<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Haalbaarheidsonderzoek
Herontwikkeling De Schakel
(4 scenario’s)
Opdrachtgever    Datum
Gemeente Beesel  28 mei 2025
Referentienummer Auteur(s)
2240180_20250528 Iris Smits, Sara Noordenbos, Nienke
                 van den Wijngaart, Roel Jansen,
                 Onno Damen, Tijmen Bruil
                                                     │ Onderdeel van ICS Ruimteregie Groep BV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
1.    Inleiding                                      4
2.    Analyse huidige gebouw en locatie              6
3.    Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen     8
   3.1   Gemeenschapshuis De Schakel                 9
     3.1.1     Visie en ambitie                      9
     3.1.2     Ruimtelijke organisatie              11
   3.2   Gemeentehuis Beesel                        12
     3.2.1     Visie en ambitie                     12
     3.2.2     Ruimtelijke organisatie              13
   3.3   Synergie tussen De Schakel en gemeentehuis 14
     3.3.1     Visie en ambitie                     14
     3.3.2     Ruimtelijke organisatie              14
4.    Scenario’s                                    17
5.    Functionaliteit                               18
6.    Duurzaamheid                                  20
7.    Marktbenadering                               22
   7.1   Contractregie model                        22
   7.2   Marktbenadering                            23
   7.3   Conclusie en advies                        23
8.    Planning                                      24
9.    Financiën                                     25
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>10. Eigendom, beheer en exploitatie                                                             27 Bijlage 7. Toelichting kostprijsdekkende huurprijzen per scenario 53
   10.1 Kaders eigendom, beheer en exploitatie                                                  28
                                                                                                   Bijlage 8. Toelichting op afwegingskader                          54
   10.2 Financiële uitgangspunten                                                               30
11. Conclusie                                                                                   33
   11.1 Ingevuld afwegingskader                                                                 33
   11.2 Conclusie                                                                               37
   11.3 Aanbeveling                                                                             38
   11.4 Vervolgstappen                                                                          38
Bijlage 1. Tekeningen bestaande situatie De Schakel                                             39
Bijlage 2. Ruimtestaten                                                                         42
   Bijlage 2.1 Ruimtestaat De Schakel                                                           42
   Bijlage 2.2 Ruimtestaat gemeentehuis Beesel                                                  42
   Bijlage 2.3 Ruimtestaat synergie De Schakel en gemeentehuis Beesel                           42
Bijlage 3. Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor                             43
Bijlage 4. Sfeerimpressie gemeenschapshuis                                                      44
Bijlage 5. Toelichting contractvormen                                                           46
Bijlage 6. Financiële investeringsoverzichten                                                   52
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever
waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze
uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden
van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in
de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever
en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd,
opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op
enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige
andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1. Inleiding                                                                     Er wordt hierbij vanuit gegaan dat de vier hiervoor genoemde scenario’s met
                                                                                 elkaar worden vergeleken in de mate waarin ze aansluiten op de visie van de
                                                                                 gemeente.
Aanleiding                                                                       De vier scenario’s zullen aanvullend worden vergeleken op de criteria
De gemeenteraad van Beesel heeft in 2023 een motie aangenomen dat De             functionaliteit, duurzaamheid, kosten, kostprijsdekkende huur, planning &
Schakel de huidige functie als gemeenschapshuis met een grote zaal en            procedures, draagvlak bij de betrokken gebruikers en de tijdsduur dat het
podiumfunctie behoudt. In de visie die daarop is ontwikkeld wordt De Schakel, in gebouw niet beschikbaar zal zijn voor de huidige gebruikers.
gemoderniseerde en verduurzaamde vorm, een laagdrempelige plek die
                                                                                 Leeswijzer
uitnodigt tot ontmoeting en waar verenigingsleven en sociaal maatschappelijke
functies elkaar versterken. Met als doel om de leefbaarheid en het fysiek en     In hoofdstuk 2 wordt het huidige gebouw beschreven.
mentaal welbevinden van de inwoners te versterken. De verschillende partners
hierbij zijn onder andere De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop (ouderen) en  Hoofdstuk 3 beschrijft het ruimtelijk functioneel programma van eisen van de
welzijnspartner Synthese. Ook de verenigingen en andere huidige partners van     nieuwe Schakel, het programma van eisen van het gemeentehuis en het
De Schakel zijn hier belangrijke partijen bij.                                   gezamenlijk programma van eisen.
In maart 2025 is door de gemeenteraad de opdracht gegeven aan het college        Hoofdstuk 4 bevat een beknopte beschrijving van de vier scenario’s.
om te onderzoeken welke mogelijke synergievoordelen er te behalen zijn indien
                                                                                 Hoofdstuk 5 beschrijft de functionaliteit van de vier scenario’s.
deze nieuwbouw van De Schakel wordt gecombineerd met nieuwbouw voor het
gemeentehuis. Voor dit scenario wordt uitgegaan van nieuwbouw op de              In hoofdstuk 6 wordt de duurzaamheid van de verschillende scenario’s
huidige locatie van De Schakel.                                                  behandeld.
Doelstelling                                                                     Hoofdstuk 7 bevat het advies voor de marktbenadering.
Er dient een extra besluitvormingsmoment plaats te vinden op basis van een       In hoofdstuk 8 wordt de planning van de vier scenario’s weergegeven en
uitgewerkt haalbaarheidsonderzoek waarin vier scenario’s worden onderzocht.      toegelicht.
Dit betreft de volgende vier scenario’s:
                                                                                 In hoofdstuk 9 worden de investeringskosten van de scenario’s behandeld.
1.   Renovatie (met splitsing van de gebruikers die dan niet in het gebouw
     passen);                                                                    Hoofdstuk 10 bevat het advies voor eigendom, beheer en exploitatie voor de
2.   Renovatie met uitbreiding;                                                  vier scenario’s.
3.   Nieuwbouw;                                                                  Hoofdstuk 11 ten slotte behandelt de conclusies (waarin de scenario’s worden
4.   Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis.                                     gescoord op aspecten uit het afwegingskader) en aanbevelingen.
Doel van dit onderzoek is om de raad, in september 2025, de uitkomsten van dit
onderzoek te kunnen voorleggen, zodat een keuze gemaakt kan worden uit een
van de bovengenoemde vier scenario’s.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                     4/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Werkwijze
Dit document is tot stand gekomen in co-creatie tussen de (toekomstige)
gebruikers van De Schakel, de gemeente Beesel en ICSadviseurs.
Voor het opstellen van het Programma van Eisen (PvE) is een werksessie Together
Alone en een validatie sessie gehouden met de toekomstige gebruikers van De
Schakel. Samen met de aangeleverde informatie is hiermee het PvE opgesteld.
Voor het opstellen van het gezamenlijk Programma van Eisen voor het vierde
scenario is ook een werksessie Together Alone gehouden met medewerkers van
de gemeente en de maatschappelijke partners en een validatie sessie waarbij
daarnaast ook de verenigingen aanwezig waren. Met behulp van de
aangeleverde informatie is vervolgens het gezamenlijk PvE opgesteld.
Voor het opstellen van het advies over eigendom, beheer en exploitatie is een
werksessie gehouden met de betrokken partijen. Voor het advies
marktbenadering is een digitale werksessie gehouden met ambtelijke
vertegenwoordigers van de gemeente.
Daarnaast heeft er regelmatig afstemming plaatsgevonden met de
gemeentelijke projectleiders.
Voor het vierde scenario is een aanvullende contextanalyse uitgevoerd om de
consequenties van de toevoeging van het gemeentehuis in beeld te krijgen. Dit   Figuur 1. Sfeerbeelden van de werkbijeenkomsten.
bevat een globale toets om te beoordelen of het gemeentehuis toegevoegd
kan worden op de huidige locatie van De Schakel. Deze toets bevat onder
andere onderzoek naar de parkeergelegenheid in de omgeving en de sociaal-
maatschappelijke consequenties van de toevoeging van het gemeentehuis.
Voor het onderling vergelijken van de verschillende scenario’s is in afstemming
met gemeentelijke vertegenwoordiging een objectief toetsingskader opgesteld.
Deze is ingevuld aan de hand van de bevindingen van dit onderzoek. Zie
hiervoor de conclusies in hoofdstuk 11.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                           5/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. Analyse huidige gebouw en locatie                                                Energielabel en duurzaamheidsopties
                                                                                    Het huidige energielabel van het gebouw is C. Er zijn aanbevelingen gedaan om
                                                                                    het energieverbruik en de isolatiewaarden te verbeteren. Onder de
Omschrijving van huidige ruimten
                                                                                    geadviseerde maatregelen vallen:
Het gebouw uit 1991 omvat momenteel diverse functies, waaronder:
                                                                                    ▪    Gevelisolatie;
▪   Een grote zaal met podiumfunctie;                                               ▪    Dakisolatie;
▪   Bar/ontmoetingsruimte;                                                          ▪    Vloerisolatie;
▪   Keuken;                                                                         ▪    Verbetering van de isolatiewaarde van buitendeuren;
▪   Activiteitenruimte (zaal 2);                                                    ▪    Modernisering van het verwarmings-, ventilatie- en koelingssysteem;
▪   Derde zaalruimte;                                                               ▪    Efficiënte verlichting;
▪   Vierde zaalruimte;                                                              ▪    Zonnepanelen.
▪   Drie vergaderruimten;
                                                                                    Door deze maatregelen te implementeren kan het energielabel mogelijk
▪   Lift;
                                                                                    verbeterd worden naar een B- of zelfs A-label, wat bijdraagt aan een lagere
▪   Bergingen en garderobes;
                                                                                    operationele kostprijs en vermindering van de CO₂-uitstoot. Bij een besluit tot
▪   Toiletten en kleedruimten.
                                                                                    renovatie kunnen deze duurzaamheidsopties geïntegreerd worden in het
Deze ruimten vormen een basis voor een gemeenschapsgebouw en bieden een             ontwerp en de bouwplanning.
goede functionele spreiding. Echter, gezien de groeiende behoefte aan
                                                                                    Onderhoudsstatus
oppervlakte (fno) is een optimalisatie van de ruimtelijke indeling noodzakelijk. De
tekeningen van de bestaande toestand zijn opgenomen in Bijlage 1.                   Het gebouw verkeerd bouwkundig in een redelijk tot goede staat van
                                                                                    onderhoud. De houten buitenkozijnen worden regelmatig geschilderd. Er zijn
Asbestinventarisatie
                                                                                    tussentijds enkele aanpassingen gedaan aan het gebouw. De entreezone is
Het gebouw is in december 2018 onderzocht op asbest door Milieutechnisch            aangepast en zaal 2 is voorzien van een aircosysteem. De (overige) installaties
Adviseur Heel BV. De geldigheid van dit onderzoek is echter verlopen (maximale      zijn verouderd.
geldigheidsduur van 3 jaar). In het eerdere onderzoek werd asbest aangetroffen
                                                                                    Uiterlijk en uitstraling
in de pakking van het gashok (drie stuks), die deels aanwezig zijn en dus
verwijderd moeten worden. Daarom zal er voor volledige renovatie of totale          Het gebouw heeft een gedateerde uitstraling en een relatief gesloten karakter.
sloop van het gebouw een nieuw en volledig asbestonderzoek uitgevoerd               De gevel is opgetrokken uit een geel-bruine baksteen die het gebouw weinig
moeten worden om alle mogelijke asbestrisico’s in kaart te brengen en deze te       uitstaling geeft. Aan de buitenzijde is niet goed zichtbaar welke functies erbinnen
kunnen verwijderen.                                                                 aanwezig zijn. Gebruikers hebben aangegeven dat ze graag een meer
                                                                                    eigentijdse en transparante uitstraling zien die uitnodigend is voor bewoners.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                           6/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Bouwvlak, bestemmingsplan en uitbreidingsmogelijkheden                            Voor de ontwikkeling van Rustoord Reuver2 is een parkeerdrukmeting uitgevoerd
                                                                                  rondom Rustoord en aan de westkant van het spoor. Dit onderzoek betreft onder
Bouwvlak en Toegestane Hoogte                                                     andere het centrum van de kern. Daarin is geconcludeerd dat de
Het huidige bouwvlak biedt enige ruimte aan de onderzijde van het terrein voor    bezettingsgraad van de parkeerplaatsen acceptabel is.
een mogelijke uitbreiding (zie Figuur 2). Volgens de bouwregels van het
omgevingsplan mag de maximale goothoogte 6 meter bedragen, en is er geen          Er kan gesteld worden dat er voldoende parkeerplekken zijn, omdat het gaat om
beperking op de totale bouwhoogte. Dit biedt mogelijkheden om het gebouw          een verplaatsing binnen het centrum. Deze verplaatsing heeft echter wel effect
functioneel uit te breiden zonder dat dit in strijd is met de huidige bouwregels. op de specifieke parkeerdruk rondom de locatie. Indien gekozen wordt voor
                                                                                  scenario 4 adviseren we om een nader uitgewerkt parkeerplan te maken voor
Bestemmingsplan en Gebruiksdoeleinden                                             het parkeren van gebruikers en bezoekers rondom de locatie De Schakel. Daarin
De functies van De Schakel zijn in overeenstemming met de bestemming              kan vastgesteld worden of de huidige parkeervoorzieningen daadwerkelijk
“Maatschappelijk”, wat het gebruik door partners in het gebouw rechtvaardigt      toereikend zijn en of er nog aanpassingen zijn gewenst.
en toelaatbaar maakt binnen het omgevingsplan.
Afwijkingsmogelijkheden binnen het Omgevingsplan (BOPA)
Afwijking van het bouwvlak of bestemmingsplan kan mogelijk zijn via een
omgevingsvergunning in de vorm van een BOPA (buitenplans
omgevingsplanactiviteit). Dit kan enkel indien een evenwichtige functie-allocatie
gewaarborgd is en het plan voldoet aan de ruimtelijke eisen voor onder andere
groenvoorziening, wateropvang en parkeervoorzieningen. De aanvraag voor
een BOPA kan, mits goed onderbouwd, gehonoreerd worden door het college
van B&W. De procedure kent een beslistermijn van 8 weken, verlengbaar met
maximaal 6 weken, en is onderhevig aan bezwaar en beroep.
Parkeren
Voor de herontwikkeling van De Schakel zonder uitbreiding van gebruikers is er
geen verandering in de parkeerbehoefte. De toevoeging van De Bibliotheek
Maas en Peel vraagt volgens de parkeernorm1 om drie parkeerplekken. Omdat
de bibliotheek zich verplaatst binnen het centrum van de kern, gaat het bij de
parkeerplekken ook om een verplaatsing binnen het centrum.
De toevoeging van het gemeentehuis vraagt volgens de parkeernorm 1 van de
gemeente om 48 parkeerplekken. Omdat het gemeentehuis zich verplaatst
binnen het centrum van de kern, gaat het bij de parkeerplekken ook om een
verplaatsing binnen het centrum.
                                                                                   Figuur 2. Bouwvlak (binnen oranje lijnen) op de huidige locatie van De Schakel.
1 Nota Parkeernormen Gemeente Beesel (4 maart 2021). Kernmerk: BSL068.            2 Notitie Onderzoek verkeer en parkeren Rustoord Reuver (6 september 2024). Kenmerk: BSL082.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                                         7/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>3. Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen
In dit hoofdstuk wordt het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen (RF-PvE)
voor de herontwikkeling van gemeenschapshuis De Schakel in de gemeente
Beesel toegelicht. Paragraaf 3.2 bevat toelichting op het Programma van Eisen
van het gemeentehuis. In paragraaf 3.3 wordt het Programma van Eisen voor
het samengevoegde gebouw voor De Schakel en het gemeentehuis, behorend
bij scenario 4, toegelicht.
Doel
Het doel van het RF-PvE is om een ruimtelijk functioneel programma op te stellen
voor de herontwikkeling voor De Schakel. De functie van een RF-PvE is vierledig:
▪    Het RF-PvE dient als basis voor verdere besluitvorming in dit traject.
▪    Het definieert de opgave en zijn context en dient daarmee als kader
     (contractstuk) voor de architect. Op basis van het RF-PvE zal de architect
     het ontwerp/de inpassing vervaardigen, met als doel een gebouw te
     realiseren dat de visie van de gebruikers faciliteert en stimuleert.
▪    Gedurende het proces dient dit document als toetsingsinstrument.
▪    Tot slot vervult het RF-PvE een belangrijke rol in de communicatie. Zowel
     naar de betrokken partijen als intern naar de gebruikers.
Het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen biedt een duidelijke richting
voor de huisvesting. Gedurende het ontwerpproces zal de detaillering van
ruimten in een wisselwerking tussen architect en gebruikers tot stand komen.
Om de adviseurs te kunnen selecteren is naast een ruimtelijk functioneel
programma van eisen tevens een technisch programma van eisen benodigd.
Gebruikers van De Schakel
De (toekomstige) gebruikers van De Schakel zijn:
▪    PZV Filvero (postzegelvereniging)
▪    Bridgeclub Reuver
▪    SVO Sint Jozef (ouderenvereniging)
▪    Reuvers Mannenkoor
▪    Sing Along Singers
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                           8/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>▪     Gemengd Koor Beesel (GKB)                                                  verenigingen hun thuis vinden. Het wordt een plek die verbindt en waar
▪     Linedance                                                                  verenigingsleven- en sociaal-maatschappelijke functies in elkaar overvloeien en
▪     Tafeltennisvereniging NOAD                                                 elkaar versterken. Een plek waar je terecht kunt voor een mix van activiteiten en
▪     Gym- en wandelclub                                                         faciliteiten in het kader van ontmoeting, cultuur, kennisbevordering, beweging
▪     Toneelvereniging (Toneelgroep Reuver)                                      en ondersteuning; waar inwoners elkaar vinden en waar gemeenschapszin
▪     VV De Windjbuujels                                                         ontstaat.
