<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>VUGHT, HELVOIRTSEWEG 227
bestemmingsplan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Vught, Helvoirtseweg 227

bestemmingsplan



Vast te stellen




Directeur
Dhr. J.S.M. de Groot
Adviseur Ruimtelijke Ordening
Dhr. K. Oostendorp




Datum:
19 september 2024
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


Toelichting                                         3
 Hoofdstuk 1   Inleiding                             4
   1.1         Aanleiding voor het plan              4
   1.2         Planlocatie                           5
   1.3         Geldende bestemmingsplannen           5
   1.4         Leeswijzer                            6
 Hoofdstuk 2   Planbeschrijving                      8
   2.1         Huidige situatie                      8
   2.2         Gewenste situatie                     9
 Hoofdstuk 3   Beleidskader                         11
   3.1         Rijksbeleid                          11
   3.2         Provinciaal beleid                   14
   3.3         Gemeentelijk beleid                  20
 Hoofdstuk 4   Ruimtelijke- en milieuaspecten       24
   4.1         Milieu                               24
   4.2         Ecologie                             39
   4.3         Archeologie en cultuurhistorie       44
   4.4         Verkeer en parkeren                  49
   4.5         Wateraspecten                        51
 Hoofdstuk 5   Uitvoerbaarheid                      59
   5.1         Economische uitvoerbaarheid          59
   5.2         Maatschappelijke uitvoerbaarheid     59
   5.3         Handhaving                           60
 Hoofdstuk 6   Wijze van bestemmen                  61
   6.1         Doel en reikwijdte                   61
   6.2         Onderdelen van een bestemmingsplan   61
   6.3         Voorliggend bestemmingsplan          63




                                                     2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>T oelichting




               3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1               Inleiding

1.1     Aanleiding voor het plan
Voorliggend plan betreft een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" van
gemeente Vught ten behoeve van de beëindiging van het huidige KI-bedrijf voor varkens aan de
Helvoirtseweg 227 te Vught, waarbij dit deels een woonbestemming zal krijgen voor het realiseren van
appartementen, en deels zal worden gesaneerd. Daarnaast worden de twee huidige bedrijfswoningen
omgeschakeld naar burgerwoningen en zal ter plaatse worden voorzien in 3 woningen met toepassing van
de regeling maatwerk omgevingskwaliteit in ruil voor de sanering van de stallen ter plaatse.
In het hoofdstuk "Planbeschrijving" (hoofdstuk 2) wordt het initiatief verder toegelicht, daar is ook een
situatietekening van de nieuwe situatie opgenomen.
De voorgenomen ontwikkeling is noodzakelijk om een aantal redenen. Ontwikkelingen in de veehouderij en
de daaraan gerelateerde sectoren volgen elkaar in hoog tempo op. Door steeds strenger wordende wet-en
regelgeving ten aanzien van veehouderijen en daaraan gerelateerde sectoren dienen ondernemers vaak
forse investeringen te doen om te kunnen voldoen aan de strenge eisen die worden gesteld. Voor de
initiatiefnemer is het niet langer rendabel en haalbaar gebleken de investeringen in het bedrijf te kunnen
doen. Daarnaast is de omgeving waarin de locatie is gelegen, vanwege de nabijgelegen burgerwoningen,
niet langer geschikt voor het uitvoeren van een volwaardig KI-bedrijf met het daarbij te houden vee. De
initiatiefnemer is derhalve voornemens het KI-bedrijf te beëindigen.
Een beëindiging en de daarbij gedeeltelijke sanering van het bedrijf is echter een aanzienlijke kostenpost.
Daarnaast is het voor de initiatiefnemer van belang te kunnen voorzien in voldoende inkomsten om te
kunnen voorzien in het noodzakelijke levensonderhoud. Derhalve is gezocht naar een passende nieuwe
invulling van de locatie.
De huidige stallen zijn echter verouderd en niet geschikt voor vervolgfuncties. Derhalve is het voor de
initiatiefnemer wenselijk de stallen in zijn geheel te slopen. Het huidige kantoorpand is nog wel in goede
staat en geschikt te maken voor een vervolgfunctie. Dit pand zal dan ook worden behouden en een nieuwe
functie worden gegeven.
In de omgeving is momenteel veel vraag naar woonruimte. De initiatiefnemer wenst daarom de twee
bestaande legaal aanwezige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen. Daarnaast is het
wenselijk te voorzien in drie nieuwe compensatiewoningen middels toepassing van de regeling maatwerk
omgevingskwaliteit, waarmee nieuwe woningen mogelijk kunnen worden gemaakt met een voldoende grote
investering in de omgevingskwaliteit als tegenprestatie. Deze tegenprestatie zal door de initiatiefnemer
worden geleverd door op eigen bedrijf de voormalige stallen te slopen en de ter plaatse aanwezige rechten
in te trekken.
Om aan de grote vraag naar woonruimte tegemoet te komen en om te kunnen voorzien in betaalbare
woonruimte wil de initiatiefnemer het huidige kantoorpand omzetten naar een woonpand met meerderde
wooneenheden in de vorm van wat meer luxe appartementen voor een brede doelgroep. Daarbij zal tussen
de bewoners sprake zijn van een gebruik van gezamenlijke voorzieningen en gebruiksruimten.
Vanuit het geldende bestemmingsplan is geen mogelijkheid opgenomen om ter plaatse de agrarische
bedrijvigheid te beëindigen, de huidige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen, te voorzien
in drie nieuwe compensatiewoningen en het omschakelen van het huidige kantoorpand naar een
woonpand met meerdere appartementen voor een brede doelgroep.
De gewenste ontwikkeling past daarmee niet binnen het bepaalde in het geldende bestemmingsplan. De
gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkeling,
mits hiervoor een partiële herziening op het bestemmingsplan wordt opgesteld conform artikel 3.1 van de
Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voorliggend document dient als toelichting waarin nader wordt
gemotiveerd waarom de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt en deze niet zal leiden tot
onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.




                                                                                                              4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1.2     Planlocatie
De planlocatie is gelegen aan de Helvoirtseweg 227 en ligt aan de zuidwest kant van Vught in het landelijk
gebied van gemeente Vught. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Vught, sectie E, nummers
3122, 3124, 3337 en 3396. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.




Uitsnede topografische kaart locatie.
Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.



1.3     Geldende bestemmingsplannen

1.3.1 Ontwerpbestemmingsplan "Buitengebied Vught 2022"
De gemeente Vught heeft, voornamelijk om het ruimtelijk beleid van de samengevoegde gemeenten na de
gemeentelijke herindeling in overeenstemming met elkaar te brengen, op 21 juli 2022 een nieuw
bestemmingsplan voor het buitengebied vastgesteld. Het bepaalde in dit bestemmingsplan is onverkort van
toepassing.
Vanuit het bestemmingsplan "Buitengebied Vught 2022" zijn ter plaatse de bestemming 'Bedrijf' en
'Agrarisch met waarden - Landschaps- en Natuurwaarden 1' toegekend. Tevens zijn ter plaatse de
aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - 27' , 'maximum aantal wooneenheden: 2', 'overige zone -
attentiezone waterhuishouding', 'overige zone - groenblauwe mantel' en 'overige zone - stalderingsgebied'
van toepassing.




                                                                                                            5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het is vanuit artikel 8.1 van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan een bedrijfswoning te
gebruiken als burgerwoning.
Vanuit artikel 4.1 en 4.2 van het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk een burgerwoning te
bouwen op gronden met een agrarische bestemming. Tevens is het niet mogelijk gebouwen op te richten
buiten een bestaand bouwvlak.
Voor het omschakelen van de bedrijfswoningen naar burgerwoningen is in het geldende bestemmingsplan
een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat in dit geval echter nog drie extra compensatiewoningen
worden opgericht en het bestaande kantoorpand wordt omgeschakeld naar een woonpand met meerdere
wooneenheden kan hieraan echter geen toepassing worden gegeven. Voor de compensatiewoningen en
de omschakeling van het kantoorpand naar een woonpand zijn in het geldende bestemmingsplan geen
afwijkingsmogelijkheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
De voorgenomen ontwikkeling past daarmee niet binnen de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan.
Om deze reden is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien met een partiële
herziening (ook wel postzegelbestemmingsplan genoemd). De gemeente heeft aangegeven in principe
medewerking te willen verlenen, mits wordt aangetoond dat de ontwikkeling niet zal leiden tot bezwaren op
ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak. Middels voorliggende toelichting wordt de ontwikkeling nader
gemotiveerd en wordt aangetoond dat deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of
milieutechnisch vlak.



1.4       Leeswijzer
Deze toelichting is als volgt opgebouwd:
      Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter
      plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van
      de initiatiefnemer.
      Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer
      getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente.
      Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en
                                                                                                         6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven
en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven.
Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en
maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect
handhaving.
Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een
bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan
van toepassing zijn.




                                                                                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2              Planbeschrijving

2.1     Huidige situatie
De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Vught.
De omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit een agrarisch landschap met landbouwgronden
doorsneden door uitgebreide groene structuren. De verkavelingsstructuur betreft een gemengde verkaveling
met een grootschalige opzet. De onderlinge kavels worden gescheiden door kavelsloten en/of lijnen in het
landschap.
In de nabije omgeving van de locatie zijn enkele burgerwoningen, niet-agrarische bedrijven, een
horecagelegenheid en een recreatiewoning gelegen.
Op de locatie is momenteel een beren-KI-station gevestigd. De gehouden beren ten behoeve van het
KI-station worden gehuisvest in de ter plaatse aanwezige gebouwen. Naast de stallen zijn een
kantoorgebouw en een tweetal bedrijfswoningen met de daarbij behorende bijgebouwen aanwezig.
Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 1,6 hectare groot. In de
volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie. Het bouwvlak is daarin rood omlijnd en
uitgelicht weergegeven.




                                                                                                         8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Luchtfoto huidige situatie ter plaatse met bouwvlak.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.



2.2     Gewenste situatie
De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse het KI-bedrijf in zijn geheel te beëindigen. De initiatiefnemer
wenst de locatie echter een nieuwe invulling te geven om voldoende inkomsten te kunnen genereren om te
kunnen voorzien in het noodzakelijke levensonderhoud en om de kosten van het beëindigen en (deels)
saneren van het KI-bedrijf te kunnen dragen.
De huidige aanwezige stallen zijn verouderd en niet langer geschikt voor vervolgactiviteiten. De
initiatiefnemer is derhalve voornemens de stallen te slopen. In totaal zal ongeveer 3.000 m² aan stallen
worden gesloopt. Het huidige kantoorpand is echter nog wel in goede staat. De initiatiefnemer wenst dit
pand derhalve te behouden en een nieuwe passende invulling te geven.
Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt is er in de omgeving een grote vraag naar woonruimte. De
initiatiefnemer wenst aan deze vraag tegemoet te komen. Hiertoe wenst de initiatiefnemer de twee
bestaande, legaal aanwezige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen. Daarbij zal aan
deze woningen een woonbestemming worden toegekend met voor elk van de woningen en de daarbij
behorende bijgebouwen een passend bouwvlak.
Daarnaast wenst de initiatiefnemer aan de zuidzijde van de huidige bedrijfslocatie te voorzien in drie
nieuwe burgerwoningen met toepassing van de regeling maatwerk omgevingskwaliteit. Vanuit deze
regeling kunnen nieuwe woningen in het buitengebied worden toegestaan, mits hier een voldoende grote
kwaliteitswinst tegenover staat. Deze kwaliteitswinst wordt behaald door op eigen locatie voldoende
stallen voor het houden van varkens te slopen en door voldoende rechten in te trekken.
De drie nieuwe compensatiewoningen worden tegenover de voormalige bedrijfswoningen geplaatst en
zullen op minimaal 150 meter vanaf de weg worden opgericht in verband met de geluidszones van de N65.
De bedrijfswoningen en de nieuwe compensatiewoningen sluiten op deze wijze aan bij de bestaande
woningen aan de Dijk.
Om op termijn ook tegemoet te komen aan de grote en groeiende vraag naar woonruimte voor diverse
doelgroepen wenst de initiatiefnemer het bestaande kantoorpand om te schakelen naar een woonpand
met meerderde wooneenheden in de vorm van 9 meer luxe appartementen. Daarbij zal gebruik worden
gemaakt van gezamenlijke voorzieningen en gebruiksruimten.
De om te schakelen bedrijfswoningen, de nieuwe compensatiewoningen en de gewenste appartementen
(in het huidige te behouden kantoorgebouw) zullen ontsloten worden via de bestaande ontsluiting aan de
Helvoirtseweg. Daarbij zal de ontsluiting waar nodig worden aangepast aan de hernieuwing van de N65.
Door de huidige krapte op de woningmarkt en de problemen die worden ondervonden in de woningbouw,
mede door de problematiek en regelgeving rondom stikstof, waardoor grote woningbouwprojecten vaak
geen of slechts beperkt doorgang kunnen vinden is de vraag naar nieuwe woningen erg groot. Het
voorgenomen plan voorziet in totaal in vijf burgerwoningen en daarnaast 9 appartementen. Daarmee wordt
tegemoet gekomen aan de groeiende en dringende vraag naar woningen.
Daarnaast sluiten de woningen goed aan op de omliggende functies in het gebied, welke vooral bestaan
uit burgerwoningen en niet-agrarische bedrijven. Het voorgenomen initiatief sluit daarmee goed aan op de
omgeving waarin de locatie is gelegen.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren
gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede
landschappelijke inpassing een vereiste.
Ten behoeve van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in de omgeving is door een
landschappelijk en stedenbouwkundig deskundige een tekening opgesteld waarop is aangegeven hoe de
voorgenomen ontwikkeling landschappelijk en stedenbouwkundig zal worden ingepast. Deze tekening is in
de volgende figuur weergegeven.



                                                                                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Tekening landschappelijke inpassing.
Bron: Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt.

Deze tekening maakt onderdeel uit van een landschappelijk en stedenbouwkundig inrichtingsplan dat ten
behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk en stedenbouwkundig
inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk en
stedenbouwkundig wordt ingepast en welke soorten materialen en beplanting daarvoor worden toegepast.
Voor het gehele landschappelijk en stedenbouwkundig inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van
deze toelichting.
Hiermee wordt ter plaatse voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke en
stedenbouwkundige inpassing.




                                                                                                    10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3              Beleidskader

3.1     Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie
Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI
is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in
Nederland.
Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal,
nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie,
circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft
echter een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden dan ook benut om vooruit te komen en
tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties.
Met de NOVI wordt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken geboden, om samen het land
mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische)
steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met
inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid,
veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op
samenwerking tussen alle betrokken partijen. Met de ambities van het Rijk wordt veel gevraagd van de
leefomgeving. De ambities vragen meer ruimte dan er eigenlijk beschikbaar is. Derhalve wordt de volgende
conclusie gesteld: niet alles kan en niet alles kan overal. De vraag daarbij is hoe kansen kunnen worden
verzilverd en eventuele bedreigingen het hoofd geboden kunnen worden. Het Rijk moet en wil in dit proces
het voortouw nemen. Schaarste betekent immers dat moet worden gekozen.
De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke
organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt
gewerkt aan de prioriteiten van de overheid: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een
duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor deze prioriteiten zijn voor zowel de korte
als lange termijn maatregelen nodig die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. Daarbij staan de
volgende maatregelen centraal:
1. Klimaatbestendige inrichting in 2050:
   Hierbij is het van belang dat het watergebruik beter wordt afgestemd op het beschikbare water en dat
   water langer wordt vastgehouden, dat functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving moeten
   meer worden afgestemd op de eigenschappen van het bodem-watersysteem en dat de energietransitie
   naar een volledig duurzame energiewinning verder wordt gestimuleerd en ontwikkeld.
2. Duurzame en circulaire economie:
   Hierbij is het van belang dat de gevolgen voor de economie, mede door de COVID-19 pandemie,
   zoveel mogelijk worden beperkt en dat bij de locaties van kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige
   logistieke functies en datacentra, naast de vraag van bedrijven en economische vitaliteit, aansluiting
   wordt gehouden op het verkeers en vervoersnetwerk, het elektriciteitsnetwerk en rekening wordt
   gehouden met de aantrekkelijkheid en kwaliteit van stad en land. Daarbij wordt ingezet op actieve
   clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale
   corridors en worden investeringen gedaan in het duurzaam en circulair maken van de economie en
   energievoorziening in samenhang met het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving.
3. Ontwikkeling Stedelijk Netwerk Nederland:
   Hierbij is het van belang dat wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden met een
   goed bereikbaar netwerk van steden en regio's, dat de woningbouw een nieuwe, stevige impuls wordt
   gegeven en dat zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied wordt ontwikkeld, klimaatbestendig en
   natuurinclusief. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden het groene karakter, wordt het
   aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt en wordt de aansluiting op het groene gebied
   buiten de stad verbeterd.
4. Geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied:
   Hierbij is het van belang dat de biodiversiteit wordt verbeterd, dat steeds meer richting wordt gegeven

                                                                                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>    aan een duurzame kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap en dat wordt
    bijgedragen aan een landelijk gebied waarin het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin
    ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland.

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Let wel: het
Rijk eigent zich geen centraliserende rol toe. Integendeel, de verantwoordelijkheid ligt bij alle partijen
gezamenlijk. Vanuit het Rijk wordt gestreefd naar regie op het samenspel en regie bij het bewaken van de
nationale belangen. Dilemma's worden niet uit de weg gegaan, maar er worden kansen gecreëerd, juist
door samen met de ambities aan de slag te gaan. Kansen om de kwaliteit van de leefomgeving te
verbeteren. En zo ook kansen om sociale samenhang en economisch herstel te bevorderen en kansen om
schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een duurzame en
circulaire samenleving, stevig te verankeren in de manier van leven en werken.
Het Rijk benoemt wel duidelijk de nationale belangen, maakt nationale keuzes, geeft richting aan
decentrale afwegingen én werkt gebiedsgericht. Met de NOVI wil de Rijksoverheid in concrete gebieden tot
keuzes komen. Daarbij wil het Rijk doen wat goed is voor heel Nederland en wat tegelijkertijd recht doet
aan de eigenheid van de regio's. Dit vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en
gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Vanuit al
deze partijen is daarom al intensief meegedacht bij de totstandkoming van de NOVI. Bij de uitvoering van
de NOVI wordt deze samenwerking voortgezet.
Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel
van de boven- als van de ondergrond. Het gaat daarbij om 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI
onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:
1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm
krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Het rijk geeft daarbij voorkeursvolgorden voor bepaalde
ontwikkelingen mee aan de provincies en gemeenten.
Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van het Rijk niet worden
tegengewerkt geeft het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies
en gemeenten. De nationale belangen zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke
ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en
aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de nationale belangen
dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro. Deze toetsing is opgenomen in de paragraaf
"Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (paragraaf 3.1.2). De verdere toetsing van ontwikkelingen
aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.


