<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>ONTWIKKELINGSKADERS HERONTWIKKELING HAZZO EN OMGEVING

1. Inleiding
In 2016 is gestart met de ontwikkeling van een gebiedsvisie voor de herontwikkeling van
het gebied rondom gemeenschapshuis ’t Hazzo. Als gevolg van de bouw van het nieuwe
multifunctionele gemeentehuis aan de Koningin Julianalaan zal het gemeenschapshuis
een belangrijk deel van haar functie verliezen. Een herontwikkeling op deze locatie ligt
voor de hand, waarbij uitgegaan wordt van sloop van het huidige gemeenschapshuis
maar behoud van sporthal en een kantine.

Met het oog op de voorziene herontwikkeling van het gebied is een gebiedsvisie
opgesteld waarin de eerste ruimtelijke, functionele en stedenbouwkundige kaders en
uitgangspunten voor de herontwikkeling zijn vastgelegd.

De gebiedsvisie beperkt zich niet enkel tot de locatie van ’t Hazzo, maar heeft betrekking
op een groter gebied, dat wordt begrensd door de Akkerstraat, Gestelsestraat,
Prunellalaan en Primulalaan. Vooraf zijn door de gemeenteraad enkele aandachtspunten
voor de herontwikkeling meegegeven, te weten:

    -   sociale woningbouw (in het bijzonder sociale huur);
    -   seniorenhuisvesting, en
    -   ontmoeten, gekoppeld aan de sporthal

Deze aandachtspunten zijn meegenomen in de gebiedsvisie. De visie richt zich met name
op de ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Na de vaststelling van de
visie zal verder onderzoek (met kennis van marktpartijen) leiden tot een uitwerking die
zal worden gevoed met scenario’s en studies naar de financiële (on)haalbaarheid hiervan.
Op basis hiervan moeten de uiteindelijke keuzes worden gemaakt met betrekking tot de
verdere stedenbouwkundige uitwerking en bouwprogramma.

2. Deelgebieden
Binnen het gebied waarop de gebiedsvisie voor ’t Hazzo betrekking heeft zijn feitelijk,
zoals weergegeven in onderstaande afbeelding, 2 grotere deelgebieden te
onderscheiden: aan de voorzijde van ‘t Hazzo (1) en de achterzijde van ’t Hazzo (2).




                                                  Deelgebied 2

                 Deelgebied 1




Afbeelding 1: deelgebieden




Raadsvergadering 14 maart 2017              1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>De rij met patiowoningen aan de Klaprooslaan zorgen voor een natuurlijke tweedeling en
een logische begrenzing van de twee deelgebieden. De twee deelgebieden kennen ook
een andere staat (intensief bebouwd, versus grotendeels braakliggend), type
grondeigenaren, functies en karakter. Voor de toekomst is er in de gebiedsvisie wel een
verbinding tussen de twee gebieden voorzien.

In onderstaande afbeelding zijn de grondeigendommen voor de twee deelgebieden
inzichtelijk gemaakt.




Afbeelding 2: grondeigendommen



2.1    Voorzijde Hazzo
Het gebied aan de voor- en zuidzijde van ’t Hazzo is grotendeels in eigendom van de
gemeente Waalre. Aan de zuidkant zijn nog enkele particuliere percelen gelegen die in de
gebiedsvisie zijn meegenomen en mogelijkheden bieden voor herontwikkeling. Gezien de
huidige bestemming van deze gronden (grotendeels bestemd als “Bedrijf 1”) biedt het
betrekken van deze percelen ruimtelijke kansen en optimalisaties in de herontwikkeling.
Uiteraard is de bereidwilligheid van de eigenaren nodig om een herontwikkeling op deze
percelen mogelijk te maken.

Het herontwikkelgebied kent een hoge complexiteit: relatief veel stakeholders,
herontwikkeling in bestaand bebouwd gebied, mogelijke verwerving particulieren, sociale
woningbouwambitie in samenwerking met corporaties en herinrichting openbare ruimte.
Hierom verdient het de voorkeur om de regie bij de gemeente te houden. Dat wil zeggen
dat zowel project- als omgevingsmanagement bij de gemeente geborgd blijft en de
belangen van de diverse stakeholders integraal kunnen worden afgewogen.




Raadsvergadering 14 maart 2017             2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>De gemeente Waalre zal voor dit deelgebied de grondexploitatie voeren. De gemeente
maakt het gebied bouw- en woonrijp en voor de vastgoedontwikkeling zal de gemeente
marktpartij(en) selecteren.

Basisscenario
In de gebiedsvisie worden diverse modellen als mogelijke uitwerkingen van de visie
gepresenteerd. Het basisscenario vormt de sloop van gemeenschapshuis ’t Hazzo en het
terugbouwen van een kantine met als nevenfunctie ontmoetingsruimte. Het huidige
gemeenschapshuis ’t Hazzo is echter nog niet volledig afgeschreven en heeft nog een
boekwaarde per 1-1-2018 van afgerond € 350.000. De sloop van het gemeenschapshuis
zal ook tienduizenden euro’s kosten. Daarnaast zal ook een nieuwe kantine, die tevens
een ontmoetingsfunctie kan vervullen, moeten worden gerealiseerd bij de sporthal. Ook
hiervoor zal een flinke investering benodigd zijn. In het meest gunstige geval zou het
terugbouwen van de kantine via een kostprijs dekkende huur budgetneutraal
geëxploiteerd gaan worden. Uit nader onderzoek zal duidelijk moeten worden of dit
realistisch is. Bij de sloop zal onderzocht worden of delen van het gebouw nog bruikbaar
zouden kunnen zijn.

