<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>16 JANUARI 2025

                                    CCCCoooonnnncccceeeepppptttt


REKENPARAMETERS
GRONDEXPLOITATIES
       2025

             GEMEENTE VUGHT




Referentie:
B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                      16 januari 2025
                                          Referentie: Fout! Geen tekst met de   opgegeven   stijl in het
                                                                                            document.
                                                                                      CCoonncceepptt




INHOUDSOPGAVE




01       INLEIDING                                                                                      1


02       SAMENVATTING                                                                                  2


03       MARKTONTWIKKELINGEN                                                                           5
03. 01   Economische ontwikkeling                                                                      5
03. 02   Inflatie                                                                                      6
03. 03   Renteontwikkelingen                                                                           8
03. 04   Bouwproductie                                                                              10
03. 05   Opbrengsten woningmarkt                                                                    12
Prognose ontwikkeling huizenprijzen                                                                 15
03. 06   Bouwkosten nieuwbouwwoning                                                                 19
03. 07   Grondkosten                                                                               20


04       CONCLUSIE                                                                                  22
04. 01       Rekenparameters                                                                        22
04. 02       Rekenrente en discontovoet                                                             23


05       BIBLIOGRAFIE                                                                              24




                                                                                                       1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                             16 januari 2025
                                                          Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                     Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                              Concept



01           INLEIDING
De grondexploitaties van gemeente Vught zijn opgesteld op basis van een rekenmodel waarbij
kasstromen over de tijd worden geprojecteerd. Dit stelt de gebruiker in staat om beter inzicht te
geven in de effecten van tijdselementen , zoals rentewijzigingen en prijsstijgingen. Op deze manier
kan tevens een cashflowoverzicht en een projectsaldo van alle locatieontwikkelingen worden
verschaft.

De kosten- en opbrengstenindexaties die worden gehanteerd in de grondexploitaties      worden
                                                                                         ,


jaarlijks herzien op basis van de laatste ontwikkelingen in de economie de bouwsector en de
                                                                          ,


woningmarkt. Op deze manier ontstaat een zo waarheidsgetrouw mogelijk beeld van toekomstige
uitgaven en opbrengsten. In het kader van het ‘Uitvoeringsprogramma Grondexploitatie’ zijn ook dit
jaar de indexatiecijfers herijkt. In dit rapport wordt een voorstel gepresenteerd voor de
opbrengsten- en kostenindexaties die in de grondexploitaties gehanteerd kunnen worden.

Om tot deze indexatiecijfers te komen , zijn eerst de huidige trends en macro-economische
ontwikkelingen in kaart gebracht. Daarna is onderzocht welke impact deze ontwikkelingen hebben
op de vastgoed- en bouwsector. Om een goed onderbouwd beeld te verkrijgen , zijn diverse bronnen
geraadpleegd , waaronder BouwkostenKompas , BDB , CBS , CPB , het Economisch Instituut voor de
Bouw , de Europese Commissie , het NVM en publicaties van verschillende Nederlandse banken.
Tezamen vormen deze bronnen een solide basis waarmee de kosten- en opbrengstenindexaties voor
de grondexploitaties van gemeente Vught zijn bepaald.

In het volgende hoofdstuk vindt u ons advies over de te hanteren indexatiecijfers. In hoofdstuk 03
worden de marktontwikkelingen gepresenteerd waarbij de focus ligt op de economische
                                                ,


ontwikkeling van Nederland het inflatieniveau de bouwproductie de woningmarkt de
                               ,               ,                    ,                    ,


woningbouwkosten en de grondkosten. In hoofdstuk 04 leest u de hoofdconclusies van dit rapport           ,


inzake de rekenparameters de rekenrente en de discontovoet. Tot slot is in hoofdstuk 05 de
                           ,


bibliografie opgenomen.




                                                                                                             1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                  16 januari 2025
                                                               Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                          Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                               Concept



02                   SAMENVATTING
Onderstaande tabel geeft een samenvatting weer van de belangrijkste bevindingen over de
marktontwikkelingen in dit rapport. De voorspellingen zijn vastgesteld op basis van de
geraadpleegde bronnen in dit rapport in combinatie met onze eigen marktkennis en -ervaring.
                                                   ,


Vervolgens wordt een opsomming gegeven waarin elke marktontwikkeling voor 2024 en 2025 kort
wordt toegelicht. Ten slotte worden de voorgestelde rekenparameters voor 2025 in de tabel
weergegeven.


                                                                 2024                              2025

  Nederlandse Economie                                           060%
                                                                   ,                               130%,



  Inflatie                                                       320%
                                                                  ,                                280%,



  Bouwproductie (nieuwbouw)                                      -300% ,                           150%,




  Huizenprijzen                                                  1200% ,                           600%,



  Bouwkosten                                                     300%
                                                                  ,                                400%,



  Grondkosten                                                    300%
                                                                  ,                                375%,


  Tabel 1: samenvattende figuur marktontwikkelingen.


   Economische ontwikkeling: In 2024 wordt een bescheiden economische groei van
   05%-07% verwacht gedreven door de afkoeling van de wereldhandel en het monetaire beleid
     ,       ,               ,


   van de Europese Centrale Bank (ECB) die de rente verhoogde om de inflatie te bestrijden. De
                                                       ,


   mondiale handel wordt beïnvloed door geopolitieke spanningen en verstoringen in de
   toeleveringsketens. Voor 2025 wordt een economische groei van 13% verwacht. De uitvoer zal
                                                                                           ,


   toenemen zodra de rente verder daalt wat zowel de Nederlandse uitvoer als de groei van het
                                                       ,


   bbp zou ondersteunen. Echter er blijven geopolitieke risico's zoals het Amerikaanse
                                           ,                                   ,


   handelsbeleid en de fragiele wereldwijde economie wat onzekerheid met zich meebrengt.
                                                           ,


   Het jaar 2024 kende een sterke loongroei als gevolg van hoge inflatie in 2023 en de verhoging
   van het minimumloon en de aanhoudende arbeidskrapte. Ondanks dat de ergste spanning voorbij
   lijkt blijft de arbeidsmarkt krap.
         ,




   Inflatie: De inflatie in Nederland vertoont in 2024 een dalende trend. De inflatie zal naar
   verwachting gemiddeld naar 31% dalen voor het jaar 2024 met een verdere daling richting de
                                               ,                           ,


   25%-28% in 2025. Let wel de inflatie is nog steeds hoger dan het langjarig streefpercentage
     ,       ,                         ,


   van de ECB van 2%. De afname zal echter trager zijn door hogere huurindexaties en loongroei.
   De daling van de inflatie wordt mede ondersteund door lagere olieprijzen die de energie-inflatie
                                                                                               ,


   negatief maken. De lagere olieprijs beïnvloedt ook de kerninflatie doordat goederen en diensten
                                                                                       ,


   goedkoper geproduceerd kunnen worden. De voedselprijsinflatie blijft hoog deels door een        ,


   accijnsverhoging op tabak maar dit effect verdwijnt in juni 2025 wat de totale inflatie verder
                                   ,                                               ,


   zal verlagen.

   Bouwproductie: In 2024 zal de bouwproductie in volume naar verwachting met ongeveer 3%
   krimpen. Dit is voornamelijk het gevolg van een sterke afname van productie in het eerste
   kwartaal veroorzaakt door factoren zoals een daling van de vergunningverlening lagere
                 ,                                                                                         ,


   verkopen in 2023 en veranderingen in subsidies voor energiebesparende maatregelen. De vraag
   naar utiliteitsbouw blijft onder druk door terughoudendheid van bedrijven in investeringen                       ,


   terwijl het personeelstekort in de bouwsector een structureel probleem blijft.


                                                                                                                         2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                                                           16 januari 2025
                                                                                        Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                                   Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                              Concept


    Ondanks de afname in de bouwproductie zijn er tekenen van herstel zichtbaar vooral in de                                      ,


    nieuwbouw van woningen wat de verwachtingen voor 2025 positief beïnvloedt met een
                                               ,                                                                                      ,


    verwachte groei van 15%. In de infrasector wordt een lichte groei verwacht en de productie
                                       ,                                                                                      ,                       van
    bouwmaterialen vertoont na een moeilijk 2023 een kleine toename.

    Huizenprijzen: De huizenprijzen in Nederland zijn gestegen in 2024 mede door de economische           ,


    groei stijgende inkomens lagere rente en aanhoudende krapte op de woningmarkt. De inflatie
          ,                                ,


    zal in 2024 afnemen en verder dalen in 2025. Lagere inflatie kan de financieringscapaciteit van
    particulieren en beleggers vergroten wat de woningmarkt zou kunnen aandrijven. Tegelijkertijd
                                                                       ,


    kan het leiden tot een grotere koopkracht wat de woonlasten vergroot. Anderzijds kan de
                                                                                ,


    dalende inflatie beleggers aanzetten tot alternatieve investeringen wat prijsdrukkend kan         ,


    werken. De lagere rente verlaagt de maandlasten voor particulieren en de financieringslasten
    voor ontwikkelaars wat vastgoed aantrekkelijker maakt voor beleggers. De huizenprijzen stegen
                               ,


    dit jaar sterker dan verwacht en alle geraadpleegde bronnen voorspellen voor volgend jaar een
    prijsstijging van 55% tot 107% met een gemiddeld percentage van 77%.
                           ,                       ,           ,                                              ,




    Bouwkosten nieuwbouwwoningen: De structurele bouwkosten voor nieuwbouwwoningen in
    Nederland zijn recent gestegen voornamelijk door hogere personeelskosten terwijl de
                                                           ,                                                                  ,


    materiaalkosten een gematigde stijging vertoonden. De verhoging van de personeelskosten is te
    wijten aan de nieuwe cao in de bouw- en infrasector met loonsverhogingen en structurele
                                                                                    ,


    salarisverhogingen per januari en juli 2024. Tegelijkertijd is de werkvoorraad in de woning- en
    utiliteitsbouw licht gestegen wat leidt tot een opwaartse prijsdruk op de bouwkosten. De
                                                   ,


    aanbestedingsindex die ook de prijsopslag van aannemers weerspiegelt is in het afgelopen
                                   ,                                                                                      ,


    kwartaal minder sterk gestegen dan de bouwkostenindex wat wijst op prijsconcurrentie en  ,


    mogelijk neerwaartse prijsdruk. Het groeiende verschil tussen deze indexen kan duiden op een
    intensivering van de prijsconcurrentie in de sector.

