<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>ACTUALISATIE
 Woonnotitie
    2023




    Waalre, mei 2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>INHOUDSOPGAVE



Hoofdstuk 1: INLEIDING

         1.1 Aanleiding                                2

         1.2 Visie op Goed Wonen in 2030               3
         1.3 Evaluatie Woonnotitie 2020                4



Hoofdstuk 2. WET- EN REGELGEVING

         2.1 Nationale woon- en bouwagenda             5
         2.2 Woondeal Zuidoost Brabant                 6

         2.3 Wijzigend wettelijk kader                 7

         2.4 Woningzoekenden uit Waalre                9



Hoofdstuk 3: EVALUATIE ACTIEPUNTEN WOONNOTITIE

         3.1 Woningbouw                                12
         3.2 Voorraad en doelgroepen                   14

         3.3 Duurzaam bouwen                           15


Hoofdstuk 4: NIEUW BELEIDSKADER

   4.1      Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad   16
   4.2      Woningbouwprogramma                        17
   4.3      Huurwoningen                               18
   4.4      Koopwoningen                               19
   4.5      Mantelzorgwoningen                         20
   4.6      Doelgroepen                                20


Hoofdstuk 5: SAMENVATTING                              22




                                             1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>   1. INLEIDING



1.1 Aanleiding

In de ‘Visie op het Goed Wonen in 2030’ wordt ons beeld op het ‘goed wonen’ in een
breed perspectief bekeken. Hierin is onze ambitie aangegeven en daarmee een kader
voor de langere termijn bepaald. De ‘Visie op Goed Wonen in 2030’ is door de
gemeenteraad vastgesteld op 17 september 2019. De visie is mede vormgegeven op
basis van input van de inwoners van de gemeente. Door inzet van diverse vormen van
burgerparticipatie is nagegaan wat het beeld van de inwoners is over ‘Goed Wonen in
Waalre’.

De ruimtelijke aspecten van de ‘Visie op Goed Wonen in 2030’ zijn opgenomen in de
Omgevingsvisie, die weer wordt uitgewerkt in een Omgevingsplannen. De ‘Visie op Goed
Wonen in 2030’ is ook de basis voor de Woonnotitie ‘Wonen in 2030’ (vastgesteld in de
raad op 12 mei 2020). In deze Woonnotitie is het woonbeleid voor de korte en
middellange termijn uitgewerkt. Er is aangegeven welke beleidsmaatregelen we mogelijk
en nodig achten om het in de ‘Visie op Goed Wonen’ aangegeven centrale streefbeeld
“Woningen voor iedereen in elke levensfase” te bereiken.

In juli 2022 is het raadsprogramma ‘Een toekomst voor Waalre’ vastgesteld, waarin
onder meer is aangegeven dat we het tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen
moeten aanpakken: “De nadruk in de komende periode ligt op het realiseren van meer,
duurzame en betaalbare woonruimte voor starters, doorstromers en senioren. Daarbij
willen we aansluiten bij de landelijke afspraken. Die gaan uit van ten minste 30% sociale
woningbouw in elke gemeente. We doen dat samen met woningbouwcorporaties en
andere partijen en door projecten met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).
Daarbij is een versnelling aan de orde van bestaande initiatieven zoals Waalre Noord en
Ekenrooi Zuid”.

In het Uitvoeringsprogramma is opgenomen dat de Visie op Goed Wonen en de
Woonnotitie worden geëvalueerd en zo nodig aangepast om aan te sluiten bij de actuele
stand van zaken op de woningmarkt, inclusief een herijking van de eerder vastgestelde
woningbouwdifferentiatie en de doorvertaling van de voorziene aanpassing van de
Huisvestingswet. In dit programma is ook aangegeven dat het gewenste ‘stimulerend
woonbeleid’ voor de bestaande woningvoorraad (zoals woningsplitsing, kamerverhuur) in
2024 zal worden opgesteld.
In onderhavige notitie geven we een evaluatie van de Woonnotitie en waar
nodig/gewenst een actualisatie van het beleidskader.




                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.2 Visie op Goed Wonen in 2030

De Visie op Goed Wonen in 2030 geeft een perspectief voor de lange termijn: Waalre is
een top-woongemeente. Aangegeven is wat er voor nodig is om Waalre die goede
woongemeente te laten blijven. Waalre kent een aantal grote uitdagingen. In de eerste
plaats verwachten we een forse groei van het aantal inwoners in de regio. Dit zorgt voor
een groeiende vraag naar woningen en daarmee voor een grote regionale en dus ook
lokale bouwopgave. Dit zorgt ook voor een toenemend belang om woningen betaalbaar
te houden, voor huidige en nieuwe inwoners. Een tweede uitdaging vormt de
veranderende bevolkingsopbouw met meer één- en tweepersoonshuishoudens. Dit vraagt
om aanpassing van de woningvoorraad, om voorzieningen en een openbare ruimte die
inwoners helpen om elkaar te ontmoeten en te ondersteunen. In de derde plaats is
klimaatverandering en daarmee de duurzaamheidsopgave van grote invloed op onze
wijze van wonen. Woningen gaan van het gas af en worden waar mogelijk
energieneutraal.

De Visie op Goed Wonen is opgebouwd aan de hand van streefbeelden: in 2030 zou
Waalre er zo uit moeten zien. De streefbeelden zijn:

   1. Woningen voor iedereen in elke levensfase
   2. Een groene en ruime woonomgeving
   3. Een veilige woon- en leefomgeving
   4. Een goede bereikbaarheid van stad, snelwegen en werkgelegenheid
   5. Aantrekkelijke voorzieningen voor de dagelijkse behoeften
   6. Een sociale gemeenschap
   7. Inwoners en gemeente doen het samen
   8. Een gezonde gemeenschap
   9. Een duurzame gemeente
De Visie op Goed Wonen in 2030 behoeft geen aanpassingen omdat de gegeven
streefbeelden nog steeds van toepassing zijn. Nieuwe ontwikkelingen als de schaalsprong
in deze regio en de aandacht voor de brede welvaart leiden niet tot aanpassing van de
streefbeelden. De wijze waarop het streefbeeld kan worden bereikt is wel gewijzigd, zoals
blijkt uit de evaluatie van de Woonnotitie.




                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.3 Evaluatie Woonnotitie 2020

Het eerste streefbeeld in de Woonvisie is: Woningen voor iedereen in elke levensfase.
In de Woonvisie is voor dit streefbeeld het volgende gesteld:

  Er zijn in 2030 veel woningen bijgekomen voor kleinere huishoudens, voor ouderen én
  jongeren. Dit is mogelijk gemaakt door transformatie van kantoren, aanpassing van
  bestaande woningen en nieuwbouw. Er is voor iedereen geschikte woonruimte te
  vinden binnen de gemeente, zodat het voor iedere inwoner in elke levensfase mogelijk
  is om in de gemeente te (blijven) wonen. Er is een evenwichtig woningaanbod in alle
  segmenten, van huur- tot koopwoningen en mogelijkheden voor een goede
  doorstroming tussen de verschillende segmenten. Een flink deel van de
  woningvoorraad is geschikt voor senioren en er zijn daarnaast aanvullende
  woonvoorzieningen. Er zijn innovatieve woonconcepten gerealiseerd, waarbij inwoners
  veel zeggenschap hebben gehad. Innovaties zijn mogelijk gebleken door samen te
  denken vanuit de mogelijkheden en zo nodig de regels daarop aan te passen. De
  tevredenheid van de inwoners over hun woning is minimaal even groot als in 2019 en
  Waalre staat nog steeds bekend als dé beste woongemeente van Zuid-Nederland.

In de Woonnotitie ‘Wonen in 2030’ is aangegeven hoe we het streefbeeld ‘woningen voor
iedereen in elke levensfase’ kunnen bereiken. Daarbij is speciale aandacht besteed aan
de doelgroepen jongeren en senioren. Inzet was om vooral het aanbod voor deze
doelgroepen op diverse manieren te vergroten. Door de bouw van nieuwe woningen en
door een beter gebruik van de woningvoorraad.
De redenen voor een evaluatie en actualisatie van de Woonnotitie zijn divers:
   - de woningmarkt is met name het afgelopen jaar sterk gewijzigd: na jaren van
      hoge prijsstijgingen stagneert de groei en staan de verkoopprijzen onder druk. De
      bouwkosten zijn het afgelopen jaar echter nog forser gestegen, waardoor er een
      discrepantie ontstaat tussen gewenste en beschikbare woningen.
   - de woningnood in met name de betaalbare sector is groot. Dit speelt zeker niet
      alleen in Waalre of regio Eindhoven: in heel het land is dit een probleem.
   - rijksoverheid heeft veel nieuwe wet- en regelgeving in de maak.

Het is echter een weerbarstig probleem, zonder een enkele eenvoudige oplossings-
richting. Om meer zicht te krijgen op de (on)mogelijkheden is een overzicht opgenomen
van nieuwe en te verwachten regelgeving (zie hoofdstuk 2).
In deze evaluatie wordt nagegaan welke acties zijn uitgevoerd. Hierna zal op basis van
informatie over de huidige woningmarkt, nieuwe regelgeving, prognoses en verwachte
ontwikkelingen worden aangegeven of en hoe wijzigingen in het beleidskader nodig en
mogelijk zijn. Dit leidt tot een nieuw kader voor het Woonbeleid van de gemeente voor
de komende jaren.
Relatie Woon-Zorgvisie
In het Raadsprogramma is de opdracht opgenomen om te komen tot een Woon-Zorg-
visie. De eerste werkzaamheden om te komen tot deze visie zijn gestart. Het opstellen
van een Woonzorgvisie vraagt een uitvoerige voorbereiding met inbreng van diverse
relevante partijen, organisaties en inwoners. Dit proces wordt nu vormgegeven. Gezien
de druk op de woningmarkt hebben we nu eerst een evaluatie van de Woonnotitie
uitgevoerd, met waar gewenst aanpassingen van het Woonbeleid. Dit kader
wordtmeegenomen in het proces van totstandkoming van de Woonzorgvisie. Waar
noodzakelijk geacht kan dit woonbeleidskader op basis van de woonzorgvisie worden
aangepast en/of verbijzonderd.

