<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>








































ARKEY A1: WA0217.LIB 0217B01.DRW


 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 1 van 28 

Laride B.V. 

Bastion 58  

5509 MJ | Veldhoven 

040-234 80 00  

IBAN | NL07 RABO 0158 2329 25 

BTW | NL 81 02 63 506 B01 

KvK Eindhoven | 171 38 986 

www.laride.nl 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Fasedocument Voorontwerp  
    Maatschappelijke voorziening Treebeek 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Opdrachtgever 

Wonen Zuid 

Buitenop 9  

6040 AK  ROERMOND 

 

Huisvestingsconsultancy 

Laride B.V. 

Bastion 58 

5509 MJ  VELDHOVEN 

tel. 040-2348000 

fax. 040-2341550  

 

Projectnummer: 349.16 

Versie: 04 

Datum: 26-1-2018, gewijzigd: 15-2-2018 

Opgesteld door: ing. Anton Wijnhoven, Partner - directielid 

 

Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op 

initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze 

rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride B.V., worden gedupliceerd, dan wel aan 

derden ter inzage worden verstrekt. 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 2 van 28 

INHOUDSOPGAVE 

 

1 INLEIDING ............................................................................................................ 4 

2 PROJECTORGANISATIE EN COMMUNICATIE ........................................................... 5 

2.1 Partijen en functies ............................................................................................. 5 

2.2 Rolverdeling Wonen Zuid en gemeente Brunssum .................................................... 5 

2.3 Eigendomsverhoudingen ...................................................................................... 6 

2.4 Aanbestedingsvorm ............................................................................................. 6 

2.5 Ontwerpteam ..................................................................................................... 7 

2.6 Organogram projectorganisatie ............................................................................. 7 

2.7 Communicatie .................................................................................................... 7 

3 SAMENWERKING EN CONTRACTEN ......................................................................... 8 

3.1 Samenwerking, visie en missie ............................................................................. 8 

3.2 Contractmanagement ......................................................................................... 10 

3.3 Architect, adviseurs en aannemers ....................................................................... 10 

3.4 Verhuurder en huurders ...................................................................................... 11 

3.5 Eigenaren ......................................................................................................... 12 

4 PROJECTKENMERKEN EN -UITGANGSPUNTEN ...................................................... 13 

4.1 Projectlocatie .................................................................................................... 13 

4.2 Bestemmingsplan .............................................................................................. 13 

4.3 Stedenbouwkundig plan ...................................................................................... 14 

4.4 Ruimtelijk programma van eisen .......................................................................... 14 

4.5 Functioneel en technisch programma van eisen ...................................................... 15 

5 VOORONTWERP ................................................................................................... 16 

5.1 Bouwkundig ontwerp .......................................................................................... 16 

5.2 Stedenbouw en Welstand .................................................................................... 16 

5.3 Parkeren .......................................................................................................... 17 

5.4 Bomen ............................................................................................................. 17 

5.5 Duurzaamheid ................................................................................................... 17 

6 PLANNING EN PROCEDURES ................................................................................ 18 

6.1 Overall planning ................................................................................................ 18 

6.2 Procedures en vergunningen ............................................................................... 18 

7 FINANCIEEL ........................................................................................................ 19 

7.1 Bouwkosten en stichtingskosten ........................................................................... 19 

7.2 Huurprijzen ....................................................................................................... 21 

7.3 Demarcatielijst .................................................................................................. 21 

7.4 Fiscaliteiten ...................................................................................................... 21 

7.5 Subsidies .......................................................................................................... 22 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 3 van 28 

8 RISICO ANALYSE ................................................................................................. 23 

8.1 Programma risico’s ............................................................................................ 23 

8.2 Budgetrisico’s .................................................................................................... 23 

8.3 Ontwerprisico’s .................................................................................................. 23 

8.4 Contractrisico’s .................................................................................................. 23 

8.5 Kwaliteitsrisico’s ................................................................................................ 24 

8.6 Procedurerisico’s ................................................................................................ 24 

8.7 Bestedingsrisico’s .............................................................................................. 24 

9 BIJLAGEN ............................................................................................................ 25 

Bijlage 1: Voorontwerp, d.d. 7-12-2017 ......................................................................... 25 

Bijlage 2: Ruimtestaat, 15-1-2018 ................................................................................ 26 

Bijlage 3: Overall planning, 18-1-2018 .......................................................................... 27 

Bijlage 4: demarcatielijst, v3, d.d. 2-2-2018 .................................................................. 28 

 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 4 van 28 

1 INLEIDING 
 

Onderdeel van het plan Hart voor Treebeek is een Maatschappelijke Voorziening met daarboven 

sociale huurappartementen. Conform de overeenkomst uit 2008 is het de taak en 

verantwoordelijkheid van de gemeente Brunssum om dit centrum te realiseren. Bovendien moet 

de gemeente de opbrengst, van de door Wonen Zuid “om niet” aan de gemeente gegeven 

gronden onder het commercieel centrum, inzetten ten behoeve van een goede exploitatie. Dit 

wordt gezien als de “bijdrage van Wonen Zuid aan de maatschappelijke voorziening”. 

 

Deze Maatschappelijke Voorziening is door voortschrijdend inzicht bij de gemeente van karakter 

gewijzigd: van beoogd centrum voor verenigingen van Treebeek, naar een combinatie van 

gezondheidscentrum, voorzieningen op het gebied van WWZ en voorzieningen voor de 

verenigingen van Treebeek. Dit te combineren met 30 sociale huurwoningen (geschikt voor zorg) 

op de verdiepingen van het gebouw.  

 

In hoofdlijnen bestaat de beoogde maatschappelijke voorziening uit de volgende onderdelen: 

 een gezondheidscentrum (huisarts, fysiotherapie en maatschappelijk werk); 

 voorzieningen (zalen) voor de verenigingen van Treebeek; 

 er wordt nog gezocht naar een horeca-invulling; 

 30 sociale huurappartementen (geschikt voor zorg) op de verdiepingen. 

 

Dit document heeft tot doel om de resultaten van het voorontwerp eenduidig vast te leggen en 

kaders vast te stellen voor de verdere uitwerking van het project. 

 

 

 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 5 van 28 

2 PROJECTORGANISATIE EN COMMUNICATIE 
 

2.1 Partijen en functies 

In het project zijn de volgende organisaties en personen betrokken: 

 

Partij Functie Contactpersoon email adres 

 

Initiatiefnemers 

Gemeente 

Brunssum 

Mede eigenaar Erich Mees Erich.Mees@brunssum.nl 

 Huub Quaedvlieg huub.quaedvlieg@brunssum.nl 

Wonen Zuid Mede eigenaar / 

ontwikkelaar 

Ingrid Storms I.Storms@wonen-zuid.nl  

Fleur Meuwissen  f.meuwissen@wonen-zuid.nl 

Meriam Agouzoul  M.Agouzoul@wonen-zuid.nl 

 

Huurders begane grond 

CMWW* Huurder Jan van de Venne j.v.d.venne@cmww.nl 

 Ralf Stoffels r.stoffels@cmww.nl 

Fysio Huurder Randy Stofberg randy@fysiostofberg.nl 

Huisarts (GZC) Huurder Bem Bruls 

Micha Lutgens 

Veerle Krekels 

bem.bruls@hag.unimaas.nl 

michalutgens@hotmail.com 

management@gchoensbroeknoord.nl 

 

Ontwerpteam 

Wauben 

Architects 

Architect Tom Wauben Tom@wauben.com 

Laride B.V. Projectmanagement Anton Wijnhoven 

Eduard Smets 

anton.wijnhoven@laride.nl 

eduard.smets@laride.nl 

*: CMWW: Centrum Maatschappelijk Werk en Welzijnswerk 

 

2.2 Rolverdeling Wonen Zuid en gemeente Brunssum 

Wonen Zuid verzorgt de planontwikkeling voor zowel haar eigen programma alsmede voor de 

gemeente Brunssum tot en met de aanbesteding. Nader bezien wordt of Wonen Zuid ook het 

vervolg zal en mag (vanuit de Woningwet) begeleiden. Een belangrijke keuze die nog moet 

worden gemaakt, is wie de opdrachtgever wordt van de aannemer en hoe wordt omgegaan met 

verantwoordelijkheden en garanties. 

 

Ontwikkeling          Bouwvoorbereiding +realisatie + oplevering 

Programma (m2) proces vaststellen PvE/Bestek  

 

          BESLISMOMENT 

 

Schema ontwikkeling, voorbereiding en realisatie van het MOV Treebeek. 

