan het plangebied en wordt niet
voldaan aan de richtafstand(en) van de VNG-brochure. De Atletiekbaan is een milieu-inrichting waarop
het Activiteitenbesluit van toepassing is. Door de ligging aan het plangebied is er sprake van extra
belemmering van de milieu-inrichting, de nieuwe appartementen liggen dichterbij dan bestaande
woningen. Uit het geluidonderzoek blijkt dat de standaard norm van 65 dB(A) in de avondperiode met 1
dB(A) wordt overschreden vanwege de naastgelegen atletiekbaan (71 dB(A) etmaalwaarde). Tevens
wordt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau van 50 dB(A) etmaalwaarde in de avondperiode met 2
dB(A) overschreden (geluidinstallatie bepalend). Het onderzoek toont die belemmering ook aan.

Om de belemmering op te heffen kan gelet op de geluidniveaus en de aard van de omgeving daarvoor
een maatwerkvoorschrift o.g.v. het Activiteitenbesluit worden verleend aan de vergunninghouder. Dat
moet onherroepelijk zijn vastgesteld voor de vaststelling van het plan. Er zijn geen toekomstige
uitbreidingsplannen bekend zodat er met maatwerkvoorschriften verder geen inbreuk wordt gemaakt op
bestaande rechten. In dat geval is er geen belemmering om het plan vast te stellen.

Openbare parkeerplaats
De geluidbelasting vanwege de openbare parkeerplaats is in het onderzoek berekend en blijkt bij alle
appartementen te voldoen aan de standaardwaarden voor het equivalent geluidniveau (max. 50 dB(A) en
het maximale geluidniveau (max. 69 dB(A)), beide etmaalwaarden.

Cumulatie industrielawaai en wegverkeerslawaai
Het bouwplan ondervindt, naast het geluid van de beschouwde wegen, geluid vanuit de inrichting van
ATV Scorpio en het naastgelegen openbaar parkeerterrein. Om inzicht te geven in het te verwachten
akoestisch leefklimaat is een cumulatieberekening uitgevoerd met alle relevante geluidbronnen voor
verkeers- en industrielawaai. De cumulatieve geluidimmissie is bepaald op basis van de in het Reken-
en meetvoorschrift geluid 2012 beschreven methode. Bijlage B3 bij het onderzoek naar
wegverkeerslawaai geeft de bepaling van het LCUM. Uit deze berekening blijkt dat het hoogste
cumulatieve geluidniveau LCUM 60 dB(A) [leefkwaliteit matig] bedraagt en voornamelijk wordt bepaald
door het wegverkeer op de Wilhelminakanaal Zuid.

De geluidbijdrage van de eigen parkeerplaats is niet rekenkundig bepaald, maar zal geen relevante
invloed op de genoemde cumulatie geluidbelasting hebben. Immers, de geluidbelasting vanwege het
openbaar parkeerterrein nabij ATV Scorpio – met een vergelijkbare grootte en vergelijkbare afstand tot
de nieuwe bouwblokken – draagt eveneens niet relevant bij aan de genoemde gecumuleerde
geluidbelasting.

Lichthinder
De sportterreinen zijn voorzien van lichtmasten. De verlichting wordt ook in de avondperiode gebruikt.
Daarom is onderzocht of de verlichting bij de nieuwe woningen tot lichthinder kan leiden. Daarvoor is een
lichthinderonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). Daarbij is een verlichtingsmodel getoetst aan de gangbare
landelijke richtlijnen voor sportveldverlichting (NSVV). Daarbij is uitgegaan van lichtmasten van maximaal



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                 43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>15 m hoog en conventionele verlichting. De conclusie is dat wordt voldaan aan de richtwaarden voor een
stedelijk gebied. Dat houdt in dat de lichtintensiteit bij de appartementen aanvaardbaar zal zijn.


4.9     Water
Er is door Aeres Milieu een infiltratie onderzoek uitgevoerd en een waterparagraaf opgesteld voor het
plangebied waarin het plan hydrologisch beschreven is. Voor de rapportage wordt verwezen naar bijlage
10. Hieronder worden de belangrijkste resultaten beschreven.

Afvalwater
Ter plaatse is een kantoorpand aanwezig met een verhard parkeerterrein (Warandelaan nr. 6).
Noordoostelijk op het plangebied was tot omstreeks 2017 tevens een kantoorpand aanwezig (behorende
bij Warandelaan nr. 2). Zover bekend uit de oude bouwtekeningen is al het hemel- en afvalwater van het
perceel aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel in de Warandelaan. De precieze
lozingshoeveelheid die momenteel op het gemeentelijk stelsel plaatsvindt, is niet bekend. Wel zijn er
minstens 3 aansluitpunten van 160 mm doorsnede gekend. Ter plaatse is momenteel geen
wateroverlast of capaciteitsprobleem bekend.

Bij de ontwikkeling wordt op het perceel een gescheiden stelsel aangelegd. Het hemelwater zal indien
mogelijk op eigen terrein verwerkt dienen te worden, zie paragraaf hemelwater. Door de nieuwbouw met
appartementen is een toename aan de totale afvalwaterhoeveelheid te verwachten. De totale verwachte
hoeveelheid afvalwater bedraagt ca. 51 m3/dag. Deze hoeveelheid zal separaat op het gemeentelijk
rioolstelsel aangesloten te worden. Door de verwerking van hemelwater op eigen terrein zal de totale
afvoer uit het plangebied op het rioolstelsel afnemen. De wijziging dient te zijner tijd bij de gemeente
aangevraagd te worden.

Hemelwater
Het plangebied ligt in een infiltratiegebied. Op basis van de bodemsamenstelling is infiltratie naar
verwachting in de toplaag goed mogelijk. Binnen het plangebied bevinden zich momenteel geen
infiltratievoorzieningen. Het bedrijfsperceel is grotendeels verhard en aangesloten op het gemeentelijk
rioolstelsel. Het achtergelegen parkeerterrein bestaat uit een klinkerverharding. Momenteel wordt het
hemelwater zover bekend middels diverse straatkolken afgevoerd naar het gemeentelijk rioolstelsel. Op
basis van luchtfoto’s is globaal bepaald dat in de huidige situatie circa 14.350 m2 van het totale
plangebied verhard is.
Bij de herontwikkeling dient in eerste instantie nieuwe, dichte verharding zoveel mogelijk vermeden te
worden. Bij nieuwe ontwikkelingen dient hemelwater, afkomstig van ‘schoon’ afvoerend oppervlak, waar
mogelijk, ter plaatse geïnfiltreerd te worden. indien niet toepasbaar dient berging aangelegd te worden
en gekeken te worden naar de afvoer uit het gebied. Door het niet aankoppelen en infiltreren van
neerslag levert dit een positieve hydrologische bijdrage, mits de juiste milieuhygiënische maatregelen
worden getroffen. In achtertuinen dienen indien van toepassing schrobputjes aangebracht te worden die
aangesloten worden op het vuilwaterriool om vervuiling te voorkomen.
Verder dient een piekafvoer zoveel mogelijk vermeden te worden door bijvoorbeeld hergebruik in tuinen,
opvang middels groene daken en infiltreren in bij voorkeur bovengrondse voorzieningen. Bij nieuwbouw
waarbij meer dan 1000 m2 verharding wordt aangebracht, is het gemeentelijk beleid om het hemelwater
in de bodem te infiltreren of te lozen op oppervlaktewater binnen een afstand van 300 meter, ongeacht
de bestaande verharding.
Aandachtspunt hierbij is het voorkomen van een verslechtering van de bestaande grondwaterkwaliteit
gezien de ligging in een grondwaterbeschermingsgebied. Een voorziening dient tevens goed beheer- en
onderhoudbaar te zijn. Aansluiten op het oppervlaktewater is gezien de afstand moeilijk realiseerbaar
tenzij de noordelijke wegsloot opgewaardeerd wordt (in overleg met de gemeente).

Oppervlaktewater



44        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Direct noordelijk parallel aan de weg Wilhelminakanaal Zuid is een droogvallende greppel aanwezig
(zonder beschermingszone). Deze is in beheer van de gemeente. Verder is direct ten noorden van de
weg het Wilhelminakanaal aanwezig. Het kanaal heeft een beschermingszone die tot de kadastale
grens van het plangebied loopt en wordt beheerd door Rijkswaterstaat. Het overig primair
oppervlaktewater bevindt zich ca. 300 meter oostelijk van het plangebied nabij de Burgemeester
Holtroplaan, welke eerst zuidelijk en vervolgens noordwestelijk afstroomt nabij de Oude Bredasebaan
(westelijk van de sportvelden).

Grondwater
Oosterhout ligt op het zuidelijke zandgebied van Noord-Brabant in een infiltratiegebied. Wegens de
ligging in bebouwd gebied is er beperktere bodemdata beschikbaar van het plangebied. Naar
verwachting heeft het onderzoeksgebied grondwatertrap VII. Volgens de bodematlas Noord-Brabant ligt
het gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) tussen de 100 en 140 cm-mv en de gemiddelde
laagste grondwaterstand (GLG) tussen 180 en 250 cm-mv. Bij voorgaande bodemonderzoeken is tevens
het grondwater op 1,3-2 m-mv aangetroffen. Zover bekend is ter plaatse geen grondwateroverlast
aanwezig.

