<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan
Kom Teeffelen - 2011
toelichting

Vastgesteld
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                   Kom Teeffelen – 2011, pag. 1 van 47
                              vastgesteld 10 mei 2012




Bestemmingsplan
Kom Teeffelen – 2011
vastgesteld




Gemeente Oss,
29 februari 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Kom Teeffelen – 2011, pag. 2 van 47
           vastgesteld 10 mei 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                               Kom Teeffelen – 2011, pag. 3 van 47
                                                                                                          vastgesteld 10 mei 2012




INHOUDSOPGAVE
TOELICHTING
Hoofdstuk 1 Inleiding.................................................................................................................7
1.1     Aanleiding .......................................................................................................................7
1.2     Begrenzing plangebied ...................................................................................................7
1.3     Geldende bestemmingsplannen .....................................................................................8
Hoofdstuk 2 Beleidskader .........................................................................................................9
2.1     Wettelijk kader.................................................................................................................9
2.2     Rijksbeleid.....................................................................................................................10
2.3     Provinciaal beleid ..........................................................................................................12
2.4     Gemeentelijk beleid.......................................................................................................15
Hoofdstuk 3 Bestaande situatie ..............................................................................................24
3.1     Ontstaansgeschiedenis.................................................................................................24
3.2     Bodem...........................................................................................................................25
3.3     Water.............................................................................................................................26
3.4     Verkeer..........................................................................................................................27
3.5     Stedenbouwkundige structuur.......................................................................................27
Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en beperkingen.....................................................................28
4.1     Waarden........................................................................................................................28
4.2     Milieuaspecten ..............................................................................................................31
4.3     Defensie ........................................................................................................................35
4.4     M.e.r.-beoordeling .........................................................................................................35
Hoofdstuk 5 Handhaving.........................................................................................................36
5.1     Beleidskader .................................................................................................................36
5.2     Professionele handhaving en handhavingprogramma..................................................36
5.3     Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht.............................................37
Hoofdstuk 6 Toelichting op het plan........................................................................................38
6.1     Plantoelichting...............................................................................................................38
6.2     Ontwikkelingen..............................................................................................................38
Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels......................................................................................44
7.1     Algemeen ......................................................................................................................44
7.2     Regels ...........................................................................................................................44
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid.............................................................................46
8.1     Conserverend karakter..................................................................................................46
8.2     Nieuwe ontwikkelingen..................................................................................................46
8.3     Conclusie ......................................................................................................................46
Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid....................................................47
9.1     Vooroverleg...................................................................................................................47
9.2     Zienswijzenprocedure ...................................................................................................47



REGELS
VERBEELDING
BIJLAGEN
zie separaat bijlagenboek
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Kom Teeffelen – 2011, pag. 4 van 47
           vastgesteld 10 mei 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 5 van 47
                                  vastgesteld 10 mei 2012




TOELICHTING
Bestemmingsplan
Kom Teeffelen - 2011
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Kom Teeffelen – 2011, pag. 6 van 47
           vastgesteld 10 mei 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                            Kom Teeffelen – 2011, pag. 7 van 47
                                                                                       vastgesteld 10 mei 2012



 Hoofdstuk 1               Inleiding


 1.1     Aanleiding

 Dit bestemmingsplan is een integrale herziening van de geldende bestemmingsplannen voor de kern
 Teeffelen.

 De verplichting om verouderde bestemmingsplannen te actualiseren vloeit voort uit de Wet ruimtelijke
 ordening (Wro). Een bestemmingsplan moet op grond van deze wet tenminste éénmaal in de tien jaar
 worden herzien.

 De actualisering van verouderde bestemmingsplannen is niet alleen een wettelijke verplichting, maar is
 ook gewenst omdat verouderde bestemmingsplannen voor een deel inhoudelijk niet meer voldoen aan de
 eisen die aan een actueel, adequaat bestemmingsplan worden gesteld. De planologische regelingen zijn
 soms te ruim en soms te beperkend, nieuwe wetgeving heeft nog geen vertaling gekregen, actueel beleid
 is nog niet verankerd, er kunnen projecten mogelijk zijn gemaakt in de vorm van vrijstellingen die nog niet
 in het bestemmingsplan zijn verwerkt en de grote diversiteit aan regelingen leidt tot rechtsongelijkheid en
 rechtsonzekerheid.

 Omvangrijke (woningbouw)ontwikkelingen worden via aparte bestemmingsplannen gerealiseerd.
 Dergelijke plannen hebben een eigen dynamiek. In dit plan wordt dan ook slechts een beperkt aantal
 (vooral particuliere) ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Voor het overige heeft dit plan een conserverend
 karakter. Dat wil zeggen dat de bestaande, legale situatie en de bestaande regeling het uitgangspunt zijn
 geweest voor de gekozen bestemmingsregeling.


 1.2     Begrenzing plangebied

 Teeffelen ligt in het midden van de gemeente Oss, op het grondgebied van de voormalige gemeente Lith,
 zoals aangegeven op onderstaande afbeelding.

                                       Oijen
                                       Oijen
                                                                                Megen
                                                                                Megen       Dieden
                                                                                            Dieden



                                                                                                            Demen
                                                                                                            Demen



                                                                                 Haren
                                                                                 Haren
                       Lithoijen
                       Lithoijen                                                                            Dennenburg
                                                                                                            Dennenburg
        Lith

                                               Teeffelen         Macharen
                                                                 Macharen



ell




                                                                                                     Koolw
                                                                                                     Koolwijk
                                                                                                           ijk

                                                           OSS
                                                           OSS                  BERGHEM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 8 van 47
                                                                                 vastgesteld 10 mei 2012



Bij het begrenzen van het plangebied is in eerste instantie uitgegaan van de plangrenzen van de
geldende bestemmingsplannen. Vergelijking met de provinciale begrenzing van de ‘kernen in het landelijk
gebied’ en met de bestaande ruimtelijke situatie heeft op plaatsen tot een aanpassing van deze
plangrenzen geleid. Bij de begrenzing is gekeken naar een logische en functionele samenhang. De
plangrenzen zijn daarom veelal gelijk gelegd aan herkenbare elementen als dijken, wegen en
perceelsgrenzen.


1.3    Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan Kom Teeffelen – 2011 gelden binnen het
plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen.
Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst.

naam bestemmingsplan                                        datum vaststelling
Bestemmingsplan “Kom Teeffelen”                             10-04-1997
Bestemmingsplan “Aan- en bijgebouwenregeling”               04-04-2000
Bestemmingsplan “Bijwonen”                                  14-09-2006
Bestemmingsplan “Aan huis gebonden beroepen”                12-03-2002

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’ verliezen deze
plannen, binnen het plangebied van dit plan, hun rechtskracht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 9 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 2               Beleidskader


2.1     Wettelijk kader


2.1.1 Wet ruimtelijke ordening
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. De hoofdlijnen van de nieuwe wet zijn
samengevat:
    - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen
         dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt.
    - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen
         taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en
         projectafwijkingsbesluit.
    - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeenten dwingend voorschrijven via een verordening en
         via een aanwijzing.
    - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen
         directe juridische werking meer.
    - De goedkeuring door de provincie van bestemmingsplannen is vervallen.
    - De gemeente moet meer werk maken van de herziening van bestemmingsplannen: er komt een
         sanctie op verouderde bestemmingsplannen: geen legesheffing meer mogelijk.
    - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen, kan de gemeente kiezen om een
         beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan.
    - Er is een drempel voor planschade van 2%.
    - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd.
    - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt.

2.1.2 Grondexploitatiewet
Tegelijkertijd met de Wet ruimtelijke Ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet) in werking getreden.
De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4. in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen.
De Grex-wet is noodzakelijk omdat de vroegere wettelijke instrumenten voor kostenverhaal, te weten de
exploitatieverordening en de baatbelasting, niet toereikend bleken. Doelstelling van de nieuwe wet is een
goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere
grondexploitatie.
Onder de nieuwe wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een
vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor.
Eén van de belangrijkste vernieuwingen die de wet brengt, is het verplichtende karakter van
kostenverhaal. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in slaagt
met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet zij
publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke
verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvoor de vaststellingsprocedure parallel loopt met
die voor het bestemmingsplan.

De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden:
   1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het
       publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een
       bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan en een projectafwijkingsbesluit.
   2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in een ‘bouwplan’. De bouwplannen
       waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen.

Het bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’ is overwegend een conserverend plan. Het plan voorziet
echter ook in een aantal nieuwe bouwmogelijkheden. De Grondexploitatie-wetgeving is dan ook van
toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor de planologische procedure als gevolg van particuliere
ontwikkelingen worden verhaald op de initiatiefnemer(s). Dit gebeurt via zogenoemde anterieure
overeenkomsten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 10 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



2.1.3 Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Met deze wet worden acht
waterbeheerwetten samengevoegd en vervangen. Het gaat daarbij om de volgende wetten:
    - Wet op de waterhuishouding;
    - Wet verontreiniging oppervlaktewateren;
    - Wet verontreiniging zeewater;
    - Grondwaterwet;
    - Wet droogmakerijen en indijkingen;
    - Wet op de waterkering;
    - Wet beheer rijkswaterstaatswerken (de 'natte' delen daarvan);
    - Waterstaatswet 1900 (het 'natte' gedeelte ervan).

De Waterwet vormt de basis voor normen die aan watersystemen kunnen worden gesteld. Voor primaire
waterkeringen blijken de normen uit de wet zelf, andere normen voor rijkswateren worden opgenomen in
het Waterbesluit of de Waterregeling. Voor de regionale wateren bevatten de verordeningen en plannen
de normen. De Waterwet maakt het mogelijk om normen te stellen voor watersystemen ter voorkoming
van onaanvaardbare wateroverlast. In situaties van watertekorten geeft de Waterwet de mogelijkheid de
ene functie boven de andere te laten prevaleren. Ook geeft de Waterwet normen voor de bergings- of
afvoercapaciteit van regionale watersystemen. Het regionale watersysteem dient zo te worden ingericht
dat bij hoog water voldoende water kan worden geborgen of afgevoerd.

2.2    Rijksbeleid


2.2.1 Nota Ruimte
Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. De Nota Ruimte bevat de visie van
het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en bevat de ruimtelijke beleidsbijdrage aan een
sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het Rijk schept ruimte
voor ontwikkeling uitgaande van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en verschuift het
accent van ‘het stellen van ruimtelijke beperkingen’ naar ‘het stimuleren van gewenste ontwikkelingen’.
De Nota Ruimte ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling waarin alle betrokken partijen kunnen
participeren. De nadruk ligt op bouwen voor wonen, werken en voorzieningen, met ruimte voor groen en
water.

2.2.2 Nationaal Waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan is de opvolger van de
Vierde nota Waterhuishouding uit 1998. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet
die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het
Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.
Het Nationaal Waterplan is een algemeen plan voor het op nationaal niveau te voeren
waterhuishoudkundig beleid. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 -
2015 voert om te komen tot duurzaam waterbeheer. Daarbij heeft het plan het karakter van een
kapstokplan, waarop grote beleidsvelden zoals Stroomgebiedsbeheersplannen en WB21 (Waterbeheer
21e eeuw) als min of meer zelfstandige eenheden zijn aangehaakt.

De Waterwet schrijft voor dat de hoofdlijnen van het nationaal waterplan in ieder geval de volgende
punten omvatten:
   a) een aanduiding, in het licht van de wettelijke doelstellingen en normen, van de gewenste
       ontwikkeling, werking en bescherming van de watersystemen, alsmede van de bijbehorende
       termijnen;
   b) een uiteenzetting van de maatregelen en voorzieningen, die met het oog op die ontwikkeling,
       werking en bescherming nodig zijn;
   c) een aanduiding van de redelijkerwijze te verwachten financiële en economische gevolgen van het
       te voeren beleid.

Daarnaast worden in het plan de volgende onderdelen opgenomen:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 11 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



    a) de stroomgebiedbeheerplannen voor de stroomgebieddistricten Rijn, Maas, Schelde en Eems,
       voor zover die betrekking hebben of mede betrekking hebben op het Nederlandse grondgebied;
    b) b. het Noordzeebeleid;
    c) c. de functies van de rijkswateren

Over de grote rivieren, waaronder de Maas, zijn in het plan de volgende beleidskeuzes gemaakt:
  - Huidige afvoerverdeling handhaven;
  - Bestaande buitendijkse ruimte behouden, beschermen en beheren;
  - Ruimte voor de rivier om het riviersysteem op orde te brengen;
  - Anticiperen op hogere rivierafvoeren en een hogere zeespiegel;
  - Duurzaam behouden van bevaarbaarheid voor scheepvaart.

2.2.3 Waterbesluit
Het Waterbesluit vormt samen met de Waterregeling een uitwerking van bepalingen van de Waterwet. De
Waterwet maakt het mogelijk of schrijft voor dat bepaalde onderwerpen worden uitgewerkt in een
algemene maatregel van bestuur (bijvoorbeeld het Waterbesluit), een ministeriële regeling (bijvoorbeeld
de Waterregeling) of in regelgeving van decentrale overheden. Dit waarborgt de samenhang tussen
verschillende aspecten van het waterbeheer en bevordert ook de overzichtelijkheid van de
waterbeheerregelgeving.

Bij het opstellen van het Waterbesluit is prioriteit gegeven aan die gevallen waarin de wet nadere regeling
voorschrijft. Daarnaast is voor de gevallen waarin nadere regeling kan plaatsvinden het uitgangspunt
gekozen om het accent vooral te leggen op ‘codificeren’, in plaats van ‘modificeren’ van bestaande
regelgeving. Hierbij is het uitgangspunt uiteraard dat gestreefd wordt naar zo min mogelijk regels met een
zo laag mogelijke regeldruk.

Belangrijke onderwerpen in het Waterbesluit zijn:
  - de landelijke rangorde bij watertekorten, de zogenaamde verdringingsreeks: verdringingsreeks bij
      watertekorten;
  - de toedeling van oppervlaktewaterlichamen en waterkeringen in beheer bij het Rijk: rijkswateren
      en regionale wateren;
  - de procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de
      rijkswateren: beheerplannen;
  - enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn
      water en de richtlijn overstromingsrisico's;
  - de vergunningplicht en algemene regels voor het gebruik van rijkswaterstaatswerken: gebruik
      maken van een waterstaatswerk;
  - de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan: een watervergunning
      aanvragen.