 

mailto:Erich.Mees@brunssum.nl
mailto:I.Storms@wonen-zuid.nl
mailto:f.meuwissen@wonen-zuid.nl
mailto:bem.bruls@hag.unimaas.nl
mailto:michalutgens@hotmail.com
mailto:anton.wijnhoven@laride.nl


 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 6 van 28 

Het voorstel is dat Wonen Zuid de ontwikkeling leidt tot aan het beslismoment bij afronding  

TO-fase. De werkzaamheden houden in grote lijnen het volgende in: 

a. Vaststellen van een definitief programma van eisen. Per huurder m2 vaststellen.  

Gemeente accordeert haar programma m2 en PvE. De gemeente bepaalt de huurprijs 

i.v.m. het vaststellen van het definitief budget (lees stichtingskosten). 

b. Opdracht verstrekken aan architect Wauben. Opdracht per fase (VO, DO en TO). 

c. De kosten van de architect worden afgerekend op basis van aantal eigenaren. 

d. Wonen Zuid treedt op als opdrachtgever en regelt de ontwikkeling (tot aan het 

beslismoment) en regelt de kostenverdeling. 

e. Op basis van geaccordeerd PvE worden bestek en tekeningen uitgewerkt. 

f. Kostentoets op basis van bestekstukken (tevens kostentoets bij afronding DO en TO)  

g. Goedkeuring financiële toets door gemeente en Wonen Zuid. 

h. Onderzoeken op welke contractvorm het project verder wordt voorbereid en uitgevoerd na 

het beslismoment binnen de mogelijkheden van wet- en regelgeving. 

 

Op het beslismoment (definitief go/no go moment bij afronding TO-fase) zijn de volgende 

mijlpalen bereikt: 

a. Definitief ontwerp goedgekeurd door welstand. 

b. Door een kostendeskundige begrootte bouwkosten. 

c. Definitieve stichtingskostenopstelling per eigenaar. 

d. Duidelijkheid omtrent de feitelijke gebruikers van het gebouw (huurders, zorginstellingen). 

e. Door Wonen Zuid en gemeente geaccordeerde bestekstukken. 

f. Voorstel op welke wijze de voorbereiding en uitvoering van de maatschappelijke 

voorziening ter hand wordt genomen: keuze wie als opdrachtgever gaat fungeren, 

aanbestedingsvorm, te benaderen partijen e.d. Dit is afhankelijk van de mogelijkheden die 

de nieuwe Woningwet biedt. 

 

2.3 Eigendomsverhoudingen 

Wonen Zuid zal in principe als eindbelegger fungeren voor de te realiseren zorgappartementen 

mits de woningen haalbaar voor de beoogde doelgroep kunnen worden gerealiseerd.  

De gemeente fungeert als eindbelegger van de (zorg)plint (MFA). 

 

2.4 Aanbestedingsvorm 

Het ontwerp zal middels een traditionele 

aanpak worden ontwikkeld. Dat wil zeggen dat 

er met een ontwerpteam een voorontwerp, 

definitief ontwerp en bestekspakket opgesteld 

zal worden. De partijen kunnen gedurende 

deze fasen nog invloed uitoefenen op het 

ontwerp, waarbij de mate van invloed steeds 

beperkter wordt. Vervolgens zal middels een 

aanbesteding (uitgangspunt is een 

meervoudige onderhandse aanbesteding) een 

aannemer geselecteerd worden. Daarna wordt 

het gebouw gerealiseerd.  



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 7 van 28 

 

2.5 Ontwerpteam 

Er zal een ontwerpteam samengesteld worden, bestaande uit de volgende disciplines: 

 Architect    : architect Wauben is geselecteerd.  

 Proces-/projectmanagement : Laride | Hart voor huisvesting 

 Constructeur   : in overleg nader te bepalen 

 Installatieadviseur  : in overleg nader te bepalen 

 Bouwfysisch adviseur  : in overleg (afh. v. noodzaak) nader te bepalen 

 Brandtechnisch adviseur : in overleg (afh. v. noodzaak) nader te bepalen 

 

2.6 Organogram projectorganisatie 

 

STUURGROEP 
(besluitvorming)

Wonen Zuid

Gemeente Brunssum

Laride

PROJECTEAM
(input voor ontwerpproces 

en voorbereiden 

besluitvorming)

Wonen Zuid

Gemeente Brunssum

Architect Wauben

Laride

BOUWTEAM
(uitvoering)

Laride

Architect Wauben

Adviseurs bouwvergadering

Aannemers

ONTWERPTEAM
(voorbereiding)

Architect Wauben

Constructeur

Installatieadviseur

Overige adviseurs

GEBRUIKERSOVERLEG
Overleg en afstemming MFA

Partners gezondheidscentrum

Gemeente Brunssum

Wonen Zuid

Architect Wauben

Laride

GEMEENTE 
BRUNSSUM

Ambtelijke afstemming, 

Procedures en Vergunningen

 

 

De besluitvorming vindt plaats in de stuurgroep, door Wonen Zuid en de gemeente Brunssum. 

De stuurgroep wordt bijeen geroepen op aangeven van Wonen Zuid of de gemeente Brunssum of 

op aangeven van de projectgroep. Besluitvorming vindt plaats op basis van unanimiteit. 

 

2.7 Communicatie 

Wonen Zuid en de gemeente Brunssum verzorgen de communicatie naar de pers. De gemeente 

Brunssum informeert de politiek. In het gebruikersoverleg of in de projectgroep wordt 

gezamenlijk besproken wat wel / niet gecommuniceerd kan worden met externen. 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 8 van 28 

3 SAMENWERKING EN CONTRACTEN 
 

3.1 Samenwerking, visie en missie 

Missie en visie ten behoeve van de Maatschappelijke Voorziening Treebeek, d.d. 21-02-2013: 

 “Een missie daar sta je voor. Een visie daar ga je voor”. 

 

Missie 

Partijen streven ernaar burgers uit Brunssum West - jong, oud, gezond en/of kwetsbaar - in 

staat te stellen, in de omgeving die zij verkiezen, zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven 

wonen en zelf regie over hun dagelijkse leven behouden. 

 

Visie 

 Gezamenlijk zal er met het oog op de leefbaarheid van de wijk een voorziening tot stand 

worden gebracht, waarbij de inwoners van Brunssum West enerzijds een ontmoetingsplek 

krijgen en het sociale aspect van het wonen in Treebeek vorm kan krijgen, en anderzijds 

(duurzame) zorg en welzijn de aandacht krijgt die in de hedendaagse maatschappij 

wenselijk wordt geacht teneinde de zelfredzaamheid en duurzame gezondheid van de 

burgers te bevorderen.  

 Door middel van een gezamenlijke voorziening wordt de bereikbaarheid ook laagdrempelig. 

Verder kan door gebruikmaken van gezamenlijke voorzieningen ook extra ruimte 

verkregen worden voor een individuele participant, hetgeen tot extra kwaliteit zal leiden. 

 Door middel van een integrale aanpak- wonen welzijn en zorg- worden vragen in een 

multidisciplinaire samenwerking, zo vroeg mogelijk in het zorgtraject opgepakt. Gefocust 

wordt vooral op de gezondheid en niet zozeer op de ziekte.  

 Naast de normale aanpak van zorg willen de partijen ook inzetten op preventie en nazorg, 

teneinde de noodzakelijke en dure zorg tot een minimum te kunnen beperken. 

 De juiste zorg op de juiste tijd, op de juiste plek door de juiste hulpverlener. Maatwerk 

dus, waarbij de vraag niet zo maar wordt doorverwezen, maar daar neergelegd wordt waar 

hij thuis hoort. Hierbij zal tevens gebruik gemaakt worden van gespecialiseerde kennis die 

er bij de verschillende partners aanwezig is of van andere partijen (die al participeren of 

die specifiek worden benaderd op basis van behoefte). 

 Vraag gestuurd / Cliënt gericht. De vraag van de cliënt is uitgangspunt van handelen, de 

expertise van de partijen is van toegevoegde waarde. 

 Proactief; niet alleen de vraag van de cliënt is uitgangspunt van handelen. Zodra een van 

de partijen het signaal krijgt dat een situatie noopt tot handelen, wordt actie ondernomen. 

 Wijkgericht. Dichtbij en goed bereikbaar, met voldoende woningen en voorzieningen 

voorhanden; levensloopbestendig. 

