<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>           Woonvisie
           gemeente Beesel
Stec Groep aan gemeente Beesel
Esther Geuting, Erik de Leve, Frans Tegels
25 april 2016
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Discussienota Woonvisie gemeente Beesel
Inhoudsopgave
1      Voorwoord                                                     2
2      Inleiding                                                     3
       2.1     Aanleiding ........................................... 3
       2.2     Doelstelling ......................................... 3
       2.3     Leeswijzer ........................................... 4
3      Trends en ontwikkelingen                                      5
       Trends die we zien ......................................... 5
       3.2     Onze kaders: Woningwet, Ladder, POL en Regionale
               structuurvisie Wonen ................................. 6
       3.3     Samenhang van de woonvisie met zorg .................. 8
4      Toekomstvisie                                                 9
       4.1     We richten ons in de eerste plaats op de bestaande
               woningvoorraad ....................................... 9
       4.2     We willen robuuste kernen ........................... 10
       4.3     We zorgen voor voldoende geschikte woningen voor
               jongeren/starters, ouderen/zorgbehoevenden en
               statushouders ....................................... 11
       4.4     We gebruiken het regionale afwegingskader voor
               nieuwe woningplannen ................................ 14
       4.5     We zetten in op vraaggestuurd bouwen ................ 15
       4.6     We maken de volgende prestatieafspraken met
               WoonGoed 2-Duizend .................................. 16
5      Programma uitvoering                                        19
Bijlage A: Feiten en cijfers
       woningmarkt Beesel                                          21
       A1:  Huishoudensontwikkeling Beesel ........................ 21
       A2:  Huidige woningvoorraad ................................ 23
       A3:  Slaagkansen sociale woningvoorraad .................... 26
       A4:  Belangrijkste conclusies leefstijlonderzoek 2014 ...... 27
       A5:  Vooral eengezinskoopwoningen gerealiseerd in 2000-
               2012 ................................................ 29
       A6: Markruimtemodel ....................................... 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                    2
         15.148
1 Voorwoord
In 2012 stelde de gemeenteraad een woningkader vast. Dit was een vervolg op een
woningmarktonderzoek dat in 2011 in de gemeente was gehouden. Sindsdien is de
situatie op de woningmarkt onder andere door de financiële crisis en de gewijzigde
regels voor het verstrekken van hypotheken de situatie op de woningmarkt ingrijpend
gewijzigd. Ook de regels voor de Woningcorporaties zijn door veranderingen in de
wetgeving heel anders dan ten tijde van de vaststelling van het Woningbouwkader.
Daarnaast zijn in het kader van de ontwikkeling plan Oppe Brik twee aanvullende
onderzoeken uitgevoerd. De regio Noord Limburg waarvan onze gemeente deel uitmaakt
heeft inmiddels een structuurvisie wonen in procedure gebracht. Deze visie is een
regionale uitwerking van de POL-opgaven op het gebied van wonen. Hiermee heeft de
Provincie de regie voor wonen aan de gemeenten overgelaten, dit voorkomt, dat
Provincie via de voorzorgsverordening ingrijpt op basis van de uitgangspunten zoals
opgenomen in het POL. Onder de jongeren in Beesel tot 35 jaar hebben we een enquête
gehouden naar hun woonwensen. De hieruit komende behoeftevraag moeten we vertalen
naar een woningbouwprogramma.
Al deze ontwikkelingen maken het noodzakelijk dat de gemeenten de kaders bijstellen.
In 2015 zijn we daarom gestart met een traject voorbereiding van een nieuwe
woonvisie voor onze gemeente. Een traject waarbij wij de gemeenteraad en de
marktpartijen binnen onze de gemeente hebben betrokken.
De nu voor ons liggende Woonvisie gemeente Beesel geeft een beeld van de opgaven
voor de komende jaren met een doorkijk naar 2030. De nadruk komt anders dan in het
verleden in de voor ons liggende periode vooral te liggen op de verduurzaming en
transformatie van bestaande woningvoorraad. Een opgave waarbij nadrukkelijk een
belangrijke rol is weggelegd voor de woningcorporatie WoonGoed 2-Duizend en de
particulieren eigenaren, die ervoor moeten zorgen dat hun woningen blijven voldoen
aan de duurzaamheidseisen en de gewenste levensloopbestendigheid.
 Voor wat betreft de programmering van de nieuwbouw moeten beleidsmatige knopen
worden doorgehakt. De goede boodschap is: wij niet hoeven te schrappen in de
zogenaamde ‘harde plancapaciteit’ d.w.z. dat we niet worden geconfronteerd met
claims. De minder goede boodschap is dat er tot 2030 buiten de harde plancapaciteit
slechts 21 woningen kunnen worden toegevoegd.
Een aantal potentiële woningbouwlocaties die in het verleden in een optimistische
woningmarkt zijn gedacht, kunnen we gelet op de afspraken binnen de regionale
structuurvisie wonen niet meer realiseren. Om planschadeclaims te voorkomen bij het
terugdringen van de (over)capaciteit aan woningbouwmogelijkheden moeten we
voorzienbaarheid creëren. Daarom is bij de woonvisie een lijst gevoegd van alle
woningbouwlocaties in de gemeente, zodat aan eigenaren bekend kan zijn welke
locaties mogelijk ter discussie staan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                  3
            15.148
2 Inleiding
2.1 Aanleiding
De situatie op de woningmarkt is sinds 2010 behoorlijk gewijzigd: de crisis op de
woningmarkt heeft flinke financiële gevolgen gehad en de doorstroming op de huur- en
koopmarkt is gestagneerd. Ook is het huurbeleid van woningcorporaties gewijzigd en
staat betaalbaarheid weer volop op de politieke agenda. De tweekoppigheid op de
woningmarkt (het verschil tussen de sterke locaties en segmenten en de zwakkere)
neemt bovendien steeds meer toe, ook in de gemeente Beesel. Verder zet de
vergrijzing door met als gevolg een wijzigende woningbehoefte. De woningmarkt trekt
weer wat aan, maar zoals voor de crisis zal het niet meer worden 1 . Daarnaast is er
veel nieuwe wet- en regelgeving gekomen. Denk aan de Ladder voor duurzame
verstedelijking, de herziene Woningwet, de nieuwe Huisvestingswet en de
decentralisering waardoor we als gemeente verantwoordelijk zijn voor jeugdzorg, werk
en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen.
De nadruk komt in de voor ons liggende periode meer te liggen op de bestaande
voorraad en de kwaliteit van het wonen en minder op nieuwbouw en te realiseren
woningaantallen. Het zoeken naar samenwerking(sverbanden) voor de woonvisie is
belangrijker dan in het verleden. De nieuwe woonvisie moet een krachtige visie zijn
die perspectief biedt voor onze lokale woonpartners, zoals bewonersverenigingen,
woningcorporaties, zorgpartijen en dergelijke. De woonvisie die voor u ligt vormt
een meerjarige raamovereenkomst en legt de basis voor concreet meetbare
prestatieafspraken voor de komende jaren.
Daarom is deze nieuwe woonvisie opgesteld.
2.2 Doelstelling
De woonvisie:
 geeft duidelijkheid over de regionale koers, als basis voor
    investeringsbeslissingen van partijen op de woningmarkt.
 geeft inzicht in de gemeentelijke/regionale rol en wat verwacht wordt van andere
    partijen.
 geeft inzicht over de inzet van instrumenten.
 biedt kaders om (woningbouw)projecten te kunnen beoordelen en prioriteren.
 maakt keuzes vanuit een samenhangend beeld van wonen in relatie met andere
    beleidskaders.
 is één van de bouwstenen voor gemeentelijk grondbeleid.
 schetst geen eindbeeld, maar biedt perspectief en stelt kaders, waarbinnen op
    flexibele en dynamische wijze invulling kan worden gegeven.
 geeft zicht in de uitvoeringsacties in deze collegeperiode en op de lange termijn
    (2030).
De doelstelling van deze woonvisie kan als volgt geformuleerd worden:
1
  NVM, 2015. DNB, 2015. PBL, 2015. ING, 2015.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>          Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                   4
          15.148
 Doel van de nieuwe woonvisie is om de Beeselse bevolking naar wens en
 tevredenheid te laten wonen en zoveel mogelijk de woonwensen en
 woningbehoefte binnen de gemeente te realiseren.
We zien heel goed dat wonen geen op zichzelf staand thema is. Wonen levert een
bijdrage aan de sociale en economische ontwikkeling van de gemeente Beesel.
2.3 Leeswijzer
In hoofdstuk 3 leest u over trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de
Beeselse woningmarkt.
Daarnaast zijn in dit hoofdstuk de kaders beschreven en de samenhang van de
woonvisie met de zorg. In hoofdstuk 4 vindt u de toekomstvisie op de woningmarkt in
de gemeente Beesel. Daarin komen de volgende thema’s voor het wonen in de gemeente
Beesel aan bod:
 het belang van de bestaande voorraad;
 robuuste kernen;
 huisvesting van bepaalde doelgroepen;
 het regionale afwegingskader;
 vraaggestuurd bouwen;
 de te maken prestatieafspraken.
Hoofdstuk 5 moet nog worden ingevuld: in dit hoofdstuk zullen wij het
uitvoeringsprogramma opnemen.
In hoofdstuk 6 gaan we in op hoe we de woonvisie actueel houden. Dit moet nog worden
ingevuld.
In de bijlage A vindt u achterliggende feiten en cijfers over de Beeselse
woningmarkt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>             Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                 5
             15.148
3 Trends en
              ontwikkelingen
In dit hoofdstuk gaan we kort in op trends en ontwikkelingen die we zien voor de
Beeselse woningmarkt. Voor meer feiten en cijfers verwijzen we u door naar bijlage
A.
