<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>   XXX STUDY / SURVEY / WHITE PAPER / FEATURE XXX




Beschouwing op het Pivot Park en zijn
toekomst
Pivot Park
Amsterdam, 31 oktober, 2016




                                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    Inhoudsopgave
    1. Introductie ...................................................................................................................................... 3
    2. De context: Pivot Park en zijn ontwikkeling ................................................................................... 5
        2.1 Pivot Park en het ecosysteem anno 2016 ............................................................................. 5
        2.2 Vergelijking met andere kennisparken ................................................................................... 9
    3. Het dilemma: de exploitatie van het park .................................................................................... 13
        3.1 Omvang en oorzaken tekort ................................................................................................. 13
        3.2 Mogelijkheden om opbrengsten te verhogen ....................................................................... 16
        3.3 Mogelijkheden om kosten te verlagen ................................................................................. 17
        3.4 Resultaat per saldo .............................................................................................................. 18
    4. Conclusies en aanbevelingen ..................................................................................................... 19
        4.1 Bestuurlijke afweging: adresseer het juiste probleem ......................................................... 20
        4.2 Slotbeschouwing: perspectief lonkt ...................................................................................... 22




    Dit rapport is geen nieuw businessplan, maar een consolidatie van eerdere plannen en adviezen tot
    één integraal beeld van de ontwikkeling en vooruitzichten van Pivot Park. Het is bedoeld om de
    besluitvorming binnen de Provincie Noord-Brabant en Gemeente Oss te faciliteren. Roland Berger
    heeft zich gebaseerd op de QuickScan door PWC, het Businessplan 2.0, de (minder- en
    meerderheids-) adviezen van de toetsingscommissie, de vastgoedvisie, ruimte-ontwikkelplan en
    meest recente begrotingen van Pivot Park Exploitatie, PPSC en OLSP Vastgoed; en op interviews
    met Paul Jansen (Caudata Advies), Mirjam Mol, Ricardo Olivera en Bartjan van der Sloot (Pivot
    Park Exploitatie BV), Joop Sistermans en Willem te Beest (Toetsingscommissie), Bert Pauli en Erik
    van Merrienboer (Provincie Noord-Brabant), Jan Pelle en Miriam Dragstra (BOM) en Wobine Buijs
    (Gemeente Oss). Financiële ramingen, specifieke maatregelen en hun effecten zijn ontleend aan de
    genoemde bronnen en gesprekken en niet kwantitatief getoetst door Roland Berger.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>3   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    1.     Introductie
    Pivot Park is opgericht in februari 2012 en ontwikkelt zich in vele opzichten conform de
    verwachtingen. Het park behoudt en creëert werkgelegenheid in en rond Oss, trekt startende en
    ook een aantal grotere bedrijven aan, biedt zowel publieke (regio-) als private fondsen
    mogelijkheden tot investeren en heeft hen al eerste rendementen zien maken. De duurzame
    exploitatie van de campus zelf is op dit moment een punt van zorg. De combinatie van vastgoed,
    screening centre en overige faciliteiten en diensten zal later winstgevend worden dan in het initiële
    businessplan voorzien en de reserve van EUR 14 miljoen die bij oprichting is gevormd is in 2015
    uitgeput – eerder dan voorzien.

    De gemeente Oss en provincie Noord-Brabant hebben daarom in januari 2015 door PwC een quick
    scan laten uitvoeren die resulteerde in een viertal aanbevelingen:

         1. Het opstellen van een integraal businessplan 2016-2020 met realistische
            groeiverwachtingen en herziening van de governance;
         2. Het investeren in de aantrekkelijkheid en functionaliteit van het complex en structurele
            verlaging van de doorbelasting van huurlasten;
         3. Het beter positioneren van het park en zijn proposities;
         4. Het aanzuiveren van het voorziene cashflowtekort over 2015 en 2016 en reserveren van
            een derde tranche financiering.

    De directie van het Pivot Park heeft vervolgens in opdracht van de publieke “founding fathers”
    (gemeente, provincie en Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij) een integraal businessplan 2.0
    opgesteld voor de periode 2016-2026, en dit in oktober 2015 aangeboden. Het plan voorziet
    ondanks een groei in het aantal bedrijven, banen en verhuurde vierkante meters niet voor 2021 een
    kostendekkende exploitatie voor Pivot Park Exploitatie (incl. Screening Centre). Ook wordt
    betwijfeld dat de initiële investering van provincie, gemeente en BOM in exploitatie en vastgoed kan
    worden terugverdiend.

    Gemeente en provincie hebben het plan voorgelegd voor advies aan een commissie onder leiding
    van dr. J.F. Sistermans, voormalig voorzitter van de Adviesraad voor Wetenschap en
    Technologiebeleid (AWT) en de Commissie van Wijzen die in 2011 het oorspronkelijk businessplan
                      1
    heeft beoordeeld.

    De commissie komt eind 2015 tot een verdeeld oordeel. Een meerderheid is van mening dat aan
    het businessplan geen uitvoering moet worden gegeven. Volgens de meerderheid zou een aantal
    van bedrijven die zijn voortgekomen uit MSD zich elders hebben gevestigd als het Pivot Park er niet
    gekomen was. Zij achten het park structureel onaantrekkelijk, de investeringen te hoog en de
    resultaten niet realistisch, de betekenis voor het ecosysteem overschat en behoud van
    werkgelegenheid de enige reden om gedane investeringen af te boeken en nieuwe te doen – maar
    ook dat zou niet opwegen tegen de risico’s.

    Commissievoorzitter Sistermans komt tot een andere conclusie. Hij wijst erop dat de betekenis van
    Pivot Park de campus overstijgt en dat deze “extramurale” effecten moeten worden meegewogen



    1
     De commissie bestond voorts uit Willem te Beest (vicevoorzitter van het College van Bestuur van
    de Universiteit Leiden), Wilma de Koning (vicevoorzitter van het College van Bestuur van de
    Radboud Universiteit Nijmegen) en René Kuijten (general partner en mede-eigenaar van venture-
    capitalfirma Life Sciences Partners).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    tegenover de investeringen. Bovendien meent hij dat er een gerede kans is dat het businessplan
    wel degelijk leidt tot de beoogde resultaten. Hij adviseert het businessplan versneld uit te voeren en
    te zoeken naar mogelijkheden het eigendom over te dragen aan andere aandeelhouders.

    In aanvulling op het businessplan 2.0 is door Caudata Advies een vastgoed visie (december 2015)
    en ruimte ontwikkelplan (mei 2016) opgesteld. Deze rapportages zijn opgesteld op verzoek van
    OLSP Vastgoed met het doel om een visie aan te reiken hoe om te gaan met de toekomstige
    ontwikkeling van het vastgoed en de bijbehorende ruimtevraag in beeld te brengen.

    Sinds het commissieoordeel is er veel gebeurd. Oss is het toneel geweest van de grootste
    overname uit de geschiedenis van de Nederlandse biotechsector. Deze overname heeft aan
    publieke inkomsten een meervoud opgeleverd van de oorspronkelijke (publieke) investeringen.
    Daarnaast is Pivot Park begonnen met de sloop van niet-gebruikte gebouwen, verbouwing en
    integratie van enkele gebouwen, en herinrichting van het park. Het Pivot Park is inmiddels ook
    fysiek een open campus. Dit heeft de dynamiek op het park en aantrekkelijkheid van het vastgoed
    in positieve zin veranderd.

    Dit document beoogt de besluitvorming van de Provincie Noord-Brabant en Gemeente Oss te
    faciliteren op basis van voornoemde rapporten en adviezen en door aanvulling van een aantal
    lacunes. Hoofdstuk 2 beschrijft daartoe (de maatschappelijk en economische betekenis van) het
    bredere ecosysteem waarvan Pivot Park deel uitmaakt en vergelijkt de ontwikkeling, bemensing,
    bestuurs- en verdienmodellen met die van andere (succesvolle) kennisparken. Hoofdstuk 3 vat kort
    de financiële problematiek samen (3.1), schetst de verbetermogelijkheden aan de inkomsten- (3.2)
    en kostenkant (3.3) en tot slot het tekort dat resteert (3.4). Hoofdstuk 4, tenslotte, bestaat uit de
    conclusies en aanbevelingen van de opstellers.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>5   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    2.      De context: Pivot Park en zijn ontwikkeling
    De ontstaansgeschiedenis van Pivot Park is een bijzondere. Organon werd er in 1923 opgericht,
    toen Zwanenburg Slachterijen insuline ging winnen uit de alvleesklieren van varkens, en groeide in
    bijna negentig jaar uit tot de trots van Nederland en de grootste werkgever in de regio. Na de
    overname door Schering Plough en de fusie met Merck Sharp & Dohme (MSD) is het onderdeel
    van één van de grootste farmaceutische bedrijven in de wereld.

