<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                          Laride B.V.
                                                                          Bastion 58
                                                                          5509 MJ | Veldhoven
                                                                          040-234 80 00
                                                                          IBAN | NL07 RABO 0158 2329 25
                                                                          BTW | NL 81 02 63 506 B01
                                                                          KvK Eindhoven | 171 38 986
Notitie                                                                   www.laride.nl

Datum         : 30-1-2020
Project       : 415.17/Verzamelprojecten Woonstichting 'thuis
Betreft       : Behoud van de boerderij aan de Frederik Hendrikstraat 2a in Aalst-Waalre
Status        : Concept
Aan           : Frank van Noort, gemeente Waalre



1.    INLEIDING


1.1 Achtergrond
Woonstichting ‘thuis is voornemens de locatie aan de Frederik Hendrikstraat 2a in Aalst-Waalre
te herontwikkelen naar een locatie voor haar doelgroep met naar verwachting circa 25-30
grondgebonden wooneenheden. De locatieverkaveling is eerder door Woonstichting ‘thuis op
een zorgvuldige wijze in samenwerking met gemeente Waalre en adviesbureau Dorp, Stad en
Land uitgewerkt. Bij deze uitwerking zou de bestaande boerderij plaatsmaken voor de
nieuwbouwplannen.

1.2 Vraagstelling en doel
Vanuit gemeente Waalre is onlangs aan Woonstichting ‘thuis gevraagd of de boerderij
gehandhaafd zou kunnen worden. In voorliggende notitie is door Woonstichting ‘thuis een
reactie gegeven op een mogelijk behoud van de boerderij.

2.    HUIDIGE SITUATIE BOERDERIJ

2.1 Perceel
De locatie is kadastraal bekend onder C-1242. Het perceeloppervlakte bedraagt 2.603 m². De
boerderij is gebouwd in 1938 en heeft een oppervlakte van circa 375 m². Het gebouw heeft geen
bijzondere status (geen monument/geen karakteristiek en/of beeldbepalend gebouw, et cetera).




                                                           Kadastrale kaart bestaande situatie


                                                                                  415.17/70519/EST/KW
                                                                                  Pagina 1 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                Datum: 30-1-2020




2.2 Huidig gebruik
Een gedeelte van de boerderij is in 2006 aangepast om het geschikt te maken voor anti-kraak
bewoning. Momenteel zijn er 4 onzelfstandige eenheden op de begane grond en de eerste
verdieping. De eenheden worden sindsdien verhuurd met tijdelijke huurovereenkomsten door
leegstandsverhuurder Gapph.

De eenheden beschikken over individuele pantry’s. Tevens zijn er een algemene woonkamer en
een aantal sanitaire units aanwezig die gedeeld worden. De boerderij kan getypeerd worden als
een soort groepswoning. De eenheden hebben niet de voorzieningen van een zelfstandige
eenheid zoals een eigen entree, eigen huisnummer, eigen meters, etc.

Om een indruk te geven van de boerderij zijn in de bijlage foto’s opgenomen.

2.3 Technische staat
Er zijn geen bouwtekeningen (plattegronden, doorsnedes, etc.) van de boerderij beschikbaar,
Laride heeft daarom op locatie een inspectie uitgevoerd naar het huidig gebruik en de technische
staat van de boerderij. Op basis van de huidige staat van het onderhoud kan worden
geconcludeerd dat deze is gedateerd en dat er veel achterstallig onderhoud is. De sanitaire
voorzieningen en installaties zijn verouderd. Vanwege de beoogde nieuwbouwplannen is er sinds
de aankoop door Woonstichting ‘thuis enkel het hoogst noodzakelijke onderhoud verricht.


2.4 Door exploiteren o.b.v. huidig gebruik
Het verhuren van de boerderij als zijnde anti-kraak valt niet onder het primaire doel van de
woningcorporatie. Het diende als tijdelijke oplossing die al te lang is gecontinueerd.
Woonstichting ‘thuis wenst een ontwikkeling van de locatie.

3.   BEHOUD BOERDERIJ

3.1 Inleiding
Om de boerderij te kunnen behouden is de haalbaarheid van een transformatie onderzocht. Het
uitgangspunt hiervoor is de realisatie van zelfstandige eenheden in de huidige structuur van de
boerderij en tevens voldoen aan de huidige eisen.

3.2 Haalbaarheid transformatie

Bouwkundig (indeling)
Op basis van de huidige structuur kunnen 4 zelfstandige eenheden worden gerealiseerd van circa
50 m² GBO. Voor het realiseren van 4 zelfstandige eenheden zal het volledige inbouwpakket
gesloopt moeten worden. Om meer woonoppervlak te creëren kan op de 1e verdieping extra
gebruiksoppervlak worden toegevoegd. Voor 4 zelfstandige eenheden betekent dit dat ook 4
trapopgangen en dakkapellen over de gehele langsgevel gerealiseerd moeten worden. Vanwege
de huidige staat van de sanitaire voorzieningen en keuken is de verwachting dat deze dan ook
volledig zal moeten worden vervangen.