Het onderzoeksgebied valt binnen het grondwaterbeschermingsgebied van het waterwingebied
Oosterhout. Hiervoor zijn aanvullende milieueisen van kracht om de waterkwaliteit te waarborgen.
Hiervoor gelden bijzondere regels die zijn vastgelegd in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
Voor bodemwerkzaamheden dieper dan 3 m-mv, het toepassen van grond en evtentueel aanvullende
zaken en het infiltreren van regenwater is niet alleen goedkeuring van gemeente en waterschap nodig
maar geldt ook een meldingsplicht vanuit de IOV (via de ODZOB).
Afvoer van regenwater in de bodem of oppervlaktewater kan alleen plaatsvinden als gebruik gemaakt
wordt van maatregelen die verontreiniging van het grondwater tegen gaan. Als voorzieningen in het
openbare gebied worden aangelegd, dient dit ook afgestemd te worden met de gemeente.

Tijdens graafwerkzaamheden kan het zijn dat de grondwaterspiegel tijdelijk verlaagd moet worden om de
werkzaamheden uit te kunnen voeren. Hiervoor is, naast een goedkeuring van waterschap Brabantse
Delta, ook toestemming nodig van de gemeente om (bronnerings)water te mogen lozen op het
gemeentelijk stelsel. Deze toestemming wordt alleen in overweging genomen mits voldaan wordt aan
enkele randvoorwaarden inzake een vooroverleg, de vervuiling, het debiet en de duur van de lozing. Voor
het gebruik van de riolering zal een rioolheffing in rekening worden gebracht. Als gebruik moet worden
gemaakt van gemeentegrond of geloosd wordt op oppervlaktewater, dan zullen hierover nadere
afspraken gemaakt moeten worden, zie ook het Besluit lozingen buiten voorzieningen.

Uitwerking plangebied
Op basis van de bureaustudie, het uitgevoerde infiltratieonderzoek en de genoemde aandachtspunten is
een verdere uitwerking gemaakt van de benodigde waterberging.

Gezien de bestaande verharding is formeel sprake van een inbreiding (en zelfs een afname) aan verhard
oppervlak.

Het maaiveld ter plaatse van de onderzoekslocatie ligt iets lager als de nabijgelegen wegen op circa 5,8
m +NAP en kent nauwelijks een hoogteverschil. Uitgangspunt is hydrologisch neutraal bouwen, waarbij
de huidige grondwaterstanden en het oppervlaktewatersysteem in het gebied worden gehandhaafd. Met
een grondwaterstand tussen 1,2 en 2,5 m-mv wordt ter plaatse reeds voldaan aan de benodigde
ontwateringsdiepte. Door de lagere ligging ten opzichte van de omgeving is het van belang een goede
waterafvoer te realiseren. Met de toenemende klimaatverandering zou een perceel namelijk vaker met
wateroverlast te maken kunnen hebben bij flinke buien. Voor de nieuwbouw is net als bestaand een
vloerpeil van 20-30 cm boven het bestaand maaiveld geadviseerd om eventuele instroom bij buien te
vermijden. Hiermee wordt rekening gehouden bij de nadere planuitwerking van de nieuwbouw en
terreininrichting.



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>De onderzoekslocatie ligt in een grondwaterbeschermingsgebied en bij de realisatie van het projectplan
moet rekening worden gehouden met aanvullende milieuregels. Tevens dient het planvoornemen met de
toekomstige voorzieningen gemeld te worden bij de bevoegde overheid (omgevingsdienst odzob). Door
het voldoen aan de milieuhygiënische randvoorwaarden en gebruik van niet-uitlogende bouwmaterialen is
bij de voorgenomen ontwikkeling van appartementen op het perceel geen toekomstige
(grond)waterverontreiniging te verwachten.

Indien het hemelwater afgevoerd wordt buiten het beschermingsgebied zijn er verder geen
regels/voorschriften van toepassing. Vanuit het beleid is het wenselijk om schoon hemelwater ter
plaatse te verwerken. Derhalve is gekeken naar de nadere voorschriften voor infiltratie van afstromend
hemelwater:
     gebouwen zonder schadelijk uitloogbare materialen mogen na startmelding rechtstreeks in de
     bodem infiltreren.
     bij schadelijke of uitloogbare materialen, wegen en parkeerterreinen tot maximaal 100
     motorvoertuigen is sprake van een categorie 1-emissie en is een melding verplicht. Bij meer dan
     100 voertuigen betreft het een categorie 2-emissie. Het hemelwater dient via een voldoende
     zuiverende voorziening of via een watergang zonder infiltrerende werking (afvoer) te stromen.


Behalve infiltratie van afstromend hemelwater zijn ook alle bodemwerkzaamheden op een diepte van drie
meter of meer onder maaiveld meldingsplichtig (plaatsen monitoringspeilbuizen, sonderingen,
bronneringen, funderingen, etc.). Deze voorwaarden zijn opgenomen in de factsheet
bodemwerkzaamheden van de omgevingsdienst.

Ter plaatse van het plangebied zijn de daken door het toepassen van niet uitloogbare materialen als
schoon te beschouwen. Behoudens het noordelijke parkeerterrein (+100 auto’s) is verder ook sprake
van zeer geringe emissies (erftoegangswegen en parkeren zonder vrachtwagens). Het water moet bij
alle emissies en technieken:
     Gecontroleerd infiltreren: Het is zichtbaar of duidelijk afgekaderd waar het afstromend hemelwater
     naartoe stroomt. Bij incidenten of calamiteiten kan het water afgevangen worden en/of de
     vervuilingslocatie geïsoleerd en gesaneerd worden. Bij piekbuien is een overloop toegestaan.
      Via een voldoende zuiverende voorziening gaan, zoals passend bij de categorie van emissie. Een
     wadi is onder voorwaarden geschikt voor een categorie 1 en 2 emissie. Voornaamste voorwaarden
     hiervoor zijn:
     1. Minimaal 20 mm van een bui moet in de voorziening behandeld/verwerkt worden.
     2. De aanwezigheid van een begroeide toplaag met een zuiverende laag van 30 - 50 cm dik
     3. Deze zuiverende laag dient minimaal 1% lutum en minimaal 2% humus te bevatten. Vanuit de
          gemeente is een maximum van 2% lutum en 3% humus te bevatten. Deze gehalten zijn i.v.m.
          de zuiverende werking en de doorlatendheid van de bodem (ter controle bodemonderzoek
          verplicht).
     Na infiltratie gemonitord worden op de gevolgen voor het milieu, zoals passend bij de voorziening en
     de emissiecategorie. Voorzieningen moeten minimaal jaarlijks worden gecontroleerd op dichtslaan
     van het oppervlak, ophoping van vuil en illegale activiteiten. Bij ondergronds infiltreren dient
     onderbouwd te worden waarom bovengronds niet kan.


Zover bekend is de bestaande verharding momenteel aangesloten op het gemeentelijk gemengd
rioolstelsel. Bij de planrealisatie zal op eigen terrein een 100% gescheiden stelsel aangelegd worden.
Hemelwater wordt bij voorkeur op eigen terrein verwerkt. Door de nieuwbouw met appartementen is een
toename aan de totale afvalwaterhoeveelheid te verwachten. De totale verwachte hoeveelheid afvalwater
bedraagt ca. 51 m3/dag en zal via een separaat DWA-riool naar het gemeentelijk stelsel afvoeren. Voor
deze wijziging zal te zijner tijd een aanvraag ingediend worden bij de gemeente Oosterhout. Gezien de
afname aan totale afvoerhoeveelheid door de verwerking van het hemelwater op eigen terrein zal het
bestaand rioolstelsel deze hoeveelheid naar verwachting zonder aanpassingen kunnen verwerken.


46        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Bij het planvoornemen wordt de bestaande verharding verwijderd waarna nieuwbouw met een groene
invulling aangelegd wordt. Conform het waterschapsbeleid is gezien de bestaande verharde situatie
geen watercompensatie vereist. Vanuit het gemeentelijk beleid dient de nieuwbouw echter geheel op
eigen terrein verwerkt te worden, bij voorkeur middels infiltratie en zijn hogere bergingseisen van
toepassing dan vanuit het waterschap vereist zijn bij afkoppelprojecten. Uit het uitgevoerde infiltratie
onderzoek blijkt dat infiltratie toepasbaar is (1-2 m/dag verticaal en 3,5 m/dag horizontaal). Derhalve
dient en zal het verzamelde hemelwater op eigen terrein verwerkt te worden. Hiervoor worden
voorzieningen aangelegd waarbij ook rekening gehouden zal worden met de geplande fasering van de
ontwikkeling.
Door het toekomstig gebruik (wonen) en het voldoen aan de milieu hygiënische randvoorwaarden is geen
tot geringe emissie door de lokale infiltratie te verwachten. Door de ligging in een
grondwaterbeschermingsgebied zijn aanvullende randvoorwaarden van toepassing om verontreiniging te
voorkomen. Deze staan opgenomen in de interim omgevingsverordening Noord-Brabant en beschikbaar
gestelde fact-sheets. Het hemelwater van het noordelijke parkeerterrein van +100 stuks (113 gepland)
dient via een zuiverende voorziening te stromen gezien de omvang en mogelijke vervuiling op dit
oppervlak. Op basis van de grondanalyses uit het ter plaatse uitgevoerd verkennend bodemonderzoek
kan de aanwezige humeuze bodemlaag plaatselijk zonder aanvullende maatregelen gebruikt worden als
bodemfilter. Plaatselijk wordt een grondverbetering geadviseerd zodat deze bodemlaag als bodemfilter
met voldoende doorlatendheid kan fungeren.