2.2.4 Beleidsregels Grote Rivieren
De beleidsregels berusten op artikel 6.12 van het
Waterbesluit. Het toepassingsbereik van de
beleidsregels wordt grotendeels gevormd door de
rivieren de Maas, de Rijn, de Waal en de IJssel.

In aanvulling op artikel 6.12 van het Waterbesluit bepaalt
de beleidsregel de voorwaarden waaronder toestemming
voor diverse activiteiten in het rivierbed kan worden
verkregen. Toestemming moet daarbij gezien worden als
de toelaatbaarheid vanuit rivierkundig opzicht bezien,
nodig voor het verkrijgen van een vergunning als
bedoeld in artikel 6.5 van de Waterwet en artikel 6.12
van het Waterbesluit. Daarnaast blijft van toepassing dat
bouwen in het winterbed geschiedt op eigen risico.

Voortvloeiend uit de Waterwet en het Waterbesluit wordt in de beleidsregels grote rivieren binnen het
rivierbed een nader onderscheid gemaakt tussen een bergend regime en een stroomvoerend regime. In
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 12 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012



de beleidsregels, met bijbehorende kaarten, wordt de exacte begrenzing van deze regimes vastgelegd.
Vervolgens wordt de toelaatbaarheid van diverse soorten activiteiten beschreven waarbij onderscheid
wordt gemaakt in:
    - activiteiten bergend regime;
    - riviergebonden activiteiten stroomvoerend regime;
    - niet-riviergebonden activiteiten stroomvoerend regime;
    - overige activiteiten.

De onderscheiden regimes en de toelaatbaarheid van verschillende activiteiten dienen in
bestemmingsplannen te worden doorvertaald.

2.3     Provinciaal beleid


2.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant
Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie
Ruimtelijke Ordening vastgesteld. Met deze structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het
provinciaal ruimtelijke beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk
handelen van de provincie en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die
de Wet ruimtelijke ordening biedt.

De provincie kiest met de structuurvisie voor een duurzame ontwikkeling, waarin de kwaliteiten van de
provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie af komen. Nieuwe
ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant.

Concentratie van verstedelijking is één van de dertien provinciale belangen. De provincie vindt het
belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen enerzijds de steden en anderzijds de kernen in het
landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en
werken rond de steden en in het landelijk gebied om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en
vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en
werken wordt het accent verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het
beheer van het bestaand stedelijk gebied.
In het landelijk gebied bieden vitale kernen landelijke en meer kleinschalige woon- en werkmilieus.
Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen zijn gericht op de eigen behoefte. Voor de opvang
van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul.

Stedelijke structuur
Teeffelen ligt binnen de stedelijke structuur, bestaande uit alle steden en dorpen in Noord-Brabant. De
provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven: stedelijk
concentratiegebied (met name Oss) en kernen in het landelijk gebied.
Teeffelen behoort tot de laatste categorie.

De groene geledingzones tussen de steden en (suburbane) kernen verbinden de steden met het
omliggende landelijke gebied en vervullen een belangrijke rol als stedelijk uitloopgebied. Ook dat is een
belangrijke kwaliteit van de stedelijke structuur in Brabant.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 13 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012




Structurenkaart, Structuurvisie Noord-Brabant

Binnen de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:
    - concentratie van verstedelijking
    - zorgvuldig ruimtegebruik
    - meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit
    - betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur
    - versterking van de economische kennisclusters

Zorgvuldig ruimtegebruik
De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig
transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en
meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het ‘aansnijden
van nieuwe ruimte’ voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Zorgvuldig
omgaan met de beschikbare ruimte betekent ook dat er aandacht is voor de kwalitatieve vraag naar
woon- en werklocaties; het is soms nodig nieuwe ruimte aan te snijden om in de kwalitatieve vraag te
voorzien. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied
worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Binnen de stedelijke structuur wordt naast het stedelijk gebied ook het zoekgebied voor stedelijke
ontwikkeling onderscheiden. Deze aanduiding geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar
stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de
stedelijke ruimtebehoefte te voorzien.

Kernen in het landelijk gebied
In de kernen in het landelijk gebied met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking wordt de
lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). De provincie vraagt
gemeenten om in regionaal verband afspraken te maken over de verdeling van het programma voor
wonen en werken.

De provincie vindt het belangrijk dat gemeenten aandacht besteden aan de wijze waarop stedelijke
ontwikkelingen het eigen karakter van de kernen en de relatie met het landschap kunnen versterken. De
stedelijke ontwikkelingen passen qua maat en schaal bij de kern. De ontwerpopgave hangt daarnaast
samen met de historische gegroeide identiteit van de kern en het omliggende landschap en met de fase
van verstedelijking van de kern (suburbaan, dorps of plattelandskern):
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 14 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012




1. Suburbane kernen
In de meer suburbane kernen van Brabant vragen de volgende opgaven aandacht:
    - herstructureringsopgave van verouderde woonwijken en bedrijventerreinen;
    - realiseren van goede verbindingen van de stedelijke groenstructuur met het omliggende landelijk
       gebied;
    - benutten van oude linten en ontginningsstructuren als multifunctionele zones en dragers van het
       stedelijk gebied;
    - verbeteren van de relatie van stedelijke uitbreidingen met het omliggende landschap.

2. Dorpen
Voor de kernen die meer geleidelijk zijn gegroeid en hun dorpse karakter nog hebben behouden vraagt
de provincie aandacht voor een goede ruimtelijke inpassing van nieuwe werklocaties in het dorp en het
omliggende landschap. De provincie vindt het daarnaast van belang dat in het regionale overleg gezocht
wordt naar mogelijkheden voor de opvang van de behoefte aan werklocaties bij de meer suburbane
kernen in de regio of op regionale bedrijventerreinen.

3. Plattelandskernen
De kernen die de afgelopen decennia weinig zijn veranderd, hebben hun historische karakter en
oorspronkelijke relatie met het landschap behouden. In deze plattelandskernen hebben weinig en soms
zelfs geen planmatige ontwikkelingen in de vorm van woonwijken of werklocaties plaatsgevonden.
Vanwege het behouden van de eigen identiteit en contrasten vindt de provincie het belangrijk dat er bij de
ontwikkeling van deze kernen aandacht is voor het verweven van functies binnen de dorpse structuur.

De kernen in het landelijk gebied bouwen voor de eigen woningbehoefte volgens het principe van
'migratiesaldo-nul'. Er is ruimte beschikbaar voor specifieke verbeterprojecten van enige omvang. Het
gaat om kwalitatieve verbeteringen in bestaand stedelijk gebied zoals het saneren van milieuhinderlijke
bedrijvigheid in de kern en het behouden van vrijkomende cultuurhistorisch waardevolle complexen.

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn passend binnen het
provinciale beleidskader van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

2.3.2 Verordening ruimte Noord-Brabant 2011
In de Verordening ruimte, in fasen vastgesteld in 2010 en 2011, vertaalt de provincie de kaderstellende
elementen uit Rijks- en provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke)
bestemmingsplannen.

Stedelijke ontwikkeling
Volgens de Verordening ruimte is
stedelijke ontwikkeling gedefinieerd
als: ‘nieuw ruimtebeslag of
uitbreiding of wijziging van
bestaand ruimtebeslag ten behoeve
van een samenhangende
ruimtelijke structuur van stedelijke
functies’ (artikel 1.1 Verordening
ruimte).

In hoofdstuk 3 is het beleid ten
aanzien van stedelijke ontwikkeling
nader uitgewerkt. De afbakening
van het stedelijk gebied en het
zoekgebied voor stedelijke
ontwikkeling is opgenomen in de bij
de verordening behorende kaart.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 15 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



Uit de betreffende kaartlaag blijkt dat het plangebied grotendeels is gelegen binnen de categorie
‘bestaand stedelijk gebied, kernen in landelijk gebied’. Daarnaast ligt een deel van de noordrand van de
kern en een deel aan de zuidwest zijde in agrarisch gebied’.

Artikel 3.2 van de Verordening ruimte stelt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke
ontwikkeling uitsluitend gelegen zijn in het bestaand stedelijk gebied.

Artikel 3.5 stelt vervolgens de nodige regels ten aanzien van de nieuwbouw van woningen. De toelichting
bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de
wijze waarop:
     - de afspraken die op dat gebied in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt, worden
         nagekomen;
     - de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken zoals hiervoor genoemd en tot de
         beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
Onder die harde plancapaciteit wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover
een gemeente beschikt. Deze wordt uitgedrukt in aantallen woningen en is opgenomen in een
vastgesteld bestemmingsplan waarbij de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Dit bestemmingsplan is in hoofdzaak conserverend van aard. Daarnaast worden er enkele ontwikkelingen
via dit plan gefaciliteerd, waaronder de uitbreiding van een bestaand bedrijf. De uit artikel 3.5 van de
Verordening ruimte voortvloeiende verantwoording wordt in paragraaf 4.4 van deze toelichting gegeven.

In artikel 3.8 zijn regels opgenomen voor bedrijven in kernen in het landelijke gebied of hun
zoekgebieden. In bestemmingsplannen voor dergelijke gebieden dienen bedrijven met een omvang van
meer dan 5.000 m2 in principe te worden uitgesloten, tenzij een dergelijke bestemming reeds is
verwezenlijkt.

De Verordening ruimte kent verder meerdere gebiedsaanduidingen of aandachtsvelden die doorwerking
dienen te krijgen in bestemmingsplannen. In paragraaf 7.3 zal hier nader op worden ingegaan.


2.4     Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijke beleid dat relevant is voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente is neergelegd
in diverse sectorale beleidsnota’s. Daarnaast is in oktober 2007 de ‘Ontwikkelingsvisie Thuis in Lith’
vastgesteld waarin het sectorale beleid, voor zover relevant, is verwerkt en waarin de ruimtelijke
ontwikkelingen zijn opgenomen tot 2020.


2.4.1 Ontwikkelingsvisie “Thuis in Lith”
Op 11 oktober 2007 is de Ontwikkelingsvisie gemeente Lith door de gemeenteraad vastgesteld. De
Ontwikkelingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen, waarvan het planvormingtraject grotendeels gelijk
opgelopen is:
- De strategische visie
- De dorpsontwikkelingsplannen

Strategische visie
De Strategische Visie heeft betrekking op de gemeente als geheel. In deze visie worden er naast
algemene, ambitiegerichte uitspraken, met name concrete uitspraken gedaan over de kernen en de
kernrandzones. Het geeft een globale toekomstvisie voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van de gemeente
in de periode tot ongeveer 2020. Concrete uitspraken over de dorpen zijn onderdeel van de
dorpsontwikkelingsplannen.

Het motto en tevens de hoofdambitie van de Strategische visie is ‘Thuis in Lith’. Hiermee wil de gemeente
aangeven dat ze veel waarde hecht aan het feit dat velen zich thuis voelen in en trots zijn op Lith (zowel
bewoners, recreanten en ondernemers) en dat ze wenst dat dit ook in de toekomst zo zal blijven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 16 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012



De ruimtelijke identiteit van de gemeente wordt getypeerd door ‘dorpen aan de rivier’. Deze ruimtelijke
kwaliteit draagt er ook aan bij dat de mensen zo trots zijn op de gemeente als geheel en gehecht zijn aan
de kerkdorpen. Inzet van de gemeente is om de aanwezige kwaliteiten verder te behouden en de kansen
die zich voor doen om de identiteit te versterken aan te grijpen. Initiatieven van particulieren zijn hierbij
van groot belang.

De ontwikkelingsmogelijkheden en wensen variëren per zone. Er worden drie zones onderscheiden:
- de rivier- en uiterwaardenzone;
- de oeverwalzone;
- de komgrond zone.

Teeffelen ligt in de komgronden zone. Opgave in de komgronden zone is het behoud van de agrarische
sector met de ruimte voor particulieren initiatieven (bijvoorbeeld in vrijkomende agrarische bebouwing)
om kleinschalige bedrijfjes aan huis te vestigingen met name in de recreatieve en ambachtelijke sector. In
Teeffelen liggen kansen voor de versterking van de recreatie. Gedacht kan worden aan initiatieven om
van Teeffelen een ‘stopplaats’ te maken
in het recreatienetwerk door middel van informatievoorzieningen en bankjes.
Ten aanzien van wonen, geldt voor Teeffelen dat enkel incidentele inbreidingen op perceelsniveau
mogelijk zijn. De woningbehoefte van Teeffelen wordt in principe opgevangen door Lithoijen wanneer er
in Teeffelen geen mogelijkheden zijn.
Voorwaarde is wel dat de kernen als losse kralen met ieder een eigen identiteit behouden blijven. Iedere
kern heeft een eigen identiteit en ze vullen elkaar aan.


Dorpsontwikkelingsplannen
Voor de kern Teeffelen is samen met de kern Lithoijen een Dorpsontwikkelingsplan
opgesteld. In deze DOP wordt voor de middellange termijn vastgelegd welk beleid en welke projecten
worden uitgevoerd om de kleine kernen in het landelijk gebied sociaal, economisch en ruimtelijk leefbaar
te houden.

Het DOP bestaat uit een wensbeeld van de bewoners van de kernen, een aanhaking ervan op de
opgestelde en in ontwikkeling zijnde beleidsdoelen, een vertaling naar een visiekaart en de daarbij
behorende projecten die mogelijk uitgevoerd kunnen worden (de zogenaamde uitvoeringsagenda).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 17 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012




Visiekaart kern Teeffelen


2.4.2   Volkshuisvesting

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant stellen periodiek een woningbouwprognose vast, op grond
waarvan zij per stedelijke en landelijke regio het aantal te bouwen woningen bepalen. Voor de stedelijke
regio’s zijn de woningbouwaantallen taakstellend; voor de landelijke regio’s zijn het maxima. Hiermee
wordt de gezamenlijke positie van de stedelijke regio’s in de Brabantse woningvoorraad versterkt.
Voor de landelijke regio’s geldt dat per landelijke regio ten hoogste zoveel woningen mogen worden
gebouwd als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsaanwas, ofwel de groei die optreedt als het saldo van
alle verhuisbewegingen op nul wordt gesteld. Dit wordt ook ‘bouwen voor migratiesaldo-nul’ genoemd.

Zoals eerder is aangegeven is in de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant een verplichting
opgenomen om bij bestemmingsplannen die voorzien in de nieuwbouw van woningen te verantwoorden
hoe de nieuwbouwplannen zich verhouden tot de afspraken in het regionaal ruimtelijk overleg.

Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Oss richt zich in principe op het voorzien in de woning-
behoeften van iedereen, met specifieke aandacht voor starters, ouderen en lage inkomensgroepen. In het
landelijk gebied worden daarbij echter andere accenten gelegd dan in het stedelijk gebied omdat de
woningmarktsituatie en de woningbehoefte in het landelijk gebied in een aantal opzichten afwijken van
het stedelijk gebied. Zo is het eigen woningbezit in het landelijk gebied aanmerkelijk hoger dan in het
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 18 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012



stedelijk gebied, opteren starters in landelijk gebied meer voor zelfbouw dan in het stedelijk gebied en is
er in landelijk gebied niet of nauwelijks behoefte aan gestapelde gebouwen. De uitgangspunten en de
criteria van het kwalitatieve woningbouwprogramma zijn daarom niet zonder meer toe te passen op
woningbouw in het landelijk gebied.

2.4.3   Cultuurhistorie

Erfgoedplan
Het erfgoedplan van de voormalige gemeente Lith was in 2001 het eerste in haar soort van Nederland.
Het erfgoedplan dient zorg te dragen voor een de integratie van het erfgoed in het ruimtelijk beleid. Het
biedt een leidraad voor het omgaan met cultuurhistorische waarden. Voor de kernen is het erfgoed
(archeologische vindplaatsen en monumenten) geïnventariseerd.

Historisch waterplan
Het Historisch Waterplan van de voormalige gemeente Lith is een experimenteel Belvedere project. Dit
project heeft als doel een combinatie te maken tussen het historisch watersysteem als kwaliteitsdrager,
het watersysteem als basis voor ruimtelijke ordening en de cultuurhistorie. Onderzocht is of het historisch
watersysteem ingezet kan worden bij het oplossen van knelpunten in het huidige watersysteem in het
grondgebied van de voormalige gemeente Lith.
In het Historisch Waterplan is gezocht naar aanknopingspunten uit het verleden om vorm te geven aan
de oplossingen voor de knelpunten in het heden en in de toekomst. Bij deze zoektocht is gebruik
gemaakt van kennis van de inwoners van het gebied. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en
werkgebieden moet expliciet aandacht worden besteed aan de wateraspecten. Dit is in diverse
regelingen vastgelegd.

Padenplan
Het Padenplan Gemeente Lith (1999) betreft een beleidsplan tot behoud en herstel van de
cultuurhistorische dorpspaden. In het beleidsplan zijn daarnaast een inventarisatie en beschrijving van de
dorpspaden en bijbehorende knelpunten opgenomen. Het Padenplan draagt oplossingen aan om deze
knelpunten op te lossen door voorstellen voor behoud en verbetering van de dorpspaden. Hier mee ligt
binnen het rapport de nadruk op de beleidsvorming en concrete maatregelen. Het Padenplan is
opgenomen in het ‘Gemeente Lith Erfgoedplan’ van 2001.


2.4.4 Welstand
In 2004 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota Gemeente Lith vastgesteld. In deze nota zijn criteria
opgenomen die bij de toetsing van een bouwplan door de welstandscommissie in aanmerking moeten
worden genomen. In de nota wordt onderscheid gemaakt tussen drie welstandsniveaus. In het algemeen
geldt: hoe hoger het welstandsniveau, hoe gedetailleerder de beoordelingsaspecten en hoe kritischer
wordt getoetst.

Voor dit plangebied vallen onder welstandsniveau 1 (hoogste bescherming) de categorieën:Oude
dorpsbebouwing (H2), Karakteristieke open plekken (G1), Bebouwing aan woonpaden (H6), een gedeelte
van Bedrijventerreinen (B2), Dijkbebouwing (H5), een deel van Buitendijks (G6).

De categorieën Wederopbouwgebieden (W4-6), Overige geplande woonuitbreidingen (W8), een gedeelte
van Bedrijventerreinen (B2), Buitengebied (G3) en een deel van Buitendijks (G6) vallen onder
welstandsniveau 2.

2.4.5 Recreatie en toerisme
In de beleidsnota Toerisme en Recreatie Oss en Lith ‘Verbonden aan de Maas’ wordt invulling gegeven
aan het recreatiebeleid van de gemeente Oss en de voormalige gemeente Lith. Het belangrijkste doel
van de nota is ‘een bijdrage leveren aan de economische ontwikkeling en behoud van de leefbaarheid
van met name het landelijk gebied’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 19 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



De belangrijkste toeristisch-recreatieve kernkwaliteiten van de gemeente Oss zijn rust en ruimte,
kleinschaligheid en de bijzondere ligging aan de Maas. De ontwikkeling van toerisme en recreatie in Oss
moet hand in hand gaan met het bewaren van deze kernkwaliteiten.

Op basis van ruimtelijk-functionele kenmerken en de occupatiegeschiedenis is een aantal
ontwikkelingszones aan te wijzen in het gebied die elk een eigen ontwikkelingsrichting hebben.De
onderscheiden zones zijn de Maasrand, het poldergebied, de stad Oss, Herperduin en de stadsrand. De
kern Teeffelen bevindt zich binnen het Poldergebied.




In het poldergebied ligt het ambitieniveau voor de ontwikkeling van toerisme en recreatie minder hoog
dan bij de Maasrand. Bij de toeristisch-recreatieve ontwikkeling zetten we in op:
- het stimuleren van agrotoerisme (dagrecreatie en kleinschalige verblijfsaccommodatie);
- het vormen van een grofmazig netwerk van wandelroutes en bekendheid geven aan dit netwerk;
- het creëren van opstappunten en pleisterplaatsen voor het fiets- en wandelnetwerk.

Op deze wijze wordt aangesloten bij de kansen die worden geboden vanuit het Reconstructieplan en
ingespeeld op de groeiende behoefte aan authenticiteit en beweging.


2.4.6 Verkeer & parkeren
Op 25 juni 2009 heeft de gemeenteraad van Oss de mobiliteitsvisie ‘Balans in beweging’ vastgesteld.
Deze mobiliteitsvisie geeft de hoofdlijnen van het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oss tot
2020. De mobiliteitsvisie biedt de handvatten en uitgangspunten voor het bereiken van de doelstelling
‘balans tussen bereikbaarheid, leefmilieu en verkeersveiligheid‘. Ten tijde van de vaststelling van deze
visie behoorde het plangebied nog niet tot de gemeente Oss.
Hoe de gemeente de doelstellingen concreet wil bereiken, wordt verder uitgewerkt in drie deelplannen
(over wegen, gedrag en organisatie). De bereikbaarheid en leefbaarheid hoeven niet overal op ieder
moment voor iedereen gelijk te zijn. Er kan hierbij onderscheid gemaakt worden naar gebieden
(economisch belangrijke gebieden en woongebieden), vervoerswijzen (auto, fiets, openbaar vervoer) en
doelgroepen (woon-werkverkeer, recreatief verkeer).

In het deelplan ‘wegen’ (mobiliteitsplan) wordt het gewenste netwerk voor de fiets, het autoverkeer en
openbaar vervoer beschreven. Dit betekent dat per vervoerswijze aangegeven wordt welke wegen welke
functie in de toekomst moeten vervullen. Op basis van dit deelplan wordt bepaald waar welke
aanpassingen nodig zijn aan het wegennet. Het ‘Mobiliteitsplan Oss 2020’ is op 19 mei 2011 vastgesteld
door de gemeenteraad. Het plangebied is wel opgenomen in dit deelplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 20 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



Binnen de kern Teeffelen zijn in het Mobiliteitsplan Wegen geen ‘gebiedsontsluitingswegen’ aangemerkt.
Alle wegen in het plangebied zijn gecategoriseerd als ‘erftoegangswegen, type I’.




In onderstaande tabel zijn voor deze wegtypes de richtlijnen ten aanzien van snelheid en intensiteit
gegeven.




2.4.7 Water
De gemeente heeft in overleg met de provincie en het waterschap het waterplan ‘Water in Oss’
opgesteld. Uitgangspunt van het beleid is dat er in Oss naar een duurzaam watersysteem wordt
gestreefd, waarbij voorkomen wordt dat problemen worden afgewenteld naar elders of naar later.

Aan de hand van vier thema’s wordt het waterbeleid verder uitgewerkt.
   - Beleving van water: Oss streeft naar een functioneel, veerkrachtig en mooi watersysteem met
       zichtbaar en veilig water waardoor een prettige leefomgeving ontstaat.
   - Water als ordenend principe: De gemeente wil rekening houden met water tijdens het ontwerp
       van nieuwe wijken. Water is steeds meer ordenend. Er wordt hydrologisch neutraal gebouwd.
       Herinrichting of nieuwbouw mag dus niet leiden tot een grotere afvoer uit het plangebied. Het
       beleid is erop gericht om veel meer en langer water vast te houden, te bergen en pas daarna af
       te voeren.
   - Waterkwaliteit: Oss streeft naar water dat helder en schoon is. De kwaliteit van oppervlaktewater
       en grondwater moet op alle punten aan de vereiste ecologische en milieukwaliteitmaatstaven
       voldoen. De vuiluitworp van overstorten en andere lozingen mogen het oppervlaktewater niet
       nadelig beïnvloeden. Voor de waterkwaliteit wordt de strategie gevolgd van schoon houden,
       schoon en vuil scheiden, zuiveren.
   - Waterketen: De gemeentelijke riolering moet op termijn volledig voldoen aan het
       waterkwaliteitsspoor. Om dit te bereiken wordt zoveel mogelijk regenwater afgekoppeld van het
       riool en worden de schoon- en vuilwaterstromen zoveel mogelijk gescheiden. Al het afvalwater
       moet worden gezuiverd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 21 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012




Daar waar met dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient tevens
rekening te worden gehouden met het beleid van het waterschap Aa en Maas. Het waterschap heeft
hiertoe voor het toetsen van de waterparagraaf uitgangspunten opgesteld. Deze worden behandeld in
paragraaf 5.2.

2.4.8 Milieu
De belangrijkste ruimtelijk relevante onderwerpen die in dit plan aan de orde komen zijn luchtkwaliteit,
bodem, geluid, geur en externe veiligheid. Voor het aspect bodem is geen specifiek beleid geformuleerd.
Voor geluid, geur en externe veiligheid zijn afzonderlijk beleidsnota’s vastgesteld.

2.4.9 Luchtkwaliteit
Er zijn in Oss nagenoeg geen overschrijdingen van de normen voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof
(PM10) door wegverkeer. In de Mobiliteitsvisie van Oss wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de
effecten van de verschillende verkeersvarianten op de luchtkwaliteit in de omgeving. Verkeer is immers
van grote invloed op de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. Ook de landbouw draagt bij aan de
verontreiniging met fijn stof. Echter het nagenoeg niet overschrijden van normen wil niet zeggen dat er
geen verbeteringen mogelijk zijn. Naast het meeliften op de voortgang in de techniek en het vroegtijdig
inbrengen van het onderwerp lucht in de planvorming, heeft Oss ter verbetering van de luchtkwaliteit als
ambitie het verminderen van de milieu- en gezondheidsschadelijke emissies van gemotoriseerd verkeer
in de woonomgeving.

2.4.10 Geur
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt sinds 1 januari 2007 het nieuwe beoordelingskader bij
milieuvergunningen, bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Deze wet biedt de mogelijkheid aan
gemeenten om, binnen bepaalde marges en afhankelijk van plaatselijke omstandigheden, een eigen
lokaal geurbeleid te voeren. Daarvoor moet een gemeente de huidige geursituatie en te verwachten
ontwikkelingen in kaart brengen en daarmee een geurgebiedsvisie opstellen.

Doelstelling van de geurgebiedsvisie is het opstellen van een gebiedsgericht geurbeleid voor het gehele
grondgebied van de gemeente Lith op basis van de Wgv, waarin een afweging is gemaakt tussen
geurbelasting en geurbeleving en waarbij relevante ontwikkelingen zijn meegenomen. De gemeentelijke
geurgebiedsvisies van Oss en Lith worden in 2012 geactualiseerd en samengevoegd tot één nieuwe
visie.

2.4.11 Geluid
Door gewijzigde regelgeving hebben gemeenten sinds 1 januari 2007 nieuwe bevoegdheden op het
gebied van geluid gekregen. Hierdoor kunnen gemeenten gerichter inspelen op de lokale situatie door
maatwerk te leveren.

Volgens de Wet geluidhinder moet worden uitgegaan van de zogenaamde voorkeurswaarde (wettelijke
maximumwaarde, namelijk 50 dB(A) voor bedrijven/48 dB voor wegverkeer). Dit streeft de gemeente Oss
dan ook na door daar waar dat redelijkerwijs kan, uit te gaan van 48 dB als duurzaamheidnorm voor de
leefomgeving. Bij nieuwe plannen dient aangegeven te worden of voldaan kan worden aan deze 48 dB.
Zo niet, dan zal aangegeven moeten worden welke maatregelen (inclusief kostenoverzicht) nodig zijn om
aan 48 dB te kunnen voldoen (duurzaamheidtoets geluid).
De Wet geluidhinder kent daarnaast ook een ten hoogst toelaatbare waarde. Het college van
burgemeester & wethouders heeft de bevoegdheid om zogenaamde hogere grenswaarden vast te
stellen, bijvoorbeeld bij vaststellen van een bestemmingsplan, waarvan het plangebied (gedeeltelijk) nabij
een weg, spoorlijn of industrieterrein ligt.

2.4.12 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico’s die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke
stoffen. Deze risico’s kunnen hun weerslag hebben op de omgeving.
Externe veiligheid kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven), transportroutes of buisleidingen. Op
deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                          Kom Teeffelen – 2011, pag. 22 van 47
                                                                                      vastgesteld 10 mei 2012



inrichtingen is afkomstig uit het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi). Het beleid voor transport
van gevaarlijke stoffen staat in de circulaire ‘Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’. Deze circulaire
wordt op termijn vervangen door het ‘Besluit transportroutes externe veiligheid’. Het beleid voor
buisleidingen is beschreven in het ‘Besluit externe veiligheid buisleidingen’ (Bevb).