Bouwkundig (gevelaanpassingen)
Het realiseren van 4 zelfstandige eenheden heeft tot gevolg dat elke eenheid een eigen entree
moet krijgen. Dit betekent dat aan de langsgevel 4 entrees gemaakt moeten worden.

                                                                                415.17/70519/EST/KW
                                                                                Pagina 2 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                              Datum: 30-1-2020




Tevens zal per eenheid voldoende daglichttoetreding gemaakt moeten worden om te kunnen
voldoen aan het bouwbesluit. Dit betekent dat er extra ramen in de gevel gezet moeten worden.
Deze aanpassingen hebben tot gevolg dat de karakteristieke elementen van de gevel niet
gehandhaafd kunnen blijven.

Installaties
De huidige onzelfstandige eenheden maken collectief gebruik van de bestaande installatie van de
boerderij. Voor de transformatie tot zelfstandige eenheden is vanuit de Woningwet geregeld dat
alle zelfstandige wooneenheden apart bemeterd moeten worden. Dit heeft tot gevolg dat elke
eenheid een eigen individuele installatie inclusief meterkasten moet krijgen.

Duurzaamheid
Het energielabel voor de huidige boerderij bedraagt G. Om de boerderij te verduurzamen zullen
er maatregelen genomen moeten worden zoals het na isoleren van de binnenwanden, het
vervangen van het dak en het aanbrengen van isolatie onder de begane grondvloer. Tevens
zullen de ramen vervangen moeten worden voor glas met een hogere isolatiewaarde. De impact
van deze benodigde werkzaamheden is aanzienlijk.

Kavelgrootte
Het totale kavel van de boerderij bedraagt circa 2.600 m², wat betekent dat bij de ontwikkeling
van 4 zelfstandige eenheden één zelfstandige eenheid een oppervlak heeft van circa 650 m². Het
is niet in lijn met het beleid van Woonstichting ‘thuis om sociale woningbouw van een dermate
groot kavel te voorzien.

Financiële haalbaarheid
Het transformeren van de boerderij tot 4 zelfstandige eenheden is een kostbare ingreep. Het
ontwikkelen van slechts 4 woningen levert voor Woonstichting ‘thuis geen financieel haalbaar
plan op.

4.   CONCLUSIE

Algemeen
Onderstaand geeft Woonstichting ‘thuis haar conclusies weer in verband met de vraag van
gemeente Waalre om de boerderij aan de Frederik Hendriklaan 2a Aalst-Waalre te behouden:

1. Woonstichting ‘thuis wenst op de locatie een maximaal aantal sociale woningen te realiseren
   exclusief de bestaande boerderij. Op deze wijze zal er tevens een integrale
   gebiedsbenadering kunnen plaatsvinden. Bij handhaving van de boerderij komt deze
   integrale gebiedsbenadering in het gedrang.
2. Er is voor Woonstichting ‘thuis daarnaast geen sprake van een haalbare business met de
   handhaving van de boerderij. Er kunnen bovendien weinig karakteristieke elementen
   behouden blijven omwille van functionele - en technische eisen. De relatief hoge kosten voor
   aanpassing van de boerderij en de beperkte toevoeging van een aantal nieuwbouwwoningen
   zal financieel geen sluitende business case opleveren.



                                                                              415.17/70519/EST/KW
                                                                              Pagina 3 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                             Datum: 30-1-2020




Samenvattend
Woonstichting ‘thuis heeft destijds de locatie verworven met de intentie om sociale woningbouw
op deze locatie te ontwikkelen.

In de afgelopen jaren is door Woonstichting ‘thuis op een zorgvuldige wijze in samenwerking
met gemeente Waalre en adviesbureau Dorp, Stad en Land een plan uitgewerkt zonder behoud
van de boerderij.

Woonstichting ‘thuis wenst de ontwikkeling van het gebied (zonder behoud van de boerderij) op
korte termijn samen met gemeente Waalre verder voort te zetten op basis van deze eerder met
elkaar afgestemde uitgangspunten.

Opgesteld door: Erwin Stoffelen




                                                                             415.17/70519/EST/KW
                                                                             Pagina 4 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                   Datum: 30-1-2020




Bijlage: Impressie binnen-/buitenzijde boerderij




                                                   415.17/70519/EST/KW
                                                   Pagina 5 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                           Datum: 30-1-2020




Ontwikkeling woonprogramma sociaal met grondgebonden woningen.
Wens van gemeente om boerderij te behouden in de kern van Aalst



In 2006 zijn er 4 studio’s gerealiseerd inclusief een algemene keuken/woonkamer.

Qua afmeting voldoen de woningen niet aan de eisen van een zelfstandige woning.

Geen eigen entree, geen eigen meters, opgezet als groepswoning, niet zelfstandige-
eenheden.

Het wordt momenteel verhuurd als zijnde anti-kraak woningen door een stichting genaamd
GAPPH. Tijdelijke huurovereenkomst. Deze kunnen worden opgezegd met 1 maand
opzegtermijn.

Zelfstandige eenheden, slopershoogte,
4 opgangen, 4 dakkapellen, nieuwe individuele installaties, volledige gevelaanpassing,
langsgevels.

Laag energielabel niet gewenst.




                                                                           415.17/70519/EST/KW
                                                                           Pagina 6 van 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>