    Grondkosten: We zien een stijging in zowel de structurele als de conjuncturele kostenindex in
    de GWW-sector in de afgelopen jaren. De structurele kostenindex vertoont een constante
    stijging terwijl de conjuncturele kostenindex vorig jaar begon te dalen. In het afgelopen
              ,


    kwartaal zijn de structurele kosten in de GWW-sector gestegen voornamelijk door hogere        ,


    personeelskosten. Deze zijn zowel op kwartaal- als jaarbasis aanzienlijk gestegen terwijl de                                          ,


    materiaalkosten vrijwel onveranderd bleven. De cao-afspraken die loonsverhogingen per         ,


    januari en juli 2024 inhouden spelen ook hierbij een rol. De werkvoorraad in de GWW-sector is
                                                       ,


    na twee dalingen weer gestegen. Net als bij de woningbouw is de aanbestedingsindex
    (conjuncturele kosten) voor de GWW-sector sinds midden 2023 lager dan de bouwkostenindex                                                            ,


    wat wijst op prijsconcurrentie bij aanbestedingen en druk op de prijzen wat de GWW-kosten                             ,


    mogelijk kan verlagen.

Voorgestelde rekenparameters
Op basis van bovenstaande ontwikkelingen en eigen ervaringen heeft Brink een inschatting gemaakt
van de te verwachten vastgoedkosten vastgoedopbrengsten en grondkosten. In de tabel hieronder
                                                                   ,


staan de door Brink voorgestelde indexaties van 2024 en verder weergegeven.


                                                                            2024         2025                         2026                    2027+

 Vastgoedkosten                                                             300%
                                                                            ,           400%
                                                                                         ,                    225%    ,                       225%
                                                                                                                                               ,



 Vastgoedopbrengsten Wonen                                                 1200%
                                                                            ,           600%
                                                                                         ,                    400%,                           225%
                                                                                                                                               ,



 Grondkosten                                                                300%
                                                                            ,           375%
                                                                                         ,                    225%    ,                       225%
                                                                                                                                               ,



Tabel 2: voorgestelde indexaties 2024 en verder.




                                                                                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                                   16 januari 2025
                                                                Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                           Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                    Concept


Ter vergelijking met tabel 2 zijn hieronder (tabel 3) de indexaties opgenomen uit het
indexatiedocument 2024. De vastgoedopbrengsten zijn het afgelopen jaar , ten opzichte van de
voorspellingen aan het begin van het jaar , hard gestegen. Tevens zijn de kosten dit jaar iets harder
gestegen dan werd voorspeld.

                                    2023          2024   2025      2026+
 Vastgoedkosten                    225%
                                    ,            225%
                                                   ,     225%
                                                          ,         225%
                                                                      ,


 Vastgoedopbrengsten               225%
                                    ,            225%
                                                   ,     225%
                                                          ,         225%
                                                                      ,


 Grondkosten                       225%
                                    ,            225%
                                                   ,     225%
                                                          ,         225%
                                                                      ,




Tabel 3: rekenparameters rapportage vorig jaar (2024).


Waar tot en met 2023 , als gevolg van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en
gemeenten (BBV) , nog mocht worden gerekend met de werkelijke rente in plaats van de
omslagrente , wordt er met ingang boekjaar 2025 (en eventueel 2024) door het BBV geen
onderscheid meer gemaakt.
Gemeente Vught kent überhaupt geen afzonderlijke projectfinancieringen waardoor in alle
                                                                                   ,


grondexploitaties de reguliere omslagrente wordt gehanteerd. De begrote omslagrente bedraagt
12%
 ,    in 2025.




                                                                                                                4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                16 januari 2025
                                                                                             Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                                        Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                         Concept



03                      MARKTONTWIKKELINGEN
03. 01                  Economische ontwikkeling
De start van de vertraging van de economische groei in 2022 werd grotendeels veroorzaakt door de
gestegen gas- en energieprijzen , die het gevolg waren van de oorlog in Oekraïne. In 2023 werd de
economische groei verder afgeremd , met een bescheiden stijging van slechts 02%.,    Dit werd
voornamelijk veroorzaakt door de aanhoudend hoge energieprijzen en de doorwerking daarvan in
vrijwel alle prijzen wat de koopkracht en bestedingen van huishoudens onder druk zette. Voor 2024
                                 ,


wordt een iets hogere groei verwacht van 05%-07% afhankelijk van de bron (zie tabel 4).
                                                              ,           ,         ,


De afkoeling van de economie wordt veroorzaakt door twee belangrijke factoren: de afgenomen
wereldhandel en het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). De wereldhandel heeft
te maken met verstoringen door geopolitieke spanningen en supply chain-problemen. Tegelijkertijd
remmen de nog altijd hoge rentetarieven de economie af wat leidt tot lagere economische groei
                                                                                         ,


(DNB     ,   2024).

We verwachten dat de economische groei 13%   ,   zal bedragen in 2025. De vooruitzichten voor de
uitvoer zijn gemengd. De groei zal de komende maanden beperkt blijven , maar als de rente in 2025
verder daalt , zal de uitvoer in de eurozone aantrekken , wat ook de Nederlandse uitvoer ten goede
zou komen en dit zal de netto-uitvoer en de groei van het bbp-groei ondersteunen. Tegelijkertijd is
het wereldwijde herstel fragiel: de Amerikaanse economie vertraagt de Chinese economie kampt              ,


met problemen en geopolitieke risico's nemen toe. Een belangrijke zorg is het Amerikaanse
                             ,


handelsbeleid waarbij voormalig en toekomstig president Trump hoge importheffingen voerde en
                         ,


opnieuw sprak over heffingen van 100 procent. Dit zal export naar de VS moeilijker maken wat                                                ,


Nederland als handelsland zeker zal merken vooral nu de wereldwijde export al onder druk staat
                                                                  ,


(ABN AMRO 2024b & Eenvandaag 2024).
                    ,                            ,




Om de economische ontwikkeling in kaart te brengen , zijn de prognoses van verschillende instanties
met elkaar vergeleken. Deze prognoses zijn gedurende 2024 opgesteld , waarbij we de recente
prognoses (Q4 2024) logischerwijze zwaarder hebben laten wegen in het eindoordeel.


De economische vooruitzichten voor Nederland in 2024 en 2025 laten een gematigde groei zien
volgens de verschillende bronnen. Over het algemeen wordt verwacht dat de Nederlandse economie
in 2024 en 2025 zal profiteren van een herstel in de koopkracht , lagere inflatie en een toename in
particuliere consumptie. De groei blijft echter gematigd door geopolitieke risico’s en een zwakke
internationale handel. Met het bovenstaande in acht genomen en voorzichtigheidshalve wordt
gemiddeld          een       economische groei       van   circa 13%
                                                                  ,               voor   de Nederlandse economie in                  2025
verwacht.

Tabel        4   laat de economische ontwikkeling (BBP)                  van       de afgelopen jaren         en        de   prognoses   zien.

Bron                                  Datum          2020         2021        2022           2023     2024          2025

Centraal Planbureau                   aug-24     -390%620%430%070%
                                                     ,        ,               ,              ,      060%
                                                                                                      ,       160%  ,



Europese Commissie                    nov-24         -   -        %                                 090%
                                                                                                      ,       150%
                                                                                                                ,


ABN AMRO                               okt-24        -   -440%050%            ,              ,      060%
                                                                                                      ,       130%  ,



Rabobank                               sep-24    -390%620%430%040%
                                                     ,        ,               ,              ,      060%
                                                                                                      ,       140%  ,


De Nederlandsche Bank                 jun-24         -490%450%080%
                                                              ,               ,              ,       050%
                                                                                                      ,        130% ,


OECD                                  mei-24     -390%490%450%090%
                                                     ,        ,               ,              ,       070%
                                                                                                      ,        130% ,




Tabel 4: prognoses economische ontwikkeling Nederland.
                                                                                                                                                   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                                        16 januari 2025
                                                                     Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                    Concept


Huizenprijzen werden daarnaast dit jaar opnieuw opgedreven door hogere lonen lagere rente                       ,                            ,


ruimere leenvoorwaarden en een tekort aan nieuwbouw. Als gevolg van deze voortdurende
prijsstijgingen komt de betaalbaarheid van woningen steeds verder onder druk te staan
(ABN Amro 2024). Het aantal faillissementen was halverwege 2021 historisch en neemt sindsdien
             ,


weer toe recent zelfs boven het gemiddelde niveau van 2019. Verwacht wordt dat deze stijging zich
         ,


de komende kwartalen zal voortzetten door de effecten van hogere rentes en de terugbetaling van
                                                 ,


coronaschulden. Het jaar 2024 kende overigens een sterke loongroei door de verhoging van het
minimumloon en de aanhoudende arbeidskrapte. Ondanks dat de ergste spanning voorbij lijkt blijft                                             ,


de arbeidsmarkt in de nabije toekomst naar verwachting krap. De normalisatie van het aantal
faillissementen zal echter voor verlichting zorgen waardoor de arbeidsdynamiek weer wat kan
                                                             ,


toenemen (ABN AMBRO 2024b). Na een recordhoogte van 116% in 2022 is de inflatie in 2023
                         ,                                              ,


gedaald naar 41%. We verwachten dat deze in 2024 verder afneemt naar 35%-38% en daarna
                     ,                                                                          ,                   ,       ,


geleidelijk daalt richting de 25%-28% in 2025. De lagere energieprijzen en de renteverhogingen
                                 ,       ,


door de centrale banken zijn de belangrijkste oorzaken van deze afname (DNB 2024). De volgende          ,


hoofstukken zullen nader ingaan op deze thema’s.

03. 02         Inflatie
Uit de cijfers van de geraadpleegde instanties blijkt dat de inflatie in Nederland net als vorig jaar       ,                                    ,


een dalende trend laat zien. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS 2024) meldde dat de,


inflatie in oktober 2024 36% bedroeg een daling ten opzichte van eerdere maanden in 2024.
                             ,                   ,


ABN AMRO (2024c) verwacht dat de inflatie in 2024 gemiddeld 31% zal zijn met een verdere
                                                                                ,                   ,


daling naar 28% in 2025. Echter in het vierde kwartaal van 2024 is de inflatie weer wat gestegen
                 ,                   ,                                                                                                                   ,


wat uiteindelijk heeft geleid tot een gemiddelde inflatie van 33% over 2024 (CBS 2025). Deze
                                                                            ,                                           ,


daling verloopt trager dan voorspeld door hoge(re) huurindexaties en loongroei. De Nederlandsche
Bank (DNB) voorspelde eerder dat de inflatie in 2024 zal dalen naar 28% en op dat niveau zal
                                                                                    ,


blijven in 2025. Al met al wordt verwacht dat de inflatie in Nederland in 2025 verder zal afnemen                                                ,


wat gunstig is voor de koopkracht en de economische stabiliteit.

