<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Besluit B&W gemeente Vught
                                         Collegevoorstel - Koop- en realisatieovereenkomst Lidl              en  vaststellen Beeldkwaliteitsplan
                         Onderwerp       Hart van de Baarzen , Vught.
                             Afdeling    ONTW
                       Zaaknummer        Z23   - 268939
                Documentnummer           BW/25    - 679824
                 Vertrouwelijkheid       Openbaar
                Portefeuillehouder       Y. Vos
               Datum vergadering         25 maart 2025
Toelichting besluit
                                Voorstel 1. Het Beeldkwaliteitsplan Hart van de Baarzen vast te stellen
                                         2. De koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan met Lidl Nederland GmbH voor de grondverkoop
                                         en realisatie van een nieuwe supermarktlocatie en de herontwikkeling van de huidige supermarkt
                                         locatie tot woningen in het project Hart van de Baarzen.
                                         3. De bijbehorende opstalrecht overeenkomst goed te keuren.
                                         4. Wethouder Vos een volmacht te verlenen om de overeenkomsten als bedoeld onder 2 en 3 te
                                         ondertekenen.
                                         5. Wethouder Vos een volmacht te verlenen om ondergeschikte wijzigingen in de overeenkomsten als
                                         bedoeld onder 2 en 3 door te voeren.
                                         6. De raad voor te stellen om de bevoegdheid te delegeren voor het wijzigen van het omgevingsplan
                                         zodat een supermarkt met parkeerplaatsen kan worden gevestigd op de locatie van de voormalige
                                         Baarzenschool én voor het aanpassen van de functies in het pand van de huidige supermarkt.
                                         7. Indien de raad besluit te delegeren , een gecoördineerde procedure toe te passen voor de
                                         omgevingsplanprocedure van de nieuwe en oude supermarkt locatie en de omgevingsvergunning
                                         voor de nieuwe supermarkt.
                                         8. De agendacommissie te verzoeken bijgevoegd raadsvoorstel en raadsbesluit te agenderen voor de
                                         raadsvergadering van 5 juni 2025.
                                 Besluit Conform , met   opm.
                 Eerdere besluitvorming  -Verklaring van geen   bedenkingen (54 sociale huurwoningen Charlotte        van Beuningen) , gemeenteraad
                                         (12-09-2024)
                                         -Raadsinformatiebrief Stand     van  zaken Hart  van de Baarzen , college (03-09-2024)
                                         -Grondruil Charlotte   van Beuningen   , college (24-06-2024)
                                         -Ontwerp Verklaring van geen bedenkingen (54 sociale huurwoningen Charlotte van Beuningen)            ,
                                         gemeenteraad (16-05-2024)
                                         -Sloop Baarzenschool , college (06-06-2023)
                                         -Woningbouw Hart     van   de Baarzen Vught (motie) , gemeenteraad (23-05-2023)
                                         -Verkoop grond   voor  Lidl (Intentieovereenkomst) , college (09-05-2023)
                                         -Waardevolle inrichting    van 'Hart van  de Baarzen' (motie) , gemeenteraad (16-12-2021)
                                         -Globale gebiedsvisie ‘Hart   van de Baarzen Vught’ , gemeenteraad (16-12-2021 , gekozen      voor variant 2b)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>     Inleiding Het projectgebied Hart van de Baarzen kent een lange voorgeschiedenis. Inmiddels ligt er een plan
               voor (sociale) woningen , IKC de Lichtstraat , , supermarkt , parkeerplaatsen en groenvoorzieningen.
               Tijdens de raadsvergadering van 16 december 2021 is de Globale Gebiedsvisie `Hart van de Baarzen
               Vught' vastgesteld. Na een uitgebreid participatietraject is 4 november 2024 het voorlopig ontwerp
               van de openbare ruimte en het Beeldkwaliteitsplan gepresenteerd. Op 9 mei 2023 is de
               intentieovereenkomst Verkoop grond         voor  Lidl ondertekend.