                                           4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. WET EN REGELGEVING

Voor aanpassing van het woonbeleid sluiten we aan bij landelijke ontwikkelingen in regie
en wetgeving. De context waarin de gemeente haar woonbeleid vorm kan geven verandert
wezenlijk. Het Rijk kiest voor stevige centrale regie. Via een stelsel van een nationale
woon- en bouwagenda en doorwerking in woondeals, stuurt het rijk op aantallen te bouwen
woningen en voldoende betaalbare woningen. Ook is er volop aandacht voor eerlijke
kansen van aandachtgroepen in verschillende gemeenten (fair-share-benadering).
Gemeenten moeten hier vervolgens via hun woonbeleid uitvoering aan geven. Dit geldt
ook voor de gemeente Waalre.
Inmiddels heeft de minister ook wetswijzigingen in voorbereiding via de Wet versterking
regie volkshuisvesting. Deze wet is ter consultatie voorgelegd. De reacties in de consultatie
leiden naar verwachting nog tot aanpassingen in de wet. Daarmee is de dynamiek dermate
groot dat nog niet de volledige context voldoende duidelijk is. De signalen wijzen erop dat
gemeenten per 2026 moeten beschikken over een volkshuisvestingsprogramma
aanhakend bij de Omgevingsvisie. De exacte eisen en wensen bij dit programma worden
vastgelegd in de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving. In het vervolg
werken we deze (veranderende) context verder uit en gaan we ook in op de betekenis
hiervan voor de gemeente Waalre.

2.1 Nationale woon- en bouwagenda

De woningnood is groot. De betaalbaarheid staat voor veel groepen onder druk. Het
kabinet stelde vast dat de overheid meer regie moest nemen. Dit mondde snel na de
installatie van het huidige kabinet uit in de Nationale Woon- en Bouwagenda. Daarin
kondigde minister De Jonge aan dat het Rijk regie wil nemen. Doel is om tot en met 2030
in Nederland 900.000 woningen toe te voegen. Daarbij is het belangrijk dat gemeenten
een eerlijke bijdrage leveren aan de huisvesting van aandachtsgroepen. Gemeenten met
minder dan 30% sociale huurwoningen (van corporaties) in hun voorraad moeten bij
nieuwbouw minimaal 30% sociale huur toevoegen. Daarnaast moeten ook voldoende
middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen (tot € 355.000) gerealiseerd worden.
De minister heeft hierover afspraken gemaakt met de provincie. Die afspraken zijn vertaald
naar nieuwe woondeals met de woningmarktregio’s. Ook wil het Rijk versnelling in de
bouwproductie. Dit stimuleert zij door verkorte procedures, maar ook door de
ondersteuning van (snel te bouwen) flexwoningen.
Uiteindelijk is de Nationale woon- en bouw-agenda uitgewerkt in een zestal programma’s:
• Programma woningbouw: over aantal te bouwen woningen en versnelling van
    woningbouw;
• Programma betaalbaarheid: over toevoeging van voldoende betaalbare woningen en
    bijvoorbeeld regulering van de middenhuur;
• Programma leefbaarheid: over een generatiedurende aanpak van wijken met complexe
    leefbaarheidsproblemen;
• Programma duurzaamheid: over betere isolatie en installaties van bestaande
    woningen;
• Programma Een thuis voor iedereen: over de kansen voor mensen met een kwetsbare
    positie op de woningmarkt, de aandachtsgroepen en de ondersteuning die zij nodig
    hebben;
• Programma wonen en zorg voor ouderen: over de opgave als gevolg van de vergrijzing
    en het langer zelfstandig wonen van ouderen met een zorgvraag.



                                             5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Deze programma’s werken door in het lokale woonbeleid. Dit is in de volgende
hoofdstukken uitgewerkt via de lijnen van de voorgenomen wetswijzigingen en het
(nieuwe) instrumentarium.

2.2 Woondeal Zuidoost Brabant

Op 9 maart 2023 hebben wij samen met de Rijksoverheid, Provincie Noord-Brabant en
de andere 20 gemeenten in het MRE de Woondeal Zuidoost Brabant ondertekend. De
raad is met een informatiebrief hierover geïnformeerd. In de Woondeal is de algemene
en de specifieke opdracht voor deze woningmarktregio aangegeven. De regio Zuidoost-
Brabant staat voor een schaalsprong. De Brainport Eindhoven heeft zich de voorbije
jaren ontwikkeld tot een van de krachtigste motoren van de Nederlandse economie.
Daardoor groeit de regio hard. Dit vertaalt zich onder andere in een grote
woningbouwopgave. De regio Zuidoost Brabant staat voor een bruto opgave van 45.130
woningen tot 2030 aan de lat. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie,
regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal
hebben we afspraken gemaakt over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. Deze
Woondeal is een start van een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in
onze regio te vergroten. De Woondeal die in 2019 binnen het SGE werd afgesloten is
onlosmakelijk verbonden met de voorliggende nieuwe Woondeal. Openstaande punten uit
de SGE Woondeal van 2019 zijn opgenomen in deze Woondeal. Om uitvoering te geven
aan deze afspraken moet daar actief op gestuurd worden. Dit betekent dat er inzet wordt
gevraagd om een uitvoeringsprogramma en monitoring op te zetten en er een
bijbehorende overlegstructuur wordt opgezet. We sluiten hierbij zo veel mogelijk aan bij
bestaande gremia die er lokaal, subregionaal (SGE) en regionaal (MRE) al zijn of
ontwikkeld worden.

De ambitie van de regio Zuidoost-Brabant is om meer woningen te realiseren dan in de
Woondeal zijn opgenomen (70.000 tot 90.000 tot 2040), zodat het woningtekort sneller
wordt ingelopen en de Brainportregio de noodzakelijke schaal- en kwaliteitssprong kan
maken. Er volgt een uitwerking in de Regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant en
in overleg met partners zoals de corporaties (wat is haalbaar) zal de Woondeal verder
worden uitgewerkt. In Februari 2022 werd in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) het
Afsprakenkader Wonen 2022 vastgesteld. De in dit Afsprakenkader Wonen vastgelegde
opgaven zijn overgenomen in deze Woondeal. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt
over de minimale opgave per gemeente. Meer realiseren mag, dan wordt het
woningtekort sneller ingelopen, mits dit gebeurt op goede, ruimtelijk afgewogen en
regionaal afgestemde locaties.

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die
grote behoefte streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar
zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal spreken we af dat nieuwe
projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en
minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en
totaal tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente. Dit gaat
niet over bestaande plannen die al in een vergevorderd stadium zitten, maar over de
nieuwbouwplannen. Hiermee vervullen we de behoefte aan betaalbare woningen op
regionaal niveau.

De aantallen zoals opgenomen in het Afsprakenkader zijn voor Waalre leidend voor de
woningbouwplannen. In het Afsprakenkader is voor Waalre een ambitie opgenomen om
circa 1000 woningen in 10 jaar te realiseren. Dit aantal is ook in de Woonnotitie
                                           6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>opgenomen voor de jaren 2020-2030. In de Woondeal is voor Waalre een minimale
opgave vastgelegd van netto 660 woningen in 9 jaar (ofwel ongeveer 75 woningen per
jaar ipv de ambitie van 100 woningen). De aantallen in de Woondeal zijn dus lager dan in
het Afsprakenkader en in onze Woonvisie/notitie. Belangrijk is dat de in de Woondeal
opgenomen woningbouw de minimale opgave is; een hoger bouwprogramma is wenselijk
en blijft mogelijk. De uitbreidingslocaties Waalre-noord en Ekenrooi-zuid zijn opgenomen
in het programma van de Woondeal als ‘regionaal significante locaties’ en kunnen dus
volgens planning voor 2030 in ontwikkeling worden genomen. Voorgaande opgave voor
betaalbare woningbouw zien wij ook als uitgangspunt voor de woningbouwopgave in
Waalre.



2.3 Wijzigend wettelijk kader

Huidige dominante kader
De belangrijkste wetgeving voor het gemeentelijke woonbeleid is momenteel:
• De Woningwet: deze wet beschrijft onder meer de rol en verantwoordelijkheden van
   woningcorporaties. Daarbij gaat het ook om de samenwerking tussen gemeente en
   woningcorporaties via prestatieafspraken. De gemeente stuurt die samenwerking aan
   via haar woonvisie.
• De Huisvestingswet: deze wet gaat over het benutten van de schaarse woningvoorraad,
   primair voor de sociale huur- en middenhuurwoningen. Het gaat om toewijzing van
   deze woningen via een gemeentelijke Huisvestingsverordening op basis van
   aangetoonde schaarste en het gaat om gebruik van deze woningen door samenvoeging,
   splitsing, onttrekking.
• De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro): hierin gaat
   het over een afweging van verschillende ruimtevragende functies, waaronder wonen.
   Vanuit     de   Wro     stelt de  gemeente     bestemmingsplannen    op,   inclusief
   doelgroepenverordening en onderbouwingen in het kader van de Ladder voor duurzame
   verstedelijking.

Belangrijkste voorziene wijzigingen in dit kader
Op dit moment is een groot aantal (verwachte) wetswijzigingen aan de orde, die van
(grote) invloed (kunnen) zijn op het instrumentarium voor het woonbeleid. Het gaat om:
• Het van kracht worden van de Omgevingswet per 1.1.2024;
       o Hierdoor      worden     sturingsmogelijkheden      van  het   bestemmingsplan
           overgenomen door het omgevingsplan.
       o De doelgroepenverordening verdwijnt als aparte figuur en wordt materieel
           opgenomen in het omgevingsplan.
• Het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” (Wvrv, momenteel in
    consultatie) met in dit kader als belangrijkste onderdelen:
       o Sturing op de gemeentelijke woningdifferentiatie (met name 30% sociaal; 40%
           midden en 30% duurder);
       o Sturing op de prestatie-afspraken (meer mogelijkheden tot afdwingen nakoming
           afspraken);
       o De verplichting van de Woonvisie verdwijnt uit de Woningwet en het woonbeleid
           wordt een verplicht onderdeel van de beleidscyclus van de omgevingsvisie onder
           de naam volkshuisvestingsprogramma in het kader van de Omgevingswet.
           Hierin moet ook aandacht worden besteed aan wonen en zorg, leefbaarheid en
           duurzaamheid;

                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>           Wijziging van de Huisvestingswet door invoering van de verplichting om een
             o
           urgentieverordening op te stellen met verplichte categorieën;
• Wetsvoorstel wijziging Huisvestingswet waardoor het mogelijk wordt in de
    Huisvestingsverordening een hoger percentage van de vergunningverlening aan
    personen met een binding mogelijk te maken (ter behandeling in Tweede Kamer);
• Het ingaan van de Wet Goed Verhuurderschap (ingangsdatum nog vast te stellen),
    hetgeen een gemeentelijk vergunningenstelsel onder voorwaarden mogelijk maakt
    voor particuliere verhuurders, met de verplichting voor gemeenten om een meldpunt
    in te stellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van
    ongewenst verhuurgedrag.
• Wetsvoorstel wijziging van de huurprijzenwet woonruimte, waardoor de middenhuur
    ook onder het puntensysteem gaat vallen (hierin geen gemeentelijke taak);
• Wetsvoorstel wijziging huurtoeslag waardoor ook huurders in het middensegment
    huurtoeslag kunnen krijgen (hierin geen gemeentelijke taak);
• Wetsvoorstel afschaffing tijdelijke huurcontracten (hierbij geen gemeentelijke taak) 1.
De (voorgenomen) wetswijzigingen overziende nemen we de tendens waar dat de
landelijke overheid de regie naar zich toetrekt en dat als gevolg daarvan op gemeentelijk
niveau de zeggenschap afneemt, terwijl het takenpakket waar het gaat om uitvoering en
handhaving toeneemt.