 

Vervolgstappen 

1. Doelen 

De participerende organisaties hebben de voorziening op dezelfde manier op het netvlies. 

Dit geldt zowel voor het management als voor de werkvloer. Het is belangrijk dat de visie 

wordt vertaald in concrete doelen (SMART-geformuleerd) en activiteiten. 

Bij de doelen zal aandacht geschonken worden aan de optimalisering van de 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 9 van 28 

maatschappelijke participatie van de wijkbewoners, met als doel een grotere kans tot 

(bevordering van de) zelfredzaamheden en samenwerking binnen de gemeenschap. 

 

2. Multidisciplinaire samenwerking 

De kwaliteit van de samenwerking en de organisatiestructuur waarin onder andere de 

samenwerking geregeld wordt, vormen een belangrijk criterium.  

De kernpartners ‘zijn’ de maatschappelijke voorziening, bij hen ligt het eigenaarschap. 

De verschillende verantwoordelijkheden van de diverse partners moet duidelijk zijn. 

Op verzoek van deze kernpartners kunnen ‘andere partners’ bij de voorziening betrokken 

zijn. Via goede afspraken zouden werkzaamheden van de ene partij ook door een andere 

partij kunnen worden uitgevoerd, zover het geen specifieke werkzaamheden betreft. 

Doel zal te allen tijde het leveren van maatwerk zijn. 

 

3. Nieuwe professionele houding 

Werken in de voorgestane voorziening vraagt (mogelijk) een andere houding van 

medewerkers van de verschillende organisaties dan werken in afzonderlijke organisaties. 

Om als professional goed te kunnen functioneren moet je open staan voor de andere 

organisaties en bereid zijn om samen te werken en krachten te bundelen. Professionals 

houden elkaar op de hoogte van elkaars werkzaamheden en raadplegen elkaar. 

 

4. Structurele aanpak 

De partners hebben afspraken gemaakt over een langere periode om de gestelde doelen te  

bereiken: de werkzaamheden en afspraken zijn structureel (in plaats van ad hoc of 

incidenteel). 

Om dit te bereiken moet men zorgen voor een systematische aanpak die gebaseerd is op 

consistent en lange termijn beleid. Daarbij hoort ook een structurele financiering van de 

organisatie en de activiteiten. 

 

5. Geschikte en beschikbare ruimte  

In de voorziening wordt samengewerkt door meerdere organisaties. Die organisaties 

brengen ook (een deel van) hun ruimtes in.  

In alle gevallen spelen efficiënt ruimtegebruik en het maximaal benutten van de ruimtelijke 

mogelijkheden een rol. Bovendien zijn ook de programmering en het beheer van belang. 

 

6. Zichtbaar maken van resultaten 

In de voorziening wordt, zeker in de beginfase, vaak veel tijd, energie en geld 

geïnvesteerd. Het is daarom van belang om na verloop van tijd ook de resultaten goed in 

beeld te brengen. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 10 van 28 

3.2 Contractmanagement 

 
 

Overeenkomsten tijdens project: 

1:  Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Brunssum en Wonen Zuid 

2: Samenwerkingsovereenkomsten tussen gemeente Brunssum en (toekomstige) huurders 

 

Overeenkomsten na oplevering: 

A:  VVE en splitsingsakte 

B:  Huurovereenkomsten gemeente Brunssum en huurders MFA 

C:  Beheerovereenkomst tussen huurders MFA 

D:  Huurovereenkomsten tussen Wonen Zuid en hun huurders van de appartementen  

 

3.3 Architect, adviseurs en aannemers 

De tijdelijke projectorganisatie wordt opgebouwd uit architecten en adviseurs. De 

werkzaamheden, honorariumafspraken en verantwoordelijkheden van deze partijen zullen 

zorgvuldig vastgesteld worden in de (model)overeenkomsten.  



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 11 van 28 

 

Wauben Architects heeft opdracht ontvangen voor de integrale uitwerking van het project. Dat 

wil zeggen dat de disciplines architectuur, constructie, installaties, bouwfysica, brand en geluid 

onder verantwoordelijkheid van Wauben uitgewerkt worden. 

Laride heeft opdracht voor het procesmanagement.  

Verder is adviesbureau Geonius gecontracteerd voor het grondonderzoek, bodemonderzoek, 

terreininmeting en infiltratieonderzoek. Voor de resultaten van de onderzoeken zie rapport  

ref. GA170934.R01.V1.0, d.d. 9-1-2018. 

 

De contractuele afspraken tussen de hoofdaannemer en eventueel nevenaannemers worden 

vastgelegd in aannemingsovereenkomsten. Daarbij worden de vervaardigde stukken tijdens de 

bouwvoorbereidingsfase (STABU bestekstukken) als contractstukken gehanteerd. Hierin zijn de 

verplichtingen van de aannemers opgenomen. 

 

3.4 Verhuurder en huurders 

Partijen hebben onderling een intentieovereenkomst ondertekend. Deze overeenkomst dateert 

van 30-09-2014. De afspraken moeten herijkt worden. Tijdens het overleg d.d. 20-10-2016 is 

afgesproken om de nieuwe afspraken vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. 

In de intentieovereenkomst is de missie en visie t.b.v. de maatschappelijke voorziening Treebeek 

d.d. 21 februari 2013 opgenomen. 

 

Samenwerkingsovereenkomst 

Voor de verdere uitwerking van het project is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In de 

samenwerkingsovereenkomst zijn de volgende onderwerpen opgenomen: 

 het gehuurde/te gebruiken deel en het afgesproken uitrustings- en kwaliteitsniveau; 

 huurprijs, huurtermijn en huurvoorwaarden; 

 concept huur- of gebruiksovereenkomst (in ieder geval een verwijzing naar een standaard 

huurmodel); 

 concept beheerovereenkomst waarin onderlinge afspraken ten aanzien van de exploitatie 

gemaakt zijn; 

 uitgangspunten ten aanzien van onderhoud; 

 ontbindende voorwaarden; 

 planning en projectorganisatie; 

 financiële regelingen indien een partij de overeenkomst wil ontbinden. 

De overeenkomsten moeten nog worden ondertekend. 

 

Exploitatiefase 

Voor de exploitatiefase moeten huur- en gebruiksovereenkomsten opgesteld worden. In de 

samenwerkingsovereenkomst zijn de uitgangspunten hiervoor (en de te hanteren model-

overeenkomsten) al opgenomen. 

Aangezien er meerdere gebruikers en/of huurders de MFA gebruiken, moet er een 

beheerovereenkomst opgesteld worden. In de beheerovereenkomst worden afspraken over 

gezamenlijk gebruik vastgelegd, zoals energiekosten, schoonmaak, verzekeringen, e.d.  

 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 12 van 28 

 

 

Beheer en exploitatie 

Op de begane grond is een aantal functies opgenomen. Daar waar functies vermengt zijn, is het 

van belang dat er vooraf heldere afspraken gemaakt worden over het beheer, onderhoud en 

exploitatiekosten (zoals energiekosten). 

 

Er zijn drie modellen denkbaar, afgesproken dient te worden welk model gehanteerd wordt. 

 

Full Service model 

De eigenaar verzorgt alle beheeraspecten. Hiermee biedt zij 

huisvesting aan, inclusief het onderhoud, schoonmaak, 

energie etc. De kosten die hiermee gepaard gaan worden 

verdisconteerd in de huurprijs aan de huurders. Participanten 

beperken zich tot hun core-business. 

 

Self Service model 

Huurders dragen zelf verantwoordelijkheid voor de uitvoering 

van de beheeraspecten diensten en middelen. In overleg 

dient te worden bepaald in hoeverre gebruikers met elkaar 

samen gaan werken. Gezamenlijke uitvoering van 

beheeraspecten versterkt de multifunctionele gedachte 

waarbij tevens aantoonbare financiële en organisatorische 

voordelen worden bereikt. 

 

Tussenvariant 

In dit derde model worden de verantwoordelijkheden van de 

diensten verdeeld tussen gebruikers en eigenaar. De 

eigenaar draagt in een dergelijk geval vaak de 

verantwoordelijkheid voor de huisvestinggerelateerde 

diensten zoals het klein onderhoud, de schoonmaak en het 

technisch beheer. Afstemming dient plaats te vinden tussen 

het beheerpersoneel van de eigenaar en de gebruikers. 