Beoogd effect  Het beoogd effect is het vaststellen van het Beeldkwaliteitsplan Hart van de Baarzen en het sluiten
               van de overeenkomst met Lidl voor een nieuwe supermarkt. Dit omvat ook de herontwikkeling van
               de huidige Lidl locatie  en een   gecoördineerde aanpak      van de ruimtelijke procedures , gedelegeerd
               aan het college.
 Argumenten    1. 1 Hiermee wordt een goed kader vastgelegd waarbinnen de toekomstige ontwikkelingen kunnen worden
               ontworpen.
               Middels het vaststellen van het Beeldkwaliteitsplan leggen we dit kader vast zodat de toekomstige
               ontwikkelingen binnen de verwachtingen van de gemeente en haar bewoners vallen. Het Voorlopig
               Ontwerp voor de Openbare Ruimte is uitgewerkt en sluit aan bij het Beeldkwaliteitsplan. Ook het
               Schetsontwerp voor de Lidl en het Voorlopig ontwerp voor het IKC zijn binnen deze kaders
               uitgewerkt. De verdere uitwerking van deze ontwerpen zal eveneens binnen de kaders van het
               Beeldkwaliteitsplan plaatsvinden. Het Beeldkwaliteitsplan zal worden opgenomen in de
               Welstandsnota.
               1. 2 Het Beeldkwaliteitsplan is uitgewerkt in goede afstemming met buurtbewoners en andere
               belanghebbenden conform de motie Waardevolle inrichting van 'Hart van de Baarzen'.
               Tijdens de raadsvergadering van 16 december 2021 is de Globale Gebiedsvisie ‘Hart van de Baarzen
               Vught’ vastgesteld en de motie Waardevolle inrichting van 'Hart van de Baarzen' aangenomen. Bij het
               opstellen van het Beeldkwaliteitsplan is de input van diverse bewonersavonden meegenomen en is
               het uiterlijk en de uitstraling van de supermarkt en de bouwhoogte nader uitgewerkt. Op basis van
               de input van bewoners is de Lidl een kwartslag gedraaid , wat stedenbouwkundig voordelen oplevert:
               -In de oorspronkelijke opstelling ontstond een omsloten openbaar gebied tussen de winkel en de
               school , zonder voldoende ruimte voor kwalitatieve openbare ruimte.
               -De nieuwe positionering maakt meer gevels van de school en de winkel zichtbaar , wat bijdraagt aan
               de ruimtelijke kwaliteit  en  het karakter  van  het gebied.
               -Een vierkant parkeerterrein bleek efficiënter dan een rechthoekig , wat de parkeercapaciteit vergroot
               en ruimte creëert voor meer groen. Daarnaast kon de ontsluiting van de winkel beter worden
               ingepast.
               Tijdens de bewonersavond van 27 juni 2023 is de aangepaste visie van het plangebied gepresenteerd            ,
               online gepubliceerd en de raad geïnformeerd. In de RIB van 3 september 2024 is de raad hier
               (nogmaals) over geïnformeerd.
               1. 3 Buurtbewoners hebben overwegend positief gereageerd op het Beeldkwaliteitsplan en het ontwerp
               Openbare ruimte.
               Zoals gevraagd in de motie ‘Waardevolle inrichting van 'Hart van de Baarzen' (16 december 2021) is er
               afstemming geweest over het uitwerken van de visie zoals hierboven bij 1. 2 omschreven. Op basis
               van de uitgewerkte visie is het ontwerp Openbare ruimte en het Beeldkwaliteitsplan opgesteld en
               gepresenteerd op de bewonersavond van 4 november 2024. De opmerkingen van bewoners op het
               ontwerp van de openbare ruimte en het Beeldkwaliteitsplan zijn deze avond overwegend positief
               geweest. Het beeldkwaliteitsplan betreft alleen het noordelijk gebied van Hart van de Baarzen , zodat
               de positie en bouwhoogte van de Lidl en het IKC goed zijn vastgelegd. Voor het zuidelijk gedeelte is
               dit niet nodig , aangezien de sociale woningen van Charlotte van Beuningen al vergund zijn. Het
               ontwerp van de parkeerplaatsen , verkeersontsluiting en de openbare ruimte van het hele gebied zijn
               uitgewerkt in het voorlopig ontwerp Openbare ruimte (zie bijlage).