De sterkere stijging van de voedselprijzen compenseerde de aanzienlijke daling van de
energieprijzen. Ook de kerninflatie blijft hoog voornamelijk als gevolg van de hoge inflatie in de
                                                         ,


dienstensector. Deze laatste wordt vooral aangedreven door de recente grote loonstijgingen die                                           ,


relatief sterk doorwerken in de prijzen van diensten. Verwacht wordt dat de inflatie geleidelijk zal
afnemen voornamelijk door de lagere olieprijzen in de komende maanden. Zolang de situatie in het
         ,


Midden-Oosten niet verder escaleert zal de olieprijs naar verwachting op dit lagere niveau blijven
                                             ,                                                                                                       ,


wat betekent dat de energie-inflatie – gemeten ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar –
negatief uitvalt. De lagere olieprijs heeft ook invloed op de kerninflatie doordat goederen en
                                                                                        ,


bepaalde diensten (zoals transport) goedkoper geproduceerd kunnen worden. De hoge
voedselprijsinflatie wordt momenteel vooral gedreven door een accijnsverhoging op tabak waarvan                                      ,


het effect vanaf juni 2025 uit de cijfers zal verdwijnen wat de totale inflatie verder zal verlagen.
                                                                 ,


Samenvattend verwacht Rabobank (2024) een gemiddelde HICP-inflatie van 31% in 2024 en 25%          ,    ,


in 2025. De verwachte inflatie van 25% wordt voor het leeuwendeel veroorzaakt door het naar
                                             ,


verwachting hoog blijven van de kerninflatie de mate van prijsstijging in een economie exclusief
                                                     ,                                                                          ,


de prijzen van de meest volatiele producten zoals energie en voedsel.




                                                                                                                                                     6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                              16 januari 2025
                                                                           Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                      Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                 Concept




Grafiek 1: Inflatiecijfers (Rabobank   ,   2024b)


In tabel 5 zijn de percentages voor inflatie van de afgelopen jaren en de prognose voor de komende
jaren   weergegeven.Dit inflatieniveau is gebaseerd op de geharmoniseerde consumentenprijsindex
(HICP). De HICP houdt   in tegenstelling tot de CPI geen rekening met de woonlasten. In de CPI
                        ,                                     ,


worden deze kosten berekend aan de hand van de ontwikkeling van woninghuren. De Europese
Centrale Bank gebruikt de HICP-index voor het monetaire beleid.

Inflatie (HICP)
Bron                        Datum          2020           2021         2022            2023        2024      2025
Centraal Planbureau         Jan-25         110%
                                           ,          280%
                                                      ,               1160%
                                                                       ,             410%
                                                                                       ,          330%
                                                                                                   ,        320%
                                                                                                             ,


Europese Commissie          sep-24         110%
                                           ,          210%,           1160%
                                                                       ,             410%
                                                                                       ,          330%
                                                                                                   ,


ABN AMRO                    sep-24                -               -   1160%
                                                                       ,             380%
                                                                                       ,          310%
                                                                                                   ,        280%
                                                                                                             ,


Rabobank                    okt-24                -               -   1160%
                                                                       ,             410%
                                                                                       ,          310%
                                                                                                   ,        250%
                                                                                                             ,




Tabel 5: prognoses inflatie Nederland.


In grafiek 2 worden de historische inflatiestanden (HICP) vanaf 1991 weergegeven.
Gemiddeld gezien schommelt de inflatie rond de 2% per jaar , dat is ook waar de Europese Centrale
Bank op stuurt op de middellange termijn. De inflatie beweegt momenteel weer richting die 2%.
Een stuurmiddel van de centrale banken om de inflatie te bestrijden is door de rente te verhogen.
Een verhoging van de rente leidt namelijk tot minder bestedingen en meer spaartegoeden.
Eerder verhoogde de ECB vanaf juli 2022 de rente in tien stappen naar 4%. Na een periode van
renteverhogingen heeft de ECB in juni , september en oktober besloten de rente met 025% ,     te
verlagen  tot de huidige stand van 325%.
                                    ,     De  ECB heeft als doel om de inflatie in de eurozone   op een
niveau van circa 2% te houden.




                                                                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                                 16 januari 2025
                                                              Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                         Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                  Concept




Grafiek 2: historische rentestanden HICP inflatie Nederland   (j-o-j) (bron:



03. 03          Renteontwikkelingen
De Europese inflatie is gedaald naar het gewenste 2%-niveau , wat de Europese Centrale Bank (ECB)
in staat stelt het monetair beleid verder te versoepelen door de rentetarieven te verlagen. Volgens
prognoses van de ABN AMRO (2024) zal de ECB het depositotarief , dat eerder dit jaar al werd
verlaagd van 4% naar 35% geleidelijk verder afbouwen naar 15%. Dit niveau wordt beschouwd
                             ,       ,                               ,


als neutraal waarbij het monetair beleid geen remmende noch stimulerende invloed heeft op de
            ,


economische activiteit. De verwachte renteverlaging zal ook de rente op staatsleningen met een
langere looptijd verlagen wat op zijn beurt de hypotheekrentes zal beïnvloeden
                                 ,


(ABN AMRO   ,   2024).

Hoewel het vooruitzicht van rentedalingen het vertrouwen op de woningmarkt bevordert is de         ,


Nederlandse huizenmarkt minder gevoelig voor veranderingen in de hypotheekrente. Dit komt
doordat hypotheekgevers vaak kiezen voor lange rentevast periodes de mogelijkheid bestaat om de
                                                                          ,


hypotheek mee te nemen bij verhuizing en de hypotheekrenteaftrek de impact van rentewijzigingen
                                             ,


vermindert (ABN AMRO 2024).  ,




Als we de afgelopen tien jaar bekijken zien we dat de rentevaste perioden in de tijd fluctueren. Een
                                         ,


belangrijke ontwikkeling is dat het verschil tussen hypotheekrentes met en zonder Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) de laatste jaren is afgenomen. NHG is een vangnet voor huiseigenaren
die in financiële problemen komen; als zij hun hypotheek niet meer kunnen betalen en de woning
niet genoeg oplevert om de lening af te lossen kan NHG het resterende bedrag dekken. Dit
                                                     ,


vermindert het risico voor de geldverstrekker wat vaak resulteert in lagere rentetarieven voor
                                                     ,


hypotheken met NHG. (Per 1 januari 2025 is de NHG-grens vastgesteld op €450. 000. Dit betekent
dat als je een hypotheek afsluit met NHG de lening niet hoger mag zijn dan € 450. 000. -) Daarnaast
                                                 ,


is het verschil tussen korte en lange rentevaste perioden in recente jaren kleiner geworden
(De hypotheekshop 2024). ,




                                                                                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                                16 januari 2025
                                                             Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                        Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                 Concept


Ontwikkeling gemiddelde hypotheekrente




Grafiek 3: ontwikkeling      gemiddelde   hypotheekrente (Bron: hypotheekshop    ,   2024).


Wanneer de rente langdurig stijgt (zoals we de afgelopen jaren hebben gezien , zie grafiek 3) , neemt
het bedrag af dat kopers kunnen lenen , omdat zij geconfronteerd worden met hogere maandlasten.
Aangezien de rente naar verwachting verder zal dalen in de loop van de komende maanden , wordt
verwacht dat de financiële druk op huizenkopers niet verder zal toenemen.
In juli vertoonde de 10-jaarsrente op Nederlandse staatsleningen een lichte afname , na een stijging
rond de jaarwisseling naar 2024 (Investing , 2024).

De relatief hoge rente , die momenteel nog een uitdaging vormt voor Europese consumenten , zal
naar verwachting verder dalen. In oktober 2024 verlaagde de Europese Centrale Bank (ECB) haar
beleidsrente opnieuw met 025% ,    tot 325%.
                                        ,     Lagere rentes zijn niet alleen gunstig voor
consumenten , maar ook voor obligatiebeleggers. Daarom blijft ABNO AMRO (2024e) positief over
obligaties , met een voorkeur voor obligaties van hoge kwaliteit , zoals staatsobligaties (ABN AMRO ,
2024e). Wanneer de rente daalt , stijgen de koersen van langlopende obligaties namelijk sterker dan
die   van   kortlopende obligaties.

Wat betreft de eindejaarsprognoses voor de euro-dollarkoers is de prognose voor eind 2024 in
augustus bijgesteld van 107
                         ,  naar 110
                                  ,   en naar 115
                                               ,   (was 110)
                                                         ,   voor eind 2025 rekening houdend met
de verlagingen van de rente door de Fed. Een regering onder leiding van Trump kan de waarde van
de Amerikaanse dollar verhogen , wat de dollar duurder maakt. Waar de Amerikaanse dollar de week
voor de overwinning van Trump nog 91 eurocent waard was , stond één dollar na de uitslag gelijk
aan 93 eurocent.




                                                                                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                                          16 januari 2025
                                                                       Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                  Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                            Concept


03. 04              Bouwproductie
In het eerste kwartaal van 2023 kende de
bouwsector nog een sterke groei waardoor  ,


2023 uiteindelijk eindigde met een positieve
groei van 15%. Echter in juli 2024 liet de
                ,           ,


bouwproductie al vier kwartalen op rij
krimp zien. De daling was het sterkst in de
eerste drie maanden van 2024. De
verwachting is dat de bouwproductie in
2024 met ongeveer 3% zal afnemen              ,


voornamelijk door de aanzienlijke krimp in
het eerste kwartaal. De teruglopende
nieuwbouwproductie wordt in 2024 nog
beïnvloed door een verminderde               Grafiek 4: ontwikkeling bouwsector (ING 2024)
vergunningverlening en lagere aantal verkopen in 2023. Voor 2025 wordt echter een voorzichtig
herstel verwacht vooral door een heropleving in de nieuwbouw van woningen (ING 2024).
                       ,                                                                                ,




De krimp dit jaar werd , naast de verminderde vergunningverlening en lagere aantal verkopen in
2023     veroorzaakt door       een   aantal zaken onder andere:
                                                  ,


    De sterke groei die de installatiebranche doormaakte door investeringen in energiebesparing is
    verdwenen , mede door de daling van de energieprijzen. Er zijn daarbij recent enkele wijzigingen
    doorgevoerd in de subsidies voor energiebesparende maatregelen. De Investeringssubsidie
    Duurzame Energie en Energiebesparing (ISDE) bleef beschikbaar in 2024 , maar met enkele
    aanpassingen. Zo is de subsidie voor zonneboilers bijna gehalveerd en verdwijnt de subsidie voor
    zonnepanelen (Pontklimaat , 2024). In het eerste kwartaal van 2024 liet de installatiebranche
    deelsector zelfs een kleine omzetkrimp zien waardoor een belangrijke steunpilaar voor de
                                                          ,


    bouwsector is weggevallen. Hoewel er in 2024 een lichte groei wordt verwacht in de infrasector                         ,


    biedt dit onvoldoende tegenwicht om te voorkomen dat de gehele bouwsector dit jaar verder
    krimpt.
    Investeringen in bedrijfsgebouwen (utiliteitsbouw) staan onder druk doordat bedrijven
    terughoudend zijn met nieuwe investeringen. Door de zwakke economische groei hebben veel
    bedrijven overcapaciteit terwijl hoge rentetarieven en de onzekere geopolitieke situatie
                                      ,


    ondernemers ertoe aanzetten om investeringen in nieuwe bedrijfspanden uit te stellen.
    Dit resulteert in een achterblijvende vergunningverlening met name voor nieuwe kantoren en
                                                                           ,


    winkels die in het eerste kwartaal van 2024 onder druk stond.
                ,


    Hoewel de vraag naar bouwprojecten is afgenomen blijft het personeelstekort de grootste
                                                                   ,


    belemmering voor bouwbedrijven om de productie op peil te houden. In juni gaf 18% van de
    aannemers aan vooral te worden beperkt door een tekort aan goed geschoold personeel een                   ,


    structureel probleem ondanks de gedaalde werkvolumes. Tegelijkertijd meldde 15% van de
    bedrijven dat ze onvoldoende opdrachten hadden om hun bouwvolume op gang te houden
    (ING , 2024).

