<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>RUIMTELIJKE
ONDERBOUWING
(ten behoeve van een omgevingsvergunning)



 Realisatie 33 appartementen / studio’s
 Gestelsestraat 16 te Aalst
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                 Dutchloft The School BV


              Realisatie 33 appartementen / studio’s aan de Gestelsestraat 16 te
              Aalst


              Ruimtelijke onderbouwing




Datum         28 mei 2018

IMRO-nummer   NL.IMRO.0866.OV2018………………………..-ON01




                                                                                   2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1.      Inleiding                                                  4
     1.1     Aanleiding                                            4
     1.2     Doel                                                  4
     1.3     Ligging                                               4
     1.4     Vigerende regeling                                    4
     1.5     Leeswijzer                                            5
2.      Beleidskader                                               6
     2.1    Algemeen                                               6
     2.2    Rijksbeleid                                            6
     2.3    Provinciaal beleid                                     7
     2.4    Gemeentelijk beleid                                   10
3.      Planbeschrijving                                          13
     3.1    Bestaande situatie                                    13
     3.2    Nieuwe situatie                                       13
     3.3    Randvoorwaarden                                       15
4.      Planologische aspecten                                    16
     4.1    Inleiding                                             16
     4.2    Geluid (wegverkeer, railverkeer en industrielawaai)   16
     4.3    Luchtkwaliteit                                        17
     4.4    Bodem                                                 17
     4.5    Bedrijven en milieuzonering                           18
     4.6    Externe veiligheid                                    19
     4.7    Kabels en leidingen                                   19
     4.8    Ecologie                                              20
     4.9    Waterhuishouding en riolering                         20
     4.10 Archeologie en cultuurhistorie                          22
     4.11 Ladder voor Duurzame Verstedelijking                    23
     4.12 Conclusie                                               23
5.      Uitvoerbaarheid                                           24
     5.1     Economische uitvoerbaarheid                          24
     5.2     Maatschappelijke uitvoerbaarheid                     24




                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
1.1 Aanleiding
Initiatiefnemer heeft het voornemen om 33 appartementen /
studio’s te realiseren op een perceel aan de Gestelsestraat 16 in
Aalst (kadastrale gemeente Aalst, sectie E, nr. 1349).
De realisatie van de appartementen / studio’s is op grond van het
geldende bestemmingsplan niet toegestaan, omdat de
bedrijfsbestemming op de locatie alleen kan worden gewijzigd in
een woonbestemming voor maximaal 3 woningen.
De gemeente Waalre heeft aangegeven dat zij in principe
medewerking kunnen verlenen aan de genoemde plannen.
Voorwaarde hiervoor is dat de initiatiefnemer 11 sociale
huurwoningen te realiseren, welke tenminste 10 jaar verhuurd
dienen te worden binnen de categorie vallende onder de grens
die recht geeft op huurtoeslag.
                                                                    Figuur: globale ligging projectlocatie (Bron: PDOK)
Onderhavige ruimtelijke onderbouwing geeft inzicht in de
ontwikkeling en toont de haalbaarheid van de ontwikkeling aan.
                                                                    1.4 Vigerende regeling
                                                                    Het projectgebied valt in het vigerende bestemmingsplan “Aalst”.
1.2 Doel
                                                                    Dat plan is door de gemeenteraad van Waalre vastgesteld op 25
Onderhavig document heeft tot doel om 33 appartementen /
                                                                    juni 2013.
studio’s te kunnen realiseren aan de Gestelsestraat 16 te
Eindhoven. De ruimtelijke onderbouwing geeft een beschrijving
van de ontwikkeling, de relevante beleidskaders en toont de
haalbaarheid van de ontwikkeling aan.

1.3 Ligging
Het projectgebied in het centrum van de bebouwde kom van
Aalst. Aan de oostzijde is de Eindhovenseweg gesitueerd, welke
als hoofdafvoerweg voor Aalst, Waalre en Valkenswaard mag
worden beschouwd. Het plangebied zelf is in een 30 km/h zone
gesitueerd.




                                                                                                                                   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                       Om de 33 appartementen / studio’s toch te kunnen realiseren,
                                                                       dient een ruimtelijke procedure te worden gevolgd. Door
                                                                       toepassing van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3e van de
                                                                       Wabo. Daartoe is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

                                                                       1.5 Leeswijzer
                                                                       Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het beleidskader
                                                                       op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven.
                                                                       Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de ontwikkeling. In
                                                                       hoofdstuk 4 komt de haalbaarheid van de ontwikkeling aan de
                                                                       orde en worden alle planologische aspecten beschreven. Tot slot
                                                                       gaat hoofdstuk 5 in op de economische en maatschappelijke
                                                                       uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.




Figuur: uitsnede vigerend bestemmingsplan met ligging projectlocatie

Voor de projectlocatie geldt de bestemming ‘Bedrijf-1’.

De voor 'Bedrijf-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor de
bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 1 en 2, kantoren en
dienstverlening. Ook zijn de gronden bestemd voor tuinen,
parkeervoorzieningen, verhardingen en gebouwen geen gebouw
zijnde.

Het plangebied is in de wro-zone ‘wijzigingsgebied 4’ gesitueerd,
waarbij B&W van Waalre de bestemming ‘Bedrijf-1’ kunnen
omzetten naar ‘Wonen’, met de voorwaarde dat maximaal 3
woningen gerealiseerd kunnen worden. Het voorliggende plan
van 33 appartementen / studio’s past daarom niet binnen het
geldende bestemmingsplan.