               2. 1 Met de koop- en realisatieovereenkomst komt de realisatie van het project Hart van de Baarzen een
               stap verder.
               Door deze overeenkomst krijgt Lidl de gronden die zij nodig heeft voor het realiseren van de
               supermarkt en kan de Lidl na afronding van het planologisch traject en het verstrekken van de
               omgevingsvergunning starten met de bouw van de nieuwe supermarkt.
               2. 2 Met de koop- en realisatieovereenkomst van de supermarkt komt de realisatie van woningbouw
               dichterbij.
               In de motie ‘Woningbouw Hart van de Baarzen Vught’ (gemeenteraad , 25         mei 2023) steunt de Raad
               unaniem de grondverkoop aan de Lidl , op voorwaarde dat op de oude             locatie woningen worden
               gebouwd. Om dubbele detailhandelsbestemming te voorkomen , gaan                wij één gezamenlijke
               procedure volgen: de oude Lidl krijgt de bestemming ‘wonen’ in plaats         van ‘detailhandel en de nieuwe
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>               locatie krijgt de bestemming ‘supermarkt’ in plaats van ‘gemengd’. In de overeenkomst zijn termijnen
               vastgelegd waarbinnen de Lidl moet starten met de verbouwing van de oude locatie tot woningen.
               2. 3 De koop- en realisatieovereenkomst draagt bij aan de gehele gebiedsontwikkeling Hart van de Baarzen.
               De opbrengst van de verkoop wordt in de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) gebruikt voor het dekken
               van de kosten in Hart van de Baarzen.
               2. 4 Met de koop- en realisatieovereenkomst wordt alleen de grond verkocht waar de Lidl daadwerkelijk
               gaat bouwen.
               Lidl krijgt alleen de grond waarop zij gaat bouwen. Het te verkopen perceel betreft ca 2.199m2 ,
               waarvan 160m2 bestemd is voor het inpandig laden en lossen en een strook van 75cm voor een
               oostelijke groene gevel. De omliggende grond blijft eigendom van de gemeente en wordt ingericht
               volgens het gemeentelijk ontwerp voor de openbare ruimte. De gemeente neemt de inrichting van
               het parkeerterrein op zich , omdat de supermarkt zonder parkeerplaatsen niet functioneel is.
               Hierdoor behoudt de gemeente de regie , wordt vergroening mogelijk gemaakt en kunnen de
               parkeerplaatsen ook door het IKC gebruikt worden.
               3. 1 Door de opstalovereenkomst hoeft de Lidl geen extra grondeigendom te krijgen.
               De Gemeente verleent aan Lidl een recht van opstal voor: a) een luifel en een
               winkelwagenoverkapping; b) een snellader voor elektrische voertuigen bij twee parkeerplaatsen en c)
               een ondergrondse infiltratievoorziening. Hierdoor kan Lidl deze voorzieningen realiseren , terwijl de
               gemeente eigenaar van de grond blijft. Het aangaan van de opstalovereenkomst is opgenomen in de
               koop- en realisatieovereenkomst waarbij is afgesproken dat Lidl hiervoor geen vergoeding is
               verschuldigd. De details worden verder uitgewerkt in de opstalovereenkomst.
               6. 1 De ontwikkelingskaders liggen goed vast door het beeldkwaliteitsplan , het ontwerp van de openbare
               ruimte en het schetsontwerp van de Lidl.
               De uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn helder: de grootte en locatie van zowel de supermarkt
               als het parkeerterrein liggen vast in het beeldkwaliteitsplan en het ontwerp van de openbare ruimte.,
               Er zijn geen varianten meer mogelijk. Het participatieproces met de omgeving is afgerond.
               6. 2 Hierdoor kan de procedure aanzienlijk in de tijd worden verkort.
               Als de gemeenteraad de bevoegdheid delegeert , scheelt dat doorlooptijd voor de wijziging         van het
               omgevingsplan. Voor de motivering van dit collegevoorstel wordt kortheidshalve verwezen            naar het
               bijgevoegde raadsvoorstel en raadsbesluit.
               7. 1 Een gecoördineerde procedure zorgt voor juridische efficiëntie.