▪     Harmonie (Philharmonisch gezelschap)
▪     Ruiverse revue                                                             Het samenwerkingsconcept voor Beesel richt zich op het creëren van een
▪     Uitvaartcentrum Ruiver                                                     openbare ruimte waar verschillende creatieve en culturele organisaties
▪     Voedselbank                                                                samenwerken en in contact komen met de inwoners. Dit gebouw zal een
▪     Spoor 10                                                                   multifunctionele rol vervullen, met specifieke aandacht voor het sociale domein,
                                                                                 zoals jongeren- en ouderenzorg, en het bevorderen van ontmoetingen tussen
Afhankelijk van het gekozen scenario:                                            diverse bevolkingsgroepen. Het doel is om een veilige, sfeervolle en inspirerende
                                                                                 werk- en ontmoetingsplek te bieden die bijna altijd open is en waar iedereen
▪     De Bibliotheek Maas en Peel                                                zich welkom voelt.
▪     Synthese
▪     Open inloop (Offenbeek)                                                    Het ontwerp van het gebouw moet uitnodigend zijn, met een laagdrempelige
▪     Gemeentehuis Beesel                                                        entree, waar je bijvoorbeeld je fiets dichtbij kunt parkeren. Eenmaal binnen
                                                                                 nodigt de indeling van het gebouw uit om rond te dwalen, te ontdekken en een
Verder zijn er nog een aantal partners die nu al incidenteel gebruik maken van   plek te vinden om te werken, te lezen of gesprekken aan te gaan. Er zijn zowel
De Schakel, anderen hebben aangegeven mogelijk in de toekomst gebruik te         open als privéruimten beschikbaar, zodat mensen ook in een veilige omgeving
willen maken van het gebouw.                                                     gesprekken kunnen voeren of geconcentreerd een cursus kunnen volgen.
                                                                                 Verder heeft het gebouw een podium voor voorstellingen.
3.1 Gemeenschapshuis De Schakel                                                  Dit openbare karakter maakt het gebouw toegankelijk en aantrekkelijk voor
                                                                                 verschillende groepen. De functies van de verschillende gebruikers (zoals de
3.1.1 Visie en ambitie                                                           boekencollectie, ontmoeting, horeca, werkplekken) lopen door elkaar heen, wat
                                                                                 zorgt voor een bruisende en levendige omgeving.
De gemeente Beesel is tijdens verschillende bijeenkomsten in gesprek gegaan
met betrokkenen over de herontwikkeling van De Schakel. Daarbij is gesproken     Inwoners worden aangemoedigd om actief deel te nemen en verhalen te delen
met huidige gebruikers, mogelijke nieuwe gebruikers en met geïnteresseerden.     in allerlei vormen, zoals muziekoptredens, voorlezen, workshops en lezingen. Het
De waardevolle informatie die is opgehaald is gevisualiseerd in de praatplaat in gebouw en de ondersteuning (bijvoorbeeld bij communicatie) faciliteren dit,
Figuur 3. In de praatplaat zijn verschillende thema’s uitgewerkt: algemeen,      waardoor inwoners een deel van de sociale programmering op zich kunnen
beheer & horeca en toegankelijkheid. Per thema is weergegeven welke ideeën       nemen. Dit inspireert anderen en stimuleert nieuwe initiatieven.
er zijn opgehaald.
                                                                                 Ook de buitenruimte wordt belangrijk geacht, waar kleine activiteiten kunnen
De gemeente Beesel is, in samenwerking met diverse partners, bezig met de        plaatsvinden en inwoners kunnen bewegen. Het geheel moet een aantrekkelijke
herontwikkeling van De Schakel. De locatie dient daarbij de functie van          en dynamische plek worden die bijdraagt aan de sociale cohesie en het welzijn
verbindingsplek te houden en zal een accommodatie blijven waarin                 van de inwoners van Beesel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                       9/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 3. Praatplaat over De Schakel van gemeente Beesel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                    10/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3.1.2 Ruimtelijke organisatie
Samenwerken en -wonen gaat niet vanzelf. Partijen zijn gewend om vanuit
ieders eigen belang, meestal in solitaire gebouwen en binnen eigen
spelregels beslissingen te nemen. Veelal ontbreekt een echte prikkel om
anderen op te zoeken en samen meer te bereiken dan de optelsom van de
afzonderlijke delen. In de werksessie Together Alone is samen met een ruime
vertegenwoordiging van de betrokken partijen verkend welke activiteiten
en ruimten gedeeld kunnen worden. De resultaten hiervan zijn verwerkt
tot de ruimtelijke organisatie van het gebouw.
Deze paragraaf beschrijft de ruimtelijke organisatie voor de
herontwikkeling van het gemeenschapshuis De Schakel. De ruimtelijke
organisatie wordt beschreven met behulp van het opgestelde
huisvestingsmodel en ruimtelijk programma in de ruimtestaat.
Huisvestingsmodel
Het huisvestingsmodel is een schematische weergave van de gewenste
functies en relaties tussen deze functies in het gebouw. Het kleurgebruik in
het model geeft de verschillende onderdelen van het programma weer.
Het is geen plattegrond, enkel een schematische weergave. Het
huisvestingsmodel is hiernaast in Figuur 4 weergegeven.
De ontmoetingsruimte is De Schakel tussen alle functies in het
gemeenschapshuis. Daar kunnen bezoekers samen komen en genieten van
een kopje koffie. Alle gebruikers en verenigingen maken hier gebruik van. De
zalen, vergaderruimten en spreekkamers hebben een (al dan niet directe)
verbinding met de ontmoetingsruimte, De Schakel, van het
gemeenschapshuis. Verder is er ruimte voor de bibliotheek en collectie aan
boeken. Synthese heeft een eigen plek in het gebouw.
Bergruimte is belangrijk voor alle gebruikers en verenigingen in het
gemeenschapshuis. Tafeltennisvereniging NOAD, Toneelgroep Reuver en VV
De Windjbuujels hebben veel bergruimte nodig. De andere gebruikers hebben
ieder enkel één (of meerdere) kasten nodig.
                                                                             Figuur 4. Huisvestingsmodel voor De Schakel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                    11/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk programma                                                              3.2 Gemeentehuis Beesel
Het ruimtelijk programma voor De Schakel is uitgeschreven in de ruimtestaat en
                                                                                  In deze paragraaf wordt het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen (RF-PvE)
toegevoegd in Bijlage 2.1. In de ruimtestaat is weergegeven dat het oppervlakte
                                                                                  voor nieuwbouw van het gemeentehuis in de gemeente Beesel toegelicht. De
voor de nieuwe Schakel 2.054 m² bvo bedraagt.
                                                                                  herontwikkeling is gericht op het realiseren van een toekomstbestendig gebouw
In de ruimtestaat zijn per gebruiker de gewenste ruimten aangegeven. De           dat aansluit bij de visie en ambities van de gemeente op basis van
ruimten die gedeeld kunnen worden zijn toegevoegd als algemene ruimten. De        dienstverlening, werkplekken en duurzaamheid.
eigen ruimten en gedeelde ruimten maken samen het ruimtelijk programma voor
                                                                                  Momenteel zijn er ongeveer 150 medewerkers werkzaam in het gemeentehuis,
het gemeenschapshuis De Schakel.
                                                                                  maar beschikt het gebouw over slechts 81 werkplekken. Dit verschil leidt ertoe
Er is een tweede (extra) zaal van 150m2 toegevoegd aan de ruimtestaat om de       dat medewerkers in de huidige situatie op drukke dagen geen werkplek hebben
mogelijkheden voor commercieel verhuur van de accommodatie te vergroten.          en met meerdere aan één bureau moeten werken. Daarnaast bevinden de
Op deze wijze zijn de ruimten vergelijkbaar met de ruimten in de huidige Schakel. werkplekken zich in open kantoortuinen wat een negatieve invloed heeft op
Deze zaal is ook meegenomen in de vervolgstappen in dit onderzoek. Er kan         concentratie en privacy. De huidige werkomgeving voldoet daarmee niet aan
alternatief ook voor gekozen worden om deze zaal te laten vervallen en in te      de wensen en behoeften van medewerkers. Dit vraagt om een doordachte
zetten op een hogere bezetting van de beschikbare ruimten, door een mogelijke     herinrichting, waarbij de werkomgeving beter aansluit op de huidige en
splitsing van de grote zaal. Op deze wijze is de grote zaal op te delen in twee   toekomstige behoeften van medewerkers en inwoners.
volwaardige zalen. Er dient dan rekening gehouden te worden met de
activiteiten die veel geluid produceren. Op basis van de huidige                  3.2.1 Visie en ambitie
bezettingsgraad is er nog ruimte om te optimaliseren. Dit vraagt ook om           Het gemeentehuis van de toekomst wordt gezien als centrale ontmoetingsplek
flexibiliteit van huidige gebruikers om mee te bewegen in eventueel aangepaste    voor inwoners en als samenwerkplek voor medewerkers. Het is een toegankelijke
tijdstippen.                                                                      locatie waar inwoners terecht kunnen voor informatie, dienstverlening en
De ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig           ondersteuning, allemaal onder één dak. Het doel is om een representatief,
oppervlakte). Met een bruto/netto factor van 1,25 kan het bvo (bruto              openbaar en gastvrij gebouw te creëren dat vertrouwen wekt en uitnodigt tot
vloeroppervlakte) bepaald worden. Verdere uitleg bij deze definities staat        contact, ook als inwoners er slechts af en toe gebruik van maken.
beschreven in Bijlage 3.                                                          Inwoners verwachten een centraal aanspreekpunt met ruime en flexibele
In de buitenruimte is er meer plek voor fietsen door middel van fietsenrekken.    openingsuren en contact met iemand die antwoord kan geven op de vraag
Daarnaast zijn er genoeg zitmogelijkheden in de buitenruimte.                     van de inwoner. Tegelijkertijd moet het gebouw ruimte bieden voor privacy,
                                                                                  bijvoorbeeld bij de balie en in spreekkamers voor vertrouwelijke gesprekken. De
In Bijlage 4 zijn sfeerbeelden van het toekomstige gemeenschapshuis               fysieke ruimte draagt bij aan een veilige, toegankelijke ervaring waarin
toegevoegd. Deze beelden zijn tijdens de werksessie door de verschillende         gastvrijheid centraal staat en hulp geboden wordt aan wie dat nodig heeft.
aanwezige verenigingen gekozen.
                                                                                  Het ontwerp van het gebouw moet aanpasbaar zijn op de ontwikkelingen in het
                                                                                  dienstverleningsconcept. Snelle, standaard zaken kunnen digitaal afgehandeld
                                                                                  worden, terwijl complexere zaken fysieke aandacht vereisen. Hiervoor zijn kleine
                                                                                  overleg- en spreekruimten beschikbaar.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      12/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Er wordt gestreefd naar een goede balans tussen werken op kantoor, op locatie      Het gemeentehuis is functioneel opgedeeld in verschillende zones; publieke
en thuis, ondersteund door hybride en creatieve werkvormen. Flexibiliteit is nodig zone, semi-publieke zone, bestuurszone en backoffice. De publieke zone is het
om in te kunnen spelen op de verschillende en veranderende behoeften van           centrale punt van de dienstverlening. Inwoners kunnen hier terecht voor
werknemers, met oog voor comfort, duurzaamheid en een gezonde                      informatie, snelle afhandeling of een afspraak. De inrichting is laagdrempelig en
werkomgeving.                                                                      uitnodigend, zodat bezoekers zich welkom voelen.
De backoffice van het gemeentehuis wordt vormgegeven als een ‘clubhuis’;           De semi-publieke zone is bedoeld voor inhoudelijke gesprekken, samenwerking
een plek waar medewerkers samenkomen en elkaar ontmoeten, en waar                  met partners (zoals politie) en formele bijeenkomsten. De toegang is deels
afstemming en samenwerking centraal staan. Medewerkers kunnen overal               afgesloten, wat zorgt voor een gecontroleerde en professionele omgeving.
werken waar dat gewenst of nodig is. In dit concept wordt uitgegaan van
flexplekken: per medewerker is er 0,66 werkplek beschikbaar, wat ruimte creëert    De bestuurszone is een besloten zone voor gemeentelijke bestuurders en hun
voor dynamisch gebruik en ontmoeting. Deze inrichting ondersteunt het idee dat     ondersteuning, met representatieve en functionele werkruimten voor
medewerkers niet altijd op dezelfde plek werken, maar daar waar hun                besluitvorming en strategie. De backoffice biedt een dynamische
aanwezigheid het meeste effect heeft.                                              werkomgeving, afgesloten van de publieke zone, die samenwerking stimuleert
                                                                                   tussen werknemers en bevat daarnaast de noodzakelijke technische faciliteiten.
Het gemeentehuis moet een flexibele, gastvrije ontmoetingsplek zijn voor
inwoners en medewerkers, met ruimte voor persoonlijke dienstverlening,
samenwerking, hybride werken en verschillende soorten werkplekken die
tegemoetkomen aan de verschillende medewerkers en inwoners.
3.2.2 Ruimtelijke organisatie
Huisvestingsmodel
Het huisvestingsmodel voor het gemeentehuis is weergegeven in Figuur 5. Dit
model is een schematische weergave van de functies in het gebouw.
Het model voor het gemeentehuis in Beesel is gebaseerd op een integrale
inrichting, waarin functionaliteit, dienstverlening en werkbeleving hand in
hand gaan. De ruimtelijke opzet ondersteunt zowel digitale als fysieke
dienstverlening, hybride werkvormen en een duidelijke scheiding tussen
publieke, semi-publieke en interne zones. Het gebouw is opgezet om hybride
werken te ondersteunen, waarbij medewerkers de vrijheid hebben om plaats-
en tijd onafhankelijk te werken. De ruimte is ingericht met een variatie aan
werkplekken, zodat teams in verschillende samenstellingen efficiënt kunnen
werken. Voor taken die meer focus of creativiteit vereisen, zijn er aparte stilte-
en creatieve ruimten.
                                                                                   Figuur 5. Huisvestingsmodel voor gemeentehuis Beesel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                       13/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk programma                                                                  Het ontwerp van het gebouw combineert de verschillende functies van De
                                                                                      Schakel en het gemeentehuis. De gemeenschap kan gebruik maken van diverse
De oppervlakte van het huidige gemeentehuis is 2.950 m² bvo. Het ruimtelijk           faciliteiten zoals culturele evenementen, workshops en sociaal-maatschappelijke
programma voor de nieuwbouw van het gemeentehuis Beesel is uitgeschreven              activiteiten. Tegelijkertijd biedt het gemeentehuis ruimte voor dienstverlening aan
in de ruimtestaat en toegevoegd in Bijlage 2.2. In de ruimtestaat zijn voor de        inwoners. De werkplekken van het gemeentehuis blijven gescheiden van de
verschillende zones de gewenste ruimten aangegeven. Zoals weergegeven in              publieke ruimten, met bijvoorbeeld flexplekken voor ambtenaren en privéruimten
de ruimtestaat is het oppervlakte voor het nieuwe gebouw 2.236 m² bvo.                voor vertrouwelijke gesprekken.
Het verschil in oppervlakte tussen het huidige en nieuwe gebouw is te herleiden       De publieke ruimten van het gebouw zijn zo ingericht dat functies van
uit de vermindering van brede trappen en gangen, en de keuze voor activiteit          verschillende gebruikers natuurlijk in elkaar overlopen. Dit zorgt voor een
gerelateerd werken, waarin werkplekken minder ruimte in beslag nemen. De              dynamische en toegankelijke omgeving waarin inwoners zich welkom voelen om
ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig                  te ontmoeten, organiseren en participeren. De binnenruimten zijn flexibel
oppervlakte). Met een bruto/nuttig factor van 1,45 kan het bvo (bruto                 ingericht om zowel groepsactiviteiten als rustige werkplekken te faciliteren. Voor
vloeroppervlakte) bepaald worden. Verdere uitleg bij de definities fno en bvo         medewerkers van de gemeente zijn er werkplekken beschikbaar die passen bij
staan beschreven in Bijlage 3.                                                        hybride werkvormen en de veranderende behoeften van de organisatie.
De buitenruimte van het gemeentehuis omvat een overdekte fietsenstalling met          Het resultaat is een gebouw dat sociaal-maatschappelijke functies,
oplaadpunten voor elektrische fietsen, en nabij het gebouw bevinden zich              gemeentelijke dienstverlening en culturele activiteiten met elkaar combineert,
parkeerplaatsen met laadvoorzieningen voor elektrische auto’s. Deze behoefte is       en zo bijdraagt aan de versterking van de sociale cohesie en welzijn van de
meegenomen in de ruimtestaat, maar de kosten hiervan zijn nog niet verwerkt.          inwoners van gemeente Beesel en bijdraagt aan een “warme overdracht”
                                                                                      tussen de verschillende partners.