    In 2010 kondigt MSD aan het grootste deel van haar R&D-activiteiten in Nederland te willen sluiten
    en 1.100 kenniswerkers te willen ontslaan. De gemeente Oss, provincie Noord-Brabant, de
    rijksoverheid en MSD Nederland slaan de handen ineen en lanceren het plan voor een kennispark
    dat werkgelegenheid, kennis en unieke infrastructuur voor de regio en voor Nederland als geheel
    moet behouden. Het Pivot Park wordt in 2012 opgericht met de ambitie uit te groeien tot een
    inspirerende campus voor open innovatie in de life sciences.

    2.1 Pivot Park en het ecosysteem anno 2016
    Anno 2016 is Pivot Park conform verwachting gegroeid tot 37 bedrijven met ongeveer 450
    arbeidsplaatsen die de hele keten van medicijnontwikkeling dekken, “target to market” (zie figuur 1).
    Ongeveer de helft bestaat uit startende ondernemingen en 40% ontwikkelt (innovatieve) producten
    voor de diagnose en behandeling van ziekten als leukemie, alvleesklierkanker, reuma,
    infectieziekten als Q-koorts en Lyme en zeldzame aandoeningen als Niemann-Pick type C.

    Figuur 1: Ondernemingen op Pivot Park
     Target        Lead        Lead         Pre-       Clinical   Clinical   Clinical    Regi-      Manu-
     discovery     discovery   optimi-      clinical   phase I    phase II   phase III   stration   facturing
                               zation       develop-
                                            ment

     CROs



     Product-
     ontwikkelaars



     CMOs


     Andere diensten


    Bron: Pivot Park

    Behalve bedrijven die zijn gestart vanuit Organon/MSD, trekt het park doorgroeiers uit de incubator-
    gebouwen van de Radboud Universiteit Nijmegen en internationale bedrijven, zoals het
    Amerikaanse Aduro Biotech dat na de overname van BioNovion zijn Europese hoofdkwartier op het
    Pivot Park wil vestigen. Van alle laboratoriumbedrijven die er zijn gestart heeft slechts één Pivot
    Park verlaten – omdat het financiering wist aan te trekken vanuit het Gelderse RedMedTech
    venture fonds en daarvoor naar Gelderland moest verhuizen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>6   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    Eerste succesverhalen
    Pivot Park kent onder zijn bedrijven al succesverhalen, en een aantal beloften voor de toekomst.
    Acerta Pharma groeide er van 2 naar 28 medewerkers. Eind 2015 nam AstraZeneca een belang
    van 55% in het nog maar vier jaar oude bedrijf voor een bedrag van ruim EUR 2 miljard (USD 2,5
    miljard), dat kan oplopen tot EUR 6,5 miljard (USD 7 miljard). Onder andere de Nederlandse
    investeringsmaatschappij BioGeneration Ventures en de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij
    (BOM) waren investeerders van het eerste uur. In september 2015 was BioNovion al overgenomen
    door het Amerikaanse Aduro Biotech voor EUR 29 miljoen. Ook dit bedrijf is in 2012 opgericht door
    oud-medewerkers van Organon/MSD en ook hier was de BOM, samen met het Brabant Life
    Sciences Seed Fund, in een vroege fase ingestapt.

    De BOM alleen heeft op beide transacties een rendement van EUR 64,2 miljoen behaald (exclusief
    eventueel transactieresultaat als de volledige prijs voor Acerta wordt gerealiseerd). Pivot Park kent
    meer veelbelovende bedrijven. Hoeveel (en welke) bedrijven een succes worden is niet te
    voorspellen, maar een zestal bedrijven zit nu al in fase I of II van klinische ontwikkeling en de BOM
    en/of andere regionale en Nederlandse investeerders hebben een belang in tenminste drie
    bedrijven op de campus.

    Faciliteiten
    Pivot Park biedt faciliteiten, kennis en ervaring om bedrijven optimaal te ondersteunen in hun werk.
    In het kilolab kunnen bedrijven hun productie opschalen van gram- naar kilogrambatches en in de
    pilot plant vervolgens tot commerciële volumes onder GMP-condities (“Good Manufacturing
    Practice”). Er zijn gebruiksklare kleinere en middelgrote laboratoria voor (bio)chemische en
    biologische analyses. Bedrijven op het park bieden ondersteuning: van analytisch (bijv.
    Spinnovation)     tot     productieopschaling     en   contract    manufacturing     (BioConnection,
    Chemconnection). Daarnaast biedt Pivot Park voor een kennispark gebruikelijke facilitaire en
    algemene diensten als beveiliging, schoonmaak en onderhoud, een gedeelde receptie/front office,
    postbezorging, nutsvoorzieningen, IT en vergunningen. Hiermee biedt Pivot Park toegang tot het
    complete arsenaal van faciliteiten voor alle stappen van medicijnontwikkeling (“target to market”).

    Uniek screening centre
    Met het Pivot Park Screening Centre (PPSC) heeft Pivot Park een unieke faciliteit die in korte tijd
    een positie heeft weten te verwerven in de Europese top 5 van HTS/uHTS CROs (“Contract
    Research Organization”). PPSC kan in korte tijd grote aantallen stoffen testen om nieuwe “leads” te
    vinden voor de ontwikkeling van geneesmiddelen: van “High Throughput Screening” (HTS, 50.000
    stoffen per dag) tot “Ultra High Throughput Screening” (uHTS, meer dan 300.000 stoffen per dag).
    De geavanceerde robotfaciliteiten en randapparatuur, innovatieve in vivo technieken en een
    bibliotheek met meer dan 300.000 “drug-like compounds”, maken PPSC tot een gewilde partner
    voor grote farmaceutische bedrijven over de hele wereld.

    PPSC maakt deel uit van de centrale screening hub van de European Lead Factory (ELF), een
    publiek-private samenwerking waarin grote farmaceuten concurrentiegevoelige data (hun
    stoffenbibliotheken) delen om de kansen op het vinden van nieuwe “leads” te vergroten. Via ELF –
    dat wordt ondersteund door Lygature (samensmelting van TI Pharma en CTMM) – draagt PPSC bij
    aan het naar Nederland halen van substantiële hoeveelheden onderzoeksgeld voor Nederlandse
    deelnemers (bedrijven en kennisinstellingen). Een voorzetting (ELF-2) lijkt kansrijk.

    Zijn rol in ELF (en ELF-2) geeft PPSC bovendien een voorsprong op internationale concurrenten als
    EvoTec, Charles Rivers en HitDiscovery Constance – met de eerste commerciële opdrachten tot
    gevolg. Voor een internationaal leidend chemie- en farmacieconcern is PPSC een “preferred
    screening centre” en zowel grote farmaceuten als MKB-bedrijven zijn klant. De markt voor (ultra)
    High Throughput Screening diensten groeit naar verwachting de komende vijf jaar tot bijna USD 20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>7   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    miljard. Het businessplan van PPSC voorziet dan ook in een positief exploitatieresultaat in de
    komende jaren.

    Verbinding met (inter)nationale kennisinfrastructuur
    Pivot Park en haar bedrijven hebben sterke banden met (internationale) onderzoeksgroepen,
    innovatieve bedrijven uit de life sciences (zie figuur 2) en andere (top)sectoren. Via Lygature en
    ELF is Pivot Park verbonden met bedrijven en kennisinstellingen als AstraZeneca, Sanofi Aventis,
    Mercachem, het Max Planck Instituut, het Nederlands Kanker Instituut, de Universiteit Leiden en de
    Radboud Universiteit Nijmegen. Buiten de muren van de campus op hetzelfde terrein staan de
    productieafdelingen van MSD en Aspen. Nabij liggen de campussen van Schaijk (Landerd
    Campus), Nijmegen (NovioTech) en Boxmeer, High-Tech Campus Eindhoven, TU/e Eindhoven en
    de Brightlands campussen. Plus de netwerken HealthValley en LifetecZONe.