Bij het normeren van risico’s wordt onderscheid gemaakt in twee grootheden: het plaatsgebonden
risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar op het overlijden van een onbeschermd
individu naar aanleiding van een bepaalde activiteit. Het PR wordt weergegeven met contouren rondom
de risicobron. Binnen de contouren met de hoogste risico’s (PR = 10-6) rond een risicobron mogen geen
woningen of andere objecten worden opgericht, waarin zich grote aantallen personen bevinden.
Het Groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans per jaar dat ten minste een aantal personen het slachtoffer
wordt van een ongeval. Voor het GR geldt – in tegenstelling tot het PR - geen harde norm,
maar een oriëntatiewaarde. Met betrekking tot de externe veiligheid geldt er in bepaalde situaties een
verantwoordingsplicht. Hierbij geldt dat de verantwoordingsplicht nader moet worden ingevuld indien het
groepsrisico toeneemt of indien de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

De gemeente Oss wil haar inwoners een veilige omgeving bieden. Deze ambitie wordt, voor wat betreft
externe veiligheid, in de op 19 mei 2011 vastgestelde gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid
ingevuld en uitgewerkt. De gemeente Oss is terughoudend in het op voorhand uitsluiten van nieuwe
ruimtelijke ontwikkelingen door bijvoorbeeld het vaststellen van een (bovenwettelijk) risicoplafond of het
hanteren van een strikte ruimtelijke scheiding tussen risicobronnen en risico-ontvangers. In de
beleidsvisie is beschreven in welke gevallen de gemeente toch een strikte scheiding van risicobronnen en
risico-ontvangers hanteert en onder welke voorwaarden deze wel mogen worden gemengd. De
toevoegingen ten opzichte van landelijke wetgeving bestaan uit de volgende hoofdlijnen:
     - Binnen de contouren met de hoogste risico’s (maar lager dan de risico’s waarop de scheiding
         tussen bronnen en ontvangers in landelijke wetgeving is gebaseerd) worden op voorhand geen
         zeer kwetsbare objecten toegestaan. Dit zijn gebouwen bestemd voor het verblijf van minder
         zelfredzame personen, zoals minderjarigen, zieken of gehandicapten;
     - Binnen de risicocontouren geldt dat naarmate de risico’s kleiner zijn, er in de afweging minder
         aandacht hoeft te worden besteed aan een onderbouwing van de noodzaak van de nieuwe
         ruimtelijke ontwikkeling;
     - Voor bedrijven die gevaarlijke stoffen opslaan, geldt:
         - Dat zij alleen zijn toegestaan op bedrijventerreinen;
         - Dat de PR = 10-6 binnen de perceelsgrens van de risicobron moet vallen.

Verder is een aantal lokale wegen aangewezen waarover routeplichtige gevaarlijke stoffen uitsluitend
vervoerd mogen worden. Voor het transport buiten die aangewezen route moet de vervoerder een
ontheffing aanvragen. De route voor vervoer van gevaarlijke stoffen in Oss is beperkt tot de N329 en alle
wegen op de industrieterreinen Elzenburg, de Geer, Moleneind, Landweer en Danenhoef.

Bij ruimtelijke besluiten binnen het invloedsgebied van een risicobron dient invulling te worden gegeven
aan de verantwoordingsplicht. Dit betekent dat de gemeente Oss bij de meeste ruimtelijke besluiten de
verantwoordingsplicht zal moeten invullen. In de Beleidsvisie externe veiligheid worden hierbij
planologische kaders gegeven, waarmee de scheiding tussen risicobronnen en risico-ontvangers en de
voorwaarden waaronder deze wel kunnen worden gemengd, worden uitgewerkt. De kaders zijn
gebaseerd op een zone-indeling, gebaseerd op de reikwijdte van effecten van incidenten met gevaarlijke
stoffen, gemeten vanaf de risicobron. Bij de kaders is tevens aangegeven of een object toelaatbaar is, en
zo ja, met welke 'zwaarte' de noodzaak van realisatie op de betreffende locatie onderbouwd moet worden
en hoe uitgebreid de rest van 'de verantwoording' moet worden ingezet. Bij 'Zwaarte 1' dient de noodzaak
nadrukkelijk te worden aangetoond, bij 'Zwaarte 2' hoeft de noodzaak niet nadrukkelijk te worden
aangetoond.

Langs waterwegen en provinciale en gemeentelijke wegen is, vanwege de beperkte vervoersomvang
van gevaarlijke stoffen, geen planologisch kader opgenomen. Het risico op een ongeval met gevaarlijke
stoffen is hier dusdanig klein dat er voor is gekozen om niet van tevoren ruimtelijke keuzes te maken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 23 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



2.4.13 Mantelzorg
Omdat de gemeente de noodzaak onderkent van ruimere (tijdelijke) woonmogelijkheden voor personen
die mantelzorg behoeven, heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Lith op 14 september
2006 bestemmingsplan “Bijwonen” vastgesteld.

Dit bestemmingsplan, dat grotendeels gebaseerd is op de provinciale voorbeeldregeling van september
2003, bevat een binnenplanse vrijstellingsregeling voor tijdelijke huisvesting ten behoeve van mantelzorg
en is van toepassing verklaard op alle geldende bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan “Bijwonen”
is door de gemeenteraad op 14 september 2006 vastgesteld en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten
van Noord-Brabant d.d. 8 februari 2007. De voorschriften in het bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’
met betrekking tot mantelzorg komen op hoofdlijnen overeen met de voorschriften uit het
bestemmingsplan ‘Bijwonen’.

2.3.14 Bomenbeleidsplan
Het bomenbeleidsplan ‘Boomvisie’ is een richtinggevend en kaderscheppend beleidsplan voor de bomen
binnen de voormalige gemeente Lith voor de periode 2007-2017. Het bomenbeleidsplan biedt hiermee
een kader voor een zorgvuldige afweging ten aanzien van bomen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Aan de
hand van het bomenbeleidsplan kan bij ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig voorwaarden gesteld
worden voor het behouden van bestaande bomen of criteria opgesteld worden voor nieuwe aanplant. Het
bomenbeleidsplan ‘Boomvisie’ vormt hiermee een toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De beoogde
resultaten van het bomenbeleidsplan zijn:
- Een duurzame, samenhangende bomenstructuur met een gezond en veilig bomenbestand, dat een
minimum aan overlast veroorzaakt;
- Bescherming en behoud van monumentale en andere beschermingswaardige bomen;
- Een hogere waardering van bewoners voor bomen, leefgenot en –milieu.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                           Kom Teeffelen – 2011, pag. 24 van 47
                                                                                       vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 3              Bestaande situatie


3.1     Ontstaansgeschiedenis
De ontwikkeling van het gebied waarbinnen Teeffelen ligt is in sterke mate bepaald door de rivier de
Maas en rivieren die hier voorheen stroomden. De rivier is de vormende kracht in dit gebied.
Deze rivieren hebben de laatste 10.000 jaar veel materiaal afgezet. Doordat bij overstromingen de
stroomsnelheid dicht bij de rivier hoger was dan verder bij de rivier vandaan bezonken de grotere deeltjes
(zand en lichte klei) dicht bij de rivier en de kleinere deeltjes (zware klei) op grotere afstand van de rivier.
Hierdoor ontstonden parallel aan de rivier hoger gelegen rivierklei-/zandgronden, ook bekend als
stroomruggen of oeverwallen. Verder van de rivier af ontstonden lager gelegen, zwaardere komgronden.

Door de ligging aan de rivier en het ontbreken van bedijking was er in het gebied jaarlijks terugkerende
wateroverlast. De hoge gronden van de oeverwallen en de rivierduinen overstroomden zelden en boden
een relatief veilige woonplaats. Bewoning heeft zich in deze gebieden dan ook lange tijd beperkt tot deze
hoger gelegen gebieden. De waterstanden waren destijds overigens niet zo hoog als tegenwoordig, door
het ontbreken van dijken.
De oeverwallen hadden als voordeel dat ze zeer geschikt waren als akkerbouwgrond, vanwege de
natuurlijke vruchtbaarheid en de goede bewerkbaarheid. Op deze oeverwallen zijn de kernen langs de
Maas ontstaan. Ook nu zijn de oeverwallen mede te herkennen aan de boomgaarden en kleinschalige
akkers.

Teeffelen is de oudste kern binnen de voormalige gemeente Lith. Archeologisch onderzoek heeft
aangetoond dat de kern onafgebroken bewoond is geweest sinds de late Bronstijd/vroege IJzertijd (2700
jaar geleden). En dergelijke onafgebroken periode van bewoning op dezelfde plaats in zeldzaam. De hele
kern wordt aangemerkt als archeologisch waardevol. Verder komen in de kern diverse monumentale en
karakteristieke gebouwen voor.
Aan de Maaskant hebben door de eeuwen heen veel dijkdoorbraken plaats gevonden. Zelfs de St.
Elisabethsvloed van 1421 zorgde hier voor ellende.

Zowel de kerk als het klooster voor adellijke dames werden een prooi van het water. De zusters verlieten
het klooster en in plaats van de verwoeste kerk werd de St. Antoniuskapel als parochiekerk in gebruik
genomen. Deze werd toegewijd aan de H. Benedictus-abt.
Naast de ellende van dijkdoorbraken was er de jaarlijkse overstroming (soms vaker) van het poldergebied
door de Beerse Maas. Om dijkdoorbraken in die sterk meanderende Maas te voorkomen was bij het
dorpje Beers een overlaat gemaakt, zodat wanneer het Maaswater boven een bepaald peil was
uitgestegen en de watercapaciteit te groot was om deze normaal af te voeren, deze Beerse overlaat in
werking werd gezet. Het water stroomde dan de
‘groene’ rivier in om het hele poldergebied van noordoost Brabant onder water te zetten om ten westen
van ‘s-Hertogenbosch weer terug in de Maas te stromen. De kanalisatie in de dertiger jaren van de vorige
eeuw maakte hier pas een einde aan en deze Beerse overlaat werd in 1942 gedicht.

Teeffelen is ontstaan op een zandige opduiking in Beerse Overlaat. Het dorp bestaat uit een agrarisch
bebouwingslint dat als een krans om de akker is gelegen en het lint van de Pastoor van Weerdtstraat.
Deze hoofdstraat is gelegen op het hoogste punt van de nederzetting. Aan deze straat bevindt zich een
concentratie van maatschappelijk belangrijke bebouwing, zoals de H. Benedictuskerk (1637 en later),
pastorie en school. De agrarische bebouwing aan de oostzijde bestaat voornamelijk uit vrijstaande
boerderijen. Na 1945 is dit lint verdicht met burgerwoningen. Vanuit verschillende richtingen uit het open
gebied van de Beerse Overlaat zijn mooie zichtlijnen aanwezig naar dit historisch waardevolle dorp.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 25 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012




1912                                          1991

3.2     Bodem
De gronden in de in de omgeving van Teeffelen bestaan hoofdzakelijk uit rivierafzettingen, voornamelijk
afgezet door de rivier de Maas. De rivier voert zand- en slibdeeltjes mee, die worden afgezet zodra de
stroming vermindert. Bij hoog water werd (voordat er dijken waren) een groot gebied overstroomd,
waardoor de stroomsnelheid verminderde en deeltjes naar de bodem zakten. Vlakbij de stroomdraad
werden de grovere en zwaardere deeltjes afgezet, verder van de stroomdraad af de fijnere deeltjes.

Zo ontstonden er twee bodemtypen: dicht bij de stroomdraad de hogere lichte rivierkleigronden
(stroomruggronden) en verder daarvan af de lagere zware komkleigronden. Als in deze situatie het
rivierwater steeg, brak het op een gegeven moment door de hogere stroomruggen heen in een
langgerekte kolk, die crevasse werd genoemd. Later, toen de dijken waren aangelegd, vonden de meeste
afzettingen buitendijks plaats. Op veel plaatsen lagen de uiterwaarden oorspronkelijk dan ook hoger dan
de aangrenzende binnendijkse gronden. Als de dijk doorbrak ontstond er een ronde, diepe kolk, een wiel.




Vorming rivierenlandschap
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                     Kom Teeffelen – 2011, pag. 26 van 47
                                                                                 vastgesteld 10 mei 2012




De kern van Teeffelen ligt nabij een vroegere Maasmeander die nu slechts nog aan één zijde met de
Maas verbonden is. De kern heeft zich ontwikkeld op de stroomruggronden (oeverwallen). De ondergrond
van oeverwallen, de stroomrugafzettingen, bestaat uit zand, zavel en lichte klei. De oude stroomruggen
zijn de min of meer zandige gronden langs verlaten stroomdraden van de Maas.

Bodemopbouw
De kern Teeffelen ligt op een lage, deels begraven rivierduin (donk). Op de bodemkaart (Bodemkaart van
Nederland 45 Oost, Stiboka 1976) is de kern aangemerkt als oude bewoningsplaats. Daaromheen staan
kalkloze poldervaaggronden, bestaande uit zware klei, gekarteerd.
De bodemopbouw van de diepere ondergrond ziet er ter plaatse van het plangebied op basis van de
boorbeschrijving van B45E0437 (dinoloket, TNO) globaal als volgt uit:




Deze boring bevindt zich ten zuiden van de kern Teeffelen. In de kern zelf zal de afdekkende kleilaag
ontbreken door de aanwezigheid van de donk. Voor de kern Teeffelen is ten behoeve van het
bestemmingsplan een historisch bodemonderzoek verricht. De onderzoeksresultaten voor Teeffelen zijn
opgenomen in respectievelijk bijlage 3 van de toelichting.


3.3     Water
Het plangebied omvat de gehele kern Teeffelen. Dit gebied ligt in het beheersgebied van waterschap Aa
en Maas. Het gebied bestaat uit bebouwing van de dorpskern met daaromheen agrarisch gebied dat
voornamelijk bestaat uit weidegrond. Het maaiveld in het plangebied bevindt zich op circa 5 m +NAP.


3.3.1 Grondwater
Op de bodemkaart staat voor de poldervaaggronden grondwatertrap III* gekarteerd. Ter plaatse van de
rivierduin is geen grondwatertrap gekarteerd. In onderstaande tabel staan de betekenissen van de
grondwatertrappen weergegeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 27 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



3.3.2 Oppervlaktewater
Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Teeffelensche Wetering. Deze mondt, buiten
het plangebied via de Teeffelensche sluis, uit in een oude arm van de Maas. Ten zuiden van het
plangebied, op circa 200 meter van de dorpskern ligt eveneens een watergang. Het plangebied is niet
beschermd conform de milieuverordening van de provincie Noord-Brabant.

Langs de Teeffelensche Wetering wordt een ecologische verbindingszone ontwikkeld. Het plangebied
grenst in het westen aan een zoekgebied rivierverruiming op basis van het reconstructieplan van
provincie Noord- Brabant (wateratlas Noord- Brabant).