3.3 Synergie tussen De Schakel en gemeentehuis                                        In de werksessie Together Alone met de gemeente en de maatschappelijke
                                                                                      partners, en de validatiesessie met verenigingen zijn de eerste beelden van de
3.3.1 Visie en ambitie                                                                synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis gedeeld. Indien gekozen wordt
                                                                                      voor het vierde scenario, waarbij De Schakel wordt gerealiseerd in synergie met
De gemeente Beesel ziet mogelijkheden voor een toekomstbestendig gebouw               het gemeentehuis, adviseren we om aansluitend met de betrokkenen een
waarin het gemeenschapshuis De Schakel en het gemeentehuis samenkomen in              verdere uitwerking te maken van de gezamenlijke visie.
een gastvrije, multifunctionele en toegankelijke omgeving. Dit sluit aan bij de visie
van de gemeente in gemeenschap, wat ook naar voren komt in de                         3.3.2 Ruimtelijke organisatie
toekomstvisie van de gemeente. In deze omgeving is de gemeente te gast in de
gemeenschap en in het gemeenschapshuis. De ambitie is om een levendige                Huisvestingsmodel
ruimte te creëren die niet alleen fungeert als plaats voor ontmoeting en sociale      Het huisvestingsmodel is een schematische weergave van de gewenste functies
interactie, maar ook als toegankelijke locatie voor gemeentelijke diensten,
                                                                                      en de onderlinge relaties binnen het gedeelde gebouw van gemeenschapshuis
cultuur en kennisdeling. Bij het betreden van het gebouw wordt men
                                                                                      De Schakel en het gemeentehuis. Het kleurgebruik visualiseert de verschillende
verwelkomd in de open en uitnodigende sfeer van het gemeenschapshuis, van
                                                                                      onderdelen van het model. Het betreft geen plattegrond, maar een
waaruit eenvoudig doorgelopen kan worden naar de gemeentelijke functies. Zo           conceptuele weergave van hoe functies ruimtelijk met elkaar samenhangen.
ontstaat een natuurlijke verbinding tussen gemeenschap en gemeente, die
                                                                                      Het model is weergegeven in Figuur 6.
uitnodigt tot contact, samenwerking en betrokkenheid.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                            14/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>De ontmoetingsruimte vormt het centrale punt van het gebouw, dit is de
plek waar bezoekers binnenkomen. Dit is een laagdrempelig gebied
met een gastvrije uitstraling waar iedereen welkom is. De
ontmoetingsruimte verbindt de publieke ruimten van het
gemeenschapshuis en de zones van het gemeentehuis. Zowel
gebruikers van het gemeenschapshuis als gemeentelijke
medewerkers maken hier gebruik van. De zalen en algemene
vergaderruimten zijn nabij elkaar geplaatst, met daarbij
(afgesloten) bergingen voor verenigingen en andere
gebruikers.
De zones van het gemeentehuis zijn onderverdeeld in de
publieke zone, semi-publieke zone en de meer afgesloten
backoffice en bestuurszone. Deze indeling ondersteunt de
gemeentelijke dienstverlening: inwoners kunnen
laagdrempelig binnenlopen met vragen of afspraken
maken. Tegelijkertijd zijn er voor medewerkers (en partners
zoals politie) werkplekken en vergaderruimten beschikbaar
die hybride werken en samenwerken faciliteren.
De scheiding tussen publieke en private functies is ook
weergegeven met verschillende entrees voor bezoekers,
logistiek/privacy, en medewerkers. Dit zorgt voor een balans tussen
openheid en privacy, met behoud van veiligheid en overzicht.
De synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis is vertaald in het
samenvoegen van een aantal ruimten. Zo wordt de entree of
ontvangstruimte gezien als ruimte voor alle gebruikers van De Schakel.
Algemene spreekkamers zijn samengevoegd met overlegruimten van de
gemeente. Daarnaast kan de raadszaal van de gemeente gebruikt worden voor
algemene vergaderingen en als tweede zaal voor mogelijke groeiruimte.
Pauzeruimten worden samengevoegd, waardoor de personeelsruimte van De
Bibliotheek en Synthese ook fungeert als kantine van de gemeente. Partijen als
Synthese en Open Inloop maken gebruik van de algemene vergader-, overleg-
of spreekruimten.
                                                                            Figuur 6. Huisvestingsmodel voor synergie De Schakel en gemeentehuis Beesel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                   15/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk programma                                                              ▪    Informatiebalie De Bibliotheek
                                                                                       10 m² fno.
Het ruimtelijk programma van de synergie tussen De Schakel en het                      De informatiebalie wordt gecombineerd met de receptie van de gemeente
gemeentehuis is uitgeschreven in de ruimtestaat en toegevoegd in Bijlage 2.3. In       op een centrale plek bij de entree.
de ruimtestaat zijn voor de verschillende zones de gewenste ruimten met           ▪    Zelfbediening De Bibliotheek
bijbehorende oppervlakten aangegeven. De synergievoordelen wat betreft de              9 m² fno.
m² bvo zijn in deze ruimtestaat weergegeven in gele markering. De oppervlakte          De zelfbediening van De Bibliotheek wordt geïntegreerd in de centrale
voor het samengevoegde gebouw is 3.992 m² bvo.                                         ontvangstruimte.
                                                                                  ▪    Kantine en personeelsruimten
De ruimten in de ruimtestaat zijn aangegeven in fno (functioneel nuttig
                                                                                       De personeelsruimten van De Bibliotheek en Synthese zijn samengevoegd tot
oppervlakte). Met een bruto/nuttig factor van 1,25 voor de ruimten van De
                                                                                       één centrale pauzeruimte, die tevens fungeert als kantine voor medewerkers
Schakel en 1,45 voor het gemeentehuis kan het bvo (bruto vloeroppervlakte)
                                                                                       van de gemeente.
bepaald worden. Verdere uitleg bij deze definities staat beschreven in Bijlage 3.
Het verschil in factor is te herleiden uit de functie van de organisatie en het   De integratie van het De Schakel en het gemeentehuis biedt naast functionele
gebouw. De Schakel als gemeenschapshuis heeft relatief grote ruimten en           voordelen ook sociale voordelen. Door het samenvoegen van faciliteiten zoals
beperkte verkeersruimten, wat zorgt voor een lagere bruto/nuttig factor. Het      kantine en personeelsruimte krijgen ook andere gebruikers, zoals De Bibliotheek,
gemeentehuis heeft een kantoorfunctie, met kleinere ruimten en meer               Synthese en Open Inloop, toegang tot betere voorzieningen. In deze opzet is de
verkeersruimten, wat de bruto/nuttig factor verhoogt.                             gemeente te gast in het gemeenschapshuis. Door het delen van ruimten zoals
                                                                                  de entree, receptie en vergaderruimten wordt de bereikbaarheid van de
Synergievoordelen
                                                                                  gemeente vergroot en ontstaat er een levendige ontmoetingsplek voor
De synergie tussen De Schakel en het gemeentehuis komt tot uiting in het          inwoners. De gezamenlijke huisvesting bevordert bovendien de interactie tussen
samenvoegen en gedeeld gebruik van diverse ruimten. Dit biedt voordelen op        de verschillende partners, waardoor korte lijnen ontstaan en samenwerking
het gebied van efficiënt ruimtegebruik, samenwerking en sociale cohesie. De       wordt versterkt. Dit komt de integraliteit van de dienstverlening ten goede en
volgende ruimten zijn samengevoegd of worden door meerdere partijen               verhoogt de kwaliteit van de ondersteuning aan inwoners. Signalering van
gebruikt:                                                                         hulpvragen en de opvolging daarvan verlopen sneller en effectiever wanneer
                                                                                  partners zich in elkaars nabijheid bevinden.
▪   Tweede zaal (algemeen)
    150 m² fno.                                                                   Daarnaast worden ondersteunende functies geïntegreerd, zoals een
    Deze zaal wordt ondergebracht in de raadszaal. Dit biedt groeiruimte voor     gezamenlijke receptiemedewerker, gedeelde ICT-voorzieningen en
    het gemeenschapshuis voor de langere termijn.                                 ondersteunend personeel. Ook het beheer van het gebouw en de
▪   Vergaderruimte (algemeen)                                                     bedrijfsvoering worden zoveel mogelijk gezamenlijk georganiseerd. Dit betekent
    61 m² fno.                                                                    efficiëntere inzet van middelen en betere afstemming van dagelijks beheer. De
    Deze vergaderruimte wordt ondergebracht in de raadszaal.                      ondersteuning van de twee huidige gebouwen kan in geval van synergie op één
▪   Spreekkamers (algemeen)                                                       centrale plek geregeld worden, wat de efficiëntie en kwaliteit van de
    2 à 15 m² fno.                                                                dienstverlening ten goede komt. De gezamenlijke huisvesting vormt zo niet alleen
    Gemeenschappelijke spreekkamers worden gecombineerd met                       een fysieke, maar ook een sociale verbinder binnen de gemeente Beesel.
    overlegruimten van het gemeentehuis.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                       16/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4. Scenario’s                                                                     Scenario 4 gaat uit van volledige nieuwbouw op de huidige locatie van het
                                                                                  gemeenschapshuis, waarbij het gemeentehuis wordt toegevoegd aan het
                                                                                  programma van De Schakel. Deze huisvesting biedt ruimte aan alle betrokken
In dit haalbaarheidsonderzoek worden verschillende scenario’s uitgewerkt. De      partijen, waaronder De Bibliotheek Maas en Peel, Synthese en Open Inloop, en
uiteindelijke keuze voor een scenario heeft ook impact op de samenstelling van    combineert publieke functies als ontmoeting en dienstverlening met
de gebruikers van De Schakel, zie Figuur 7.                                       professionele werkzones. Door functies slim te combineren en waar nodig te
                                                                                  scheiden, ontstaat een flexibel en toekomstbestendig gebouw als centraal punt
In scenario 1: Renovatie blijft de bruto vloeroppervlakte gelijk aan de bestaande van Beesel. Deze nieuwbouw is meer dan dubbel zo groot als de huidige
situatie. Gebruikers die eigen ruimten nodig hebben volgens hun programma         omvang van het gebouw. Het nieuwe gebouw zal daarom uit vier verdiepingen
van wensen, passen niet binnen het huidige bruto vloeroppervlak. Dit geldt voor   bestaan, wat moeilijk te realiseren is binnen het bestemmingsplan (met een
Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel. Open Inloop zou theoretisch gezien       goothoogte van maximaal 6 meter). Het bestemmingsplan moet daarom
ingepast kunnen worden in scenario 1, echter heeft Open Inloop aangegeven         worden gewijzigd.
dat vanuit hun visie het verhuizen naar De Schakel zonder Synthese en De
Bibliotheek Maas en Peel geen wenselijke optie is. Voor deze functies zal een       Scenario 1: Renovatie
alternatieve locatie gevonden moeten worden. Inpassing van De Bibliotheek           Omvang                                    Gebruikers
Maas en Peel, Open Inloop en Synthese op een andere locatie valt niet binnen        Renovatie van 1.582 m² bvo                Huidige gebruikers
de scope van dit haalbaarheidsonderzoek.
                                                                                    Scenario 2: Renovatie met uitbreiding
Scenario 2 gaat uit van renovatie van het huidige gebouw met een uitbreiding
                                                                                    Omvang                                    Gebruikers
die het mogelijk maakt om het volledige ruimteprogramma van alle betrokken
partijen, inclusief De Bibliotheek Maas en Peel, Open Inloop en Synthese op deze    Renovatie van 1.582 m² bvo                Huidige gebruikers, Open Inloop,
locatie te realiseren. Of deze uitbreiding op de begane grond of op de              Nieuwbouw te uitbreiding van 472 m²       Synthese, De Bibliotheek Maas en
verdieping wordt gerealiseerd (of een combinatie van beide) is onderdeel van        bvo                                       Peel
de opgave voor een architect, wanneer voor dit scenario wordt gekozen.              Scenario 3: Nieuwbouw
Theoretisch gezien past de uitbreiding binnen het bestaande bouwvlak, maar dit
is praktisch gezien wel een uitdaging. Er bestaat een mogelijkheid dat een          Omvang                                    Gebruikers
omgevingsplanwijziging benodigd is om de uitbreiding mogelijk te maken.             Sloop van 1.582 m² bvo                    Huidige gebruikers, Open Inloop,
                                                                                    Nieuwbouw van 2.054 m² bvo                Synthese, De Bibliotheek Maas en
Scenario 3 betreft nieuwbouw op de huidige locatie van het gemeenschapshuis                                                   Peel
waarin het volledige ruimteprogramma van alle betrokken partijen is
opgenomen. Een mogelijke kans hierbij is om woningbouw (als mogelijke               Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis
kostendrager) of andere functies toe te voegen aan het ruimtelijk programma         Omvang                                    Gebruikers
van het gemeenschapshuis. In deze rapportage wordt enkel rekening gehouden          Sloop van 1.582 m² bvo                    Huidige gebruikers, Open Inloop,
met de nieuwbouw van het gemeenschapshuis. De aanvulling met woningbouw
                                                                                    Nieuwbouw van 3.992 m² bvo                Synthese, De Bibliotheek Maas en
betreft een wezenlijk andere vraag met andere uitgangspunten, en wordt
                                                                                                                              Peel, Gemeente Beesel
daarom buiten beschouwing gelaten.
                                                                                  Figuur 7. Overzicht scenario's.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      17/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>5. Functionaliteit                                                                 Een uitbreiding biedt gedeeltelijke flexibiliteit, maar vooral binnen het nieuw
                                                                                   toegevoegde deel. Dit scenario biedt ruimte voor aanpassingen, maar binnen
                                                                                   de beperkingen van de bestaande structuur. De uitbreiding kan zo worden
In dit hoofdstuk wordt per scenario beoordeeld in hoeverre het gebouw aan de       ingericht dat toekomstige aanpassingen relatief eenvoudig zijn, maar de
huidige en toekomstige functionele eisen kan voldoen, met nadruk op de             flexibiliteit van het bestaande deel blijft beperkt.
samenwerkingsvisie, flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen, en
                                                                                   Net als bij Scenario 1 vragen bestaande elementen, zoals het podium en de
toegankelijkheid.
                                                                                   kelder, om toegankelijkheidsoplossingen. Door een uitbreiding te integreren,
Scenario 1: Renovatie                                                              kunnen toegankelijkheidsproblemen gedeeltelijk worden verholpen, en kan er
                                                                                   ruimte worden gecreëerd voor faciliteiten die voldoen aan moderne
De mogelijkheden om een volledige samenwerkingsvisie te realiseren zijn er niet.   toegankelijkheidsnormen.
Partners, zoals Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel, kunnen
niet opgenomen worden binnen de huidige capaciteit van het gebouw.                 Scenario 3: Nieuwbouw
Hierdoor zal het multifunctionele karakter beperkt blijven en zal De Schakel enkel
                                                                                   In dit scenario kan de samenwerkingsvisie volledig gerealiseerd worden, waarbij
een verenigingsgebouw blijven zonder samenwerkingsvisie. Dit doet afbreuk aan
                                                                                   ruimte is voor alle partners, waaronder Synthese, Open Inloop en De Bibliotheek
het beoogde collectieve en diverse gebruik van de ruimten.
                                                                                   Maas en Peel. Dit maakt een optimaal gedeeld gebruik van het gebouw
Omdat het gebouw in zijn huidige staat behouden blijft, zijn er beperkingen voor   mogelijk, waarbij ook nieuwe gebruikers en multifunctionele zones gemakkelijk
toekomstige aanpassingen. Het ontwerp van het bestaande gebouw biedt               kunnen worden toegevoegd.
weinig ruimte voor flexibele herindelingen. Dit betekent dat veranderende
                                                                                   Nieuwbouw biedt maximale flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen, omdat
behoeften van gebruikers in de toekomst mogelijk moeilijk te accommoderen
                                                                                   de indeling en structuur vanaf het begin ontworpen kunnen worden met het oog
zijn.
                                                                                   op veranderende functionele eisen. Door te kiezen voor een modulaire
Het gebouw kent enkele uitdagingen op het gebied van toegankelijkheid,             bouwmethode kunnen ruimten eenvoudig aangepast of heringericht worden.
vooral rondom bestaande elementen zoals het podium en de kelder.                   Dit maakt het gebouw klaar voor langdurig gebruik en diverse, wisselende
Aanpassingen om toegankelijkheid te verbeteren zullen nodig zijn, maar kunnen      functies.
mogelijk beperkt worden door de structuur van het huidige gebouw.
                                                                                   Nieuwbouw biedt mogelijkheden voor optimale toegankelijkheid. Alle
Scenario 2: Renovatie met uitbreiding                                              onderdelen, kunnen worden ontworpen volgens de laatste
                                                                                   toegankelijkheidsnormen, waardoor het gebouw volledig voldoet aan de eisen
Dit scenario sluit beter aan bij de samenwerkingsvisie dan enkel renovatie,        voor gebruikers van alle leeftijden en mobiliteitsniveaus. Bovendien kunnen
omdat partners zoals Synthese en De Bibliotheek Maas en Peel kunnen worden         aanvullende voorzieningen zoals brede deuren, een lift en een drempelloze
opgenomen in het ontwerp. Dit bevordert de mogelijkheid tot een                    toegang vanaf de begane grond direct worden geïntegreerd.
multifunctionele invulling van het gebouw, waardoor meer gezamenlijke
activiteiten en gedeelde ruimten mogelijk worden.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                          18/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis
Door beide functies van gemeenschapshuis en gemeentehuis onder te brengen
in één gebouw, ontstaat de mogelijkheid om de volledige samenwerkingsvisie te
realiseren met ruimte voor alle betrokken partijen waaronder Synthese, Open
Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel. De combinatie van maatschappelijke en
gemeentelijke functies (gemeente in gemeenschap) zorgt voor een
multifunctioneel gebouw waarin ruimten gedeeld kunnen worden. Hierin kan de
gemeente optimaal tot haar recht komen in de gemeenschap. Een
gezamenlijke visie voor het gemeenschapshuis in synergie met het gemeentehuis
is op hoofdlijnen tussen partners, verenigingen en gemeente gedeeld.