Trends die we zien
Herstel na de crisis
In heel Nederland zijn de tekenen van herstel van de crisis zichtbaar: het aantal
transacties neemt weer toe en er is sprake van prijsstijgingen. In de gemeente
Beesel neemt ook het aantal transacties weer toe en zijn de grootste prijsdalingen
achter de rug. De verwachting is dat er in navolging van de grote steden, er ook in
de Noord-Limburgse regio weer sprake zal zijn van prijsstijgingen. Deze zal echter
wel iets lager liggen dan het Nederlandse gemiddelde.
Nog enige groei van het aantal huishoudens tot 2028, daarna krimp
In de periode 2015-2022 groeit de gemeente Beesel met zo’n 122 huishoudens (+2%) 2 .
Deze groei zet door tot circa 3% in 2028, waarna het aantal huishoudens weer
afneemt. In de periode tot en met 2022 groeit de gemeente jaarlijks dus nog met
gemiddeld 15 huishoudens. De groei van de komende jaren komt vooral door toename van
het aantal 55-plussers: de vergrijzing wordt merkbaar in de gemeente Beesel. Dit
brengt een wijziging in de woningbehoefte met zich mee: een grotere behoefte aan
nultredenwoningen, wonen in combinatie met zorg en het (langer) thuis blijven wonen.
Figuur 1: huishoudensontwikkeling in de gemeente Beesel 2015 – 2040
  6.100
  6.050
  6.000
  5.950
  5.900
  5.850
  5.800
  5.750
        2015               2022                   2030    2040
Bron: Etil, 2015. Bewerking Stec Groep, 2015.
De behoefte aan koopwoningen is anders dan voorheen
Door de crisis van de afgelopen jaren, is men anders naar de koopwoningmarkt gaan
kijken: een waardestijging is niet meer vanzelfsprekend: zeker niet in gebieden met
2
   Bron: Etil, 2014.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                 6
            15.148
een krimpverwachting zoals in Noord- en Midden-Limburg. Daarnaast zien we dat
jongeren in toenemende mate graag flexibel zijn en zij hechten minder waarde aan
bezit. Bovendien neemt in de gemeente Beesel de huishoudensverdunning toe, waardoor
de bestedingskracht van huishoudens gemiddeld lager komt te liggen. Zo neemt het
aantal alleenstaanden van 20-25 jaar in de gemeente nog licht toe de komende jaren.
Oudere huishoudens willen bij verhuizing vaker kleiner gaan wonen en niet opnieuw
aan een koopwoning gebonden zijn.
Doorstroming in de voorraad stokt
De doorstroming op de woningmarkt in de gemeente Beesel stokt. Dit komt deels door
de eerdere crisis (op de koopwoningmarkt), maar ook omdat een deel van de
vrijgekomen sociale huurwoningen wordt aangeboden met een opgetrokken huur. Hierdoor
blijven veel huishoudens zitten in goedkopere huurwoningen, ondanks dat de
aangeboden huurwoningen misschien wel beter aansluiten op de huishoudenssituatie
(kleinere of oudere huishoudens).
De toekomstopgave is vooral kwalitatief van aard
Omdat we meer naar de bestaande voorraad moeten kijken en hier de grootste
uitdagingen liggen, maken we de planningslijst vraaggestuurd. Zo voorkomen we dat we
nieuw bouwen voor leegstand in de bestaande voorraad.
In de lijst met theoretische plancapaciteit wordt voor 2015 – 2030 voorzien in 318
woningen. Hiervan is Oppe Brik het grootse project. Dit woningbouwproject komt met
110 huurwoningen, tegemoet aan de behoefte aan betaalbare appartementen en
eengezinswoningen voor (jonge) gezinnen3 .
3.2 Onze kaders: Woningwet, Ladder, POL en Regionale
     structuurvisie Wonen
De herziene Woningwet
Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan
verandert de rol van gemeenten. Als gemeente krijgen we meer invloed op de
werkzaamheden van de woningcorporatie. Ook zijn er nieuwe regels voor de positie en
activiteiten van woningcorporaties. De Woningwet onderstreept het belang van het
maken van een actuele woonvisie, waarin ons volkshuisvestelijk beleid is opgenomen.
De woonvisie moet gedragen worden door relevante stakeholders. We nemen deze
partijen dan ook uitgebreid mee in het proces heeft geleid tot deze woonvisie. Deze
nieuwe woonvisie vormt ook de basis voor prestatieafspraken met de woningcorporatie.
De Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als
motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden moeten op grond
van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de drie
treden van de Ladder, zie figuur 2. Het instrument is ingericht voor een zorgvuldige
afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele
besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.
Figuur 2: treden Ladder voor duurzame verstedelijking
3
  Trendonderzoek Molenveld-Zuid, 2013.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                         7
         15.148
                                                     Bron: Ministerie van Infrastructuur &
                                                     Milieu
Hiermee wordt het noodzakelijk om van alle nieuwbouwplannen die nog niet in een
bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen. In de regionale structuurvisie is
woningbehoefte geanalyseerd en onderbouwd. Het is belangrijk om het toewijzen van
woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af
te wegen. De woonvisie is hiervoor een goed instrument.
We houden bij bestemmingsplannen rekening met het Provinciaal Omgevingsplan
In 2014 is door Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014)
vastgesteld. De verordening stelt op het vlak van regionale afstemming van het
woonbeleid eisen aan bestemmingsplannen en andere planologische maatregelen. Deze
regionale afstemming wordt uitgewerkt in de Regionale structuurvisie Wonen Noord-
Limburg en is vertaald naar onze gemeentelijke woonvisie.
De gemeentelijke woonvisie past binnen de regionale structuurvisie (ligt nu ter
inzage)
De regionale structuurvisie wordt nu geactualiseerd (ligt ter inzage tot 27 januari
2016). De gemeentelijke woonvisie moet binnen dit kader passen.
De Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg stuurt op een woon- en leefklimaat
te bieden dat aansluit bij de (veranderende) vraag van de consument, nu en in de
toekomst. Hiervoor zijn de volgende doelstellingen bepaald:
1. Een gezonde woningmarkt in balans.
2. De juiste woning op de juiste plek.
3. Goed wonen voor iedereen, maar met extra aandacht voor arbeidsmigranten en
   studenten, vluchtelingen en statushouders.
4. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en kernen meer centraal.
5. Een levensloopvriendelijke en duurzame regio.
6. Krachtige gemeenten in een sterke regio.
Deze doelstellingen hebben tot gevolg dat onder andere de plancapaciteit in de regio
naar beneden wordt bijgesteld. In de gemeente Beesel zijn binnen de geldende
bestemmingsplannen verschillende locaties beschikbaar waar mogelijkheden zijn voor
nieuwbouw/inbreiding/herbestemming. Voor deze locaties zijn op dit moment echter
geen concrete plannen of initiatieven. Deze locaties vallen wel onder de zachte
plancapaciteit, ook wel theoretische plancapaciteit genoemd. Voor gemeente Beesel
betekent dit dus dat er in feite geen concrete plannen hoeven worden geschrapt:
bijna alle zachte plancapaciteit bestaat uit locaties waar mogelijkheden zijn, maar
nog geen plannen. Hiervan zal de gemeente enkele locaties van de lijst met
plancapaciteit moeten halen. Zo kan de theoretische plancapaciteit voor de periode
2015 – 2030 van 318 woningen (harde + zachte plannen) naar 187 woningen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                    8
         15.148
teruggebracht. Binnen de Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg is afgesproken
om circa 40% van de plancapaciteit die teruggebracht moet worden vóór 2020 te
schrappen. Dat betekent dat van de theoretische plancapaciteit in onze gemeente, 52
woningen moeten worden geschrapt tot 2020. Voor het schrappen van plancapaciteit is
een regionaal afwegingskader opgenomen in de Regionale structuurvisie Wonen Noord-
Limburg.
Binnen de regionale structuurvisie is ook afgesproken dat plannen voor minder dan 10
woningen niet regionaal meer te hoeven worden afgestemd, mits deze binnen de totale
regionale woningbouwopgave passen en de aantallen woningen die de gemeenten
individueel mogen realiseren. Dit is in de Regionale structuurvisie Wonen Noord-
Limburg op regionaal niveau al afgestemd.
3.3 Samenhang van de woonvisie met zorg
Decentralisatie AWBZ
Per 1 januari 2015 is de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) (gedeeltelijk)
gedecentraliseerd naar gemeenten als onderdeel van de Wet Maatschappelijke
ondersteuning (Wmo). Voorheen werden uit de AWBZ zowel zorg- als woonkosten
gefinancierd. In de nieuwe situatie worden de zorgkosten nog wel vergoed, maar
betaalt de zorgbehoevende zelf de kosten voor de woning. Het eigen vermogen van
huishoudens wordt, indien aanwezig, daarbij verplicht meegenomen.
Extramuralisering van de zorg: ouderen langer thuis
Het rijksbeleid is erop gericht om ouderen langer zelfstandig te laten
wonen. Dit sluit overigens aan bij een trend van veel ouderen zelf om langer
zelfstandig te willen blijven wonen. Ook voor andere groepen zorgbehoevenden
zoals gehandicapten en cliënten uit de GGZ, wordt het moeilijker om toegang
te krijgen tot intramurale voorzieningen. Nieuwe toewijzingen van
zorgprofielen (de oude zorgzwaartepakketten) van 1 t/m 4 krijgen nu (of op
korte termijn) geen toegang meer tot intramurale voorzieningen. Bestaande
zorgprofielen behouden hun intramurale plaats. Er wordt meer op basis van
thuiszorg hulp geboden en er is minder intramurale zorg nodig. Intramurale
capaciteit wordt afgebouwd en veelal geclusterd. Dit betekent dat er minder
voorzieningen komen die (deels) gefinancierd worden vanuit de ZZP
(behandelcentrum, gemeenschappelijke ruimtes et cetera).
De gemeente is voor een deel verantwoordelijk voor voorzieningen in en rond
de woning. Daarbij geldt op de eerste plaats een nadrukkelijke
verantwoordelijkheid voor de bewoner zelf. Inwoners en woningeigenaar houden
rekening met verwachte veranderende levensomstandigheden.