                                                                                                                                         5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. Beleidskader                                                    op dit taakveld een meer prominente rol krijgen. In de SVIR
                                                                   staat centraal dat alleen nog een taak voor het Rijk is weggelegd
                                                                   wanneer sprake is van:
                                                                    een onderwerp dat nationale baten en/of lasten heeft en de
2.1 Algemeen                                                          doorzettingsmacht van gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld
Toetsing van de ontwikkeling aan de beleidskaders op Rijks-,          ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke
provinciaal en gemeentelijk niveau is een vast onderdeel van een      regio’s rondom de bijv. mainports, brainport en greenports;
ruimtelijke onderbouwing. In onderstaande paragrafen wordt het      een onderwerp waarvoor internationale verplichtingen of
relevante beleid beschreven en wordt de toets van de                  afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit,
ontwikkeling aan het beleid gedaan.                                   duurzame energie of werelderfgoed;
                                                                    een onderwerp dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is,
2.2 Rijksbeleid                                                       of een hoog afwentelingsrisico kent of reeds in beheer is bij
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)                        het Rijk. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over
Toetsingskader                                                        weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13       bescherming van gezondheid van inwoners.
maart 2012 door de minister is vastgesteld, zijn de principes
voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd.           Voor onderhavige ontwikkeling werken geen Rijksbelangen uit de
Hoofddoel van de SVIR is Nederland concurrerend, bereikbaar,       SVIR door. De SVIR is derhalve niet relevant voor deze
leefbaar en veilig te houden.                                      ontwikkeling.
De SVIR vervangt alle voorgaande rijksnota’s ten aanzien van
ruimte en mobiliteit (waaronder de Nota Ruimte en de Nota          Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Mobiliteit, behalve de Structuurvisie Nationaal Waterplan.         Toetsingskader
Het rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland          Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR
concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de     heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening op 22
middellange termijn (2028):                                        augustus 2011 het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
                                                                   vastgesteld. Op 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro
   Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door     vastgesteld. In het Barro zijn regels opgenomen ter bescherming
    het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van     van de nationale belangen, zoals vastgelegd in de SVIR. Deze
    Nederland;                                                     regels moeten in acht worden genomen bij het opstellen van
   Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van   provinciale ruimtelijke verordeningen, bestemmingsplannen en
    de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;           ruimtelijke onderbouwingen.
   Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin
    unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden      Regels uit het Barro die relevant kunnen zijn voor de gemeente
    zijn.                                                          betreffen:
                                                                    radarverstoringsgebied Vliegbasis Volkel;
De hoofdlijn van de SVIR is dat het Rijk op het gebied van de       buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van
ruimtelijke ordening terugtreedt en dat gemeenten en provincies       gevaarlijke stoffen.


                                                                                                                                    6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                     duurzaam en zuinig omgaan met de leefomgeving en de ruimte
Besluit ruimtelijke ordening                                         en een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de
Toetsingskader                                                       stedelijke omgeving en een groene landelijke omgeving
Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR      daarbuiten.
heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening een         De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de
tweede besluit genomen waarmee dat mogelijk is: het Besluit          verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-,
ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt juridische kaders aan de   werk- en leefmilieus en een kennis innovatieve economie met als
processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming         basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe
bij de verschillende overheden. De ‘ladder duurzame                  van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de SVRO de
verstedelijking’ is in 2012 opgenomen in het Bro.                    ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt.
                                                                     De SVRO is samen met de Verordening ruimte een middel om de
Relatie met de ontwikkeling                                          provinciale ruimtelijke visie op Brabant te realiseren.
De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 33 appartementen /     De SVRO is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een
studio’s. De ontwikkeling past qua aard en omvang goed in de         uitwerking.
omgeving, omdat het bestaande pand aan de voorzijde wordt
gebruikt voor realisatie van een gedeelte van de wooneenheden.       Deel A bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid.
Er is sprake van intensief ruimtegebruik binnen bestaand             Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en
bebouwd gebied. De regels uit het Barro ten aanzien van het          ruimtelijke keuzes gemaakt. Ook beschrijft de provincie vanuit
radarverstoringsgebied en de buisleidingen zijn niet relevant voor   welke filosofie ze haar doelen wil bereiken. Die is: ‘samenwerken
onderhavige ontwikkeling. De duurzame ontwikkeling past in het       aan kwaliteit’. De provincie realiseert haar doelen op vier
rijksbeleid.                                                         manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te
                                                                     beschermen en te stimuleren.
2.3 Provinciaal beleid
Structuurvisie Ruimtelijke ordening                                  In deel B beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren:
De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is op 19 maart         - de groenblauwe structuur
2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie    - het landelijk gebied
van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De SVRO geeft aan         - de stedelijke structuur
welke ambities de provincie heeft op het gebied van het              - de infrastructuur
provinciale ruimtelijke beleid tot 2025 en hoe ruimtelijke           Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid.
ontwikkelingen een plek kunnen krijgen die aansluit bij de           Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie
kwaliteiten van Brabant. In de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen     inzet om haar doelen te bereiken.
zijn twee ruimtelijke trends te onderscheiden: de
schaalvergroting en de behoefte aan identiteit. De provincie
streeft naar een concentratie van verstedelijking, robuuste en
aaneengesloten natuurgebieden, concentratiegebieden voor
glastuinbouw en intensieve veehouderijen en voldoende ruimte
voor waterberging nu en in de toekomst. De provincie wil


                                                                                                                                      7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                     de ‘stedelijke structuur’ ligt en is het gebied aangemerkt als
                                                                     ‘stedelijk concentratiegebied’.


                                                                     Stedelijke structuur
                                                                     De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-
                                                                     Brabant. De verschillen tussen de (middel)grote steden,
                                                                     suburbane kernen, dorpen en plattelandskernen, zowel in
                                                                     ruimtelijk, sociaal als economisch opzicht, zijn een belangrijke
                                                                     kwaliteit van Brabant.
                                                                     De vijf grote steden Tilburg, Breda, 's-Hertogenbosch, Eindhoven
                                                                     en Helmond, zijn met de omliggende suburbane gebieden
                                                                     uitgegroeid tot de brandpunten van de verstedelijking in Noord-
                                                                     Brabant. Hier wordt het merendeel van de
                                                                     verstedelijkingsopgaven opgevangen. Samen vormen zij het
                                                                     stedelijk netwerk BrabantStad.
                                                                     De groene geledingszones tussen de steden en (suburbane)
                                                                     kernen verbinden de steden met het omliggende landelijke
                                                                     gebied en vervullen een belangrijke rol als stedelijk
                                                                     uitloopgebied. Ook dat is een belangrijke kwaliteit van de
                                                                     stedelijke structuur in Brabant.

                                                                     De provincie wil in de stedelijke structuur een aantal dingen
                                                                     bereiken.

                                                                     1. Concentratie van verstedelijking
                                                                     2. Inspelen op demografische ontwikkelingen
                                                                     3. Zorgvuldig ruimtegebruik
                                                                     4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit
                                                                     5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de
                                                                        infrastructuur
                                                                     6. Versterking van de economische clusters
Figuur: uitsnede structuurvisie ruimtelijke ordening
                                                                     Conclusie
                                                                     Het plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied, zodat de
Zoals uit de uitsnede van de structurenkaart behorende bij de        verdichting van de woningbouw past in het ruimtelijk beleid. Er is
structuurvisie ruimtelijke ordening blijkt, valt het plangebied in   hiermee namelijk sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.


                                                                                                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is      Uit bovenstaande figuur blijkt dat het plangebied in de structuur
met het beleid zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie.   ‘bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied’ valt.