Het combineren van het gemeenschapshuis en het gemeentehuis zorgt voor
synergie van beide kanten. Het samenvoegen met het gemeentehuis biedt
enerzijds meer faciliteiten voor gebruikers van het gemeenschapshuis. Anderzijds
heeft de gemeente lagere kosten voor het gemeentehuis bij het samenvoegen
van de partijen in één gebouw.
Met de verschillende maatschappelijke partners en de gemeente in een
gebouw vinden crossovers eenvoudig plaats. Denk hierbij aan verbindingen
tussen diverse beleidsvelden van de gemeente, zoals recreatie en toerisme,
cultuur, verenigingsleven en onderwijs met maatschappelijke partners en
verenigingen. Ook vindt synergie plaats in beheer van het gebouw (in plaats van
het beheer van twee gebouwen) en in bedrijfsvoering. Een nader uitgewerkte en
gedragen gezamenlijke visie moet na keuze voor dit scenario opgesteld worden.
Nieuwbouw biedt maximale flexibiliteit in indeling en gebruik. Er kan vanaf de
ontwerpfase rekening gehouden worden met gescheiden werkzones voor
gemeentemedewerkers en open, multifunctionele publieksruimten. Hierdoor
ontstaat een gebouw dat voorbereid is op veranderende behoeften, hybride
werken en gedeeld gebruik van faciliteiten. Deze flexibiliteit draagt bij aan
toekomstbestendig gebruik van het gebouw.
Daarnaast biedt nieuwbouw mogelijkheden voor optimale toegankelijkheid. De
laatste toegankelijkheidsnormen kunnen worden toegepast in het ontwerp,
waardoor het gebouw volledig voldoet aan de eisen voor gebruikers van alle
leeftijden en mobiliteitsniveaus. Bij de nieuwbouw kunnen aanvullende
voorzieningen zoals brede deuren, een lift en een drempelloze toegang vanaf
de begane grond direct worden verwerkt in het ontwerp.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                           19/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>6. Duurzaamheid                                                                 Scenario 2: Renovatie met uitbreiding
                                                                                Ook in dit scenario wordt de renovatie uitgevoerd volgens BENG-eisen, wat een
                                                                                verbeterde energieprestatie van het gebouw oplevert. De nieuw te bouwen
In dit hoofdstuk worden de diverse scenario’s beschreven aan de hand van
                                                                                uitbreiding zal kunnen voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen van
verschillende onderdelen van het thema duurzaamheid. Daarbij wordt gekeken
                                                                                nieuwbouw (op dit moment energielabel A++++). Daarnaast biedt de uitbreiding
naar de energieprestaties en de mogelijkheden voor BENG of ENG, het
                                                                                mogelijkheden om energie-efficiënte maatregelen te implementeren die beter
hergebruik van materialen, en de mogelijkheid om het zowel het als het terrein
                                                                                voldoen aan de huidige normen, zoals extra isolatie en energiezuinige installaties.
biodivers en klimaatadaptief in te richten.
                                                                                Het behoud van het bestaande gebouw blijft een duurzaam aspect van dit
Scenario 1: Renovatie
                                                                                scenario. In de uitbreiding kan bovendien gekozen worden voor circulaire
Het gebouw wordt gerenoveerd volgens de eisen voor Bijna Energie Neutrale       materialen, zoals gerecycleerd beton, hout en ecologisch verantwoorde
Gebouwen (BENG), wat de energieprestatie kan verbeteren van energielabel C      isolatiematerialen, wat de duurzaamheid verhoogt. Dit biedt de kans om de
naar een B- of een A-label. Het bestaande gebouw kan, gezien de oudere          aanbouw toekomstbestendiger en circulair te ontwerpen, ondanks de
bouwstructuur, minder goed voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen dan       beperkingen van de bestaande structuur.
nieuwbouw. Aanpassingen zoals extra isolatie en efficiënte installaties kunnen
                                                                                Het terrein kan op dezelfde manier als in Scenario 1 biodivers worden ingericht,
echter helpen de energieprestatie te optimaliseren.
                                                                                met de mogelijkheid om nieuwe groene zones toe te voegen in de uitbreiding. Er
Door het gebouw te behouden, wordt het bestaande materiaal hergebruikt, wat     kan bijvoorbeeld ruimte worden gemaakt voor een groene buitenmuur of een
een duurzame keuze is die afval en nieuwe productiekosten vermindert. Het       ecologisch verantwoord ingericht dakterras.
hergebruik van de huidige constructie draagt bij aan het verminderen van de
                                                                                De uitbreiding biedt meer mogelijkheden om klimaat adaptieve maatregelen te
ecologische voetafdruk en het behoud van materialen. Wel is de renovatie op
                                                                                implementeren. Een gedeelte van het nieuwe dak kan bijvoorbeeld als
sommige vlakken beperkt, omdat oude onderdelen zoals leidingwerk of
                                                                                groendak worden ingericht, en het regenwaterafvoerplan kan aangepast
isolatiemateriaal mogelijk niet voldoen aan de nieuwste normen.
                                                                                worden om water beter op te vangen en te hergebruiken. De bestaande
Het terrein rondom het gebouw kan opnieuw ingericht worden om de                structuur blijft echter beperkend voor een algeheel klimaat adaptieve inrichting.
biodiversiteit te verhogen. Door bijvoorbeeld inheemse beplanting, groene zones
en insectenvriendelijke maatregelen te integreren, kan een ecologisch
waardevol terrein gecreëerd worden.
Het bestaande gebouw biedt beperkte mogelijkheden voor klimaat adaptieve
maatregelen. Grotere ingrepen, zoals een groen dak, hemelwateropvang of
geavanceerde regenwaterafvoer, zijn in een bestaand gebouw moeilijker te
implementeren. Desondanks kunnen kleinere aanpassingen, zoals regentonnen
of doorlatende bestrating, bijdragen aan een duurzamer waterbeheer.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                    20/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Scenario 3: Nieuwbouw                                                           Het terrein biedt (net als in scenario’s 1, 2 en 3) mogelijkheden voor ecologische
                                                                                inrichting en kan vanaf de basis ontworpen worden met aandacht voor
Bij nieuwbouw wordt gestreefd naar Energie Neutrale Gebouwen (ENG),             biodiversiteit, zoals het integreren van groene buffers, inheemse beplanting en
waardoor het energieverbruik minimaal is en mogelijk zelfs geheel CO₂-neutraal  biotopen voor vogels en insecten.
kan worden door energie-opwekkende maatregelen, zoals zonnepanelen en
warmte/koude opslag. Dit biedt de meest toekomstbestendige oplossing in         Scenario 4 biedt maximale mogelijkheden voor klimaatadaptieve oplossingen,
termen van energie-efficiëntie. Het nieuw te bouwen gebouw kan gaan voldoen     zoals een groendak, waterdoorlatende verharding, en een geïntegreerd
aan de nieuwste duurzaamheidseisen van nieuwbouw (op dit moment                 hemelwateropvangsysteem. Deze maatregelen maken het gebouw niet alleen
energielabel A++++). De sloop van het bestaande gebouw moet op een              duurzamer maar verhogen ook de klimaatbestendigheid, wat het gebouw
duurzame en circulaire manier plaatsvinden om zo veel mogelijk materialen te    aantrekkelijker maakt op de lange termijn.
hergebruiken of te recyclen. In het nieuwbouwontwerp kunnen bovendien
circulaire bouwmethoden en materialen worden toegepast, wat de ecologische
impact van de bouw significant verlaagt.
Het terrein biedt (net als in scenario’s 1 en 2) mogelijkheden voor ecologische
inrichting en kan vanaf de basis ontworpen worden met aandacht voor
biodiversiteit, zoals het integreren van groene buffers, inheemse beplanting en
biotopen voor vogels en insecten.
Scenario 3 biedt maximale mogelijkheden voor klimaatadaptieve oplossingen,
zoals een groendak, waterdoorlatende verharding, en een geïntegreerd
hemelwateropvangsysteem. Deze maatregelen maken het gebouw niet alleen
duurzamer maar verhogen ook de klimaatbestendigheid, wat het gebouw
aantrekkelijker maakt op de lange termijn.
Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis
Bij nieuwbouw in synergie met het gemeentehuis wordt ook gestreefd naar
Energie Neutrale Gebouwen (ENG), waardoor het energieverbruik minimaal is en
mogelijk zelfs geheel CO₂-neutraal kan worden door energie-opwekkende
maatregelen, zoals zonnepanelen en warmte/koude opslag. Dit biedt de meest
toekomstbestendige oplossing in termen van energie-efficiëntie. Het nieuw te
bouwen gebouw kan gaan voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen van
nieuwbouw (op dit moment energielabel A++++). De sloop van het bestaande
gebouw moet op een duurzame en circulaire manier plaatsvinden om zo veel
mogelijk materialen te hergebruiken of te recyclen. In het nieuwbouwontwerp
kunnen bovendien circulaire bouwmethoden en materialen worden toegepast,
wat de ecologische impact van de bouw significant verlaagt.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      21/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>7. Marktbenadering                                                                  De omvang van het project is relatief klein (in alle scenario’s). Complexiteit speelt
                                                                                    enkel een beperkte rol wanneer er gekozen wordt voor een renovatie (met
                                                                                    uitbreiding). Daarom is er geen directe behoefte om uitvoeringskennis in een
In het kader van de (ver)nieuwbouwplannen voor Gemeenschapshuis De                  vroeg stadium te betrekken.
Schakel en mogelijk in combinatie met het gemeentehuis, dient in een vroeg
                                                                                    De opdrachtgever neemt graag verantwoordelijkheid voor het selecteren van
stadium van het proces de meest geëigende contractvorm voor realisatie
                                                                                    ontwerppartners en is bereid de daarbij horende risico's te dragen zoals tijds- of
bepaald te worden. Dit is bepalend voor hoe ontwerpers, adviseurs en
                                                                                    budgetoverschrijdingen. Ook is het belangrijk om tijdens de bouwfase wijzigingen
bouwpartijen betrokken c.q. geselecteerd (gaan) worden. Daarom heeft op
                                                                                    te kunnen doorvoeren, gezien de onzekerheden met betrekking tot de
vrijdag 13 september 2024 een digitale werksessie marktbenadering en
                                                                                    gebruikers en het veranderlijke karakter van het project.
contractregie plaatsgevonden. Vanuit de gemeente Beesel was de
procesregisseur aanwezig. Daarnaast sloot op initiatief van de gemeente een         Wat betreft prijs en risico's, wordt de voorkeur gegeven aan een hogere
adviseur inkoop vanuit inkoopbureau Zuid aan. Tijdens deze werksessie is            bouwprijs bij aanvang van het bouwproces om kostenoverschrijdingen tijdens de
uitvoerig stilgestaan bij diverse aspecten die bij ontwerp- en uitvoeringstrajecten realisatie te vermijden. Hoewel de huidige marktomstandigheden enigszins
bepalend zijn voor de keuze van de bouworganisatievorm (traditioneel,               gunstig lijken, blijft de opdrachtgever neutraal over het moment van
bouwteam of geïntegreerd contract).                                                 prijsbepaling. Ondanks de haast om te starten, wordt het belangrijker gevonden
                                                                                    om een goed contract op te stellen en risico’s te beperken dan de doorlooptijd
Onderwerpen die een rol spelen in de keuze voor de contractvorm zijn:
                                                                                    te verkorten.
▪    De mate van gewenste invloed van gebruikers op de kwaliteit;
                                                                                    Conclusie en advies
▪    Type en aard van het project voor wat betreft omvang en complexiteit;
▪    Risicoacceptatie;                                                              In Figuur 8 staan de uitkomsten van de werksessie contractregie.
▪    Prijszekerheid en hoogte/scherpte;
▪    Tijdsduur/doorlooptijd;
▪    De conjuncturele situatie op de bouwmarkt.
Dit hoofdstuk dient als samenvatting van de werksessie marktbenadering en
contractregie. De definitieve keuze voor marktbenadering en contractregie zal
bepaald worden door het college.
7.1 Contractregie model
Tijdens de werksessie kwam naar voren dat de opdrachtgever veel belang hecht
aan een zorgvuldige samenwerking tijdens het hele proces; gezamenlijk werken
is immers essentieel om succes te bereiken. Daarnaast is het cruciaal dat de
betrokken partijen, zoals de gemeente en toekomstige gebruikers van het
gebouw, invloed hebben op het ontwerp. Het is belangrijk dat de wensen van
de eindgebruiker worden meegenomen in het ontwerpproces.                            Figuur 8. Uitkomst werksessie contractregie.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                          22/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het Traditionele           Vooralsnog lijkt het mogelijk om voor scenario 1 en 2 onder het drempelbedrag
model of de geïntegreerde contractvorm ‘Engineer & Build’ voor De Schakel het     te blijven voor Europees aanbesteden van diensten. Scenario 3 en 4 zullen
meest passend is. Beide bouworganisatievormen worden toegelicht in Bijlage 5.     waarschijnlijk boven het drempelbedrag uitkomen. Dit dient nog gecontroleerd
                                                                                  te worden. In de planning wordt vooralsnog wel uitgegaan van een Europese
De contractvorm ‘Engineer & Build’ of ‘bouwteam’ worden voor deze opgave          aanbesteding. Een niet Europese aanbesteding kan een korter tijdspad kennen
niet geadviseerd, gezien de beperkte omvang van de opgave. De verwachting         omdat dan de selectiefase vervalt en enkel een gunningsfase benodigd is. Dit
is dat partijen die op deze opgave willen inschrijven weinig tot geen ervaring    kan het tijdspad verkorten naar circa 4 maanden, afhankelijk van het type
zullen hebben met ‘Engineer & Build’ of bouwteam opgaven.                         uitvraag (ontwerp/plan van aanpak). Daarnaast dient dit afgestemd te worden
De geadviseerde contractvorm, het Traditionele model, geldt voor ieder            met het inkoopbeleid van de gemeente Beesel.
scenario.
                                                                                  7.3 Conclusie en advies
7.2 Marktbenadering
                                                                                  Op basis van de uitkomsten van de werksessie wordt geadviseerd om voor alle
Bij de keuze voor het type contract spelen twee opties een belangrijke rol: een   scenario’s te kiezen voor een traditioneel proces en contract waarbij het
geïntegreerd contract of Total Engineering. Beide hebben hun eigen voordelen      ontwerp door een ontwerpteam wordt uitgewerkt tot tekeningen en bestek, en
en nadelen, afhankelijk van de wensen en omstandigheden van het project.          vervolgens wordt aanbesteed om de uitvoerende partijen te selecteren.
In het geval van een geïntegreerd contract kiest de opdrachtgever zelf de         Het traditionele proces geeft de meeste ruimte aan gebruikers om invloed uit te
architect en eventueel adviseurs voor constructie en installaties. Vaak fungeert  oefenen tijdens het ontwerp en de uitvoering. Dit advies heeft ook te maken met
de architect ook als coördinator van het ontwerpproces, terwijl een               de beperkte omvang van de opgave. Het type architectenbureau dat
projectmanager de planning en het budget bewaakt. In deze opzet wordt het         geïnteresseerd is in deze opgave is over het algemeen beperkt in omvang en
ontwerpteam dus zorgvuldig geselecteerd, met aandacht voor kwaliteit, prijs en    daardoor minder goed uitgerust om een Total Engineering team aan te sturen.
betrokkenheid bij de wensen van de opdrachtgever. Dit type contract biedt de      Dit geldt ook voor de uitvoerende partijen. Aannemers die geïnteresseerd zijn in
mogelijkheid om invloed te houden op de keuze van de betrokken partijen. De       deze opgave zullen door hun beperkte omvang mogelijk niet de vereiste
opdrachtgever kan zo een sterke vinger aan de pols houden en het project blijft   expertise in huis hebben om een bouwteam goed te kunnen aansturen of deel
beheersbaar.                                                                      te nemen aan een geïntegreerde contractvorm.
Bij de optie Total Engineering wordt het complete ontwerpteam in één keer         Het wordt geadviseerd om afhankelijk van het gekozen scenario naar specifieke
aanbesteed. Hierbij heeft de opdrachtgever minder invloed op de partijen die      partijen te zoeken voor ontwerp en uitvoering, aangezien nieuwbouw een
door de architect worden geselecteerd voor het ontwerpteam, en is er minder       andere expertise vraagt dan renovatie (of renovatie met uitbreiding).
sturing op de specifieke wensen en de prijs. Dit vraagt veel tijd en input van de
architect en wordt daarom vaak enkel gedaan door grote ontwerpbureaus.            Verder wordt er geadviseerd om te kiezen voor een geïntegreerd contract voor
Echter bestaat het risico dat grotere bureaus mogelijk geen interesse hebben in   de selectie van de ontwerppartijen in twee percelen: architect en constructeur
deze specifieke opdracht van beperkte omvang. Daarnaast wil opdrachtgever         samen (gezien de sterke onderlinge samenhang) en installatie-advies
controle kunnen houden over het proces.                                           gecombineerd met bouwfysica. Dit beperkt het aantal te sluiten contracten in
                                                                                  de ontwerpfase.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      23/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>8. Planning                                                                          Scenario 1: Renovatie
                                                                                     ▪  Voorbereiding: 19-22 maanden
                                                                                     ▪  In/uithuizen: 2 maanden
De vier scenario’s kennen ieder een eigen planning. Een belangrijk criterium voor
                                                                                     ▪  Slooptijd: in bouwtijd
de gemeenteraad in de planning is de tijdsduur dat De Schakel gesloten is en er
                                                                                     ▪  Bouwtijd: 9 maanden
voor huidige gebruikers een oplossing voor tijdelijke huisvesting gezocht moet
                                                                                     ▪  Exclusief omgevingsplanprocedure
worden.