Hierin spelen zij adequaat in door onder andere reservering van middelen.
Bij onvoorziene en onverwachte veranderingen kan de Wet maatschappelijke
ondersteuning bijdragen aan het zelfstandig wonen door bijvoorbeeld ondersteuning te
bieden of woningaanpassingen te faciliteren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                    9
         15.148
4 Toekomstvisie
In dit hoofdstuk gaan we in op de richting die we als gemeente op willen. We
benoemen per paragraaf puntsgewijs acties die we uitvoeren per thema.
4.1 We richten ons in de eerste plaats op de bestaande
    woningvoorraad
Het toekomstig woonbeleid van gemeente Beesel moet vooral gericht zijn op de
bestaande voorraad. Het grootste deel van de huisvesting vindt immers plaats binnen
de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouw die de komende jaren nog wordt toegevoegd
heeft hierin maar een klein aandeel. Denken als een belegger noemen we dat. De
Beeselse woningmarkt moet eigenlijk gezien worden als een woningportefeuille. Daarom
is het belangrijk dat nieuwbouwplannen niet gaan concurreren met de bestaande
voorraad. Daarom voegen we alleen segmenten in de woningmarkt toe waar tekort aan is
of die er nog niet zijn. Zo kan de gemeente extra leegstand voorkomen en de gewenste
doorstroming stimuleren. Daarom is het nodig kritisch om te gaan met
woningbouwplannen en te kijken naar de kwaliteit van de bestaande voorraad.
Verduurzamen bestaande voorraad noodzakelijk
Demografische ontwikkelingen in de gemeente hebben invloed op de bestaande
woningvoorraad. De groei van het aantal huishoudens de komende jaren komt vooral
door toename van het aantal 55-plussers: de vergrijzing wordt merkbaar in de
gemeente Beesel. Dit brengt een wijziging in de woningbehoefte met zich mee. Hierbij
kunt u denken aan een grotere behoefte aan nultredenwoningen en wonen in combinatie
met zorg. Er zijn risico’s verbonden aan het niet investeren in het verduurzamen van
de bestaande voorraad. Als woningen niet meer voldoen aan de wensen en eisen van de
inwoners, bestaat de kans dat mensen uit de gemeente Beesel vertrekken. Een
uitstroom van huishoudens brengt de leefbaarheid in gevaar. Bovendien neemt het
risico op (langdurige) leegstand hierdoor toe, met alle gevolgen voor
aantrekkelijkheid en leefbaarheid.
De overheid stuurt tegenwoordig meer op het ‘zelf doen’. We moeten daarom als
gemeente blijven nadenken over vernieuwende maatregelen voor duurzaamheid en
ingrepen in de bestaande voorraad in relatie tot de toekomstige wensen en eisen van
de samenleving. Onder het kwaliteitsaspect duurzaamheid vallen ook zaken als
energiebesparing, zorgvuldig ruimtegebruik en milieuvriendelijk materiaalgebruik.
Als gemeente hebben we de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn. Voor
woningcorporaties is het verplicht om het woningbezit gemiddeld op energielabel B te
krijgen (Aedes convenant). Door in te zetten op het verduurzamen van de bestaande
huurvoorraad, draagt WoonGoed 2-Duizend ook bij aan de gemeentelijke doelstelling.
Ook is het wenselijk dat wij met de corporatie afspraken maken over
duurzaamheidsinvesteringen over bijvoorbeeld te verkopen huurwoningen. Naast het
corporatiebezit, is er ook een verduurzamingsopgave in het particuliere bezit. In de
volgende paragraaf gaan we in op die opgave.
Particulieren stimuleren tot investeren in hun eigen woning
Het is belangrijk om huidige en toekomstige bewoners bewuster te maken van het
terugverdieneffect van een investering in de eigen woning. Zowel in de particuliere
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                   10
         15.148
woningvoorraad als in de sociale voorraad moet het thema duurzaamheid (nog) meer
gaan leven. Doel is om zoveel mogelijk mensen te verleiden tot het doen van duurzame
investeringen in hun eigen woningen. Voorbeelden van het laten aansluiten van de
koopwoningen bij de woningmarkt zijn: het opplussen van woningen (het woongenot
verhogen), het levensloopbestendig maken (het flexibel inrichten en gebruik maken
van slimme technologie zodat ouderen hier langer kunnen blijven wonen) en het
verduurzamen (zoals isoleren, installeren van zonnepanelen en gebruik van nieuwe
technologieën).
Er zijn twee mogelijkheden om dit te doen :
 Informeren: er moet een bewustzijn komen dat investeringen in de eigen woning
   belangrijk zijn om deze toekomstbestendig te houden. En welke investeringen in
   levensloopbestendigheid of energiebeperking ook rendabel en comfortabel zijn,
   naast dat deze bijdragen aan duurzaamheid. Het is mede een taak van de gemeente
   om huishoudens (met name ouderen) hier over voor te lichten en
   duurzaamheidsinvesteringen te stimuleren. Met name woningen die gebouwd zijn
   tussen 1960 en 1980 zijn vaak toe aan vernieuwing. Ook kan de gemeente bewoners
   informeren over andere investeringen die bijdragen aan de courantheid en het
   comfort van de woning.
 Subsidie verlenen of leningen verstrekken: daar waar transformatie gaat
   plaatsvinden, moet dit soort investeringen ook daadwerkelijk van de grond komen.
   Niet alle inwoners hebben hier een toereikend budget voor. Daarom is het
   verstandig om bijvoorbeeld een subsidie te verlenen of een lening te verstrekken
   die deze doelgroepen op weg helpt om investeringen te realiseren. Investeringen
   kunnen gericht zijn op courantheid, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en de
   toekomstwaarde voor de woningen en de wijken. De gemeente kan er bijvoorbeeld
   voor kiezen om particulieren bij te staan met een SVn-lening (blijverslening).
   Naast deze maatregel, zijn er nog tal van andere mogelijkheden (zoals subsidies)
   die vanuit andere overheden aan particulieren worden aangeboden voor de
   verduurzaming van de eigen woning.
 UIT TE VOEREN ACTIES:
      Nieuwbouwplannen afwegen tegen bestaande voorraad
      In 2030 een energieneutrale gemeente zijn
      Afspraken maken met WoonGoed 2-Duizend over
       duurzaamheidsmaatregelen
      Informeren en subsidiëren (of lening verstrekken) aan
       particuliere woningeigenaren
4.2 We willen robuuste kernen
De samenhang tussen wonen en voorzieningen, in relatie tot de leefbaarheid in de
gemeente Beesel, is een belangrijk thema. Uitstroom van huishoudens kan de
draagkracht onder voorzieningen in gevaar brengen. Daarom is het belangrijk om de
aantrekkelijkheid van de kernen op peil te houden. De gemeente heeft hiervoor het
project ‘Blijvend voorzien’ opgezet.
In Reuver/Offenbeek zijn er voldoende mogelijkheden voor nieuwbouw. In de kern
Reuver/Offenbeek neemt de woningbehoefte naar verwachting toe met circa 125 in de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                 11
            15.148
periode 2015 – 2030. Met het woningbouwprogramma (en de ontwikkeling van Oppe Brik)
voldoen we aan deze behoefte.
Voor de kern Beesel geldt dat hier vraaggericht kleine aantallen woningen kunnen
worden gebouwd overeenkomstig de uitgangspunten uit de Regionale structuurvisie
Wonen Noord-Limburg. Dit betekent, dat vraaggericht kleine plannen kunnen worden
gerealiseerd. De aantallen moeten passen binnen het totaal aantal woningen dat de
gemeente op basis van de Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg mag
realiseren.
Inbreiding voor uitbreiding
Grote uitbreidingslocaties hebben we niet meer in de gemeente. Oppe Brik is de
laatste grote inbreidingslocatie. We leggen nu vooral de nadruk op kleinschalige
lokale initiatieven als daar behoefte aan is, waarmee we vraaggericht programmeren.
We zetten vooral in op het realiseren of faciliteren van deze behoefte binnen
bestaand bebouwd gebied. Zo voorkomen we dat er lege plekken ontstaan in de kernen
die het aanzien en woonklimaat wel kunnen verminderen. Bovendien kunnen we zo ook de
kwaliteit binnen het bestaand bebouwd gebied behouden en/of zelfs verbeteren.
  UIT TE VOEREN ACTIES:
        Het programma ‘Blijvend voorzien’ doorzetten
        Vraaggericht bouwen: de vraag goed blijven monitoren
        In het woningbouwprogramma inbreiding voor uitbreiding laten
         gaan
4.3 We zorgen voor voldoende geschikte woningen voor
     jongeren/starters, ouderen/zorgbehoevenden en
     statushouders
Gemeente Beesel staat voor een fijn en goed woonklimaat voor iedereen. Daar zijn we
samen met corporaties en private marktpartijen verantwoordelijk voor en die
verantwoordelijkheid nemen we ook samen. Sommige doelgroepen hebben hierbij net iets
meer hulp nodig dan andere. Binnen de woonvisie richten we ons speciaal op
jongeren/starters, ouderen en zorgbehoevenden en statushouders.
We willen zorgen voor voldoende zorgvastgoed en nultredenwoningen
Door de vergrijzing neemt de zorgvraag in de gemeente toe. Het kabinetsbeleid is
gericht op het stimuleren van het langer zelfstandig thuis blijven wonen van ouderen
(extramuralisering). Verzorgingshuisplaatsen worden afgebouwd en alleen een beperkt
aantal verpleeghuisplaatsen voor ouderen blijft bestaan. Dit heeft invloed op de
vraag naar thuiszorg en de mogelijkheden die de huidige woningvoorraad biedt om
langer thuis te wonen.