                                                                   In het bestaand stedelijk gebied mogen woningen worden
Verordening Ruimte 2014                                            gerealiseerd, mits er voldoende ruimte in de plancapaciteit voor
In de Wet ruimtelijke ordening is o.a. opgenomen dat de            woningbouw. De gemeente Waalre heeft voldoende
provincie regels kan opstellen, waarmee een gemeente rekening      plancapaciteit voor woningbouw, waarover regionale afspraken
moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. De         zijn gemaakt.
provincie Noord-Brabant heeft deze regels vastgelegd in de
Verordening Ruimte Noord-Brabant.                                  Conclusie
De Verordening Ruimte is door Provinciale Staten op 7 februari     De beoogde realisatie van 33 appartementen / studio’s aan de
en 14 maart 2014 vastgesteld en is in werking getreden op 19       Gestelsestraat 16 voldoen aan de regels die zijn gesteld in de
maart 2014. Per 1 januari 2017 is de Verordening                   Verordening Ruimte. De ontwikkeling voorziet in de extra
geconsolideerd.                                                    behoefte aan woningen in het bestaande stedelijk gebied. De
De Verordening ruimte bestaat uit kaartmateriaal en regels, waar   gemeente Waalre heeft bovendien als aanvullende voorwaarde
gemeenten aan moeten voldoen bij het opstellen van ruimtelijke     gesteld dat 11 sociale huurwoningen worden gerealiseerd, welke
plannen en het beoordelen van bouwaanvragen.                       dienen te vallen onder de grens die recht geeft op huurtoeslag.
                                                                   Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is
                                                                   met het beleid zoals opgenomen in de Verordening Ruimte 2014.

                                                                   Conclusie provinciaal beleid
                                                                   De toets aan het relevante provinciale beleid levert op dat de
                                                                   ontwikkeling voldoet aan de geldende beleidskaders.




Figuur: uitsnede verordening ruimte 2014




                                                                                                                                       9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                   zoveel als mogelijk aan verzoeken van derden tegemoet te
                                                                   komen. Als algemene vertrekpunten bij de
2.4 Gemeentelijk beleid                                            beoordeling van een initiatief hanteert de gemeente voor de
Structuurvisie ‘Focus op Waalre’                                   bebouwde omgeving:
Toetsingskader                                                         de bijdrage aan de gewenste diversiteit van de
Op 17 september 2013 is de structuurvisie ‘Focus op Waalre’               woningvoorraad en de bijdrage aan de gewenste
door de gemeenteraad van Waalre vastgesteld. In de                        stimulering van huisvesting van belangrijke en kwetsbare
structuurvisie worden de algemene ruimtelijke                             doelgroepen;
beleidsuitgangspunten gegeven van de gemeente. Deze zijn               de bijdrage aan de ruimtelijke karakteristiek en
ingedeeld in vier typen beleidsregie. Voor de onderhavige                 omgevingskwaliteit (waaronder ook de verhouding
ontwikkeling is de beleidsregie ‘benutten van kansen van                  bebouwing en openbare ruimte);
ondernemers, instellingen of burgers’ van belang. De gemeente          de duurzaamheid van de ontwikkeling en de mate van
wil in staat zijn de kansen die zich door deze ontwikkelingen             flexibiliteit en levensloopbestendigheid.
voordoen zo goed mogelijk benutten ten behoeve van goed
wonen, leven, werken en recreëren in de gemeente Waalre. Ten       Daarnaast voert de gemeente Waalre, naast het regie voeren op
aanzien van woningbouw wil de gemeente waar mogelijk en            thematische aspecten, ook regie op verschillende gebieden. Het
passend binnen de wettelijke kaders inspelen op trends en          plangebied is volgens de structuurvisiekaart gelegen in het
veranderende behoeften. Als gevolg van de demografische            gebied ‘bebouwing: behoud kwaliteit’.
ontwikkelingen als vergrijzing en afnemende bevolkingsgroei,       Algemene koers voor deze gebieden zowel voor de woon-, werk-,
gecombineerd met de economische crisis, wordt een kwalitatief      voorzieningen- en recreatiegebieden is behoud en
hoogwaardige voorraad aansluitend bij de behoeften relatief van    kwaliteitsversterking waar mogelijk. De kernwoorden 'authentiek,
een steeds groter belang. Dynamiek in een gebied                   exclusief en dynamisch', zijn hierbij de stip op de horizon. Voor
wordt in de huidige tijd overwegend ingegeven door particulieren   kwaliteitsversterking en dynamiek in het bestaand gebied, is men
of ondernemers met een investeringswens in bijvoorbeeld (eigen)    voor een groot deel ook afhankelijk van particuliere initiatieven.
woning of woonomgeving. De gemeente leeft zich in                  Aan de verschillende initiatieven zullen nader voorwaarden
in de (veranderingen in de) individuele wensen en behoeften. Bij   worden gesteld om de kwaliteitsdoelstellingen te behalen.
de afweging van initiatieven trachten we een relatie te leggen
met het publieke, algemene belang, waardoor ook een
gezamenlijk belang gediend kan worden. Bij de afweging vormt
deze structuurvisie een belangrijk kader.

In het algemeen beoordeelt de gemeente plannen voor
nieuwbouw en/of herstructurering/renovatie op de bijdrage aan
de kwaliteiten van de woonomgeving of kern. Wanneer een
verzoek bijdraagt aan onderstaande criteria, er geen belangen en
waarden worden geschaad en er sprake is van een goede
ruimtelijke inpassing, is het gemeentelijke uitgangspunt om


                                                                                                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                 Wat betreft het programma is het plan gezien de omgeving, waar
                                                                 voornamelijk grondgebonden woningen aanwezig zijn, een
                                                                 aanvulling op het scala woningaanbod.
                                                                 De huidige functie van kantoren is in Waalre en omgeving ruim
                                                                 voldoende vertegenwoordigd, zodat het onttrekken van deze
                                                                 functie op het perceel niet tot tekorten zal leiden voor
                                                                 kantoorruimten.
                                                                 Door de nieuwe woonfuncties zal de verkeersaantrekkende
                                                                 werking iets worden vergroot. Parkeren zal op het eigen terrein
                                                                 worden opgevangen.

                                                                 Conclusie
                                                                 Gesteld wordt dat met onderhavige realisatie van 33
                                                                 appartementen / studio’s in (gedeeltelijk) een bestaand pand,
                                                                 wordt voldaan aan het beleid uit de gemeentelijke structuurvisie.