Belangrijke wijzigingen voor Waalre
Bij deze actualiteiten is er een duidelijk onderscheid tussen een aantal verplichte taken die
op de gemeente afkomen en een aantal keuzes waar zij mee te maken krijgt. We focussen
ons op die onderdelen die het meest bepalend zijn bij de actualisatie van het woonbeleid.
Een belangrijk deel van het (toekomstig) instrumentarium is wettelijk verplicht. De
gemeente heeft in dat kader dus geen keuze om een instrument wel of niet toe te passen.
Uiteraard is een groot deel van de inhoudelijke invulling van de toepassing wél aan de
gemeente. Het gaat om:


Het volkshuisvestingsprogramma
Volgens het Ontwerp van de Wvrv2 werkt de gemeente de Omgevingsvisie onder meer uit
in het (verplichte) volkshuisvestingsprogramma. Dit programma vervangt de huidige
Woonvisie. Het college van B&W stelt het volkshuisvestingsprogramma vast. Deze
verplichting geldt volgens het wetsvoorstel vanaf 2026. De te actualiseren woonvisie van
Waalre zal vanaf 2026 dus over moeten gaan naar het volkshuisvestingsprogramma.
Het volkshuisvestingsprogramma beoogt ook een domein-overstijgende aanpak. Het gaat
zeker niet alleen over bouwen. In het volkshuisvestingsprogramma wordt de verbinding
met zorg en ondersteuning, en daarmee de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo),
nadrukkelijk gevraagd. Dit geldt ook voor de leefbaarheid, met de focus op de fysieke
inrichting van de wijk. In het volkshuisvestingsprogramma zal te zijner tijd ook de
woonzorgvisie opgenomen moeten worden. Het Rijk stimuleert gemeenten om
vooruitlopend op het volkshuisvestingsprogramma deze woonzorgvisie alvast uit te
werken. De wet geeft enkele hoofdlijnen; veel moet nog vorm krijgen. Zo is het Rijk
voornemens om via een algemene maatregel van bestuur instructieregels te geven aan
gemeenten. Dat gebeurt via het Besluit kwaliteit leefomgeving. Dit besluit is er nu nog
niet. Ook de provincie heeft de mogelijkheid van instructieregels.


1   Momenteel is in de Tweede Kamer veel discussie over dit voorstel. Het is onzeker of hiervoor een meerderheid is.
2   Ontwerp Wet Versterking Regie Volkshuisvesting
                                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>De urgentieverordening
Volgens het Ontwerp van de Wvrv moeten gemeenten vanaf 2025 beschikken over een
huisvestingsverordening     voor     in    elk   geval     urgent-woningzoekenden:      de
‘urgentieverordening’. Voor de urgentieverordening is geen schaarste-onderzoek nodig.
Voor andere delen van de verordening blijft dat verplichte schaarste-onderzoek wél gelden.
De instelling van een huisvestingsverordening exclusief urgentieverordening is overigens
ook onder de Wvrv niet verplicht.
In de urgentieverordening regelt de gemeente urgenties voor een aantal
aandachtsgroepen. Zij komen met (absolute) voorrang in aanmerking voor vrijkomende
sociale huurwoningen. Vooralsnog is aan deze toewijzingen aan urgenten geen percentage
gekoppeld, wat eerder wel door het ministerie is gesuggereerd. Wel stelt de wet verplicht
dat (regio)gemeenten ieder een evenredig deel van de vrijkomende woningen toewijzen
aan urgenten. Regionale afstemming is dan ook een must. De provincie bepaalt hiervoor
de regio’s.
Deze verandering moet ervoor zorgen dat juist de kwetsbare groepen nergens tussen wal
en schip vallen. Bovendien is dit een instrument om alle gemeenten hun eerlijke bijdrage
te laten leveren aan de huisvesting van deze mensen; de fair-share.
De gemeente Waalre beschikt over een urgentieverordening, die is afgestemd in het SGE.
Dit jaar wordt een nieuwe Verordening opgesteld, die in het najaar aan de raad wordt
voorgelegd. Onder de Wvrv zal in ieder geval die urgentieverordening verplicht blijven.
Daarmee wordt de toewijzing van vergunningplichtige woningen aan specifieke
doelgroepen geregeld. Naast de wettelijk verplichte doelgroepen kunnen hier ook andere
worden toegevoegd (eventueel ook vast te leggen in het volkshuisvestingsprogramma).


Prestatieafspraken
Op grond van de Woningwet maken gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties
jaarlijks prestatieafspraken. Dit verandert niet met de Wvrv. Wel wil de minister
prestatieafspraken dwingender maken, door geschilbeslechting over de uitvoering van de
afspraken via de minister. Dit moet de uitvoering van de lokale woningbouwopgave en de
Nationale Prestatieafspraken borgen. De basis voor de prestatieafspraken ligt nu in de
gemeentelijke woonvisie. Dat verandert en het volkshuisvestingsprogramma wordt het
vertrekpunt. Niet meer de kaders van de gemeenteraad zijn bepalend, maar een
programma van het college. Bovendien is dit programma vanuit bovenlokale keuzes
rondom verdeling van woningbouw vanuit het Rijk en de provincie gevoed.




                                            9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2.4 Woningzoekenden uit Waalre

In het vervolg lichten wij een aantal instrumenten toe, die woningzoekenden uit de
gemeente zouden kunnen helpen aan woonruimte. De gemeente heeft een keuze die wel
of niet in te zetten. Overigens is de keuze voor het wel of niet inzetten van deze
instrumenten sterk afhankelijk van de verwachte effectiviteit en efficiëntie van dit
instrumentarium. Hiervoor geven we enkele indicaties.

Huisvestingverordening
De gemeente kan regels bepalen voor de
toewijzing van sociale huur- en midden-
                                                 Woningschaarste
huurwoningen. Dat moet zij doen via een
huisvestingsverordening. In die regels kan de    Er is geen vaste landelijke definitie van
                                                 woningschaarste. Dit komt ook doordat
gemeente (beperkte) eisen opnemen voor
                                                 systeemeffecten het moeilijk mogelijk maken om op
toewijzing aan mensen met regionale of
                                                 een eenduidige manier de schaarste aan te tonen. Elke
lokale binding. Een dergelijke huisvestings-
                                                 gemeente zal daarom op eigen wijze woningschaarste
verordening is er nu niet in Waalre. De          moeten onderbouwen om een
gemeente moet dan kunnen aantonen dat er         huisvestingsverordening te kunnen instellen.
maatschappelijke noodzaak is voor deze           Overigens gaat het daarbij niet alleen om het
regulering doordat er sprake is van schaarste    onderbouwen van schaarste, maar ook om
en verdringing van bepaalde groepen (zie         verdringingseffecten als gevolg van die schaarste.
kader).                                          Doorgaans wordt die onderbouwing gebaseerd op:
In de media is vaak de indruk gewekt dat de      •     De ontwikkeling van het aantal actief
mogelijkheden om lokaal toe te wijzen fors             woningzoekenden, die langer dan een jaar zoeken
toenemen; tot de helft van alle vrijkomende            (=reageren op geadverteerde woningen). Is er
woningen. In de eerste plaats geldt deze               sprake van groei?
ruime mogelijkheid momenteel (nog) niet;         •     De     gemiddelde      actieve     zoekduur   van
enkel (in beperkte mate) voor de sociale               woningzoekenden (dit is de zoekduur vanaf eerste
                                                       keer reageren tot het toegewezen krijgen van een
huur en middenhuur. De wet moet nog
                                                       woning). Vaak wordt aangenomen dat bij een
wijzigen voor koop tot €355.000 en voor
                                                       actieve zoekduur van gemiddeld meer dan 1 jaar,
grotere aandelen lokale toewijzing. De                 er sprake is van een zekere mate van schaarste.
Tweede Kamer buigt zich vooral over de           •     De mate van verdringing, dat wil bijvoorbeeld
uitvoerbaarheid en de betekenis voor de                zeggen: de mate waarin lokaal woningzoekenden
eigenaar van de woning (wie mag zijn huis              een woning toegewezen krijgen in relatie tot
‘vrij verkopen’ en wie aan een lokaal                  woningzoekenden vanuit of van buiten de regio.
ingezetene). In de tweede plaats is de
werking en uitvoerbaarheid van deze
regeling nog niet kritisch. De koopprijzen in Waalre zijn gemiddeld hoog, waardoor
nagenoeg géén woningen onder deze regeling zouden vallen. De handhaving hiervan is
complex.

In een suburbane gemeente als Waalre is het de vraag of schaarste en verdringing te
onderbouwen zijn. De woningmarkt van Waalre is immers sterk verweven met die van
Eindhoven. Dit moet bij de onderbouwing van schaarste meegenomen worden, wat dit
bemoeilijkt. De Raad van State toetst hier strikt op, vanwege de beperking van het recht
op vrije vestiging die met de regeling samenhangt. Een dergelijke maategel pas ook niet
in de samenwerking in het SGE: handelen ‘als ware we 1 gemeente’. De
woningcorporaties zijn geen voorstander van lokale bindingseisen, dus zal een eventuele
mandatering naar hen zeer lastig worden.


                                                   10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre> Effectiviteit huisvestingsverordening en (regionale / lokale) bindingseisen
 Voordelen                                  Nadelen
 • Publiekrechtelijk            instrument. • Noodzaak          tot        nauwkeurige
    Sturingsmogelijkheden voor gemeente,      onderbouwing van schaarste, die ook
    zowel voor sociale- als middenhuur.       per onderwerp kan verschillen (andere
 • Mogelijkheid       om      verschillende   segmenten, buurten).
    onderwerpen onder te brengen in • Administratieve last bij gemeente:
    verordening.                              handhaving, controle, vergunning-
 • Openbaarheid en controleerbaarheid         verlening.
    van procedure                           • Grote administratieve last bij
                                              particuliere verhuur, die doorgaans
                                              minder transparant is dan bij
                                              woningcorporaties. Vraag is of men
                                              daartoe vrijwillig bereid is?
                                            • Geldt in de basis voor vier jaar.




