<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>RAADSVRAGEN MET ANTWOORD


Nummer                   :       375-11

Onderwerp                :       bouwplan Dorpsstraat 32 AB in Ilpendam

Portefeuillehouder       :       Wethouder. T. van Eijk

Datum                    :       8 december 2021




Vragen van de fractie van VVD Waterland (ingezonden 6 december 2021) en de beantwoording daarvan
door het college van burgemeester en wethouders (in cursief):

Door middel van raadsvoorstel 375-7 stelt uw college voor om een verklaring van geen bedenkingen af te
geven voor het realiseren van twee vrijstaande woningen op het adres Dorpsstraat 32 AB in Ilpendam.
Naar aanleiding van dit raadsvoorstel leven bij onze fractie de volgende vragen.

ALGEMEEN

Er is op dit adres reeds toestemming voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen, die volgens het vi-
gerende bestemmingsplan zijn toegestaan. Nergens blijkt uit waarom de ontwikkelaar nu ineens twee vrij-
staande woningen wil realiseren die in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Vraag 1
Heeft de ontwikkelaar die motivering wel gegeven? Zo ja, hoe luidt die?

Antwoord 1
Op pagina 5 van de ruimtelijke onderbouwing staat: “In de praktijk is echter gebleken dat vanuit
woningzoekenden meer behoefte bestaat uit vrijstaande woningen op de projectlocatie”. Het college
heeft, nu het aantal woningen gelijk blijft en uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat aan de wet- en
regelgeving wordt voldaan, geen aanleiding gezien om strikt vast te houden aan het bouwen van een
twee-onder-een-kap woning.

Vraag 2
U meldt dat omwonenden bezwaar hebben tegen de plannen. Waarom is uw college voornemens die be-
zwaren te negeren door voor te stellen de gevraagde verklaring van geen bedenkingen te geven?

Antwoord 2
In paragraaf 1.3 van het raadsvoorstel staat de volgende tekst:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>“Op verzoek van de gemeente heeft de aanvrager omwonenden en dorpsraad geïnformeerd over het plan
om de twee-onder-een-kapwoning om te zetten naar twee vrijstaande woningen. Omwonenden hebben
aangegeven bezwaar te hebben tegen de gewenste bouwhoogte van 9,4 meter en verzoeken aanvrager
terug te gaan naar een hoogte van 8 meter, zoals voor de twee-onder-een-kapwoning een vergunning is
verleend(18 juni 2018, Z-2018-085).
De bouwhoogte is echter niet in strijd met het bestemmingsplan. In een aanvullend advies heeft de
Monumenten- en Welstandscommissie Waterland op 18 oktober geadviseerd dat het plan voldoet aan de
redelijke eisen van welstand. De commissie acht dat zowel op stedenbouwkundig niveau m.b.t. de context
in de tweedelijns bebouwing als de gebouwtypologie, de voorgestelde hoogte op deze locatie passend is.”

Gelet op het voorgaande is de bouwhoogte dus niet strijdig met het bestemmingsplan. Dit betekent dat
ook een twee-onder-een-kap woning met een hoogte van 9,4 meter zou kunnen worden gebouwd. Verder
wijst ons college op artikel 2.12 van de wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Hierin staat dat
afwijking verleend kan worden indien een omgevingsvergunning vergezeld gaat van een goede ruimtelijke
onderbouwing en niet in strijd is met het wettelijke criterium van een goede ruimtelijke ordening. Ons
college oordeelt dat aan beide criteria voldaan wordt en signaleert tevens dat op grond van artikel 6:5 van
het Besluit omgevingsrecht een verklaring van geen bedenkingen alleen geweigerd kan worden in het
belang van een goede ruimtelijke ordening.

