<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan burgemeester en wethouders
 Datum                14 december 2021               Nummer
 vergadering
 Portefeuillehouder Y.T. Vos                         Openbaar    Ja
                                                     Status      Advies
 Afdeling             Afdeling Ontwikkeling
                      Principeverzoek wijzigen bestemming Baarzenstraat 17 te
 Onderwerp
                      Vught omzetten bedrijfswoning
Concept besluit
    1. Besluiten een positieve grondhouding aan te nemen ten opzichte van het
         voorliggend initiatief, om de bestemming “Gemengd-2” naar “Wonen” om te
         zetten door middel van een wijzigingsbevoegdheid;
    2. De initiatiefnemer hiervan op de hoogte te brengen;
    3. Een realisatieovereenkomst te sluiten voor ter inzagelegging van het
         wijzigingsplan;
    4. Geen exploitatieplan op te stellen.
 Besluit
                                                                             1/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Voorstel
    1. Besluiten een positieve grondhouding aan te nemen ten opzichte van het
       voorliggend initiatief, om de bestemming “Gemengd-2” naar “Wonen” om
       te zetten door middel van een wijzigingsbevoegdheid;
    2. De initiatiefnemer hiervan op de hoogte te brengen;
    3. Een realisatieovereenkomst te sluiten voor ter inzagelegging van het
       wijzigingsplan;
    4. Geen exploitatieplan op te stellen.
Eerdere besluitvorming
    •  Op 22 december 2016 is het geldende bestemmingsplan Molenstraat e.o.
       2016 vastgesteld;
    •  In 2021 heeft het college principetoestemming gegeven voor vergelijkbare
       initiatieven op de volgende adressen: Baarzenstraat 9, 11a en 19.
Inleiding
Eind 2020, begin 2021, heeft de eigenaar van de woning op het adres
Baarzenstraat 17 een principeverzoek ingediend. De bedoeling is om de huidige
Gemengd-2 bestemming ter plaatse om te zetten naar een woonbestemming aan
de hand van een wijzigingsbevoegdheid. Uit onderzoek van eerder dit jaar blijkt
dat dit adres onder het overgangsrecht valt. De initiatiefnemer heeft echter een
paar maanden na kennisgeving alsnog besloten de procedure van het
principeverzoek voort te zetten.
Beoogd effect
De bestaande (bedrijfs)woning juridisch aanmerken als een reguliere
burgerwoning, conform de feitelijke situatie.
                                                                               2/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Argumenten
1.1 Het voorstel is in lijn met de gemeentelijke beleidsdoelstellingen.
Binnen de beleidsvisie bedrijventerreinen is het gebied Baarzenstraat,
Industrieweg en het noordelijke gedeelte van de Kempenlandstraat aangeduid als
gemengd gebied, mede door de aanwezigheid van een groot aantal
burgerwoningen in de directe omgeving. In de beleidsvisie wordt gesteld dat
gevestigde bedrijven in de gemeente kunnen blijven, waarbij het gebied
Baarzenstraat/ Industrieweg geschikt is voor categorie 1 en 2 bedrijven.
Volgens de toelichting van het geldende bestemmingsplan is er sprake van een
gegroeide situatie waarbij sprake is van menging van diverse functies. Het
toestaan van meerdere functies op het bedrijventerrein zal het bedrijventerrein
nog meer transformeren naar een gemengd gebied. Hierdoor ontstaan ruimere
mogelijkheden om de bestemming van de bedrijfswoning te wijzigen naar een
reguliere woning, omdat de hindercirkels van de bestaande bedrijven in een
gemengd gebied verkleind kunnen worden.
Echter is het bovenstaande altijd maatwerk. Daarom is in het geldende
bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die onder voorwaarden
een bestemmingswijziging mogelijk maakt. Per individuele situatie is nader
onderzoek noodzakelijk. De reden hiervan is om enerzijds omliggende bedrijven
niet in hun bedrijfsvoering te schaden en anderzijds het woon- en leefklimaat van
de woning in voldoende mate te waarborgen.
1.2 Uit milieutechnisch onderzoek blijkt de bestemmingswijziging haalbaar te zijn.
De initiatiefnemer heeft een milieukundig onderzoek aangeleverd. Uit dit
onderzoek blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ook
blijkt uit het onderzoek dat de omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering
worden geschaad door het omzetten van de bestemming.