Opkoopbescherming
Met de opkoopbescherming kan de gemeente het opkopen van bestaande goedkope
koopwoningen (tot €355.000) om deze vervolgens te verhuren vergunning plichtig
maken. Deze regeling verliest zijn betekenis door de sterk gestegen koopprijzen en door
fiscale en economische maatregelen die opkopen voor verhuur hebben ingeperkt (hogere
overdrachtsbelasting, hogere rentes). Zeker in Waalre lijkt dit instrument op voorhand
weinig effectief.



 Effectiviteit opkoopbescherming
 Voordelen                                Nadelen
 • Middel om goedkope koopwoningen        • Onderbouwd moet worden dat sprake is
    te behouden voor de beoogde             van schaarste.
    doelgroep.                            • Alleen gericht op bestaande bouw.
                                          • Opkopen en verhuren is door
                                            overdrachtsbelasting al sterk afgenomen
                                            (dus beperkt effect).
                                          • Nadelig voor pandeigenaren die woning
                                            willen splitsen. Kans op bezwaarschriften.
                                            Goede onderbouwing noodzakelijk.
                                          • Kan niet voor de hele gemeente worden
                                            ingevoerd. Op buurtniveau onderbouwen.


Goed Verhuurderschap
Recent nam de Tweede Kamer het Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap aan. De gemeente
kan op basis van deze wet regels stellen aan particuliere verhuurders, via een
verhuurvergunning. Daarmee moeten incidenten tussen huurder en verhuurder, en
verhuur van incourante woningen voorkomen worden. In Waalre is een beperkte aantal
particuliere huurwoningen, doorgaans in het wat hoger segment en redelijk tot goed
onderhouden. Voor dat segment heeft deze regulering praktisch geen betekenis.
Wel zal de gemeente verplicht een meldpunt moeten instellen voor misstanden bij
(particuliere) verhuurders. Afstemming met buurgemeenten lijkt hier zinvol.


                                          11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>   3. EVALUATIE ACTIEPUNTEN WOONNOTITIE

Bij vaststelling van de Woonnotitie in 2020 is een aantal actiepunten benoemd, vooral
gericht op het vergroten van aanbod voor jongeren en senioren.



3.1 Woningbouw
In de Woonnotitie is een tabel met het taakstellend bouwprogramma voor 2020-2030
opgenomen. Uitgangspunt is dat in elk project wordt gestuurd op de realisatie van
woningen in alle prijsklassen. Elk project is maatwerk en derhalve is het niet mogelijk om
in elk project alle categorieën op te nemen. Voor het totaalprogramma geldt dit echter
wel. In projecten met (te) weinig betaalbare woningen verlangen we een extra bijdrage
om elders projecten met meer goedkope woningen mogelijk te maken. In de jaren 2020-
2022 zijn 339 woningen opgeleverd, gemiddeld 113 woningen per jaar. Het streven is
gemiddeld 100 woningen per jaar, dus we lopen voor op het 10 jarig programma.


Tabel: Bouwprogramma 2020-2030 zoals opgenomen in de Woonnotitie

                                                   Taakstelling       Realisatie
                                                   2020-2030          2020-2022

 Categorie   Prijsklasse                           Aantal   Aandeel   Aantal   Aandeel
 Huur        Tot 2e aftoppingsgrens                 200      20%        52      15%

             Tot grens sociale huur                 50        5%        35         10%

             Midden- en duurdere huur               100      10%        51         15%



 Koop *      Tot €200.000,-                         110      11%        41         12%

             van €200.000,- tot €350.000,-          140      14%        20         6%

             van €350.000,- tot €450.000,-          200      20%        27         8%

             Meer dan €450.000,-                    200      20%       113         33%

 TOTAAL      BOUWPROGRAMMA                         1000     100%       339         100%

* Indexatie vindt plaats op basis van de Regionale Begrippenlijst

Relatief gezien zijn er meer huurwoningen opgeleverd dan vooraf aangegeven. Dit zijn
voor een groot deel zorgwoningen in het hoger prijssegment (bv ’t Klooster). Er zijn 25%
sociale huurwoningen opgeleverd, conform taakstelling. Maar het is lastig om echt
betaalbare huurwoningen op te leveren. Alleen woningcorporaties hebben in het
betaalbare segment gebouwd (tot aftoppingsgrens). Er zijn ook sociale huurwoningen
door particulieren gerealiseerd. Van de nieuwbouw is 37% sociale woningen (huur en
koop); die taakstelling is dus gehaald.

In samenwerking met 13 woningcorporaties en 9 gemeenten is een aanbesteding
geweest voor de standaard huurwoning: WoonST. Hierdoor kunnen huurwoningen
goedkoper, efficiënter en met behoud van kwaliteit worden gerealiseerd en doorlopen
deze sneller de procedures. In Waalre zijn op dit moment ook 2 projecten in
voorbereiding voor dit woningtype.

                                             12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Doelstelling was om 110 goedkope koopwoningen te realiseren in 10 jaar; dit aandeel is
de afgelopen jaren nog gehaald. Opvallend is het lage aantal en aandeel middeldure
koopwoningen. Deze woningen zijn juist nodig voor de doorstroming om goedkopere
woningen in de voorraad vrij te maken. Dit gebeurt te weinig. Daarbij wel de
kanttekening dat in de huidige woningmarkt, de marktwaarde voor een reguliere
grondgebonden rijwoning al snel €400.00,- bedraagt en de hoekwoning in de dure vrije
sector komt. Dit effect zien we ook in de nieuwbouw: woningtypen die voor de
middeldure sector worden ontwikkeld, kennen toch een hogere marktwaarde. De nieuwe
middeldure koopwoningen blijken daarmee een beperkte rol voor doorstroming te
vervullen. Vaak worden deze woningen ook door starters gekocht.

Conform de opdracht uit de Woonnotitie zijn (en worden) bij alle projecten met
koopwoningen standaard een zelf bewoningsplicht met antispeculatiebeding opgenomen.
Dit geldt voor alle prijscategorieën.


Jongeren
In de jaren 20-22 zijn in totaal 41 goedkopere koopwoningen opgeleverd voor starters.
Daarnaast zijn er nog 44 kleinere appartementen en studio’s aan de voorraad
toegevoegd. Samen is dit een aanbod van 25% van de nieuwbouw.

Actiepunt was ook het vrijmaken van geschikte woningen door doorstroming. Er zijn
woningen opgeleverd in de middeldure en dure vrije sector om voormalige starters te
laten doorstromen en daarmee goedkopere woningen vrij te maken. Dit levert altijd een
verhuisketen op: het is echter niet bekend of de keten lokaal of regionaal doorloopt.
We zijn in overleg met de woningcorporaties om ook de kansen voor jongeren op een
sociale huurwoning te vergroten. Enerzijds kan dit door geschikt nieuwbouw (kleinere
studio’s en appartementen). De kansen in de bestaande voorraad zijn ook vergroot door
meer woningen via loting toe te wijzen (en dus minder woningen op basis van
inschrijftijd). De wens om een project CPO voor starters op te starten is nog niet
ingevuld. Er zijn nog geen geschikte locaties hiervoor beschikbaar.


Senioren
In de jaren 20-22 zijn er 43 specifieke zorgappartementen opgeleverd voor senioren.
Daarnaast zijn er nog 60 gelijkvloerse appartementen geschikt voor deze doelgroep
gerealiseerd. Samen is dit een aanbod van 30% van de nieuwbouw.
Volgens de notitie moet ook via CPO geschikte seniorenhuisvesting worden gerealiseerd.
Er loopt op dit moment een project (De Bleeck 1). Dit zijn voor de gemeente en
deelnemers arbeidsintensieve trajecten met een langere doorlooptijd dan bij een
reguliere ontwikkeling. Daarom gaan we uit van 1 CPO-project en pas na start bouw
wordt het volgende CPO-project opgestart. Hiermee wordt ook onderlinge concurrentie
(en daarmee vertraging) voorkomen. In de volgende fase van Waalre-noord is wederom
een CPO project opgenomen.
Met de partners in het veld (met name Oktober en Wooninc) zijn we in overleg voor een
goed aanbod van verpleegzorg, zorgappartementen en geschikt wonen voor senioren.
Daarbij is ons uitgangspunt om de verpleegfunctie te behouden in onze gemeente (’t
Laar) en zo mogelijk ook een zorgfunctie bij Hoevenakkers. Deze vraag zal nader worden
onderzocht in de op te stellen Woonzorgvisie.
                                          13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.2 Voorraad en doelgroepen

Een van de actiepunten was ook om de mogelijkheden in de huidige voorraad te
vergroten.

• Gebruik bestaande voorraad
 In dit kader zijn er verkenningen gedaan naar het toestaan van kamerverhuur,
woningdelen en/of woningsplitsing. In bijlage 1 (Woning omzetting en kamerverhuur)
gaan we verder hierop in. In het Uitvoeringsprogramma is opgenomen dat in 2024
concrete voorstellen worden voorgelegd. Dit zal plaatsvinden aan de hand van de
gedachtegang in de bijlage.

Een actiepunt was ook om leegstaande of leegkomende gebouwen te benutten voor
woonruimte. In afgelopen jaren zijn projecten aan de Molenstraat, in het Klooster en aan
de Gestelsestraat gerealiseerd. In een aantal andere gevallen is niet gekozen voor
herbestemming (en forse verbouwing) maar voor sloop/nieuwbouw (bv. projecten aan de
Gestelsestraat). Een aantal maal is ook overleg geweest over eventuele transformatie
van leegstaande kantoren. Vanwege diverse en uiteenlopende redenen verkiezen de
eigenaren echter een tijdelijke leegstand en worden de panden toch weer verhuurd.

• Eigen woning
In de Woonzorgvisie zal ook meer aandacht worden gegeven aan het gebruik van de
huidige woningen door senioren. Een groot deel zal niet kunnen en/of willen verhuizen en
dus ouder worden in de huidige (gezins)woning. De gemeente wil wel bijdragen aan de
bewustwording van het belang om een eigen woning meer levensloop geschikt te maken.
• Meer sociale huurwoningen
Doelstelling was om het aanbod betaalbare sociale huurwoningen te vergroten. Dit is
gelukt met nieuwbouw, maar ook door in principe geen betaalbare huurwoningen te
verkopen. Met de corporaties hebben we de afspraak dat alleen incidenteel verkoop
mogelijk is. Door verkoop van duurdere huurwoningen kunnen daardoor goedkopere (en
soms meerdere) huurwoningen worden gerealiseerd.