                                                                 Woonvisie 2013 “Voor nu en straks”, 2013
                                                                 Toetsingskader
                                                                 Door de gemeenteraad van Waalre is in 2013 de woonvisie “Voor
                                                                 nu en straks” vastgesteld. In deze woonvisie staan de volgende
                                                                 uitgangspunten centraal:
Figuur: uitsnede structuurvisiekaart ‘Focus op Waalre’                behoud het authentieke dorpse, groene karakter van de
                                                                        gemeente;
Relatie met de ontwikkeling                                           geef ruimte aan alle doelgroepen die in Waalre willen
Ten aanzien van de criteria die gelden voor het beoordelen van          wonen;
binnenstedelijke woningbouwplannen geldt dat het voorliggende         benut de potenties van de gemeente voor hoogwaardige
plan bijdraagt aan de gewenste diversiteit van de                       woonmilieus, mede als bijdrage aan de (economische)
woningvoorraad. Zo wordt in het plan ten minste 30% van de              ontwikkeling van de regio;
woningen gerealiseerd in de sector sociale woningbouw. Aan dit        versterk het vitale en dynamische karakter van de
type woningen heerst op dit moment een tekort binnen de                 gemeente op basis van haar kwaliteiten en betrokkenheid
gemeente Waalre. Daarnaast wordt het bestaande pand aan de              op de regio;
Gestelsestraat 16 gemoderniseerd en wordt het plangebied              geef optimaal gestalte aan een aanbod dat zowel aan de
geherstructureerd. De nieuw te realiseren bebouwing aan de              eigen inwoners als aan de regionale opvang ruimte biedt;
achterzijde is lager en valt niet op vanaf de straatzijde.            geef ook in de toekomst de kernen Aalst en Waalre een
Hierdoor is het plan vanuit stedenbouwkundige oogpunt geen              gelijkwaardige positie;
wijziging van de bestaande structuren.




                                                                                                                                11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      bereid Waalre voor op een situatie waarin niet of            op de voorliggende locatie. Het aantal woningen past binnen de
       nauwelijks meer groei, of zelfs bevolkingskrimp plaats zal   regionale woningbouwafspraken.
       vinden;
      werk in dat verband toe naar een woningvoorraad die          Conclusie
       aantrekkelijk is voor een evenwichtige                       Het voorliggende plan sluit aan bij de uitgangspunten van de
       bevolkingssamenstelling en energetisch duurzaam is en        Woonvisie.
       geef ruimte aan nieuwe initiatieven voor de ontwikkeling
       van de woningvoorraad.

Relatie met de ontwikkeling
In het voorliggende plan wordt aangesloten bij de
uitgangspunten van de woonvisie. Daarbij is
het met name van belang dat het huidige karakter van het dorp
Aalst zoveel mogelijk behouden blijft bij het ontwikkelen van de
onderhavige locatie. Het plangebied zelf bevat namelijk geen
waardevolle (groen)structuren, waardoor de identiteit van het
dorp niet wordt aangetast. Daarnaast wordt ook voorzien in een
zo flexibel mogelijk plan, dat optimaal aansluit
op de vraag van de markt. Naast sociale woningbouw wordt
aangesloten bij het uitgangspunt dat de woningvoorraad meer in
evenwicht moet worden gebracht. In Waalre is de
woningvoorraad namelijk wat betreft het huurdeel goedkoop en
in het koopsegment relatief duur. Het tussenliggende segment is
relatief ondervertegenwoordigd. Het voorliggende plan
kan voor een deel voorzien in de behoefte aan woningen in dit
middensegment. De te realiseren woningen zijn zowel
aantrekkelijk voor jongeren als voor senioren, gezien de ligging
nabij de centrumvoorzieningen van Aalst.
Ondanks het licht afnemende aantal inwoners (natuurlijk verloop)
zijn er in de toekomst nog nieuwe woningen nodig ten gevolge
van onder andere huishoudensverdunning en het
opvangen van migratie. In de gemeente Waalre zijn op dit
moment voldoende woningbouwplannen om te voorzien in het
benodigde aantal woningen. Voorzien wordt dat niet alle plannen
binnen de afgesproken periode tot stand kunnen komen,
waardoor er met de plannen in de tijd kan worden geschoven. Als
gevolg hiervan bestaat er ruimte om 33 appartementen / studio’s


                                                                                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>3. Planbeschrijving                                               3.2 Nieuwe situatie
                                                                  In de nieuwe situatie wordt op de planlocatie de bestaande
3.1 Bestaande situatie                                            hoofdbouw aan de voorzijde verbouwd voor
                                                                  appartementen/studio’s. Aan de achterzijde zal een gedeelte
In de huidige situatie is op het perceel, kadastraal bekend als
                                                                  worden gesloopt en hiervoor in de plaats wordt nieuwbouw
sectie E, nummer 1349, met een perceelsgrootte van ongeveer
                                                                  gerealiseerd. In totaal worden 33 appartementen/studio’s
2.795 m2, een kantoorgebouw aanwezig. Verder is geen
                                                                  gerealiseerd. Op het perceel is voldoende ruimte voor parkeren
bebouwing of verharding aanwezig. Rondom het perceel zijn
                                                                  van twee auto’s.
enkel woningen aanwezig.




Figuur: overzicht projectlocatie

De directe omgeving van het projectgebied bestaat uit woningen
en aan de overzijde op het adres Gestelsestraat 13a is een
categorie 2 bedrijf aanwezig.
                                                                  Figuur: situering nieuwe appartementen/studio’s




                                                                                                                               13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>De bouw- en goothoogte en de inhoud van de nieuwbouw aan de
achterzijde zal overeenkomstig de woningen in de omgeving
worden gerealiseerd.




Het perceel is direct ontsloten op de Gestelsestraat (30 km/h
weg), waarvandaan de buurt- en wijkontsluitingswegen kunnen
worden bereikt. De Raadhuisstraat en Eindhovenseweg zijn
eenvoudig bereikbaar via de zuidzijde. Aan beide zijden van de
weg zijn parkeerstroken aanwezig. Bovendien worden op het
perceel 50 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Dit is in
overeenstemming met de parkeernormen van de gemeente.




                                                                      14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.3 Randvoorwaarden
De gemeente heeft aangegeven te willen meewerken aan een
afwijking van het vigerende bestemmingsplan op grond van
artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3e van de Wabo. Als
aanvullende randvoorwaarde werd hierbij gesteld dat bij de
realisatie 11 sociale huurwoningen gerealiseerd dienen te worden
en dat hiervoor een verplichting geldt om deze tenminste 10 jaar
te (laten) verhuren binnen de categorie vallende onder de grens
die recht geeft op huurtoeslag.