    Figuur 2: Life Sciences clusters in Nederland
                                                                   Leiden cluster
     Onderzoek                                                                                                                                                             Onderzoek
                                                                                                              Amersfoort                                      Apeldoorn    Productie
                                                        Den Haag                                    Utrecht cluster
                                        's-Gravenhage                                                                                                                      Kennis- en onderwijsinstellingen
                                                                                                                                                                           Toeleveranciers
                                                               Delft       Zuid-Holland
                                                                                                                  Utrecht                    Ede         Gelderland        Campussen

     Productie                                                         Rotterdam
                                                                                                                                                           Arnhem
                                                                                                                                             Wageningen

                                                               Dordrecht                                                                                Nijmegen
                                                                                                                               Oss cluster


                                                                                                                                                   Health Campus Boxmeer
                                                                                            's-Hertogenbosch
     Kennis- en onderwijsinstellingen                                                                                                   Schaijk (Landerd Campus)
                                                                                                                                             Regio Oss cluster
                                                                           Breda                               Noord-Brabant
                                                                                          Tilburg



                                                                                                                                        Helmond
     Toeleveranciers                                     Campussen                                               Eindhoven
                                                                                                                                                               Venlo



                                                                                                                                              Limburg




    Ook bedrijven op Pivot Park maken deel uit van (inter)nationale netwerken. Zo werkt LeadPharma
    samen met Sanofi, NTCR met het Max Planck Instituut en de Universiteit Utrecht, en heeft InnatOss
    financiering ontvangen van het Amerikaanse Ministerie van Defensie. Pivot Park en haar bedrijven
    zijn onderdeel van de Topsector Life Sciences & Health, maar de focus op het vinden en
    ontwikkelen van nieuwe (bio)chemische stoffen zorgt ook voor kruisbestuiving met de Topsector
    Chemie. Pivot Park is door de Topsector Chemie aangemerkt als “Center for Open Chemical
    Innovation (COCI)”. Ook met bedrijven uit de Topsector Agri/Food wordt steeds meer
    samengewerkt – zoals in het onderzoek naar plantenextracten in het PPSC.

    Pivot Park streeft er naar om zich robuust te verankeren binnen de lokale/regionale economie. Dat
    lukt doordat zich in Oss van oudsher veel bedrijven, waaronder bedrijven die verpakkingen voor
    medicijnen produceren en logistieke dienstverleners, bevinden die gelinkt zijn aan de
    farmaceutische industrie. Daarnaast zijn inmiddels een aantal servicecontracten met lokale
    ondernemers afgesloten. Hierdoor heeft Pivot Park meer interactie met de lokale economie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>8   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    Ecosysteem
    Pivot Park is de kern van een groter ecosysteem met een grote meerwaarde (zie figuur 3). Alleen al
    de directe werkgelegenheid op het park (450 FTE) levert een jaarlijkse toegevoegde waarde van
                                        2
    EUR 26.000 per werkzaam persoon . Over de periode 2012 tot en met 2016 telt dit op tot een totaal
                           3                                                                        4
    van EUR ~40 miljoen. Aan indirecte werkgelegenheid komt daar nog eens eenzelfde bedrag bij .
    Daarnaast is nu al voor meer dan EUR 2 miljard (en mogelijk oplopend tot EUR 6.5 miljard)
    geïnvesteerd door strategische kopers. De Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) heeft
    hierdoor in nog geen vier jaar EUR 64,2 miljoen verdiend aan twee transacties.

    Zonder het Pivot Park waren deze opbrengsten niet of nauwelijks tot stand gekomen. Ten tijde van
    de oprichting waren er drie alternatieven: verkoop aan een derde (hetgeen niet mogelijk bleek), de
    oprichting van een zogenaamd Life Sciences Park (later Pivot Park genoemd), of een “koude
    sluiting” waarbij MSD alle betreffende activiteiten was gestopt, alle vrijkomende infrastructuur had
    gesloopt en het terrein had gesaneerd om elke mogelijke (milieu)claim in de toekomst uit te sluiten.

    In plaats daarvan heeft de Taskforce Pivot Park MSD weten te bewegen tot een “warme” sluiting
    waarbij gebouwen, HTS, kilolab en diverse apparatuur ter beschikking kwamen van Pivot Park, het
    onderhoud bleef gegarandeerd gedurende de overdracht en een nieuwe, state-of-the-art uHTS
    werd gebouwd in Oss. Het voor uit-licensering beschikbaar maken van een significant deel van het
    intellectueel eigendom (IP) m.b.t. de voormalige Organon portfolio was expliciet onderdeel van de
    deal en bij de oprichting van Pivot Park zijn uit bestaande projecten en ideeën binnen MSD actief
    nieuwe bedrijven gemaakt en gevestigd op het park. Zo bouwen o.a. Acerta en BioNovion op IP van
    MSD. Ook vanuit de publieke founding fathers waren o.a. extra ondersteuning en financiering voor
    deze nieuwe bedrijven onderdeel van de deal. Mede hierdoor is een financieringsketen ontwikkeld
    waardoor vele van de bedrijven op het Pivot Park hebben kunnen ontstaan.

    Het Pivot Park was in opzet, investering en in de uitvoering een integrale propositie van faciliteiten,
    mensen, IP en financiering om tot een innovatie ecosysteem te komen in life sciences in Oss en
    omgeving. Zonder Pivot Park waren projecten beëindigd (abrupt, in een "koude sluiting") of
    overgeheveld naar andere locaties van MSD, hadden er weinig tot geen nieuwe bedrijven kunnen
    starten in Oss/Nederland met het IP van MSD, werden nieuwe geneesmiddelen uit de Organon
    portfolio pas later en elders of helemaal niet ontwikkeld, waren er weinig tot geen nieuwe banen
    gekomen in Oss (en de bestaande evengoed verdwenen), was er niet geïnvesteerd en evenmin
    geïncasseerd, en – bij gebrek aan een uHTS – was Nederland niet in staat geweest een
    internationaal toonaangevend screening center te realiseren.




    2
      Bron: CBS Monitor Topsectoren; Toegevoegde waarde per fte in onderzoek en ontwikkeling in Life
    Sciences & Health.
    3
      Op basis van 135 bewoners eind 2012 + 235 (2013) + 350 (2014) + 390 (2015) + 442 (medio
    2016).
    4
      Op basis van een multiplier van 1,02 (Bron: Van Dijk, J.J. – Local employment multipliers in U.S.
    cities; University of Oxford) en uitgaande van dezelfde EUR 26.000 per werkzame persoon.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>9   31 OKTOBER 2016
    Pivot Park




    Figuur 3: Rendementen op niveau ecosysteem




    Belangrijk is bovendien dat door Pivot Park de economische en maatschappelijke waarde
    (waaronder vroege beschikbaarheid van de nieuwste geneesmiddelen) van de kennis en
    ontwikkelingsactiviteiten binnen het oude Organon neerslaat in de regio Oss/Noord-Brabant – in
    plaats van in de Verenigde Staten of een andere locatie van MSD. Ook is de afgelopen drie jaar,
    misschien niet dankzij maar toch ook niet ondanks Pivot Park, EUR 300 miljoen door private
    partijen geïnvesteerd in hun fabrieken in en rondom Oss. Tenslotte, en niet in geld te vatten, is er
    de trots (“civic pride”) van de gemeenschap in en rond Oss op de veerkracht die is getoond na het
    besluit van MSD in 2010 en op het park dat er nu staat. De prijs voor dit alles: een initiële (publieke)
    investering van EUR 38 miljoen.


    2.2 Vergelijking met andere kennisparken
    Pivot Park is een succes, ook in vergelijking tot andere kennisparken. Echter, zijn er lessen te
    trekken uit de prestaties van andere parken die kunnen bijdragen aan betere prestaties en een
    duurzame(re) exploitatie? Hieronder vergelijken wij het ontwikkelingstempo, de omvang van de
    organisatie, de bestuursstructuur en verdienmodellen van Pivot Park met kennisparken uit dezelfde
    regio en/of sector.