• Verdichting
Met woonstichting ’thuis kijken we ook naar verdichtingsmogelijkheden binnen de
bestaande voorraad. Wijziging binnen een enkele woning (bv splitsing) is lastig en
relatief duur. Er zijn wel mogelijkheden om te verdichten per blok of complex. Vaak is
dan sprake van sloop/nieuwbouw met de toevoeging van extra woningen, zoals het
project aan de Michiel de Ruyterstraat, waarbij 16 verouderde huurwoningen zijn
vervangen door 25 nieuwe en duurzame sociale huurwoningen. Gezien het bezit zijn
hiervoor maar beperkt mogelijkheden.
• Statushouders
In de Woonnotitie werd ook aandacht gevraagd voor het huisvesten van de
statushouders. In de Prestatieafspraken met woningcorporaties is vastgelegd dat een
ieder naar rato van het bezit in de gemeente, woonruimte aanbiedt. Met de inzet van alle
partijen is het gelukt om de achterstand per 1-1-2023 weg te werken. Maar gezien de
toenemende vraag naar sociale huurwoningen en het langere verblijf van gevluchte
Oekraïners wordt het steeds lastiger woonruimte te vinden. Naast de toename van
reguliere huurwoningen is daarom ook ingezet op de het realiseren van tijdelijke
woningen, waar ook een deel van deze doelgroep zal kunnen landen. Hiervoor lopen 2
projecten (Meester Slootshof, vergunning verleend en het Boerenbondterrein). Beide


                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>projecten zijn noodzakelijk om op korte termijn te kunnen voorzien in de grote vraag
naar betaalbare huurwoningen.

• Arbeidsmigranten
Voor de huisvesting van arbeidsmigranten zien we in Waalre op dit moment geen directe
mogelijkheden. Deze voorziening laten we aan de markt over; bij een concreet verzoek
zal er een afweging plaatsvinden. Deze huisvesting wordt ook in de regionaal verband
bekeken.



3.3 Duurzaam bouwen
In de Woonnotitie is ook een ambitie vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid. Mede
vanwege de sterk gestegen energieprijzen is de aandacht voor alle vormen van besparing
enorm toegenomen. In de Woonnotitie was opgenomen dat de gemeente hogere eisen
stelt aan nieuwbouw dan de wettelijke basis. Daarnaast is er gewerkt aan de uitwerking
van de het Klimaatakkoord.
Beleidsnotitie Duurzame nieuwbouw Waalre (maart 2022 door college vastgesteld)
In het belang van de (toekomstige) Waalrese inwoners is het cruciaal dat nieuwe
woningen en utiliteitsgebouwen toekomstgericht en van hoogwaardige kwaliteit worden
gebouwd. Een huis staat immers voor een lange periode. De gemeente wil dat op
tenminste materialen en energie de nieuwbouw beter presteert dan de wettelijke eis. Ook
zijn de thema’s natuurinclusief- en klimaatadaptief bouwen nieuwe accenten die wij
belangrijk vinden. Met het beleid stellen we haalbare en reële eisen aan de nieuwbouw.
Het gaat de gemeente daarbij om het resultaat, om de prestatie die geleverd wordt.
Afspraken met marktpartijen, corporaties en zelfbouwers worden daarop geënt.

Transitievisie warmte (sept 2021 raad vastgesteld)
Onderdeel van het Klimaatakkoord is een volledig duurzame energievoorziening in 2050,
waarbij de gebouwde omgeving ‘aardgasvrij’ is. De transitievisie warmte beschrijft hoe
Waalre van het aardgas afgaat en overstapt op duurzame alternatieve warmtebronnen.
Tot 2030 zetten wij maximaal in op isolatie, om gebouwen klaar te maken om van het
aardgas af te gaan. Voor de overstap naar een duurzame warmtebron is uit onderzoek
gebleken dat we in de gemeente Waalre veelal afhankelijk zijn van individuele
oplossingen. Daarom gaat de gemeente niet investeren in de aanleg van een warmtenet.

Programma warmtetransitie Waalre (december 2022 college vastgesteld).
Het programma Warmtetransitie Waalre is de vertaalslag van de transitievisie warmte
naar uitvoering van de visie en actualisatie. Dit programma is het startpunt van de
verschillende programmalijnen en uitvoeringsprojecten waarmee we concreet toewerken
naar een volledig aardgasvrij Waalre in 2050. We maken de gemeente Waalre
aardgasvrij op maat. Als gemeente faciliteren we iedereen die nu al de overstap kan
maken naar aardgasvrij. En helpen we anderen om stap voor stap toe te werken naar
een aardgasvrije woning of gebouw.
We starten met het grootste aandeel om onze ambitie ‘aardgasvrij’ te halen: iedereen die
nu al ‘de overstap kan maken naar aardgasvrij’ faciliteren en ‘75% van de gebouwen
naar label-B in 2030’. Een te klein aandeel in het totaal kan reden zijn om hier pas in een
tweede of derde plaats mee te starten.




                                            15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>   5. NIEUW BELEIDSKADER



4.1 Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad

Bij de Woonvisie en Woonnotitie is voor een inzicht in de demografische ontwikkeling
van Waalre gebruik gemaakt van de provinciale prognose uit 2017. In 2021 is een
nieuwe prognose uitgebracht. Er wordt nu gewerkt aan nieuwe prognoses, die eind 2023
bekend worden. Iedere prognose levert iets andere cijfers op, maar de algemene tendens
wijzigt niet.



Geen natuurlijke groei
Al langere tijd kent de gemeente Waalre geen natuurlijke groei, maar zelfs een afname
van de ‘eigen’ bevolking. Er sterven per jaar meer mensen, dan er nieuwe inwoners
worden geboren. Het aantal geboortes is redelijk stabiel, maar het aantal sterfgevallen
neemt jaarlijks toe. De voornaamste reden hiervan is dat Waalre ten opzichte van andere
gemeenten relatief veel senioren kent. De groei van de bevolking is volledig toe te
schrijven aan vestigers van elders. Hierdoor blijft de gemeente nog groeien. De rol van
Waalre in de regio is dus van groot belang voor het aantal inwoners en daaraan
gerelateerd het voorzieningenniveau.



Woningbehoefte groeit wel
De provinciale prognose voorziet nu een groei van 550 woningen in de jaren 2020 tot
2030 en vervolgens nog 330 woningen in de periode tot 2040. Deze ‘eigen’ groei is een
direct gevolg van het positief migratiesaldo van afgelopen jaren. De instroom kent meer
relatief jongere huishoudens, waaruit later ook weer woningbehoefte voortkomt.
Daarnaast zijn er meer woningen nodig omdat er meer één- en tweepersoons
huishoudens komen (dus minder bewoners per woning).

De groei van de woningvoorraad in Waalre wordt maar voor een beperkt deel bepaald
door de vraag van huidige inwoners. Waalre heeft een functie in de regio (rustige
woongemeente) met een dorps woonmilieu (en toch dicht bij stad en voorzieningen).
Begin 2022 heeft de raad het Afsprakenkader Wonen van het SGE vastgesteld met een
bevestiging van nieuwbouwopgave van 1000 woningen tot 2030.



Taakstelling woningbouw
Het afgelopen jaar zijn de woningbouw taakstellingen opnieuw in gesprek geweest en
vastgesteld. De Verstedelijkingsopgave is fors en hoger dan eerder rekening mee werd
gehouden. Daarnaast is de Woondeal Zuidoost Brabant afgesloten met Rijk, provincie. 21
gemeenten en 13 woningcorporaties. Deze woningbouwopgave is lager dan in de eerdere
Afsprakenkader, maar geldt als ‘ondergrens’. Voor het bouwprogramma houden we vast
aan het Afsprakenkader Wonen van 2022. Hierin is de verwachte schaalsprong nog niet
verwerkt.

In de Woondeal zijn ook afspraken gemaakt over de woningdifferentiatie, met een zeer
groot aandeel betaalbare woningen. Doelstelling is om minimaal 2/3 van de woningen als
betaalbaar te realiseren met de verdeling 30% sociale huur, 16% middeldure huur en
20% betaalbare koop (tot €355.000,-). De differentiatie in de projecten hierop nog
worden aangepast (waar nog mogelijk).
                                           16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>4.2 Woningbouwprogramma

Het regionaal Afsprakenkader geeft een kwantitatieve taakstelling voor de gemeente. In
de Woondeal is een kwalitatieve taakstelling opgenomen. De daarbij beoogde woning-
differentie doet ook recht aan het raadsprogramma om minimaal 30% sociale
woningbouw (huur en koop) op te nemen. Met een doelstelling in de Woondeal van 30%
sociale huur wordt het raadsprogramma ingevuld.



Betaalbare huurwoningen
In de Woonnotitie was aangegeven dat het wenselijk is om binnen de sociale huur een
nadere onderverdeling te maken om ook betaalbare huren te krijgen. Hiervoor is nu de
grens gelegd op de 2e aftoppingsgrens. In overleg met de corporaties bekijken we per
project welke aanvangshuur mogelijk is met als doelstelling dat huurwoningen ‘zo veel
als mogelijk’ betaalbaar moeten zijn. Het streven is om ook huurwoningen onder de
eerste aftoppingsgrens te realiseren. Voorgesteld wordt om de verdeling uit de
Woonnotitie te blijven handhaven: 20% betaalbaar (tot 2e aftoppingsgrens) en 10% tot
de grens sociaal huur.



Overige huurwoningen
In de Woonnotitie was een doelstelling opgenomen van 10% vrije sector huur. De nieuwe
afspraken in de Woondeal geven een doelstelling van 16% middeldure segment (tot
€1100,- per maand). Hierop zal het bouwprogramma moeten worden aangepast.
Voorgesteld wordt om geen doelstelling op te nemen voor dure huurwoningen. Dit
onderdeel van de vrije sector is daarmee vanuit het project te bepalen en valt onder de
vrije sector bouw.