Voorafgaand is diverse malen overleg geweest over de hemelwaterverwerking. Vanuit het gemeentelijk
beleid mag er geen water op straat ontstaan bij een bui van 40 mm. Bij een open waterberging mag 70
mm geen inundatie opleveren. Huidige insteek voor de hemelwaterverwerking is de aanleg van drie
wadi’s. Op basis van het inrichtingsprogramma is de toekomstige verharding bepaald, zie tabel hierna.




Uit de tabel is te concluderen dat het verhard oppervlak in de toekomstige situatie afneemt ten opzichte
van de huidige situatie (inbreiding) en dat met de geplande 908 m3 waterberging in de drie wadi’s



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                   47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>ruimschoots de benodigde hemelwaterberging voor een buineerslag van T=100 van 850,0 m3 aangelegd
wordt.

Bij een boven normatieve neerslaghoeveelheid kan het hemelwater oppervlakkig afstromen naar het
bestaande groen en de bestaande watergang van de gemeente Oosterhout (oppervlakkige overloop weg
van de panden). Met deze noodoverloop wordt bij de toekomstige noordelijke ontwikkeling rekening
gehouden.

Ter verdere verduurzaming zijn nog algemene maatregelen toepasbaar zoals inpassing van meer groen,
opvang en hergebruik in een pand of de aanleg van meer groendak (wordt gezien als onverhard
oppervlak).

Bovengenoemde hemelwaterverwerkingswijze voor de onderzoekslocatie met de stromingswijze is reeds
concreter uitgewerkt. Door de aanleg van een gescheiden stelsel, de hemelwaterverwerking op het eigen
terrein voor een bui T=100, de goede doorlatendheid van de bodem en een noodoverloop naar de
gemeentelijke watergang wordt hydrologisch gezien positief/klimaatbestendig ontwikkeld. Doordat
hiermee rekening gehouden is, is geen verhoogd risico op wateroverlast of verontreiniging door het
planvoornemen te verwachten.

Bij de verdere planinrichting worden de uiteindelijke hemel- en afvalwatervoorzieningen en de
maaiveldprofilering waar nodig nog concreter uitgewerkt in een inrichtingsplan. De voorgenomen
ontwikkeling dient tevens gemeld te worden bij het bevoegd gezag (en o.a. omgevingsdienst i.v.m.
ligging in het grondwaterbeschermingsgebied). De aanleg van de benodigde waterberging voor de
toekomstige ontwikkeling is tevens opgenomen in de regels behorend bij het bestemmingsplan.
Eventueel benodigde vergunningen worden niet middels deze waterparagraaf geregeld en zullen via
daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Dit kan o.a. middels het Omgevingsloket
plaatsvinden.


4.10    Kabels en leidingen
Ter plaatse van het plangebied lopen geen planologisch relevanten kabels of leidingen. Aardgasleidingen
in de omgeving zijn behandeld in paragraaf 4.2. Hoogspanningslijnen liggen op voldoende afstand. Dit
onderdeel zorgt niet voor belemmeringen. Eventuele lokale kabels of leidingen worden verlegd.
Daarnaast worden de woningen gasloos opgericht, waardoor een aansluiting op het gasnet niet nodig en
er dus geen nieuwe gasleidingen gerealiseerd worden.


4.11    Archeologie
De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli
2016 in werking is getreden. De Erfgoedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op
het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de
Monumentenwet die van toepassing waren op de fysieke leefomgeving gaan naar de Omgevingswet die
in 2022 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de tussenperiode een
overgangsregeling opgenomen.

De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta
(ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel
mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het
verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden.

Doorwerking plangebied
Er is voor het plangebied een archeologisch onderzoek uitgevoerd door Aeres Milieu. Dit onderzoek is
opgenomen in bijlage 11 van deze toelichting. Hier wordt dan ook naar verwezen. De belangrijkste


48        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>resultaten en conclusies zijn hieronder beschreven.

Op basis van het uitgevoerd verkennend veldonderzoek middels boringen kan worden gesteld dat in een
groot deel van het plangebied kamppodzolgronden, zoals beschreven in het bureauonderzoek, aanwezig
is.

Uit het verkennend booronderzoek blijkt dat de natuurlijke ondergrond bestaat uit dekzandafzettingen
van het Laagpakket van Wierden (Formatie van Boxtel). Het dekzand bestaat uit zwak siltig matig fijn,
goed gesorteerd zand. De natuurlijke ondergrond bevindt zich op een diepte van circa 50 tot 130
centimeter onder maaiveld. Dit komt neer op een gemiddelde diepte van circa 5,05 tot 5,65 meter
+NAP.

Ter plaatse van Type I boringen zijn (deels) intacte bodems aangetroffen. In deze boringen is veelal een
Bh en/of Bsen BC-horizont aanwezig. Het podzolprofiel is dus afgetopt maar de aanwezigheid van de B-
of BC-horizont blijft de archeologische verwachting gehandhaafd (middelhoog – laat-paleolithicum –
vroege middeleeuwen en laag – late middeleeuwen – nieuwe tijd).

Er is tijdens het veldonderzoek ook vastgesteld dat de bodem in meer of mindere mate verstoord is. Ter
plaatse van de Type II-boringen is er sprake van een verstoord bodemprofiel. Ter plaatse van boring 4 is
een omgezet pakket aangetroffen waarbij de A-horizont is omgezet met een B- en/of E-horizont.
Doordat er geen afdekkend pakket aanwezig was (zoals bijvoorbeeld bij een kamppodzolbodem) heeft
de bewerking van het land ervoor gezorgd dat de top van de oorspronkelijke bodem is opgenomen in het
bovenliggende pakket. Daar waar ploegactiviteiten minder diep zijn gegaan, is onder de ploeglaag een
gemengd pakket aangetroffen van A- E- en B-horizont. Deze horizonten zijn niet meer intact, maar zijn
nog niet gehomogeniseerd en opgenomen in het bovenliggende pakket. Uitgaande van het aangetroffen
bodemprofiel kan gesteld worden dat bodem ter plaatse van boring 4 licht geroerd is. De afwezigheid van
een (A-), E- en B-horizont ter plaatse boringen 2, 6 en 7 duidt op een recentere bewerking van de
bodem (zoals egalisatie en/of door opname in het bovenliggend dek middels ploegen van de akker).
Boring 7 is direct langs de voormalige bebouwing gezet. Dit betekent dat de top van het potentieel
archeologisch niveau voor de periode jagers-verzamelaars ter plaatse niet meer intact is. Deze
vindplaatsen zijn immers erg kwetsbaar en zullen, indien deze aanwezig zijn geweest, alleen nog
ex-situ kunnen worden aangetroffen. Op basis hiervan wordt de verwachting, ter plaatse van Type
II-boringen, voor de periode jager-verzamelaars bijgesteld van middelhoog naar laag. Voor de
daaropvolgende periode van meer sedentaire bewoningsvormen met robuustere sporen kan worden
gesteld dat deze naar verwachting nog goed aangetroffen kunnen worden. De verwachtingen uit het
bureauonderzoek voor de periode neolithicum – nieuwe tijd blijven derhalve ook gehandhaafd.

De graafwerkzaamheden bij de voorgenomen planontwikkeling kunnen een negatieve impact hebben op
het verwachte aanwezige archeologische niveau. Op basis van de bodemkundige gesteldheid kunnen
onder de humushoudende bovengrond (0-50 centimeter beneden maaiveld) archeologische resten
aanwezig zijn. Op basis hiervan wordt voor het plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd indien de
bodemingrepen dieper dan 20 centimeter onder maaiveld reiken. Hierbij is rekening gehouden met een
buffer van 30 centimeter. Dit vervolgonderzoek vindt bij voorkeur in de vorm van een
proefsleuvenonderzoek plaats. Hiervoor dient voorafgaand een Programma van Eisen (PvE) ter toetsing
te worden voorgelegd te worden aan de bevoegde overheid (gemeente Oosterhout). De ondergrondse
sloop van de huidige bebouwing mag niet plaatsvinden voor het geadviseerde vervolgonderzoek.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>4.12    Cultuurhistorie
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a Bro) dient in het plan
rekening gehouden te worden met cultuurhistorie. Cultuurhistorie heeft onder andere betrekking op de
historische stedenbouwkundige en historisch geografische waarden in het gebied. In het plan moet
beschreven worden hoe met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten
monumenten wordt omgegaan.

De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en
archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische
(steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om
zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische
monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming,
benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal.