3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking
getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch
wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is
op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de
inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van
de uitgangspunten uit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) compleet.
In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op
doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels
opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en
deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan
bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.
Het besluit bepaalt tevens:
"Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de
                                                                                                           12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een
bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit."

Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing
zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe
ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet
een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een
of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren.
Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal
belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde
projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.
Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden.
Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van
de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro
vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.
In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de
bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen.
Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van
strijdigheid met de nationale belangen.


3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking
Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor
duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke
ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en,
indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een
motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd:
"ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,
woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van drie nieuwe compensatiewoningen en 9
appartementen. Aan de hand van de definitie voor een stedelijke ontwikkeling kan daarmee mogelijk
gesproken worden van een woningbouwlocatie, wat is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Op
basis van jurisprudentie (uitspraken ABRvS 28 juni 2017, 201608869/1/R3, Dongeradeel) is echter bepaald
dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meerdere woningen die gelet op hun onderlinge afstand
als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden
aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.
De voorgenomen ontwikkeling sluit niet aan bij de definitie van één woningbouwlocatie zoals bedoeld in
artikel 1.1.1 van het Bro.
Tevens is geen sprake van een zeehaventerrein, kantoren, detailhandel en/of andere stedelijke
voorzieningen.
Daarmee is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarmee een
verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking niet is vereist.




                                                                                                            13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>3.2       Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant
Op 14 december 2018 heeft de provincie Noord-Brabant de Omgevingsvisie Noord-Brabant "De kwaliteit
van Brabant" vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving
voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant,
Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook
aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan
omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
Met de omgevingsvisie wil de provincie vast aansluiten bij en gaan werken volgens de uitgangspunten van
de nieuwe Omgevingswet. Samen met andere overheden, initiatiefnemers en andere betrokken partijen
wordt actief gezocht naar praktijken waarin deze nieuwe manier van werken centraal staat.
De omgevingsvisie gaat over twee vragen:
      Hoe moet de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zien?
      Wat moet in 2030 voor elkaar zijn om dat toekomstperspectief te verwezenlijken?

De doelstelling die Noord-Brabant heeft voor 2050 is dat zij in dat jaar welvarend, verbonden en
klimaatproof zijn.
De welvaart wil de provincie bereiken door te investeren in een gezonde en sterke concurrentiepositie door
het goede vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers, maar ook door de voortrekkersrol in de
transitie naar een innovatieve en duurzame economie. De provincie ziet welvaart niet alleen als
economische bestaanszekerheid, maar ook als geluk, gezondheid en veiligheid van mensen. In dat kader
stelt de provincie dat in 2050 bestaande problemen in de fysieke leefomgeving zijn opgelost en dat het
robuuste natuurnetwerk uitstekend functioneert.
Dankzij investeringen in natuur, verdrogingsbestrijding, bodem, waterkwaliteit, een groene (natuurrijke)
inrichting van woon- en werkgebieden en het terugdringen van emissies uit landbouw en industrie wil de
provincie zowel de menselijke leefomgeving als die voor flora en fauna verbeteren. Dit leidt tot een goed
welbevinden en een grote soortenrijkdom.
Voor wat betreft de verbondenheid is het streven van de provincie dat Brabant de centrale ligging
uitstekend weet te benutten door goede verbindingen op zowel fysiek als op sociaal-maatschappelijk
(digitaal) gebied. Daarbij is een van de doelen dat de logistieke bedrijvigheid nog steeds een topsector is,
maar dan op een schonere en slimmere manier.
Daarnaast bieden nog zichtbare historische waarden, erfgoed en landschappelijke verscheidenheid een
verbinding met het verleden. Deze elementen dienen te blijven behouden voor een aantrekkelijke omgeving
als uitloopgebied voor de inwoners van steden en dorpen en voor recreatie.
Met betrekking tot het streven klimaatproof te zijn wil de provincie in 2050 geheel energieneutraal zijn. Dit
willen zij bereiken door alleen nog duurzame energie te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verdere
klimaatverandering tegengaan door de uitstoot van koolstofdioxide en de uitstoot van methaan uit de
landbouw fors terug te dringen.
Daarnaast wil de provincie goed om kunnen gaan met de klimaatverandering en de effecten daarvan.
Hierbij staat duurzaam, gezond en klimaatbestendigd bouwen centraal. Daarnaast dient voldoende ruimte
beschikbaar te zijn om water op te vangen en vast te houden in tijden van droogte en om wateroverlast te
voorkomen.
Op basis van deze doelstellingen heeft de provincie vier hoofdopgaven geformuleerd:
      Werken aan de Brabantse energietransitie;
      Werken aan een klimaatproof Brabant;
      Werken aan de slimme netwerkstad;
      Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Deze opgaven worden niet los van elkaar gezien, maar zijn vanuit de basis met elkaar verbonden. Hierbij
wordt gekeken vanuit een gebiedsspecifieke benadering om de kansen en bedreigingen van de opgaven te
                                                                                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>benoemen en rekening te houden met de kansen vanuit andere hoofdopgaven.
Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een bedrijf (een KI-station) beëindigd. Daarbij worden de bestaande
bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe compensatiewoningen
opgericht. Tevens zal het huidige kantoorpand worden omgeschakeld naar een woonpand met meerdere
appartementen voor een brede doelgroep. De overige bedrijfsbebouwing (stallen) zal in zijn geheel worden
gesloopt.
Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling zijn geen specifieke beleidsuitgangspunten opgenomen in
de omgevingsvisie. Wel is van belang dat op duurzame wijze wordt ontwikkeld en dat rekening wordt
gehouden met klimaatsveranderingen bij ruimtelijke ontwikkelingen.
Met de beëindiging van het KI-station ter plaatse, en daarmee het houden van dieren, zal de uitstoot van
methaan, geur, fijnstof, ammoniak, stikstofoxiden en mogelijke ziektekiemen en/of zoönosen vrijwel
geheel komen te vervallen. Er is daarmee sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat ter
plaatse, sprake van een verminderd effect op belangrijke natuurgebieden, sprake van een vermindering van
de mogelijke risico's op de volksgezondheid ter plaatse en sprake van een verminderde uitstoot van
broeikasgassen en/of andere mogelijk schadelijke stoffen. Er is daarmee sprake van een verduurzaming
van de locatie.
Daarnaast is, zoals nader omschreven in de paragraaf "Gewenste situatie" (paragraaf 2.2) ten behoeve van
de voorgenomen ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan
gemaakt (zie bijlage 1 van deze toelichting), waarin een goede landschappelijke inpassing van de locatie
is opgenomen. Dit draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en omgevingskwaliteit van de
omgeving.
De nieuwe woningen zullen geheel volgens de huidige eisen ten aanzien van energie en duurzaamheid
worden opgericht. Daarbij zal sprake zijn van gasloos bouwen. Er wordt daarmee op duurzame en
klimaatbestendige wijze ontwikkeld.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de doelstellingen zoals zijn verwoord in
de Omgevingsvisie Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant.


3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie
om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 16 november 2021 de
(laatst geconsolideerde versie van de) Interim Omgevingsverordening vastgesteld, waarmee de tot dan toe
geldende Verordening Ruimte werd vervangen. Op 11 maart 2022 is door de provincie de
Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Omgevingsverordening zal echter pas in werking
treden wanneer de Omgevingswet in werking treedt op 1 januari 2024. Tot die tijd geldt het beleid zoals is
opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, zoals eveneens op 11 maart 2022 door de
provincie gewijzigd is vastgesteld. De gewijzigde regels van de Interim Omgevingsverordening zijn
opgenomen in de meest recente versie, welke op 21 maart 2023 is geconsolideerd en in werking is
getreden.
Vanuit de omgevingsverordening is de locatie gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'landelijk
gebied' en als 'groenblauwe mantel' met de nadere aanduiding 'stalderingsgebied'.
Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een bestaand niet-agrarisch bedrijf, zijnde een KI-station,
beëindigd. Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden
drie nieuwe compensatiewoningen opgericht met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. Ten slotte
wordt het bestaande kantoorpand omgeschakeld naar een woonpand met meerdere wooneenheden in de
vorm van appartementen voor een brede doelgroep.
Vanuit artikel 3.68 zijn nieuwe burgerwoningen in het landelijk gebied niet zomaar mogelijk. Voor wat
betreft de omschakeling van bedrijfswoningen naar burgerwoningen is in artikel 3.69 echter een
uitzondering opgenomen. De voorwaarden daarvoor zijn als volgt:
"Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen
In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in:
                                                                                                        15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel , als is
   verzekerd dat:
   1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven;
   2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.
b. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als:
   1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit
       vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en
   2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden.
c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing
   als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing.
d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:
   1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
   2. overtollige bebouwing wordt gesloopt."

Het bepaalde onder a tot en met c is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Het bepaalde
onder d is van toepassing voor de omschakeling van de twee bestaande bedrijfswoningen naar
burgerwoningen. De voorwaarden voor de omschakeling van deze woningen naar burgerwoningen zijn dat
er geen sprake mag zijn van splitsing van de woningen in meerdere woonfuncties en dat overtollige
bebouwing moet worden gesloopt.
Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen zonder
deze daarbij te splitsen in meerdere wooneenheden. Er is daarmee geen sprake van een splitsing in
meerdere woonfuncties. Daarnaast worden de bestaande stallen gesloopt. In totaal zal ongeveer 3.000 m²
aan bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Daarmee is sprake van sloop van overtollige bebouwing.
Gezien het voorgaande kan aan de voorwaarden voor omschakeling van de bedrijfswoningen naar
burgerwoningen uit artikel 3.69 worden voldaan.


De compensatiewoningen en appartementen kunnen mogelijk worden gemaakt met toepassing van de
regeling "Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit". Hiertoe zijn in artikel 3.78 van de verordening
specifieke regels opgenomen. Deze luiden als volgt:
"Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit
Lid 1
Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als:
a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat
   doel de middelen genereert;
b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is
   verzekerd;
c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van
   overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het
   terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische
   waarden;
d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste
   ontwikk elingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 ;
e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en
   economisch oogpunt;
f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te
   beschermen; en
g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit,
   onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

Lid 2
De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de
volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd:

                                                                                                       16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft:
   1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied;
   2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit , qua
        omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en
   3. is in overleg met de Ontwikk elingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling
        van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort;
b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle
   daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn
   ingetrok ken;
c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft:
   1. heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare;
   2. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant;
   3. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur;
   4. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed ;
   5. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant;
   6. zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten
        mogelijk, waaronder zorg; en
   7. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd.
d. als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een
   waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de
   fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en
   kenmerken.

Lid 3
Er is sprak e van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als:
a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een
   bebouwingsconcentratie.

Lid 4
Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing:
a. artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a;
b. artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en
c. artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a."

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een KI-station voor beren met daarbij het houden van beren
beëindigd. Hiermee komen de emissies van methaan, geur, fijnstof, ammoniak, stikstofoxiden en
mogelijke ziektekiemen en/of zoönosen vrijwel geheel te vervallen. Tevens zal de geluidbelasting vanuit het
huidige bedrijf komen te vervallen. Er is daarmee sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat
ter plaatse, sprake van een verminderd effect op belangrijke natuurgebieden, sprake van een vermindering
van de mogelijke risico's op de volksgezondheid ter plaatse en sprake van een verminderde uitstoot van
broeikasgassen en/of andere mogelijk schadelijke stoffen. Daarmee wordt een aanzienlijke bijdrage
geleverd aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving, en daarmee aan de
omgevingskwaliteit.
Tevens wordt met de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Gewenste
situatie" (paragraaf 2.2) voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing.
Daarmee wordt een aanvullende bijdrage geleverd aan de omgevingskwaliteit. Landschappelijke inpassing
is in artikel 3.9 opgenomen als mogelijke meerwaardecreatie en past daarmee binnen de doelstellingen
voor een verbeterde omgevingskwaliteit.
Ten slotte wordt bij de voorgenomen ontwikkeling ongeveer 3.000 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt.
Daarmee is sprake van sloop van overtollige bebouwing. Ook dit leidt tot een verbetering van de
omgevingskwaliteit.
Op basis van het voorgaande wordt met de voorgenomen ontwikkeling een aanzienlijke verbetering van de
                                                                                                         17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>omgevingskwaliteit behaald.
Een deel van de winst voor de omgevingskwaliteit wordt toegepast voor de ontwikkeling van de
compensatiewoningen middels de regeling ruimte-voor-ruimte. Echter wordt voor de appartementen een
aanvullende investering gedaan conform de beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Aan
deze eisen dient te worden voldaan. De eisen voor het realiseren van meerdere wooneenheden in één
bouwmassa zijn vanuit de beleidsregel zijn als volgt:
"voor meerdere woningen in één bouwmassa geldt dat:
1°.
voor het realiseren van meerdere wooneenheden binnen één gebouw als bijdrage in het versterken van de
omgevingsk waliteiten een inspanning geldt ter hoogte van € 125.000 per 1000 m³ bouwvolume;
2°.
de wooneenheden worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, waarbij als
uitgangspunt een omvang van 1000 m³ per gebouw geldt;
3°.
bij het realiseren van twee wooneenheden binnen één bouwmassa geldt een bouwvolume van 1000 m³ als
absoluut maximum;
4°.
een grotere inhoudsmaat dan 1000 m³ bij meer dan twee wooneenheden, is als uitzondering mogelijk als
dit past in de omgeving, waarbij per 200 m³, of gedeelte daarvan, een inspanning ter hoogte van € 25.000
geldt;
5°.
een gebouw bestaat uit maximaal twee bouwlagen, exclusief kap;
6°.
kwaliteit en karakter van het gebouw moet juridisch en planologisch worden geborgd en vergroting door
middel van vergunningsvrije aanbouwen is uitgesloten;
7°.
er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling;
8°.
als tegenprestatie fysieke maatregelen worden ingezet als bedoeld in artikel 7."

Op basis van de beleidsregels dient, omdat sprake is van een kantoorgebouw met een inhoud van meer
dan 1.000 m³, voor de eerste 1.000 m³ een investering te worden gedaan van € 125.000,- en voor de rest
van het huidige kantoorgebouw een aanvullende investering van € 25.000,- per 200 m³ boven de eerste
1.000 m³.
Het huidige kantoorpand heeft een inhoud van ongeveer 3.250 m³. Dit betekent dat een investering nodig is
van € 425.000,-. (3x € 125.000,- voor de eerste 3x 1.000 m³ en 2x € 25.000,- voor de resterende 250 m³)
Daarnaast mag het pand niet meer dan twee bouwlagen hebben (exclusief kap). Het kantoorpand bestaat
uit twee bouwlagen zonder kap. Verder mag geen sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling. Zoals nader
omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3) is geen sprake van een
stedelijke ontwikkeling.
De maatregelen die als fysieke investering mogen worden gedaan zijn omschreven in artikel 7 van de
beleidsregel. Hierin zijn de volgende mogelijke tegenprestaties opgenomen:
      De aankoop van een (al dan niet gedeeltelijke) titel.
      De afwaardering van gronden voor natuurontwikkeling en kosten voor onderhoud van de aan te leggen
      natuur voor maximaal 6 jaar.
      Het intrekken van ammoniakrechten.
      Sloop van (overtollige) bebouwing.
      Het terugbrengen van oude landschappelijke cultuurhistorische elementen, of behoud van aantoonbare
                                                                                                         18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>    cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.
    Een afdracht in een gemeentelijk fonds dat is gericht op het realiseren van omgevingskwaliteit.
    De aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen.

Voor wat betreft de compenatiewoningen dient er een tegenprestatie geleverd te worden van 3x € 125.000,-
= € 375.000,-. De tegenprestatie die wordt behaald middels het saneren van bedrijfsvoering, sloop van de
gebouwen en intrekken van de milieutoestemming bedraagt € 199.191,- (zie hiervoor bijlage 2 van deze
toelichting). Het resterende deel, zijnde € 175.809,- wordt samen met de investering van € 425.000,- voor
de appartementen gestort in het gemeentelijke groenfonds. Dit zal in een nadere overeenkomst tussen de
initiatiefnemer en de gemeente worden vastgelegd.
De storting in het gemeentelijk groenfonds is echter alleen mogelijk indien de gemeente projecten kan
aanwijzen waarbij de te storten bijdrage daadwerkelijk wordt benut aan projecten in de gemeente ter
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente zal de bijdrage van € 600.809,- in het gemeentelijke
groenfonds inzetten voor verschillende projecten/maatregelen in het kader van de GGA "Loonse en
Drunense Duinen" en de GGA "Vlimens Ven, Moerputen & Bossche Broek", waaronder:
    Uitbreiding van blauwgraslanden in de schil rondom het Natura 2000-gebied Loonse en Drunense
    Duinen;
    Aanplant van beekbegeleidend bos, langs waterlopen als de Ruys Bossche Waterloop en de Raamse
    Loop;
    Optimalisatie van de Ruys Bossche Waterloop en de Raamse Loop, onder andere door te zorgen voor
    een meer natuurlijke inrichting (meanderen waterlopen).