Toch zijn aan het begin van de bouwketen bij onder andere projectontwikkelaars de eerste
            ,                                         ,                                             ,


tekenen van herstel zichtbaar. De productie van bouwmaterialen zoals beton cement en bakstenen
                                                                                             ,


nam in de eerste vier maanden van 2024 licht toe na een krimp van meer dan 15% in 2023.
                                                              ,




                                                                                                                      10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                                        16 januari 2025
                                                                     Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                             Concept


Ondanks dit herstel zal de bouwmaterialenindustrie in 2024 nog steeds een volumedaling vertonen
vanwege het lage volume aan het begin van 2024 ten opzichte van het gehele jaar 2023. De
bedrijfsresultaten van deze toeleveranciers blijven onder druk door de forse afname in 2023.
Daarentegen neemt de verkoop van nieuwbouwwoningen toe door de aantrekkende woningmarkt                                ,


en de omzetten van projectontwikkelaars stijgen sinds de zomer van 2023 ook weer. Hierdoor
neemt ook het sentiment onder de aannemers weer toe (ING 2024).         ,




 Grafiek 5: Productie        bouwmaterialen (ING 2024).


Vanaf 2022 zagen we een groei in de totale bouwproductie veranderen naar een afname van de
groei in 2023. In 2024 krimpt de bouwsector met 3% maar in 2025 laat de sector waarschijnlijk
                                                             ,


weer herstel zien met gemiddeld 15%. Tabel 6 geeft de prognoses voor de verschillende sectoren
                                       ,


weer. Verder zijn er net als eerdere jaren verschillen in sectoren te constateren:
                     ,                        ,


    Nieuwbouwwoningen: doordat het aantal nieuwbouwwoningen volgend jaar toeneemt stijgt                       ,


    ook deze productie.
    Utiliteitsbouw: de prognose impliceert een beperkte toename van investeringen in
    bedrijfsgebouwen mede vanwege overcapaciteit bij bedrijven hoge rentetarieven onzekere
                         ,                                                        ,                      ,


    geopolitieke situaties en zwakke groei van de Nederlandse economie. Bovendien blijft de vraag
    naar kantoren dalen en daalt eveneens de vraag naar logistiek vastgoed sinds 2022
    (JLL 2024a & JLL 2024b). In overeenstemming met deze ontwikkelingen wordt de verwachting
       ,                 ,


    van een afnemende bouwproductie in de utiliteitsbouw ondersteund.
    Infrasector: verwacht wordt dat de infrasector in 2024 en 2025 een kleine plus laat zien.
    Voor woningen en bedrijfsgebouwen wordt voor 2025 weer een stijging van het
    productievolume van 2% verwacht.

Bouwproductie
                                                    2023                      2024                2025

Totaal bouw                                        150%
                                                    ,                       -300%
                                                                             ,               150%
                                                                                              ,


 Woningen & bedrijfsgebouwen (B&U)                -200%
                                                    ,                       -400%
                                                                             ,               200%
                                                                                              ,



 Aantal nieuwbouwwoningen                          73. 333                  65. 000          70. 000
 Infrasector                                       420%
                                                    ,                        050%
                                                                              ,              100%
                                                                                              ,


 Installatie afwerking & sloop
           ,                                        410%,                   -300%
                                                                             ,               200%
                                                                                              ,


 Bouwmaterialenindustrie                          -1650%
                                                    ,                       -600%
                                                                              ,              250%
                                                                                               ,




Tabel 6: prognoses   bouwproductie Nederland      (Bron: ING     ,   2024).




                                                                                                                       11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                                                     16 januari 2025
                                                                                  Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                             Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                      Concept


03. 05        Opbrengsten woningmarkt
Huizenprijzen in Nederland
Volgens de meest recente gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars hierna NVM was                  ,               ,


de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in het derde kwartaal van 2024 € 473.000-.                                        ,


Dit is 123% hoger dan een jaar eerder. Voor nieuwbouwwoningen lag de gemiddelde verkoopprijs
              ,


in dezelfde periode op € 477.000-. Een daling van 02% ten opzichte van vorig jaar. In regio
                                                  ,                         ,


Noordoost-Noord-Brabant waar gemeente Vught volgens de regio-indeling van de NVM onder valt
                                       ,                                                                                                  ,


is de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal van 2024 uitgekomen op ruim € 494.000 -                                    ,


per woning (NVM 2024b). Dit is 12% hoger dan een jaar eerder.
                      ,




In grafiek 6 zijn de gemiddelde verkoopprijzen per woning in Nederland weergegeven (dus niet per
m²). Daarbij is  een onderscheid gemaakt in de verkoopprijs voor nieuwbouwwoningen (blauwe lijn)
en  bestaande woningen (paarse lijn). In de grafiek is te zien dat de verkoopprijzen van
nieuwbouwwoningen in 2022 wat zijn gezakt waarna het in 2023 wat aantrok en sindsdien relatief
                                                                       ,


stabiel is gebleven. Bestaande woningen laten een stijgende verkoopprijs per woning zien. Door de
stijging van energiekosten was een nieuwbouwwoning eerder meer in trek echter is door gedaalde        ,


energieprijzen dit effect niet duidelijk meer terug te zien. Bestaande koopwoningen werden voor het
vierde kwartaal op rij duurder. Een belangrijke oorzaak van de vlakke nieuwbouwprijzen is het
kleiner worden van de gemiddelde nieuwbouwwoning. Nieuwbouwwoningen wordt steeds vaker
beleidsmatig klein gehouden door het opleggen van betaalbaarheidsgrenzen. Dat de gemiddelde
verkoopprijs per nieuwbouwwoning dus minder hard stijgt dan de gemiddelde prijs per m² per
nieuwbouwwoning is dus een belangrijke kanttekening.

Prognoses over woningprijzen zijn opwaarts bijgesteld voor dit jaar (2024). ABN Amro (2024)
stelde haar raming van de stijging van de huizenprijzen recent ook naar boven bij. Voor 2024
verwacht de bank een stijging van 85%,  , in plaats van 75%
                                                         ,   eerder dit jaar. Voor 2025 is de
verwachte groei bijgesteld                 van   5%       naar   7%.

Nieuwbouw versus bestaande bouw
De gemiddelde nieuwbouwwoning
is historisch gezien eigenlijk altijd
duurder dan de gemiddelde woning
in de bestaande bouw. Echter
blijven de prijzen van nieuwbouw                      ,


ondanks de toenemende dynamiek
al ruim anderhalf jaar stabiel. Deze
stabiliteit staat in schril contrast
met de sterk stijgende prijzen in de
bestaande bouw en is opmerkelijk                      ,


aangezien de nieuwbouwprijzen
tijdens de laatste opleving van de
nieuwbouwmarkt tussen 2019 en
                      ,


medio 2021 nog aanzienlijk stegen
                  ,


(NVM     ,   2024c & CBS      ,   2024).

De stabiliteit is te danken aan
verschillende factoren. De politieke
focus op betaalbare nieuwbouw
heeft geleid tot meer aanbod in de
lagere prijsklassen vaak in de vorm
                          ,


van appartementen. Dit heeft zoals           ,


beschreven voornamelijk als
                  ,                                          Grafiek 6: Gemiddelde       transactieprijs nieuwbouw    (Bron: NVM              ,



gevolg gehad dat de                                          2024)
nieuwbouwwoningen kleiner werden                            en   dus eigenlijk duurder    per   m².
                                                                                                                                      12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                              16 januari 2025
                                                           Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                      Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                 Concept


Daarnaast heeft de recente dip in de nieuwbouwmarkt , waarbij vooral duurdere projecten minder
verkochten , waarschijnlijk geleid tot enige terughoudendheid in de prijsstelling (NVM , 2024c).

Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning wordt in het tweede kwartaal van 2024 , zoals hierboven
beschreven , gemiddeld € 479.000-, betaald. Dit is een daling van 3% ten opzichte van Q1 en een
daling van 45%
             ,   vergeleken met het tweede kwartaal van 2023. Echter , als we naar de prijs per
vierkante meter woonruimte kijken signaleren we een stijging.
De gemiddelde prijs per vierkante meter voor nieuwbouwwoningen in heel Nederland is dit
kwartaal gestegen naar € 4.600-, en later in Q4 2024 naar € 4.740-, , het hoogste niveau ooit. Dit
komt doordat er steeds kleinere woningen worden gebouwd , zowel om de woningen betaalbaar te
houden als om binnenstedelijke projecten financieel haalbaar te maken. De totale koopsom daalt
echter niet evenredig met het kleinere woonoppervlak. Doordat de vaste kosten nu over minder
vierkante meters worden verdeeld , stijgt de prijs per vierkante meter. Deze nieuwbouwwoningen
blijven zo wel binnen de grenzen van betaalbaarheid maar het gevolg is dat kopers steeds minder
                                                      ,


woonoppervlakte krijgen voor hetzelfde geld.
De gemiddelde prijs per vierkante meter voor een woning (bestaande bouw en nieuwbouw
gecombineerd) is in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld € 3.933- (Alpina 2024). De algehele
                                                                       ,          ,


woningvoorraad bestaat voor het merendeel uit bestaande woningen zoals hiervoor beschreven.