 

De gemeente Brunssum is voorstander van het full service model. De gebruikers staan hiervoor 

open. De gemeente zal hiervoor een voorstel uitwerken. 

 

3.5 Eigenaren 

Wonen Zuid en de gemeente Brunssum worden beide eigenaar van het gebouw. De gemeente 

wordt eigenaar van de MFA en Wonen Zuid wordt eigenaar van de appartemten. Er zal een  

splitsingsakte (verdeling eigendom) opgesteld worden en zal er een Vereniging van Eigenaren 

(VVE) opgericht worden om de afspraken tijdens de exploitatiefase goed te regelen. Ook hier 

geldt dat dit tijdens het ontwerpproces uitgewerkt moet worden om voortschrijdende inzichten 

nog te kunnen verwerken in het ontwerp. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 13 van 28 

4 PROJECTKENMERKEN EN -UITGANGSPUNTEN 
 

4.1 Projectlocatie 

De projectlocatie is gelegen tussen de Zonnestraat, Koolweg en Schildstraat in Brunssum.  

Het adres Zonnestraat 1, 6446 TC. Het is kadastraal bekend als G 925 (en gedeelte G 1907, 

openbaar gebied). In het kadaster is als eigenaar de gemeente Brunssum opgenomen.  

Locatie G 925 heeft een oppervlakte van ca. 2.250 m2.  

 

4.2 Bestemmingsplan 

Het vigerend bestemmingsplan Treebeek Centrum 

is vastgesteld d.d. 01-07-2010.  

 

Er zijn minimaal 3 en maximaal 4 bouwlagen 

toegestaan, de maximale bouwhoogte van een 

gebouw mag niet meer bedragen dan de 

bouwhoogte van het maximum aantal bouwlagen. 

 

De locatie heeft de bestemming: maatschappelijk. 

Dit betekent dat de grond bestemd is voor  

maatschappelijke en culturele voorzieningen, 

wonen op de verdiepingen, horeca categorie  

1, 2 en 3, aan-huis-verbonden beroepen, tuinen, erven en verhardingen, parkeervoorzieningen, 

groenvoorzieningen en voorzieningen voor verkeer en verblijf. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 14 van 28 

Met wonen op de verdiepingen wordt bedoeld: wonen boven de maatschappelijke functies.  

Een gedeelte van de begane grond wordt echter ook bestemd voor wonen (zuidelijke vleugel).  

Er is dus sprake van strijd met het bestemmingsplan op dit onderdeel, maar dat kan volgens  

de gemeente Brunssum eenvoudig worden geformaliseerd. Omdat de bebouwing binnen het 

bouwvlak wordt opgericht, kan gebruik gemaakt worden van de kruimelgevallenregeling ex 

artikel 4 lid 9 van bijlage II van het Bor. Het betreft dan een afwijking voor het gebruik van die 

zuidelijke vleugel. Er is dan sprake van een reguliere procedure (binnen 8 weken moet beslist 

zijn op de aanvraag om een omgevingsvergunning / kan eenmalig opgeschort worden met 6 

weken). Er is bij een reguliere procedure geen sprake van een ruimtelijke onderbouwing of 

zienswijzeprocedure. Tegen de verleende vergunning staat uiteraard wel bezwaar en beroep 

open. 

 

4.3 Stedenbouwkundig plan 

Voor centrumplan Treebeek is een stedenbouwkundig plan opgesteld (d.d. 28 februari 2008). 

In het vastgestelde stedenbouwkundig plan worden de kwalitatieve uitgangspunten benoemd 

waaronder: 

 de footprint van de locatie, is ongeveer 1.900 m2; 

 de aangegeven gevellijnen buitenom zijn bepalend voor de vorm van het plein; 

 de pleinwand dient een openbare en uitnodigende functie te krijgen op de begane grond, 

waaronder bij voorkeur een horecafunctie met terras op het plein; 

 de hoogte rondom het plein bedraagt maximaal 4 bouwlagen, waarvan de 1e laag extra 

hoog is vanwege de bijzondere functies. 

 

 

Het stedenbouwkundig plan is uitgangspunt voor de architect. 

 

4.4 Ruimtelijk programma van eisen 

Het oorspronkelijk ruimtelijk programma van eisen is opgenomen in de intentieovereenkomst 

tussen de gemeente Brunssum en de gebruikers. 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 15 van 28 

 

 

 

Ruimtelijk programma van eisen begane grond, 30-8-2013 

Huurder Netto oppervlak Bruto vloeroppervlak* Opmerkingen 

Fysio 172 203  

Huisarts 72 85  

Apotheek 54 64 geen onderdeel meer 

Gemeente 231 273  

CMWW 186 219  

Meander 389 459 geen onderdeel meer 

Totaal 1.105 1.303  

Als factor bruto/netto is 1,18 aangehouden 

 

Voor Wonen Zuid moeten er 30 sociale huurappartementen voorzien worden. De woningen 

moeten een vloeroppervlak hebben van circa 80 m² gebruiksoppervlak (GBO).  

 

4.5 Functioneel en technisch programma van eisen 

Voor de zorgpartners (huisarts, fysio en CMWW) wordt als basisuitgangspunt het standaard 

programma van eisen van de LHV (prestatie omschrijving 2013) d.d. 22-01-2013 gehanteerd. 

Aangezien dit geen maatwerk programma van eisen betreft, zal het programma van eisen als 

een richtlijn gehanteerd worden. 

 

Het programma van eisen van Wonen Zuid is vastgelegd in de volgende documenten: 

 programma van eisen nieuwbouw 30 huurappartementen boven maatschappelijke 

voorziening d.d. januari 2017; 

 basis technische omschrijving 30 appartementen boven maatschappelijke voorziening 

Treebeek d.d. 21-02-2017. 

 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 16 van 28 

5 VOORONTWERP 
 

5.1 Bouwkundig ontwerp 

Architect Wauben heeft een voorontwerp opgesteld d.d. 07-12-2017 (bijlage 1).  

Het voorontwerp is besproken met de huurders.  

 

Wauben en Laride hebben op basis van het voorontwerp een oppervlaktestaat opgesteld,  

d.d. 15-01-2018 (bijlage 2). In onderstaand overzicht is een vergelijk met het programma van 

eisen opgesteld: 

 

Huurder* PvE  

netto 

VO 

netto 

Verschil Opmerkingen 

Fysio 172 131 - 41 1,5 behandelkamer minder benodigd 

Huisarts 72 50 - 22 Berging vervallen, wachtruimte met 

meerdere gebruikers gedeeld 

Gemeente 231 237 + 6  

CMWW 186 139 - 47 Zaal 3 vervallen 

Wijkzorg 0 24 + 24 Wijkzorg was oorspronkelijk niet 

opgenomen 

Totaal 661 583 - 78  

*: Apotheek en Meander zijn niet meer opgenomen. 

 

In het plan zijn 30 sociale huurappartementen (geschikt voor zorg) voor Wonen Zuid 

opgenomen. 

 

5.2 Stedenbouw en Welstand 

Op 10-10-2017 heeft architect Wauben overleg gehad met stedenbouwkundige Jos Gelissen. 

Er is gesproken over de vervallen hoekverdraaiing op de hoek van de Zonnestraat en 

Schildstraat. De afwijking is het gevolg van de optimalisatie van het bouwvolume. Door het 

hanteren van de hoekverdraaiing van dit blok in de rooilijn zouden er 6 afwijkende 

woningplattegronden met schuine zijgevels ontstaan. Zo zouden er dan 3 woningen (onnodig) 

groter worden en 3 woningen onnodig kleiner, het woningprogramma past dan niet meer). 

Tevens zorgt de hoekverdraaiing voor aanzienlijk hogere bouwkosten door meer verkeersruimte, 

de schuine wanden en wijkende vloervelden. Het opnemen van de hoekverdraaiing in het 

gebouw is dus niet mogelijk c.q. wenselijk. De zichtlijn richting de kerk (de oorspronkelijke reden 

om deze hoekverdraaiing te introduceren) wordt gerealiseerd door het verhoogde terras dat wél 

deze richting volgt. Gezien deze argumentatie was dit voor de stedenbouwkundige akkoord. 