Tot slot heeft het college initiatiefnemer verzocht om de omgevingsdialoog te voeren. Deze dialoog is
wettelijk nog niet verplicht maar geeft de mogelijkheid om in een vroeg stadium de belangen van
initiatiefnemer en omwonenden af te wegen. Daarnaast is het voor omwonenden van belang als
signaleringsfunctie zodat zij op de hoogte zijn van de procedure. Omwonenden kunnen desgewenst nog
gebruik maken van de formele procedure om een zienswijze in te dienen en bezwaar en/of beroep aan te
tekenen.

NOKHOOGTE

Op pagina 6 van de ruimtelijke onderbouwing staat dat de nokhoogte van de twee vrijstaande woningen
9,4 meter zou bedragen.

Vraag 3
Klopt het dat de nokhoogte van de op grond van het bestemmingsplan toegestane woningen 8 meter be-
draagt?

Antwoord 3
Nee. Het klopt wel dat er een vergunning is verleend voor de bouw van een twee-onder-een-kap-woning
met een hoogte van 8 meter. In het door de raad vastgestelde bestemmingsplan is geen maximale goot- of
bouwhoogte opgenomen. Dit betekent dat ongeacht het type woning voor een hogere bouwhoogte kan
worden geopteerd.

Vraag 4
Wat is het punt van waaraf die 9,4 meter is berekend? Is dat de hoogte van het terrein ten tijde van de
aanvraag in 2020 of is dat de hoogte van het terrein nadat dat in 2021 is opgehoogd om zo een schone
leeflaag te creëren zonder de vervuilde grond eronder (helemaal) te saneren?

Antwoord 4
In dit geval gaat het om de hoogte van het terrein nadat dat in 2021 is opgehoogd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Vraag 5
Het verhogen van de nokhoogte zorgt ervoor dat er een derde verdieping kan worden gecreëerd. Onder
omwonenden bestaat de angst dat op die verdieping dakramen en/of -kapellen worden aangebracht
waardoor die omwonenden inkijk krijgen in hun nu nog beschutte tuinen.
Kunt u garanderen dat er geen ramen en of dakkapellen worden aangebracht op de derde verdieping en
dat toekomstige aanvragen daartoe zullen worden geweigerd? Zo ja, op welke wijze? Zo niet, waarom
niet?

Antwoord 5
Nee die garantie kan het college niet geven omdat dakramen veelal zonder vergunning kunnen worden
geplaatst. Voor wat betreft dakkapellen geldt dat de voet hiervan tussen 0,5m en 1,0m van de dakvoet
moet zijn gelegen. Dit betekent dat op een hogere verdieping een dakkapel niet omgevingsvergunningsvrij
kan worden gerealiseerd. Indien hiervoor een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend dan toetst
de gemeente deze op de reguliere wijze. Met name de toetsing aan de redelijke eisen van welstand speelt
hierin een belangrijke rol.

PARKEREN

Op pagina 26 van de ruimtelijke onderbouwing staat dat moet worden voorzien in 4,6 parkeerplaatsen op
eigen terrein, waarvan er 3 op “eigen opritten” kunnen komen. Op diezelfde pagina, gelezen in
samenhang met pagina 6, staat dat de 2 andere plekken kunnen worden gerealiseerd op een eigen terrein
dat te bereiken is via een erf waarop een recht van overpad is gevestigd.

Vraag 6
Is uw college het met onze fractie eens dat het van groot belang is dat de toch al veel te grote
parkeerdruk in de Dorpsstraat (gelegen in de oude kern) niet nog groter wordt met alle gevolgen van
dien?

Antwoord 6
Wij vinden dat inderdaad van groot belang. De parkeerbehoefte moet volledig op eigen terrein worden
opgelost worden. Dit wordt in de ruimtelijke onderbouwing ook op deze wijze beschreven.

Vraag 7
De toelichting op pagina 6 is voorzien van een illustratie, waarop 6 parkeerplaatsen zichtbaar zijn.
Kan uw college bevestigen dat de 6 genummerde parkeerplekken die op die illustratie worden weergege-
ven behoren bij de 4 reeds gebouwde woningen 32 C t/m F en dat er daarvan dus niet één hoort bij de
aanvraag die nu voorligt?