De transactieprijzen van de woningmarkt (bestaande bouw en nieuwbouw gecombineerd) , laten
volgens de cijfers van NVM en Brainbay , sinds begin vorig jaar nog steeds een stijgende trend zien.
Het “gat” tussen prijzen voor nieuwbouw en bestaande bouw blijft krimpen (NVM , 2024d & CBS ,
2024).

Het nieuwbouwbeleid richt zich voornamelijk op starters , waardoor de nadruk minder ligt op
doorstroming. Echter , starters kunnen geen woning vinden omdat doorstromers niet verhuizen naar
een volgende woning , wat komt door het beperkte aanbod voor hen. Door nu vooral kleine ,
betaalbare woningen voor starters te bouwen , wordt er automatisch minder gebouwd voor
doorstromers waardoor de doorstroming verder stokt en er nog minder woningen beschikbaar
              ,


komen voor zowel starters als doorstromers. Dit creëert een vicieuze cirkel. Bovendien vertragen
overheidsregels de bouw. Hoewel regels noodzakelijk zijn maakt de focus op betaalbare
                                                           ,


binnenstedelijke woningen projecten complex wat vertragend werkt. Krapte leidt op haar beurt
                                               ,


weer tot prijsopdrijvingen.


Aantallen woningtransacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er 61 duizend nieuwbouwwoningen verkocht wat een
                                               ,                                             ,


stijging van 30% is ten opzichte van het voorgaande kwartaal en bijna 84% meer dan hetzelfde
kwartaal het jaar ervoor. In de grafiek (8) is te zien dat het aantal transacties van woningen op de
lange termijn zakt. Waar de woningmarkt vanaf 2018 tot 2021 schommelt rond de 60. 000 gedane
transacties per kwartaal zakt het aantal transacties vanaf 2022 terug tot 50. 000 - 55. 000 per
                         ,


kwartaal en zelfs minder in de meer recente jaren. In Q2 is het aantal transacties binnen de
bestaande bouw echter 8% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 en 8% ten
opzichte van vorig kwartaal.




                                                                                                           13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                                      16 januari 2025
                                                                   Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                              Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                Concept




Grafiek 7&8: verkoopprijzen   en   aantal verkochte       woningen per kwartaal (Bron: CBS                ,   2023b).


De verwachting is dat het aantal woningverkopen verder zal stijgen dit jaar. Meer gezinnen
verhuizen namelijk naar een nieuwbouwwoning waardoor hun bestaande woningen vrijkomen. Dit
                                                      ,


resulteert in een toename van het aantal transacties van bestaande woningen wat de sterke stijging
                                                                                             ,


van het aantal transacties in het tweede kwartaal verklaart. Als gevolg hiervan heeft ABN AMRO
(2024) naast het bijstellen van de stijgingen van de huizenprijzen ook haar ramingen voor de
       ,                                                                     ,


stijging van het aantal transacties dit jaar aangepast van 10% naar 12%. Voor 2025 verwacht ABN
                                                               ,


AMRO echter een veel lagere stijging aangezien de doorstroming naar nieuwbouw naar
                                       ,


verwachting zal afnemen door een gebrek aan nieuw opgeleverde woningen.

Transactieprijzen
In de NVM-regio Noordoost-Noord-Brabant hebben de transactieprijzen van alle woningen vanaf
2019 een vergelijkbare stijging doorgemaakt als de gemiddelde stijging in Nederland. In regio
Noordoost-Noord-Brabant is een prijsstijging van 28% gesignaleerd ten opzichte van Q3 2024 en
                                                           ,


een prijsstijging van 126% ten opzichte van een jaar eerder. Nederland in haar totaliteit zag een
                       ,


prijsstijging van woningen van 04% ten opzichte van Q2 en een prijsstijging van 123% ten
                                   ,                                                                      ,


opzichte van 2023 Q3.




Kaart 1: regionale verschillen ontwikkeling    woningmarkt cijfers (Bron: NVM            ,       2024).


Het aandeel bestaande woningen is vele malen groter dan het aandeel nieuwbouwwoningen                               ,


waardoor de prijsontwikkeling van het totaal dus grotendeels wordt bepaald door de bestaande
woningen. In onderstaande grafieken zijn de prijsontwikkelingen van zowel Nederland als regio
Noordoost-Noord-Brabant weergegeven.
                                                                                                                          14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                                                     16 januari 2025
                                                                  Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                             Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                       Concept



Prijsontwikkeling Nederland                                 Prijsontwikkeling Noordoost-Noord-Brabant




Grafiek 9&10: procentuele       prijsontwikkeling   Nederland    & Noordoost-Noord-Brabant           (Bron: NVM   ,


2023d&e).


Prognose ontwikkeling huizenprijzen
In tabel 7 worden de ontwikkelingen van huizenprijzen (nieuwbouw en bestaande bouw) in
Nederland van de afgelopen drie jaar en de prognoses voor 2025 weergegeven. Na juli 2022 daalden
de huizenprijzen relatief hard. De cijfers van 2023 waren dan ook negatief. Door krapte op de
woningmarkt aanhoudende loonstijgingen en de dalende hypotheekrente stijgen de huizenprijzen
                    ,


sinds eind 2023 weer. Kopers kunnen nu meer lenen doordat de leennormen voor het afsluiten van
een hypotheek zijn versoepeld. Dit zorgt voor meer concurrentie op de woningmarkt waardoor er    ,


weer vaker overboden wordt (ABN AMRO 2024g).  ,




Nu de huizenprijzen nieuwe recordhoogtes bereiken , komen naast jonge huizenkopers en starters
ook doorstromers voorzichtig in beweging , wat leidt tot een toename van het aantal transacties.
Bestaande woningen stijgen sneller in prijs dan nieuwbouwwoningen maar door de lagere
                                                                                   ,


hypotheekrente worden nieuwbouwwoningen weer aantrekkelijker. Dit zorgt ervoor dat meer
gezinnen doorstromen naar nieuwbouwwoningen waardoor hun bestaande woningen vrijkomen.
                                                        ,


Hierdoor neemt ook het aantal transacties van bestaande woningen toe. In 2025 zal deze stijging
echter lager uitvallen doordat de doorstroming naar nieuwbouw waarschijnlijk zal stagneren door
                            ,


het gebrek aan nieuw opgeleverde woningen (ABN AMRO 2024g). Volgens ING zullen de
                                                                  ,


huizenprijzen volgend jaar blijven stijgen maar de stijging zal minder snel zijn. Dit komt volgens de
                                              ,


bank vooral door de afzwakkende stijging van de leencapaciteit in 2025. Daarnaast verwacht ING
dat de werkloosheid licht zal oplopen wat de vraag naar koopwoningen zou kunnen dempen
                                          ,


(PropertyNL 2024). Volgens Metafoor (2024) zullen de prijzen in 2025 gemiddeld tussen de 6% en
                ,


10% stijgen afhankelijk van de prijsklasse.
            ,




Begin 2025 zijn er voor het eerst ook
signalen van prijsdalingen in de grote steden
als Amsterdam en Eindhoven. In combinatie
met de recente stijging van inflatie (Q4
2024) wat op haar beurt mogelijk zou
      ,


kunnen leiden tot geen verdere
rentedalingen zouden dit de eerste tekenen
                        ,


kunnen zijn van afgezwakte prijsstijgingen
in de toekomst. Het is echter nog maar de
vraag of deze trend doorzet in 2025. Brink
adviseert daarom om veiligheidshalve een
prijsstijging van 6% te hanteren voor 2025.
                                                     Grafiek 11: Prognose huizenprijzen (Bron:
Hiermee wordt de onderkant van de
                                                     PropertyNL           2024).
bandbreedte als uitgangspunt genomen.
                                                                      ,




                                                                                                                      15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                                                             16 januari 2025
                                                                                          Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                                     Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                Concept


Bron                               Datum                     2021                 2022                  2023       2024               2025
ABN ARMO                           okt-25                                                                         850%
                                                                                                                   ,              700%,


ING                                okt-24                                                                        1200%
                                                                                                                   ,              550%,


Rabobank                           okt-24                                                                         880%
                                                                                                                   ,              920%,


CBS                                                    1520%
                                                         ,                   1360%,               -280% ,




Tabel 7: prognoses verkoopprijzen                  totale woningbouw Nederland.


Huurprijzen
In het derde kwartaal van 2024
                                                             Gemiddelde huurprijs per m²
ligt de gemiddelde huurprijs per        €1900                ,


vierkante meter voor woningen           €1800                ,

69% hoger dan een jaar eerder en
 ,
                                        €1700                ,
36% hoger dan in het vorige
 ,

                                        €1600
kwartaal. De gemiddelde huurprijs                            ,



voor alle woningen bedraagt             €1500                ,


€ 1681 per vierkante meter
       ,
                                        €1400                ,

volgens NVM (NVM 2024 f)
                       ,       ,

                                        €1300
volgens Pararius lag het
                                                             ,



gemiddelde van door hen aan- en         €1200                ,


afgemelde huurwoningen in het           €1100                ,

                                                        2018
tweede kwartaal al boven de                   2017            2019    2020       2021 2022    2023     2024

€ 1800 per m² (Pararius 2024).
       ,                   ,                      Den Bosch            Nederland           Noord-Brabant
In 2024 werd de maximale             Grafiek 12: gemiddelde huurprijs per m² in ’s-Hertogenbosch                                                  ,

huurverhoging voor woningen in       Noord-Brabant en Nederland (Bron: Pararius 2024).                                  ,


de vrije sector vastgesteld op 55% ,


(Rijksoverheid 2024). Het tekort aan huurwoningen groeit echter waardoor het voor steeds minder
               ,                                                                                    ,


mensen mogelijk is om een huurwoning te vinden. Dit komt mogelijk door het verdwijnen van
particuliere huurwoningen. Nieuwe wetgeving zoals bijvoorbeeld de Wet Betaalbare Huur maakt
                                                                 ,                                                                ,


het voor verhuurders minder aantrekkelijk om huurwoningen aan te houden. Strengere regels
rondom huurprijzen en de bescherming van huurders kunnen leiden tot lagere opbrengsten voor
verhuurders. Het percentage van het koopaanbod dat afkomstig is uit de huurmarkt steeg in het
tweede kwartaal van 2024 naar 78%. Dit houdt in dat 78% van alle woningen die in dit kwartaal
                                           ,                                          ,


te koop stonden een voormalige huurwoning was. In het eerste kwartaal van 2024 lag dit
                   ,


percentage nog op 7%.