 

De gewenste versmalling van de doorgang ter plaatse van het plein blijft ook in het huidige 

ontwerp gehandhaafd. Aandachtspunt is de inrichting van de openbare ruimte en parkeren bij 

het plein, Zonnestraat en Schildstraat. Dit is een aandachtspunt voor de gemeente, blijft buiten 

de scope van het project. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 17 van 28 

 

Op 16-11-2017 is het plan MFA Treebeek positief behandeld in Welstand. Tijdens het overleg zijn 

een tweetal voorwaarden benoemd: 

 bij de bouwaanvraag aantonen dat de installaties op het dak uit het zicht blijven; 

 de inrichting van de openbare ruimte / aansluiting met het plein moet nader vorm krijgen. 

 

5.3 Parkeren 

In de regels van het bestemmingsplan zijn de volgende parkeernormen opgenomen. 

 

 

 

 

 

 

 

 

In overleg met de gemeente Brunssum zal bepaald moeten worden bij welke huurders welke 

definitie past. Op basis hiervan kan een definitieve parkeerberekening gemaakt worden. 

Voor de parkeernorm van de appartementen heeft college van B&W reeds een besluit genomen. 

In haar vergadering van 15-12-2016, nummer 699784, heeft het college ingestemd met het 

verlagen van de parkeernorm van 1,3 naar 1 voor de appartementen. 

Wonen Zuid zorgt bij de ontwikkeling van het complex voor zoveel mogelijk parkeergelegenheid 

op het achterterrein. De gemeente Brunssum realiseert voor haar rekening de overige 

parkeerplaatsen in de nabijheid van het complex. 

 

5.4 Bomen 

Op de locatie zijn bestaande bomen aanwezig. Er zal een terreininmeting gemaakt worden 

waarin de positie en omvang van de bomen aangeduid worden. Vervolgens wordt op basis van 

de situatie inzichtelijk gemaakt welke bomen gehandhaafd kunnen worden. 

Met het eventueel rooien van bomen moet rekening gehouden worden met de uitgangspunten uit 

de Flora en Fauna wet. 

 

5.5 Duurzaamheid 

Wonen Zuid heeft voor haar appartementen de ambitie om duurzame toepassingen uit te 

voeren. De volgende mogelijkheden zijn (financieel) in beeld gebracht: 

 individuele luchtwarmtepompen met vloerverwarming en 200 liter boiler; 

 de woningen uitvoeren in all-electric; 

 extra zonnepanelen.  

 

eengezinswoningen  1,55 parkeerplaatsen per woning 

multi-categorale woningen 1,55 parkeerplaatsen per woning 

patiowoningen  1,25 parkeerplaatsen per woning 

(zorg)appartementen  1,30 parkeerplaatsen per woning 

centrumvoorziening 1,50 parkeerplaatsen per 60 m2 bvo 

maatschappelijke voorziening 1,50 parkeerplaatsen per 50 m2 bvo 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 18 van 28 

6 PLANNING EN PROCEDURES 
 

6.1 Overall planning 

Voor het project is een overall planning opgesteld, d.d. 18-1-2018 (bijlage 3). Kritische punten 

voor de voortgang zijn: 

 besluitvorming fasedocumenten VO, uiterlijk 5-3-2018; 

 indienen omgevingsvergunning, 19-4-2018; 

 besluitvorming fasedocumenten TO, uiterlijk 8-6-2018; 

 contractvorming aannemer, uiterlijk 21-9-2018. 

 

6.2 Procedures en vergunningen 

Het voorontwerp is grotendeels passend binnen de kaders van het bestemmingsplan. Er wordt 

echter een gedeelte van de begane grond bestemd voor wonen, hetgeen in strijd is met het 

bestemmingsplan. Hierin wordt namelijk voorgeschreven dat enkel wonen op de verdiepingen is 

toegestaan. Aangezien dit een geringe afwijking is, kan volstaan worden met de 

kruimelgevallenregeling ex artikel 4 lid 9 van bijlage II van het Bor. Dit betreft een procedure die 

gedurende de beoordeling van de omgevingsvergunning doorlopen kan worden. 

 

De volgende vergunningen zijn van belang: 

Vergunning Nodig Toelichting 

Omgevingsvergunning Ja  

Omgevingsvergunning 

brandveilig gebruik 

Ja Voor begane grond. 

Gebruiksmelding Ja Voor begane grond, ervan uitgaande dat er meer 

dan 50 personen aanwezig kunnen zijn 

Sloopvergunning n.v.t. Gebouw inmiddels gesloopt. 

Kapvergunning n.t.b. Wellicht voor rooien bomen, bespreken met 

gemeente. 

Milieuvergunning Nee - 

Lozingsvergunning Nee Geen kelder o.i.d. 

   

Met de gemeente Brunssum zal nog een overleg plaatsvinden waarin besproken zal worden 

welke vergunningen voor het project noodzakelijk zijn. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 19 van 28 

7 FINANCIEEL 
 

7.1 Bouwkosten en stichtingskosten 

In opdracht van Wauben Architects heeft een extern kostendeskundige een 

bouwkostenberekening van het gehele complex gemaakt. De bouwkosten zijn vervolgens 

verdeeld tussen de MFA en de appartementen o.b.v. netto inhoud (m3) en waar mogelijk 

specifiek toe te wijzen naar functie. Deze kostenverdeling is op 15-01-2018 besproken tussen 

Wonen Zuid en de gemeente Brunssum. De kostenverdeling is als volgt: 26% voor de MFA en 

74% voor de woningen.  

 

De bouwkosten zijn inclusief: 

 terreinvoorzieningen: toegangspoort en terreinverhardingen 

 nadere planuitwerking van 1% 

 bouwplaatskosten van 8% 

 algemene kosten (AK) van 7% 

 winst en risico (W&R) van 3% 

 CAR-verzekering van 0,5% 

 

Bouwkosten MFA Appartementen Totaal 

Bouwkosten gebouw  €  1.108.936,- €  3.180.822,- €  4.289.758,- 

Terreinkosten  €  16.128,- €  51.521,- €  67.650,- 

Totaal excl. BTW €  1.125.065,- € 3.232.343,- €  4.357.408,- 

Totaal incl. BTW €  1.361.329,- € 3.911.135,- €  5.272.488,- 

 

Diverse opties welke buiten de bouwkosten gelaten zijn: 

 draaideurautomaten bij scootmobielbergingen woningen; 

 schuifdeuren ipv draaideuren in de woningen; 

 marmoleum in scootmobielbergingen woningen; 

 vloerplinten in appartementen; 

 uitgebreidere W-installatie per appartement met individuele luchtwarmtepomp AWB met 

vloerverwarming, 200 liter boiler en balansventilatie met WTW. 

Separaat zal besloten worden of deze opties toegepast zullen worden. 

De bouwkostenopgave d.d. 15-2-2018 is separaat opgenomen. 

 

Er is een stichtingskostenopzet gemaakt voor de MFA en de appartementen. In de 

stichtingskosten zijn naast de bouwkosten de verwervingskosten, de begeleidingskosten en alle 

bijkomende kosten opgenomen. Prijsstijgingen zijn hierin niet meegenomen, uitgegaan is van 

prijspeil heden. De stichtingskostenopgave d.d. 15-2-2018 is separaat bijgevoegd, het resultaat 

is als volgt: 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 20 van 28 

 

 

Stichtingskosten MFA Appartementen Totaal 

Totaal excl. BTW €  1.594.885,- € 4.172.598,- €  5.767.483,- 

Totaal incl. BTW €  1.886.185,- € 5.018.230,- €  6.904.415,- 

 

Marktontwikkelingen 

De afgelopen maanden ontwikkelen de bouwkosten zich in hoog tempo. Er is krapte in de 

bouwsector: tekort aan personeel, beperkte capaciteit bij onderaannemers en lange levertijden 

op materialen. Dit zorgt voor druk op de bouwsector en risico’s voor het aannemen van werk. 

Het gevolg is prijsstijgingen en het opnemen van kosten om risico’s af te dekken. 

 

De BDB indexcijfers monitoren de bouwprijzen. Ook geeft de BDB prognosecijfers uit voor het 

komende jaar. Dit wordt opgesteld voor verschillende gebouwen. Hieronder hebben we de 

indexcijfers voor “woongebouwen nieuwbouw” weergegeven. 