                                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                    onderzoek zijn de geluidsbelastingen van twee maatgevende
                                                                    gezoneerde wegen, zijnde de Eindhovenseweg en de
                                                                    Raadhuisstraat, bepaald. Ook zijn de gecumuleerde
4. Planologische aspecten                                           geluidsbelastingen bepaald inclusief de omliggende 30 km/h
                                                                    wegen.
                                                                    Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de
4.1 Inleiding                                                       voorkeursgrenswaarde op een aantal gevels wordt overschreden
Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen dient aangetoond te worden     ten gevolge van het verkeer op de Eindhovenseweg. Op de
dat een initiatief haalbaar is. In dit hoofdstuk worden ingegaan    hoofdbouw aan de Gestelsestraat bedraagt de maximale
op de relevante omgevingsaspecten.                                  geluidsbelasting 54 dB en op de achterbouw bedraagt de
                                                                    maximale geluidsbelasting 52 dB. Omdat maatregelen aan de
4.2 Geluid (wegverkeer, railverkeer en                              weg of in de overdracht (schermen) niet mogelijk zijn, dient een
    industrielawaai)                                                hogere waarde te worden aangevraagd bij de gemeente Waalre.
Toetsingskader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en                 Voor wat betreft railverkeerslawaai kan worden gesteld dat de
woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader      locatie niet binnen de geluidzone van 600 meter is gesitueerd
van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer,       van de spoorlijn Eindhoven-Tilburg. Er zal daarom geen sprake
railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is       zijn van een relevante geluidsbelasting ten gevolge van het
onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste        railverkeer.
object.
                                                                    Ten gevolge van industrielawaai van het tegenover gesitueerde
De   limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:       categorie 2 bedrijf is evenmin een hoge geluidsbelasting te
-    woningen                                                       verwachten. De aangrenzende woningen Gestelsestraat 14 en 18
-    onderwijsgebouwen                                              zijn namelijk dichterbij gesitueerd dan de planlocatie. De
-    ziekenhuizen                                                   appartementen vormen dus geen nieuwe geluidbelemmering
-    verpleeghuizen                                                 voor het bedrijf aan de Gestelsestraat 13a.
-    verzorgingstehuizen
-    psychiatrische inrichtingen                                    Conclusie
-    kinderdagverblijven.                                           Geconcludeerd kan worden dat uit akoestisch oogpunt er geen
                                                                    belemmeringen bestaan tegen de planontwikkeling op de locatie.
Onderzoek
Het plan betreft de realisatie van 33 appartementen / studio’s in
een bestaand kantoorpand en een nieuw te bouwen
achtergedeelte. De wooneenheden zijn geluidgevoelige objecten,
zodat weg- en railverkeerslawaai hier een rol kan spelen. Voor
het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door M&A
Omgeving (nr. 218-AGe16d-ai-v1, d.d. 13 februari 2018). In het



                                                                                                                                    16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4.3 Luchtkwaliteit
Toetsingskader                                                     Conclusie
Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking            Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de
getreden. De lucht-kwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5   ontwikkeling.
titel 2 van de Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat
een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij              4.4 Bodem
luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat om           Toetsingskader
ruimtelijke besluiten en milieuvergunningen die direct gevolgen    Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan     In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het
overschrijding van een grenswaarde.                                bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas
Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt           in werking treedt nadat:
voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen              - er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van
belemmering voor de plannen:                                           ernstige bodemverontreiniging;
- Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende                - het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan;
     overschrijding van een grenswaarde;                           - er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.
- Een project leidt - al dan niet per saldo - niet bij tot een
     verslechtering van de luchtkwaliteit;                         Wet bodembescherming (Wbb)
- Een project draagt "niet in betekenende mate" (NIBM) bij aan     Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de
     de luchtverontreiniging;                                      regels van de Wet Bodembescherming. In de Wbb is een
- Een project past binnen het NSL (Nationaal                       saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en
     Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).                       een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden (bij
Projecten die 'niet in betekenende mate' leiden tot een            zogenaamde “spoed- of risicolocaties”))
verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet
luchtkwaliteit niet afzonderlijk te worden getoetst op de          Besluit bodemkwaliteit (Bbk)
grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of      Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de
meerdere grenswaarden te verwachten is. De grens van 'niet in      mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te
betekenende mate' ligt volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van     gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere
de grenswaarde van een stof. Hiervan is volgens de ministeriële    ruimte voor nieuwe bouwprojecten, zoals woningen en wegen.
regeling van 'niet in betekenende mate' sprake bij de realisatie   Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke
van minder dan 1500 woningen op één ontsluitingsweg of minder    intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het besluit
dan 3000 woningen op twee ontsluitingswegen.                       staan ook regels met betrekking tot het toepassen van
                                                                   bouwstoffen, grond en baggerspecie.
Onderzoek
Het plan betreft het oprichten van 33 nieuwe wooneenheden en
het saneren van een kantoorlocatie. Deze ontwikkeling valt qua
woningen onder het begrip NIBM. Er is geen verder onderzoek
noodzakelijk.


                                                                                                                                  17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Onderzoek                                                            Conclusie
De huidige bestemming van de locatie is ‘bedrijf-1’ en hier          Op voorhand is er geen verdacht op de aanwezigheid van
kunnen milieucategorie 1 en 2 bedrijven worden gerealiseerd.         bodemverontreiniging. De resultaten van de verkennende
Bodembedreigende activiteiten zijn bij dit soort bedrijven niet      onderzoeken tonen aan dat er geen directe belemmeringen zijn
aan de orde. Uit het historisch onderzoek bij de gemeente Waalre     tegen de realisatie van appartementen op de locatie uit oogpunt
zijn ook geen bodembedreigende activiteiten naar voren               van de chemische bodemgesteldheid.
gekomen.

Desondanks zijn op de locaties twee verkennende                      4.5 Bedrijven en milieuzonering
bodemonderzoeken uitgevoerd. Het eerste is uitgevoerd op het         Toetsingskader
buitenterrein door M&A Bodem & Asbest (nr. 218-WGe16-vo-v1,          Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon-
d.d. 2 maart 2018). In de bovengrond werden verhogingen ten          en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende
opzichte van de achtergrondwaarden aangetroffen met lood, zink       voorkomende functies wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik
en PCB’s en in de ondergrond is kobalt licht verhoogd                worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van
geconstateerd. Het grondwater op de locatie is licht verontreinigd   richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm
met koper.                                                           van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de
De verontreinigingen met zware metalen in de grond en het            brochure “Bedrijven en Milieuzonering” van de Vereniging van
grondwater zijn te relateren aan de regionale problematiek met       Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze
betrekking tot zware metalen in de bodem. De verhoging met           richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan
PCB’s is niet te verklaren gezien het gebruik van het perceel voor   gemotiveerd worden afgeweken.
de kantoorruimten. Gezien de gehalten is geen nader onderzoek
noodzakelijk.                                                        Onderzoek
                                                                     Het enige bedrijf dat in de nabijheid van het plangebied is
Het tweede onderzoek is uitgevoerd onder de te slopen                gesitueerd is het adres Gestelsestraat 13a. Zoals in de paragraaf
achterbouw van het perceel door M&A Bodem & Asbest (nr. 218-         geluid al is gesteld, kunnen de nieuwe appartementen/studio’s
WGe16-vo2-v1, d.d. 22 mei 2018). In de bovengrond werden             geen maatgevende belemmering worden voor dit bedrijf.
verhogingen ten opzichte van de achtergrondwaarden                   Andersom geldt dat de appartementen/studio’s geen hinder
aangetroffen met lood, zink, PAK en PCB’s en in de ondergrond        kunnen ondervinden van het bedrijf, omdat de woningen
zijn geen verhogingen geconstateerd.                                 Gestelsestraat 14 en 18 maatgevend zijn voor het naleven van
De verontreinigingen met zware metalen in de bovengrond zijn         de milieunormen van het genoemde bedrijf.
eveneens te relateren aan de regionale problematiek met
betrekking tot zware metalen in de bodem. De verhoging met           Conclusie
PAK en PCB’s zijn niet te verklaren gezien het gebruik van het       Bedrijven en milieuzonering geeft geen belemmeringen voor het
perceel voor de kantoorruimten. Gezien de gehalten is hier           bouwplan.
eveneens geen nader onderzoek noodzakelijk.