                                                                                     ▪  Tijdelijke huisvesting: 11 tot 13 maanden
In de planning wordt per scenario rekening gehouden met een traditioneel
aanbestedingsproces (zie hoofdstuk 7 Marktbenadering). De doorlooptijd per           Scenario 2: Renovatie met uitbreiding
onderdeel en fase zijn op basis van kengetallen en ervaring van ICSadviseurs         ▪  Voorbereiding: 19-22 maanden
vastgesteld.                                                                         ▪  In/uithuizen: 2 maanden
Voor de ontwerpfase is als uitgangspunt 9 maanden aangehouden met 1                  ▪  Slooptijd: in bouwtijd
maand uitloop. Een aandachtspunt hierbij is dat het een ontwerptraject wordt         ▪  Bouwtijd: 12 maanden
met veel verschillende gebruikers. Een uitgebreide participatie vergt veel tijd. Dit ▪  Inclusief omgevingsplanwijziging
betekent dat het ontwerpproces wellicht langer kan duren dan in dit onderzoek        ▪  Tijdelijke huisvesting: 14 maanden
geschetst is.
                                                                                     Scenario 3: Nieuwbouw
Voor het aanbesteden van zowel het ontwerpteam als de aannemer is het
                                                                                     ▪  Voorbereiding: 19-22 maanden
uitgangspunt dat de voorbereiding van een Europese aanbesteding circa 2
                                                                                     ▪  In/uithuizen: 2 maanden
maanden duurt. De selectie- en gunningsfase duren samen circa 3 maanden.
                                                                                     ▪  Slooptijd: 3 maanden
Door het uitwerken van een vierde scenario dat in september 2025 in de raad          ▪  Bouwtijd: 12 maanden
wordt behandeld, schuift de start van alle scenario’s circa negen maanden op.        ▪  Inclusief omgevingsplanwijziging
                                                                                     ▪  Tijdelijke huisvesting: 17 maanden
Deze uitgangspunten zijn meegenomen in de planningen per scenario, zoals op
deze pagina is weergegeven.                                                          Scenario 4: Nieuwbouw in synergie met gemeentehuis
Verder adviseren we om zo snel mogelijk een flora en fauna onderzoek op te           ▪  Voorbereiding: 21-24 maanden
starten, specifiek gericht op vleermuizen. Dit in verband met de mogelijke sloop     ▪  In/uithuizen: 2 maanden
van het huidige gebouw. Mocht er hiervoor worden gekozen, dient dit                  ▪  Slooptijd: 3 maanden
onderzoek de zomer van 2025 te worden opgestart vanwege een lange                    ▪  Bouwtijd: 15 maanden
doorlooptijd.                                                                        ▪  Inclusief omgevingsplanwijziging
                                                                                     ▪  Tijdelijke huisvesting: 20 maanden
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                  24/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>9. Financiën                                                                         In Figuur 10 zijn de investeringskosten per scenario weergegeven. In Bijlage 6 zijn
                                                                                     de investeringskostenberekeningen voor de vier scenario’s opgenomen.
                                                                                     De daadwerkelijke investeringskosten worden bekend in het verdere
Voor ieder scenario is een financieel investeringsoverzicht gemaakt. Hierbij zijn de
                                                                                     ontwikkeltraject. In de fase van het Voorlopig Ontwerp (VO) en het Definitief
volgende uitgangspunten gehanteerd:
                                                                                     Ontwerp (DO) van het proces is het raadzaam om deze investeringskosten via
▪   De kosten voor de aankoop van de grond zijn buiten beschouwing gelaten.          onderbouwde ramingen te monitoren.
▪   In afstemming met de gemeente is een post van € 320.000,- excl. btw
    opgenomen voor de ambtelijke kosten (bijvoorbeeld voor de voorbereiding
    en uitvoering).
▪   Er zijn geen bestuurskosten opgenomen (bijvoorbeeld voor een bestuurlijke
    bijdrage aan een opening en dergelijke).
▪   Voor het terrein zijn de kosten opgenomen voor het opnieuw aanleggen van
    bestrating rondom het gebouw en het aanleggen van bloemperken etc. Zie
    Figuur 9 voor een markering van het gebied wat vernieuwd zal worden. Het
    gaat hierbij om circa 1.800 m².
▪   Kosten voor aanpassingen in het openbaar gebied of aanvullend terrein zijn
    niet opgenomen.
▪   De kosten voor een mogelijk woningbouwprogramma (scenario 3) zijn niet
    meegenomen.
▪   Kosten voor tijdelijke huisvesting zijn niet meegenomen.
▪   Voor scenario 3 en 4 zijn sloopkosten opgenomen, exclusief asbestsanering.
▪   In verband met netcongestie is een stelpost opgenomen van € 200.000,-
    excl. btw. Deze post is niet voor het vervangen of vergroten van de
    bestaande NUTS-aansluiting, maar voor het tijdelijk opvangen van de grotere
    stroomvraag wanneer de nieuwe aansluiting niet op tijd gereed is. De kosten
    voor het vervangen of vergroten van de bestaande aansluiting is een
    aandachtspunt bij de verdere uitwerking van het gekozen scenario.                Figuur 9. Afbakening post terrein.
▪   Voor de indexering is uitgegaan van 3% per jaar over de totale bouwkosten
    tot contractvorming van de aannemer.
▪   Het prijspeil van de investeringskosten is 1 januari 2024. Dit is voor de
    vergelijkbaarheid ook voor scenario 4 aangehouden. Nadat er één scenario
    is gekozen, moeten de bedragen nog worden geïndexeerd.
▪   In scenario 1 en 2 is het uitgangspunt BENG, voor scenario 3 en 4 is het
    uitgangspunt ENG.
▪   De afwerking van het plafond, wanden en vloeren is meegenomen in de
    investeringskosten. Kosten voor inventaris/losse inrichting en sfeerverlichting
    zijn voor de gebruikers zelf.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                          25/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>   Investerings-     Scenario 1:       Scenario 2:    Scenario 3:    Scenario 4:   Het financiële synergievoordeel inclusief btw bij nieuwbouw van De Schakel met
      kosten         Renovatie         Renovatie     Nieuwbouw       Nieuwbouw     het gemeentehuis bedraagt € 2.810.000,-.
                                           met                       in synergie
                                       uitbreiding                        met
                                                                     gemeente
                                                                          huis
  m² bvo -              1.582             2.054          2.054           3.992
  totaal
  m² bvo -                -                472           2.054           3.992
  nieuwbouw
  m² bvo -              1.582             1.582            -               -
  renovatie
  Totaal            € 4.684.539,-     € 6.037.012,-  € 7.073.667,-  € 16.802.026,-
  exclusief btw
  Totaal            € 5.650.000,-     € 7.280.000,-  € 8.530.000,-  € 20.250.000,-
  inclusief btw
  €/m² bvo,           € 3.571,-         € 3.544,-      € 4.153,-       € 4.844,-
  incl. btw
Figuur 10. Investeringskosten per scenario.
Om scenario 4 financieel te kunnen vergelijken met de andere drie scenario’s,
moeten de investeringskosten voor nieuwbouw van een separaat gemeentehuis
worden berekend. Hiermee kan de synergie in kosten voor de separate
gebouwen vergeleken worden met een gezamenlijk gebouw voor De Schakel
en het gemeentehuis.
Een nieuw gemeentehuis op basis van het opgestelde Programma van Eisen
beslaat 2.236 m² bvo. De totale investeringskosten exclusief btw bedragen
€ 12.054.491,- en de totale investeringskosten inclusief btw bedragen
€ 14.530.000,-. De kosten inclusief btw per vierkante meters bedraagt € 6.498,-.
Ter vergelijking voor scenario 4 moeten de investeringskosten voor nieuwbouw
van De Schakel en nieuwbouw voor het gemeentehuis bij elkaar worden
opgeteld. Dan bedragen de totale investeringskosten inclusief btw € 23.060.000,-.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                    26/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>10. Eigendom, beheer en exploitatie
Voor een ontwikkeling zoals het proces om te komen tot de realisatie van
Gemeenschapshuis De Schakel is het belangrijk om in een vroeg stadium na te   Het uitgangspunt voor alle scenario’s binnen Gemeenschapshuis De Schakel is
denken over de eerste contouren van uitgangspunten voor eigendom, beheer      dat alle partijen zich bezig kunnen houden met hun primaire taken/activiteiten.
en exploitatie. De exacte afspraken kunnen pas gedurende het verdere          Het gemeenschapshuis faciliteert in de ruimten voor hun activiteiten en wordt
ontwikkelproces ingevuld en concreet gemaakt worden. De eerste echte          gedragen door goede afspraken. Het gaat daarom om principiële afspraken
mogelijkheid daarvoor is de fase waarin een Voorlopig Ontwerp Plus (VO+)      rondom eigendom, beheer en exploitatie. Goede afspraken rondom beheer
beschikbaar is. Er is dan sprake van een plattegrond waarvan de meeste        vormen de smeerolie. Daarbij gaat het om praktische zaken zoals afspraken
contouren vaststaan en ook al een eerste diepere verkenning van het           rondom individueel en gezamenlijk ruimtegebruik, maar ook over de inrichting
exploitatiegedrag van de toekomstige accommodatie gemaakt worden.             van het beheer.
De verkenning in dit hoofdstuk beschrijft de eerste contouren en keuzes die   De verkenning bevat daarom het vertrekpunt rondom:
gemaakt worden om eigendom, beheer en exploitatie van Gemeenschapshuis
De Schakel goed vorm te geven. De noodzaak wordt in onderstaande anekdote     ▪   Eigendom, beheer en exploitatie
nog eens extra benadrukt.                                                     ▪   Financiën
                                                                              NB. Voor De Schakel worden verschillende scenario’s uitgewerkt. De uiteindelijke
  Wie doet wat…
                                                                              keuze voor een scenario heeft ook impact op de samenstelling van de
  Dit is een verhaal over vier mensen, genaamd Allemaal, Iemand, Iedereen     gebruikers van De Schakel, zie Figuur 11 (conform scenario omschrijving in
  en Niemand. Er moest belangrijk werk worden verricht en Allemaal was er     hoofdstuk 4).
  zeker van dat Iemand het zou doen. Iedereen had het kunnen doen, maar
                                                                                Scenario 1:          Scenario 2:        Scenario 3:        Scenario 4:
  Niemand deed het! Daarover werd Iedereen heel kwaad, want het was toch
                                                                                Renovatie            Renovatie met      Nieuwbouw          Nieuwbouw in
  de taak van Allemaal. Allemaal dacht dat Iedereen het wel zou doen, maar                           uitbreiding                           synergie met
  Niemand realiseerde zich dat Allemaal het niet zou doen. Het einde van het                                                               gemeentehuis
  liedje was dat Iedereen Iemand de schuld gaf, omdat Niemand deed wat
  Iedereen had kunnen doen.                                                     ▪   Huidige          ▪   Huidige        ▪   Huidige        ▪    Huidige
                                                                                    gebruikers           gebruikers         gebruikers          gebruikers
                                                                                                     ▪   Open Inloop    ▪   Open Inloop    ▪    Open Inloop
De gemeente Beesel en (potentiële) gebruikers Open Inloop, Synthese en De                            ▪   Synthese       ▪   Synthese       ▪    Synthese
                                                                                                     ▪   De             ▪   De             ▪    De
Bibliotheek Maas en Peel (hierna ‘hoofdgebruikers’) hebben in het proces
                                                                                                         Bibliotheek        Bibliotheek         Bibliotheek
rondom Gemeenschapshuis De Schakel constructief gesproken. Deze
                                                                                                         Maas en            Maas en             Maas en
verkenning is daarvan het resultaat en vormt het fundament om de situatie uit                            Peel               Peel                Peel
de anekdote in de toekomst te voorkomen.                                                                                                   ▪    Gemeente
                                                                                                                                                Beesel
                                                                              Figuur 11. Hoofdgebruikers per scenario.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                  27/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>10.1 Kaders eigendom, beheer en exploitatie                                    Uiteindelijk vertaalt dit zich in een aantal afspraken en rollen:
                                                                               ▪    Gemeente verhuurt aan Open Inloop;
Eigendom                                                                       ▪    Gemeente verhuurt aan Synthese;
                                                                               ▪    Gemeente verhuurt aan De Bibliotheek Maas en Peel;
Op maandag 14 oktober 2024 heeft er een werksessie over het eigendom,
                                                                               ▪    Gemeente verhuurt aan overige gebruikers;
beheer en exploitatie van de toekomstige Schakel plaatsgevonden. De
                                                                               ▪    De gemeente legt afspraken vast over het (gedeeld) gebruik van ruimten en
uitkomsten zijn op donderdag 14 november 2024 gevalideerd. Zowel de
                                                                                    de bijbehorende tarieven;
gemeente Beesel als de potentiële hoofdgebruikers waren tijdens deze
                                                                               ▪    Hoofdgebruikers vormen samen met de gemeente en aanvullend nader te
werksessie aanwezig. De hoofdgebruikers hebben tijdens deze werksessie
                                                                                    bepalen gebruikers het stichtingsbestuur;
aangegeven dat het in eigendom hebben van vastgoed niet hun corebusiness is
                                                                               ▪    De gemeente is verantwoordelijk voor het technisch beheer van De Schakel
en dat zij de voorkeur hebben voor het huren van (een gedeelte van) het pand.
                                                                                    (groot onderhoud van gebouw en terrein);
Daarnaast nemen de hoofdgebruikers een rol in het stichtingsbestuur in
                                                                               ▪    Het stichtingsbestuur stelt een beheerder/exploitant verantwoordelijk voor
overweging. Het stichtingsbestuur zal uiteindelijk bestaan uit verenigingen of
                                                                                    het facilitair beheer en de exploitatie van het gebouw en het terrein;
maatschappelijke partijen die veel gebruik zullen maken van De Schakel. De
                                                                               ▪    De door het stichtingsbestuur aangestelde beheerder/exploitant draagt zorg
hoofdgebruikers willen niet de verantwoordelijkheid dragen voor het beheer en
                                                                                    na in gebruik name voor controles op onder andere brandveiligheid en
exploitatie van het gebouw. Hiervoor dient een externe (commerciële) partij
                                                                                    ventilatie. Het controlerapport wordt beschikbaar gesteld aan de gebruikers
aangewezen te worden. Het wordt daarom geadviseerd dat de gemeente
                                                                                    van het gebouw.
Beesel eigenaar wordt van het Gemeenschapshuis De Schakel. In onderstaand
schema (Figuur 12) is dat weergegeven.
Figuur 12. Eigendomsmodel De Schakel.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                     28/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Beheer                                                                          In deze fase van het ontwikkelproces is het ook goed om stil te staan bij het
                                                                                eventueel aanstellen van een beheerder of exploitant. Gemeenschapshuis De
Beheer vraagt om gedegen afspraken vooraf. Daarbij is sprake van meerdere       Schakel is bedoeld om verenigingen te huisvesten en als een ontmoetingsplek
type beheer: technisch beheer, facilitair beheer en programmabeheer, zoals in   voor inwoners van de gemeente. Daarbij is laagdrempelige ontmoeting en
onderstaande afbeelding (Figuur 13) weergegeven.                                elkaar tegenkomen en leren kennen belangrijk. De organisatie van het beheer
                                                                                moet daarin ook een rol spelen.
                          Eigenaar: Gemeente Beesel
                                                                                De samenstelling en betrokkenheid van het stichtingsbestuur zijn afhankelijk van
                                                                                de keuzes die gemaakt zullen worden met betrekking tot het aanstellen van een
                                                                                beheerder/exploitant. Hiervoor dient in een vervolgfase een verkenning
                                                    Technisch beheer:           uitgevoerd te worden met (commerciële) beheerder/exploitant.
                                            Groot onderhoud van gebouw en
                                                           terrein              NB. De uiteindelijke keuze voor een scenario heeft geen impact op het
                                                                                geadviseerde model voor het eigendom en beheer. Echter zullen De Bibliotheek
                                             Programmabeheer: inhoudelijke      Maas en Peel, Open Inloop en Synthese geen gebruiker/huurder van De Schakel
                                                 afstemming activiteiten        zijn in scenario 1.
                                                                                Inclusief beheer
      Beheerder/exploitant
                                                     Facilitair beheer:         Het beheer vormt een kans om een meer inclusieve samenleving na te streven.
                                               schoonmaak, catering, post,      In de uitvoering van meer praktische beheertaken bestaat de mogelijkheid om
                                            beveiliging, verhuur MF, roostering personen vanuit specifieke doelgroepen in te zetten (naast de inwoners vanuit
                                                                                Reuver). Denk aan personen met een afstand tot de arbeidsmarkt of mensen
                                                                                met een lichamelijke of geestelijke beperking. Zij kunnen een rol krijgen in het
                                                                                dagelijks reilen en zeilen van het gebouw. Voorwaarde is dat er professionele
                               Huisgenotenoverleg:                              begeleiding wordt georganiseerd. Zo is het mogelijk om het beheer van
        Open Inloop, Synthese, Bibliotheek Maas en Peel en alle overige         Gemeenschapshuis De Schakel inclusief te maken en van, voor en door
            partijen/verenigingen die gebruik maken van De Schakel              Reuver/Beesel te laten zijn. Ook is het een kans om trans disciplinair te gaan
                                                                                werken, al dan niet ondersteund vanuit een kennis- of onderwijsinstelling. Naar
Figuur 13. Voorstel voor beheer.                                                de mogelijkheid om inclusie te organiseren is een nadere verkenning
                                                                                noodzakelijk en dialoog met betrokken organisaties en gemeente.