    Groei op schema
    Het eerste businessplan uit 2011 mikte op 350 FTE eind 2015 en 565 FTE eind 2020. Het eerste
    doel is gehaald, het tweede lijkt niet onrealistisch. De ontwikkeling is vergelijkbaar met andere
    parken van dezelfde grootte (zie figuur 4). De Novio Tech Campus in Nijmegen is in vier jaar
    gegroeid naar ongeveer 200 FTE, de Automotive Campus in Helmond in vijf jaar naar ongeveer 500
    FTE. Utrecht Science Park (sinds zijn oprichting gegroeid tot 1.500 arbeidsplaatsen in het
    bedrijfsleven) en de Brightlands Chemelot Campus (1.540 arbeidsplaatsen) begonnen bij aanvang
    al met een grotere basis en zijn door hun grotere schaal lastig te vergelijken met Pivot Park.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>10   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     Figuur 4: Groeitempo Pivot Park t.o.v. ambitie en andere open innovatie parken
         Aantal fte
      1.600
                                                                                            Brightlands Chemelot Campus
                                                                 Utrecht Science Park
      1.400

      1.200

      1.000

        800

        600
                                                                 Automotive Campus
        400

        200                                             Novio Tech Campus
                                            Green Chemistry Campus
          0
              0           1             2       3      4     5         6       7        8        9       10      11       12   13   14   15
              Pivot Park - Ambitie Business plan 1.0                   Aantal jaren operationeel
              Pivot Park - Realisatie
     Bron: Pivot Park; Park websites; Persberichten; Roland Berger

     De teller van Pivot Park staat eind 2016 naar verwachting op 450 FTE. Het aantal bedrijven ligt met
     37 iets boven de originele verwachting van 30. Alleen het aantal verhuurde vierkante meters blijft
     achter op plan (zie daarvoor hoofdstuk 3). Het businessplan 2.0 van het Pivot Park zet in op 40
     bedrijven met bijna 600 arbeidsplaatsen. Dat is exclusief de plannen van Aduro Biotech om zijn
     Europees hoofdkantoor te vestigen op Pivot Park.


     Brightlands Chemelot Campus – continu investeren in de propositie en het succes

     Veel campussen in Nederland hebben een co-eigenaar in de vorm van een universiteit of groot bedrijf welke
     bereid is om structureel bij te dragen, in cash dan wel in kind, aan de campusorganisatie en het succes van de
     campus. Tegelijkertijd investeren lokale overheden ook op structurele basis in de aantrekkelijkheid en succes
     van dergelijke campussen. Bijvoorbeeld op de Brightlands Chemelot Campus, waar DSM en de provincie
     Limburg mede eigenaar van zijn, is in de afgelopen jaren meer dan EUR 100 miljoen extra geïnvesteerd in
     nieuwe initiatieven zoals Chemelot InSciTe en het Brightlands Materials Center (BMC). Met de investering in
     Chemelot InSciTe is er een multi-purpose pilot plant gebouwd voor het ontwikkelen en opschalen van
     biobased processen en een uitgebreide cleanroom faciliteit voor het opschalen van biomedische materialen –
     tegelijkertijd wordt er geïnvesteerd in innovatieprojecten met kennisinstellingen en bedrijven die gebruik maken
     van deze faciliteiten. Met BMC is er een unieke 3-D printing faciliteit opgezet op de campus, en TNO
     aangetrokken om zich als instituut te vestigen op de campus en innovatieprojecten uit te voeren met andere
     publieke en private partijen. Op deze manier worden aantrekkelijke, unieke infrastructuur-kennis proposities
     ontwikkeld die kennisinstellingen, start-ups en bestaande bedrijven naar de campus doen komen. De kracht
     van de Brightlands Chemelot Campus – net als die van Pivot Park – ligt in het ontstaan vanuit een industrieel
     cluster; vanuit die basis wordt door nieuwe investeringen een toekomst gebouwd naar een kenniscampus,
     waar ook kennisinstellingen – en de vele spin-outs die deze meenemen – zich vestigen en de weg naartoe
     vinden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>11   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     Overhead normaal voor park in groeifase
     Pivot Park bevindt zich als relatief jong park in de groeifase. Parken in de groeifase hebben meer
     overhead per bedrijf en arbeidsplaats dan meer volwassen parken – een logisch gevolg van schaal
     en investeren in groei (zie figuur 5). Met een managementteam van 5 fte en 5,3 fte aan additionele
     ondersteuning is de overhead van Pivot Park vergelijkbaar met die van andere groeiparken en
     regionale "peers" als de Automotive Campus, Novio Tech Campus en Green Chemistry Campus.
     Pivot Park heeft als voormalig industrieel park te maken met strenge eisen voor het verkrijgen van
     vergunningen. Daarnaast moet veel van de apparatuur die door MSD geschonken is nog verhuurd
     of verkocht worden. Dit legt extra beslag op de park organisatie. Grotere innovatieparken profiteren
     van "economies of scale", want de overheadkosten schalen nauwelijks mee naarmate het aantal
     arbeidsplaatsen groeit.

     Figuur 5: fte huurders/overhead uitgezet tegen de leeftijd van verschillende innovatie parken




     Bron: Pivot Park; Park websites; Persberichten


     Het personeel van Pivot Park Exploitatie (exclusief PPSC) bestaat uit:

              Directeur (1 fte) is eindverantwoordelijk voor Pivot Park Exploitatie en PPSC;
              Finance (1,2 fte) is verantwoordelijk voor de gehele financiële administratie en rapportage
               aan Directie, RvB, AvA en stakeholders (finance manager) en draagt zorg voor de
               verwerking van de crediteuren/debiteuren/bank (administratieve kracht);
              Secretariaat (1,3 fte) biedt administratieve ondersteuning aan directie.
              Communicatie (0,6 fte) is verantwoordelijk voor de communicatie van Pivot Park intern en
               extern;
              HR (0,2 fte) is verantwoordelijk voor alle personeelszaken en adviseur aan directie;
              Commercie (0,8 fte) is verantwoordelijk voor commerciële taak binnen Exploitatie voor
               verhuur;
              Operations (5,3 fte) wordt aangestuurd door een Operations Manager die tegelijkertijd
               verantwoordelijk is voor het project Pivot Park 2.0. Zijn team bestaat uit twee facilitair
               medewerkers die diverse services/diensten verlenen op het park, er is een parttime EHS
               coördinator aanwezig die zorgdraagt voor wet- en regelgeving t.b.v. milieuvergunningen en
               veiligheid. Daarnaast is er een coördinator apparatuur die zorgdraagt voor verkoop en
               verhuur van apparatuur en facilitair coördinator die verantwoordelijk is voor o.a.
               verbouwingen/splitsingen voor huurders en utilities.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>12   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     Bestuurlijke structuur gebruikelijk
     De splitsing van parkmanagement en vastgoed in twee separate entiteiten is gebruikelijk voor
     kennisparken. Hierbij is het gebruikelijk dat de transformatie (gereed maken voor verhuur), verhuur
     en onderhoud van het vastgoed onder de verantwoordelijkheid van de exploitatieorganisatie vallen.
     Wat rest is een zeer compacte vastgoedorganisatie. Bij sommige parken zijn dezelfde partijen
     eigenaar van zowel exploitatie- als vastgoedbedrijf, al kan de onderlinge verdeling verschillen.
     Voorbeelden zijn Brightlands Chemelot Campus en Utrecht Science Park. Bij andere parken (zoals
     de Automotive Campus in Helmond) verschilt het eigendom: de gemeente Helmond, VDL, Benteler
     en TNO participeren in de parkbeheerder, de BOM, gemeente Helmond en enkele private partijen
     in de vastgoedorganisatie (zie figuur 6).

     Bij Pivot Park is het eigendom van OLSP Vastgoed verdeeld onder Provincie Noord-Brabant (66%)
     en Gemeente Oss (34%). Terwijl de BOM voor 100% eigenaar is van Pivot Park Exploitatie. Hierbij
     is de splitsing in de structuur anders in de zin dat transformatie en (vervangings-)onderhoud van het
     vastgoed tot het takenpakket van OLSP Vastgoed behoren.

     Figuur 6: Analyse bestuurlijke structuren innovatie parken




     Bron: KvK; Park websites; Roland Berger

     Het primaire verdienmodel van een kennispark bestaat uit een vaste vergoeding aan de
     parkbeheerder voor huur en facilitaire diensten, met daarnaast een variabel bedrag voor energie en
     specifieke services en faciliteiten. Een deel daarvan wordt doorbetaald aan de vastgoedorganisatie.
     Dat is ook het geval op Pivot Park. Een secundair verdienmodel is participatie in bedrijven die zich
     op het park vestigen. Voorbeelden zijn Chemelot Ventures en Utrecht Holdings. In deze fondsen
     participeren één of meer partijen die ook deel uitmaken van de bestuurlijke structuur van het park,
     maar veelal in een governance- en financieringsstructuur die los staat van de park- of
     campusorganisatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>13   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     3.     Het dilemma: de exploitatie van het park
     Waar het aantal bedrijven en arbeidsplaatsen conform verwachting groeit, blijft het aantal verhuurde
                                                               2
     vierkante meters achter: eind 2015 was in totaal 8.145 m aan kantoren en labs verhuurd. De
     bezettingsgraad ligt hiermee net onder de 50%. Hoewel de bezettingsgraad halverwege 2016
     richting de 60% loopt, zijn de huurinkomsten onvoldoende om de afdracht aan OLSP Vastgoed te
     dekken in de mate die was voorzien en zijn de financiële reserves van EUR 14 miljoen eerder
     opgeraakt, mede door een aantal tegenvallers in de opstartfase. Het Pivot Park staat nu voor de
     opgave alsnog te komen tot een (zoveel mogelijk) kostendekkende exploitatie.