Doorwerking plangebied
De cultuurhistorische waarden binnen Noord-Brabant zijn afgebeeld op de de 'Cultuurhistorische
Waardenkaart Noord-Brabant' (CHW-kaart). Hieronder is een uitsnede van deze kaart weergegeven. Op
de afbeelding is te zien dat binnen het plangebied geen cultuurhistorische waarden voorkomen. Het
groen binnen en rondom het plangebied is niet aangeduid als 'historisch groen'. Het plangebied ligt
daarnaast niet binnen een waardevol landschap of gebied. Binnen en rondom het plangebied zijn geen
monumenten aanwezig. De Warandelaan wordt wel aangegeven als 'historisch waardevolle lijnstructuur'.
De waardering van de lijnen wordt gezien de gele aanduiding gezien als 'redelijk hoog' en niet als 'hoog'
of 'zeer hoog'. De bestaande locatie van de ontsluiting op de Warandelaan blijft behouden. Er hoeven
hier geen bomen gekapt te worden. Er is geen sprake van doorbreking van de lijnstructuur. Met dit plan
blijft deze historische waarde dus behouden. Om deze reden heeft het plan geen invloed op de
cultuurhistorische waarden binnen Oosterhout. Dit onderdeel zorgt dan ook niet voor belemmeringen
voor het plan.




50        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Figuur 4.2: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant (gele lijnen = historische
lijnstructuren, groene stippen = monumentale bomen, zwarte lijn = plangebied)


4.13    Niet-gesprongen explosieven
Er is in de gemeente Oosterhout een vooronderzoek naar niet-gesprongen explosieven uitgevoerd. Het
gaat hierbij om een gemeentebreed onderzoek waarin allerlei afwerpmunities en verdachte locaties in
beeld zijn gebracht. Dit is vastgelegd op een kaart. Hieronder is een uitsnede van de kaart weergegeven
ter plaatse van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat het plangebied niet in een aandachtsgebied of
verdacht gebied ligt. Een nader onderzoek naar explosieven is niet noodzakelijk.




Figuur 4.3: CE-bodembelastingkaart Gemeente Oosterhout




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)             51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>4.14    Besluit m.e.r.
Een plan moet voldoen aan de Wet natuurbescherming, Interim-omgevingsverordening Noord-Brabant,
de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage om te beoordelen of voorafgaand aan het plan
een milieueffectrapport (verder: m.e.r) moet worden opgesteld. Dat is vooral bedoeld om grotere
(gecumuleerde) effecten voor de leefomgeving te beoordelen en alternatieven te onderzoeken.

Uit een berekening van de stikstofdepositie is gebleken dat het plan geen significante gevolgen heeft
voor een Natura 2000-gebied. Dat betekent dat er geen passende beoordeling Wet natuurbescherming
is vereist. Dan is er ook geen m.e.r vereist. In de Interim-omgevingsverordening Noord-Brabant is geen
aanwijzing tot het opstellen van een m.e.r. opgenomen.

In de Wet milieubeheer in samenhang met het Besluit milieueffectrapportage is gebleken dat er geen
sprake is van een activiteit in onderdeel C van de bijlage bij de Besluit milieueffectrapportage. Tevens is
er geen sprake van een activiteit in onderdeel D van een zogenaamd kaderstellend plan voor een
activiteit waarvoor nog een omgevingsvergunning nodig is en waarvoor een uitgebreide procedure is
vereist. (art. 3:4 Algemene wet bestuursrecht). Gelet daarop bestaat er geen directe verplichting tot het
opstellen van een m.e.r..

In het Besluit milieueffectrapportage aangewezen gevallen moet het bevoegd gezag beoordelen of bij
een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden waarvoor alsnog een m.e.r moet
worden opgesteld. Dat is het geval indien een activiteit in onderdeel D van de bijlage van het Besluit
milieueffectrapportage voor komt en het daarin genoemde “geval” (drempelwaarde) zich voor doet. De
planactiviteit valt onder D 11.2 “stedelijk ontwikkelingsproject”. De drempelwaarde wordt echter niet
overschreden.

In art. 2, vijfde lid, Besluit milieueffectrapportage is echter bepaald dat alsnog een
milieueffectbeoordeling moet worden uitgevoerd indien een activiteit in onderdeel D zich voor doet. Dat is
het geval (D 11.2) om dat voor dit artikel daarvoor de drempelwaarde niet van belang is. De bouw van 5
hoge appartementgebouwen met parkeerterreinen hebben een groter ruimtelijk effect dan in de huidige
situatie.

Daarom is een milieueffectbeoordeling uitgevoerd om te beoordelen of er belangrijke nadelige
milieugevolgen kunnen optreden vanwege het plan. Daarbij gaat het om de optelsom van de
milieueffecten van de activiteiten in de omgeving samen met die van het plan op het plangebied en
(vooral) daarbuiten.

De aanmeldingsnotie (bijlage 12) dient als onderbouwing van de beslissing op de mer-beoordeling van
het college. Die is getoetst aan de Wet milieubeheer en bijlage III van de Europese m.e.r-richtlijn.
Geconcludeerd is dat er, rekening houdend met:
1. de kenmerken van het project;
2. de plaats van het project; en
3. de k enmerken van het potentiële effect;
de gecumuleerde effecten geen aanleiding geven tot het laten opstellen van een m.e.r. Daarbij is mede
van belang dat het plan zelf aan de vereiste wet- en regelgeving zal voldoen. De potentiële toename van
de effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt
van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen
van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Daarom heeft het college besloten om geen
milieueffectrapport op te laten stellen.




52        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>4.15    Windhinder
Er heeft een windhinderonderzoek plaatsgevonden om de eventuele hinder vanwege wind ter plaatse van
het plangebied te bepalen. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 13. Hierna worden de belangrijkste
bevindingen beschreven.

Het windklimaat ter plaatse van de geplande ontwikkeling wordt bepaald door een aantal zaken.
Allereerst speelt de statistiek van de windsnelheid op de locatie een rol. Daarnaast kan de geometrie
van de geplande en van de omringende bebouwing de windsnelheid in positieve of negatieve richting
beïnvloeden.

De norm NEN 8100 verwijst voor de statistische windgegevens naar de NPR 6097 Toepassing van de
statistiek van de uurgemiddelde windsnelheden voor Nederland. Met behulp van door het KNMI
ontwikkelde software, behorende bij de NPR 6097, kan de windstatistiek op een hoogte van 60 m op de
planlocatie worden bepaald. Hierbij wordt gebruik gemaakt van data van een groot aantal meteostations
en gegevens omtrent terreinruwheden tot 6 km afstand van de planlocatie.

Uit de gegevens blijkt dat op de planlocatie zuidwest de dominante windrichting is. Bij deze windrichting
treden het vaakst hoge windsnelheden op. Aangezien de zuidwestelijke wind het meest voorkomt, is
met name de bebouwingssituatie ten zuidwesten van het plan van belang. Ten zuidwesten van de
planlocatie is sprake van een relatief open situatie, waarbij de zuidwestenwind voornamelijk vrij over
sportvelden aanstroomt. Daarnaast zijn hier bomen met een hoogte van maximaal circa 20 meter
aanwezig, welke voor enige afscherming zorgen. Door de relatief open ligging is windhinder op voorhand
echter niet uit te sluiten.
In figuur 4.4 is een kaart weergegeven met een indicatie van de locaties van mogelijke windhinder. Aan
de noordzijde van het plangebied (met name nabij de gebouwhoeken van de geplande bebouwing, en in
de doorgang tussen de twee gebouwen) is sprake van een verhoogde kans op windhinder. Op deze
locaties is mogelijk een matig tot plaatselijk zeer matig windklimaat te verwachten. Aan de zuidzijde
van het plangebied is ook sprake van een verhoogde kans op windhinder nabij de bouwhoeken, zij het in
mindere mate gezien de lagere bouwhoogte. In de doorgang tussen de zuidwestelijke gebouwen is
tevens sprake van een verhoogde hinderkans. Door de zeer open ligging in combinatie met de interactie
tussen deze gebouwen is hier mogelijk sprake van een matig tot zeer matig windklimaat. De
verwachting is dat de geplande nieuwbouw geen significant effect heeft op het windklimaat rond de
bestaande omgevingsbebouwing.

Opgemerkt wordt dat de geplande parkachtige inrichting van het plangebied een positief effect zal
hebben op het windklimaat. Geadviseerd wordt met name in de gebieden waar een hogere hinderkans te
verwachten is het windklimaat te verbeteren met behulp van begroeiing in de vorm van bomen en
heesters. Er is een nadere eisen-regeling in de planregels opgenomen om te borgen dat er geen slecht
windklimaat op verblijfsniveau zal ontstaan voor de van toepassing zijnde activiteitenklasse (NEN 8100).