De gemeente Beesel is als eigenaar verantwoordelijk voor het technisch beheer
van het gebouw en de partij die het initiatief neemt om te zorgen dat het
beheer in algemene zin is georganiseerd. Het stichtingsbestuur zal samen met
een eventuele beheerder/exploitant voor het programmabeheer en facilitair
beheer zorgen. Het stichtingsbestuur stelt hiervoor de kaders waarbinnen de
beheerder/exploitant het beheer vormgeeft. Dit doen zij in samenspraak met het
huisgenotenoverleg, bestaande uit alle gebruikers van De Schakel die een
bijdrage willen leveren.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                       29/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Programmabeheer                                                                       NB. Fiscale voordelen (en de daarbij horende noodzakelijke administratieve last)
                                                                                      zijn niet meegenomen, deze vragen nadere verkenning door fiscalist.
Naast de eerdergenoemde beheertaken verdient ook het programmabeheer
specifieke aandacht. Het gaat daarbij om inhoudelijke afstemming en afspraken         Uitgangspunten
rondom activiteiten die voor de gehele of delen van het gemeenschapshuis (en
betrokken organisaties) gelden. Denk aan lustrumfeest, Ramadan of activiteiten        Exploitatielasten eigenaar
voor inwoners van Reuver/Beesel. Deze afstemming vindt plaats in het
                                                                                      Voor het berekenen van de verwachte exploitatielasten voor de eigenaar is
huisgenotenoverleg waarbij een programmaraad wordt ingericht waarin alle
                                                                                      uitgegaan van de volgende parameters:
grote gebruikers (en een eventuele exploitant) zitting hebben.
                                                                                      ▪    De exploitatielasten zijn berekend gebaseerd op het benchmark vanuit
Demarcatie-/ kruisjeslijst
                                                                                           ICSadviseurs.
NB. In de vervolgfase van de ontwikkeling wordt een demarcatie- en kruisjeslijst      ▪    Een uitsplitsing van de exploitatielasten:
opgesteld waarin de taken en rollen rondom beheer en financiële verrekening                ─ Groot onderhoud: € 27,- per m² bvo;
verder uitgesplitst en geregeld worden. Dit wordt onderdeel van het uiteindelijke          ─ Verzekeringen: € 1,- per m² bvo;
beheerplan.                                                                                ─ Zakelijke lasten (o.a. OZB): € 3,- per m² bvo.
                                                                                      Servicelasten
10.2 Financiële uitgangspunten                                                        De servicelasten zijn de gebruikerslasten voor de huurder. De huurder staat
                                                                                      hiervoor een indicatief bedrag per vierkante meter af als servicelast, wat later
Voor de gebruikers van Gemeenschapshuis De Schakel is sprake van een                  verrekend wordt op daadwerkelijk verbruik. Voor het berekenen van de
huursituatie bij gebruik van ruimten. Vanuit de gemeente Beesel wordt hiervoor        verwachte servicelasten is uitgegaan van de volgende parameters:
een huurprijs aangehouden. Op basis van parameters vanuit de gemeente
Beesel is de kostprijsdekkende huurprijs berekend voor de vier scenario’s met de      ▪    De servicelasten zijn berekend gebaseerd op vergelijkbare gebouwen vanuit
huidige rekenrente en afschrijvingstermijnen.                                              de ICS-benchmark. Hierbij is geen onderscheid gemaakt tussen BENG en
                                                                                           ENG omdat het nog niet duidelijk is of ENG haalbaar is.
Investeringskosten                                                                    ▪    Een uitsplitsing van de servicelasten:
                                                                                           ─ Elektra: € 12,- per m² bvo per jaar;
Bepalende factor voor de realisatie van gemeenschapshuis De Schakel zijn de                ─ Water: € 0,35 per m² bvo per jaar;
investeringskosten. Deze zijn leidend voor de kostprijs van de voorziening en
                                                                                           ─ Klein onderhoud: € 12,- per m² bvo per jaar;
uiteindelijk voor de huurprijs van de accommodatie. De investeringskosten op
                                                                                           ─ Heffingen (o.a. OZB, afval): € 2,50 per m² bvo per jaar;
basis van kengetallen, en bijbehorende uitgangspunten, zijn opgenomen in
                                                                                           ─ Schoonmaak: € 23,- per m² bvo per jaar.
hoofdstuk 9. De daadwerkelijke investeringskosten worden bekend in het verdere
ontwikkeltraject. In de fase van het VO en het DO van het proces is het               Kosten voor beheer
raadzaam om deze investeringskosten via onderbouwde ramingen te monitoren
en ook afgeleide berekeningen, zoals huurprijs, te herijken. Dat zijn ook natuurlijke De kosten voor beheer worden gedeeld door de huurders. Het uitgangspunt
momenten om commitment (lees: betaalbaarheid) voor betrokken huurders                 geldt dat voor ieder scenario twee beheerders aangenomen worden. Er is geen
opnieuw te bevestigen of te herzien.                                                  rekening gehouden met de inzet van vrijwilligers in beheer. De lasten zijn
                                                                                      berekend door een gemiddeld maandloon aan te nemen.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                           30/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Aannames                                                                                                Scenario 1:       Scenario 2:     Scenario 3:       Scenario 4:
                                                                                                        Renovatie          Renovatie     Nieuwbouw         Nieuwbouw
Voor het berekenen van de kostprijsdekkende huurprijzen zijn de volgende                                                       met                          in synergie
aannames gedaan:                                                                                                          uitbreiding                            met
                                                                                                                                                            gemeente
▪   Afschrijving over de gebruiksduur. Voor renovatie (met uitbreiding) is dit 25                                                                                huis
    jaar, voor nieuwbouw is dit, op basis van het beleid van de gemeente, 50
    jaar met 90% herinvestering van installaties na 25 jaar;                        Kale huurprijs       € 174,71           € 169,09        € 122,54          € 119,97
▪   Geen rekening gehouden met differentiaties in verschillende ruimten;            Servicelasten         € 49,85            € 49,85         € 49,85           € 49,85
▪   Geen rekening gehouden met differentiaties voor verschillende groepen
    huurders (commercieel, cultureel, incidenteel, vast gebruik, etc.);             Beheer               € 101,14            € 77,90         € 77,90           € 77,90
▪   Geen rekening gehouden met commerciële opbrengsten;                             Totaal               € 325,70           € 296,84        € 250,28          € 247,72
▪   Geen rekening gehouden met differentie in installaties en hulpmiddelen;         huurprijs per
▪   Er wordt een vorm van ‘medegebruik’ doorgerekend in de huurprijs (voor het      m² per jaar
    gebruik van toiletten, entree, etc.);
▪   Er is een opslag voor leegstandsrisico van 10% aangehouden om                 Figuur 14. Kostprijsdekkende huurprijs per m² per jaar.
    frictieleegstand tussen structurele huurders op te vangen;
▪   De kostprijsdekkende huurprijs geldt voor structurele huurders (Synthese,
                                                                                  Uit Figuur 14 blijkt dat de huurprijs in scenario 1 hoger ligt dan in de andere
    Open Inloop en De Bibliotheek Maas en Peel);
                                                                                  scenario’s. Dit komt doordat renovatie bij een gelijk aantal m² bvo duurder uitvalt
▪   Voor incidentele verhuur van de overige ruimten zal de kostprijsdekkende
                                                                                  dan nieuwbouw. In scenario 2 daalt de kale huurprijs door een uitbreiding van
    huurprijs verrekend moeten worden naar gebruik;
                                                                                  het aantal m² bvo, waardoor de kosten over een groter oppervlak verdeeld
▪   Prijspeil 1 januari 2024. Dit prijspeil is ook na toevoeging van scenario 4
                                                                                  kunnen worden. Desondanks blijft de totale huurprijs relatief hoog vanwege de
    aangehouden, zodat de bedragen vergelijkbaar zijn met het raadsvoorstel
                                                                                  renovatiekosten. Scenario 3 kent een lagere kale huurprijs dankzij nieuwbouw,
    van maart 2025. Na de keuze van een scenario zullen de bedragen nog
                                                                                  wat resulteert in lagere stichtingskosten per m² bvo. Scenario 4 laat de laagste
    geïndexeerd dienen te worden.
                                                                                  kale huurprijs zien, doordat het aantal m² bvo voor De Schakel afneemt als
Kostprijsdekkende huur                                                            gevolg van synergie met het gemeentehuis (door gedeeld ruimtegebruik).
                                                                                  De servicelasten zijn in alle scenario’s gelijk.
De indicatieve kostprijsdekkende huurprijs per bruto vierkante meter per jaar en
per scenario wordt weergegeven in Figuur 14. Daarnaast worden de indicatieve      De totale som van de beheerkosten zijn voor alle scenario’s gelijk. Echter worden
servicelasten per bruto vierkante meter (inclusief eigenaarsdeel) weergegeven.    deze kosten verrekend over het aantal vierkante meters van De Schakel van het
Verder worden hierin de verwachte kosten van het beheer per bruto vierkante       scenario. Bij scenario 1 zijn de beheerkosten het hoogst, omdat door de
meter kosten weergegeven. In Bijlage 7 worden de huurprijzen per scenario         renovatie de afmetingen van De Schakel niet toenemen. Bij scenario 2 en 3
verder toegelicht.                                                                wordt het gebouw uitgebreid en zijn de kosten lager. Bij scenario 4 zijn de
                                                                                  beheerkosten gelijk aan scenario 2 en 3, terwijl de vierkante meters voor De
                                                                                  Schakel minder zijn. Dit wordt opgevangen door de synergievoordelen met het
                                                                                  gemeentehuis.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                             31/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Per saldo zijn de gebruikers van De Schakel in de nieuwbouwscenario’s
voordeliger uit. Zij profiteren van meer en betere faciliteiten voor dezelfde prijs.
De hogere kosten van het gemeentehuis worden niet doorberekend aan de
gebruikers van De Schakel, terwijl zij wel deels gebruikmaken van de ruimten van
het gemeentehuis. Dit levert een synergievoordeel op voor de gebruikers van De
Schakel.
Incidentele huur
Het advies is om voor incidentele huur met een strippenkaart te werken.
Verenigingen betalen dan op voorhand het gebruik van 10 maal een ruimte. Dit
betekent bijvoorbeeld dat een vereniging op voorhand € 500,- betaalt zodat
deze 10 maal 1 ruimte van € 50,- kan gebruiken. Op die manier hoeft er niet
telkens gefactureerd of verrekend te worden.
Begroting en meerjarig onderhoudsplan
Op basis van bovenstaande contouren, het uiteindelijke ontwerp met
daadwerkelijke vierkante meters en inzicht in exploitatieberekeningen, en dan
op te stellen meerjarig onderhoudsplan (MJOP), kan de gemeente een
begroting voor de exploitatie van Gemeenschapshuis De Schakel maken. Deze
begroting bevat uiteindelijk de definitieve initiële huur en kostenverdeling op
basis van ruimtegebruik.
NB. In de vervolgfase van de ontwikkeling wordt door het stichtingsbestuur een
begroting en MJOP opgesteld. Dit is onderdeel van het uiteindelijke beheerplan.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                               32/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>11. Conclusie
11.1 Ingevuld afwegingskader
De vier scenario’s worden in Figuur 15 op de volgende pagina’s beoordeeld op
basis van de beoordelingscriteria ruimtelijk functioneel, technisch, duurzaamheid,
investeringskosten, huur- en exploitatiekosten, impact op omgeving, risico’s,
planning, periode dat het gebouw niet beschikbaar is, en eigendom, beheer en
exploitatie. Een toelichting van de beoordelingscriteria in het afwegingskader is
terug te vinden in Bijlage 8.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                             33/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                 Scenario 1: Renovatie               Scenario 2: Renovatie met              Scenario 3: Nieuwbouw           Scenario 4: Nieuwbouw in
                                                                                uitbreiding                                                synergie met gemeentehuis
 1. Gebouw:               De samenwerkingsvisie is minder       De samenwerkingsvisie is goed in     De samenwerkingsvisie is goed in  De samenwerkingsvisie is goed in
 Ruimtelijk functioneel   goed in te vullen, partners als       te vullen. Synthese, Open Inloop     te vullen. Synthese, Open Inloop  te vullen. Synthese, Open Inloop
                          Synthese, Open Inloop en De           en De Bibliotheek Maas en Peel       en De Bibliotheek Maas en Peel    en De Bibliotheek Maas en Peel
                          Bibliotheek Maas en Peel kunnen       gaan mee.                            gaan mee.                         gaan mee. De
                          niet mee.                             Aanpassingsmogelijkheden in de       Aanpassingsmogelijkheden in de    samenwerkingsvisie wordt
                          Aanpassingsmogelijkheden in de        toekomst deels mogelijk omdat er     toekomst mogelijk omdat           uitgebreid met de gemeente.
                          toekomst beperkt omdat er             deels gewerkt wordt met een          hiermee rekening gehouden kan     Aanpassingsmogelijkheden in de
                          gewerkt wordt met een bestaand        bestaand gebouw. Ruimte voor         worden in het ontwerp. Zo kan er  toekomst zijn mogelijk omdat
                          gebouw, er zal minder ruimte zijn     flexibiliteit in het ontwerp met     een grote zaal ontworpen          hiermee rekening kan worden
                          voor flexibiliteit in het ontwerp. De name in de uitbreiding aan           worden die op te delen is in      gehouden in het ontwerp.
                          grote zaal in het bestaande           mogelijk. De grote zaal in het       kleinere delen om het             Multifunctioneel gebruik van
                          gebouw is op dit moment lastig        bestaande gebouw is op dit           multifunctionele gebruik te       ruimten wordt zichtbaar in het
                          op te delen, wat het                  moment lastig op te delen, wat       bevorderen.                       samenvoegen van spreekkamers
                          multifunctionele gebruik niet         het multifunctionele gebruik niet    Toegankelijkheid is goed in te    en vergaderruimten, net als
                          bevorderd. Huidige niet               bevorderd. Huidige niet              passen in een nieuw te            personeelsruimten en kantine.
                          toegankelijke elementen (zoals        toegankelijke elementen (zoals       ontwerpen gebouw.                 Toegankelijkheid is goed in te
                          het bestaande podium of kelder)       het bestaande podium of kelder)                                        passen in een nieuw te
                          vragen om oplossing.                  vragen om oplossing.                                                   ontwerpen gebouw.
 2. Gebouw:               De vernieuwing van installaties is    De vernieuwing van installaties is   In dit scenario wordt er een      In dit scenario wordt er een
 Technisch                meegenomen. Bij het ontwerpen         meegenomen. Bij het ontwerpen        compleet nieuw gebouw             compleet nieuw gebouw
                          en realiseren heeft men te maken      en realiseren heeft men te maken     ontworpen en gerealiseerd.        ontworpen en gerealiseerd.
                          met de huidige eigenschappen          met de huidige eigenschappen         Hierbij is alles naar wens en     Hierbij is alles naar wens en
                          van gebouw. Dit levert                van gebouw. Dit levert               huidige standaarden in te vullen. huidige standaarden in te vullen.
                          beperkingen op voor de                beperkingen op voor de               Daarnaast zijn er geen            Daarnaast zijn er geen
                          functionaliteit van het gebouw en     functionaliteit van het gebouw en    belemmeringen van het             belemmeringen van het
                          de toe te passen bouwtechniek.        de toe te passen bouwtechniek.       bestaande gebouw.                 bestaande gebouw.
                          Het binnenklimaat kan goed            Het binnenklimaat kan goed
                          worden geoptimaliseerd.               worden geoptimaliseerd.
                          Wanneer er binnen de huidige          Wanneer er binnen de huidige
                          elektra aansluiting gewerkt wordt,    elektra aansluiting gewerkt wordt,
                          is netcongestie wellicht geen         is netcongestie wellicht geen
                          probleem.                             probleem. In dit scenario zal het
                                                                bestaande gebouw aangesloten
                                                                moeten worden op de
                                                                uitbreiding, dit is een uitdaging en
                                                                daarmee ook een
                                                                aandachtspunt.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                               34/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre> 3. Duurzaamheid          BENG als uitgangspunt.              BENG als uitgangspunt.              ENG als uitgangspunt.               ENG als uitgangspunt. Een
                          Hergebruik van het bestaande        Hergebruik van het bestaande        Een duurzame/circulaire sloop       duurzame/circulaire sloop van
                          gebouw is duurzaam.                 gebouw is duurzaam.                 van het bestaande gebouw is         het bestaande gebouw is
                          Het terrein is biodivers in te      Het terrein is biodivers in te      voorwaardelijk om aan               voorwaardelijk om aan
                          richten. Klimaatadaptatie is in dit richten. Klimaatadaptatie is in dit duurzaamheidseisen te voldoen.      duurzaamheidseisen te voldoen.
