<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>








































Aan: de gemeenteraad


 

Blz - 1 - 

 
 
Aan: de gemeenteraad Vergadering: 05 oktober 2015 
  

Agendapunt:  
Onderwerp: Plan van aanpak plangebied Kleine Solberg  
 
 

STATUS RAADSVOORSTEL 
 
We vragen de raad in te stemmen met het plan van aanpak. Dit plan van aanpak vormt tevens het 
kader voor het verder uitwerken en realiseren van het bouwprogramma in dit plangebied. 
 
 
 

 

1. Aanleiding 
Op 6 november 2014 heeft de raad unaniem een amendement van de Beeselse Lijst aangenomen 

(bijlage 1), met als opdracht voor het college: 

- het opstellen van een plan van aanpak voor het plangebied Kleine Solberg voor de realisatie 

van woningbouw voor starters en jonge gezinnen; 

- in het plan van aanpak onderzoek te doen van de specifieke doelgroepen en de behoeften 

van de doelgroepen; 

- eventuele van woningbouw te realiseren conform de uitgangspunten zoals toegepast bij de 

aanpak van Oppe Brik (o.a. prijs, kwaliteit en duurzaamheid); 

- het plan van aanpak in een voorstel aan de raad aan te bieden in de vergadering van 

september 2015. 

 

2. Uitgangssituatie en doelstelling 
De woningbouw in het kerkdorp Beesel is al eerder onderwerp van gesprek geweest in de raad. 
 
Korte terugblik 

WBO 

In 2011 hebben wij een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Alle huishoudens en het merendeel van 

de thuiswonende kinderen vanaf 18 jaar is gevraagd een internet enquête in te vullen. 

Voor het dorp Beesel heeft dit tot het volgend resultaat geleid: 

Kansrijk in het huursegment: Grondgebonden nul-tredenwoningen en in mindere mate appartementen 

voor voornamelijk ouderen, met accent op huurprijs tot € 550. Maar ook gezinswoningen, mits 

goedkoop. 

En kansrijk in het koopsegment: Goedkope rij-/hoekwoningen met een accent op het segment 2 tot 

2,5 ton. Grondgebonden nultredenwoningen tussen 2 en 3 ton en een enkel appartement. 

  

Woningbouwkader 

De resultaten uit het WBO op basis van de E'til bevolkings- en woonbehoefteprognose zijn uitgewerkt 

tot een woningbouwkader. 

Voor het dorp Beesel leidt dit tot een woonbehoefte van 50 woningen in de periode 2012-2020.  

In december 2011 heeft de raad de beleidsregels voor het woningbouwkader 2012-2020 vastgesteld. 

Voor de kern Beesel kiest de gemeente er voor woningbouw zoveel als mogelijk in dialoog met het 

'dorp' te ontwikkelen. Daartoe gaat en blijft de gemeente in gesprek met de woonconsumenten die in 

de kern Beesel willen bouwen en/of wonen. Het college bepaalt in principe op welke locaties en op 

welke wijze woningbouwontwikkeling onder welke voorwaarden kan plaatsvinden. 

 



 

Blz - 2 - 

Woningbouwlocaties 

In februari 2012 heeft u ingestemd met de uitwerking van een woningbouwprogramma op de in het 

raadsvoorstel beschreven woningbouwlocaties. 

Voor de kern Beesel zijn de locaties opgenomen waarvan de haalbaarheid grotendeels vastligt: 

Het Spick  11 woningen 

Aaj Mert   3 woningen 

Heijackerstraat   11-25 woningen 

Kleine Solberg  7 woningen 

Hoogstraat   1 woning  

In totaal is er dus ruimte in Beesel voor het realiseren van tussen de 33 en 47 woningen. 

 
 
 

3. Rol gemeente en visie en strategie participatie 
De gemeente is trekker. Het plan van aanpak voorziet in het vraaggestuurd ontwikkelen van 
starterskoopwoningen én woningen voor jonge gezinnen, afhankelijk van het nu lopende traject om te 
komen tot een lokale woonvisie. 
 
 

4. Toelichting 
Initiatieven en ontwikkelingen 

Rol corporatie 

Zoals bekend is de rol van de woningcorporaties in het afgelopen jaar enorm veranderd en verankerd 

in de nieuwe Woningwet. 