     3.1 Omvang en oorzaken tekort
     Pivot Park kampt met een structureel tekort op zijn exploitatie. Zoals aangegeven in Figuur 7 neemt
     het aantal huurders op het park toe en zodoende ook het aantal verhuurde vierkant meters. Doordat
     er ook meer kantoren en labs beschikbaar zijn gemaakt voor verhuur, uit dit zich nog niet in de
     bezettingsgraad van 2015. Uit de winst- en verliesrekening van Pivot Park Exploitatie van 2015
     blijkt een positief bedrijfsresultaat van EUR 1,5 miljoen. Het resultaat van PPSC bedraagt EUR -0,8
     miljoen. Het resultaat van OLSP Vastgoed bedraagt EUR -0,5 miljoen.

     Figuur 7: Ontwikkeling winst- en verliesrekening Pivot Park Exploitatie en PPSC [EUR miljoen], 2012-2015




     Bron: Pivot Park, OLSP Vastgoed
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>14   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     Hierbij dienen echter enkele kanttekeningen te worden geplaatst. Omdat het hier de beginjaren
     betreft, zijn enkele eenmalige baten en lasten in deze cijfers opgenomen. Zo geldt dat in 2015
     (eenmalig) hoge inkomsten zijn gegenereerd met de verkoop van apparatuur: EUR 1,1 miljoen t.o.v.
     EUR 0,1 miljoen begroot in 2016. Daarnaast is in 2014 en 2015 een interne verrekening van EUR
     1,8 miljoen opgenomen voor de kosten van PPSC – dit betreft gebruik van apparatuur en ruimte. Dit
     beïnvloedt het resultaat van Pivot Park Exploitatie in positieve en PPSC in negatieve zin.
     Daarbovenop, geven de bijdrage van MSD, de subsidie van het Ministerie van Economische Zaken
     bij oprichting van Pivot Park, en de staatssteunregeling van de Europese Commissie, waarvan het
     nog onzeker is of dit daadwerkelijk in een gift wordt omgezet, een vertekend beeld van de
     resultaten van 2015 in vergelijking met de begroting van 2016 (zie Figuur 10). Door de recente
     overgang van een aantal additionele gebouwen (gebouw RY en RX) van MSD zijn door OLSP
     Vastgoed hier in 2015 extra kosten voor gemaakt.

     Opraken reserves
     In 2012 hebben de gemeente Oss, de provincie Noord-Brabant, de Brabantse
                                                                    5
     Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (BHB ), het Ministerie van Economische
     Zaken en MSD, EUR 32,9 miljoen beschikbaar gesteld ter dekking van aanloopverliezen, aanschaf
     van vastgoed en investeringen in renovaties (zie Figuur 8). Het toegezegde vreemd vermogen komt
     beschikbaar bij behoefte en zal naar verwachting in 2018 volledig zijn afgeroepen. Daar tegenover
     staat een rente van 6% bij provincie Noord-Brabant en 0% bij BHB over de opgevraagde bedragen.
     Figuur 8: Overzicht leningen en investeringen bij aanvang Pivot Park [EUR miljoen]

                                   Pivot Park Exploitatie OLSP Vastgoed          OLSP Vastgoed
                                   (vreemd vermogen) (eigen vermogen)            (vreemd vermogen)       Totale investering
         Gemeente Oss                               2,3                    2,3                       -                         4,6
         Provincie Noord-Brabant                    6,3                    4,5                  10,0                          20,8
         BHB                                          -                      -                   2,5                           2,5
         Ministerie van EZ                          1,6                      -                       -                         1,6
         MSD                                        3,4                      -                       -                         3,4
         Totaal                                    13,6                    6,8                  12,5                          32,9
     Bron: Pivot Park

     Door de onrendabele exploitatie zijn de reserves van EUR 14 miljoen die bij oprichting zijn gevormd
     in 2015 al eerder dan verwacht uitgeput. Sinds 2012 zijn er een aantal ontwikkelingen geweest die
     de behoefte aan vreemd vermogen hebben beïnvloed:

                 In vergelijking met het aantal arbeidsplaatsen blijft het aantal verhuurde vierkante meters
                  achter ten opzichte van het initiële businessplan. Dit heeft een aantal oorzaken:
                      o De gebouwen zijn oorspronkelijk niet gebouwd voor meer huurders (“multi-tenant”).
                          Het oorspronkelijke businessplan voorzag in een investering om labs op te delen
                          voor verhuur aan verschillende gebruikers. Er is in de beginfase van het park
                          echter besloten deze investering uit te spreiden over meer jaren. Daardoor blijft
                          juist de verhuur van labruimte achter op plan;




     5
         Onderdeel van de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>15   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




                  o  De verhuurprijzen zijn aan de hoge kant. Met inbegrip van de servicekosten ligt de
                     totale huurprijs – volgens de analyse uit het businessplan 2.0 – ruim 90% hoger
                     dan op vergelijkbare parken.
             De kostenstructuur was niet op orde:
                 o De energielasten – voornamelijk gedreven door luchtbehandeling die niet
                     schaalbaar is met de bezetting – vielen hoger uit doordat investeringen om dit
                     probleem te verhelpen zijn uitgesteld (o.a. door een mislukte publieke aanbesteding
                     in 2015 vanwege een te laag plafondbedrag);
                 o Hoge servicekosten door ongunstige Service Level Agreement (SLA) met MSD en
                     'duur' contract met dienstverleners JCI/CBRE;
                 o In de beginfase van Pivot Park zijn enkele contracten afgesloten, waarbij Pivot Park
                     een aanzienlijk deel van de energiekosten voor eigen rekening kreeg;
                 o In de beginfase van het park waren de dierenfaciliteiten ingesloten in de
                     huurafdracht aan OLSP Vastgoed. Deze bleken echter moeilijk verhuurbaar en zijn
                     later uitgeruild tegen andere faciliteiten van MSD.

     Hieruit zijn lessen getrokken en enkele weeffouten zijn hersteld:

             De verhuurprijzen van laboratoria en kantoren waren niet competitief. Door zowel de
              huurprijzen als de servicekosten te verlagen is geprobeerd meer huurders aan te trekken
              en de bezetting te verhogen. Daarnaast is de opslag in de huur voor gemeenschappelijke
              ruimtes – 25% voor kantoor en 30% voor lab – komen te vervallen. De kosten voor
              parkfaciliteiten (beveiliging, groenvoorziening) zijn verlaagd en in de servicekosten
              verrekend. Hierdoor is het Pivot Park financieel aantrekkelijker geworden voor huurders;
             Door services beter te laten aansluiten bij de wensen van huurders (start-ups vs. meer
              volwassen bedrijven) en het organiseren van activiteiten in een vaste cyclus om onderling
              contact tussen bedrijven op het park te stimuleren, wordt de profilering van het park naar
              (mogelijke) huurders verbeterd;
             Inmiddels zijn verbeterde servicecontracten voor beveiliging, afvalverwerking,
              goederenontvangst en catering aangegaan met veelal lokale ondernemers;
             Tot slot zijn MSD en Pivot Park inmiddels grotendeels ontvlochten, waardoor de kosten
              gerelateerd aan parkfaciliteiten omlaag konden.