 

 

 

Deze percentages staan overigens nog los van situaties die tijdens actuele aanbestedingen 

plaatsvinden zoals: 

 aannemers die zich terugtrekken bij aanbestedingen, waardoor de overblijvende 

aannemers hoger inschrijven; 

 bepaalde materiaalkosten die exorbitant stijgen doordat er veel vraag naar is, waardoor 

gebouwen met die expliciete materialen extra kostbaar zijn. Bouwend Nederland heeft 

aangegeven dat met name de materialen hout en metaal forse kostenstijgingen hebben. In 

het ontwerp is veel hout opgenomen. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 21 van 28 

Het risico is aanwezig dat de bouwkostenstijging nog hoger is dan de gemiddelde prognoses 

zoals aangegeven door de BDB, als gevolg van de toepassing van hout e.d. Ook het 

aanbestedingstraject is hierin een punt van aandacht. Vooraf moet bij partijen geïnformeerd 

worden of zij daadwerkelijk interesse hebben in deelname aan de aanbesteding. 

 

7.2 Huurprijzen 

Op basis van de investeringskosten en verdeling van de m2 per huurder, zal de gemeente een 

huurprijs berekenen. Dit zal vervolgens ter bespreking worden voorgelegd aan de huurders. 

Indien er overeenstemming is over de huurprijs en huurvoorwaarden, zal de 

samenwerkingsovereenkomst afgerond worden. 

 

De gemeente heeft de wens om een full service huurvoorstel aan te bieden. Dit betekent dat de 

huurprijs inclusief energiekosten, schoonmaakkosten, e.d. aangeboden wordt. De huurders 

hebben aangegeven dit te willen overwegen aangezien zij hiermee optimaal ontzorgd worden op 

het gebied van huisvesting. Wel wensen zij inzicht in de kostenberekening, ze verzoeken om een 

transparante opzet. 

 

7.3 Demarcatielijst 

Om aan te geven welke kosten onderdeel uitmaken van de stichtingskosten en dus de huurprijs, 

is de demarcatielijst opgenomen d.d. 6-12-2016 (bijlage 4). Deze lijst geeft aan wat ten laste 

van het stichtingskostenbudget wordt gerealiseerd en wat onder andere nog voor rekening van 

de gebruikers en huurders is. 

Dit betekent dat de gebruiker/huurder voor een aantal posten zelf budgetten dient te reserveren 

voor de onderdelen die niet zijn opgenomen binnen de stichtingskosten.  

 

De verschillende ruimten worden als volgt afgewerkt: 

Huurder Afwerkingsniveau t/m 

Fysio Inbouwpakket 

Huisarts Inbouwpakket 

Gemeente Inbouwpakket 

CMWW Inbouwpakket 

Wijkzorg Inbouwpakket 

Appartementen Casco plus  

 

7.4 Fiscaliteiten 

De meeste huurders en partijen zijn vrijgesteld van btw, doch enkele partijen kunnen met btw 

belaste prestaties leveren. Dit kan consequenties hebben voor de huurprijs (bijvoorbeeld excl. 

btw). Dit moet vervolgens weer administratief verrekend worden door de verhuurder. 

Indien dit aan de orde is, verdient het aanbeveling om dit door een fiscalist te laten toetsen. 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 22 van 28 

7.5 Subsidies 

Om de mogelijkheden op het gebied van subsidies te onderzoeken, kan een subsidiescan 

uitgevoerd worden door een onderzoeksbureau. Op basis van een QuickScan beoordeling kan 

inzichtelijk worden gemaakt of er daadwerkelijk interessante kansen zijn. 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 23 van 28 

8 RISICO ANALYSE 
 

Bij ieder project dient rekening gehouden te worden met risico’s. Onderstaand een overzicht van  

de belangrijkste risico’s met daarbij, zover mogelijk, al de geformuleerde beheersmaatregelen.  

  

8.1 Programma risico’s  

Het huidige ruimtelijke en functionele programma van het MFA is gebaseerd op 

behoefteprognoses die door de huurders zijn opgesteld. Tijdens het verdere ontwerptraject 

kunnen mogelijk veranderende ruimtelijke en functionele behoeftes ontstaan. Eventuele 

wijzigingen moeten goedkeuring krijgen van de gebruikers(overleg) en de projectgroep. 

 

Voor het grand café en de zalen is in het plan een gebruik aangehouden waar in beperkte mate 

geluid mag worden geproduceerd. Voor de toekomst kan de wens ontstaan voor activiteiten met 

hogere geluidbelasting. Indien men voor de toekomst meer flexibiliteit hierin wil hebben, zullen 

aanvullende kostbare akoestische voorzieningen in het plan moeten worden meegenomen.  

 

8.2 Budgetrisico’s  

De stichtingskosten van de appartementen zoals die nu berekend zijn op basis van het VO 

overstijgen het budget waar Wonen Zuid voor de appartementen mee heeft gerekend. Wonen 

Zuid zal binnen het bestuur goedkeuring moeten geven op doorgang van het project. 

 

8.3 Ontwerprisico’s  

In het VO is rekening gehouden met akoestische eisen tussen het MFA-gedeelte en de 

appartementen. In de verdere uitwerking zal een akoestisch adviseur, adviezen hieromtrent 

geven.  

 

In het VO is rekening gehouden met de nodige vluchtwegen. Een adviseur brandveiligheid zal het 

plan nog moeten beoordelen. Waar nodig zullen aanpassingen moeten worden doorgevoerd.   

  

8.4 Contractrisico’s  

Voor het plan dienen nog de nodige contracten te worden opgesteld en te worden 

overeengekomen:  

 samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Brunssum en Wonen Zuid en tussen 

gemeente Brunssum en de huurders; 

 splitsingsakte tussen gemeente Brunssum en Wonen Zuid; 

 huurovereenkomsten gemeente Brunssum en huurders MFA, 

huurovereenkomsten Wonen Zuid en hun huurders van de appartementen; 

 beheerovereenkomst tussen huurders MFA. 

Voor het slagen van het project dienen al deze overeenkomsten te worden overeengekomen. In 

de DO fase moeten alle overeenkomsten worden ondertekend.  

 

 



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 24 van 28 

8.5 Kwaliteitsrisico’s  

De kwaliteit van het plan wordt in de ontwerpfase geborgd door inzet van diverse adviseurs en 

het vastleggen in deugdelijke bestekstukken. De kwaliteit van het werk zal door de aannemer 

moeten geschieden. Bij de selectie van de aannemer zal specifiek worden gevraagd hoe men de 

kwaliteitsborging organiseert.  

 

8.6 Procedurerisico’s  

Een gedeelte van de begane grond wordt bestemd voor wonen wat in strijd is met het 

bestemmingsplan. De gemeente Brunssum heeft echter aangegeven dat gebruik kan worden 

gemaakt van de kruimelgevallenregeling ex artikel 4 lid 9 van bijlage II van het Bor, waarmee de 

aanvraag binnen een reguliere procedure van 8 weken kan worden behandeld.  

 

8.7 Bestedingsrisico’s  

Het aanbestedingsklimaat verandert, wat zich uit in hogere prijsstijgingen. In de 

stichtingskostenberekeningen van TO reële prijsstijgingen opnemen.  



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 25 van 28 

9 BIJLAGEN 
 

Bijlage 1: Voorontwerp, d.d. 7-12-2017 













 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 26 van 28 

Bijlage 2: Ruimtestaat, 15-1-2018 



Laride BV | 

Bastion 58 | Postbus 211 | 

5500 AE Veldhoven | 

T 040 -234 80 00| F 040 -234 15 50  .

Project : MFA Treebeek datum opgesteld 19-1-2017

Projectdeel : Ruimtelijk programma van eisen vs VO datum aangepast 15-1-2018

Opdrachtgever : Wonen Zuid volgnummer 5

Fase : Voorontwerp

Opgesteld door : AW

RUIMTE m2 aug. '13 m2 sept. '14  SO 03-05-'17 VO 03-11-'17 FYSIO HUISARTS WIJKZORG GEMEENTE  OPMERKINGEN 

Oefenzaal 50                   55                   51                   51                   51                  

Behandelkamer 1 18                   16                   16                   16                   16                  

Behandelkamer 2 18                   16                   16                   16                   16                  

Behandelkamer 3 18                   16                   16                   16                   16                  

Behandelkamer 4 18                   48                   16                   16                   4                   4                   4                   4                   

Behandel/spreekkamer 5 20                   incl. 16                   16                   4                   4                   4                   4                   

Wijkzuster excl. incl. 16                   16                   4                   4                   4                   4                   

Multiruimte incl. pantry 35                   43                   26                   27                   4                   4                   4                   4                   11                  40% gemeente en 15% per overige partij

Apotheek + berging 30                   niet meer in programma

Receptie incl. incl. 5                     6                     2                   2                   2                   multiruimte gedeeld door 3 partijen

