<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                               d4n'
                               \/i    effi.re#rtte \r\rAefife
                                           lngekomen
Gemeente Waalre                                                           wooníichting 'thul8
                                                                          Pcrlbus 7E7
t.a.v. Het College van B                                                  56{XIAT Eindhovsn
Postbus 10000                           "'$f'il8|llïfrz                   Hoofdvesliging
5580 GA WAALRE                                                            KronèhoelÊlraat 83, Elndhoven

                             I'Jo,                                        T 040 - 24 99 999
                                                                          E lÍÍo@mijn{huis.nl
                                Aíci.                                     I www.mlJn-thuis,nl

                                        P .o                              KvK 17024184
                                                                          BTW6235.26.8't1.B.02
                                                                          NL45 BNGH 0285 1098 98
Datum                : 1 november 2017
Kenmerk              : VGO/04181
Onderwerp            : Vezoek om medewerking
Telefoonnummer       : 040 - 24 99 999




Geacht College,

ln 2016 is in een bestuurlijk overleg tussen de gemeente Waalre en Woonstichting'thuis
afgesproken om voor de locatie gelegen op de hoek Frederik Hendrikstraat en KarelV laan
een studie te verrichten naar de herontwikkeling van voornoemde locatie (zie bijlage 1;
tekening plangebied). Vervolgens hebben wijde afgelopen tijd in overleg met de heer Frank
van Noort van de gemeente Waalre een visie opgesteld voor de herontwikkeling van dit
plangebied met22 grondgebonden sociale huurwoningen. Onderdeelvan dat plan is sloop
van de boerderij.

ln deze brief lichten wij de keuze van de voorgenomen sloop van de boerderij en de planvisie
toe. Wij vezoeken u medewerking te verlenen aan de voorgenomen planontwikkeling.

Strategie en visie
'thuis richt zich -vanuit de overtuiging dat iedereen recht heeft op goed wonen- expliciet op
het bieden van betaalbare huisvesting van huishoudens die niet (geheel) zelfstandig in hun
huisvesting kunnen voorzien. Betaalbaar houdt in huurprijzen onder de eerste (€ 592,55
prijspeil 2017) en de tweede aftoppingsgrens ( € 635,05 prfispeil 2017). Deze grenzen
houden verband met het passendheidscriterium bij de toewijzing van woningen.

ln 2017 heeft 'thuis in samenspraak met gemeenten en Huurdersraad haar strategie herijkt
door keuzes te maken op het vlak van betaalbaarheid, beschikbaarheid en larvaliteit. Uit de
gezamenlijk gemaakte keuzes blijkt vooraldat de opgave voor'thuis ligt op het vlak van het
vergroten van het aandeel betaalbare woningen met een streeÍhuurprijs < 2e aftoppingsprijs,
het verbeteren van de beschikbaarheid door toevoeging van extra sociale wooneenheden en
het verbeteren van de duuzaamheid van het bezit met oog voor lagere energielasten.

Uit de bevolkingsprognoses voor Waalre blijkt nog een groei van het aantal huishoudens en
dus vraag naarwoningen. Vanuit de inwoners is de vraag naar sociale huuruoningen groter
dan het huidige aanbod. Een uitbreiding van het aanbod sociale huurwoningen is derhalve
gewenst.




                                                                                           mijnthuis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Omdat'thuis de grootste aanbieder is van sociale woningen in Waalre, neemt'thuis de
verantwoordelijkheid haar bijdrage daaraan te leveren. ln de ambities is rekening gehouden
met een mogelijke toevoeging van 85 grondgebonden woningen voor deze doelgroep tot
2020.

Om hier op de juiste manier invulling aan te geven moet worden aangesloten op de wensen
van de toekomstige be- en inwoners. Zijwonen graag in een betaalbare grondgebonden
woning, passend binnen een dorpskarakter. De voorkeur gaat hierbij uit naar
inbreidingslocaties die aansluiten op het huidige voozieningennetwerk. De toevoeging van
grondgebonden woningen op de locatie Frederik Hendrikstraat sluit hierbij aan.