Daarnaast kan (een deel van) de bijdrage worden benut voor versterking van de omgevingskwaliteit in het
gebied Bergenshuizensestraat - Esscheweg in Vught. In de gebiedsvisie voor de Bergenshuizensestraat -
Esscheweg, die momenteel in ontwikkeling is, wordt met betrekking tot natuur en landschap beoogd om
de ecologische verbindingszone in het gebied robuuster te maken, het Kraaiengat (waterplas) en de
omliggende (natuur-)gronden op te waarderen en in het gebied voorzieningen voor extensief recreatief
medegebruik (bijvoorbeeld wandelpaden) te realiseren. Dit in samenhang met ontwikkelingsruimte voor
activiteiten op gebied van recreatie (en toerisme) en sport. Op deze wijze kan de druk vanuit de
recreatiesector op de Loonse en Drunense Duinen en de schil daar direct omheen worden verlicht. Dit
vormt één van de actiepunten uit de GGA Loonse en Drunense Duinen.
Indien de bijdrage niet geheel besteed kan worden aan bovengenoemde maatregelen/projecten, wordt het
resterende bedrag benut voor projecten in het kader van de bomenstrategie (aanplant bomen binnen de
gemeente Vught).
Daarmee is in voldoende mate sprake van een concrete bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit.
In de berekening voor het berekenen van de tegenprestatie is uitgegaan van in te trekken
ammoniakrechten die worden ingeleverd bij het intrekken van de milieutoestemming. Om in beeld te
brengen om welke rechten dit gaat is een Aerius berekening gemaakt met een bijbehorende toelichting.
Daaruit blijkt dat in de nieuwe situatie, ook wanneer de rechten die zijn meegenomen in de berekening
worden ingetrokken, geen sprake zal zijn van een toenemende depositie op Natura 2000 gebieden. Voor
de Aerius berekening met bijbehorende toelichting wordt verwezen naar bijlage 3 van deze toelichting.
Verder dient de ontwikkeling passend te zijn binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. In artikel 3.77
staat daarover dat nader gemotiveerd dient te worden dat de activiteiten vanuit een gebiedsgerichte
benadering passen in de omgeving. Verder dient te worden gemotiveerd of de ontwikkeling effecten heeft
op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden,
mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders. Ten slotte
dient te worden gemotiveerd op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden en
op welke wijze de sloop van overtollige bebouwing wordt gesloopt.
De activiteit betreft wonen. De locatie is gelegen in een gebied dat in de loop der jaren is ontwikkeld tot
gemengd gebied met woonfuncties en niet-agrarische functies die naast elkaar voorkomen. De huidige
bedrijvigheid, die ook het houden van dieren omvat, past niet goed binnen een dergelijk gebied. Een
activiteit die minder milieuhinder veroorzaakt past beter in het gebied. Met de voorgenomen ontwikkeling
wordt aangesloten bij de reeds aanwezige functies in het gebied en wordt het uitlopend lint vanuit de kern
                                                                                                          19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Helvoirt verder afgerond en versterkt. Er is daarmee sprake van een functie die goed past binnen het
gebied.
De ontwikkeling is besproken met de provincie, waarbij overleg is geweest met een ter zake deskundige
van de provincie. De deskundige van de provincie is daarmee betrokken bij de planvorming.
Verder dient de locatie aanvaardbaar te zijn. In artikel 3.78, derde lid staat dat sprake dient te zijn van een
bebouwingsconcentratie of dat de ontwikkeling een logische afronding geeft van het stedelijk gebied of een
bebouwingsconcentratie. De locatie is gelegen in een lint dat uitloopt vanuit de kern Helvoirt. Het uitlopend
lint bestaat voornamelijk uit burgerwoningen en is gelegen aan de N65, een belangrijke ontsluitingsweg.
De ontwikkeling zorgt voor een natuurlijke en meer logische afronding van het lint, waarmee sprake is van
een aanvaardbare locatie.
Gezien het voorgaande kan aan de regels met betrekking tot maatwerk met als doel omgevingskwaliteit
uit artikel 3.78 van de verordening en de daarbij behorende beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit
worden voldaan.
Op basis van het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de bepalingen zoals zijn
opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant.



3.3       Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Vught
De gemeente Vught heeft op 19 december 20131 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Deze structuurvisie
bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen met een doorkijk naar de langere termijn. De
structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van
bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd.
In de structuurvisie heeft de gemeente de strategische keuzes van de gemeente nader uitgewerkt. Deze
strategische keuzes zijn overkoepelend en vormen de hoofdkeuzes voor het ruimtelijke beleid.
De ambitie van de gemeente is om een eigen kleur te hebben en zich op strategische punten te profileren
in samenwerking met de regio. De groene ligging en de sterke zorgstructuur die het deelt met de
omliggende gemeenten biedt veel perspectief voor regionale profilering. De gemeente wil zich daarom
samen met de gemeente Sint-Michielsgestel profileren als 'groene mantel' onder 's-Hertogenbosch.
Daarnaast wil de gemeente de eigen kwaliteiten verder versterken, waarbij allure, kwaliteit en
landgoederen de onderscheidende factoren vormen. Deze factoren zijn echter niet overal "voelbaar",
waarmee de gemeente met name op deze gebieden de kwaliteiten wil verbeteren.
De ambities van de gemeente hebben zich vertaald in de volgende speerpunten:
      Een herkenbare uitstraling van de wijken;
      Sterke interne verbindingen;
      Focus op sterke voorzieningen en gebieden als bindende factor.

Daarnaast kiest de gemeente voor kwaliteit. Bij transformaties zal de gemeente de komende jaren telkens
sturen op een hoogwaardige invulling qua ordening, materialisering en vormgeving en het behouden en
benutten van de huidige kwaliteiten. De kwaliteit bestaat uit de bijzondere natuurwaarden in en rondom de
gemeente, de verbindingen daartussen en de beleving daarvan door de bewoners.
De locatie is vanuit de structuurvisie gelegen in het buitengebied. De ambitie voor het buitengebied van de
gemeente is om het waardevolle buitengebied nog veel sterker in te zetten als unieke woonkwaliteit en om
de kwaliteiten van het buitengebied nog sterker te maken.
De locatie is gelegen in een gebied dat vanuit de visie is aangemerkt als 'agrarische enclaves - versterken
mozaïekpatroon'. Binnen deze gebieden heeft de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten:
"Beleidsuitgangspunten:
      Behoud en waar mogelijk versterking van het mozaïekpatroon tussen open en gesloten, bos, akkers
      en weiden;
      Op de landgoederen bestaat de mogelijkheid voor rood voor groen ontwikkelingen. Bij nieuwe
                                                                                                             20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>    ontwikk elingen wordt gestuurd op de openheid en de kenmerkende waarden op het landgoed;
    Kleinschalig patroon van agrarische percelen en bos in stand houden met de ontwikkeling van rode
    functies in een landgoedachtige setting. Het type functie dat toelaatbaar is, is sterk afhankelijk van
    de ligging (ontsluiting) van het landgoed, de uitstraling van de functie en potentiële druk die er op het
    gebied ontstaat. Over het algemeen zijn functies die iets doen met de omgeving, of gebruik maken
    van de uitstraling van het gebied denkbaar, bijvoorbeeld zorg, recreatie, congressen, horeca of
    dienstverlening;
    In het buitengebied van Vught zuid en oost, tussen de Bergenhuizensestraat in het westen en de
    gemeentegrens aan de oostkant van de gemeente is het mogelijk om nieuwe woningen te realiseren,
    wanneer gebruik gemaakt wordt van de sloop-bonus regeling of ruimte voor ruimte regeling. Als
    voorwaarde geldt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke kwaliteiten ter plekke of dat
    ze passend zijn binnen de karak teristiek van het landschap, zoals b.v. in bebouwingsconcentraties.
    Aan de rand van Vught zijn in dit gebied ook op landgoederen wooneenheden denkbaar, indien goed
    ingepast in de belangrijkste karakteristieken van het landgoed en indien een bijdrage wordt geleverd
    aan een grotere toegankelijkheid van het gebied;
    Functieverandering in het buitengebied is mogelijk op bestaande bouwpercelen met buitengebied
    gerelateerde functies, waaronder recreatie, een zorgboerderij of (kleinschalige) bedrijfsmatige
    functies, mits er geen onevenredig grote verkeersaantrekkende werking plaatsvindt. Voor transport-
    of productiebedrijven kan van ontwikkeling alleen sprake zijn bij bestaande bedrijven. Gestuurd wordt
    op de inpassing van de functies in het mozaïeklandschap;
    Binnen de landgoederenzone is de oprichting van nieuwe landgoederen onder voorwaarden mogelijk.
    Deze zone beslaat het hele gebied ten zuiden van de N65 en ten oosten van de A2. Deze zone is
    gedefinieerd in de gebiedsvisie buitengebied;
    Ontwik keling van niet grondgebonden agrarische functies is niet toegestaan omdat het zich niet
    verhoudt tot de landgoedachtige uitstraling in het gebied;
    De gemeente stimuleert projecten die de hydrologische relaties tussen de landgoederen en het dal
    van de Zandleij of de Dommel helpen versterken en projecten die een bijdrage leveren aan de
    educatieve en recreatieve waarde van de relatie tussen landgoed, natuur en hydrologie."

Vanuit de beleidsuitgangspunten is een functieverandering mogelijk. Daarbij geldt dat geen onevenredige
verkeersaantrekkende werking mag zijn en dat de functie passend moet zijn in het gebied, waarbij het
waardevolle mozaïeklandschap niet onevenredig wordt aangetast.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een omschakeling van een bestaande niet-agrarische
functie in het buitengebied naar een woonfunctie. Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen
omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht. Tevens
worden in het bestaande, te behouden kantoorpand appartementen voor een brede doelgroep ontwikkeld.
De ontwikkeling voorziet in nieuwe woningen in het buitengebied.
Gezien de ligging van de locatie in een gebied met voornamelijk burgerwoningen ligt agrarische
bedrijvigheid niet voor de hand. Daarnaast zijn de functies aansluitend aan de N65, waaraan de locatie is
gelegen, voornamelijk niet-agrarisch van aard, waarmee de voorgenomen ontwikkeling goed aansluit bij de
functies die al in het gebied aanwezig zijn.
Zoals nader omschreven in de paragraaf "Verkeer en parkeren" (paragraaf 4.4) zal met de voorgenomen
geen sprake zijn van een onevenredig verkeersaantrekkende werking.
Ten slotte zal de voorgenomen ontwikkeling, gezien de impact op het landschap minimaal is en er, zoals
nader omschreven en uitgewerkt in de paragraaf "Gewenste situatie" (paragraaf 2.2), wordt voorzien in een
goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing waarbij rekening wordt gehouden met de
structuren, waardes en kernkwaliteiten van het landschap, niet leiden tot een onevenredige aantasting van
het landschap.
De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de beleidsuitgangspunten van het gebeid waarin de
locatie is gelegen.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten uit de Structuurvisie
Vught van gemeente Vught.

                                                                                                          21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>3.3.2 Woonvisie 2021-2025
Op 30 september 2021 heeft de gemeente Vught de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. Bij de woonvisie
gaat het om de achterliggende visie op de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente.
In de woonvisie stelt de gemeente de volgende waarden dominant bij de te maken beleidskeuzes:
    In de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen,
    ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen.
    In de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en
    ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving.
    In de derde plaats gaat om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor
    ontmoeting en voorzieningen in de omgeving.

Met de huidige situatie en krapte op de woningmarkt is het moeilijk het streven om voor iedereen te
voorzien in voldoende keuzemogelijkheden te realiseren. Omdat dit in een bredere regio het geval is,
zoeken ook mensen in de regio naar een woning. De goede bereikbaarheid van Vught ten opzichte van
's-Hertogenbosch zorgt ervoor dat de druk in Vught nog eens relatief hoger is.
Voldoende keuzemogelijkheden voor alle groepen op de woningmarkt begint bij voldoende woningaanbod.
De gemeente wil daarom een bijdrage leveren aan het oplossen van het bredere woningtekort. Er is
daarmee meer ruimte voor nieuwe woningen dan in de provinciale prognose is opgenomen voor de
gemeente. Het gaat daarbij echter niet alleen om voldoende woningen, ook om de juiste woningen.
De gemeente telt aan de ene kant een behoorlijk aantal sociale huurwoningen die beschikbaar zijn voor de
laagste inkomens. Aan de andere kant zijn er veel duurdere koopwoningen voor vermogenden en mensen
met een hoog inkomen. Zeker in het middensegment mist aanbod en dan met name aan koopwoningen.
Dit geldt overigens niet alleen voor de sociaaleconomische positie van huishoudens, het geldt ook voor de
levensfase. Starters komen moeilijk aan bod doordat zij nog niet veel hebben kunnen sparen of geen
overwaarde hebben. Daarnaast groeit het aantal ouderen. Hetzelfde geldt voor het aantal zelfstandig
wonenden met een zorgvraag. Zij willen een bij hun levensfase passende woning, namelijk toegankelijk,
comfortabel en vaak niet al te groot.
De kernen hebben elk een eigen karakteristiek. Helvoirt en Cromvoirt zijn kerkdorpen met een zekere
sociale samenhang, en een actief verenigingsleven. In Helvoirt is een variatie aan woonvormen, en is een
volledig niveau van basisvoorzieningen aanwezig. Cromvoirt is meer een landelijke kern met veel
vrijstaande woningen en enkele basisvoorzieningen. Een organische groei, passend bij de schaal van deze
dorpen moet bijdragen aan een structureel gevarieerde bevolkingsopbouw. Vught is te kenmerken als een
sub-urbane kern. Het aanbod sociale huurwoningen is hier groter dan in de andere kernen. Daarnaast telt
Vught veel ruime koopwoningen in een groene omgeving. Het tussensegment ontbreekt nagenoeg. In de
kern Vught zijn veel zorgvoorzieningen. Dit vraagt in de nabije toekomst extra aandacht voor het langer en
weer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag, op eigen kracht maar gebruikmakend van de
bestaande zorginfrastructuur.
De kernen delen een grote betrokkenheid van inwoners bij hun omgeving. Met nieuwe
woningbouwontwikkelingen wordt bij deze betrokkenheid aangehaakt. Daarbij wordt onder andere gedacht
aan collectieve woonvormen.
Mensen die zorg nodig hebben, wonen tegenwoordig meer zelfstandig thuis dan in de afgelopen decennia.
Dit betekent dat meer mensen met een zorgvraag in reguliere woningen wonen. De zorg is bij deze
groepen meer ingericht op (mantel)zorg aan huis. Dit is doorgaans ook goed mogelijk door de inzet van
domotica (thuistechnologie ook voor zorg op afstand) en intensieve zorg aan huis. Dit is echter niet altijd
haalbaar, omdat bijvoorbeeld vereenzaming op de loer ligt. Naast zorg is dan ook welzijn minstens zo
belangrijk. Te denken is aan ontmoeting, vrijetijdsbesteding, zingeving en activiteiten. Makkelijk
toegankelijke woningen met de mogelijkheid van ontmoeting zijn dan nodig.
Gezien de trend waarin mensen langer zelfstandig blijven wonen en omdat vereenzaming vaak op de loer
ligt is de prognose dat de vraag naar geclusterd wonen in de komende jaren sterk zal toenemen. Er wordt
daarbij onderscheid gemaakt tussen geclusterd wonen met zorg en geclusterd wonen zonder directe
zorgvraag. In beide segmenten zal de vraag naar woonruimte de komende jaren toenemen.
                                                                                                         22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in de omschakeling van de huidige bedrijfswoningen naar
burgerwoningen, het oprichten van drie compensatiewoningen in de vorm van ruimte-voor-ruimte woningen
en het omschakelen van het huidige kantoorpand naar een woonpand met 9 wat meer luxe appartementen
voor een brede doelgroep.
Er wordt daarmee voorzien in een gevarieerd woningaanbod. Enerzijds zijn er de om te schakelen
bedrijfswoningen, welke woonruimte bieden voor het middensegment voor mensen die meer landelijk willen
wonen. Veder zijn er de te ontwikkelen compensatiewoningen, welke voorzien in het meer luxe segment
voor mensen die meer landelijk willen wonen, met toch voldoende voorzieningen in de buurt. Ten slotte is
er de ontwikkeling van negen wat meer luxe appartementen bestemd voor geclusterd wonen.
Er wordt met de voorgenomen ontwikkeling voornamelijk aangesloten op de vraag naar het
middensegment. Door te voorzien in gezamenlijke ruimtes, met name buiten, wordt geïnvesteerd in
sociale samenhang tussen de bewoners en kunnen de bewoners voor een deel ook voor elkaar zorgen.
Met de appartementen wordt voorzien in een vorm van geclusterd wonen (in dit geval zonder directe
zorgverlening). Dit sluit aan bij de groeiende vraag naar dergelijke woonvormen in de komende jaren.
Voor wat betreft het voorzieningenniveau wordt voornamelijk aangesloten op de nabijgelegen kern Helvoirt.
Deze kern is voorzien van een ruim aanbod aan basisvoorzieningen. Voor wat betreft de woningen kan
daarmee in voldoende mate worden voorzien in de basisvoorzieningen. Het geclusterd wonen heeft als
bijkomend voordeel dat wanneer een van de bewoners bijvoorbeeld minder mobiel wordt andere bewoners
benodigdheden kunnen meenemen voor diegene. Wanneer er een grotere zorgbehoefte ontstaat dan
kunnen de vele zorgvoorzieningen in de kern Vught in beschouwing worden genomen.
Van belang is dat bij de geclusterde woonvorm ook in voldoende mate voorzien kan worden in
gezamenlijke activiteiten. Daarmee wordt eenzaamheid onder de bewoners verminderd. Om gezamenlijke
activiteiten te stimuleren zal op de locatie worden voorzien in enkele gezamenlijke voorzieningen, met
name in de buitenruimte. Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld een gezamenlijke moestuin of een jeu de
boules baan.
De voorgenomen ontwikkeling sluit op basis van het voorgaande goed aan op de doelstellingen die zijn
verwoord in de Woonvisie 2021-2025 van de gemeente Vught.




                                                                                                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4              Ruimtelijke- en milieuaspecten

4.1     Milieu

4.1.1 Milieuzonering
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid
en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is
voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds
1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin
de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven.
Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat
wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en -gevoelige functies dient twee doelen:
1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij
   gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen);
2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat
   zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar.
Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van
milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies.
De richtafstanden van de VNG handreiking gelden tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'. In bepaalde
gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar een 'gemengd
gebied'. Dit is een gebied waar meerdere functies (bijvoorbeeld wonen en bedrijvigheid) naast elkaar
voorkomen. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen
de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden.
Gezien de aard van het gebied waarin het plangebied is gelegen, de menging van functies in het gebied en
de ligging aan een drukke ontsluitingsweg (de Helvoirtseweg, N65), kan het gebied waarin het plangebied
is gelegen worden beschouwd als een 'gemengd gebied'. Dit houdt in dat voor wat betreft de richtafstanden
uit de VNG handreiking één stap terug gedaan mag worden.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het beëindigen van het huidige KI-station. Daarbij worden
de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe
compensatiewoningen opgericht. Tevens wordt het bestaande kantoorpand omgeschakeld naar een
woonpand met meerdere wooneenheden in de vorm van appartementen. De overige bedrijfsbebouwing zal
in zijn geheel worden gesloopt.
De huidige bedrijfswoningen zijn reeds in gebruik als woning en blijven in gebruik als woning. Ook de
compenatiewoningen en de in het kantoorpand te realiseren appartementen betreffen burgerwoningen.
Burgerwoningen veroorzaken geen onevenredige hinder aan de omgeving, waarmee de voorgenomen
ontwikkeling niet zal leiden tot onevenredige milieuhinder aan gevoelige objecten in de omgeving.