Momenteel sluit het aanbod in de regio Noord-Limburg niet altijd aan op de behoefte
in kwalitatief opzicht. Er is relatief veel grootschalig aanbod, terwijl er
daarnaast ook behoefte is aan kleinschalig aanbod4 . De gemeente neemt haar
verantwoordelijkheid door te zorgen dat er binnen de gemeente voldoende huisvesting
4
  Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg, 2015.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                 12
            15.148
is voor de zorgbehoevenden. Door zorgvoorzieningen midden in de kern te plaatsen is
participatie goed mogelijk. Ook door het beleid van PSW (Stichting Pedagogisch
Sociaal Werk Midden-Limburg) worden de bewoners actief betrokken om te integreren in
de samenleving. Ook de Zorggroep zit met haar voorzieningen op een prominente en
bereikbare locatie in de buurt Bösdael. De buurt Bösdael is bijvoorbeeld ingericht
op het ontmoeten van alle generaties (jongeren, gezinnen en ouderen), onder andere
door de aanwezigheid van een school en ouderenwoningen. Door de mix van
verschillende zorg- en niet-zorgbehoevende huishoudens, wordt de mantelzorg-functie
in de wijk voor een deel zelf opgepakt door buren en buurtgenoten. Daarnaast is het
verstandig om zorg in te richten in de omgeving van de zorgbehoevende, dus in de
buurt. Voor het huisvesten van mensen met een zorgvraag en de inzet van Wmo-gelden
in sociale huurwoningen zal gemeente Beesel in 2016 een convenant sluiten met
WoonGoed 2-Duizend. Dit is afgesproken in de prestatieafspraken voor 2016.
Het ligt voor de hand om de behoefte aan ouderenwoningen op te vangen door
aanpassingen in de eigen woning in de bestaande woningvoorraad (aanpassing op maat).
Ouderen blijven gemiddeld het liefst zo lang mogelijk in dezelfde woning wonen. Door
het opwaarderen van de bestaande voorraad (opplussen, traplift of badkamer beneden)
neemt de voorraad die geschikt is voor bewoning door ouderen en zorgvragers toe 5 .
Denk aan concepten als ‘Kangoeroewoningen’, of modulaire woningen waarmee meerdere
generaties tijdelijk of permanent samenleven in een eigen privéwoning waardoor een
soort mantelzorgconcept wordt gerealiseerd. In bestemmingsplannen gaan we nu al
flexibel om met het levensloopbestendig maken en mantelzorgvoorzieningen in aan-of
bijbouw, en denken we mee hoe eventuele knelpunten zijn op te lossen.
  BLIJVERSLENING
  Niet alle ouderen hebben voldoende budget om hun eigen woning
  levensloopbestendig te maken of woonaanpassingen te doen. Gemeente
  Beesel zal onderzoeken of het noodzakelijk en haalbaar is om ouderen
  hierin te ondersteunen door het aanbieden van een aantrekkelijke
  financiering. Met de Blijverslening van het SVn kunnen ouderen
  makkelijker zelfstandig thuis blijven wonen, in de vertrouwde
  omgeving. Een bijkomend voordeel is dat er zo op de langere termijn
  bespaard wordt op zorgkosten.
Starters blijven helpen met de starterslening
Met behulp van de starterslening kunnen startende kopers een extra lening bovenop
hun hypotheek krijgen, waardoor een koophuis voor deze doelgroep beter bereikbaar
wordt. Een Starterslening stimuleert de woningmarkt en draagt bij aan de
doorstroming in de huursector, continuering van de woningbouw en werkgelegenheid.
(Tijdelijke) woonopgave: rekening houden met statushouders
Asielzoekerscentra zitten momenteel overvol en tegelijkertijd wachten landelijk nog
eens zo’n 13.000 vluchtelingen met een verblijfsvergunning op een huurwoning.
Statushouders kunnen momenteel niet doorstromen naar sociale huurwoningen. Ook
andere woningzoekenden kampen met wachtlijsten6 .
5
  Dit is niet meegenomen in de ABF-cijfers.
6
  Trouw, 2015.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                         13
            15.148
Kortom, er zijn meer huisvestingsmogelijkheden nodig voor vluchtelingen en
statushouders. Tot nu toe is gemeente Beesel er in geslaagd te voldoen aan de
woningbehoefte van statushouders.
De schatting is dat er in 2016 circa 50 statushouders zullen zijn, bovenop de
toename van het aantal huishoudens in de gemeente door de normale demografische
ontwikkeling. Naar verwachting zijn de statushouders vooral gezinnen, waardoor er 10
tot 15 woningen per jaar nodig zullen zijn.
We waken als gemeente Beesel er voor dat er sprake zal zijn van verdringing van
verschillende sociale doelgroepen en kijken, indien nodig naar oplossingen, zoals
afspraken met WoonGoed 2-Duizend over doorverhuur van te verkopen bezit en het
ontzorgen van particulieren bij de verhuur van leegstaande te koop staande eigen
woningen voor huisvesting van statushouders. We doen dit conform ‘Limburgs
Maatwerk’. Dit zijn de afspraken die zijn gemaakt voor de invulling van de opgave
ten aanzien van de instroom en huisvesting van vluchtelingen tussen gemeentelijke
portefeuillehouders Wonen, provincie Limburg en de Limburgse woningcorporaties 7 .
De druk op de sociale huurwoningvoorraad in de gemeente Beesel is beperkt. Zowel de
woningcorporatie als de gemeente zien op dit moment geen grote tekorten aan sociale
huurwoningen of kwetsbare doelgroepen die structureel niet bediend kunnen worden.
Uit het gesprek met de huurdersbelangenverenging BRES blijkt dat er in de gemeente
wel enige druk op het goedkopere deel van huursegment van de woningmarkt is: de
betaalbaarheid voor met name oudere huishoudens is een onderwerp. Het gaat dan
vooral om het verschil tussen in woonlasten voor verhuizing en na verhuizing: de
huurprijs van de nieuwe woning is vaak hoger, waardoor oudere huishoudens minder
geneigd zijn te verhuizen.
Op basis van de regionale structuurvisie Noord-Limburg 2015, neemt de behoefte aan
sociale huurwoningen in de periode tot 2030 toe met circa 120 stuks.
  UIT TE VOEREN ACTIES:
        We zorgen voor voldoende zorgvoorzieningen met de verschillende
         zorgpartijen
        We sluiten een convenant met WoonGoed 2-Duizend over inzet
         sociale huurwoningen en wmo-gelden voor huisvesting
         zorgbehoevenden
        We stimuleren ouderen om hun eigen woning te verduurzamen en om
         het mogelijk te maken dat ze langer in hun eigen woning kunnen
         blijven wonen (flexibeler in bestemmingsplannen of meedenken in
         oplossingen)
        We blijven starters helpen met de starterslening
        We vangen statushouders op en doen dit volgens ‘Limburgs
         Maatwerk’
7
  Limburgs Maatwerk is de aanpak die is overeengekomen door gemeenten, woningcorporaties en
provincie Limburg als antwoord op de motie Kuntzelaers (679) van Provinciale Staten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>          Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                  14
          15.148
4.4 We gebruiken het regionale afwegingskader voor nieuwe
     woningplannen
We sturen op regionale afstemming
Een regionaal afwegingskader is nodig om te kunnen kiezen voor de beste locaties
voor nieuwbouw. Niet alle plannen kunnen uitgevoerd worden. Er moet een
marktregionale afstemming (conform de Ladder voor duurzame verstedelijking)
plaatsvinden. Allereerst gaan inbreidingsplannen voor uitbreidingsplannen. Dit
principe passen we al lang toe bij gemeente Beesel. Vervolgens moet de ruimtelijke
kwaliteit worden aangetoond en dient de ontwikkeling passend (bij voorkeur
multimodaal) ontsloten zijn. Het plan moet tevens voldoen aan
duurzaamheid(smaatregelen) en levensloopbestendigheid, waarna de financiële toetsing
kan plaatsvinden.
In de structuurvisie Noord-Limburg is afgesproken om de plancapaciteit in de regio
te verkleinen. Van de totaal te schrappen theoretische plancapaciteit (harde +
zachte plannen) over de periode 2015 – 2030 is afgesproken om in de periode tot 2020
hiervan circa 40% te schrappen. Zoals al eerder aangegeven, betekent dit voor
gemeente Beesel dat er geen concrete bouwplannen worden geschrapt, maar locaties
waar (fysieke) mogelijkheden voor nieuwbouw zijn van de lijst met plancapaciteit
worden gehaald. Voor deze locaties zijn/waren namelijk (nog) geen plannen. De
theoretische plancapaciteit in de gemeente Beesel wordt zo teruggebracht van 318
woningen naar 187 woningen. Samen met de andere regio-gemeenten starten we in 2017
met het vertalen van deze regionale afspraken in bestemmingsplannen, waarbij het
aantal woningen op locatieniveau kan verminderen of soms zelfs wordt geschrapt,
afhankelijk de mate waarin de plannen vraaggericht zijn. We streven er naar dit te
doen op een manier die niet leidt tot planschadeclaims aan het adres van de
gemeente. Voorzienbaarheid is hiervoor een goed instrument.
In de structuurvisie is ook aangegeven aan welke woningtypen en prijsklassen er naar
verwachting tekorten en overschotten zullen ontstaan. We zullen met ons
woningbouwprogramma er op sturen om de overschotten en tekorten zoveel mogelijk te
voorkomen.
Zoals in onderstaande figuur is weergegeven, zullen er naar verwachting in 2018 en
2030 tekorten zijn aan ouderenwoningen, duurdere eengezinskoopwoningen (vanaf
€ 260.000) en aan duurdere meergezinskoopwoningen (vanaf € 175.000). Er is naar
verwachting een overschot aan sociale huurwoningen, met name meergezinswoningen.
Binnen het woningbouwprogramma wordt hier zoveel mogelijk op ingespeeld, mits de
locaties geschikt zijn voor de woningtypen waar tekorten aan zijn/komen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>           Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                  15
           15.148
Figuur 3: Verwachte overschotten en tekorten naar woningtype en prijsklasse naar
jaar
Bron: Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg 2015.