De vrije sector prijzen blijven stijgen terwijl het aanbod blijft dalen. Na een dip tijdens de Corona
periode zien we dat gemiddelde huurprijzen in Nederland sinds 2021 weer stijgen (grafiek 12). De
gemiddelde huurprijzen per m² in ’s-Hertogenbosch zijn , net als in de rest van Noord-Brabant en
Nederland , de afgelopen jaren gestegen. Deze ontwikkeling benadrukt de voortdurende druk op de
Nederlandse huurmarkt , veroorzaakt door een beperkt aanbod en een hoge vraag , wat resulteert in
stijgende huurprijzen.

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal gestoffeerd en gemeubileerd. Onderstaande tabel
                                                                     ,


toont de gemiddelde huurprijzen per m² gbo en het percentage van het aanbod dat op Pararius werd
afgemeld voor verschillende oplevervormen. We zien dat de prijs per m² stijgt naarmate de woning
meer voorzieningen biedt. Gemeubileerde woningen zijn het duurst gevolgd door gestoffeerde                  ,


woningen. Kale woningen hebben gemiddeld de laagste prijs per m². In 2024 was de m² prijs voor
een gemeubileerde woning € 2372 een stijging van 103% ten opzichte van een jaar eerder.
                                       ,       ,                                  ,


De m² prijs voor een gestoffeerde woning was € 2027 een procentuele stijging van 205%.
                                                                         ,    ,                                             ,


Kale huurwoningen stegen met 118% ten opzichte van een jaar eerder.
                                           ,




                                                                                                                                             16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                                                         16 januari 2025
                                                                      Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                 Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                     Concept


                                                              GEMIDDELDE PRIJS PER           M² GBO
                                      Gemeubileerd                    Gestoffeerd                         Kaal
 PRIJS PER M²                         € 2372
                                          ,                           € 2027
                                                                          ,                               € 1792
                                                                                                              ,


 AANDEEL AFGEMELDE                    443%    ,                       346%
                                                                        ,                                 212%
                                                                                                            ,


 WONINGEN
Tabel 8. huurprijzen   in Nederland       verschillen     per woningtype         (Bron: Pararius      ,   2024b).


De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal , gestoffeerd of gemeubileerd) , zoals hierboven
beschreven , en het type huurwoning (appartement , eengezinswoning) kunnen invloed hebben op de
gemiddelde huurprijs per vierkante meter. In het derde kwartaal van 2024 zijn de gemiddelde
vierkante meterprijzen van appartementen en eengezinswoningen respectievelijk met 83%      , en
105%
   ,    gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden
voor een appartement € 2036  ,   per vierkante meter per maand , terwijl de prijs voor een
eengezinswoning € 1591 ,   per vierkante meter per maand bedroeg (Pararius 2024c).


In 2025 wordt verwacht dat de huurprijzen in Nederland verder zullen blijven stijgen , voornamelijk
door de aanhoudende inflatie en het woningtekort. Experts voorspellen een verhoging van de huren
in zowel de vrije sector als de sociale huurmarkt , wat de betaalbaarheid voor huurders onder druk
zal zetten. Hoewel beleidshervormingen mogelijk zijn , blijft het vinden van structurele oplossingen
voor het woningtekort een grote uitdaging (Vastgoedinsider , 2024). Vanaf 1 januari 2025 mag de
huur voor middenhuurwoningen met maximaal 77%      ,    omhoog. En voor woningen in de vrije sector
mag de huur met maximaal 41%   ,    omhoog. Vanaf 1 juli 2025 is de maximale huurverhoging voor
sociale huurwoningen 5% (Rijksoverheid , 2025).

Wisselwerking huur- en koopmarkt
Veranderingen op zowel de huur- als de koopmarkt voor woningen vertonen onderlinge
afhankelijkheid en hebben directe invloed op elkaar. Individuen die geen succesvolle aankoop van
een woning kunnen realiseren zijn genoodzaakt hun toevlucht te nemen tot de huurmarkt.
                                ,


Vaak verdienen zij te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning wat hen plaatst                 ,


in een situatie van onderlinge concurrentie op de vrije huurmarkt (Pararius 2024b).           ,




Vraag versus aanbod: Er is al geruime tijd een groeiende disbalans tussen vraag en aanbod op de
Nederlandse vrije huurmarkt. Dit wordt in het derde kwartaal van 2024 het duidelijkst zichtbaar in
de prijsklasse van woningen tussen € 1.157- en € 1.500- per maand. In deze prijscategorie vindt het
                                                      ,           ,


grootste deel van de reacties plaats maar het aanbod is veel beperkter wat wijst op een hoge
                                          ,                                             ,


concurrentie in dit segment. Ook in de hogere prijscategorieën zoals woningen boven de € 2.000-
                                                                             ,                                                 ,   ,


is er een grote disbalans waarbij het aantal advertenties aanzienlijk hoger is dan het aantal reacties
                         ,


(Pararius 2024b).
         ,




Gemiddelde huurprijs versus vereist bruto-inkomen: In het derde kwartaal van 2024 was de
gemiddelde huurprijs voor een vrije sector huurwoning in Nederland € 1.75110 per maand.           ,


Verhuurders eisen vaak dat het bruto maandinkomen van een huurder ten minste drie (en soms 4)
keer de huurprijs bedraagt. Dit betekent dat huurders een bruto-inkomen van minimaal € 5.25482                            ,


moeten hebben om in aanmerking te komen voor een gemiddelde huurwoning. Dit inkomen ligt
aanzienlijk boven het modale inkomen in 2024 dat op ongeveer € 3.400-, bruto per maand wordt
                                                          ,


geschat. Dit toont aan dat veel huurders niet voldoen aan de inkomensvereisten voor de gemiddelde
vrije sector huurwoning (Pararius 2024b).
                                      ,




Verschuiving van huur naar koopmarkt: In het derde kwartaal van 2024 werd een opmerkelijke
stijging van het aantal woningen opgemerkt dat van de huurmarkt naar de koopmarkt verschuift.
Er werden 2. 051 huurwoningen verkocht welke daardoor in de koopmarkt zijn beland. Dit is een
                                                  ,


aanzienlijke stijging ten opzichte van de 1. 261 woningen in hetzelfde kwartaal van 2023.


                                                                                                                               17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                                             16 januari 2025
                                                          Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                     Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                               Concept


Deze woningen vertegenwoordigen een derde van het totale koopaanbod op Pararius en wijzen op
de trend waarbij particuliere verhuurders , mede door strengere regelgeving en
belastingverhogingen op de huurmarkt , ervoor kiezen om hun huurwoningen te verkopen in plaats
van ze opnieuw te verhuren. Het valt bovendien op dat de uitgeponde woningen gemiddeld kleiner
zijn dan de woningen die nog verhuurd worden , met een gemiddelde grootte van 71 m² , terwijl het
totale gemiddelde voor verhuurde woningen 85 m² is (Pararius , 2024b). Dit komt doordat alleen de
relatief kleine huurwoningen worden geraakt door de regulering     van       de middeldure huursector.

Woningcorporaties
Sinds de afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 hebben woningcorporaties extra
investeringsruimte van ongeveer € 17 miljard per jaar gekregen. Deze middelen worden ingezet
                                    ,


voor verschillende doeleinden:
    Verduurzaming: Woningcorporaties hebben plannen ontwikkeld en zijn gestart met het
    verduurzamen van woningen om de energiekosten te verlagen en de CO2-uitstoot te
    verminderen.
    Nieuwbouw: Er is een toename van de bouw van nieuwe betaalbare woningen wat bijdraagt
                                                               ,                         ,


    aan het verlichten van de woningnood en het vergroten van de toegankelijkheid van betaalbare
    huisvesting.
    Huurmatiging en huurverlaging: Prestatieafspraken zijn gemaakt om de huurprijzen te
    matigen en huurverlagingen door te voeren voor huishoudens met de laagste inkomens wat       ,


    bijdraagt aan de betaalbaarheid voor kwetsbare groepen.
Deze ontwikkelingen wijzen op een positieve trend waarbij de focus ligt op verduurzaming
                                                  ,                                                  ,


betaalbaarheid en het vergroten van de woningvoorraad (Eerste kamer 2024).    ,




Conclusie opbrengsten woningmarkt
Brink heeft in dit rapport verschillende factoren onderzocht die de woningprijzen van
nieuwbouwwoningen beïnvloeden. Hieronder worden deze kort toegelicht en wordt de onderlinge
relatie beschreven.
    Transactieaantallen woningen
    Ondanks de stijging van woning transacties in zowel nieuwbouw als bestaande bouw in 2024
    wordt voor 2025 een aanzienlijk lagere stijging verwacht aangezien de doorstroming naar
                                                               ,


    nieuwbouw waarschijnlijk zal afnemen door het beperkte aanbod van nieuw opgeleverde
    woningen.
    Prognoses huizenprijzen
    Voor gemeente Vught is juist de prijsontwikkeling van nieuwbouwwoningen van belang omdat
    zij een residuele grondwaardesystematiek hanteert.
    Dit betekent dat de grondwaarde wordt bepaald door de opbrengstpotentie van het nieuw te
    vervaardigen vastgoed te verminderen met de kostprijs om het vastgoed te realiseren.
    Afgelopen jaar stegen de huizenprijzen sterker dan geanticipeerd de banken voorspellen voor
                                                                         ,


    het eind van dit jaar een stijging variërend van 85% tot 12%. Het NVM kwartaalrapport
                                                      ,


    (Q4 2024) laat een gemiddelde prijsstijging zien van 126% in Noordoost-Noord-Brabant.
                                                           ,


    Alle geraadpleegde bronnen verwachten voor komend jaar een stijging van de huizenprijzen van
    tussen de 55%-92%. Over het algemeen stegen de nieuwbouwprijzen in Nederland in 2024
              ,     ,


    minder hard dan de bestaande bouw. Dit komt doordat prijzen van bestaande bouw sneller
    reageren op de krappe markt. Bovendien zijn nieuwbouwprijzen stabieler vanwege lange
    ontwikkeltrajecten en -afspraken. Voor wat betreft de nieuwbouw-prijsontwikkeling adviseert
    Brink daarom om een index van 6% te hanteren in 2025.
    Huurmarkt
    De huurprijzen zijn in het afgelopen jaar wederom gestegen. De ontwikkeling van deze
    huurprijzen is afhankelijk van verdere stijgingen als gevolg van krapte en aanhoudende vraag
    naar huurwoningen aan de ene kant en de mate van overheidsreguleringen met het gevolg tot
                                                                                     ,


    eventuele prijscorrecties aan de andere kant. In 2025 wordt verwacht dat de huurprijzen in
    Nederland verder zullen blijven stijgen voornamelijk door de aanhoudende inflatie en het
                                          ,


    woningtekort. Een verhoging wordt verwacht van de huren in zowel de vrije sector als de sociale
   sector.
                                                                                                         18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                                16 januari 2025
                                                             Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                        Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                  Concept


Brink verwacht met het bovenstaande in acht genomen , en de marktupdates van het laatste
kwartaal van 2024 , zeker in regio Noordoost Noord Brabant , dat de woningprijzen van
nieuwbouwwoningen in 2024 en 2025 blijven stijgen en adviseert een prijsstijging van 12% in
2024 en een indexatie van 6% te hanteren voor 2025.