Realisering van appartementen past niet binnen de strategie van 'thuis; 'thuis heeft in
Waalre voldoende woningen van dit type. Hoewel de sporthal en De Pracht (grote en hoge
bouwvolumes) op de belendende percelen staan, zijn wijvan mening dat op de locatie
grondgebonden woningen het beste recht doen aan de omgeving. De locatie is meer gericht
op de grondgebonden woningen aan drie zijden van het perceel.

Om enezijds in te spelen op de vraag uit de markt en andezijds een gedifferentieerd
aanbod te bieden is gekozen voor een programma bestaande uit circa 25% woningen tot de
2e aftoppingsgrens vóor 3 en meer persoonshuishoudens en circa 75olo woningen tot de 1e
aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens). De woningen voozien duidelijk in de
behoefte die bestaat onder starters en ten behoeve van de doorstroming van jonge
gezinnen.

Bouw van seniorenwoningen (patiobungalows) zijn in de huidige markt en binnen dit plan
niet haalbaar. Zoals eerder aangegeven passen appartementen niet in de huidige strategie
van 'thuis en binnen het gebied.

Scenario studie
De stedenbouwkundige studie is verricht in samenwerking met stedenbouwkundig
adviesbureau Tonnaer. Ér ztln zes scenario's ondeÍzocht om stedenbouwkundig invulling te
geven van de locatie. Deze scenario's zijn weergegeven in bijlage 2. Drie scenario's zijn
ondezocht met behoud en drie met sloop van de boerderij.

Voor de scênario's, waarbij de boerderijwordt behouden is niet gekozen. Hieraan liggen
onder andere de volgende overwegingen aan ten grondslag:
.  behoud van de boerderij levert een "geforceerd" beeld op dat de boerderij koste wat kost
   behouden dient te blijven, terw'rjl de ruimtelijke waarde ervan door omringende
   nieuwbouw wordt 'aangetast'. Daarnaast wordt het plan met inpassing van de bestaande
   boerderij niet optimaal in de stedenbouwkundige structuur ingepast;
.  de boerderij is door de eerdere verbouwingen en de plaatsing van een nieuwe
   buitenmuur een groot deel van z'ljn authenticiteit c.q. historische karakter reeds verloren;
   Daarnaast heeft de boerderij weinig historische waarde.
.  als de boerderij moet worden ingepast in het plan en verbouwd moet worden tot 3 tot 4
   eengezinswoningen, is een ingrijpende verbouwing noodzakeliik. Zowel het interieur
   maar zeker het exterieur van de boerderij zal, om volwaardige woningen te kunnen
   realiseren, zijn huidige uitstraling verliezen; vooral het gevelbeeld zal door toevoeging
   van ramen voor voldoende daglichttoetred ing, ingrijpend veranderen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>I
    I
            de boerderij is in slechte bouwtechnische staat. Om de boerderijte verbouwen tot
            duuzame woningen dient de boerderij in zijn geheelgestript te worden wat bijna gelijk is
            aan sloop. Daarnaast zal nooit de bouwtechnische en ruimtelijk-functionele kwaliteit
            bereikt kunnen worden gelijk aan nieuwbouwwoningen.

        Op basis van bovenstaande en overige afwegingen (zie bijlage 3) wordt gekozen voor de
        stedenbouwkundige variant 'A1 aangepast'. Deze voorkeursvariant is aÍgebeeld in bijlage 2

        Toelichting stedenbouwku ndig plan

        Het voorgestelde stedenbouwkundige plan (zie bijlage 4 voor concept impressies) behelst:
        .  de realisatie van22 grondgebonden sociale huurwoningen verdeeld over4
           bouwblokken, De exacte typering van de woningen (beukmaat, afmetingen en
           differentiatie etc.) dient nog nader uitgewerkt te worden. Zoals reeds besproken in het
           bestuurlijke overleg in 2016 is een deel van het gemeentelijk groen bij het plan betrokken
           om zo de mogelijkheden van de locatie te vergroten;
        .  de toevoeging van 33 parkeerplaatsen. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde
           parkeernorm van 1.5;
        '  het behouden van een groot deelvan de groenvootziening. Tevens is tussen de
           bouwblokken een groenvooziening voozien al dan niet met speeltoestellen. Deze strook
           kan eventueel ook worden gebruikt als waterberging.