Naast het feit dat een ruimtelijke ontwikkeling geen onevenredige hinder aan gevoelige objecten in de
omgeving mag veroorzaken mag deze ook niet leiden tot beperkingen van de ontwikkelingsmogelijkheden
van omliggende bedrijven, functies en bestemmingen. Dit is echter vooral van belang wanneer sprake is
van het oprichten van nieuwe gevoelige objecten.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de omschakeling van de bestaande bedrijfswoningen naar
burgerwoningen, drie nieuwe compensatiewoningen en appartementen in het huidige kantoorpand. Dit
betreffen gevoelige objecten. Hierbij is het van belang om aan te tonen dat de gevoelige objecten niet
zullen leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven.
Nabij de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen gelegen. Burgerwoningen zijn zelf gevoelige objecten en
veroorzaken geen onevenredige milieuhinder aan de omgeving. Burgerwoningen worden daarmee niet
verder beperkt door de komst van nieuwe andere gevoelige objecten.
Verder zijn in de nabije omgeving de volgende inrichtingen en/of functies gelegen:

                                                                                                             24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>    De Dijk 29: horecavoorziening, zijnde een restaurant;
    De Dijk 6-8: niet-agrarisch bedrijf met kantoor en detailhandel/groothandel.

De Dijk 29:
Aan De Dijk 29 is een horecagelegenheid, zijnde een restaurant gelegen. Voor een restaurant in een
gebied met gebiedstype 'gemengd gebied' geldt vanuit de VNG handreiking geen richtafstand (in een
gebiedstype 'rustige woonwijk' maximaal 10 meter). Gezien de ruime afstand tussen de locatie en het
betreffende restaurant (ongeveer 75 meter) en de beperkte hinder die het restaurant aan de omgeving
veroorzaakt zal het restaurant niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt als gevolg van de
gewenste ontwikkeling.
De Dijk 6-8:
Aan de Dijk 6-8 is een niet-agrarisch bedrijf gelegen. Vanuit het bestemmingsplan is ter plaatse een
detailhandelsvoorziening en/of groothandel met kantoor toegestaan. Voor een dergelijke voorziening in een
gebied met gebiedstype 'gemengd gebied' geldt vanuit de VNG handreiking een maximale richtafstand van
50 meter (in een gebiedstype 'rustige woonwijk' maximaal 100 meter, afhankelijk van het soort
groothandel). Het betreffende bedrijf is, gemeten van bouwvlak tot bouwvlak, op ongeveer 280 meter van de
locatie gelegen. Hiermee wordt ruimschoots aan de richtafstanden voldaan, waarmee het betreffende
bedrijf niet in de ontwikkelingsmogelijkheden zal worden beperkt als gevolg van de gewenste
ontwikkeling.

Gezien het voorgaande zullen geen van de omliggende bedrijven en/of functies onevenredig in de
ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.


4.1.2 Geur
Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een KI-station, waarop varkens worden gehouden, beëindigd.
Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen, worden drie nieuwe
compensatiewoningen opgericht en wordt voorzien in appartementen in het huidige kantoorpand. Allen
worden beschouwd als burgerwoningen.
Burgerwoningen leiden niet tot geurhinder aan de omgeving. Daarnaast worden in de huidige situatie
varkens (beren) gehouden, welke bij de voorgenomen ontwikkeling niet langer ter plaatse gehouden zullen
worden. Hiermee zal de geurbelasting aan de omgeving alleen maar in grote mate afnemen. Daarmee zal
het woon- en leefklimaat in de omgeving alleen maar verbeteren.

Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige geurhinder aan gevoelige
objecten in de omgeving dient te worden aangetoond dat ter plaatse van nieuwe gevoelige objecten een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur kan worden geborgd.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de omschakeling van bestaande bedrijfswoningen naar
burgerwoningen, het oprichten van drie compensatiewoningen en het voorzien in appartementen in het
huidige kantoorpand. Dit betreffen gevoelige objecten. Hiermee dient nader te worden aangetoond dat ter
plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur kan worden geborgd.
In de nabije omgeving van de locatie zijn geen veehouderijen gelegen. Daarmee zal geen sprake zijn van
een onevenredige geurhinder vanuit de omgeving. Voor wat betreft geur geldt dat sprake is van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat wanneer de achtergrondbelasting niet meer bedraagt dan 20 odeurunits
per kubieke meter lucht (ouE/m³).
De Omgevingsdienst Zuid-Oost Brabant (ODZOB) heeft op basis van het actuele vergunningenbestand
voor het gehele buitengebied de achtergrondbelasting voor geur berekend. Deze hebben zij in een kaart
met de achtergrondbelasting voor geur in beeld gebracht. Zoals te zien in de volgende figuur bedraagt de
achtergrondbelasting ter plaatse tussen de 0 en 13 ouE/m³, waarmee ter plaatse sprake van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat is.




                                                                                                           25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Uitsnede kaart achtergrondbelasting geur.
Bron: ODZOB.

Hiermee kan ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur worden geborgd.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien
van het aspect geur.


4.1.3 Luchtkwaliteit
De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer
(Wmb) goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking
getreden. Met name paragraaf 5.2 uit Wmb is veranderd. Omdat paragraaf 5.2 handelt over luchtkwaliteit
staat de nieuwe paragraaf 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het
onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM)
bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan
de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur
(wegen).
De Eerste Kamer is op 9 oktober 2007 akkoord gegaan met het wetsvoorstel over luchtkwaliteitseisen.
Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens het
wetsvoorstel niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het
Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is
NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram per kubieke meter lucht (µg/m³) voor fijnstof (PM10) en
stikstofoxiden (NOx ).
Projecten die wel 'in betekenende mate' bijdragen, zijn vaak al opgenomen in het Nationaal
Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is erop gericht om overal de Europese
grenswaarden te halen. Daarom is ook een pakket aan maatregelen opgenomen: zowel (generieke)
rijksmaatregelen als locatiespecifieke maatregelen van gemeenten en provincies. Dit pakket aan
maatregelen zorgt ervoor dat alle negatieve effecten van de geplande ruimtelijke ontwikkelingen ruim
worden gecompenseerd. Bovendien worden alle huidige overschrijdingen tijdig opgelost. In het NSL worden

                                                                                                         26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>de effecten van alle NIBM-projecten verdisconteerd in de autonome ontwikkeling. Het NSL omvat dus alle
cumulatieve effecten van (ruimtelijke) activiteiten op de luchtkwaliteit.
In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is opgenomen hoe wordt
omgegaan met woningen in het kader van NIBM. Vanuit deze regeling is, in bijlage 3a, voor
woningbouwlocaties opgenomen dat deze als NIBM worden beschouwd als sprake is van niet meer dan
1.500 nieuwe woningen wanneer er één ontsluitingsweg aanwezig is en niet meer dan 3.000 nieuwe
woningen wanneer er twee ontsluitingswegen aanwezig zijn.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van drie nieuwe woningen, het voorzien in negen
appartementen in het huidige kantoorpand en de omschakeling van twee bestaande woningen. Hiermee is
sprake van een NIBM-ontwikkeling. Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen
ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.
De voorgenomen ontwikkeling betreft verder geen grootschalige infrastructurele of industriële ontwikkeling
en geen ontwikkeling van een veehouderij. De uitstoot van fijnstof zal met de voorgenomen ontwikkeling
niet in onevenredige mate toenemen, waarmee sprake is van een zogenaamde NIBM-ontwikkeling. Gezien
sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een
onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.
Met de beëindiging van het KI-station, waarbij varkens worden gehouden, zal de emissie van fijnstof en
stikstofoxiden vanuit de gehouden dieren in zijn geheel komen te vervallen, waarmee de emissie
aanzienlijk zal afnemen. Daarmee zal het woon- en leefklimaat in de omgeving alleen maar verbeteren met
de voorgenomen ontwikkeling.

Naast de bijdrage van een inrichting aan de luchtkwaliteit dient ook een eventuele bijdrage aan de
luchtkwaliteit vanuit het aantal verkeersbewegingen meegenomen te worden.
In onderhavig geval is sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar de
planlocatie. Dit is nader omschreven in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2). Om te
bepalen of de toename van het aantal verkeersbewegingen zorgt voor een in betekenende mate
toenemende uitstoot van fijnstof en stikstofoxide, is met de NIBM-rekentool van InfoMil een berekening
gemaakt. De grens voor een project dat als NIBM kan worden aangemerkt is 1,2 µg/m³. In de berekening
is uitgegaan van de totale verkeerssituatie, niet alleen van de toename, om ook de worst-case situatie
goed in beeld te brengen en dat ook deze worst-case situatie als NIBM is aan te merken.
Zoals te zien in de volgende figuur wordt de grens van 1,2 µg/m³ met de voorgenomen ontwikkeling niet
overschreden, waarmee gesteld kan worden dat ook ten aanzien van de toename van het aantal
verkeersbewegingen sprake is van een NIBM-project.




Resultaten berekening NIBM-tool.
Bron: InfoMil.
                                                                                                        27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een
onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden als gevolg van het aantal
verkeersbewegingen.

Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige bijdrage aan een verslechtering
van de luchtkwaliteit dient te worden aangetoond dat ter plaatse van nieuwe gevoelige objecten een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit kan worden geborgd.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de omschakeling van bestaande bedrijfswoningen naar
burgerwoningen en het oprichten van drie compensatiewoningen. Daarnaast wordt voorzien in
appartementen in het huidige kantoorpand. Dit betreffen gevoelige objecten. Hiermee dient nader te
worden aangetoond dat ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur kan
worden geborgd. Daarbij zijn de achtergrondconcentraties van fijnstof en stikstofoxiden leidend.
Vanuit landelijke wetgeving is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor fijnstof wanneer de
achtergrondconcentraties van fijnstof en stikstofoxiden niet meer bedragen dan 40 microgram per kubieke
meter lucht (µg/m³). De provincie Noord-Brabant heeft deze norm echter aangescherpt. Binnen de
provincie Noord-Brabant is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wanneer de
achtergrondconcentraties van fijnstof en stikstofoxiden niet meer dan 31,2 µg/m³ bedragen.
Volgens gegevens uit de Altas Leefomgeving van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu
(RIVM), waarin de gegevens uit de Monitoringstool van het NSL zijn verwerkt, bedraagt de
achtergrondconcentratie van fijnstof en stikstofoxiden, zoals weergegeven in de volgende figuren, ter
plaatse ongeveer 16 µg/m³ (fijnstof) en 13 µg/m³ (stikstofoxiden). De achtergrondconcentraties van fijnstof
en stikstofoxiden bedragen daarmee ter plaatse aanzienlijk minder dan 31,2 µg/m³, waarmee sprake is
van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit.




Uitsnede kaart achtergrondconcentratie fijnstof.
Bron: Atlas Leefomgeving van het RIVM.
                                                                                                           28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Uitsnede kaart achtergrondconcentratie stikstofoxiden.
Bron: Atlas Leefomgeving van het RIVM.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien
van het aspect luchtkwaliteit.


4.1.4 Volksgezondheid
Veehouderijen kunnen mogelijk gezondheidseffecten veroorzaken op omwonenden. Dit speelt met name
bij varkenshouderijen, pluimveehouderijen en geitenhouderijen. Effecten van veehouderijen op de
volksgezondheid, kunnen op verschillende manieren tot stand komen, bijvoorbeeld via diercontact, via de
lucht, via de mest en via voedingsmiddelen van dierlijke oorsprong.
Besmettingsgevaar wordt geregeld in de wetgeving voor volksgezondheid. De Wet ruimtelijke ordening
(Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevatten geen toetsingskader voor
onderwerpen die in de wetgeving voor Volksgezondheid zijn geregeld.
Mensen kunnen echter in contact komen met de micro-organismen die dieren bij zich dragen door direct
contact met de dieren, de mest of stof, of via inademing van de lucht. Daarom dienen de effecten en
risico's op de volksgezondheid nader in beeld te worden gebracht.


4.1.4.1 Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0
Middels de "Handreiking veehouderij en volksgezondheid" wordt een aanpak aangedragen hoe zorgvuldig
en praktisch om te gaan met het aspect volksgezondheid bij de ontwikkeling van veehouderijen of het
toepassen van de omgekeerde werking. De Handreiking bevat een praktisch stappenplan waarin de
afweging wordt gemaakt of de gemeente zelf de volksgezondheid beoordeelt, of dat een advies van de
Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD) noodzakelijk wordt geacht.

                                                                                                          29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Het onderhavige initiatief voldoet aan de wettelijke en gemeentelijke bepalingen die worden genoemd in de
Wet geurhinder en veehouderij en de gemeentelijke geurverordening, de Wet milieubeheer, titel 5.2
luchtkwaliteitseisen en de bepalingen uit de provinciale ruimtelijke verordening op het gebied van geur en
fijnstof. Daarnaast worden er geen geiten of meerdere diersoorten gecombineerd gehouden, is er geen
sprake van mestbewerking als nevenactiviteit en is geen sprake van ongerustheid bij omwonenden met
betrekking tot de volksgezondheid. Hiermee wordt een nader advies van de GGD niet noodzakelijk geacht.
Hiermee zijn met de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen ten aanzien van de handreiking
veehouderijen en volksgezondheid 2.0.


4.1.4.2 Volksgezondheid ten aanzien van varkens- en pluimveehouderijen
Op basis van het 'Endotoxine toetsingskader 1.0' kan worden beoordeeld of sprake is van een verhoogd
volksgezondheidsrisico ten aanzien van varkenshouderijen en pluimveehouderijen. Vanuit het
toetsingskader kan worden gesteld dat wanneer een gevoelig object buiten de richtafstanden voor varkens-
en pluimveehouderijen is gelegen er geen sprake zal zijn van een onevenredig verhoogd risico voor de
volksgezondheid. Voor varkenshouderijen ligt de richtafstand op 200 meter. Voor pluimveehouderijen
bedraagt deze 1.000 meter.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het houden van varkens en/of het houden van
pluimvee. Er wordt bij de voorgenomen ontwikkeling juist een KI-station waarbij varkens worden gehouden
beëindigd. Daarmee zullen vanuit het bedrijf de mogelijke risico's voor de volksgezondheid komen te
vervallen.
Wel worden bij de voorgenomen ontwikkeling gevoelige objecten opgericht. Binnen 200 meter van de
locatie zijn echter geen varkenshouderijen gelegen. Tevens zijn binnen 1.000 meter van de locatie geen
pluimveehouderijen gelegen.
Er is daarmee bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten
aanzien van varkens- en pluimveehouderijen.


4.1.4.3 Volksgezondheid ten aanzien van geitenhouderijen
Volgens het onderzoek Veehouderij en Gezondheid Omwonenden (VGO) en de aanvullende studies
daarop (VGO 2) blijkt dat zich in een straal van circa 2 km rond geitenbedrijven mogelijk een verhoogd
aantal gevallen van longontsteking voordoet. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of er een relatie is
tussen de aanwezigheid van de geitenhouderijen en de gevallen van longontsteking. Tot die tijd dienen de
effecten en risico's op het gebied van volksgezondheid nader in beeld te worden gebracht wanneer er
binnen 2 kilometer van een geitenhouderij een ontwikkeling plaatsvindt.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het houden van geiten. Wel worden bij de
voorgenomen ontwikkeling gevoelige objecten opgericht. Binnen 2 kilometer van de locatie zijn echter
geen geitenhouderijen gelegen.
Er is daarmee bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten
aanzien van geitenhouderijen.


4.1.5 Geluid
De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is
geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de Wgh is dat
geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van
wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. De Wgh kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:
    Woningen.
    Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
    Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, zoals
    verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische
    kleuterdagverblijven, etc..


                                                                                                         30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Daarnaast kent de Wgh de volgende geluidsgevoelige terreinen:
    Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en
    academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt
    voor de in die gebouwen verleende zorg.
    Woonwagenstandplaatsen.

Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De
belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai,
wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende
voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
Indien sprake is van het oprichten van een geluidshinder veroorzakende inrichting dan dient te worden
aangetoond dat deze geen onevenredige geluidshinder zal veroorzaken op gevoelige objecten in de
omgeving. Hierbij wordt ook een eventuele toename van het aantal verkeersbewegingen bij ontwikkelingen
van een inrichting meegenomen.
Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een bedrijf met inrichtingen en/of installaties die mogelijk
geluidhinder veroorzaken beëindigd. Daarbij worden de bedrijfswoningen omgeschakeld naar
burgerwoningen, worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht en wordt voorzien in appartementen
in bestaande bebouwing. Dit betreft allen burgerwoningen. Burgerwoningen veroorzaken geen onevenredige
geluidhinder aan de omgeving. Met de voorgenomen beëindiging van het huidige bedrijf zal de geluidhinder
aan de omgeving juist afnemen.
Hiermee zal geen sprake zijn van een onevenredige toename van de geluidsoverlast aan gevoelige
objecten in de omgeving.

Wanneer een woning of een andere geluidsgevoelige bestemming wordt opgericht in de zone langs een
weg (behalve een 30 km/uur weg) of spoorweg is de Wgh van toepassing. Middels een akoestisch
onderzoek moet in dat geval worden aangetoond dat wordt voldaan aan (in de eerste instantie) de
voorkeursgrenswaarde (48 decibel). Is het niet mogelijk te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde dan biedt
de Wgh de mogelijkheid af te wijken van de voorkeursgrenswaarde tot een maximale waarde (Hogere
Grenswaarde). Bij burgerwoningen is ontheffing mogelijk tot 53 decibel. Bij agrarische bedrijfswoningen is
zelfs ontheffing tot 58 decibel mogelijk. Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet de
voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere waarde, in acht worden genomen.
Bij de voorgenomen ontwikkeling worden nieuwe woningen opgericht. Deze zijn vanuit de Wgh aan te
merken als een geluidsgevoelig object. Om aan te tonen of de geluidbelasting op de gevel de wettelijke
norm zal overschrijden is een akoestisch onderzoek naar (spoor)wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hieruit
blijkt dat de geluidbelasting op de gevels voor het wegverkeer vanuit De Dijk, de Sparrendaalseweg en de
Esschebaan de wettelijke normen niet overschrijdt. De geluidbelasting op de gevels vanuit het wegverkeer
van de N65 overschrijdt de wettelijke normen wel. Voor de woningen zijn ten aanzien van de
geluidsbelasting van de N65 aanvullende geluidreducerende maatregelen nodig. De naar de weg gekeerde
gevels zullen doof moeten worden uitgevoerd. Daarnaast is een ontheffing voor een Hogere Grenswaarde
nodig vanuit de gemeente. Wanneer de bouwkundige maatregelen worden getroffen dan is sprake van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de woningen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar
bijlage 4 van deze toelichting.
Bij de voorgenomen ontwikkelingen zullen voldoende geluidreducerende maatregelen worden getroffen,
waarmee ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geluid kan worden
geborgd.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien
van het aspect geluid.