Kleedruimte 12                   12                   -                  niet opgenomen in ontwerp 03-05-2017

Berging fysio/huisartsen 10                   11                   -                  niet opgenomen in ontwerp 03-05-2017

Berging CMWW 20                   29                   -                  niet opgenomen in ontwerp 03-05-2017

Grand café / bar 30                   49                   60                   61                   61                  

Berging achter Grand Café incl. incl. 6                     9                     9                   tezamen met berging zaal 1, aanpasbaar

Zaal 1 35                   49                   76                   60                   60                  

Zaal 2 50                   97                   74                   73                   73                  

Zaal 3 100                  -                  -                  -                  -                

Berging bij zaal 1 40                   incl. 16                   14                   5                   10                  2/3 gemeente en 1/3 CMWW

Bergingen bij zaal 2 40                   incl. 26                   24                   8                   16                  2/3 gemeente en 1/3 CMWW

Funtionele ruimten 544                  441                  435                  421                  89                  34                  16                  18                  86                  178                

Entree/tochtportaal 80                   20                   22                   24                   5                   2                   1                   1                   5                   10                  verdeeld op basis van % funtioneel

Hal 55                   43                   26                   33                   7                   3                   1                   1                   7                   14                  verdeeld op basis van % funtioneel

Wachtruimte incl. incl. 27                   16                   9                   3                   2                   0                   verdeeld op basis van % funtioneel

Garderobe incl. incl. 4                     4                     1                   0                   0                   0                   1                   2                   verdeeld op basis van % funtioneel

Nuttig vloeroppervlak 679                  504                  513                  498                  111                42                  20                  21                  98                  204                

MIVA toilet incl. 4                     4                     1                   0                   0                   0                   1                   2                   verdeeld op basis van % funtioneel

Toiletten 36                   99                   17                   18                   4                   1                   1                   1                   4                   8                   verdeeld op basis van % funtioneel

Horizontaal verkeersopp. bij GZC 30                   incl. 23                   24                   14                  5                   2                   3                   verdeeld op basis van % funtioneel

Horizontaal verkeersopp. bij zalen 30                   incl. 20                   30                   10                  20                  verdeeld op basis van % funtioneel

Verhuurbaar vloeroppervlak 775                  603                  576                  573                  129                49                  23                  25                  112                233                

Verticaal verkeersoppervlak -                  -                  

Installatie ruimte 7                     10                   2                   1                   0                   0                   2                   4                   50% gelijk verdeeld, 50% op basis van % 

Gebruiksoppervlak 583                  583                  131                50                  24                  25                  114                237                

Constructies 82                   88                   19                  7                   3                   4                   18                  37                  

Bruto vloeroppervlak 665                  671                  150                57                  27                  274                

CMWW

161

pag. 1 van 1



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 27 van 28 

Bijlage 3: Overall planning, 18-1-2018 



Id Taaknaam Duur Begindatum Einddatum

1 Voorontwerp (VO) 69,95 dagen maa 13-11-17 maa 5-3-18

2 Definitieve vaststelling programma 4,99 wkn maa 13-11-17 maa 18-12-17

3 Vooroverleg Stedenbouw/Welstand 1 wk don 14-12-17 don 21-12-17

4 Selectie adviseurs door Wauben 12,39 wkn maa 13-11-17 woe 21-2-18

5 Bouwkundige uitwerking, technische specificatie e.d. 3 wkn don 30-11-17 don 21-12-17

6 Constructieve opzet/schema 3 wkn maa 4-12-17 vri 22-12-17

7 Installatietechnische opzet 3 wkn maa 4-12-17 maa 8-1-18

8 Bouwkostenraming (B,E,W, terrein) 3 wkn maa 11-12-17 maa 15-1-18

9 Investeringsberekening 1 wk maa 15-1-18 maa 22-1-18

10 Opstellen fasedocument VO 1,99 wkn maa 22-1-18 maa 5-2-18

11 Besluitvorming fasedocument VO 4 wkn maa 5-2-18 maa 5-3-18

12

13 Definitief Ontwerp (DO) / Technisch Ontwerp (TO) 69 dagen maa 5-3-18 vri 8-6-18

14 Bouwkundige uitwerking, technische specificatie e.d. 5,6 wkn maa 5-3-18 don 12-4-18

15 overleg brandweer 0,8 wkn maa 12-3-18 vri 16-3-18

16 overleg nutsbedrijven 1 wk maa 12-3-18 maa 19-3-18

17 Materiaal en kleurenstaat 3 wkn don 22-3-18 don 12-4-18

18 Constructieve tekeningen en berekeningen tbv vergunning 5,2 wkn maa 5-3-18 din 10-4-18

19 Installatietechnische tekeningen en berekeningen tbv vergunning 5 wkn maa 5-3-18 maa 9-4-18

20 Rapporten e.d. t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning 5 wkn maa 5-3-18 maa 9-4-18

21 Stukken tbv aanvraag omgevingsvergunning gereed 1 wk don 12-4-18 don 19-4-18

22 Uitwerken bestek 5,2 wkn don 12-4-18 vri 18-5-18

23 Constructieve tekeningen en berekeningen tbv prijsvorming 5,2 wkn don 12-4-18 vri 18-5-18

24 Installatietechnische tekeningen en berekeningen tbv prijsvorming 5,2 wkn don 12-4-18 vri 18-5-18

25 Investeringsberekening en elementenraming 1 wk vri 18-5-18 vri 25-5-18

26 Opstellen fasedocument TO 1 wk vri 25-5-18 vri 1-6-18

27 Besluitvorming fasedocument TO 1 wk vri 1-6-18 vri 8-6-18

28

29 Prijs- en contractvorming 116,95 dagen woe 14-3-18 vri 21-9-18

30 Opstellen inkoopstrategie aannemer 3 wkn woe 14-3-18 woe 4-4-18

31 Afstemmen inkoopstrategie met gemeente/Wonen Zuid 3 wkn woe 4-4-18 woe 25-4-18

32 Aannemers toetsen (financieel/interesse/vooraankondiging/etc) 4 wkn woe 25-4-18 woe 23-5-18

33 Verzamelen en versturen stukken aanbesteding 1 wk vri 8-6-18 vri 15-6-18

34 Prijsvorming door aannemers 6 wkn vri 15-6-18 vri 27-7-18

35 Aanbesteding 1 wk vri 27-7-18 vri 31-8-18

36 Stand still periode 2 wkn vri 31-8-18 vri 14-9-18

37 Contractvorming aannemer 1 wk vri 14-9-18 vri 21-9-18

38

39 Omgevingsvergunning (uitgaande van geen bezwaren) 71,99 dagen don 19-4-18 don 2-8-18

40 Indienen aanvraag omgevingsvergunning 0 wkn don 19-4-18 don 19-4-18

41 Beoordelen + behandelen aanvraag omgevingsvergunning 8 wkn don 19-4-18 don 14-6-18

42 Mogelijke verlengingstermijn (niet opgenomen) 0 wkn don 14-6-18 don 14-6-18

43 Verlenen omgevingsvergunning 0 wkn don 14-6-18 don 14-6-18

44 Publiceren verleende omgevingvergunning 1 wk don 14-6-18 don 21-6-18

45 Ter inzage ligging omgevingsvergunning 6 wkn don 21-6-18 don 2-8-18

46 Omgevingsvergunning onherroepelijk (bij geen bezwaar) 0 dagen don 2-8-18 don 2-8-18

47

48 Uitvoeringsgereed Ontwerp (UO) / Uitvoering (U) 275 dagen vri 31-8-18 vri 25-10-19

49 Uitwerken uitvoeringsgereed ontwerp 4 wkn vri 31-8-18 vri 28-9-18

50 Werkvoorbereiding en inkoop 4 wkn vri 31-8-18 vri 28-9-18

51 Bouwwegen, toegankelijkheid en infra gereed 1 wk vri 28-9-18 vri 5-10-18

52 Bouwplaatsinrichting 2 wkn vri 28-9-18 vri 12-10-18

53 Uitvoering 12 mndn vri 12-10-18 vri 18-10-19

54 Oplevering 1 wk vri 18-10-19 vri 25-10-19

55

56 Overeenkomsten 188,95 dagen maa 13-11-17 vri 14-9-18

57 Samenwerkingsovereenkomsten en bijlages huurders - gemeente Brunssum in concept 11,99 wkn maa 13-11-17 maa 19-2-18

58 Samenwerkingsovereenkomsten huurders - gemeente Brunssum ondertekenen 2 wkn maa 5-3-18 maa 19-3-18

59 VVE oprichten en splitsingsakte opstellen 18 wkn maa 19-3-18 maa 23-7-18

60 Huurovereenkomsten opstellen 18 wkn maa 19-3-18 maa 23-7-18

61 Beheerovereenkomst opstellen 18 wkn maa 19-3-18 maa 23-7-18

62 Alle overeenkomsten ondertekenen 2 wkn vri 31-8-18 vri 14-9-18

3

5

6

7

8

9

10

11

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

30

31

32

33

34

35

36

37

40 19-4

41

14-6

43 14-6

44

45

2-8

49

50

51

52

53

54

58

59

60

61

62

46474849505152 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444
mber december januari februari maart april mei juni juli augustus septembe oktober november december januari februari maart april mei juni juli augustus septembe oktober n