Op basis van bovenstaande informatie kan geconcludeerd worden dat de minimale
variant van de gebiedsvisie een investering vergt van € 350.000 + kosten sloop (PM) +
kosten voor planuitwerking en bouw kantine (die in principe geen deel vormt van de
woningbouwontwikkeling en een afzonderlijke begroting vergt).

De visie geeft globale kaders aan over de ruimtelijke structuur. Vanwege de vrijkomende
ruimte en het betrekken van enkele particuliere woon- en bedrijfsbestemmingen in het
plangebied bestaat een herontwikkelingskans die niet per se, of zelfs hoogstwaarschijnlijk
niet, leidt tot terugverdienpotentie van de waardevernietiging van het
gemeenschapshuis. Na vaststelling van deze gebiedsvisie worden de
ontwikkelmogelijkheden met bijbehorende financiële consequenties verder uitgewerkt en
wordt u geïnformeerd over de financiële (on)haalbaarheid.

In de uitwerking en besluitvorming rondom de herontwikkeling van het gebied zullen er
diverse (besluitvormings-)momenten zijn voor de gemeenteraad. Dit geldt overigens ook
voor de herontwikkeling van deelgebied 2.

De volgende kaders en uitgangspunten worden voorgesteld voor de herontwikkeling van
deelgebied 1:

   1. De gemeente neemt de regie in de gebiedsontwikkeling (actieve rol);
   2. Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zoals beschreven in
      Gebiedsvisie ’t Hazzo, model visiekaart #1;
   3. Maatvoering kantine / ontmoetingsruimte: deze wordt bepaald op basis van de
      voor de functie van sporthal benodigde oppervlakte. Eerste verkenningen laten
      zien dat rekening moet worden gehouden met tenminste 250-300m2 netto
      vloeroppervlak. Primair vervult de kantine een rol voor de sportfunctie, maar
      gebruik als ontmoetingsruimte voor andere activiteiten zou een secundaire functie
      moeten zijn. In principe zal het grootste deel van de maatschappelijke activiteiten
      echter over dienen te gaan naar het MFG;
   4. Streven naar tenminste 40% sociale woningbouw, in het bijzonder sociale huur,
      conform de wens van de gemeenteraad;
   5. Streven naar een budgetneutrale grondexploitatie. De verwachting is echter dat
      geen positieve herontwikkeling gehaald kan worden, waardoor rekening gehouden
      moet worden met het aanvullen van financiële middelen uit de Algemene Reserve
      Grondexploitatie.




Raadsvergadering 14 maart 2017              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>2.2    Achterzijde Hazzo
Het gebied aan de achterzijde van ’t Hazzo omvat een aantal grotere bedrijfspercelen en
enkele particuliere percelen en/of delen daarvan. De gemeente heeft hier geen gronden
in eigendom, met uitzondering van de omliggende infrastructuur. Met de eigenaren van
de drie grote bedrijfspercelen, voormalige houthandel De Keyser, Goudsmit Magnetics en
Ligtvoet, is in het kader van het opstellen van de gebiedsvisie diverse malen gesproken.
Inmiddels heeft de ontwikkelaar Kero overeenstemming bereikt over de aankoop van de
gronden van de houthandel. De daadwerkelijke overdracht van de gronden heeft nog niet
plaatsgevonden.

Gezien de verhoudingen in grondeigendom én de betrokkenheid van twee ontwikkelende
partijen wordt voorgesteld om de ontwikkeling van dit deelgebied aan de markt over te
laten. Het is aan de eigenaren en eventuele ontwikkelaars om planuitwerking en
realisatie ter hand te nemen, binnen de door de gemeente in de gebiedsvisie vastgelegde
(ruimtelijke en stedenbouwkundige) kaders. De gemeente heeft met name een
faciliterende en controlerende rol. De gemeente heeft er uiteraard vanuit kwalitatieve
overwegingen belang bij dat deze locaties worden ontwikkeld. Zij zal zich dus zeer
coöperatief opstellen en binnen haar mogelijkheden de partijen stimuleren om de
herontwikkeling tot stand te brengen.

De volgende kaders en uitgangspunten worden voorgesteld voor de herontwikkeling van
deelgebied 2:

   1. Marktpartijen nemen de regie in de gebiedsontwikkeling;
   2. Gefaseerde ontwikkeling is mogelijk;
   3. Met de ontwikkelende partijen worden anterieure overeenkomsten gesloten om
      kostenverhaal te borgen;
   4. Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zoals beschreven in
      Gebiedsvisie ’t Hazzo, model visiekaart #1;
   5. Tenminste 30% sociale woningbouw en 40% middeldure woningen;
   6. Er wordt een kwaliteitsteam opgericht om de ruimtelijke kwaliteit en de
      afstemming tussen de verschillende ontwikkelingen in dit deelgebied te borgen.




Raadsvergadering 14 maart 2017             4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>