In een later stadium van de planontwikkeling, als ook de locaties van windgevoelige functies bekend
zijn, kan op basis van een beoordeling van het uitgewerkte planontwerp worden afgewogen of nader
onderzoek met de windtunnel of CFD noodzakelijk is om het voorkomen van een slecht windklimaat voor
de van toepassing zijnde activiteitenklasse te borgen. Dit onderzoek wordt toegevoegd bij de aanvraag
omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Figuur 4.4: Indicatie locaties mogelijke windhinder (bron: PEUTZ)




54       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5              Juridische uitvoerbaarheid

5.1      Het juridische plan
Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor
de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet
ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is
aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig
bestemmingsplan is de versie van december 2020 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die
voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor
sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar
standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare
bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Het onderhavige bestemmingsplan wijkt op de volgende punten af van het handboek:
a. omdat er enkel gestapelde woningen mogelijk gemaakt worden, is de bebouwingstypologie hierop
   afgestemd. Daarnaast komt de bestemmingsgrens overeen met de bouwgrens, waardoor er geen
   bouwwerken buiten het bouwvlak mogelijk zijn, uitgezonderd hetgeen onder b opgenomen is;
b. er is een aparte regeling met aanduiding op de verbeelding opgenomen voor overkappingen buiten
   het bouwvlak (zowel met als zonder afwijkingsprocedure);
c. binnen alle bouwvlakken zijn (al dan niet ondergrondse) parkeervoorzieningen mogelijk, dit is dus
   algemeen toegestaan en gereguleerd binnen de algemene bouwregels in artikel 9;
d. enkele niet relevante c.q. niet wenselijke functies binnen de bestemming Verkeer zijn niet
   opgenomen (zoals evenementen, terrassen en jongerenontmoetingsplaatsen);
e. voor 'zorgwoning' is een alternatieve begripsomschrijving opgenomen;
f. enkele niet relevante bepalingen zijn geschrapt;
g. ondergronds bouwen (waaronder parkeergarages) zijn algemeen toegestaan onder gebouwen (zie
   artikel 9.1) en zijn niet met een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen.


De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende
bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan
beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details.
Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat
hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. In de volgende paragraaf wordt inhoudelijk
ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.


5.2      Bestemmingen


5.2.1    Opzet regels
De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw
is als volgt:
      Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
      De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
      Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
      Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).


Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde


           Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)               55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>opgebouwd (voor zover relevant):
     Bestemmingsomschrijving;
     Bouwregels;
     Nadere eisen regeling;
     Afwijken van de bouwregels;
     Specifieke gebruiksregels;
     Afwijken van de gebruiksregels;
     Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
     werkzaamheden;
     Wijzigingsbevoegdheid.


De afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en het omgevingsvergunningenstelsel voor het
uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, zijn zoveel mogelijk per
bestemming opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele
afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze
bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.


5.2.2    Flexibiliteitsregels
Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de
bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het
bestemmingsplan of een wijzigingsbevoegdheid.

Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden
gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels
mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.


5.2.3    Bepalen goothoogte
Er is wel eens sprake van misverstanden over de wijze waarop de goothoogte of bouw- c.q. nokhoogte
van een gebouw moet worden geïnterpreteerd. De goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de
bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel,
met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen,
lucht- en liftkokers, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken
en antennes.


5.2.4    Toelichting bestemmingen
Hieronder worden de meest voorkomende bestemmingen kort toegelicht.
Groen
De tot 'Groen' bestemde gronden zijn bedoeld voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen,
voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten, speelvoorzieningen, calamiteitenroutes, water en
waterhuishoudkundige voorzieningen, straatmeubilair, kunstobjecten en nutsvoorzieningen. Ter plaatse
van de aanduiding 'waterberging' zijn de gronden mede bestemd voor de instandhouding en bescherming
van een waterberging


Maatschappelijk
De tot 'Maatschappelijk' bestemde gronden zijn bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen in de vorm
van zorgwoningen. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan, zoals voorzieningen voor
verkeer en verblijf, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, tuinen, erven en verhardingen, groen- en
nutsvoorzieningen, en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen.



56        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de gebouwen moeten worden gerealiseerd.
De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven. Er zijn nadere regels opgenomen
voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer
De tot 'Verkeer' bestemde gronden zijn bedoeld voor voorzieningen voor verkeer en verblijf,
parkeervoorzieningen, groen-, nuts- en speelvoorzieningen, kunstobjecten, straatmeubilair, water en
waterhuishoudkundige voorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Wel is er een specifieke regeling opgenomen voor overkappingen, ter plaatse van de aanduiding op de
verbeelding. Deze zijn - afhankelijk van de betreffende aanduiding - rechtstreeks of onder voorwaarden
via een afwijkingsprocedure toegestaan. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen
De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen, aan huis verbonden beroepen of aan huis
verbonden bedrijven en verhardingen, groen- en nutsvoorzieningen, ondergeschikte voorzieningen voor
verkeer en verblijf en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de verbeelding zijn
bouwvlakken opgenomen, waarbinnen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan
zijn. De maximaal toegestane bouwhoogte is op de verbeelding opgenomen.

Er zijn regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Om
windhinder te voorkomen is een regeling opgenomen waarmee het onder voorwaarden mogelijk is om op
dit punt nadere eisen aan de omgevingsvergunning voor bouwen te stellen. Het bevoegd gezag kan een
omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van een aantal bouw- en gebruiksregels. Er zijn
gebruiksregels opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Waarde – Archeologie
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor
werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 cm onder maaiveld en dit over een
oppervlakte is van meer dan 100 m², dan moet hiervoor een vergunning voor zijn afgegeven. Deze wordt
afgegeven indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch
bodemarchief niet wordt verstoord. Al dan niet na het treffen van maatregelen.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6             Handhaafbaarheid

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel
het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico
dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde
regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag
Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die
reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die
afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en
handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats
gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit
voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen
rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van
het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via
wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving
Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft
preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de
landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en
advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer
aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van
voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale
uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden
er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire
handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van
het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het
handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het
bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt
het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke
Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse
handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid
De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of
gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel
bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen
bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.




58       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 7              Uitvoerbaarheid

7.1     Economische uitvoerbaarheid
Dit bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, gericht op het mogelijk maken van
gestapelde woningbouw. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten teneinde het
kostenverhaal te borgen.

Het plan wordt door initiatiefnemers gerealiseerd en er zijn verder geen kosten aan verbonden voor de
gemeente. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is.


7.2     Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Omgevingsdialoog
Op 17 juni 2019 is er in het kader van de omgevingsdialoog door initiatiefnemers een inloopavond
georganiseerd waarin de omwonenden geïnformeerd zijn over de plannen aan de Warandelaan 6 en het
braakliggende terrein richting Wilhelminakanaal Zuid. Naar aanleiding van die avond zijn 16 reacties
ontvangen. De meest gehoorde reactie op het plan is de ontsluiting op de Warandelaan (zorg om de
verkeersafwikkeling). Daarnaast zijn er enkele reacties ontvangen inzake het woningbouwprogramma
(hoogbouw en uitstraling hiervan), de groenvoorziening (sparen van het groen) en de zorg (eventuele
zorgmogelijkheden spreken aan).

De reacties uit de omgeving zijn teruggekoppeld aan de gemeente. Overwogen is om een extra
ontsluiting aan het Wilhelminakanaal Zuid te realiseren. Daar is echter niet voor gekozen omdat:
    het vanuit het beleid duurzaam veilig de wens is het aantal aansluitingen op een weg met een
    ontsluitingsfunctie te beperken. Vanuit dit oogpunt en vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid heeft
    een ontsluiting van de nieuwe woonlocatie op de Warandelaan (30 km-zone) een duidelijke
    voorkeur.
    men het groen tussen het Wilhelminakanaal en de nieuwe appartementen wil behouden;
    men extra verharding en extra bomenkap door tweede ontsluiting ongewenst vindt;
    de verkeersafwikkeling van het plan in voldoende mate kan plaatsvinden middels één ontsluiting;
    het toevoegen van extra ontsluiting geen garantie biedt met betrekking tot spreiding van het verkeer.
Een andere optie die verkend is, is of de voorgestelde ontsluiting aan de Warandelaan verplaatst kan
worden. Hier is niet voor gekozen omdat er dan extra bomen gekapt moeten worden aan de
Warandelaan.

Vooroverleg en inspraak
In het kader van het voorgeschreven vooroverleg is de kennisgeving van het
voorontwerp-bestemmingsplan toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant, het Ministerie van
Infrastructuur en Milieu, het Waterschap Brabantse Delta en de uitvoeringsinstantie namens de
provincie (Grondwaterbeschermingsgebied) de Omgevingsdienst Zuid Oost Brabant.

Het voorontwerp-bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017 herziening 3 (Parck Warande)" heeft conform
de Algemene Inspraakverordening Oosterhout 2006 met ingang van 24 juni 2021 tot en met 21 juli 2021
ter inzage gelegen. Publicatie hiervan heeft plaatsgevonden d.d. 23 juni 2021 in het huis-aan-huis
weekblad "Oosterhout" en op de gemeentelijke website. Het voorontwerpbestemmingsplan was tevens
op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl in te zien. Gedurende deze termijn bestond de
gelegenheid om schriftelijk en mondeling op het plan te reageren door de indiening van een
inspraakreactie. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt door 21 instanties c.q. personen. Tevens
vond op 1 juli 2021 een inspraakbijeenkomst plaats.