2018 2019

MFA Treebeek
Overall planning

Onze referentie 169.07/20180118 Overall planning MFA Treebeek



 Datum: 26-1-2018 

 Gewijzigd: 15-2-2018 

 

 

 

 

 

 

 

349.16/68417/AW/AvK 

Pagina 28 van 28 

Bijlage 4: demarcatielijst, v3, d.d. 2-2-2018 

 

 
 
 



  project : MFA Treebeek opsteldatum : 6-12-2016

  projectdeel : Demarcatie bouwkosten t.b.v. huurprijs laatst gewijzigd : 2-2-2018

  procesvordering : VO versie : 3

  omschrijving: casco-casco casco- inbouw losse niet

plus pakket inrichting opgenomen

basis extra tov extra tov extra tov n.v.t.

casco-casco casco-plus inbouwpakket

Bouwkosten

(10) Sloopkosten X

(11) Bodemvoorzieningen X

(13) Vloeren op grondslag X

(16) Funderingsconstructies X

(17) Paalfunderingen (indien van toepassing) X

(21) Buitenwanden X

(22) Binnenwanden

constructieve wanden X

bouwkundige wanden (sanitaire ruimten e.d.) X

inrichtingswanden overige ruimten X

losse inrichtingswanden X

(23a) Begane grond vloeren X

(23b) Verdiepingsvloeren X

(24) Trappen incl. toebehoren X

(27) Daken X

(28) Constructies X

(31) Buitenwandopeningen

bouwkundige ramen en deuren X

elektrische schuifdeuren MFA X

electrische sloten X

buitenzonwering (zonbelaste delen) X

binnenzonwering X

draaideurautomat centrale toegangen/galerijen X

(32) Binnenwandopeningen (m2)

bouwkundige ramen en deuren (sanitaire ruimten e.d.) X

deuren en kozijnen in inrichtingswanden X

elektrische schuifdeuren MFA X

akoestische vouwwand X

dubbele kierdichting en valdorpels X

vingerbeveiligingsprofielen X

(inbraakwerende) rolluiken X

(33) Vloeropeningen X

(34) Ballustraden en hekwerken X

(37) Dakopeningen X

(42) Binnenwandafwerking

behangklaar maken X

wandafwerkingen bouwkundige wanden X

wandafwerkingen inrichtingswanden X

wandtegels sanitaire ruimten X

basis schilderwerk X

(43) Vloerafwerking

zandcement dekvloer X

vloertegels sanitaire ruimten X

schoonloopmatten X

vloerafwerkingen (tapijt, linoleum, e.d.) X

vloerplinten X

(45A) Plafondafwerking

basis systeemplafonds X

spuitwerk X

(45B) Buitenplafonds X

(47) Dakafwerking X

(48) Bouwkundige voorzieningen X

(5-) W-Installaties 

nutsaansluiting X

basis verwarming, ventilatie en sanitair X

basis koeling X

vloerverwarming X

individueel regelbare verwarming X

individueel regelbare ventilatie X

aanvullende ventilatie X

demarcatie bouwkosten v3 2-2-2018

blad 1 van 3



  project : MFA Treebeek opsteldatum : 6-12-2016

  projectdeel : Demarcatie bouwkosten t.b.v. huurprijs laatst gewijzigd : 2-2-2018

  procesvordering : VO versie : 3

  omschrijving: casco-casco casco- inbouw losse niet

plus pakket inrichting opgenomen

basis extra tov extra tov extra tov n.v.t.

casco-casco casco-plus inbouwpakket

individueel regelbare koeling (indien in PvE) X

aanvullende koeling (bijv. fysio-oefenruimte) X

koeling serverruimte X

regelinstallatie X

uitgebreide regelinstallatie X

sanitair in sanitaire ruimten X

loodgieterswerk incl. sanitair X

decentraal warmwatervoorziening X

circulatieleiding warmwater X

hemelwaterafvoer X

perslucht installatie X

procesinstallaties X

handblusmiddelen in technische ruimte (indien nodig) X

handbrandbestrijdingsmiddelen (blussers etc.) X

(6-) E-Installaties 

nutsaansluiting X

basisinstallatie excl. armaturen X

basisinstallatie incl. armaturen X

aanvullende verlichting / sfeerverlichting X

databekabeling, patchpaneel en patchkast X

brandmeld-/ontruimingsinstallatie X

aanvullingen brandmeld i.v.m. indeling gebouw X

basis inbraakinstallatie X *

liftinstallatie (gemeenschappelijke lift) X

bliksembeveiliging X

toegangscontrole X

noodstroom no-break X

krachtstroom t.b.v. klimaatinstallatie X

krachtstroom t.b.v. gebruiksinstallatie e.d. X

schone aarde (afgeschermd) X

bellentableau, videofoon, postkasten X

zorgoproepinstallatie (loze leidingen) X

zorgoproepinstallatie (apparatuur/bekabeling) X

centrale antenne installatie (beperkt) X

server en computers X

presentatievoorzieningen: beamers e.d. X

plasma-, LCD- en TV-schermen, digiborden X

telefooncentrale en telefoons X

telefoonverbinding gebouwbeheer X

procesinstallaties X

zonnepanelen X

(7-) Vaste inrichting

keuken in ontmoetingsruimte (max. € 10.000) X

keukenblokken in zelfstandige wooneenheden X

apparatuur in keukenblokken in wooneenheden X

postkast en huisnummering X

balies X

sleutelkluis tbv. brandweer (indien nodig) X

sluitplan X

symboolplaatjes op toiletten X

bewegwijzering e.d. X

vaste garberobeinrichting X

gevelreclame X

afscherming radiatoren X

(8-) Losse inrichting

meubilair X

specifiek timmerwerk, maatwerk meubilair X

medisch meubilair X

archief inrichting vast dan wel verrijdbaar X

paternosterkasten X

kluizen X

demarcatie bouwkosten v3 2-2-2018

blad 2 van 3



  project : MFA Treebeek opsteldatum : 6-12-2016

  projectdeel : Demarcatie bouwkosten t.b.v. huurprijs laatst gewijzigd : 2-2-2018

  procesvordering : VO versie : 3

  omschrijving: casco-casco casco- inbouw losse niet

plus pakket inrichting opgenomen

basis extra tov extra tov extra tov n.v.t.

casco-casco casco-plus inbouwpakket

losse inrichtingswanden X

inrichting garderobes X

decoratie X

kunst X

hydrocultuur en overige groenvoorzieningen X

prikborden, e.d. X

gordijnen, vitrage, verduistering, binnenzonwering X *

server, computers, printers, faxen, e.d X

bedrijfsspecifieke inrichtingen (procesinstallaties) X

losse inrichting keuken (serviesgoed, bestek etc.) X

afvalcontainers, rolcontainers, afvalbakken X

koffie- en snackautomaten X

(9-) Terrein

terreinverharding (openbaar) parkeren en verkeer X

terreinverharding overig (trottoir e.d.) X

fietsenstalling/-rekken niet overdekt X

overkapping fietsenstalling X

poorten op overgang prive en openbaar X

hekwerken X

groenvoorziening openbaar gebied X

groenvoorziening binnentuinen X

inrichting openbaar gebied X

waterberging (infiltratiekelder, -kratten) X *

terreininstallaties (riolering + verlichting) X

terreininrichting meubilair (vuilnisbakken e.d.) X

aanlichting gebouw X

kunst X

* In het VO zijn hiervoor geen kosten opgenomen. Besluitvorming over opnemen van deze posten vindt in DO-fase plaats.

demarcatie bouwkosten v3 2-2-2018

blad 3 van 3


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>