     Kostenopbouw
     Figuur 9 laat de kostenstructuur van Pivot Park Exploitatie, PPSC en OLSP Vastgoed zien. In het
     geval van Pivot Park Exploitatie is bij de inkomsten ook de interne verrekening van EUR 1,8 miljoen
     (gemarkeerd in donkergrijs) voor de kosten van PPSC opgenomen, evenals de subsidiebaten
     (donkerblauw) en eenmalig hoge opbrengsten door verkoop van apparatuur (donkergroen). Een
     aantal kostenposten verdienen een extra toelichting:

             Voor de huurafdracht van Pivot Park Exploitatie aan OLSP Vastgoed geldt een vast bedrag
              dat is geïndexeerd en een ingroeimodel waarbij de korting afloopt tot 2020. In 2015 was het
              geïndexeerde huurbedrag EUR 2,9 miljoen en bedroeg de korting op dat bedrag 60%;
             De servicekosten bestaan volledig uit kosten aan utilities;
             De belangrijkste drijver van de personeelskosten is het personeel in vaste dienst. Pivot
              Park Exploitatie heeft 10 fte aan vaste medewerkers en het screening centre 22 fte;
             De algemene kosten bestaan uit kosten voor o.a. advies, verzekeringen en accountant;
             Verkoopkosten zijn kosten voor o.a. profilering van Pivot Park, PR, incubator en community
              support, en communicatie;
             De "Intercompany kosten" van PPSC in 2015 is de interne verrekening van EUR 1,8 miljoen
              aan Pivot Park Exploitatie;
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>16   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     Figuur 9: Kostenstructuur Pivot Park Exploitatie, PPSC en OLSP Vastgoed [EUR miljoen], 2015




     Bron: Pivot Park, OLSP Vastgoed


     3.2 Mogelijkheden om opbrengsten te verhogen
     Pivot Park prognosticeert de structurele inkomsten (zonder de eenmalige baten zoals uitgesplitst
     voor 2015) de komende jaren te kunnen verhogen met meer dan EUR 2 miljoen, door te investeren
     in de aantrekkelijkheid, verhuurbaarheid en positionering van het park. Pivot Park heeft (mede
     vanuit de eerdere rapporten en adviezen) de volgende maatregelen op het oog:

             Het herinrichten van het park om het aantrekkelijker te maken voor nieuwe huurders. Er
              is al een start gemaakt met de ontkoppeling van MSD en Aspen en de open campus is in
              2016 gerealiseerd. De entree is verbeterd, de gevels van gebouwen opgeknapt, de
              zichtbaarheid van bedrijven vergroot, groenvoorzieningen en bestrating aangelegd en
              uniforme bewegwijzering en afscheidingen aangebracht. Er komt een nieuw centraal
              gebouw met horecafaciliteiten waar ook het parkmanagement intrekt. Daarmee komt de
              kantoorvleugel van RK vrij voor verhuur aan dienstverleners zonder behoefte aan labruimte
              en kan de andere vleugel volledig worden ingezet voor huurders die ook labruimte willen.
              Er ontstaat ruimte voor nieuwbouw voor nieuwe single-tenant huurders (bijv. Aduro Biotech,
              wier plannen voor een Europese hoofdvestiging niet zijn meegenomen in de financiële
              ramingen);
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>17   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




              Het (gefaseerd) multi-tenant maken van de gebouwen, te beginnen met de labvleugel
               van het RK-gebouw. Dit vraagt een relatief beperkte investering waarvoor de middelen al
               zijn gereserveerd. Dat geldt ook voor volgende gebouwen (RX, RE), die kunnen worden
               aangepast zodra er zicht is op huurders voor de labs;
              Het sterker positioneren van het park door een gerichte profileringsstrategie, integraal
               marketingplan, eenduidig communicatiemateriaal en een nadrukkelijker inzet van PPSC in
               de waardepropositie van het park. Aan een sterker positionering dragen ook bij het
               organiseren van activiteiten in de centrale ruimtes om het "community-gevoel" te versterken
               en het versterken van de banden met kennis- en onderwijsinstellingen door bijvoorbeeld:
                    o Practica op het park te organiseren voor de Radboud Universiteit, HAS en Avans
                       hogeschool;
                    o Een maandelijks overleg te organiseren met de Technology Transfer Offices van
                       universiteiten;
                    o Elk kwartaal lezingen en symposia te organiseren;
                    o Gezamenlijk met huurders op te trekken bij carrièredagen op universiteiten;
                    o Gastheer te zijn van meer publiek-private samenwerkingen zoals de European
                       Lead Factory.

     3.3 Mogelijkheden om kosten te verlagen
     Naast het verhogen van de opbrengsten heeft Pivot Park ten doel gesteld de kosten te verlagen
                                              6
     met een bedrag van EUR ~1,5 miljoen (2020 ten opzichte van 2015) door onder meer:

              Te investeren in energiebesparende maatregelen. Pivot Park denkt ongeveer 30-45% te
               kunnen besparen door de luchtbehandeling te laten schalen met de bezetting,
               warmteterugwinning in de ventilatie, dakisolatie, het vervangen van CV-ketels en
               koelmachines door warmtepompen, het monitoren van gebruik, bewust maken van
               bewoners en het stellen van regels voor de labs. Pivot Park zou maandelijks moeten
               overleggen met specialisten rond energiesystemen in vastgoed om resultaten en
               maatregelen te bespreken, per gebouw op basis van energiescans een besparingsplan
               opstellen en investeren in energieflexibiliteit (in gebouw RK) om mee te kunnen groeien met
               bezetting;
              Het onderhoudscontract te herzien en t.o.v. 2015 minimaal EUR 0,45 miljoen te
               besparen op onderhoudskosten door te gaan van toestandsafhankelijk naar
               storingsafhankelijk onderhoud en het gepland onderhoud van installaties aan te passen aan
               (de mate van) gebruik. Daardoor hoeft minder tijd te worden gereserveerd voor het
               begeleiden van externe monteurs en kan de tijdbesteding van monteurs nauwkeuriger
               worden bewaakt;
              De personeelsbehoefte te beperken door ontkoppeling van infrastructuur, simpeler
               verstrekking van milieuvergunningen en zuinig beleid;
              Meer samen te werken met omliggende parken (zoals Landerd, NovioTech en Mercator)
               en commerciële vastgoedpartijen (zoals Kadans, die deze parken exploiteert) om het
               parkmanagement efficiënter in te richten, personeel en kosten te delen en samen op te
               trekken in het aantrekken van nieuwe huurders. Voor Pivot Park als relatief klein park
               trekken de kosten van het parkmanagement een relatief grote wissel op de inkomsten uit
               verhuur – samenwerking om economies of scale te organiseren kan hierbij uitkomst bieden.




     6
         Bij een gelijk aantal huurders
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>18   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     3.4 Resultaat per saldo
     Om een eenduidig beeld van de financiële prognose van Pivot Park te schetsen, heeft het Pivot
     Park een integrale begroting opgesteld (Exploitatie, PPSC en Vastgoed), waarbij de interne
     verrekeningen (huurafdracht van Exploitatie aan Vastgoed en huurbetaling van PPSC aan
     Exploitatie) zijn geëlimineerd. Op basis van bestaande rapporten (zoals Businessplan 2.0) en de
     meest recente begrotingen van zowel Pivot Park Exploitatie, PPSC en OLSP Vastgoed, zijn twee
     scenario's gemaakt voor de financiële prognoses van het Pivot Park. Deze scenario's zijn gemaakt
     door Pivot Park Exploitatie, PPSC en OLSP Vastgoed; Roland Berger heeft de cijfers en scenario's
     niet gechallenged en/of geverifieerd. Scenario 1 volgt de groeiprognose van het Businessplan 2.0.
     Scenario 2 voorziet in een lagere groei, een lagere energiereductie, het niet realiseren van vervolg
     ELF subsidie, en een lagere exit waarde. Beide scenario's voorzien in een verkoop van het
     vastgoed in 2026.

     De geconsolideerde begroting voor Pivot Park voorziet in een cumulatief netto operationeel
     kasstroom tekort van EUR 5 respectievelijk 8 miljoen in scenario 1 en 2 in de periode van 2016 t/m
     2020. Vanaf 2021 wordt jaarlijks een overschot verwacht in de netto operationele kasstroom in
     beide scenario's.

     De beoogde investeringen bedragen in totaal EUR 13,4 miljoen in de periode van 2016 t/m 2026,
     waarvan EUR 10,2 miljoen t/m 2020; investeringen zijn geoormerkt voor o.a.:
         Initiële investeringen (in het multi-tenant maken van de gebouwen, in het doorvoeren van
            gebouwverbeteringen, t.b.v. energiereductie en om de uitstraling van het Pivot Park te
            vergroten);
         Investeringen gerelateerd aan Pivot Park 2.0 (realisatie van een open campus);
         Specifieke investeringen voor PPSC;
         Investeringen in de zuurkasten van voornamelijk gebouwen RE en RK.

     Inclusief beoogde investeringen en desinvesteringen voorziet het Pivot Park een netto kasstroom
     tekort van EUR 15 respectievelijk 17 miljoen in scenario 1 en 2 in de periode 2016 t/m 2020. Vanaf
     2021 wordt jaarlijks een overschot verwacht in de netto kasstroom na investeringen. In de projecties
     van het Pivot Park worden op termijn dus jaarlijks de operationele kosten en investeringen gedekt
     door de inkomsten.