        Voor wat betreft het ontwerp en de beeldkwaliteit van de woningen zal nader overleg
        plaatsvinden met de gemeente Waalre. Om de planontwikkeling mogelijk te maken is een
        wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

        Grondeigendom en grondruil
        Ten behoeve van de planontwikkeling wordt voorgesteld 572 m2 van de groenvooïziening, in
        eigendom van de gemeente Waalre, te betrekken bij de woningbouwontwikkeling als
        uitgeefbare grond (zie bijlage 5). Daarentegen wordt 625 m2 grond in eigendom van'thuis
        toegevoegd aan de openbare ruimte. Het voorstel is voornoemde gronden met gesloten
        portemonnee over te dragen van 'thuis aan de gemeente Waalre en vice versa.
        Bij de verdere uitwerking zal de meest fiscaalvoordelige mogelijkheid voor beide partijen
        ondezocht worden,

        Duuzaamheid
        Wij streven naar een duuzaam 'thuis in 2035. Om stappen in de goede richting te zetten
        hebben we gekozen voor de systematiek van The Natural Step. The Natural Step is een
        intemationale netwerkorganisatie met als doelde ontwikkeling naar duuzaamheid te helpen
        versnellen. Bij alle keuzes die we maken nemen we onderstaande principes mee in onze
        overwegingen:
        . we gebruiken alleen fossiele brandstoffen, schaarse metalen en mineralen als we ze ook
            recyclen;
        . we tasten de natuurlijke systemen niet aan;
        . we gebruiken of produceren geen chemische stoffen die negatieve effecten hebben op
            de gezondheid van mensen of het milieu;




                                                                                          mijn{huis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>a   we willen op een eerlijke en efficiënte manier voorzien in menselijke behoeften. Mensen
    moeten veilig, vrij en gezond kunnen leven, mét respect voor hun identiteit, geloof,
    geslacht en afkomst.

Voor wat betreft het energetische aspect heeft 'thuis de ambitie om alle nieuwbouw-
woningen als Nul-op-de-Meter woning te    realiseren.                           ,




Het in 2017 vastgestelde duuzaamheidsbeleid van de gemeente Waalre wordt indien
mogelijk toegepast. Uitgangspunt in het duuzaamheidsbeleid is toepassing van het GPR
principe. 'thuis zal bij de uitwerking van het plan uitgaan van dit principe.

Gommunicatie omwonenden
ln2O1512O16 is geprobeerd het tenein tijdelijk in te zetten ten behoeve van huisvesting
bijzondere doelgroepen. Dat heeft in de buurt geleid tot grote onrust en het plan is uiteindelijk
niet ten uitvoer gebracht. Gezien de gevoeligheid toen, zal 'thuis samen met de gemeente
Waalre een communicatieplan opstellen zodat de buurt op een correcte wijze wordt
geïnformeerd.

Financieel
ln het kader van nieuwe (woningbouw) plannen verlangt de gemeente Waalre conform de
Nota Kostenverhaal bijdragen aan het'Regio fonds'en het'Fonds bovenwijks'. Deze
bijdragen worden normaliter berekend aan de hand van toevoeging van uitgeefbaar gebied.
Gezien het feit dat het voorgestelde plan deels op grondeigendom van 'thuis plaatsvindt (en
deels op gemeentelijk grondbezit indien daarover overeenstemming wordt bereikt) stellen w'tj
voor af te zien van voornoemde bijdragen. De financiële haalbaarheid van het plan komt
hierdoor minder onder druk staan, wat de kwaliteit en duuzaamheid ten goede komt.