                          scenario niet zo goed mogelijk als  scenario niet zo goed mogelijk als  Het terrein is biodivers in te      Het terrein is biodivers in te
                          bij nieuwbouw, denk aan het         bij nieuwbouw, denk aan het         richten.                            richten. Klimaatadaptatie is in dit
                          toepassen van groen dak,            toepassen van groen dak,            Klimaatadaptatie is in dit scenario scenario goed mogelijk, denk
                          hemelwater opvang etc.              hemelwater opvang etc.              goed mogelijk, denk bijvoorbeeld    aan het toepassen van een
                                                                                                  aan het toepassen van een           groen dak of het opvangen van
                                                                                                  groen dak of het opvangen van       hemelwaterafvoer.
                                                                                                  hemelwaterafvoer.
 4. Investeringskosten    Investeringskosten zijn het laagst  Investeringskosten scoren           Investeringskosten zijn het een-na- De investeringskosten zijn
                          ten opzichte van de andere          gemiddeld ten opzichte van de       hoogst ten opzichte van de          significant hoger dan de andere
                          scenario’s.                         andere scenario’s.                  andere scenario’s.                  scenario’s. Dit komt door de
                                                                                                                                      toevoeging van de gemeente als
                                                                                                                                      partner. Echter, samen realiseren
                                                                                                                                      van De Schakel en het
                                                                                                                                      gemeentehuis veroorzaakt ook
                                                                                                                                      een financiële synergie van bijna
                                                                                                                                      3 miljoen euro.
 5. Huur- en              Huurprijzen en exploitatiekosten    Huurprijzen en exploitatiekosten    Huurprijzen en exploitatiekosten    Huurprijzen en exploitatiekosten
 exploitatiekosten        zijn het hoogst ten opzichte van    scoren gemiddeld ten opzichte       zijn het een-na-laagst ten          zijn het laagst ten opzichte van
                          de andere scenario’s.               van de andere scenario’s.           opzichte van de andere              de andere scenario’s.
                                                                                                  scenario’s.
 6. Draagvlak             Het draagvlak van gebruikers        Het draagvlak van gebruikers        Het draagvlak van gebruikers        Het draagvlak van gebruikers
 gebruikers               scoort relatief het laagst in dit   scoort gemiddeld in dit scenario.   scoort positief in dit scenario.    scoort op dit moment gemiddeld
                          scenario, omdat Synthese, Open      Synthese, Open Inloop en De         Synthese, Open Inloop en De         in dit scenario. Synthese, Open
                          Inloop en De Bibliotheek Maas en    Bibliotheek Maas en Peel kunnen     Bibliotheek Maas en Peel kunnen     Inloop en De Bibliotheek Maas en
                          Peel geen onderdeel uit kunnen      onderdeel uitmaken van De           onderdeel uitmaken van De           Peel kunnen onderdeel uitmaken
                          maken van De Schakel in dit         Schakel in dit scenario.            Schakel in dit scenario. Daarnaast  van De Schakel in dit scenario.
                          scenario.                                                               biedt dit scenario maximale         Toevoeging van de gemeente
                                                                                                  accommodeermogelijkheden.           brengt nog onduidelijkheden
                                                                                                                                      voor de gebruikers; een
                                                                                                                                      gezamenlijke visie moet nog
                                                                                                                                      opgesteld worden. De
                                                                                                                                      verwachting is dat daardoor het
                                                                                                                                      draagvlak vergelijkbaar wordt
                                                                                                                                      met scenario 3.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                               35/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>  7. Impact op            Dit scenario is voor de omgeving     Dit scenario is voor de omgeving     Dit scenario levert voor de          Dit scenario levert voor de
  omgeving                positief gezien de kortere           neutraal, gezien de langere          omgeving de veel impact op. De       omgeving de meeste impact op.
                          bouwtijd en weinig verandering in    bouwtijd. Echter zal het uiterlijk   omgeving krijgt te maken met         De omgeving krijgt te maken met
                          omvang en uiterlijk van het          beperkt veranderen, enkel de         een langere bouwtijd en zowel        een langere bouwtijd van een
                          gebouw.                              omvang van het gebouw neemt          de omvang als het uiterlijk van      paar maanden, de omvang van
                                                               toe.                                 het gebouw wordt veranderd.          het gebouw zal significant
                                                                                                                                         toenemen en het uiterlijk van het
                                                                                                                                         gebouw wordt ook veranderd.
  8. Risico’s             Asbest, netcongestie, flora &        Asbest, netcongestie, flora &        Asbest, netcongestie, flora &        Asbest, netcongestie, flora &
                          fauna, verborgen gebreken.           fauna, ruimtelijke ordening,         fauna, ruimtelijke ordening          fauna, ruimtelijke ordening,
                                                               verborgen gebreken                                                        complexiteit
  9. Planning             Kortste doorlooptijd ten opzichte    Gemiddelde doorlooptijd ten          Een-na-langste doorlooptijd ten      Langste doorlooptijd ten opzichte
                          van de andere scenario’s.            opzichte van de andere               opzichte van de andere               van de andere scenario’s.
                                                               scenario’s.                          scenario’s.
  10. Periode dat         Verenigingen dienen relatief         Verenigingen dienen relatief         Verenigingen dienen relatief         Verenigingen dienen relatief
  gebouw niet             gezien het kortst gebruik te         gezien niet het kortst maar ook      gezien het een-na-langste            gezien het langst gebruik te
  beschikbaar is voor     maken van een tijdelijke situatie in niet het langst gebruik te maken     gebruik te maken van een             maken van een tijdelijke situatie in
  partijen                dit scenario.                        van een tijdelijke situatie in dit   tijdelijke situatie in dit scenario. dit scenario.
                                                               scenario.
  11. Eigendom,           Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de
  beheer & exploitatie    verschillende scenario’s.            verschillende scenario’s.            verschillende scenario’s.            verschillende scenario’s.
                          Gemeente neemt het gebouw in         Gemeente neemt het gebouw in         Gemeente neemt het gebouw in         Gemeente neem het gebouw in
                          eigendom. Er dient een (externe)     eigendom. Er dient een (externe)     eigendom. Er dient een (externe)     eigendom. Er dient een (externe)
                          beheerder/exploitant                 beheerder/exploitant                 beheerder/exploitant                 beheerder/exploitant
                          ingeschakeld te worden. Er wordt     ingeschakeld te worden. Er wordt     ingeschakeld te worden. Er wordt     ingeschakeld te worden. Er wordt
                          een stichtingsbestuur opgericht      een stichtingsbestuur opgericht      een stichtingsbestuur opgericht      een stichtingsbestuur opgericht
                          bestaande uit de hoofdgebruikers     bestaande uit de hoofdgebruikers     bestaande uit de hoofdgebruikers     bestaande uit de hoofdgebruikers
                          en eventueel aanvullende             en eventueel aanvullende             en eventueel aanvullende             en eventueel aanvullende
                          gebruikers.                          gebruikers.                          gebruikers.                          gebruikers.
  12. Marktbenadering     Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de Er is hierin geen verschil tussen de
                          verschillende scenario’s. Er wordt   verschillende scenario’s. Er wordt   verschillende scenario’s. Er wordt   verschillende scenario’s. Er wordt
                          een traditionele                     een traditionele                     een traditionele                     een traditionele
                          aanbestedingsvorm geadviseerd        aanbestedingsvorm geadviseerd        aanbestedingsvorm geadviseerd        aanbestedingsvorm geadviseerd
                          met een geïntegreerd contract        met een geïntegreerd contract        met een geïntegreerd contract        met een geïntegreerd contract
                          voor architect & constructeur en     voor architect & constructeur en     voor architect & constructeur en     voor architect & constructeur en
                          installatie-adviseur & bouwfysicus.  installatie-adviseur & bouwfysicus.  installatie-adviseur & bouwfysicus.  installatie-adviseur & bouwfysicus.
Figuur 15. Ingevuld afwegingskader.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                                  36/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                                           Scenario 1 (renovatie) scoort in totaal op 4 punten positief en op 4 punten
11.2 Conclusie                                                                             negatief ten opzichte van de andere twee scenario’s.
                                                                                           Het scenario renovatie met uitbreiding (scenario 2) scoort op alle criteria
In Figuur 16 hieronder is een samenvatting weergegeven van hoe de
                                                                                           neutraal. Het derde scenario (nieuwbouw) scoort op 5 punten relatief gezien
verschillende scenario’s ten opzichte van elkaar scoren op de verschillende
                                                                                           positief en op 4 punten negatief. Scenario 4 (nieuwbouw in synergie met
beoordelingscriteria in het afwegingskader. De scores betreffen een                        gemeentehuis) scoort op 4 punten relatief gezien positief, op 4 punten
onderlinge vergelijking op een driepuntenschaal: negatief (-), neutraal (+/-) of
                                                                                           negatief en neutraal op 4 punten.
positief (+). De eerste drie scenario’s zijn met elkaar vergeleken. Scenario 4 is
later toegevoegd en is vergeleken met scenario 1, 2 en 3. De scores van de                 Uiteindelijk is het aan de gemeente om prioriteiten te stellen aan de
eerste drie scenario’s zijn niet aangepast na de toevoeging van het scenario 4.            verschillende criteria en een keuze te maken op basis van de punten in het
                                                                                           afwegingskader.
  Samenvatting afweging                             Scenario 1:               Scenario 2:                   Scenario 3:         Scenario 4: Nieuwbouw
                                                    Renovatie               Renovatie met                   Nieuwbouw               in synergie met
                                                                               uitbreiding                                           gemeentehuis
  1. Gebouw: Ruimtelijk functioneel                      -                         +/-                           +                         +
  2. Gebouw: Technisch                                   -                         +/-                           +                         +
  3. Duurzaamheid                                      +/-                         +/-                           +                         +
  4. Investeringskosten                                 +                          +/-                           -                         -
  5. Huur- en exploitatiekosten                          -                         +/-                           +                         +
  6. Draagvlak gebruikers                                -                         +/-                           +                        +/-
  7. Impact op omgeving                                 +                          +/-                           -                         -
  8. Risico’s                                          +/-                         +/-                          +/-                       +/-
  9. Planning                                           +                          +/-                           -                         -
  10. Periode dat gebouw niet
  beschikbaar is voor partijen                          +                          +/-                           -                         -
  11. Eigendom, beheer & exploitatie                   +/-                         +/-                          +/-                       +/-
  12. Marktbenadering                                  +/-                         +/-                          +/-                       +/-
Figuur 16. Samenvatting afweging scenario's.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                                 37/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>11.3 Aanbeveling                                                                  Om het proces goed te laten verlopen wordt geadviseerd om een externe
                                                                                  projectmanager aan te stellen. Deze kan de selectie- en
Op basis van deze rapportage wordt aan de gemeente geadviseerd om een             aanbestedingsprocedures opstarten en daarnaast de onderzoeken uitzetten die
gemotiveerd advies uit te brengen aan de gemeenteraad waarbij een van de          benodigd zijn om een eventuele omgevingsplanwijziging te doorlopen.
scenario’s als voorkeursscenario wordt aanbevolen.
Na besluitvorming door de gemeenteraad dienen ten aanzien van het vervolg         11.4 Vervolgstappen
een aantal stappen te worden gezet. Het advies is om hierbij de volgende
stappen te zetten:                                                                Voor een eerlijke vergelijking van het vierde scenario ten opzichte van de
                                                                                  andere drie scenario’s is het Programma van Eisen van De Schakel en het
▪   Opstarten van de aanbesteding van ontwerpende partijen op basis van het       prijspeil van de investeringen hetzelfde gehouden.
    advies uit de marktbenadering, opgenomen in deze rapportage;
▪   Verder uitwerken van eigendom, beheer en exploitatie;                         Echter, gedurende het proces hebben enkele gebruikers uit voortschrijdend
▪   Laten opstellen van een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de      inzicht opmerkingen gemaakt op het PvE. Deze opmerkingen hebben effect op
    betrokken partijen;                                                           de te realiseren vierkante meters. Verder hebben mogelijke nieuwe partijen zich
▪   Inventarisatie van benodigde onderzoeken en rapportages, zoals het            aangemeld met de vraag of er voor hen ook ruimte te realiseren is in De Schakel.
    actualiseren van de asbestrapportage.
                                                                                  Daarnaast moet worden overwogen of bepaalde functies bewust in het
Voor het opstarten van de aanbesteding van de ontwerpende partijen dienen         publieke deel van het gebouw kunnen worden geplaatst om meer sociaal-
er nog een aantal zaken opgesteld te worden. Denk hierbij aan het technisch       maatschappelijke meerwaarde te creëren. Een voorbeeld hiervan is de kantine
programma van eisen (het ruimtelijk functioneel programma van eisen is            van het gemeentehuis, die ook als personeelsruimte voor De Bibliotheek Maas en
opgenomen in deze rapportage). Daarnaast zullen er selectie- en                   Peel en Synthese wordt gebruikt. Als deze ruimte niet als interne voorziening
gunningsleidraden opgesteld moeten worden. Verder is het belangrijk om te         ‘achter de schermen’ wordt geplaatst, maar (deels) als openbare ruimte wordt
inventariseren of de scenario’s onder of boven het drempelbedrag vallen voor      ingericht, kan deze breder worden benut. Een invulling als koffie- of
het Europees aanbesteden van diensten.                                            lunchgelegenheid biedt voordelen voor zowel inwoners als medewerkers van de
                                                                                  betrokken partijen. Dit versterkt de toegankelijkheid en levendigheid van het
Het eigendom, beheer en exploitatie dient in de vervolgfases verder uitgediept    gebouw, en biedt tevens mogelijkheden voor commerciële of sociale
te worden. Zo zal er verkend moeten worden met een (commerciële)                  exploitatie. Een dergelijke invulling levert een aanvullend synergievoordeel op
beheerder/exploitant. Vervolgens zal er een stichtingsbestuur opgezet moeten      binnen het gezamenlijk gebruik.
worden met de hoofdgebruikers. Dit stichtingsbestuur is ook verantwoordelijk
voor de demarcatie- en kruisjeslijst die opgesteld moet worden, waarin de taken   Zodra de raad in september 2025 een keuze heeft gemaakt voor een van de
en rollen rondom beheer en financiële verrekening verder uitgesplitst en          scenario’s is een herijking van het PvE de voorgestelde vervolgstap. Dit zal ook
geregeld worden. Dit is onderdeel van het uiteindelijke beheerplan. Verder zullen bestaan uit een actualisering van het prijspeil van de investeringen. De
de begroting en het meerjarig onderhoudsplan onderdeel uitmaken van het           daadwerkelijke investering voor het gekozen scenario zal hoger uitvallen dan in
beheerplan. Het opstellen van dit beheerplan gebeurt door het stichtingsbestuur   dit haalbaarheidsonderzoek is weergegeven.
en dit loopt doorgaans parallel aan het ontwerptraject. Verder zullen er
onderzoeken opgestart moeten worden. Hierbij moet gedacht worden aan flora
& fauna, netcongestie en het actualiseren van de asbestrapportage.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                        38/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Bijlage 1. Tekeningen bestaande situatie De Schakel
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl              39/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl 40/56</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl 41/56</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Bijlage 2. Ruimtestaten
Bijlage 2.1 Ruimtestaat De Schakel
Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
Bijlage 2.2 Ruimtestaat gemeentehuis Beesel
Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
Bijlage 2.3 Ruimtestaat synergie De Schakel en
gemeentehuis Beesel
Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage. De
synergievoordelen wat betreft de m² bvo zijn weergegeven in gele markering.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                      42/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bijlage 3. Oppervlaktedefinities en toelichting
bruto/nuttig factor
In dit Programma van Eisen worden de termen bruto
vloeroppervlakte (m² bvo) en functioneel nuttig oppervlakte (m² fno)
gehanteerd. De definitie van de bruto vloeroppervlakte staat
omschreven in de NEN 25803.
Bruto vloeroppervlakte (m² bvo)
“De bruto-vloeroppervlakte […] is de oppervlakte, gemeten op
vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande
scheidingsconstructies, die [alle tot het gebouw behorende] […]
ruimten omhullen.”
De bruto vloeroppervlakte omvatte dus alle daadwerkelijk
gerealiseerde oppervlakte, inclusief de oppervlakte die wordt
ingenomen door constructies, verkeersruimte, technische ruimten,
sanitair en dergelijke. Deze oppervlakte is van belang in het kader
van de financiering, maar doet nog geen uitspraak over de
effectiviteit van de te benutten ruimten. Om die reden wordt ook de
term functioneel nuttige oppervlakte gebruikt. De functioneel nuttige
oppervlakte is niet gedefinieerd in de NEN 2580. Om verschil in
interpretatie te voorkomen is hiernaast weergegeven hoe de
definitie in dit project is gehanteerd:
De bruto/nuttig verhouding (of -factor) definieert de verhouding
tussen de functioneel nuttige oppervlakte (m² fno) en de bruto
vloeroppervlakte (m² bvo).
3 NEN 2580: de Nederlandse Norm waarin de definities, bepalingsmethoden en de meetinstructie voor
de vloeroppervlakten van gebouwen zijn opgenomen.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                            43/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Bijlage 4. Sfeerimpressie gemeenschapshuis
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl     44/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl 45/56</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Bijlage 5. Toelichting contractvormen                                             Het ontwerp wordt conform de eisen en wensen van de opdrachtgever in fasen
                                                                                  uitgewerkt voor de uitvoering. Nadat het ontwerp is goedgekeurd, worden
                                                                                  bestek en tekeningen gemaakt. Vervolgens wordt een prijsopgave gevraagd
Toelichting traditioneel                                                          aan een of meer uitvoerende partijen, zoals bouwkundig aannemers en
                                                                                  installatiebedrijven. Tijdens de uitvoering is opdrachtgever vertegenwoordigd
                                                                                  door een directievoerder en blijven de architect en/of het ingenieurs- of
                                                                                  adviesbureau betrokken.