                                                                                                        31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>4.1.6 Externe veiligheid
Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken
met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen.
Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare
risico's vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:
    Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
    Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
    Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het
plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er
belangrijke verschillen. In de navolgende paragraaf worden beide begrippen verder uitgewerkt.
In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal, namelijk het
plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Deze begrippen zijn als volgt nader te omschrijven:
Plaatsgebonden risico:
Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van
een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met
zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke
als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt
kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.
Groepsrisico:
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een
bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een
risicovolle activiteit en kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde (= '1'). Voor het groepsrisico geldt
een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet
worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe
veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het
risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd
gezag (veelal de gemeente). Door de verantwoordingsplicht worden gemeenten gedwongen het externe
veiligheidsaspect mee te laten wegen bij het maken van ruimtelijke keuzes.
Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten
komen. Ook bestaat er een adviesplicht voor de regionale brandweer. In de Handreiking
verantwoordingsplicht groepsrisico zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en
toegelicht.




                                                                                                            32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Tabel wanneer verantwoording van het groepsrisico.
Bron: Omgevingsdienst.

Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor
het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.
Tot slot wordt in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' (art. 3.1 Wro) getoetst aan eventueel van
toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, Besluit algemene regels
ruimtelijke ordening (Barro), effectafstanden uit de 'Circulaire effectafstanden LPG-tankstations', enz..
Overige wet- en regelgeving:
Tot slot moet in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' (art. 3.1 Wro) ook getoetst aan eventueel
van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit Milieubeheer,
effectafstanden uit de 'Circulaire effectafstanden LPG-tankstations'.
Voldaan wordt aan de in de voornoemde wet- en regelgeving opgenomen veiligheidsafstanden.
Toetsing aan de normen uit overige wet- en regelgeving geeft dan ook geen belemmering voor het plan.


4.1.6.1 Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico geldt voor bedrijven en inrichtingen die vallen onder het Besluit Bouwwerken
Leefomgeving (BBL) en waarvoor een risicocontour is vastgelegd. Voor dergelijke inrichtingen en bedrijven
geldt een verantwoordingsplicht wanneer binnen de risicocontour van die inrichting of dat bedrijf een
ruimtelijk besluit genomen wordt. De risicovolle inrichtingen en bedrijven zijn geïnventariseerd en in kaart
gebracht in de kaart Veiligheidsinformatie milieubelastende activiteiten van het Rijksinstituut voor
Volksgezondheid en Milieu (RIVM). In de volgende figuur is een uitsnede van deze kaart weergegeven,
waarop mogelijke risicovolle inrichtingen weergegeven zijn.




                                                                                                             33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Uitsnede Kaart Veiligheidsinformatie milieubelastende activiteiten.
Bron: Atlas Leefomgeving van het RIVM.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van nieuwe risicovolle inrichtingen. Er is
daarmee geen sprake van mogelijke risico's naar de omgeving.
Nabij de locatie zijn, zoals te zien in de voorgaande figuur, geen risicovolle inrichtingen gelegen. De locatie
is daarmee niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting gelegen.
Wel is de locatie binnen een explosieaandachtsgebied gelegen van de nabijgelegen weg (de N65). Dit is
verder omschreven in de paragraaf "Transportroutes (spoor-, vaar- en autowegen en buisleidingen)"
(paragraaf 4.1.6.2).
Met de voorgenomen ontwikkeling is daarmee geen sprake van een mogelijke belemmering ten aanzien
van risicovolle inrichtingen.


4.1.6.2 Transportroutes (spoor-, vaar- en autowegen en buisleidingen)
Naast het plaatsgebonden risico dient ook het groepsrisico in acht te worden genomen. Hierbij is het van
belang te kijken of de locatie binnen een invloedsgebied van een risicobron of transportroute is gelegen.
Het externe veiligheidsbeleid bij het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor en water is
vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het beleid voor externe veiligheid bij het
vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid
buisleidingen (Bevb). In het Bevt en het Bevb zijn veiligheidsafstanden vastgesteld en risicoplafonds die
gebruikt moeten worden voor de berekening van het groepsrisico.
Op ongeveer 219 meter van de locatie is een gasleiding gelegen. Voor gasleidingen lopen de
inventarisatieafstanden voor het groepsrisico uiteen van 45 meter bij een leiding met een kleine diameter
en een lage druk (diameter 4 inch en een druk van 40 bar) tot maximaal 580 meter bij een leiding met een
                                                                                                             34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>grote diameter en een hoge druk (diameter 42 inch en een druk van 80 bar).
De betreffende leiding heeft een diameter van 12,76 inch (kleine diameter) en 40 bar (lage druk). Hiermee
is het niet aannemelijk dat de locatie binnen het invloedsgebied van de betreffende leiding is gelegen.
Verder is op ongeveer 56 meter van de locatie de provinciale weg N65 gelegen. Over deze weg worden
stoffen van de categorieën LF1, LF2, LTl, LT2 en GF3 vervoerd. De stof LT2 heeft het grootste
invloedsgebied en is daarom bepalend voor het groepsrisico. De stof LT2 heeft, wanneer vervoerd over de
weg, een invloedsgebied van 880 meter. Daarmee is de locatie binnen het invloedsgebied van de
provinciale weg N65 gelegen.
Gezien de locatie binnen het invloedsgebied van transportroutes is gelegen dient het groepsrisico nader
(beperkt) te worden gemotiveerd. Dit is nader omschreven in de paragraaf "Groepsrisico" (paragraaf
4.1.6.3).


4.1.6.3 Groepsrisico
Naast het plaatsgebonden risico dient ook het groepsrisico in acht te worden genomen. Hierbij is het van
belang te kijken of de locatie binnen een invloedsgebied van een risicobron of transportroute is gelegen.
De locatie is gelegen binnen een invloedsgebied van de provinciale weg N65 gelegen. Hiermee dient het
groepsrisico nader te worden verantwoord.
Voor de provinciale weg is het vrijkomen van een toxische wolk het maatgevende scenario.
Omdat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van een toename van het groepsrisico met meer
dan 10% van de oriëntatiewaarde ten opzichte van de bestaande situatie kan worden volstaan met een
beperkte verantwoording van het groepsrisico.
Hierbij dient in te worden gegaan op de bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid van de personen in het
plangebied.

Scenario('s):
Het relevante scenario voor het plangebied in relatie tot het transport van gevaarlijke stoffen is het
overdrijven van een toxische wolk. Door bijvoorbeeld een incident tijdens de verlading of door een
mechanische impact op de tank ontstaat een gat waardoor in korte tijd een groot deel van de toxische stof
vrijkomt en met de wind mee wordt verspreid. De kans op een dergelijk ongeval is bijzonder klein.
De gevolgen voor personen zijn afhankelijk van de concentratie en blootstellingstijd aan de stof.

Mogelijk heden tot bestrijdbaarheid van een calamiteit:
Bij het scenario toxische wolk zal de brandweer proberen de toxische wolk neer te slaan of de
concentratie van de wolk te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen
mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. De locatie is zeer goed ontsloten, waardoor hulpdiensten
tijdig aanwezig kunnen zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de
mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle
ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers
verminderen.

Mogelijk heden tot beperking van het groepsrisico:
De mogelijkheid tot beperking van het groepsrisico door het beïnvloeden van de personendichtheid is op
deze grote afstand tot de risicobron geen item. Zoals gesteld heeft op deze afstand een toe- of afname van
personendichtheid geen invloed op het groepsrisico. Verder is de kans te overlijden als gevolg van een
incident met gevaarlijke stoffen is in deze gebieden vele malen kleiner dan 1/1.000.000.
Veiligheidsmaatregelen aan de bron zijn daarom niet realistisch.

De mogelijkheden tot zelfredzaamheid:
Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar. Het zelfredzame vermogen
                                                                                                          35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>van personen is een belangrijke voorwaarde om grote aantallen slachtoffers bij een incident te voorkomen.
De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen binnen bebouwing en ontvluchten van
het plangebied.
De mogelijkheden ten aanzien van de zelfredzaamheid zijn goed. De aanwezigen zijn normaal gesproken
in staat om zelfstandig conform instructies bijvoorbeeld via NL-Alert te reageren. Het aantal mensen in het
plangebied is beperkt.

Is het gebied voldoende ingericht om de zelfredzaamheid te kunnen faciliteren?
Behalve de vraag of zelfredding mogelijk is, zijn de fysieke eigenschappen van gebouwen en omgeving van
invloed op de vraag of die zelfredding optimaal kan plaatsvinden.
Vanuit de hierboven geschetste mogelijkheden is het dus van belang, dat het plangebied:
    goed te alarmeren is;
    goed te schuilen is;
    goed te ontvluchten is.

Alarmering:
In geval van een calamiteit zal NL-Alert worden ingezet. NL-Alert is een aanvullend alarmmiddel van de
overheid voor de mobiele telefoon. Met NL-Alert kan de overheid mensen in de directe omgeving van een
noodsituatie met een tekstbericht informeren. In het bericht staat specifiek wat er aan de hand is en wat je
op dat moment het beste kunt doen.

Schuilmogelijkheden:
Wanneer bij een calamiteit het schuilen de beste optie is om deze te overleven dan dient men te kunnen
schuilen in afgesloten bebouwing om de kans op letsel te verkleinen. Schuilen in afgesloten bebouwing is
goed mogelijk binnen de bebouwing op de planlocatie. Om veilig schuilen binnen de bebouwing mogelijk te
maken dient de bebouwing aan bepaalde veiligheidseisen te voldoen. De bebouwing ter plaatse is goed
geïsoleerd en biedt daarom een goede bescherming. Eventuele aanwezige ventilatieopeningen moeten
afgesloten kunnen worden.

Vluchtmogelijkheden:
Mocht vluchten noodzakelijk zijn, dan is het plangebied naar meerdere zijden te ontvluchten. Ontvluchten
kan in alle gevallen van de risicobron af.

Conclusie:
Er bestaat vanuit extern veiligheidsoogpunt geen bezwaar tegen de gewenste ontwikkeling. Er is geen
reden voor nader advies.
De veiligheidsregio ziet geen reden tot het geven van een nader advies ten aanzien van de zelfredzaamheid
van personen binnen het plangebied en de bestrijdbaarheid van een ramp op de wegen.


4.1.7 Bodem
De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van
functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de
functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan
dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de
bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid
en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te
verwachten of feitelijke verontreiniging.
Om aan te tonen of sprake is van een verwachtte of feitelijke verontreiniging is een onderzoek conform de
norm NEN 5740 (verkennend onderzoek) uitgevoerd. Hieruit blijkt dat ter plaatse geen verontreinigingen
zijn aangetroffen die de voorgenomen bestemmingswijziging in de weg zullen staan. Voor het gehele
                                                                                                           36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>onderzoek wordt verwezen naar bijlage 5 van deze toelichting.
Hiermee is de bodemgesteldheid ter plaatse geschikt voor de voorgenomen functie- en/of
bestemmingswijziging.


4.1.8 Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen
In de bomenteelt en, in sommige gevallen, akkerbouw worden geteelde producten mogelijk bespoten met
gewasbeschermingsmiddelen. Dergelijke middelen kunnen mogelijk effecten hebben op de gezondheid
van omwonenden. Om die reden dient bij nieuwe ontwikkelingen rekening te worden gehouden met een
spuitzone waarbinnen gevoelige objecten alleen onder voorwaarden kunnen worden toegestaan.
Ten aanzien van de mogelijke gevolgen van gewasbeschermingsmiddelen op gevoelige objecten is door de
Gezondheidsraad op 29 januari 2014 het rapport "Gewasbescherming en omwonenden" gepubliceerd. Dit
rapport bevat de resultaten van het door de gezondheidsraad uitgevoerde onderzoek naar mogelijke
effecten van gewasbeschermingsmiddelen op de volksgezondheid. Uit dit rapport blijkt dat op dit moment
nog geen toereikend onderzoek voorhanden is waaruit de effecten blijken van
gewasbeschermingsmiddelen voor de gezondheid van omwonenden. Ook blijkt uit het rapport geen
noodzaak tot een vaste spuitzone (van bijvoorbeeld 50 meter). In het rapport wordt opgemerkt dat
wetenschappelijk niet is aan te geven hoe groot de afstand zou moeten zijn tussen een perceel waarop
gespoten wordt en gevoelige objecten. De precieze relatie tussen de afstand en de blootstelling en het
hiermee mogelijk samenhangende risico is onbekend.
Wel dient een afweging te worden gemaakt of bij een perceel waarop (mogelijk) bomenteelt plaatsvindt
een spuitzone nodig is. Daarbij zijn de volgende aspecten van belang:
    de aard van het bestrijdingsmiddel (biologische of juist giftige middelen);
    de toedieningswijze (handmatig of machinaal spuiten, in druppel- of dampvorm spuiten, of op- en
    zijwaarts of neerwaarts spuiten). Een voorbeeld hiervan is dat de rechter van oordeel was dat een
    spuitzone van 30 meter voor een bloembollenkwekerij onvoldoende was onderbouwd, omdat uit
    onderzoek was gebleken dat door de manier van spuiten van bloembollen (in neerwaartse richting) het
    aanhouden van een spuitzone niet noodzakelijk was vanuit het oogpunt van volksgezondheid;
    de frequentie van het spuiten;
    de weersomstandigheden (bijvoorbeeld aan de windrichting);
    de inrichting van het landschap (zo is van belang of er een (winterharde) groenhaag aanwezig is (of zal
    worden aangebracht op grond van een verplichting in de planregels) tussen een perceel waarop
    gespoten wordt en een gevoelige object. In dat geval blijkt wegens de reductie van drift (afhankelijk van
    de dikte, hoogte en type groenhaag) een (veel) kortere afstand aanvaardbaar (dan 50 meter).

De locatie is gelegen in een agrarisch gebied en is aan de noordzijde, oostzijde en zuidzijde omsloten
door agrarische gronden. Op deze gronden is vanuit het bestemmingsplan in beginsel een agrarisch
gebruik met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk. Vanuit de maximaal planologische
mogelijkheden is derhalve een nadere afweging van spuitzones noodzakelijk. De gronden aansluitend aan
de locatie zijn allen in eigendom van de initiatiefnemer. Indien deze gronden worden verkocht dan zal
contractueel worden vastgelegd dat binnen 50 meter van de woningen geen gebruik mag worden gemaakt
van gewasbeschermingsmiddelen, behoudens wanneer in voldoende mate maatregelen zijn getroffen om
eventuele drift van gewasbeschermingsmiddelen op de woningen en de verblijfsruimten buiten daarvan te
voorkomen.
Alleen de gronden ten zuiden van de gronden waarop de nieuwe compensatiewoningen worden opgericht
(perceel met nummer 2675) zijn in eigendom van een derde. De nieuwe compensatiewoningen komen met
de nieuwe erven op ongeveer 35 meter van het betreffende perceel te liggen. Daarmee zijn aanvullende
maatregelen vereist. Op de perceelsgrens is reeds een robuuste groensingel aanwezig. Ook rondom de
erven zal worden voorzien in een robuuste houtwal. Daarmee zal de eventuele drift vanuit het perceel in
eigendom van een derde al worden afgevangen en tegengehouden voordat deze de woningen en/of de
tuinen daarvan bereikt.
Er is daarmee geen sprake van onevenredige belemmeringen ten aanzien van spuitzones voor
gewasbeschermingsmiddelen.

                                                                                                           37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>4.1.9 Hoogspanningsverbindingen
De stroom door de draden van een hoogspanningslijn veroorzaakt een magneetveld. De sterkte van het
magneetveld hangt onder meer af van de hoeveelheid stroom die door de draden gaat, van de onderlinge
afstand tussen de draden en van de volgorde waarin de draden aan de mast hangen. Daarnaast speelt de
afstand van personen tot aan de draden een belangrijke rol. Hierdoor kan de veldsterkte per
hoogspanningslijn verschillen. De magneetvelden zijn het sterkst direct onder de draden, op het punt
tussen twee masten waar de draden het laagst boven de grond hangen. Hoe groter de afstand tot de
hoogspanningslijn, des te zwakker is het magneetveld.
Nabij de locatie zijn geen hoogspanningsverbindingen gelegen. Hiermee zal ter plaatse geen sprake zijn
van onevenredige risico's en/of belemmeringen ten aanzien van hoogspanningsverbindingen.


4.1.10 Voortoets MER-beoordeling
Op 16 mei 2017 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Uit dit besluit blijkt dat
toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst uit de bijlage van het besluit ontoereikend is om de vraag te
beantwoorden of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Indien een activiteit een
omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn
milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het
milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet
m.e.r.-(beoordelings)plichtig.
In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld. Deze handreiking geeft
aan hoe moet worden vastgesteld of een activiteit, met een omvang onder de drempelwaarde, toch
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of
plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst uit de bijlage van het besluit en die
een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of
belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije
m.e.r.-beoordeling gebruikt.
Uit deze toets kan een van twee onderstaande conclusies volgen:
1. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten;
   of
2. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uit te sluiten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een
m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. Die toetsing in
het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in
bijlage III van de EU-richtlijn milieubeoordeling projecten.
Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een KI-station beëindigd. Daarbij zullen de bestaande
bedrijfswoningen worden omgeschakeld naar burgerwoningen, zullen drie nieuwe compensatiewoningen
worden opgericht en zal worden voorzien in negen appartementen in het bestaande kantoorpand.
Vanuit de lijsten uit de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage geldt voor woningbouw dat een
m.e.r.-beoordeling plaats dient te vinden wanneer sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject en
wanneer er meer dan 2.000 woningen worden opgericht. Bij de voorgenomen ontwikkeling is, zoals nader
omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3), geen sprake van een
stedelijk ontwikkelingsproject. Daarnaast is geen sprake van het oprichten van meer dan 2.000 woningen.
De voorgenomen ontwikkeling is daarmee niet m.e.r.-beoordelingsplichtig. Een verdere m.e.r.-beoordeling
is dan ook niet noodzakelijk.




                                                                                                            38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>4.2     Ecologie

4.2.1 Wet natuurbescherming
Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten, de
Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In de Wet natuurbescherming wordt
de bescherming van verschillende dieren- en plantensoorten geregeld. Met name bescherming van
kwetsbare soorten is hierbij van belang.
De Wet natuurbescherming kent een vergunningplicht. Een vergunning voor een project wordt alleen
verleend als de instandhoudingsdoelen van een gebied niet in gevaar worden gebracht en als geen sprake
is van mogelijke aantasting van beschermde planten- en dierensoorten of de leefgebieden van deze
soorten.
Voor activiteiten is het van belang om te bepalen of deze leiden tot mogelijke schade aan de natuur. De
Wet natuurbescherming toetst aanvragen op drie aspecten, namelijk gebiedsbescherming, houtopstanden
en soortenbescherming.