               Lidl wil de omgevingsplanwijziging en omgevingsvergunning via een gecoördineerde procedure
               doorlopen. Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan en de verlening van de
               omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit worden in dat geval in één procedure afgehandeld.
               Tegen de wijziging van het omgevingsplan en de verlening van de omgevingsvergunning staat alleen
               beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Toepassing van de
               gecoördineerde procedure voorkomt in dit geval dat na afronding van de juridische procedure tegen
               het besluit tot vaststelling van het omgevingsplan vervolgens bezwaar , beroep en hoger beroep kan
               worden ingesteld tegen de omgevingsvergunning. Normaal gesproken neemt de gemeenteraad het
               besluit om een gecoördineerde procedure toe te passen. Als de gemeenteraad de
               omgevingsplanprocedure delegeert aan het college , wordt het college bevoegd om deze beslissing te
               nemen.
Kanttekeningen 2. 1 De betaling van de grondoverdracht vindt pas plaats zodra de Lidl daadwerkelijk kan gaan bouwen.
               Indien er tijdens de planologische procedure beroep wordt ingediend , kan de behandeltermijn van
               dit beroep lang duren , waardoor de betaling en grondoverdracht langer uit blijft. We hebben in de
               overeenkomst een afspraak over de indexatie opgenomen , waardoor het te ontvangen koopbedrag
               wel geïndexeerd wordt.
               2. 2 Omdat is gekozen voor een één-op-één verkoop zonder een openbare aanbesteding of meervoudige
               verkoopstrategie was er geen concurrentie voor de Lidl.
               De bouw van de nieuwe supermarkt is ruimtelijk alleen aanvaardbaar als de oude supermarkt
               verdwijnt en er geen nieuwe detailhandel op die locatie komt. Alleen Lidl kan dit garanderen ,
               waardoor een openbare verkoop niet mogelijk was. Om een marktconforme opbrengst te realiseren               ,
               hebben wij een taxatie laten uitvoeren en ons tijdens de onderhandelingen laten bijstaan door een
               expert. Hierdoor is een goede koopsom tot stand gekomen.
               2. 3 Andere gegadigden kunnen een kort geding aanspannen tegen de één-op-één verkoop aan Lidl.
               Hierboven is uitgelegd waarom Lidl volgens ons de enige gegadigde is. Dat neemt niet weg dat
               derden daartegen kunnen opkomen in een kort gedingprocedure. Wij hebben echter goede redenen
               voor een één-op-één verkoop aan Lidl.
               2. 4 Extra faseringsmaatregelen en -kosten door mogelijke vertraging in de ruimtelijke procedures.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                Door de planning en de afhankelijkheid van de ruimtelijke procedures , evenals de mogelijke
                vertraging door beroepsprocedures , is het mogelijk dat de ruwbouw van zowel de nieuwe
                supermarkt als de uitbreiding van het IKC tegelijkertijd plaatsvindt. Dit kan leiden tot de noodzaak
                voor extra faseringsmaatregelen en bijkomende kosten. In de BIE is alvast rekening gehouden met
                een   faseringsbudget.
                6. 1 Als de gemeenteraad de bevoegdheid tot wijziging van het omgevingsplan niet wil delegeren , dient de
                raad zicht uit te spreken over het toepassen van een gecoördineerde procedure.
                Als de gemeenteraad de bevoegdheid tot wijziging van het omgevingsplan bij zichzelf houdt , blijft de
                gemeenteraad bevoegd te bepalen of de gecoördineerde procedure wordt gevolgd. Dit is
                opgenomen in het raadsvoorstel onder de kanttekeningen.
   Participatie Er zijn verschillende bewonersavonden geweest (afwisseling informatief en participatief); 15
                november 2022 , 27 juni 2023 , 18 december 2023 , 30 januari 2024 en 4 november 2024. Er is
                regelmatig verslag gedaan op www. wijinvught. nl en de buurtbewoners worden in de mogelijkheid
                gesteld vragen te stellen via hartvandebaarzen @vught.nl. De vragen die zijn binnen gekomen zijn
                allemaal beantwoord.