                                                                                                                                    18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>4.6 Externe veiligheid                                                 Onderzoek
Toetsingskader                                                         Ten oosten van het plangebied is op een afstand van ongeveer
De regelgeving op het gebied van de externe veiligheid heeft als       70 meter de provinciale weg A769 gesitueerd. Op ongeveer 700
doel de risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden            meter ten noorden van het plangebied is de rijksweg A67
blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een         gesitueerd. Beide wegen zijn transportroutes voor gevaarlijke
aanvaardbaar minimum te beperken. Deze regels zijn vastgelegd          stoffen.
in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit     Het aantal transporten over de A769 is relatief laag, zodat ten
externe veiligheid buisleidingen (Bevb; buisleidingenbesluit) en       gevolge hiervan geen wijzigingen in het groepsrisico te
de regelgeving voor het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen.          verwachten zijn. Voor de A67 geldt dat de afstand van 700 meter
                                                                       voldoende groot is om te kunnen stellen dat ook hier de invloed
De regels voor transport en voor buisleidingen kennen dezelfde         op het groepsrisico als verwaarloosbaar mag worden beschouwd.
pijlers en dezelfde systematiek als de regelgeving voor                De realisatie van 33 appartementen/studio’s op deze afstand van
inrichtingen. Het externe veiligheidsbeleid kent twee pijlers:         de rijksweg, zal geen enkele invloed hebben op het groepsrisico
•       Het plaatsgebonden risico                                      ter plaatse. Wel dient in zijn algemeenheid te worden ingegaan
•       Het groepsrisico                                               op de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Het plaatsgebonden risico                                              Bovenstaande betekent dat voor onderhavig plangebied geen
Dit wordt bepaald op basis van de risicobron en wordt gebruikt         verantwoording van het groepsrisico hoeft plaats te vinden.
om het minimum beschermingsniveau waar de samenleving recht            Het betreft hier een locatie die goed bereikbaar is van een aantal
op heeft aan te geven. Dit minimum beschermingsniveau wordt            zijden. De locatie is gesitueerd in de bebouwde omgeving, zodat
uitgedrukt in een grenswaarde en kan ruimtelijk worden                 primaire bluswatervoorzieningen in de buurt zijn gesitueerd.
weergegeven als een contour. Het ruimtebeslag van deze contour
is veelal beperkt.                                                     Er zijn geen bedrijven in de omgeving gesitueerd, waarvan de
                                                                       10-6 contour over het plangebied valt.
Het groepsrisico                                                       Ook zijn geen risicovolle buisleidingen in de omgeving aanwezig.
Met het groepsrisico wordt aangegeven welk beschermingsniveau
ontstaat als mensen (omdat ze wonen, werken, recreëren in de           Conclusie
nabije omgeving) en industriële risico’s bij elkaar in de buurt        Ten gevolge van externe veiligheid hoeft geen verantwoording
komen. Verder dient het groepsrisico om een afweging te kunnen         van het groepsrisico plaats te vinden.
maken over de wenselijkheid van de voorgenomen activiteit
(herbestemming, verdichting, etc.) in relatie tot de risicobron. Dit
wordt de verantwoordingsplicht genoemd. Het groepsrisico wordt         4.7 Kabels en leidingen
uitgerekend voor het invloedsgebied, en berekent de kans op 10         In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen
of meer slachtoffers. Voor het groepsrisico geldt niet een             kabels en leidingen.
grenswaarde maar een oriëntatiewaarde.




                                                                                                                                       19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>4.8 Ecologie                                                        Onderzoek
Toetsingskader                                                      Op de locatie is geen, voor flora en fauna, waardevolle
De Natuurbeschermingswet (Nbw) regelt de bescherming van in         bebouwing aanwezig die gesloopt gaat worden. In de bebouwing
het wild levende dier- en plantensoorten in Nederland. De Nbw       van het achtergedeelte van het terrein worden geen vogels met
bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het           jaarrond beschermde nesten verwacht.
aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en
plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplanting of        Conclusie
vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet bestaat uit een aantal     De Natuurbescherminswet levert geen belemmeringen op voor de
verbodsbepalingen en een algemene zorgverplichtingsbepaling.        nieuwbouw gezien de vigerende toestand van het perceel. Bij het
De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het ‘nee, tenzij’-principe   bouwrijp maken van het perceel dient de algemene zorgplicht ten
en luiden als volgt:                                                aanzien beschermde soorten in acht te worden genomen.
- Beschermde inheemse dieren mogen niet verstoord,
    gevangen, vervoerd, verwond of gedood worden;
- Beschermde inheemse plantensoorten mogen niet geplukt,            4.9 Waterhuishouding en riolering
    vernield, beschadigd, vervoerd of ontworteld worden;            Toetsingskader
- Nesten, rustplaatsen en voortplantingsplaatsen van                Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota
    beschermde soorten mogen niet verstoord of vernield             Waterhuishouding uit 1998 en is opgesteld voor de planperiode
    worden;                                                         2009 - 2015. Het Nationaal Waterplan is in december 2009 door
- Het zoeken, beschadigen of uit het nest halen van eieren van      de ministerraad vastgesteld.
    beschermde dieren.                                              Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het
                                                                    nationale waterbeleid. Het rijk streeft naar een duurzaam en
Sinds 2005 zijn beschermde planten en dieren onderverdeeld in       klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de
vier categorieën; algemeen beschermde soorten, overig               komende decennia te investeren in bescherming tegen
beschermde soorten, streng beschermde soorten en vogels. In de      overstromingen en in de zoetwatervoorziening.
Nbw zijn deze soorten (behalve vogels) in drie tabellen             Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van
opgenomen. Bij vogels is in 2009 nog een tweede indeling            belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met
bekend gemaakt, die onderscheid maakt tussen vogels met en          waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om
zonder nestplaats die jaar rond beschermd wordt. Indien sprake      een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken,
is van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting en sprake is van      moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over
overtreding van verbodsbepalingen, is bij soorten die beschermd     grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van
zijn in de categorie overige beschermde soorten en de categorie     bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de
streng beschermde soorten (Tabel 2 en Tabel 3 van de Nbw)           omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe
ontheffing aan de orde.                                             andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.