Bovendien wordt verwacht dat huurprijzen zullen doorstijgen in 2025. Vanaf 1 januari 2025
geldt dat de huur van midden huurwoningen met maximaal 77%  ,   mag worden verhoogd.
Voor woningen in de vrije sector is de huurverhoging maximaal 41%.
                                                               ,     Per 1 juli 2025 wordt de
maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen vastgesteld op 5%.

03. 06        Bouwkosten nieuwbouwwoning
Bij het analyseren van bouwkosten wordt onderscheid gemaakt tussen structurele
kostenontwikkeling en conjuncturele kostenontwikkeling. Structurele kostenontwikkeling omvat de
prijsverandering van productiekosten bij ongewijzigde vraag zoals materiaal- en loonkosten.
                                                                ,


Aan de andere kant omvat conjuncturele kostenontwikkeling prijsveranderingen die ontstaan door
vraag en aanbod op de aanbestedingsmarkt wat de marktwerking weerspiegelt. Het voorspellen
                                                     ,


van de conjuncturele ontwikkeling van bouwkosten is complexer en afhankelijk van de tijd.


De structurele woningbouwkosten van nieuwbouwwoningen in Nederland stegen in het afgelopen
kwartaal met 169%
                ,     , en op jaarbasis 29%.
                                         ,      De stijging is voornamelijk het gevolg van de verhoging
van de personeelskosten. De materiaalkosten vertoonden daarentegen een gematigde stijging van
slechts 025%
          ,     op kwartaalbasis en 051%
                                       ,     op jaarbasis. In vergelijking stegen de personeelskosten
aanzienlijk met 364% in het kwartaal en 642%
                   ,                           ,      op jaarbasis (BDB , 2024). De verhoging van de
personeelskosten is voornamelijk het gevolg van de nieuwe cao voor de sector Bouw en Infra , die
per 1 januari 2024 en 1 juli 2024 in werking is getreden. De cao voorziet in een loonsverhoging van
35%
 ,     op beide momenten , evenals een structurele verhoging van € 50-, per maand. Daarnaast nam
werkvoorraad in de utiliteits- en woningbouw licht toe de afgelopen maanden. In de afgelopen drie
maanden is de productie bij 20% van de bedrijven gestegen , terwijl 8% een afname rapporteerde.
Ongeveer 39% van de bedrijven in de bouwnijverheid verwacht een prijsstijging in de komende drie
maanden. De toenemende werkvoorraden bij bouwbedrijven zorgen voor opwaartse prijsdruk op de
bouwkosten (Metafoor , 2024).

De bouwkostenindex toont enkel de directe loon- en materiaalkosten , terwijl de aanbestedingsindex
van  Bouwkostenkompas ook inzicht geeft in hoe de markt zich beweegt door de prijsopslag die
aannemers vragen voor     het bouwen van woningen als gevolg van de marktvraag de conjuncturele
                                                         ,                              ,


kostenontwikkeling dus. In het afgelopen kwartaal steeg de aanbestedingsindex met 138% wat op ,     ,


jaarbasis resulteerde in een stijging van 205%. De aanbestedingsindex is het afgelopen jaar minder
                                                 ,


sterk gestegen dan de bouwkostenindex wat wijst op prijsconcurrentie bij aanbestedingen en
                                         ,


mogelijk neerwaartse prijsdruk. Het verschil tussen de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex
is sinds het eerste kwartaal toegenomen wat kan duiden op een intensivering van de
                                             ,


prijsconcurrentie in de bouwsector. Dit heeft mogelijk invloed op prijzen winstmarges en
                                                                               ,


concurrentie (Metafoor 2024).
                        ,




                                                                                                            19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                   16 januari 2025
                                                                                                Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                                           Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                                     Concept


      160                                                                        6%


      150                                                               la       4%
                                                                         at
                                                                          r
                                                                         a
                                                                         w
      140                                                               kr
                                                                         e       2%
                                                                        p
    xe                                                                  %
  dn 130                                                                gn
  in                                                                    li e
  tes                                                                    kki     0%
     o 120                                                                  wt         2021             2022             2023            2024
  K                                                                          n
                                                                          o
                                                                      j i sr
                                                                        P        -2%
      110

      100                                                                        -4%
             2021       2022         2023          2024


                    Conjuncturele kostenindex woningbouw                                           Prijsontwikkeling conjuncturele kostenindex
                    Structurele kostenindex woningbouw                                             Prijsontwikkeling structurele kostenindex



Grafiek 13&14: bouwkosten- en aanbestedingsindex                                  en prijsontwikkeling                   % per kwartaal
woningbouw          (Bron: Bouwkostenindex               ,   2024).


In grafiek 13 en 14 worden de ontwikkelingen weergegeven op basis van cijfers van
Bouwkostenindex (2024). De grafiek links geeft de cumulatieve kostprijsstijgingen weer. De grafiek
aan de rechterkant toont de procentuele prijsschommelingen. Naast BouwkostenKompas zijn er
meerdere partijen die prijsindexen volgen , zoals Bouwkostenindex CBS , BDB en MBK Vakmedianet.
Een belangrijke opmerking met betrekking tot deze indexen , zoals vermeld door het Economisch
Instituut voor de Bouw , is dat de genoemde indexen uitsluitend de loonstijgingen binnen de CAO
Bouw en Infra in overweging nemen. Er wordt geen rekening gehouden met de kosten voor het
inhuren van zelfstandige ondernemers (zzp'ers) , terwijl hun rol in de afgelopen jaren aanzienlijk is
toegenomen.

In aanvulling op de indexenreeksen van BouwkostenIndex worden in tabel 9 ook de BDB
bouw(kosten)data            prognoses weergegeven voor 2024 en 2025.


BDB                                                     2022                           2023                     2024                               2025
Structureel                                        802
                                                    ,  %                         363
                                                                                  ,  %                         290
                                                                                                                ,    %                    390
                                                                                                                                           ,         %
Conjunctureel                                      200
                                                    ,  %                          010
                                                                                   ,        %               -200
                                                                                                              ,      %                    -120
                                                                                                                                            ,        %
Structureel & conjunctureel                        780 %
                                                    ,                             170
                                                                                   ,        %                  120
                                                                                                                ,    %                   470
                                                                                                                                          ,         %

Tabel 9: BDB        Bouwkostendata Woningbouw nieuwbouw                                 ,   januari 2025.


Op basis van bovenstaande informatie en ervaringen uit recente projecten adviseert Brink de
indexatie van vastgoedkosten aan te passen , in lijn met de structurele bouwkosten prognoses
van BDB , naar 3% in 2024 en naar 4% in 2025.


03. 07              Grondkosten
Kosten in grondexploitaties betreffen veelal kosten ten behoeve van grond en wegen. Bij de
grondkostenanalyse wordt daarom gekeken naar de kostenontwikkeling voor grond- weg- en                                                         ,


waterbouw (hierna: GWW). Binnen deze kostensoort wordt wederom onderscheid gemaakt tussen
structurele- en conjuncturele kostenontwikkeling. Grafieken 15 en 16 tonen de
grondkostenontwikkeling op basis van de gegevens van BouwkostenIndex.

De grafieken tonen een toename van zowel de structurele als de conjuncturele kostenindex in de
GWW-sector van 2021 tot en met 2024. De structurele kostenindex vertoont gedurende deze periode
vrijwel voortdurend een stijgende trend. Vorig jaar zagen we dat de conjuncturele kostenindex                                                             een
daling inzette. In het afgelopen kwartaal zijn de kosten in de GWW sector met 172% gestegen.                                       ,

                                                                                                                                                               20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                                                           16 januari 2025
                                                                                        Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                                   Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                                        Concept


Vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar is er een stijging van 357%. Deze verhoging is net als       ,                                  ,


bij de kosten in de woningbouw vooral te wijten aan een stijging van de personeelskosten. In het
                                                  ,


afgelopen kwartaal zijn de personeelskosten gestegen met 462% jaarbasis vertoonden ze een  ,        ,


stijging van 981%. De materiaalkosten daarentegen zijn vrijwel onveranderd gebleven met een
                   ,                                                                                                                ,


minimale stijging van slechts 001% ten opzichte van het vorige kwartaal. De materiaalkosten
                                              ,


stegen op jaarbasis met 008%. Ook bij deze stijging spelen de cao-afspraken die in de sector zijn
                                   ,


gemaakt een rol met loonsverhogingen die op 1 januari en 1 juli 2024 ingaan. De gemiddelde
                        ,


werkvoorraad in de GWW-sector is het afgelopen kwartaal na twee lichte dalingen bovendien weer
gestegen (Metafoor 2024).     ,




Net als bij de woningbouwkosten is de aanbestedingsindex voor de GWW-kosten sinds midden 2023
lager dan de bouwkostenindex. Dit was ook het geval in het derde kwartaal van 2024 , wat aangeeft
dat er concurrentie op prijs is bij aanbestedingen. Dit leidt tot een druk op de prijzen , waardoor de
GWW-kosten onder druk staan en mogelijk dalen (Metafoor , 2024).

      140                                                                          4%
      135
                                                                                   3%
      130                                                             la
                                                                      tar 2%
      125                                                               a
                                                                      kwr 1%
    x 120                                                               e
    e                                                                  p 0%
  dn 115
  in                                                                   %
                                                                       gn -1% 2021                       2022         2023          2024
  tes 110                                                              li e
    o
  K 105                                                                 kki -2%
                                                                          twn -3%
      100                                                                   o
       95                                                             ji sr -4%
                                                                          P
            2021            2022       2023              2024

                   Conjuncturele kostenindex GWW                                               Prijsontwikkeling conjuncturele kostenindex
                   Structurele kostenindex GWW                                                 Prijsontwikkeling structurele kostenindex


Grafiek 15 & 16: grondkosten- en aanbestedingsindex                                en   prijsontwikkeling            % per kwartaal
woningbouw         (Bron: Bouwkostenindex               ,   2024).


In aanvulling op de indexenreeksen van BouwkostenIndex zijn in tabel 10 de indexen uit BDB
Bouw(kosten)data              weergegeven van          de afgelopen drie jaar             en   de   prognoses voor 2024 en 2025.