4.2.1.1 Gebiedsbescherming
Natuurgebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna zijn op basis van de Europese Vogel- en
Habitatrichtlijn aangewezen als Natura 2000 gebieden. Voor al deze gebieden gelden
instandhoudingsdoelen. De essentie van het beschermingsregime voor deze gebieden is dat deze
instandhoudingsdoelen niet in gevaar mogen worden gebracht. Het is daarbij daarom verboden om
projecten of andere handelingen uit te voeren of te realiseren die de kwaliteit van de habitats kunnen
verslechteren of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het betreffende gebied is
aangewezen.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet gelegen in een Natura 2000. Het dichtstbijzijnd Natura
2000 gebied (Loonse en Drunense Duinen & Leemskuilen) is gelegen op een afstand van ongeveer 2,5
kilometer van de locatie. Op een dergelijke afstand is het mogelijk dat een ruimtelijke ontwikkeling van
invloed is op het betreffende gebied.




                                                                                                           39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Uitsnede kaart Natura 2000 gebieden.
Bron: Aerius Calculator.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een veehouderij en/of activiteit met een emissie van
ammoniak. De uitstoot van ammoniak zal met de beëindiging van het KI-station en de daarbij gehouden
dieren juist aanzienlijk afnemen. Met de afname van de emissie van ammoniak zal de depositie van
stikstof op de betreffende gebieden eveneens afnemen. Hiermee zal de voorgenomen ontwikkeling eerder
een positief effect hebben op de betreffende gebieden.
De vigerende milieuvergunning van het bedrijf zal worden ingetrokken. Hiertoe is reeds een verzoek gedaan
aan de gemeente. Dit verzoek is als bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen. De vigerende
milieuvergunning zal voorafgaand aan de definitieve vaststelling van dit plan ingetrokken zijn.
Om dit verder aan te tonen is met het rekenprogramma Aerius Calculator een berekening gemaakt van de
gewenste situatie. Daarbij zijn de in te trekken ammoniakrechten van het bedrijf die worden ingezet voor
de regeling maatwerk omgevingskwaliteit van de provincie mee in beschouwd. Uit de berekening blijkt dat,
ook na het intrekken van de rechten, geen sprake zal zijn van een toenemende depositie op Natura 2000
gebieden. Voor de berekening en de daarbij behorende toelichting wordt verwezen naar bijlage 3 van deze
toelichting.

Gezien het voorgaande zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen van de Natura 2000 gebieden
onevenredig worden geschaad.


4.2.1.2 Houtopstanden
Het onderdeel houtopstanden van de Wet natuurbescherming heeft als doel bossen te beschermen en de
bestaande oppervlakte aan bos- en houtopstanden in stand te houden. Indien een houtopstand onder de
Wet natuurbescherming valt en deze gekapt gaat worden, moet een kapmelding worden gedaan en geldt
een verplichting om de betreffende grond binnen 3 jaar opnieuw in te planten, de zogenaamde
herplantplicht. Als een bos of houtopstand definitief gekapt wordt, zal een ontheffing of compensatie van
deze herplantplicht verleend moeten worden. De herplantplicht is niet van toepassing voor het vellen van
een houtopstand in verband met realisatie van een Natura 2000-doel.
Houtopstanden vallen onder de Wet natuurbescherming als het zelfstandige eenheden van bomen,
boomvormers, struiken, hakhout of griend betreffen die:
    buiten de bebouwde kom-boswet liggen;
    een oppervlakte hebben van 10 are of meer;
    rijbeplantingen die meer dan twintig bomen omvatten, gerekend over het totaal aantal rijen;

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het kappen van houtopstanden of bos met een
oppervlakte van 10 are of meer en/of rijbeplantingen die meer dan 20 bomen omvatten. Hiermee is het
onderdeel houtopstanden uit de Wet natuurbescherming niet van toepassing op de voorgenomen
ontwikkeling.


4.2.1.3 Soortenbescherming
De soortenbescherming in de Wet natuurbescherming voorziet in bescherming van (leefgebieden) van
beschermde soorten planten en dieren en is daarmee altijd aan de orde. De soortenbescherming is gericht
op het duurzaam in stand houden van de wilde flora en fauna in hun natuurlijke leefomgeving. De mate van
bescherming is afhankelijk van de soort en het daarvoor geldende beschermingsregime. De Wet
natuurbescherming kent zowel verboden als de zorgplicht. De zorgplicht is altijd van toepassing en geldt
voor iedereen en in alle gevallen. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij-principe'. Voor
verschillende categorieën soorten en activiteiten zijn vrijstellingen of ontheffingen van deze
verbodsbepalingen mogelijk. Het is voor elke beschermde soort in elk geval verboden deze te vervoeren of
bij te hebben.
    Vogelrichtlijn:
    Dit betreffen alle vogelsoorten die in Nederland als broedvogel, standvogel, wintergast of doortrekker
                                                                                                             40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>    aanwezig kunnen zijn, met uitzondering van exoten en verwilderde soorten, zoals bedoeld in artikel 1
    van de Vogelrichtlijn. Voor soorten beschermd vanuit de Vogelrichtlijn geldt dat het verboden is in het
    wild levende soorten opzettelijk te doden of te vangen, nesten of rustplaatsen van deze soorten
    opzettelijk te vernielen of te beschadigen en/of weg te nemen, eieren van deze soorten te rapen en/of
    bij te hebben en/of deze soorten opzettelijk te storen (tenzij de verstoring niet van wezenlijke invloed is
    op de instandhouding van de betreffende soort).
    Habitarichtlijn:
    Dit zijn alle soorten van bijlage IV onderdeel a van de Habitatrichtlijn inclusief het verdrag van Bern
    bijlage II en het Verdrag van Bonn bijlage I, voor zover hun natuurlijke verspreidingsgebied zich in
    Nederland bevindt. In de bijlagen van de Verdragen van Bern en Bonn worden ook vogels genoemd.
    Voor de soorten beschermd vanuit de Habitatrichtlijn geldt dat het verboden is in het wild levende
    soorten in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, eieren
    van deze soorten te rapen, vernielen en/of bij te hebben, voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen van
    deze soorten te beschadigen of te vernielen en/of beschermde planten in hun natuurlijke
    verspreidingsgebied opzettelijk te plukken en te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen en/of te
    vernielen.
    Nationaal beschermde soorten:
    Dit zijn soorten die genoemd zijn in Bijlage A van de Wet natuurbescherming. Het gaat hier om de
    bescherming van zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten
    voorkomend in Nederland. Voor de Nationaal beschermde soorten geldt dat het verboden is om de in
    het wild levende zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen en kevers opzettelijk te
    doden of te vangen, de vaste voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen van deze soorten opzettelijk te
    beschadigen of te vernielen en/of beschermde vaatplanten in hun natuurlijke verspreidingsgebied
    opzettelijk te plukken en te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen en/of te vernielen.
    Zorplicht:
    Naast beschermde dier- en plantensoorten, moet iedereen voldoende rekening houden met in het wild
    levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Deze zorgplicht geldt voor alle, dus ook voor
    niet beschermde, soorten planten en dieren.

Als een ruimtelijke ingreep direct of indirect leidt tot het aantasten van verblijf- en/of rustplaatsen van de
aangewezen, niet vrijgestelde beschermde soorten of hun leefgebied, kan het project in strijd zijn met de
Wet natuurbescherming. Afhankelijk van de ingreep en de soort kan dan een ontheffing noodzakelijk zijn.
Ontheffingen worden slechts verleend wanneer er geen andere bevredigende oplossing voor de ingreep
bestaat, de ingreep vanwege een in de wet genoemd belang dient plaats te vinden en de gunstige staat
van instandhouding van de soort niet in gevaar komt. Vaak worden hierbij mitigerende en compenserende
maatregelen gevraagd.
Om te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkeling mogelijk schadelijk is voor (leefgebieden van) in het
plangebied en in de omgeving mogelijk aanwezige soorten flora en fauna is een quickscan flora en fauna
uitgevoerd. Hieruit blijkt dat op basis van het veldonderzoek en de analyse van de bestaande situatie het
voorkomen van verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen en huismussen onder de
dakconstructie van het te slopen voormalige laboratorium gebouw niet kan worden uitgesloten. Ook is
het voorkomen van steenmarters niet uit te sluiten in varkensstal 1 met aangebouwde voorraadruimte.
Hierdoor wordt dan ook aanbevolen om een nadere inventarisatie door middel van extra veldonderzoek naar
huismussen en vleermuizen van het te slopen laboratorium en naar steenmarters van varkensstal 1 uit te
voeren. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 7 van deze toelichting.
Op basis van de resultaten van de quickscan is nader onderzoek naar huismussen, vleermuizen en
steenmarters uitgevoerd. Uit het vervolgonderzoek blijkt het volgende:
"De voorgenomen plannen hebben geen negatief effect op onderzochte diersoorten en hebben derhalve
geen overtreding van de Wet natuurbescherming tot gevolg. Er worden geen nest- of verblijfplaatsen
aangetast en er worden geen essentiële vliegroutes of essentieel foerageergebied aangetast. Daarmee
kan gesteld worden dat de duurzame instandhouding van de aangetroffen vleermuissoorten niet in gevaar
zal komen door de geplande ontwikkeling. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming
voorhuismussen, marters en vleermuizen is niet nodig.
Daarnaast k an de nieuwbouw natuurinclusief ontworpen en uitgevoerd worden. Dit houdt in dat er
                                                                                                             41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>definitieve verblijfplaatsen en een geschikte leefomgeving voor gebouw bewonende soorten zoals
huismussen en vleermuizen worden gerealiseerd in en om de nieuwbouw."

Voor het volledige onderzoeksrapport wordt verwezen naar bijlage 8 van deze toelichting.
Gezien het voorgaande zal de voorgenomen ontwikkeling niet leiden tot een onevenredige aantasting van
(leefgebieden van) mogelijk voorkomende soorten flora en fauna.


4.2.2 Natuurnetwerk Nederland
Een vorm van gebiedsbescherming komt voort uit de aanwijzing van een gebied als Natuurnetwerk
Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het NNN is een netwerk van
natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere
gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, leggen de provincies nieuwe natuur aan.
De provincies zijn verantwoordelijk voor begrenzing en ontwikkeling van het NNN en stellen hier zelf beleid
voor op.
Het NNN is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor planten en dieren. Robuuste
leefgebieden voor flora en fauna zijn nodig om het uitsterven van soorten te voorkomen. Het netwerk is er
daarnaast ook voor rust en recreatie, voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur.
Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen
leiden tot aantasting of beperking van de natuurdoelen. De status als NNN is niet verankerd in de
natuurwetgeving, maar het belang dient in de planologische afweging een rol te spelen.
Het beheer van het NNN wordt in handen gegeven van de provincies. Provincies stellen daarbij zelf regels
op ter bescherming van het NNN. De provincie Noord-Brabant heeft het NNN opgenomen in het
Natuurnetwerk Brabant (NNB) en heeft ten behoeve van het behoud en de bescherming van deze gebieden
specifieke regels vastgelegd in de provinciale ruimtelijke verordening.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in het NNN/NNB gelegen. Het dichtstbijzijnd
NNN/NNBB gebied is gelegen op een afstand van ongeveer 135 meter.




Uitsnede kaart NNN/NNB.
Bron: Provincie Noord-Brabant.

                                                                                                             42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Het NNN/NNB heeft geen externe werking. De regels die worden gesteld ter bescherming van het
NNN/NNB hebben daarom alleen betrekking op ontwikkelingen die in het gebied plaatsvinden. Echter kan
een ruimtelijke ontwikkeling, wanneer deze binnen 250 meter van een NNN/NNB gebied plaatsvindt,
mogelijk effecten hebben op deze gebieden. Het gaat daarbij dan voornamelijk om licht, geluid en fijnstof.
De locatie is niet in het NNN/NNB gelegen. Wel is de locatie binnen 250 meter van een NNN/NNB gebied
gelegen, waarmee een nadere motivatie nodig is dat geen sprake is van een nadelige invloed op het
gebied op het gebied van licht, geluid en fijnstof.
Met de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een inrichting die leidt tot een onevenredige
geluidshinder aan de omgeving. Dit is nader omschreven in de paragraaf "Geluid" (paragraaf 4.1.5). Gezien
de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige geluidhinder veroorzaakt zal geen sprake zijn van een
mogelijke geluidhinder in de betreffende NNN/NNB gebieden.
Verder zal het voorgenomen initiatief niet leiden tot een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof
en/of stikstofoxiden. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Luchtkwaliteit" (paragraaf 4.1.3) is sprake
van een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de achtergrondconcentraties van fijnstof en
stikstofoxiden. Door het niet langer houden van dieren zal de emissie van fijnstof juist afnemen. Daarmee
zal de voorgenomen ontwikkeling niet leiden tot nadelige effecten door de uitstoot van fijnstof in de
betreffende gebieden.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een structurele uitstoot van licht. Er zal daarmee
geen sprake zijn van een onevenredige lichthinder aan de betreffende gebieden.
Gezien het voorgaande zal de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen hebben op de
betreffende gebieden en staat het plan de ontwikkeling van deze gebieden niet in de weg.


4.2.3 Wet ammoniak en veehouderij
Op 8 mei 2002 is de Wet ammoniak en veehouderij (Wav) in werking getreden. De Wav vormt een
onderdeel van de ammoniakregelgeving voor dierenverblijven van veehouderijen en kent een
emissiegerichte benadering voor heel Nederland met daarnaast aanvullend beleid ter bescherming van de
(zeer) kwetsbare gebieden. Deze (zeer) kwetsbare gebieden ingevolge de Wav (Wav-gebieden) zijn
gebieden die nadelige invloed kunnen ondervinden als de uitstoot van ammoniak op deze gebieden
toeneemt. Ter bescherming van deze gebieden is een zone van 250 meter rondom deze gebieden
aangewezen als buffer om ontwikkelingen die schadelijk zijn voor deze gebieden te beperken.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen
gelegen.




                                                                                                          43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Uitsnede kaart Wav-gebieden.
Bron: Provincie Noord-Brabant.

Gezien de locatie niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen is gelegen zullen met de
voorgenomen ontwikkeling geen van deze gebieden onevenredig worden aangetast.



4.3     Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie
Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het
archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in
1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch
erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in
Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij
het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het
vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar
mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het
initiatief aangepast kan worden.
Gemeenten stellen, ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden, een eigen beleid
op, waarbij de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem is weergegeven in een
archeologische verwachtingskaart en/of dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan. Afhankelijk van de
verwachtingswaarde stelt de gemeente voorwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie vanuit de archeologische verwachtingskaart gelegen in een
gebied dat is aangemerkt als 'Categorie 4, gebied met een hoge archeologische verwachting'.




                                                                                                         44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Uitsnede archeologische verwachtingskaart.
Bron: Gemeente Vught.

Ten aanzien van deze gebieden stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen
van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van ingrepen van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter
onder het maaiveld. Derhalve is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Met het onderzoek is
onderscheid gemaakt in drie deelgebieden.
Het eerste onderzochte deelgebied betreft het deel van de locatie met de huidige bedrijfswoningen die
worden omgeschakeld naar burgerwoningen. In dit deel vinden geen bodemingrepen plaats. In dit deel
wordt vanuit het onderzoek dan ook geen vervolgonderzoek geadviseerd. Wel adviseert de onderzoeker de
dubbelbestemming en/of archeologische verwachting op deze locatie in stand te houden.
Het tweede deelgebied betreft het deel van de locatie waarop het kantoorgebouw is gesitueerd. Ook hier
vinden geen bodemingrepen plaats, maar adviseert de onderzoeker eveneens voor dit deelgebied eveneens
de dubbelbestemming en/of archeologische verwachting in stand te houden. Indien in dit gebied alsnog
bodemingrepen gaan plaatsvinden adviseert de onderzoeker voorafgaand aan de werkzaamheden een
aanvullend onderzoek met proefsleuven uit te voeren.
Het derde deelgebied betreft het deel van de locatie waarop de drie nieuwe compensatiewoningen zullen
worden opgericht. Voor dit deel adviseert de onderzoeker en vervolgonderzoek uit te voeren met
proefsleuven.
Voor het volledig onderzoek wordt verwezen naar bijlage 9 van deze toelichting.
Het uitvoeren van het aanvullende proefsleuvenonderzoek ter plaatse van de drie nieuwe
compensatiewoningen zal voorafgaand aan de werkzaamheden worden uitgevoerd. Hiertoe is in de regels
behorende bij het voorliggende plan een voorwaardelijke verplichting opgenomen (artikel 4.2.1 en artikel
4.4.1, onder j), waarmee het uitvoeren van het betreffende onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden
is geborgd. Daarmee zijn de archeologische waarden voldoende geborgd.
Hiermee zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen mogelijk voorkomende archeologische resten
worden geschaad.


4.3.2 Cultuurhistorie
Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit wat door vorige generaties is gebouwd of gemaakt
en wat tegenwoordig nog bestaat en tegenwoordig monumentale waarde heeft. Door contact met dit
erfgoed krijgen de huidige generaties een beeld hoe men vroeger geleefd moet hebben. Cultureel erfgoed
is van belang voor de identiteit van een samenleving en versterkt het cultureel en historisch zelfbewustzijn.
Monumenten en kunstschatten maken een gedeeld verleden zichtbaar en versterken daarmee de
nationale identiteit. Daarom is bescherming van deze elementen van belang.
                                                                                                           45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>De cultuurhistorische waarden van een gebied zijn onder andere in kaart gebracht in de zogenaamde
cultuurhistorische waardenkaart. Deze wordt door de provincies beheerd.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie in een gebied met cultuurhistorisch waardevolle elementen
gelegen.




Uitsnede provinciale cultuurhistorische waardenkaart.
Bron: Provincie Noord-Brabant.

Nabij de locatie is een groenstructuur gelegen die is aangemerkt als historisch groen. Het deel nabij de
locatie betreft met name de laanbeplanting aan de Sparrendaalseweg. Verder maakt het historisch groen
deel uit van het waardevolle landgoed aan de Sparrendaalseweg.
De Helvoirtseweg is aangemerkt als historisch geografische lijn in het landschap met een hoge waarde.
Ook de laanbeplanting aan een deel van deze weg is aangemerkt als historisch groen.

De gemeente Vught heeft eveneens een eigen cultuurhistorische waardenkaart opgesteld. Zoals te zien in
de volgende afbeelding is ook vanuit de gemeentelijke waardenkaart sprake van een ligging nabij enkele
cultuurhistorisch waardevolle elementen.