Betaalbare koopwoningen
De rijksoverheid vindt koopwoningen tot €355.000,- tot de categorie betaalbaar behoren.
De categorie sociale koop komt hierin niet terug. De vraag is of het nog mogelijk is om
sociale koopwoningen te bouwen. In de Regionale Begrippenlijst hanteren we op dit
moment €220.000,- als grens voor de sociale sector. In de praktijk blijkt dat er geen
koopwoning voor dit bedrag kán worden gebouwd. Er worden wel kleine grondgebonden
koopwoningen in de nieuwbouw aangeboden, die hierin zouden kunnen voorzien. Maar
dit zijn echt kleine woningen en de markt waarde (verkoop) blijkt beduidend hoger te
liggen. Voorgesteld wordt om geen doelstelling sociale koop op te nemen, maar wel een
categorie ‘lage middelduur’, zodat er wel goedkopere woningen worden aangeboden
(10%). We leggen de grens daarbij op €265.000, conform de categorie uit de Regionale
Begrippenlijst. Het resterende deel betaalbare koop (grens €355.0000) wordt daarmee
10% van het programma.

De ervaring leert dat erg weinig aanbod is van betaalbare koopwoningen in Waalre. Aan
woningen die wel in deze prijsklasse in de planning zijn opgenomen, worden door
makelaars een hogere marktwaarde toegekend. In toekomstige plannen moet dit vooraf
beter worden geborgd. Dit bekent dat woningen moeten worden ontwikkeld met de
beoogde marktwaarde. Concreet betekent dit meer kleinere woningen. Maar daaraan is
ook een ondergrens, te kleine woningen hebben minder toekomstwaarde. Als ook
kleinere woningen nog te duur zijn, zijn wellicht financiële maatregelen (Koopgarant,


                                          17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>starterslening of iets dergelijks) nodig. We wachten hiervoor eerst mogelijke landelijke
maatregelen af en zullen de mogelijkheden vervolgens in regionaal verband bekijken.



Bouwprogramma
In de volgende tabel is het bouwprogramma voor de komende jaren gegeven. De
aangegeven aantallen woningen moeten zo veel mogelijk gelijkmatig verdeeld over
projecten en over de jaren worden gerealiseerd. Dit zullen we jaarlijks monitoren. Het
grootste deel van het programma kan worden gerealiseerd op de uitbreidingslocaties
Waalre-noord en Ekenrooi-zuid. Daarnaast zijn er meerdere inbreidingslocaties in
potentie beschikbaar, daarbij kan gedacht worden aan locaties Gestelsestraat, Frederik
Hendrikstraat, Brabantiapark, uitbreiding Eeckenrhode en diverse andere projecten. In
totaal zijn er locaties in beeld voor meer dan 1000 woningen. Hierover moet nog wel
besluitvorming plaatsvinden. Het bouwprogramma van 700 woningen in 7 jaar zien we
dus als minimaal: een ondergrens.



Tabel: Bouwprogramma 2023-2030

 Categorie    Prijsklasse                                Aantal    Aandeel

 Huur *       Tot 2e aftoppingsgrens                     140       20%

              Tot grens sociale huur                     70        10%

              Middeldure huur                            110       16%



 Koop **      Tot €265.000,-                             70        10%

              van €265.000,- tot €355.000,-              70        10%

              van €355.000,- tot €500.000,-              70        10%

              Meer dan €500.000,-                        170       24%

 TOTAAL       LOKALE WONINGBEHOEFTE                      700       100%

* De 2e aftoppingsgrens ligt in 2023 op €693,- huur per maand. De grens van sociale huur ligt op in
2023 op €808,-. De grenzen worden jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast.
** Prijsgrenzen zijn gebaseerd op de Regionale Begrippenlijst en Woondeal, met jaarlijkse indexatie.


4.3     Huurwoningen

Om nieuwe betaalbare huurwoningen te kunnen realiseren zijn we voortdurend in
gesprek met de woningcorporaties over de potentiële mogelijkheden. Naast de
mogelijkheden voor reguliere bouw zetten we samen meet ‘thuis ook in op de realisatie
van de standaardhuurwoning. Er zijn 2 projecten in ontwikkeling voor een gestapelde en
een grondgebonden versie, met in totaal bijna 65 betaalbare huurwoningen. Voor dit
segment is toevoeging van tijdelijke woningen essentieel. We hopen dat bij de Meester
Slootsweg dit jaar nog 30 eenheden worden geplaatst en zo snel als mogelijk daarna ook
op het voormalige Boerenbondterrein. Voor fase 3 Waalre-noord is door de raad ook een
programma in dit segment opgenomen.

                                                 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Meer sociale huurwoningen
In de lijn met nieuwe wetgeving kunnen nieuwe ‘sociale huurwoningen’ alleen door een
woningcorporatie worden gerealiseerd. Deze woningen blijven in het betaalbaar segment
en worden toegewezen aan de doelgroep. Hierover maak je prestatieafspraken. In de
prestatieafspraken willen we ook vastleggen dat het aanbod sociale huurwoningen moet
toenemen en ook een groter aandeel wordt in de woningvoorraad. In dit verband willen
we liever geen verkoop van sociale huurwoningen en willen we voorkomen dat door
huurstijgingen woningen uit het sociaal segment verdwijnen.



Middeldure huurwoningen
Vanuit het Rijk is aangegeven dat er ook behoefte is aan een toename van middeldure
huurwoningen. Een groep inwoners, met een te hoog inkomen voor sociale huur maar
geen mogelijkheid voor koop, is hierop aangewezen. In Waalre is het aandeel middeldure
huurwoningen beperkt. We zullen ook in gesprek gaan met de woningcorporaties of zij
hierin een rol kunnen vervullen. Met Stayinc hebben we hiervoor al enkele projecten
lopen. De afgelopen jaren is er enige belangstelling uit de markt voor dit segment, maar
dit richt zich vooral op de grote steden.



Opkoopbescherming
Vanwege de woningnood en lage rente was het voor beleggers aantrekkelijk om te
investeren in huurwoningen. Nadeel hiervan was dat soms goedkopere koopwoningen
werden opgekocht om vervolgens (te) duur te verhuren. Hiervoor is regelgeving gevolgd:
de ‘Opkopersbescherming’, zie hoofdstuk 2. Op verzoek van de raad is nagegaan of dit
ook in Waalre een rol speelt en of deze bescherming nodig/nuttig is. Uit onderzoek (zie
bijlage 2 Opkoopbescherming) is gebleken dat dit effect in Waalre maar zeer beperkt is.
Waarschijnlijk omdat er geen goedkope woningen te koop zijn en het rendement bij
duurdere woningen lastiger wordt. In Waalre zou voor een incidenteel geval een
vergunningensysteem moeten worden opgezet met de nodige inzet van capaciteit. Daar
komt bij dat de wetgever recent meer regels heeft opgesteld voor particuliere verhuur,
waardoor excessen worden voorkomen. Omdat de kosten van het opstellen,
onderhouden en handhaven van een vergunningensysteem niet opwegen tegen de
maatschappelijke opbrengsten, stellen we voor geen regelgeving te maken voor het
tegengaan van opkopen van goedkoper woningen voor verhuur.



4.4    Koopwoningen
Er is een wens om de koopsector betaalbaar en haalbaar te houden voor startende
huishoudens. Voor koopstarters zijn hiervoor in het verleden goedkope (sociale)
koopwoningen gebouwd. De marktwaarde van deze woningen was vaak bij eerste
verkoop al substantieel hoger dan de verkoopprijs. Met de stijgende prijzen zijn de
bouwkosten van deze woningen duurder geworden dan de beoogde verkoopprijs. In de
praktijk worden deze woningen dus niet meer gebouwd. Daarom wordt voorgesteld om
de grens voor goedkope (betaalbare) woningen te leggen op maximaal €265.000,-. Dit is
een verbijzondering van het landelijk doel voor betaalbaarheid.

Om projecten mogelijk te maken is het noodzakelijk om ook woningen in de vrije sector
te realiseren. De wens is om een deel hiervan nog te beperken tot maximaal €500.000,-.
In de categorie tussen betaalbaar en €500.000,- worden in de huidige markt alleen
                                           19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>rijwoningen en (niet te grote) hoekwoningen verkocht. Een kleine tweekapper op een
beperkt perceel heeft al een hogere marktwaarde. Een gevolg van voorgaande is dus dat
in nieuwe stedenbouwkundige plannen meer rijwoningen en gestapelde bouw moeten
worden opgenomen.



4.5    Mantelzorgwoningen

In de gemeente Waalre is het onder voorwaarden mogelijk om een mantelzorgwoning te
bouwen. Voor een mantelzorgwoning moet voldaan worden aan gebruiksvoorwaarden:

       •   Er mogen zich maximaal twee personen vestigen in de mantelzorgwoning. Van
           deze twee personen dient ten minste één persoon een mantelzorger of
           mantelontvanger zijn.
       •   De verzorging moet op dit moment nodig zijn (niet in de nabije toekomst).
       •   De mantelzorger wordt niet betaald.
       •   Er is een medische verklaring of indicatie dat mantelzorg nodig is.
       •   Als de mantelverzorging stopt, hoeft de zorgwoning niet in alle gevallen te worden
           afgebroken. Wel dienen de voorzieningen te worden verwijderd. (bijvoorbeeld een
           keuken, toilet en badkamer).
Bij het opstellen van de Woonzorgvisie wordt de mogelijkheid tot het (ver)bouwen van
een mantelzorgwoning meegenomen.



4.6    Doelgroepen
In de Woonnotitie is extra aandacht gegeven aan enkele doelgroepen, met name aan de
jongeren en senioren. De daarbij geformuleerde actiepunten zijn, zover niet reeds
uitgevoerd, nog steeds van belang.



Jongeren
Ten aanzien van jongeren/starters blijft het nodig om betaalbare woonruimte
beschikbaar te krijgen. Daarbij zal het vooral gaan om kleine appartementen/studio’s.
Het aanbieden van nieuwe grondgebonden woningen voor deze groep is vrijwel
onmogelijk in de huidige tijd. Daarom is het ook zaak om goedkopere woningen vrij te
maken door het bevorderen van doorstroming naar een middeldure of duurdere woning.
We blijven inzetten op de bouw van goedkopere koopwoningen voor deze groep. Bij
nieuwbouw willen we binnen de wettelijke mogelijkheden trachten vooral ook jongeren
uit de eigen gemeente aan woonruimte te helpen. Hiervoor zullen ook nieuwe
starterswoningen in de goedkopere huursector worden gerealiseerd. Het aanbod zal ook
worden vergroot door het, onder nader te stellen voorwaarden, toestaan van vormen van
kamerverhuur en het delen van een woning. Op dit moment zijn er in Waalre geen
financieringsregelingen voor jongeren. Vanwege de landelijke aandacht hiervoor
verwachten we wel generieke maatregelen van de rijksoverheid (koopsubsidie,
starterslening, Koopgarant).