                                                                                                                                20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                   In de onderhavige situatie is er sprake van een afname van het
Onderzoek                                                          bebouwd oppervlak. De achterbouw, welke zal worden gesloopt
De appartementen / studio’s zullen worden aangesloten op de        heeft een oppervlakte van ongeveer 805 m2. De nieuwbouw aan
bestaande riolering voor de lozing van het huishoudelijk           de achterzijde heeft een oppervlakte van ongeveer 470 m 2. Het
afvalwater. Omdat de oppervlakte van de huidige bebouwing          buitenterrein van de gehele locatie, op een aantal
groter is dan de nieuwe bebouwing, hoeft het hemelwater van        groenelementen daargelaten, is zowel in de huidige als de
verhardingen en bebouwing niet te worden geïnfiltreerd in de       nieuwe situatie volledig verhard voor parkeerdoeleinden.
bodem.                                                             Conform het beleid van zowel gemeente als waterschap is er
                                                                   sprake van hydrologisch neutraal ontwikkelen en hoeft er geen
Het plangebied is gelegen binnen het grondwaterbeschermings-       compenserende berging te worden aangebracht. Bij dit soort
gebied Aalsterweg (25-jaarszone) en valt hiermee binnen een        ontwikkelingen blijft het echter wel van belang om mogelijke
boringsvrije zone ten behoeve van nabijgelegen drinkwater-         kansen te benutten.
winning. Binnen deze zone is een aantal activiteiten in principe
niet toegestaan tenzij de provincie Noord-Brabant hiervoor een     Het hemelwater afkomstig van de verharding en het nieuwe dak
beschikking afgeeft. Het gaat dan onder andere om het              van de appartementen zal worden opgevangen in infiltratieputten
doorboren en ontgraven van de bodem dieper dan 3,0 m-mv. Bij       met een diameter van 110 cm en 220 cm. Deze zorgen er voor
de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen wordt           dat het water zoveel mogelijk naar de bodem kan worden
getoetst aan deze eis.                                             geïnfiltreerd. De putten (15x d.110 en 3 x d.220 e n een diepte
                                                                   van 1,5 m) hebben een totale inhoud van 38,5 m3.
Het plangebied maakt deel uit van het stroomgebied De Dommel.      Het gezamenlijk bodemoppervlak van de infiltratieputten
Het beleid van het waterschap is om zo mogelijk 100% van het       bedraagt 25,6 m2 en het infiltrerend wandoppervlak (van 0,5 tot
verhard oppervlak af te koppelen en het schone regenwater te       1,5 m-mv) bedraagt 72,5 m2. Uitgaande van een
infiltreren in de bodem. De volgende stap is het bergen van        infiltratiesnelheid van gemiddeld 0,7 m/dag, betekent dit een
water. Pas wanneer vasthouden en bergen niet mogelijk is kan       totale infiltratiehoeveelheid van 68,7 m3/dag. In totaal bedraagt
gekozen worden voor afvoeren. De keuze van                         dus de berging in 24 uur 38,5 + 68,7 = 107,2 m3.
voorziening moet uiteraard afgestemd zijn op de kenmerken van
de ondergrond. Uit kaartmateriaal afkomstig van de Wateratlas      Het totale verharde oppervlakte van het perceel (bebouwing en
van de Provincie Noord-Brabant blijkt dat het bouwplan is          verharding) bedraagt ongeveer 2.700 m2. Uitgaande van een bui
gelegen in een gebied met een grondwaterdynamiek met een           van 40 mm in 24 uur, levert dit een noodzakelijk waterberging
gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) variërend van 0,40 -       van 108 m3. Hieraan kan het bouwplan met genoemde
1,40 m-mv en een gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG)           voorzieningen nagenoeg voldoen.
van 1,20 m-mv of dieper. Hieruit blijkt derhalve dat het
plangebied mogelijk geschikt is voor het aanleggen van zowel       Bij hevige regenbuien is echter een overloop naar de
een bovengrondse als een ondergrondse infiltratievoorziening.      gemeentelijke riolering noodzakelijk. Deze is voorzien in de vorm
                                                                   van een pomp.
                                                                   De voorzieningen zijn op de tekening van de aanvraag
                                                                   omgevingsvergunning aangegeven.