Antwoord 7
In de ruimtelijke onderbouwing is op grond van ons beleid aangegeven dat de parkeerbehoefte van deze
ontwikkeling 5 parkeerplaatsen is. Voor beide woningen wordt een dubbele oprit aangelegd waarmee vier
parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Volgens het parkeerbeleid telt dit echter als 3 parkeerplaatsen
waardoor er nog twee parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Deze twee parkeerplaatsen worden
ontsloten via de weg tussen Dorpsstraat 32 en 35 waar een recht van overpad op rust. Dit betekent ook
dat dit toegankelijk moet zijn voor de bewoners van de woningen, ongeacht of hier een hek staat of niet.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Vraag 8
Bent u ermee bekend dat de erfdienstbaarheid uitsluitend is gevestigd ten behoeve van het perceel
waarop de woningen zullen worden gerealiseerd en dat de 6 ingetekende parkeerplaatsen op een perceel
met een ander kadastraal nummer liggen, waar geen toegang toe is vanaf het dienende perceel, dat
daarvan door een hek is gescheiden?

Antwoord 8
Dat er sprake is van een ander kadastraal nummer is ons bekend. Tevens is ons medegedeeld dat er recht
van overpad bestaat om de genoemde twee parkeerplaatsen te bereiken. Omdat wij het met u eens zijn
dat hier geen misverstand over mag bestaan zullen wij dit zorgvuldigheidshalve nogmaals nagaan voordat
wij de omgevingsvergunning ter inzage zullen leggen.

Vraag 9
Waar zullen die twee extra parkeerplekken wel gaan worden gerealiseerd?

Antwoord 9
Zie de beantwoording van vraag 7.

Vraag 10
Bent u ermee bekend dat er bovendien een conflict is tussen de ontwikkelaar en de eigenaar van het die-
nende erf over de reikwijdte van de erfdienstbaarheid en dat dus geenszins zeker is dat parkeerplaatsen
bereikbaar zijn als op pagina 6 omschreven, ook als die op het heersende erf worden gesitueerd?

Antwoord 10
Zie de beantwoording van vraag 8. Daarnaast is het volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State zo
dat er sprake moet zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering eer dit een rol kan spelen in de
afgifte van de omgevingsvergunning. Dit omdat de civiel rechter de aangewezene is om hierover een
oordeel te vellen.

Vraag 11
Bent u ermee bekend dat zich een bouwwerk bevindt op het dienende erf (vanaf de weg gezien aan de
linkerzijde) dat niet is ingetekend op figuur 2 op pagina 6, maar wel in figuur 5 op pagina 7 en dat feitelijk
parkeren op de eigen oprit van de linker woning waarschijnlijk onmogelijk maakt?

Antwoord 11
Op de wijze waarop het recht van overpad is weergegeven lijkt het ons op dit moment mogelijk om te
parkeren op eigen terrein. Zoals bij de beantwoording van vraag 8 benoemd zullen wij nader onderzoek
doen naar dit recht van overpad en daarbij dit punt ook meenemen voordat wij het plan ter inzage zullen
leggen.

Vraag 12
Voor het geval de extra parkeerplaatsen zouden moeten worden gerealiseerd op het heersende erf: is uw
college bereid de uitkomst af te wachten van de gerechtelijke procedure tussen ontwikkelaar en de eige-
naar van het dienende erf alvorens te beslissen op de aanvraag?

Antwoord 12
Op dit moment is er nog geen aanleiding om daarin een keuze te maken. Wel acht het college het van
groot belang dat er in voldoende bereikbare parkeergelegenheid voorzien wordt op eigen terrein. De inzet
van het college is er dan ook op gericht om dit bestuursrechtelijk mogelijk te maken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>