Vervolgtraject
Wijzijn te allen tijde bereid een (mondelinge) toelichting te geven op de voorgenomen
planontwikkeling. Hiervoor en/of voor vragen kunt u contact opnemen met de heer R. Weijers
(gebiedsregisseur) . De ontwikkeling en realisatie van dit plan is onder voorbehoud van
goedkeuring van de Raad van Commissarissen en het bestuur van woonstichting'thuis.
Brieftekst

Neem contact op als u vragen heeft
U bereikt ons op werkdagen van 8.30 tot 17.00 uur via telefoonnummer (040) 24 99 999.
Andere manieren om ons te bereiken staan op onze website www.mijn-thuis.nl bij 'Contact'

Met vriendelijke groet,




Rob Weijers
Gebiedsregisseur
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlage   í   Plangebied




                           mijn-thuis.nl
                                           T
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlage 2                   6 etedenbouwkundige scenario's

      Aí


      J
       1
        1
            f
            -r
             1-J



     @
VariantA2



       I


       l                    tl
            1-)
             I
            --J
                  J




            :
                  *Í4s"""


      @
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>               -   *-l                                    I
                     \                                I
                    )
                      -\                                          :


                         -.J
                                                                  :




                         _j
                          L




                          }

               @               t"*           r-
Variant 82
Variantcn
tórl!il   É2




                                                  I

                     \J                  q        I
                                                  J


                          \
                                     !                                il
                         :J
                          :l                                  i




               @



                                                                           mijnthuis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Voorkeurs variant (variant'Aí aangepast')




                                            mijnthuis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                        Y




Bljlage 3                  Onderbowvlng keuze stedenbouwkundige variant

             Variant --r     A1                   A2        B1        82        B3




 Sloop boerderij                        Ja                            Nee

                                                                    14 egw +
 Aantal eenheden           23 egw               24 egw    10 egw               12 egw
                                                                      app.
 Eenheden in                                                 4            4      4
 boerderij
 Totaal eenheden             23E24                          14         18        16
                                T
 Parkeren                    28830                          15        21        28


 Voldoet aan                                      Ja        Ja        Nee        Ja
 gtrategie'thuis             Ja

 Voldoet aan                                      Ja        Nee       Nee       Nee
                             Nee    -
 proEremma
 Kosten
                             ++                              +
 infragtructuur t*r"
 mlnrl kostbaeo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>I




    BiJlage 4   lmpressies voorgestelde stedenbouwkundige plan




                                                                 mÍjnthuis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Bijlage 5                  Grondelgendom en grondruil


                               gporthot                              GrcndËÍddirf oicrsÉ         tfrl!Íê
    "*
                      t]                                             Os   tób oo*rvbkE B b.tti.|d xEnè htt n                     hct
     ;i*-                                                            rlf iardo'l|3pcÍ€cÉlranïrubdt oct?irondandlnnomÊnEd
                                                                     h brËt Fn dÈ SËtnccÍt!Ê an rf,oídên ovu$ngmn dooí
                                                      I              thdr- And.ÍÍom ![n rr oot Crordar nu ln b.elt doot thuB.

                                          ï;          t*             da lnhct dm Fhn ondcrdaC djn Van dropenbtË lulÍrE.


                                                                (                 ÊEÊÍtdo.tt
                                                                                  truic
                                                                                                      aiËndom
                                                                                                      Ën..ntc
                                                                                                                      Totrrl

                                                                      LÍEcfiEE             Ínt        9t2írt(btetr}   2595 trÊ
                                                             t1 (
                                                                                  t-9611
                                                                      sold
                                                                (     oprnbsr
                                                                      tarÍdí
                                                                                  6aËíf (Eodl         n.Yl.           625nf


                                                                 (
                                                                 (


                       L



                  L
            rif_

                                                           l.1

            7,1




                                 *             v X*

                                 Koret V       toon
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>