Senioren
Voor de groeiende groep senioren in de samenleving zal ook nieuwbouw van specifieke
seniorenwoningen in alle prijsklassen plaatsvinden. Het komende jaar zal de huisvesting
                                             20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>van senioren zeker nader worden bekeken in de totstandkoming van de Woonzorgvisie.
Hoe om te gaan met de huidige woning zal daarbij ook aan bod komen. Ook de
mogelijkheid van mantelzorgwoningen zal daarin nogmaals worden bekeken.



Eigen inwoners
Vanwege de grote vraag naar en beperkt aanbod van woningen in alle prijsklassen is er
geregeld de vraag of er voorrang kan worden verleend aan eigen inwoners. In principe is
dit wettelijk gezien niet mogelijk: in Europese en nationale wetgeving is vastgelegd dat
er geen onderscheid mag worden gemaakt naar herkomst. Dit is om discriminatie naar
afkomst tegen te gaan. Recent zijn er echter wel enkele mogelijkheden opgenomen, om
onder zeer strikte voorwaarden en beperkt, toch voorrang te verlenen aan bepaalde
bevolkingsgroepen bij toewijzing van woonruimten (zie hoofdstuk 2). Een belangrijke
voorwaarde daarbij is het aantoonbaar aanwezig zijn van schaarste én beperkte
mogelijkheden om dit op te lossen. Daarbij is er sprake van een tijdelijke regeling,
waarbij ook aangegeven moet worden hoe de schaarste wordt opgelost. In de
Huisvestingsverordening is geen voorrangsregeling voor inwoners opgenomen. Hiervoor
zijn meerdere redenen.

   -   Ten eerste is de noodzaak om inwoners voorrang te verlenen beperkt. In de hele
       regio gaat het grootste deel van de verhuringen naar eigen inwoners van de
       gemeente, zonder dat er sprake is van voorrang. In Waalre lag dat in 2022 iets
       lager, maar vanwege de kleine aantallen schommelt dit sterk en heeft oplevering
       van nieuwbouw direct effect hierop.
   -   Ten tweede is Waalre onderdeel van het SGE en mag/moet er meer gebouwd
       worden dan voor de groei van de eigen behoefte nodig is (ongeveer het dubbele).
       Het past niet in afspraken om als ‘ware we een gemeente’ te fungeren, maar toch
       eigen inwoners voorrang te verlenen. De woningcorporaties zien de noodzaak
       voor voorrang ook niet.
   -   In de koopsector is het beeld ook duidelijk: uit cijfers blijkt dat nu reeds ongeveer
       50% van woningverkopen aan eigen inwoners plaatsvindt. Daarnaast komen veel
       kopers uit Eindhoven, Veldhoven en Valkenswaard met mogelijk ook
       ‘terugkerende’ inwoners. De rest van de verkopen (circa 10%) gaat naar kopers
       van elders.
   -   Voorrang in de koopsector zal beperkt zijn tot de betaalbare sector. In Waalre
       worden nauwelijks woningen in dit segment verkocht. Ook in de koopsector is er
       dus geen noodzaak voor dit instrument.
Voorgesteld wordt om geen algemene regeling voor voorrang van eigen inwoners op te
stellen. Wel kan bekeken worden of er per nieuwbouwproject nadere afspraken zijn te
maken over toewijzing aan bijvoorbeeld senioren uit een bepaalde wijk of huidige
huurders die willen doorstromen.




                                             21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>5   SAMENVATTING



Overzicht van voorstellen voor voortzetting en actualisering van het beleidskader voor
wonen:

-     Het streefbeeld blijft om te voorzien in woningen voor iedereen in elke levensfase;
-     Dit doen we door woningen te bouwen op basis van de volgende tabel:


                Categorie   Prijsklasse                           Aantal   Aandeel

                Huur *      Tot 2e aftoppingsgrens                140      20%

                            Tot grens sociale huur                70       10%

                            Middeldure huur                       110      16%

                Koop **     Tot €265.000,-                        70       10%

                            van €265.000,- tot €355.000,-         70       10%

                            van €355.000,- tot €500.000,-         70       10%

                            Meer dan €500.000,-                   170      24%

                TOTAAL      LOKALE WONINGBEHOEFTE                 700      100%


-     De aangegeven differentiatie is uitgangspunt is voor elk project, maar maatwerk
      blijft noodzakelijk. Lopende projecten worden waar mogelijk bijgestuurd, maar
      voortgang is belangrijker.
-     Er komt nieuwbouw van starterswoningen in goedkopere huursector.
-     Het bouwen van minimaal 140 betaalbare huurwoningen in de komende 7 jaar, in
      overleg met corporatie wordt gestreefd naar langere aanvangshuren.
-     De betaalbare en sociale huren worden gebouwd door woningcorporaties.
-     We bieden 2 locaties aan voor de bouw van de WoonST woningen en onderzoeken
      of meer locaties mogelijk zijn.
-     We willen ook starterswoningen in de koopsector bouwen. Als de kleinere
      woningen nog te duur zijn, zijn wellicht financiële maatregelen (Koopgarant,
      starterslening of iets dergelijks) nodig. We wachten hiervoor eerst mogelijke
      landelijke maatregelen af en zullen de mogelijkheden vervolgens in regionaal
      verband bekijken.
-     We willen zo spoedig mogelijk circa 60 tijdelijke wooneenheden realiseren.
-     Er komt nieuwbouw van seniorenwoningen in alle prijsklassen.
-     Gestreefd wordt om 1 CPO-project gelijkertijd in ontwikkeling te hebben.
-     Bij alle projecten met koopwoningen wordt standaard een zelfbewoningsplicht met
      antispeculatiebeding opgenomen



-     Naast woningbouw wordt het aanbod van woonruimte vergroot door de voorraad
      beter te gebruiken:
      *      Het onder nader te stellen voorwaarden toestaan van vormen van
             kamerverhuur/ Woningdelen/woningsplitsing;
      *      Aanbod vergroten door transformatie vrijkomende gebouwen.

                                             22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>-   We gaan geen regeling maken voor opkoopbescherming.

-   We wensen in principe geen verkoop van sociale huurwoningen, tenzij hiermee het
    aanbod wordt vergroot.

-   We actualiseren de Huisvestingsverordening voor het verlenen van urgenties in de
    sociale huur. We gaan geen regeling opnemen voor voorrang bij toewijzing voor
    eigen inwoners.

-   De wens voor een goed aanbod van verpleegzorg, zorgappartementen en geschikt
    wonen voor senioren wordt beschouwd in de Woonzorgvisie. Daarbij is ons
    uitgangspunt om de verpleegfunctie te behouden in onze gemeente (’t Laar) en zo
    mogelijk ook een zorgfunctie bij Hoevenakkers.

-   Voor de huisvesting van arbeidsmigranten zien we in Waalre op dit moment geen
    directe mogelijkheden. Deze voorziening laten we aan de markt over; bij een
    concreet verzoek zal er een afweging plaatsvinden.

-   Op grond van de Woningwet maken we met corporaties en huurdersorganisaties
    jaarlijks prestatieafspraken met als uitgangspunt voorgaande beleidskader.




                                       23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Bijlage 1: gebruik van de bestaande voorraad

De ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen voor een stijgende vraag naar kleine (betaalbare)
woningen. Waalre telt relatief veel ‘traditionele’ eengezinswoningen. Een (deel)oplossing voor deze
‘mismatch’ op de woningmarkt is om bestaande woningen te splitsen of om te zetten. In een deel
van de bestemmingsplannen van Waalre zijn momenteel regelingen opgenomen omtrent
woningomzetting en -splitsing. Daar waar nog geen regelingen zijn of anderszins dient te worden
afgeweken van het bestemmingsplan via een ‘planologisch kruimelgeval’, willen we de aanvraag
beoordelen op basis van deze beleidsregel.
Bij het beoordelen van een aanvraag wordt onder andere getoetst op de grootte van de om te zetten
of te splitsen woning en de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woning. In het verlengde
van de leefbaarheid wordt een maximumaantal gesplitste of omgezette woningen toegestaan in een
straat en buurt en stellen we eisen ten aanzien van het parkeren.

Splitsen en omzetten
Door ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente Waalre is er behoefte aan (beleid voor) het
splitsen en omzetten van zelfstandige woningen.
Onder splitsen wordt verstaan:
Het transformeren van één zelfstandige woonruimte naar zelfstandige woonruimten in de vorm van
meerdere woningen en/of appartementen en/of studio(‘s). Deze zijn kadastraal van elkaar gesplitst:
elke woonruimte heeft een eigen adres.
Onder omzetten wordt verstaan:
Het transformeren van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte(n) of het
verkameren van een zelfstandige woonruimte. De kamer(s)/ onzelfstandige woonruimte(n) hebben
géén eigen voorzieningen: het sanitair en de keuken worden gedeeld met andere bewoners.


Toetsingscriteria voor woningsplitsing en -omzetting

    1. Leefbaarheid
De leefbaarheid kan negatief beïnvloed worden bij een té hoge concentratie van gesplitste en/of
omgezette woningen. Hiervan kan sprake zijn bij:
    - Er meer dan één woning is gesplitst of omgezet in een straat met minder dan tien woningen;
    - Er in totaal meer dan drie woningen per straat zijn gesplitst of omgezet;
    - Er minder dan vijftig meter onderlinge afstand is tussen gesplitste of omgezette woningen.

     2. Parkeren
Omzetting of splitsing van een woning kan leiden tot meer verkeersbewegingen. Dit kan een
negatieve invloed hebben op de verkeersintensiteit en op de parkeerbalans in de omgeving van de
betreffende woning. Op het moment dat de verkeerssituatie of het straatprofiel omzetting of
splitsing niet toelaat en er geen maatwerkoplossingen mogelijk zijn, dan zal er niet worden
meegewerkt aan de omzetting of splitsing. Dit, omdat er ook na omzetting of splitsing voldoende
parkeerruimte moet zijn. Extra parkeerplaatsen dienen bij voorkeur op eigen terrein te worden
gerealiseerd. Is dat niet mogelijk, dan kan in het openbaar gebied gezocht worden naar een passende
plaats. De kosten voor het realiseren van de extra parkeerplaats(en) zijn voor de initiatiefnemer.