                                                                                                         46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Uitsnede gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart.
Bron: Gemeente Vught.

Ook op basis van de gemeentelijke waardenkaart is de Helvoirtseweg aangemerkt als historisch
geografische lijn. Ook de Sparrendaalseweg is vanuit de gemeentelijke waardenkaart aangemerkt als een
dergelijke lijn. Beiden hebben vanuit de gemeentelijke waardenkaart een zeer hoge waarde.
Vanuit de gemeentelijke waardenkaart is de locatie buiten het gebied gelegen dat is aangemerkt als vlak
historische geografie met zeer hoge waarde.

Met de voorgenomen ontwikkeling vinden uitsluitend ingrepen plaats op eigen terrein. Er vinden geen
wijzigingen plaats aan de laanbeplanting aan de Sparrendaalseweg en de Helvoirtseweg en de
voorgenomen ontwikkeling zal niet leiden tot wijzigingen aan het landgoed. Verder zal de voorgenomen
ontwikkeling niet leiden tot wijzigingen aan de omliggende wegen. De impact op het landschap als gevolg
van de voorgenomen ontwikkeling is zeer minimaal. Hiermee zullen het historische groen, de historisch
geografische lijn en het waardevolle landgoed niet onevenredig worden geschaad.
Verder is de locatie gelegen in een cultuurhistorisch landschap. Het betreft het landschap De Meierij.
De Meierij bestaat uit verschillende dekzandruggen, beekdalen en dekzandvlaktes. Over grote
oppervlakten ligt Brabants leem in de ondergrond. Het water van de beken (Essche Stroom, Beerze,
Dommel en Aa) stroomt in de richting van 's-Hertogenbosch, waar een doorgang in de dekzandrug
aanwezig is. In het verleden leidde deze situatie hier en daar tot problemen met de waterafvoer, waardoor
natte broekgebieden, vennen en kleine veengebieden ontstonden. De Meierij wordt gekenmerkt door een
kleinschalig mozaïek van oude en jonge ontginningslandschappen en woeste gronden. Vanouds waren de
randen van de beekdalen en de dekzandruggen de meest geschikte plek voor bewoning. De beekdalen
zelf en de uitgestrekte broekgebieden waren te nat om te wonen of om akkerbouw te bedrijven. Deze
terreinen werden gebruikt als weide, hooiland of hakhout. Op de hogere delen van het bevonden zich
vroeger uitgestrekte heidevelden, bossen en stuifzanden.
Door overbeweiding ontstonden op enkele plekken stuifzanden (bijvoorbeeld de Loonse en Drunense
duinen). Een en ander had tot gevolg dat het agrarische landschap over het algemeen heel kleinschalig
was. De beekdalen waren heel besloten. De percelen waren er klein en vrijwel allemaal omgeven door
                                                                                                         47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>opgaande beplanting. De oude akkercomplexen waren wat grotere, open ruimten in deze besloten wereld.
De heidevelden vormden hiermee een groot contrast: dit waren zeer grote, open gebieden. Een van de
beeldbepalende aspecten van de Meierij is de populierenteelt, aanvankelijk vooral in de vorm van weg- of
perceelrandbeplanting, later ook in de vorm van populierenbosjes.
In de negentiende en twintigste eeuw zijn veel van de 'woeste gronden', de heidevelden en de
broekgebieden, omgezet in landbouwgrond. Nieuwe boerderijen werden gebouwd op plaatsen die tot dan
onbewoond waren geweest. In de jonge heideontginningen is een rationele verkaveling en ontwatering
gerealiseerd.
De Meierij wordt gekarakteriseerd door veel kleine dorpen, met ieder hun eigen karakter en relatie met het
landschap. Ook zijn een aantal plattelandsdorpen uitgegroeid tot middelgrote steden of industriekernen,
zoals Veghel en Schijndel. De grote stedelijke gebieden van 's-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg zijn
met elkaar verbonden door een netwerk van snelwegen, provinciale wegen, kanalen en spoorlijnen. Door
de achteruitgang van de populierenteelt en de introductie van het prikkeldraad, waardoor de
perceelrandbegroeiing zijn functie als veekering verloor, is de kleinschaligheid van de beekdalen op veel
plaatsen verloren gegaan. Dit proces werd versterkt door de uitvoering van ruilverkavelingen in de tweede
helft van de twintigste eeuw. Hierdoor zijn de markante verschillen tussen de hoge zandgronden, de oude
cultuurgebieden en de beekdalen voor een deel verloren gegaan.
De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van het gebied zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke
terreingesteldheid. De indeling in agrarische gebruikseenheden (akkers, graslanden en woeste gronden) is
op veel plaatsen nog goed herkenbaar. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk
aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische
waarde. Twee andere aspecten die het landschap van de Meierij kenmerken zijn de landgoederen en
buitenplaatsen en de populierenteelt.
Voor de provincie is het behoud van het cultuurhistorisch landschap door ontwikkeling of versterking van
de samenhang van de dragende structuren van de regio van belang. Daarnaast wil de provincie de
cultuurhistorische waarden van het landschap in hun samenhang verder ontwikkelen, beschermen en
toeristisch-recreatief ontsluiten. Ten slotte is het duurzaam en in samenhang behouden van het
bodemarchief van de archeologische landschappen van belang.
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een ontwikkeling op een bestaand erf. Hoewel er
bebouwing wordt teruggebouwd is sprake van een afname van het bebouwd oppervlak. Er blijft, door middel
van een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing van de locatie, sprake van een
compacte inrichting welke goed aansluit bij bestaande structuren en passend is in het landschap. De
impact van de voorgenomen ontwikkeling is zeer minimaal. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee
geen onevenredig nadelige gevolgen hebben op het cultuurhistorische landschap.
Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is daarnaast door een landschappelijk en
stedenbouwkundig deskundige een landschappelijk en stedenbouwkundig inpassingsplan opgesteld (zie
bijlage 1 van deze toelichting). Daarin is een analyse gemaakt van de landschappelijke en historische
waarden van het gebied en van de locatie. Uit deze analyse blijkt dat de waardevolle kenmerken van het
landschap vooral de langgerekte smalle percelen met bomenrijen en hagen en de ontwikkeling van het
bebouwingslint betreft. Daarnaast is het nabijgelegen Natuurnetwerk Nederland van historisch belang. Op
de locatie worden de ruimtelijke kenmerken vooral benadrukt door de strook met bos langs de
Helvoirtseweg, het bosje aan de noordoostkant van het plangebied en het bos ten zuidoosten van de
Sparrendaalseweg, de groensingels aan de noordkant en zuidkant van het plangebied, de bebouwing en
beplanting op de ten zuidwesten gelegen bebouwde erven van de buurtschap de Dijk en de bomenrijen
langs de omliggende wegen.
In het plan wordt daarop aangesloten door de aanleg van een strook bos aan de noordwestkant en door
het versterken en verbeden van de aanwezige groensingels aan de noordoostkant en zuidwestkant.
Daarnaast vormen de nieuwe woningen in stedenbouwkundig opzicht een verbinding tussen de resterende
bedrijfswoningen en de in het huidige kantoorgebouw te realiseren appartementen. De totale bebouwing
vormt zo een duidelijke ruimtelijke eenheid rond een centrale ruimte, de weide met fraaie solitairen in het
centrum van het plangebied. De resterende woningen met de bijgebouwen en het resterende
bedrijfsgebouw zijn te kenschetsen als een organisch tot stand gekomen, kleurrijke bebouwingscluster.
Op basis van het voorgaande zal de voorgenomen inpassing van het erf leiden tot een versterking van de
                                                                                                           48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>historische kenmerken en waarden van het landschap.

Gezien het voorgaande zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen cultuurhistorisch waardevolle
elementen worden aangetast.


4.3.3 Aardkundig waardevolle gebieden
Het doel van het beleid met betrekking tot aardkundige waarden is om de ontstaansgeschiedenis van het
aardoppervlak zichtbaar, beleefbaar en begrijpelijk te houden. Om aardkundige waarden te beschermen
zijn aardkundig waardevolle gebieden aangewezen.
Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in een aardkundig waardevol gebied gelegen.




Uitsnede kaart aardkundig waardevolle gebieden.
Bron: Provincie Noord-Brabant.

Gezien de locatie niet in een aardkundig waardevol gebied is gelegen zal met de voorgenomen
ontwikkeling geen sprake zijn van aantasting van aardkundige waarden.



4.4     Verkeer en parkeren

4.4.1 Infrastructuur en parkeren
Een goede ontsluiting is gerealiseerd op de Hevloirtseweg (via De Dijk). De locatie is voorzien van een inrit
welke aansluit op de openbare weg. Hierbij heeft het inkomend en vertrekkend verkeer voldoende ruimte
om het bedrijf te betreden en verlaten, waardoor geen onnodige verkeershinder op de openbare weg zal
plaatsvinden.
Op het terrein zelf is voldoende gelegenheid om te keren. Hierbij hoeft niet op de openbare weg alsnog

                                                                                                           49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>gekeerd te worden, waardoor geen achteruit rijdende voertuigen de openbare weg op hoeven rijden. Dit
bevordert de verkeersveiligheid.
De om te schakelen bedrijfswoningen, de nieuwe compensatiewoningen en de gewenste appartementen
(in het huidige te behouden kantoorgebouw) zullen ontsloten worden via de bestaande ontsluiting aan de
Helvoirtseweg. Daarbij zal de ontsluiting waar nodig worden aangepast aan de hernieuwing van de N65.
In de huidige situatie vindt het parkeren geheel op eigen terrein plaats. Bij de voorgenomen ontwikkeling is
het vereist dat het parkeren ook na realisatie van het project geheel op eigen terrein plaatsvindt.
De gemeente Vught heeft op 7 februari 2013 het Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022 vastgesteld.
Hierin zijn de gemeentelijke parkeernormen opgenomen.
Bij de gewenste ontwikkeling is sprake van de beëindiging van een KI-station, waarbij de bestaande
bedrijfswoningen worden omgeschakeld naar burgerwoningen. Voor woningen in het buitengebied
(vrijstaand) geldt een parkeernorm van 2 per woning. Bij de huidige bedrijfswoningen is reeds ruim
voldoende parkeergelegenheid voor (meer dan) 2 auto's aanwezig. Dit zal met de voorgenomen
ontwikkeling niet veranderen. In de gewenste situatie zal daarmee ten aanzien van de om te schakelen
woningen eveneens ruim voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn.
Daarnaast zullen drie nieuwe compensatiewoningen worden opgericht. Ook voor deze woningen geldt een
parkeernorm van 2 per woning. Bij elk van de woningen zal ruim voldoende gelegenheid worden aangelegd
voor minimaal 2 parkeerplaatsen. Daarmee zal ook voor de compensatiewoningen voldoende
parkeergelegenheid aanwezig zijn.
Ten slotte zal worden voorzien in negen appartementen in het bestaande kantoorgebouw. Voor
appartementen in het buitengebied geldt een parkeernorm van 2,3 per wooneenheid. Dit betekent dat op
basis van de parkeernormen ter plaatse minimaal 20,7, afgerond 21 parkeerplaatsen nodig zijn. Op eigen
terrein is ruim voldoende ruimte aanwezig voor 21 parkeerplaatsen. In de regels behorende bij dit plan is in
artikel 14.1 geborgd dat dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein volgens de
parkeernormen van de gemeente.
Gezien het voorgaande zal ook de in de gewenste situatie sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid
op eigen terrein.


4.4.2 Verkeersbewegingen
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de beëindiging van een KI-station, waarop tevens varkens
(beren) worden gehouden. Daarbij worden de huidige bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen
en worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht. Ten slotte zal op termijn worden voorzien in een
kleinschalige collectieve woonvorm.
In de huidige situatie is sprake van een KI-station, waarop tevens varkens (beren) worden gehouden. Ten
behoeve van de huidige bedrijfsvoering vinden volgens de vigerende vergunning de volgende
verkeersbewegingen plaats:
    Gemiddeld 36 vrachtwagens per week, wat resulteert in gemiddeld 72 verkeersbewegingen per week
    met vrachtverkeer;
    Gemiddeld 10 tractoren per week, wat resulteert in gemiddeld 20 verkeersbewegingen met
    landbouwverkeer;
    Gemiddeld 50 personenauto's per week, wat resulteert in gemiddeld 100 verkeersbewegingen per
    week met personenvervoer.

Totaal gemiddeld 192 verkeersbewegingen per week, waarvan gemiddeld 72 met vrachtverkeer. Dit betreft
gemiddeld 27 verkeersbewegingen per dag, waarvan gemiddeld 10 met vrachtverkeer.
Daarnaast vinden momenteel verkeersbewegingen plaats ten behoeve van de huidige bedrijfswoningen.
Deze woningen zijn en blijven als woning in gebruik. Het aantal verkeersbewegingen ten behoeve van deze
woningen zal daarmee niet wijzigen.
In de gewenste situatie is sprake van appartementen. Dit is vergelijkbaar met een appartementencomplex.
Voor dergelijke voorzieningen in het buitengebied geldt, volgens de handreiking "Toekomstbestendig
parkeren" van het kennisplatform CROW, een verkeersgeneratie van gemiddeld 6 verkeersbewegingen (3
                                                                                                          50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>voertuigen) per wooneenheid per dag. Er zal ter plaatse worden voorzien in 9 appartementen. Dit houdt in
dat er voor de appartementen in de worst-case situatie sprake zal zijn van 54 extra verkeersbewegingen
per dag met personenvervoer. Dit betreft gemiddeld slechts 2 verkeersbewegingen (1 auto) per uur.
Daarnaast worden drie nieuwe ruimte-voor-ruimte woningen opgericht. Voor vrijstaande woningen in het
buitengebied geldt, volgens de handreiking "Toekomstbestendig parkeren" van het kennisplatform CROW,
een verkeersgeneratie van gemiddeld 8 verkeersbewegingen (4 voertuigen) per dag. Bij drie woningen
betekent dit een totale verkeersgeneratie van gemiddeld 24 verkeersbewegingen (12 voertuigen) per dag.
Gemiddeld genomen betreft dit slechts 1 auto per 2 uur.
In vergelijking met de huidige situatie zal sprake zijn van een toename van het aantal verkeersbewegingen
met 61 per dag. Dit betreft gemiddeld slechts één extra voertuig per uur. Daarnaast is met het bepalen van
de verkeersbewegingen uitgegaan van de worst-case situatie. In de praktijk zal het aantal
verkeersbewegingen van en naar de locatie in de gewenste situatie (aanzienlijk) lager zijn, waarmee geen
sprake zal zijn van een onevenredige verkeershinder.
In de huidige situatie vindt een groot deel van de verkeersbewegingen plaats met vrachtverkeer. In de
gewenste situatie is het aandeel vrachtverkeer aanzienlijk kleiner. Hiermee zal de impact en de mogelijke
hinder van het verkeer van en naar de locatie (aanzienlijk) afnemen.



4.5     Wateraspecten
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het
water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden
en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Met ingang van 3 juli 2003 is een watertoets in de vorm van een waterparagraaf en de toelichting hierop
een verplicht onderdeel voor ruimtelijke plannen en projecten van provincies, regionale openbare lichamen
en gemeenten. De watertoets is verankerd in de Waterwet (Wtw). Dit houdt in dat de toelichting bij het
ruimtelijk plan of project een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met
de gevolgen voor de waterhuishouding. Dit beleid is voortgezet in het huidige Besluit ruimtelijke ordening
(Bro).
In dit besluit wordt het begrip “waterhuishouding” breed opgevat. Aangesloten wordt bij de definitie zoals
die is opgenomen in de Wtw. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de
waterhuishouding. Bij de voorbereiding van een waterparagraaf dienen alle van belang zijnde
waterhuishoudkundige aspecten beoordeeld te worden.


4.5.1 Beleid
Rijksbeleid
De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is vanaf 22 december 2000 van kracht. De KRW heeft als doel
om te komen tot schone, ecologisch gezonde stroomgebieden, waarin water op een duurzame manier
wordt gebruikt. Om dit doel te bereiken is een systematiek opgesteld die alle Europese lidstaten in de
nationale wetgeving moeten implementeren en uitvoeren. De Nederlandse regering heeft invulling aan de
KRW gegeven middels de Waterwet, die in werking is getreden op 22 december 2009. De Waterwet regelt
het beheer van het oppervlakte- en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen het waterbeleid en
ruimtelijke ordening. De visies met betrekking tot het waterbeleid worden door de verschillende
bestuurslagen in diverse plannen beschreven.

Provinciaal beleid
Het beleid van de provincie Noord-Brabant richt zich op het bereiken en in stand houden van
watersystemen die ruimte bieden aan een gezond leefmilieu voor mens, dier en plant. Daarbij zijn
economische en ecologische ontwikkelingen met elkaar in evenwicht en is het hebben en houden van een
veilige en bewoonbare provincie een randvoorwaarde. Dit beleid is vertaald in de Omgevingsvisie en
(Interim) Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de omgevingsvisie komen over het onderwerp water de
volgende aspecten aan bod:

                                                                                                             51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>    Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;
    Een betere waterveiligheid door preventie;
    Koppeling van waterberging en droogtebestrijding.

De watertoets en de wijze waarop de provincie daar mee omgaat is beschreven in het Regionaal Water en
Bodem programma (RWP) 2022-2027.
Het doel van dit plan is het creëren van een gezonde leefomgeving voor mens, dier en plant, waarin we
veilig kunnen wonen en waar ruimte is voor economische, maatschappelijke en ecologische
ontwikkelingen. Het aspect water maakt hier onderdeel van uit. Kort gezegd betreft het:
    voldoende water voor mens, plan en dier;
    schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);
    bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico’s;
    verduurzaming van de grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening.

Gemeenten en waterschappen dienen hun waterbeleid te baseren op de uitgangspunten die de provincie
stelt.

Beleid waterschap, Waterbeheerprogramma 2022-2027
Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van
Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de
lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en
ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De
lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het
water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen,
spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en
recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces
waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en
dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De
lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker
vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen
belangrijke gegevenheden.
Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg
naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in het hele
beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit
voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het
bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en
oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van
de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het
vasthouden van water.
Het waterschap hanteert drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:
    Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt.
    Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan.
    Wat schoon is moet schoon blijven.

Nog meer dan voorheen, is aanpassing aan de veranderende leefomgeving en het zoeken naar nieuwe
oplossingen en antwoorden nodig. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van
bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een
integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen
succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie,
energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal,
maar integraal. Alleen dan kunnen oplossingen worden gevonden voor een leefbaar Midden-Brabant met
een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en
natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe dit kan worden bereikt. Meer dan voorheen wordt
                                                                                                        52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>daarbij ingezet op:
    van beekdalgericht naar gebiedsgericht; de aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken,
    de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
    van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners worden keuzes gemaakt over
    meerdere opgaven in een gebied.
    van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken
    en slimmer sturen.

