<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Datum

23 mei 2024


Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan ‘Obrechtstraat –
Palestrinastraat Oss - 2024’




Wat adviseert het college te besluiten?
1.   Het bestemmingsplan ‘Obrechtstraat – Palestrinastraat Oss - 2024’, inclusief alle bijlagen,
     vast te stellen in de vorm van de dataset met het identificatienummer
     NL.IMRO.0828.BPobrpalstross-VG01.
2.   Aan te geven dat in het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van een ondergrond die
     ontleend is aan de BGT-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale
     bebouwing.
3.   Geen exploitatieplan vast te stellen.


Wat is de aanleiding voor dit advies?
Van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 heeft het ontwerpbestemmingsplan
Obrechtstraat – Palestrinastraat Oss - 2024’ ter inzage gelegen. Dit plan is na het plan
Corellistraat 10 - dat op 25 januari 2024 door uw raad is vastgesteld - de tweede concrete
aanzet tot de ontwikkeling van het nieuwe woon/werkgebied Euterpepark op het huidige
bedrijventerrein Euterpelaan.
Dit plan is in lijn met de Gebiedsvisie Euterpepark, waar uw raad op 27 januari 2022 mee
heeft ingestemd.


Het plangebied bestaat uit de percelen Obrechtstraat 1 t/m 3 – 11 t/m 23 en Palestrinastraat
10 t/m 26 Oss. Het plan is om de genoemde gronden te transformeren naar een gebied met
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Volgvel                        Ons kenmerk

2




wonen en voorzieningen).


Er zijn tegen het plan géén zienswijzen ingebracht. Het bestemmingsplan is nu klaar voor de
vaststelling.


Welk resultaat willen we bereiken?
De planologische mogelijkheid bieden om tot realisatie van bovengenoemd project te komen
en daarvoor een bestemmingsplan vast te stellen.


Welke argumenten zijn er voor dit advies?
1.1 Het opgenomen ruimtelijke initiatief is voldoende onderbouwd
Na sloop van de bestaande opstallen op de percelen is het planvoornemen om op de
vrijkomende gronden nieuwe bebouwing voor 281 woningen en 4575 m2 aan ruimte voor
werken en voorzieningen te realiseren.
Het woningbouwprogramma bestaat uit 227 appartementen, 37 grondgebonden woningen en
17 maisonnettes. Het werken en de voorzieningen zijn divers van karakter, het is de
bedoeling ruimte te bieden aan kleine en middelgrote bedrijven, commerciële-, dienst-
verlenende-, maatschappelijke- en gezondheidsfuncties, sport, horeca en kantoren. Een en
ander inpasbaar binnen de lichte bedrijfs- c.q. milieucategorieën.


Onderdeel van het planvoornemen is verder de realisatie van nieuwe openbare ruimte,
waarbinnen ruimte is voor verblijven, wandelen en fietsen. Hiervoor wordt bestrating, groen
en water aangelegd. Parkeren gebeurt aan de randen van het plangebied en in de te
realiseren parkeerkelder. Om het plangebied met de auto te kunnen bereiken en verlaten is
een nieuwe ontsluiting aan de Palestrinastraat voorzien, de rechtstreekse ontsluiting voor
gemotoriseerd verkeer op de Euterpelaan verdwijnt.




Afb. 1: Bestaande en kadastrale situatie


Beoogde situatie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Volgvel                         Ons kenmerk

3




De concrete invulling van het planvoornemen bestaat uit vijf nieuwe bouwvolumes met daarin
281 woningen (appartementen en grondgebonden) en een (bruto) vloeroppervlak van circa
4575 m2 voor werken en voorzieningen op de plinten en in het te transformeren
koepelvormige gebouw. De bouwvolumes hebben meerdere voorkanten, welke gericht zijn
naar de Doctor Saal van Zwanenbergsingel, Euterpelaan, Palestrinastraat, pocketparks en
nieuwe straatjes in het plangebied. Een en ander is gebaseerd op de volgende
uitgangspunten:
    -     Creëren van samenhangende bouwdelen c.q. -volumes;
    -     Creëren van straatniveau waar de menselijke maat centraal staat;
    -     Realisatie van groene loper door het plangebied met twee verblijfsruimten in de vorm
          van pocketparks;
    -     Opheffen bestaande ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ter plaatse van T-splitsing
          Euterpelaan/Obrechtstraat;
    -     Gemotoriseerd verkeer niet in het hart van het plangebied, maar aan de randen;
    -     Parkeren zoveel mogelijk ondergronds;
    -     Werken en voorzieningen in flexibele plinten en gestapelde woonvormen in de
          stedelijke etalage;
    -     Grondgebonden woningen in kleinschalig gemengd gebied;
    -     Realisatie van losstaande bouwdelen voor sociale woningbouw;
    -     Mogelijkheid tot gefaseerde realisatie.


In het geldende bestemmingsplan Euterpelaan Oss 2013 heeft het plangebied de
bestemmingen Gemengd -1, Verkeer-Verblijf en Groen. De bestemming Gemengd maakt veel
functies mogelijk. In het nieuwe bestemmingsplan wordt deze bestemming – concreet
afgestemd op de nieuwe functies – wederom opgenomen.




Afb. 2 Impressie nieuwe bebouwing




Bouwvolumes en – hoogten en functies
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Volgvel                        Ons kenmerk

4




Onderstaande afbeeldingen geven een indruk van de bouwvolumes en –hoogten en de nieuwe
functie in het plangebied.
De nieuwe bouwvolumes kennen – conform de bedachte oplopende bouwhoogten en accenten
in de visie voor het Euterpepark - verschillende bouwlagen en -hoogten.
De nieuwe functies in het plangebied zijn als volgt aangeduid:
    -     Blauw: werken en voorzieningen op de plint met appartementen op verdieping
          (uitgezonderd t.p.v. ‘k’);
    -     Donkergeel: grondgebonden woning;
    -     Lichtgeel: appartement op de begane grond.