 UIT TE VOEREN ACTIES:
        We stemmen op regionaal niveau de nieuwbouwplannen af
        We hoeven niet te schrappen in concrete plannen
        We zullen met ons woningbouwprogramma er op sturen om de
         overschotten en tekorten zoveel mogelijk te voorkomen
4.5 We zetten in op vraaggestuurd bouwen
We willen als gemeente zoveel mogelijk vraaggestuurd bouwen. Daar hoort het
jaarlijks monitoren van de behoefte aan woningen bij. (Betaalbaarheid en
beschikbaarheid zijn twee thema’s waar, naast kwantitatieve behoefte, op gemonitord
moet worden.) Op regionaal niveau gebeurt dit al, maar willen dit voor de gemeente
ook gaan oppakken. Nu de huishoudensgroei stagneert, zien we het risico dat we nu
teveel bouwen waardoor er anno 2040 een overschot ontstaat. We verkennen hoe we
hierop als gemeente en als regio het beste op kunnen anticiperen. Daarnaast
verdiepen we ons op de woningbehoefte van jongeren in onze gemeente.
Vrijesectorhuur stimuleren door in ieder geval een marktconforme grondprijs voor dit
segment te rekenen
Er is behoefte aan circa 100 extra vrijesectorhuurwoningen ten opzichte van 2015
(Regionale Structuurvisie 2015 Noord-Limburg). Er zijn echter nu geen of weinig
verhuurders in dit segment in onze gemeente. We gaan hier daarom in ons woonbeleid
rekening mee houden door aantrekkelijke locaties voor vrije sector huurwoningen te
selecteren en in het grondprijsbeleid te streven naar een marktconforme grondprijs
voor dit segment (lager dan de grondprijzen voor koopwoningen).
Als gemeente kijken we nog of we (lokale) beleggers actief gaan benaderen of dat we
open staan voor beleggers die ons benaderen. We kijken daarbij specifiek naar
locaties die geschikt zijn voor vrijesectorhuurwoningen en die in het bezit zijn van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                    16
         15.148
gemeente Beesel of een partij die geneigd is mee te werken aan realisatie van
vrijesectorhuurwoningen.
 UIT TE VOEREN ACTIES:
      We monitoren regelmatig de behoefte aan woningen (op regionaal
       en gemeentelijk niveau)
      We voeren een woningbehoefteonderzoek uit onder jongeren in de
       kern Beesel
      We gaan in ons woningbeleid rekening houden met vrijesectorhuur
       (locaties en grondprijzen)
      We kijken of we beleggers voor vrijesectorhuur actief gaan
       benaderen
4.6 We maken de volgende prestatieafspraken met WoonGoed 2-
    Duizend
Om tot deze woonvisie te komen hebben we gesprekken gevoerd met WoonGoed 2-Duizend,
de huurdersbelangenvereniging BRES, PSW en Zorgpunt. Om uitvoering te geven aan de
zaken die in het takenpakket van WoonGoed 2-Duizend passen, maken we samen met de
corporatie prestatieafspraken. WoonGoed 2-Duizend doet op basis van haar inzichten
en bedrijfsvoering een voorstel van haar (redelijke) bijdrage aan gemeente Beesel
(het bod). Dit bod gaat vergezeld van een financiële onderbouwing met zicht op de
investeringsruimte die de corporatie heeft. Het bod bestaat uit een
activiteitenoverzicht waarin WoonGoed 2-Duizend duidelijk maakt wat haar bijdrage is
aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid. Het bod is concreet voor het
komende jaar en geeft een doorkijk voor de vier jaar daarna. Samen met de corporatie
herijken we dit bod jaarlijks. In mei gaan gemeente Beesel, WoonGoed 2-Duizend en de
huurdersorganisatie met elkaar in gesprek over de uitvoering van de
prestatieafspraken in het voorgaande jaar. Dit betreft zowel de uitvoering van de
jaarlijkse als de vijfjaarlijkse afspraken. WoonGoed 2-Duizend biedt als basis voor
de evaluatie in haar jaarverslag inzicht in de voortgang van de uitvoering.
De prestatieafspraken die we voor 2017 met WoonGoed 2-Duizend maken hebben
betrekking op de volgende thema’s:
Benodigde kernvoorraad
Op dit moment verwachten wij op basis van de Regionale structuurvisie Wonen Noord-
Limburg in de gemeente een overschot van circa 100 meergezinswoningen in de sociale
huur in 2040. Dit is exclusief het tekort aan ouderenwoningen (zie figuur 3). We
verwachten van de corporatie echter dat, zolang er op basis van inschrijvingsduur,
reactiegraad, leegstand en mutaties er nog steeds een tekort aan aanbod aan sociale
huurwoningen is (dat wil zeggen vrijkomende sociale huurwoningen door mutatie of
nieuwbouw), er geen grootschalige afbouw van de sociale huurwoningvoorraad mag
plaatsvinden in de gemeente Beesel.
Betaalbaarheid en passend toewijzen
WoonGoed 2-Duizend stuurt in de gemeente op het voor inwoners betaalbaar houden van
de voorraad. Dit doet zij door zoveel mogelijk te sturen op passende toewijzingen,
wat zij ook volgens de wet verplicht is. Het aandeel passende toewijzingen zal
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>         Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                    17
         15.148
jaarlijks door WoonGoed 2-Duizend gemonitord worden en de resultaten hiervan worden
aan de gemeente verstrekt. Op basis hiervan worden prestatieafspraken gemaakt. Ook
willen we inzicht krijgen in het scheefwonen in de gemeente (inkomens met een te
hoog inkomen in sociale huurwoningen). WoonGoed 2-Duizend levert hier jaarlijks
gegevens over aan aan de gemeente.
Huisvesting starters en ouderen
WoonGoed 2-Duizend zal zich inzetten voor de huisvesting van starters en ouderen.
Dit betekent dat de woningcorporatie ook een bod doet op de in de regionale
structuurvisie gesignaleerde tekorten aan ouderenwoningen (zowel door nieuwbouw als
door aanpassingen in de bestaande bouw).
Vanwege de beperkte druk op de sociale huurwoningvoorraad zien wij als gemeente nu
geen noodzaak tot het in het leven roepen van een huisvestingsverordening. Dit wordt
wel jaarlijks gemonitord door WoonGoed 2-Duizend, die de resultaten aan de gemeente
verstrekt. Op basis hiervan bepalen we of het noodzakelijk is om hier
prestatieafspraken over te maken.
We willen daarnaast de mogelijkheid meenemen om tijdelijke huurcontracten aan te
kunnen bieden. Zo kan bijvoorbeeld na vijf jaar beoordeeld worden of de huur nog
passend is bij het salaris. Wij doen dat om starterswoningen in de huursector
beschikbaar te houden voor de starters en ter voorkoming van scheefwonen.
Huisvesting doelgroepen zorg
Samen met de zorgvoorzieningen zet WoonGoed 2-Duizend zich al in voor de huisvesting
van zorgbehoevenden. Dit wordt al succesvol gedaan in het hart van de verschillende
kernen. We zien hier geen grootschalige opgave (in nieuwbouw) voor WoonGoed 2-
Duizend. Mogelijk dat er op termijn een tiental woningen gerealiseerd
wordt/beschikbaar komt voor begeleid wonen of een andere vorm voor (lichte)
extramurale huisvesting nabij een zorgvoorziening van PSW of de Zorggroep.
Huisvesting/opvang statushouders
De verwachting is dat de huisvesting van statushouders in de gemeente Beesel
neerkomt op een behoefte aan (tijdelijke) nieuwbouw of extra toewijzing van circa 10
tot 15 woningen. Samen met WoonGoed 2-Duizend waken we er voor dat er geen sprake
zal zijn van verdringing van verschillende sociale doelgroepen. Hiervan is sprake
als meer dan 10% van alle aangeboden woningen wordt toegewezen aan statushouders. We
kijken dan naar maatwerkoplossingen. In provinciale cijfers en de woningaantallen
die in de Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg zijn opgenomen is weliswaar
rekening gehouden met de huisvesting van statushouders, doch niet met de extra
aantallen zoals die op basis van de huidige ontwikkelingen moeten worden opgevangen.
De verwachting is dan ook dat het aantal te realiseren woningen op basis hiervan in
de komende jaren moet worden bijgesteld en een groter aantal woningen moet worden
gerealiseerd dan waarvan nu in de Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg wordt
uitgegaan.
Herstructureringsopgave
Het bezit van WoonGoed 2-Duizend is in relatief goede staat. We voorzien in de
buurten in onze gemeente geen grote opgaven. We verwachten wel dat WoonGoed 2-
Duizend naar redelijkheid blijft werken aan het in stand houden van de kwaliteit. We
gaan met WoonGoed 2-Duizend om de tafel om te kijken naar verbetering van de
kwaliteit (bijvoorbeeld het verdunnen van de woningdichtheid in de
‘bloemkoolwijken’), waarbij we zoeken naar maatwerkoplossingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>          Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                   18
          15.148
Investeringen in leefbaarheid
Voor investeringen in leefbaarheid voorzien we ook een opgave voor WoonGoed 2-
Duizend. Dit zullen we jaarlijks monitoren met de corporatie. Indien nodig, zullen
we een beroep doen op het door de wet toegestane bestedingsmaximum in leefbaarheid
van € 125 per woning van de woningcorporatie in aangewezen buurten.
Investeringen in vrijesectorhuur
We voorzien in onze gemeente geen grote problemen voor de doelgroepen voor
vrijesectorhuur. Dit hangt samen met de goede betaalbaarheid van de
koopwoningvoorraad. Indien we hier toch fricties signaleren, zullen we hierover met
WoonGoed 2-Duizend in overleg gaan. Vooralsnog verwachten we dat dit vooral bij de
(commerciële) marktpartijen ligt.
Extra woningen in Offenbeek (Oppe Brik) en de kern Beesel
Met de nieuw te bouwen energie neutrale wijk willen we een voorbeeldgemeente zijn op
het gebied van duurzaam en toekomstbestendig wonen en bouwen. Van het totaal aantal
woningen is een groot deel als sociale huurwoningen (110 stuks) gepland in Oppe
Brik. Deze zijn geschikt voor verschillende doelgroepen; van jongeren tot senioren.