3.3.3 Afvalwater
In het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig.


3.4    Verkeer
Kom Teeffelen is gelegen nabij de kruising van de provinciale weg J.F. Kennedybaan, een
gebiedsontsluitingsweg tussen Lithoijen en Oss, en de provinciale weg Beatrixweg, een
gebiedsontsluitingsweg tussen Lithoijen en Megen/Ravenstein. Het is door de aanwezigheid van deze
wegen dat de kern Teeffelen weinig doorgaand verkeer kent.

De lokale ontsluitingsstructuur omvat vier wegen, waarvan alleen de Singel geheel binnen de kern is
gelegen. De wegen hebben een verblijfsfunctie. De Pastoor van Weerdtstraat vormt de verbinding van de
dorpskern met de twee nabijgelegen provinciale wegen. De Hoefstraat en de Rotsestraat hebben enkel
een ontsluitende functie voor de verspreid gelegen boerderijen in de omringende polder. De Pastoor van
Weerdtstraat zou door haar ontsluitende functie en de hieraan gelegen bijzondere bebouwing de
hoofdstraat genoemd kunnen worden. Dit uit zich niet direct in een profielverbreding of de
bestratingswijze. De Singel is een rondgaande straat, waar de woningen aan weerszijden zijn gelegen. In
de gehele kern is enkel een straatruimte ten behoeve van gemotoriseerd verkeer aangelegd. Langzaam
verkeer wordt afgewikkeld via de hoofdrijbaan.

Dit benadrukt het dorpse karakter van deze omgeving. Parkeren vindt plaats op eigen terrein of in de
berm. Aan de Pastoor van Weerdtstraat is bij de kerk een verharde strook aangelegd ten behoeve van
het parkeren.

3.5      Stedenbouwkundige structuur
Teeffelen ligt als enige kern van de voormalige gemeente Lith niet aan de Maas. Het heeft een zeer oude
bewoningsgeschiedenis. De oorspronkelijke dorpsstructuur zoals deze voorkomt op oude kaarten is tot
op heden vrijwel ongewijzigd gebleven. De westzijde bestaat uit de Pastoor van Weerdtstraat, het
oostelijk deel bestaat uit een ringvormige wegenstructuur (singel). Naar alle zijden zijn waardevolle open
zichten naar het open rivierenlandschap, dan wel over open poldergebied.

In Teeffelen zijn voornamelijk burgerwoningen gelegen. Ook zijn er een aantal agrarische bedrijven
aanwezig.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 28 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 4             Randvoorwaarden en beperkingen

Dit hoofdstuk beschrijft de randvoorwaarden en beperking vanuit milieu, water, defensie, natuur en
cultuurhistorie in het algemeen. Het richt zich met name op het conserverende deel van het
bestemmingsplan. Daar waar in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt,
wordt in separate ruimtelijke onderbouwingen met bijbehorende onderzoeken aangetoond dat er geen
milieutechnische of andere belemmeringen zijn. Deze ontwikkelingen worden beschreven in Hoofdstuk 5.
De bij de ontwikkelingen behorende ruimtelijke onderbouwingen zijn per geval als bijlage bij dit
bestemmingsplan opgenomen. In dit hoofdstuk wordt voor de aspecten externe veiligheid en geluid wel
meer specifiek ingegaan op nieuwe ontwikkelingen.


4.1     Waarden

Binnen het plangebied voorkomende waarden op het vlak van natuur, archeologie of cultuurhistorie
dienen te worden gerespecteerd en beschermd, mogelijk zelfs bevordert.
Onderhavig bestemmingsplan is in overwegende mate een conserverend plan, de bestaande situatie
wordt vastgelegd met een actuele regeling. De mogelijkheden om in te spelen op aanwezige waarden zijn
dan ook zeer beperkt. Bij nieuwe ontwikkelingen dient echter proactief rekening te worden gehouden met
aanwezige waarden.


4.1.1 Cultuurhistorische waarden
Het ruimtelijk beleid dient erop gericht te zijn om de erfgoedfunctie te behouden en te versterken.
Uit de cultuurhistorische waardenkaart (zie onderstaande afbeelding) van de provincie Brabant blijkt dat
er een aantal monumenten in het plangebied gelegen zijn.

De archeologische monumenten in de kern van Teeffelen zijn:
- Terrein aan de Hoefstraat, Honig: Terrein met sporen van bewoning vanaf de IJzertijd tot en met de
   Late Middeleeuwen.
- Terrein aan de Pastoor van Weerdtstraat: Terrein met sporen van bewoning uit de late ijzertijd tot en
   met de vroege middeleeuwen.

De volgende historische bouwkunsten zijn in de kern Teeffelen aanwezig:

Rijksmonumenten
- Pastoor van Weerdtstraat 9: Kerk van de H. Benedictus uit 1657.
- Pastoor van Weerdtstraat 6: Boerderij 4e kwart 19e eeuw.

Gemeentelijke monumenten
- Pastoor van Weerdtstraat/Singel: Mariakapel uit 1950.
- Pastoor van Weerdtstraat: Gedenkteken uit 1920.
- Pastoor van Weerdtstraat 9: Gietijzeren kruisbeeld aan smeedijzeren kruis op bakstenen sokkel.
- Pastoor van Weerdtstraat 10: Woonhuis uit 1880.
- Pastoor van Weerdtstraat 11: Kerkelijke dienstwoning uit 1890.
- Pastoor van Weerdtstraat 12: Boerderij uit 1880.
- Singel 55: Boerderij uit 1920.
- Singel 1: Boerderij uit 1915.


4.1.2 Archeologische waarden
Volgens de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (Provincie Noord-Brabant) wordt vrijwel het
gehele plangebied aangemerkt als gebied met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde. Dit wil
zeggen dat er een relatief grote kans bestaat op het aantreffen van archeologische restanten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 29 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



De historische geografie bestaat uit de Beerse Overlaat met een redelijk hoge waarde. De Beerse
Overlaat (of Beersche Overlaat) is een vroegere verlaging in de dijk van de linkeroever van de Maas die
in 1942 is gedicht.




Erfgoedkaart
Op basis van een uitgebreide gebiedsinventarisatie door de voormalige gemeente Lith is een
erfgoedkaart opgesteld.




4.1.3 Natuur
In het kader van het actualiseren van het bestemmingsplan voor de kom van Teeffelen heeft er een
ecologisch veldbezoek plaatsgevonden. Het doel hiervan is om een globaal beeld te krijgen van de
ecologische kwaliteiten die het dorp Teeffelen herbergt, aan de hand van de aanwezige biotopen binnen
de dorpsgrenzen en in de directe omgeving ervan. Gezien de verwachtingswaarden die vooraf enigszins
te bepalen zijn, vanwege de kennis van ligging van het gebied in het open agrarische deel van Noord-
Brabant, is met name gelet op het voorkomen van habitats waar typische “dorpse” soorten en soorten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                                                     Kom Teeffelen – 2011, pag. 30 van 47
                                                                                 vastgesteld 10 mei 2012



van boerenerven voorkomen of kunnen voorkomen. In bijlage 2 is het complete flora- en faunaonderzoek
toegevoegd, inclusief de relevante wet- en regelgeving.

Ecologische kwaliteiten Teeffelen
De ligging van Teeffelen biedt voor met name plattelandssoorten geschikt leefgebied.
Het gebied kenmerkt zich dan ook door enkele laanboomstructuren, kleine bossages, knotwilgen,
houtwallen, extensieve graslanden, binnenstedelijk gelegen groene elementen en boerderijcomplexen
met open en halfopen schuren. Het open en deels extensief in beheer zijnde agrarisch gebied biedt met
name voor weidevogels een geschikt leefgebied, maar ook voor andere soortgroepen.

Voorkomen beschermde natuurwaarden
Op basis van het veldbezoek en naar aanleiding van de aangetroffen habitats kan gesteld worden dat er
in het dorp Teeffelen een aantal beschermde soorten kunnen voorkomen.
In de bijlage is een nadere omschrijving gegeven van de aanwezigheid van deze beschermde soorten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 31 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012




Wat te doen bij ruimtelijke ingrepen
Indien de gemeente Oss voornemens is ruimtelijke ontwikkelingen tot uitvoer te brengen binnen de
onderhavige dorpsgrenzen (of er buiten) dient er allereerst bepaald te worden welke beschermde soorten
en/of bijzondere habitats ter plekke van een planlocatie voorkomen. Dit kan uitgevoerd worden aan de
hand van een habitatgeschiktheidsbeoordeling Flora- en faunwet (quickscan Flora- en faunawet). Hierin
wordt globaal, zonder enig soortgericht onderzoek, bepaald op basis van het voorkomen van habitats
welke soorten er voor kunnen komen.

Op basis van dit onderzoek wordt bepaald of er daadwerkelijk soortgerichte onderzoeken plaats moeten
vinden alvorens de plannen tot uitvoer gebracht kunnen worden. Vanwege de aanscherping van het
Natuurbeleid (Flora- en faunawet) is het raadzaam hier de lagenbenadering, zoals die door de Provincie
Noord-Brabant gehanteerd wordt bij ruimtelijke ingrepen niet uit het oog te verliezen. Dit kan achteraf veel
tijd en dus geld besparen.

Insteek van de lagenbenadering is kort gesteld heel eenvoudig:
Eerst uitzoeken welke knelpunten op welk vlak er mogelijk ontstaan (bodem, ecologie, archeologie, lucht,
geluid, water en externe veiligheid, alvorens met de daadwerkelijk ontwerpschetsen te starten. Op deze
manier kunnen de plannen vaak beter toegespitst worden naar het probleem waarbij de
probleemoplossing ook makkelijker te minimaliseren valt. Indien andersom gewerkt wordt kan het zo zijn
dat de plannen uiteindelijk op een of meerdere aspecten (ecologie en archeologie bijvoorbeeld) afketsen
bij bevoegd gezag waardoor achteraf nog eens de plannen herzien moeten worden om aan de benodigde
vergunningen te komen.


4.2     Milieuaspecten

4.2.1 Inleiding
In en net buiten het plangebied bevinden zich ‘bronnen’ die milieueffecten kunnen hebben. De
aanwezigheid van een aantal agrarische bedrijven dienen in dit verband genoemd te worden. In het kader
van het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het van belang deze milieueffecten in beeld te
hebben.

Doordat het bestemmingsplan in overwegende mate conserverend van aard is, zijn de mogelijkheden om
in te spelen op milieueffecten zeer beperkt. Bij nieuwe ontwikkelingen dient echter proactief rekening te
worden gehouden met milieueffecten.

Achtereenvolgens komen de volgende milieueffecten aan bod:
   - Bodem en grondwater
   - Geluid
   - Geur
   - Luchtkwaliteit
   - Externe veiligheid


4.2.2 Bodem en grondwater
Voor het bestemmingsplan is de bodem- en grondwaterkwaliteit een punt van aandacht, in het bijzonder
wanneer sprake is van ontwikkelingslocaties. Voor die locaties geldt dat een bodemonderzoek
noodzakelijk is om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Duidelijk moet zijn
dat de bodem geschikt is voor de beoogde functies.
Wettelijk gezien is in het kader van het bestemmingsplan een indicatief onderzoek, bestaande uit een
historisch en verkennend onderzoek, voldoende als toetsing voor de haalbaarheid van het plan. Als
hieruit blijkt dat nader onderzoek noodzakelijk is, dan moet in het kader van het bestemmingsplan worden
aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan. Voor zover nodig, wordt hierop in paragraaf 6.2 en de
bijgevoegde betreffende ruimtelijke onderbouwing ingegaan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 32 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



4.2.3 Waterhuishouding
In paragraaf 3.3 is de huidige situatie m.b.t. water beschreven.

Bevoegdheid
Het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en het beheer van de waterkering in het plangebied zijn in
handen van het Waterschap Aa en Maas te ’s-Hertogenbosch. Het beleid ten aanzien van het
waterbeheer is neergelegd in de keur van het waterschap. Daarnaast behoort de Maas tot de wateren die
in beheer zijn bij Rijkswaterstaat.

Waterlopen
De bestaande waterlopen betreffen leggerwaterlopen en vormen het hoofdwatersysteem. Zij zorgen voor
de water aan- en afvoer in het gebied en de directe omgeving. Op grond van de Keur oppervlaktewateren
Waterschap Aa en Maas zijn bepaalde activiteiten in, op of nabij deze waterlopen verboden.

Geplande ontwikkelingen
Het onderhavige bestemmingsplan heeft voornamelijk tot doel de bestaande situatie van een juridische
regelgeving te voorzien. Bij nieuwe plannen dienen negatieve effecten op het watersysteem zoveel
mogelijk voorkomen moeten worden. Er dient altijd rekening gehouden te worden met het aanwezige en
te verbeteren watersysteem. De uitgangspunten van het waterschap met betrekking tot nieuwe
ontwikkelingen is opgenomen in bijlage 1.

Watertoets
Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan
gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de
ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. Ook is het overleg met de waterbeheerder(s)
onderdeel van deze watertoets. Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel de bestaande situatie
samen te voegen in één geactualiseerd bestemmingsplan. Dit betekent dat er vooralsnog geen nieuwe
ontwikkelingen zijn gepland binnen de bestemmingsplangrenzen die van invloed zijn op de
waterhuishouding.
Bij mogelijke ontwikkelingen in de toekomst wordt voor een projectbesluit of een nieuw bestemmingsplan
het waterproces doorlopen en wordt een waterparagraaf opgesteld. Op deze wijze is het aspect water
ook in de toekomst op een zorgvuldige wijze ingebed in het bestemmingsplan.


4.2.4 Geluid
Wat betreft de geluidsproblematiek kan een onderscheid gemaakt worden in:
    - Geluid afkomstig van de (spoor)wegen;
    - Geluid afkomstig van bedrijvigheid.

Geluid afkomstig van de (spoor)wegen
De Wet geluidhinder geeft aan dat rond (spoor)wegen en bedrijven zones gelden. Binnen deze zones
moet akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting plaatsvinden.
De Wet geluidhinder geeft ten aanzien van het aspect geluid voorkeursgrenswaarden waaraan bij de
ontwikkeling van plannen moet worden voldaan. Eventueel kan een hogere geluidsbelasting dan de
voorkeursgrenswaarde worden toegestaan. Er dient dan een zogenaamde hogerewaardenprocedure
gevolgd te worden. Er geldt een maximale hogere waarde die niet overschreden mag worden. 30 km-
wegen hebben geen zone.