                                                                                                                                  21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                    het beekdal van de Tongelreep naar een dekzandrug. Dit zijn
Conclusie                                                           kansrijke gebieden voor het aantreffen van archeologische
Geconcludeerd kan worden dat door het toepassen van in              waarden vanaf de Volle Middeleeuwen vanaf de Volle
filtratieputten op het terrein, ondanks het feit dat het verharde   Middeleeuwen. Dit wordt onderbouwd doordat binnen het
oppervlak door het bouwplan niet toeneemt, het hemelwater           plangebied op historische kaarten bebouwing staat gekarteerd.
wordt geborgen, geïnfiltreerd en, bij hevige buien, vertraagd       Om deze reden behoort het westelijke deel van het plangebied
wordt afgevoerd naar de riolering.                                  dan ook tot een historisch monument, de historische kern van
                                                                    Aalst en staat het op de beleidskaart van de gemeente Waalre als
                                                                    gebied met hoge archeologisch verwachting aangeduid. Het
4.10 Archeologie en cultuurhistorie                                 oostelijke gedeelte van het plangebied staat op deze kaart
Toetsingskader                                                      gekarteerd als gebied met een hoge archeologische verwachting,
De gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart bevat voor de      die gebaseerd is op uitgevoerde onderzoeken in de omgeving van
projectlocatie geen aanduidingen van cultuurhistorische waarden     het plangebied.
anders dan archeologische waarden. De omliggende bestaande          Vanwege de ligging van het plangebied op de overgang van een
bebouwing ter plaatse hebben geen monumentenstatus en               beekdal naar een dekzandrug heeft het plangebied een hoge
hebben ook geen cultuurhistorische waarde.                          gespecificeerde verwachting voor het aantreffen van
                                                                    archeologische waarden vanaf de Middeleeuwen. Historisch
Gemeentelijk archeologiebeleid                                      kaartmateriaal toont echter aan dat deze bebouwing zich
De gemeente Waalre heeft eigen archeologiebeleid, in de vorm        voornamelijk langs de Gestelsestraat concentreert. Pas vanaf het
van de Erfgoedverordening Waalre. Het beleid is verwerkt in de      einde van de 20e eeuw hebben verschillende uitbreidingen van
diverse bestemmingsplannen. Onderhavige locatie is onderdeel        de reeds bestaande bebouwing naar het oosten toe plaats-
van het bestemmingsplan ‘Aalst’ en voor de locatie geldt een        gevonden. De verwachting is dat hierdoor eventueel aanwezige
dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Voor werken en               waarden onder de huidige bebouwing grotendeels verstoord
vergunningen gelden regels voor het roeren van de bodem.            zullen zijn.
Hiervoor worden voorwaarden opgenomen aan vergunningen.             Het inventariserend veldonderzoek – verkennende fase – heeft
                                                                    aangetoond dat de oorspronkelijke bodemopbouw in het
Relatie met de ontwikkeling                                         oostelijke gedeelte van het plangebied nog intact is. Maar
Op de locatie zullen geen nieuwe bodemverstoringen                  vanwege de hoge grondwaterstand en restanten van
plaatsvinden. Er vindt alleen nieuwbouw plaats op gedeelten van     veenvorming, direct onder de dikke eerdgrond, wordt er vanuit
het plangebied waar ook nu al bebouwing aanwezig is. De kans        gegaan dat dit gedeelte van het terrein onder natte
dat daardoor archeologische waarden worden geschaad is zeer         omstandigheden gevormd is en te nat is geweest om bewoond te
klein.                                                              worden. Daarom kan de gespecificeerde verwachting naar laag
                                                                    bijgesteld worden.
Voor de locatie is een bureauonderzoek en een inventariserend
veldonderzoek uitgevoerd door Geonius (nr. MA180006.034, d.d.       Het advies van Geonius luidt dan ook om geen verder
18 mei 2018). Op basis van het bureauonderzoek wordt                vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te
vastgesteld dat het plangebied is gelegen op de overgang van        geven voor ontwikkeling.


                                                                                                                                 22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                      woningbouw-programma. Het initiatief voldoet daarom aan de
Conclusie                                                             vereisten van de “Ladder voor duurzame verstedelijking”. Ook
Op grond van het uitgevoerde archeologisch onderzoek kan              met de wijziging van de Ladder per 1-7-2017 kan dit
worden geconcludeerd dat geen vervolgonderzoek noodzakelijk           uitgangspunt worden gehandhaafd.
is. Er bestaan geen belemmeringen tegen de ontwikkeling uit
oogpunt van archeologie.                                              Conclusie
                                                                      De Ladder voor Duurzame Verstedelijking vormt geen
                                                                      belemmering voor de ontwikkeling.
4.11 Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Toetsingskader                                                        4.12 Conclusie
De Ladder voor Duurzame Verstedelijking komt voort uit de             Gezien de voorgaande paragrafen kan de conclusie worden
zogenoemde SER-ladder. De SER-ladder was een vrijblijvend             getrokken er geen planologische aspecten zijn die de realisatie
beleidsinstrument en vooral bedoeld om het onnodig bouwen van         van de nieuwe woning belemmeren.
bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied te
voorkomen. Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel
3.1.6, tweede lid Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verplicht om
in de plantoelichting de zogenoemde Ladder voor Duurzame
Verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is de Ladder
gewijzigd.

De drie treden worden in hoofdzaak losgelaten, maar
belangrijkste wijziging hierin is dat het begrip ‘actuele regionale
behoefte’ is vervangen door ‘behoefte’. Uit oog van een
zorgvuldig ruimtegebruik, dient een nieuwe stedelijke
ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied worden
gerealiseerd. Afwijking hiervan dient nadrukkelijk te worden
gemotiveerd in de toelichting van het bestemmingsplan.
Verder wordt de mogelijkheid geschapen om de toepassing van
de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of
wijzigingsplan.

Onderzoek
In het voorliggende geval is sprake van de invulling van een
behoefte aan initiatieven voor sociale huurwoningen.
Onderhavige ontwikkeling is een invulling hiervan in bestaand
stedelijk gebied, waarbij tevens sprake is van hergebruik van
bebouwing. Daarnaast past het initiatief binnen het regionale


                                                                                                                                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>5. Uitvoerbaarheid                                                  verlenen aan realisatie van 33 appartementen / studio’s op het
                                                                    perceel Gestelsestraat 16.
5.1 Economische uitvoerbaarheid                                     Er zal een omgevingsvergunning worden verleend met
In Op 1 juli 2008 zijn samen met de Wet ruimtelijke ordening        toepassing van de buitenplanse afwijking als bedoeld in artikel
(Wro) bepalingen omtrent de grondexploitatie (Afdeling 6.4 Wro)     2.12 eerste lid sub a onder 3° Wabo.
in werking getreden. In de Grexwet is bepaald dat de gemeente       Tijdens deze periode van terinzagelegging, kan eenieder naar
verplicht is bij het vaststellen van een planologische maatregel    keuze mondeling of schriftelijke zienswijzen inbrengen tegen de
die mogelijkheden schept voor een bouwplan zoals bepaald in het     ontwerp-omgevingsvergunning.
Besluit ruimtelijke ordening (Bro), maatregelen te nemen die
verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling
van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het
plan. Dit betekent dat er voor de gemeente een verplichting
bestaat om de kosten, die gepaard gaan met een bouwplan, te
verhalen op de initiatiefnemer.

Onderhavige ruimtelijke onderbouwing maakt de realisatie van
33 appartementen / studio’s aan de Gestelsestraat 16 te Waalre
mogelijk. Het betreft een bouwplan in de zin van artikelen 6.2.1.
Bro en 6.12 lid 2 Wro waarvoor in principe een exploitatieplan
dient te worden opgesteld.

Onderhavige ontwikkeling vindt plaats aan een bestaande
openbare weg. Alle ontsluitingskosten ten behoeve van de gereed
te melden appartementen zullen bestaan uit een legesplichtige
aansluiting op het gemeentelijke riool.
Er is geen noodzaak tot het vaststellen van een exploitatieplan,
omdat er verder geen kostenverhaal noodzakelijk is.

Voor de gemeente zijn aan de ontwikkeling en uitvoering van
onderhavig plan geen andere financiële consequenties
verbonden. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar.


5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt gebruikt om via een
uitgebreide voorbereidingsprocedure medewerking te kunnen



                                                                                                                                     24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>