Belangrijk hierin is dat de woningcorporaties zich volledig moeten richten op het realiseren en 

instandhouden van voldoende en betaalbare huurwoningen voor de doelgroep.  

Hiermee is de rol van WoonGoed 2-Duizend in het realiseren van de woningbouwopgave duidelijk 

anders geworden: waar de corporatie voorheen regelmatig koopwoningen en commercieel vastgoed 

bouwde is dat nu nagenoeg onmogelijk geworden. 

 

Regionale woonvisie 

In regionaal verband participeren wij in het opstellen van een regionale woonvisie. Deze visie volgt het 

tempo van de overige POL-uitwerkingen. Dit betekent dat vaststelling van de visie door de raden in 

2015 niet meer opportuun is.  

De afspraken uit de regionale woonvisie zijn leidend voor het opstellen van onze eigen lokale 

woonvisie.  

Uit de eerste concepten van de regionale woonvisie is al duidelijk dat het mogelijk blijft om in de kleine 

kernen beperkte aantallen woningen te bouwen om de voorzien in de autonome behoefte. Zoals 

bovenstaand aangegeven was de lokale behoefte in 2011 tot 2020 50 woningen. Hiermee zijn de 

genoemde 7 woningen in Kleine Solberg haalbaar. Bovendien is dit een zogenaamd 'hard plan', deze 

woningen zijn opgenomen in het bestemmingsplan Bebouwde Gebieden. 

 

Woonvisie 

Wij zijn in juli 2015 gestart met het opstellen van een nieuwe woonvisie. De Stec Groep ondersteunt 

ons hierbij. Bij deze nieuwe woonvisie maken we gebruik van alle al beschikbare bronnen en 

onderzoeken. Ook voeren we een zogenaamde woonvitaliteitsscan uit. Uit deze scan volgt een 

gefundeerd en eenduidig inzicht in de verschillen tussen de kernen. Hieruit volgen uitspraken over de 

bestaande voorraad, behoefte aan nieuwe producten, sterke locaties, en dergelijke.   

De planning is er op gericht dat u in december de woonvisie vaststelt. 

  

Aaj Mert 

Zoals bekend had WoonGoed 2-Duizend het plan om op de locatie Aaj Mert een museum en 3 

appartementen te realiseren. Nu het museum niet doorgaat komt het gehele plan op losse schroeven 



 

Blz - 3 - 

te staan omdat WoonGoed 2-Duizend twijfels heeft over de verhuurbaarheid van de te realiseren 

appartementen. Gelijktijdig heeft zich een groep thuiswonende jongeren bij ons gemeld en betaalbare 

jongerenhuisvesting in de kern Beesel bepleit. Wij hebben de jongeren en WoonGoed 2-Duizend 

bijeengebracht om te verkennen of het mogelijk is op de locatie Aaj Mert jongerenappartementen te 

realiseren.     

 

Tuinbouwloods 

Er ligt een particulier initiatief om op de locatie tuinbouwloods (Vosseberg) 10 woningen te realiseren. 

Het gaat om 4 vrijstaande woningen en 6 starterswoningen, allen koopwoningen. We beoordelen en 

wegen dit plan pas nádat de woonvisie gereed is. 

 

 

Plan van aanpak 

Het plangebied 

Het plangebied ligt aan de Juffrouw Hensenlaan en heeft een oppervlakte van 2.342 m2. In bijlage is 

een situatie weergegeven. 

 

Uitgangspunten  

1. De gemeente maakt geen winst op de grondexploitatie én geen winst op de opstalexploitatie. 

Wel kan een verevening tussen beide exploitaties plaatsvinden. We verkopen de woningen 

niet tegen marktwaarde maar tegen de kostprijs. 

2. Het gehele plangebied wordt nu afgebouwd (wellicht in een tweetal fasen). Hiermee is dan het 

gehele bestemmingplan afgerond, m.u.v. één kavel die WoonGoed 2-Duizend nog als te 

bebouwen kavel in de verkoop heeft staan. 

 

Bestemmingsplan 

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Bebouwde gebieden. In dit bestemmingsplan is voorzien 

in het bouwen van 7 woningen in het plangebied.  