Dit bestemmingsplan betreft een in hoofdzaak conserverende herziening en voorziet daarmee in beginsel
niet in ontwikkelingen. Daar waar niets verandert, hoeft niets onderzocht te worden. Daar waar wel ruimte
wordt geboden aan ontwikkelingen is uit een ruimtelijke onderbouwing gebleken dat er geen akoestische
belemmeringen zijn. Voor zover nodig, wordt hierop in paragraaf 6.2 en de bijgevoegde betreffende
ruimtelijke onderbouwing ingegaan.

Geluid afkomstig van bedrijvigheid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 33 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



Er bevinden zich geen industrieterreinen binnen of in de nabijheid van het plangebied die een beperking
kunnen vormen op grond van de Wet geluidhinder.
Wel zijn er binnen het plangebied inrichtingen (bedrijven) aanwezig die geluidhinder veroorzaken. Bij
nieuwe ontwikkelingen met geluidsgevoelige bestemmingen is, voorzover relevant, de geluidsbelasting
tengevolge van nabijgelegen inrichtingen in beeld worden gebracht. Voor zover nodig, wordt hierop in
paragraaf 6.2 en de bijgevoegde betreffende ruimtelijke onderbouwing ingegaan.


4.2.5 Geur
Ten aanzien van het aspect geur kan een onderscheid gemaakt worden tussen industriële geurhinder en
geurhinder van agrarische bedrijven. Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich
geen bedrijven die middels industriële geurhinder een belemmering vormen. Binnen het plangebied is
een agrarische bedrijf gevestigd. Buiten het plangebied liggen eveneens meerdere bedrijven waarvan de
geurcontour tot binnen het plangebied reikt. Ten aanzien van deze bedrijven vormt de Wet geurhinder en
veehouderij sinds 1 januari 2007 het nieuwe toetsingskader voor milieuvergunningen en
bestemmingsplannen. Op basis van deze wet kan een gemeente een lokaal gebiedsgericht geurbeleid
voeren door, binnen wettelijke marges, af te wijken van de standaard geurnormen en/of vaste afstanden
uit de wet. Deze bevoegdheid kan worden aangewend om ontwikkelingen mogelijk te maken. De
afwijking van geurnormen en vaste afstanden wordt vastgelegd in een geurverordening, met
onderbouwing in een geurgebiedsvisie. In 2008 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Lith
de gemeentelijke verordening en de onderliggende geurgebiedsvisie vastgesteld. Op basis van de
verordening gelden binnen de gemeente geurnormen, waaraan rechtstreeks getoetst kan worden bij
nieuwe ontwikkelingen waarvoor ontheffing verleend moet worden van het bestemmingsplan of waarvoor
het bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

Bij nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied dient, voorzover relevant, in beeld te worden gebracht of
aan de geurnormen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden voldaan. Ook mogen
nieuwe ontwikkelingen geen belemmeringen vormen voor de aanwezige agrarische bedrijven. Voor zover
nodig, wordt hierop in paragraaf 6.2 en de bijgevoegde betreffende ruimtelijke onderbouwing ingegaan.


4.2.6 Luchtkwaliteit
Het beleid en de regelgeving over luchtkwaliteit heeft tot doel mensen te beschermen tegen de
gezondheidseffecten van luchtverontreiniging. Ze bevatten luchtkwaliteitsnormen voor verschillende
stoffen. Ruimtelijke plannen of projecten die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit, zoals
bestemmingsplannen, dienen getoetst te worden aan het Besluit luchtkwaliteit 2005. In dit besluit zijn de
grenswaarden opgenomen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood,
benzeen en koolmonoxide in de buitenlucht. In Nederland zijn de maatgevende luchtverontreinigende
stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Overschrijding van de grenswaarden van andere stoffen
komt nagenoeg niet voor.

In relatie tot het plangebied is het wegverkeer op de N625 van belang. Die delen van het
bestemmingsplan die conserverend van aard zijn hoeven niet te worden getoetst aan het Besluit
luchtkwaliteit 2005. Waar met dit plan nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt is, voorzover
relevant, in beeld gebracht of aan de luchtkwaliteitsnormen wordt voldaan. Voor zover nodig, wordt hierop
in paragraaf 6.2 en de bijgevoegde betreffende ruimtelijke onderbouwing ingegaan.


4.2.7 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico’s die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke
stoffen. Deze risico’s kunnen hun weerslag hebben op de omgeving. Externe veiligheid kan betrekking
hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en
regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen is afkomstig uit het Besluit externe
veiligheid inrichtingen (Bevi). Het beleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de circulaire
‘Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’. Deze circulaire wordt op termijn vervangen door het ‘Besluit
transportroutes externe veiligheid’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 34 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012




In het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan voor de kern Teeffelen is een onderzoek
uitgevoerd naar externe veiligheid. Daarbij wordt aan de hand van relevante wet- en regelgeving bekeken
welke risicobronnen van invloed zijn op het plangebied en welke beperkingen deze opleggen aan de
ontwikkeling van het bestemmingsplan.

Wet- en regelgeving
Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in de richtlijnen voor risicovolle bedrijven en vervoer
van gevaarlijke stoffen. De richtlijnen voor risicovolle bedrijven zijn vastgelegd in het Besluit
Kwaliteitseisen Externe Veiligheid (Bevi) [1]. De richtlijnen voor het vervoer zijn vastgelegd in de
Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen [2]. Externe veiligheid wordt weergegeven met
twee normen. Het eerste is het plaatsgebonden risico, welke alleen kijkt naar de ongevalskans en het
daarbijhorende effect. Het resultaat zijn contouren. In de wetgeving is vastgelegd dat de norm voor het
plaatsgebonden risico weergegeven wordt door de PR10-6 contour. Binnen deze contour mogen zich
geen (beperkt) kwetsbare bestemmingen bevinden. Dit zijn bijvoorbeeld scholen, woningen, bedrijven
met meer dan 50 medewerkers, ziekenhuizen e.d.

Het groepsrisico neemt ook het aantal aanwezigen in de omgeving van een ongeval mee. Dit wordt niet
weergegeven met een contour, maar met een fN-curve, waarin het aantal slachtoffers is uitgezet tegen
de kans van optreden. Bij een plan moet getoetst worden wat de verandering van dit groepsrisico is aan
de oriëntatiewaarde.

Risico-inventarisatie
Aan de hand van de vervoerscijfers gevaarlijke stoffen over provinciale wegen is beoordeeld of vervoer
van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de N625 en N626.
In de bovenstaande informatiebronnen worden deze provinciale wegen niet genoemd. Dit betekent dat
het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N625 en N626 waarschijnlijk zeer beperkt is. Wel kan
incidenteel vervoer van propaan plaatsvinden naar nabij gelegen boerderijen en vervoer van LPG naar
tankstation De Haan in de kern Lith. Deze brandbare gassen hebben een invloedsgebied van maximaal
132 meter3. Omdat het plangebied om minimaal 180 meter afstand ligt van de N625 en N626 legt het
vervoer van brandbare gassen over de provinciale wegen geen beperkingen op aan het
bestemmingsplan.
Op basis van de Provinciale Risicokaart Brabant is ook bekeken of nabijgelegen risicovolle bedrijven
binnen één kilometer van het bestemmingsplangebied liggen4.Uit raadpleging van de Risicokaart blijkt
dat dit niet het geval is. Risicovolle bedrijven liggen op ruim één kilometer afstand. Om deze reden leggen
deze bedrijven geen beperkingen op aan het plan.

Conclusie
Het bestemmingsplangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicobronnen die relevant zijn in het kader
van externe veiligheid. Deze risicobronnen leggen daarmee geen beperkingen op aan de ontwikkeling
van het bestemmingsplan.


4.2.8 MILIEUZONERING
In het plangebied is één niet-agrarische bedrijfje gevestigd die in het geheel geen onevenredige hinder
voor de omgeving teweegbrengt. Het gaat hier om voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de
Singel 39 die nu gebruikt wordt voor opslag.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 35 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012




4.3     Defensie
Uit oogpunt van defensie kunnen er beperkingen gesteld worden aan ruimtelijke ontwikkelingen in een
gebied. Belangrijke aandachtspunten met betrekking tot het defensiebelang zijn:
     - Radarverstoringsgebieden;
     - Obstakelbeheergebieden;
     - Laagvliegroutes voor jachtvliegtuigen;
     - Geluidszones voor militaire luchtvaartterreinen.

Het gehele plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied van een radar van de vliegbasis
Volkel. Binnen dit gebied is het in beginsel niet toegestaan om hogere bebouwing op te richten dan 65
meter boven NAP. Indien er initiatieven zijn voor het oprichten van hogere bouwwerken of gebouwen,
dan kan dit toegestaan worden als blijkt dat de radar niet onevenredig wordt verstoord. Dit kan door TNO
worden berekend.
Het bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’ voorziet echter nergens in bouwmogelijkheden tot een
dergelijke hoogte. Daarmee is het belang van het radarverstoringsgebied binnen dit bestemmingsplan
voldoende gewaarborgd. Bij een eventueel toekomstig initiatief voor een bouwwerk met een hoogte tot 65
meter boven NAP of hoger dient het defensiebelang nadrukkelijk betrokken te worden bij de
aanvaardbaarheid van de ontwikkeling.

Voor het overige geldt dat het plangebied niet gelegen is binnen een obstakelbeheergebied, een
laagvliegroute voor jachtvliegtuigen of een geluidszone voor militaire luchtvaartterreinen. Aan deze
aspecten hoeft dan ook geen verdere aandacht besteed te worden.


4.4       M.e.r.-beoordeling
Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. De wijziging houdt in dat als nieuwe
activiteiten of projecten mogelijk worden gemaakt, moet worden afgewogen of een m.e.r.-beoordeling
nodig is of niet. Een m.e.r.-beoordeling is nodig als niet kan worden uitgesloten dat het betreffende
project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben op grond van de selectiecriteria in
bijlage III bij de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling. Die selectiecriteria hebben onder meer betrekking
op de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en de aard van de omgeving.
In het bestemmingsplan 'Kom Teeffelen - 2011' worden in de zin van de m.e.r.-regelgeving slechts zeer
ondergeschikte nieuwe projecten mogelijk gemaakt. Mede gelet op wat elders in deze toelichting wordt
opgemerkt over de afzonderlijke milieuaspecten, hebben deze projecten geen belangrijke nadelige
gevolgen voor het milieu in de zin van het Besluit mileueffectrapportage en de Europese richtlijn. Er
bestaat dan ook geen aanleiding tot het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 36 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 5            Handhaving


5.1    Beleidskader

Naar aanleiding van een landelijk traject heeft de gemeente Oss in 2005 de nodige besluiten genomen
om de handhaving te professionaliseren. De gemeente wil namelijk een professionele organisatie zijn.
Om haar handhavingstaken zo transparant en objectief mogelijk uit te voeren, heeft zij een toezicht-,
sanctie- en gedoogstrategie opgesteld. De wijze waarop de gemeente handelt bij overtredingen is daarin
vastgelegd.
Het uitgangspunt voor handhaving is: elke norm die het verdient te worden gesteld, verdient het ook te
worden gehandhaafd.
De gemeente is verantwoordelijk voor het algemeen belang, dat concreet wordt in de belangen van
veiligheid, volksgezondheid, natuurlijk milieu en ruimtelijke kwaliteit. Deze belangen vragen om een
actieve handhaving. Een goede handhaving start echter al bij het opstellen van beleid, regels en
voorschriften. Om in dit verband bestemmingsplannen actief te kunnen handhaven moet voldaan zijn aan
de volgende criteria:
-        het opstellen van uitvoerbaar beleid en duidelijke regels;
-        het verstrekken van duidelijke informatie op basis waarvan burgers en bedrijven hun keuzes
         kunnen maken;
-        zorgen voor de naleving van regels door middel van toezicht en de inzet van
         handhavinginstrumenten.

Als primaire verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven wordt gezien:
-       het aanvaarden van de consequenties van de eigen keuzes;
-       nakoming van afspraken en naleving van regels.

In het Handhavingprogramma wordt het concrete belang van handhaving van regels van
bestemmingsplannen aangegeven. De negatieve effecten van niet-handhaving kunnen immers groot zijn,
zoals schade aan natuur en ruimtelijke kwaliteit, financieel-economische schade en onveiligheid. Maar
ook kunnen burgers en bedrijven worden benadeeld door illegale activiteiten van hun
buren/omwonenden.
De ruimte in Nederland is schaars en iedereen heeft belang bij een goede woon-, werk- en
leefomgeving. De kwaliteit hiervan wordt grotendeels in bestemmingsplannen vastgelegd en die kwaliteit
verdient het om te worden beschermd, onder meer door toezicht op naleving van de voorschriften en
desnoods bestuursrechtelijke handhaving.
Het bestuurlijke belang van een adequate handhaving van bestemmingsplannen is dus groot, maar dat
geldt ook voor de individuele belangen van burgers en bedrijven.


5.2    Professionele handhaving en handhavingprogramma

De gemeente Oss voldoet aan de wettelijke kwaliteitscriteria voor een professionele
handhavingorganisatie. Elke vier jaar wordt er een Handhavingprogramma opgesteld waarin de
prioriteiten voor de uitvoering worden vastgelegd. Dit gebeurt na de aantreding van een nieuwe
gemeenteraad en de vorming van een nieuw college van burgemeester en wethouders. Elk jaar wordt
aan de hand van een probleem- of omgevingsanalyse een voortschrijdend programma gemaakt, waarin
rekening wordt gehouden met gewijzigde wetgeving en de op dat moment concrete problematiek.
Handhaving van bestemmingsplannen is een vaste prioriteit in het programma.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 37 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012



5.3     Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht

De regels van dit bestemmingsplan zijn getoetst op handhaafbaarheid. De Wet ruimtelijke ordening
voorziet in een verbod op het (laten) gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het
bestemmingsplan. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit.