Strategisch voorraadbeheer en verkoopbeleid
Samen met WoonGoed 2-Duizend kijken we naar de benodigde kernvoorraad. We maken
afspraken over het aantal te verkopen of te renoveren of herstructureren sociale
huurwoningen. We verwachten ook dat er wel een behoorlijke opgave in de bestaande
bouw voor WoonGoed 2-Duizend ligt, waarbij vooral het verbeteren of aanpassen van de
voorraad huurwoningen van belang is.
Afspraken over investeringen in duurzaamheid
De corporatie helpt mee aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen. WoonGoed
2-Duizend upgrade haar bezit naar gemiddeld label B in de periode 2015 – 2020
(Aedes-convenant).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                 Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                                                19
                 15.148
5 Programma
                  uitvoering
In dit hoofdstukken geven we                   een overzicht van de acties die we op basis van de
voorgaande paragrafen hebben                   benoemd. Daarnaast zorgen we dat we jaarlijks
prestatieafspraken maken met                   WoonGoed 2-Duizend en monitoren we de behoefte, door
gebruik te maken van actuele                   prognoses.
We richten ons in de eerste plaats op de bestaande woningvoorraad
 Acties:                                                               Wie neemt initiatief                                     Planning
 Nieuwbouwplannen afwegen tegen bestaande       Gemeente Beesel (icm regionale afstemming)               Vanaf K1 2016, continue proces
 voorraad
 Afspraken maken met WoonGoed 2-Duizend                Gemeente Beesel, Woningcorporatie                                     K2/K3 2016
 over duurzaamheidsmaatregelen                                       WoonGoed 2-Duizend
 Informeren en/of subsidiëren (of lening            Gemeente Beesel, particuliere eigenaren     Sommige onderdelen lopen al, in K3 een
 verstrekken) aan particuliere woningeigenaren                                               informatie-dag organiseren, daarna jaarlijks
                                                                                                                              informeren
 Opzetten Pilotproject: Hoe Courant is uw                                 Gemeente Beesel         In K3 een bewonersavond organiseren.
 Pand (HCUP): informeren van bewoners over                                                                    Daarna het traject uitrollen
 investeringen in eigen woningbezit
We willen robuuste kernen
 Acties:                                                               Wie neemt initiatief                                     Planning
 Het programma ‘Blijvend voorzien’ doorzetten                             Gemeente Beesel                                        Loopt al
 Vraaggericht bouwen: de vraag goed blijven      Gemeente Beesel icm regionale afstemming                Vanaf K1 2016, continue proces
 monitoren
 In het woningbouwprogramma inbreiding voor      Gemeente Beesel icm regionale afstemming,               Vanaf K1 2016, continue proces
 uitbreiding laten gaan                                                 lokale marktpartijen
We zorgen voor voldoende geschikte woningen voor jongeren/starters,
ouderen/zorgbehoevenden en statushouders
 Acties:                                                               Wie neemt initiatief                                     Planning
 We zorgen voor voldoende                       Gemeente Beesel, de zorgpartijen zoals PSW                             Continue proces
 huisvestingsmogelijkheden in                                              en de Zorggroep
 zorgvoorzieningen
 We sluiten een convenant met WoonGoed 2-         Gemeente Beesel en WoonGoed 2-Duizend                                      K2/K3 2016
 Duizend over inzet sociale huurwoningen en
 wmo-gelden voor huisvesting
 zorgbehoevenden
 We stimuleren ouderen om hun eigen woning         Gemeente Beesel en particuliere (oudere)              Vanaf K2 2016, continue proces
 te verduurzamen en om het mogelijk te                                            eigenaren
 maken dat ze langer in hun eigen woning
 kunnen blijven wonen (flexibeler in
 bestemmingsplannen of meedenken in
 oplossingen)
 We blijven starters helpen met de                                        Gemeente Beesel                              Continue proces
 starterslening
 We vangen statushouders op en doen dit         Gemeente Beesel, COA en provincie Limburg               2016 en de komende jaren indien
 volgens ‘Limburgs Maatwerk’                                                                                                noodzakelijk
 We zorgen voor voldoende                        Gemeente Beesel, WoonGoed 2-Duizend en                                Continue proces
 huisvestingsmogelijkheden voor jongeren                                       marktpartijen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                                               20
                15.148
We gebruiken het regionale afwegingskader voor nieuwe woningplannen
 Acties:                                                                Wie neemt initiatief                                    Planning
 We stemmen op regionaal niveau de                 Gemeente Beesel icm regionale afstemming              Vanaf K1 2016, continue proces
 nieuwbouwplannen af
 We zullen met ons woningbouwprogramma er          Gemeente Beesel icm regionale afstemming              Vanaf K1 2016, continue proces
 op sturen om de overschotten en tekorten
 zoveel mogelijk te voorkomen
 We brengen de theoretische plancapaciteit                                 Gemeente Beesel    Vanaf vaststellen regionale structuurvisie
 met 40% terug tot 2020 . Hiervoor starten we                                                                      Wonen Noord-Limburg
 in 2016 met het creëren van
 voorzienbaarheid voor eigenaren van
 bouwlocaties in de gemeente
We zetten in op vraaggestuurd bouwen
 Acties:                                                                Wie neemt initiatief                                    Planning
 We monitoren regelmatig de behoefte aan           Gemeente Beesel icm regionale afstemming  Vanaf K1 2016, continue proces, minimaal
 woningen (op regionaal en gemeentelijk                                                      jaarlijks bijstellen aan de hand van nieuwe
 niveau)                                                                                                                       prognoses
 We onderzoeken de mogelijkheid om via                                     Gemeente Beesel                                       K1 2016
 antispeculatie bedingen en tijdelijke
 huurcontracten starterswoningen beschikbaar
 te houden voor starters in de koop en in de
 huursector
 We gaan in ons woningbeleid rekening                      Gemeente Beesel en marktpartijen              Vanaf K1 2016, continue proces
 houden met vrijesectorhuur (locaties en
 grondprijzen)
 We kijken of we beleggers voor                                            Gemeente Beesel                                       K2 2016
 vrijesectorhuur actief gaan benaderen
We maken over de volgende onderwerpen prestatieafspraken met WoonGoed 2-Duizend
 Prestatieafspraken:
 Benodigde kernvoorraad
 Betaalbaarheid en passend toewijzen
 Huisvesting starters en bereikbaar houden van woningen voor
 starters door tijdelijke huurcontracten
 Husvesting ouderen
 Huisvesting doelgroepen zorg
 Huisvesting/opvang statushouders
 Herstructureringsopgave
 Investeringen in leefbaarheid
 Investeringen in vrijesectorhuur
 (Extra) woningen in Offenbeek (Oppe Brik) en de kern Beesel
 Strategisch voorraadbeheer en verkoopbeleid
 Afspraken over investeringen in duurzaamheid
 Huisvesting jongeren
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                 Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                           21
                 15.148
Bijlage A: Feiten
                  en cijfers
                  woningmarkt
                  Beesel
A1: Huishoudensontwikkeling Beesel
Gemeente Beesel groeit de komende jaren in beperkte mate
De uitgangspunten en aannames genoemd in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de
huishoudensprognose van Etil uit 2015.
De vraag naar woningen wordt beïnvloed door de huishoudensontwikkeling en deze is
leidend voor de toekomstige woningbehoefte. De woningvoorraadprognose betrekken we
hierin vooralsnog niet omdat daarin extra beleidsmatige aannames zitten die niet
relevant zijn als u dichter op de marktvraag wilt opereren8 . We gaan uit van de
vastgestelde prognose van Etil uit 2015. Landelijk wordt vaak de Primosprognose
gehanteerd. Tussen de Provinciale prognose en de Primosprognose zitten kleine
verschillen, zie tabel A1.
Tabel A1: aantal huishoudens in gemeente Beesel volgens prognoses in 2015 - 2030
  Prognose                                   2015        2020                2025               2030
  Etil 2015                                  5.815       5.883               5.974              6.002
  Primos 2015                                5.773       5.888               5.986              5.988
  Verschil in groei                             42          -5                 -12                 14
Bron: Etil 2015 en Primosonline 2015 (ABF Research).
Het aantal huishoudens in gemeente Beesel groeit tot en met 2030 met circa 187
huishoudens, ongeveer 3% in 15 jaar. De groei van het aantal huishoudens loopt door
tot in 2028 het hoogste aantal huishoudens wordt bereikt (circa 6.009). Na 2028
neemt het aantal huishoudens naar verwachting af. We zien dat gemeente Beesel in de
periode tot en met 2022 nog gemiddeld jaarlijks met 15 huishoudens groeit. In de
periode na 2022 vlakt de groei af. In de periode 2030 - 2040 is er zelfs sprake van
krimp.
8
  In de woningvoorraadprognose is nog een achterblijvende werkelijke groei ten opzichte van de
prognose opgenomen: er is nog een ‘inhaalslag’ in verwerkt. Het lijkt onwaarschijnlijk dat deze
inhaalslag nog gemaakt kan worden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                           22
                15.148
Figuur A1: huishoudensontwikkeling in gemeente Beesel in 2015 – 2040
Bron: Etil, 2015. Bewerking Stec Groep, 2015.
De komende jaren treedt vergrijzing en verdunning op in gemeente Beesel
De toename van het aantal huishoudens tot en met 2040 betreft vooral huishoudens van
75 jaar en ouder, zie onderstaande tabel. Deze ontwikkeling zien we in heel
Nederland. Daarnaast nemen per saldo het aantal jongere en middelbare huishoudens
af. In Beesel is dus sprake van vergrijzing die samengaat met een afname van het
aantal huishoudens van 25 tot 65 jaar. Hieronder neemt ook het aantal gezinnen af.