     Financiën  Nieuwe supermarkt locatie.
                De koopsom van de te kopen grond is € 3.400.000-, (vanwege de berekeningssystematiek en
                bijbehorende indexatie staat dit bedrag als € 3.468.000-, vermeld in het Uitvoeringsprogramma
                Grondexploitatie). Om het vermoeden van staatssteun tegen te gaan is er een taxatie uitgevoerd
                door een externe partij (RSP) om de marktconforme waarde te bepalen. De definitieve koopsom is
                vervolgens het resultaat van onderhandelingen tussen partijen.
                Er wordt een opstalregeling getroffen voor de realisatie van twee parkeerplaatsen ten behoeve van
                elektrisch laden , het plaatsen van een luifel ter hoogte van de entree en het plaatsen van
                infiltratiekratten ten behoeve van de regenwaterafvoer van de Lidl. We verbinden hier geen aparte
                opbrengsten aan , omdat dit meegenomen is in de koopsom.
                De grondprijs is geënt op verkoop van bouwrijpe bouwgrond en met een supermarkt bestemming.
                De kosten van het omgevingsplan , voor zover toerekenbaar aan de toekomstige locatie komen dus
                voor rekening van de gemeente.
                De waardedaling van de huidige locatie vanwege het wegbestemmen van de functie supermarkt is
                verdisconteerd in de koopsom voor de toekomstige locatie. De opbrengsten komen ten goede aan de
                per 1-1-2025 te openen grondexploitatie Hart van de Baarzen deelgebied wonen en supermarkt. De
                financiële consequenties van de actualisatie en de nieuw te openen grondexploitaties , worden
                middels    een afzonderlijk voorstel voorgelegd  aan  de raad.
                Herontwikkeling huidige locatie tot  wonen.
                In de overeenkomst is het kostenverhaal voor de herontwikkeling van de huidige locatie conform de
                Nota Kostenverhaal geregeld. Lidl zal een financiële bijdrage voor ontwikkeling van het gebied van €
                2090,   per (extra) m2 bruto vloeroppervlak betalen. Het definitieve aantal vierkante meters zal later
                worden bepaald. De hieruit voorvloeiende opbrengst zal ten gunste van de reserve
                'Gebiedsoverstijgende kosten' worden gebracht. Dit verwerken we te zijner tijd in de Burap.
                En Lidl betaald een vergoeding voor ambtelijke uren van € 10.125-, (gebaseerd op regelgeving en
                plankostenscan). Betaling vindt plaats na onherroepelijk worden omgevingsplan. Dit is op zijn vroegst
                - indien er geen beroep volgt - in 2026. De te ontvangen bijdrages worden te zijner tijd opgenomen
                binnen een P&C document. Ook is Lidl leges conform legesverordening verschuldigd die
                samenhangen met de verschillende publiekrechtelijke procedures die door de gemeente worden
                gevoerd. De kosten van het omgevingsplan , voor zover toerekenbaar aan woningbouw huidige
                locatie , leggen  we door  aan Lidl.
      Juridisch De juridische aspecten zijn verweven in de argumenten en kanttekeningen.
Communicatie    De buurt is al bekend met het beeldkwaliteitsplan en het schetsontwerp van de nieuwe supermarkt.
                Van het ondertekenmoment zal een persbericht gemaakt worden dat zowel op de eigen kanalen van
                de gemeente een plek krijgt , alsook aangeboden wordt aan redacties van de lokale pers. Een update
                van de voortgang van dit project verschijnt op de website wijinvught. nl. We gaan de
                omgevingsplanprocedure voorbereiden en bij de start en het doorlopen van de procedure zullen we
                communiceren zoals we dat bij alle omgevingsplanprocedures doen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlage(n) 1. Koop- en Realisatie overeenkomst Lidl HvdB in Vught
           2. Opstalovereenkomst Lidl   – HvdB in Vught
           3. Totstandkoming Beeldkwaliteitsplan HvdB
           4. Beeldkwaliteitsplan Hart van de Baarzen Vught
           5. Voorlopig ontwerp Openbare ruimte HvdB
           6. Concept raadsvoorstel
           7. Concept raadsbesluit
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>