In beginsel worden bouwwerken die in overeenstemming zijn met het vorige bestemmingsplan positief
bestemd. Hetzelfde geldt voor gebruik in overeenstemming met het vorige bestemmingsplan. Met andere
woorden: bestaande rechten worden gerespecteerd. Zij zijn in beginsel alleen onder het algemene
overgangsrecht gebracht als te voorzien is dat zij binnen de planperiode van tien jaar zullen verdwijnen.
Als sprake is van een naar huidige beleidsinzichten onwenselijke situatie die in het vorige
bestemmingsplan al onder het overgangsrecht valt, is bezien of deze onder het persoonsgebonden
overgangsrecht kan worden gebracht. Dat wil zeggen dat het overgangsrecht voor de betreffende
percelen is beperkt tot degenen die die percelen gebruiken op het moment van inwerkingtreding van het
bestemmingsplan. Voortgezet gebruik door anderen wordt niet als bestaand gebruik aangemerkt.

Daarnaast kan het voorkomen dat bouwwerken in strijd met het vorige bestemmingsplan zijn opgericht, of
dat bestaand gebruik in strijd is met dat plan. Een positieve bestemming ligt dan in de rede als de met het
vorige bestemmingsplan strijdige situatie naar huidige beleidsinzichten ruimtelijk aanvaardbaar is. Indien
de betreffende situatie ruimtelijk niet aanvaardbaar is, zal hiertegen in beginsel handhavend worden
opgetreden. Indien dat in een uitzonderlijk geval niet (meer) mogelijk is, is bezien of de situatie onder het
persoonsgebonden overgangsrecht gebracht kan worden.
Overigens zijn strijdige situaties op grond van de planregels standaard uitgezonderd van het algemene
overgangsrecht. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft dit voor.

Uiteindelijk is altijd maatwerk vereist om te bepalen of een positieve bestemming, algemeen
overgangsrecht of persoonsgebonden overgangsrecht mogelijk is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 38 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 6            Toelichting op het plan


6.1     Plantoelichting

Dit bestemmingsplan betreft een herzieningsplan. Het overgrote deel van het plangebied wordt
conserverend bestemd. De bestaande, legale situatie en de vigerende bestemmingsplanregelingen
vormen hiervoor het uitgangspunt. Wel wordt binnen het plan enige flexibiliteit nagestreefd.
In hoofdstuk 4 is voor verschillende aspecten uiteengezet wat de uitgangspunten zijn en hoe deze
uitgangspunten in dit bestemmingsplan worden vertaald.

Op een aantal plekken binnen het plangebied zijn nieuwe ontwikkelingen voorzien. Betreffende
ontwikkelingen worden in de volgende paragraaf beschreven. In het kort wordt de bestaande situatie, het
plan en de vertaling ervan in het bestemmingsplan toegelicht. Om medewerking te kunnen verlenen aan
een ontwikkeling dient de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing te overleggen. Ook wenst de
gemeente vooraf contractuele afspraken met de initiatiefnemer te maken in een overeenkomst. Als de
ruimtelijke onderbouwing akkoord is bevonden, er geen belemmeringen uit gebleken zijn en contractuele
afspraken zijn vastgelegd wordt de ruimtelijke ontwikkeling rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk
gemaakt.

Tenslotte kent de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011 meerdere gebiedsaanduidingen of
aandachtsvelden die doorwerking dienen te krijgen in bestemmingsplannen. In paragraaf 7.3 zal
ingegaan worden op hoe met deze aspecten wordt omgegaan.


6.2     Ontwikkelingen

De volgende ontwikkelingen binnen het plangebied zijn opgenomen in dit bestemmingsplan.
Binnen het plangebied van dit overwegend conserverende bestemmingsplan wordt op een aantal
plaatsen een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt. De ruimtelijke onderbouwingen (inclusief
deelonderzoeken) waarin betreffende ontwikkelingen worden beschreven, zijn opgenomen in de bijlagen.
Deze (mogelijke) ontwikkelingen worden in deze paragraaf per kern beschreven. In het kort wordt de
bestaande situatie, het plan en de vertaling ervan in het bestemmingsplan toegelicht.
Ontwikkelingen die reeds mogelijk zijn gemaakt in vigerende bestemmingsplannen (maar nog niet zijn
gerealiseerd) zijn in dit bestemmingsplan overgenomen.

6.2.1   Bouw woning aan de past. van Weerdstraat (1)

Aan de Pastoor van Weerdtstraat 6 te Teeffelen ligt een perceel (kadastraal bekend als gemeente Oijen,
sectie D. nr.22, zie bijlage 1 en 2). Op de noordelijke helft van het perceel staat momenteel een
boerderijwoning met schuur. De zuidelijke helft is nu in gebruik als erf.

Voorgenomen ontwikkeling
Het planvoornemen voorziet in de bouw van een woning met garage op het zuidelijke deel van het
perceel gelegen aan de Pastoor van Weerdtstraat 6. Daarnaast is de wens uitgesproken om de
bestaande monumentale woning met aangebouwde schuur zo mogelijk te gebruiken als woning. Omdat
hiervoor de plannen nog niet concreet genoeg waren maar we niet zondermeer tegen het voornemen zijn
is hiervoor in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit zelfde geldt voor het
gebruik van de vrijstaande monumentale schuur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 39 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012




De nieuwe woning versterkt het bebouwingslint en past in de stedenbouwkundige structuur van de
omgeving. De bebouwing betreft vrijstaande woningen. De woning past hierbij doordat de woning zo ver
mogelijk in zuidelijke richting wordt geplaatst.

Randvoorwaarden ontwikkeling
In de ruimtelijke onderbouwing welke zijn toegevoegd aan bijlage 4 zijn alle onderzoeksresultaten
opgenomen. Uit deze resultaten blijkt dat deze onderwerpen geen belemmering vormen voor de
voorgenomen ontwikkeling.


6.2.2   Bouw woning aan de past. van Weerdstraat (2)

Het plangebied is gelegen aan een zijweg van de Pastoor van Weerdstraat (kadastraal bekend als
gemeente Oijen, Sectie D, nr. 1213). Het perceel is op dit moment in gebruik als tuin.

Voorgenomen ontwikkeling
Op de locatie wordt een vrijstaand woonhuis gerealiseerd. Naast de ontwikkeling van Past. Van
Weerdtstraat 6 (zie bovenstaande afbeelding).

Randvoorwaarden ontwikkeling
In de ruimtelijke onderbouwing welke zijn toegevoegd aan bijlage 5 zijn alle onderzoeksresultaten
opgenomen. Uit deze resultaten blijkt dat deze onderwerpen geen belemmering vormen voor de
voorgenomen ontwikkeling.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                             Kom Teeffelen – 2011, pag. 40 van 47
                                                                                         vastgesteld 10 mei 2012



6.2.2   Bouw woning aan de past. van Weerdstraat (3)

Voorgenomen ontwikkeling
Aan de Pastoor van Weerdtstraat 5 te Teeffelen ligt een perceel (kadastraal bekend als gemeente Oijen,
sectie D. nr.22). Op het perceel is een verbouwde woonboerderij aanwezig. In het verleden (voormalige
gemeente Lith) is er een verzoek ingediend voor de realisatie van een ‘Notariswoning’. Dit verzoek is
afgewezen. Omdat er vanuit stedenbouwkundig oogpunt woningbouw mogelijk is op deze locatie is dit
nader uitgewerkt (zie randvoorwaarden van de ontwikkeling en bijlage 6)

Randvoorwaarden ontwikkeling
In de ruimtelijke onderbouwing welke zijn toegevoegd aan bijlage 6 zijn alle onderzoeksresultaten
opgenomen. Uit deze resultaten blijkt dat deze onderwerpen geen belemmering vormen voor de
voorgenomen ontwikkeling.
Verder gelden onderstaande stedenbouwkundige voorwaarden bij de ontwikkeling van het bouwplan.




kenmerken                                               randvoorwaarden
-   waardevolle stedenbouwkundige eenheid               -   ander beeld op de locatie vanuit het oosten dan
                                                            vanuit het westen
-   karakteristieke en gevarieerde historische          -   enkele uitrit beide woningen (zoals huidige inrit)
    bebouwing
-   fraaie verwevenheid bebouwing en landschap          -   nieuwe woning als bijgebouw bij de
                                                            oorspronkelijke boerderij
-   fraaie doorzichten op het landschap                 -   voorerf groen inrichten
-   mooie overgangen van privé naar openbaar            -   hoogwaardige architectuur
    terrein middels hagen, muurtjes en halfverharding
-   verrassende aangezichten                            -   een bouwlaag met forse kap
-   informele en rustieke dorpse uitstraling            -   ingetogen en sobere uitstraling
-   clusters van hoofdgebouw en bijgebouwen             -   gesloten dakvlak
-   grillige rooilijn                                   -   forse kap
-   fraaie variatie beplantingssoorten                  -   bijgebouw en hoofdgebouw in één bouwvolume
                                                            (geen losse bijgebouwen)
-   rode beuk en muurtje pastorie                       -   lage goothoogte tot 4 meter en nokhoogte tot 9
                                                            meter.
-   contrasten verwijden en vernauwen                   -   Afmetingen bouwvlak 8 x 16 meter.

Op basis van deze voorwaarden is er een principe bouwplan ontwikkeld.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                                                       Kom Teeffelen – 2011, pag. 41 van 47
                                                                                   vastgesteld 10 mei 2012



6.3    Doorwerking Verordening ruimte Noord-Brabant 2011
De Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011 van de provincie kent meerdere gebiedsaanduiding of
aandachtsvelden die doorwerking dienen te krijgen in bestemmingsplannen. In onderstaande wordt per
onderwerp aangegeven welke aspecten dit zijn en welke daarvan specifiek in dit bestemmingsplan
voorkomen. Achtereenvolgens zal ingegaan worden op:
    - de ecologische hoofdstructuur;
    - water;
    - de groenblauwe mantel;
    - aardkunde en cultuurhistorie;
    - het agrarisch gebied;
    - de intensieve veehouderij;
    - woningbouw.


6.3.1 Ecologische Hoofdstructuur
Met betrekking tot de ecologische hoofdstructuur (EHS) worden drie soorten gebieden aangewezen,
begrensd en beschermd:
    - de ecologische hoofdstructuur zelf;
    - zoekgebied voor ecologische verbindingszones;
    - attentiegebieden ecologische hoofdstructuur.

Binnen het plangebied zijn bij de kern Teeffelen geen gronden aangewezen als ‘ecologische
hoofdstructuur’, zoekgebied voor ecologische verbindingszones of attentiegebieden ecologische
hoofdstructuur . Daarom is in dit bestemmingsplan hiervoor geen regeling opgenomen.

6.3.2 Water
Met betrekking tot water zijn in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 regels opgenomen ten
aanzien van de aanwijzing, begrenzing en bescherming van:
    - regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden voor waterberging;
    - beschermingzones voor grondwaterwinningen voor openbare drinkwatervoorzieningen;
    - zoekgebieden voor behoud en herstel van watersystemen;
    - primaire waterkeringen en beschermingzones aansluiting primaire waterkering;
    - winterbedden en lange-termijnreserveringen winterbed.

In het plangebied zijn geen gronden aangeduid als regionale waterbergingsgebieden en
reserveringsgebieden voor waterberging, beschermingzones voor grondwaterwinningen voor openbare
drinkwatervoorzieningen, zoekgebieden voor behoud en herstel van watersystemen, primaire
waterkeringen en beschermingzones aansluiting primaire waterkering of winterbedden en lange-
termijnreserveringen winterbed. Daarom vindt t.a.v. de groenblauwe mantel geen doorwerking plaats in
het bestemmingsplan.

6.3.3 Groenblauwe mantel
De Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 regelt de aanwijzing, begrenzing en bescherming van de
‘groenblauwe mantel’ en ‘beheergebied ecologische hoofdstructuur’. In het plangebied is geen
‘beheergebied ecologische hoofdstructuur’ aangewezen. Daarmee behoeft dit aspect geen doorwerking
in dit bestemmingsplan. In het plangebied zijn geen gronden aangeduid als ‘groenblauwe mantel’.
Daarom vindt t.a.v. de groenblauwe mantel geen doorwerking plaats in het bestemmingsplan.

6.3.4 Aardkunde en cultuurhistorie
In de verordening stelt de provincie regels ten aanzien van de aanwijzing, begrenzing, beschrijving en
bescherming van:
    - aardkundig waardevolle gebieden;
    - cultuurhistorische vlakken;
    - de nationale landschappen alsmede de beschrijving van de kernkwaliteiten ervan;
    - complexen van cultuurhistorisch belang.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 42 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



In het plangebied zijn geen ‘aardkundige waardevolle gebieden’, ‘cultuurhistorische vlakken’, ‘nationale
landschappen’ of ‘complexen van cultuurhistorisch belang’ gelegen. De betreffende regels vinden dan
ook geen doorwerking in het bestemmingsplan.

6.3.5 Agrarisch gebied
In de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 worden gebieden als agrarisch gebied aangewezen en
begrensd.

Uit artikel 8.2 van de verordening volgt dat gronden in het agrarische gebied zodanig bestemd worden dat
ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening een onderscheid wordt gemaakt tussen:
     - een gebied waar de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie wordt nagestreefd;
     - een gebied waar de ontwikkeling van een in hoofdzaak agrarische economie wordt nagestreefd,
         rekening houdend met in ieder geval de landbouwontwikkelingsgebieden, de vestigingsgebieden
         voor glastuinbouw en de gebieden waar teeltondersteunende kassen zijn toegestaan.
De toelichting bij een bestemmingsplan dient een verantwoording te bevatten waaruit blijkt dat het
aanwijzen van bestemmingen een uitwerking is van de voorgenomen ontwikkeling van een agrarisch
gebied, alsmede van het te voeren ruimtelijk beleid voor dat gebied en tevens bijdraagt aan de ruimtelijke
kwaliteit.

In het plangebied liggen diverse gronden die in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 zijn
aangeduid als ‘agrarisch gebied’. Deze gronden liggen in of direct aan de rand van kernen. Op enkele
plaatsen zijn nog agrarische bedrijven gevestigd. Deze gebieden en bedrijven bevinden zich overal op
(zeer) korte afstand tot milieutechnisch gevoelige functies als (burger)woningen. Door deze aanwezigheid
van gevoelige functies in de directe nabijheid en de vaak beperkte fysiek ruimtelijke mogelijkheden lenen
deze gebieden zich in het geheel niet voor de ontwikkeling van een in hoofdzaak agrarisch economie.

Voor alle gronden die als ‘agrarisch gebied’ zijn aangeduid geldt het ontwikkelingsperspectief van de
‘gemengde plattelandseconomie’. In het plan is een regeling opgenomen waarmee afgeweken kan
worden van de gebruiksregels ten behoeve van nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven. Dit sluit aan bij
het streven om de kernen leefbaar en dynamisch te houden. Het zwaartepunt van de mogelijkheden ligt
daarbij in de toeristisch-recreatieve sfeer.