In de bijlagen is een reactienota inspraak en vooroverleg opgenomen ten aanzien van vooroverleg en


          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>inspraak.


7.3     Vaststellingsprocedure
De procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening wordt doorlopen. Eventuele
binnengekomen zienswijzen worden verwerkt in de 'Reactienota zienswijzen inzake
ontwerp-bestemmingsplan Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande) ' welke als bijlage bij
het vastgestelde bestemmingsplan gevoegd zal worden. In het vast te stellen bestemmingsplan worden
voor zover nodig wijzigingen en aanvullingen aangebracht die in de reactienota zijn opgenomen.




60          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>REGELS
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


Regels                                                                                          3

Hoofdstuk 1          Inleidende regels                                                          4
Artikel 1            Begrippen                                                                   4
Artikel 2            Wijze van meten                                                            13

Hoofdstuk 2          Bestemmingsregels                                                          15
Artikel   3          Groen                                                                      15
Artikel   4          Maatschappelijk                                                            17
Artikel   5          Verkeer                                                                    19
Artikel   6          Wonen                                                                      20
Artikel   7          Waarde - Archeologie                                                       22

Hoofdstuk 3          Algemene regels                                                            25
Artikel   8          Anti-dubbeltelregel                                                        25
Artikel   9          Algemene bouwregels                                                        26
Artikel   10         Algemene gebruiksregels                                                    27
Artikel   11         Algemene aanduidingsregels                                                 28
Artikel   12         Algemene afwijkingsregels                                                  29
Artikel   13         Overige regels                                                             30

Hoofdstuk 4          Overgangs- en slotregels                                                   31
Artikel 14           Overgangsrecht                                                             31
Artikel 15           Slotregel                                                                  32




2              Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Regels




     Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1               Inleidende regels

Artikel 1        Begrippen


1.1     plan:
het bestemmingsplan 'Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)' met identificatienummer
NL.IMRO.0826.BSPhz3oosterhz2017-ON01 van de gemeente Oosterhout.


1.2     bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en de daarbij behorende bijlagen).


1.3     aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels
regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.


1.4     aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.


1.5     aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf:
de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch,
(para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening
van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze
behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee
qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de activiteit in of bij een woning wordt
uitgeoefend.


1.6     achtererfgebied:
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m
van de voorkant, van het hoofdgebouw.


1.7     achtergevellijn:
de lijn waarin de achtergevel van een woning is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.


1.8     achtergevelrooilijn:
de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens
van een bouwvlak.


1.9     archeologische waarden:
waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die
van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun
cultuurhistorische waarde.



4         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>1.10    bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.


1.11    bed & breakfast:
een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan
steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse met
een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting,
noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente
werkzaamheden en/of arbeid.


1.12    bedrijf:
een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren,
herstellen en/of vervoeren van goederen.


1.13    begane grond:
   de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.


1.14    bestaand(e situatie):
a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig of in uitvoering op het tijdstip van
   inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bebouwing, die mag worden gebouwd
   krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning.
b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en/of opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip
   van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.15    bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak.


1.16    bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.


1.17    bijbehorend bouwwerk:
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend
hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.


1.18    bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk.


1.19    bouwgrens:
de grens van een bouwvlak.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>1.20    bouwlaag:
doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende
vloeren of balklagen is begrensd.


1.21    bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten.


1.22    bouwperceelgrens:
de grens van een bouwperceel.


1.23    bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.


1.24    bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.


1.25    dak:
iedere bovenbeëindiging van een gebouw.


1.26    detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of
leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending
anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat
postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel,
tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.


1.27    dienstverlening:
bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten,
waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen,
waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, bank, postkantoor, reisbureau
en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, met uitzondering van een garagebedrijf
en een seksinrichting.


1.28    erf:
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat
in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.




6         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>1.29    escortbedrijf:
de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij
bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende
bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).


1.30    functie:
doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is
toegestaan.


1.31    gastouderschap:
kinderopvang op het woonadres van een gastouder of de ouder(s) die tot stand komt door bemiddeling
van een gastouderbureau en die betrekking heeft op ten hoogste 6 kinderen, naast eventuele eigen
kinderen van de gastouder.


1.32    gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt.


1.33    gestapelde woning:
een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of
bijzondere woonruimten bevinden.


1.34    gevel:
bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder
begrepen het dak.


1.35    gevelvlak:
het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.


1.36    grondgebonden woning:
een woning die rechtstreeks contact heeft met het aangrenzende terrein.


1.37    grondwaterbeschermingsgebied:
gebied waarbinnen het grondwater, afhankelijk van de kwetsbaarheid van het gebied, een periode van 25
of 100 jaar nodig heeft om de pompputten voor waterwinning te bereiken.


1.38    hoofdfunctie:
de belangrijkste functie waarvoor een gebouw mag worden gebruikt.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)               7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>1.39    hoofdgebouw:
een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of
toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn,
gelet op die bestemming het belangrijkste is.


1.40    horeca(bedrijf):
het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals
een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder
eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een
seksinrichting.


1.41    huishouden:
de leefvorm of samenlevingsvorm van één of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij
sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.


1.42    huisvesting in verband met mantelzorg:
huisvesting in of bij een woning van één huishouden, van wie ten minste één persoon mantelzorg
verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.


1.43    kamerverhuur:
het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning.


1.44    kunstobject:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.


1.45    kunstwerk:
bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten,
duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijken.


1.46    maatschappelijke voorzieningen:
voorzieningen inzake welzijn, openbare dienstverlening, volksgezondheid (medisch en paramedisch),
zorginstellingen, cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid,
kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of
instellingen, al dan niet met ondergeschikte horeca en detailhandel.


1.47    maatvoeringsvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor de
toegestane bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.




8         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>1.48    mantelzorg:
intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan
een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een
tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar
overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere
door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.


1.49    normaal onderhoud, gebruik en beheer:
een gebruik, gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten, dat het voortbestaan
van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt.


1.50    nutsvoorzieningen:
gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals
transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen,
voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor (tele)communicatie.


1.51    omgevingsvergunning:
vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
(Wabo).


1.52    ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf:
voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de
geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, voorzieningen en paden voor
calamitaitenverkeer en afvalafhandeling, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en
brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen en parkeervoorzieningen voor gemotoriseerd
verkeer begrepen.


1.53    onderkomens:
voor verblijf geschikte - al dan niet aan de bestemming onttrokken - voer- en vaartuigen, arken, caravans
en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, als ook tenten.


1.54    overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een vrijstaande dakconstructie met maximaal één
wand.


1.55    parkeergarage:
al dan niet ondergrondse, gebouwde parkeervoorziening voor het parkeren van meerdere voertuigen.


1.56    peil:
a. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
b. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg
   grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de


          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>   bouw;
c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerk terrein.

1.57    prostitutie:
het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.


1.58    raamprostitutie:
een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied
zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.


1.59    scheidingslijn:
lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt.


1.60    seksinrichting:
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij
bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische
aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal,
sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische
massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.


1.61    speelvoorziening:
openbaar toegankelijke voorziening in de open lucht bestemd voor sport, spel, vermaak of ontspanning,
niet zijnde een sportvoorziening waar georganiseerde sportbeoefening plaatsvindt, waaronder in ieder
geval speeltuinen en trapveldjes worden verstaan.


1.62    sportvoorziening:
voorziening ten behoeve van de uitoefening van binnen- en/of buitensport (met uitzondering van
maneges).


1.63    stedenbouwkundig beeld:
het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van
de bebouwing in relatie tot de omgeving.


1.64    straatprostitutie:
het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één
en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar
of op andere wijze.


1.65    uitvoeren:
uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.




10        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>1.66    vloeroppervlak(te):
de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.


1.67    voorgevel:
de naar de weg of naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw
betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn
aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden
aangemerkt.


1.68    voorgevelrooilijn:
de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.


1.69    voorzieningen voor verkeer en verblijf:
voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van
de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij
behorende inrichtingselementen.


1.70    waterhuishoudkundige voorzieningen:
voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige
kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang,
alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende
voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.


1.71    windturbine:
bouwwerk, bestaande uit een mast met bijbehorende fundering en de rotor, bedoeld voor het opwekken
van electriciteit door middel van windenergie.


1.72    wonen:
het bewonen van een woning van een woning, door niet meer dan één huishouden.


1.73    woning:
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.


1.74    woningsplitsing:
het opdelen van een woning in meerdere wooneenheden;


1.75    woonwagen:
voor bewoning bestemd gebouw, dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe
bestemd perceel is geplaatst.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>1.76    zelfstandige woonruimte:
een woning met een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde
verkeersruimte, waarbij de wasgelegenheid, kookgelegenheid en het toilet niet worden gedeeld met
andere bewoners.


1.77    zijdelingse perceelsgrens:
de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.


1.78    zijstrook:
de strook grond gelegen tussen de zijdelingse perceelsgrens en de denkbeeldige lijn op 3 meter afstand
vanaf de zijdelingse perceelsgrens, over de volledige diepte van het bouwperceel.