Afb. 3: Bouwvolumes, bouwlagen/hoogtes en functies.


In de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant is opgenomen dat onze gemeente aan de lat
staat om tot en met 2030 circa 5.200 betaalbare woningen aan de woningvoorraad toe te
voegen. De vraag naar betaalbare woningen is namelijk momenteel erg groot en er is sprake
van een woningtekort. Dit initiatief komt hier met het programma van 84 sociale
huurwoningen, 28 middeldure huurwoningen en 113 betaalbare koopwoningen (tot de NHG
grens) aan tegemoet en is dus van belang om de afspraken uit de Regionale Woondeal uit te
voeren. Ook na 2031 is er nog een grote behoefte aan woningen.


Het initiatief is uitgewerkt in een bestemmingsplan dat is getoetst op wenselijkheid en
milieutechnische, stedenbouwkundige en planologische haalbaarheid. Het initiatief is gelegen
in de kern Oss en staat de nieuwe functies toe. Het plan past binnen het woningbouw-
programma en is daarop getoetst. Het plan is verder getoetst aan de provinciale regelgeving.


Initiatiefnemers hebben voor hun plan ook een omgevingsdialoog uitgevoerd. De uitkomst
hiervan is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Volgvel                         Ons kenmerk

5




1.2 Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor de plannen.
Uit de onderzoeken komt naar voren dat er geen milieuhygiënische bezwaren tegen het plan
bestaan. Voor de hogere geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de gevel van een aantal
appartementen is recent een besluit Hogere waarden genomen.


1.3 Het wettelijk vooroverleg met andere overheden heeft geleid tot opmerkingen.
Het bestemmingsplan is voorgelegd aan het Waterschap Aa en Maas, Veiligheidsregio Brabant
Noord en de provincie Noord-Brabant. De provincie en waterschap hebben geen inhoudelijke
opmerkingen gemaakt. De Veiligheidsregio heeft een aantal adviezen gegeven ten aanzien
van het optimaliseren van de zelfredzaamheid. Deze opmerkingen (vooroverlegreacties) zijn
verwerkt en vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan.


3.1. Er zijn geen exploitatieplannen nodig, omdat met de initiatiefnemers anterieure
overeenkomsten zijn gesloten.
De gemeente heeft het kostenverhaal van het bestemmingsplan geregeld via anterieure
overeenkomsten met de initiatiefnemer. Hierin zijn zaken geregeld over de realisatie, het
proces, kostenverhaal (op basis van de plankostenscan), planschade en de benodigde
compensatie door initiatiefnemers. Daarom is er volgens de Wet ruimtelijke ordening geen
exploitatieplan nodig. De gemeenteraad moet dit wel expliciet besluiten.


Wat zijn tegenargumenten of risico’s?
1.1 Er is beroep mogelijk tegen de vaststelling.
Belanghebbenden kunnen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep
instellen tegen het vastgestelde plan, ook als er geen zienswijzen zijn ingediend en er geen
wijzigingen zijn in het plan.


1.2 Mogelijkheden huidige en tijdelijke gebruikers
De huidige gebouwen worden gesloopt en dit kan tot onzekerheid leiden bij de huidige
(tijdelijke) huurders en/of gebruikers. Er worden met partijen gesprekken gevoerd voor
mogelijke alternatieve huisvestingsmogelijkheden.


Waar moeten we rekening mee houden?
a. Financiën
Op basis van de Wro is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven waarbij er sprake
is van een grondexploitatie kostenverhaal toe te passen. Voor deze ruimtelijke ontwikkeling is
een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. In die
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Volgvel                       Ons kenmerk

6




overeenkomst zijn financiële afspraken gemaakt over kostenverhaal, plankosten en
planschade.


b. Privacy
Deze ontwikkelingen richten zich op de toekenning van nieuwe functies aan percelen.
Personen hebben hierbij een rol als initiatiefnemer, grondeigenaar of als inspreker/belang-
hebbende. In deze procedure verwerken wij alleen naam en adresgegevens. Deze gegevens
maken wij niet openbaar. Een Privacy Impact Assessment (PIA) hoeft hiervoor niet te worden
gedaan.


c. Communicatie en Participatie
De tervisielegging van de vastgestelde bestemmingsplannen communiceren wij op de
gebruikelijke manier: een publicatie in Oss Actueel, in het Gemeenteblad en digitaal via
www.oss.nl. Tevens worden de vooroverleginstanties geïnformeerd over de vaststelling van de
bestemmingsplannen. De wijkaad heeft al eerder een reactie kunnen geven over de plannen.
De initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog uitgevoerd. Het verslag van de
omgevingsdialoog is te vinden in bijlage 10 van de toelichting bij het bestemmingsplan.


d. Uitvoering
Na de vaststelling van het bestemmingsplan kunnen omgevingsvergunningen worden verleend
voor de realisatie van de plannen.


e. Overlegd met
De afdelingen IBOR, LWE en VTH zijn betrokken bij het beoordelen van de ruimtelijke
onderbouwingen met bijbehorende onderzoeken. De afdeling F&C is akkoord met voorliggend
voorstel.


Bijlagen

1.   Het vast te stellen bestemmingsplan ‘Obrechtstraat – Palestrinastraat Oss -2024’
          A.   Toelichting
          B.   Regels met bijlagen
          C.   Verbeelding
          D. Bijlagen bij toelichting
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>