Als blijkt dat het nodig of wenselijk is meer woningen te bouwen is het nodig het bestemmingsplan te 

wijzigen. Hierbij speelt in de onderbouwing van de behoefte aan woningen de 'Ladder voor duurzame 

verstedelijking' een belangrijke rol. De Ladder vraagt om een sterke onderbouwing van nut en 

noodzaak van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande wijken en woningen. De doorlooptijd van 

deze planologische procedure bedraagt ongeveer en half jaar. 

 

Grondpositie 

De gronden in het bestemmingsplan Kleine Solberg zijn eigendom van de woningcorporatie. Het nog 

te bebouwen terrein heeft een grootte van 2.342 m2. Een eerste verkenning heeft duidelijk gemaakt 

dat de corporatie bereid is deze gronden te verkopen tegen een prijs van € 160/m2. 

Verdere onderhandeling zal moeten uitwijzen wat de definitieve aankoopprijs is.  

 

Infrastructuur 

Nagenoeg alle infrastructuur is al gerealiseerd. We moeten nog investeren, na de bouw van de 

woningen, in het afronden van het gebied: aanleg van een trottoir, uitleggers voor de riolering maken, 

lichtmasten verplaatsen en mogelijk een parkeerstrook. De kosten voor deze infrastructuur hebben we 

geraamd op ruim € 22.000. Deze kosten nemen we uiteraard mee in de verdere onderhandeling over 

de verwervingskosten van de gronden in het plangebied. 

 

Grondexploitatie 

De gronden zijn nagenoeg bouwrijp. Wellicht moeten we op enkele plekken nog een grondverbetering 

toepassen om funderen op staal mogelijk te maken. Indien we starterskoopwoningen in het 

plangebied gaan realiseren willen we de grondprijs voor deze woningen fixeren op € 144/m2. Als we 

een gesloten grondexploitatie willen hebben zal de grondprijs voor de overige woningtypes hoger 

moeten zijn dan de aankoopprijs van de grond.  



 

Blz - 4 - 

Als uit de woonvisie blijkt dat in dit plangebied alleen starterswoningen gebouwd kunnen worden zal 

dit in de grondexploitatie leiden tot een tekort van bijna € 37.500. Op voorhand is al duidelijk dat we dit 

tekort dan niet kunnen compenseren in de opstalexploitatie. Immers, de ervaring uit Oppe Brik laat 

zien dat het buitengewoon lastig is om voor starters kwalitatief goede én betaalbare met het 

uitgangspunt nul-op-de-meter woningen te realiseren.  

 

Onderzoeken 

Bij de start van de ontwikkeling van Kleine Solberg (2e fase) zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. 

Hierbij zijn geen verontrustende constateringen gedaan. Omdat deze onderzoeken gedateerd zijn, zijn 

we verplicht een historisch bodemonderzoek uit te voeren. 

 

Duurzaamheid 

In navolging van Oppe Brik willen we de woningen ook zo duurzaam mogelijk bouwen. Op dit moment 

bedraagt de EPC 0,4 en de verwachting is dat in 2020 de landelijke eis een EPC van 0 zal zijn. 

Daarom nemen we ook in dit plan als uitgangspunt "nul-op-de-meter". 

 

Soorten woningen 

Uit de woonvisie moet blijken welke woningen kansrijk zijn om te bouwen.  

 

Aantallen 

Als we weten welke soorten woningen we moeten bouwen kunnen we een verkaveling van het 

plangebied maken. Uit deze verkaveling blijkt dan hoeveel woningen van welk soort we kunnen 

realiseren binnen het plangebied. 

 

Prijzen 

Uit het eerdere woonbehoefteonderzoek is gebleken dat goedkope rij-/hoekwoningen in het segment 

tussen € 200.000 en € 250.000 kansrijk zijn. Wij willen hierin voorzien door het bouwen van 

starterswoningen, waarbij we de aansluiting zoeken met de v.o.n.-prijzen in Oppe Brik: deze liggen 

tussen € 194.500 en € 204.000. 

 

Zelf ontwikkelen 

Ook in dit plan gaan wij de woningen zelf ontwikkelen. Op basis van het verkavelingsplan, de soorten 

en aantallen woningen en de duurzaamheidseisen laten we een architect een ontwerp maken. Omdat 

we de woningen zelf ontwikkelen hebben we ook zelf invloed op de (beeld)kwaliteit van de woningen. 