1.3 Het voornemen voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.
                                                                                3/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Aan de wijzigingsbevoegdheid zitten voorwaarden verbonden. De onderstaande
uiteenzetting laat zien dat de ontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden:
    •  Er geen sprake meer is van een bestaande bedrijfswoning behorende bij
       een bedrijf;
       Het omliggend terrein is van een andere eigenaar. Volgens de
       initiatiefnemer is er al jaren geen relatie met de omliggende bedrijven. Dit
       klopt omdat overgangsrecht hier van toepassing is.
    •  Er geen sprake is van milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de
       aard en de omvang van het wijzigingsplan met noodzakelijk
       (milieu)onderzoek is aangetoond dat het plan alsnog uitvoerbaar is;
       Het meegestuurde onderzoek sluit milieuhygiënische belemmeringen uit.
       Bovendien is het onderzoek voorgelegd aan de milieukundige van de
       gemeente. Hij heeft een akkoord gegeven op dit onderzoek.
    •  De woonbestemming geen belemmering vormt voor nabijgelegen bedrijven;
       Het meegestuurde onderzoek sluit dit uit.
    •  De woning inpasbaar is vanuit het stedenbouwkundig beeld;
       De woning bestaat al. Het betreft slechts het omzetten van de huidige
       bestemming.
    •  Er aangesloten wordt bij het bepaalde in artikel 12 van deze regels.
       Artikel 12 betreft de woonbestemming van het geldende bestemmingsplan.
       Deze voorwaarde geeft aan dat deze regels gehanteerd zullen moeten
       worden wanneer een wijzigingsplan wordt opgesteld.
1.4 Er heeft in de buurt een vergelijkbare bestemmingswijziging plaatsgevonden.
Voor de woning op het adres Baarzenstraat 13 heeft het college op 22 mei 2018
een wijzigingsplan vastgesteld. Uit milieuonderzoek bleek dat het voornemen
geen invloed heeft op het woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven niet
onevenredig worden belemmerd in bedrijfsvoering. Het college heeft al
principetoestemming gegeven voor gelijksoortige verzoeken op de adressen
Baarzenstraat 9, 11 en 19.
                                                                                 4/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.5 Aan de feitelijke situatie verandert er niets.
Door dit voornemen verandert slechts de bestemming. Aan de feitelijke (fysieke)
situatie verandert niets.
1.6 Dit adres valt onder het overgangsrecht.
Het vorig geldende bestemmingsplan gaf aan dat wonen in de woningen aan de
Baarzenstraat mogelijk is. Uit onderzoek blijkt dit adres onder het overgangsrecht
te vallen. Het bewonen van deze woning, zonder relatie met een bedrijf, is
eigenlijk al toegestaan.
3.1 (Financiële) verplichtingen moeten worden vastgelegd.
Een realisatieovereenkomst is noodzakelijk om zaken als planschade te kunnen
regelen. Dit principe wordt bij iedere ruimtelijke ontwikkeling toegepast.
4.1 Het kostenverhaal wordt anderszins verzekerd.
Door middel van het sluiten van een realisatieovereenkomst is het kostenverhaal
verzekerd. Een exploitatieplan is daarom niet benodigd.
Kanttekeningen
2.1 Dit voornemen leidt tot verdere precedentwerking.
Gelet op dat, bij Baarzenstraat 13 al een wijzigingsprocedure is doorlopen, er al
principetoestemming is gegeven voor de adressen Baarzenstraat 9, 11a en 19, is
er sprake van precedentwerking. Het is niet uit te sluiten dat in de toekomst nog
meer aanvragen komen. Zolang iedere keer aangetoond kan worden dat een goed
woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en de bestaande bedrijven niet in
bedrijfsvoering worden belemmerd, is deze trend acceptabel te noemen.
                                                                                5/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Integraliteit/Burgerparticipatie
Het voornemen is afgestemd met interne vakdisciplines.
Financiën
Dit betreft een particuliere ontwikkeling. De gemeente maakt geen kosten. Er
wordt wel een realisatieovereenkomst afgesloten om onder andere planschade te
dekken. De gemeente ontvangt leges voor het doorlopen van een
wijzigingsplanprocedure.
Communicatie
De initiatiefnemer wordt op de hoogte gebracht door middel van een brief.
Bijlage(n):
1. Principeverzoek (geanonimiseerd)
2. Milieuonderzoek
3. Conceptbrief
                                                                             6/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>