Het aantal alleenstaande huishoudens neemt juist toe, met name het aandeel kleinere
huishoudens: de huishoudensverdunning. Deze trend is ook in heel Nederland waar te
nemen.
Tabel A2: huishoudensontwikkeling gemeente Beesel tot en met 2040
 Doelgroep                              2015            2022     2030          2040          2015-2040    2015-2040
 15 tot 25 jaar                                 70            87        77           77                 7        10%
 25 tot 35 jaar                                609           571       586          463              -146       -24%
 35 tot 45 jaar                                873           769       732          723              -150       -17%
 45 tot 55 jaar                              1.266         1.017       773          742              -524       -41%
 55 tot 65 jaar                              1.179         1.255     1.134          783              -396       -34%
 65 tot 75 jaar                                984         1.139     1.220        1.157               173        18%
 75 jaar of ouder                              834         1.083     1.480        1.863             1.028       123%
 Totaal                                      5.815         5.920     6.002        5.807                -8         0%
Bron: Etil, 2015.
Behoefte naar Wonen met Zorg neemt toe in gemeente Beesel
Op basis van het Etil prognosemodel 'Progneff', trends en kengetallen voor de zorg
heeft Etil voor de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg de
woningbehoefte van deze doelgroepen berekend. Op basis van demografische
ontwikkelingen wordt verwacht dat binnen de gehele regio de behoefte naar
intramurale en extramurale ouderenzorg over de periode 2013 – 2023 toeneemt met
circa 38%. In de gemeente Beesel neemt de intramurale ouderenzorg volgens de
Woonmonitor Venlo e.o. 2013 toe met 45% en de extramurale ouderenzorg met 49%. In
onderstaande tabel is dit weergegeven.
Tabel A3: ontwikkeling behoefte ouderenzorg gemeente Beesel 2013 tot en met 2023
 Ouderenzorg                                        2013           2023            2013 - 2023            %
 Intramuraal                                                  40            60                  20              45%
 Extramuraal                                                 372           550                 180              49%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>             Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                              23
             15.148
  Totaal                                              412          610            200           49%
Bron: Woonmonitor Venlo e.o. 2013, gebaseerd op scenario 0, Etil/Progneff.
A2: Huidige woningvoorraad
Deze pararaaf geeft inzicht in hoe de woningvoorraad in uw gemeente op dit moment is
verdeeld naar de verschillende segmenten zoals woningtype en prijssegment. Dit is
weergegeven in de volgende tabellen. In de daaropvolgende paragraaf gaan we in op de
huidige woonsituatie van de huishoudens in uw gemeente. Ook gaan we in op de
slaagkansen van lagere inkomens op de sociale huur- en koopwoningmarkt.
Gros van de woningen in gemeente Beesel is grondgebonden
Circa 75% van de woningen in de bestaande voorraad in Beesel is een grondgebonden
woning. Daarvan is de meerderheid een 2/1 kapwoning. Circa 13% van uw woningvoorraad
is gestapeld. In vergelijking met het landelijk gemiddelde (65% grondgebonden, 35%
gestapeld9 ) heeft u relatief veel grondgebonden woningen.
Figuur A3: huidige samenstelling woningvoorraad gemeente Beesel naar woningtype
Bron: Factsheetboek Noord-Limburg, Woonmonitor Limburg 2014. Bewerking Stec Groep (2015).
Ruim één derde van de voorraad in Beesel is een koopwoning
In Beesel bestaat 68% van de bestaande voorraad uit koopwoningen, tegenover 32%
huurwoningen. Dit betekent een woningvoorraad van 4.018 koopwoningen en 1.895
huurwoningen. In vergelijking met het landelijk gemiddelde (55% koop, 45% huur7)
heeft u relatief veel koopwoningen.
Tabel A4: woningvoorraad naar eigendom in gemeente Beesel*
                         Sociale huur           Particuliere     Koop             Totaal
                                                huur
  Aantal woningen                      1.721                 174           4.018              5.913
Bron: Factsheetboek Noord-Limburg, Woonmonitor Limburg 2014. Bewerking Stec Groep (2015).
* aantallen in tabellen A4, A5 en A6 wijken iets af ten opzichte van elkaar, omdat gebruik is
gemaakt van verschillende bronnen.
Zwaartepunt koopwoningvoorraad ligt in het middensegment, bij de huurwoningvoorraad
in het goedkopere en middensegment
De koopwoningvoorraad in Beesel kent een zware vertegenwoordiging van het
middensegment. Ruim één derde van de gehele woningvoorraad valt namelijk binnen het
9
   Bron: CBS Statline, 2013.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>               Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                    24
               15.148
middensegment. In de huurwoningvoorraad ligt de nadruk op het goedkope en het
middensegment. Het merendeel van alle huurwoningen heeft een maandhuur onder de
liberalisatiegrens (tot € 711). Slechts 2% van de woningvoorraad valt in het dure
segment.
Tabel A5:        woningvoorraad naar eigendom en prijs in gemeente Beesel*
 Prijsklasse               Huurwoningmarkt                          Koopwoningmarkt
                           aantal                 aandeel**         aantal                aandeel**
 Goedkoop                                    900            16%                       889               16%
 Gemiddeld                                   911            16%                     2.023               35%
 Duur                                         92              2%                      893               16%
 Subtotaal                                 1.903            34%                     3.805               67%
 Totaal huur en koop                                        5.708 (100%)
Bron: Dashboard leefstijlonderzoek gemeente Beesel (2014). Bewerking Stec Groep (2015).
* aantallen in tabellen A4, A5 en A6 wijken iets af ten opzichte van elkaar, omdat gebruik is
gemaakt van verschillende bronnen.
** aandeel is afgerond naar op hele procenten, hierdoor zijn afrondingsverschillen ontstaan.
Mede door de samenstelling van de woningvoorraad in uw gemeente zijn de lagere
inkomensgroepen voornamelijk aangewezen op de sociale huursector. Voor huishoudens
met middeninkomens, die niet in een sociale huurwoning terecht kunnen, lijken de
mogelijkheden voldoende.
Vooral grote woningen in gemeente Beesel
Als we kijken naar de huidige voorraad naar grootteklasse, dan zien we dat in de
gemeente Beesel de meeste woningen (zo’n 89%) groter zijn dan 90 m². Dit hangt samen
met het relatief hoge aandeel vrijstaande woningen en 2-1-kapwoningen.
Tabel A6: woningvoorraad naar grootteklasse in gemeente Beesel *
 Grootteklasse                                                      Aantal                          Aandeel**
 Tot 90 m²                                                             626                              11%
 90 -119 m²                                                          1.823                              31%
 120 -149 m²                                                         1.688                              29%
 Groter dan 150 m²                                                   1.767                              30%
 Totaal                                                              5.904                             100%
Bron: ABF Research (2014). Bewerking Stec Groep (2015).
* aantallen in tabellen A4, A5 en A6 wijken iets af ten opzichte van elkaar, omdat gebruik is
gemaakt van verschillende bronnen.
** aandeel is afgerond naar op hele procenten, hierdoor zijn afrondingsverschillen ontstaan.
Zo’n 11% van de woningvoorraad is na 2000 gebouwd en zal voldoen aan de eisen van
deze tijd
In onderstaande figuur is de woningvoorraad naar bouwperiode weergegeven in de
gemeente Beesel. Vooral woningen van voor 1945 (11%) circa en woningen uit 1945 -
1970 (circa 32%) voldoen in veel gevallen minder goed aan de huidige wensen- en
eisen van bewoners (met uitzondering van jaren ’20 en ’30-woningen en monumentale
panden). In Beesel vormt deze groep samen zo’n 43%van de gehele woningvoorraad.
Woningen uit deze tijd zijn veelal ‘kwetsbaar’ en zullen moeten worden verbeterd.
Door als gemeente meer te sturen op voorraadbeheer in plaats van op de nieuwbouw,
voorkomt u dat de woningvoorraad in de toekomst minder goed aansluit op de
woonbehoeften en er rigoureuze maatregelen noodzakelijk zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Discussienota Woonvisie gemeente Beesel 25
15.148
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>            Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                  26
            15.148
Figuur A4: huidige samenstelling woningvoorraad in gemeente Beesel naar bouwperiode
Bron: Datawonen, 2014, bewerking Stec Groep 2015.
A3: Slaagkansen sociale woningvoorraad
In deze paragraaf gaan we kort in op de betaalbaarheid van de sociale
woningvoorraad. De basis hiervoor vormen o.a. gegevens van Aedes (2014), WoonGoed 2-
Duizend (2014), Funda (2015) en het CBS (2011 en 2014).
25 tot 30% van de sociale huurwoningen wordt bewoond door scheefwoners
Zo’n 70 tot 75% van de huishoudens in een sociale huurwoning van een
woningcorporatie behoort tot de primaire en secundaire doelgroep in de gemeente
Beesel10 . 88% van de totale woningvoorraad van WoonGoed 2-Duizend is beschikbaar voor
de primaire doelgroep11 . Van het beschikbaar komende aanbod mag WoonGoed 2-Duizend
10% toewijzen aan huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren. Na verloop
van tijd kunnen huishoudens die in een sociale huurwoning wonen echter een hoger
inkomen behalen. Landelijk gezien heeft circa 25 tot 30% van de bewoners van een
sociale huurwoning van een woningcorporatie een hoger inkomen en is daarmee een
(goedkope) scheefwoner. Cijfers over het scheefwonen op lokaal niveau zijn voor de
gemeente Beesel nu niet beschikbaar. Wel is de verwachting dat dit beeld iets onder
het landelijke gemiddelde zal liggen vanwege de gemiddeld lagere inkomens in de
gemeente Beesel.
Door het toepassen van huurverhogingen kan de woningcorporatie huishoudens met een
‘te hoog’ inkomen met een zachte hand stimuleren om te verhuizen naar een duurdere
(vrije sector) huurwoning of een koopwoning.