     Het Pivot Park heeft daarnaast financieringslasten. Er wordt rente betaald en afbetalingen gedaan
     over leningen van de Provincie; tegelijkertijd voorziet het Pivot Park een extra vermogenstrekking in
     de komende jaren. Als de begrote financieringslasten, trekking en aflossing van vreemd vermogen
     worden meegenomen (in totaal EUR 17 miljoen lasten), resulteert dit in een totaal tekort van EUR
     14 miljoen respectievelijk 25 miljoen (netto kasstroom na investeringen en financieringslasten) voor
     de periode van 2016 t/m 2026. De netto kasstroom per jaar na investeringen en financieringslasten
     blijft in scenario 1 negatief t/m 2024 en in scenario 2 negatief t/m 2026, met uitzondering van 2025.
     In de projecties van het Pivot Park t/m 2026 worden ook op termijn dus jaarlijkse operationele
     kosten, investeringen en financieringslasten niet gedekt door de inkomsten. Voor een duurzame
     exploitatie – waarbij op termijn de inkomsten dekkend zijn voor de operationele kosten,
     investeringskosten, en financieringslasten – zullen in beide scenario's de financieringslasten
     moeten worden verlaagd. Er zijn daartoe mogelijkheden, zie sectie 4.1, zoals het verlagen van de
     rentelasten of het aanpassen van de aflossingsverplichtingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>19   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     4.     Conclusies en aanbevelingen
     Het dilemma voor provincie Noord-Brabant, gemeente Oss en BOM bestaat in de beschouwing van
     het Pivot Park in engere zin, als exploitant van een bedrijventerrein, uit het volgende: Pivot Park
     kan niet voldoende vierkante meters verhuren tegen een voldoende hoge prijs om de, wellicht hoge,
     kosten van de exploitatie te dekken – ook niet wanneer de winst van het PPSC en het verlies van
     de exploitatie worden geconsolideerd binnen de holding.

     Uitgaande van een totaal tekort van EUR 14 miljoen respectievelijk 25 miljoen in scenario 1 en 2
     voor de periode van 2016 t/m 2026 en de cash positie van Pivot Park van EUR 3 miljoen in 2015, is
     er t/m 2026 een verwachte extra cash bijdrage nodig van EUR 11 respectievelijk 22 miljoen in
     scenario 1 en 2. In het bepalen van deze extra cash bijdrage is meegenomen dat enerzijds de
     komende jaren voor EUR 5,7 miljoen vreemd vermogen zal worden getrokken bij de Provincie t/m
     2018, maar dat anderzijds ook EUR 4,7 miljoen aan rentelasten zal worden betaald aan de
     Provincie en EUR 17,6 miljoen zal worden afgelost t/m 2026 (waarvan EUR 9,6 miljoen in 2026, het
     jaar van verkoop van het vastgoed in de scenario's). Bovendien moeten de stakeholders onder
     ogen zien dat de leningen die zij beschikbaar hebben gesteld wellicht niet of niet volledig kunnen
     worden afgelost. Noem dit het microniveau.

     Beschouwt men het park iets breder, op mesoniveau, inclusief de bedrijven die er zijn gevestigd en
     de werkgelegenheid en investeringen die zij genereren, dan zijn de investeringen van de
     stakeholders vier jaar later reeds terugverdiend. Het park heeft de lokale economie tenminste EUR
     40 miljoen opgeleverd door directe werkgelegenheid, mogelijk eenzelfde bedrag door
     multipliereffecten en circa EUR 65 miljoen aan rendement op twee investeringen (Bionovion en
     Acerta). Zonder Pivot Park, de financieringsinstrumenten en het IP dat als deel van de
     totstandkoming door MSD ter beschikking is gesteld voor uit-licensering, waren deze (en andere)
     bedrijven er waarschijnlijk niet geweest en de investeringen en rendementen evenmin. Dit is een
     tussenstand. De BOM (soms met andere Brabantse investeerders waarin de stakeholders al dan
     niet participeren) heeft belangen in meer veelbelovende bedrijven op het Pivot Park die bij een
     succesvolle volgende financieringsronde geld kunnen opleveren. Het “probleem” hier is dat deze
     cash opbrengsten vallen bij één van de stakeholders, de BOM, en binnen de BOM op een andere
     plaats dan de belangen in Pivot Park Exploitatie en OLSP Vastgoed BV. Uiteindelijk komt het
     rendement dat de BOM maakt bij de provincie terecht en lijkt dat rendement nu al groter uit te vallen
     dan eventuele verliezen op Pivot Park in engere zin. De enige stakeholder die in deze cash
     opbrengsten niet meedeelt, en ze dus niet kan gebruiken om een eventueel verlies te
     compenseren, is de gemeente Oss. De gemeente deelt wel in de economische waarde van de
     lokale werkgelegenheid.

     Op macroniveau, tenslotte, lopen de opbrengsten op tot een niet kwantificeerbaar veelvoud. Sinds
     2012 hebben Aspen en MSD al honderden miljoenen geïnvesteerd in farmaceutische productie in
     Oss. Er is een cluster dat verder bestaat uit farmaceutische verpakkingen, bijsluiters, opslag en
     transport, en verbindingen heeft met zorg- en kennisinstellingen en andere campussen in de regio
     (Novio Tech Campus, Landerd Campus, High Tech Campus Eindhoven). Het is ondoenlijk en
     feitelijk ook niet interessant om te proberen te kwantificeren welke bijdrage Pivot Park levert aan dit
     grotere ecosysteem. Het is een belangrijk stukje van de puzzel en zo niet onmisbaar dan toch
     onmiskenbaar van waarde voor de positionering van het cluster in binnen- en buitenland. Dat is de
     uitdaging op macroniveau, en misschien wel de grootste waarvoor de stakeholders staan: de regio
     verkopen als industriële hotspot in life sciences, en talent, bedrijven en investeringen aantrekken uit
     de hele wereld.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>20   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




     4.1 Bestuurlijke afweging: adresseer het juiste probleem
     Het bovenstaande leidt tot een eenvoudige conclusie. De exploitatie en voorgenomen investeringen
     en financieringslasten van Pivot Park zoals beschreven in de geconsolideerde begroting
     (Exploitatie, PPSC en Vastgoed) zal waarschijnlijk ook op (middel)lange termijn niet kostendekkend
     zijn. De komende jaren moet er geld bij. De omvang van dat bedrag t/m 2026 dat is geprojecteerd
     door het Pivot Park, is kleiner dan de winst die nu al is gerealiseerd (in werkgelegenheid,
     investeringen en rendement) – zeker wanneer men dat op macroniveau zou becijferen. De vraag is
     of men bereid is te investeren in het park en een exploitatieverlies op het park te accepteren om de
     winst in het ecosysteem te incasseren. Zo ja, dan moeten provincie, gemeente en BOM rekening
     houden met de volgende overwegingen:

     1. Accepteer dat er geld bij moet. Het exploitatietekort en de benodigde middelen voor de
        beoogde investeringen (exclusief potentiële toekomstige nieuwbouw o.b.v. nieuwe business
        cases) mogen dan kleiner zijn dan de baten tot nu toe, het moet wel worden opgelost. Iemand
        zal deze rekening moeten oppakken. Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden (zie Figuur 10):
             Renteverplichtingen en aflossingsverplichting van Vastgoed aan de provincie Noord-
                Brabant worden aangepast;
             Er worden baten die elders in het ecosysteem vallen gebruikt voor de financiering,
                zoals de baten verkoop van o.a. Acerta Pharma;
             De huidige financiers (Provincie Noord-Brabant, Gemeente Oss en BOM) stellen nieuw
                geld beschikbaar.

     Figuur 10: Mogelijkheden om tekort op te vangen door betrokken partijen

      Optie                              Bijdragende partij         Impact

       1 Reduceren financieringslasten   Provincie Noord-Brabant    Reduceren van rentelasten (EUR 4,7 miljoen t/m 2026) en uitstellen/
         > Rentelasten                                              vrijstellen van aflossing (EUR 8 miljoen t/m 2025 en EUR 9,6 miljoen in
         > Aflossing                                                2026 bij verkoop vastgoed) kunnen het tekort verlagen/verlaten

       2 Koppelen van baten die elders   BOM                        Financiering uit winsten van verkoop Acerta Pharma en Bionovion, welke
         in het ecosysteem landen                                   de benodigde financiering voor Pivot Park overstijgen; dit vergt
                                                                    hernieuwde afspraken tussen BOM en provincie Noord-Brabant over de
                                                                    inzet en de terugbetaling van de betreffende fondsen

       3 Beschikbaar stellen nieuw       Provincie Noord-Brabant/   De aandeelhouders van de Exploitatie B.V. (BOM) of de Vastgoed B.V.
         geld door huidige financiers    Gemeente Oss/ BOM          (Provincie Noord-Brabant en Gemeente Oss) storten nieuw kapitaal: de
                                                                    hoogte van de huurafdracht (verrekening tussen Exploitatie en Vastgoed)
                                                                    is bepalend voor de mate waarin Exploitatie en/of Vastgoed het verlies op
                                                                    zich neemt. Huidige financiers kunnen ook middels het verstrekken van
                                                                    een lening of het geven van een subsidie aan de financieringsbehoefte
                                                                    voldoen.