1.79    zorgwonen:
het bewonen van zorgwoningen, al dan niet in combinatie met gemeenschappelijke (zorg)voorzieningen.


1.80    zorgwoning:
al dan niet zelfstandige, huisvesting van personen die, vanwege hun beperkte zelfredzaamheid, op basis
van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem, zijn geïndiceerd voor 24-uurs zorg, eventueel
in combinatie met gemeenschappelijke (zorg- en) andere voorzieningen.




12        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>Artikel 2         Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:


2.1       afstanden:
van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten
waar deze afstanden het kleinst zijn.


2.2       bebouwingspercentage:
het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte
van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader
aan te duiden gedeelte van die bestemming.


2.3       bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met
uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard
daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.


2.4       dakhelling:
de hoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.


2.5       diepte van een gebouw:
      horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde
      gevel;
      verticale diepte: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte)
      begane grondvloer.

2.6       goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te
stellen constructiedeel.


2.7       inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet
meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk.


2.8       oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd
op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.




           Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>2.9     ondergeschikte bouwonderdelen:
Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen,
zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers,
wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken,
ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten, mits de
overschrijding van de bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.




14        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                Bestemmingsregels

Artikel 3         Groen


3.1       Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.    groenvoorzieningen;
b.    bermen en beplantingen;
c.    inritten;
d.    voorzieningen voor langzaam verkeer;
e.    calamiteitenroutes;
f.    speelvoorzieningen;
g.    straatmeubilair;
h.    kunstobjecten;
i.    nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
j.    water en waterhuishoudkundige voorzieningen;


alsmede voor:
k. de instandhouding en bescherming van een waterberging ter plaatse van de aanduiding
   'waterberging' (wb).

3.2       Bouwregels
3.2.1     Gebouwen en overkappingen
a. Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd, uitgezonderd het
   bepaalde in 3.2.1 onder b;
b. gebouwen voor nutsvoorzieningen zijn toegestaan en hiervoor gelden de volgende bepalingen:
   1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m;
   2. de maximale oppervlakte mag niet meer bedragen dan 15 m2.


3.2.2     Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende
bepalingen:
a. De bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleidingen, beveiliging en regeling voor verkeer
   mag niet meer bedragen dan 15 m.
b. De bouwhoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 4 m.
c. De bouwhoogte van kunstwerken mag niet meer bedragen dan 15 m.
d. De bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m.
e. De bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer
   bedragen dan 3,5 m.

3.3       Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid
3.2.2 voor het bouwen van kunstobjecten met een bouwhoogte van maximaal 8 m, mits:
a. dit passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk
   straatbeeld;
b. hiertegen geen bezwaren zijn vanuit oogpunt van verkeersveiligheid.



            Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)         15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>3.4     Specifieke gebruiksregels
3.4.1   Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van evenementen.


3.5     Afwijken van de gebruiksregels
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.1
voor het aanleggen van parkeervoorzieningen en overige voorzieningen voor verkeer en verblijf, mits aan
de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. het stedenbouwkundig beeld wordt niet in onevenredige mate geschaad;
b. het aanleggen van parkeervoorzieningen is noodzakelijk is vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid
   en bereikbaarheid;
c. de aanleg van de parkeervoorzieningen heeft geen zodanige invloed op de aanwezige
   groenvoorziening, dat deze groenstructuur daardoor onevenredige schade wordt toegebracht en de
   gebruiksmogelijkheden ervan in overwegende mate wordt beperkt;
d. er wordt rekening gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding (waterkwaliteit en
   -kwantiteit).




16        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>Artikel 4        Maatschappelijk


4.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. maatschappelijke voorzieningen, waarbij uitsluitend zorgwoningen toegestaan zijn, ter plaatse van
   de aanduiding 'zorgwoning' (zw);
b. tuinen, erven en verhardingen;
c. groenvoorzieningen;
d. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
e. parkeervoorzieningen (waaronder ondergrondse parkeervoorzieningen);
f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2     Bouwregels
4.2.1   Algemeen
Voor het bouwen in het algemeen gelden de volgende bepalingen:
a. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.
b. Ter plaatse van het aanduidingsvlak 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal zorgwoningen
   niet meer bedragen dan ter plaatse is aangegeven.


4.2.2   Gebouwen en overkappingen
Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende bepalingen:
a. Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd.
b. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte
   (m)' is aangegeven.


4.2.3   Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde gelden de volgende
bepalingen:
a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m.
b. De bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m.
c. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer
   bedragen dan 3,5 m.

4.3     Nadere eisen
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen aan het bouwplan, indien er
redelijkerwijs een risico ontstaat op een slecht windklimaat op verblijfsniveau voor de van toepassing
zijnde activiteitenklasse conform de NEN 8100 en met onderzoek niet aangetoond is dat dit risico
aanvaardbaar is.


4.4     Specifieke gebruiksregels
4.4.1   Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
a. het gebruik van platte daken als dakterras;



          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>b. wonen, anders dan bedoeld onder 4.1 onder a.




18       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>Artikel 5         Verkeer


5.1       Bestemmingsomschrijving
De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.    voorzieningen voor verkeer en verblijf;
b.    parkeervoorzieningen;
c.    kunstobjecten;
d.    speelvoorzieningen;
e.    straatmeubilair;
f.    groenvoorzieningen;
g.    nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
h.    water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2       Bouwregels
5.2.1     Gebouwen en overkappingen
a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd, uitgezonderd het
   bepaalde in 5.2.1 onder b en c;
b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' mogen
   overkappingen gebouwd worden met een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 m;
c. gebouwen voor nutsvoorzieningen zijn toegestaan en hiervoor gelden de volgende bepalingen:
   1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m;
   2. de maximale oppervlakte mag niet meer bedragen dan 15 m2.


5.2.2     Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
a. de bouwhoogte van kunstwerken, kunstobjecten, palen, masten en portalen voor geleiding,
   beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m;
b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

5.3       Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 5.2.1
ten behoeve van overkappingen, met dien verstande dat:
a. overkappingen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding
   - afwijking overkapping';
b. afwijken is uitsluitend toegestaan als het technisch danwel fysiek niet mogelijk is middels een
   gangbare, beproefde en economisch haalbare methode te voldoen aan de wettelijke vereisten ten
   aanzien van duurzaamheid;
c. de overkapping in afwijking van het bepaalde in 1.54 geheel open (zonder wanden) gerealiseerd
   wordt;
d. de maximale goot- en bouwhoogte van overkappingen bedraagt 3,5m;
e. bij het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid dienen bestaande dan wel beoogde
   groenvoorzieningen in stand te worden gehouden.




            Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)           19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>Artikel 6       Wonen


6.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen;
b. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van aan huis verbonden beroepen of
   bedrijven;
c. tuinen, erven en verhardingen;
d. groenvoorzieningen;
e. nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
f. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
g. parkeervoorzieningen (waaronder ondergrondse parkeervoorzieningen);
h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2     Bouwregels
6.2.1   Algemeen
Voor het bouwen in het algemeen geldt dat ter plaatse van het aanduidingsvlak 'maximum aantal
wooneenheden' het aantal woningen niet meer mag bedragen dan ter plaatse is aangegeven.
6.2.2   Gebouwen en overkappingen
Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende bepalingen:
a. Er mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd;
b. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte
   (m)' is aangegeven.


6.2.3   Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde gelden de volgende
bepalingen:
a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m.
b. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer
   bedragen dan 3,5 m.

6.3     Nadere eisen
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen aan de vormgeving van de
gebouwen, indien er redelijkerwijs een risico ontstaat op onaanvaardbare windhinder op verblijfsniveau en
met onderzoek niet aangetoond is dat dit risico aanvaardbaar is.


6.4     Specifieke gebruiksregels
6.4.1   Strijdig gebruik
Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan, wordt in ieder geval
begrepen:
a. het bewonen of het laten bewonen van een woning door meerdere huishoudens;
b. het verhuren of laten verhuren van een woning voor kamerverhuur;
c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning als zelfstandige woning, of ten
   behoeve van mantelzorg;


20        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 83 ======================================================================

<pre>d. het gebruik van de woning of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning als bed &
   breakfast.
e. het gebruik van platte daken als dakterras.


6.4.2   Aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf
Voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijf zijn de
volgende bepalingen van toepassing:
a. de activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door een bewoner van de woning;
b. de activiteit bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning en de
   bij deze woning behorende bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 50 m2;
c. buitenactiviteiten, waaronder opslag, ten dienste van het aan huis verbonden beroep of bedrijf zijn
   niet toegestaan;
d. machinale productie en machinale reparatie- en herstelwerkzaamheden alsmede het verrichten van
   herstelwerkzaamheden aan gemotoriseerde voertuigen zijn niet toegestaan;
e. horeca en detailhandel (w.o. showroom en/of afhaalpunt c.q. logistieke functie, al dan niet t.b.v.
   internethandel) zijn niet toegestaan;
f. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient voldaan te worden aan het
   bepaalde in artikel 13.2.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 83 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 84 ======================================================================

<pre>Artikel 7       Waarde - Archeologie


7.1     Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende
bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.