BDB                                                    2022                    2023                           2024                 2025
Structureel                                           748
                                                       ,  %          432 % ,                              310%,              370
                                                                                                                              ,  %
Conjunctureel                                         200
                                                       ,     %       -040%     ,                        -200
                                                                                                          ,  %               -120
                                                                                                                               , %
Structureel & conjunctureel                           730
                                                       ,     %       240 % ,                             150 %
                                                                                                          ,                  460 %
                                                                                                                               ,




Tabel 10: BDB          Bouwkostendata             GWW-sector januari 2025.


Op basis van bovenstaande informatie en ervaringen uit recente projecten adviseert Brink om
de indexatie van grondkosten aan te passen , in lijn met de structurele kosten prognoses van
BDB , naar 3% in 2024 en naar 375%
                               ,     in 2025.




                                                                                                                                                  21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                                                          16 januari 2025
                                                                       Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                  Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                           Concept



04            CONCLUSIE
04. 01        Rekenparameters
De in dit rapport geschetste marktontwikkelingen laten een voortzetting van bescheiden
economische groei zien. Voor het eind van 2024 wordt gematigde groei verwacht. Geopolitieke
spanningen en verstoringen in de toeleveringsketens beïnvloeden de mondiale handel. Voor 2025
wordt een hogere groei verwacht , ondersteund door een daling van de rente , wat zowel de export
als het bbp zou stimuleren. Er blijven echter geopolitieke risico’s en onzekerheden door
bijvoorbeeld het Amerikaanse handelsbeleid             en   de kwetsbare wereldeconomie.

Kijkend naar de opbrengstenkant zijn de woningprijzen in Nederland gestegen in het afgelopen jaar                           ,


vooral door de economische groei hogere inkomens lagere rente en de aanhoudende krapte op de
                                     ,                             ,


woningmarkt. De inflatie zal volgens prognose afnemen in 2024 en 2025 wat naar verwachting de
financieringscapaciteit van zowel particulieren als beleggers zal vergroten. Ook dit kan de
prijsstijgingen in de woningmarkt ondersteunen. Dit zien we dan ook terug in de prognoses voor
vastgoedopbrengsten.

De structurele woningbouwkosten voor nieuwbouwwoningen in Nederland zijn recent gestegen ,
voornamelijk door hogere personeelskosten. De aanbestedingsindex is in het afgelopen kwartaal en
op jaarbasis minder sterk gestegen dan de bouwkostenindex , wat duidt op prijsconcurrentie bij
aanbestedingen en een mogelijke neerwaartse prijsdruk. In de prognoses stijgen de bouwkosten dit
jaar en volgend jaar als gevolg van de verwachtte stijging van de structurele bouwkosten. Wat
betreft de GWW sector geldt hetzelfde.

De ramingen en prognoses die zijn geraadpleegd voor dit rapport moeten met de nodige
voorzichtigheid worden geïnterpreteerd en gebruikt. We leven in een tijd waarin veel onzekerheid
heerst en waarbij de wereld er elke maand anders uit ziet. Dit is af te leiden uit de grote verschillen
die zijn te constateren tussen de ramingen , die slechts een aantal maanden oud zijn en de meer
recentere ramingen.

Brink adviseert vanwege deze onzekerheid de vastgoedopbrengsten voor de komende jaren met
enige voorzichtigheid te indexeren. Het voorstel is om de rekenparameters in de grondexploitaties
als volgt aan te passen:
                              2024              2025           2026       2027+
 Vastgoedkosten              300%
                              ,             400%,             225%
                                                               ,           225%
                                                                             ,


 Vastgoedopbrengsten        1200%
                              ,             600%,             400%
                                                               ,           225%
                                                                             ,


 Grondkosten                 300%
                              ,             375%,             225%
                                                               ,           225%
                                                                             ,



Tabel 11: voorgestelde   indexaties 2025.


Gemeente Vught hanteert een residuele grondwaardesystematiek. Dit betekent dat de grondwaarde
wordt bepaald door de opbrengstpotentie van het vastgoed (bij woningen de VON-prijs) te
verminderen met de kostprijs om het vastgoed te realiseren. Het residu is daarmee gelijk aan het
bedrag dat een marktpartij over heeft voor de grond. Aangezien de grondwaarde een residu is van
zowel vastgoedkosten als -opbrengsten wordt de indexatie van de grondwaarde/grondopbrengsten
                                            ,


ook door beide componenten beïnvloed. De (gecombineerde) impact van gewijzigde vastgoedkosten
en vastgoedopbrengsten op de residuele grondwaarde kan dan ook sterk variëren.




                                                                                                                     22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                                               16 januari 2025
                                                            Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                       Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                Concept


04. 02       Rekenrente       en   discontovoet
Net als in het afgelopen jaar moet in 2025     als gevolg van het BBV worden gerekend met de
                                                  ,                  ,


omslagrente in plaats   van   de rekenrente. Het BBV zegt hierover het volgende:

Gemeente Vught kent geen afzonderlijke projectfinancieringen , waardoor in alle grondexploitaties
de omslagrente wordt gehanteerd Deze omslagrente wordt meerjarig aan de hand van het
omslagstelsel bepaald en wordt alleen aangepast als de rente over de lopende leningen substantieel
wijzigt. Voor 2025 is de omslagrente op 12%
                                         ,   vastgesteld (gelijk aan 2024).

De omslagrente is lager dan de discontovoet die BBV voorschrijft en die de gemeente hanteert (2%).
De discontovoet wordt gehanteerd om de netto contante waarde van de kasstroom te berekenen.

Doordat de rekenrente in 2024 lager is dan de discontovoet resulteert het plansaldo van
                                                             ,


grondexploitaties in een lagere netto contante waarde waarmee een voorzichtigheidsmarge wordt
                                                        ,


aangehouden. BBV schrijft echter voor om wat betreft de discontovoet aan te sluiten op het
                                                  ,                        ,


uitgangspunt van geldontwaarding: het prijsinflatiepercentage. Om onnodige schommelingen door
de jaren te voorkomen is het advies van BBV om de discontovoet op een langjarig vast percentage te
                        ,


bepalen (BBV 2023). De gemeente volgt dit advies en hanteert daarom een discontovoet van 2%.
             ,




                                                                                                          23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                                                           16 januari 2025
                                                                        Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                   Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                                  Concept



05            BIBLIOGRAFIE
ABN AMRO. (2024a). Woningmarktmonitor.

ABN AMRO. (2024b). Nederlandse Economie in zicht                 -   Eén zwaluw maakt          nog geen zomer.


ABN AMRO. (2024c). Nederland: Daling inflatie duurt langer door huren en lonen.

ABN AMRO. (2024d). Belangrijke hoofdpunten Global Monthly 27 september 2024.

ABN AMRO. (2024e). Update Beleggingsstrategie.

ABN AMRO. (2024f). FX Weekly           -   Upgrade   van onze   EUR/USD ramingen.

ABN AMRO. (2024g). Huizenprijzen stijgen naar verwachting met 85, procent in 2024.

Alpina. (2024). Woningmarktanalyse            2023-2024:    cijfers    en   kansen    -   Alpina

BDB. (2024). Bouwkostendata.

Bouwkostenindex. (2024). BouwkostenIndex | Woningbouw.

CBS. (2024). Inflatie | CBS.

CBS. (2024). Meer nieuwbouwwoningen verkocht in tweede kwartaal | CBS.

CPB. (2024). Concept Macro Economische Verkenning 2025.

DNB. (2024). De stand van onze economie | De Nederlandsche Bank.

Eenvandaag. (2024). Hoe Donald Trump als president de Nederlandse economie                             en   politiek kan
beïnvloeden - EenVandaag.

Eenvandaag. (2024). Zo reageren wisselkoersen              op   het nieuws: 'Een          sprong   zoals deze week zie je
veel minder' - EenVandaag.

Eerste Kamer. (2024). Afschaffing verhuurderheffing (36. 219)                  -   Eerste Kamer der Staten-Generaal.

European Commission. (2024). Annual inflation down to 1. 7% in the euro area                          -   Eurostat.

ING. (2024). ING Research      -   Flinke krimp bouwproductie in            2024 maar       herstel in zicht.

JLL. (2024a). Netherlands Logistics Market Dynamics              ,   Q3 2024.

JLL. (2024b). Netherlands Office Market Dynamics            ,   Q3 2024.

Metafoor. (2024). Kwartaalbericht-Q3-2024. pdf.

Metafoor. (2024). Outlook      2025.


                                                                                                                            24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                                        16 januari 2025
                                                                     Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                                                                                Rekenparameters grondexploitaties 2025
                                                                                                             Concept


NVM. (2024). Marktinformatie koopwoningen | NVM.

NVM. (2024b). Marktcijfers Nieuwbouw | De NVM verzamelt de actuele cijfers van de
koopwoningmarkt in Nederland. | NVM.

NVM. (2024c). Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2024.

NVM. (2024d). bijlage-2-marktoverzicht-nederland-3e-kwartaal-2024. pdf.

NVM. (2024e). bijlage-1-analyse-woningmarkt-3e-kwartaal-2024 (1). pdf.

NVM. (2024f). Opnieuw dieptepunt in verhuurtransacties           ,   huurprijs stijgt bijna       7 procent op
jaarbasis | NVM.

NVM. (2024g). marktoverzicht-regio-noordoost-noord-brabant-3e-kwartaal-2024. pdf.

Pararius. (2024). Schaarste   op   vrije sector huurmarkt neemt toe.

Pararius. (2024b). Huurmarkt volledig uit balans.

Pararius. (2024c). Huurmonitor      3e   kwartaal   2024.


PontKlimaat. (2024). Deze energiesubsidies veranderen in              2024   -   PONT Klimaat.

PropertyNL. (2024). ING Research: huizenprijsstijging zwakt naar verwachting af in 2025 |
PropertyNL.

Rabobank. (2024). Conjunctuurupdate Nederland: inflatiedaling in zicht                    en   kabinetsplannen onder de
loep - Rabobank.

Rabobank. (2024b). Prijsstijging koopwoningen versnelt           -   Rabobank.

Rijksoverheid. (2024). Wat is de maximale huurverhoging in 2024?                   -   Rijksoverheid. nl.

Rijksoverheid. (2025). Wat is de maximale huurverhoging in 2025?                  -    Rijksoverheid. nl

Vastgoedinsider. (2024). Verwachte huurprijzen          2025:   verdere stijging door inflatie          en   woningtekort
– Vastgoedinsider




                                                                                                                       25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                               16 januari 2025
            Referentie: B002571/250116/BvdB/SvR/ISO:TK/MC
                       Rekenparameters grondexploitaties 2025


KLOPPEND HART
                                                Concept




VAN BOUW,




INFRA EN
VASTGOED.




                                                          26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>