     2. Plaats het gezamenlijk belang voorop. Het beste is om in gezamenlijkheid te zoeken naar
        een mix van bovenstaande mogelijkheden waarbij de partijen die profiteren van het ecosysteem
        gezamenlijk de rekening oppakken. Provincie, gemeente en BOM hebben namelijk een
        gezamenlijk belang bij het grotere ecosysteem en de winsten die daar worden geboekt voor de
        samenleving en regionale economie. Provincie en BOM profiteren daar via het rendement op
        investeringen in bedrijven direct van, de gemeente niet. Dat zou reden kunnen zijn voor
        provincie en BOM om nu de rekening voor het tekort op te pakken en om voor de langere
        termijn af te spreken dat een deel van mogelijke toekomstige rendementen wordt gereserveerd
        voor herinvestering in het ecosysteem. Er bestaat ook de mogelijkheid om het tekort te
        financieren buiten de bestaande financiers om, door externe financiering aan te trekken. De
        stakeholders moeten daarbij onder ogen zien dat de leningen die zij hebben verstrekt mogelijk
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>21   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




         niet worden afgelost. Bij een exit (overdracht van het vastgoed aan een andere partij) kan dit
         ertoe leiden dat zij een verlies moeten nemen en afboeken.

     3. Maak het regiobelang leidend in de governance. De BOM is op dit moment enig
        aandeelhouder van Pivot Park Exploitatie en geen aandeelhouder van OLSP Vastgoed. De
        investeringen in bedrijven door de BOM op het park vinden plaats vanuit een fonds dat losstaat
        van het park. Strikte regels en verschillende mandaten staan niet toe dat de BOM de verliezen
        van het park verrekent met rendementen op haar fonds(en), en over OLSP Vastgoed heeft het
        geen zeggenschap. Een verliesgevende exploitatie van het park is dan ook voor de BOM een
        probleem. Dit pleit ervoor om op het niveau van aandeelhouderschap een partij in de lead te
        hebben die op de integrale business case van exploitatie/vastgoed en participatie kan acteren
        en daarvan profiteert, en een volledige investeringsagenda voor het ecosysteem kan opstellen
        en uitvoeren. Een partij die de exploitatie van het park kan zien als onderdeel
        van/ondersteunend aan het regionale ecosysteem waarbij het op sommige plekken moet
        bijleggen/investeren om op andere plekken waarde te genereren. De uitvoering – en daarmee
        gezonde spanning tussen exploitatie, vastgoed en participatie – dienen daarbij wel gescheiden
        en onafhankelijk te blijven.

     4. Richt de focus op uitvoering. Bij oprichting van het park is reeds een aantal maatregelen
        benoemd om het park aantrekkelijker te maken en de kosten te beperken: onder meer de sloop
        van gebouwen, het realiseren van vrije toegang, de gebouwen geschikt maken voor multi-
        tenant gebruik en het aanpassen van de luchtbehandeling zodat delen kunnen worden
        afgesloten en energiekosten bespaard. Daarvoor zijn ook middelen gereserveerd. Vertragingen
        in de uitvoering hebben mede geleid tot de nog altijd te hoge kostenbasis en het versneld
        opraken van de reserves. Het huidige management van het park is de maatregelen die in
        hoofdstuk 3 staan beschreven aan het uitvoeren. Hoe sneller zij worden gerealiseerd, hoe
        kleiner het cumulatieve tekort. Het is dan ook van doorslaggevend belang dat het management
        aandacht en energie hierop richt.

     5. Verkoop en vergroot het succes. De maatregelen om het park aantrekkelijker en
        kostenefficiënter te maken zijn noodzakelijk, maar niet voldoende. Het succes en de propositie
        van het park moeten veel nadrukkelijker en scherper in de markt worden gezet. Brabant mag
        weten dat werkgelegenheid, kennis en economische potentie met succes zijn behouden,
        publieke investeringen terugverdiend en private aangetrokken; Nederland mag weten wat de
        regio rond Oss toevoegt aan het nationale life sciences ecosysteem; de wereld mag weten dat
        er een industriële omgeving is met uitstekende faciliteiten en vestigingsvoorwaarden. Wel moet
        worden geconstateerd dat MSD tot dusver de voornaamste "lead generator" was. Veel
        bedrijven zijn uit MSD voortgekomen. Aangezien deze bron grotendeels is uitgeput, zal op zoek
        gegaan moeten worden naar andere manieren om bedrijven aan te trekken. Dit ligt met name in
        de hoek van kennisinstellingen en de bedrijven die daaruit voortkomen en zoeken naar een plek
        om activiteiten verder op te schalen. De propositie van Pivot Park kan zodoende nog verder
        worden versterkt door samenwerkingen met nieuwe bronnen van tenants aan te gaan:

             Publiek-private initiatieven te starten/in te participeren, waarin kennispartners aan het Pivot
              Park worden gebonden – waaronder Radboud Universiteit – en nieuwe, fysieke
              infrastructuren/onderzoeksfaciliteiten op het Pivot Park worden gerealiseerd die voor zowel
              onderzoekers als MKB relevant en toegankelijk zijn;
             Samenwerking met de gemeente Nijmegen, de provincie Gelderland, Oost NV, de
              Radboud Universiteit en UMC St. Radboud om de regio (aan beide zijden van de
              provinciegrens) verder te positioneren als (farmaceutisch) life sciences cluster;
             Evenementen en practica organiseren in samenwerking met de Radboud Universiteit, HAS
              en Avans hogeschool op Pivot Park om zo studenten aan te trekken (die daarnaast voor
              extra reuring op het park zorgen);
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>22   31 OKTOBER 2016
     Pivot Park




             Verbinding met de TU/e, de High Tech Campus in Eindhoven, Brightlands Chemelot in
              Geleen en Health Maastricht om de regionale propositie te verbreden richting HealthTech
              (Medical Devices, Biomedical Materials, Regenerative Medicine);
             Samenwerking met andere campussen, met name Landerd, Novio Tech en Mercator
              Incubator en Science park (alle beheerd door Kadans), om kosten te delen en in
              aanmerking te komen voor bedrijven die voortkomen uit de Radboud Universiteit Nijmegen
              en deze campussen en die zich vanwege de specifieke faciliteiten (ook) willen vestigen op
              Pivot Park;
             Actief in de markt zetten van individuele bouwplots voor single-tenants die zich willen
              vestigen op Pivot Park.


     4.2 Slotbeschouwing: perspectief lonkt
     Roland Berger adviseert provincie, gemeente en BOM het succes van Pivot Park te omarmen en
     verder uit te bouwen. Als bovenstaande aanbevelingen voortvarend worden uitgevoerd zien wij
     perspectief voor een nog groter succesverhaal – de consolidatie tot een overkoepelend
     investerings- en ontwikkelingsplan (en business case) voor het regionale ecosysteem langs de as
     Nijmegen-Oss-Eindhoven, met nadruk op de aantrekkingskracht voor de internationale
     (farmaceutische) industrie door de aanwezigheid van de hele ontwikkelingsketen,
     productiefaciliteiten op elke schaal, woon- en werkomgeving, logistieke positie, etc. Echter, biotech
     blijft een sector met hoge risico's waar hoge rendementen tegenover staan bij succes (zie
     voorbeeld Acerta Pharma). Provincie Noord-Brabant en gemeente Oss hebben hun nek
     uitgestoken. Hier is durf voor nodig geweest. Deze durf blijft nodig om van Pivot Park een blijvend
     succes te maken; waaronder het financieren van activiteiten die op microniveau verlies laten zoals
     de exploitatie van de infrastructuur, maar bijdragen aan het succes van het totale ecosysteem.

     De focus van de stakeholders zou moeten liggen op de positionering en ontwikkeling van dat
     grotere ecosysteem – en het Pivot Park, met een kritische massa van ruim 400 hoogopgeleide
     mensen, kan daarin een spilfunctie vervullen. Meer dan het (al dan niet) kostendekkend verhuren
     van vierkante meters is dan de “pivotal” rol van het park: de groei en bloei van life sciences
     bedrijvigheid en werkgelegenheid in en rond Oss en Noord-Brabant.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>