Lichte toename druk op de sociale huursector
In het woningbezit van de woningcorporatie die actief is in Beesel is de
mutatiegraad lager dan gemiddeld gezien in Nederland (zie tabel A7). De mutatiegraad
voor het bezit van WoonGoed 2-Duizend is de afgelopen jaren wat afgenomen. Dat
betekent dat de sociale huursector in de gemeente Beesel licht onder druk is komen
te staan, waardoor de doorstroming in het sociale segment in de gemeente meer stokt
dan in Nederland als gemiddelde. Er zijn geen gegevens over het specifieke
woningbezit van WoonGoed 2-Duizend in de gemeente Beesel.
10
   CBS, 2011.
11
   Jaarverslag WoonGoed 2-Duizend, 2014.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>             Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                         27
             15.148
Tabel A7: mutatiegraad sociale huurwoningen, 2011 - 2013
                                                     2011          2012                   2013
 Mutatiegraad WoonGoed 2-Duizend                            7,9%                   7,8%                  7,1%
 Gemiddeld in Nederland                                      14%                     12%                   12%
Bron: Aedes, 2014.
Huishoudens met een inkomen tot € 43.600 kunnen geen woning van boven € 180.000
kopen
Huishoudens met een inkomen tot € 43.600 die nu een woning zoeken hebben slechts in
beperkte mate toegang tot de koopmarkt in Nederland. (Dit is exclusief
spaartegoeden) In onderstaande tabel zijn enkele rekenvoorbeelden voor huishoudens
naar inkomen weergegeven. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, is een bruto
jaarinkomen van € 43.602 benodigd om een woning van circa € 180.000 te kunnen kopen.
De woningvoorraad in de gemeente heeft een gemiddelde WOZ-waarde van zo’n € 200.000
(CBS, 2014). Van het huidige aanbod op Funda (d.d. medio september 2015) behoort
ongeveer 30% tot het segment woningen met een vraagprijs tot € 175.000. Hiermee is
de woningvoorraad in de gemeente Beesel nog relatief goedkoop en toegankelijk in
vergelijking met andere gemeenten in Nederland.
Tabel A8: hypothecaire mogelijkheden NHG (looptijd 10 jaar)
 Inkomen partner A       Inkomen partner B       Rente          Max. hypotheek           Aankoop woning
 € 34.678                                      -          3,5%                € 148.000               € 142.300
 € 17.000                               € 17.000          3,5%                € 124.000               € 119.260
 € 43.602                                      -          3,5%                € 186.100               € 178.980
 € 21.800                               € 21.800          3,5%                € 186.100               € 178.980
Bron: Rabobank.nl (peildatum 15 oktober 2014).
A4: Belangrijkste conclusies leefstijlonderzoek 2014
In dit hoofdstuk staan de belangrijkste uitkomsten van het leefstijlenonderzoek dat
op regionaal niveau is uitgevoerd en dat is gespecificeerd naar uw gemeente. In dit
hoofdstuk komen de belangrijkste conclusies aan bod.
9% van de zelfstandige huishoudens wil binnen 2 jaar verhuizen
Van de zelfstandig wonende huishoudens in uw gemeente wil 9% binnen 2 jaar zeker
verhuizen. In de regio Noord-Limburg ligt dat percentage op 13,5%. Het merendeel wil
bij een verhuizing het liefst in de gemeente Beesel blijven wonen: 52% binnen de
huidige woonkern en 8% binnen de gemeente Beesel.
De belangrijkste redenen om te verhuizen zijn gezondheidsredenen (21%), de woning
zelf (18%) een verandering in de gezinssituatie (16%) of financiële redenen (13%).
Hoog aandeel koopwoningen gewenst van € 180.000 tot € 220.000 en huurwoningen van
€ 350 tot € 550
Volgens de deelnemende van de enquête voor het leefstijlonderzoek van Smartagent
(2014) zijn er te weinig woningen tot circa € 350.000 (circa 9%). Er is met name
behoefte aan koopwoningen in de categorie € 180.000 tot € 220.000. Binnen de
huursector is er met name behoefte aan woningen tussen € 350 tot € 550 per maand. Het
aandeel vrijesectorhuur (vanaf circa € 700) zou ongeveer op 10% moeten liggen, als
dit tegemoet zou komen aan de vraag. Momenteel is 2 à 3% van de voorraad een vrije
huursectorwoning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Discussienota Woonvisie gemeente Beesel 28
15.148
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                    29
                15.148
Tabel A9: gewenste woningvoorraad gemeente Beesel naar huurprijs en WOZ-waarde,
  Eigendomsvorm                                    Prijscategorie                               Aandeel
  Huurwoningen                                     Minder dan € 350/mnd                                   9%
                                                   350 tot € 550/mnd                                     56%
                                                   550 tot € 700/mnd                                     25%
                                                   € 700 tot € 800/mnd                                    7%
                                                   Vanaf € 800                                            3%
  Koopwoningen                                     Minder dan € 140.000                                   7%
                                                   € 140.000 tot € 180.000                               13%
                                                   € 180.000 tot € 220.000                               38%
                                                   € 220.000 tot € 280.000                               15%
                                                   € 280.000 tot € 350.000                               18%
                                                   € 350.000 tot € 450.000                                6%
                                                   € 450.000 tot € 650.000                                2%
                                                   Meer dan € 650.000                                     1%
  Totaal                                                                                                100%
Bron: Dashboard leefstijlonderzoek gemeente Beesel (2014). Bewerking Stec Groep (2015).
A5: Vooral eengezinskoopwoningen gerealiseerd in 2000-2012
Opvallend veel woningen in 2007 gerealiseerd
In de onderstaande tabel staat een overzicht van het aantal gerealiseerde woningen
in uw gemeente in de periode 2004-2013. Hierbij is 2007 een opvallend jaar vanwege
het relatief hoge aantal woningen. In dat jaar zijn er namelijk 42 woningen gebouwd.
Vanaf 2008 zijn er nog eens 17 woningen gerealiseerd. De meeste kopers van de
nieuwbouwwoningen die tussen 2004 en 2013 zijn gerealiseerd komen uit de gemeente
Beesel zelf. 16% komt uit Venlo.
Tabel A10: herkomst kopers nieuwbouwwoningen Beesel tussen 2004 en 2013
  Herkomst                                 Aantal kopers 2004 tot 2013        Aandeel afkomstig uit…
  Binnen Beesel                                                            66                            76%
  Venlo                                                                    14                            16%
  Elders                                                                    7                             8%
  Totaal                                                                   87                           100%
Bron: NEPROM (2015), Monitor Nieuwe Woningen. Cijfers meetjaar 2014 .
Nadruk lag op meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen
In tabel A11 is het overzicht nieuwbouwwoningen uitgebreid naar eigendomsvorm en
woningtype voor de periode 2000-2011. In deze periode zijn er in totaal 822 woningen
in uw gemeente gerealiseerd. 334 hiervan (41%) waren huurwoningen en 488
koopwoningen (59%). Als we kijken naar de gerealiseerde huurwoningen, dan zien we
dat het merendeel (280 in totaal) meergezinswoningen zijn. De koopsector bestaat
volledig uit eengezinswoningen. In de koopwoningvoorraad zijn vooral woningen in de
prijsklassen € 200.000 - € 300.000 (42%) en vanaf € 300.000 (18%) toegevoegd12 . Dit
betekent dat er in de laatste jaren relatief weinig koopwoningen voor starters zijn
gebouwd.
12
   Monitor Nieuwe Woningen, 2015.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>           Discussienota Woonvisie gemeente Beesel                                                            30
           15.148
Tabel A11: overzicht nieuwbouwwoningen 2000-2011 in gemeente Beesel, naar eigendom
en woningtype
             Totaal   Waarvan Huurwoningen                           Waarvan Koopwoningen
                      Totaal          Eéngezins       Meergezins     Totaal          Eéngezins     Meergezins
Periode               huurwoningen    huurwoningen    huurwoningen   koopwoningen    koopwoning    koopwoning
2000              107              18              18              0              89            89             0
2001              122              55              24             31              67            67             0
2002                8               0               0              0               8             8             0
2003                5               0               0              0               5             5             0
2004               92              16              16              0              76            76             0
2005              112              61              58              3              51            51             0
2006               30              16               6             10              14            14             0
2007              219             158             158              0              61            61             0
2008               90               0               0              0              90            90             0
2009               29              10               0             10              19            19             0
2010                5               0               0              0               5             5             0
2011                3               0               0              0               3             3             0
2012               12               8               8              0               4             4             0
2013                7               0               0              0               7             7             0
2014                3               0               0              0               3             3             0
2015                3               0               0              0               3             3             0
Totaal           847             342             288             54             505            505             0
Gemiddelde         53              21              18              3              32            32             0
Bron: CBS, 2013.
A6: Markruimtemodel
Overschot aan betaalbare huur- en koopwoningen in de bestaande woningvoorraad op
basis van marktruimtemodel
Voor de woonvisie maken we ook gebruik van ons zogeheten marktruimtemodel: een
kwalitatieve benadering om te zien wat, vanuit de bestaande voorraad bezien,
complementaire toevoegingen zijn. We baseren ons daarvoor op een confrontatie van
het bestedingspotentieel en woonvoorkeuren met de huidige woningvoorraad naar
prijssegment.
Uit ons marktruimtemodel blijkt: er is marktruimte voor huurwoningen vanaf grofweg
€ 350 en vanaf circa € 550 en voor dure koopwoningen (vanaf circa € 270.000) in de
gemeente Beesel. Er is juist een overmaat aan betaalbare huur- en koopwoningen; zie
ons marktruimtemodel hierna. In de gemeente Beesel zijn kortom meer huishoudens die
in potentie willen kopen en dure koop kunnen betalen, dan dat er woningen in deze
prijsklasse beschikbaar zijn. Hetzelfde geldt voor dure huur, alleen is er daarnaast
ook meer vraag dan aanbod naar goedkope huur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>           Discussienota Woonvisie gemeente Beesel 31
           15.148
Figuur A5: marktruimtemodel gemeente Beesel
Bron: Stec Groep (2015).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>