Beoordelingscriteria
   - Er moet voldaan worden aan de parkeernorm zoals gesteld in het bestemmingsplan of de
       beheersverordening;
   - Is hierin geen gesteld? Dan dient te worden voldaan aan de voorwaarden uit het meest
       recente parkeerbeleid;

                                                24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>   -   Is er door de omzetting of splitsing een tekort aan parkeerplaatsen? Dan dient de
       initiatiefnemer (binnen redelijke afstand (lees: 150 meter) van de te realiseren
       splitsing/omzetting) extra parkeergelegenheid te realiseren.

    3. Voldoende bergruimte
Een mogelijk negatief effect van woningomzetting of -splitsing is een verloederde openbare ruimte.
Bewoners moeten de mogelijkheid hebben om spullen op te bergen.

Beoordelingscriteria bij woningomzetting
   - Per wooneenheid is er een bergruimte aanwezig van minimaal 1,5m2;
   - De bergruimte mag gemeenschappelijk zijn, mits de vloeroppervlakte van de berging 1,5 m2
       per wooneenheid bedraagt;
   - De berging dient bereikbaar te zijn voor fietsen;
   - De berging dient geschikt te zijn voor de stalling van fietsen.

Beoordelingscriteria bij woningsplitsing
   - Als het nieuwe gebruiksoppervlakte groter is dan 50m2 per woning, dan dient er een eigen
       berging aanwezig te zijn met een minimum van 5m2. De berging is op eigen erf aanwezig, en
       dient direct vanaf het buitenterrein bereikbaar te zijn;
   - Als de nieuwe gebruiksoppervlakte kleiner is dan 50m2, dan mag de berging als een
       gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte minimaal 1,5m2
       per wooneenheid bedraagt en de berging minimaal 5m2 bedraagt.


     4. Goed verhuurderschap bij omzetting
Bij omzetting van een woning voor kamerverhuur worden voorwaarden gesteld aan het goed
invulling geven aan het verhuurderschap. De aanvrager wordt gevraagd dit te onderschrijven en bij
de definitieve aanvraag daarvoor te tekenen. Er wordt dan voldaan aan de volgende voorwaarden:
     - Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste
         meldingen zijn gedaan;
     - De huur van de woonruimte is vastgesteld volgens de regels van het landelijke
         woningwaarderingsstelsel (WWS);
     - Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van
         de betreffende woonruimte:
             o De woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat
                 van onderhoud gehouden;
             o In het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels
                 opgesteld;
             o In de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats weergegeven.
     - Er is sprake van geregeld beheer waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de
         woonruimte, is aangesteld:
             o Die toezicht op hygiëne en veiligheid houdt;
             o Aanspreekpunt is voor de bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
             o 24 uur per dag bereikbaar is;
             o Een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
     - De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval
         van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.

    5. Voorkoming van geluidsoverlast
Geluidsoverlast is een afwegingscriterium bij aanvragen voor zowel woningomzetting als -splitsing.
Het is aannemelijk dat er mogelijke geluidshinder voorkomt bij bewoning van meerdere (doorgaans
eenpersoons) huishoudens in één woning.
                                                  25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Beoordelingscriterium
Uit de vergunningaanvraag moet blijken dat wordt voldaan aan de geluidsvoorschriften vanuit het
Bouwbesluit. Dit kan door middel van tekeningen of een duidelijke omschrijving van het
materiaalgebruik. Bij twijfel kan een akoestisch onderzoek worden aangevraagd.

    6. Voldoende woonoppervlak
De gemeente Waalre wil een minimale gebruiksoppervlakte bij woningomzetting en -splitsing
hanteren, zodat voldoende woonkwaliteit wordt geboden. We maximeren het aantal kamers per
pand bij woningomzetting, om zo te voorkomen dat er teveel mensen in één pand wonen.

Beoordelingscriteria bij woningomzetting
   - Na omzetting is er sprake van een minimaal gebruiksoppervlakte van 12m2 per bewoner;
   - In één woning mogen maximaal zes kamers worden verhuurd aan maximaal zes personen;
   - Het college mag onderbouwd van deze criteria afwijken.

Beoordelingscriteria bij woningsplitsing
   - Na splitsing is er sprake van een minimaal gebruiksoppervlakte van 18m2 per woning;
   - In één woning mogen niet meer dan vier zelfstandige woonruimten worden gerealiseerd;
   - Het college mag onderbouwd van deze criteria afwijken.
   -
    7. Woningbouwplanning
De ontwikkeling dient getalsmatig te passen binnen de woningbouwplanning van de gemeente
Waalre.

     8. Planschadeovereenkomst
Het college van burgemeester en wethouders mag afwijken van bestemmingsplannen en heeft de
vrijheid om binnen de wettelijke kaders een eigen belangenafweging te maken of de woningsplitsing
of -omzetting leidt tot een ‘goede ruimtelijke ordening’. Het is denkbaar dat omwonenden van om te
zetten woningen van mening zijn schade te lijden in de vorm van verminderde waarde van hun
woning. Mocht de schade het gevolg zijn van een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan,
dan kan er sprake zijn van zogenoemde ‘planschade’. Om het risico tot een planschadeclaim te
beperken, gaat de gemeente een planschadeovereenkomst aan met de initiatiefnemer.




                                                26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Bijlage 2 Opkoopbescherming

De druk op de woningmarkt wordt in Waalre gevoeld. Deze druk speelt ook landelijk. Per
1 januari 2022 geldt daarom landelijke wetgeving voor opkoopbescherming. Gemeenten
die hier gebruik van willen maken, moeten dit zelf decentraal invoeren. Bij invoering kiest
de gemeente een of een aantal buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure
koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat doordat veel
woningen worden opgekocht voor verhuur. Het is onder voorwaarden ook mogelijk om de
opkoopbescherming gemeente breed in te voeren. De opkoopbescherming zorgt ervoor
dat er in de aangewezen ‘gewilde’ gebieden niet zomaar huizen kunnen worden opgekocht
met verhuur als doel. Op het moment dat een gemeente besluit over te gaan tot decentrale
beleid met betrekking tot opkoopbescherming, moet daar een gedegen onderbouwing aan
ten grondslag liggen.

    1) Koop voor particuliere verhuur
Om inzicht te krijgen in de vraag of en vaak woningen in Waalre worden opgekocht door
particulieren voor verhuur is een onderzoek gedaan door het Kadaster. Dit onderzoek is
samen de randgemeenten in het SGE uitgevoerd, zodat ook een vergelijking met andere
gemeenten mogelijk is. In onderstaande tabel is het aantal verkochte, bestaande woningen
opgenomen (in alle prijsklassen). Gemiddeld worden er jaarlijks 235 bestaande woningen
door particulieren verkocht. Hiervan worden gemiddeld 8 woningen (3%) gekocht door een
particuliere investeerder. Een particulier investeerder heeft slechts 1 of enkele woningen
in bezit. Daarbij zijn dus ook (groot)ouders die een woning voor een (klein)kind kopen.
Binnen de wet is deze verhuur toegestaan en dus niet tegen te gaan. Een nog kleiner deel
wordt gekocht door een bedrijfsmatige verhuurders: circa 5 woningen per jaar. Hiervan is
vaak wel sprake van bedrijfsmatige verhuur. Overigens worden er jaarlijks ook enkele
woningen weer verkocht door verhuurders aan particulieren. Daarbij ook de opmerking dat
in Waalre er vrijwel geen betaalbare koopwoningen worden aangeboden, die voor een
belegger om te verhuren interessant zijn.

 Jaartal   Waalre                    Gekocht door               Gekocht door alle
                                     particuliere               investeerders
                                     investeerders + %          (particulier en
                                                                bedrijfsmatig) + %

 2018      263                       8 – 3,0%                   11 – 4,2%

 2019      223                       7 – 3,1%                   15 – 6,7%

 2020      251                       10 – 4,0%                  16 – 6,3%

 2021      204                       7 – 3,4%                   12 – 5,9%



Hieronder een overzicht van alle gemeenten samen, daaruit blijkt dat in Waalre niet meer
woningen wordt opgekocht door investeerders dan elders. In de gehele regio zijn het ook
kleine aantallen.




                                            27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre> Jaartal   Totaal (inclusief Waalre)   Gekocht door             Gekocht door alle
                                       particuliere             investeerders
                                       investeerders + %        (particulier en
                                                                bedrijfsmatig) + %

 2018      2401                        80 – 3,3%                122 – 5,1%

 2019      2363                        79 – 3,3%                121 – 5,1%

 2020      2746                        115 – 4,2%               175 – 6,4%

 2021      2476                        52 – 2,1%                73 – 2,9%



    2) Uitwerking opkoopbescherming
Het aantal woningen dat jaarlijks in Waalre gekocht wordt door investeerders ligt onder
het landelijk gemiddelde. Uit onderzoek van het Kadaster wordt geconcludeerd dat het
effect van de invoering van opkoopbescherming ongeveer 1 procentpunt is. De uitwerking
staat, omdat Waalre al onder het landelijk gemiddelde ligt, niet in verhouding tot de tijd
die gestoken moet worden in zowel het beschrijven van het beleid en de gedegen
onderbouwing, als de vergunningen die verleend moeten worden en het toezicht en de
handhaving die komt kijken bij het uitvoeren van het beleid.

   3) Aanbod particuliere huurwoningen
Door wel beleid te maken met betrekking tot opkoopbescherming, wordt het aanbod van
particuliere huurwoningen beperkter. Dit, terwijl ook (en juist) in de gemeente Waalre
vraag is naar particuliere huurwoningen: de nabijheid van werkgevers zoals de High Tech
Campus en ASML zorgt (deels) voor deze vraag. Met invoering van opkoopbescherming,
wordt niet voldaan aan deze vraag. De kans is groot dat deze mensen zich alsnog op de
koopmarkt begeven en alsnog deze woningen (voor een hogere prijs) verwerven.

   4) Landelijke wetgeving
Minister Hugo de Jonge heeft op 27 februari 2023 het wetsvoorstel Betaalbare Huur
gepubliceerd. Gepland staat om deze wet in 2024 in te voeren. De wet zet in op een viertal
doelen: meer betaalbare huurwoningen, betere bescherming van huurders, verduurzaming
van de woningen en blijvende investeringsbereidheid in de nieuwbouw. Met invoering van
de wet wordt huren betaalbaarder en het opkopen van huizen door investeerders minder
aantrekkelijk. Hierdoor is opkoopbescherming niet nodig.


Gezien voorgaande zal geen gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid tot
opkoopbescherming. We houden de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de
gaten. Op het moment dat uit onderzoek blijkt dat opkoopbescherming wel nodig en nuttig
kan zijn, zal dit opnieuw worden bekeken.




                                             28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>