Voor de "consument" is het grote voordeel dat hij de woning koopt tegen kostprijs (immers, de 

gemeente hoeft geen winst te maken) en niet tegen de marktwaarde.  

We hanteren bij het zelf ontwikkelen het principe dat we pas gaan bouwen als we 90% van de 

woningen hebben verkocht. 

 

Participatie 

We gaan de woningen vraaggericht ontwikkelen. Bij de bouw van starterskoopwoningen zal dit minder 

zijn dan bij andere woningen. Om kwalitatief goede én betaalbare woningen voor deze doelgroep te 

kunnen realiseren, moeten we een 'standaard product' bouwen.  

 

Stappenplan/tijdpad 

2015 

Oktober : Eerste concept-woonvisie gereed. Dit concept biedt voldoende basis voor het 

maken van de stedenbouwkundige invulling.    

November : Opstellen stedenbouwkundig plan en verkaveling. Opstellen concept-

grondexploitatie en concept-opstalexploitatie. 

  Voorbereiden bestemmingsplanwijziging. 

December                : Vaststelling woonvisie. 

 



 

Blz - 5 - 

 2016 

Januari : Onderhandelen met WoonGoed 2-Duizend over de grondverkoop. 

  Start procedure bestemmingsplanwijziging. 

Februari :  Opstellen definitieve grondexploitatie en opstalexploitatie. Uitvoeren historisch 

bodemonderzoek, eventueel opstellen funderingsadvies.   

April : Raad stelt grondexploitatie en opstalexploitatie vast. 

Mei : Architect ontwikkelt op basis van verkaveling, beeldkwaliteitsplan en 

duurzaamheidseisen woningen   

Juli : Bestemmingsplanwijziging afgerond. 

September : Indienen bouwaanvragen. 

Oktober : Omgevingsvergunning bouwen verlenen. 

November :  Start bouw (eerste) woningen.  

 
 
 
a.  Financieel 

Geen. De financiele consequenties worden duidelijk bij het uitwerken van de grondexploitatie 
en de opstalexploitatie, die u begin 2016 ter besluitvorming krijgt voorgelegd. 
 
 

b.  Juridisch 
Geen. 
 
 

c.  Risico’s 
Nog niet geheel bekend. Uit de nadere uitwerking zullen de specifieke risico's naar voren 
komen. 
Het is mogelijk dat de doelstelling, te weten het bouwen voor starters niet gehaald wordt.  
Dat de kosten voor de voorbereiding van plannen gemaakkt worden door de gemeente, niet in 
de inkomsten terugkomen.  
 
 

 

5. Toekomstvisie 
Levende gemeenschap  
Ideale en onderscheidende samenleving Met dit plan van aanpak geven we inhoud aan 

maatregelen uit het thema 'ideale en onderscheidende 
woongemeente': 
- het verder verhogen van de kwaliteit in woon- en 
leefomgeving; 
- duidelijke regie op diverstiteit en exclusiviteit bij 
nieuw- en vernieuwbouw, opdat alle doelgroepen (met 
nadruk op starters, gezinnen met jonge kinderen en 
senioren) kunnen worden bediend.    
 

Duurzame woon- en werkgemeente Dit plan van aanpak draagt eveneens bij aan 
maatregelen uit het thema 'duurzame woon- en 
werkgemeente': 
- het stimuleren van energieneutraal bouwen en 
decentrale energieopwekkingsmethoden zoals zonne-
energie en biogas 
 

Gemeente samen met inwoners  
Samenwerkende gemeente  
 



 

Blz - 6 - 

6. Voorstel 
Instemmen met het plan van aanpak. Dit plan van aanpak vormt tevens het kader voor het verder 
uitwerken en realiseren van het bouwprogramma in dit plangebied. 
 
 
 
Reuver, 23 september 2015 
 
 
Burgemeester en wethouders van Beesel, 
 
 
 
 
secretaris,  burgemeester, 
R.R.M. Halffman  P. Dassen-Housen 
 
Aldus vastgesteld door de raad van Beesel in zijn openbare vergadering van  
 
 
 
griffier,  voorzitter, 
E. Apeldoorn-Feijts  P. Dassen-Housen 
 
 
 
Meegezonden: 
1. amendement Beeselse Lijst 6 november 2014 
2. plangebied Kleine Solberg 

 


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>