                                                                                  De bouwkundig aannemer wordt meestal ook de coördinator van onder meer
                                                                                  de installatieaannemers en leveranciers. Een andere mogelijkheid is een
                                                                                  hoofdaannemer die ook verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de
                                                                                  nevenaannemers, en die feitelijk in die situatie als onderaannemers fungeren.
Contractregie Traditioneel.
Toepassing
Het belangrijkste kenmerk van dit contractmodel is de strikte scheiding tussen
ontwerp en uitvoering. Het traditionele contractmodel is vooral in de vorige
eeuw tot ontwikkeling gekomen door de toenemende professionalisering en
institutionalisering van de ontwerpende disciplines, zoals architecten en
raadgevende ingenieurs. Een en anders had tevens tot gevolg dat ontwerpende
                                                                                  Contractprincipes Traditioneel.
partijen ook steeds onafhankelijker van de uitvoeringspartijen kwamen te staan.
Dit contractmodel wordt in de literatuur beschreven volgens de klassieke
driehoek van het Nederlandse bouwrecht, dat wordt gevormd door de
verschillende rechtsverhoudingen tussen de belangrijkste partijen. Zo ontstaat er
een contractuele relatie tussen opdrachtgever en ontwerper of adviseur. Een
tweede contractuele relatie ontstaat tussen opdrachtgever en bouwer.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      46/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Kwaliteit                                                                          Contractuele aandachtspunten
▪     De uitvoeringsverantwoordelijkheid ligt bij de hoofdaannemer, maar de        ▪    Afstemming diverse niveaus van verantwoordelijkheden en
      controle geschiedt door de directievoerders/toezichthouder bijgestaan door        aansprakelijkheden tussen adviseurs en uitvoerende partijen en uitvoerende
      architect/adviseurs;                                                              partijen onderling dor het afsluiten van coördinatieovereenkomsten;
▪     Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor     ▪    Doordat er mogelijk veel verschillende contracten moeten worden
      duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de          afgesloten kan het zijn dat de verschillende standaardregelingen niet goed
      diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines;                                       op elkaar aansluiten. Hierdoor kan een onduidelijke verantwoordelijkheid- en
▪     Opdrachtgever heeft veel invloed op procesverloop en ontwerp;                     aansprakelijkheidsverdeling ontstaan;
▪     Een optimale prijs-kwaliteitsverhouding kan negatief beïnvloed worden        ▪    Bij eventuele geschillen is een ruime jurisprudentie voorhanden;
      doordat gespecialiseerde uitvoeringskennis niet direct in een tijdens het    ▪    Vrijwaring voor de opdrachtgever; dat wil zeggen voorkoming van verwijten
      ontwerpproces kan worden ingebracht. Een en ander afhankelijk van de              of claims naar opdrachtgever indien er problemen ontstaan tussen partijen
      complexiteit van het project.                                                     onderling.
Prijs
▪     Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op
      hetzelfde, uitgewerkte ontwerp. Goede kans tot het bereiken van de laagst
      mogelijke prijs. Pas na de gunning is er zekerheid over de totale kosten van
      het bouwproject;
▪     Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de
      budgetten goed controleerbaar;
▪     Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange
      besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor
      opdrachtgever worden beperkt;
▪     Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op
      basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden, vast eenheidsprijzen en    Risicoprofiel Traditioneel.
      vaste opslagpercentages.
                                                                                   Aansprakelijkheid en risico’s
Tijd
                                                                                   De ontwerpfunctie van de architect en adviseurs wordt binnen de traditionele
▪     Door een strenge scheiding tussen ontwerp en uitvoering kent dit proces een  rolverdeling nogal eens als een inspanningsverbintenis gekwalificeerd. Een
      relatief lange doorlooptijd. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor integratie inspanningsverbintenis betekent dat de aansprakelijkheid beperkt is: staat vast
      van ontwerp- en uitvoeringskennis beperkt en ontbreekt de mogelijkheden      dat de schuldenaar zich voldoende heeft ingespannen, dan heeft hij zich
      om uitvoeringservaring en deskundigheid tijdig het ontwerp te brengen.       gekweten van zijn taak en is hij niet aansprakelijk als er toch iets is misgegaan. De
                                                                                   basis voor de aansprakelijkheid is in hoofdstuk 6 de DNR geregeld.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                           47/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Voor de regeling van de aansprakelijkheid tussen opdrachtgever en aannemer is     Nadelen:
in aanvang de UAV van toepassing. In beginsel is de aannemer na de
oplevering niet aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk, tenzij:           ▪   De strikte scheiding van functies heeft een vertragend effect op het
                                                                                      bouwproces;
▪     Het geval voorzien in artikel 1645 BW zich voordoet, welke regeling inhoudt ▪   Pas in de uitvoeringsfase kan van de expertise van de aannemer gebruik
      dat indien een gebouw, voor een bepaalde prijs aangenomen en                    worden gemaakt;
      afgemaakt, geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de             ▪   Er is veel kans op meerwerk vanwege een mogelijk onvoldoende
      samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de       afstemming van ontwerp en uitvoering.
      bouwmeester en aannemers daarvoor, gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn;
▪     Het werk of enig onderdeel daarvan door schuld van de aannemer, zijn        Standaarddocumenten/contracten
      leverancier, zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek      In Nederland zijn voor het traditionele contractmodel verschillende standaards
      bevat en de aannemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke      per ontwerp-, advies- of uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste zijn:
      termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.
                                                                                  Aanbesteding:
Verder moet worden gewezen op de aansprakelijkheid van de aannemer voor
zijn integrale handelen, dat wil zeggen: de inzet van arbeid, bouwstoffen en      ▪   De aanbestedingsweg 2012
materieel.                                                                        ▪   De Gids Proportionaliteit 2020
De opdrachtgever wordt verantwoordelijk gehouden voor:                            Standaardvoorwaarden:
▪     Het door of namens hem ontwikkeld ontwerp                                   ▪   UAV 2012 en UAV-TI 1992: Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de
▪     De door of namens hem bepaalde uitvoeringswijze                                 uitvoering van werken, respectievelijk Uniforme Administratieve
▪     Het project in relatie tot de omgeving                                          Voorwaarden Technische Installaties
▪     De bodemgesteldheid                                                         ▪   DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en
▪     De functionele geschiktheid van voorgeschreven bouwstoffen                      adviseur
                                                                                  ▪   AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf
Voor- en nadelen                                                                  ▪   AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming
Voordelen:                                                                        Bestekstandaards:
▪     Een duidelijk stramien: de opdrachtgever heeft in het ontwerpproces de      ▪   Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw
      ontwerpende partij(en) tegenover zich (de architect, adviseurs);            ▪   RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond, Weg- en Waterbouw; voor de
▪     Een eenvoudig en voor alle bouwparticipanten vertrouwd model: duidelijk         uitvoering van werken
      gescheiden en kenbare verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden;
▪     De controlemogelijkheden voor de opdrachtgever.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                         48/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Toelichting Engineer & Build                                                      Na aanbesteding heeft opdrachtgever te maken met één aanspreekpunt, wat
                                                                                  als een van de grote voordelen wordt ervaren ten opzichte van het traditionele
                                                                                  model. In feite is er geen formele scheiding meer tussen de ontwerp- en
                                                                                  uitvoeringsdisciplines, maar is er sprake van een integrale aanpak met een
                                                                                  resultaatsverbintenis. Het is belangrijk dat de opdrachtgever vooraf zijn
                                                                                  randvoorwaarden en specificaties behorend bij het ontwerp duidelijk en volledig
                                                                                  formuleert, waarna de invloed tijdens de rest van het ontwerp en de uitvoering
                                                                                  beperkt is en waarover bijzondere afspraken zoals acceptatieprocedures
                                                                                  gemaakt dienen te worden. Dit vraagt van een opdrachtgever dat zij tijdens de
                                                                                  nadere uitwerking van het ontwerp meer afstand neemt van het proces.
Contractregie Engineer & Build.
Toepassing
Engineer & Build is een variant op het traditionele model, waarbij de
contractuele invulling plaats vindt als bij een Design & Build opgave. Anders dan
bij een bouwteam wordt de opdrachtnemer veelal op basis van een Voorlopig
of Definitief Ontwerp gecontracteerd en is opdrachtnemer middels een UAV-GC
contract verantwoordelijk voor de nadere uitwerking en realisatie van het
project.
                                                                                  Contractprincipes Engineer & Build.
Waar in het traditionele model de aannemer een inspanningsverplichting heeft
om het project te kunnen realiseren, heeft aannemer hier een uitwerkings- en
uitvoeringsverplichting.
Engineer & Build wordt de laatste jaren steeds meer toegepast om de
opdrachtgever meer tijd te geven een ontwerp naar haar wensen te maken, en
tegelijk de aannemer eerder te betrekken om zo haar kennis te benutten.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                      49/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Kwaliteit                                                                         Contractuele aandachtspunten
▪     De verantwoordelijkheid voor de engineering en uitvoering ligt bij de       ▪    Middelgrote aannemers hebben deze ervaring soms nog niet. Ontwerpers
      hoofdaannemer. De controle vindt plaats via toetsing/acceptatie en via           en aannemers moeten soms wennen aan hun rol;
      projectaudits;                                                              ▪    Afhankelijk van keuze Voorontwerp of Definitief Ontwerp dient er meer of
▪     Duidelijk herkenbare rolverdeling tussen de contractpartijen en hierdoor         minder in resultaten te worden vastgelegd;
      duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden voor de    ▪    Aansprakelijkheid voor fouten in het ontwerpontwerp van de opdrachtgever
      diverse ontwerp- en uitvoeringsdisciplines;                                      of diens adviseurs;
▪     Opdrachtgever heeft veel invloed op het ontwerp, maar minder op de          ▪    Wijzigingen door de klant gedurende het ontwerpproces van aannemer.
      detaillering. Daarmee is het goed om belangrijke uitgangspunten vooraf      ▪    Heldere principedetails voorkomen onduidelijkheden in overdracht.
      goed vast te leggen;
▪     Door de aannemer eerder te betrekken kan hij zijn kennis inbrengen wat
      kwaliteit verhogend kan werken.
Prijs
▪     Goede mogelijkheden voor concurrentie omdat alle partijen aanbieden op
      dezelfde aangeleverde ontwerpuitgangspunten. Goede kans tot het
      bereiken van de laagst mogelijke prijs;
▪     Onduidelijkheden in de ontwerpuitgangspunten kunnen interpretaties
      veroorzaken en zijn daarmee kostenverhogend;
▪     Door duidelijkheid van de verplichtingen in de diverse fasen zijn de
      budgetten goed controleerbaar;
▪     Opdrachtgever gaat verplichtingen aan per fase. Bij lange                   Risicoprofiel Engineer & Build.
      besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor de financiële risico’s voor
                                                                                  Voor- en nadelen
      opdrachtgever worden beperkt;
▪     Verrekening van wijzigingen of meer- en minderwerk gebeurt meestal op       Voordelen:
      basis van gedetailleerde staten van hoeveelheden, vaste eenheidsprijzen en
      vaste opslagpercentages.                                                    ▪    Veel controle over het ontwerpproces
                                                                                  ▪    Gebruik maken van uitvoeringskennis
Tijd                                                                              ▪    Proces kan meer productie- (standaardcomponenten met bekende
                                                                                       uitvoeringswijze) dan ontwerpgericht zijn
▪     Beperkt sneller (enkele weken tot 1,5 maand) dan een traditionele aanpak,
                                                                                  ▪    Goede vergelijkbare aanbiedingen
      door de overlap tussen Technisch Ontwerp en start bouw;
                                                                                  ▪    (Beperkte) tijdsbesparing
▪     De tijd voor het formuleren van de technische uitgangspunten is afhankelijk
                                                                                  ▪    Eén contractaanspreekpunt tijdens de uitvoering
      van de keuze voor een aanbesteding op basis van het Voorontwerp of het
                                                                                  ▪    Een betere afstemming ontwerp en uitvoering
      Definitief Ontwerp.
                                                                                  ▪    Minder meerwerkclaims
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                    50/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Nadelen:
▪   Pas op een relatief laat moment helderheid over de prijsvorming
▪   Beperkte ervaring bij middelgrote aannemers en architect/adviseurs
▪   Hoe verder het ontwerp vooraf is uitgewerkt, hoe meer beperkend de
    invloed van de aannemer is
▪   Opdrachtgever moet het ontwerp los durven te laten
▪   Afkoop van ontwerprisico kan prijsopdrijvend werken
▪   Minder sturingsmogelijkheden na aanbesteding
Verantwoordelijk- en aansprakelijkheden
De verantwoordelijkheid ten aanzien van het aangeleverde ontwerp berust bij
opdrachtgever c.q. haar adviseurs conform het traditionele model. Uiteraard
kan het wel zo zijn dat, indien de fout makkelijk had kunnen worden ontdekt door
de aannemer er een waarschuwingsplicht bestaat aan de zijde van de
aannemer.
Standaarddocumenten/contracten
In Nederland zijn verschillende standaards per ontwerp-, advies- of
uitvoeringsdisciplines ontwikkelt. De belangrijkste voor Engineer & Build zijn:
Aanbesteding:
▪   De aanbestedingsweg 2012
▪   De Gids Proportionaliteit 2020
Standaardvoorwaarden:
▪   UAV-GC 2005
▪   DNR 2011: Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en
    adviseur
▪   AVA 2012: Algemene voorwaarden voor aanneming in het bouwbedrijf
▪   AVvO 2016: Algemene voorwaarden voor onderaanneming
Bestekstandaards:
▪   Stabu: Standaardbestek uitvoering Burger- en Utiliteitsbouw
▪   RAW: Rationalisatie en Automatisering Grond, Weg- en Waterbouw; voor de
    uitvoering van werken
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                           51/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Bijlage 6. Financiële investeringsoverzichten
Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                         52/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Bijlage 7. Toelichting kostprijsdekkende huurprijzen
per scenario
Deze bijlage wordt separaat mee verstuurd met deze rapportage.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                         53/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Bijlage 8. Toelichting op afwegingskader
Hieronder in Figuur 17 worden de twaalf onderdelen uit het afwegingskader toegelicht. De scenario’s worden getoetst aan dit afwegingskader en per onderdeel
beoordeeld. Toetsing vindt plaats als bureaustudie en in onderlinge vergelijking.
 Afwegingskader haalbaarheidsonderzoek
 Onderdeel                             Toelichting
                                       In welke mate is het scenario geschikt voor de ontwikkelde visie en samenwerkingsconcept? Biedt het scenario flexibiliteit in relatie tot
 1. Gebouw: Ruimtelijk
                                       aanpassingen als gevolg van eventuele vernieuwingen in de toekomst? In welke mate is het gebouw toegankelijk (te maken) voor
 functioneel
                                       validen en mindervalide personen?
                                       Leidt het scenario tot een bouwtechnisch en functioneel goed gebouw? Kan de gewenste technische kwaliteit (akoestiek, klimaat, et
 2. Gebouw: Technisch                  cetera.) worden behaald? Is het gebouw aanpasbaar? Zijn ruimten flexibel? Zijn eventuele uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst
                                       mogelijk?
                                       In welke mate zijn duurzaamheidsambities te verwezenlijken? Is het BENG of ENG? Wat is de klimaatadaptatie en biodiversiteit van het
 3. Duurzaamheid
                                       terrein en gebouw? Hergebruiken van de huidige huisvesting?
                                       Wat zijn de financiële consequenties van het scenario? Hoe verhouden de kosten zich tot de andere scenario’s? Hierbij wordt enkel
 4. Investeringskosten
                                       naar de investeringskosten gekeken en niet naar de kapitaallasten voor de gemeente.
                                       Hoe verhouden de huur- en exploitatielasten zich ten opzichte van de andere scenario’s? Wat is de hoogte van de kostprijsdekkende
 5. Huur- en exploitatiekosten
                                       huur voor de verenigingen en maatschappelijke partners?
 6. Draagvlak gebruikers               Hoe groot wordt het draagvlak van de gebruikers geschat per scenario?
 7. Impact op omgeving                 Wat is de verwachtte impact op de omgeving met betrekking tot bouwtijd, veranderingen in omvang en uiterlijk?
                                       Zijn er scenario-specifieke risico’s die mogelijk van invloed zijn? Zijn er omgevingsfactoren die mogelijk van invloed zijn? Te denken valt
 8. Risico’s
                                       aan geluid, akoestiek, flora en fauna, luchtverontreiniging, en asbest.
 9. Planning                           Met welke planning dient rekening te worden gehouden bij de voorbereiding, ontwerpfase en uitvoering?
 10. Periode dat gebouw niet
                                       Voor welke duur geldt dat er tijdelijke huisvesting benodigd is?
 beschikbaar is voor partijen
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                                                                      54/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>  11. Eigendom, beheer &
                                       De mate van eenvoud van het eigendom, beheer en exploitatie-model.
  exploitatie
  12. Marktbenadering                  Welk contractmodel voor adviseurs en uitvoerende partijen is het meest passend bij de opgave.
Figuur 17. Afwegingskader voor het haalbaarheidsonderzoek.
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl                                                                                               55/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>  Colofon
  Datum:             28 mei 2025
  Auteur(s):         Iris Smits, Sara Noordenbos,
                     Nienke van den Wijngaart,
                     Roel Jansen, Onno Damen,
                     Tijmen Bruil
                     info@icsadviseurs.nl
                     088 - 235 04 27
2240180_20250528 | www.icsadviseurs.nl            56/56
                                                    56/56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>