In artikel 8.3 wordt het provinciale beleid ten aanzien van grondgebonden agrarische bedrijven
vastgelegd. De ruimtelijke mogelijkheden die in dit bestemmingsplan worden geboden aan
grondgebonden agrarische bedrijven passen binnen de regels van artikel 8.3.
Samengevat omvat het agrarisch beleid ten aanzien van grondgebonden bedrijven in dit
bestemmingsplan het volgende:
    - nieuwvestiging van agrarische bedrijven is niet toegestaan;
    - omschakeling van een intensieve veehouderij naar een grondgebonden agrarisch bedrijf is wel
         mogelijk;
    - uitbreiding van bouwvlakken van grondgebonden agrarische bedrijven is, uitsluitend binnen de
         bestemming ‘Agrarisch’, onder voorwaarden mogelijk tot maximaal 1,5 hectare;
    - buiten het agrarisch bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht;
    - alle permanente voorzieningen mogen uitsluitend binnen het agrarisch bouwvlak worden
         gerealiseerd.

Door hun ligging nabij gevoelige functies hebben de agrarische bedrijven in de meeste gevallen een
(zeer) beperkt ontwikkelingperspectief. Dit kan de bedrijfsvoering op plaatsen minder toekomstbestendig
maken. Daarbij komt dat vanuit de omgeving geredeneerd beëindiging van de agrarische bedrijvigheid
een verbetering van het woon- en leefklimaat kan betekenen. Om een ontwikkelingsperspectief te bieden
aan agrarische bedrijven die hun agrarische activiteiten willen beëindigen is een beleid voor vrijkomende
agrarische bedrijfslocaties (vab-beleid) opgenomen.

Overige niet-grondgebonden agrarische bedrijven, waaronder glastuinbouwbedrijven, komen binnen het
plangebied niet voor.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 43 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



6.3.6 Intensieve veehouderij
Leidend voor het provinciale ruimtelijke beleid voor intensieve veehouderij is de integrale zonering die
voortvloeit uit de Reconstructiewet concentratiegebieden. Bij deze integrale zonering wordt het landelijk
gebied ingedeeld in ‘extensiveringsgebieden’, ‘verwevingsgebieden’ en ‘landbouwontwikkelingsgebieden’.
Artikel 9.1 van de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 stelt onder andere dat bestaand stedelijk
gebied voor de toepassing van het beleid ten aanzien van intensieve veehouderij moet worden
aangemerkt als ‘extensiveringsgebied’.

Het plangebied valt binnen de integrale zonering en is daarbij aangemerkt als ‘extensiveringsgebied’.
Het beleid voor intensieve veehouderij in extensiveringsgebieden omvat samengevat het volgende:
    - nieuwvestiging van, uitbreiding van, hervestiging van en omschakeling naar intensieve
        veehouderij is niet toegestaan;
    - binnen gebouwen mag ten hoogste één bouwlaag gebruikt worden voor het houden van dieren,
        met uitzondering van volière- en scharrelstallen voor legkippen waar ten hoogste twee
        bouwlagen gebruikt mogen worden;
    - vergroting of vormverandering van bouwblokken voor intensieve veehouderij is niet toegestaan;
    - in het bestemmingsplan wordt het maximum bebouwingspercentage van het bouwblok
        vastgelegd, welke overeenkomt met de bebouwing ten behoeve van intensieve veehouderij die
        op 1 oktober 2010 aanwezig dan wel vergund was.

In het plangebied zijn geen intensieve veehouderijbedrijven gelegen. Dit beleid is onverkort in het
bestemmingsplan opgenomen, waardoor (nieuwe) uitbreiding ten behoeve van intensieve
veehouderijbedrijven uitgesloten is.


6.3.7 Woningbouw
Binnen het hoofdstuk stedelijke ontwikkeling (hoofdstuk 3) worden in artikel 3.5 van de Verordening
ruimte Noord-Brabant 2011 regels voor nieuwbouw van woningen gesteld. Indien een bestemmingsplan
voorziet in de nieuwbouw van woningen, dient een verantwoording opgenomen te worden over de wijze
waarop:
    - de afspraken worden nagekomen die met betrekking tot woningbouw in het regionaal ruimtelijk
        overleg zijn gemaakt. Voor de gemeente Oss is dat het regionaal ruimtelijk overleg Noordoost-
        Brabant.
    - De beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot deze afspraken en tot de beschikbare plancapaciteit
        voor woningbouw.

Omdat met dit bestemmingspan geen nieuwbouw van woningen mogelijk wordt gemaakt hoeft aan de uit
dit artikel voortvloeiende motivatieplicht geen uitvoering worden gegeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 44 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 7             Toelichting op de regels


7.1     Algemeen

Het bestemmingsplan bevat regels, die het juridisch instrumentarium geven voor het regelen van het
gebruik van de gronden en opstallen én bepalingen over de toelaatbaarheid van bebouwing.

Het bestemmingsplan kan worden verbeeld op papier, en gaat vergezeld van deze toelichting. De
toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel
heeft zij een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan.

De Wet ruimtelijke ordening biedt zowel de mogelijkheid om een globaal bestemmingsplan te maken als
de mogelijkheid van een gedetailleerd bestemmingsplan. In het bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’
is gekozen voor een vrij gedetailleerde regeling. Voor de opzet van de regels is aangesloten bij de
‘Standaardregels bestemmingsplannen Oss’.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Dit zijn de inleidende regels (artikelen 1 en 2), de
bestemmingsregels (artikelen 3 tot en met 33), de algemene regels (artikelen 34 tot en met 40) en de
overgangs- en slotregels (de artikelen 41 en 42). Bij de regels hoort een bijlage, te weten een
milieuzoneringslijst.

In de volgende paragraaf worden de diverse artikelen uit de regels en de bijlage toegelicht.

7.2     Regels

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen
In dit artikel wordt een groot aantal in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard om verschillen in
interpretatie te voorkomen. De begripsomschrijvingen met betrekking tot agrarische bedrijvigheid sluiten
grotendeels aan bij die in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011.

Artikel 2: Wijze van meten
Dit artikel geeft aan op welke manier het meten van in de regels genoemde begrippen moet plaatsvinden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

De in dit hoofdstuk geregelde bestemmingen zijn achtereenvolgens:
•   Agrarisch
•   Bedrijf
•   Maatschappelijk
•   Maatschappelijk – Begraafplaats
•   Tuin
•   Verkeer – Verblijf
•   Wonen – Halfvrijstaand
•   Wonen – Vrijstaand
•   Leiding – Riool
•   Waarde – Archeologie historische kern
•   Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog
•   Waarde – Landschap

In deze artikelen worden de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden geregeld.

Binnen de bestemming 'Agrarisch' zijn bedrijfswoningen uitsluitend toegestaan indien binnen het
bouwvlak een aanduiding 'bedrijfswoning' is opgenomen. De woning zelf moet binnen dat
aanduidingsvlak worden opgericht, aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                                                         Kom Teeffelen – 2011, pag. 45 van 47
                                                                                     vastgesteld 10 mei 2012



het aanduidingsvlak worden opgericht. De maximaal toegestane inhoud van de bedrijfswoning met aan-
en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bedraagt 750 m3, de maximaal toegestane oppervlakte van
vrijstaande bijgebouwen 100 m².

Binnen de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' is de mogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden met
een omgevingsvergunning een grotere bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen toe te staan.
De rechtstreeks toegestane bouwhoogte van 5 m is normaal gesproken voldoende. In uitzonderlijke
gevallen is echter een hogere bouwhoogte noodzakelijk voor bijgebouwen die, samen met de woning
zelf, leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De regeling is in het bijzonder toepasbaar in
kleine, landelijke kernen waar het buitengebied nog zichtbaar is, en is bedoeld om bijgebouwen mogelijk
te maken die qua uitstraling aansluiten bij dat buitengebied. Men kan daarbij bijvoorbeeld denken aan
Vlaamse schuren, waarvoor een bouwhoogte van 5 m in de praktijk onvoldoende is. Met een
omgevingsvergunning kan in dit soort gevallen een bouwhoogte worden toegestaan van maximaal 7 m.
Het bijgebouw mag echter niet hoger worden dan de woning zelf.
Binnen deze bestemming zijn ook twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De ene maakt onder
voorwaarden woningsplitsing mogelijk, de andere onder voorwaarden de toevoeging van een woning.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk geeft een aantal gebruikelijke algemene regels. Het betreft achtereenvolgens:

Artikel 34:       Anti-dubbeltelbepaling
Dit artikel regelt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan
waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere
bouwplannen buiten beschouwing blijft.

Artikelen 35-37: Algemene bouw-, gebruiks- en aanduidingsregels
Deze artikelen geven een aantal bouw-, gebruiks en aanduidingsregels die algemene werking hebben, en
dus niet in één of meerdere specifieke bestemmingen gegeven worden.

Artikel 38:     Afwijken van de bouwregels algemeen

Artikel 39:       Algemene wijzigingsregels
Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om binnen bepaalde grenzen het
bestemmingsplan te wijzigen.

Artikel 40:       Overige regels
Dit artikel regelt de verwijzing naar andere wettelijke regelingen en de toepasselijkheid van de
gemeentelijke bouwverordening.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 41:       Overgangsrecht
Dit artikel regelt het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik van gronden en bouwwerken.

Artikel 42:       Slotregel
Dit artikel regelt de formele titel waaronder het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Bijlage 1: milieuzoneringslijst
In deze bijlage zijn bedrijfsactiviteiten genoemd en onderverdeeld naar milieucategorie. De regels
verwijzen op enkele plaatsen naar deze lijst.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>                                                                      Kom Teeffelen – 2011, pag. 46 van 47
                                                                                  vastgesteld 10 mei 2012




Hoofdstuk 8            Economische uitvoerbaarheid


8.1      Conserverend karakter
Op basis van een grondige inventarisatie van vigerende bestemmingsplannen en de feitelijke situatie is
het bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’ opgesteld. Het plan heeft een hoofdzakelijk conserverend
karakter. Dit betekent dat de bestaande (legale) situatie wordt vastgelegd, voorzien van een
geactualiseerde regeIing.
In een aantal gevallen zijn de ruimtelijk-functionele mogelijkheden in algemene zin verruimd, in sommige
gevallen verengd. Gezien de leeftijd van een deel van de oorspronkelijke plannen die ten grondslag aan
dit plan liggen, kan dat haast ook niet anders. Een voorbeeld van een beleidsmatige wijziging betreft de
oppervlakte bijgebouwen bij woningen. Deze is gestandaardiseerd, wat een zekere verruiming of
beperking van de bouwmogelijkheden ten opzichte van oudere bestemmingsplannen met zich mee kan
brengen. Het betreft echter relatief beperkte wijzigingen.


8.2      Nieuwe ontwikkelingen
Het bestemmingsplan voorziet in enkele nieuwe ontwikkelingen, en dan nog slechts op particulier
verzoek. Verzoekers hebben, na een positief principestandpunt van de gemeente, voor eigen rekening en
risico een ruimtelijke onderbouwing aangeleverd. Uit die onderbouwingen blijkt dat er geen
belemmeringen bestaan tegen de voorgenomen ontwikkelingen. In hoofdstuk 6 zijn deze ontwikkelingen
nader toegelicht.

Kostenverhaal
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) inwerkinggetreden, met daarin onder meer
bepalingen over grondexploitatie. Het doel van deze afdeling is onder andere om bij nieuwe
ontwikkelingen de mogelijkheden voor gemeentebesturen te verbeteren om exploitatiekosten te verhalen.
De wet heeft als uitgangspunt dat de gemeente bij de vastststelling van (onder meer) een
bestemmingsplan kosten moet verhalen indien er sprake is van een bouwplan. Voor het kostenverhaal
dient een exploitatieplan vastgesteld te worden, tenzij (onder meer) het kostenverhaal anderszins
verzekerd is.
In het Besluit ruimtelijke ordening is aangegeven wat onder een bouwplan wordt verstaan: onder andere
de nieuwbouw van een woning. Niet alle nieuwe ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt als een
bouwplan in deze zin, bijvoorbeeld daar waar het uitsluitend gaat om functiewijziging. Bij deze
ontwikkelingen is kostenverhaal derhalve niet aan de orde. Indien er wél sprake is van een bouwplan,
vindt kostenverhaal op de verzoeker plaats via een zogenoemde anterieure overeenkomst, dan wel met
toepassing van de Legesverordening Oss 2011. Daarmee is het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ en
hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.
Voor het bestemmingsplan is het niet nodig om een exploitatieplan op te stellen. Voor zover er al
plankosten worden gemaakt, is er immers geen sprake van een bouwplan in de zin van de wet, dan wel
vindt kostenverhaal eerst plaats bij de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, dan wel is
kostenverhaal anderszins verzekerd.

Planschade
Bij nieuwe ontwikkelingen is het planschaderisico waar nodig via een planschaderisicoanalyse vooraf
ingeschat, en worden eventuele planschadekosten op de initiatiefnemer afgewenteld via een
overeenkomst. Er doen zich geen situaties voor waarin voorshands aangenomen moet worden dat een
dergelijke afwenteling niet mogelijk is.Overigens wordt planschade tot op zekere hoogte geacht tot het
maatschappelijk risico te behoren, en komt planschade niet voor vergoeding in aanmerking voor zover
deze voorzienbaar is.


8.3     Conclusie
Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch
uitvoerbaar is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>                                                                        Kom Teeffelen – 2011, pag. 47 van 47
                                                                                    vastgesteld 10 mei 2012



Hoofdstuk 9             Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid


9.1     Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat 'het bestuursorgaan dat belast is met de
voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken
gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg
voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding
zijn'. Ter uitvoering daarvan zijn de betrokken instanties in de gelegenheid gesteld om te reageren op het
voorontwerp-bestemmingsplan. De resultaten van dit overleg zijn opgenomen in de 'Nota van
Zienswijzen’, die als bijlage bij deze toelichting is opgenomen.


9.2     Zienswijzenprocedure
Het ontwerp bestemmingsplan ‘Kom Teeffelen – 2011’ heeft ter inzage gelegen van 28 april 2011tot en
met 8 juni 2011. Tegen het bestemmingsplan zijn een tweetal zienswijzen ingediend.
De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Zienswijzen, die als bijlage is opgenomen.
Een zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>