Keur
De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en
verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de
waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt in beleids- en algemene
regels.

Legger
De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en
afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied.
Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel
mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Het doel van dit uitgangspunt is om te voorkomen dat
hemelwater als gevolg van uitbreiding van het verhard oppervlak versneld op het watersysteem wordt
geloosd. Voor lozingen op een oppervlaktewater eist het Waterschap daarom een vervangende berging,
die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert. Gemeenten stellen vanuit
hun eigen verantwoordelijkheid voorwaarden aan de afvoer via een rioleringsstelsel. Bij het invullen van de
compensatieopgave wordt tevens gekeken naar de mogelijke realisering van andere waterdoelen. Het gaat
hierbij dus om een optimale inpassing van een plan in zijn omgeving, waarbij ook gekeken moet worden
naar het huidig en toekomstig functioneren van het totale (deel)stroomgebied waar de ontwikkeling
onderdeel van uitmaakt. Naast het behoud van voldoende systeemrobuustheid, kan hiermee beter invulling
worden gegeven aan de gewenste doelmatigheid. Bovendien biedt dit mogelijkheden voor waterschappen
en gemeenten om ook andere dan hydrologische aspecten mee te nemen in de afweging. Het gaat hierbij
bijvoorbeeld om het oplossen van waterkwaliteitsknelpunten of het tegengaan van verdroging.

Gemeentelijk beleid, Programma Water en Riolering 2022-2026 en Waterafvoerverordening
De gemeente Vught heeft in het Programma Water en Riolering als doelstelling opgenomen een
klimaatbestendige en aantrekkelijke gemeente te zijn. Om een stap te zetten in de komende planperiode
met betrekking tot de realisatie van de doelstelling heeft de gemeente drie speerpunten opgenomen in het
programma, namelijk:
1. Werken aan een robuust en klimaatbestendig systeem continueren.
2. Continueren integraal werken.
3. Samenwerken met inwoners en ondernemers.

Vanuit het eerste speerpunt wordt ingezet op het inzetten van de (openbare) ruimte om tijdelijk grote
hoeveelheden hemelwater op te vangen en gedoseerd af te voeren naar de omgeving. Dit zowel bij normale
als bij extremen buien. Daarbij wordt ingezet op het zo lang mogelijk vasthouden van water in de
voorzieningen voor het opvangen van hemelwater, mede om te anticiperen op perioden van langdurige
droogten. Bij nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen is het uitgangswpunt dat het plangebied
klimaatadaptief wordt ingericht en wordt voorzien in een klimaatrobuust watersysteem.
Vanuit het tweede speerpunt wordt met name ingezet op samenwerking met partijen die in de openbare
ruimte actief zijn. Dit vergt een omgevingsgerichte werkwijze waarbij bij iedere bovengrondse ingreep een
belangenafweging wordt gemaakt waarin water een rol van betekenis speelt.
Vanuit het derde speerpunt wordt voornamelijk ingezet op samenwerking met inwoners en ondernemers in

                                                                                                           53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>de gemeente. Daarbij is het streven om bij ieder project een participatietraject in te zetten.

In de gemeentelijke Waterafvoerverordening is opgenomen dat het verboden is vanaf een nieuw bouwwerk
of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de openbare riolering of op het openbaar terrein. De
opvang en afvoer van hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt.
In afwijking van het beleid van het waterschap heeft deze regeling betrekking op alle nieuwe bebouwing en
verharding en niet alleen op een toename van het verharde oppervlak. Dit betekent dat voor iedere m²
nieuwe bebouwing en/of verharding compenserende waterberging is vereist, ook in de gevallen dat sprake
is van sloop van bebouwing en/of het verwijderen van verharding. De afname van het verhard oppervlak door
sloop van bebouwing of het verwijderen van verharding mag daarbij niet in beschouwing worden genomen
bij het bepalen van de noodzakelijke compensatie voor de nieuwe bebouwing of verharding. Voor de mate
van compensatie hanteert de gemeente dezelfde normering als het waterschap.


4.5.2 Waterhuishoudkundige gebieden
Attentiezone waterhuishouding
De locatie is gelegen in een attentiezone waterhuishouding. Het doel van de attentiezones is om
ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen deze zones gelegen natte natuurparels
tegen te gaan. Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door verandering van
bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een
negatief effect op de (grond)waterstand in een natte natuurparel kunnen hebben, is een vergunning nodig.
Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat
overleg met het waterschap nodig is.
Binnen de attentiezones worden in ieder geval regels gesteld ten aanzien van activiteiten die een nadelige
invloed kunnen hebben op de betreffende gebieden. Ten aanzien van deze activiteiten zijn in de planregels
behorende bij het voorliggende plan nadere regels gesteld die toezien op de bescherming van de
betreffende gebieden. Daarmee is de bescherming van de betreffende gebieden in voldoende mate
geborgd.


4.5.3 Voorgenomen activiteit
Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de beëindiging van een KI-station, waarbij de
bedrijfswoningen worden omgeschakeld naar burgerwoningen en drie nieuwe compensatiewoningen zullen
worden opgericht. Daarnaast zal op termijn het bestaande kantoorgebouw worden omgeschakeld naar een
kleinschalige collectieve woonvorm.
De huidige stallen zijn niet geschikt voor de vervolgfuncties en zullen in zijn geheel worden gesloopt. In
totaal zal ongeveer 3.000 m² aan stallen worden gesloopt. Bij de huidige bedrijfswoningen, welke worden
omgeschakeld naar burgerwoningen, zal niet worden gebouwd en/of worden gesloopt. Ook ten behoeve
van de in het bestaande kantoorgebouw te realiseren appartementen zal niet worden gebouwd en/of
worden gesloopt. Ten slotte worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht met bijgebouwen. Een
vrijstaande woning in het buitengebied mag een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Dit houdt in dat de
oppervlakte maximaal gemiddeld 150 m² zal bedragen per woning. Daarnaast is per woning (wanneer ook
de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen worden meegenomen) maximaal 150 m² aan bijgebouwen
mogelijk. Dat houdt in dat per woning ongeveer 300 m² aan bebouwd oppervlak zal worden gerealiseerd.
Voor voldoende erfverharding wordt eveneens uitgegaan van maximaal 100 m² aan erfverharding per
woning. Het totale verharde oppervlak ten behoeve van de woningen komt daarmee op ongeveer 1.200 m².
In totaal zal het verhard oppervlak met de voorgenomen ontwikkeling met minimaal 3.000 m² afnemen.
Daar komt nog een afname van de erfverharding rondom de huidige stallen bij. De voorgenomen
ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een toename van het verhard oppervlak, maar juist van een
afname daarvan.
Afkoppeling van het hemelwater zal plaatsvinden middels een gescheiden stelsel. Hierbij zal het
hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak niet op het riool worden afgevoerd, maar middels
straatkolken en dakgoten worden afgevoerd naar infiltratie- en/of bergingsvoorzieningen. Van belang daarbij

                                                                                                         54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>is dat bij een ruimtelijke ontwikkeling hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld.
Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar de watergangen. Om te
voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang
(waterbergingscompensatie). Voor de mate van compensatie hanteert het waterschap de volgende
richtlijnen:
    Voor ontwikkelingen waarbij het verharde oppervlak niet toeneemt of met minder dan 500 m² toeneemt
    is geen aanvullende compensatie nodig;
    Voor ontwikkelingen waarbij het verharde oppervlak toeneemt met meer dan 500 m², maar minder dan
    10.000 m², dient compenserende waterberging te worden toegepast. Hiervoor dient gebruik te worden
    gemaakt van de rekenregel;
    Voor ontwikkelingen waarbij het verharde oppervlak toeneemt met 10.000 m² of meer dient in overleg
    met het waterschap maatwerk te worden toegepast.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal het verhard oppervlak niet toenemen, maar afnemen. Hiermee is geen
aanvullende compensatie vereist en zal met de voorgenomen ontwikkeling sprake zijn van een
hydrologisch neutrale ontwikkeling.
Vanuit het gemeentelijke beleid ten aanzien van de afvoer van hemelwater geldt echter een afwijkende
norm. Vanuit het gemeentelijke beleid dient bij iedere m² aan nieuwe bebouwing en/of verharding
compensatie plaats te vinden, ongeacht of eveneens sprake is van sloop van bebouwing en/of het
verwijderen van verharding.
Voor het bepalen van de mate van compensatie hanteert de gemeente dezelfde norm als het waterschap.
De compensatie kan daarmee worden bepaald met behulp van de volgende rekenregel:
"Compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06."

De gevoeligheidsfactor is afhankelijk van het infiltrerend vermogen van de grond ter plaatse van een locatie.
De gevoeligheidsfactor is standaard 1, maar in sommige gebieden waar het water door de
bodemsamenstelling beter kan infiltreren in de grond is deze op ½ of ¼ gesteld. Bij een
gevoeligheidsfactor ½ mag gerekend worden met 0,5 en bij een gevoeligheidsfactor ¼ met 0,25.
Zoals te zien in de volgende figuur is de gevoeligheidsfactor ter plaatse 1.




                                                                                                           55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Kaart gevoeligheidsfactoren.
Bron: Waterschap de Dommel.

Zoals gesteld in het voorgaande zal ter plaatse van de om te schakelen bedrijfswoningen geen sprake zijn
van nieuwe bebouwing en/of verharding. Ook ter plaatse van het kantoorgebouw, dat ingericht zal worden
met appartementen, zal geen sprake zijn van nieuwe bebouwing en/of verharding. Alleen op de plaats waar
de nieuwe compensatiewoningen zullen worden opgericht is sprake van nieuw verhard oppervlak. Zoals
eerder in deze paragraaf omschreven zal het nieuwe verhard oppervlak ter plaatse maximaal 1.200 m²
betreffen. De rekenregel kan daarmee als volgt worden ingevuld:
"1.200 (toename verhard oppervlak) x 1 (gevoeligheidsfactor) x 0,06 = 72 m³."

Voor de nieuwe woningen dient daarmee te worden voorzien in minimaal 72 m³ aan compenserende
waterberging. Dit is nader uitgewerkt in de paragraaf "Compenserende waterberging" (paragraaf 4.5.4).

Om negatieve effecten op de huidige goede waterkwaliteit te voorkomen en waterbesparing te bereiken
worden:
    zoveel mogelijk maatregelen getroffen om het waterverbruik zo gering mogelijk te laten zijn en
    verontreiniging van het regenwater en oppervlaktewater te voorkomen;
    duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast.

De locatie is voorzien van riolering, waar het afvalwater van de bedrijfswoningen op wordt geloosd. Het
bedrijfsafvalwater wordt middels een gescheiden stelsel afgevoerd. Hemelwater wordt hierbij niet afgevoerd
op het rioleringssysteem, maar wordt middels dakgoten en straatkolken opgevangen in een
bergingsvoorziening. Hiermee is geen sprake van afkoppeling van hemelwater naar
Rioolwaterzuiveringsinstallaties.
Voor de nieuwe woningen en de omschakeling van het kantoorgebouw naar een appartementencomplex
zal in overleg met de gemeente worden voorzien in een passend gescheiden stelsel waarbij het
                                                                                                        56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>hemelwater eveneens niet wordt afgekoppeld op de riolering.
Hiermee zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de
waterhuishouding ter plaatse.


4.5.4 Compenserende waterberging
Ter compensatie van de toename van het verharde oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen dient
compenserende waterberging plaats te vinden om wateroverlast te voorkomen. Zoals nader aangetoond in
de paragraaf "Voorgenomen activiteit" (paragraaf 4.5.3) is voor de voorgenomen ontwikkeling minimaal 72
m³ aan compenserende waterberging nodig.
De gronden ter plaatse bestaan, volgens gegevens van Bodemdata en de provincie Noord-Brabant, uit
eolische dekzandwelvingen. Dit zijn dekzanden die zijn afgezet door de wind. De doorlatendheid van de
zandgronden is afhankelijk van de grootte van de korrels. De eolische dekzanden hebben een vrij
constante korrelgrootte, gemiddeld 150-210 micrometer (µm). De betreffende zandgronden hebben
daarmee een doorlatendheid van gemiddeld 15 meter per dag. 1 meter per dag staat gelijk aan 1.000 liter
per dag per m². De gronden hebben daarmee een infiltratiecapaciteit van 15.000 liter per dag per m². Dit
staat gelijk aan 625 liter per uur per m². De bodem ter plaatse is daarmee (zeer) geschikt voor infiltratie.
Volgens gegevens van het waterschap ligt de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ter plaatse van
de nieuwe woningen tussen de 40 en 60 centimeter onder maaiveld. Daarmee ligt de grondwaterstand vrij
hoog. Bij de realisatie van de woningen dient daarmee rekening te worden gehouden met de hogere
grondwaterstanden. Bij de realisatie van de woningen zal dit in acht worden genomen.
Ten behoeve van de waterberging zal op elk van de eigen percelen van de compensatiewoningen een
voorziening voor de berging van water worden aangelegd. Deze zijn meegenomen in het landschappelijk en
stedenbouwkundig inrichtingsplan zoals is opgenomen als bijlage 1 van deze toelichting. Daarbij is in
beginsel de keuze gemaakt voor een greppel/sloot aan de één van de zijden van elk perceel, maar is de
optie opgenomen om op een andere wijze (bijvoorbeeld door een poel of grindkoffers) te voorzien in
voldoende compensatie. In de volgende figuur is de in het landschappelijk en stedenbouwkundig
inrichtingsplan opgenomen waterberging weergegeven.




                                                                                                           57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>In het landschappelijk en stedenbouwkundig plan opgenomen voorzieningen voor waterberging.
Bron: Ir. Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt.

Mogelijk is voor de gewenste waterbergingsvoorziening een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van
werken, geen bouwwerken zijnde of van werkzaamheden in het kader van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht, een ontheffing op de Keur van het Waterschap en/of een Watervergunning in het kader
van de Waterwet noodzakelijk. Mocht een dergelijke vergunning en/of ontheffing nodig zijn dan zal deze te
zijner tijd worden aangevraagd.




                                                                                                       58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5               Uitvoerbaarheid

5.1     Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project.
Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling
omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling
van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten
zeker te stellen.
Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast
voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In
artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:
"Artikel 6.2.1
Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:
a. de bouw van een of meer woningen;
b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer
   woningen;
d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of
   ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of
   ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve
   oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte."

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, onder sub
a, b en/of c van de Wro, waarmee een exploitatieplan zou moeten worden opgesteld. Op basis van artikel
6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:
1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, project of besluit begrepen gronden
   anderszins verzekerd is;
2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°,
   onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van
   regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt naast dit project een separate overeenkomst gesloten
met betrekking tot hetgeen voortvloeit uit dit onderdeel van de Wro. In deze overeenkomst is opgenomen
dat alle gemaakte kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure voor rekening van de
initiatiefnemer zijn. Gemaakte kosten door de gemeente worden middels het heffen van leges op de
initiatiefnemer verhaald, zoals is opgenomen in de legesverordening van de gemeente Vught. Verder zal
ook eventuele planschade in een separate overeenkomst worden geregeld.
Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het project begrepen gronden
anderzijds verzekerd, waarmee geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Hiermee wordt het project
financieel haalbaar geacht.



5.2     Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het voorliggend plan betreft een herziening op het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" van gemeente
Vught en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de
Algemene wet bestuursrecht (Awb).
In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld
zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de

                                                                                                            59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>gemeentelijke bladen en/of op de gemeentelijke website. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal
raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.



5.3     Handhaving
Een bestemmingsplan en/of een omgevingsvergunning is bindend voor zowel de overheid als de burger. De
primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van de regels in de omgevingsvergunning ligt bij
de gemeente. Het handhavingsbeleid van de gemeente Vught vormt de basis van de handhaving binnen de
gemeentelijke grenzen. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de
naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen.
Het doel van handhaving is om de bescherming van mens en omgeving te waarborgen tegen ongewenste
activiteiten en overlast. In het kader van een ruimtelijk project heeft regelgeving met name betrekking op de
Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet. Bij overtreding
van deze regels kan gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een
verleende vergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van een
bestemmingsplan of een vrijstelling.




                                                                                                          60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6               Wijze van bestemmen

6.1     Doel en reikwijdte
Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om
het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald
dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn:
1. goede ruimtelijke ordening;
2. uitvoerbaarheid.

Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet.
Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk
principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan
om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat:
1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen
   bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en;
2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de
   overgangsregels zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing
(omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning
voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan
regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij
regels geven voor:
1. het bebouwen van de gronden;
2. het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet
het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet
1988, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid.
Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat
niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat
bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan
aan te scherpen.



6.2     Onderdelen van een bestemmingsplan
Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding
(plankaart).


6.2.1 De toelichting
De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in
het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een
ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan
kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht).
Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het
onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig).
Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op
monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat
gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee
eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
                                                                                                            61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de
bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie.
Bijlagen bij de toelichting:
Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van
het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de
toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting
zelf kort en daarmee leesbaar.
Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage
opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als
ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven
wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.


6.2.2 De planregels
De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:
1. Inleidende regels:
   In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt
   om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms
   erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten
   moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald;
2. Bestemmingsregels:
   In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische
   volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of
   dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels
   opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de
   bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke)
   afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele)
   omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van
   werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te
   vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die
   mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is
   geregeld;
3. Algemene regels:
   In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan.
   Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels
   interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene
   procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een
   binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het
   bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels
   kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen;
4. Overgangs- en slotregels:
   In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het
   bestemmingsplan heet (de slotregel).

Bijlagen bij de planregels:
Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de
regels.


6.2.3 De verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals
gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels
wordt bepaald wat hier wel en niet is toegestaan.

                                                                                                          62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat
een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming
ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een
'.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie
van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.



6.3       Voorliggend bestemmingsplan
Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding
en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide
planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de
bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik
gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De
toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten
en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.
Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het
bestemmingsplan.
Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:
      'Wonen', waarbij de functie voor het wonen in een burgerwoning wordt neergelegd.
      'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap', waarbij de functie voor het agrarisch gebruik
      van gronden met doelstellingen voor het behoud en/of de versterking van de landschappelijke waarden
      wordt neergelegd.

Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden:
      Het huidige kantoorpand zal worden voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen -
      geclusterd wonen', waarvoor in de regels wordt geborgd dat uitsluitend een geclusterde woonvorm in
      de vorm van appartementen met een zekere mate van sociale samenhang is toegestaan.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht (Bro).




                                                                                                             63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>