7.2     Bouwregels
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:
a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte
   van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot en waarbij gebruik wordt gemaakt van de
   bestaande fundering;
b. de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met een oppervlakte tot ten
   hoogste 100 m²;
c. de bouw van een bouwwerk, dat kan worden gebouwd met graafwerkzaamheden die niet dieper
   reiken dan 0,50 m en zonder heiwerkzaamheden.

7.3     Afwijken van de bouwregels
a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid
   7.2 voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de andere geldende bestemming(en).
b. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, dan nadat de aanvrager aan de hand van een door de
   bevoegde overheid goedgekeurd rapport heeft aangetoond, dat door de oprichting van het gebouw
   het archeologische bodemarchief niet wordt verstoord;
c. Voor zover het oprichten van het in lid 7.2 bedoelde gebouw kan leiden tot een verstoring van
   archeologisch materiaal, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning één van de volgende
   voorwaarden verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de
       bodem kunnen worden behouden, of
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. de verplichting de oprichting van het gebouw te laten begeleiden door een deskundige op het
       terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de
       omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

7.4   Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of
van werkzaamheden
7.4.1   Omgevingsvergunning
Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende
werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
a. het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen), woelen,
   mengen, diepploegen, aanbrengen van heipalen, egaliseren en ontginnen van gronden;
b. het wijzigen van de waterhuishouding, zoals draineren en het uitdiepen, graven en/of verleggen van
   waterlopen;
c. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee
   verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
d. het verlagen van het waterpeil.




22       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 84 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 85 ======================================================================

<pre>7.4.2   Uitzonderingen
Het verbod, zoals bedoeld in lid 7.4.1 is niet van toepassing, indien:
a. het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en
   beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels, leidingen en rioleringen,
   waarbij niet dieper gegraven wordt dan de reeds uitgegraven diepte;
b. het betreft werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden met een diepte van minder dan
   0,50 m of, bij een grotere diepte, met een oppervlakte kleiner dan 100 m²;
c. op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de
   betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
d. de werken en werkzaamheden:
   1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een
       ontgrondingsvergunning;
   3. de werken en werkzaamheden op inventariserend of definitief archeologisch onderzoek
       zijn gericht.


7.4.3   Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
a. Het is verboden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het slopen van een
   bouwwerk, de aanwezige bouwwerken te slopen. Uitgezonderd van dit verbod zijn
   sloopwerkzaamheden van bouwwerken, waarbij de oppervlakte minder bedraagt dan 100 m² en/ of
   niet dieper wordt gewerkt dan 0,50 m onder maaiveld;
b. aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld, dat de sloop wordt
   begeleid door een gekwalificeerde deskundige (zijnde een archeologisch bedrijf met een
   opgravingsvergunning). Hiervoor is een door de door het bevoegd gezag schriftelijk goedgekeurd
   Programma van Eisen vereist, dat is opgesteld conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse
   Archeologie (KNA);
c. indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden
   aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij het bevoegd gezag, die in het belang van
   de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de
   sloopvergunning;
d. de vergunning kan niet worden verleend, indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van
   de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.


7.4.4   Toelaatbaarheid
   Een omgevingsvergunning als bedoeld in 7.4.1 en 7.4.3 wordt slechts verleend indien:
a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat er geen archeologische waarden
   aanwezig zijn; of
b. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door
   bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; of
c. de volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek is
   aangetoond, dat de archeologische waarden door de werken en werkzaamheden kunnen worden
   verstoord:
   1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische
       resten in de bodem kunnen worden behouden; of
   2. een verplichting tot het doen van opgravingen; of
   3. een verplichting de uitvoering van werken en werkzaamheden te laten begeleiden door
       een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg conform de
       vigerende KNA.




         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)             23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 85 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 86 ======================================================================

<pre>7.5     Wijzigingsbevoegdheid
7.5.1   Wijziging op basis van archeologisch onderzoek
Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het
plan wijzigen in die zin, dat de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie' voor een nader aangegeven
gebied vervalt, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat ter plaatse geen
archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.
7.5.2   Advies
Alvorens de in lid 7.5.1 bedoelde wijziging wordt toegepast, wordt deskundig advies gevraagd aan een
door burgemeester en wethouders in te schakelen deskundige op het gebied van de archeologische
Monumentenzorg conform de vigerende KNA.




24       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 86 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 87 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3             Algemene regels

Artikel 8       Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is
gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.




         Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)          25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 87 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 88 ======================================================================

<pre>Artikel 9       Algemene bouwregels


9.1     Ondergronds bouwen
Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:
a. Op plaatsen waar bestaande bovengrondse gebouwen zijn of nieuwe bovengrondse gebouwen
   mogen worden gebouwd (binnen het bouwvlak) mag eveneens ondergronds gebouwd worden;
   eveneens en direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse
   bouwwerken worden gebouwd.
b. De verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 4 m.

9.2     Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder 9.1
voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw, al dan niet
op een grotere diepte dan bepaald onder 9.1 mits:
a. de oorspronkelijk functie op maaiveldniveau gehandhaafd blijft;
b. er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt;
c. er geen bezwaren zijn uit oogpunt van waterhuishouding.




26        Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 88 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 89 ======================================================================

<pre>Artikel 10       Algemene gebruiksregels


10.1    Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
a. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een
   zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
b. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik
   onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het
   normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
c. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een
   seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een
   smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, growen/of headproducten;
e. het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel;
f. het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een
   ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken
   van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden
   10-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit
   bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

10.2    Voorwaardelijke verplichting waterberging
Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in
voldoende waterberging; indien niet in voldoende waterberging wordt voorzien, wordt de
omgevingsvergunning geweigerd.
Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in een juiste
en/of voldoende waterberging. Hiervoor gelden de volgende regels:
a. bij een bui van 40 mm per uur (T=10) mag geen water op straat staan, berekend vanuit een
   leidingstelsel of ondergrondse voorziening;
b. bij een bui van 70 mm per uur (T=100) mag geen inundatie ontstaan vanuit een open voorziening (bv
   wadi);
c. de waterberging dient te worden berekend voor al het regenwater vallend op:
   1. al het op de voorziening aangesloten afvoerend verhard oppervlak, ongeacht de bestaande
        hoeveelheid verhard oppervlak;
   2. het oppervlak van de eventuele open voorziening i.v.m. daarin vallend regenwater;
d. In specifieke situaties worden door Provincie of Waterschap regels gesteld aan lozingen op
   oppervlaktewater of bodeminfiltratie. Bewijsstukken van communicatie met het bevoegde gezag
   moeten dan worden aangeleverd.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)                27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 89 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 90 ======================================================================

<pre>Artikel 11      Algemene aanduidingsregels


11.1    Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
11.1.1 Aanduiding milieuzone
Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn de gronden, behalve
voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede aangewezen voor de bescherming van de
kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.
11.1.2 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om het bestemmingsplan te wijzigen en de ligging van de
aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' te wijzigen of de aanduiding te verwijderen,
teneinde de begrenzing van de aanduiding in overeenstemming te brengen met de gewijzigde
begrenzing, zoals die volgt uit een provinciaal besluit.




28       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 90 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 91 ======================================================================

<pre>Artikel 12      Algemene afwijkingsregels


12.1    Algemene afwijkingen
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:
a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet
   meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
b. van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd,
   met dien verstande dat:
   1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
c. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen
   gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer
       tot niet meer dan 35 m;
   2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
d. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve
   van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen,
   zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het
       betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte
       van het betreffende gebouw;
e. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve
   van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien
   verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m;
f. van de planregels ten aanzien van het toestaan van overkappingen, mits aangetoond is dat dit in het
   kader van de duurzaamheidsdoelstellingen nodig is en deze duurzaamheidsdoelstellingen niet
   redelijkerwijs op of aan de in artikel 6 genoemde gebouwen gerealiseerd kunnen worden.

12.2    Voorwaarden afwijking
De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 12.1 kan slechts worden verleend, indien:
a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet
   onevenredig worden geschaad;
b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden
   geschaad.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 91 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 92 ======================================================================

<pre>Artikel 13      Overige regels


13.1    Verwijzing naar andere wettelijke regelingen
Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere
algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het
tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.


13.2    Parkeren
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de
   gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende
   parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen; indien niet in voldoende parkeergelegenheid
   en/of ruimte voor laden en lossen wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd;
b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in
   voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:
   1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de
       functiewijziging van een gebouw en/of van gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor
       afwijken vereist is, dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden
       voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
   3. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van het op dat moment geldende, door de
       gemeenteraad vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid bepaald of er sprake is van voldoende
       parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen;
   4. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als
       bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.




30       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 92 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 93 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4              Overgangs- en slotregels

Artikel 14      Overgangsrecht


14.1    Overgangsrecht bouwen
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in
   uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het
   bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits
        de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het
        bouwwerk is teniet gegaan.
b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a
   voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met
   maximaal 10%.
c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het
   tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het
   daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2    Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het
   bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te
   laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking
   naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een
   periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te
   laten hervatten.
d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen
   geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.




          Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)              31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 93 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 94 ======================================================================

<pre>Artikel 15     Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)'.




32       Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 94 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 95 ======================================================================

<pre>BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Venlo
                    www.bro.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 95 =================================================================

<br><br>